1、重庆金科西永商业定位报告2013.11.18目录目录Contents第一部分：商业态势分析第三部分：发展方向研判第二部分：区域商业环境第四部分：项目主题定位第五部分：业态分布建议商 业 态 势 分 析商 业 态 势 分 析Part 1中国商业环境现状1重庆商业环境现状2中国商业地产投资增速商业 住宅2012年商业地产投资5123亿元，同比增长31%2012年商业地产投资7424亿元，同比增长25%2012年商业地产投资9281亿元中国商业地产施工面积及增速面积 同比目前在建的项目将在2015年左右集中释放未来商业地产市场饱和度还将提升竞争持续加剧截止2011年底，中国有276家新增购物中心，使2、全国开业购物中心总量达到2,812家，累计商业建筑面积1.77亿平方米。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，2015年中国购物中心总量预计达到4,000家。截至2012年1月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积50%。中国历年新增开业购物中心数量一、商业态势分析中国商业环境现状重庆商业环境现状1.目前中国购物中心处于爆发式增长，2015年购物中心预计达到4000家。Q2：购物中心受电商强烈冲击Q1：中国商业处于恶性同质化竞争；2013年11月11号 仅24小时2.中国商业面临同质化恶性竞争、受电商强烈冲击两大问题。一、商业态势分析中国商业环境现状重庆商业环境现状趋势1：增加商业自持3、比例趋势2：体验式消费比例增加趋势3：近郊结合购物中心进入黄金时代城际交通逐步完善以及私家车保有量的快速增长、区域住宅片区的逐步完善，使得距离不再是购物主要障碍，城市商业开始由中央城区向近郊扩散，近郊结合购物中心迎来发展的黄金时代。广东购物中心普遍上调餐饮业态、上海名人购物中心餐饮业态占比40%、日月光中心餐饮占比上调至45%、沈阳天地餐饮娱乐业态占比更是超过85%、深圳coco park负一层星空广场周围基本给轻食、餐饮店所霸占着。以往购物、餐饮、娱乐“52：18：30”这一购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式早期商业地产的竞争还停4、留在前期圈地、销售甚至招商上，不惜代价竞相引入一些大品牌做秀。而目前商业地产已经开始转向由核心环节运营管理的竞争，更加考验企业的管理能力。由“持有经营”取代“圈地销售”的发展模式，或将是商业地产摆脱困境与风险的解药。一、商业态势分析3.中国商业向增加自持比例、体验式消费、近郊购物中心三大趋势发展。重庆主城人均GDP发展趋势示意（美元）主城区10181美元大重庆6191美元主城区14000美元大重庆8000美元2012年重庆（主城9区）GDP 4955.80亿元，人口795.36万人，人均GDP 62309元（10181美元）2012年重庆（一小时经济圈）GDP 8864.78亿元，人口18045、.54万人，人均GDP 49125元（6191美元）重庆主城的1万美金时代1、2012年主城人均GDP超1万美金，已经进入1万美金时代，未来消费潜力增长前景好。同时，随着城市发展，GDP达标，重庆已经进入大都会时代。一、商业态势分析目前主城区五大商圈已发展成熟，未来：1.随着电商冲击，百货将逐步被淘汰。2.五大商圈因其交通、核心、商务等功能的完善，自身发展越来越多元化，未来发展潜力虽有限，但绝不会被取代。3.每个商圈都正在经历升级换代，更多全新购物中心将成为商圈的消费主力地。4.重庆正在规划聚居区，随着人口和交通的爆发，五大商圈必然面临大量的消费外溢，近郊新商圈正在崛起。2、重庆5大传统核心商6、圈正在升级改造，随着传统商圈饱和，必然产生巨大的消费外溢。一、商业态势分析新兴商圈商圈级别辐射范围与功能定位茶园商圈市级商业副中心服务茶园城市副中心，辐射主城东部消费者。与南坪商业中心功能互补，集商务、旅游、生态型购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的新城商贸中心西永商圈市级商业副中心辐射主城东部消费者，集高新技术产品、文化艺术和展示展览、高校文化娱乐、旅游休闲、购物功能于一体，极具文化艺术特色的文化中心。大渡口商圈都市区商业副中心服务大渡口、中梁山，辐射主城中西部消费者。依托大渡口公园，打造集休闲、购物为一体，独具特色的“都市生态购物公园”北碚商圈都市区商业副中心服务北碚区及周边居民，辐射合川等地7、消费者。培育商业特色街，发展商务办公，建成服务都市圈中心区 渝北商圈都市区商业副中心服务于辐射与北区及北部新区消费者。建成重庆北部集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等现代服务业于一体的商务功能突出、高品位的新型商贸中心巴南商圈都市区商业副中心服务于辐射巴南区及周边消费者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心。龙盛商圈都市区商业副中心服务与辐射巴南区及周边消费者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心新兴商圈的快速发展，有利于集聚人流、物流、资金流和信息流，增强资源集聚和新兴城市综合竞争力。3、城市快速扩张带动了以西永为代表新商圈的兴起，但新商圈面临人口8、导入不足、产业不完备等情况，商业需要持续培养较长周期一、商业态势分析区 域 商 业 环 境区 域 商 业 环 境Part 2区域界定1总体环境2商业环境3商务办公环境4公寓及LOFT环境5西永-大学城板块区域界定：位于中梁山与壁山之间，主要以大学城、微电园为代表的城市新区大学城微电园台资园二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境城市西部扩张主要方向和必然选择l 重庆主城区六大副中心之一l 带动西部槽谷地带发展的关键点都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥9、组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业1.规划环境：西永-大学城板块是重庆西部扩张主要方向，重庆主城六大经济副中心之一二、区域商业环境区域界定总体环境10、商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境交通设施贯通时间影响力外环线2010年1.串联外围组团，扩大城市版图2.增强西永与机场等重要设施的关联璧山隧道2010年9月28日1.打破璧山与西永板块的阻隔2.璧山产业经济与西永板块经济联动发展、共同促进3.为西永板块房地产市场引入璧山客群双碑大桥2012年10月1.缩短大学城与城市北板块距离，为西永经济与两江新区经济互动打通交通命脉双碑隧道预计2013年年底1.加强西永板块与主城紧密连接程度2.缩短城市距离，加强内外沟通3.增加西永板块外向性连接通路，助力开放发展井口隧道未定1.加强北碚区与西永关系地铁1号线一期2011年10月二期2012年底1.缩短11、西永城市距离2.将西永更紧密融合入城市大都会圈3.为泛众共享西永打开便捷之门4.为西永成为目的性消费（休闲、娱乐）地点做好铺垫轻轨7号线2015年后1.拓展西永板块城市交通网，提高可达性和便捷程度2.连贯板块纵线，使城南、城中、城北板块互动更为明显3.促成西永板块不同区域功能互补，活化大都市生活区2.交通环境：2013年年底双碑隧道的开通将大大缩短西永-江北交通距离二、区域商业环境区域规模产业发展定位规划产值大学城大学城总用地面积22平方公里全国重要的科教节点，西南地区高级人才培育中心、科研与交流中心、创新中心和产业基地重庆西部现代物流园沙区规划布局33平方公里的重庆西部现代物流产业园区，预计12、总投资1.117亿建设具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主题的综合物流园区2020年将建成西部最大铁路国际口岸，年吞吐能力达到2000万表箱西永微电园西永综合保税区园区总规划面积约30平方公里，由6园1区组成规划面积10.3平方公里，分AB区预计2015年将实现年产值8000台笔记本电脑，7000亿元总产值、800亿美院进出口额的目标软件及外包服务产业主要布设IC设计产业与芯片制造产业形成上下产业链，规划建设7-10条6-12英寸芯片生产线集成电路产业园忠县布设芯片封装、测试和封装材料生产基础电子产业园重点发展通讯设备设施、医疗、消费类电子、汽车电子、工业自动化控制等电子信息工业创13、新创业产业园重点布设高技术创业区，企业研发中心和企业总部区企业服务园生活配套区台资信息产业园台湾电子企业的生产基地到2015年，西永IT产业产值将达到重庆GDP的1/3，彻底改变重庆产业格局；大学城、物流园、西永微电园形成丰富产业群集，互为支撑，区域综合经济实力得到提高。同时，大量快速导入的高素质消费群体，支撑商业的高效发展。3.产业环境：规划至2015年西永-大学城板块IT产值将达到重庆GDP的1/3，成为重庆经济重要增长极；区域综合经济实力提高将吸引大量高素质消费群体入驻，从而支撑未来商业的高效发展二、区域商业环境寨山坪城市森林公园总体鸟瞰图寨山坪城市森林公园总体鸟瞰图寨山坪城市森林公园位14、于重庆市西部新城内，是大学城、微电园、城市副中心、重庆市西部物流园区的地理几何中心，也是整个西部新城重要的生态绿肺。规划面积1000亩，总投资1.5亿元，分两期建设。其中一期600亩，总投资人民币8000万元；二期400亩，总投资7000万元。目前，寨山坪森林公园的一期已经投入使用。西永组团生态环境优厚，组团东倚中梁山西侧山麓，西临景色秀丽的缙云山脉，中部环抱寨山坪。园区规划寨山坪森林公园，并将在北部20平方公里的土地上建设生态旅游区，规划有3平方公里的人工湖、高尔夫球场、童话世界主题公园、白鹭保护区等项目。园区的南部是寨山坪花果山自然生态区；园区的西南面则规划为生态植物园。4.生态环境：按照15、西永生态规划，寨山坪城市森林公园、北部20平方公里生态旅游区建设陆续启动，这为西永-大学城板块未来的城市发展奠定了良好的生态基础二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境p西永商圈目前有首创、龙湖、金科等多个项目开发，是未来商业发展区西永商圈位置：西永中心商圈，位于西永大道沿线p大学城板块将以大学城南路为界，形成两个相对集中的商业发展区大学城中部商圈：位于大学城南路以北大学城南部商圈：位于大学城南路以南西永天街廊桥天都台北城龙湖睿城本案公公园园U城16万方，定位青春时尚熙街15万方：定位校园经济富力城75万方，定位中高端学苑U街6万方，定位中高端大学城南部商圈大学城16、南部商圈大学城中部商圈大学城中部商圈土主物土主物流园流园西永中心商圈西永中心商圈大学城南路大学城南路城市中心区城市中心区二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境1.西永-大学城板块商业发展格局：分为3大商圈：西永中心商圈、大学城中部商圈、大学城南部商圈商圈面积约7.42平方公里商圈定位西部新城城市功能区核心商圈目前开发进度已完成了规划设计，目前正在征地平场中规划内容商业商务建筑总量为323万方；商圈包含一条60米宽的商业步行街，涵盖购物中心、百货、大型超市、酒店等多种形态以及3696个停车位交通配套规划有轨道1、12号线已开发商业项目西永天街、战勇商场待开发项目首17、创光和城、龙湖拉特芳斯、金科等项目、西永中央广场整体优势商业规划起点高，政策优势、交通配套优势明显，人口素质较高整体劣势商业发展较滞后，缺乏知名开发商推动市场快速成熟，引进有效消费人口以支撑商业快速发展西永天街公公园园土主物土主物流园流园西永中心商西永中心商圈圈大学城南路大学城南路城市中心区城市中心区西永中心商圈：是西部新城的核心商圈，主要分布在西永大道和西园路沿线，目前仅西永天街、战勇商场两个主要项目，但未来随着金科、龙湖项目商业的加入，商业集中度将不断提高，吸引力也将越来越大。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境公公园园U城16万方，定位青春时尚熙街15万18、方：定位校园经济富力城75万方，定位中高端学苑U街6万方，定位中高端大学城中部商圈大学城中部商圈土主土主物流物流园园大学城南路大学城南路城市中心区城市中心区代表性商业富力城U城天街熙街商业形式社区底商、集中式商业集中式 4F集中街区式 1-3F集中式商业体量（或能形成聚合效应的商业体量）约30万方16万方15万方商业定位中高端定位校园经济+中高端校园经济大致辐射范围大学城中心区域及北部区域辐射中高端消费人口2013/2014/2015年底分别为16170/24056/32244人聚合度低注上表只列出代表性商业项目，花千树、融城华府、东桥郡等项目的社区底商不在此依依列出。富力城的纯商业体量不会太19、大，对于政府来讲，把商业集中在同一个项目上，不可控性和周期性太强，政府会把商业分散到各个项目上大学城中部商圈：整体商业体量较大，但各商业项目定位不一、聚合度不强，综合协同性低；中高端消费人群总量较低，对商业支撑力度不够二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境廊桥天都台北城龙湖睿城本案公公园园大学城南部商圈大学城南部商圈土主土主物流物流园园大学城南路大学城南路城市中心区城市中心区代表性商业协信城立方台北城廊桥水乡其它项目商业形式集中式集中式集中式+底商集中式+底商集中式商业体量（或能形成聚合效应的商业体量）8万约16万方4万方25万方商业定位中高端定位中高端定位中高20、端定位中端及中高端定位大致辐射范围大学城南部及曾家台资园、璧山方向消费群体辐射中高端消费人口2013/2014/2015年底分别为44128/63630/84290人聚合度距离较近，聚合度高大学城南部商圈：各商业统一定位中高端、距离较近，综合协同性扩大区域商业辐射范围；区域内中高端消费人口规模量大，有力支撑区域商业发展二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境片区项目名称商业规划体量（万）预计供应时间西永片区约95.3万西永公租房商业（包含康居西城）12.3万康居西城商业已经开业西永天街约3万已开业首创光和城6.5万预计2015年开业龙湖拉特芳斯24万商业未开建，首21、期以洋房面世金科西永项目约33万未开工新欧鹏项目10万-西永中央广场7.5万目前开始动工大学城片区约396.4万龙湖U城天街16万已开业卓越熙街13万一二期已开业大学城美院等临街商业4.4万已开业东方剑桥天街广场4万已开业台北城33万2015年首期开业富力城260万已开业协信城立方8万在建中，预计2015年开业北麓国际城5万-康田曼城5万恒阳项目33万集中商业及街区金科廊桥水乡15万已建成，预计2014年开业合计约490万-根据西永-大学城片区在建项目商业的入市时间情况估算，预计2015年商业面积为56.3万，2020年商业面积近500万。2.未来供应：按照现有商业规划，目前可以预见的西永区域22、未来商业供应量将超500万二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境已开业项目商业类型新增供应销售面积商业总规模销售均价一期部分开也龙湖U城天街+社区30788.4720556.7716万19322部分开业学院U街街区商业23238.3620767.656.5万15500部分开业富力城街区+社区+底商82120.4420852.16260万14752已开业东方剑桥集中式5638.792243.294万15243已开业康田漫城社区商业1626.182019.005万17069已开业龙湖花千树社区底商2542.69470.821万15461已开业西永天街街区商业021323、20.002万12030已开业康居西城社区底商2505.6418831.212万9860已开业川美商业街区商业023720.002.4万14178已开业龙湖睿城社区商业0616.36616.3610591l 产业人口消费力低下，依靠厂区自身供给；固定居民无法贡献消费力；l 学生群体主要依赖熙街和美院商业街；教职工返回主城消费。3.消费现状：区域目前已开业商业项目约10个，区域内消费现状是：二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境西永-大学城板块商业供应销售面积（单位:）年份新增面积销售面积供需比2011年106882.1121104.79 5.0642012年1824、0347.7367290.872.682013年1-10月364494.73124776.072.924.供需现状：2013年1-10月，西永组团商业销售12.4万，新增面积36万；整体西永-大学城板块商业处于供过于求态势二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境西永天街项目地址生活服务区，SOHO楼对面开发商西永微电园开发公司 占地面积 100亩建筑面积（）2.7万建筑形态4栋多层短进深商业馆容积率0.4面积区间（）300-1000装修标准精装面向客群产业工人客群年龄22-28之间政府精心打造的超低密度物业，目前除了底层出租率较高外，第2层以上商家入驻率超低，整体25、商业经营情况不乐观二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境5.区域商业项目个案研究：富力城西城广场是重庆大学城集家居建材、星级影院及餐饮于一体的集中式商业中心，但逐渐被沦为家居建材市场并遗忘项目地址地铁1号线大学城终点站开发商富力地产占地面积 建筑面积（）4.54万建筑形态综合购物中心容积率面积区间（）130-1000装修标准毛坯面向客群产业工人，学生，教职工，固定具名客群年龄22-28，30-40之间目前租户分散在4层，商铺划分面积普遍在100平米以上，商家80%以上均为家居建材业态，租金水平实现较低约15-50元/平米；整体开业率40%二、区域商业环境区域界定26、总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境项目一期二期三期商业体量4万11万建设中开业时间2008.082010.10-开业率95%85%-大学城首条商业街，目前客群仍以学生为主、但辐射整个西城，经营情况整体较好，整体开业率达90%卓越熙街项目地址四川美院侧门开发商卓越地产占地面积102544建筑面积（）78731建筑形态Block街区容积率0.4面积区间（）30-300装修标准精装面向客群学生，教师，产业工人客群年龄19-40之间二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境【业态变化】市场从培育期进入发展期，餐饮、休闲娱乐比例下降，零售类增加；伴随常住人口增加，27、生活服务类比重相应升高；整体档次较一期提升项目 一期 二期 业态占比 休闲娱乐9.52%;生活服务11.9%；餐饮48.41；零售30.16%休闲娱乐9.25%;生活服务22.47%；餐饮28.19；零售40.09%主力商家 秦妈、刘一手、德克士、新东方培训保利影院、新世纪、万宁注：以上业态比例是根据商家数量统计所得注：以上业态比例是根据商家数量统计所得现象分析l现象1：餐饮比例减少、零售类增加分析：餐饮、休闲娱乐是在市场培育期用来吸引人气、制造目的性消费的；零售则非常依赖人气聚集度；印证了市场从培育期进入发展期；l现象2：生活服务类增加分析：反映了常住人口的增加l现象3：休闲娱乐略下降，品牌28、性增加分析：与同餐饮同理；品牌性增强说明项目整体的提档升级，在巩固学生群体的基础上，捕获更多讲究环境和品质的中高端住家和办公群体二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境卓越熙街注：以上业态比例是根据商家数量统计所得【煕街二期业态明细】中大型餐饮、中端休闲的占比增大，表明熙街也开始着眼住家户等中高端客群l 中大型餐饮（格调餐饮、特色餐饮、异域餐饮）占25%，中端休闲（如酒吧、茶楼、健身、影院）占48%，再次证明：熙街开始拓展校园意外的细分市场，即以住家户为代表的中高端需求人群卓越熙街二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境零售类业态构成29、比例餐饮类业态构成比例生活服务类业态构成比例休闲娱乐业态构成比例【租金变化】市场已从培育期进入发展期，租金已实现溢价调整，一楼租金平均水平达160元/l 煕街一期一楼租金l 08年开业，08-2010年属于市场培育期，初始租金约为50-60，3年一签，期间租金逐年上涨约10%l 2010年至2011年，市场从培育期进入发展期，租金一次性上调50%；l 2011年至今，逐年递增约20%。l煕街二期一楼租金l2010年8月开业，一楼租金约85元/l年上涨幅度在20%左右。l二期位置不及一期中心，加之二期商家档次、品牌性加强，故二期租金略低于一期卓越熙街二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办30、公环境公寓及LOFT环境首创大学城天街商业，龙湖U城天街“格子铺淘馆”，定位青春时尚消费，品牌引领时尚品质的同时，满足大学生和IT人群个性化需求l 龙湖U城商业整体规划16万方，分2期开发。一期商业近4万方，其中持有逾2万方，已于12年9月开馆；二期规划商业12万方；l 客群：主要服务于师生、企事业单位职工，以及大学城体验旅游者。一期4万方，2.5万方4F“风尚馆”+4F1.5万方公寓底商二期天街：12万方U城天街项目地址一号线顶坡路站开发商龙湖地产占地面积591408建筑面积（）1380000建筑形态盒子容积率1.67面积区间（）20-55装修标准精装，毛坯面向客群学生，教师，产业工人客群年31、龄19-40之间二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境【业态&目标客群】以品牌服饰&淘馆服饰（58%）、餐饮（21%）为主，涵盖各类人群，但分别主要针对学生、年轻IT先锋、住家户和办公人群零售类构成餐饮类构成l一期商业特色l以GAP、SELECTED、VERO MODA、ONLY、JACK&JONES等著名品牌领衔的时尚OUTLET主题品牌专卖店，约有3000平米；主要面向学生；l聚集多业态、多种类的美食广场则达到7000平米，鲁西肥牛、金寿司等著名品牌第一时间签约入驻；主要针对住家户和办公人群；U城天街二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及32、LOFT环境u三楼淘馆卤肉饭，位置相对较好，生意还行u三楼淘馆品牌化妆品店，电梯口位置，门口生意还可以u一楼服装店老板，生意一般，学生消费为主u陶蔌江湖私房菜：现在经营状况一般，应该还有半年的市场培育期商家访谈消费者访谈【经营状况】开业率70%，整体经营一般，面临学生嫌没熙街逛的多、住家户嫌品牌少、商户嫌人流不够的尴尬局面，但凭借龙湖品牌、商场环境、区域潜力，天街的市场口碑较好，商家对未来持乐观态度u消费者普遍认为商场环境不错；u住家户表示适合自己的品牌太少；u学生认为这边东西没有熙街多，逛街目前还是以熙街为主；u外区域客户觉得天街目前还不热闹U城天街二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商33、务办公环境公寓及LOFT环境【租金水平】采用“60%招商+40%出售（可代业主招租）”，开发商出租和业主出租的租金水平差距不大；略低于熙街，平均水平约100元/商家或业态楼层位置租金烟酒专卖1F当道，公交车站背后135元/民族精品店1F掉角，电梯口100元/意大利SAMIFREDDO 咖啡3F普通位置80元/陶蔌江湖私房菜3F当道，扶梯附近80元/千城一面3F略偏80元/卤肉饭3F淘馆较好，入口100元/小吃店3F淘馆较好，入口130元/服装小铺（品牌合作）3F淘馆位置靠里，略偏80元/化妆品代购3F淘馆当道，电梯口200元/龙湖这边的租金基本都是80、100差不多，龙湖目前主要是营造商业氛围34、，租金收入倒是其次。1F烟酒专卖老板访谈U城天街二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境【实际客群】U城客群目前以住家户、教育人口、产业园人口为主，且对于住家户、产业园管理层、教师等中高消费能力者而言，天街已是目前大学城区域内商业消费的首选客户背景：U城业主，现住江北，在GAP购物了。“等以后方便了再住过来，今天出来闲逛。”客户背景：川美老师，现住学院U街。“今天天气好，我和老公带孩子过来转转，在GAP买了几件衣服。”客户背景：富力城业主“平时来逛的时间较多，一般为服装小吃之类”U城消费者访谈 部分呈现学院商业天街社区底商住家户教师产业园管理层产业园工人学生周边客35、户最常去次常去U城天街二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境借鉴菲律宾Greenbelt的商业开发模式，一期规划中档偏高餐饮娱乐业态，二期特色餐饮，三期中高档集中式购物，四期更高档零售项目地址大学城中路开发商重庆恒阳房地产占地面积376104建筑面积（）1095328建筑形态4栋多层短进深商业馆容积率3面积区间（）47-84装修标准毛坯面向客群大众人群客群年龄18-45之间台北城商业二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境商务区文化休闲区娱乐文化区购物区以写字楼，会议中心为主民俗管，特色步行街，4星级酒店等包含酒吧、KTV等大型百货36、花园酒店等台北城商业商业业态分布：二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境项目名称首创光合城项目地址西永微电园（地铁1号线微电园站旁）物业类型住宅、商业、办公建筑形态高层 LOFT装修情况清水占地面积146409建筑面积491061容积率2.65开发商首创地产开盘时间2013/08土地位置宗地编号出让方式出让时间净用地面积(亩)楼面地价(元/)沙坪坝西永组团U标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-16-1/02拍卖 2010/12/16564.161322.55首创光和城项目基本信息二、区域商业环境区域界定总体环境商业环37、境商务办公环境公寓及LOFT环境LOFT4.2万住宅32万公寓7.2万商业6.5万首创光和城物业构成及体量二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境项目名称龙湖拉特芳斯项目地址西永微电园（地铁1号线微电园站旁）物业类型住宅、商业、办公建筑形态高层、洋房装修情况清水占地面积84911建筑面积约100万（实际89万）容积率2.21开发商龙湖地产预计开盘时间2013/11拉特芳斯土地位置宗地编号出让方式出让时间净用地面积(亩)楼面地价(元/)沙坪坝区西永组团L分区L35/03、L33/03、L30-1/03、L30-2/03、L31-1/03、L31-2/03、L27-238、/03、L28-3/03号宗地13034挂牌2013/4/15351.041608龙湖拉特芳斯项目基本信息二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境住宅地块商业地块物业类型体量（万方）LOFT2.4酒店1.5商业16乙级写字楼4.4甲级写字楼4.5公寓10.8合计39.6物业类型体量（万方）洋房33住宅社区商业16.5合计39.5龙湖拉特芳斯物业组合及体量二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境乙级写字楼2万乙级写字楼2.4万酒店1.5万甲级写字楼4.5万公寓2.8万LOFT2.4万公寓8万商业16万注：数据为访谈调研推算龙湖拉特芳斯物39、业分布二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境1、参与了前期的定位和调研，对产品充满信心。2、目前以住宅销售为准，刚开始比较混乱，一步一步完善。3、明年3月份有甲级写字楼销售的计划，该置业顾问参与了西永写字楼市场调研。4、龙湖有很多“龙民”，现在就非常关注商务产品的销售，在房展会期间，对商务产品的咨询量和住宅相差不大，很多人都预留了信息，等待商务产品的推出。5、公寓产品有极小户型，可以5-10套的组合购买。6、商业公司内部称是天街系，对外的统一说辞口径也是天街系产品。7、不看好U城天街，因为微电园距离主城更近，置业顾问个人认为，拉特芳斯的景观街区更好，更容易去化。40、龙湖拉特芳斯龙湖置业顾问访谈摘录：二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境1、龙湖在西永规划了大社区概念，拉特芳斯是收官之笔。2、目前龙湖聚集了商业、洋房、公寓、住宅、学校等综合成为了一个大社区概念，但是唯独缺少商务属性产品，拉特芳斯是一个很好的弥补。3、商业部分，目前以天街系呈现，但是商业组合会是星悦荟、MOCO家居、日常零售、超市、影院等为主的综合性商业，并预留调整空间。用不同特色构建这个商业。4、社区底商完全销售，但是商业部分目前大方向是全部自持，龙湖将在未来10年内，逐步增大自持比例，不轻易进行销售。5、U城天街和时代天街的销售外界看来非常成功并赞许，但是41、对龙湖而言，实际运营和招商过程里出现了很多问题，特别是小业主的控制、业态的无法控制、龙湖都在调整，包括现在在拉特芳斯，底商能够做餐饮的，龙湖主动预留餐饮设施，提高商铺的附加值。6、U城天街的开业，是一个很好的试点，但是通过运营发现，对学生的吸引力非常低，我们也在调整，并为U城天街2期做奥特莱斯的方向做论证，现在还不能给出准确的答案。龙湖拉特芳斯龙湖不透露姓名的商业副总访谈摘录1：二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境龙湖MOCO家居生活馆龙湖星悦荟1、U城的公寓销售非常好，获得了业界很多赞许，但是内部发现，其实后期销售比较吃力，极小户型去化完毕和竞品的大量出现，42、导致了龙湖目前做公寓比较谨慎。但是毕竟龙湖是有庞大的“龙民”存在，而且微电园站距离主城更近，我们认为能够吸引更多沙坪坝、双碑的外溢客流，具体的，要等我们的合作公司给我们提供相关的调研。2、担心公寓和写字楼的去化，我们现在找到了3家公司给我们提供了7个版本的方案，目前比较倾向商业和塔楼之间的平衡，并适当缩小塔楼面积，增大商办独栋，方便日后的销售和使用。3、商业属性和住宅属性的公寓的区别很大，与政府的沟通，尽量保证供气、商水商电等各种日后的使用成本，都是影响销售的关键，龙湖正在全力调整这个方面的问题，针对不同属性的产品，对户型的设计做出调整。4、拉特芳斯未来的商业面向的还是家庭群体，龙湖做商业看的43、是5年后的状况，新兴家庭，没有太多钱的年轻人，投资者将房租给青年人，产业这些个小年轻，都是以家庭为单位（该副总认为，在谈恋爱的情侣、有孩子小两口、无孩子的小两口，都是家庭单元），所以整个商业定位完全基于家庭为单位，满足家庭的需要。龙湖拉特芳斯龙湖不透露姓名的商业副总访谈摘录2：二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境1、龙湖做星悦荟是不怕的，因为现在的星悦荟很多都是龙湖的业主购买消费卡在支撑，特别是渝信川菜等，很多都是购卡的业主的食堂，龙湖在西永的项目，将提供更大更好的餐饮服务，打造一个“聚餐”圣地。2、龙湖扮演的是一个商务领导者的角色，但是内部认为，龙湖在西永是44、按照大社区概念进行的，是一个编织很久的大网，主打拉特芳斯的概念，并不是为了这个地块突发奇想，而是经过对龙湖大社区的功能的组合，增加一个商务功能，能够使得大社区概念更加完善，真正成为办公、居家、休闲、购物四个功能的综合概念落地。3、龙湖希望看到在这个大社区内，有更多的业主可以设立自己的公司，自己的工作室，让这部分人，住在这里，生活在这里，工作在这里，未来，孩子也可以在这里有各种学校，并借助大学生，完成一体化的教育体系。对于龙湖来说，这也是仅仅西永能够达到的，也是刚开始不敢去想的，其他地方这样的机会不会再有。龙湖拉特芳斯龙湖不透露姓名的商业副总访谈摘录3：二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商45、务办公环境公寓及LOFT环境西永-大学城板块商业现状p2013年1-10月，商业销售12.4万，新增面积36万；p商业处于供过于求态势，据不完全数据统计，未来存量可供市场去化10年以上。p商业整体租金水平较低，出租率除熙街外，整体上出租率较低且商铺经营不乐观p区域整体消费力较低，学生和产业人群形成了固有的消费习惯，不能做为主力消费力支撑。西永商业趋势p按照现有商业规划，目前可以预见的西永区域未来商业供应量将超500万p西永未来发展前景可见，商务前景看好，而且未来常住人口将不断上升且消费力强劲，对未来商业将有很大的支撑和提升作用。西永-大学城板块商业现在及未来很长一段时间都将处于供大于求的态势，46、整体商业经营情况和出租情况不容乐观；未来商业供应体量极大，商业将进入残酷的竞争阶段二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境6.西永-大学城板块商业市场小结：康田企业港独栋式办公项目地址科技大道开发商重庆康天房地产开发有限公司 占地面积 39亩建筑面积（）8.9万建筑形态电梯独栋写字楼容积率2.7面积区间（）500-1500装修标准待定项目类型体量 （万方）单层面积（）分户方式首次开盘时间成交面积成交均价（元/）销售方式独栋2.30.15-0.28/栋,单层约9501梯1户2010-6约0.8万方（1、2、5、9#楼已售）9500整栋（9栋）二、区域商业环境区域界定47、总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境1、独栋办公：区域内仅康田国际企业港设置独栋式办公产品，空间分割灵活多变，在市场上比较受客户喜爱。客群集中在区域内的创新型技术企业。时间时间销售销售套数套数面积面积()成交成交均价均价(元元/)2013年9月532556.671642013年8月9619.8395532013年7月15768.7869832013年6月1765753.7362392013年5月612861.8259142013年4月1165396.4858052013年3月663109.6858392013年2月1044874.9858212013年1月1728150.28594748、2012年12月612787.4760242012年11月833767.6760422012年10月0002012年8月9413.2260502012年7月663109.2860042012年6月703271.0160502012年5月632891.8658262012年4月241094.8661852012年3月984559.5560072012年1月17781.2960592011年12月271264.36073合计129158158.496088富力城智汇国际富力城智汇国际2.甲级写字楼：目前区域内仅富力城智汇国际甲级写字楼在售，均价9500元/，去化速度平缓；公寓以平均6088元/低价49、入市。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境台北城台北城富力城富力城项目商务面积富力城多组团综合40万台北城8.5万拉特芳斯7.5万合计55万酒店酒店公寓公寓综合商业综合商业甲写甲写乙写乙写乙写乙写商务商务220m写字楼、5000会展中心，台湾民俗文化馆未来写字楼预计放量3.未来市场研判：区域可参考项目较少，未来区域内龙湖拉特芳斯、台北城、富力城将规划甲级写字楼，预计商务体量达到55万。（规划估算）二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境3.未来市场研判：1、至2015年，区域内写字楼市场的需求依然以产业、教科研、台资企业为主。2、50、随着重庆城市发展，不排除西永成为区域中心的发展潜力，特别是龙湖扮演商务中心角色后，对银行、资本公司的导入，都起到了主导作用。3、沙坪坝发展空间有限，随着轨道交通的布局完善，区域内商务中心由西永来承担的可能性较大，最快至2018年，即将形成沙区需求外延，西永正处于历史发展的关键时期。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境写字楼形态客户特征多层或独栋办公以西永区域产业园区客户自用为主，特别是台资客户。甲或乙级写字楼目前沙坪坝区域商务办公条件相对较差，且商务办公供应较少，而随着轨道交通的改善和西永区域配套的不断崛起，势必导致沙坪坝商务办公人群外溢。4.客群分析：市场客51、源目前以本地客户为主，未来随着城市发展，区域写字楼开发，尤其是沙坪坝区域商务功能外溢，投资客户占比将逐渐增加。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境1.935.360.000.002.213.620.003.520.001.931.630.870.980.800.431.250.480.430.760.305009490452224721490653206486648155195757010002000300040005000600070000.001.002.003.004.005.006.0012345678910供应成交建面成交均价（元/）5284528452、元元/公寓（商业）77%公寓（住宅）23%1.8万方6.2万方供需走势：前10月供应18.56万方，成交7.94万方，销供比仅为0.43，市场低迷。2013年1-10月西永公寓物业市场需求持续走低有继续恶化的风险。市场格局：受供应影响，公寓以商业产品为主导。商务公寓市场份额达到77%。2013年1-10月西永公寓成交走势二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境1.2013年1-10月西永公寓供销走势2013年1-10月西永商务公寓成交走势供需走势：前10月供应16.58万方，成交6.19万方，销供比仅为0.37，表现低于整体公寓市场。与整体公寓市场相同存在继续恶化53、的风险。市场格局：前10月，富力城凭借上半年低价策略时的强势表现，成交份额份额达到68%，是商务公寓市场的绝对领导者。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境2.2013年1-10月西永商务公寓供销走势1.935.3600 1.792.060 3.5201.931.280.800.560.740.360.740.420.330.650.2548994816488046435200465567066953560559080100020003000400050006000700080000.001.002.003.004.005.006.0012345678910供应54、成交建面成交均价（元/）时间贝蒙天地富力城台北城卓越熙街协信总计2013年1月751720002472013年2月561040001602013年3月51660001172013年4月171160001332013年5月1154000652013年6月91720001812013年7月25144800872013年8月6361600852013年9月95266901362013年10月802492059总计324756721182012702013年1-10月西永商务公寓成交套数明细二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境2.2013年1-10月西永商务公寓供销走55、势2013年1-10月西永住宅公寓成交走势供需走势：前10月供应1.98万方，成交1.82万方，销供比仅为0.92。住宅性质公寓主要是去化去年存量导致销供比虚高，但需求量持续低位，月均去化主要在1000方以下，市场需求量小。市场格局：除龙湖U城在品牌、低总价、天街商业的支撑下热销外，其余楼盘均处于滞销状态。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境3.2013年1-10月西永住宅公寓供销走势00000.421.5600000.350.070.420.060.080.500.060.110.120.0554135920567756255639630249955052556、04650530100020003000400050006000700080000.001.002.003.004.005.006.0012345678910供应成交建面成交均价（元/）2013年1-10月西永住宅公寓成交套数明细中渝春华秋实卓越熙街龙湖U城宝嘉花与山总计2013年1月314610782013年2月8800162013年3月1397001102013年4月6900152013年5月13300162013年6月12615701752013年7月14000142013年8月24000242013年9月70020272013年10月800513总计13616915825488二、区域57、商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境3.2013年1-10月西永住宅公寓供销走势预估原则：根据市场摸牌了解项目名称2013年10月存量2013年11-12月新增2013年11-12月可售体量（万方）套数体量（万方）套数体量（万方）套数贝蒙天地0.93 2851.986092.91 894 首创光和城0 0 3.348643.34 864 富力城3.73 777003.73 777 卓越熙街3.02 672003.02 672 宝嘉花与山1.40 425001.40 425 协信城立方1.51 386001.51 386 西城的湖0 0 1.83241.80 324 台58、北城1.68 303001.68 303 康田漫城0 0 1.382761.38 276 中渝春华秋实1.20 270001.20 270 金科廊桥水乡0 0 1.181561.18 156 合计13.47 3118 9.68 2229 23.15 5347 2013年11、12月公寓产品可售量将达到23.15万方，5347套。供应楼盘从10月以前的7个增加到11个，市场竞争巨量放大。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境4.2013年11-12月新增供应预估预估原则：公寓持续销售项目按目前月均去化套数计算，首次入市销售项目按同类产品去化情况计算案名2013年159、1、12月成交套数2013年11、12月成交体量预估原则首创光和城3001.16 预计3个月去化1栋西城的湖2161.20 产品偏向于以往高层物业，去化参照项目最后一栋高层去化速度卓越熙街1180.53 参照月均去化套数康田漫城800.40 参照协信城立方去化套数 协信城立方800.31 参照月均去化套数贝蒙天地640.21 参照月均去化套数金科廊桥水乡400.30 参照月均去化套数 富力城380.18 参照月均去化套数台北城360.20 参照月均去化套数 中渝春华秋实280.12 参照月均去化套数 宝嘉花与山260.09 参照月均去化套数总计10264.71-后两月月均去化套数513套是前160、0个月单月最高量（356套）的1.44倍，即将放量的首创光和城有可能暂时成为区域领导者二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境5.2013年11-12月成交预估案名后两月预计成交套数后两月预计成交体量面积区间(建面)建面单价（元/）装修标准主力总价（万元)层高(m)产品性质卖点首创光和城3001.16 30-406200清水19-255.1商业性质区位+低总价西城的湖2161.20 63-875200清水33-453住宅性质低单价卓越熙街1180.53 22-535550清水12-303商业性质成熟商业+低总价康田漫城800.40 45-576800清水30-3961、5.1商业性质产品 协信城立方800.31 388300清水325.1商业性质商业+产品贝蒙天地640.21 326875精装：1200元/223商业性质低总价金科廊桥水乡400.30 56-817100清水40-585.8住宅性质商业+品牌 富力城380.18 48-735700清水27-423商业性质区位台北城360.20 48-857700精装：2500元/37-463商业性质返租 中渝春华秋实280.12 42-525200清水22-273住宅性质低总价 宝嘉花与山260.09 35-505000清水18-253住宅性质低总价区域内多数公寓产品均以低价为核心卖点，5.1m层高产品则主要62、以高赠送为核心卖点。仅台北城返租销售。二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境6.供应项目卖点梳理富力城上半年采用低价策略，月均去化0.55万方，提价1000元/后月均去化降至0.11万方客户对富力城价格有极大抗性二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境7.重点楼盘分析：富力城05.360011.7900001.030.620.400.690.320.710.080.030.31046844584459745714662461947585909551801000200030004000500060007000800001234561月63、2月3月4月5月6月7月8月9月10月供应成交成交均价低价销售期提价销售期2013年1-10月成交走势(万/)4月份公寓进入低迷期，8月份项目有清水改精装动作销售基本与开盘当月持平，受物品采购影响封盘精装对贝蒙天地公寓销售有促进作用二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境7.重点楼盘分析：贝蒙天地1.93000000001.930.250.180.170.060.040.030.080.210.030.0358035601555355345541552455286799557057200100020003000400050006000700001234561月2月64、3月4月5月6月7月8月9月10月供应成交成交均价销售清水产品销售清水产品销售精装产品2013年1-10月成交走势(万/)9月熙街首次推出商业性质公寓已成熟的商业、大量的学生群体成为客户投资首要看重的因素二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境7.重点楼盘分析：卓越熙街2013年8-10月成交走势(万/)3.520000.280.215455584401000200030004000500060007000800001234568月9月10月供应成交成交均价蓄客期销售期1、公寓市场持续低迷，后两月有大量楼盘主推公寓物业，存在市场继续恶化风险前10月供应18.56万65、方，成交7.94万方，销供比仅为0.43；后两月可售量为23.15万方，供应楼盘增加到11个，但就市场低迷程度来看，公寓物业市场需求有继续恶化风险。2、公寓市场以商务性质为主，销供比为0.37，低于整体公寓市场住宅性质公寓共1.8万方，占比23%，商务性质公寓共6.2万方，占比77%。3、11-12月供应量剧增，若投资客仍未入场，市场竞争加剧后两月公寓产品可售量将达到23.15万方，共5347套，供应楼盘从10月之前的7个增加到11个。4、预计随着首创光和城的持续放量，有可能暂时取代富力城成为区域领导者后两月首创光和城预估月均去化套数150，月均去化体量0.58万方，排列个盘预估月均去化套数首66、位。5、台北城返租卖点仍具有市场竞争力区域内多数公寓产品均以低总价为核心卖点，而5.1米层高产品主要以低总价高赠送为核心卖点，仅台北城有返租销售。8.公寓市场小结二、区域商业环境区域界定总体环境商业环境商务办公环境公寓及LOFT环境发 展 方 向 研 判发 展 方 向 研 判Part 3项目概况1商圈构成2未来发展机会3L29-4/03L29-4/03面积：面积：23.0723.07亩亩L29-3/03L29-3/03面积：面积：19.0919.09亩亩L26-4/03L26-4/03面积：面积：28.1928.19亩亩L27-1/03L27-1/03面积：面积：29.0629.06亩亩L2867、-2/03L28-2/03面积：面积：18.6418.64亩亩市政广场金科商业用地金科商业用地商业用地：商业用地：142.9142.9亩，建面亩，建面36.336.3万万方方住宅用地：住宅用地：211.1211.1亩，建面亩，建面35.1835.18万方万方市政广场金科住宅金科住宅/商住用地商住用地商住混合：商住混合：42.442.4亩，容积率亩，容积率3 3，建，建面面8.498.49万万方方住宅用地：住宅用地：616.34616.34，容积率，容积率2.352.35，建，建面面96.5696.56万方万方商业用地：商业用地：220.8220.8亩，亩，建面建面19.3219.32万方万方其68、中其中商业商业17.917.9万方万方LOFTLOFT及及SOHO11.4SOHO11.4方方住宅用地：住宅用地：124.2124.2亩，亩，建建面面3232万方万方龙湖拉特芳斯龙湖拉特芳斯首创光和城首创光和城项目指标本项目占地约52万，建筑面积约133万，商业体量约40万，其中纯商业体量达到32.68万，在西永区域内属于大规模商业体量项目占地面积：51.88万平米建筑面积：132.8159万平米总体商业体量约40万平米其中纯商业32.6813万平米 商业容积率：4.0-4.5三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会项目四至本项目东面相邻城市快速路，南面龙湖拉特芳斯、西永中央广场和地铁1号69、线，西面及北面空地；本项目与地铁1号线被龙湖拉特芳斯隔开，地段位置较龙湖项目不存在优势。南面首创光和城南面拉特芳斯及地铁站项目北面空地项目内部地块N三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会城市中心区微电子产业园重庆大学城物流产业园生态观光区本案本案核心商圈东抵襄渝铁路，北至肖家冲，西至陈家桥镇团结路，南达寨山坪公园。商圈范围基本涵盖西永城市中心区。p 包含商业项目（在建或已呈现）：龙湖拉特芳斯、首创光和城、金科西永项目等。客群特征p 现状人口：0.01万p 未来人口：5-8万（首创光和城1.02万，龙湖拉特芳斯1.1万，金科西永项目1.8万）p 未来人口特征：以新城进驻人口为主，年龄结构以70、25-40岁为主；p 客户需求特征：自住兼投资为主，自住客以城市刚需和首改为主，对生活环境及配套具有较高要求。p 商圈范围：半径约1.5公里商圈分布及客群特征三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会城市中心区微电子产业园重庆大学城物流产业园生态观光区本案本案次级商圈p 商圈范围：半径约3公里，北抵土主镇，东至渝遂高速，南至西景大道，西达大学城东一路。商圈范围基本包括陈家桥镇，南接西永综合保税区。p 包含商业项目（在建或已呈现）：西永天街、战勇西永购物中心等。客群特征p 现状人口：5万p 未来人口：20万p 目前人口特征：以本地常住人口和产业园产业人口为主，年龄分布集中于20-45岁；p 未71、来人口特征：以新城进驻人口为主，年龄结构以25-40岁为主；p 客户需求特征：自住性置业需求明显，对基本生活配套尤其是商业配套需求强烈。商圈分布及客群特征三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会城市中心区微电子产业园重庆大学城物流产业园生态观光区本案本案扩展商圈p 商圈范围：扩展为西永-大学城板块范围。p 包含商业项目（在建或已呈现）：富力城西城广场、卓越熙街、龙湖U城天街、台北城等。辐射商圈p 商圈范围：可以辐射整个地铁一号线沿线，特别是沙坪坝、蔡家、璧山范围。客群特征p 现状人口：15p 未来人口：60p 目前人口特征：以常住居民、高校师生、产业人群为主，人口年龄以20-45岁为主；p72、 未来人口特征：以新城进驻人口为主，年龄结构以25-40岁为主；p 客户需求特征：自住、投资性置业、刚需、改善置业需求明显，对商业配套质量的要求不断提升商圈分布及客群特征三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会商业商业纯商业纯商业办公办公公寓、公寓、loftloft本项目未来商业发展可能性三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会？企业资源整合难度大可选业态与项目形象相差大区域特性不匹配未来升值空间小皮具五金机电纺织数码产品小商品数码产品快捷时尚购物五金机电农产品灯具市场物流仓储陶瓷花卉物流仓储家具汽车家居汽配纺织汽车城建材农产品小商品建材灯具市场皮具花卉美食城美食城区域客群需求小专业市73、场类综合商业类图书百货婚庆快捷时尚购物婚庆医疗图书家具百货医疗陶瓷三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会家电休闲娱乐休闲娱乐运动商品运动商品1.纯商业发展机会：业态筛选从项目形象、企业资源、区域特性、区域客群需求、未来升值空间5大因素出发，筛选出本项目可发展的商业方向就以上几个筛选出的纯商业发展方向，我们进行了问卷调研和深度访谈研究方法：调查问卷：针对不同纯商业的市场方向和人群设计问卷，以扫街、小区内、校园内展开调查深度访谈：依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员研究对象：调查问卷：学生50组，产业人群50，住户50组深度访谈：学生20组，产业人群20组，住户20组被访问74、学生情况被访问产业园区情况14%9%17%15%9%6%12%12%6%被访问住户情况西永安置房西城科景富力城康居西城虎溪花园龙湖睿城东方剑桥二开发区廊桥水乡三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会8656654532重大重科川美重师重医电子职校房地产职校第三军医大城市管理职校后勤工程学院1075544332322富士康广达英业达新普方正中电科技集团明德NET DATAHP中航微电子麦迪实软件科技沙伯基础创新塑料纯商业发展方向一休闲娱乐：通过调查发现，大学生群体和产业人群普遍认为区域内娱乐项目太少，休息时间没有可玩的地方，而有娱乐相关的需求，因此，休闲娱乐项目对本项目而言有较大的发展空间三75、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会消费者访谈语录摘要：“同学聚会在这里也没什么好玩的，主要都是唱歌多一点，要不然就是聚餐，聚餐一般都在陈家桥，在陈家桥火锅多一点，象什么秦妈呀，铁锅门呀都有的。”李同学（重庆科技学院 大三男学生）“一般就在陈家桥活动，去熙街一周也就个吧次。我今天就是跟女朋友过来熙街这边看电影，陈家桥那边又没有。而且离的还比较近。”“在这边同学聚会的话，也不知道可以玩点什么，能玩点什么。一般就是唱歌、打台球，还有就是春天会去爬山。”雷同学（重庆房地产职业学院 大三男学生）“我租房子在土主那边，在西永这边你也看得到撒，没什么人，也没什么好耍的地方。一般就是回家上上网打游戏了76、，然后睡觉。”吴先生（富士康员工 刚入富士康当学徒 在土主租房 25岁左右）“住在沙坪坝，就只是在这边上班和下班，这附近太荒凉了，没什么好逛好耍的，一般下班直接回家，回沙坪坝了就可以逛街了。”西永浦发银行女职工（28岁左右 住沙坪坝）西永-大学城区域内休闲娱乐项目清单KTV打麻将球类运动（网球、台球、篮球等）、游泳看电影酒吧网吧社团活动（艺术表演、唱歌比赛等）川美台球馆川美青蛙酒吧熙街保利影院14%43%29%14%学生对区域内餐饮的满意度调查情况很满意基本满意不满意非常不满意25%38%25%12%产业人员对区域内餐饮满意度调查情况很满意基本满意不满意非常不满意15%14%57%14%住户对77、区域内餐饮满意度调查情况很满意基本满意不满意非常不满意1、区域消费群体对区域内餐饮满意程度普遍较低，尤其是住户；而消费群体中住户的消费力较高，对本项目而言是有机会的；2、据悉龙湖某副总透露，龙湖拉特芳斯将会做大规模的特色商业餐饮，与当地具有代表性和品牌性的餐饮商家洽谈。（具体商家可参考龙湖星悦荟），建议本项目可与其形成差异化；重要观点三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会纯商业发展方向二美食城：通过调查发现，区域内消费群体对区域内餐饮满意度较低，其中住户的满意度最低，同时住户的消费力也较高，对本项目而言是有较大发展空间消费群体对餐饮的不满意主要体现在对餐饮种类、就餐环境、餐饮口味、餐饮价78、格、人员服务几个方面消费群体满意度调查消费者访谈语录摘要：“其实我觉得吧，现在就修一个像U城那样的，里面什么都有哈。但是U城它也不全。你看它现在人特别少，一个是交通的问题，一个是它里面什么店呀都，逛的话都还比较少吧，然后吃的吧就比较单一，都是一些烤肉之类的。”张同学（重庆师范大学 大二女学生）“聚餐的话，一般都是个把次把。聚餐的地方一般看情况吧。学生会聚餐或者宿舍聚餐呀什么的。要求是环境好一点的，酒水免费。”“接受的价格就是摊下来的话，就40-50块钱。如果有喝酒的话，就不得行。一般学生会吧，喝酒的还比较多。”周同学（重庆医科大学 大四男学生）“我觉得U城里面的满记甜品还不错，它里面的其他的餐79、饮就不是很满意了。”胡同学（重科 大二女学生）“我们这边吃饭贵的很。你看，西永天街那个卖包子的都要一块钱两块钱的，就它一家。贵的要死，别个陈家桥也就才五毛钱。但是你饿的要死的时候，不买的话，又没有地方选。”郭女士（西永安置房 35岁左右 西永天街零售店店员）三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会926444724非常满意比较满意一般不太满意非常不满意餐饮服务餐饮服务1526374230非常满意比较满意一般不太满意非常不满意餐饮价格餐饮价格124040499非常满意比较满意一般不太满意非常不满意餐饮品种餐饮品种1036434813非常满意比较满意一般不太满意非常不满意就餐环境就餐环境三、发80、展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会3759179休闲品牌专卖店休闲品牌折扣店运动品牌专卖店运动品牌折扣店服装卖场或外贸小店其他类型产业人群购买衣服渠道81251484休闲品牌专卖店休闲品牌折扣店运动品牌专卖店运动品牌折扣店服装卖场或外贸小店其他渠道大学生购买衣服渠道学生访谈语录摘要：“如果买阿迪耐克一般就去沙坪坝，而且一般都是赶着打折的时候去。”童学生（重庆电子工程职业学校 大三男学生）产业人群访谈语录摘要：“其实我还是多喜欢穿运动装的，很舒服，特别是鞋子很耐穿。但是在西永那个天街上的乔丹体育，折扣太少了，贵的很，感觉还像是假的。我就不会买。要买还不如去沙坪坝看看劲浪体育打折的了。”庄先生81、（富士康 基层工作人员 ）“你看我们公司基本上都是20岁的员工，肯定大家都还是有很多比较喜欢运动休闲类的衣服。但是价格不能太高了，我们本来打工也挣不了几个钱。”左先生（英业达 基层工作人员）纯商业发展方向三运动产品：西永-大学城片区体育运动类折扣店处于空白，大学城学生尤其是男学生对体育折扣店有较强的需求，运动产品也是本项目发力方向之一学生访谈语录摘要：“我就喜欢买HM或者GAP的衣服，在龙湖U城里面就有一个GAP店，还不错。”黄同学（四川美术学院 大一男学生 成都人）“比较喜欢运动类的，穿的象阿迪达斯、杰克琼斯；”吃的吧，我不挑，聚餐的时候火锅之类的都可以。偶尔一个人会在熙街吃德克士”“学校里82、面吧，就凑合着过吧。说不上缺点什么。有些多选择的时尚快餐、快饮等就行”童同学（重庆电子工程职业学校 大三男学生）“女孩的话，穿运动类的衣服还是比较少的，你看街上哪个女孩子都是穿的运动服装的，我就喜欢买象去优衣库里面淘点衣服什么的。”“我喜欢乱逛吧，沙坪坝也是肯定会去的，那边选择多点，大品牌打折有些低至12折。李同学（重庆大学城环学院 大三男学生 云南人）“我去熙街比较多一点，一般在那里就是买点小东西，象皮带、配饰之类的，很少买衣服，买衣服都到沙坪坝区买呀，那边选择性比较多一点。”“喜欢的衣服品牌，比方说杰克琼斯之类的。当然有折扣的最好呀，谁不想占便宜嘛。”杨同学（重庆电子工程职业学校 大一男学83、生 家住沙坪坝陈家湾）三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会纯商业发展方向四快捷时尚购物：西永-大学城片区消费群体对于快捷时尚购物类需求较强，如：HM、优衣库、便捷快餐等产业人群访谈语录摘要：“在西永，除了在西永老街就是在综合市场买菜，一是走路太远了，如果有专车就好了；二是菜的种类有点少。”陈女士（富士康 基层工作人员 ）“住这边的话，基本上买一些生活上的用品比较多点。但是你看，我们这边都是一些很小的超市，东西又贵又没什么挑选的。”左先生（英业达 基层工作人员）“我们是有家有业的人，出去外面吃的少。早晚餐都在家里吃，中午都是上馆子吃快餐，也就十多块钱。如果有个干净点的象乡村基那种快餐店那84、就还不错”周先生（富士康刚入职员工 在西永天街招聘 30多岁）22%7%21%14%1%21%7%7%大学生购买电脑途径大学生购买电脑途径网上购买购买二手电脑品牌店购买家里购买好带来使用区域附近购买石桥铺购买不购买电脑其他途径15%23%15%15%8%1%15%8%产业园区产业人员购买电脑途径产业园区产业人员购买电脑途径网上购买购买二手电脑品牌店购买家里购买好带来使用区域附近购买石桥铺购买不购买电脑其他23%15%30%0%8%15%1%8%住户购买电脑途径住户购买电脑途径网上购买购买二手电脑品牌店购买家里购买好带来使用区域附近购买石桥铺购买不购买电脑其他21%3%21%27%1%21%3%85、3%大学生购买手机途径大学生购买手机途径网上购买购买二手手机品牌店购买家里购买好带来使用区域附近购买石桥铺购买不购买手机其他途径14%21%14%14%2%21%7%7%产业园区产业人员购买手机途径产业园区产业人员购买手机途径网上购买购买二手手机品牌店购买家里购买好带来使用区域附近购买石桥铺购买不购买手机其他途径18%9%36%0%5%18%9%5%住户购买手机途径住户购买手机途径网上购买购买二手手机品牌店购买家里购买好带来使用区域附近购买石桥铺购买不购买手机其他三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会纯商业发展方向五数码产品电脑城：通过调查发现，区域内人口选择在区域内购买手机-电脑的比例86、超低，一般选择网购，或去石桥铺购买，电脑城类专业市场前景不好学生访谈语录摘要：“网购或者石桥铺数码城，一般都是网购吧，很方便。不过我还是比较喜欢去实体店看了之后再购买，心里有点保障。”黄学生（四川美术学院 大一男学生 成都人）“买手机我们现在比较喜欢网上买，电脑的话，我个人还是觉得去苏宁呀什么的，比较有保证些，而且贵也贵不了几百块钱，最起码不会让你买到翻新机。”童学生（重庆电子工程职业学校 大三男学生）“买电脑、手机之类的肯定是网上订购，比较方便。”“如果这里有体验店还不错，可以先试机再购买。假如与网上价格相差不大，我就在实体店买了”董学生（重庆师范大学 研一汉语学 女）“象电脑、手机，一般都87、是家里买好的就直接带过来了。”李学生（重庆大学城环学院 大三男学生 云南人）商家访谈语录摘要：“平常周末比日常稍微好一点，但也好不了多少。基本上生意很少，一个月才销售几台电脑，可能是漏网之鱼都没有。”“看学生需要什么了，一般都是售后服务。一般学生都去石桥铺那里买，因为他们觉得那里的选择多。”“其实说实话，我们这里价格比那里还便宜，他们也不知道。就算知道，他们也不相信。”熙街 惠普4S店店员“现在不行，现在普遍不行。我们在这里开业几年了。消费水平下降了，没有那么多人出来消费了。”“我们这里有维修的，必须有维修的。维修的业务量差不多吧。”“来我们这里的学生居多，还有就是打工的。象富士康什么的呀”熙88、街 易捷电脑商场店员深访发现，尽管消费群体更多的选择网购，但更多希望在实体体验店体验后再购买，且目前区域内体验店是缺失的；可见，中高端数码产品体验店有较大发展机会三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会金科西永项目金科西永项目龙湖拉特芳斯龙湖拉特芳斯首创光首创光和城和城微电园轻轨站微电园轻轨站寨山坪公园 寨山坪公园龙湖拉特芳斯住宅寨山坪城市森林公园是整个西部新城市重要的重要生态绿肺。南承山体公园，北接科技南路（局部下穿）、东起靠科技二路，西止811路，总规划面积1000亩金科西永项目住宅三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会纯商业发展方向六婚庆：从项目核心商圈内龙湖拉特芳斯、首创光和89、城，金科西永项目的客群定位来看，未来区域内将有大量年轻客群入驻，同时作为未来区域中心，大量区域型消费将集中到西永商圈。区域内优越的自然环境和人工环境为婚庆商业注入商机预计10年后重庆大学城师生规模超过20万人，目前入驻学校有重庆大学、重庆师范、重庆医科、四川美术、重庆科技、重庆医专、重庆电子科技学院等师生规模约15万人。123目前重庆市大型图书城仅重庆书刊交易市场，位于北滨路创意大道“金源时代购物中心”一楼，总面积11万平米，是目前西南地区规模最大、影响范围最广、最具特色的综合性文化交易市场重庆书刊交易市场南京长三角出版物市场长三角出版物市场占地1万，内有书店131家，成为全国四大图书批发市场90、之一项目早期为军人俱乐部的人民百货大市场，市场倒闭后，改为长三角出版物书城，并逐渐成为南京乃至江苏最大的图书批发基地。三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会纯商业发展方向七图书批发市场：目前重庆主城缺乏大型书刊交易批发市场，而项目周边有大学城大量师生为载体，所以文具图书批发市场可以作为项目未来发展机会点考虑名称位置占地面积经营业态重庆西部国际汽车城巴南区花溪镇麒龙村占地520亩，约40万货车交易中心、会展中心、商务酒店等配套两江国际汽车城鱼复工业园30平方公里为核心约103公顷集汽车研发、商务营运、行政管理、酒店餐饮、休闲娱乐于一体兰花汽车城九龙坡区石新路-华威汽车城江北区南桥寺盘膝路约91、60余亩汽车4S店集群、客户休息室等重庆商社汽贸经济技术开发区（南坪）海峡路-产品展示区、贵宾接待区、业务洽谈区、客户休息区、贵宾休息室、售后服务接待区和维修车间等重庆主城区汽车专业市场情况华威汽车城两江国际汽车城重庆西部国际汽车城三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会纯商业发展方向八汽车城：目前重庆主城区已初步形成了以西部国际汽车城为代表的汽车专业市场，这些项目距离本案较近，因此对于本项目来说，汽车城市场机会点较小纯商业发展方向九家具家居城：随着西永-大学城房地产的不断开发，未来商品房销售将带来大量房屋入住装饰装修需求区域项目名称建筑面积（万）项目名称建筑面积（万）大学城项目中渝春华秋92、实45金科廊桥水乡150盛豪首港城36.28协信城立方102龙湖花漫庭29台北城109北麓国际城45龙湖东桥郡29.8龙湖U城138东方剑桥33.62富力城680龙湖睿城15龙湖花千树25.46羲城蓝湾7.39康田漫城31万贝蒙天地35.43松渝星都花园10西城的湖10.76融城华府8.35宝嘉花与山43天王星铂晶城8.328宫和御府香山47.76鸥鹏泊雅湾56西城的湖10.76西永项目微电园公租房180万宫和御府香山47.7万首创光和城49.1万隆鑫花漾汇17.3万康田漫香林5.5万龙湖拉特芳斯24.7万金科西永项目133万三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会区域内家具家居市场供应项93、目不多，其中富力城西城广场、康居西城家具家私城以中低端家具销售为主，目前市场，不能满足未新城中高端家庭入住装修需求。因此，中高档家具家居市场有较大发展机会，但是，由于龙湖拉特芳斯项目预计要引入MOCO家具市场，因此对本项目而言，引入家居饰品生活馆将是一个不错的机会点富力城西城广场龙湖拉特芳斯：未来将引入MOCO家具馆康居西城家具家私城目前富力城西城广场及康居西城家具家私市场整体品牌和档次比较低端，经营情况一般三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会方向方向交通区位交通区位规模匹配规模匹配资源利用资源利用市场需求市场需求竞争优势竞争优势氛围成熟度氛围成熟度租金承受力租金承受力行业发展潜力行业94、发展潜力环境匹配度环境匹配度匹配度匹配度休闲娱乐休闲娱乐55455444440美食城美食城45454443437运动商品运动商品44354434435快捷时尚快捷时尚34345333533数码产品数码产品33344343431家居家居43344333330婚庆婚庆34333333328图书图书32333323325汽车汽车22343233325项目专业市场发展方向匹配度打分体系各个指标满分为5分，共5个指标，总分45分综合测评显示：与本案匹配业态打分排名，强烈推荐休闲娱乐、美食城、运动商品、快捷时尚；其次推荐数码产品、家居、婚庆三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会纯商业发展机会梳理：就95、可能的业态与本案匹配度进行综合测评，本项目最适合发展美食餐饮，快捷时尚，体育运动等商业类型，其次可以选择错位发展数码、婚庆、家居等专业市场沙坪坝写字楼出租供不应求，沙坪坝区商务办公需求势必外溢；随着西永产业的导入以及大量人口增长，区域配套逐渐完善，便捷舒适的办公环境将会吸引大量商务办公人群；区域内以龙湖拉特芳斯、富力城、台北城未来将规划传统的甲乙级写字楼，建议本项目与区域内写字楼形成差异化，建议突出生态办公理念本项目写字楼是有市场机会的建议项目写字楼发力生态办公，以创新型生态写字楼为核心竞争力商务220m写字楼、5000会展中心，台湾民俗文化馆台北城酒店公寓综合商业甲写乙写乙写拉特芳斯富力城三96、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会2.写字楼发展机会：随着沙区写字楼需求的外溢和西永的不断成熟发展，西永写字楼是有一定市场机会的；但是由于龙湖、富力城、台北城等项目办公产品的不断问世，未来区域内写字楼市场也将陷入激烈竞争的局面之中1、西永-大学城区域公寓市场处于供大于求2、以龙湖U城极小户型低总价畅销；3、以台北城返租公寓有市场竞争力2013年1-10月供应18.56万，成交7.94万，销供比仅为0.43；预2013年后两月可售量为23.15万，供应楼盘增加到11个，但就市场低迷程度看，公寓物业市场需求有继续恶化风险。区域内多数公寓产品均以低总价为核心卖点，而5.1米层高产品主要以低总97、价高赠送为核心卖点，仅台北城有返租销售。龙湖龙湖U U城精装公寓城精装公寓 套内套内2020三、发展方向研判项目概况商圈构成未来发展机会3.公寓机会梳理：虽然整体上区域公寓市场走量较好，但竞争非常激烈，以龙湖U城极小户型低总价、精装修相对畅销。商业商业纯商业纯商业休闲娱乐特色餐饮运动商品快捷时尚数码体验婚庆图书家居汽车办公办公生态办公花园办公公寓、公寓、loftloft极小精装返租创新商业发展可能性以娱乐零售为主题的消费目的地型案例链接案例1：华侨城欢乐海岸欢乐海岸是项目位于深圳福田、前海双中心中核，紧临深港西部通道和深圳湾口岸，与香港隔海相望。开 发 商：深圳华侨城都市娱乐投资公司占地面积：98、125万平方米所属商圈：深圳湾商圈地 址：深圳白石洲片区业 态：文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所功 能：购物、餐饮、娱乐、展览、旅游、商务项目亮点占地特色之处购物中心总建面7.8万零售、餐饮、娱乐业态为主，世界最大水母主题展示区和国內最大活体珊瑚主题展示区的海洋奇梦馆SOHO办公及公寓总建约3.2万两栋共168套SOHO公寓，定位于高端酒店式公寓，拥有独一的天街花园超大空中泳池华会所建面积约1万集高端会务、生态景观、餐饮、健身、SPA、娱乐于一体，并配备标准直升机停机坪、观光游艇、网球场、雪茄吧、无边际双泳池、豪华SPA及环岛跑道等，OCT创意展示中心建面约0.4万将创展中心打造99、成商业品牌展示和时尚潮流汇聚的艺术文化和商业展示T台，海洋奇梦馆总建面约0.3万 世界最大水母主题展示区和国內最大活体珊瑚主题展示区的海洋奇梦馆曲水街建面约5.7万以“临水独栋+外摆空间+穿街水道”的开放式空间组合，分为休闲餐饮区、特色餐饮区、西餐区和酒吧区四大主题区域 椰林沙滩-滨海音乐沙滩，是欢乐海岸滨海娱乐的核心组成部分，同时也是欢乐海岸国际音乐节及各类大型节庆活动的主会场项目概况零售商业、休闲娱乐、商务平台三位一体的全新商业模式，功能涵盖零售、娱乐、商务、文化、旅游、生态环保教育，目标受众瞄准城市中产阶级、富裕家庭客户，以朋友及家庭聚会娱乐商务宴请为主要功能。椰林沙滩 华会所 购物中心100、曲水街OCT创展中心商业文化娱乐区规划及业态布局商业文化娱乐区规划面积商业总建筑面积约16.8万；其中，购物中心约11万（其中SOHO公寓及办公约3万平方米），餐饮&娱乐区约5万（其中设计型酒店7000平方米，50余间房）总停车位：3000个项目总体业态组合比例零售：餐饮：娱乐与其他=35：34：31购物中心设计型酒店 SOHO公寓及办公创展中心国际影城&KTV特色餐饮&酒吧城市高级会所商业文化娱乐区购物中心业态分布G层健康户外，以国际休闲品牌、户外运动为特色，引领健康休闲时尚一层国际风尚，汇聚全球高端零售品牌；另有四栋临水复式国际品牌旗舰店，营造高端商业环境与氛围；二层时尚生活，以国际知名品101、牌、国内一线时尚品牌为主，演绎潮流生活；顶层蓝楹坊，遍植蓝楹、花雾如荫，近3万平米华南区最大的空中花园，尽享深圳湾一线海景。3F：蓝楹坊2F：时尚生活1F：国际风尚GF：健康户外购物中心业态组合 时尚百货主力店 国际品牌概念店组合 特色餐饮组合 家庭娱乐组合 精品超市业态组合比例零售：餐饮：娱乐：设计型酒店=35:34:25:7海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼西侧，占地面积2800平方米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成，是集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南中国标志性的世界级海洋主题乐园。海洋奇梦馆文化娱乐亮点项目详解椰林沙滩公园椰林102、沙滩位于欢乐海岸项目南区，占地面积约10.2万平方米，以独特的地景式建筑连接滨海大道及红树林海滨生态公园，是深圳湾15公里滨海休闲长廊的东起点。中国唯一深入城市中心、进深40米场域的人造沙滩 深圳市区首家麦当劳“得来速”汽车餐厅 中国首个城市级旅游信息中心 独特的水上娱乐活动主舞台 城市娱乐活动主会场水秀剧场欢乐海岸水秀剧场汲天地自然之灵秀，与旖旎的红树林相映成辉，演绎精彩舞台剧目。曲水街曲水街建筑面积约5.7万平方米，分为休闲餐饮区、特色餐饮区、西餐区和酒吧区四大主题区域。以临水独栋+外摆空间+穿街水道的开放式空间组合，营造出小桥流水、枕河听橹的诗情画意。建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的103、钢架结构和有机竹木建材，既强调其文化特质，又得环保节能之效。风情酒吧街聚集特色酒吧，引领酒吧文化，年轻人、时尚人的潮生活。中影国际影城中国首座五星级独栋影城、中影集团中国最大旗舰店，中国硬件设施最好、技术设备最先进的国际化影城。依托丰富的生态资源，华侨城湿地将各种生境介绍、生物知识、趣味科普等资料编制成生态导识牌设置在湿地各处，并通过专业、生动的导览讲解，将科普性、趣味性、教育性有机融合，为深圳市民提供全新的生态科普教育平台。OCT生态教育基地华会所华会所位于欢乐海岸的海心岛上，建筑面积约1万平方米，为享有“白色骑士”美誉的世界建筑巨匠理查德迈耶担纲设计。会所外观以白色为主，建筑线条简约流畅，104、唯美时尚的设计风格与碧海蓝天自然辉映，实现了现代极简主义理念与古典浪漫主义风格的完美融合。运作模式：先树形象，后获取高溢价及稳定长期受益欢乐海岸运作模式：1.除西区的3万别墅后期销售，其他所有商业持有；2.先运营商业，后销售别墅。运作模式特点：1.先期资金沉淀大、投资回收期长；2.对开发商实力要求较高，开发风险较大。商业：整体持有商业：整体持有别墅：全部销售欢乐海岸竞争力在于：1.环境+体验空间（创意中心、喷泉、游船、水幕电影等）2.特色商业（餐饮、影院、百货、儿童体验的麦鲁小镇）3.高端商务（华会所+酒店公寓等）成功关键：满足客户“立体式”的消费需求欢乐海岸满足的“立体式”客户消费需求：1.105、休闲+购物+体验的多方位客户需求；2.满足高端商务、家庭等多层次需求；3.满足成人、小孩的多年龄层次需求。案例2：西埃德蒙顿购物中心北美最大，世界第五的主题购物中心，其游乐功能十分完备，保持多项世界记录。l世界上最大的室内游乐场（25个游乐设施）l世界上最大的室内三环过山车（1,285米长的轨道）l世界上最大的室内人工湖（拥有哥伦布的圣玛丽号复制帆船）l世界上最大的室内人工造浪泳池(1,250万公升水)l世界上最大的停车场(停车位达2万辆)l世界上最高的室内蹦极台(30米上，30米下)西埃德蒙顿购物中心以“娱乐”主题吸引并留驻顾客，以零售、百货、服装等业态为主力，打造旅游娱乐带动消费的城市商业106、综合体。西埃德蒙顿购物中心水上乐园1492年哥伦布横跨大西洋的圣塔马利亚号帆船原型及人造浪池。西埃德蒙顿购物中心海洋乐园室内水族馆及海狮表演。西埃德蒙顿购物中心室内真冰场国际比赛级冰场。西埃德蒙顿购物中心其他特色游乐18洞迷你高尔夫、室内过山车、游乐场、滑板公园、保龄球场。案例3：新世纪环球中心成都城南国际CBD地标项目，拥有良好区位及交通的超级商业综合体。区位优越：项目位于成都国际城南CBD核心区域，城市中轴天府大道两侧，西接益州大道，距成都新行政中心距离200m，处于政府重点打造区域，是成都城市向南的核心节点之一，站位优越，昭示性强。行政中行政中心心金融金融中心中心会会展展商商圈圈高档住宅107、高档住宅区区中央中央商务商务区区天天府府大大道道公园绿地公园绿地超级商业金融及文娱综合体:根据天府新城规划，项目归属于站南组团南端商务金融区，紧邻金融总部核心区和成都政务核心区，是成都国际CBD的重要组成部分，用地性质为商业金融和文化娱乐用地。交通网络发达：n地面路网：区域三横三纵交通路网可便捷通向成都各方位；n地铁线路：作为地铁上盖物业，地铁1号线专设海洋公园站，未来可直接从地铁站进入项目内；n公交线路：项目本身就是一个交通枢纽，四面皆设有公交换乘站，发往成都各方向，实现与地铁无缝驳接。新世纪环球中心主要物业形态包括由甲级写字楼、购物中心、洲际酒店和艺术中心。占地：46.7万平米建筑面积：1108、76万平米容积率：2.52建筑密度：41.39%写字楼面积：72万平米商业面积：30万平米天堂岛海洋乐园：25万平米酒店面积：11万平米艺术中心：18万平米景观绿地：14万平米车位：15000个环球中心环球中心艺术中心艺术中心物业构成成都顶级综合体物业5A甲级写字楼+顶级购物中心+洲际酒店+艺术中心物业销售：销售部分为环球中心写字楼以及少量沿街商铺，其他物业全部为开发商自持。中央广场中央广场项目指标新世纪环球中心平面功能布局，以休闲娱乐为主题形成合围式结构。洲际酒店5A写字楼+商业海洋乐园艺术中心中央广场公园 公园 写字楼写字楼海洋乐园海洋乐园酒店酒店商业商业当代艺术中心当代艺术中心n 新世纪109、环球中心门户新世纪购物中心，占据环球中心东面-1至4层，（西、南、北）面1、2层，高度达65m，面积达30万；n 商业区统一打造为地中海式商业风情小镇，业态包含购物街区、餐饮、真冰溜冰场、影城等等，定位中高档兼大众消费。商业部分新世纪环球中心商业购物中心体量较大，业态丰富，定位中高档消费。B1：精品超市、餐饮、零售品牌：麦当劳、早安巴黎、Subway、浮力森林、尊品牛排、甘食记、廖记棒棒鸡等新世纪环球中心商业入驻品牌1F：国际精品百货、服饰品牌：乐天百货、GAP、Cuffz、96NY、H&M、木九十、MUJI等新世纪环球中心商业入驻品牌2F：时尚服饰品牌：PRICH、E-LAND、ROEM、H110、ush Puppies等新世纪环球中心商业入驻品牌3F：以休闲动感和儿童用品为主新世纪环球中心商业入驻品牌4F：以娱乐、美食和儿童用品为主品牌：迷尚澳门豆捞、巴国布衣、成都映象、黄记煌、星美国际影城等新世纪环球中心商业入驻品牌n设计理念项目度假酒店由一座5星级皇冠酒店以及一座超5星级洲际酒店组成，环绕海洋乐园而建，建筑风格着重体现地中海沿岸依山傍海层次错落的建筑特点。n装饰风格酒店内饰注重巴洛克、哥特、地中海风情混合搭配，着重体现异域风情及奢华感。成都首席海洋风情度假酒店群酒店新世纪环球中心设有以海洋乐园为主题的海洋风情洲际酒店。n皇冠酒店与洲际酒店共用大堂36.8m高，3700平米，由数十米111、水族馆环绕。n酒店共计客房上千间，面海洋乐园而建，可达到每间可观海景，并建有SPA会所、温泉汤池，配备专业服务团队。新世纪环球中心设有以海洋乐园为主题的海洋风情洲际酒店。n设计理念天堂岛海洋乐园首创内陆城市“海边风情岛”生活模式，建筑面积达25万，将一个完整的海边小镇复制于玻璃建筑体内。n业态集娱乐、休闲、美食、购物于一体，可同时容纳2万人同时在此休闲娱乐。海洋乐园新世纪环球中心项目的最大特色国内第一个内陆海洋度假地。n海洋乐园中心为人造海景区，拥有全世界最大的室内人造海浪区。n海岸线长达400m，5000多沙滩，可同时容纳6000人在海滩休闲。n海边设置海滨木平台，面积达7000，可容纳上千112、人休憩、餐饮等。n海尽头搭建150m宽、40m高，全球最大LED屏幕。n海景中央搭建升降台，为发布会、演出提供场地。n海洋乐园中建有漂流河、水上过山车、花式滑道等娱乐设施。新世纪环球中心项目的最大特色国内第一个内陆海洋度假地。n艺术中心项目功能项目集大剧院、剧场、艺术馆、音乐厅、展示厅、国际会议中心于一体，建成后将成为西部最大且最完备的文化艺术建筑体。大剧院大剧院可同时容纳可同时容纳20002000人观赏人观赏影剧影剧音乐厅音乐厅可同时容纳可同时容纳10001000人人欣赏欣赏音乐演出音乐演出国际会议中心国际会议中心上万平米国际上万平米国际会议会议中心，中心，8000 8000多功能会议厅多功113、能会议厅现代艺术馆现代艺术馆面积达面积达3000030000，为艺术为艺术作品展览提供平台作品展览提供平台国际展览厅国际展览厅1200012000平米展示厅平米展示厅，为，为品牌展览推介提供场地品牌展览推介提供场地新世纪环球中心设有西部最大文化艺术综合体。项 目 主 题 定 位项 目 主 题 定 位Part 4客群定位2功能定位3物业定位4建筑风格定位5景观定位6主题定位1重庆重庆最具特色的零售最具特色的零售娱乐休闲目的地娱乐休闲目的地四、项目主题定位主题定位功能定位客群定位物业定位建筑风格定位景观定位微电子产业园大学城板块物流产业园生态观光区西永板块城市中心区本案本案龙湖拉特芳斯龙湖拉特芳斯114、未来的1号线微电园站，不仅仅是整个西永的商业中心也必将是整个西永-大学城板块的区域商业中心同时还将沿整个地铁一号线辐射到璧山等区域辐射1号线沙坪坝辐射璧山从商业定位上来看，龙湖拉特芳斯着力打造西永-大学城板块商业中心，而本案则是承担了整个区域娱乐零售中心的重任，金科与龙湖两大商业中心的结合，优势互补，形成合力。西永西永-大学城板块商业核心大学城板块商业核心四、项目主题定位主题定位功能定位客群定位物业定位建筑风格定位景观定位金科西永项目定位与功能客群定位：年龄在20-40岁的时尚人群、潮流达人、青年才俊品客对位：打造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务于一体的零售娱乐中心，满足区域内年轻人全方位的115、生活需求，引领西永-大学城板块休闲、健康、时尚的生活方式。四、项目主题定位主题定位功能定位客群定位物业定位建筑风格定位景观定位物业形态定位：集中式商业+塔楼四、项目主题定位主题定位功能定位客群定位物业定位建筑风格定位景观定位建筑风格定位：针对年轻客群的喜好特点，建筑定位为时尚、潮流的风格。四、项目主题定位主题定位功能定位客群定位物业定位建筑风格定位景观定位景观定位：针对人们的亲水性特点，将景观定位为水景+喷泉的形式四、项目主题定位主题定位功能定位客群定位物业定位建筑风格定位景观定位业 态 分 布 建 议业 态 分 布 建 议Part 5项目业态分布2规划布局建议1L29-4/03L29-4/0116、3面积：面积：23.0723.07亩亩L29-3/03L29-3/03面积：面积：19.0919.09亩亩L26-4/03L26-4/03面积：面积：28.1928.19亩亩L27-1/03L27-1/03面积：面积：29.0629.06亩亩L28-2/03L28-2/03面积：面积：18.6418.64亩亩市政广场金科商业用地金科商业用地商业用地商业用地：142.9142.9亩亩，建面建面36.336.3万万方方住宅用地住宅用地：211.1211.1亩亩，建面建面35.1835.18万方万方市政广场金科住宅金科住宅/商住用地商住用地商住混合：商住混合：42.442.4亩，容积率亩，容积率3 117、3，建，建面面8.498.49万万方方住宅用地：住宅用地：616.34616.34，容积率，容积率2.352.35，建，建面面96.5696.56万方万方商业商业用地：用地：220.8220.8亩亩，建面建面19.3219.32万方万方其中商业其中商业4.54.5万方万方LOFTLOFT及及SOHO14.82SOHO14.82万方万方住宅住宅用地：用地：124.2124.2亩，亩，建面建面19.8719.87万方万方龙湖拉特芳斯龙湖拉特芳斯首创光和城首创光和城项目周边关系图1.5公里核心商圈1.5km五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布L29-4/03L29-4/03面积：面积：23.07118、23.07亩亩L29-3/03L29-3/03面积：面积：19.0919.09亩亩L26-4/03L26-4/03面积：面积：28.1928.19亩亩L27-1/03L27-1/03面积：面积：29.0629.06亩亩L28-2/03L28-2/03面积：面积：18.6418.64亩亩市政广场金科商业用地金科商业用地：32.68万方万方住宅用地住宅用地：211.1211.1亩亩，建面建面35.1835.18万方万方市政广场金科住宅金科住宅/商住用地商住用地商住混合：商住混合：42.442.4亩，容积率亩，容积率3 3，建，建面面8.498.49万万方方住宅用地：住宅用地：616.34616.3119、4，容积率，容积率2.352.35，建，建面面96.5696.56万方万方商业商业用地：用地：220.8220.8亩亩，建面建面19.3219.32万方万方其中商业其中商业4.54.5万方万方LOFTLOFT及及SOHO14.82SOHO14.82万方万方住宅住宅用地：用地：124.2124.2亩，亩，建面建面19.8719.87万方万方首创光和城首创光和城项目周边关系图龙湖商业用地龙湖商业用地：36.3万方万方乙级写字楼2万乙级写字楼2.4万酒店1.5万甲级写字楼4.5万公寓2.8万LOFT2.4万公寓8万商业16万五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布龙湖拉特芳斯商务办公组团商务办公组团120、运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团西永零售娱乐中心文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团休闲餐饮组团方案一五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布L29-4/03L29-4/03面积：面积：23.0723.07亩亩L29-3/03L29-3/03面积：面积：19.0919.09亩亩L26-4/03L26-4/03面积：面积：28.1928.19亩亩L27-1/03L27-1/03面积：面积：29.0629.06亩亩L28-2/03L28-2/03面积：面积：18.6418.64亩亩市政广场住宅用地住宅用地：211.1211121、.1亩亩，建面建面35.1835.18万方万方市政广场金科住宅金科住宅/商住用地商住用地商住混合：商住混合：42.442.4亩，容积率亩，容积率3 3，建，建面面8.498.49万万方方住宅用地：住宅用地：616.34616.34，容积率，容积率2.352.35，建，建面面96.5696.56万方万方商业商业用地：用地：220.8220.8亩亩，建面建面19.3219.32万方万方其中商业其中商业4.54.5万方万方LOFTLOFT及及SOHO14.82SOHO14.82万方万方住宅住宅用地：用地：124.2124.2亩，亩，建面建面19.8719.87万方万方首创光和城首创光和城休闲餐饮组团122、+文化娱乐组团龙湖商业用地龙湖商业用地：36.3万方万方商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团 快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团 休闲餐饮组团休闲餐饮组团建筑形态：独立商业集中体，与龙湖商业形成对应关系五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布L29-4/03L29-4/03面积：面积：23.0723.07亩亩L29-3/03L29-3/03面积：面积：19.0919.09亩亩L26-4/03L26-4/03面积：面积：28.1928.19亩亩L27-1/03L27-1/03面积：面积：29.0629.06亩亩L28-2/03L28-2/03面积：面积：18.6418.123、64亩亩市政广场住宅用地住宅用地：211.1211.1亩亩，建面建面35.1835.18万方万方市政广场金科住宅金科住宅/商住用地商住用地商住混合：商住混合：42.442.4亩，容积率亩，容积率3 3，建，建面面8.498.49万万方方住宅用地：住宅用地：616.34616.34，容积率，容积率2.352.35，建，建面面96.5696.56万方万方商业商业用地：用地：220.8220.8亩亩，建面建面19.3219.32万方万方其中商业其中商业4.54.5万方万方LOFTLOFT及及SOHO14.82SOHO14.82万方万方住宅住宅用地：用地：124.2124.2亩，亩，建面建面19.87124、19.87万方万方首创光和城首创光和城快捷时尚组团+运动活力组团龙湖商业用地龙湖商业用地：36.3万方万方商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团 快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团 休闲餐饮组团休闲餐饮组团建筑形态：独立商业集中体+公寓塔楼五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布L29-4/03L29-4/03面积：面积：23.0723.07亩亩L29-3/03L29-3/03面积：面积：19.0919.09亩亩L26-4/03L26-4/03面积：面积：28.1928.19亩亩L27-1/03L27-1/03面积：面积：29.0629.06亩亩L28-2/03L28-125、2/03面积：面积：18.6418.64亩亩市政广场住宅用地住宅用地：211.1211.1亩亩，建面建面35.1835.18万方万方市政广场金科住宅金科住宅/商住用地商住用地商住混合：商住混合：42.442.4亩，容积率亩，容积率3 3，建，建面面8.498.49万万方方住宅用地：住宅用地：616.34616.34，容积率，容积率2.352.35，建，建面面96.5696.56万方万方商业商业用地：用地：220.8220.8亩亩，建面建面19.3219.32万方万方其中商业其中商业4.54.5万方万方LOFTLOFT及及SOHO14.82SOHO14.82万方万方住宅住宅用地：用地：124.2126、124.2亩，亩，建面建面19.8719.87万方万方首创光和城首创光和城商务办公组团龙湖商业用地龙湖商业用地：36.3万方万方商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团 快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团 休闲餐饮组团休闲餐饮组团建筑形态：生态办公+开放式街区商业裙楼五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布1号线微电园站号线微电园站创创 智智 路路科科 技技 大大 道道 北北 线线 金科商业用地金科商业用地市政广场公寓LOFT写字楼酒店主干道支路商业地铁人行动线居住区人行/车行动线方案利弊分析有利的方面：1.餐饮及文化娱乐组团相对独立，贴近龙湖、金科及首创项目居住区，前后127、有公寓及LOFT，起到很好的客群辐射作用；2.餐饮及文化娱乐组团可以充分发挥地块容积率相对较低的优势，给商业建筑更多发挥空间，提升景观效果；3.公寓、LOFT与集中式商业相对分离，利于降低建设成本；4.零售型快销商业组团距离地铁近，两侧均有公寓、写字楼人群的消费支撑，辐射效果最好；5.商务组团相对独立，便于经营管理，同时可充分利用市场广场景观及客流资源，展示效果最好；6.商务组团所在地块容积率高，展示面宽，适合打造商务办公及酒店类物业产品。不利的方面：1.商业组团布局可能带动龙湖公寓的销售，为他人做嫁衣；2.餐饮及文化娱乐组团布局距离地铁和主干道相对较远，并受龙湖建筑的遮挡，展示面受影响。推荐128、五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布科科 技技二二路路商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团西永零售娱乐中心文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团休闲餐饮组团方案二五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布创创 智智 路路市政广场公寓LOFT写字楼酒店主干道支路商业方案利弊分析有利的方面：1.餐饮、文化娱乐组团紧邻市政广场，易形成购物公园概念；2.餐饮、文化娱乐组团沿街形成“L”型展示带；3.公寓、LOFT临近龙湖的公寓组团，易形成聚集效应。不利的方面：1.项目核心的零售、娱乐组团远离区域最先呈现的居129、住区，且方向相反，对住宅销售的拉动作用小；2.商务组团远离中央广场及中央商务区，不利于商务形象展示，易与龙湖的办公产品出现差距。1号线微电园站号线微电园站金科商业用地金科商业用地地铁人行动线居住区人行/车行动线科科 技技 大大 道道 北北 线线 不推荐五、业态分布建议规划布局建议项目业态分布科科 技技二二路路休闲餐饮组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎水上环球美食汇15000自持地中海餐厅、岩石牛排、韩式烤肉、日本寿司等主力店特色餐饮10000自持 陶然居、德庄火锅、小天鹅自助餐2000自持芭菲盛宴、银鲨百汇咖啡茶楼2000自持两岸咖啡、真锅咖啡、良木缘甜品800自持满记甜品、鲜芋仙商130、务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布休闲餐饮组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎水上环球美食汇15000自持地中海餐厅、岩石牛排、韩式烤肉、日本寿司等主力店特色餐饮10000自持 陶然居、德庄火锅、小天鹅自助餐2000自持芭菲盛宴、银鲨百汇咖啡茶楼2000自持两岸咖啡、真锅咖啡、良木缘甜品800自持满记甜品、鲜芋仙商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组131、团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布休闲餐饮组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎水上环球美食汇15000自持地中海餐厅、岩石牛排、韩式烤肉、日本寿司等主力店特色餐饮10000自持 陶然居、德庄火锅、小天鹅自助餐2000自持芭菲盛宴、银鲨百汇咖啡茶楼2000自持两岸咖啡、真锅咖啡、良木缘甜品800自持满记甜品、鲜芋仙商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布休132、闲餐饮组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎水上环球美食汇15000自持地中海餐厅、岩石牛排、韩式烤肉、日本寿司等主力店特色餐饮10000自持 陶然居、德庄火锅、小天鹅自助餐2000自持芭菲盛宴、银鲨百汇咖啡茶楼2000自持两岸咖啡、真锅咖啡、良木缘甜品800自持满记甜品、鲜芋仙商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布休闲餐饮组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎水上环球美食汇15000自持地中海餐厅、岩石牛排、韩式133、烤肉、日本寿司等主力店特色餐饮10000自持 陶然居、德庄火锅、小天鹅自助餐2000自持芭菲盛宴、银鲨百汇咖啡茶楼2000自持两岸咖啡、真锅咖啡、良木缘甜品800自持满记甜品、鲜芋仙商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团文化娱乐组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎海洋主题馆10000自持主力店梦幻秀场134、10000自持电影院/小剧场4000自持开心麻花、星美、万众、17.5、UME婚纱摄影4000自持巴黎春天、薇薇新娘、维纳斯婚纱KTV3000自持欢乐迪 Agogo 好乐迪 麦乐迪其他电玩城1000销售反斗乐园、城市英雄五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布案例展示迪拜购物中心水族馆五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布迪拜购物中心水族馆是世界上最大的水族馆，拥有极为丰富的海洋生物品种，为迪拜购物中心主要特色之一，在水族馆的周围设有景观餐厅等特色项目，给顾客以前所未有的休闲体验。香港海洋公园水母135、馆是亚洲最大，并且独立成馆的水母馆，项目于2006年开业，占地面积约600平米，水母馆缤纷梦幻的海洋生物场景成为香港海洋公园的特色游乐项目，每年吸引超过250万人次的接待量。同时，水母馆可以与3D声光电效果结合，形成实体展示和多媒体展示的组合，使展示效果更加梦幻。案例展示香港海洋公园水母馆+3D光电展示五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团文化娱乐组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎海洋主题馆10000自持主力店梦幻秀136、场10000自持电影院/小剧场4000自持开心麻花、星美、万众、17.5、UME婚纱摄影4000自持巴黎春天、薇薇新娘、维纳斯婚纱KTV3000自持欢乐迪、Agogo、好乐迪、麦乐迪其他电玩城1000自持反斗乐园、城市英雄五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布案例展示激光表演激光表演就是用激光产生一些视觉景观，往往能达到令人惊奇的效果。最常见的是把各种色彩的激光枪投射至空中，伴随炸弹，用振动的炮口让光束在空中轰炸。另一种激光表演方式是把激光投射到某个屏幕上，产生变换的图形、字母、卡通、等等。休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办137、公组团项目业态分布五、业态分布建议n 激光水幕艺术激光艺术水幕是将彩色多微立体图文和动画投射在特制的大型水幕之上，形成奇幻的水幕效果。n 激光舞蹈激光舞蹈是融合了激光编程、舞蹈创意、音乐制作三位一体的全新舞蹈形式，浑然一体。n 激光鼓激光与打鼓表演艺术形式巧妙融合，每一次敲击动作均配合着不同的激光光效效果，带来视觉与听觉的强烈冲击。n 激光琴利用光学控制原理制作的激光琴，会发出声音，体验“无中生有、有中生无”的梦幻感觉。案例展示超级激光泡泡秀激光泡泡秀融神奇泡泡表演、魔幻激光与灯光效果、大型现场互动于一体。炫目的激光镭射、灯光与泡泡特效，配融合气势庞大的舞台效果，赋予泡泡五彩斑斓的奇妙色彩。休138、闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布五、业态分布建议 杨凡超级激光泡泡秀曾在CW11、CNN、太阳马戏团的“soltrom”、迪士尼频道、NHK、CCTV等国际知名频道播出过。泡泡秀的足迹已遍布全世界加拿大、美国、德国、新加坡、意大利等国家，曾被多家媒体争相报道，如“奥普拉脱口秀”、“CBS星期日早晨”等大型节目，2007年经中央电视台新闻频道新闻60分节目报道，在德国杨凡曾被评为“年度艺术家”。在中国多个城市巡回演出，获得极高人气。【广州站详情】演出时间：2011年7月16日 星期六 20：00 2011年7月17日 星期日 20：00演出场馆：广州歌剧院（139、广州大剧院）演出票价：280(看台)|480(看台)|666(套票(480*2)|680(看台)|688(套票(280*3)|999(套票(480*3)【上海站详情】演出时间：2011年7月24日 星期日 14：00 19：30演出场馆：东方艺术中心演出票价：500，380，280，180，80【北京站详情】演出时间：2011年7月30日 星期六 19：30 2011年7月31日 星期日 15：30演出场馆：展览馆剧场演出票价：1000(580*2)，800(480*2)，680，600(380*2)，580，480，400(280*2)，380，280，180，100中国巡演情况案例展示Li140、ve house去LiveHouse现场听音乐，早已经成了国外乐迷的一种生活方式。这里有小型个人演唱会、有新人新曲的首秀发布。因为演出的效果好、质量稳定，且组织灵活成本低廉，深受广大青年朋友的喜爱。能聚集大量人气。本项目可与中国音乐一线音乐人和音乐组合直接合作，承接新歌发布会、歌友会、圈层聚会等，同时举办特色音乐节庆活动，如草莓音乐节，打造中国内地最纯正、最火爆的现场音乐会所，有力带动商业人气。休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布五、业态分布建议成都东区音乐公园举行的杨坤新歌发布会海报2012年北京草莓音乐节时间：4月29日-5月1日地点：北京通州运河公园（141、通州区东关大桥东）预售票：成人 120/通票320现场票：单日 150/通票 400商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团文化娱乐组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎海洋主题馆10000自持梦幻秀场10000自持主力店电影院/小剧场4000自持开心麻花、星美、万众、17.5、UME婚纱摄影4000自持巴黎春天、薇薇新娘、维纳斯婚纱KTV3000自持欢乐迪、Agogo、好乐迪、麦乐迪其他电玩城1000自持反斗乐园、城市英雄五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分142、布小剧场案例开心麻花 开心麻花于2003年首创“贺岁舞台剧”概念，在此后9年时间里陆续推出了17部系列舞台剧，在北京及全国中心城市上演1200余场，为百余万观众带来了无限欢乐，无数年轻人高度喜爱开心麻花已经成为一种社会现象，带动了舞台剧和网络剧的广泛传播，受到观众瞩目，并获得了商业的巨大成功。小剧场尤其是小剧场话剧，以亲民、互动、温和、真切和参与的特点和观演互动的最大体验，达到消费者的身心愉悦，成为当下中国舞台产业的活跃产品和时尚宠儿。首都北京从事小剧场文化公司超过300家，每天有几十部小剧场话剧在京城同时上演，日均观众接近2万人次，年产值高达3亿元，并且观众人口每年以两位数递增，从业人员超过143、万人。而重庆目前尚无专业的小剧场演艺中心。休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布五、业态分布建议商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团文化娱乐组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎海洋主题馆10000自持主力店梦幻秀场10000自持电影院/小剧场4000自持开心麻花、星美、万众、17.5、UME婚纱摄影4000自持巴黎春天、薇薇新娘、维纳斯婚纱KTV3000自持欢乐迪、Agogo、好乐迪、麦乐迪其他电玩城1000自持反斗乐园、城市英雄五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团144、快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团文化娱乐组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎海洋主题馆10000自持主力店梦幻秀场10000自持电影院/小剧场4000自持开心麻花、星美、万众、17.5、UME婚纱摄影4000自持巴黎春天、薇薇新娘、维纳斯婚纱KTV3000自持欢乐迪 Agogo 好乐迪 麦乐迪其他电玩城1000自持反斗乐园、城市英雄五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团商务办公组团运动活力组145、团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团文化娱乐组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎海洋主题馆10000自持主力店梦幻秀场10000自持电影院/小剧场4000自持开心麻花、星美、万众、17.5、UME婚纱摄影4000自持巴黎春天、薇薇新娘、维纳斯婚纱KTV3000自持欢乐迪 Agogo 好乐迪 麦乐迪其他电玩城1000自持反斗乐园、城市英雄五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布快捷时尚组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎快时尚5000自持优衣库、H&M、ZARA主力店时尚数码体验12146、00自持Apple、Samsung、oppo汽车穿梭餐厅800自持肯德基西式快餐1000自持麦当劳、德克士、必胜客其他时尚潮街5800自持美容美发1600自持发源地、沙宣、尊尚柏丽塔楼物业创意LOFT36000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布快捷时尚组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎快时尚5000自持优衣库、H&M、ZARA主力店时尚数码体验1200自持Apple、Samsung、oppo汽车穿梭餐厅800147、自持肯德基西式快餐1000自持麦当劳、德克士、必胜客其他时尚潮街5800自持美容美发1600自持发源地、沙宣、尊尚柏丽塔楼物业创意LOFT36000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布快捷时尚组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎快时尚5000自持优衣库、H&M、ZARA主力店时尚数码体验1200自持Apple、Samsung、oppo汽车穿梭餐厅800自持肯德基西式快餐1000自持麦当劳、德克士、必胜客其他时尚潮148、街5800自持美容美发1600自持发源地、沙宣、尊尚柏丽塔楼物业创意LOFT36000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布快捷时尚组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎快时尚5000自持优衣库、H&M、ZARA主力店时尚数码体验1200自持Apple、Samsung、oppo汽车穿梭餐厅800自持肯德基西式快餐1000自持麦当劳、德克士、必胜客其他时尚潮街5800自持美容美发1600自持发源地、沙宣、尊尚柏丽塔楼物149、业创意LOFT36000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布快捷时尚组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎快时尚5000自持优衣库、H&M、ZARA主力店时尚数码体验1200自持Apple、Samsung、oppo汽车穿梭餐厅800自持麦当劳西式快餐1000自持德克士、德克士、乡村基其他时尚潮街5800自持美容美发1600自持发源地、沙宣、尊尚柏丽塔楼物业创意LOFT36000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组150、团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布快捷时尚组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎快时尚5000自持优衣库、H&M、ZARA主力店时尚数码体验1200自持Apple、Samsung、oppo汽车穿梭餐厅800自持麦当劳西式快餐1000自持德克士、德克士、乡村基其他时尚潮街5800自持美容美发1600自持发源地、沙宣、尊尚柏丽塔楼物业创意LOFT36000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团151、休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布快捷时尚组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎快时尚5000自持优衣库、H&M、ZARA主力店时尚数码体验1200自持Apple、Samsung、oppo汽车穿梭餐厅800自持麦当劳西式快餐1000自持德克士、德克士、乡村基其他时尚潮街5800自持美容美发1600自持发源地、沙宣、尊尚柏丽塔楼物业创意LOFT36000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组152、团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布蓝光空港国际城位于成都天府新区内的双流空港片区，项目是纯商业用地，约1000亩，建模约260万，是集购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型城市副中心。包含高端生态写字楼、星级酒店、美食主题街区、时尚青年城、韩国城。极小户型位于韩国城组团。韩国城组团主要以时尚现代的年轻人为主力消费人群，其业态会聚万达IMAX影院、KTV、大小型演艺剧场、电玩城以及潮牌服饰、艺术类培训机构等。项目周边目前20多个刚需住宅楼盘及5所知名学校，项目建成后，将成为周边刚需年轻业主和各大高校师生长期聚集地。案例展示成都蓝光空港国际城五、业态分布建议项目极小户型也处在开放式商业153、街。单层面积约1250，20套，套均62，户型区间3090。层高4.9m，可做夹层。建筑高度50m70m，9F12F。两层裙楼。建筑平面、建筑形态五、业态分布建议户型蓝光空港国际城的极小户型的面积在30左右，亮点在于对4.9米空间的极致利用。经过我们建模分析，这种需要利用夹层的户型，在保证基本生活功能的前提下面积的极限能压缩到25。五、业态分布建议4D LOFT公寓 25 做空间，做储物，做感觉立体居住空间挖掘参照“蓝光空港国际城”立体收纳空间利用参考“西安万科城”p 层高4.9m，开间3.2m，进深6.5m。阳台1.8m；p 卫生间上空和走道上空形成卧室；p 阳台预留天然气管道，方便后期改造154、成厨房。空间利用做到极致：4.9m层高可做夹层；公共走道上空可纳入户内使用；露台可封闭变为厨房。户型面积赠送率可达200%。五、业态分布建议运动活力组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎运动专业超市8000自持迪卡侬主力店真冰滑冰场3000自持冠军 世纪星健身会所800自持美格菲运动生活馆1600销售NOVO休闲家居6000自持居适家、特力屋、多样屋塔楼物业青年公寓55000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议运动活力组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎运动专业超市8000自持155、迪卡侬主力店真冰滑冰场3000自持冠军 世纪星健身会所800自持美格菲运动生活馆1600销售NOVO休闲家居6000自持居适家、特力屋、多样屋塔楼物业青年公寓55000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议运动活力组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎运动专业超市8000自持迪卡侬主力店真冰滑冰场3000自持冠军 世纪星健身会所800自持美格菲运动生活馆1600销售NOVO休闲家居6000自持居适家、特力屋、多样屋塔楼物业青年公寓55000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力156、组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布运动活力组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎运动专业超市8000自持迪卡侬主力店真冰滑冰场3000自持冠军 世纪星健身会所800自持美格菲运动生活馆1600销售NOVO休闲家居6000自持居适家、特力屋、多样屋塔楼物业青年公寓55000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务157、办公组团项目业态分布运动活力组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎运动专业超市8000自持迪卡侬主力店真冰滑冰场3000自持冠军 世纪星健身会所800自持美格菲运动生活馆1600销售NOVO休闲家居6000自持居适家、特力屋、多样屋塔楼物业青年公寓55000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布运动活力组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎运动专业超市8000自持迪卡侬主力店真冰滑冰场3000自持冠军 世纪星健158、身会所800自持美格菲运动生活馆1600销售NOVO休闲家居6000自持居适家、特力屋、多样屋塔楼物业青年公寓55000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布万科极小户型的第一个试点城市-西安，西安万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区(三星、IBM、中兴、华为已入驻)，汇集32余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。并且紧邻长安区政府。万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。占159、地近1000亩，约50万平米商业配套。项目基础信息案例展示西安万科城五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布一期规划图一期规划图极小户型公寓自持式社区配套商业一期极小户型公寓铁一中二期住宅二期住宅一期住宅一期住宅三期用地三期用地四期用地四期用地政府廉租房项目分4期开发，整体容积率3.0左右。产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、LOFT等“万科全产品线”。西安万科城也是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品。极小户型位置、布局C户型 18B户型 38A户型 45p 标准层单层面积1100，52套；p 层数12F、21F、24F;p 公摊2160、8%；21F12F24F1818户型户型3838户型户型4545户型户型极小公寓位于项目小区外的开放式商业街区。五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布平面分析4F5F平面以其中一栋为例：1到3F为商业，4到21F为公寓。6F18F平面19F21F平面五、业态分布建议商业均可以做餐饮p 一层6.1m，可做夹层。p 二层4.5m；p 三层4.2m。巧妙利用电梯山墙和楼梯间山墙安装商业裙楼排烟道。1F2F3F烟道烟道烟道烟道烟烟电梯间公共阳台五、业态分布建议 一层商业面积较大，基本是满铺，只留了个很小的天井。二层次之，天井略大。三层基本和塔楼齐平，天161、井很大。每层商业内庭都形成“回”形走廊，便于商铺平面自由划分。走廊局部和外街平台通透，使其内外商业形成互动。1F2F3F3F商业分析五、业态分布建议 临街面商业，2、3楼外挑3.6m，形成风雨廊。即可增加外立面塔楼和裙楼的层次感，又可减少商业噪音对塔楼住户的影响，还可为底商遮风挡雨，便于形成外摆区。3.6M侧立面示意图实景照片商业分析五、业态分布建议 万科城项目极小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三种户型，提供全装修入住、代租管物业服务、10M入户高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。户型分析五、业态分布建议极小户型功能研究18平米户型客厅 通162、过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。45003100空间利用五、业态分布建议18平米户型玄关 全能入户玄关，玄关长度900mm。入户左侧为鞋柜，隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设置。挂包挂包包、包、钥匙钥匙鞋柜鞋柜热热水水器器小家小家电电洗衣洗衣机机玄关空间利用五、业态分布建议4500310018平米户型卫生间 卫生间提供如厕、淋浴、洗漱功能。卫生间空间利用五、业态分布建议45003100衣柜18平米户型衣柜 大学生比较注重外表形象，尤其对于女孩儿，出门前总要梳洗打扮一番，满意后才会出门。因此，衣柜及穿衣镜是极小户型必不可少的一项功能。空间利用五、业态分布建议4163、500310018平米户型客厅/卧室 极小户型的客厅使用频率较低，可作为隐形空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。卧室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。1)年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插座满足使用笔记本电脑的需要。2)床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。卧室（客厅）空间利用五、业态分布建议18平米户型书房、梳妆台 对大学生和刚毕业大学生来说，学习是必不可少的。学习的形式有几种：看书、写作业、使用笔记本电脑，书桌的长度应满足2人要同时学习。同时，应有足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括课本、报纸、杂志等。书架的进深设计有两种尺寸260mm、300mm164、。260进深为主，用于竖向排列大部分标准尺寸的书刊，300进深的为辅，用于横向堆放少部分8开本的书籍。书桌空间利用五、业态分布建议18平米户型收纳空间 利用隔板，在玄关设计入户鞋柜，卫生间设计拖把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。衣物运动上衣、运动裤、运动鞋、凉鞋、长筒靴、拖鞋、牛仔裤、短上衣、毛衣、手提包、帽子、大衣、衬衫、袜子、内衣、围巾、手套、皮带、书包床上用品隔板书籍、笔记本、唱片碟片、杂志、吹风机、药品盒、化妆盒桌面水杯、烟灰缸、笔筒、笔记本电脑、照相机、电水壶、闹钟洗漱用品牙刷、牙膏、牙缸、洗面奶、洗手液沐浴用品洗发水、165、沐浴露、梳子衣 柜桌 面 隔 板隔板空间利用五、业态分布建议项目业态分布18平米户型收纳空间空间利用五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布走廊工地实景空间感45003100玄关、衣柜洗衣机、小电器1122卫生间、334卫生间隔板341245梳妆台、书柜55五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布工地实景空间感洗衣机、小电器卫生间隔板玄关衣柜五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布写字台、梳妆台工地实景空间感五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷166、时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布装修标准装修标准适用产品对外报价墙面地面洁具厨具电气开关备注C标极小户型2000元/多乐士涂料马克波罗墙砖（厨房、卫生间）马可波罗地砖（玄关、厨房、卫生间）圣象强化复合地板（起居室、餐厅、卧室）摩恩（龙头、花洒）乐家（台盆）科勒（座便器）摩恩（厨盆、龙头）西蒙送美的空调及海尔热水器五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布外立面 极小户型面积小，单层户数会很多。如果想出量，建筑不会是“一”字形，建筑体一般会是“L”形或“C”形。在这样的建筑形态下，外立面设计尤为重要。需要主临街面和次面的区别，以免感觉楼体167、过大，缺乏层次感，带来压迫感。五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布高度上的区分：主临街面21F；侧面18F。18F21F21F18F五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布平面上的区分：主临街面,外墙体沿柱外边布置；侧面，外墙沿柱中布置。让建筑自然形成平面层次区分。且让18户型室内的柱头很小。18五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布1818户型户型1818户型户型4545户型户型3838户型户型3838户型户型户型上的区分：主临街面,户型为38168、和45；侧面，户型为18。让主要面公建化处理，次要面空调机位外放，便于室内平面排布。空调挂外墙空调放生活阳台空调放景观阳台五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布设计细节装修设计在建筑设计之前介入 极小户型对室内每一寸空间的利用都至关重要。所以建议建筑设计和装修设计同步进行，然后再用精细的装修设计尺寸反向调整建筑设计。避免空间浪费。如图：p 按照装修方案一次性完成砌墙，避免向传统装修敲敲打打，另起隔墙。p 外立面窗洞按照装修后的室内墙中布置，而非传统的外墙居中布置。五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业169、态分布25LOFT和18极小公寓的比较 VSp 面积赠送高p 面积赠送一般p 可通气，有完整功能厨房p 不通气p 面积略大，总价高p 面积小，总价底小结：从使用角度和空间利用角度都是25LOFT较优，但是极小户型产品与其他产品的本质优势是低总价。LOFT在面积控制上逊于平层极小户型。所以如果一个项目内同时需要18户型和25LOFT，来丰富产品线，建议还是以18为主，LOFT为辅。五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团商务办公组170、团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水171、晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团吸引力业态面积自持/销售品牌举172、例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分173、布商务办公组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快174、捷时尚组团运动活力组团商务办公组团商务办公组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分175、布建议商务办公组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议项目业态分布商务办公组176、团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活177、力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建178、议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布商务办公组团吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心引擎创意酒店35000自持/销售桔子水晶、宜必思、假日快捷、汉庭主力店银行3000自持/销售工行、建行、招商、汇丰商务会所5000自持精品超市5000自持OLE、BIT、屈臣氏商务快餐3000销售表叔茶餐厅、乡村基、德克士、必胜客白领休闲2000销售星巴克、COSTA、嫩绿茶、茶楼便利店2000销售711、罗森、基本生活生活配套2000销售干洗店、美容美发塔楼物业生态办公82000销售商务办公组团商务办公组团运动活力组团运动活力组团快捷时尚组团快捷时尚组团文化娱乐组团文化娱179、乐组团休闲餐饮组团休闲餐饮组团五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布空中生态花园成都国航世纪中心位于人民南路与航空路交汇处，由A、B两栋纯办公楼组成。总建筑面积约10万，单层面积约1800。总高92.7米，25层，标准层层高3.6m，大堂挑高8.1m。案例展示成都国航世纪中心五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布项目特点：每5层一个空中生态花园。五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布当项目具有优质资源时花园写字楼等形式KKKKKKKK产品亮点：奇、偶层分别规划挑高空中花园，使各层均享有室外休闲商务空间；增值亮点：1、企业单层整体购买，该层花园完全纳入企业附加使用面积，面积全赠送；2、标准层多点位花园布局，确保开零销售后，每个购买单元的花园均享性。奇数层偶数层五、业态分布建议休闲餐饮组团文化娱乐组团快捷时尚组团运动活力组团商务办公组团项目业态分布项目业态分布小结29%33%14%13%1%4%6%纯商业业态占比休闲娱乐餐饮美食运动活力快时尚数码体验婚庆家居物业持有方式面积（万方）比例自持10.532.15%可自持可销售可返租3.811.64%销售18.3656.22%物业持有方式及比例五、业态分布建议