1、保利武清项目定位思路报告保利武清项目定位思路报告2008年1月2008年1月项目定位思考前提项目定位思考前提保利进入天津的第一步保利进入天津的第一步项目位于京津走廊项目位于京津走廊项目近百万平米的大盘项目近百万平米的大盘我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：意义：契合保利进入天津首个项目的战略目标契合保利进入天津首个项目的战略目标契合京津一体化发展的整体态势契合京津一体化发展的整体态势契合项目连续的开发步调，实现价值最大化契合项目连续的开发步调，实现价值最大化项目项目2008年1月项目定位思考思2、路项目定位思考思路项目本体研究项目本体研究项目定位分析项目定位分析市场机会与初步定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析开发环境研究开发环境研究项目定位结论项目定位结论宏观环境市场环境区域环境项目区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位项目本体属性项目理解项目理解跳出借势超越2008年1月项目本体分析项目本体分析项目理解分析项目理解分析2008年1月如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何我司认为，本案的成功与否，在于3、如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我跳出限制、如何超越自我项目理解分析项目理解分析2008年1月借势最大的利用资源关键词：借助目标性规划，提升发展潜力关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五十一五”后，武清区位于天津后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。集相关客户群体的关注。关键词：关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的武清产业的发展，必然带来大量的产业人群4、，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。关键词：把握区域价值关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。创造地块的最大价值。关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口关键词：最大限度利用5、外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。2008年1月跳出跳出在更加广阔的范围看待本案在更加广阔的范围看待本案关键词：项目在武清的发展潜力关键词：项目在武清的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。6、关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；关键词：项目未来整体的升值前景关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在本案入市时间预计在2009200920102010年，我们应重点关注未7、来的发展趋势带来的客群年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。土地最大的价值。2008年1月超越超越全面提升项目价值全面提升项目价值关键词：多功能组合关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形8、的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。关键词：稀缺关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越超越同同期同区域上9、市项目期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2008年1月报告目录报告目录地块优劣势分析、规划方案优劣分析地块优劣势分析、规划方案优劣分析 宏观环境、区域环境分析宏观环境、区域环境分析 运用三个纬度分析方法运用三个纬度分析方法 客户、功能、产品、价格客户、功能、产品、价格 项目本体分析项目本体分析 项目开发环境分析项目开发环境分析 商品住宅市场分析商品住宅市场分析 项目定位分析项目定位分析 项目定位结论项目定位结论 天津商品住宅市场、武清商品住宅市场天津商品住宅市场、武清商品住宅市场 通过客户访谈判断目标客10、户群通过客户访谈判断目标客户群 目标客户判断目标客户判断2008年1月项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析2008年1月地块现况条件分析地块现况条件分析2008年1月我们在那里？我们在那里？项目区位：项目位于武清新城区，项目区位：项目位于武清新城区，紧靠武清开发区，紧邻武清城区主紧靠武清开发区，紧邻武清城区主要要3条道路，包括条道路，包括行政单位集中的雍行政单位集中的雍阳西道阳西道、以、以商业为主的振华道商业为主的振华道、以、以及及居住区集中的强国道居住区集中的强国道。项目四至：项目位于武清城区，北项目四至：项目位于武清城区，北至雍阳西道，横跨振华东路，南至至雍阳西道，横跨振华东路11、，南至强国道，西至泉达路，东至泉发路。强国道，西至泉达路，东至泉发路。本案本案2008年1月目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚未正式清除，例如地块内电网仍然存在、未正式清除，例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。地块仍有积水、变电站等。地块内部现况地块内部现况2008年1月东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园（包括区、松鹤园（包括2 2栋高层建筑）栋高层建筑）地块外部12、现况地块外部现况西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部：英华中学、饭店、武清区政府北部：英华中学、饭店、武清区政府北北西西东东南南2008年1月距项目最近的公共汽车站为距项目最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉总站，位于光明道和泉旺路交口的。旺路交口的。三条线路共配车三条线路共配车36部，覆部，覆盖了武清新区内盖了武清新区内33处小区、处小区、19所学校、所学校、6座医院、座医院、8处商场、邮局，并途经武清处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。主13、要街道、商业和学校网点。京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后天站，开通后天津至北京的距离将缩短为津至北京的距离将缩短为30分钟，而北京分钟，而北京至杨村的距离为至杨村的距离为20分钟，将极大的方便京分钟，将极大的方便京津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为58元，杨村至北京票价为元，杨村至北京票价为40元。元。泉旺路泉旺路光明道光明道本案本案武清客运站武清客运站地块交通地块交通城铁站实景图城铁站实景图城铁站目测地块位置城铁站目测地块位置地块位置地块位置项目周14、边的公共交通不发达，项目周边的公共交通不发达，近日刚刚开通第一批公交线近日刚刚开通第一批公交线 路，公众的交通工具普遍为自路，公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车行车、电动车和农用三轮车611覆盖了武清新由武清逸覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园，完仙园开往市区中心公园，完成了武清与市区间的客流输成了武清与市区间的客流输送。送。京津城际铁路正在修建中，距地块仅京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交公里，交通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到巨大作用巨大作用2008年1月泉泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华东道振华东道光15、明道光明道建建设设新新华华本案本案随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、距项目约城铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的城等住宅项目配套的商业中心等，都将为区域商业发展提供动力。商业中心等，都将为区域商业发展提供动力。目前主要商业场所目前主要商业场所目前目前1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。16、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。余分钟。青少年活动中心青少年活动中心1 11 12 22 2海达家乐超市二店海达家乐超市二店3 33 3泉州路市场泉州路市场4 44 4江河酒楼、建设银行、江河酒楼、建设银行、17、中国移动、信用联社中国移动、信用联社5 56 67 78 89 91010新华书店、京津购物新华书店、京津购物6 6金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦7 7如家快捷酒店如家快捷酒店8 8大光明市场大光明市场9 9雍阳宾馆、体育馆雍阳宾馆、体育馆1010东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦名都商厦11111111海达家乐超市一店海达家乐超市一店及少量商业及少量商业5 5未来商业发展未来商业发展地块周边商业配套地块周边商业配套2008年1月地块周边教育配套地块周边教育配套本案本案泉泉达达泉泉发发泉18、泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华西道振华西道振华东道振华东道强国道强国道光明道光明道新新华华英华中学：距项目约英华中学：距项目约200200米米1 11 1英华小学：距项目英华小学：距项目600600米米2 2英华幼儿园：距项目英华幼儿园：距项目1 1公里公里3 32 23 34 45 54 4杨村五中：距项目杨村五中：距项目1.51.5公里公里5 5杨村一中：距项目杨村一中：距项目1 1公里公里6 66 6杨村三中：距项目杨村三中：距项目1 1公里公里7 7杨村六中：距项目杨村六中：距项目1.51.5公里公里7 78 88 89 99 9101011111010111112121219、1213131313区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会i拥有一所学校，拥有一所学校，并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。注：英华学校为私立学校，小学学注：英华学校为私立学校，小学学费费2万万/年，中学学费万年，中学学费万/年年14141313杨村二小：距项目杨村二小：距项目1.51.5公里公里卫生学院：距项目卫生学院：距项目1 1公里公里杨村四小：距项目杨村四小：距项目1 1公里公里师范大学：距项目师范大学：距项目2 2公里公里杨村二中：距项目杨村二中：距项目1.51.5公里公20、里劳动技校：距项目劳动技校：距项目1.51.5公里公里天狮学院：距项目天狮学院：距项目2.52.5公里公里2008年1月政府及市政机关政府及市政机关泉泉兴兴雍阳西道雍阳西道新新华华本案本案包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础术监督21、局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。局等。包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。抢救中心等。另外，项目西北侧，距项目约另外，项目西北侧，距项目约1.5公里处，拟建一所三级甲公里处，拟建一所三级甲等医院等医院世纪东方医院（昝用名）世纪东方医院（昝用名）医疗医疗武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。地块周边行政及医疗单位地块周边行政及医疗单位2008年1月地块优劣分析地块优劣分析1 1.位于武清城区核心区域，紧22、邻行政及商业中心，未来升值潜力大。位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。2 2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。3 3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。4 4.地块距城铁仅地块距城铁仅1 1公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更 大大的升值空间。的升值空间。地块优势地块优势地块劣势地块劣势1 1.地块距雍阳西道、振华道（振华西到地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未23、开通，需绕道强国道振华道尚未开通，需绕道强国道）等商业集中区域相对较远（约）等商业集中区域相对较远（约1.5-21.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。公里），周边商业设施缺乏不便利。2 2.地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位，在项目地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位，在项目开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。振华西道现况振华西道现况2008年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析2008年1月占地面积占地面积（m2）建筑面积建筑面积（m2）容积率容积率住宅住宅2294324、87179783.1商业商业18160127120.7可售小计可售小计2475987306903初中初中3000013800小学小学2700012960合计合计3045987574502.5v项目占地项目占地30.64万平米，地上可售面积万平米，地上可售面积73万平米，其中住宅万平米，其中住宅71.7万平米，商业万平米，商业1.27万平米，另万平米，另需建设教育配套需建设教育配套3.22万平米。万平米。v项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。项目规划指标项目规划指标2008年1月项目规划初步理解项目规划初步理解1 1.地块楼体层次排列，25、由南到北、西到东呈现由低地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以形成良好的天际层次。形成良好的天际层次。楼体布局楼体布局景观布局景观布局2 2.分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各组团不同风格景观环境的营造。组团不同风格景观环境的营造。2 2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，南部组团由于面积较大，表现更加突出。南部组团由于面积较大，表现更加突出。公建布局公建布局3 3.南北向楼体整体布局26、整体较大的楼间距设计符南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符合当地人的居住习惯。合当地人的居住习惯。1 1.中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提升，但升，但水域功效未完全发挥）。水域功效未完全发挥）。3 3.目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人流的功能还没有被完全发挥。流的功能还没有被完全发挥。1 1.商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环境将起到巨大作用。境将起到巨大作用。2 2.商业街布局偏内27、向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。3 3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。2008年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析项目本体分析小结项目本体分析小结2008年1月项目本体分析小28、结项目本体分析小结地块开发条件优越地块开发条件优越配套需不断完善配套需不断完善规划需进一步完善规划需进一步完善 地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区，为项目的开发提地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区，为项目的开发提供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1 1公里，巨大的交通优势，势必提升项目公里，巨大的交通优势，势必提升项目整体的投资价值。整体的投资价值。地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通配套、娱乐休闲配套等。配套、娱乐休闲配29、套等。从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。2008年1月项目本体分析项目本体分析项目开发环境分析项目开发环境分析2008年1月开发环境分析思路开发环境分析思路天津城市宏观分析天津城市宏观分析经济分析城市规划产业布局京津一体化武清区域分析武清区域分析城市看区域区域看项目城市规划产业调整人口规划地块外部环境开发环境小结开发环境小结2008年1月宏观环境分析宏观环境分析2008年1月30、宏观环境分析l 天津城市发展分析天津城市发展分析l 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2008年1月天津经济持续高速发展，天津经济持续高速发展，GDPGDP快速增长，为房地快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础产业提供了坚实的发展基础20072007年前三个季度全市生产总值完成年前三个季度全市生产总值完成3601.33601.3亿元，按可比价格计算，增长亿元，按可比价格计算，增长14.8%14.8%；高于全；高于全国平均水平国平均水平4 4个百分点；个百分点；GDP总量总量比上年增长比上年增长资料来源：天津统计局资料来源：天津统计局 GDP GDP分析分析从经济发展角度看从经济发展角度看 天津31、经济天津经济形式向好，为区域的发展创造良好环境形式向好，为区域的发展创造良好环境固定资产投资分析固定资产投资分析固定资产投资总固定资产投资总额额比上年增比上年增长长固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速发展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发发展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理展，使城市产业结构更趋于合理 20072007年前三季度，年前三季度，全市房地产开发投资全市房地产开发投资343.51亿元，增长亿元，增长27.1%，同比加快，同比加快5个个百分点百分点 2008年1月从城市规划角度32、看从城市规划角度看 武清区位优越，扼守天津发展主轴线武清区位优越，扼守天津发展主轴线天津市规划形成天津市规划形成“一轴两带三区一轴两带三区”的市域空间布局的市域空间布局结构：结构：“一轴一轴”是指：是指：“武清武清中心城区中心城区滨海新区滨海新区核心区核心区”发展主轴发展主轴。“两带两带”是指：是指：“宁河宁河汉沽汉沽滨海新区核心滨海新区核心区区大港大港”东部沿海发展带和东部沿海发展带和“蓟县蓟县宝坻宝坻中心城区中心城区静海静海”西部城镇发展带。西部城镇发展带。“三区三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部部“七里海七里海大黄堡洼大黄堡洼”湿地生态环境建33、设区、湿地生态环境建设区、南部南部“团泊洼水库团泊洼水库北大港水库北大港水库”湿地生态环境湿地生态环境建设区。建设区。天津市规划形成天津市规划形成“一轴两带三区一轴两带三区”的市域空间布的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，局结构，武清位于该主轴上，承接京津发展带承接京津发展带2008年1月从产业角度来看从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能 相关资料表明，相关资料表明，京津分工逐步实现京津分工逐步实现北京重点放在第三产业的发展上北京重点放在第三产34、业的发展上 ，天津将逐步承接其第，天津将逐步承接其第二产业二产业。随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 。2008年1月从京津一体化发展角度看从京津一体化发展角度看京津塘发展轴将成为京津冀产业合作京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能主动承担区域内的产业、生活等功能 从北京的中关村到天津滨海新区，从北京的中关村到天津滨海新区，中间由35、京津塘高速公路连接，周围分布中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地，京津塘在区位上具有成为京产业基地，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势。京津津冀区域产业合作发展轴的优势。京津塘发展轴的发展建设已经开始得到高度塘发展轴的发展建设已经开始得到高度关注和重视。关注和重视。京津塘发展轴北起中关村科技园区京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天津北技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区辰科技园区、36、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。直到天津经济技术开发区。2008年1月 1.1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发发展中等城市，增加城市密度展中等城市，增加城市密度，构建，构建大北京地区大北京地区组合城市组合城市。2.2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护37、缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，改善地表覆盖状态。改善地表覆盖状态。3.3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交区域交通运输网从通运输网从“单中心放射式单中心放射式”向向“双中心网络双中心网络式式”的转变的转变。京津京津“双核双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一极的关键因素之一资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究项目京津冀北城乡空间发展规划研究 核心城市核心城市“有机疏散有机疏散”与区域范围的与区域范围的“重新集中重新集中”相结合，实施双核心多中心都市38、圈战略相结合，实施双核心多中心都市圈战略 2008年1月宏观环境分析l 天津城市发展分析天津城市发展分析l 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2008年1月宏观环境小结宏观环境小结v 通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出1随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展39、轴心的重要组成部分，在全市整体经济在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经济水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更高的起点而本案也将站在更高的起点京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供了大量的潜在人群。提供了大量的潜在人群。232008年1月宏观40、环境分析宏观环境分析区域环境分析区域环境分析2008年1月区域环境分析l 武清区武清区概况概况l武清区武清区域环境域环境分析分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2008年1月武武 清清 概概 况况2008年1月武清区位于天津市西北部，距天津市武清区位于天津市西北部，距天津市区区2525公里，距北京市区公里，距北京市区7171公里。到公里。到天津新港天津新港7171公里，到天津滨海国际公里，到天津滨海国际机场机场3535公里，至北京机场公里，至北京机场9090公里。公里。东东与天津市宝坻区、宁河县搭界与天津市宝坻区、宁河县搭界南南与天津市北辰区、西青区、河与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市41、相连北省霸州市相连西西与河北省廊坊市安次区接壤与河北省廊坊市安次区接壤北北与北京市通州区、河北省廊坊与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻市香河县比邻 区位区位四至四至武清武清武清武清武清区位武清区位京津核心枢纽京津核心枢纽2008年1月区域环境分析l 武清区武清区概况概况l武清区武清区域环境域环境分析分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2008年1月武清区武清区GDPGDP水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没20062006年武清年武清GDP GDP 收入为收入为135135亿亿，较去年快速增长，武清对天津，较去年快速增长，武清对天津GDPGDP的贡献42、作用在增加，的贡献作用在增加，而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。从经济环境看从经济环境看 区域经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境区域经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境2008年1月 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用，预计第二机场选址工作在用，预计第二机场选址工作在20072007年完成，年完成，20102010年启年启动建设，43、动建设，20152015年建成投入使用。年建成投入使用。武清城市空间结构：武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。轴辐射。八大组团：八大组团：新城核心组团新城核心组团；外围；外围7 7个产业特色鲜明个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3 3个组团，个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；44、西部旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括发展带，包括4 4个组团，立足现有基础，发展现代制个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市从武清城市规划角度看从武清城市规划角度看本案本案位于规划中的位于规划中的“新城新城核心组团核心组团”，是未来发展的重点，是未来发展的重点2008年1月从人口角度看从人口角度看 人45、口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长 武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解，武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解，目前武清区常住人口达目前武清区常住人口达8383万人，其中万人，其中户籍人口户籍人口8282万人，万人，流动人口超过流动人口超过1 1万人万人。城区人口城区人口2222万万，按照规划，到，按照规划，到20102010年将达年将达3636万万，20202020年达年达6060万万。从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇单位从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇单位从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员从46、业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员的人均收入将呈现稳中有升的趋势。的人均收入将呈现稳中有升的趋势。20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年户籍人口户籍人口80.1780.1780.5780.5780.7880.7881.181.181.7281.72城镇单位从业人城镇单位从业人员员3.443.442.822.826.26.26.586.586.366.36乡村从业人员乡村从业人员36.3236.3236.3336.3336.5636.5636.8636.8637.2937.29未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带47、动人均收入将呈上升趋势未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势2008年1月区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源 由于区域内第三产业从属于第二产业，随着第由于区域内第三产业从属于第二产业，随着第二产业的不断发展，区域第二产业的不断发展，区域第2 2、3 3产业从业人员逐年产业从业人员逐年递增，递增，随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐年递增，年递增，使购买商品房成为可能。故第使购买商品房成为可能。故第2 2、3 3产业发产业发展可以为区域商品房发展提48、供了持续发展的客源。展可以为区域商品房发展提供了持续发展的客源。武清产业人口发展武清产业人口发展2008年1月多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津l京福公路（京福公路（104104国道），双向二车道，直通天国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主车辆较多且以大型货运车为主l京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区（高速费公路交叉，直达天津市区（高速费3030元）元）l京津塘高速公路，双向二车道，是区49、域内最为京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区，京津塘二线正在修建中，预计新区，京津塘二线正在修建中，预计20082008年通年通车车从从交通建设交通建设上看上看 不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的发展环境不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的发展环境2008年1月京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中获得发展能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中50、获得发展 v北京到天津城际轨道北京到天津城际轨道,全线总长全线总长115115公里公里v京津城际轨道交通时速为京津城际轨道交通时速为300300公里。公里。v京津城际轨道交通将设京津城际轨道交通将设5 5座车站。分别是北座车站。分别是北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。站。v全线费用：全线费用：5858元（北京至杨村元（北京至杨村4040元）元）v全线时间：全线时间：3030分钟分钟v开通时间：开通时间：20082008年年8 8月月从京津城铁看从京津城铁看城铁为本案既带了极大的发展机遇，同时也带来了相应的竞争城铁为本案既带了极大的发展机遇，同时也带来51、了相应的竞争城际列车车站武清站就设在距项目城际列车车站武清站就设在距项目步行仅约步行仅约10余分钟余分钟路程的路程的前进道前进道上上2008年1月围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市发展图景。发展图景。京津城铁京津城铁周边规划大量投资型项目周边规划大量投资型项目2008年1月v 前进道两侧开发建设前进道两侧开发建设京津城铁专题分析京津城铁专题分析前进道沿线重点开发区域前进道沿线重点开发区域v 52、城际车站南部生态居住区城际车站南部生态居住区2008年1月从从城区居住板块格局城区居住板块格局看看本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大 目前武清城区居住板块主要由目前武清城区居住板块主要由3 3大部分组成，大部分组成，分别分别为武清新城板块为武清新城板块、武清开发区板块武清开发区板块、武清武清老城板块老城板块，其中：，其中：武清新城板块：为武清城区主要居住板块，武清新城板块：为武清城区主要居住板块，是未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集是未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集中了第六城、北岸尚城、城市艺墅等为首的多中了第六城、北53、岸尚城、城市艺墅等为首的多个项目；个项目；武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中区、西区为主；区、西区为主；武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。新城居住区新城居住区开发区居住区开发区居住区老城区老城区2008年1月武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加第一产业第一产业所占比重所占比重（%）第二产业第二产业所占比重所占比重（%）第三产第三产业业所占比重所占54、比重（%）20012001年年16.416.416.016.043.743.742.742.742.242.241.341.320022002年年17.317.315.615.647.347.342.742.746.346.341.741.720032003年年18.818.814.414.456.456.443.343.355.155.142.342.320042004年年21.1721.1719.819.844.9644.9642.042.040.8940.8938.238.220052005年年21.6521.6518.618.649.3849.3842.542.545.1745.17355、8.938.9 武清区三大产业绝对规模呈现不断增长武清区三大产业绝对规模呈现不断增长势头。同时三大产业在地区生产总值中的势头。同时三大产业在地区生产总值中的比重保持稳定。目前来看，武清区生产总比重保持稳定。目前来看，武清区生产总值主要由第二产业主导，同时，第三产业值主要由第二产业主导，同时，第三产业也占据相当规模。也占据相当规模。从从20062006年产业结构来看，第一产业所年产业结构来看，第一产业所占比例大幅减低，第二产业所占比例仍然占比例大幅减低，第二产业所占比例仍然在增加，预计在未来几年，第一产业继续在增加，预计在未来几年，第一产业继续减少，而第二产业和第三产业的主导地位减少，而第二产业56、和第三产业的主导地位将会更为明显。将会更为明显。从产业发展角度从产业发展角度武清第二产业的不断发展，必然促进武清第二产业的不断发展，必然促进其人口结构的变化，并同时带动城市的发展进程其人口结构的变化，并同时带动城市的发展进程2008年1月从产业园区发展现状及未来趋势可以看出从产业园区发展现状及未来趋势可以看出 随着产业的发展，本案将会承担部分产业的居住功能需求随着产业的发展，本案将会承担部分产业的居住功能需求v20062006年开发区累计实现国内生产总值年开发区累计实现国内生产总值4747亿亿元，增长元，增长35%35%；完成销售收入；完成销售收入143143亿元，增长亿元，增长29%29%；57、实现税收；实现税收1515亿元，增长亿元，增长50%50%。武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用2008年1月武清区工业园区发展概况武清区工业园区发展概况武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。v 省级工业园区：省级工业园区：武清逸仙园：属于泰达园区的一部分，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装武清逸仙园：属于泰达园区的一部分，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园。为主的电子产品配套产业园。武清开发区：现阶段已经基本形成58、了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、武清开发区：现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。生物医药、电子信息为主的产业群落。v 县级工业园区：县级工业园区：王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福源经济王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福源经济区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链以初步区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链以初步形成。形成。以下将主要介绍武清开发区与武清清逸仙园共同组成高新技术产业区以下将主要介绍武清开发区与59、武清清逸仙园共同组成高新技术产业区2008年1月l武清开发区是武清开发区是19911991年年1212月批准设立的国家级月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。l武清开发区规划总面积武清开发区规划总面积24.824.8平方公里，由生活平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。区、中心区和工业区组成。l目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等国、日本、韩国以及台湾、香港等2121个国家和个国家和地区的地区的500500余家企业投资建厂，形成了电子信息、余家企业投资建厂，形60、成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。件五个主导产业。武清开发区概况武清开发区概况武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商业发达，市场容量巨大的黄金地带通便利，工商业发达，市场容量巨大的黄金地带 武清开发区地处京津之间，位于京武清开发区地处京津之间，位于京津塘高速公路津塘高速公路7171公里处。是中国环渤海公里处。是中国环渤海经济区的中心，区位优势得天独厚。经济区的中心，区位优势61、得天独厚。如果以武清开发区为中心，在如果以武清开发区为中心，在100100公里半径的国土范围内，有北京、公里半径的国土范围内，有北京、天津天津两座直辖市的全部和河北省的部分省、两座直辖市的全部和河北省的部分省、市，常住人口市，常住人口30003000万万；500500公里为半径公里为半径的国土范围内，的国土范围内，有有100100万人口以上的城万人口以上的城市市1111座，常住人口座，常住人口2 2亿多，占全国总数亿多，占全国总数1/61/6，国内生产总值占全国的，国内生产总值占全国的1/51/5。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月武清开发区总体规划武清开发62、区总体规划 一期开发面积一期开发面积6.46.4平方公里，由平方公里，由5 5平方公里的产业区平方公里的产业区、0.80.8平方公里平方公里的中心区的中心区和和1.41.4平方公里的生活区平方公里的生活区构构成。成。19921992年年6 6月奠基起步，月奠基起步，20022002年年7 7月建成。月建成。二期开发面积二期开发面积6.96.9平方公里，按平方公里，按照照“超前建设、全面接轨、聚集优超前建设、全面接轨、聚集优势、持续发展势、持续发展”的发展思路，的发展思路，20032003年年1010月完成全部基础设施的建设，月完成全部基础设施的建设，并开始招商，目前已完成大部分招并开始招商，目63、前已完成大部分招商出让工作。商出让工作。三期开发面积三期开发面积5.95.9平方公里，计平方公里，计划在划在20102010年前建设完成。年前建设完成。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月 经过十年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机经过十年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业 武清开发区产业状况武清开发区产业状况武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月投资方企业名称性质国别主要产品日本东棉株日本东棉株式会社式会社 天津大真空天津大真空64、有限公司有限公司独资独资日本日本水晶震动子水晶震动子、水晶片、水晶片日本住友商日本住友商事株式会社事株式会社 天津华住金天津华住金属制品有限属制品有限公司公司独资独资日本日本剪切钢板剪切钢板韩国乐喜化韩国乐喜化学公司学公司 天津乐金新天津乐金新型建材有限型建材有限公司公司合资合资韩国韩国PVCPVC地砖、地砖、地垫、高光地垫、高光膜膜日本住友商日本住友商事株式会社事株式会社 中农住商中农住商（天津）农（天津）农用化学品有用化学品有限公司限公司合资合资日本日本除草剂、杀除草剂、杀虫剂、杀菌虫剂、杀菌剂剂日本三井物日本三井物产株式会社产株式会社 天津三之星天津三之星机带有限公机带有限公司司独资独资65、日本日本机械用（主机械用（主要用于汽车要用于汽车等）硫化橡等）硫化橡胶传动带胶传动带艾默生电器艾默生电器公司公司艾默生过程艾默生过程管理（天津管理（天津）阀门有限）阀门有限公司公司独资独资美国美国气动阀门控气动阀门控制系统制系统日本伊腾忠日本伊腾忠株式会社株式会社天津真和实天津真和实业有限公司业有限公司独资独资日本日本制鞋制鞋企业名称（龙头企业）国别备注欧欧、美美企企业业丹佛斯（天津）有限公司丹佛斯（天津）有限公司丹麦丹麦控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲地区最大的投资项目地区最大的投资项目瑞特格散热器（天津）有限公瑞特格散热器（天津）有限公司66、司芬兰芬兰散热器生产居世界前列散热器生产居世界前列泰姆玻璃机械（天津）有限公泰姆玻璃机械（天津）有限公司司芬兰芬兰钢化炉生产居世界第一位钢化炉生产居世界第一位麦格昆磁（天津）有限公司麦格昆磁（天津）有限公司美国美国当今世界上粘结钕铁硼磁粉的最大生产商、已占当今世界上粘结钕铁硼磁粉的最大生产商、已占据据了粘结钕磁市场了粘结钕磁市场 90%90%的市场份额的市场份额天津中天高科特种车辆有限公天津中天高科特种车辆有限公司司美国美国亚洲最大特种车辆制造商亚洲最大特种车辆制造商日日新新企企业业天津伊都锦时装有限公司天津伊都锦时装有限公司日本日本世界知名品牌世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司娃哈哈（天67、津）饮料有限公司新加坡新加坡国内著名品牌国内著名品牌港港台台企企业业光宝电子（天津）有限公司光宝电子（天津）有限公司台湾台湾世界第三大光电产品制造商世界第三大光电产品制造商天津济丰包装纸业有限公司天津济丰包装纸业有限公司维尔京群岛维尔京群岛世界著名品牌世界著名品牌功学社（天津）乐器有限公司功学社（天津）乐器有限公司维尔京群岛维尔京群岛乐器生产居世界前列乐器生产居世界前列天津天宝光碟有限公司天津天宝光碟有限公司香港香港产品市场占有率居全国前产品市场占有率居全国前5 5名名天津天狮生物发展有限公司天津天狮生物发展有限公司香港香港民族企业著名品牌、被中国国情研究会确立为中民族企业著名品牌、被中国国情68、研究会确立为中国惟一国家级保健品研究基地国惟一国家级保健品研究基地“和和”国家级直销国家级直销行业研究基地被联合国评为行业研究基地被联合国评为“国际生态安全最佳国际生态安全最佳企业企业”、被确定为联合国正式供应商、被确定为联合国正式供应商“之一之一天津南玻工程玻璃有限公司天津南玻工程玻璃有限公司香港香港中国玻璃工业最富有竞争力的企业、拥有多条世中国玻璃工业最富有竞争力的企业、拥有多条世界一流生产线界一流生产线绫致时装（天津）有限公司绫致时装（天津）有限公司香港香港世界知名品牌世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡新加坡国内著名品牌国内著名品牌中中国国企企业业中体69、产业股份有限公司中体产业股份有限公司中国中国国内体育产业的第一家上市公司国内体育产业的第一家上市公司天津红日药业股份有限公司天津红日药业股份有限公司中国中国销售额济身全国制药企业百强之列、天津市十佳销售额济身全国制药企业百强之列、天津市十佳民营明星企业民营明星企业天津名门动物食品有限公司天津名门动物食品有限公司中国中国投资方希望集团是中国最大的民营企业投资方希望集团是中国最大的民营企业天津豹鸣股份有限公司天津豹鸣股份有限公司中国中国全国全国500500家最大建材工业企业之一家最大建材工业企业之一天津完达山华明乳品有限公司天津完达山华明乳品有限公司中国中国国内著名品牌国内著名品牌世界世界500570、00强企业强企业世界级大型企业齐聚武清开发区世界级大型企业齐聚武清开发区武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月天鹅湖大酒店天鹅湖大酒店 雍阳宾馆雍阳宾馆海关培训中心海关培训中心 武清开发区生活配套武清开发区生活配套 武清开发区生活区是为产业区提供武清开发区生活区是为产业区提供生活娱乐配套的高标准社区，栖仙温泉生活娱乐配套的高标准社区，栖仙温泉公寓、花园别墅、海达家乐超市、海隆公寓、花园别墅、海达家乐超市、海隆酒楼、栖仙公园、英华学校等一大批生酒楼、栖仙公园、英华学校等一大批生活服务设施为前来投资的各方人士提供活服务设施为前来投资的各方人士提供了一个优良的生活空间71、了一个优良的生活空间 。武清开发区有四星级酒店天鹅湖大武清开发区有四星级酒店天鹅湖大酒店；三星级酒店雍阳宾馆；以及海关酒店；三星级酒店雍阳宾馆；以及海关培训中心。培训中心。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月武清逸仙园工业区武清逸仙园工业区 天津经济技术开发区逸仙科学工天津经济技术开发区逸仙科学工业园（逸仙园）坐落在天津市武清区，业园（逸仙园）坐落在天津市武清区，规划面积规划面积1010平方公里，已经初步形成平方公里，已经初步形成了以电子工业、机械制造（汽车配件）了以电子工业、机械制造（汽车配件）等高新技术产业为主的工业园区。等高新技术产业为主的工业园区。武清72、区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清逸仙园工业区武清逸仙园工业区 2008年1月入驻企业情况及代表企业入驻企业情况及代表企业 现阶段园区内的现阶段园区内的投资企业约投资企业约4040家家，转让土地面积，转让土地面积1.11.1平方公里，累计吸引投资总额平方公里，累计吸引投资总额8.38.3亿多美元，亿多美元，注册资本近注册资本近4 4亿美元，亿美元，投资密度达投资密度达750750美元美元/平方米平方米。20052005年工业总产值为年工业总产值为62.562.5亿元人民币亿元人民币，出口额，出口额为为1.51.5亿美元，亿美元，从业人员从业人员65006500多人多人，年税收接近年税收接近373、 3亿元人民币亿元人民币。天津三星天津三星SDISDI有限公司：有限公司：截至目前是逸仙园内最大的企业，成立截至目前是逸仙园内最大的企业，成立于于19961996年年7 7月，投资总额月，投资总额4.734.73亿美元，占地亿美元，占地4848万平方米，由三星电管（香港）有限公司万平方米，由三星电管（香港）有限公司和天津电子工业总公司共同投资，主要从事和天津电子工业总公司共同投资，主要从事彩色显像管、彩色显示管及配套件的开发、彩色显像管、彩色显示管及配套件的开发、设计、生产和销售。设计、生产和销售。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清逸仙园工业区武清逸仙园工业区 2008年1月武清逸仙园代74、表企业武清逸仙园代表企业 安施电子（天津）有限公司安施电子（天津）有限公司 美国独资企业，美国独资企业，(美国总部为日本京瓷美国总部为日本京瓷公司控股公司控股)，占地，占地 7 7万平方米，投资总额万平方米，投资总额70007000万美元，生产、销售钽电容器和其他万美元，生产、销售钽电容器和其他新型电子元器件和集成元件。新型电子元器件和集成元件。鹏思特（天津）实业有限公司鹏思特（天津）实业有限公司美国独资企业，占地美国独资企业，占地6.36.3万平米，累计万平米，累计投资总额投资总额29982998万美元，主要从事集成电万美元，主要从事集成电路等精密机电组件，元件组件和挠曲电路路等精密机电组件75、，元件组件和挠曲电路组件的生产和销售。现作为摩托罗拉的国组件的生产和销售。现作为摩托罗拉的国内配套企业，为摩托罗拉生产零部件。内配套企业，为摩托罗拉生产零部件。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清逸仙园工业区武清逸仙园工业区 2008年1月武清逸仙园代表企业武清逸仙园代表企业万都（天津）汽车零部件有限公司万都（天津）汽车零部件有限公司 韩国独资企业，占地约韩国独资企业，占地约4.54.5万平方米，万平方米，投资总额投资总额4876.84876.8万美元。主要从事汽车万美元。主要从事汽车刹车及相关部件的生产刹车及相关部件的生产。天津平和汽车配件有限公司天津平和汽车配件有限公司 韩国独资企业，76、占地约韩国独资企业，占地约5950259502平方米，平方米，投资总额投资总额36003600万美元。主要从事汽车减万美元。主要从事汽车减震器及相关部件的生产。震器及相关部件的生产。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清逸仙园工业区武清逸仙园工业区 2008年1月武清逸仙工业园周边配套武清逸仙工业园周边配套泰达研修中心泰达研修中心 中国妇女人材开发交流中心中国妇女人材开发交流中心 天津鹅湖渡假村天津鹅湖渡假村 逸仙公寓逸仙公寓 武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清逸仙园工业区武清逸仙园工业区 2008年1月武清县区级工业区发展情况武清县区级工业区发展情况王古经济区王古经济区 天津王古开发77、区天津王古开发区20012001年年1010月月1111日由天津日由天津市武清区人民政府批准成立，始建于市武清区人民政府批准成立，始建于20022002年年5 5月，总规划面积月，总规划面积6 6平方公里（约合平方公里（约合90009000亩）。亩）。截止目前，已有入区生产企业截止目前，已有入区生产企业8080余家；注册余家；注册企业企业3030余家，入区企业已化工、建材、配件余家，入区企业已化工、建材、配件为主，吸引国内外投资近为主，吸引国内外投资近2020亿元，现已成为亿元，现已成为京津地区最具发展潜力和竞争力的开发区之一，京津地区最具发展潜力和竞争力的开发区之一，20042004年全国开78、发区整顿中顺利通过国土资源年全国开发区整顿中顺利通过国土资源部等五部委审核，同年部等五部委审核，同年4 4月被天津市人民政府月被天津市人民政府确认保留确认保留 武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清其他县级工业区武清其他县级工业区 2008年1月武清县区级工业区发展情况武清县区级工业区发展情况梅厂福源经济区梅厂福源经济区天津武清福源经济区建在梅厂镇中东天津武清福源经济区建在梅厂镇中东部，东邻津围公路，杨北公路东西向部，东邻津围公路，杨北公路东西向从区内穿过，占地从区内穿过，占地300300公顷，区内土地公顷，区内土地平坦，地质构造良好。平坦，地质构造良好。l石各庄产业功能区石各庄产业功能区 79、规划建成占地规划建成占地10001000亩的产业功能区，亩的产业功能区，220220亩起步区土地已全部出让并正在建厂，亩起步区土地已全部出让并正在建厂，二期二期10001000亩地正在建设中。区域拥有股份亩地正在建设中。区域拥有股份制企业、民营企业制企业、民营企业8585家，形成了建筑建材、家，形成了建筑建材、医药制剂、房地产开发、服装服饰、餐饮医药制剂、房地产开发、服装服饰、餐饮服务、木业制造、轻工电子、造纸印刷等服务、木业制造、轻工电子、造纸印刷等8 8大主导行业。大主导行业。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清其他县级工业区武清其他县级工业区 2008年1月武清县区级工业区发展情况武80、清县区级工业区发展情况上马台工业区上马台工业区 v天津武清上马台工业区是集铸造、制造及其天津武清上马台工业区是集铸造、制造及其研发为一体，产业聚集，功能完备的现代化研发为一体，产业聚集，功能完备的现代化基础性工业基地。基础性工业基地。v工业区位于京津之间，京津塘高速公路二线工业区位于京津之间，京津塘高速公路二线与津围公路交口处，距北京与津围公路交口处，距北京8585公里，距天津公里，距天津市区市区2020公里，距天津港公里，距天津港5050公里，距天津滨海公里，距天津滨海国际机场国际机场2525公里，距杨村城区公里，距杨村城区2020公里。公里。v工业区规划总面积工业区规划总面积2.62.6平81、方公里，由产业区、平方公里，由产业区、生活服务区和公建区组成。区内基础设施完生活服务区和公建区组成。区内基础设施完备，配套设施齐全，实现了备，配套设施齐全，实现了“七通一平七通一平”，生活服务区可为企业职工提供住宿、医疗、生活服务区可为企业职工提供住宿、医疗、购物等生活服务。购物等生活服务。v工业区现有内外资企业工业区现有内外资企业3535家，投资总额已达家，投资总额已达2.52.5亿美元，并形成了铸造、机加工、厨房器亿美元，并形成了铸造、机加工、厨房器皿、乐器制造、户外家具制造五大主导产业皿、乐器制造、户外家具制造五大主导产业集群化发展的格局。集群化发展的格局。行业类别行业类别企业数企业数投82、资总额投资总额(万美元万美元)所占比例所占比例()汽车零部件铸造、汽车零部件铸造、制造加工制造加工1717282652826591.291.2厨房器皿和乐器制厨房器皿和乐器制造造8 87207202.32.3家具制造家具制造5 5128512854.14.1其其 他他12127307302.42.4合合 计计42423100031000100100武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清其他县级工业区武清其他县级工业区 2008年1月武清县区级工业区发展情况武清县区级工业区发展情况南蔡村工业区南蔡村工业区 v于于20002000年规划建立的南蔡村自行车工业年规划建立的南蔡村自行车工业区，占地面83、积区，占地面积23502350亩（亩（1.61.6平方公里）。平方公里）。如今首期开发的如今首期开发的18001800亩（亩（1.21.2平方公里）平方公里）自行车产业区以其高水平的基础设施建自行车产业区以其高水平的基础设施建设、优惠的扶持政策、高标准的服务举设、优惠的扶持政策、高标准的服务举措吸引了措吸引了1717家中外企业到此投资兴业，家中外企业到此投资兴业，年创产值突破年创产值突破8 8亿元，已成为较具实力亿元，已成为较具实力和竞争力的中国北方自行车生产及出口和竞争力的中国北方自行车生产及出口基地。基地。v如今园区自行车生产企业已发展到如今园区自行车生产企业已发展到4040余余家，年产自84、行车家，年产自行车300300多万辆，从事自行多万辆，从事自行车产业的员工人数超过了车产业的员工人数超过了50005000人，各类人，各类技术人员占员工总数的技术人员占员工总数的3030，其中具有，其中具有大专以上文凭的技术人员近大专以上文凭的技术人员近200200人。人。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清其他县级工业区武清其他县级工业区 2008年1月区域环境分析l 武清区武清区概况概况l武清区武清区域环境域环境分析分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2008年1月 区域环境小结区域环境小结随着随着“十一五十一五”后武清城区规划的进一步调整，区域功能定位更为明确，本案处后武清城区规85、划的进一步调整，区域功能定位更为明确，本案处于规划的宜居生活区内，周边居住氛围浓厚，其明确地功能定位，将会进一步加于规划的宜居生活区内，周边居住氛围浓厚，其明确地功能定位，将会进一步加强客户对于区域发展潜力的认可；强客户对于区域发展潜力的认可；2武清经济水平近年来不断增长，为房地产的发展提供了稳定的发展环境，武清经济水平近年来不断增长，为房地产的发展提供了稳定的发展环境，并且随着常驻人口数量的增长，必将带动人均住房需求的逐渐上涨；并且随着常驻人口数量的增长，必将带动人均住房需求的逐渐上涨；3随着武清经济的不断发展，已吸引本市及外地各大房地产开发商对其关注，他们随着武清经济的不断发展，已吸引本市86、及外地各大房地产开发商对其关注，他们的进入将进一步加快武清房地产市场的规范化与竞争性，为武清房地产开发提供的进入将进一步加快武清房地产市场的规范化与竞争性，为武清房地产开发提供更为广阔的空间。更为广阔的空间。1 4随着以武清开发区及逸仙产业区为主的高新技术产业区的不断完善，以及国际物随着以武清开发区及逸仙产业区为主的高新技术产业区的不断完善，以及国际物流区筹建的逐步落实，必定带动区域产业人口及产业相关人口的增加，他们对居流区筹建的逐步落实，必定带动区域产业人口及产业相关人口的增加，他们对居住新的一轮需求，必定刺激整个区域市场的供应紧张，并影响到产品的设计方案。住新的一轮需求，必定刺激整个区域市87、场的供应紧张，并影响到产品的设计方案。2008年1月项目本体分析项目本体分析大盘案例分析大盘案例分析2008年1月我司操作大盘开发经验总结我司操作大盘开发经验总结本案定位面临主要问题本案定位面临主要问题2008年1月国奥村（奥林匹克公园国奥村（奥林匹克公园B B区运动员公寓）项目销售代理区运动员公寓）项目销售代理项目位置：北京朝阳区项目位置：北京朝阳区 项目性质：高档住宅项目性质：高档住宅开开 发发 商：国奥投资发展有限公司商：国奥投资发展有限公司 项目规模：项目规模：总建筑面积约总建筑面积约40万平方米万平方米我司操作大盘案例我司操作大盘案例12008年1月项目位置：北京双汇桥项目位置：北京88、双汇桥 项目性质：普通住宅项目性质：普通住宅开开 发发 商：北京金时代置业有限公司商：北京金时代置业有限公司 项目规模：建筑面积项目规模：建筑面积45万平米万平米东一时区住宅销售代理东一时区住宅销售代理我司操作大盘案例我司操作大盘案例22008年1月曙光花园住宅销售代理 项目位置：项目位置：北京市海淀区四季青乡北京市海淀区四季青乡 项目性质：中档住宅项目性质：中档住宅开开 发发 商：北京商：北京天鸿宝业房地产股份有限公司天鸿宝业房地产股份有限公司 项目规模：建筑面积项目规模：建筑面积5050万平米万平米我司操作大盘案例我司操作大盘案例32008年1月天津湾全盘策划及销售代理天津湾全盘策划及销售89、代理项目位置：天津南北大街与中环线交口项目位置：天津南北大街与中环线交口 项目性质：综合体大盘项目性质：综合体大盘开开 发发 商：天津海景置业有限公司商：天津海景置业有限公司 项目规模：约项目规模：约110万平米万平米我司操作大盘案例我司操作大盘案例42008年1月1 1.前期定位是关键前期定位是关键2.2.寻找充足客户源寻找充足客户源3 3.产品的适应性及丰富性产品的适应性及丰富性4.产品设计的超前性产品设计的超前性综合来看，本案近综合来看，本案近70万万平米的居住大盘，在项平米的居住大盘，在项目定位、产品设计、社目定位、产品设计、社区建设上必须考虑多种区建设上必须考虑多种因素，才可以保证项90、目因素，才可以保证项目对区域的趋势引导。对区域的趋势引导。前期需要对项目所在前期需要对项目所在区域进行详细的调研，区域进行详细的调研，了解区域市场整体情了解区域市场整体情况，以及客户的实际况，以及客户的实际需求，并对未来发展需求，并对未来发展进行预测，方可进行进行预测，方可进行定位。定位。我司操作大盘经验总结我司操作大盘经验总结5.配套顺应区域发展，配套顺应区域发展，避免重复避免重复要动态的看待项目不要动态的看待项目不同时期的客户变化，同时期的客户变化，跳出区域看项目，不跳出区域看项目，不断扩大客户源。断扩大客户源。大盘引导区域需求，大盘引导区域需求，面对多重客户，因此面对多重客户，因此需要多91、种类产品以及需要多种类产品以及丰富的产品层次。丰富的产品层次。大盘开发周期较长，大盘开发周期较长，追求可持续发展，在追求可持续发展，在产品设计上考虑要长产品设计上考虑要长远，并根据销售时点远，并根据销售时点有节奏推出。有节奏推出。充分考虑区域发展规充分考虑区域发展规划，在配套设施建设划，在配套设施建设上弥补区域不足，丰上弥补区域不足，丰富自身生活氛围。富自身生活氛围。2008年1月我司操作大盘开发经验总结我司操作大盘开发经验总结本案前期定位从大盘角度需考虑问题本案前期定位从大盘角度需考虑问题2008年1月不缺乏普通教育配套，缺乏具有不缺乏普通教育配套，缺乏具有高品质、特色的教育设施高品质、特色92、的教育设施从大盘角度，前期定从大盘角度，前期定位需考虑问题位需考虑问题交通便捷交通便捷教育环境教育环境物业服务物业服务商业便利商业便利产品多样产品多样外部观赏外部观赏塑造区域坐标建筑，塑造区域坐标建筑，做到景做到景中有盘，盘是景中盘中有盘，盘是景中盘 通过高品质物业服务公司，通过高品质物业服务公司，提升项目整体价值提升项目整体价值结合外部交通，合理规划组结合外部交通，合理规划组团内部沟通联系团内部沟通联系 弥补区域不足，打造外向型弥补区域不足，打造外向型社区性综合服务商业街社区性综合服务商业街立足于当前和未来市场需求立足于当前和未来市场需求与盲点，进行产品组合与设计，与盲点，进行产品组合与设计93、，吸引多样客户吸引多样客户2008年1月项目本体分析项目本体分析商品住宅市场研究分析商品住宅市场研究分析2008年1月天津商品住宅市场整体分析天津商品住宅市场整体分析2008年1月天津住宅房地产市场整体分析l天津商品住宅市场土地交易天津商品住宅市场土地交易情况情况l天津商品住宅市场天津商品住宅市场2007年商年商品房交易情况品房交易情况l天津商品住宅市场小结天津商品住宅市场小结2008年1月05-0705-07年天津居住用地总体供应年天津居住用地总体供应v05-0705-07年，天津居住用地供应量持续增长，年，天津居住用地供应量持续增长，0606、0707年的供应均达到了前一年供应量的年的供应94、均达到了前一年供应量的3 3倍，增长迅速。倍，增长迅速。v05-0705-07年，市内六区的居住用地供应大幅度减少，而环年，市内六区的居住用地供应大幅度减少，而环城四区则保持了相对稳定的供应速度。城四区则保持了相对稳定的供应速度。v值得注意的是，从值得注意的是，从0606年开始，天津郊县居住用地供应活年开始，天津郊县居住用地供应活跃，最近跃，最近2 2年供应量持续走高。年供应量持续走高。0505年没有供应，而年没有供应，而0606年年共成交共成交1616块，而块，而0707年则共成交年则共成交5555块块。数据来源：数据来源：天津市土地交易中心天津市土地交易中心土地供应持续增长，土地供应持续增95、长，0707年表现异常活跃，城区供应放缓，年表现异常活跃，城区供应放缓，环城四区及郊县将支撑大局，本案发展大势环城四区及郊县将支撑大局，本案发展大势利好利好2008年1月06-0706-07年天津各郊县居住用地供应对比年天津各郊县居住用地供应对比v 06-0706-07年，天津郊县居住用地供应量持续增长，武清的市场供应在整体供应增长的大环年，天津郊县居住用地供应量持续增长，武清的市场供应在整体供应增长的大环境下，始终保持稳定的供应比例，并且在郊县的整体供应中占据较大比例境下，始终保持稳定的供应比例，并且在郊县的整体供应中占据较大比例数据来源：数据来源：天津市土地交易中心天津市土地交易中心注：注96、：由于由于0505年郊县没有居住用地供应，因此此处只考虑年郊县没有居住用地供应，因此此处只考虑06-0706-07年情况年情况武清土地供应稳中有升，预示城市规划与发展正在稳步发展中，武清土地供应稳中有升，预示城市规划与发展正在稳步发展中，为本案提供良好的区域发展环境为本案提供良好的区域发展环境2008年1月06-0706-07年天津居住用地单亩价格对比年天津居住用地单亩价格对比05-0705-07年，天津居住用地成交均价持续走高，年，天津居住用地成交均价持续走高，0707年更是涨势明显，郊县及环城四区贡献巨大年更是涨势明显，郊县及环城四区贡献巨大数据来源：数据来源：天津市土地交易中心天津市土地97、交易中心v0707年，武清的居住用的的单亩价格上涨态势明显。年，武清的居住用的的单亩价格上涨态势明显。0606年价格为年价格为14.8614.86万元万元/亩，低于市场均价亩，低于市场均价44.6444.64万元万元/亩亩，而，而20072007年，武清的居住用地单亩均价已达年，武清的居住用地单亩均价已达117.52117.52万元万元/亩，高于市场均价亩，高于市场均价84.184.1万元万元/亩亩。2008年1月天津住宅房地产市场整体分析l天津商品住宅市场土地交易天津商品住宅市场土地交易情况情况l天津商品住宅市场天津商品住宅市场2007年商年商品房交易情况品房交易情况l天津天津2007年房地98、产政策分析年房地产政策分析l天津商品住宅市场小结天津商品住宅市场小结2008年1月06-0706-07年天津商品房成交量及价格对比年天津商品房成交量及价格对比v20072007年天津市商品房年天津市商品房成交量达成交量达972.05972.05万平米万平米，环比环比20062006年上涨幅度约年上涨幅度约11.15%11.15%。v成交均价达到成交均价达到5769.25769.2元元/平米平米，环比上涨幅，环比上涨幅度约度约19.3%19.3%。20072007年全市价格逐月上涨，由于宏观政策调控，成年全市价格逐月上涨，由于宏观政策调控，成交量交量9 9月份之后得以控制，月份之后得以控制，1299、12月则再次反弹。月则再次反弹。v20072007年年天津房地产成交价格上涨幅度较大，成天津房地产成交价格上涨幅度较大，成交量也较交量也较2006年大，但第四季度受宏观政策影年大，但第四季度受宏观政策影响，成交量得以控制，呈现有价无市状态。响，成交量得以控制，呈现有价无市状态。07成交面积及成交价格大幅提高，年末宏观政策在控制成交量的同时对价格的成交面积及成交价格大幅提高，年末宏观政策在控制成交量的同时对价格的增长暂没有形成抑制增长暂没有形成抑制2008年1月武清房价明显高于其他郊县，并且基本与北辰区均武清房价明显高于其他郊县，并且基本与北辰区均价持平，对于来自市区、城郊的人口，其价格优势价持100、平，对于来自市区、城郊的人口，其价格优势已经在逐渐减少。已经在逐渐减少。v支撑今年市场数据跃升的主角，主要来自支撑今年市场数据跃升的主角，主要来自郊县郊县区域和滨海新区区域和滨海新区，中心城区作为传统的成交集，中心城区作为传统的成交集中区域，对整体市场的影响力正逐渐缩减，而中区域，对整体市场的影响力正逐渐缩减，而以郊县和滨海区域为代表的郊县区域，在相关以郊县和滨海区域为代表的郊县区域，在相关数据中的比重正在逐渐提升，并开始积极的影数据中的比重正在逐渐提升，并开始积极的影响天津房地产整体市场的走势。响天津房地产整体市场的走势。20072007年天津商品房成交量及价格对比年天津商品房成交量及价格对101、比v市区房地产成交均价较高，存在较大价格落差的市区房地产成交均价较高，存在较大价格落差的远郊五县将有可能承接部分市区人口。远郊五县将有可能承接部分市区人口。城区与郊县价格落差大，郊县及滨海新区渐成为市场主角。城区与郊县价格落差大，郊县及滨海新区渐成为市场主角。武清价格涨势迅猛，与近郊价格拉近，后期价格涨幅存在压力。武清价格涨势迅猛，与近郊价格拉近，后期价格涨幅存在压力。5328元元/平米平米4982元元/平米平米2008年1月天津住宅房地产市天津住宅房地产市场整体分析场整体分析l天津商品住宅市场土地交易天津商品住宅市场土地交易情况情况l天津商品住宅市场天津商品住宅市场20072007年商年商品102、房交易情况品房交易情况l天津天津20072007年房地产政策分析年房地产政策分析l天津商品住宅市场小结天津商品住宅市场小结2008年1月1月至月至12月，央行十次上调存款类金融机构人民币存款准月，央行十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款准备金率达到备金率，最后一次上调后，存款准备金率达到14.5%。3月至月至12月，央行共月，央行共6次加息次加息,存款基准利率从存款基准利率从2.52%提高到提高到4.14%,贷款基准利率提高到贷款基准利率提高到7.47%。9月月29日，中国人民银行、中国银监会日，中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地关于加强商业性房地产信贷国力管103、理的通知产信贷国力管理的通知，提高第二套住房的贷款首付款比例，提高第二套住房的贷款首付款比例，不得低于不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。倍。影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。影响：此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投机性购房，影响：此政策的出台将104、会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投机性购房，同时影响开发商的楼盘销售量，进一步影响房价的上涨。同时影响开发商的楼盘销售量，进一步影响房价的上涨。20072007年金融政策分析年金融政策分析2008年1月20072007年土地政策分析年土地政策分析2007.72007.7国土资源和房屋管国土资源和房屋管理局出台理局出台出让项目土地出让项目土地使用权转让审核工作程序使用权转让审核工作程序规定规定8 8种土地不得出让种土地不得出让规范土地市场，规定规范土地市场，规定8 8种土地不种土地不能出让。能出让。2007.10.9 2007.10.9 国土资源部国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有招标拍卖挂105、牌出让国有建设用地使用权规定建设用地使用权规定影响：影响：严格控制土地的转严格控制土地的转让环节，使土地转让更加让环节，使土地转让更加透明，减少暗箱操作。同透明，减少暗箱操作。同时，时，使拿地成本增加，控使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。制开发商囤积土地。强调强调受让人必须付清整宗地全受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证有建设用地使用权证，并且将，并且将工业用地纳入招拍挂范围。工业用地纳入招拍挂范围。影响：影响：这一政策出台不仅这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤大打击部分开发商蓄意囤积土地106、的行为。积土地的行为。2007.5 2007.5 天津市土地及房天津市土地及房管局管局 天津市国有划拨土天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出地上房屋转让补缴土地出让金管理办法让金管理办法住宅房屋因买卖、赠予而发生住宅房屋因买卖、赠予而发生转让的，受让人为自然人且不转让的，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，并收取改变房屋设计用途的，并收取土地出让金。土地出让金。影响：影响：这一这一办法办法的施的施行意味着在土地出让金上行意味着在土地出让金上政府收益上浮，政府收益上浮，二手房的二手房的交易价格有可能由此上涨。交易价格有可能由此上涨。2007.122007.12国土资源部、财国土资源部、财政部107、中国人民银行颁布政部、中国人民银行颁布土地储备管理办法土地储备管理办法 土地储备实行计划管理土地储备实行计划管理 ，严格，严格规范土地机构融资。规范土地机构融资。影响：影响：有效的打击囤地行有效的打击囤地行为，明确了土地产权关系。为，明确了土地产权关系。主主 要要 内内 容容 影影 响响2008年1月影响：影响：有助于解决因房地产所有助于解决因房地产所引起的权属关系问题，为物引起的权属关系问题，为物业税的开征奠定了基础。业税的开征奠定了基础。1212月，央行和银监会颁布月，央行和银监会颁布关于加强商业关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知性房地产信贷管理的补充通知，解释了，解释了“第二套住房108、第二套住房”的含义，是以家庭为单位的的含义，是以家庭为单位的第二套住房贷款首付比例第二套住房贷款首付比例40%40%。10月，月，物权法物权法的颁布实施，对农民耕地被的颁布实施，对农民耕地被占用、城市拆迁矛盾引发的利益侵占、企业改占用、城市拆迁矛盾引发的利益侵占、企业改制中国有资产流失问题、小区车位、绿地权属、制中国有资产流失问题、小区车位、绿地权属、70年后房屋续约问题等等做出了规定。年后房屋续约问题等等做出了规定。影响：影响：明确了第二套住房的含明确了第二套住房的含义，加大了对房地产市场的义，加大了对房地产市场的管理力度。管理力度。20072007年综合政策分析年综合政策分析2008年1月109、p再次，众多开发商对于天津房地产市场发展前景还是比较看好的，对房价再次，众多开发商对于天津房地产市场发展前景还是比较看好的，对房价抱有上涨的预期。抱有上涨的预期。20072007年政策对房地产市场的影响年政策对房地产市场的影响在宏观调控的背景下，商品房价格仍然持续上涨在宏观调控的背景下，商品房价格仍然持续上涨p这主要是由于天津市住房需求以自住仍占较大比例，投资需求相对较少，这主要是由于天津市住房需求以自住仍占较大比例，投资需求相对较少，因而宏观调控政策并未象对南方地区一样对天津市场产生巨大影响。因而宏观调控政策并未象对南方地区一样对天津市场产生巨大影响。p 其次，国家出台的相关调控政策使得部分110、购房者产生了房价下跌的心理预其次，国家出台的相关调控政策使得部分购房者产生了房价下跌的心理预期，这也导致了期，这也导致了天津市商品房的成交量增幅有所放缓出现天津市商品房的成交量增幅有所放缓出现“量降价升量降价升”的市的市场局面。场局面。2008年1月天津住宅房地产市天津住宅房地产市场整体分析场整体分析l天津商品住宅市场土地交易天津商品住宅市场土地交易情况情况l天津商品住宅市场天津商品住宅市场20072007年商年商品房交易情况品房交易情况l天津天津20072007年房地产政策分析年房地产政策分析l天津商品住宅市场小结天津商品住宅市场小结2008年1月天津住宅房地产市场小结天津住宅房地产市场小结111、土地市场土地市场商品房市场商品房市场政策小结政策小结v06-07年，武清的市场供应在整体供应增长的大环境下，始终保持稳定的年，武清的市场供应在整体供应增长的大环境下，始终保持稳定的供应比例，并且在郊县的整体供应中占据较大比例。供应比例，并且在郊县的整体供应中占据较大比例。v天津市居住用地供应量持续增长，天津市居住用地供应量持续增长，07年供应量更是大幅增长，郊县供应量年供应量更是大幅增长，郊县供应量的持续增长是主要的作用力，而环城四区供应量基本保持稳定市内六区供应的持续增长是主要的作用力，而环城四区供应量基本保持稳定市内六区供应比例则持续减少。比例则持续减少。v06-07年武清居住用地单亩价格112、持续走高，年武清居住用地单亩价格持续走高，07年价格接近年价格接近06年价格的年价格的8倍，倍，并高于天津市场平均水平。并高于天津市场平均水平。v2007年天津市商品房成交量、成交均价保持快速的增长。年天津市商品房成交量、成交均价保持快速的增长。v受宏观调控政策影响，成交量在受宏观调控政策影响，成交量在9月出现萎缩，而成家均价依旧持续上升，月出现萎缩，而成家均价依旧持续上升，未得到有效控制。未得到有效控制。v金融、土地等综合政策的相继登台，对抑制投资产生的一定效果，却未能金融、土地等综合政策的相继登台，对抑制投资产生的一定效果，却未能抑制百姓最关心的价格，市场购房者多数持观望态度。抑制百姓最关113、心的价格，市场购房者多数持观望态度。2008年1月武清住宅房地产市场分析l 武清商品住宅市场土地交易武清商品住宅市场土地交易情况情况l武清房地产市场武清房地产市场2007年住宅年住宅交易情况交易情况l武清核心区域二手房市场情况武清核心区域二手房市场情况l武清房地产市场小结武清房地产市场小结2008年1月06-0706-07年武清居住用地供应及单亩价格对比年武清居住用地供应及单亩价格对比v06-0706-07年，武清区居住用地供应量持续增年，武清区居住用地供应量持续增长。长。0606年供应量约年供应量约15.7915.79万平米，万平米，0707年供年供应量迅速增至应量迅速增至61.761.7万114、平米，万平米，0707年的供应量年的供应量约为约为0606年的年的4 4倍倍，增长迅速。，增长迅速。数据来源：数据来源：天津市土地交易中心天津市土地交易中心注：注：由于由于0505年武清没有居住用地供应，因此此处只考虑年武清没有居住用地供应，因此此处只考虑06-0706-07年情况年情况v在供应量快速增加的情况下，每亩的成交在供应量快速增加的情况下，每亩的成交价格却实现了更加快速的增长。由价格却实现了更加快速的增长。由0606年的年的14.914.9万元万元/亩增至亩增至0707年的年的117.52117.52万元万元/亩，亩，0707年价格约为年价格约为0606年价格的年价格的8 8倍倍，可115、见市场，可见市场需求旺盛。需求旺盛。供应量呈迅速增长态势，价格同时随市增长供应量呈迅速增长态势，价格同时随市增长2008年1月06-0706-07年武清各主要街年武清各主要街区区居住用地供应对比居住用地供应对比v0606年武清区居住用地供应约年武清区居住用地供应约11.811.8万平米，万平米，而而0707年此数据已达年此数据已达58.458.4万平米，从整体万平米，从整体上看，上看，武清区武清区整体整体居住市场将在未来出居住市场将在未来出现现1-21-2年出现高峰。年出现高峰。数据来源：数据来源：天津市土地交易中心天津市土地交易中心注：注：由于由于0505年武清没有居住用地供应，因此此处只考116、虑年武清没有居住用地供应，因此此处只考虑06-0706-07年情况年情况v据我司由武清区土地管理中心了解到的据我司由武清区土地管理中心了解到的情况：情况：20082008年，武清城区及开发区尚年，武清城区及开发区尚没有新增的居住用地规划，新增供应将没有新增的居住用地规划，新增供应将集中于各个下属村镇。集中于各个下属村镇。v同时，同时，0707年市场供应量的增加也体现了年市场供应量的增加也体现了武清的城市化进程在武清的城市化进程在0707年进一步加速。年进一步加速。2008年1月06-0706-07年武清各主要街年武清各主要街区区居住用地供应对比居住用地供应对比数据来源：数据来源：天津市土地交易117、中心天津市土地交易中心2 2、虽然、虽然0707年武清城区的居住供应量占年武清城区的居住供应量占到了全区供应量的到了全区供应量的52.2%52.2%，但值得，但值得注意的是：注意的是：0707年城区全部的居住供年城区全部的居住供应量均来自本项目。应量均来自本项目。1 1、从、从06-0706-07年的整体情况看，居住用地供应分年的整体情况看，居住用地供应分布比较分散，但布比较分散，但每年都出现了一个供应量每年都出现了一个供应量较为集中的区域，较为集中的区域，0606年为河西务，而年为河西务，而0707年年则为武清城区。则为武清城区。本项目本项目未来武清居住用地主要集中在城区外，城区内供应有限未118、来武清居住用地主要集中在城区外，城区内供应有限2008年1月武清住宅房地产市场分析l 武清商品住宅市场土地交易武清商品住宅市场土地交易情况情况l武清房地产市场武清房地产市场2007年住宅年住宅交易情况交易情况l武清核心区域二手房市场情况武清核心区域二手房市场情况l武清房地产市场小结武清房地产市场小结2008年1月2007年武清商品房市场成交量及价格走势年武清商品房市场成交量及价格走势v2007年武清区自销售旺季年武清区自销售旺季5月份以来，成月份以来，成交面积快速上扬，并一直保持较高的成交面积快速上扬，并一直保持较高的成交水平，市场需求旺盛程度可见一斑。交水平，市场需求旺盛程度可见一斑。v随着119、市场热度的提升，年中武清商品房成随着市场热度的提升，年中武清商品房成交价格较年初有明显提升。而交价格较年初有明显提升。而10月份以来，月份以来，受政策及销售淡季的综合影响，市场热度受政策及销售淡季的综合影响，市场热度稍有回落，成交均价已基本与年初持平。稍有回落，成交均价已基本与年初持平。进入进入0707后武清市场表现活跃，商品住宅成交量及价格涨势明显，年末市后武清市场表现活跃，商品住宅成交量及价格涨势明显，年末市场热度受政策及淡季综合影响有回落迹象场热度受政策及淡季综合影响有回落迹象2008年1月武清目前项目主要分布在武清城区，且与本项武清目前项目主要分布在武清城区，且与本项目处于同一区域范围120、。目处于同一区域范围。武清主要在售项目武清主要在售项目项目分布项目分布项目名称项目名称位置位置京津时尚广场京津时尚广场雍阳道与京津公路交口雍阳道与京津公路交口 武清城区武清城区第第6 6城城武清京津公路与前进道交口武清京津公路与前进道交口 北岸尚城北岸尚城武清雍阳西道与翠通路交口武清雍阳西道与翠通路交口 东篱东篱1919英里英里东篱现代农业产业区东篱现代农业产业区 辖区村镇辖区村镇阳光家园阳光家园武清陈嘴镇武清陈嘴镇 本案本案第六城第六城北岸尚城北岸尚城京津时尚广场京津时尚广场因此，我们将研究的重点放在武清城区范围内的项目因此，我们将研究的重点放在武清城区范围内的项目2008年1月物业名称物业121、名称整体供应量整体供应量（平米）（平米）市场存量市场存量（平米）（平米）销售率销售率月均消化量月均消化量开盘时间开盘时间入住时间入住时间第6城70万（住宅35万，商业35万）约17.5万（住宅）50%1.4约万平米06.6一期07.10、二期08.9、三期08年底北岸尚城20万约8万60%1万平米07.509年底京津时尚广场16万约14万约10%08.1.608年底武清主要在售项目武清主要在售项目供应规模供应规模1、目前，区域内的主要在售项目已经接近销售的中后期，只有京津时尚广场本月、目前，区域内的主要在售项目已经接近销售的中后期，只有京津时尚广场本月刚刚开盘，后期的供应较充足。刚刚开盘，后期122、的供应较充足。2、从已经统计出的项目情况来看，第、从已经统计出的项目情况来看，第6城、北岸尚城的月均消化量都在城、北岸尚城的月均消化量都在1万平米万平米以上，消化速度较快、周期较短。以上，消化速度较快、周期较短。2008年1月武清主要在售项目武清主要在售项目建筑形式建筑形式物业名称物业名称建筑形式建筑形式层数层数备注备注第第6 6城城高层、多层（主要形高层、多层（主要形式）式）5 5层、层、7 7层、层、1111层层住宅与商业体量相等住宅与商业体量相等北岸尚城北岸尚城高层、多层（主要形高层、多层（主要形式）式）5 5层、层、7 7层、层、2424层层住宅与少量商业（高层地上与商业住宅与少量商业123、（高层地上与商业街，街，2 2万平米左右）万平米左右）京津时尚广京津时尚广场场高层高层1212层层商住公寓（商住公寓（4040年）、商业年）、商业1、区域内在售项目多数以、区域内在售项目多数以5-7层的建筑为主层的建筑为主要形式，要形式，高层建筑较少高层建筑较少。2、随着区域的发展和规划要求，目前在售项、随着区域的发展和规划要求，目前在售项目均有目均有商业配套商业配套，表现尤为突出的是第，表现尤为突出的是第6城，城，其商业体量已达到项目总体量的其商业体量已达到项目总体量的50%。2008年1月松鹤园：高层松鹤园：高层1818层、多层层、多层4 4层（主要）层（主要）附：区域其他主要项目建筑形式124、附：区域其他主要项目建筑形式颐安花园：颐安花园：9 9层、层、6 6层（主要）层（主要）城市艺墅：城市艺墅：6 6层层注：据了解，当地产品还有一个特殊的特点注：据了解，当地产品还有一个特殊的特点一层被当地人叫为一层被当地人叫为“地下室地下室”，存放车辆或杂物，存放车辆或杂物，主要为了满足当地人存放杂物的生活习惯而建，需要客户进行购买，有些项目要求客户必须购买，主要为了满足当地人存放杂物的生活习惯而建，需要客户进行购买，有些项目要求客户必须购买，例如第例如第6 6城，储藏室销售价格为城，储藏室销售价格为35003500元元/平米。平米。许多当地人必须要有许多当地人必须要有“地下室地下室”的储物功125、能。的储物功能。栖仙公寓：栖仙公寓：6 6层（主要）、层（主要）、1111、1818、2424层（西区）层（西区）2008年1月物业名称物业名称商业形式商业形式整体面积整体面积单位面积单位面积销售均价（元销售均价（元/平米）平米）第6城商业广场、商业街35万平米30-200平米一层1.3万，整体8000-9000北岸尚城底商、小型商业街2万余平米最小30-40平米2万京津时尚广场底商3万40-6000平米一层2.1-2.9万，二层7500-1.3万，三层7500附：武清主要在售项目商业情况附：武清主要在售项目商业情况注：值得注意的是，第注：值得注意的是，第6城建有室内滑雪场、百货、餐饮、电影院126、等，且整体商业体量大，但目前城建有室内滑雪场、百货、餐饮、电影院等，且整体商业体量大，但目前 的招商情况良好。的招商情况良好。一期一期06年年10月底销售以来，销售率达月底销售以来，销售率达95%以上；二期自以上；二期自07年年5月销售以来也已销售月销售以来也已销售80%以上。以上。今后，其商业的开业经营必定为区域的娱乐、生活等配套环境带来进一步的提升，使城市氛今后，其商业的开业经营必定为区域的娱乐、生活等配套环境带来进一步的提升，使城市氛围更浓。围更浓。2008年1月武清主要在售项目武清主要在售项目户型结构户型结构物业名称物业名称梯户梯户户型面积户型面积第第6 6城城1 1梯梯3 3户户一室127、，一室，6060平米；二室，平米；二室，100100平米；平米；三室，三室，120120、140140、150150平米平米北岸尚城北岸尚城1 1梯梯2 2户户二室，二室，110-130110-130平米平米京津时尚广京津时尚广场场2 2梯梯4 4户户二室，二室，110110、120120平米；平米；三室，三室，150150平米；四室，平米；四室，180-200180-200平平米米区域内在售项目产品舒适度较高，单层户数少，区域内在售项目产品舒适度较高，单层户数少，户型面积普遍较大，只有第户型面积普遍较大，只有第6城规划有城规划有90平米平米以下的户型。以下的户型。2008年1月武清主要在售项128、目武清主要在售项目价格特征及开发商品牌价格特征及开发商品牌物业名称物业名称销售均价销售均价（元（元/平米）平米）年度价格涨年度价格涨幅幅开发商品牌开发商品牌第第6 6城城5500550083%83%天津优联投资发展集团有限公司天津优联投资发展集团有限公司北岸尚城北岸尚城60006000100%100%天津凯德恒业置地有限公司天津凯德恒业置地有限公司（天津市政投资下属子公司）（天津市政投资下属子公司）京津时尚广场京津时尚广场55005500天津中房雍阳置业有限公司天津中房雍阳置业有限公司（中国房地产开发集团下属公司）（中国房地产开发集团下属公司）1、市场价格涨势剧烈、市场价格涨势剧烈 目前，武清129、主要在售项目的销售均价已达目前，武清主要在售项目的销售均价已达5500-6000元元/平米，据调研了解第平米，据调研了解第6城最高价已城最高价已达达6800元元/平米。平米。根据我司一直以来对市场的跟踪情况，年初武清城区主要在售项目的均价约根据我司一直以来对市场的跟踪情况，年初武清城区主要在售项目的均价约3000元元/平米，平米，07年年度价格涨幅剧烈。年年度价格涨幅剧烈。2、实力开发商开始抢滩市场、实力开发商开始抢滩市场 越来越多的实力开发商进入武清市场，区域市场内开发商的品牌、经验竞争已经开始。越来越多的实力开发商进入武清市场，区域市场内开发商的品牌、经验竞争已经开始。2008年1月武清主130、要在售项目客户构成武清主要在售项目客户构成城区及城区及 客户构成：客户构成：当地居民当地居民+下属下属市镇产业移民市镇产业移民+京津等外地京津等外地投资客户投资客户 客户比例：客户比例：5：3：2 主力客户：当地自用改善（公主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）务员、个体经营者为主）当地改善型客户是在售项目的当地改善型客户是在售项目的主要购买者主要购买者 客户构成：当地居民客户构成：当地居民+下下属市镇产业移民属市镇产业移民+京津等京津等外地投资客户外地投资客户 客户比例：客户比例：6：3：1 主力客户：当地自用改善主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为（公务员、个体经营者为主131、）主）注：由于京津时尚广场刚刚开盘，其客户尚没有表现注：由于京津时尚广场刚刚开盘，其客户尚没有表现出明显的结构特征，此处暂不对其进行分析。出明显的结构特征，此处暂不对其进行分析。产业结构调整及中心产业结构调整及中心镇的相对成熟的外力，镇的相对成熟的外力，有力的吸引了下属镇有力的吸引了下属镇市的产业人口市的产业人口 2008年1月武清主要在售项目武清主要在售项目小结小结小结一小结一区域市场以低密度、大户型面积的舒适产品为主流产品。区域市场以低密度、大户型面积的舒适产品为主流产品。小结二小结二“地下室地下室”在当地被普遍接受，对当地居民的影响甚大。在当地被普遍接受，对当地居民的影响甚大。小结三小结132、三07年全年价格涨势猛烈，已接近环城四区，对后期价格增长产生一定压年全年价格涨势猛烈，已接近环城四区，对后期价格增长产生一定压力。力。小结四小结四由于区域正在高速发展中，商业配套在项目中已渐渐由无到有，由由于区域正在高速发展中，商业配套在项目中已渐渐由无到有，由“配配角角”走向相辅相承的重要部分。走向相辅相承的重要部分。小结五小结五实力开发商开始进入武清市场，以成熟区域市场发展看，开发商实力、实力开发商开始进入武清市场，以成熟区域市场发展看，开发商实力、经验将成为将来树立产品优势的又一砝码。经验将成为将来树立产品优势的又一砝码。小结六小结六区域内的主要客户以公务员、个体经营者为主，投资客户及外133、地客户未区域内的主要客户以公务员、个体经营者为主，投资客户及外地客户未能成为目前市场主力客户。能成为目前市场主力客户。2008年1月武清住宅房地产市场分析l 武清商品住宅市场土地交易武清商品住宅市场土地交易情况情况l武清房地产市场武清房地产市场2007年住宅年住宅交易情况交易情况l武清核心区域二手房市场情况武清核心区域二手房市场情况l武清房地产市场小结武清房地产市场小结2008年1月武清核心区域二手房市场情况武清核心区域二手房市场情况注：由于武清其他区域房地产发展处于起步阶段，因此，这注：由于武清其他区域房地产发展处于起步阶段，因此，这里仅对武清核心区域二手房市场进行简单分析里仅对武清核心区域134、二手房市场进行简单分析武清核心区域：武清城区、开发区武清核心区域：武清城区、开发区二手房售价：均价二手房售价：均价5100-53005100-5300元元/平米平米典型项目：典型项目：1 1、栖仙公寓：、栖仙公寓：5500-60005500-6000元元/平米平米2 2、杏林公寓：、杏林公寓：50005000元元/平米平米3 3、翠景花园：、翠景花园：55005500元元/平米平米4 4、和平里：、和平里：50005000元元/平米平米5 5、广厦里：、广厦里：49004900元元/平米平米6 6、颐安小区：、颐安小区：49004900元元/平米平米二手房租价：均价二手房租价：均价1000-1135、5001000-1500元元/月月（100-120100-120平米）平米）典型项目：典型项目：翠亨花园：翠亨花园：10001000元元/月月城市艺墅：城市艺墅：15001500元元/月月对比二手房与商品房价格，可以看出目前市场的平均对比二手房与商品房价格，可以看出目前市场的平均价格水平应在左右价格水平应在左右2008年1月武清住宅房地产市场分析l 武清商品住宅市场土地交易情武清商品住宅市场土地交易情况况l武清房地产市场武清房地产市场2007年商品房年商品房交易情况交易情况l武清核心区域二手房市场情况武清核心区域二手房市场情况l武清房地产市场小结武清房地产市场小结2008年1月武清住宅房地产市136、场小结武清住宅房地产市场小结土地市场土地市场商品房市场商品房市场1、06-07武清居住市场整体供应分布较为分散，各下属村镇分布武清居住市场整体供应分布较为分散，各下属村镇分布较多。较多。2、未来城区供应量有限，、未来城区供应量有限，07年本案是武清区域内较大项目、是城年本案是武清区域内较大项目、是城区新增的唯一的居住用地，体量大。区新增的唯一的居住用地，体量大。1、全年保持着较高的成交量，市场吸纳量一直保持较高水平。、全年保持着较高的成交量，市场吸纳量一直保持较高水平。2、07年价格增速剧烈，翻倍增长，已基本与北辰持平，相对近郊年价格增速剧烈，翻倍增长，已基本与北辰持平，相对近郊四区，其价格吸137、引力有减弱趋势。四区，其价格吸引力有减弱趋势。3、2008年，武清城区及开发区尚没有新增的居住用地规划，新增年，武清城区及开发区尚没有新增的居住用地规划，新增供应将集中于各个下属村镇。供应将集中于各个下属村镇。商品房市场商品房市场1、07年二手房市场随行就市，借区域商品房市场的火爆形式，迅年二手房市场随行就市，借区域商品房市场的火爆形式，迅速发展。速发展。2、目前，核心区域二手房价格已接近新建商品房价格。、目前，核心区域二手房价格已接近新建商品房价格。2008年1月项目本体分析项目本体分析目标客户初步判断目标客户初步判断2008年1月寻找最有价值客户，我们的准备：寻找最有价值客户，我们的准备：138、为了对当前以及未来的市场、客户情况有深入的了解和把握，为定位为了对当前以及未来的市场、客户情况有深入的了解和把握，为定位工作奠定基础，我们对区域现状客户进行了有针对性地调研工作。工作奠定基础，我们对区域现状客户进行了有针对性地调研工作。希望通过调研工作，能够准确高效的寻找到我们的高价值客户，并有希望通过调研工作，能够准确高效的寻找到我们的高价值客户，并有针对的进行市场定位工作。针对的进行市场定位工作。2008年1月区域现状客户调研区域现状客户调研手段：手段：由于时间有限，本次调研采用拦截问卷访谈与典型客户深度访谈相结合的手由于时间有限，本次调研采用拦截问卷访谈与典型客户深度访谈相结合的手段进行139、，共进行拦截问卷访谈段进行，共进行拦截问卷访谈200200份。份。对象选择：对象选择：项目区域内近期内的新生社区、已入住社区项目区域内近期内的新生社区、已入住社区栖仙公寓、城市艺别墅、颐安栖仙公寓、城市艺别墅、颐安花园、松鹤园，这些社区建成时间短，与本项目处于同于同一区域，在区域上对花园、松鹤园，这些社区建成时间短，与本项目处于同于同一区域，在区域上对客户具有相似的吸引力。客户具有相似的吸引力。注：调研结果均为实际购房者资料注：调研结果均为实际购房者资料2008年1月区域现状客户调研2008年1月v区域内的主要购房客户来自于武清城区和开区域内的主要购房客户来自于武清城区和开发区，其次为武清其他140、辖镇的移民。发区，其次为武清其他辖镇的移民。v来自北京、天津市区、北辰以及周边的客户来自北京、天津市区、北辰以及周边的客户数量较少，数量较少，目前，在城铁正式开通前，区域目前，在城铁正式开通前，区域对外埠客户的吸引力仍然较小对外埠客户的吸引力仍然较小。v 被访客户来源（现工作地、原生活地）被访客户来源（现工作地、原生活地）2008年1月v区域购房者的职业以区域购房者的职业以个体个体经营者、企业员工、公务经营者、企业员工、公务员员为主要客户群体。并且为主要客户群体。并且除个体经营者外，多为除个体经营者外，多为中中层管理者层管理者v 购房者职业购房者职业/职位职位/家庭年收入情况家庭年收入情况v上141、述客群的收入水平均上述客群的收入水平均较高，所以，购房者的较高，所以，购房者的家庭年收入较多的集中家庭年收入较多的集中于于10-15万万的区间的区间2008年1月v 客户年龄客户年龄/家庭结构与实际购房情况家庭结构与实际购房情况目前区域内的购房客户主目前区域内的购房客户主要为要为26-45岁岁的中青年的中青年二二口或三口之家口或三口之家现住处的现住处的面积较大面积较大，以，以100-140平米面积居多，但平米面积居多，但购买价格均购买价格均低于现在的市低于现在的市场价格场价格。2008年1月v客户对于目前居住的社区普遍表示满意，客户对于目前居住的社区普遍表示满意，没有太多需要改善的。没有太多需142、要改善的。v 对现有住处的满意程度对现有住处的满意程度v而另外有个别客户反应，物业管理、景而另外有个别客户反应，物业管理、景观没有购房时开发商承诺的理想，所以观没有购房时开发商承诺的理想，所以对对比较怀疑。比较怀疑。v商业配套、物业管理、景观商业配套、物业管理、景观是目前区域是目前区域内项目的主要盲点，也是客户最不满意内项目的主要盲点，也是客户最不满意的环节。的环节。2008年1月v区域内客户投资经历较少，多为自用客户，并且区域内客户投资经历较少，多为自用客户，并且第第1次置业客户较多次置业客户较多。v二次置业客户比例高于投资客户比例，显示出：除投资客户外二次置业客户比例高于投资客户比例，显示143、出：除投资客户外2次置业外，次置业外，还有很还有很大一部分客户属于二次置业的改善型客户。大一部分客户属于二次置业的改善型客户。v投资客户少，投资客户少，1次置业和改善客户较多，反映出：次置业和改善客户较多，反映出：区域的投资价值尚未被挖掘区域的投资价值尚未被挖掘。v 购房次数与购房目的购房次数与购房目的2008年1月v虽然目前已购房的客户中，投资客户较少且多为第虽然目前已购房的客户中，投资客户较少且多为第1次置业，但调查显示，次置业，但调查显示，绝绝大多数人仍有购房需求大多数人仍有购房需求，市场的需求量仍有较大的发展空间。，市场的需求量仍有较大的发展空间。v并且，目前被访者中仅有并且，目前被访144、者中仅有5%的客户为投资客户，而有再次购房的客户中，有的客户为投资客户，而有再次购房的客户中，有接近一半的客户以投资为购房目的，接近一半的客户以投资为购房目的，未来投资客户将增加，未来市场中投资未来投资客户将增加，未来市场中投资环境将逐步升温环境将逐步升温。总体而言，未来区域市场内投资客户、多次置业客户将增加总体而言，未来区域市场内投资客户、多次置业客户将增加v 未来购房需求与目的未来购房需求与目的2008年1月v受价格的影响较大，区域客户在户型选择时将受价格的影响较大，区域客户在户型选择时将呈现更加更加呈现更加更加追求性价比追求性价比的现象：的现象：1居、居、2居，居，80-100平米平米的145、户型更加符合未来客户的需求，的户型更加符合未来客户的需求，需求量将明显增大。需求量将明显增大。v自用客户受价格影响较大，适当面积的户型，自用客户受价格影响较大，适当面积的户型，控制总价，可以满足日常需求即可；控制总价，可以满足日常需求即可；投资客户更是希望控制投资额，以降低投资代投资客户更是希望控制投资额，以降低投资代价和风险。价和风险。v 未来购房户型及面积需求未来购房户型及面积需求06-0706-07年年初，武清核心区域商品房均价为年年初，武清核心区域商品房均价为30003000元元/平米平米，需求户型以需求户型以120-140120-140平米三居平米三居为多，为多，总款为总款为30-4146、030-40万万左右。左右。而而0707年年末价格已涨至年年末价格已涨至55005500元元/平米平米左右，左右，总款为总款为60-7060-70万万。受价格因素影响，客户需求面积将减小，受价格因素影响，客户需求面积将减小，80-10080-100平米需求平米需求量将增加。量将增加。2008年1月v 高层及精装修接受程度高层及精装修接受程度 虽然，目前区域内居住项目多以多层洋房为虽然，目前区域内居住项目多以多层洋房为主，但调研结果却显示区域内客户主，但调研结果却显示区域内客户对高层的形对高层的形式已经渐渐接受式已经渐渐接受。2008年1月区域现状客户调研2008年1月v 自用改善代表自用改善代147、表基本资料基本资料 查女士查女士 年龄 36-40岁 职业与级别 医疗（武清中医院），科长 家庭构成 三口之家 家庭年收入 10-15万 现工作地与居住地 武清城区 购房目的 自用 置业次数 第2次 现住处面积与购买价格 120-140平米 1000元/平米以下 购房关注点 户型、面积、物业管理 对现有住房满意度 满意，只是商业配套不理想2008年1月再次购房需求再次购房需求 是否有再次购房需求：是否有再次购房需求：有有 由于现在的住处购于2000年，与现在新建成的社区相比，已经渐渐不能满足，希望可以换到更好的社区居住。需求户型及面积：需求户型及面积：2 2居，居，90-10090-100平米148、平米 这个面积的房子正合适一家3口居住，面积太大也没用，也比较贵，不划算。对价格的预期：对价格的预期：5000-60005000-6000元元/平米平米 价格当然越低越好，但是现在房子的就价格越来越贵，在承受范围内就会考虑。会不会接受高层和精装修：会会不会接受高层和精装修：会 可以接受，但是比较担心精装修统一使用的装修材料质量没有保证。2008年1月v 新生购买力代表新生购买力代表基本资料基本资料 向先生向先生 年龄 20-25岁 职业与级别 开发区企业员工 家庭构成 三口之家 家庭年收入 10-15万 现工作地与居住地 武清开发区（栖仙公寓）购房目的 自用 置业次数 第2次（家庭情况，非本人149、情况）现住处面积与购买价格 120-140平米 3000-4000元/平米 购房关注点 户型、面积、景观 对现有住房满意度 满意，只是商业配套不理想2008年1月再次购房需求再次购房需求 是否有再次购房需求：是否有再次购房需求：有有 购房的主要目的是为了结婚使用。需求户型及面积：需求户型及面积：2 2居，居，80-9080-90平米和平米和90-10090-100平米平米 为长远打算，购买2居更合算，80-90平米和90-100平米都可以考虑，面积不用太大。对价格的预期：对价格的预期：4000-50004000-5000元元/平米平米 现在的价格应该在这个范围内，这个价格可以接受。会不会接受高150、层和精装修：会接受高层，但不接受精装修会不会接受高层和精装修：会接受高层，但不接受精装修 精装修比较贵，价格上承受不了，自己装修的成本比较低，虽然会牵扯一些精力。2008年1月区域现状客户调研2008年1月城区及辖镇移民是当前的主力客户，城城区及辖镇移民是当前的主力客户，城铁开通前，外埠客户比例低铁开通前，外埠客户比例低1多数客户有再购房需求，市场仍有发展空间，多数客户有再购房需求，市场仍有发展空间，未来投资与自用升级的市场需求趋于平衡，投未来投资与自用升级的市场需求趋于平衡，投资市场逐渐活跃资市场逐渐活跃1区域客户现状区域客户现状区域客户发展态势区域客户发展态势个体经营者、企业员工、公务员为151、，多为中个体经营者、企业员工、公务员为，多为中层管理者，年收入层管理者，年收入10-15万元高于平均水平万元高于平均水平2主力购房客户年龄在主力购房客户年龄在26-4526-45岁之间的中青年岁之间的中青年二口或三口之家，有一定的购房条件和需求二口或三口之家，有一定的购房条件和需求3现住处面积较大，百平米以上居多，购买价现住处面积较大，百平米以上居多，购买价格均低于现在的市场价格格均低于现在的市场价格4目前，区域内首次置业、以自用为目的的购目前，区域内首次置业、以自用为目的的购房者占绝大多数房者占绝大多数5较低的居住目的是多数客户对现有的居住环较低的居住目的是多数客户对现有的居住环境较为满意，152、而商业配套、物业管理、景观境较为满意，而商业配套、物业管理、景观成为不满的集中点成为不满的集中点6受价格及投资风险影响，未来客户对户型的受价格及投资风险影响，未来客户对户型的需求将趋向实用，对面积的需求将减小，需求将趋向实用，对面积的需求将减小，80-100平米的平米的1居、居、2居将更有市场居将更有市场2区域内购房客户已逐渐成熟，对超前于区域区域内购房客户已逐渐成熟，对超前于区域的产品接受程度大大提高，高层已渐渐被接受的产品接受程度大大提高，高层已渐渐被接受32008年1月区域现状客户调研2008年1月从在售项目与已售项目的比例推测，目前从在售项目与已售项目的比例推测，目前区域客户主要来源为153、区域客户主要来源为6 6：3 3：1 1中心城区（包括开发区）：武清其他区域：外来（包括京津、廊坊等）区域现状客户判断区域现状客户判断 客户构成：当地居民客户构成：当地居民+下属市镇产业移民下属市镇产业移民+京津等外地投资客户京津等外地投资客户 客户比例：客户比例：5：3：2 主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）客户构成：当地居民客户构成：当地居民+下属市镇产业移民下属市镇产业移民+京津等外地投资客户京津等外地投资客户 客户比例：客户比例：6：3：1 主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）主力客户：当地自用改善（公务员、个体154、经营者为主）2008年1月v按每月按每月2020天工作日计算，在此购房的北京天工作日计算，在此购房的北京客户，仅城际铁路交通成本这一项，每月客户，仅城际铁路交通成本这一项，每月每人就要支出每人就要支出16001600元（元（4040*2 2*20=20=16001600元）。元）。区域现状客户判断区域现状客户判断区域对北京客户的吸引力区域对北京客户的吸引力v 未来区域对于北京客户吸引的最大阻力点未来区域对于北京客户吸引的最大阻力点交通成本交通成本v而距离天津最近的北京大兴，而距离天津最近的北京大兴，2 2室室1 1厅的厅的租租金均价金均价12001200元元/月月，稍高租金约稍高租金约1600155、1600元元/月月。v 目前，京津城际全程票价定为目前，京津城际全程票价定为5858元，北京至杨村票价预计为元，北京至杨村票价预计为4040元。元。由此，我们推断，收生活成本影响，北京客户在短期内暂不会成为市场的主由此，我们推断，收生活成本影响，北京客户在短期内暂不会成为市场的主力购买客户，但仍有投资的可能性。力购买客户，但仍有投资的可能性。2008年1月中心城区住房中心城区住房升级客户升级客户中心城区新生客户中心城区新生客户目标客户目标客户AB外地客户：外地客户：产业关联客群、产业关联客群、京津、廊坊投资客群京津、廊坊投资客群D中心城区周边中心城区周边镇街客户镇街客户C区域现状客户判断区域现156、状客户判断通过对客户来源的推测，我们初步判断本案目标客户的组成：通过对客户来源的推测，我们初步判断本案目标客户的组成：2008年1月通过初步市场调研，目前区域客户大致分为以下通过初步市场调研，目前区域客户大致分为以下4 4类：类：客户类型客户类型置业敏感点置业敏感点中心城区住房升级客户中心城区住房升级客户高品质的产品、社区环境、物业服务中心城区新生客户中心城区新生客户相对合理的面积及总价中心城区周边镇街客户中心城区周边镇街客户看重社区的居住环境，方便、安全、低总价是关键因素外地客户（包括京津、廊坊客户）外地客户（包括京津、廊坊客户）看中周边交通环境、升值潜力2008年1月项目本体分析项目本体分157、析项目定位分析项目定位分析2008年1月 本项目定位过程应用的基本方法论本项目定位过程应用的基本方法论 从价值最大化、提升项目竞争力和满足从价值最大化、提升项目竞争力和满足自身条件三个维度进行定位自身条件三个维度进行定位价值最大化价值最大化优化限制条件优化限制条件根据项目可能的根据项目可能的发展方向，通过一系发展方向，通过一系列的提升价值手段，列的提升价值手段，提升项目定位价值，提升项目定位价值，找到能够实现最大化找到能够实现最大化价值的有限个定位方价值的有限个定位方向；向；通过对于不同通过对于不同发展方向的有效的发展方向的有效的产品组合，运用成产品组合，运用成本差异及集中化开本差异及集中化开158、发等策略塑造竞争发等策略塑造竞争优势；优势；结合项目自身限结合项目自身限制条件筛选出最优方制条件筛选出最优方案案塑造竞争优势塑造竞争优势实现价值最大化纬度实现价值最大化纬度提升竞争力纬度提升竞争力纬度优化限制条件纬度优化限制条件纬度寻找最有价值客户群寻找最有价值客户群从市场角度结合客户需求特征分析从市场角度结合客户需求特征分析分析最满足客户群需求特征的物业分析最满足客户群需求特征的物业利用竞争策略提升客户竞争力利用竞争策略提升客户竞争力利用竞争策略提升产品竞争力利用竞争策略提升产品竞争力满足规划限制条件满足规划限制条件规避项目开发运营风险规避项目开发运营风险实现项目开发目标实现项目开发目标20159、08年1月价值最大化价值最大化优化限制条件优化限制条件根据项目可能的发展方向，通过一根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的有限个值，找到能够实现最大化价值的有限个定位方向；定位方向；通过对于不同发展方向的有效通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势；化开发等策略塑造竞争优势；结合项目自身限制条件筛选出最结合项目自身限制条件筛选出最优方案优方案塑造竞争优势塑造竞争优势2008年1月目的目的:1 1、提高项目产品的丰富层次、提高项目产品的丰富160、层次2 2、形成多元化的产品梯度、形成多元化的产品梯度具体体现具体体现:1 1、规划、规划CC组团为低容积率产品；组团为低容积率产品；（多层、小高层）（多层、小高层）2 2、A A、B B组团分背组团分背c c组团部分容积率组团部分容积率（宜居型高层、栖居型小高层）（宜居型高层、栖居型小高层）方法方法1:1:拆分容积率拆分容积率A组团组团C组团组团B组团组团2008年1月目的目的:1,1,先期形成商业示范区先期形成商业示范区,吸引客户关注吸引客户关注2,2,商家提前入住，营造生活氛围商家提前入住，营造生活氛围具体体现具体体现:1,1,商业配套可以集中型商业形式出现；商业配套可以集中型商业形式出161、现；2,2,可引进大型超市，弥补区域不足；可引进大型超市，弥补区域不足；3,3,打造外向型社区商业街；打造外向型社区商业街；方法方法2:2:一期商业配套先行一期商业配套先行2008年1月目的目的:1,1,放大景观对建筑的影响放大景观对建筑的影响,2,2,实现多剃次产品不同生活感受实现多剃次产品不同生活感受;3,3,展现景观与生活的互融展现景观与生活的互融具体体现具体体现:1,1,社区高层中心景观的打造社区高层中心景观的打造,提高不提高不同产品的生活感受；同产品的生活感受；2,2,局部组团景观的运用；局部组团景观的运用；3,3,充分考虑园林小品的介入；充分考虑园林小品的介入；4,4,强调景观实用162、主义及可参与性强调景观实用主义及可参与性;方法方法3:3:强化配套景观提升价值强化配套景观提升价值水系和坡地2008年1月价值最大化价值最大化优化限制条件优化限制条件根据项目可能的发展方向，通过一根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的有限个值，找到能够实现最大化价值的有限个定位方向；定位方向；通过对于不同发展方向的有效通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势；化开发等策略塑造竞争优势；结合项目自身限制条件筛选出最结合项目自身限制条件筛选出163、最优方案优方案塑造竞争优势塑造竞争优势2008年1月项目市场竞争小结项目市场竞争小结2008年1月不同类型产品的集中化组合跳出区域竞争市场，挖掘新市场环境差异化策略组合化策略不同客户的集中化组合在区域竞争市场内形成差异化特质通过对竞争环境的分析，我们可以采用下列策略通过对竞争环境的分析，我们可以采用下列策略提升竞争力提升竞争力2008年1月方法方法1 1：产品组合与市场细分：产品组合与市场细分目的目的:1 1，寻找足够大的未被满足的客户，寻找足够大的未被满足的客户2 2，提高项目多元化竞争力，提高项目多元化竞争力3 3，提高整体项目错落有秩，和谐共生的视，提高整体项目错落有秩，和谐共生的视觉效164、果觉效果具体体现具体体现:1,1,北高南低的规划摆位北高南低的规划摆位2 2，多种产品的组合，多种产品的组合多层小高层高层2008年1月4.54.5层情景洋房层情景洋房2008年1月小高层小高层2008年1月开间均为六米的小单位，不同的是阳台的处理，有的户是开场的有的却是封闭的，这开间均为六米的小单位，不同的是阳台的处理，有的户是开场的有的却是封闭的，这样便形成立面上的凹凸的变化。样便形成立面上的凹凸的变化。高层住宅高层住宅2008年1月目的目的:v 1 1、提高产品的综合性价比的优势、提高产品的综合性价比的优势v 2 2、引导客户生活的新方向、引导客户生活的新方向v 3 3、让建筑真正融入生165、活、让建筑真正融入生活,v 4 4、强调实用主义产品、强调实用主义产品;具体体现具体体现:1.1.强调人性化的设计理念强调人性化的设计理念,在现有的基础上不在现有的基础上不 浪费客户一平米的面积浪费客户一平米的面积.2,2,创新户型的应用创新户型的应用,1.5,1.5、2.52.5形式的户型结构形式的户型结构,3,3,新风新风,中空玻璃等高科技含量的结合中空玻璃等高科技含量的结合;4,4,用建筑细节表现对产品更深层次的理解用建筑细节表现对产品更深层次的理解.方法方法2:提升产品及配套提升产品及配套,挖掘产品背后价值挖掘产品背后价值2008年1月外窗材料防风好、透光好、且对隔热的功效很高，能够阻166、挡紫外线肤色，允许日光中红外线携带的能量进入室内，同时隔热（人体所感受的热来自远红外线)而室内热量不会散发到室外，大大降低采暖制冷功率，同时有很好的隔音作用，提高居住舒适度，保护家人健康。双层中空金属镀膜双层中空金属镀膜LOWELOWE玻璃玻璃建议在产品设计中添加领先于区域市场的科技含量及环保节能技术材料的建议在产品设计中添加领先于区域市场的科技含量及环保节能技术材料的应用。在完善产品的同时，提升产品在市场竞争中的可抗性。应用。在完善产品的同时，提升产品在市场竞争中的可抗性。隔音楼板隔音楼板(美国陶氏化学美国陶氏化学)阻隔垂直方向噪音阻隔垂直方向噪音楼板品质新标准 领先 突破室内新风系统是国际167、通行的通风配置，是高档住宅的必备。通过安装住宅新风系统，使业主在室内新风系统是国际通行的通风配置，是高档住宅的必备。通过安装住宅新风系统，使业主在室内即使不开窗也能达到净化室内空气的目的，有益人们的健康。室内即使不开窗也能达到净化室内空气的目的，有益人们的健康。室内新风系统室内新风系统硬件配套硬件配套让科技归于生活让科技归于生活2008年1月提升产品：复式结构提升产品：复式结构挑高跃层构想挑高跃层构想顶层大跃层顶层大跃层复式小户型复式小户型特色一：压缩版复式特色一：压缩版复式小面积构筑大空间，小面积构筑大空间，纵向空间享受。纵向空间享受。70-8070-80平米，动静分离平米，动静分离特色二：168、实用版复式特色二：实用版复式我的地盘我做主！我的地盘我做主！自搭楼板，自主空间。自搭楼板，自主空间。120120平米左右，动静分离平米左右，动静分离特色三：舒适版复式特色三：舒适版复式 （少量）（少量）顶层设置老虎窗，顶层设置老虎窗，跃层采光从此升级。跃层采光从此升级。150150平米，动静分离。平米，动静分离。2008年1月储藏空间的储藏空间的巧妙设计巧妙设计户型设计户型设计提升产品：增强户型使用功能提升产品：增强户型使用功能2008年1月“1+1”1+1”亲情组合亲情组合户型参考户型参考提升产品：亲情组合户型提升产品：亲情组合户型针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出针对部分客户喜欢169、家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合亲情组合”概念。概念。吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情亲情”色彩。色彩。一房一房二房二房2008年1月2房2厅1卫+2房1厅1卫入户花园入户花园2房入口房入口2房房1厅厅1卫卫2房房2厅厅1卫卫带花园带花园2房入口房入口组合后4 4房房3 3厅厅2 2卫带花园卫带花园入户花园入户花园4房入口房入口2房房1厅厅1卫卫带花园带花园2房房2厅厅1卫带卫带花园花园组合前户型设计户型设计“2+2”亲情组合亲情组合提升产品：亲情组合户型提升产品：亲情组合户型2008年1月价值最大化价值最大化优化限制条件优化限制条件170、根据项目可能的发展方向，通过一根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的有限个值，找到能够实现最大化价值的有限个定位方向；定位方向；通过对于不同发展方向的有效通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势；化开发等策略塑造竞争优势；结合项目自身限制条件筛选出最结合项目自身限制条件筛选出最优方案优方案塑造竞争优势塑造竞争优势2008年1月对优化限制条件纬度的理解对优化限制条件纬度的理解当前住宅部分“不大于2.6”的较高容积率与当前市场主流需求为多层建171、筑的矛盾房地产政策：70/90政策对本案的开发风险影响控制项目风险控制项目风险优化限制条件优化限制条件目前市场主流产品仍以多层洋房，3居左右户型当前市场需求当前市场需求2008年1月目的目的:v 1 1，通过推盘策略与销控策略，让项目，通过推盘策略与销控策略，让项目始终成为区域价格的引领者始终成为区域价格的引领者v 2 2，拉开了项目品质，同时形成了区域，拉开了项目品质，同时形成了区域内差异化营销的亮点内差异化营销的亮点v 3,3,步步为赢，树立标杆步步为赢，树立标杆具体体现具体体现:1 1，项目入市阶段推出高层住房，在保证项目入市阶段推出高层住房，在保证现金流的前提下确保项目品质现金流的前提172、下确保项目品质,中间推中间推出高层及小高层住房部分产品，最后出高层及小高层住房部分产品，最后再推出保留部分高价值多层洋房产品，再推出保留部分高价值多层洋房产品，通过推售策略，提升项目价值。通过推售策略，提升项目价值。2,2,始终保持项目价格的区域标杆；始终保持项目价格的区域标杆；方法方法1:1:优化开发时序和推盘节奏优化开发时序和推盘节奏A组团组团C组团组团B组团组团2008年1月项目本体分析项目本体分析项目定位结论项目定位结论2008年1月项目定位结论2008年1月项目整体定位项目整体定位73万万新城生活理想新城生活理想 环保生态社区、宜居生活城 社区是开放的而非封闭的：社区与都市的融合 户173、型是舒适的而非奢华的：实用和简约的融合 环境是环保的而非污染的：科技与自然的融合2008年1月项目定位结论2008年1月中心城区升级、中心城区升级、中心城区新生购买力中心城区新生购买力外地客户（包括部分京津、外地客户（包括部分京津、廊坊等投资客户、产业及廊坊等投资客户、产业及相关客户）相关客户）核心客户重要客户潜在客户置业目的:改善居住环境，追求国际化高品质居住环境及精神上的满足置业目的:改善居住环境追求置业目的:投资、产业生活过渡周边镇街的改善周边镇街的改善环境客户环境客户客户定位客户定位2008年1月目标客户定位目标客户定位动态判断动态判断区域客户现状区域客户现状宜居生活区的不断宜居生活区174、的不断成熟成熟 经济发展促进购买力升级 区域发展带动开发域外客户 环境的改善进一步增强区域吸引力区域未来客户区域未来客户地缘性客户为主地缘性客户为主 区域内政府公务员、事业单位 本地改善居住客户 新婚用房、三口之家6 6：3 3：1 1中心城区：其他区：外来4 4：4 4：2 2中心城区：其他区：外来产业、交通相关需求增加产业、交通相关需求增加 新的生成客户 其他区域改善“新移民”、高素质（高品位、高学历）增多中心城区住房升级客户中心城区住房升级客户+中心城区新生客户中心城区新生客户 +中心城区周边镇街客户中心城区周边镇街客户外地客户（包括产业及相关人群、京津、廊坊投资人群）外地客户（包括产业175、及相关人群、京津、廊坊投资人群）+2008年1月项目定位结论2008年1月产品定位原则产品定位原则基本原则基本原则一在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求；一在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求；二产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间；二产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间；三符合地块资源条件和客户需求三符合地块资源条件和客户需求各类物业的作用各类物业的作用低密度产品形象标杆低密度产品形象标杆树立国际化社区的价值标杆树立国际化社区的价值标杆总价高，销售速度稍慢总价高，销售速度稍慢对利润率贡献较大对利润率贡献较大高密度产品现金流产品高密度176、产品现金流产品提升整体消化速度提升整体消化速度能够与其它项目实现差异化能够与其它项目实现差异化有可能实现较高的利润有可能实现较高的利润2008年1月产品初步设想产品初步设想地块地块物业类型物业类型产品策略产品策略A A高层住宅注意营造与区域内普通社区所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求B B高层住宅、小高层住宅CC多层洋房、小高层住宅注意营造与区域内普通社区所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求2008年1月分期开发原则分期开发原则基本原则基本原则一项目初期推出一部分较低价值的产品，快速实现现金流，一项目初期推出一部分较低价值的产品，快速实现现金流，为后期开发留为后期开发留 有提升的空间有提升的177、空间二中间推出中等价值产品，保持现场关注度，保障销售速度二中间推出中等价值产品，保持现场关注度，保障销售速度 降低项目的现金流风险降低项目的现金流风险三三.最后推出保留部分的高价值多层产品最后推出保留部分的高价值多层产品原则要点原则要点由北向南，由西向东开发；由北向南，由西向东开发；每一期推出的产品配比注意主次，方便推广；每一期推出的产品配比注意主次，方便推广；产品合理搭配缩短销售周期，集中区域开发，方便施工组织产品合理搭配缩短销售周期，集中区域开发，方便施工组织；2008年1月项目定位结论2008年1月项目市场定位项目市场定位价格定位价格定位鉴于本案地块性质以及周边环境特色，采用市场导向法进178、鉴于本案地块性质以及周边环境特色，采用市场导向法进行入市价格预测行入市价格预测周边主要项目价格表现：周边主要项目价格表现：项目名称项目名称当前均价当前均价第六城第六城55005500北岸尚城北岸尚城56005600京津时尚广场京津时尚广场55005500我司秉承一贯的谨慎态度，结合目前市场价格基础以及对价格自然增长的判断，认为本项09年初开盘均价可以实现：5500（目前市场基础）+600（市场普涨）+400（投资性产品/未来价值的提前变现）=65006500元元/平米平米2008年1月v 附件：我司完善的营销体系2008年1月明明晰晰营营销销目目标标外部环境分析外部环境分析内部环境分析内部环境179、分析分分析析内内外外营营销销环环境境目目标标客客群群竞竞争争环环境境关关联联资资源源营营销销难难点点与与关关键键点点制制定定营营销销战战略略与与策策略略制制定定营营销销执执行行细细案案搭搭建建营营销销平平台台政政策策背背景景市市场场走走势势营销定位营销定位市场推广市场推广客户服务客户服务活动公关活动公关媒体投放媒体投放案场包装案场包装销售道具销售道具现场管理现场管理沟通机制沟通机制价格策略价格策略实实现现营营销销目目标标本本体体属属性性产产品品构构成成操操作作能能力力销售排期销售排期销控组织销控组织渠道营销渠道营销销售平台销售平台风险预案风险预案2008年1月顾客消费流程顾客消费流程Atten180、tion引起注意引起注意形形象象定定位位Interesting产生兴趣产生兴趣Desire引发欲望引发欲望Action促使购买行为促使购买行为Satisfaction达到购后满意达到购后满意市市场场推推广广媒媒体体投投放放活活动动公公关关接接待待中中心心现现场场包包装装多多媒媒体体展展示示样样板板示示范范区区销销售售道道具具价价格格策策略略投投资资回回报报核核算算产产品品唯唯一一性性网网络络营营销销销销售售保保障障体体系系CRM系系统统物物业业服服务务系系统统以客户为核心的以客户为核心的整合营销思路整合营销思路2008年1月营销绩效营销绩效客户价值客户价值总营销成本总营销成本销售收入销售收入总181、营销成本总营销成本=营销回报率营销回报率=来电来访客户数来电来访客户数（有效客户）（有效客户）总营销成本总营销成本重复购买率重复购买率/推荐销售率推荐销售率/衍生消费率衍生消费率=来电来访客户数来电来访客户数成交客户数成交客户数销售成交率销售成交率=营销绩效管理=重复购买客户数重复购买客户数 /推荐销推荐销售客户数售客户数 /衍生消费客户衍生消费客户数数成交客户数成交客户数2008年1月v 附件2：思源公司简介2008年1月2008年1月陶红兵：思源经纪公司总经理陶红兵：思源经纪公司总经理 ；清华大学清华大学EMBA EMBA；多年企业经营多年企业经营管理经验，熟悉房地产项目策划经纪代理及过程182、的组织实施，支管理经验，熟悉房地产项目策划经纪代理及过程的组织实施，支持并担任呼和浩特市城市土地开发全案策划顾问及招商代理、呼持并担任呼和浩特市城市土地开发全案策划顾问及招商代理、呼市波士名人国际项目的全案策划及销售代理，参与思源顾问公司市波士名人国际项目的全案策划及销售代理，参与思源顾问公司的各项目管理决策工作。的各项目管理决策工作。胡峰：思源经纪天津分公司总经理，胡峰：思源经纪天津分公司总经理，主持天津思源公司日常管理工作，主持天津思源公司日常管理工作，在房地产领域具有多年策划、管理经验，尤其在土地一级开发、产业园在房地产领域具有多年策划、管理经验，尤其在土地一级开发、产业园项目、大型综合183、体项目等领域具有丰富的策划理论及实践功底，先后参项目、大型综合体项目等领域具有丰富的策划理论及实践功底，先后参与或主持了四个奥运地产项目的全球竞标、呼市土地开发策划、回龙观与或主持了四个奥运地产项目的全球竞标、呼市土地开发策划、回龙观商业地产策划、天津湾、华明镇土地一级开发、葛沽镇土地一级开发、商业地产策划、天津湾、华明镇土地一级开发、葛沽镇土地一级开发、咸水沽镇土地一级开发、中粮大悦城、塘沽企业商务花园、空港国际企咸水沽镇土地一级开发、中粮大悦城、塘沽企业商务花园、空港国际企业城等具有影响力的项目。业城等具有影响力的项目。2008年1月2008年1月思源经纪思源经纪v自成体系的方法论自成体系184、的方法论v学习型组织学习型组织vKMKM知识管理系统知识管理系统v矩阵式管理矩阵式管理客户关系管理客户关系管理销售管理销售管理物业管理物业管理v奥运地产奥运地产v城市运营城市运营v产业园区产业园区公司管理、策划团队中高知识层次人才的比率也在持续上升，公司管理、策划团队中高知识层次人才的比率也在持续上升，并且形成近百人的专业营销队伍，以确保公司承接项目的高效、并且形成近百人的专业营销队伍，以确保公司承接项目的高效、高水平运作。高水平运作。v传奇大盘传奇大盘v全案策划全案策划v经典营销经典营销NETNET营销管理架构营销管理架构远程信息共享远程信息共享地产企业地产企业IT IT咨询咨询2008年1185、月思源高层团队稳定，公司业务拓展不追求规模而专注于质量，因而可以长期专注于本项目，能够保证足够的精力投入。思源高层团队稳定，公司业务拓展不追求规模而专注于质量，因而可以长期专注于本项目，能够保证足够的精力投入。思源的企业文化强调专业精神和开放心态，在外埠市场拓展中能够整合和调动内外部优质资源，不受企业自身利益羁绊。思源的企业文化强调专业精神和开放心态，在外埠市场拓展中能够整合和调动内外部优质资源，不受企业自身利益羁绊。思源具有多年的和各大房地产企业的合作经历，能够缩短合作中的磨合过程。思源具有多年的和各大房地产企业的合作经历，能够缩短合作中的磨合过程。思源软件思源软件成立于成立于1994199186、4年，致力于提供房地产行业整体解决方案，是目前国内历史最久、规模最年，致力于提供房地产行业整体解决方案，是目前国内历史最久、规模最大的房地产软件开发商之一；大的房地产软件开发商之一；思源已经拥有较完善的思源已经拥有较完善的CRMCRM系统，具备丰富的开发和实际的使用经验。系统，具备丰富的开发和实际的使用经验。思源软件开发的思源软件开发的CRMCRM客户关系系统是目前业内最高水平的软件系统之一。客户关系系统是目前业内最高水平的软件系统之一。2008年1月2008年1月知识库模块：知识库模块：提供庞大的案例共享资源提供庞大的案例共享资源项目流程管理模块：项目流程管理模块：提供基于提供基于WBSWB187、S技术的技术的 跨区域业务流程管理体系跨区域业务流程管理体系2008年1月专业委员会专业委员会 高端住宅产品研究高端住宅产品研究1 建筑综合体项目开发建筑综合体项目开发2 产业地产开发及运营产业地产开发及运营 3 商业地产开发及运营商业地产开发及运营 4 城市运营及一级土地开发城市运营及一级土地开发5 项目开发资本运作项目开发资本运作 62008年1月一一级级评审评审总总监监评评审审二级二级评审业评审业务务部门部门评评审审三三级级评审评审公司决策委员会公司决策委员会评评审审四级四级评审评审总部专业委员会总部专业委员会评评审审2008年1月中国地产金融年会中国地产金融年会中国北方经济及城市发中国188、北方经济及城市发展高峰论坛展高峰论坛 20072007年年4 4月月1212日，日，“中国北方经济及城市发展高峰论坛暨首届中国北方经济及城市发展高峰论坛暨首届天津地产年会天津地产年会”在天津开发区泰达万丽酒店成功举办。本次年在天津开发区泰达万丽酒店成功举办。本次年会由思源经纪公司倡议并联合天津日报报业集团、新地产策划会由思源经纪公司倡议并联合天津日报报业集团、新地产策划机构共同主办的，是天津地区首次规模最大、水平最高、影响机构共同主办的，是天津地区首次规模最大、水平最高、影响力最广泛的房地产领域专业盛会。力最广泛的房地产领域专业盛会。由新地产策划机构和思源经纪共同主办的地产届金融盛会，今年由新189、地产策划机构和思源经纪共同主办的地产届金融盛会，今年是第三届。金融年会邀请地产金融行业顶尖的学者、专家和政府是第三届。金融年会邀请地产金融行业顶尖的学者、专家和政府官员，以及业内知名企业家共聚一堂，探讨房地产和金融的关系，官员，以及业内知名企业家共聚一堂，探讨房地产和金融的关系，搭建地产金融资源整合平台。搭建地产金融资源整合平台。2008年1月2008年1月中国北方经济及城中国北方经济及城市发展高峰论坛市发展高峰论坛 全国工商联副主席孙晓华，天津市委常委、滨海新区管委会主任皮黔生、天津市主管城建副市长陈质枫等重要领导出席大会并分别发表了重要讲话。会议由北京思源顾问公司董事长李国平主持，泰达集团190、总经理孟群、复地集团股份有限公司副总裁张春华、天津泰达建设集团董事长许立凡、北京思源集团董事长陈良生、北京金融街控股股份有限公司总经理刘世春、北京思源经纪有限公司董事长陶红兵、天津日报报业集团社长兼总编辑张建星、万通集团董事局主席冯仑、天津海景实业有限公司总经理国锋锋、新地产策划机构地产杂志主编张文豪等数百位京津两地的房地产精英受邀出席会议，京津两地近800名地产界人士光临会场，共同见证了这届在天津规模空前的地产盛会的召开。主题对话：主题对话：环渤海经济圈大发展下的房地产发展机遇及京环渤海经济圈大发展下的房地产发展机遇及京津互动津互动天津市委常委、滨海新区管委天津市委常委、滨海新区管委会主任皮191、黔生会主任皮黔生 天津副市长陈质枫天津副市长陈质枫 全国工商联副主全国工商联副主席孙晓华席孙晓华2008年1月2008年1月北京天鸿集团北京天鸿集团华润置地房地产开发公司华润置地房地产开发公司首创置业房地产开发公司首创置业房地产开发公司天鸿宝业房地产开发公司天鸿宝业房地产开发公司北京中远房地产开发公司北京中远房地产开发公司金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司北京金融街建设开发有限责任公司北京金融街建设开发有限责任公司北京金易房地产开发公司北京金易房地产开发公司北京富景文化旅游开发有限公司北京富景文化旅游开发有限公司北京德胜投资有限责任公司北京德胜投资有限责任公司北京星泰房地产公司北京星192、泰房地产公司北京润丰房地产开发公司北京润丰房地产开发公司广州三九国裕集团广州三九国裕集团广州星河湾房地产开发公司广州星河湾房地产开发公司 重庆龙湖房地产开发公司重庆龙湖房地产开发公司深圳万科集团深圳万科集团深圳中海集团深圳中海集团深圳华侨城开发集团深圳华侨城开发集团深圳金地集团深圳金地集团深圳赛格集团深圳赛格集团沿海地产集团沿海地产集团深圳市物业管理公司深圳市物业管理公司香港梁振英测量师行香港梁振英测量师行香港怡高物业管理公司香港怡高物业管理公司香港戴得洋行香港戴得洋行香港招商局香港招商局香港金马集团香港金马集团中航物业管理公司中航物业管理公司2008年1月项目位置项目位置北京市朝阳区北京市朝193、阳区项目规模项目规模总建筑面积约总建筑面积约4040万平方米万平方米项目性质项目性质高档住宅高档住宅合作方合作方国奥投资发展有限公司国奥投资发展有限公司 时代建筑，国奥村代表了一个时代的方向和来临，中国经济迈入世界一流强国的时代建筑，国奥村代表了一个时代的方向和来临，中国经济迈入世界一流强国的步伐将以步伐将以20082008年奥运会为起点，国奥村正是在这样的时代特征下代表时代的建年奥运会为起点，国奥村正是在这样的时代特征下代表时代的建筑，其无论是在设计、建筑、规划上，都体现着时代最前沿的特征。筑，其无论是在设计、建筑、规划上，都体现着时代最前沿的特征。2008年1月项目位置呼和浩特市 项目规模194、城区面积120平方公里项目性质城市土地开发整体策划及招商辅助 开发商呼和浩特市市政府v2005年春节，思源成功独家承接呼和浩特城市土地开发整体策划项目，开创了国内地产策划公司先河，将思源企业的发展带至一个战略性的新起点与新高度。v站在中立的角度，以公正化、市场化的眼光来为市政府出谋划策，为呼市城市运营与整体土地开发市场制定具备前瞻性、竞争性、系统性、可操作性的战略与策略方案，辅助呼市政府建立公平公正公开的地产市场体系，为呼市一级土地开发出让提供以市场为出发点的营销策划与招商辅助策划。v为了运作好这一具有战略意义的项目，思源公司董事会在呼和浩特成立一家控股子公司，全面负责呼市项目的运作，北京公司195、抽调精兵强将进驻呼市，同时广泛整合外部的优势资源，为项目组建一个强大的团队，保障项目运作成功。2008年1月v在此次奥运地上商业策划中，思源顾问详细分析了奥林匹克公园的区位优势和包括“鸟巢”、“水立方”在内的大量“标识性”建筑群的独特价值，从“老北京的老地标”天安门出发，沿北京城市中轴线向北延伸，确定奥林匹克公园作为“新北京、新地标”的差异化城市功能定位，提出“标识经济商圈”的全新一级开发主题，强调如何塑造每一个地块的独特性和标识性。v在奥运商业策划中，思源顾问将自身积累形成的成熟方法论的作用发挥到了极致，首先确定开发战略目标，然后着眼差异化，围绕目标制定明确的开发战略，进而有详细的开发策略，196、最后才是创新的推广策略。清晰的策划操作思路、客观详实的市场分析、极具竞争优势的差异化主题定位、具备可操作性的实施方案，得到了专家们的一致认可，成就了思源在商业策划上的巅峰之作。项目位置北京朝阳区奥林匹克中心 项目规模规划建筑总面积137万平方米 项目性质写字楼、酒店、商业 开发商北京新奥集团 2008年1月20002000年年“思源进京思源进京”被被北京晚报北京晚报等媒体评为等媒体评为“20002000年影响北京楼市的十件大事年影响北京楼市的十件大事”之一之一20042004年年思源顾问思源顾问/经纪力压群雄，在奥运商业策划中三标囊括经纪力压群雄，在奥运商业策划中三标囊括20042004年年思197、源顾问思源顾问/经纪在经纪在新地产新地产杂志杂志“全国金牌顾问一百强全国金牌顾问一百强”的排名中，名列全国第十七位（北的排名中，名列全国第十七位（北京第五位）京第五位）20042004年年思源顾问思源顾问/经纪入选经纪入选“2004 2004 年度住交会中国房地产营销策划品牌企业年度住交会中国房地产营销策划品牌企业2020强强”20042004年年思源顾问思源顾问/经纪被评为经纪被评为“北京地产十大金牌代理行北京地产十大金牌代理行”20052005年年承接呼和浩特城市土地开发市场整体策划业务，开创国内地产策划公司先河承接呼和浩特城市土地开发市场整体策划业务，开创国内地产策划公司先河20052005年年思源顾问思源顾问/经纪被评为经纪被评为“全国十大商业策划顾问全国十大商业策划顾问”。2008年1月Add your company slogan