1、万象润街商业案例分享创业。其他子公司水泥信托置地资产建筑物业与房地产相关集团公司框架：集团1938年在香港成立，现至少6家子公司参与商业地产投资、开发、运营等全过程，从上-中-下游保证商业地产的成功。电力纺织1948年，联和行进行改组、扩大，更名为“公司”。“华”代表中国，“润”取自毛泽东的字“润之”，蕴含“中华大地，雨露滋润”的美好寓意综合体产品系列：万象城+五彩城+欢乐颂橡树湾英伦系列百万平米城中城系列住宅+五彩城商业万象城都市综合体其他产品系列凤凰城精品都是系列特色高端产品低密度大平层橡树湾学府系列住宅+欢乐颂置地成都万象城万象城五彩城欢乐颂合肥五彩城成都欢乐颂哈尔滨欢乐颂综合体产品系列2、：万象城+五彩城+欢乐颂形式1：大型规模，200万左右形式2：中小规模，100万以下欢乐颂（纯社区购物中心）欢乐颂+住宅（区域性购物中心）五彩城+住宅（living mall）五彩城+写字楼（shopping mall）总合体万象城五彩城欢乐颂三大综合体分布城市万象城二线的省会城市为主，区域性经济中心，如深圳、杭州、成都等五彩城一、二、三线城市，甚至四线城市，二线超一半，如淄博、合肥等欢乐颂二线城市为主，占近七成，如海口、苏州、哈尔滨、南京等分布城市特点：三种综合体集中布局在发达的东部二线城市位置选址：等级越高越靠近城市核心，等级越低越往城市外围布局租金低价离城市中心距离城市中心万象城五彩城欢3、乐颂三大综合体在城市位置分布理想图三大综合体选址分析万象城核心地段商务业区或者新CBD，如罗湖万象城-核心商务去、杭州万象城-新CBD五彩城大型生活区CLD或者其他区域商业中心，如北京五彩城-CLD，淄博五彩城-城市次商业中心欢乐颂大型社区，区域商业片区，如深圳欢乐颂-区域商业片区整体定位对比：业态多样性与档次成正比物业对比分析：等级越高物业类型越多样化，如万象城一定有商业、住宅、写字楼、酒店。商业住宅写字楼酒店公寓万象城五彩城欢乐颂备注：p表格填充满格为所有城市该综合体含有该物业形态p半格填充代表部分城市综合体含有该物业形态与住宅组合：根据项目档次、大小、潜在客群选择适当商业+住宅组合，住宅4、开发+持有物业+增值服务”三位一体的全新生意模式部分城市商业地产和住宅的组合情况深圳商业地产住宅杭州万象城幸福里合肥万象城凯旋门沈阳万象城悦府无锡万象城太湖国际社区成都万象城二十四城重庆万象城二十四城南宁万象城幸福里北京五彩城橡树湾合肥五彩城幸福里淄博五彩城凯旋门长沙五彩城凤凰城哈尔滨欢乐颂幸福里北京五彩城北京五彩城+橡树湾橡树湾重庆万象城重庆万象城+二十四城二十四城增值服务：针对不同客户的功能化需求，以最大限度吻合家庭成员行为习惯的家居设计为核心，为客户提供包括室内设计、装修施工、机电改造、家具定制、配饰选择等家居整合解决方案，给客户一个高品质的“成品入住家”。万象城商业模式探究？万象城商业5、模式探究？万象城整体定位：客户城市中产阶级，档次“中档偏高”客户定位客户定位真正服务的对象是城市的真正服务的对象是城市的中产阶级中产阶级，以，以家庭为主家庭为主的消费者，女性是重要客户的消费者，女性是重要客户档次定位档次定位万象城的市场定位确定为万象城的市场定位确定为“中档偏高中档偏高”完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐。完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐。万象城位置特征：1、城市核心商业商务地段；2、新城区核心，如新CBD、新行政中心、高新区的附近。部分万象城位置资料名称位置特征名称位置特征深圳万象城罗湖-核心商务区合肥万象城行政中心附近深圳大冲万象城南山-高新区成都万象6、城新CBD杭州万象城滨江新城CBD南宁万象城东盟商务区位置特征：1、选择城市新城区的核心地段；2、“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群；3、交通便利，停车方便；4、考虑政府的城市规划。万象城开发模式特征：以主买地自建为主，部分是与新鸿基合作开发，郑州万象城是收购印象城重建。城市开发模式深圳罗湖买地自建沈阳买地自建大连买地自建成都买地自建南宁买地自建合肥买地自建深圳大冲买地自建青岛买地自建重庆买地自建上海买地自建常州买地自建泰州买地自建济南买地自建杭州与新鸿基合作开发无锡与新鸿基合作开发郑州收购深国印象城重建万象城物业分析：商业（18-28万）+写字楼（10万左右）+酒店7、（1个）+公寓（少部分有）+悦府系列住宅。根据城市经济、具体位置、地块形状做调整城市总建筑（万）商业（万）写字楼（万）酒店（万）住宅（万）公寓（万）深圳罗湖5518.84.28110杭州50241161425沈阳60206110成都210一期24.4（共60）7.6150南宁9027.430含在30写字楼里270郑州400合肥901820500深圳大冲30018含在228万商住面积里五星+四星酒店青岛10020重庆200236+8.5涵在8.5万写字楼里16010上海55.5常州32无锡4024泰州8020西安9530500大连19.310.5济南占地260亩超15个城市超过1200累积将超过8、350累积约200超过15个五星级酒店因项目而定少部分带有公寓物业配比分析总规模小于100万方综合体 商业：酒店：住宅：公寓=33%：22%：33%：12%：0（少部分有）总规模200万方左右综合体 商业：酒店：住宅：公寓=15%：7%：3%：73%：2%备注：大于200万方的有二十四城系列、大冲新城重庆万象城重庆万象城+二十四城模式探究？二十四城模式探究？二十四城在景观设计、建筑设计上，对建设厂原貌保存上采用了各种手法，将工业文明记忆植入整体规划中，成为凝练的工业记忆和城市表情。是旧城改造项目，城市文化保留与传承的典范。项目属性：于2007年拿地，原杨家坪建设厂旧址，属于重庆城市化升级中的旧9、城改造项目基本信息 地理位置九龙坡原建设厂厂址总占地面积1051.3亩总建筑面积191.6万平方米物业类型住宅、商铺、写字楼所属商圈杨家坪项目特色江景地产,教育地产开发企业置地（重庆）有限公司容积率4.17绿地率50%项目区位：位于鹅公岩大桥北桥头，紧邻杨家坪步行街、直港大道、九滨路，其周边交通便捷，四通八达，跨区能力强。本案项目规划与分期：商业一期商业一期商业一期商业一期商业二期商业二期二十四城二十四城高端住宅高端住宅谢家湾小学谢家湾小学整体规划n商业部分（中心）占地约175亩，总建筑面积超过90万平方米，集万象城购物中心、大厦、星级酒店、城市顶级住宅以及服务式公寓于一体，分为两期开发。n住10、宅部分总建筑面积超过160万平米，将会为2万户家庭，约6万人提供高品质的居住环境。项目规划与分期：住宅分两期开发，万象润街位于二期住宅内部。项目一期：高端住宅区谢家湾小学后期用地万象城街区mall二期央玺二期紫云府住宅分期项目一期：占地面积为130亩，由11栋滨江高层住宅围合而成，总建筑面积约43万平方米，总户数3400户左右项目二期：由紫云府、央玺、万象城三个组团组成；紫云府、央玺组团为高层住宅区+配套商业、万象城为集中商业+酒店+写字楼开发节奏一期临江住宅在2008年率性面世，以住宅现行。由江边向内部开发万象润街重庆万象润街重庆万象润街全国首个销售型商业物业全国首个销售型商业物业为何可以销11、售？过往项目探究u深圳首个综合体万象城俨然成为深圳高端商业地标2004年周边商铺均价约3万元/平方米，随着万象城开业，商业氛围日渐成熟。2009年，商铺二手售价已达约10万元/平方米，售价翻了3倍。u成都万象城已成为一座属于全成都的时尚新地标。每逢节庆，万象城层出不穷的主题人气节目及促销活动，等于为周边商铺经营者免费做足了营销推广工作u南宁万象城开业首日，迎来20万人流量。区域内其他项目，趁势发力，推出面向万象城的临街商铺。没有统一的商业规划，没有领先的运营管理，仅仅挨着万象城就能掘金，试想，万象润街价值又当如何？万象润街区位万象润街与万象城商业，在区位上相对独立，两者相错定位，辐射不同层次人12、群。万象城万象城万象润街万象润街万象城万象城万象润街万象润街万象城：体量约35万方，在建最大万象城，购物中心、甲级写字楼大厦、五星级酒店以及超高层顶级公寓，分两期开发，定位于国内一流购物中心及城市商业新地标，辐射全市消费人群万象润街：体量约7万方，定位为都市生活街区，为小区居民提供欢聚，休闲、观光、购物的公共社交空间；万象润街商业规划万象润街位于江紫云府小区与央玺小区旁，且靠近学校，充分利用住宅与学校形成人气，约6万稳定消费人群。临江住宅区紫云府小区央玺小区央玺小区谢家湾小学销售商业销售商业持有商业持有商业小区入口小区入口目前谢家湾小学已成立三年，住宅业主的子女多为该校学生，极大地为万象润街带13、来了商业利好；万象润街内部设置小区入口，更多地带来了商业人流；三大住宅小区，约6万常住人口，为万象润街提供稳定消费人群基数。名称栋数户数人口紫云府小区8栋住宅4000-50001.5-2央玺小区5栋住宅+1栋公寓3000-40001-1.5一期临江住宅12栋住宅5000-60001.5-2合计约6万人万象润街商业价值万象润街于2012年底开盘，半年成交金额占九龙坡区半年总成交金额的30%，平均价格高出市场价格3倍，万象润街极大地实现了高溢价。九龙滨江名称成交面积（万方）成交金额（亿元）平均价格（元/）九龙坡区18.932.2317070万象润街2.110.0650209u 首期以高单价、高成交14、量为引爆点，高调入市。u 5月成交大面积，单价较低。2013年上半年九龙坡区域及万象润街商业销售情况对比面积区间总价区间4040-5050-6060-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 180-200 200-250 250-300 总计70-80111180-903390-10066100-12016117120-140831113140-1606410160-180363113180-2004710122200-2506222113250-300147315300-350231118350-4001113400-4502619450-15、500156113500-6004217600-7002101114700-80011114800-900123总计66263337814132111184万象润街商铺面积区间与总价区间交叉图表万象润街商业价值万象润街2013年上半年，以小于40以下的商铺最为畅销，以总价为180-200万去化最好。万象润街商业价值万象润街商铺主力成交单价区间为40000-50000元/。万象润街商业价值2013上半年九龙坡区商业成交排名榜排名项目名称建筑面积总金额单价1二十四城20040 100620643250209 2斌鑫世纪城19245 827986144302 3金科阳光小镇9807 1112169116、211341 4船舶云湖绿岛6301 12082080819173 5奥园国际城5995 12721926421221 6耀文枫林郡5306 6601636012441 7恒大帝景5300 487401889197 8七星恋城5250 502468169571 9保利花半里5154 6728170813053 10斌鑫西城绿锦5063 365288047214 万象润街2013年上半年，与同区域项目相比，成交面积、金额、单价均属第一为何这么高的溢价？万象润街整体定位万象润街定位为都市生活街区，为市民提供欢聚，休闲、观光、购物的公共社交空间，满足社区商业需求。特色美特色美食街食街中高端中高端餐饮17、餐饮、会所会所精品潮精品潮流街流街精品潮精品潮流馆流馆儿童亲子儿童亲子馆馆销售商业销售商业整体体量：销售商业约3万方，持有商业约4万方外 立 面：现代风格，配以欧式风格，石材配玻璃幕墙，品质感较强可售商业持有商业-儿童亲子馆亮点一：整体面积约七万方，紧邻万象城购物中心，并与润街集中式商业交错定位万象润街整体规划被社区双向四车道大马路横穿而过，商铺分布于二、三期住宅区中，临近学校，整体以社区居民流动线排布而成业态规划：持有商业对业态进行规划，分设五大主题 儿童亲子馆：引进欧文英语、拉丁舞、倍儿机器人等重庆品牌教育机构；特色美食街：引进张鸭子、串串香、酸辣粉、私房菜、三真菌汤等重庆知名本地餐饮；18、中高端餐饮、会所：目前正在招商中，打造中高端中西餐厅、大型KTV等 精品潮流街与精品潮流馆：品牌服饰零售店，目前招商暂未启动租金情况：特色美食街：一楼300500元/平米/月；二楼120200元/平米/月儿童亲子馆：70-90元/平米/月亮点二：整体以五大主题规划为引导，围绕可售商铺41临江住宅区243紫云府小区央玺小区央玺小区谢家湾小学销售商业销售商业持有商业持有商业小区入口小区入口万象润街产品设计走廊约2-2.2米简装可售商业基本情况 开间：进深1（）：3（）层高4.8m走廊宽度2-2.2m面积区间20300主力面积50100交房标准简装，地面瓷砖、墙体刷白亮点三：外立面局部石材，品质感强19、，简装又解决装修问题，提高租金价格。公共部分均为石材包装，商铺以简装作为交付标准，商铺开间进深以1：3设计。置业 顾问访谈：已销售的商铺，我们都是赠送“简装”，这也极大的促进了投资者的信心，同时提升了销售价格。万象润街楼层设计可售商业建筑上，以挂外廊的形式，一层、二层分开卖，实现商铺利润最大化。销售单价：l一楼价格在11-13万/，l二楼价格在4-6万/销售总价：l600万-1000万预计租金：l一楼300-500元/月l二楼150元/-200元/外廊亮点四：两层社区商业，分开销售，增大商业价值。万象润街推售时间从项目整体节奏可看出，万象城招商两年，主力店基本确定，一期住宅交房两年，社区人气逐20、渐导入，万润街面市销售，商业招商和销售同步进行。时间节点2007年2008年2010年2012年底2013年3月2013年6月2013年9月2014年9月2014年底主要事件与时间节奏开发商拿地时间住宅开盘节奏第一次开盘一期临江住宅交房二期住宅紫云府交房二期央玺住宅全面交房万象润街开盘节奏 销售开盘招商启动第一次交房全面交房万象城商业招商节奏招商启动一期商业开业亮点五：合理的推盘节奏，以人气与集中商业为引导总结万象润街引发全城乃至外地投资客的关注有几个原因：第一，在大环境上，投资渠道收窄，商铺是最把稳的投资途径；第二，在全国商业地产的版图中，万象城成为城市级商业成功运营标杆项目，城市级商业价值已经明确；第三，在开发模式上，住宅与商业结合开发，为万象润街带来了固定消费人群。万象润街自身优势:第一，在区位环境上，依靠万象城，提升商业价值，也能缩短“养商”的时间。第二，在客群定位上，与万象城相错定位，辐射社区人群第三，在商业运营商，强有力的招商团队，会跟租户一起探讨应对市场需求的变化措施，帮助租户调整市场定位，推广，甚至帮助办理相关手续等。7万平方米万象润街，是中小投资者可以分享100万平方米中心价值红利的绝佳机会九龙坡区商业升级换代 万象城商业品牌 =成功The end