1、京御地产园区公司组织管理手册编 号：版本号：2009-A/0页 码：第 28 页京御地产组织管理手册(版本：2009-A/0)发布日期： 二九 年 六 月总经理签署：目 录一、手册说明2二、公司部门职能说明40通用职能51人事行政部62. 财务管理部83. 项目管理部104项目发展部125设计管理部146. 工程管理部167. 策划推广部188. 销售管理部199客户服务部2110. 成本合约部23三、片区公司职能说明271项目工程部272项目销售部2828一、手册说明一：手册说明：本手册用以说明华夏幸福基业股份有限公司房地产版块中负责园区地产开发的京御地产（以下简称“京御”）的管控思路、组织2、架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，共包括三个部分：1. 手册编制说明：本部分就本手册的主要内容框架、手册中涉及的主要关键词说明等作出有关描述，是阅读和使用本手册的基础内容。2. 公司组织架构及职能说明：本部分是公司组织结构图和部门职能的概述，描述了公司部门设置及其使命目标和主要的职责。3. 项目部架构及职能说明：本部分是项目部职能的概述，描述了项目部设置及其使命目标和主要的职责。二：手册调整与修改1. 本手册是京御地产的基本文件，是结合京御地产发展战略，基于现状并适当超前进行的组织规划，是组织结构建设的依据和保障。2. 公司人力资源部门应根据发展3、战略规划和环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。组织结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。3. 当京御地产的战略、组织结构、部门设置、岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。附-本手册关键词和特定用语说明如下：1、关键词说明：负责：是某项工作和任务的主要执行者并担负全部责任。主导：是某项工作或活动的牵头者并担负主要责任。参与：与其他主导部门共同完成工作或活动，负有一定的责任。协助、配合：阶段性参与其他部门组织的工作/活动或提供有关支持，负有一定的责任。组织：主导部门使相关部门共同完成某项工作或活动的4、行为。拟订、制订：编制相关文件，需要经过必要审批程序。建议：口头或书面提出完善改进措施。审核：对拟决策的议题或文件进行审查核实，有变更的可能。评审：由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价，给出意见的过程。审批：对拟决策的议题或文件进行审核批准，给出执行许可。执行：具体落实完成某项工作或活动。报备：向有关部门或领导备份或告知。监控：根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。审计：根据公司制度规范、流程、国家法规审查公司各类工作是否有违规现象，提出审查意见的过程。2、本手册中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：1) 集团总部：指华夏幸福基业股份有限公司集团总部；2)5、 公司：指京御连同各片区公司（或项目公司）的统称。二、公司部门职能说明公司组织架构图0通用职能1) 制度的建设与完善a) 部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善；b) 建立本部门与集团总部对应各部门的业务衔接和工作协调机制；c) 负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度；d) 配合集团人力资源中心的工作，完成本部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善工作。2) 战略及计划管理a) 根据集团总部总体战略规划，各部门分解细化本专业系统的职能战略，为公司的战略决策和落地提供支持；b) 根据集团总部下达的公司年度经营目标，编制部门年度和月度计划，并负责部门计划的实施6、与控制；c) 根据公司业务开展的实际情况，对本部门工作计划目标进行有效分解，并监督辅导本部门相关人员的落实情况；d) 按照公司计划管理和绩效管理相关规定，参与配合公司计划评估工作。3) 部门日常管理a) 专业能力建设：本部门专业能力的培训、交流和总结；b) 绩效辅导和绩效考核:组织制订部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据；c) 完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；d) 负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。4) 知识管理a) 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库；b) 总结本部门先进、科学的管理经验或方法供7、其它部门学习或分享；c) 整理、管理部门文件档案工作；d) 协助集团总部开展本专业信息化系统的定制开发及使用维护；5) 协作配合a) 根据集团总部的管理制度和业务流程，配合工作主导部门完成各项工作；b) 参与和配合公司的绩效考核工作，根据公司绩效管理规范界定的职责提供技术支持；c) 完成领导交办的其他任务。1人事行政部部门使命 负责公司人力资源管理，为公司发展战略提供人力资源支持；负责行政事务管理，为公司正常业务经营提供保障。部门组织架构图部门职责1) 人力资源规划a) 配合集团总部制订本公司人力资源战略规划，组织制订公司人力资源年度工作计划目标，不断完善公司人力资源管理体系；b) 组织公司年8、度人力资源需求预测与分析，制订年度人力资源规划和人力成本预算，经公司审批后组织实施；c) 根据公司确定的组织机构设置，拟订职位设置、人员配置方案，并组织职位说明书的修订工作。2) 人员招聘a) 根据年度公司经营计划编制公司年度招聘计划和招聘费用预算；b) 配合集团总部招聘工作的组织实施；c) 负责公司部门副经理以下人员的招聘工作的具体实施；d) 组织招聘工作评估。3) 人事管理a) 参与制订公司职位管理规范，包括入职、转正、职务任免、内部调动、离职、离退休人员管理等，并组织实施；负责本公司部门副经理级以下人员的相关事项审核办理；b) 参与制订公司劳动合同管理、档案管理、集体户口管理等日常人事管9、理政策及规范，并组织实施，保证公司劳动用工的合理性和合法性。4) 薪酬与福利管理a) 完善健全公司薪酬福利体系，促进公司战略目标的实现，定期进行薪酬市场调研，保持公司薪酬水平的外部竞争性，有效激励员工；b) 负责公司薪酬总额的预算、控制，负责组织公司日常薪酬的核算发放及各项奖励发放；c) 依据国家及地方政府相关法规，制订社会保险及住房公积金的公司政策，组织实施员工各类社会保险及住房公积金的办理和费用扣缴工作；d) 优化公司各种福利项目并组织实施。5) 绩效管理a) 根据公司确定的年度经营计划，组织制订对职能部门、项目部的绩效考核方案，组织绩效考评实施等工作；b) 对各级考核者的考核工作组织方式10、和考核流程进行培训支持，对考核过程中的不规范行为予以提示；c) 汇总、分析考核结果，建立考核档案，作为奖金发放、薪资调整、职务升降、岗位调动、员工职业生涯发展等工作的依据；d) 协调和初步处理各级人员的考核申诉，对权限外的申诉处理进行分析、并向公司相关人员提出处理建议。6) 职业生涯a) 制订公司员工职业发展规划的年度实施方案；b) 协助集团总部负责核心人员的资格确定、培养、评估等日常管理。7) 培训管理a) 组织公司培训需求调查，制订公司整体培训计划及预算，并组织实施培训计划；b) 培养公司内部师资力量，提高公司内训水平，负责内部讲师的定级、课程开发、课酬发放等日常管理；c) 建立培训积分台11、账，进行日常维护，并与其他职能模块进行有效对接应用。d) 负责公司级培训活动的组织；8) 人事管理监察a) 接受集团总部人事管理监察，并对监察中发现的问题予以纠正。9) 公文管理a) 负责公司级各种文件包括公文、传真、内刊、信函等的接收、登记、传阅、督办和归档，并负责集团内文件流转工作；b) 负责全公司综合性的工作报告、总结、通知和决议的起草；c) 负责公司发文工作办理，并送主管领导签发；d) 负责公司内部各部门需总经理签批的日常性文件的流转管理。10) 档案管理a) 负责公司除财务档案外其他档案的管理工作，负责做好档案资料的借阅、传递、立卷、归档及打印工作。11) 会议管理a) 负责组织总经12、理主持的各类会议，撰写会议决议记录或纪要；b) 负责会议决议事项的落实和反馈工作。12) 信息化管理a) 协助集团总部计算机硬件及网络基础设施的建设、更新和维护；b) 协助集团总部公司级软件信息系统的开发、推广、使用和维护；c) 协助集团总部公司网站、电子邮箱系统建设、维护和管理；d) 负责计算机配件、耗材的管理；e) 负责计算机机房的日常管理。13) 后勤服务a) 负责做好员工食堂、宿舍、会议和娱乐活动等后勤服务部门的管理工作；b) 负责工作区的绿化、美化、文明、卫生工作，给为员工工作提供良好环境；c) 负责公司办公楼安全保卫、防火工作，协助项目部做好各项目的安全生产工作；d) 负责办公区建13、筑和工作设施、设备的维护和管理；e) 负责公司的交通安全管理工作，做好车辆的维修保养、司机队伍的建设以及广大职工的交通安全；f) 建立公司固定资产（非信息产品类）台账，并负责日常维护、保养及处置。14) 其它a) 负责公司印章、法定代表人印章、介绍信的管理；b) 负责公司营业执照、组织机构代码证、资质证书等的年检、换证。2.财务管理部部门使命 公司的财务管理及资金管理部门，对公司业务经营状况进行财务反映、监控和风险管理，为公司运行提供有效财务支持，提高资产的运作效率，并促进企业价值最大化。部门职责1) 公司预算管理a) 依据集团统一要求，组织编制本公司预算，分析和调整预算方案，负责预算工作的推14、进实施和评估总结；b) 参与制订公司的经营目标、经营计划，参与公司业绩考核工作；c) 监督、检查和控制公司预算的执行情况，组织并进行总结分析。2) 会计核算及财务分析a) 负责公司会计核算工作，编制公司财务报告，如实反映财务信息；b) 编制公司整体财务管理报告，对财务管理报告中反映的问题进行追踪和反馈；c) 编制项目竣工决算报告；d) 负责向财政、税务等政府部门上报各类信息，配合公司进行信息披露。3) 融资配合及资金管理a) 根据集团总部的总体融资计划，落实本公司融资工作，包括融资方案、融资分析、金融机构接洽及资料准备核实等工作；b) 组织编制公司资金计划，执行并监督资金计划的实施。4) 资产15、营运管理a) 参与公司资产处置、股权处置的分析和决策；b) 分析公司项目资产状况，参与公司项目资产经营或处置目标的确定。5) 税务管理a) 研究相关税务法律法规，为公司经营及投资决策提供税务筹划建议、寻求降低公司税务负担的机遇。3.项目管理部部门使命对公司的发展战略、经营目标和主要举措提出建议，配合集团总部制订公司中长期发展规划和年度经营计划；建立和完善公司的业务流程体系，保证公司持续规范化运营。部门组织架构图部门职责1) 战略管理及公司年度经营计划管理a) 配合集团总部制定公司整体发展战略和业务战略；b) 依据公司战略规划，结合外部竞争要求及内部经营管理要求，拟订公司年度战略推进策略；c) 16、根据集团确定的年度经营目标制定公司年度经营计划；d) 配合完成财务预算的编制。2) 项目开发计划管理a) 组织编制项目总体进度控制计划（一级计划）、项目全周期各专业计划及项目年度计划(二级计划)；b) 对各项目的进度控制计划的整体执行情况进行定期检查、评估，分析计划完成情况并提出预警或调整建议；c) 组织开展项目后评估工作；d) 参与标准工作周期研究及项目实施路线研究，不断提高项目运作效率。3) 配合制度流程体系健全完善a) 配合集团总部编制业务流程体系文件；b) 负责业务流程管理体系的运行工作，反馈业务流程管理体系执行情况，就业务流程运营中出现的问题进行协调，或及时更新完善流程；c) 定期组17、织业务流程内部评审，不断优化业务流程体系。4) 法务管理a) 协助公司领导及各部门正确执行国家法律、法规和政策，对公司重大经营决策提供法律意见；b) 参与公司重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订；c) 负责权限内公司合同的法律审核，并跟进合同法律条款的落实；d) 审查公司经营过程的其它合同性文件，控制法律风险；e) 协助集团总部处理公司仲裁法律事务、诉讼法律事务；f) 收集房地产相关法律、法规，建立公司法规汇编、案例等知识库，开展法律知识培训；g) 为公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务；h) 为公司危机处理提供法律支持。5) 部门目标管理a) 负责制定各部门18、及项目经济责任目标，并组织签订目标责任书；b) 组织对各部门及项目的目标和考核指标完成情况进行监督和确认。6) 内部组织协调a) 检查各部门对公司领导所布置各项工作的贯彻执行情况，并向总经理报告；b) 协助公司领导协调各部门之间的关系。7) 综合统计和分析a) 负责公司经营信息的汇总与统计分析；b) 编制、报送公司内外的各种统计报表；c) 编制经营状况分析报告；d) 组织公司月度及季度经营情况分析会。8) 融资配合a) 根据集团融资中心的融资计划，落实本公司融资工作，包括融资方案、融资分析、资料准备核实等工作。4项目发展部部门使命 负责公司新项目的拓展，组织项目可行性研究并取得土地开发权；根据19、土地价值、市场需求及公司的投资策略组织进行项目定位策划工作,实现项目开发价值最大化。部门组织架构图部门职责1) 项目投资规划a) 配合集团开展投资方向研究，制订和完善投资策略；b) 编制公司项目投资规划草案与项目拓展年度计划；c) 执行并完成集团下达年度投资计划，编制公司土地储备计划，报集团总部审批。2) 市场环境研究a) 组织开展开发区域的产业发展政策等宏观环境的研究工作，为公司高层决策提供支持；b) 开展开发项目的市场前期调研工作，研究开发项目所在区域的城市总体规划、行业和区域发展动态以及竞争态势。3) 土地信息管理a) 掌握及研究相关地方政府的土地供应政策及年度土地供应计划；b) 搜集市20、场土地信息，建立市场土地信息库。4) 项目拓展及论证a) 组织实施项目初选，进行集团内部项目立项；b) 组织项目可行性研究，组织编制项目可行性研究报告报集团评审，为项目投资决策提供支持。5) 土地获取a) 对公开招拍挂项目，负责组织相关部门对目标地块进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议，并组织实施投资文件编制、竞买竞标等工作；b) 对非公开招拍挂项目，完成项目尽职调查、可研分析、合作条件的方案拟订及落实等工作，主持或协助公司领导进行项目谈判；c) 负责项目筹备前期的协调工作。6) 客户模型研究及项目定位策划管理a) 组织研究消费者行为模式和消费趋向，收集、分析、研究区域房地产市场21、信息，组织进行公司目标客户细分研究，建立完善公司客户模型；b) 组织意向土地的项目定位研究工作，组织新项目市场调研工作，收集、分析、研究参照目标及竞争楼盘的产品设计信息；c) 负责开发项目的产品定位策划工作，形成产品定位策划报告并报集团审批；d) 对已完成项目的定位策划工作进行后评价，总结市场经验，提高项目定位策划能力。5设计管理部部门使命负责公司各项目的设计管理工作，不断提高产品设计能力，确保公司产品的市场竞争力。部门组织架构图部门职责1) 产品创新及应用研究a) 收集国内外房地产市场产品及行业技术、标准等信息和资料，建立公司技术资料库； b) 收集各项目新产品研发需求信息，提出新产品研发项22、目立项建议； c) 编制新产品研究工作计划、研发设计任务书、拟订研发合同、组织外部设计研究机构考察；d) 开展新技术、新材料、新工艺及新设备的研究，并确定采用的项目；e) 组织开展新产品研究成果评审，并选择项目开展推广运用工作，总结应用情况；f) 组织开展材料设备的选型活动，并组织评审。2) 产品标准化a) 对公司产品进行规划，建立公司标准产品系列，建立标准产品图集，并组织推广运用；b) 监督检查产品标准化工作的执行情况。3) 项目设计管理a) 设计供方选择：负责各类设计单位的招标或邀标，包括参与考察、资格审查、技术标书编制、招标过程及合同签订工作； b) 设计计划管理：制定各阶段设计计划，并23、按照公司批准后的各阶段设计计划执行完成；c) 项目论证阶段的技术支持：参与可研报告、土地投标方案有关内容的编制，组织进行项目概念性规划设计草案；d) 概念设计：组织完成公司各项目的概念设计并组织评审；e) 规划设计：组织完成公司各项目的规划设计并组织评审；f) 单体设计：组织完单体的方案设计、初步设计、施工图设计，包括设计任务书的内部确认及委派、设计成果的跟踪完成、设计成果评审等；g) 园林景观设计：负责方案设计和施工图设计； h) 室内精装设计：负责方案设计和施工图设计；i) 市政设计：与工程管理部和项目部进行专业协调；j) 二次深化设计：负责组织二次深化设计，并组织内部评审；k) 样板间及24、卖场设计：依据营销部门提出的需求，负责完成样板间及卖场设计并组织评审。 4) 项目部品研究及选定a) 根据公司的材料设备研究计划进行相关领域的项目部品研究；b) 进行项目材料设备研究并提出项目材料设备选型、选样建议，组织成本、工程、营销及项目部等部门进行项目部品策划，提供用于材料设备招标的设计成果和资料文件；c) 根据采购部门提供的材料样品，组织确定材料样品评定及封样；d) 根据公司招标采购管理有关规定，参与材料设备招标工作，包括参与招标文件编制、参与供应商考察及资格预审、参与技术评标等相关工作。5) 项目实施阶段的设计管理及设计配合a) 对公司各项目指定责任人，负责项目现场设计管理工作的对接25、协调；b) 组织设计变更论证，跟进和落实变更结果；c) 负责项目销售代表的产品设计培训、销售附图复核等营销配合工作；a) 参加工程竣工验收、内部验收和入住。6) 设计单位管理a) 与设计单位进行沟通及时了解设计工作开展情况；b) 监督设计单位合同执行情况，对设计成果质量进行评估；c) 协助建立设计标准合同范本，规范设计合同，进行设计工作总结分析并完善合同相关内容；d) 对设计单位履约情况进行综合评估，并逐步建立战略合作关系。6.工程管理部部门使命负责健全完善公司工程管理规范，并推进执行；对公司各项目的实施情况予以检查评估；负责公司工程技术研究，为各项目提供技术方面的专业支持；参与公司组织的招标26、采购工作，主要负责编制或审核工程类招标文件的技术部分及技术标评标工作。部门组织架构图部门职责1) 工程技术研究a) 组织确定公司关于工程新技术的研发需求，拟订推广计划并组织实施；b) 收集、汇总、分析公司及外部单位项目实施中的工程信息，建立工程案例信息库；c) 跟踪项目工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结；d) 收集、整理各类房地产行业相关工程技术信息，了解新产品开发需求、技术发展趋势；e) 组织工程系统专业培训。2) 项目前期管理a) 参与项目的拓展论证，提出工程方面的专业建议；b) 参与项目策划，对策划方案提出工程方面的专业建议；c) 参与项目部组建工作，提出项目部标准配置及项目部成立人27、员建议。3) 项目实施管理a) 进度管理：参与编制各项目经营开发总体计划及年度计划、月度计划，重点指导、协助、审核项目部编制的项目工程进度计划部分；对项目的计划执行情况进行监督评估，分析计划完成情况并提出预警或调整建议；b) 技术管理：参与项目前期设计阶段的成果评审；在项目初期配合设计管理部与项目部确定项目重大工程技术问题清单，依据该清单主持或参与项目重大工程技术问题解决方案的论证和审定；c) 质量管理：负责建立公司各项目工程质量管理标准，组织制订项目的质量控制要点及目标，并对项目质量情况进行检查和监督；组织或参加工程的阶段性验收、竣工验收、分户验收及各项专业验收等，并组织抽检、复检等；组织项28、目的内部验收、参与物业移交，并负责监督相关问题的整改落实；d) 成本管理：参与项目目标成本的确定及成本控制要点的编制；参与审核项目部权限外的重大设计变更及工程洽商审核；e) 施工现场安全、环保管理：负责施工现场职业健康、安全管理体系、环境管理体系的贯彻与监督落实工作；检查各项目的安全生产、文明施工、环境保护工作，定期组织安全联合检查；督促落实项目签订安全、环保及消防责任书；f) 招标采购配合：根据公司招标采购管理有关规定，参与工程及材料设备类的招标工作，包括参与工程类招标文件编制、参与供应商考察及资格预审、参与技术评标等相关工作；g) 施工过程中的突发事件处理：在公司领导指导下，对工程项目进行29、总体协调，以及突发事件的跟踪处理；h) 项目实施检查管理：组织对项目实施过程中的工程进度、质量管理措施、安全文明施工等管理规范执行情况的检查和监督，形成相关评价报告，必要时提出整改方案。4) 精装设计管理a) 负责精装修设计管理工作；b) 参与精装修设计、施工、监理单位的招标；c) 监督项目部开展精装修施工管理，参与工程验收。7.策划推广部部门使命负责公司策划推广管理，制订项目市场营销整体策略方案推进实施，保证公司经营目标的实现；指导监督项目策划推广工作的执行情况。部门组织架构图部门职责1) 项目营销策划管理a) 在项目拓展阶段提供相关支持，主要包括拟订项目销售方案、参与项目初步定位评审等；b30、) 参与项目定位策划、概念设计、方案设计等评审；c) 组织制订公司各项目的项目营销总案并组织评审；d) 组织制订公司各项目营销年度方案，包括项目销售目标和销售进度、销售费用及控制意见、指导均价及价格策略、项目营销推广策略、销售控制性指导意见等； e) 组织重大营销合作方的选定工作，如销售代理公司、广告公司等选定；f) 负责销售过程管理和销售报表分析，对代理公司进行定期检查和履约评价；g) 参与样板间、售楼处及卖场包装的设计成果评审。2) 营销供应商管理a) 组织选择项目前期市场调研、营销策划及销售代理供应商，培育战略合作伙伴；b) 监督营销合同的执行情况，检查并监督营销供应商提高服务质量；c)31、 组织开展营销供应商的履约评估，并更新供应商信息。3) 销售前期准备工作a) 指导和督促项目销售部按期完成项目开盘的各项准备工作；b) 拟订销售合同和销售宣传资料及统一对外销售承诺；c) 参与项目营销人员的专业学习和经验交流活动。4) 销售过程管理a) 根据项目销售信息报表，并汇总分析销售情况，拟定后续销售推广方案；b) 收集项目公司销售信息，并汇总分析，提出下一阶段销售工作开展建议。8.销售管理部部门使命负责项目销售手续的办理及项目销售工作，实现项目销售目标。部门组织架构图部门职责1) 销售前期准备工作d) 拟定销售前期工作计划，编制开盘工作计划和资料准备清单；e) 指导和督促项目销售部按期32、完成项目开盘的各项准备工作；f) 指导和督促销售资料的准备工作和展示区及销售现场的包装工作；g) 参与拟订销售合同和销售宣传资料及统一对外销售承诺；h) 组织开展销售人员的培训工作，制定销售现场管理流程和规范；i) 开展开盘前各项准备工作情况的检查，防范各种销售风险；j) 组织开盘前销售人员的专业培训或监控销售代理公司的人员培训工作开展情况k) 组织各项目营销人员的专业学习和经验交流活动。2) 销售过程管理c) 编制项目销售计划，并组织实施；d) 整合各类销售渠道及销售资源，组织开展销售活动并拓展销售资源；e) 协助各项目开展销售活动；f) 拟订楼盘价格表及优惠方案，报批后监督执行；g) 负责33、客户信息的录入及分析工作；h) 编制项目销售信息报表，并汇总分析销售情况，参与拟定后续销售推广方案；i) 收集项目公司销售信息，并汇总分析，提出下一阶段销售工作开展建议；j) 组织公司销售管理人员的培训及交流活动，提升销售管理人员的专业能力；k) 对销售房源进行控制，拟定项目销售清盘计划并组织实施。3) 销售后续工作a) 参与验房及客户交房活动，并准备“两书”。4) 项目资产经营管理a) 组织确定项目资产范围，提出属公司所有的项目资产的经营方案；b) 按照公司确定的资产经营方案，负责散房尾房、车位、经营性配套等属公司所有资产的销售、出租、租金收取等经营管理；c) 负责属公司所有的项目资产的台帐34、管理，定期与客户服务部做帐实核对；d) 配合公司组织的各项目资产的统一清点、分析和处置方案及指标的确定。5) 测绘及产权等手续办理a) 负责登记公司各开发项目房屋所有权，领取房屋所有权证；b) 负责项目商品房预售许可证的办理；c) 负责对获得销售许可证的项目到区交易所的备案，销售合同登记；d) 协助客户缴纳公共设施维修基金；e) 协助非贷款客户办理产权交易手续；f) 负责客户房屋所有权证的办理；g) 负责对公司开发项目的房屋委托测绘，并将测绘成果数据备案和上传。9客户服务部部门使命负责健全完善公司客户服务管理体系，提升客户满意度。部门组织架构图部门职责1) 客户关系管理体系建设a) 建立企业内35、部客户导向意识，总结和提炼公司客户服务理念；b) 配合制定客户关系管理的相关流程、指引，规范客户关系管理程序；c) 配合集团总部建立内部统一的客户信息系统，收集客户各类信息；d) 配合集团总部建立客户投诉接待中心，打造良好的客户服务平台；e) 建立各类客户服务标准和服务流程，并监督实施。 2) 客户信息管理及客户活动管理a) 从客户角度参与前期产品定位、设计方案评审活动；b) 收集和完善客户档案和客户信息资料；c) 收集客户需求信息，分析客户需求，为产品线规划、产品定位及设计等提供参考；d) 负责客户活动的策划、实施，开展客户的二次开发，提升客户忠诚度；e) 负责客户的日常维护工作，发送面向客36、户的刊物及信息；f) 收集及建立合作商家资源平台,实现资源的整合和共享,并为业主提供更加周到的服务。3) 协助项目部办理项目移交工作a) 参与并协助项目部与物业公司的项目移交工作，包括实体移交、资料移交及钥匙等实物移交及接受签认等工作；b) 配合项目部研究确定物业公司提出的改善意见和整改要求的解决方案，并协调落实整改工作。4) 受理业主保修，跟踪监督处理工作a) 建立、健全客户保修的接待、处理和处理结果的跟踪及回访流程；b) 记录客户保修信息，并管理客户保修档案；c) 分析客户保修信息，将客户保修信息传递到相关部门，组织协调相关专业部门处理客户保修，并进行跟踪；d) 定期对客户保修进行分析，并37、提出改善建议，定期形成分析报告；e) 组织维保到期的质量检查，跟踪相关部门问题整改的落实情况。5) 受理业主投诉，跟踪监督处理工作a) 建立、健全客户投诉的接待、处理和处理结果的跟踪及回访流程；b) 记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；c) 分析客户投诉，将客户投诉信息传递到相关部门，组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪；d) 定期对客户投诉进行分析，并提出改善建议，定期形成分析报告并提交集团。6) 组织完成客户满意度调查a) 协助集团开展项目的客户满意度调查活动；b) 分析客户满意度调查结果，并定期向集团报告；c) 将客户满意度调查和分析结果回馈相关部门，提出改进建议和要求；d) 38、开展客户入住回访活动。7) 项目资产相关管理工作a) 根据销售管理部给定的项目资产范围，提出不属公司所有的项目资产的处置建议，并负责相关处置方案的执行和落实，包括资产移交等工作；b) 建立所有项目资产的实物台帐，并定期与营销、财务部核对；c) 负责核实项目资产状况，对委托经营资产、出租资产、移交资产的运行状况和使用用途进行了解和监督；d) 配合公司组织的各项目资产的统一清点、分析和处置方案及指标的确定。10.成本合约部部门使命负责公司各项目的目标成本确定及执行监控，负责职权范围内的日常成本管理事项，保证公司成本目标的实现；拓展和管理公司供应商资源，负责职权范围内的招标采购项目。部门组织架构图部39、门职责1) 协助成本管理体系的建立a) 参与建立公司成本管理体系，管理和控制项目整体成本；b) 落实公司责任成本管理体系，并配合提供考核依据；c) 根据不同产品类型，完善项目标准合同架构。2) 成本信息库管理a) 负责收集、整理公司有关成本信息，建立成本信息库；b) 负责研究材料造价方面信息，建立公司材料、设备价格信息库；c) 负责推行公司统一的成本管理信息系统，对项目动态成本进行实时监控，建立成本监控预警机制。3) 目标成本测算及深化确定a) 参与项目投资论证，在项目可行性研究阶段进行成本估算；b) 配合项目策划定位成果，进行各类产品方案的成本测算，支持经济性比较；c) 根据项目所处不同的设40、计阶段及进展程度，分阶段调整并分解、细化项目成本控制指标并最终形成目标成本指导文件，过程中负责组织项目多方案设计做法的经济测算和比价，负责在设计阶段提出限额设计成本和控制建议。4) 项目预算管理a) 负责项目预算编制的组织或复核；b) 选择项目预算造价咨询单位，签订合同，并对提供服务的质量进行监控。5) 项目实施过程中的成本管理a) 负责在公司审批的目标成本之下，实行责任成本管理、动态成本管理，保证公司各项目的成本控制目标实现；b) 负责动态成本信息台帐建立，负责收集和录入项目动态成本，并进行汇总和分析，提出目标成本调整建议，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；c) 负责组织对项目超出目41、标成本控制范围内的支出进行会签，控制目标成本的非预期超支；d) 按权限审核项目的设计变更、工程洽商费用，与项目部共同完成工程签证的认量工作，提出成本控制意见。6) 项目结算管理a) 组织对项目的设计变更及工程签证进行及时结算；b) 组织审核项目的工程结算资料，并确认工程结算数据；c) 组织外部造价咨询单位开展工程结算审核。7) 项目成本后评估a) 收集项目成本信息组织开展项目成本后评估，并落实成本责任制；b) 收集、分析已完工项目的成本指标，并纳入成本信息库管理；c) 总结分析项目成本管理的经验和不足，完善成本管理体系；d) 开展项目成本管理经验交流活动，提升成本管理人员的专业能力。8) 合同42、管理a) 负责工程类合同（公司工程施工类、材料设备类、勘查设计类合同）的商务谈判、内部审批组织相关工作，包括工程类/材料设备类合同的组卷、各类合同的成本审核等；b) 负责工程类合同的登记、台账建立工作；c) 负责组织对工程类合同履约情况的检查和监督；d) 负责审核项目工程、材料设备、技术服务等合同进度款付款申请。9) 供应商管理a) 了解工程及材料设备类外部供应市场，拓展公司优秀的供应商资源；汇总相关部门提供的设计类、营销策划类、专业技术类等其他供应商资源信息；b) 参与制订供应商的管理策略，配合集团总部建立供应商管理体系、评价标准和信息库；c) 组织工程供方、市政设计供方和材料设备供应商等招43、标项目的实地考察及资质预审；d) 定期组织对合作承包商、供应商的评价工作，负责公司合作供应商的履约评价及公司合格供应商名录的更新。10) 责权内的采购管理a) 研究项目招标采购特点，组织进行项目采购策划，参与项目合同架构的健全完善，参与采购供应方式的确定；b) 汇总形成项目采购计划、项目年度采购计划并每月更新，拟订单项招标采购工作方案和工作计划；c) 组织编制招标文件的标准化文本，汇总招标文件的技术及经济部分内容，并组织内部评审确定；d) 组织招标采购项目的入围单位资格审查，负责组织合格供应商信息库外的供应商实地考察及评估；e) 组织招标采购项目的实施，主要包括发布招标公告或招标意向书、组织现44、场勘查及答疑、组织开标评标定标、参与合同洽谈、参与商务谈判和发布中标通知书等；f) 负责办理外部招标手续；g) 参与招标采购类合同的签订及内部审批工作。11) 材料设备供应及管理a) 协助项目部与供应商对口进行采购的业务联系，督促供应商按合同要求提供产品和服务；b) 协助项目部监督合同的执行，汇总、审查各供应商的合同履行情况，对进行结算出具意见；c) 协调、参与材料设备入场并进行质量验收；d) 协调、参与材料设备的仓储及出入库管理。三、片区公司职能说明1项目工程部1) 工程技术管理a) 负责搜集行业、竞争对手的工程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发展状况，参与建立本公司工程技术信息库；b)45、 收集、汇总、分析工程信息，参与建立工程案例信息库；c) 负责执行公司的工程质量管理标准，根据本公司特点细化相关内容，制订项目的质量控制要点并报工程管理部审核，组织对项目工程进度、质量、安全文明施工情况的检查和监督；d) 跟踪项目工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结。2) 项目开发计划管理a) 负责组织编制本公司项目的项目工程开发计划，包括项目工程年度实施计划和月度计划；b) 对项目月度计划执行情况进行监督、分析和评估，协调各项专业工作进度，分析计划完成情况并提出预警或调整建议，确保项目经营开发计划的实现；c) 解决项目开发过程中遇到实际问题，协调公司内外相关部门和人员，保证按开发进度计划安46、排完成相关工作；d) 对重大计划执行偏差及时上报公司组织处理。3) 参与采购权限范围内的招标采购工作a) 参与采购权限范围内的材料设备选样选型；b) 根据各项目实际情况，组织编制招标采购需求；c) 参与权限范围内的招标采购项目，包括编写工程类招标文件技术部分、参与入围单位资格审查、参与评标定标、参与合同谈判等。4) 项目施工建设管理a) 土地交接：项目取得后，负责办理土地交接手续，明确土地现状条件，并开展土地三通一平工作；b) 拆迁工作：负责协调各方利益关系，组织完成拆迁工作；c) 前期准备：负责施工前各项准备工作的实施和督促；参与总包单位的施工组织设计方案的评审，并组织分项工程施工组织设计方47、案的评审；负责临建工作；d) 进度管理：根据公司批准的项目开发计划，负责组织项目施工进度计划的实施，并根据公司进度要求在公司批准的总体计划框架内及时进行调整；e) 质量管理：负责针对工程特点，在项目初期参与制订重大技术问题清单；参与制订质量控制要点计划并负责实施、配合公司检查；审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；审核关键工序、关键部位的施工方案，组织施工各阶段的工程验收；对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例；f) 成本管理：负责权限责任内的现场签证，与预算采购部人员共同签认授权范围内的现场签证；对于授权范围外现场签证上报审批；每48、月汇总上报设计变更与工程签证统计报表；g) 现场施工和技术管理：负责施工现场管理与协调，执行公司项目管理制度，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；负责组织或参与项目例会、监理例会，沟通、协调施工过程中的现场技术问题，提出整改意见并监督落实；负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时上报工程管理部；负责设计变更及工程签证的现场管理、跟踪落实及反馈工作；h) 安全文明管理：按安全文明管理的要求对施工现场进行管理；监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境；i) 工程验收：组织整体工程竣工和分项工程等各项验收及备案；j) 文档信息管理：收集、归档项目前期资料、项目图纸49、配套设施等项目档案资料；在项目完工之后向公司移交全部档案资料；k) 负责样板间、售楼处的施工管理并配合验收。5) 报批报建管理a) 配合九通基业下属各平台公司完成项目开发过程中的报批报建工作。2项目销售部1) 市场调查a) 负责项目所在区域城市规划研究、客户消费行为导向研究和政府相关政策法规研究等；b) 参与公司组织委托进行的市场调研工作，提出初步建议。2) 产品定位策划a) 参与产品定位工作；b) 参与概念设计任务书的编制工作。3) 项目营销推广实施a) 负责本项目的营销承包商（市场调研、营销策划、广告制作等）的资质审查、招标与合同签订工作，相关工作情况向公司报备；b) 编制阶段性项目营销50、策略方案，报公司审核；c) 拟订销售价格策略，根据项目实际情况进行销售价格调整，并报公司审核；d) 按照确定的产品定位，结合营销策划方案提出样板间设计风格要求，参与评审样板间设计方案，参与施工过程检查，参与样板间交付验收，组织销售展台、售楼处布置方案；e) 贯彻实施公司制订的品牌推广战略，配合完成本公司的品牌推广活动，提出项目品牌管理的意见和建议。4) 项目销售管理a) 办理项目销售许可证（京御开发项目由九通基业下属园区平台公司代办）；b) 售前管理：建立和培训销售人员队伍；准备销售物料和销售相关资料；c) 销售过程管理：执行公司制订的销售价格；负责客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观51、等工作；开展内部认购/预订登记管理和正式认购；执行公司制订的销售价格；实施销售现场的统一管理和人员管理；权限内价格折扣的管理；d) 负责销售合同的签约，催办客户首期付款和月供款，协助业主办理按揭等相关手续，提供所需客户资料，配合财务部办理银行按揭放款；e) 销售信息管理：建立客户档案，维护客户关系；管理销售档案和宣传资料；统计和汇总分析销售业绩数据并上报。5) 售后服务a) 执行公司制订的客户服务体系；按公司规定的服务标准和服务流程提供服务，并按照公司相关规定及时上报相关报告；b) 接受客户投诉，记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪；c) 定期对客户投诉进行分析，并提出改善建议，定期形成分析报告报公司；d) 对发生的客户危机事件采取及时的处理措施并上报公司；e) 负责组织交房入住、办理或协助客户办理小产权证、参与和引导成立业主委员会等售后日常服务工作。6) 物业管理a) 对物业公司提供的物业服务进行监督和评估。