1、 丘北宏鼎置业有限公司 Hong Ding Property Co.,Ltd.QiuBei丘城金界商业步行街项目整体定位及运营思路赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量，海量专业资料每日更新中！专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：http:/ 丘北宏鼎置业有限公司 Hong Ding Property Co.,Ltd.QiuBei封面背面序言 根据丘北县委县政府对普者黑景区旅游发展的高度重视，丘北县新城区借旅游新风根据丘北县委县政府对普者黑景区旅游发展的高度重视，丘北县新城区借旅游新风进入发展的快车道，随着云桂快速铁路以及普炭线2、丘广线、丘师线的建成通车，将使进入发展的快车道，随着云桂快速铁路以及普炭线、丘广线、丘师线的建成通车，将使丘北县获取前所未有的发展机遇，将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来丘丘北县获取前所未有的发展机遇，将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来丘北县又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。北县又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。根据普者黑景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需根据普者黑景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富普者黑景区的旅游文化内容，逐步提升普者黑景区的旅游形象，拉动地方求。不断丰富普者黑景区的旅游3、文化内容，逐步提升普者黑景区的旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。旅游经济产业链迅速发展。我公司结合普者黑景区和新城区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定针我公司结合普者黑景区和新城区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定针对所开发的新城区丘城金界商业街项目，为普者黑景区做好配套服务。为使该项目整体对所开发的新城区丘城金界商业街项目，为普者黑景区做好配套服务。为使该项目整体思定位路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及思定位路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为打4、造普者黑科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为打造普者黑.滇东南特色旅滇东南特色旅游产品商业步行街已经势在必行。游产品商业步行街已经势在必行。为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。游发展口碑，为项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的5、招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。项目定位目录1项目市场环境2项目定位3案例借鉴4经营理念5招商计划及策略6结束语及建议项目定位一 项 目 市 场 环 境项目定位项目定位项目解读项目定位项目定位诉求政府力如何充分理解普者黑景区旅6、游发展与新城区的建设形成有机旅游经济圈，构建一水（普者黑）.一城（新城区）.一街（步行街）的发展定位理念。市场力 如何充分利用铁路干道、高速公路干道、普者黑景区等区位优势，打造丘北山水城市旅游新品牌形象？产品力如何引入国际/国内先进旅游景区商业街区的管理理念，创造价值和市场、进行旅游资源的的整合？如何在有限的资源情况下扩大产品对周边区域的吸引力及辐射力?项目解读市场分析丘北旅游城市发展丘北旅游城市发展SWOT分析分析p优势优势1、景区普者黑规模较大，囊括范围广，所涉及的景点丰富。在建中的万亩荷园构思深远，规模空前。2、自然资源具有一定的品味及知名度，开发具备一定基础核心景区普者黑为文山州唯一的7、4A级旅游景区，在文山州及周边地区具有一定的知名度；景区开发数十年来，形成一定基础，具备初级旅游功能，形成初级旅游产品。p劣势劣势 1、旅游配套设施尚未完善、缺少旅游商业的氛围。旅游整合资源较为匮乏，而且仅有的自然资源都无法体现在旅游者的行程中，无法贯穿与城市的建设中，无法对当地居民及旅游者形成印象，无法满足旅游者对旅游购物、休闲娱乐的基本要求。2、旅游开发与城市建设脱节，相关部门尚没有认识到城镇建设与旅游发展之间的联系，事实上二者之间是相辅相成的，是可以相互促进的。然而目前丘北县的城镇建设与旅游开发却无法有机的结合在一起，更有甚者，就连旅游资源都分属城建、林业、水利、宗教、文化、等多部门管理8、，各自为政，各行其事，尚未形成合力。这样做的后果便是重复建设、不必要的建设大规模的产生，造成时间、金钱以及城市形象的多重损失。项目定位项目定位项目解读市场分析丘北旅游城市发展丘北旅游城市发展SWOT分析分析p 机遇机遇1、区位优势越发明显云桂快速铁路以及一系列一级公路的建成贯通，将使丘北县处于通边达海的交通枢纽地位。2、城镇建设与旅游发展步伐不断加快。近年来随着旅游业的三大效益越来越显现出来，优先发展旅游业已经成为各个地区的共识。而与此同时城镇建设也步入了一个新的台阶，在此基础上，丘北县也提出了“旅游活市，城镇富市”的发展方针。但是事实上，城建和旅游二者之间是相辅相成的，中央经济工作会议上提出9、的“通过旅游推进城镇建设”的战略方针正好佐证了这一思路，也为城建和旅游的共同发展提供了础。p 挑战1、理念能否落实到位。政府的支持力度、相关文件政策的落实、市场功能的整合、城市基础设施的完善、城市环境的打造以及旅游主管部门对旅游资源的整合都是关乎项目定位是否成败的关键。二 项目定位项目定位项目定位项目定位定位思路项目整体发展目标重塑丘北山水旅游城市形象，打造新城区新名片 普者黑特色旅游产品购物、休憩地文山州唯一的4A级国家旅游景区自然资源具备规模，具备一定的区域特色拥有山、河、湿地公园等优势资源组合交通便捷，国道、省道环绕而过；整合旅游资源、强化旅游组合功能；如何打造有特色的产品及品牌形象；如10、何扩大旅游资源对周边的吸引力；交通便捷，国道、省道环绕而过；集旅游购物、休闲娱乐、特色美食为一体；展示丘北民俗特色文化的窗口。城市高速发展，城市形象更新；新城区基础设施日益完善；丘北县行政办公中心、商务、旅游接待地一水（普者黑）一街（步行街）旅游资源整合一城（新城区）项目定位项目定位定位思路项目形象定位：滇东南特色旅游产品商业步行街 酒店、餐饮区 旅游购物区 旅游购物区 文化、酒吧区 民族特色餐饮区 民族特色餐饮区 旅游购物区 酒店、餐饮区 商业街是一个城市的灵魂，阳朔因为有了西街而让人流连忘返，丽江因为有了众多古街而让人乐不思蜀，它们都在彰显着当地的文化，因此我们旨在通过步行街打造彰显丘北山11、水旅游城市文化，形成丘北真正意义上的商业中心、旅游服务中心、文化中心。项目定位项目定位定位思路 项目功能定位：滇东南特色旅游产品商业步行街区 集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游功能于一体旅游购物普者黑旅游纪念品及文山州八县市旅游土特产品，如丘北辣椒、广南八宝米、三七、富宁八角等。休闲娱乐精品酒店、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色酒吧、夜店、甜品店、音乐吧等特色美食文山州各地餐饮名小吃、地方特色菜馆。民族文化壮锦、壮绣、漆器、民族服饰、竹编工艺品等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，项目定位 建设局：1、加快新城区建设步伐、完善城市基础设施建设；2、整合新城区市场功能分区；政府：1、出12、台相关扶持政策、构建各方沟通、组织协调平台；2、推广丘北山水旅游城市形象建设；丘城金界商业步行街重塑丘北山水旅游城市形象，打造新城区新名片，普者黑旅游购物、休憩地。旅游局：1、整合旅游资源、加强与周边地区的旅游资源共享；2、把步行街定为旅游购物景点、引导游客参与进来开发企业：加快项目建设步伐、明确项目定位、经营理念、招商计划等项目定位定位思路项目定位项目展示定位思路项目定位项目展示定位思路三 案例借鉴项目定位17 案例借鉴 成都：宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”。18街道13、宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受14、老成都民俗生活场景，感受“最成都”案例借鉴 成都：宽窄巷子19案例借鉴 成都-锦里以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素20锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集15、中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素茶楼&戏台旅游景点特色工艺品风味小吃案例借鉴 成都-锦里21 案例借鉴 桂林：阳朔西街 在具有鲜明广西地 域特色街区中，植入以中西跨国文化为基石的商业元素，充分展示风情万种的异国情调雨风俗浓郁的民族文化交融。，能切身感受阳朔民俗生活场景，感受中国的“地球村”22阳朔西街位于广西阳朔县城中心，全长516、17米，宽8米，大理石路面，呈弯曲的S形，房屋建筑古色古香，地方特色浓厚。荟萃各种旅游纪念品、小吃于街市。其充满了异国情调的夜景更是风情万种，风俗浓郁。街中有众多的工艺品店、书画店、旅馆、咖啡厅、酒巴、中国功夫馆，这里也是洋人聚集最多的地方，其中外国人在此开店就有20多家，被称为洋人街。由于西街男女老少都能说外语，故又把西街喻为地球村，而且是中外新闻媒体关注的热点，每年接待的中外游客达150万人次之多，所以，到桂林不到阳朔等于没来桂林。以中西跨国文化为底蕴的阳朔西街，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素案例借鉴 桂林：阳朔西街四 经营理念项目定位经营理念定位思路经营布局规范了商17、业街的硬件功能，而经营模式则是为了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，丘城金界特色旅游产品商业步行街才能获得良好的招商和经营成果。在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和项目特性原则，经营模式：-统一招商、协助经营、部分自营-整和市场、完善政策、合理回报经营策略项目定位项目定位经营理念定位思路统一招商、统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）协助经营（主）、部分自营（辅）整和市场、完善政策、合理回报整和市场、完善政策、合理回报 除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有公司与18、商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。项目定位经营理念定位思路统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）整和市场、完善政策、合理回报整和市场、完善政策、合理回报商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让所有来景区的游客主动来此消费。每年都有很多地方民族盛大节日，通过节庆活动提高商业街的文化及艺术魅力。同演艺中心艺术团体挂钩合作，在周末和19、旅游旺季举行商业街民族风情歌舞表演，以此来吸引过往游客前来观看，带动商业街消费。定期促销推介，形成旅游人气最旺地，带来巨大消费。与旅游公司合作，形成普者黑旅游定点购物景点，吸引中外游客及本地游客来此观光消费。-全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，消费者一个享乐的旅游购物天堂。项目定位经营理念定位思路统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）整和市场、完善政策、合理回报整和市场、完善政策、合理回报住户根据自身的需要以及喜好决定所属商铺的性质。生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市项目定位经营理念定位思路统一招商、协助经营（20、主）、部分自营（辅）统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）整和市场、完善政策、合理回报整和市场、完善政策、合理回报整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；项目定位经营理念定位思路统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）整和市场、完善政策、合理回报整和市场、完善政策、合理回报政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；完善商21、业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；项目定位经营理念定位思路统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）统一招商、协助经营（主）、部分自营（辅）整和市场、完善政策、合理回报整和市场、完善政策、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；通过市场整体机能的完善，带动新城区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；通过市场经营业绩的提升，促进商业步行街的品牌知名度；五 招商计划及策略项目定位项目定位招商计划定位思路招商计划及策略引进商贸管理公司市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，以便对22、经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行；确立市场经营模式经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；制定具体的招商政策 招商的目标和原则；招商工作的各项规章制度；制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；制定不同商 户的准入条件；确定招商合同样本；确定租金标准和联营等条件；确定优惠幅度和条件部分大项目的招商方案；项目定位招商计划定位思路招商计划及策略招商区域和目标客户确定招商区域以文山地区为主，大客户和品牌客户的招商区域为西南地区；大23、客户及品牌商户的招商招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高旅游市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在商业街竣工前5个月即可展开；市场招商的全面展开 主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；项目定位招商计划定位思路招商计划及策略商户的登记和初选制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；-所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；-对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；-对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；商户资格审查审查经营类型；审查经济实力；审查经营能力；审查品牌优势；优先商户和24、淘汰商户确定；确定首披进驻商户；其余商户视招商情况决定是否入场；开业筹备 统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；商业街部分街区开业项目定位招商计划定位思路招商计划及策略引进商贸管理公司市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行；确立市场经营模式经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；制定具体的招商政策 招商的目标和原则；招商工作的各项规章制度；制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；制定不同商 户的准入条件；确定招商合同样本；确定租金标准和联营等条件；确定优惠幅度和条件部分大项目的招商方案；六 结 束 语 及 建 议项目定位 商业街项目的整体思路定位和运营设想还需要更加深入的了解和考究，为公司提供有效的项目策划意见。由于对同类型的民族文化著名商业街区还没有进行实地考察、了解，有待进一步深入研究探讨。希望该设想方案能为商业街项目总体定位、运营设想提供科学、合理、具有创新理念的参考依据。