1、为了准确掌握所有资产当前的经营状况，确保国有资产的保值增值， 全面掌握目前承租户和经营户的真实想法，实业公司从2月起，用近半个 月的时间，对门市、菜市场摊位的经营情况、是否转租、转租租金、建议 和要求进行了深入的调查，并就存在的问题进行了客观的分析，提出了今 后续租、经营、管理的建议，为今后国有资产管理的准确定位，合理定价, 实现企业利润最大化提供参考。同时我们对整个片区资产，根据位置不同, 经营情况的好坏，进行价格调整。特拟定此续租方案。一、资产基本情况今年初公司对管理的资产按位置划分，分成了四大片区：水竹苑片区、 金竹苑片区、银竹苑片区、市场及老政府片区，资产总数共1342个，总面 积162、4275平方米。二、资产经营情况调查1、基本情况：（1）门市：木次应调查门市979个，实际调查（主要是已开门经营的） 604个。其中：水竹苑片区应调查门市133个，实际调查133个；金竹苑片 区应调查门市438个，实际调查293个；银竹苑片区应调查门市411个， 实际调查178个。（2）市场摊位：本次应调查摊位170个，实际调查165个。2、存在的问题（1）门市摊位转租面大。实际调查的593个门市中，转租312个，转 租面为52%o其中：水竹苑片区42%,金竹苑片区50%,银竹苑片区59%。 市场摊位实际调查的165个摊位中，转租他人的30个，转租面18%o（2）门市摊位转租租金涨幅大。实际调3、查的转租312个，租金涨幅超 公司基数1.92倍。其中：水竹苑片区超2.12倍，金竹苑片区超1.86倍，银 竹苑片区超18倍。实际调查的30个转租摊位，租金涨幅超公司基数0.95倍。几例特殊的个案银竹苑8号附84号门市，公司租金基数为每H 590元，该门市转租他 人,月租金为2000元，涨幅3.38倍。银竹苑7号附40号门市，公司租金基数530元，该门市转租他人，刀 租金为1600元，涨幅3倍。菜市场155号摊位，公司租金基数为每月800元，该摊位转租他人， 月租金为2000元，涨幅2.5倍。3、冃前经营状况共计调查的593个门市屮，经营好的305个，占51%,经营一般的218 个，占36%,4、经营差的70个，占13%o共计调查的165个摊位中，经营好的70个，占42%,经营一般的80 个，占48%,经营差的15个，占10%o4、问题分析(1) 居住人口的增加，资源的供给矛盾，给转租提供了市场。(2) 原门市摊位承租人无经商能力，依法依规获得的f J市摊位使用权, 只有转租他人，获取差价。(3) 转租行为不规范，租金依次递增转租突出，造成转租“天价”。(4) 转租面大，且又有其广泛的社会性和复杂性，冃前情况下，很难 找到一种行Z有效的约束机制。5、解决办法(1) 合理定价，拉开差距，尽量缩小转租空间。租金普调一次。普调 中，根据地段按位置拉开距离。一是主干道，人口聚集的次干道；二是背5、 街。拉开的距斧可确定为5J0元。(2) 干预转租行为。在合同中约定门市不能转租，对转租者按合同租 金总额的10%收取违约金。(3) 全面放开，让市场口行调节，让经济口行配置资源。三、门市租金的调整办法(-)水竹苑片区：资产个数:152个，面积:13540.55平方米。今年 拟调整后收取租金326. 37万元，比去年增收约92万元，增幅达到39 %。(价格表见附件1)1、水竹苑门市：今年普调10元/平方米，执行价格最高36元/平方米, 最低31元/平方米。今年计划收取租金151万元，比去年上涨47万元，增 幅达45% o2、慈竹路一期门市：今年普调10元/平方米，执行价格最高36元/平 方米，6、最低30元/平方米。今年计划收取租金127万元，比去年上涨36万 元。增幅达40%。3、慈竹路3期门市：今年普调8元/平方米，执行价格为28元/平方米。 今年计划收取租金23万元，比去年上涨6.6万元。整体上调40%4、水竹苑五号楼负一层商业用房，面积704.5平方米，单价15元/平 方米。租用期限为5年，从2012年5月1日起至2017年4月30日止。每 年递增10%。今年应收租金13. 86万元。比去年上涨126万元。5、水竹苑A组团2号楼商店，面积193. 17平方米，合同期5年，从2012 年4月1日至2017年3月31日止。每年按10%递增。今年应收租金3. 96 万元。比去年上涨07、. 36万元。6、慈竹路-:期幼儿园商业用房，面积2600平方米，单价2元/平方米; 合同期租为10年，从2011年9月1日至2020年8月31日止。每年上 调10%。今年应收租金7. 55万元。比去年上涨0. 68万元。(-)金竹苑片区：资产总数466个，而积11796.43平方米。今年拟 调整后，收取租金389万元，比去年增收11& 5万元，增幅达到44%o (价 格表见附件1)1、金竹苑A组团，1-94号，主干道，靠公租房的门市，今年普调15元 /平方米，执行价格为43元/平方米，95-130号今年调整为10元/平方米, 执行价格为31元/平方米。今年计划收取租金133万元，比去年上涨48、5万 元。整体上调51%o2、金竹苑B组团，主干道普调10元/平方米，执行价格为31-36元/平 方米，次干道普调8元/平方米，执行价格最低为28元/平方米。今年计划 收取租金108万元，比去年上涨31万元。整体上调40%。3、金竹苑C组团，1-23号，主干道，今年普调10元/平方米，执行价 格调整为35元/平方米；24-90号普调8元/平方米，执行价格为29元/平 方米。今年计划收取租金63万元，比去年上涨17. 5万元。整体上调38%。4、金竹苑D组团，1-19号，主干道，今年普调10元/平方米，执行价 格调整为35元/平方米；20-47号，靠公租房，今年上调15元/平方米，现 行价格为49、3元/平方米；48-90号今年上调8元/平方米，现行价格最低为 29元/平方米。今年计划收取租金82万元，比去年上涨25万元。整体上调 44% o5、金竹苑幼儿园，面积1452平方米，单价1. 7元/平方米，于2012年 签订5年期合同，2017年6月30日到期。租金无递增。今年应收租金3万 yG o（三）银竹苑片区：资产个数459个，面积11393.3平方米。今年拟调 整后，收取租金353万元，比去年增收104万元，增幅达到42%o （价格表 见附件1）1、附5号：1-24号，今年普调5元/平方米，执行价格为35元/平方米; 38-72号普调8元/nV,执行价格最低为28元/rtf。今年计划10、收取租金38万 元，比去年上涨7. 9万元。整体上调26%。2、附6号：1-20号今年普调10元/nV,执行价格为37元/平方米；21-63 号普调8元/册，执行价格最低为28 7C/m2； 64-94号今年普调15元/nV, 执行价格为42元/nf。今年计划收取租金85万元，比去年上涨25. 5万元。 调整体上调幅度为43%o3、附7号2-72号门市今年普调10元/册,执行价格最低28元/平方米; 79-106号今年普调15元/itf,执行价格为40元/平方米；107-145号今年 普调10-11元/nf,执行价格最低28元/nf。今年计划收取租金122万元, 比去年上涨42万元。整体上调511、3%。4、附8号1-24号门市今年普调10元/册，执行价格为37元/nf； 25 -133 号门市今年普调8元/nf,执行价格最低为28元/nV。今年计划收取租金106 万元，比去年上涨29万元。整体上调38%。5、银竹苑幼儿园，租期8年，从2008年9月1日至2016年8月31日 止。面积1220平方米，1.33元/平方米元。租金前五年不变，从第六年开 始，每年递增10%o今年应收租金1. 95万元。（四）市场及老政府片区：资产个数246个，面积11967. 17平方米。 今年计划收取租金235万元，比去年增收14万元，增幅达到6%o (价格表 见附件1)1、金竹苑菜市场:180个摊位，面积12、4200平方米。今年根据位置及摊 区类别不同，进行不同程度调整，整体上调了 4%,今年计划收取租金156 万元，比去年上涨6万元。(1) 面制品：从大门口到市场办公室，共4个。价格从700-550元/个。 今年不作调整。(2) 卤菜：从市场办公室到中门，共8个。价格两边稍高，中间略低。 从450-800元不等。办公室边上第一个，上调50元，其他不作调整。(3) 佐料、干副：从屮门至鱼摊处，靠墙边那一排，共15个，价格从 450至600元不等。前面靠门边5个，涨50元一个，其他的不作调整。(4) 绞肉：2个，价格600元/月，今年不作调整。麻油2个，600元、 450元，靠里面一个450元/月增13、加100元一月。原因是利用了转角处，面 积增大。(5) 鲜鱼：6个。价格从700-1000元不等。今年不作调整。(6) 水发品：3个，价格450元-500元。今年不作调整。(7) 冰冻食晶：7个。价格从500元-1000元不等。今年不作调整。(8) 水果:共16个摊位，退租3个，实际经营的只有6个。价格从550-800 元不等。今年不作调整。(9) 肉摊：32个，退租4个，实际经营的有20个。价格从800-1500 元不等。今年不作调整。(10) 蔬菜：32个，价格从600-700元。今年总体上调50元/月一个摊位。(11) 粮油蛋：8个，价格从700-900元不等。今年靠大门处2个上调 1014、0元/刀，其他上调50元/刀。(12) 豆制品：8个，价格从600-800元不等。统一上调50元/月。(13) 杂货摊位：33个，价格从500-800元不等。靠大门边的涨100元 一个，其他的涨50元一个，最里而的涨20元一个。(14) 家禽:3个，价格1000元/月，不作调整。还有一个烧猪脚的， 价格1200元，不作调整。2、老政府片区：资产共65处。去年整个片区，基本上按10元/平方米 出租。今年，二楼房子及门市按15元/平方米出租，底楼按20元/平方米 出租。整体上调11%,今年计划收取租金79. 07万元，比去年上涨8. 13万 丿IS o(五) 车库及零星资产：资产个数：19个，面积15、116577. 76平方米。从 2011年底开始，车库全面整改，2012年到2013年在搬迁过程中都没有收 取租金。今年车库及零星资产片区应收租金127. 48万元。比去年增涨25. 35 万元，增幅达到25%o1、水竹苑片区(1) 水竹苑车库分为上下两层，面积7330. 64平方米。上层是水竹苑 居委会管理，面积3773平方米，下层为公司管理，面积3557. 64平方米， 部分用于仓储，部分用于停车。去年开始全面整改，公司于2012年开始未 收取租金。(2) 慈竹路3-6幢车库，面积9790.81平方米，出租用于仓储，去年 全面整改，公司于2012年开始未收取租金。(3) 慈竹路23-26幢16、车库，面积6066. 48平方米，为公司自营停车库, 现摩托车按40元/月，小车按150元/月收取停车费，每年收取停车费15 万左右。自营停车库屮出租了 50平方米用作冻库，去年价格为400元/刀， 今年拟调整为600元/月，7200元/年，同比增涨2400元。另为解决照母山 遗留问题，朱洪贵用了 800平方米，未收取租金。(4) 慈竹路4期车库，而积3420. 46平方米，解决照母山遗留问题， 出租给张胜新，后转租出去用于仓储，去年全面整改，公司于2012年开始 未收取租金。2、金竹苑片区车库：(1) 金竹苑A组团车库分为上下两层，面积9425. 76平方米。金竹苑 居委会管理，公司未收取租17、金。(2) 金竹苑B组团车库分为上下两层，面积11875.01平方米。公司分 为四个部分出租：超市、茶馆、啤酒库房、停车。其屮，超市面积1450平 方米，现20元/平方米，合同两年；茶馆755平方米，20元/平方米，合同 1年；啤酒库房100平方米，5元/平方米，年租金6000元，合同1年；另 下层及上层部分共9570平方米公司出租，部分用于停车，部分用于仓储， 去年全面整改，公司于2012年开始未收取租金。(3) 金竹苑C组团车库分为上下两层，面积10457.45平方米，未出租。(4) 金竹苑D组团车库，分为上下两层，面积9578. 89平方米，部分 用于仓储，部分用于停车、网吧；去年全面整18、改，公司于2012年开始未收 取租金。3、银竹苑片区车库：(1)银竹苑附5号车库，面积4979. 56平方米。出租用作仓库和网吧,去年全面整改，公司于2012年开始未收取租金。（2）银竹苑附6组团车库分为上下两层，面积7832.51平方米。出租 用于仓储，去年全面整改，公司于2012年开始未收取租金。（3）银竹苑附7号车库分为上下两层，面积8877. 45平方米。银竹苑 居委会管理，公司未收取租金。（4）银竹苑附8号车库，分为上下两层，而积9125. 98平方米，上层 出租用于仓储用，去年全面整改，公司于2012年开始未收取租金。下层公 司自营停车。自营停车库中出租了 50平方米。去年价格3619、0元/刀，4320 元/年，现调整为550元/月，6600元/年，同比去年增涨2280元。4、街道办公楼：总共有4个。街道办公楼除北部新区市政管理监察支 队只收取物管费以外，北部新区大竹林艺雷艺术培训中心收物管及租金， 另2个单位都收取物管费、租金、车位费用。目前除艺雷艺术培训中心到 期，其于3个都按原街道移交收取费用。5、丧葬服务中心，合同期10年，从2011年9月8日至2020年9月9 日，每两年递增10%。今年应收租金103360元。6、临时停车场：总共有2个，一个为金竹苑临时停车场，有8400平方 米，今年应收租金134165元。同比去年增涨12197元。另一个为水竹苑临 时停车场，有4450平方米，去年价格为8900元/月，106800元/年，现调 整为13350元/月，160200元/年，同比去年增涨53400元。（六）今年拟实现国有资产租金收入1320万，比去年增收260万元。四、续租的方式（-）实行原承租户优先原则。（-）对退租门市实行公开招租。五、工作步骤（-）3月5日前，深入调查，广泛听取意见。（二）3 J1 20 U前，制定续租方案，报领导小组审定。（三）3月25日前，进行今年的农贸市场续租，发放续租通知。（四）3月28日至30 H,收取租金，签定协议。（五）按门市及其他资产到期时间，按此方案进行收租金签协议。