1、奥南之蜕变奥南之蜕变暨升龙河西南部暨升龙河西南部2013G542013G54项目定位报告项目定位报告河西板块分析项目条件分析定位初步设想河西住宅市场分析南京住宅市场分析蜕变1：河西板块分析-趋势改变价值板块位置/历史由来/板块现状/未来规划板块位置河西中片河西中片奥体片区奥体片区奥南板块奥南板块江心洲江心洲河西北片河西北片位于河西奥南板块、城市新中心延伸地，未来聚集城市新兴商务中心、拥有丰富的生态资源和完善的三级生活配套城市新中心：位于河西板块西南角，河西金三角区域，属于奥南板块；自北向南沿江东中路向南部发展，将成为城市新中心的沿伸地；国际化社区：未来区域内拥有大量产业园、国际型企业办公人群、2、完善优质的教育配套以及新城医疗设施，结合滨江公园的打造，我项目将成为南京生态型国际示范区蓝本。随着亚青会和青奥会的召开，将会有效拉动区位热点，将会带来更广阔的发随着亚青会和青奥会的召开，将会有效拉动区位热点，将会带来更广阔的发展机遇。展机遇。板块对比以全市中高端客户为主，改善需求充裕、供求和价格属于全城高位属性/板块城东城中城北城南本案所在板块定位传统富人区城市商业、行政中心、老城区交通枢纽老城区老城区产业园、商务办公、高档居住区供求比1.711.481.011.07 1.23主要产品类型别墅、洋房、高层高层高层高层、洋房高层住宅价格范围1845427297135651441221000客户构3、成改善需求投资、改善首置、改善、外迁入户首置、改善、外迁入户南京本地中高端客户，包括新南京人的中高层板块分布河西板块内分五大片区分布，未来发展重心向西江心洲和向南奥南板块发展奥南板块奥南板块江心洲江心洲发展方向发展方向河西板块从其发展历程来看，分为传统型住宅区、新型住宅区、未来规划新城区；目前传统居住区、新型居住区随着几轮的开发，开发基本饱和；下阶段重点将是以河西南部和江心洲为发展重点。板块未来规划未来规划利好集中，板块发展前景较好河西南部将打造成以居住、工作、休闲为主要功能，适合万人口居住的高标准、高品质的新型城区。该区域将紧紧扣住“水”的主题，构筑以滨江、滨河为依托的绿色生态住宅小区。功能4、承载：高端住宅与文化、休闲、办公品质生态城配套完善：产业人口导入，逐步完善的“三级”配套体系河西南部地区将聚集约万人口，河西将建立“地区中心、居住社区中心、基层社区中心”三级中心配套体系。在地区中心，主要规划图书馆、文化活动中心、体育馆、体育场、灯光球场、游泳馆、地区医疗中心等生活配套。在居住社区中心，设置大型的购物中心、文体设施，还将设置老年公寓。基层社区中心：主要包括卫生站、医疗服务站、行政服务点等便民设施。交通便捷：立体交通畅达城内、城外对外交通：有宁马高速公路，南部地区可通过绕城公路、黄河路的立交与之衔接，与其他地区、外围城镇形成便捷的交通联系。城区内道路：规划分为快速路、主干道、次干5、路、支路四个等级，路网结构基本为自由式加格网式。滨江公园：位于滨江以西地块，定位是以健康运动为主题，其北段和中段分别是场地和亲水运动体验区，南部则在江堤以外安排湿地公园。滨河公园：位于滨秦淮河地区，功能定位是生态性休闲公园，秦淮新河两侧将布置旅游、休闲设施，河堤将被改造为休闲性景观道，中心公园：规划在河西南部地区中心地段，将由人工开挖、整治、建设后形成，功能是半生态性公园。环境优越：逐步打造成生态、绿色、宜居之城河西板块分析关键词1、板块区位价值：城市新中心、南京国际化都市新门户2、板块房产属性：高端住宅市场分流地3、板块发展趋势：国际商务中心、生态型科技新城河西板块分析高端住宅竞争市场分析项6、目条件分析定位初步设想河西板块市场分析南京商品住宅市场分析蜕变2：南京商品住宅市场分析-地王改变格局政策走势、土地市场、楼市分析2013.2.20国务院推国五条制定房价控制目标，依旧严格执行限购限贷政策，增加商品房供应，抑制投机投资购房，同时地方版国五条出台；2013.10.11深圳出台出台八大举措继续严格执行住房限贷限购政策，加强差别化信贷政策执行力度，二套房首付比例提高到70%；2013.11.8上海市正式出台七项举措 切实稳定住房价格严格执行差别化的住房信贷政策,二套房首付款提升至7成。2013.11.12十八届三中全会：加快房地产税立法并适时推进改革2013.10.23北京市正式出台七7、项举措 切实稳定住房价格明确要求定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市迫于遏制房价涨幅压力，从中央到地方行政性调控进一步加码，抑制投资、中、高端改善需求，从供需角度，短暂压制房价增长2013.11.27宁八条出台：楼市调控加码其中二套房首付要求提至7成11月9日将开幕的十八届三中全会将会指明楼市调控方向，包括“新土改”在内的集体土地流转问题、小产权房上市交易问题以及房产税开征、保障房建设等方面，都有望释放出政策信号，或将成楼市下半场最大转折点。在住宅价格大幅上涨的环境下，广州新政策出台，在确保市场供应的同时，限购政策进一步升级，率先开始遏制房价快速上涨的行动。长远市场来讲，二套房首付比8、例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到减缓房价过快上涨的目标。政策环境2013.4南京细则落地房价控制目标：2013年房房价涨幅低于人均可支配收入涨幅政策环境政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行通道货币政策信贷环境逐渐缓和信贷配给依旧严谨产业政策保护自住，抑制投机；中央严控，地方跟随；推进保障房供给投放政策环境差异化信贷政策：货币利率浮动区间上调等利好因素，金融机构被要求严格执行差异化住房信贷政策：支持首套置业；严控二套信贷；限制、停贷三套以上住房贷款,二套房贷执行首付七成；支持刚需需求：住建部、发改委、央行等9、多部门均已出台相关政策支持首套购房需求、地方政府也积极出台相应的政策，提高保障房供给：住建部、发改委等部委保障房安居工程建设；前三季度，全国超额完成保障开工任务目标。限贷限购：无论是限购限贷还是可能扩大试点范围的房地产税,都不会政策性减少旺盛的刚性需求,只会对需求的释放造成短期的冲击；国五条：2月份相继出台的“新国五条”及细则标志着新一轮政策调控的开始,但调控既没有改变房价上涨趋势;和上涨预期,也没有减少楼市成交量,细则反而催生了3月疯狂成交,房地产行业依旧处于顽强的复苏扩张周期之中;宁八条：11月宁八条的出台，对改善性需求会产生短期的冲击，目的控制房价快速上涨，对刚需性购房没有影响。政策环境10、1111月2525日宁八条出台，楼市调控政策加码内容：第一条：二套房首付比例提至7成，进一步执行差别化的住房信贷政策；第二条：对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳；第三条;商品住宅明码标价制度，引导企业合理定价，商品住房明码标价，预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的项目，暂不核发预售许可证；第四条：加大商品住宅土地供应，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%；第五条：加强市场监管，严格查处伪造购房证明、骗取购房资格；第六条：优化供应结构体系，加大保障房建设力度；第七条：加大限11、价住房供应，解决中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题。12月份推3000套现房公开发售；第八条：完善住房供应体系。点评：从长远市场来讲，二套房首付比例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到控制房价的目标。土地 市场品牌开发商积极抢地，1-11月土地成交金额794亿元，溢价率高企，将会引起未来1-2年房价呈现跳跃式增长土地成交：2013年1-12月初年整体成交土地84幅，共425万，成交楼板价为6804元/，同比去年 上涨70.23%，仅有2幅地块流标。品商抢地：今年土地溢价明显，万科、保利、中海、招商、金地、绿地、升龙、富力、福12、建正荣等国内一线品牌开发商纷纷出动拿地，不断出现高溢价、高总价地块。地王频现:建邺河西南部诞生6个地王，河西南部新城也是未来几年楼市的主要供应和极具发展潜力区域，地块溢价高达29%。土地 市场2013年南京土地市场空前火爆，高价地刷新历史水平，上演一轮轮“地王”舞台剧九九龙龙湖湖仙林仙林湖湖南南站站江江心心洲洲河河西西南南部部麒麟科技麒麟科技园园NO.2013G25NO.2013G25金地：金地：78637863NO.2013G76NO.2013G76昆仑沃华：昆仑沃华：1421214212NO.2013G34NO.2013G34中粮：中粮：73387338NO.2012G86NO.2012G13、86新城：新城：68876887NO.2012G87NO.2012G87保利：保利：63886388NO.2013G54升龙：9203NO.2013G03NO.2013G03中海：中海：55545554NO.2013G63正荣：13419NO.2013G09奥体：11124NO.2013G05五矿：10721NO.2013G42升龙：12094NO.2013G23中航、金城：12229NO.2013G40正荣：7891NO.2013G39正荣：7973NO.2013G73仁恒：7447NO.2013G70NO.2013G70红太阳：红太阳：83268326城城北北NO.2013G32NO.2014、13G32、G33G33昆仑沃昆仑沃华华:9024/92479024/9247NO.2013G53NO.2013G53中电中电:1034310343浦口城中城中江宁、仙林、城北、河西南部、浦口新城为众多品企争相竞拍的重点区域，溢价率持续刷新。土地市场表现：截止12月4日，南京今年共累计成交土地414.5万，总成交金额793.6亿元，本年数据已经超越了前两年前两年南京土地成交金额的总和，创下南京土地成交金额的新高。土地成交创下近年新高，河西板块位于各个板块之首，河西区域内竞争性明显增强土地板块成交：从各板块的表现来看，河西板块共成交7幅地，主要分布在河西南、河西中部以及江心洲，7幅地块累计成交面15、积83万，总成交金额达219.97亿元，位居南京各大板块之首。土地 市场宏观市场整体楼市：受政策调控影响，作为政策相对稳定期，近2年销量处于高位，库存量逐步走低年均供应量585万，年均成交量611万，新增供销比0.89;经历2011年长达1年限购下的楼市低迷后，2012年初楼市打折促销盛行，南京楼市撬动刚需市场，再次成为焦点;2013年改善性需求加紧入市，量价稳步回升，市场存量从6万套下降至3.23万套。数据不含溧水、高淳、六合宏观市场月度走势：市场以价换量逐渐走向量价齐升，未来1年将以较稳定的去化量为趋势从2012年3月开始供销量明显增加，市场呈现以价换量、供销两旺的局面，随改善市场的带动，16、成交均价呈现稳步回升的态势；2013年3月“国五条”刺激下，7月供应量高达74.5万，创下了近半年月度供应量的最大值，大部分开发商积极加推、快速出货;成交均价：南京住宅市场成交均价连涨19个月，今年上半年的成交均价为11447元/平米，同比去年上涨10.6%；未来走势：国家宏观政策没有大的变动下，楼市将以目前稳定的去化量为趋势，由于土地溢价明显，将带来更大的涨幅空间。数据不含溧水、高淳、六合河西板块由于改善性需求逐渐放大，今年1-11月开发商疯狂放量，海峡城、华润悦府、莱蒙水榭春天、仁恒江湾城紧急加推，本年供、销基本持平，供销比为0.95，同时价格保持在全市第一梯度的水平，成交均价23634元17、/，未来高价地的持续推动，价格仍旧有很大涨幅空间；浦口和江宁因为区域价格和交通优势，为刚需客群的集中地，两江板块的成交量占全市的半壁江山，浦口、江宁、城南、城北因为目前地王的推动，城市规划、交通利好的良好预期，在价格上涨方面仍旧较大的空间。板块 分析两江板块占主力，河西南部将逐渐接棒河西成为重要的品质改善片区数据不含溧水、高淳、六合80-100首置类产品占比33%、100-120首改类产品占比20%，为市场需求主流。100-150万总价段占比31%，150-200万占比14%，200万以上总价段占比仅为17%。成交 结构以刚需和首改产品为主，以80-200万为主力需求总价段截止到12月16日南18、京商品住宅可售存量为3.38万套，可售面积430.36万，从2012年最高库存量5万套，降至3.38万套，说明市场需求比较旺盛，市场新房供应量明显不足；按照此前3个月（2013年9-11月）月均成交量87.8万，其库存去化周期为6.17个月；河西板块可售存量约13.34万，按照板块（2013年9-11月）月均成交量10.45万，其库存去化周期为1.28个月；供不应求，造成库存量持续走低，新南京人置业需求看涨，造成房价一路上涨。库存 分析市场需求旺盛、商品住宅库存持续走低，市场供不应求局面依旧延续南京市场分析关键词1、政策走势：政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行通道2、土地19、市场：地王持续引爆市场、溢价率持续刷新、河西土地储备丰富、溢价率水平位于全市前列3、宏观市场：刚需、改善销量持续走高，价格持续快速上扬、库存走低4、成交结构：以刚需为市场成交主力，面积段以80-144为主，总价段以80-200万为主蜕变3：板块市场分析-改善片区转移供销分析/月度走势/成交结构作为南京改善需求释放的重点板块，近年供、销量稳步回升,地王持续激发市场热点，助推价格呈现快速上升趋势河西市场河西板块自2009年开始，年度除2011年政策调控导致2012年供应量大幅萎缩之外，年度供应约90-100万，是南京主城区主要住宅供应板块；河西为南京主要改善板块，市场需求旺盛，整体新增供销比为0.20、95，供需基本平衡；河西住宅价格保持持续上涨，在2010年和2013年涨幅巨大，分别为51%和24%，呈现跳跃式增长。供应量持续攀升，刚需带动改善需求销量持续回升，地价的持续攀升和客户置业需求的旺盛，助推成交均价明显上涨月度走势 2012年3月份开始，政策调整期结束，市场销售量明显提升，淡季不淡；受2011年调控影响，市场供应量明显不足，价格持续上涨，特别是在2013年7月份，大量高价地的出让导致房价预期看涨，改善需求和投资需求集中入市；2013年7月份，市场供应量开始大量面市，新入市项目价格跳跃式增长也快速拉升了河西的整体均价，7月份市场均价环比上涨12%。河西为南京改善型需求的主要市场，121、20-144占比较高，占成交量的30%，其次为100-120的首改产品，占成交量的14%；150-350万总价段是市场主流产品，占比达到58%，河西住宅150-350万元总价段是市场主流，累计4460套，占比达到60%，其中150-200万元的项目虽然属于河西，但位置较偏；超过350万元，市场销量明显出现下降，400-600万元总价段主要集中在仁恒江湾城、华润悦府等少数几个河西板块高端改善项目。120-140改善产品为主，150-350总价段为需求主力成交 结构板块市场关键词1、市场特点：改善需求释放地、供销两旺、价格呈现跳跃式增长、高中档住宅产品分流2、成交结构：120-140改善产品为主，22、150-350总价段为需求主力蜕变4：高端住宅市场竞争分析-向西、向南挺近板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成/未来竞争/个案分析竞争鉴定江心洲江心洲江心洲河西中部河西中部间接竞争间接竞争区域区域 河西南部河西南部直接竞争直接竞争区域区域间接竞争间接竞争区域区域1、根据本案所处的位置、价格水平，我们选取了河西南部、河西中部、江心洲为我们的竞争项目江心洲江心洲江心洲仁恒江湾城3期NO.2012G66（银城)长岛观澜）保利紫荆公馆NO.2012G33（银城）NO.2012G32（银城）NO.2012G67（银城）NO.2013G05（五矿）NO.2013G42（升龙）莱蒙水榭春天NO.2013G23、54（升龙）海峡城NO.2013G73(仁恒)NO.2013G09（奥体建设）河西中部河西中部间接竞争间接竞争区域区域 河西南部河西南部直接竞争直接竞争区域区域招商雍华府间接间接2012-2013年成交地块在售项目即将上市新项目目前在售项目主要集中河西中部、中心区域；本案所处的位置仅有一个在售竞争项目。在售、未售楼盘及潜在供应项目分布供应分析供应主要集中在河西中区和南区，本案所在片区，拥有较多未开发的地块项目名称区域总规模推案规模推案套数可售面积中海凤凰熙岸河西北区4544.5624150.44仁恒江湾城三期河西中区18.9716.199206.23华润悦府河西中区27.7814.61722124、3.17苏宁滨江壹号河西中区10.082.121987.96招商雍华府河西中区14.545.635645.63莱蒙水榭春天河西中区14.610.8912103.71海峡城河西南部94.022.16202172小计109价格分布价格分布区域项目名称类型销售价格河西北区中海凤凰熙岸高端住宅31406河西中区仁恒江湾城三期高端住宅27269河西中区华润悦府高端住宅27146河西中区苏宁滨江壹号高端住宅21534（毛坯）河西中区招商雍华府高端住宅26549河西中区莱蒙水榭春天高端住宅26794河西南部海峡城高端住宅20240河西主城核心区价格更高，价格已经突破31400元/，而河西南部目前主力价格为225、0200元/河西南片主力价格：20200元/河西中片主力价格：26000-27000元/河西北片主力价格：31400元/随着区域建设逐渐南延，河西南部片区楼市价格明年上市价格有望向随着区域建设逐渐南延，河西南部片区楼市价格明年上市价格有望向23000-23000-2400024000元元/冲刺。冲刺。房型房型直接竞争区域以三房为主，间接竞争区域以四房为主区域直接竞争区域间接竞争间接竞争区域区域间接竞争区域间接竞争区域间接竟争区域间接竟争区域间接竟争间接竟争区域区域间接竟争间接竟争区域区域楼盘海峡城莱蒙水榭春天招商雍华府苏宁滨江壹号华润悦府仁恒江湾城三期房型两房三房四房两房三房四房两房三房四房五26、房二房三房四房复式三房四房五房两房四房五房比例25%65%10%23%76%1%26%27%37%9%24%25%49%2%16%67%17%13%81%6%由于受资源、配套、与城区距离等因素主导，接近市中心的楼盘四房比例由于受资源、配套、与城区距离等因素主导，接近市中心的楼盘四房比例逐渐升高逐渐升高面积分布面积分布直接竞争区域三房面积跨度较大，具备经济和舒适功能，两房设计面积较小，性价比较高，间接竞争区域两房面积跨度小，具备舒适功能，而三房面积跨度较大，具有经济和舒适功能直接竞争区域:以性价比较高的两房为主间接竞争区域：两房面积跨度较小直接竞争区域:三房面积跨度较大间接竞争区域：以经济、性价27、比较高的三为主去化分析去化分析板块主力户型三房去化速度：直接竞争区域大于间接竞争区域，直接和间接竞争区域两房户型比较稀缺市场需求旺盛直接竞争区域主力户型三房去化率为92%，去化速度高于间接竞争区域；河西板块小两房相对较为稀缺，市场上呈现旺盛的需求力。区域楼盘名称两房两房三房三房四房四房五房五房直接竞争区域海峡城96%92%53%/间接竞争区域莱蒙水榭春天85%78%/招商雍华府97%92%69%/苏宁滨江壹号47%24%17%/华润悦府/96%87%69%仁恒江湾城三期92%/84%56%去化分析去化分析面积段去化：从与项目切合程度最高是 海峡城、莱蒙水榭春天主力户型为80-140平米，且这个28、面积段去化最快板块内产品差异化较大，有走刚需、首置也有走高端改善，呈现两级分化的特征；目前我项目所处于的位置和发展情况来看，目前不适合做高端改善。区域楼盘名称8080以下以下80-10080-100101-120101-120121-140121-140140-160140-160161-180161-180180180以上以上直接竞争区域海峡城98%94%94%93%88%84%48%间接竞争区域莱蒙水榭春天/88%80%87%77%/招商雍华府/97%/95%73%72%33%苏宁滨江壹号/48%/25%20%仁恒江湾城三期/92%/97%89%74%客户客户 分析分析-客户地图客户地图129、2005年十运会为首次发展契机，河西片区整体规划完成，区域内路网初步建设完毕，CLD、生活配套布点确定。2、2014年青奥会为二次发展契机，片区商业、医疗、文化教育配套陆续投入使用。2013年底全面投入使用。3、政府持续关注、投入使得该区域的快速发展得到保证。河西新城CBD金融业河西新城CBD围绕打造南京最大的现代服务业聚集区、金融保险业聚集区的目标，引进了众多银行、保险、证券等金融企业酒店业为滨江风光带、国际博览中心、金陵会议中心、奥体中心提供高档次配套服务需求商业作为“市级商业中心”的规划定位，以地铁1、2号线交汇的元通站为节点，大力发展商业项目。文化、体育、旅游业以奥体中心、绿博园、国30、际博览中心为代表的第三产业发展迅猛，带来大量的流动人群。2014年青奥会具有非常大的促进作用。住宅业2002年以来，河西新城开发建设了900余万方住宅项目，形成了南京最大规模的区域住宅开发。河西作为南京最具国际化特征的现代新城，人口迁入型特征明显；城市未来新中心，高尚居住区的市场地位已经确立，发展潜力巨大；板块价值得到全南京市场认知客户客户 分析分析-客户地图客户地图1.河西作为全南京认可板块，首置客群分布全城，主要以城市白领的新南京人为主，认可板块地段未来，在经济支撑情况下，偏向河西置业；2.首改客群，包括河西地缘客群居住升级；南京（雨花台、江宁、下关、秦淮）客群，他们追求居住区域价值的升级31、建邺建邺区区雨花雨花台区台区江宁江宁区区秦淮秦淮区区下关下关区区3.再改类客群，主要为主城区域（白下、鼓楼和玄武）以及南京周边区域客群，他们追求对优质地段资源的占有白下、白下、玄武、玄武、鼓楼鼓楼首改客群：河西本地建邺及周边下关、秦淮、雨花台等区域客群为主再改客群：城中及南京周边区域客群全南全南京京客户客户 分析分析-项目项目客群特征预判客群特征预判客户类型客户特征产品需求客群来源关注要素改善型家庭年收入30-40万年龄30-45岁，事业稳定期100-140平米三房或者四房奥体、龙江周边改善需求客群，银行、证券、软件公司主要是产品面积和户型结构的升级，此类客户关注户型设计、空间结构的合理性，婚32、房型家庭收入15-25万年龄30-35岁，准夫妇，事业上升期80-100高校生留宁父母支付首付关注面积和 价格的合理性，重视性价比养老型家庭收入15-50万，年龄40-50岁，未来5年退休80-100和100-120河西、奥体片区地缘性客户养老客户所占比例很小，不到5%，注重自然环境、空气质量、居住的舒适度投资型家庭年收入30-60万事业稳定，有理财头脑80-100来自全南京各个片区关注地理位置、周边配套、升值空间及开发商品质以刚需性婚房和区域改善型为主，行业主要集中在金融系统银行和证券类企业、周边软件企业备注：根据海峡城客户情况进行模拟江心洲片区竞争分析：以低密度洋房、联排、小高层产品为主，33、潜在供应量83万平米,预计2014年供应量35万地块编号地址土地性质出让面积（平米）容积率建筑面积(万)楼面价成交总价（万元）2014年供应量竞得人NO.2012G32建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-6-1地块二类居住用地 163701.52.466842168002.46南京弘安（银城）NO.2012G33建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-6-2地块二类居住用地 42900.31.16.446915445006.44保利江苏NO.2012G34建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-7-1地块二类居住用地 38344.81.14.227990337004.22南京弘安（银城）NO.2012G6634、建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-7-2地块二类居住用地34334.91.0-1.13.787678290003.78南京银城NO.2012G67建邺区江心洲纬七路过江隧道以北04-23地块二类居住用地18572.91.0-1.12.048125166002.04江苏保利NO.2013G42建邺区江心洲纬七路过江隧道以北居住及社区中心地块二类居住用地183215.571.3925.47120943080008.0南京升龙NO.2013G73建邺区江心洲纬七路过江隧道以南地块商办混合用地科研设计用地二类居住用地154534.252.538.6374472877008.0南京仁恒未来竞争未来竞争-35、供应预判供应预判地块编号地址土地性质出让面积（平米）容积率建筑面积(万)楼面价成交总价（万元）2014年供应量竞得人NO.2013G05建邺区河西南部21-5号地块（五矿崇文金城)二类居住用地130927.92.7536.01107213860008.0五矿地产NO.2013G09建邺区河西南部20-7号地块二类居住用地109831.82.7530.20111243360008.0奥体建设NO.2013G54建邺区河西南部26-4号地块二类居住用地109447.582.7530.109203277000 5.0南京升龙NO.2013G63建邺区河西南部27-1号地块二类居住用地84545.8636、2.7523.25134193120005.0福建正荣小计119.5626.0河西南部竞争分析：以洋房、高层产品为主，2014年供应量26万平米未来竞争未来竞争-供应预判供应预判20142014年区域土地将转换成商品住宅潜在供应量将达到：年区域土地将转换成商品住宅潜在供应量将达到：6161万万河西在售住宅房源河西在售住宅房源20142014年供应量：年供应量：4747万万20142014年河西板块商品住宅供应量年河西板块商品住宅供应量=108108万万那我们项目在市场上属于什么地位？区域内部形成三大梯队，地段，品质，学区是第一梯队支撑因素；综合考量本项目，适合在第三梯队中做领头羊。竞争占位竞争37、占位中海凤凰熙岸华润悦府、仁恒江湾城、招商雍华府、莱蒙水榭春天价格支撑因素：优越的地段，品质，学区海峡城地段、配套、地产品牌大型综合体配套、未来规划第一梯队31400第二梯队26000-27000第三梯队 20200注：以主力销售均价为例典型案例：首置产品线（100及以下)：主要竞品为莱蒙水榭春天，海峡城，中海凤凰熙岸首改1产品线（100-120)：主要竞品为莱蒙水榭春天，海峡城，保利江心洲项目首改2产品线（120-144)：主要竞品为莱蒙水榭春天，汇锦国际凌江，保利江心洲项目再改1产品线（144-180)：主要竞品为仁恒江湾城二期、中海凤凰熙岸再改2产品线（180以上)：主要竞品为华润悦府、38、中海凤凰熙岸，仁恒江湾城三期100100万以万以内内100-150100-150万万150-200150-200万万200-250200-250万万250-300250-300万万300-400300-400万万400-500400-500万万500-600500-600万万600-800600-800万万首置首置(100(100及以下及以下)汇锦国际汇锦国际凌江；凌江；中中冶钟鼎雅冶钟鼎雅居居凤凰和熙、海峡凤凰和熙、海峡城、丹桂园、城、丹桂园、莱蒙水榭春天莱蒙水榭春天中海凤凰熙岸中海凤凰熙岸首改首改1 1(100-(100-120120)海峡城海峡城凤凰和熙、凤凰和熙、莱蒙水榭春莱蒙水榭春天39、天 华新城、华新城、丹桂园丹桂园首改首改2 2(120-(120-144144)海峡城海峡城凤凰和熙、丹凤凰和熙、丹桂园、莱蒙水桂园、莱蒙水榭春天榭春天仁恒江湾城、仁恒江湾城、苏宁滨江壹号、苏宁滨江壹号、华新城、莱蒙华新城、莱蒙水榭春天水榭春天中海凤凰熙中海凤凰熙岸岸再改再改1 1(144-(144-180180)仁恒江湾城、仁恒江湾城、苏宁滨江壹苏宁滨江壹号号中海凤凰熙岸、中海凤凰熙岸、仁恒江湾城、仁恒江湾城、苏宁滨江壹号苏宁滨江壹号再改再改2 2及及高端高端(180(180以上以上)仁恒江湾仁恒江湾城城天正滨江天正滨江华润悦府、华润悦府、苏宁滨江壹苏宁滨江壹号号中海凤凰熙中海凤凰熙岸、华润40、悦岸、华润悦府府竞争占位竞争占位针对产品结构类似性对竞争性项目进行提炼分析针对产品结构类似性对竞争性项目进行提炼分析占地面积占地面积一期34.1万总建筑面积总建筑面积一期94万容积率容积率2.0绿化率绿化率35%总户数总户数534车位比车位比2.47：1项目位置项目位置扬子江大道399号周边配套周边配套青奥会配套、儿童医院河西分院、南外河西分校、明基医院、南师附中新城初级中学、南京奥体中心、南京会展中心主力户型主力户型93、105三房、113三房、131、134、138三房主力客群主力客群南京主城中端首置、改善客群销售价格销售价格2013.11 成交均价20766元/（2000元精装）核心卖点41、核心卖点多品牌开发商合作、城市超级航母综合体、创新智能科技住宅u 河西南部新城，客户对未来的发展趋势认可度较高；u 社区规模优势明显，自身配套完善；u 打造云科技概念住宅，未来科技附加值高；u合理的全户型面积93-177从紧凑两房到阔绰三房设计。河西南部第一盘，两岸三地的恢弘之作，初期户型面积段设计比较小，依托河西和青奥会配套以及合理产品布置，针对全市中端首置、首改及再改客户p海峡城户型面积户型面积推出占比推出占比推出套数推出套数去化套数去化套数（成交（成交+认购）认购）去化率去化率销售价格销售价格（元（元/）7777、80-9380-93两房两房26.50%26.50%5045044854842、596%96%1826118261102-115102-115三房三房 29.87%29.87%56856853353394%94%1835318353134-148134-148三房三房 29.13%29.13%55455454254298%98%1737717377158158、160160三房三房 3.68%3.68%7070666694%94%1867218672176176、190190四房四房 10.83%10.83%20620612212259%59%1800218002合计合计100%100%190219021748174892%92%1825718257分户型销售情况分户型销43、售情况(2012.09-(2012.09-2013.12)2013.12)2012年9月1日首次开盘推出252套房源，去化202套，成交均价16599元/；截止2013年12月，共销售1748套，去化率92%，新推批次住宅销售均价20766元/，项目价格年涨幅达到25%。主力户型为102-148三房，占比为59%，去化率96%，基本售罄，且该面积段单价最高，均在17000元/以上，而77-93两房产品，虽然去化速度快，溢价能力较高；而目前库存量主要为176-190的大面积四房产品。13年1-12月份共成交1415套，成交面积16.93万，1-3季度总销近31.64亿，整体去化超过92%p 海峡44、城占地面占地面积积4.85万总建筑面积总建筑面积18.8万容积率容积率3.0绿化率绿化率30%总户数总户数车位比车位比待定项目位项目位置置建邺区泰山路以东，怡康街以南，白鹭东街以建邺区泰山路以东，怡康街以南，白鹭东街以东，吉山路以西东，吉山路以西周边配周边配套套欧尚超市、华润苏果、江苏广播电视大学、在欧尚超市、华润苏果、江苏广播电视大学、在建金鹰高层旗舰店、规划中苏宁银行五星级酒建金鹰高层旗舰店、规划中苏宁银行五星级酒店、金盛家居、希尔顿酒店、苏果超市、周边店、金盛家居、希尔顿酒店、苏果超市、周边社区菜场等基本配套社区菜场等基本配套主力户主力户型型98.3298.32两房、两房、119119、45、125125三房、三房、143143四房四房主力客主力客群群覆盖全市客源以首置，首改及二次改善为主覆盖全市客源以首置，首改及二次改善为主销售价销售价格格2013.12 2013.12 成交均价成交均价2637626376元元/平米（平米（40004000元精装元精装）核心卖核心卖点点河西核心成熟配套地段、开发商品牌、交通便河西核心成熟配套地段、开发商品牌、交通便捷、优质教育、法式园林、新古典主义建筑捷、优质教育、法式园林、新古典主义建筑u 社区地段相对成熟，项目整体品质较高u 法式优质景观打造央企打造，享有15000平米法式园林景观，三大主题景观配以新古典主义建筑风格打造出纯粹品质型居住社区p46、 雍华府u 2013年4月开盘，成交均价26282元/，2013年12月成交均价26376元/，由于该项目销售期较短，因此价格基本没有变化；u 项目户型占比相对较为平均，138-160改善型四房相对偏多，占比37%，96-98的首置两房和123-124首改三房均为27%的占比，很明显可以看出，首置产品由于总价相对较低，因此去化较快，溢价能力也较强，123-124的改善三房，改善三房更满足在河西置业的改善客户需求。13年4-12月份共成交481套，成交面积6.11万，全年总销近15.95亿元，产品定位为中端，整体去化接近79%户型面积户型面积推出占比推出占比推出套数推出套数去化套数去化套数（成交47、）（成交）去化率去化率成交均价成交均价（元（元/）96、98两房26.50%15014597%26251123、125三房26.60%15014999%2634826348138、143、170四房36.52%20615969.42%25892170-190五房10.28%571933%25201合计100%56447284%26119p 雍华府分户型销售情况分户型销售情况(2013.4-2013.12)(2013.4-2013.12)占地面积占地面积6万总建筑面积总建筑面积14.60万容积率容积率2.4绿化率绿化率35%总户数总户数1200车位比车位比1.01:1项目位置项目位置月安街与乐山48、路交汇处周边配套周边配套万达广场、好又多超市、学校：南京致远外国语小学、月安街幼儿园、南京市第一幼儿园、中华中学、金陵中学实验小学、绿博园、滨江公园、河西中央公园主力户型主力户型87、116、140主力客群主力客群覆盖全市客源以首置，首改及二次改善为覆盖全市客源以首置，首改及二次改善为主主销售价格销售价格2013.12 成交均价26501元/（3500精装修）核心卖点核心卖点奥体核心区、交通便捷、优质教育配套、商业、医疗成熟u 河西成熟地段，交通便捷，生活便利；u 拥有优质学区资源；u 户型设计合理，首置87产品也尽量做到3开间朝南设计莱蒙水榭春天产品系，河西成熟地段，配以合理首置、首改产品，49、内有中心景观区打造，外有成熟的商业、教育配套，塑造出一个品牌品质型社区形象p 莱蒙水榭春天户型面积户型面积推出占比推出占比推出套数推出套数去化套数去化套数（成交）（成交）去化率去化率成交均价成交均价80-100两房27%32228892%2588025880100-120三房26%30221099%2576725767120-140三房29%33529989%2602626026140-160三房18%21618284%2682326823合计117597983%2612926129分户型销售情况分户型销售情况(2013.04-2013.12)(2013.04-2013.12)p 莱蒙水榭春天50、u 2013年4月29日，水榭春天首次开盘，成交均价25770元/，2013年12月成交均价上涨至26129元/，涨幅约1.4%；u 项目以120-140舒适型三房产品为主，辅以80-90两房产品，因此由于120以上改善产品舒适度高，景观资源好，因此溢价能力强，而80-90两房产品在户型设计上也尽量增加其舒适度，做到三开间朝南设计，在一定程度上提升了产品溢价。1313年年4-124-12月份共成交月份共成交993993套，今年销售面积套，今年销售面积11.5311.53万平米，总销近万平米，总销近21.7321.73亿元，整体去化亿元，整体去化83%83%占地面占地面积积8.7万平米总建筑面总51、建筑面积积18.97万容积率容积率2.25绿化率绿化率35%总户数总户数1028车位比车位比1:0.79项目位项目位置置建邺区乐山路207号周边配周边配套套滨江公园，自身商业、伊顿双语幼儿园等滨江公园，自身商业、伊顿双语幼儿园等主力户主力户型型132132、154154、178178主力客主力客群群企事业单位中高层管理人员企事业单位中高层管理人员销售价销售价格格2013.9 成交均价 27587元/（4000精装修)核心卖核心卖点点1 1、仁恒在南京的超强品牌号召力、仁恒在南京的超强品牌号召力2 2、外部江景资源，内部、外部江景资源，内部85%85%超高绿化率超高绿化率3 3、仁恒有口皆碑的建52、筑品质和物业服务、仁恒有口皆碑的建筑品质和物业服务u 仁恒的品牌实力，在南京拥有大量具有很高品牌追随度的客户；u 现代简约风格，全铝板材，品质感强；u 规划33层高层建筑，降低建筑密度，做到85%超大绿化率和大栋距；u 优质的现场社区实景体验。p 仁恒江湾城3期超大楼间距，利用大面积水景和绿地的结合，打造有层次感的精致社区景观，销售时社区几乎实景呈现，全冠移植的树木以及室外泳池，均给予客户非常好的现场体验u 2013年6月29日，仁恒江湾城3期为抢夺华新城客户而抢先开盘，成交均价26224元/，2013年9月成交均价已上涨至27587元/，3个月涨幅达到5%；u 160-180舒适型四房产品以53、及200以上楼王溢价能力最高，180-200四房总价高且受到160-180四房竞争，因此单价较低，同样90-100首置两房产品，由于首置客户总价敏感度高，因此该面积段去化速度快但溢价能力弱。2013年6月底开盘，6个月去化816套，总销面13.83万，今年总销额37.06亿元，项目去化率97%户型面积户型面积推出占比推出占比推出套数推出套数去化套数去化套数（成交（成交+预定）预定）去化率去化率成交均价成交均价（元（元/）90-100两房16.00%120120100%26154120-140三房16.00%120120100%26355160-180四房23.20%174174100%267854、226782180-200四房23.20%17417198%25902200以上五房21.60%16214086%2799427994合计100%75072597%26761分户型销售情况分户型销售情况(2013.6-2013.12)(2013.6-2013.12)p仁恒江湾城3期占地面积占地面积2.12万总建筑面积总建筑面积6.10万容积率容积率1.9绿化率绿化率66%总户数总户数321车位比车位比1.03项目位置项目位置建邺区河西新城地区，河西大街以北，江建邺区河西新城地区，河西大街以北，江东路以西，燕山路以东，楠溪江西街以南东路以西，燕山路以东，楠溪江西街以南周边配套周边配套奥体中心、河55、西中央公园、绿博园、国际奥体中心、河西中央公园、绿博园、国际博览中心、河西中央公园博览中心、河西中央公园享受奥体中心附近商业配套、华新城幼儿享受奥体中心附近商业配套、华新城幼儿园，家乐福超市。园，家乐福超市。主力户型主力户型112112、128128、139139主力客群主力客群全市高端富裕改善人群，对社区环境、地段尤为重视销售价格销售价格24993元/（4000元精装修）核心卖点核心卖点1 1、地铁上盖物业；、全优生活配套、项目、地铁上盖物业；、全优生活配套、项目自身配备综合体项目，享有五星级酒店和自身配备综合体项目，享有五星级酒店和顶级购物中心等顶级购物中心等1、河西奥体CBD核心位置，地56、段价值优越；2、舒适的18层高层户型成为河西绝版。依托河西优质地段和合理产品设计，超高绿化率，同时享有完备的生活和娱乐、教育配套，享有综合体的核心居住区p华新城u 7月5日全部推出，共321套房源，精装交付，折后均价24837元/平方米，20天内全部售罄。u 主力户型以三房为主，128三房产品溢价能力最高，其次为139三房，110舒适两房客户接受度相对较低，总价270万元置业两房，功能性略显不足，并不能很好的契合改善客户的需求。3535天蓄客，天蓄客，2020天售罄，销售金额天售罄，销售金额10.810.8亿元。亿元。户型面积户型面积推出占比推出占比推出套数推出套数去化套数去化套数（成交（成交57、+预定）预定）去化率去化率成交均价成交均价（元（元/）110两房32.71%32.71%105105100%24622128平米三房33.33%33.33%107107100%2499624996139平米三房33.96%33.96%109109100%24872合计100%321321100%24837p 华新城分户型销售情况分户型销售情况(2013.7-2013.08)(2013.7-2013.08)p 河西高端住宅案例小结u 除奥南新城的海峡城之外，河西几个代表在售项目的成交价格均已达到25000-27000元/，并且市场需求旺盛，销售情况良好，价格依然具备上涨空间；u 河西板块价值各项58、目共享，而每个个案同样也具备自身的核心竞争力，如海峡城的科技附加值、莱蒙水榭春天和招商雍华府的成熟配套、仁恒江湾城的品牌美誉度、社区景观和物业管理以及华新城的CBD核心地段等，从各项目的销售业绩分析，河西改善客户更看重开发品牌美誉度、核心地段价值；u 从户型来看，河西项目主流面积段集中在100-144三房产品，在满足改善客户对于功能性需求的同时，也可以控制总价，160以上产品去化相对较慢，而100以下首置产品，虽然去化速度较快，但溢价能力相对较弱。竞争市场分析1、潜在供应量分析：主要集中在河西中区和南区；2、成交价格特点：河西主城核心区价格更高，价格已经突破31400元/，而河西南部目前主力价59、格为20200元/，根据市场涨幅空间和土地市场溢价、竞争市场，本案预计年度涨幅空间10-15%，2014年河西南部销售均价将冲向23000-24000元/；3、成交结构分析：80-140平米去化最快，两房户型稀缺；4、客户分析：新南京人高级白领：追求快捷都市化品质生活；南京各个区域品质升级客户：成熟生活圈、教育环境改善、生态型景观社区、未来发展前景；5、本案竞争占位：位于河西第三梯队，以首置首改的产品为特色。项目条件分析区位条件、经济技术指标、地块四至、地块属性地块位于河西奥南板块，主要发展为城市新中心，轨道交通、人口逐步迁入将提速片区发展，逐步融入河西南部核心圈区位条件区位条件地块位于河西奥60、南板块，未来将成为南京河西南部中心，项目北侧将规划7号线，距离双闸路地铁站1.1公里，距离2号线油坊桥2.1公里，2014年有轨电车将通车；项目所处的区域为河西南部重点区域，靠近江东南路城市河西3期CBD发展轴，未来发展力和前景较好。距离地铁未来7号线双闸路1.1公里距离2号线油坊桥地铁站2.1公里海峡城莲花新城奥体中心容积率2.75，限高100米，建密小于25%，约30.10万方体量，起始楼面地价9203元/，考虑到容积与限高两个指标，项目将打造为纯高层社区。地块编号2013G54规划用地性质二类居住用地挂牌出让起始价（万元）277000四 至东至规划道路，东至规划道路，西至南京河西新城区开61、发建设指挥部、南京市土地储备中心等，北至规划新梗街。出让年限70年绿地率（%）35总出让面积（m2）109447.58容积率2.75建筑高度（m）100建筑面积（m2）300981建筑密度（%）25起始楼面地价（元/）9203地块经济地块经济技术指标技术指标p 周边环境五矿崇文金城五矿崇文金城奥体建设奥体建设福建福建正荣正荣u 本地块北接五矿崇文金城，西接福建正荣地块，整个区域居住氛围将快速建立；u 三个项目聚集，也容易打造商业配套，可以快速形成商业氛围；u 区域内水系丰富，A和B地块的南侧均有水系通过，景观溢价将加强。u 区域客流动线由北向南，本地块在区域内相对位置较偏，昭示性相对较弱。本地62、块本地块客流动线客流动线u 地铁1号线、2号线已运营通车，在河西元通站换乘u 预计2015年宁和城际一期将建成通车（南京南站至桥林黄里）u 预计2019年7号线将建成通车（仙林至西善桥，并与宁和城际在恒河路站换乘）地铁地铁1 1号线号线地铁地铁2 2号线号线地铁地铁7 7号线（在规号线（在规划）划）宁和城际一期（在建）宁和城际一期（在建）恒河路站恒河路站元通站元通站p 交通规划城市CBD中心区，生态资源丰富，但目前配套导入不足，未来主要面对首置、首改客群。区位发展目前为奥体南部核心区，未来成为南京城市新中心宗地条件地块方正，净地无高差，适合楼宇排布配套条件后期配套能级较强，青奥会配套、区域医疗63、配套，现状配套水平一般交通条件连接主城主要依靠地铁1号线，车行主要容积率项目住宅部分地块1.6容积率，总建10.7万方左右制约因素/地块属性地块属性有利因素：p有一定生态景观资源，无环境污染；p距地铁约2.1公里，后期三线地铁贯通，有轨电车14年通车p地块条件优越，净地无高差且方正利于开发p潜在青奥会配套，城市CBD，有生态景观资源，对改善客群吸引力大不利因素：p目前配套相对不足，发展有待时日；外部环境不成熟环境无污染有轨电车、未来三线地铁2.75容积，纯高层产品本体分析海峡城为直接竞争对手，未来有福建正荣、奥体建设地块、五矿崇文新城市场分析首置，首改为主，区域改善，以金融系统和软件公司为主客户对于板块内的高层产品、未来价值认知度较高客户分析青奥板块国际生态型示范区项目定位定位策略项目定位：一个城市新中心的生活理想：青奥板块国际生态型示范区项目定位项目定位