1、齐鲁文化产业园运营中心运营操作执行规划运营中心2010年7月时间进入到2010年的三伏季节，我们的新运作已经启动，我们已经骑在虎背上运行，我们面临的是有风险的旅行，只能在高度变幻的市场中保持与速度的协调方可胜出，任何怠慢及不协调都会导致失败。常言道万事开头难，其实开头不好才是万事难，时间和机会不会老等我们，我们必须以超常的措施及效率才能迈开这重要的一步。我们是新的，新的我们充满活力；我们是有能力的，新的我们能做得更好！我们是有抱负的，新的我们要有胸怀。我们一定能成功！因为我们选择了这个方向！常言道：相识是有缘的，相知才惜缘，相助能续缘！一个坚强奋斗的团队才能有战斗力！我们已经在一起，真切的期望2、每位共事的同仁能够投入自己的热情，把头一仗打好。到了明年的今天，我们一起举杯庆贺我们再战告捷。目 录齐鲁文化产业园经营方向及目标4经营方向的确定4经营目标5经营业态布局的调整6经营执行计划8理想国项目的运营计划及目标8星梦DIY项目的运营计划及目标12创意LOFT项目的运营计划及目标14招商工作14招商目标的确定14招商政策15招商进度控制15招商工作目标16旅游开发工作总体规划16旅游开发的基础性工作17旅游开发的计划及目标19运营过程中的财务控制19运营费用控制19运营费用计划20行政保障性工作21相关制度及政策22第一部分 齐鲁文化产业园经营方向及目标一、 经营方向的确定 1、园区特质分3、析为什么要对园区的特质进行分析？充分了解自己才能开始启程！齐鲁文化产业园建设的目标是成为山东省文化产业示范基地，基于这个目标，园区设立了既有传统教育意义的非遗视界区域，又有圆梦的星梦DIY区域，还有科技体验的理想国，另外就是艺术创意街区。所有的这些项目设置都是为了迎合文化产业的内涵而生，因此，作为确定园区运营方向上，我们不能舍弃文化产业的基本素质。事物都有其两面性，正是为了更贴切地迎合文化产业的内涵，造成了目前园区经营四不像的格局。作为一个商业项目，搭乘了文化产业的班车之后，在经营模式上需要进行适当的变换，剔除功利性商业追求。也就是说，目前园区的惟一特质就是文化产业。2、 园区的目标消费群体是4、谁？作为文化产业示范园区，单纯的依靠传统意义的采购消费是无法满足发展要求的，因此，除了现阶段做好对本地消费的配套之外，园区更重要的消费群体是慕名而来、兴趣而来、好奇而来的外地消费者，而批量规模吸引这类消费的重要渠道之一就是目的性旅游消费。3、 项目定位的形成对一个6万平米的项目进行总体定位，特别是在没有品牌主力店进驻的情况下，我们就必须给项目树立一条主线，主线的设立需要贴切现有的项目结构，满足潜在消费需求。从近景考虑，园区定位需要一个吸引人气的主线，从远景考虑，园区的最终经营定位主线将是一个集参观、教育、回忆、体验、购物和娱乐的多功能文化之旅景区。4、 最终经营定位齐鲁文化产业园将是一个找回年5、代印记留住美好回忆描绘未来精彩的年代印痕工场 齐鲁文化产业园将是一个 激发年少潜能挥洒青春创意 写意岁月绚烂的人生展示舞台 齐鲁文化产业园将是一个 汇集齐鲁名产 玩转古董字画 供应童趣物品的商品交易基地5、 核心经营要素作为将来旅游推广的重点，结合园区经营建设目标，根据园区的定位，在将来的经营中要体现核心要素， 齐鲁文化产业园可供老青少三代游玩 齐鲁文化产业园可迎合孩子素质教育要求 齐鲁文化产业园可提供各种创意商品 齐鲁文化产业园可满足各类产品定制需求园区定位总纲：印记人生 精彩传承二、齐鲁文化产业园的经营目标社会目标：成为长清区第一家综合购物娱乐商业街区 成为大学科技园区最重要的课外商业配套6、 成为济南市文化产业经营的龙头 成为山东省首家儿童主题公园经济目标：2010年实现经营收入总额达到150万元 2011年实现经营收入总额800万元 2012年开始经营收入实现年10%-30%增长 2011年年中实现园区所有商铺销售完毕第二部分 经营业态布局的调整一、招商业态的布局调整按照现有的自营项目业态不改变的原则，主要是因为固定资产投入和设备投入的原因，要想达到园区最终的经营目标，需要对园区的业态布局进行重新规划。规划后的业态应该满足以下经营需求，区域内儿童消费市场需求大学城常驻师生消费需求区域内居民日常生活需求 个性化及创新型产品需求 时尚娱乐及品质生活需求了解到以上基本的需求点之后，根7、据市场的需求调整经营方向，使整个园区能够在日常的经营活动中不受季节、天气、节日等因素的影响，形式一种消费的主题街区和首选目的地将是齐鲁文化产业园打好基础并寻求突破发展的可行之路。将市场为我所用，就是要迎合市场需求，抢先占领市场的空白，走在商业经营的前列，我们才能真正意义上突出项目优势，实现差异化经营特色并吸引越来越多的人们来园区消费，才能激活市场，实现市场价值。A区一层 电玩、娱乐城、量贩式KTV和网吧 作为绿洲商务酒店的延续业态 作为园区形象的引导 形成大学城来园区消费的首选A区二层 年代印记馆、非遗旗舰店 增加园区的参与性与体验性 增加园区差异化的吸引力B区一层 外贸店、尾货店、休闲服饰、8、化妆品 满足大学城购物需求 人气带动的主力业态 变换经营格调，最大限度的提高商铺利用率C区一层 礼品广场、蛋糕店、电子产品、小商品、家居 针对园区目标消费人群确定 落实园区生活配套功能 提高园区在区域内的差异化定位 满足园区周边消费的潜在需求D区 儿童乐园、儿童玩具、儿童服装、儿童用品 区域内最缺失的业态 生命力最长久的经营业态 园区理想国的合理配套区域 按照以上的业态布局进行招商，将会做到有的放矢，并能够通过局部的业态统一寻找到合适的大型商家成为园区的主力经营业态，同时对园区的加速招商起到促进作用。二、自营项目的经营导向调整1、调整理想国项目经营方式，利用改造的场地和硬件设施，设置儿童职业体9、验中心，使理想国成为省内首家儿童职业教育体验基地；2、调整星梦DIY经营方式，利用投入设备和改造后的场地，对外进行租赁承包经营，并将项目投入的设备等固定资产进行折旧租赁，充分的利用好该项目的现有资源；3、改变非遗视界现有经营思路，将非遗产品的展示销售区域进行丰富和扩大并通过与典型非遗传承人的合作建立起供货、展示、传承、体验一体的经营方式，并配合增加有声的、动态的非遗产品的进驻，有效的利用园区推广增加非遗商品销售渠道并使非遗产品的市场占有率提高；4、充分调动创意LOFT区域创意展示功能，将创意产品、创意街区和创意方案进行品牌性推广，不但能调动起创意人员的工作积极性，更重要的是能够促进区域内商户的10、经营状态，促进其他相关区域的招商。第三部分 经营执行计划一、理想国项目的运营计划及目标1、运营计划 目前理想国项目实际上已经具备了运营的基本条件，同时，前期也对项目进行了推广并取得了一定的经营收入，但是收入情况非常不乐观，也没有办法支撑起整个项目的运营费用，因此在理想国的运营工作中，我们要做好以下几项工作，1） 对理想国的项目进行详细市场调研，通过调研掌握理想国在市场上的反馈情况，在价格、吸引力、参与性和教育性上进行科学的分析。2） 在市场调查分析的基础上，对理想国项目的价格系统、服务系统和参与系统进行重新整合，使其能够在市场上站稳脚。3） 对理想国的经营费用进行详细测算，按照经营费用计算营业11、价格，并测算出目前的状态下进行经营的合理价格空间，同时，对于理想国基于目前状态下的经营是否合适进行论证。4） 增加理想国参与性、互动性项目，使其能够吸引住人、留住人并建立良好的市场口碑。5） 针对儿童职业体验进行招商。 理想国目前的经营布局和项目显然是难以形成消费的强有力吸引力的，因此，在下一步的项目经营规划中，要提升理想国对青少年儿童的吸引力，增加互动性、趣味性和教育性。项目结构重新调整首先要对现有的项目区域进行合理的调配，时空走廊、指挥控制大厅、星空大厅等利用率低的区域要进行再加工，将参与性、趣味性的游乐项目添加进去，丰富理想国的实际内容。结合目前国内国际比较流行的针对青少年儿童的教育体验12、园区建设经验，同时，考虑到目前济南市经营空白，建议将理想国改造成为山东省首家儿童职业教育体验基地。简单的讲，就是将理想国打造成一个儿童社会，让孩子在里面不再单纯的进行高科技的太空遨游和深海探险，而是让孩子在理想国内扮演自己的角色，可以成为消防员、护士、建筑工人、警察等等社会角色。这样改造的最终结果将会使理想国成为一个真正意义上让孩子寻找理想，实现人生目标规划和进行职业预演的教育基地，这样不单单会增加对孩子游玩的吸引力，同时也会吸引更多的家长参与进来，这是文化产业、教育产业和旅游产业的有机结合。2、针对儿童职业体验进行业态组合1）理想国项目调整及儿童职业体验基地建设的优势儿童职业体验乐园简单得讲13、就是小时候幼儿园简陋的自制版小孩过家家的豪华升级版，通过提供高度逼真的以假乱真的设施道具和模拟场地以游乐场的形式和嘉年华的风格进行狂欢，这是一个高度仿真和模拟现实的充满乐趣的“过家家游戏”，让儿童在娱乐中体验大人的生活世界，让儿童在参与中学习社会的知识。 具体而言就是儿童通过扮演体验各行各业的成人角色和职业，如警察、法官、工厂工人、医生等，在玩乐中了解真实的成人世界和社会的角色扮演型乐园。现在的家长十分关心孩子的身体健康、智力培养以及才艺发展，但对孩子的心理与情绪状态没有给予足够的重视。为孩子创造一个全新的成长空间，一切由孩子自己说了算，让他们尝尝做大人的滋味！在还原真实的模拟社区里扮演大人们14、的角色，让孩子独立自主的自由体验、娱乐、创造、学习。脱离原有的传统成长轨迹，用新颖独特、更为有益的职业体验乐园模式为孩子的明天做好准备！让孩子在扮演大人、动手参与社会分工的过程中，认知各种职业内涵与工作精神；帮助孩子激发潜能与兴趣，提升孩子的动手能力、协调与统筹能力、团队合作及与他人相处的能力、战胜挫折的能力等，为成长加油！让孩子在这里体验未来、体验真实、体验快乐！尽情尝尝做大人的滋味！同时让儿童在玩乐中感受到实际工作的乐趣，感受自己将来职业爱好与趋向。2）儿童职业体验内容设计在儿童乐园中设置上百种职业场景，供儿童体验娱乐。作为齐鲁文化产业园的项目内容之一，区别于其它项目体，突出自身的文化特色15、，与非遗核心项目共生体验。有公共管理类的，如警察局、税务局、消防局、工商局、法院等；有文化教育创意类的，如电视台、报社、考古研究院、歌星学校、模特学校、创意设计等；有金融机构类，如银行、证券公司、ATM机；有工商企业类，如可乐工厂、牛奶工厂、制皂作坊、中点店、蛋糕店、面包店、照相馆、百货店、超市、汽车维修店等；有公共服务类，如综合医院、邮局、物业管理、新生儿护理、加油站、口腔医院、环卫所等；有科学枝术类，有植物研究所、航天中心、环境监测、饮料研发中心、深海探险等。等等3）儿童职业体验基地建设模式齐鲁文化产业园儿童乐园做为一个新兴的文化体验项目，对4-14岁的儿童必将会产生强大的吸引力，对于品牌16、厂商来讲对于一个优秀的品牌厂商培养顾客的忠诚度，是一个非常优秀的文化传播载体，幼小孩童时期的许多美好记忆，就象根植于其大脑中一样，很难抹去，会伴随其成长的一生。例如小孩子通过自已的努力，成功“生产”出一瓶*品牌牛奶，这种成功的喜悦是他到超市购买多少盒这种牛奶所带不来，这种深度体验亦会在他的头脑中生根发芽，使他认这种品牌，增强亲近感，增强这种品牌在其心中的美誉度。由此可以看出，我们建设儿童职业体验基地可以寻找社会生活中各行各业的企业共同合作。具体的合作方式可以有，1、齐鲁文化产业园提供厂地及统一管理，品牌商家提供设施道具等内部装修，共同设计项目内容。2、齐鲁文化产业园提供厂地、项目内容设计、设施17、道具等内部装修、统一管理，品牌商家参与项目内容设计，提供技术指导及费用赞助。为了增加对合作企业谈判的可执行性，同时，也保证合作行业的企业独有性，我们可以为合作企业提供，4）合作对象重点引进国内外有影响、有实力的商业机构合作 厂家优先厂家直接合作优先答约；名优品牌优先国内外著名品牌优先引进；独家经营优先品牌在本区域独家经营的优先引进；特色项目优先拥有特色经营项目的商业机构优先引进。5）合作方式齐鲁文化产业园提供场馆：产业独家冠名游戏：客制化游戏机制，企业精神植入制服：游戏制服企业客制化文宣：游戏结束职业卡登记营销：营销活动及广告宣传资源共享优惠：企业年度折扣优惠价其它：网站、月刊宣传露出赞助商提18、供 场馆赞助营销费场馆设计、装修、设备、道具及专业技术指导CI授权使用6）初步的场馆规划理想国前台入口处，本区域有空闲房间未被改造，因此可将本区域打造成为优秀品牌和金融类职业体验场馆；时空走廊区域由于受层高、走道狭窄等限制，可以设置成为考古、报社等文化传播类和茶道、国学等传统知识类体验场馆；或者将本区域增加项目，设置成为科技体验和智力游戏区域；控制大厅则可设置成为商业区，包含百货商店、面包房、医院等场馆；星空大厅由于层高较高，可以设置成为建筑工人体验、汽车加油、消防、警察局等体验项目；3、理想国年度经营目标 针对目前的状态，盲目的对理想国进行市场推广，将很难制造出市场热点，因此，建议在9月份完19、成对理想国基本的科普互动类和参与类项目的补充之后开始进行运营工作，重新启动运营后，实现2010年度月门票收入5万元，月体验收入5万元的经营目标。为2011年实现全年收入200万元打好基础，同时，也为儿童职业体验招商做好铺垫。4、理想国2010年度运营工作推进计划初步主要活动01.7月8月09月-10月0111月-12月里程碑 确定部门人员编制 完成市场调查工作 对市场调查情况进行分析 确定经营方向并制定经营推广计划 完善理想国参与性、互动性体验内容 针对儿童体验进行市场调研并制定招商方案 落实儿童职业体验招商目标大客户10家 初步完成年度经营收入40万元二、星梦DIY项目的运营计划及目标1、运20、营计划星梦DIY项目运营工作的核心就是占领大学城的市场份额，引导长清区市民的消费习惯。因此，该项目的运营工作首先要考虑的就是为大学城16万师生进行服务。1）、由于项目目前只能进行写真和录音的运营，因此，在进行运营工作中，首先要将这两个项目的优势进行扩大，制作有针对性的经营方案。2）、为了完成针对目标消费者的重点推广，将该项目的运营工作启动时间定为9月份，利用学生开学、教师节、中秋节和国庆节开展运营活动。3）、对于摄影棚、秀场等不完善的经营项目，寻求社会合作资源，或对外承包或合作，将摄影棚打造成济南最大的室内拍摄景观基地，依靠出租场地和举办活动实现该项目的利润最大化。2、运营目标 1）、星梦DI21、Y写真和录音开始营业后，实现月经营收入4万元，年度实现经营收入16万元，保证经营连续性。 2）、实现对摄影棚和秀场的最终利用方案并在年底之前完成项目的改造工作。 3）、根据2010年度的工作情况，保证该项目能够在2011年度完成经营收入80万元；场地租赁收入40万元。3、2010年度工作推进计划初步主要活动01.7月8月09月-10月0111月-12月里程碑 确定部门人员编制 完成市调并制定前期运营推广方案 开展对大学城的推广工作 确立摄影棚及秀场的改造方向 完成合作商户的谈判和签约工作 完成年度经营收入16万元三、创意LOFT项目的运营计划及目标1、运营计划 创意LOFT区域属于对外出租区域22、，该区域主要使用者是大学城师生，因此做好该区域的引导工作并完善运营方案，将对园区的形象提升和人气带动起到事倍功半的想过。1） 首先要做好对该区域商户的引导工作，充分满足该区域商户的创造性、自由性和组织性特点，按照开门营业，自由活动，产品交流和形象传播的形式开展活场工作。公司在相关政策上给予一定的扶持和协调。2） 组织社团节、创意展、产品交易、创新评比等相关活动，逐渐吸引各方面的爱好者和学生团体加入到活动之中。2、运营目标 1）通过创意LOFT的自发和有组织活动，自2010年9月份起，每月最少吸引客源2400人次。 2）该区域月度平均举行活动3次以上。 3）该区域到2011年5月份形成济南市艺术23、创意的标志性区域。第四部分 招商工作一、招商目标的确定根据对园区业态结构的重新布局，我们可以确定招商的目标商户，1） 儿童类商户2） 娱乐休闲类商户3） 外贸服装类商户4） 家居礼品类商户5） 其他配套类商户二、招商政策1）以活动带动招商 利用园区设立年代印记主题馆的机会，面向社会进行相关图片、实物、影像的征集活动，形成社会热点，制造招商机会。2）实行商户经营与园区利益双挂钩原则 商户经营活动与园区推广活动相挂钩 商户经营收入与园区租金收入相挂钩 利用双挂钩原则出台招商租金、物业、经营类相关政策，给予商户一定的经营保障，增加招商的成功率。3）以点带面，重点突破 针对目标商户进行大客户的整理和拜24、访工作，通过给予大客户相应的优惠政策促进合作，利用大客户的进驻进行招商力度的吸引。4）紧扣旅游六要素，在“吃住行游购娱”上面下文章，实现重点突破 针对园区将来发展的规划，园区的经营业态必须在一定的程度上满足旅游六要素，在每个要素上都进行重点攻破，实现招商工作的目标明确。5）强推未售房源，实行招商控制，利用最大优惠吸引商户目前园区尚有未售可租赁面积15000余平米，利用好这部分区域确定优惠的招商政策吸引商户，在完成招商的基础上实现带租约销售，提高公司的资金回收率。 6）利用济南市创业孵化基地的优惠政策吸引投资商户三、招商进度控制 初步主要活动01.7月8月09月-10月0111月-12月里程碑 25、确定详细的招商推广政策 完成对招商目标商户的分类及数据库的建立 完成对时代印记展馆的资料收集 制作招商物料 完成3家以上重点商户的谈判签约 完成招商面积12000平米四、招商工作目标1）、根据业态规划的要求，2010年度最少完成3家主力重点商户的签约工作。2）、到2010年底，完成可招商面积12000平米。3）、2011年元旦前，完成时代印记展馆的布置工作并开始对外开放。第五部分 旅游开发工作总体规划针对旅游的开发工作，首先要做的是完善园区作为旅游景点的基本设施建设工作，同时，在前期与旅行社沟通的基础上，对园区重点项目进行推广，在对理想国、星梦DIY、创意LOFT和非遗视界项目完善的基础上开始26、进行接团工作。在基础性工作不到位的前提下盲目的开展旅游推广工作，不但难以使园区产生独特的吸引力，同时，也使园区的外在形象产生影响。旅游开发工作的总体规划按照先后顺序将分为以下几点，1、 完善自身基本设施建设和基本素质的培训；2、 完善园区经营项目的经营内容，将参与性、娱乐性、体验性和互动性进行有机的整合，产生市场热点；3、 选择相应的项目进行旅游套餐推广；4、 形成广泛的社会效应，使旅游团队和散客消费比例达到6:4的情况下，方能使工作步入正轨。一、旅游开发的基础性工作1、 车辆通路旅行团到园区所要经过的道路只有大学路，因此，我们需要针对车辆的交通通路设置合适的车辆进园路线，同时，也需要有明显的27、车辆导流指示系统。本项工作基本为零。所以，我们在这项工作上要完成，1） 在大学路显著位置设立“前方*米 齐鲁文化产业园”或者“车辆即将驶入山东省文化产业示范基地 齐鲁文化产业园”标示。2） 车辆由大学路转向园区，在园区主入口的道路栅栏问题解决不了的前提下，我们应在大学路上设立专门的路线说明，要标示清楚在什么位置转弯，什么位置进行调头和什么位置入园。3） 目前园区在东西两头和主入口区域均可驶入车辆，按照接团的实际要求，车流路线应该保持一致，尽量的安排旅游车辆沿惟一路线和惟一入口入园。2、 团队进入园区旅行团按照车辆通路的引导进入园区后，在车辆停下的同时，我们的接待工作就已经展开，团队入园游客下车28、后将会对园区产生第一印象，该印象的好坏和印象的内容将直接影响到游客的参观兴趣和消费热情，因此，在游客的第一印象上我们要做足文章。1） 气氛布置气氛的布置不是单纯的指彩虹门、条幅、绿植，而是吸引游客眼球的我们能呈现给他们的最直接的氛围。由于目前园区一楼入住商户不多，存在相当多的空铺，因此在气氛营造上要尽量的规避冷清铺位的影响，可以设置“*项目建设中”等围挡或广告画面，不但消弱了冷清的氛围同时还起到招商的作用。同时，要形成一定的引导性道旗，引导游客进入园区首先直接上电梯奔理想国。在主入口的共享空间内，我们可以利用的区域非常多，像穹顶、特型钢架、墙面等，我们可以喷制大型的太空遨游、非物质文化遗产类和29、旅游商品类喷画进行吸引力布置。影音气氛的布置，在游客下车的同时进入游客耳朵的是神七发射的震撼声音，进入眼睛的是大屏幕上游客体验时场景或者宣传片，将极大的激发游客的消费潜能。2） 参观路线明晰游客在停车区域能直观的了解本次旅游参观能够看到的可体验到的项目，同时了解参观顺序，并合理的安排参观和体验时间，因此，我们需要尽快在主入口设立参观路线图和分项目介绍。3） 人员素质导游将游客带入园区后，下一步的接待工作将由园区引导人员和讲解人员完成，引导和讲解的熟练及技巧也是刺激游客适时消费的保障，因此，在正式接待旅行团来园区之前必须对园区现有的引导和讲解人员进行强化培训。安保人员的精神面貌和工作方式将直接代30、表园区的外在素质，因此，在对安保人员进行日常工作要求的基础上要增加针对旅游团的安保接待工作培训，安保人员不仅仅提供安全保证和秩序维持的功能，同时也是传递园区精神面貌和讲解的第一人群。4） 配套设施在主入口要有明显的冷饮、书报等配套，利用招商工作尽快完成；要有明显的停车指示和卫生间指示系统；要有合适的休息长廊，可利用现有的园区绿地围墙稍作加工改成休闲椅；尽快制作完成参观线路图。5） 卫生条件由于园区周边建筑工地的持续工作和当地环境问题，园区普遍存在尘土多的情况，这就要求物业在主入口的卫生问题上下功夫。二、旅游开发的计划及目标1、旅游开发的推广计划在园区的各项工作到位，并接受不同的消费团体消费得到31、良好的反馈之后，我们将针对旅行社对园区进行重点推广。1）短线游和周末游利用园区的时代印记展馆和自营项目，开展有目的性推广。2）主题游和科普游主要针对自营项目进行推广3）地接和线路拼合利用园区独特的差异化经营定位，与其他景区进行合作推广，实现对游客吸引。 2、旅游开发工作的目标 2010年度目标：实现旅游接待基本条件的完善，各营业场所服务、标示及经营系统完善；参观线路丰满不突兀；旅游接待程序和团队建立。 2011年度目标：自2011年3月份起开始全面开展旅游接待工作，实现月平均接待旅游团30个，月平均接待旅游参观人员1000人次以上，实现月平均旅游接待收入150000万元以上。第六部分 运营过程32、中的财务控制一、运营费用控制运营中心运营费用主要分为以下几部分， 运营管理费用 人力资源费用 推广活动费用 招商费用 旅游推广费用要做好对以上费用的控制，主要是要做好除运营管理费用和人力资源费用等固定费用外的推广费用的统筹，在目标计划的前提下实现对费用的总体控制。根据年度工作计划，运营中心本年度需要完成的年度经营收入目标为，理想国项目 40万元星梦DIY项目 16万元招商租金收入 年度完成招商面积计划12000平米，已经完成招商面积3000平米，尚有9000平米计划需要完成，按照目前的租金政策，尚需完成租金收入75万元。儿童体验招商收入 至少10家主力商户进驻，预计收入20万元以上总体经营收入33、151万元，按照商业物业运营推广费用对经营收入占比不低于8%的基本条件计算，本年度下半年工作招商、推广费用应该不高于120800元。二、运营费用计划序号项目合计（元）平均费用一、运营管理费用1办公用品及消耗6002移动通讯费75003邮寄费30004省内差旅费300005省外差旅费240006市内交通费80007汽车费用100002000/月8招待费150003000/月9礼品费5400二、人力资源费用1人员工资1500/人2加班餐费120/人三、推广费用1招商物料单张5000招商手册150002时代印记推广400003运营推广300004活动费用20000说明：1、以上推广费用仅是在保证园区34、2010年基本任务指标的前提下所作预算，此项预算未将旅游开发的相关工作计算在内，由于旅游开发相关工作牵扯面广，同时，一次性投入较大，因此，将作为单独的工作内容进行预算。 2、整个园区的运营工作需要整体统一，同时，有部分推广工作是可以资源共享交叉使用的，因此，在做预算时仅进行了初步的预估。 3、提高园区的形象并快速的占领市场，我们再运营过程中或许会采用事件营销的手段进行，在进行事件营销时，所花费费用是需要根据活动情况进行测评的，因此，对于在运营过程中为达到某种特定结果而举行的事件营销费用未列在费用预算之中。 4、本年度主要为园区的调整工作方向，重新进行起航的时期，因此，在本年度剩余的时间里，运营35、中心的基本工作还是做好招商和旅游的准备，所以，在费用预算里，不提倡进行大笔资金的投入。第七部分 行政保障性工作俗话说：军马未动，粮草先行。在进行园区的下一步针对性目标任务工作过程中，需要行政部门提供相应的保障性支持，尽量的避免工作中出现沟通不畅、拖沓怠工的工作局面。1、 由于已经明确了本年度下步工作的重点是招商和旅游推广工作，同时也明确了招商工作的目标，为了更好的降低招商周期，提高工作时效，公司需为运营中心常备车辆一台。2、 根据新的工作方向，运营中心需要增加策划职能，行政部门需要配合进行人员的招聘工作。3、 自实行事业部以来，市场运营部新招入部分新员工，这部分员工都表现出了非常强的工作能力并36、通过了试用期的考核，行政部门应该尽快为这些员工办理劳动合同，稳定员工工作热情。第八部分 相关制度及政策组织框架理想国星梦DIY运营部招商推广案场服务招商部运营总监策划部行政助理运营管理旅游开发游开发附：运营中心相关经营制度汇总1、齐鲁文化产业园关于广告位及经营门店招牌制作安装的有关规定2、齐鲁文化产业园文化广场使用办法及收费标准3、齐鲁文化产业园运营中心绩效考核奖惩措施4、运营中心商户管理制度5、运营中心考勤制度6、运营中心经营奖励政策齐鲁文化产业园关于广告位及经营门店招牌制作安装的有关规定为了塑造齐鲁文化产业园的良好形象，创造一个舒适的营商环境。合理规划和利用园区广告位，特制定的广告位及经营37、门店管理规定。外墙广告位规定一、外墙户外广告的材质、色彩要求1、底部框架采用4*4角铁固定于墻体，上面覆高档喷布画面或采用亚克立板（或烤漆玻璃），字用弗龙板或水晶玻璃雕刻或亚克力内发光字。 2、整体画面颜色要清晰明了、简单大方，突显形象品位，与园区整体效果相协调。二、外墙户外广告的设计和审核程序自行设计审批1、租户凭租赁合同携广告平面设计样稿（一式两份，彩色）报至齐鲁文化产业园市场运营部。样稿中除有设计画面效果外，另需标明商铺位置、画面尺寸、材质以及计划完工时间等。2、市场运营部根据样稿严格审核，对不合要求之处提出修改意见，直至设计稿符合要求经市场运营部签字同意方可施工。3、施工安装结束后，租38、户须通知市场运营部汇同相关部门进行统一验收，对不合要求的要认真及时整改。凡不配合或不按规定要求执行的，齐鲁文化产业园将采取强制措施，由此产生的费用均由业主自行负担。委托园区有偿设计根据租户选用的制作材料工艺的不同，以具体市场的价格予以合理收费。三、外墙户外广告的维护和使用1、外墙户外广告是齐鲁文化产业园提供给租户使用的平面媒体。租户必须服从园区的统一管理和要求，不得任意放大或缩小有效使用面积。2、在有效经营时间内，业主对广告画面要保持整洁、完整，发现破损应及时维护和更换，不得出现广告位闲置现象。经营门店招牌规定一、经营门店招牌尺寸要求：外街经营门店： 1、经营门店招牌应当在临街建筑一楼门楣部位39、紧贴墙面设置。设置在同一建筑相邻经营门店的招牌，底线必须整齐划一，高度和厚度必须统一。相连或相邻经营门店招牌底板尽量采用同一色系，做到协调、美观。 2、经营门店招牌宽度视门面宽度而定，除面积较小外均为8m，但不得超过建筑物两侧墙面。厚度为0.45米，顶部不高于一楼顶部，一层建筑招牌高度为1.5米。内街经营门店：1、 经营门店招牌应当在门框上方边缘至门楣以下。2、 招牌厚度不得超过15cm。二、经营门店招牌制作工艺要求： 门店招牌底架采用4*4角铁或龙骨规定，用防火板或铝塑板衬底包裹底架，招牌店名需用亚克力、烤漆玻璃、弗龙板或PVC板雕刻并尽量采用内发光效果安装。三、经营门店招牌的设计和审核程序40、自行设计审批1、商铺经营门店招牌装修效果须与园区统一要求的装修效果、规定相一致。制作前必须向齐鲁文化产业园提供其装修方案（需附装修平面图、立面图及效果图），并交纳500元装修保证金。2、装修结束后经齐鲁文化产业园相关部门审核通过，验收合格后，在无其它抵扣基础上，装修保证金将在七天内退还。如商户在装修结束一个月内，不办理退款手续，则视为自动放弃保证金退还权利。委托园区有偿设计根据租户选用的制作材料工艺的不同，以具体市场的价格予以合理收费。三、经营门店招牌的维护和使用1、经营门店招牌的设置人应当加强日常管理，保持外型美观、安全牢固和亮化设施功能完好。2、经营门店招牌画面陈旧、污损、字体残缺、灯光显41、示不完整等影响市容的，应当及时维修或者更换。 3、经营门店招牌的设置人应确保门面招牌结构牢固安全，因门面招牌倒塌、坠落造成他人人身伤害或者财产损失的，由设置人依法承担相应的法律责任。4、经营门店招牌内容仅限工商行政管理部门注册或上级主管部门下达的单位名称或经批准的规范化简称。经营门店招牌文字必须符合中华人民共和国国家通用语言文字法的规定，以简化汉字为基本用字，并做到书写规范，字迹清晰；确需使用外国文字、非简化汉字商标、标识图案等的，应当在显著位置用规范汉字注释。以上规定自2010年 月 日起执行。 齐鲁文化产业园运营中心齐鲁文化产业园文化广场使用办法及收费标准一、文化广场管理使用办法（一） 为42、了加强齐鲁文化产业园文化广场使用管理，维护齐鲁文化产业园文化广场的正常秩序和良好的城市景观，根据有关法律、法规和本区具体情况、实际需要制定本规定。（二） 在齐鲁文化产业园文化广场举办文化、体育、宣传等活动，应当遵守本规定。(三)齐鲁文化产业园文化广场为开放性的城市公共场所，在广场内举办活动，应当符合公益、健康、文明的原则。（四）在齐鲁文化产业园文化广场举办文化、体育、宣传等活动，应当依照有关规定办理报批手续，取得行政许可同意后方可举办。(五)根据行政许可法，使用齐鲁文化产业园文化广场应提前10个工作日，由申请单位直接向产业园运营中心提出申请，产业园运营中心应当在3个工作日内决定是否出具审核意见43、，并答复申请人。(六)申请单位在申请使用齐鲁文化产业园文化广场时应提交下列材料：（1）按要求填写齐鲁文化产业园文化广场使用申请表一份；（2）申请单位营业执照复印件或申请个人身份证复印件；（3）授权委托书和受委托代理人身份证明（当申请人委托代理人办理有关事宜时需提交，授权委托书要明确代理权限）；（4）开展活动的具体方案（含平面图）、行政主管部门的审核意见或批文，方案内容应包含使用时间、期限、面积、目的、人数、现场保安、消防等安全防护措施和保洁措施等；（5）规定要求提供的其他材料。(七)产业园运营中心设专人负责收件，严格按有关规定的要求对申请单位提交的资料进行审查，符合申请条件的，加具意见，并通知44、申请单位送相关行政部门审批，不符合申请条件的，向申请单位说明理由。(八)产业园运营中心及园区秩序维护员组成文化广场管理小组，对在广场举办活动的单位进行监督。（九）举办大型活动前，举办单位应到公安部门办理备案手续，根据“谁主办，谁负责”的原则，在公安部门的指导下，切实做好现场安全保卫工作，对举办活动的具体内容、安全保卫承担全部责任。（十）活动期间，举办单位应做好绿化保护和卫生保洁，督促群众爱护绿化，防止人为破坏，保持广场整洁干净。如发生破坏、损毁绿化设施等行为，将按照济南市城市绿化管理条例进行处理。 （十一）获得使用齐鲁文化产业园文化广场的批文后，却实际进行不健康、不文明活动的，一经发现，由产业45、园运营中心勒令停止活动，并按规定进行查处，而且将停止受理该单位今后使用齐鲁文化产业园文化广场的申请。（十二）当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的行政机关依法申请人民法院强制执行。二、广场有偿使用收费标准（以下收费标准均按照每天执行）一、公益性活动：指区级机关主办的各种活动。原则上每次应收取开展活动所耗电费、保洁、绿化维护费等合计200元整。二、公益性中含有商业性的活动：指区级机关及下属和挂靠的各类协会举办的带商业性的活动。每次收取电费、保洁、绿化维护等合计200元正整。场地费起点为300元正整46、。三、商业性：指单位，商家举办的展销、促销活动。每次收取场地费起点为500元整。四、散发传单、悬挂标语、条幅，设置充气气球、气拱门等宣传品及广告等;以天为单位收取100元-500元整五、水费、电费按活动的实际使用量收取。注：1、签订协议时除提前缴纳场地使用费外，申请人需缴纳300元保证金，活动结束且不牵扯任何经济纠纷时保证金予以退还。2、产业园商户一律实行半价政策。附件：齐鲁文化产业园文化广场使用申请表 编号：申请人联系人联系电话活动内容（可附页）时 间预计参加人数申请场地位置管理措施现场管理负责人联系电话申请单位盖 章 负责人 年 月 日运营中心意 见 负责人 年 月 日注：1、举办文化活动47、应有市区文化局批件。2、举办500人以上活动应有主管公安部门批件。3、保持公园、广场的环境整治。4、维护绿化设施完整。如有损坏，应照价赔偿。5、做好活动期间的治安保卫工作，并与所在区的巡警队联系。6、此表请现场随带，以备查。齐鲁文化产业园运营中心绩效考核奖惩措施（草稿）一 考核目的为科学客观地反映齐鲁文化产业园运营中心全体员工实际工作业绩和表现，确保部门年度工作目标顺利完成。特制定本办法。二 被考核人员范围本考核制度适用于部门领导班子及普通员工的考核，由部门经理根据集团公司考核制度制定出本部门的考核制度及相应考核办法。三 考核原则坚持公平、公正、公开、反馈的原则，明确考核标准，尊重客观事实，公48、开考核结果，提出改进意见，激发人员工作积极性，有效挖掘工作潜能。四 考核组织和措施考核应根据部门年度工作目标，研究制定具体实施步骤；结合任务指标和工作分工，分别制定出被考核人员的考核评价表。通过实际调查、审计后据实对当月考核情况进行综合评定，得出考核结论。五 考核内容主要考核工作任务完成情况、制度履行和工作精神三方面情况。分值比例为工作任务完成情况占60%，部门管理情况占20%，工作精神占20%。（具体考核内容及分值见附表）考核分为个人自评和经理评定两部分，最终阶段评定结果按照个人自评占40%权重，经理评定占60%权重计算。六 考核周期每月1日至5日对上月工作完成情况考核一次，年度总考核根据月49、考情况综合评定。七 奖惩措施一、考核实行百分制。90分以上为称职，7089分为基本称职，70分以下为不称职。二、考核称职者，奖励当月工资的 10 %；基本称职者可全额发放当月工资。三、考核不称职者。出现一次给予诫勉，扣发当月20%的工资；连续两次给予警告并写出书面检查，扣发当月30%的工资；年度累计三次考核结果不称职者，解除职务，扣发当月40%的工资。八 考核保密考评工作是一项极其认真而严肃的工作，运营中心考核应严肃认真，严格把关，公平公正，严守考核结果。齐鲁文化产业园运营中心绩效考核评定表 年 月考核方面内容分类具体内容分值个人自评经理评定工作任务完成情况指标任务按时保质完成40按时完成但效50、果欠佳35未能完成20临时安排的工作迅速按要求完成20未快速完成或完成效果欠佳15未能完成10制度履行情况制度执行遵守部门各项制度；考勤严格，请假实行请假条制6制度执行不到位，工作散漫，考勤情况混乱2工作秩序有科学的工作流程，各项工作井然有序7工作流程不健全或工作没有头绪2工作安排有明确的阶段工作计划和目标达成计划7工作计划性不强，工作盲目2工作精神责任感勇担责任，维护部门利益忠于职守、有始有终5不计部门利益，做事推卸责任、半途而废2协作性讲求内部配合，协作共进5以自我为中心，缺乏团体配合精神2厉行节约具有效率和成本意识，注意减少浪费5不注意效率和成本，铺张浪费2保密意识保守本职工作秘密，不做51、不利于公司的事5缺乏保密意识，泄露本职工作秘密2综合评定总分本阶段考核结果自评人签字：_ 经理签字：_运营中心商户管理制度本管理制度主要针对园区非自营项目租赁商户的管理，但不包括业主自营和自租铺位。管理原则：统一管理 分散经营一、 商户进场管理规定 1、招商人员及谈判招商人员必须经过系统的培训，须对公司制度、规定、政策和项目情况了如指掌，并且能为商户讲解清楚；谈判过程中须向客户讲明业态分布、费用、合同和物业管理等相关问题，不允许出现乱承诺现象。2、商户进场的流程（1）审批对于符合公司业态规划的商户，招商人员可以自己掌握，无需审批。对于与公司规划定位有冲突的商户，则必须报请部门经理批准后，方可达52、成协议进场经营。（2）签订合同签订合同之前，必须为客户确定商铺位置、列清各项费用、讲清公司的各项相关规定。（3）办理物业手续办理物业交接手续必须是在商户签订齐鲁文化产业园商铺租赁合同和缴清相关费用的情况之下。需要注意的是，尽管办理物业手续是物业部门的工作，但在与商户缔结合同之前我们必须跟客户讲明办理物业手续需持有的证件、缴纳的费用、签订的合同和遵守的各项规定，还有需要经过的流程。证件：商铺租赁合同、身份证、交房联络单费用：半年物业管理费 装修押金：1000元 水电费预交费用：100300元合同：齐鲁文化产业园物业管理服务协议规定：业主公约、装修管理规定、业主/承租人申报装修审批表流程：审核证件53、签订物业协议及装修审批表缴纳费用协议、规定递交商户验房（屋内设施、水电表刻度等）交房二、商户场内管理规定1、问题处理对于商户出现的问题和需要提供的服务，由负责该商户的招商人员予以接待，并根据不同的问题分配到不同的部门去解决和处理。（1） 维修、保洁和水电费问题：物业公司（2） 工商税务等证件办理：客服部（3） 投诉、纠纷：客服部（4） 意见、建议：招商部（5） 促销等活动：运营部（6） 业主问题：销售或客服（7） 其他：根据问题选择部门处理2、广告位商户的店招以及广告位的使用，必须遵守广告位宣传管理办法、关于广告及经营门店招牌制作安装的有关规定，并且必须在缴纳相关费用之后才允许使用。3、走访回54、访客服部门需定期对于商户进行走访和回访，一是听取客户对于招商和运营的意见和建议；二是监督其经营是否符合公司的各项规定；三是对商户经营、装修、宣传等各方面给予合理化建议；四是对于问题处理的反馈等。4、商户监督和处罚未按各项合同、协议和规定经营的商户，必须严格按照约定条款进行处罚。三、 商户退场及续约管理规定1、退场前必须按照合同约定确保各项费用都已结清，未结清的在保证金及相关费用中扣除。2、对于屡次违反合同约定和相关规定的商户，强制其撤场。3、商户撤场时须根据物业公司协议和规定确保铺位恢复原样。4、合同在到期前一个月，必须确定继续承租还是撤场，需要续约的必须提前一个月签订续约合同。运营中心考勤制55、度1. 目的为保障市场运营中心高效运作、永续发展，建立良好的工作秩序和工作作风，优化人力资源配置，贯彻按劳分配的原则，特制订本规定。2. 工作制度实行标准工时工作制，即每周工作5天，每天不超过8小时，每周不超过40小时；根据工作需要某些岗位实行综合计算工时工作制，副经理以上员工实行不定时工作制。一般岗位，除公休日外，下列法定节日按政府通知放假：元旦、春节、国际劳动节、国庆节、中秋节、清明节、端午节以及国家规定休假的其他节假日。员工带薪休假。服务型岗位和特殊岗位，不能按国家规定安排公休假的，按国家规定支付加班费。3. 作息时间及考勤3.1员工每日工作时间:冬春季（11月次年4月）：上午8：00156、2：00，下午1：305：30夏秋季（5月10月）：上午8：0012：00，下午2：006：003.2出差离济员工，必须填写“外出登记表”，经部门领导批准后交人力资源部备案。3.3考勤统计周期为每月的1日至月末，考勤统计由人力资源部专人负责，市场运营中心协助，部门领导随时考察本部门员工出勤情况。3.4人力资源部每月5日前对当上月考勤记录进行统计、汇总、制表，经公司行政人事总监审阅后留存，考勤结果送公司财务部，作为计发月薪的依据之一。3.5员工缺勤（换休、病事假等），应按请假规定填写缺勤说明单。4. 迟到、早退、旷工4.1时间界定：4.1.1迟到：员工在比规定上班时间晚5分钟30分钟到达公司为迟57、到。4.1.2早退：员工在比规定下班时间早5分钟30分钟离开公司为早退。4.1.3有下列情况者按旷工处理：员工在比规定上班时间晚30分钟且未办理请假手续的为旷工；上班时间未经批准擅离职守或未经批准休假的均按旷工论处。4.2处理办法：4.2.1员工迟到/早退当月1次的，扣10元。4.2.2员工迟到/早退当月累计2次的，扣30元。4.2.3员工迟到/早退当月累计3次的，扣该员工50元并通报批评。4.2.4员工迟到/早退当月累计超过3次，每多迟到/早退一次，按旷工一天计算。每旷工一天，扣发一天工资。一月内累计旷工3天，公司有权解除劳动合同。5. 工作时间延长 5.1公司原则上不提倡延长工作时间和加班58、，员工在工作时间内，应努力完成当日的工作。5.2员工不得随意延长工作时间。如因效率问题，工作未完成而延长工作时间的，不再填写加班说明单。如确因工作繁多需要延长工作时间和加班的，需要提前填写加班说明单，并由部门负责人签字并报人力资源部备案，签字人要对此负责。加班一般安排换休或冲抵病事假，当年冲抵不完，又不能安排换休的，按国家有关规定支付加班费。5.3员工延长工作在3小时以上的可享受最高不超过8元/人的加班餐费补助，加班至晚10点以后的可报销公司到住宿地的单程出租车费用（最高限20元）。财务部审核员工报销加班餐费及车费时，以加班说明单为准。6. 假期6.1假期界定：6.1.1病假：职工无法坚持正常59、上班，经批准在医院治疗或在家休养。6.1.2事假：员工因私（非病）请假经批准的，视为事假6.1.3婚假：符合婚姻法规定登记结婚的员工，自登记之日起一年内按国家规定可休带薪婚假3天，晚婚增加到10天。6.1.4丧假：员工祖父母、父母、配偶、配偶父母、子女亡故的，可请丧假7天。需赴外地处理丧事的，可另加路程假。6.1.5 产假（含公休日和法定节日）：女员工符合国家计划生育规定生育的，按济南市的有关规定执行，即一般休3个月，晚婚晚育的休5个月。6.1.6看护假：符合晚育条件的男员工在爱人休产假期间，准休3天带薪看护假。6.1.7工伤假（含公休日和法定节日）：员工在工作时间因公受伤，经医院确诊认为必须60、休息的可休工伤假。6.1.8哺乳假：女员工自生育后孩子未满周岁前，享受每天1小时的哺乳时间。超过哺乳时间要履行请假手续，按事假处理，未请假的视为旷工。6.1.9年休假（含公休日，不含法定节日）：员工在公司连续工作满1年方可享受5天带薪假期，满10年不满20年可享受10天带薪假期，20年以上15天。病、事假可以冲抵带薪年休假，全年累计病、事假超过15天者，不再享有当年年休假。带薪年休假需在本年度内休完，不得延至下一年度。6.2请假程序：6.2.1员工请假应以事先安排好工作为前提，请假必须提前申请，并填写缺勤说明单，由部门经理签字后，交人力资源部备案。请假3天以上由分管总监批准；请假超过5天（包括61、5天）的由分管副总批准。突发情况无法提前填写缺勤说明单的，须口头（或电话）请假，并通知人力资源部，事后补填缺勤说明单，否则按旷工处理。部门经理、总监、副总请假分别由总监、副总、总经理批准。6.2.2员工休病假1天以下的，不需提供医院证明，但需履行请假手续。员工休病假连续超过1天的，除履行请假手续外，还要提供医院诊断书、病历或住院证明6.2.3休年假需提前15天提出申请，由部门经理及分管总监批准。6.3假期薪酬：6.3.1员工请假最小计算单位为半天，员工如果未按规定办理请假手续，缺勤时间均不计薪；6.3.2员工请事假不计薪（可用加班和年休假抵补），按日工资*事假天数扣除工资。当月员工请事假累计超62、过5天（含5天）不支付当月奖金。6.3.3员工休年假、婚假、丧假、看护假、哺乳假不扣薪。6.3.4员工请病假。病假工资=员工月工资30(正常工作天数+病假天数)济南市最低工资标准30员工因病医疗，根据本人实际参加工作年限和在本单位工作年限，给予三个月到二十四个月的医疗期：6.3.4.1实际工作年限十年以下的，在本单位工作年限五年以下的为三个月；五年以上的为六个月。6.3.4.2实际工作年限十年以上的，在本单位工作年限五年以下的为六个月；五年以上十年以下的为九个月；十年以上十五年以下的为十二个月；十五年以上二十年以下的为十八个月；二十年以上的为二十四个月6.3.4.3医疗期三个月的按六个月内累计63、病休时间计算；六个月的按十二个月内累计病休时间计算；九个月的按十五个月内累计病休时间计算；十二个月的按十八个月内累计病休时间计算；十八个月的按二十四个月内累计病休时间计算；二十四个月的按三十个月内累计病休时间计算。6.3.4.4病假可以用年休假冲抵，冲抵剩余的病假，在医疗期内的，按济南市最低工资标准的80%支付工资。6.3.5产假期间的薪金按济南市有关文件规定。6.3.6工伤假期间的薪金按济南市有关文件规定。7. 本制度由人力资源部最终负责解释。8. 本制度自下发之日起执行。 运营中心经营奖励政策一、招商奖励政策（一）公司可出租铺位：按照租户签订合同时所缴纳租金的3%奖励市场运营部。（二） 业主委托租赁铺位：按照业主支付佣金的30%奖励市场运营部。二、自营项目奖励政策按照自营项目收入的3%奖励市场运营部。三、 奖励计算及发放原则1、客户必须签订合同并交齐公司约定的费用；2、市场运营部与财务部根据奖励政策共同核算奖金总额；2、奖励必须每月结算一次，且当月奖励必须在下月7日前全部予以发放。- 39 -