1、石景山万达广场步行街石景山万达广场步行街 装修管理装修管理 北京万达广场 陈向东1、常规物业管理装修管理部分、常规物业管理装修管理部分2、步行街装修管理部分、步行街装修管理部分 2-1、步行街装修管理特点介绍、步行街装修管理特点介绍 2-2、装修前期房产技术对接、装修前期房产技术对接 2-3、装修期间时间进度管理、装修期间时间进度管理 2-4、装修期间沟通协调要点、装修期间沟通协调要点3、总结、总结目目录步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系1步行街与常规装修的共同点：步行街与常规装修的共同点：1、装修管理流程基本相同、装修管理流程基本相同-装修须知、2、审图、过程控制、验收。装修须知、审图、过程控制、验收。2、技术管理内容基本相同、技术管理内容基本相同-（闭水试验、试压、隐蔽验收。）。（闭水试验、试压、隐蔽验收。）。常规物业管理装修管理在步行街装修管理中的应用常规物业管理装修管理在步行街装修管理中的应用n装修流程：n装修手册：n施工现状确认单n闭水试验记录n限期整改单n使用临时用电安全交底步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系2 万达订单地产的延续万达订单地产的延续 时间节点定死时间节点定死 交叉施工普遍存在交叉施工普遍存在 全系统工程全系统工程1、尽早对接，全面有深度、尽早对接，全面有深度2、全力协3、调，督促进度、全力协调，督促进度3、积极协调，有效沟通，创造条件、积极协调，有效沟通，创造条件4、各专业把关，保证按时开业、各专业把关，保证按时开业 特点特点 要求要求步行街装修管理步行街装修管理-房产条件对接房产条件对接1n对接原则：对接原则：1 1、尽、尽 早早 对对 接接 -招商落位后，立即展开；招商落位后，立即展开；2 2、全系统对接、全系统对接-对接针对土建装修、机电设备（电力、空调、消防）；对接针对土建装修、机电设备（电力、空调、消防）；3 3、有、有 效效 对对 接接-项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动；项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动；4 4、沟通协调沟通协调 -保证4、条件、避免资源浪费保证条件、避免资源浪费步行街装修管理步行街装修管理-房产条件对接房产条件对接2n商户房产条件对接事例商户房产条件对接事例n例例1-肯德基交场肯德基交场n例例2-呷哺技术条件及要求呷哺技术条件及要求n例例3-呷哺预留条件确认版呷哺预留条件确认版n例例4-呷哺分店用电设备明细呷哺分店用电设备明细步行街装修管理步行街装修管理-房产条件对接房产条件对接3步行街装修管理步行街装修管理-房产条件对接房产条件对接4n石景山万达广场商户技术条件对接的经验与教训：石景山万达广场商户技术条件对接的经验与教训：1 1、完成对接时间较早、完成对接时间较早-2008-2008年年7 7月月-8-8月基5、本完成，此时项目建设尚未基电工程，月基本完成，此时项目建设尚未基电工程，项目公司有效的落实对接条件的施工。项目公司有效的落实对接条件的施工。2 2、对接基本有效、对接基本有效-各种文件签证清楚，未发生重大项目调改各种文件签证清楚，未发生重大项目调改 房产条件对接当中，对消防系统有所疏漏，尤其是排烟风口和防火卷帘门移房产条件对接当中，对消防系统有所疏漏，尤其是排烟风口和防火卷帘门移位没有体现，造成后期条改托延时间较多，大约托延总工期位没有体现，造成后期条改托延时间较多，大约托延总工期10 10天左右。天左右。教训教训步行街装修时间进度管理步行街装修时间进度管理1n原则：原则：1、商户尽早进场；、6、商户尽早进场；及时安排商户进场装修及时安排商户进场装修2、关注非知名品牌的商户的装修进度；、关注非知名品牌的商户的装修进度；此类商户装修管理缺乏规范化系统化（人员组织、技术能力、物资供应）此类商户装修管理缺乏规范化系统化（人员组织、技术能力、物资供应）3、装修进度表；、装修进度表；商铺进场前应提交装修进度表并张贴于施工现场，当发生时间变更，须及时更新，保持装修商铺进场前应提交装修进度表并张贴于施工现场，当发生时间变更，须及时更新，保持装修进度可控在控。进度可控在控。4、现场管理；、现场管理；定人定责承包管理，每日统计工作量、施工人数定人定责承包管理，每日统计工作量、施工人数5、及时沟通；、及时7、沟通；及时解决商铺施工条件及时解决商铺施工条件,公司日巡场、晚例会制度，对工期拖延的商户提出针对性要求，在招公司日巡场、晚例会制度，对工期拖延的商户提出针对性要求，在招商营运配合下，对商铺保持强势。商营运配合下，对商铺保持强势。步行街装修时间进度管理步行街装修时间进度管理2n装修进度表n例1-呷哺装修进度表步行街装修时间进度管理步行街装修时间进度管理3n装修时间进度管理n二次装修检查表n燃气灶就位安装时间n商铺施工进度评估表n施工电梯使用登记表步行街装修时间进度管理步行街装修时间进度管理4n石景山步行街装修总体进度控制：石景山步行街装修总体进度控制：n7 7月月208208月月2020日日 技8、术对接技术对接n9 9月中旬月中旬 成立装修管理小组成立装修管理小组n9 9月初下旬月初下旬 编制并确定装修管理文件编制并确定装修管理文件n10 10月月6 6日日 第一批餐饮商铺进场第一批餐饮商铺进场n10 10月月10 10日日1010月月2020日日 第二批毛坯商户进场第二批毛坯商户进场n11 11月初月初 洋快餐进场洋快餐进场 n11 11月月10 10日日1212月月15 15日日 精装修商铺进场精装修商铺进场n12 12月月5 5日日-12-12月月18 18日日 安装调整店招安装调整店招n12 12月月5 5日日1212月月17 17日日 开通燃气开通燃气n12 12月月1 1日9、日-12-12月月16 16日日 通水、通电通水、通电n12 12月月2020日日 开业开业步行街装修沟通协调配合要点步行街装修沟通协调配合要点12、外、外 幕幕 墙墙店店 招招1、施工、施工进场条件进场条件3、机、机 电电项目公司项目公司4、消防改造、消防改造商铺、装修单位商铺、装修单位进进 度度燃燃 气气界面交接点界面交接点商管管理部商管管理部现场成品保护及安防现场成品保护及安防工程部工程部招商营运部招商营运部步行街装修沟通协调配合要点步行街装修沟通协调配合要点2n08版制度规定：n工程副总为步行街装修管理小组负责人（组长），工程副总要全面掌控装修管理工作，代表公司对内、对外协调，召集相关10、会议。n商户二装进场会议纪要步行街装修沟通协调配合要点步行街装修沟通协调配合要点3n关于消防系统改造的意见：n在某些城市城市综合体业态尚无明确消防验收规范，通过消防验收是一件相对复杂的工作，因此，建议明确由项目公司负责整体消防验收。n为避免因消防系统改造验收困难，建议由原施工单位承担，商户消防改造工程，商管公司负责对接、协调n石景山步行街消防改造报价步行街装修沟通协调配合要点步行街装修沟通协调配合要点4店招管理店招管理店招控制要点店招控制要点:招招 商商 营营 运运 部部：整体形象；整体形象；工工 程程 部：部：规格尺寸、材质、施工工艺；规格尺寸、材质、施工工艺；集集 团团 商商 管管 拓拓 11、展展 部：部：协调、整理、把关；协调、整理、把关；集集 团团 规规 划划 院院 景景 观观 所：所：最终把关、确定；最终把关、确定；集团规划院项目负责人：集团规划院项目负责人：审定、批准；审定、批准；步行街装修沟通协调配合要点步行街装修沟通协调配合要点5n机电配合问题照机电配合问题照片（风机盘管出片（风机盘管出风段无法安装）风段无法安装）步行街装修沟通协调配合要点步行街装修沟通协调配合要点6装修现场条件实景照片：装修现场条件实景照片：步行街装修沟通协调配合要点步行街装修沟通协调配合要点7n石景山万达广场步行街装修沟通协调配合小结：石景山万达广场步行街装修沟通协调配合小结：1、第一时间与项目公司12、明确了项目公司为消防验收责任 单位；2、现场施工水、电基本能够保持供应，电工巡视；3、垂直运输和通道存在一定困难，安排专人协调有效；4、与项目公司机电专业协调工作量较大5、外幕墙施工滞后对商户装修影响较大商铺装修中常见技术问题商铺装修中常见技术问题n1 1、餐饮商铺新风对接时未安装调节阀，造成新风供给、餐饮商铺新风对接时未安装调节阀，造成新风供给不均匀。例如：麻辣诱惑不均匀。例如：麻辣诱惑-首段风压大，噪音也大，首段风压大，噪音也大，末端无风末端无风 。n2 2、火锅商户：前厅蒸汽较大，但又未装排气装置，、火锅商户：前厅蒸汽较大，但又未装排气装置，造成温度过高。造成温度过高。n3 3、个别商户13、，厨房内未安装补风机，造成厨房排风、个别商户，厨房内未安装补风机，造成厨房排风不畅不畅n4 4、穿线不规范：未穿管或穿线管未固定、穿线不规范：未穿管或穿线管未固定n5 5、店招未接入自身回路；、店招未接入自身回路；n6 6、负荷分配不均匀；、负荷分配不均匀；n7 7、回路标签未制作、回路标签未制作；装修管理体会装修管理体会n1、良好的合作关系良好的合作关系 与项目公司及施工单位应建立良好合作关系保持良好沟通（例如：口头沟通后，与项目公司及施工单位应建立良好合作关系保持良好沟通（例如：口头沟通后，再发再发OAOA流程）流程）n2 2、通过会议解决问题、通过会议解决问题 每日召开装修管理进度每日召14、开装修管理进度 商铺进场条件落实会议商铺进场条件落实会议,有效的推动了问题的解决。有效的推动了问题的解决。n3 3、提高装修期工程介入的质量、提高装修期工程介入的质量 装修期容易造成工程部工作重心过于偏重装修管理，忽视技术介入，装修期容易造成工程部工作重心过于偏重装修管理，忽视技术介入，造成接电、造成接电、接水、空调调试等困难，完全依赖施工单位，反而影响装修收尾。接水、空调调试等困难，完全依赖施工单位，反而影响装修收尾。n4 4、引入专业化小分队、引入专业化小分队 通过引入专业化小分队快速解决装修及空调调试进度置后的问题，保证商铺及通过引入专业化小分队快速解决装修及空调调试进度置后的问题，保证商铺及时进场及开业。时进场及开业。特别感谢集团商管领导正确的指导以及兄弟公司无私的帮助！特别感谢集团商管领导正确的指导以及兄弟公司无私的帮助！石景山万达广场步行街装修管理汇报石景山万达广场步行街装修管理汇报汇汇 报报 完完 毕毕 谢谢谢谢