1、深圳市汇诚行房地产顾问有限公司深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.每一次都精雕细琢此报告仅供客户内部参考，未经汇诚行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。2012年05月15日昆明大成金融中心项目商业规划方案深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 2 前言：项目发展基本观点阐述一、项目中短期经营定位策略剖析二、项2、目长期经营发展策略分析三、项目定位四、商业业态规划建议附件目录深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 3 前言：项目发展基本观点阐述深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 4 前言：项目发展基本观点阐述中短期长期从项目面临的市场条件来看，可以将本案从时间节点上划分为两个阶段：那么，该划分的依据何在呢？：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 5 3、中短期长期呈贡现状实景图呈贡未来发展效果图n项目周边市场成熟度较低，各种社区、配套设施都还处在规划建设阶段；n目前除市政公务机构已进驻办公外，片区内多数商业体酒店项目、商务写字楼项目均处于规划建设阶段。n以行政、商务、居住为主的新城中心区，也是昆明市新的行政中心和商务中心。从区域规划建设角度来看，城市新中心的形成仍需经历一个过程：前言：项目发展基本观点阐述深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 6 中短期长期人口总量人口结构约35万人95万人以本地原住民，大学生为主大学生、公司白领、企业高管、政府工作人员从人口4、总量及消费群结构来看，商业市场氛围形成，消费结构转变需要一定的时间：前言：项目发展基本观点阐述深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 7 2012年2013年招商、销售启动开业本案的计划事项在短期内即将启动，短期内市场较不成熟是项目必须正视的现状：前言：项目发展基本观点阐述本案的基本发展思路：立足当下，放眼未来深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 8 前言：项目发展基本观点阐述中短期长期（生存）（发展）影响项目定位的关键性问题5、：1、中短期市场不成熟状况下，项目如何解决生存经营问题；2、未来区域市场成熟，商业发展条件较好的情况下，如何争夺消费群，解决长期竞争发展问题。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 9 一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 10 一、项目中短期经营定位策略剖析项目近期内的主要开发目标：1、站稳市场，解决开业初期的生存经营问题；2、实现预期的商业销售目标。经营销售促进以解决经营生存问题为首，同时积极6、考虑促进商业销售：以解决经营生存问题为首，同时积极考虑促进商业销售：n商业物业的可长期经营性，能较大地增强投资客信心，促进商业销售；n在商业定位上积极考虑有利于销售的同时，需不影响项目的整体性经营。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 11 一、项目中短期经营定位策略剖析全国第六次人口普查：呈贡区常住人口统计（人）龙城街道办事处47816洛龙街道办事处12955斗南街道办事处31573乌龙街道办事处23544吴家营街道办事处57703雨花街道办事处22279七甸街道办事处22244洛羊街道办事处37574大渔7、街道办事处21248马金铺街道办事处33907合计310843规划商业项目经营重要影响因素：消费群现状人口：约35万人；人口结构：以本地原住民，大学生为主。思考：在现阶段消费人口不足的情况下如何解决项目短期内的经营生存问题。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 12 一、项目中短期经营定位策略剖析两种经营思考方向：1、积极吸引外部区域消费人群；2、发掘现有消费人群特征与消费潜力。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 13 一8、项目中短期经营定位策略剖析主城区主城区滇池滇池西山西山“睡美人”国家级风景区呈贡新区呈贡新区超过25.7公里路程主城区与呈贡新区的空间关系：n呈贡新区与主城区的距离超过25.7公里的路程；n呈贡新区的经济及居民生活相对独立；n相对主城区消费者而言呈贡新区及本案的可达性较弱。从地理空间关系及可达性角度来看，项目较难吸引区域外消费者。项目有无机会吸引主城区消费人群呢？深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 14 一、项目中短期经营定位策略剖析主城区代表性集中商业一览代表商业规模商圈百大新天地（昆百A座）约3万三市9、街商圈昆明百货大楼约4.5万柏联广场约6.3万顺城购物中心约12万奥宸奥特莱斯约3.3万新西南广场约11.3万潮流广场约2.7万正义坊购物中心约10万世纪广场约3万金碧辉煌购物中心约2万金鹰购物中心A座约3.7万青年路-北京路-白塔路商圈金鹰购物中心B座约3.5万金格百货金龙店约1.5万金格中心约2.8万金格百货汇都店约4.2万金格百货时光店约3万新世界百货约1万南亚风情第一城9.8万其它南亚金鹰购物中心4万北辰财富中心5.8万臻万百货（新都昌商业广场二期）1.6万从商业规模性质角度来看:从商业规模性质而言，项目较难与主城区商圈直接竞争。n目前昆明主要商业以三市街为中心向外拓展，集中商业数量较10、多，整体规模较大，品类业态齐全，基本能满足当地消费者的各类消费需求；n以顺城购物中心、南亚风情第一城为代表的新兴综合商业体初露头角，商业市场更新换代趋势凸显；n以金格百货时光店为代表的高端品牌店已形成了较强的市场影响力，国际高端品牌在本地已具备一定的市场存量。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 15 一、项目中短期经营定位策略剖析昆明主城区部分商业品牌列举服饰精品Sport100，东方基，热力时尚，巧迪车模，THE FACE SHOP,佰草集，里维斯，SELECTED，妍丽，3E，SANSE，CPU，PRI11、CH,TEENIEWEENIE,FRUITY MIX,CROQUIS,IPOD,OCHIRLY,ADIDAS ORIGINAL,ROXY,VANS,ITS SKIN,SWATCH,诗坦表，骷髅糖，江南味道，LIFE STYLE,MARKFAIRWHALE JEANSS,ONLY,HOT WIND,SOX SHOP,LEE,ABLE JEANS,CABBEEN,IORI,加减乘除，HIM，mickeymouse，LAPARGAY,HOWCLUB,JNBY,礼淇，汇美舍，七公主，云香花恋，ANOTHER ONE,ANQUIET,韩国帽子房，莲泰，PUCCA,BSX,COCOLULU,MM,阿童木，12、ISO，BENCH,OKSSA,SCOLAR,WINNIE THE POOH,JTYS,HONEYS,FEVER UP,蒙奇奇，BETTY,垅影坊，哈瓦那，JACK WALK，FURY ANIMALS，THE DOG,凡情蒂诺，CIOSI、quascutum、ivenchy、DKNY&JEANS、SELECTED、CABBEEN、KONZEN、ZUOAN、SEASOUL、KULLAH、LA CHAPELLE、GMXY、MIGAINO、D.DOT、谜底服饰、厚木、armani、chanel、Dior、guccijojo、lee、lvnike、only、prada、UGG、zara、阿迪达斯、阿玛13、尼、艾格、艾莱依、爱马仕、爱慕、安踏、巴拉巴拉、百丽、波司登、达芙妮、黛安芬、迪奥、叮当猫、哥弟、歌莉娅、古驰、古今内衣、好孩子、红黄蓝、江南布衣、杰尼亚、九牧王、玖姿、浪琴、李宁、李维斯、路易威登、曼妮芬、美特斯邦威、七匹狼、千百惠、秋水伊人、森马、太和、太平鸟、婷美、香奈儿、小猪班纳、佐丹奴、Vasto、D&G、mango、lily、five plus、CK、歌力思、纪梵希、劳力士、VERRI,DAVID MAYVER NAMAN,GALLIANO,JUST、CAVALLI,MOSCHINO,GIVENCHY,AQUASCUTUM,Y-3，INTERMEZZO,KENT&CURWEN,GI14、EVES&HAWKES,DANIEL、HECHTER,TOMMY HILFIGER,DURBAN,JUICY COUTURE,AGNESB,TUMI,M MISSONI,MARC BY MARC JACOBS,PIERO GUIDI,ROBERTA,ESPRESSO,LEO,BOTTEGA VENETA,ROLEX,GIRARD PERREGAUX,TUDOR,2%集合店，IZZUE,SCM,DELA,C.P.U,QSROXY,ABLE JEANS,宇莹生活、蜜雪儿、百丽、Tata、森达、kisscat、富瑞斯、康莉、卓诗尼、欧罗巴、森林公主、卡美多、爱地亚、妞娜公主、格蕾丝一族、红蜻蜓、ST15、SAT、EAUU3、艾迪米斯、七月恋人、邦仕龙、贵之步、STACCATO、哈森、废嘉、班妮、海澜之家、屈臣氏、Bosssunwen、police、云碟之恋、妞娜公主、Jessimode、伊莲梵登、三SPRIJ、Etam、播、诸氏方圆、La gogo、富世特、梵姿、贝缇、佐尔美、兰妮简爱、妃媗、凯斯格、名典屋、忆玫、圣旗、金萨蒂、北君、赛恋、泰格、慧之芳、洪洋达、Jacket、苪玛、ao FET、埃迪伦、璐语诗、花花公子、虎都男装、Mulinsen、卡丹荻诺、雅戈尔、Znigar、路迪卡罗、稻草人、宝威、Adidas、Nike、李宁、迪森高尔夫、温布尔顿、恒源祥、苹果服饰、CROCODILE、艾16、里托、Falieyu、爱地亚、爱登堡、爱美高、Dabaisha、Montagut、罗蒙、CHRISDIEN DENSY、步森男装等。餐饮哈根达斯，面包新语，味千拉面，仙踪林，巴西伊佐拉烤肉，绿茵阁，飞阳铁板烧，外婆桥，老东粥皇，溏心风暴，鱼美人养颜锅、星巴克，KFC，紫悦轩、拾味馆，外婆桥，顺城酒楼，卡顿尔蛋糕，呼吸咖啡，棒约翰，尚品蓉和，乐市，蕉叶，小天鹅，和绿寿司，樱花岛，仙踪林，永和豆浆，拿渡，玖碗玖，味千，易道旺角，曼谷干锅，个人煮艺，屋里憩，一休牛排，滇芝堂，呛韩锅，乐厨，屋企汤馆，便所主题餐厅，味记，米兰贝甜，自然派、粤厨港式茶餐厅、味千拉面，嘉华饼屋，有意思，巧面玉饺。休闲娱乐欢17、乐世界，上影永华，悦空间，KTV，电玩、迪美生健身中心、植美、思妍丽SPA、加拿大高尔夫儿童俱乐部，仟童僖玩具梦工厂，美发沙龙，SK形象设计中心，SAGA儿童综合馆，朗丽美容SPA，阿明造型，星美国际影城，风云再起电玩，温莎KTV、奥瑞拉美容SPA会所，天空之城，保利电影院，TOP ONE KTV，胡润造型，南亚博塑健身从品牌档次角度来看:深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 16 一、项目中短期经营定位策略剖析昆明国际奢侈品牌门店一览表品牌门店数量门店位置Dior2柏联广场、金格汇都店Gucci3柏联广场、18、金鹰A座、金格时光店LOUIS VUITTON2金格中心、金格时光店Chanel3柏联广场、金格百货金龙店、金格汇都店PRADA1柏联广场Hermes2金鹰A座、金格中心VERSACE3金格中心、金格时光店、金格汇都店Giorgio Armani3柏联广场、金格汇都店、金格时光店Valentino0暂无Tiffany&Co.1金格时光店Loewe0暂无DOLCE&GABBANA1柏联广场Celine0暂无BURBERRY2金格汇都店、金格中心、Givenchy3柏联广场、顺城购物中心、金格汇都店Hugo Boss3金格汇都店、金格时光店、金格百货金龙店FENDI0暂无Ermenegildo Z19、egna2金格时光店、金格中心昆明商业市场而言，以金格百货时光店为代表的高端零售市场格局基本清晰，高端品牌布点基本完成，中高端消费在主城区已经得到较好地释放。因此，从品牌档次角度而言，本案较难在与核心商圈的品牌档次竞争中占得先机。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 17 姓名年龄职业居住地交通工具对本项目的意愿及看法韦先生26IT五华区公交大学城昆明理工毕业的，对项目地周边环境了解，表示项目地周边尚无商业气氛，基本不会考虑到那边购物陈先生32国企职员盘龙区私家车表示昆明市区的人都应该不会有到呈贡购物的想法，20、除非有非常具有特色的商业，如大型游乐城，或者周边有游玩景点，如大型公园。张先生35工程师盘龙区私家车认同项目的区域发展机遇，但短期内不会考虑到那边购物刘先生30普通上班族盘龙区步行没考虑过会到呈贡购物王先生26技术员官渡区公交必须是昆明知名度最大的某种特色商业才会考虑过去，如最知名的游乐城、最知名的专业市场等。李小姐23普通职员官渡区私家车短期内不会考虑到新区购物，若新区已发展为成熟的商业区再考虑。刘先生28潮流广场卖场主管五华区公交车吸引市区消费者难度很大，商业主题性要明确、差异化经营，要做昆明没有的商业，如具备国际品牌的奥特莱斯。柳小姐22普通职员盘龙区公交昆明商业类型多样，各类品牌也较为21、齐全，不会考虑到新区购物。刘女士32无官渡区公交新区商业主要针对周边消费人群，吸引昆明市区的消费者是不太可能的。彭先生25普通职员盘龙区步行居住地离新区较远，不会考虑过去消费通过对市区消费者的随机访谈，亦证实了项目组的核心判断：一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 18 姓名年龄职业居住地交通工具对本项目做看法吴小姐26财务五华区公交有了解过新区的规划，项目地目前无商业气氛，短期内不会考虑过去消费，新区有能在昆明形成影响力的商业会考虑过去。梁小姐28销售官渡区私家车离居住地太远，22、即使地铁开通了也不会专程过去消费。刘小姐32普通职员西山区步行地铁开通后，有吸引力的商业，会考虑过去。王先生24普通职员西山区步行没考虑过到新区消费，路程太远。李小姐33销售五华区公交有超越顺城的商业的话会考虑过去消费韦先生27个体户官渡区私家车短期内不会考虑过去，原因是周边无商业气氛，若周边商业发展成熟，会考虑。林先生28普通职员官渡区公交离居住地太远，昆明商业已经能满足其需求，不会考虑过去。孙小姐40-官渡区私家车没考虑过到新区购物。钱先生25自由职业五华区私家车短期内不会专程到新区消费，若周边形成了在昆明有影响力的商业会考虑，但应该不会经常过去。陈先生32公司管理层官渡区私家车路程太远，23、不会考虑到新区购物。一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 19 完全不考完全不考虑虑前前往往,50%特色化商特色化商业业、超越昆明原有超越昆明原有商商业业,25%片区商片区商业业氛氛围围日日趋趋成熟成熟,25%n昆明市区的消费者访谈中，有50%的消费者表示对于本项目地完全不考虑前往消费，主要原因是区域偏远；n50%的消费者表示会考虑，但希望本项目是一个超越昆明市区原有项目的特色化商业，并对地铁的开通及片区的发展表示期待。市区居民对本项目的看法及意愿主城区商业档次层次齐全，品类丰富24、多样，本案较难通过品牌档次吸引主城区消费人群。一、项目中短期经营定位策略剖析因此，发掘区域固有消费人群特征与消费潜力是项目中短期发展的必然选择。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 20 一、项目中短期经营定位策略剖析从项目所在区域的现状人口结构来看：70%30%其它大学生大学生人群在现状人口结构中占有重大比重，而该部分人群呈现独特的消费特征。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 21 一、项目中短期经营定位策略剖析1、消费25、结构多元化，消费频率较高，消费水平差距较大；近年来，大学生的消费趋于多元化，消费的形式和类型多样化局势越来越明显，与过去大学生主要的消费是生活费和购买学习用品相比，当今大学生的消费更趋多元化-旅游、恋爱、聚会、请客、手机、电脑、名牌服饰和化妆品等。同时，消费频率较高，不同学生个体之间的消费水平差距较大；2、消费的个性化明显；“前卫、时尚、情感”的消费特征：追求品牌，崇尚权威，追求新颖、时尚，体现个性以及理性、成熟三个方面；3、冲动性消费与连续性消费；大学生的思想情感，志趣爱好等并未完全成熟定型，因此特别容易受到周围环境和流行趋势的影响，比如广告宣传，同学推荐等，消费则表现出情绪性，即兴即买，冲26、动性购买往往多于计划性购买的情绪性消费的特点。并且大学生消费的情绪性还表现在消费上的连续性，如果消费一次后如果感觉很满意，很可能会连续消费同企业的相同或不同产品，并且还会推荐别的同学消费；若不满意很可能不再消费，并且这样的情绪性消费会在同学之间迅速交流，感染到周围的同学；4、人情交往消费，休闲娱乐消费占有重要比重；大学生主要消费特征：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 22 雨花片区呈贡大学城n地址：地址：呈贡区吴家营、朗家营、缪家营自然村地界内；n占地面积：占地面积：43.15平方公里；n入驻高校：入驻高27、校：昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学、云南中医学院、云南大学等；n师生规模：师生规模：1015万人；n距本案直线距离：距本案直线距离：约4.5公里。目前，大学城入驻人数超过10万，在本案目前周边商业人气明显不足的状况下，短期内，大学城师生是本案商业必须依赖的核心消费群，中长期内，大学生消费群亦是不可忽视的重要消费力量。一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 23 一、项目中短期经营定位策略剖析项目组通过三方面来具体分析研究商业针对大学生消费群应当如何规划：角度一：呈贡大学城28、现有主要商业研究分析；角度二：昆明老大学城区域商业研究；角度三：针对呈贡大学城师生的消费者访谈。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 24 佳美商业广场项目名称大学城新天地商业广场项目地址景明南路与聚贤路交叉口开发商云南城投兴坤房地产开发有限公司建筑规模约6.5万商业模式商业街+小型集中商业项目规划小区建设项目规划用地664.34 亩，净用地面积567.13 亩，属于云南师范大学、云南民族大学、交通职业学院和云南广播电视大学的教师住房。项目分为雨花毓秀住宅区和新天地商业街两个部分，其中新天地商业街分为北街、东29、街、商业广场三条购物街。角度一：呈贡大学城现有主要商业：大学城新天地商业广场：一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 25 佳美购物广场一层：电子产品、数码、服装、药店二层：超市（佳美购物超市，3000 平米左右）三层：漫莎KTV佳美购物广场除了一楼的电子产品、数码柜台还有部分空置外，其他整体经营状况良好。电子数码类商家在大学城周边有着广泛的消费基础，存在较大的购买力市场。一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATEC30、ONSULTINGCO.,LTD.Page 26 大学城新天地商业广场商业街业态分析：业态面积占比餐饮6189.4820.73%超市268.50.90%地产中介2280.76%服饰精品3239.110.85%服务配套1611.655.40%家具家居2790.93%家电专卖194.40.65%便利店142.50.48%美容美发2790.93%数码产品112.50.38%休闲娱乐919.83.08%装饰建材172.80.58%空置16227.8654.34%合计29864.59100%餐餐饮饮,6189.48,21%服服饰饰精品精品,3239.1,11%服服务务配套配套,1611.65,5%空置空31、置,16227.86,54%餐餐饮饮超市超市地地产产中介中介服服饰饰精品精品服服务务配套配套家具家居家具家居家家电专卖电专卖便利店便利店美容美美容美发发数数码产码产品品休休闲娱乐闲娱乐装装饰饰建材建材空置空置可见，餐饮休闲娱乐及服饰零售类业态在大学城周边有着相对较大的消费需求。一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 27 商铺名称业态开间进深面积ze gdq服饰精品3.5931.5添韵服饰精品6954小懒鸡餐饮139117唯魅空间服饰精品3927军备酷绿色旋律服饰精品3.5931.32、5孤单单服饰精品4936ze gdq服饰精品3.5931.5饮和食德餐饮149126shunu服饰精品3.5931.5绝味餐饮2.5922.5富香园米线餐饮4936时光印记主题餐厅餐饮10990公园假日服饰精品2.5922.5丹阳眼镜服务配套3.5931.5大台北奶茶餐饮2918华华文印部服务配套1.5913.5茗欧艺发型美容美发7963阿龙纯银坊服饰精品2.5922.52元超市服饰精品2.5922.5美美精品服饰精品2.5922.5避风塘服饰精品2918荆棘饰品服饰精品199VOIT服饰精品6954千百度发型美容美发2.5922.5阿迪达斯服饰精品8.412100.8空置-10517空置-433、1248空置-4.51254商铺名称业态开间进深面积糖果服饰服饰精品3927西门町服饰服饰精品199服饰服饰精品718126空置-2.5922.5free服饰精品2918空置-5945爱的饰约服饰精品3927饰品服饰精品2918明艳日化服饰精品2918伊斯曼洗衣服务配套4936优甜品餐饮3927依佳人服饰精品3.5931.5木脑壳服饰精品5945浪漫满屋服饰精品3.5931.5酒吧休闲娱乐7963长虹酒业服务配套5945博雅眼镜服务配套6954记忆酒吧休闲娱乐7963毓秀酒吧休闲娱乐8.5976.5空置-219189天堂隔壁休闲娱乐7963史密斯热水服务配套7963洗衣店服务配套3.5931.34、5古滇套饭餐饮8.44.235.28中国银行服务配套2412288耐克服饰精品912108大学城新天地商业广场商户一览（1）：一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 28 商铺名称业态开间进深面积域天科技数码产品4936典靓精品服饰精品4936房产地产中介3.5931.5品速便利店便利店7963药店服务配套7963网吧KTV休闲娱乐28.59256.5传统美食餐饮7963阿依莲服饰精品8972七色花服饰精品6.5958.5以纯服饰精品7963重庆鸡公堡餐饮618108品位川香苑餐饮35、3.5931.5兰州拉面餐饮4936炫彩魅惑服饰精品4936富春服饰精品1.5913.5家具制造馆家具家居139117清汤鹅烧腊餐饮17.59157.5月老居花点服务配套2.5922.5奕美女性用品服饰精品4936发舞心动美容美发3.5931.5佳丽彩妆服饰精品4936A.Y.CLUB酒吧休闲娱乐7.21179.2食和德餐饮81188情定巴诺客餐饮91199空置-61166商铺名称业态开间进深面积哎呀呀服饰精品3.5931.5丝情发艺美容美发3.5931.5大众串鹅餐饮7963东骏大药房服务配套10990DENGJUV服务配套3.5931.5DELL服饰精品3927莫洛果餐饮餐饮5.5949.36、5湘聚源餐饮229198傣族人家餐饮219189沙宣形象美容美发4936苏格服饰精品3.5931.5孤单单服饰精品3.5931.5房产地产中介3.5931.5FLYKE服饰精品6.5958.5自由自在餐饮7963自由自在服饰精品219189空置-289252特步服饰精品7963公鸡煲餐饮3.5931.5房产地产中介4936牛魔王餐饮3.5931.5野狼服饰精品3.5931.5神秘书酒店餐饮-600农村信用社服务配套-500YW会所休闲娱乐7.21179.2大学城新天地商业广场商户一览（2）：一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTA37、TECONSULTINGCO.,LTD.Page 29 商铺名称业态开间进深面积金苑服饰精品3.5931.5玛果餐饮3927羊肉米线餐饮5945SA发型美容美发3.5931.5品螺阁餐饮4936快捷厨房餐饮3.5931.5宾菲服饰服饰精品3.5931.5庆禾园餐饮3.5931.5空置-7963空置-54.59490.5火鸡吧餐饮249216川香阁餐饮5945甜品印象餐饮5.5949.5小锅米线餐饮3.5931.5空置-5945陕西小吃餐饮5945空置-3.5931.5空置-7963羊肉米线餐饮3.5931.5美之名美发美容美发3.5931.5鲜果饮吧餐饮3.5931.5傣味小吃餐饮3.593138、.5宜人缘餐饮餐饮3.5931.5soso服饰精品4.2625.2倾心小吃店餐饮4.5627手抓饼餐饮5630都市女人服饰精品3.5931.5商铺名称业态开间进深面积天才牛仔服饰精品5945视衣简服饰精品3.5931.5贵人鸟服饰精品8.5976.5空置-939837空置-219189探索单车服务配套4936空置-8972川菜馆餐饮3.5931.5宣威菜馆餐饮3.5931.5空置-4936聚资源超市超市7963建水山稞餐饮4936空置-159135空置-709630空置-1240480联通数码产品8.5976.5萱品二号店服饰精品9981生活秀服饰精品9981朱朱小吃坊餐饮3.5931.5苏生39、活服饰精品3.5931.5丹城服饰精品3.5931.5个性时代服饰精品3.5931.5精品精品9.5985.5帕帕罗蒂餐饮5945口袋鸡餐饮11.59103.5都市丽人服饰精品4936经典服饰精品3.5931.5大学城新天地商业广场商户一览（3）：一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 30 商铺名称业态开间进深面积样网络休闲娱乐169144李宁服饰精品8.5976.5美饰服饰精品3.5931.5果语餐饮3.5931.5鸿星尔克服饰精品3.5931.5亲亲小吃餐饮3.5931.5空40、置-3.5931.5内衣服饰精品3.5931.5公主小屋服饰精品3.5931.5空置-7963隆思安家装家具家居14.59130.5空置-249216尚品居餐饮15.59139.5空置-57.59517.5今喜鸟服饰精品7963空置-55.512500空置-22.512270林波威步服饰精品5.51266泰美味餐饮41248时光慢递服务配套3.51242空置-10.812129.6德艺美术文化用品服务配套4.51.25.4空置-4.51254豆豆服饰精品31236商铺名称业态开间进深面积塔图饰品服饰精品2.51230昆明万智装饰装饰建材61272精品店服饰精品5.51.26.6便利店便利店4141、248华安恒大地产地产中介41248空置-31236空置-4.51254米米优品餐饮21.22.4福利彩票服务配套2.51.53.75瑞源家售行服务配套5.51266东升五金装饰建材4.21250.4金辉门窗厂装饰建材4.21250.4方太厨房电器家用电器4.21250.4空置-4.51.25.4迎新超市超市5.51266广福源超市超市912108史密斯热水器家用电器1212144空铺-41248烧仙草餐饮4832金顺蛋糕店餐饮12560艾斯利餐饮4.2625.2猫咪洋芋店餐饮4.5313.5我饰女孩服饰精品4.2625.2酷89服饰精品4.2625.2大学城新天地商业广场商户一览（4）：一、42、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 31 商铺名称业态开间进深面积杭州小笼包餐饮3927联合一百超市超市3.5931.5住友地产地产中介5.5949.5爱派西饼餐饮3.5931.5美天计西饼餐饮3.5931.5万家乐厨卫家具家居3.5931.5韩式铁锅饭餐饮3.5931.5品速便利店便利店3.5931.5尚饮餐饮4936锅锅洋芋饭餐饮8972沁香园餐饮餐饮3.5931.5空置-3.5931.5阑园食府餐饮48.59436.5正宗大理白族小吃餐饮6.5958.5沙县小吃餐饮3.59343、1.5珍视明眼镜服务配套4936美奇丝发廊美容美发3.5931.5天津小笼包餐饮3.5931.5MC9吧休闲娱乐7963伯爵伦牛排餐饮14.59130.5哈鲜果汁餐饮3.5931.5腾冲特色饵丝店餐饮3927宣威一腿餐饮179153商铺名称业态开间进深面积同学眼镜服务配套179153老地方干锅店餐饮139117韩国纸上烧烤餐饮6.5958.5千色坊服饰精品6.5958.5开一知食餐饮6.5958.5当麦基餐饮6.4957.6红房子休闲娱乐3.6932.4索菲亚罗兰服饰精品6.4957.6一品园餐饮689612蒸有源餐饮349306靓丽驿站服饰精品3.5931.5稀客零食店餐饮3.5931.5朵44、以服饰服饰精品8.5976.5北方人家餐饮餐饮5945丽美资服饰精品6.5958.5TO下一站餐饮3.5931.5华安恒大房产地产中介3.5931.5典藏鞋柜服饰精品3.5931.5四川陈麻子小吃餐饮3927大学城新天地商业广场商户一览（5）：一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 32 一、项目中短期经营定位策略剖析昆明老大学城周边经过多年的市场培育，形成了以昆师路为代表的电子数码一条街：街道名称主要业态租金水平（元/月）整体经营情况昆师路手机、数码100-250 较好代表性集中45、商业：百老汇通信广场，总商业规模约1.6万；1层：手机数码、售后服务、钟表、药房；2层：电子产品、音像；3层：新知图书城；4层：新知图书城建筑书店、女子美容美体。街道代表品牌：诺基亚、LG、波导、魅族、三星、联想、索尼等。大学生喜好新鲜事物，消费意识超前，对数码科技类产品需求较为旺盛，能对电子数码等商业市场类商业提供有效支撑。角度二：昆明老大学城周边商业深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 33 姓名性别年龄学校常去购物区域本项目对其有吸引力的业态陈同学男21云南大学螺狮湾、三市街KTV、影院、肯德基、咖啡厅46、喻同学女18云南大学士林街，实力大学城餐饮、服装周同学女20云南师范大学三市街-南屏街影院、麦当劳或肯德基刘同学男20云南师范大学三市街-青年路体育用品、运动服饰冯同学男22昆明理工大学螺狮湾KTV、影院李同学女19云南民族大学市区，士林街kTV、品牌折扣服饰刘同学女19云南师范大学三市街-宝善路粤菜馆、运动品牌折扣店（如领跑）、KTV赖同学男19昆明医学院三市街-青年路肯德基、影院、KTV蓝同学女21云南艺术学院士林街、三市街餐饮、服饰王同学男21昆明理工大学三市街-宝善路、士林街适合学校聚会的餐饮店、KTV角度三：为了解呈贡大学城师生的真实消费意愿，项目组对部分师生进行了随机访谈：一、项目47、中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 34 姓名性别年龄学校常去购物区域本项目对其有吸引力的业态陈同学男19昆明理工大学士林街KTV、影院王同学男21云南师范大学士林街，大学城kTV、品牌服饰吴同学女21云南师范大学三市街-宝善路运动服饰、KTV李同学女21云南民族大学螺狮湾、三市街肯德基、影院、KTV龚同学男20昆明理工大学士林街、三市街电玩，影院等娱乐刘同学男19昆明理工大学士林街、三市街-宝善路娱乐、小吃武同学女20云南大学市区购物李同学女20云南大学三市街、宝善街餐饮赵同学男2248、昆明医学院螺狮湾、大学城购物，娱乐李同学女21云南艺术学院士林街、三市街购物一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 35 市区（三市街市区（三市街附近）附近）43%士林街附近士林街附近34%实实力大学城力大学城11%螺螺蛳蛳湾湾11%市区（三市街附近）市区（三市街附近）士林街附近士林街附近实实力大学城力大学城螺螺蛳蛳湾湾常消费区域n大学城学生在消费区域选择方面多数倾向于昆明市区（三市街附近）及学校附近的士林街区域；n消费的主要业态为娱乐、餐饮、及服饰购物。娱乐娱乐（影院、（影院、K49、TV、电电玩等）玩等）43%餐餐饮饮25%服服饰饰精品精品32%娱乐娱乐（影院、（影院、KTV、电电玩等）玩等）餐餐饮饮服服饰饰精品精品常消费业态从调查结果来看，餐饮休闲娱乐类及服饰零售类业态对大学城师生最具吸引力。一、项目中短期经营定位策略剖析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 36 一、项目中短期经营定位策略剖析项目中短期经营发展策略：以大学城消费群为核心餐饮+3C数码契合大学生消费群，符合本案客观条件的业态定位组合：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONS50、ULTINGCO.,LTD.Page 37 一、项目中短期经营定位策略剖析餐饮是需求最为广泛的商业业态之一，商户经营生存能力强，初期引入较大体量的餐饮业态，对短期内项目经营保证，建立投资客信心将发挥重要作用。餐饮不仅只针对大学生人群：未来，商务白领人群、政府公务人群的接待性餐饮需求，日常工作就餐需求同样对本案的餐饮业态定位有较强的支撑作用：需求最为广泛的商业业态，项目长期可持续经营的重要保障深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 38 投资市场认可，营销价值点易于描述，经营有保证：大学城周边3C数码类业态普遍布51、局较为广泛，学生人群对数码科技类产品需求较大，以大量学生消费群为支撑的3C数码类商业价值点较为明晰，投资市场较为认可，营销价值易于描述。商业类型易于销售：3C数码类商家需求面积较小，商铺销售总值较低，商铺划分符合易于销售的需求。一、项目中短期经营定位策略剖析3C数码：项目经营与商业销售的保证深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 39 二、项目长期发展经营策略分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 40 二、项目长期经营发展52、策略分析项目所在呈贡新区吴家营片区定位为以行政、商务、居住为主的新城中心区，是昆明市新的行政中心和商务中心。行政中心、商务中心未来区域主要消费人群：公务员、白领、企业高管、政府政要行政商务中心定位带来的大量优质消费群是本案商业未来最为显著的发展机遇。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 41 二、项目长期经营发展策略分析但从区域长期发展角度而言，机遇与挑战并存：“机遇”与“挑战”周边商业市场争夺日趋激烈深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,L53、TD.Page 42 二、项目长期经营发展策略分析从本案自身条件来看，总商业建筑面积约4.5万，并且其中大部分位于地下层。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 43 二、项目长期经营发展策略分析项目名称百大新都会项目地址呈贡新城春融街东段开发商昆百大集团野鸭湖房地产开发有限公司建筑规模约10余万商业模式开放式复合街区购物中心项目规划购物中心的1 至4 层，引进百货主力店、特色零售、美容美发、咖啡店、快餐店等业态，5 层将引进量贩KTV、电玩、休闲餐饮等商家，而在6 层及7 层，则打造IMAX 电影院、主力餐饮54、书店等商业。届时，在呈贡新城将出现第一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等为一体的一站式国际风情体验购物中心。而从项目周边用地建设状况来看，区域内不乏大型商业项目：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 44 二、项目长期经营发展策略分析项目名称置信广场项目地址呈贡新城吴家营行政商务中心区开发商云南中置信房地产开发有限公司建筑规模总面积约26万，商业面积约7.5万商业模式综合体裙楼集中式商业项目规划含一个四层共7.5万平方米大大型商场两栋共7.7万平方米的A级高档办公楼五栋总计9万平方米的公寓式办公55、楼及一座18万平方米的精品酒店。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 45 二、项目长期经营发展策略分析项目名称实力心城项目地址呈贡新区吴家营片区中部开发商云南实力房地产开发经营集团有限公司建筑规模总面积约60万，商业面积约5.8万商业模式综合体裙楼集中式商业项目规划项目物业涵盖137 米超高层5A 级写字楼，7 栋城市高端住宅、2 座超高层SOHO 公寓、大型集中式购物中心、风情步行街、超大地下商业广场等，项目建成后打将成为昆明首个“轻轨上盖城市综合体”。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCH56、INAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 46 二、项目长期经营发展策略分析项目名称七彩云南第一城项目地址呈贡新区吴家营片区中部开发商云南实力房地产开发经营集团有限公司建筑规模总面积约178万，商业面积约18.7万商业模式综合体裙楼集中式商业项目规划七彩云南第壹城位于昆明市呈贡新区CBD核心区，西临彩云南路，由8栋建筑组成，分为北部、南部和中心三个区域，建筑内容包括SHOPPING MALL、大型超市、主力百货店、STREET MALL、酒店、写字楼和住宅。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,L57、TD.Page 47 二、项目长期经营发展策略分析项目总建筑面积（）商业面积商业类型业态规划及目前状况地上商业（）地下商业（）合计（）七彩云南第一城（在建）178万23.61 万 3.59 万 27.2 万 购物中心+地下商 业 住宅（6392 套）+办公+酒 店+购物中心+商业街+地 下商业（建设中）实力心城（在建）12.4万45950.24 12743 58693.24 商业街+地下商业 住宅（1748 套）+办公+酒店+公寓+商业街+地下商业（建设中）上海东盟上商务大厦（在建）18.6万30800 19920 50720 商务配套+地下商 业 办公+地上商业+地下商业（建设中）新都昌商业58、广场（在建）36482.71 18737.3 55220.01 大型商场+地下商 业 置信广场（在建）36万75594 27332 102926 大型商场+地下商业 办公+酒店+商业+影院+饮食广场等（建设中）百大新都会（在建）10万10 万 10 万 购物中心 购物中心（建设中）合计-524926114632639559-周边在建商业项目一览表：本案所处片区商业开发量达64万，总商业体量可达73.5万，未来商业市场竞争激烈，无论从商业规模还是业态齐全度而言，本案相对处于劣势。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Pa59、ge 48 二、项目长期经营发展策略分析1.扩展品牌档次；2.突出特色化业态。在规模竞争力有限的情况下，从长期经营发展角度，我司提供以下思考方向：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 49 二、项目长期经营发展策略分析品牌国内其他城市开店情况Dior香港5家、北京3家、上海2家，广州2家、深圳1家、大陆其他城市有12家Gucci香港11家、北京6家、上海5家、深圳1家、大陆其他城市共28家LOUIS VUITTON香港7家、北京3家、上海3家、广州2家，深圳2家、大陆其他城市28家Chanel香港8家，北京360、家、上海5家，杭州1家、广州1家PRADA香港9家、北京3家、上海3家，广州2家、深圳1家、大陆其他城市共8家Hermes香港7家，北京4家、上海3家、广州1家、深圳1家、大陆其他城市共11家VERSACE香港3家、北京3家、上海2家、广州1家，深圳2家、大陆其他城市共12家Giorgio Armani香港1家、北京3家、上海2家、杭州1家、大连1家、广州1家Valentino香港5家、北京2家、上海2家、广州1家、深圳1家、杭州1家、沈阳1家Tiffany&Co.香港11家、北京2家、上海4家、深圳1家天津1家、沈阳1家、成都1家、青岛1家、杭州1家Loewe香港8家、北京2家、上海2家，大61、陆其他城市有10家DOLCE&GABBANA香港3家、北京2家、上海2家、深圳1家、杭州1家、南京1家Celine香港6家、北京1家、上海3家、广州1家、深圳1家、大陆其他城市共10家BURBERRY香港18家，北京7家、上海4家、广州3家、深圳1家、大陆其他城市共33家Givenchy香港7家、北京7家、上海8家，广州1家、深圳1家、大陆其他城市共28家Hugo Boss香港10家，北京13家、上海11家、广州4家、深圳5家、大陆其他城市共65家FENDI香港9家、北京2家、上海1家、广州2家，深圳2家、大陆其他城市共10家Ermenegildo Zegna香港6家、北京7家、上海9家、广州62、2家，深圳3家、大陆其他城市共40家中国区域国际奢侈品牌门店数量一栏（2010）：国际高端品牌在同一城市开设门店数量一般较为有限，就本案而言，在以金格百货时光店为代表的高端零售市场格局基本基本清晰，品牌布点基本完成的状况下，本案较难再引入大量高端品牌，同核心商圈项目进行竞争。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 50 二、项目长期经营发展策略分析提升品牌档次虽然是构建长期竞争力的必由之路，但高端品牌在本地已具备一定的市场存量，实际运营操作中，本案形成国际一线品牌聚集地可能性较小，整体品牌短期内较难形成一定高度63、，因此，项目有必要寻找其他的核心发力点。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 51 二、项目长期经营发展策略分析品质品质+特色特色突出特色化，实行差异化的竞争策略，是本案构建核心竞争力的可行方向：区域特色商业应如何营造，项目队组对目前较为成熟的福田CBD区域商业进行了针对性调研。（详见附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究）深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 52 路段代表性写字楼特征福中路段与景田路段江苏大厦、荣超中心64、中电信息大厦底商体量较小,服务配套为主，辅以餐饮业态金田路段与海田路段凤凰大厦、安联大厦、经贸中心底商体量较小，服务配套业态，辅以餐饮业态福华路段新华保险大厦、特美思大厦、国际商会中心底商体量适中，服务配套、大型餐饮辅以特色餐饮与休闲娱乐业态彩田路段与金田路段金中环、卓越世纪中心、大中华交易广场部分底商体量较大，业态丰富包括餐饮、配套、休闲娱乐、服装精品根据项目具体情况，这次调研主要在于深圳市福田区CBD写字楼集中区域。通过调研对写字楼底层裙楼商业的业态和配比作出总结，从而为项目操作提供可靠的依据。深南大道南侧福华路段深南大道北侧福中路段与景田路段深南大道北侧金田路段与海田路段深南大道南侧彩65、田路段与金田路段二、项目长期经营发展策略分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 53 二、项目长期经营发展策略分析通过这次调研总结出写字楼裙楼底商可以分为以下几个大类：类型业态组合代表性写字楼适应性要求服务配套类金融、商务配套、餐饮新华保险大厦、免税大厦、国际商会大厦交通便利且周边商务及消费人群的可达性较强综合类服务配套、金融、餐饮、购物及休闲娱乐等金中环、卓越世纪中心、地王大厦项目自身体量、办公人数达到一定的要求，区域相关业态较为匮乏互补类每个写字楼底商体量不大，业态互有差、异互补不足中电信息大厦、华丰大66、厦、人民大厦项目商业规模小，临近写字楼较多专业市场类以专业市场为主，辅以少量服务配套彩虹大厦、深圳赛格广场、华强电子世界周边具备成熟集中的专业市场氛围，开发商具备很强的行业背景和相关经营管理经验金融类仅为银行、证券、保险等金融机构的营业场所发展银行大厦、时代金融大厦、港中旅大厦、荣超中心项目商业规模小，开发商具有较强的金融背景深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 54 靠近政府区域的写字楼商业特征：江苏大厦新世界中心荣超中心中电信息大厦人民大厦华丰大厦报业大厦荣超国际地铁大厦经贸中心诺德中心安联大厦凤凰大厦中67、银大厦彩虹大厦海鹰大厦现代国际财富大厦金中环星河国际卓越世纪中心卓越时代广场国际商会中心中海大厦嘉里建设广场免税大厦、特美思大厦、华融大厦、投资大厦、联通大厦、港中旅大厦、时代金融中心航天大厦、卓越大厦、国际商会大厦、兴业银行大厦。新华保险大厦、中心商务大厦n主要写字楼：新世界中心、江苏大厦、诺德中心、安联大厦n底商体量中等，除基础服务配套外，有较多的大型餐饮、特色餐饮，以满足写字楼办公人员及政府相关人员会客宴请的需求。市政府二、项目长期经营发展策略分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 55 靠近住宅区域68、的写字楼商业特征：江苏大厦新世界中心荣超中心中电信息大厦人民大厦华丰大厦报业大厦荣超国际地铁大厦经贸中心诺德中心安联大厦凤凰大厦中银大厦彩虹大厦海鹰大厦现代国际财富大厦金中环星河国际卓越世纪中心卓越时代广场国际商会中心中海大厦嘉里建设广场免税大厦、特美思大厦、华融大厦、投资大厦、联通大厦、港中旅大厦、时代金融中心航天大厦、卓越大厦、国际商会大厦、兴业银行大厦。新华保险大厦、中心商务大厦n主要写字楼：中电信息大厦、人民大厦、华丰大厦n周边有较多的住宅小区商业配套，业态丰富、档次齐全，办公人员需求很容易的得到满足，故对底商的需求并不大。n写字楼底商体量较小，业态与周边写字楼互有差异、互有补充。住宅69、小区群二、项目长期经营发展策略分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 56 写字楼集中区域的商业特征：江苏大厦新世界中心荣超中心中电信息大厦人民大厦华丰大厦报业大厦荣超国际地铁大厦经贸中心诺德中心安联大厦凤凰大厦中银大厦彩虹大厦海鹰大厦现代国际财富大厦金中环星河国际卓越世纪中心卓越时代广场国际商会中心中海大厦嘉里建设广场免税大厦、特美思大厦、华融大厦、投资大厦、联通大厦、港中旅大厦、时代金融中心航天大厦、卓越大厦、国际商会大厦、兴业银行大厦。新华保险大厦、中心商务大厦n主要写字楼：新华保险大厦、国际商会大厦70、免税大厦、特美思大厦、华融大厦n区域写字楼林立并且毗邻多个购物中心，业态丰富，消费者选择多样化。n写字楼底商体量中等，业态以服务配套、连锁餐饮及大型餐饮为主。二、项目长期经营发展策略分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 57 二、项目长期经营发展策略分析便利店3.81%餐饮 34.31%地产中介0.85%服饰精品0.63%服务配套2.83%家具家居5.17%教育机构0.49%金融18.12%美容美发0.75%其它1.28%汽车专卖1.54%通讯0.78%休闲娱乐29.40%装饰建材0.04%深圳福田中心71、区写字楼底商深圳福田中心区写字楼底商业态比比便利店餐饮 地产中介服饰精品服务配套家具家居教育机构金融美容美发其它汽车专卖通讯深圳福田中心区写字楼底商中餐饮类占比最大达34.31%，其次是休闲娱乐类29.40%，金融类18.12%，家具家居5.17%，便利店3.18%，服务配套2.83%，其余业态占比较小；写字楼底商多为餐饮+金融+少量其余业态的形式。（一）中高端餐饮休闲娱乐业态在成熟CBD区域商业中仍占有重要比重：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 58 写字楼写字楼商家商家经营类型型中电信息大厦国汇汽车服72、务中心汽车配套人民大厦邦友联典当行金融服务国际商会大厦A座 堂孚信茶馆、MAISON休闲娱乐、美容美发国际商会大厦B座 紫荆齿科健康美容特美思大厦藏草堂、特兰良衣定制特产精品、服饰精品免税大厦神形太极养生休闲娱乐华融大厦CTENA生活馆服饰精品卓越时代广场二期阿斯顿马丁、劳斯莱斯汽车、雷克萨斯汽车展厅及专卖店金中环大厦678国际会所、清一色名酒荟萃、马来私房菜休闲娱乐、精品名酒大中华意大利餐厅餐饮财富大厦帕里家具精品家居现代国际冬虫夏草特产精品彩虹大厦好百年家居、博登地毯家居专业市场卓越世纪中心SMART精品生活店精品超市华融大厦慈铭体检健康美容二、项目长期经营发展策略分析（二）多种中高端特色73、精品商户，成为CBD区域的一大商业亮点：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 59 二、项目长期经营发展策略分析项目长期经营发展策略：在保证经营的前提下，充分发挥商务白领、政府公务员等中高端消费群的商业拉动作用，体逐步构建整体商业品质，突出商业特色，实行差异化的竞争道路。1、仍然以餐饮休闲娱乐业态为项目长期持续经营的重要保证；2、在首层等商业价值最高的区域努力引入部分国际品牌形象店，营造项目的整体商业品质；3、适当引入如豪车展示、红酒名店、高尔夫用品等特色商户，实现自身商业业态特色。深圳市汇诚行房地产顾问有限74、公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 60 三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 61 三、项目定位项目定位的基本思路：中短期：生存经营问题长期：竞争发展问题学生消费群的发掘与利用区域中高端消费群的争夺精品零售、特色商户餐饮休闲娱乐、3C数码契合本案发展的项目定位应为深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 62 三、项目定位数码、餐饮主题国际时尚购物中心n75、以精品时尚为主旨的项目定位方向；n精品时尚既符合项目核心消费人群时尚、潮流、健康、品质的消费特征，又能作为本案的独有特色及核心发力点，构建长期竞争优势，吸引外部人群到达本项目。餐饮+3C数码+精品服饰零售深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 63 3C数码：投资市场认可，营销价值点易于描述，经营结果有保证：大学城周边3C数码类业态普遍布局较为广泛，学生人群对数码科技类产品需求较大，以大量学生消费群为支撑的3C数码类商业价值点较为明晰，投资市场较为认可，营销价值易于描述。商业类型易于销售：3C数码类商家需求面积76、较小，商铺销售总值较低，商铺划分符合易于销售的需求。三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 64 建议项目引进品牌家电卖场及部分品牌号召力较强的3C数码品牌：三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 65 短期内核心经营业态要求：消费需求量大商户经营生存能力强能够最大范围地吸引远端消费群餐饮：餐饮业态是项目经营保证的基础，并对建立投资客信心发挥重要作用：餐饮是需求最为广泛的商业业态之一，商户经营生存能力强，77、初期引入较大体量的餐饮业态，对短期内项目经营保证，建立投资客信心将发挥重要作用。为具体研究适宜本案的餐饮类商户，项目组对昆明商业市场代表性餐饮类商户进行了调研：三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 66 典型餐饮类业态调研：n关上n金实路n昆明走廊n新西贡码头n江东商业街n霖雨路金实路昆明走廊新西贡码头江东商业街霖雨路关上片区三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 67 商户名称规模人均消费备注江川三道78、菜2层，共800约￥808包房闲来居小菜馆700约￥508包房味源茴香坊600约￥100-海港城2层，共800约￥60-地摊火锅400约￥40-乳鸽王2层，共2000大堂约￥130，包房约￥150，加收10%服务费-原林野山菌400约￥906包房滇菌王600约￥180无包房百年酱骨王600约￥808包房云座珍味1500约￥6016包房清汤鹅500约￥40无包房香格里拉松茸800约￥70（包括茶水费￥40）包房带棋牌室山间灵香2层，共800约￥100-潺潺金草墩400约￥50-代表性餐饮商家调研一览关上片区三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATE79、CONSULTINGCO.,LTD.Page 68 商户名称人均消费备注天香仁和约￥70可同时容纳6000人就餐，37包厢蔼若春约￥70可同时容纳800人就餐，30包厢胡氏干锅鸭头约￥30可同时容纳150人就餐,2包厢馨丽清真美食约￥30可同时容纳200人就餐，4包厢呐啰泰菜约￥50可同时容纳260人就餐，2包厢鱼游世界约￥45可同时容纳180人就餐，5包厢云南小馆约￥35可同时容纳140人就餐,1包厢武定阉母鸡约￥35可同时容纳200人就餐,6包厢飞阳铁板烧约￥35可同时容纳120人就餐宣威杀猪菜约￥45可同时容纳200人就餐，4包厢辣子炒肉约￥45可同时容纳300人就餐，35包厢圆圆心饭庄80、约￥35可同时容纳100人就餐重庆巴国口福火锅约￥30可同时容纳160人就餐,4包厢食惠鲜约￥40可同时容纳150人就餐，4包厢跳三跳约￥45-开封灌汤包约￥25可同时容纳50人就餐代表性餐饮商家调研一览金实路三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 69 代表性餐饮商家调研一览昆明走廊商户名称人均消费备注汤品汤说￥20可同时容纳70人就餐康食源小吃坊￥15可同时容纳60人就餐荷叶饭￥18-桥香园￥15-许记甜品￥20-1240花园餐厅￥45可同时容纳200人就餐斗牛家炭火烧肉￥40可同时容纳60人就81、餐艺和粥坊￥35可同时容纳65人就餐,3包厢瑞祥居￥35可同时容纳50人就餐红人居￥37可同时容纳50人就餐开心鱼场￥45可同时容纳70人就餐傣宏缘￥35可同时容纳60人就餐，6包厢BBQ铁板烧￥50可同时容纳200人就餐甜蜜小栈￥30可同时容纳50人就餐美地时光西餐厅￥60可同时容纳50人就餐火锅小站￥70可同时容纳150人就餐旺角扒房￥40-三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 70 商户名称人均消费备注老北京￥30可同时容纳150人就餐，8包厢清真姐妹园￥40-桔舒园￥60可同时容纳200人82、就餐,5包厢稻香村￥45可同时容纳300人就餐，7包厢大黔门食府￥60可同时容纳300人就餐，6包厢今日旺角￥80可同时容纳400人就餐，27包厢昌元酒楼￥120可同时容纳400人就餐,230包厢快乐海鲜酒楼￥150可同时容纳600人就餐，36包厢代表性餐饮商家调研一览新西贡码头三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 71 商户名称人均消费备注江川三道菜￥55可同时容纳100人就餐，4包厢丽江腊排骨￥20可同时容纳80人就餐猪圈火锅￥60可同时容纳800人就餐，8包厢滇野名扬天下酒楼￥75可同时容纳83、300人就餐，9包厢重庆德庄火锅￥65可同时容纳235人就餐，7包厢君之薇火锅￥60可同时容纳200人就餐，4包厢好稻莊￥70可同时容纳250人就餐，14包厢代表性餐饮商家调研一览江东商业街、霖雨路三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 72 从餐饮市场调查结果来看，本地餐饮品牌主要具备以下特征：1、餐饮多为当地品牌，知名连锁餐饮品牌较为有限；2、菜品以本地特色菜为主，其中滇菜、傣菜、川菜占有较大比重；3、注重就餐环境自然性与原生态的营造。从差异化竞争及消费需求角度出发，建议本案规划的餐饮类型：1、84、尚未进入本地市场，形象档次好的知名连锁品牌餐饮；2、日常商务便捷式餐饮三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 73 餐饮类商户示意：u商家名称：食尚国味u消费定位：定位中高端消费人群u出品组合：菜品：50%粤港菜，30%鲁川菜，20%国际风味菜式（日、泰）u主食：港式茶点、甜品，传统面食广州市食尚国味饮食管理有限公司始创于1998年10月，截至2010年底，已成为集团化餐饮企业。分店分布于广东、山东、福建、河北、四川等地，营业面积七万多平方米，员工近4000人。已建成广州、东莞、厦门中央厨房及配送中85、心。融合多种菜系的特色综合餐饮商家，目前店面经营状况较好。食尚国味：三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 74 u庆园丰收鱼庄，始创于2008年12月25日，公司总部座落于中国品牌之都晋江；u庆园丰收鱼庄面积约400500平米，以川菜系列为主，包括火锅、家常菜、海鲜、闽菜；u公司深知“酒香也怕巷子深”，在每家门店开业期间，公司不惜血本地在当地的主流媒体和优势广告位重金投放“免费试吃”广告。庆园丰收：三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSU86、LTINGCO.,LTD.Page 75 金钱豹：n在开放式厨房看国际大厨的“现场直播”；n“经营经典燕鲍翅、日式料理及顶级西餐等为主的贵宾包厢式场所；n,配以为品位卓越的人士保留的多个个风格各异的包厢；n沙发休息区、独立视听系统都是集餐饮、娱乐于一体的尊容空间.；n“金钱豹”在环境造景方面，不仅有开敞的公共用餐区，还设有大型商务包房和秘密型小包房，小到亲朋好友小聚，大到商务会谈、公司聚会、婚喜宴庆，都可以在“金钱豹”找到最适合的用餐环境北京:东城区东安门大街55号王府世纪大厦3楼。三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGC87、O.,LTD.Page 76 以座落于泰国一座古朴而优雅的古寺命名，店内装修设计风格上融入了泰国庄严肃穆的佛国文化。其原材料均从泰国进口，泰藉主厨有着十多年料理经验，菜式酸，甜、辣的齐备，给消费者带来泰国热带雨林气候所孕育的饮食文化体验。泰满冠：三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 77 开业初期以餐饮休闲娱乐及大众化服饰零售品牌为主，辅以时尚精品店及少量国际品牌名店，未来经营中，适当减少餐饮休闲娱乐经营面积，逐步引入若干档次较好，对外号召力较强的品牌名店，提升整体商业档次。特色精品开业初期经营成88、熟期国际精品零售主题，餐饮休闲娱乐业态占有较大比重逐步适当减小餐饮休闲娱乐商业面积，置换为品牌度较强的零售类商户精品服饰零售：三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 78 世界十大潮流服饰品牌全球开店数量品牌名称开店数量（家）Gap4200Zara3500Esprit2000H&M1500C&A1100Uniqlo800Mango700Next620Forever21400Topshop400备注：以上资料截止2007年6月三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREA89、LESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 79 精品零售类商户示意：GUESSn品牌简介1981年由Georges/Maurice/PaulMarciano三兄弟创立。Guess的产品及销售版图均有很理想的发展。在产品方面，Guess虽然只是生产牛仔裤起家，由于不断扩展，现时Guess还有出售男女时装，童装，泳装，鞋履，钟表，精品配饰，手袋，眼镜，香水，行李箱等。二千年秋冬，Guess推出了系列“GuessPremium”，一个采用意大利高质素牛仔布，配合欧洲设计的高格调男女牛仔裤系列。二零零三年，Guess与ParluxFragrancesInc.以专利方式合作推出Gues90、s香水系列，从另一方面表现出Guess性感、时尚的一面。三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 80 n品牌简介1968年创立于美国。CalvinKlein是美国第一大设计师品牌，曾经连续四度获得知名的服装奖项；旗下的相关产品更是层出不穷，声势极为惊人。CalvinKlein一直坚守完美主义，每一件CalvinKlein时装都显得非常完美。因为体现了十足的纽约生活方式。以都会简约质感著称的CalvinKlein，从70年代崛起至今，一贯的现代都会风格深受品味族群的喜爱。CalvinKlein的作品干91、净、细致剪裁，在典雅、中性色调的布料中，展现一种简洁利落的时尚风貌。CalvinKlein的服装成为了新一代职业妇女品牌选择中的最爱。极简风格是CalvinKlein在设计上的注册商标，也是现今的流行风潮.Klein的产品的重要风格之一就是性感，因此在他的广告中这一特点得到了淋漓尽致的发挥。CalvinKlein品牌包括CalvinKleinCollection,ckCalvinKlein,CalvinKlein,CalvinKlein牛仔制品和CalvinKlein内衣裤。CalvinKlein旗下产品线涵盖了服装、配饰、鞋袜、睡衣、泳装、皮带、眼镜、手表、珠宝、外套、正装、香水及家居用品等92、。CalvinKlein三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 81 nGAP诞生在美国，着重强调一种年轻化的购物氛围，所销售的商品包括圆领T恤、纯棉质上衣、牛仔裤等。在20世纪八、九十年代，GAP发展迅速，它的系列品牌 GAP、Old Navy、Gap kid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。nGAP带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAR93、EALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 82 n品牌简介SISLEY由法国贵族后裔HubertdOrnano伯爵及其拥有波兰女王后裔血统的伯爵夫人共同创立，这个家族拥有纯正的贵族血统，是一个传统的法国战士家族，其家族当年曾经为拿破仑立下赫赫战功，品牌名称Sisley来自于19世纪法国印象派画家AlfredSisley，因此可以想像这是个流着热血以及多情艺术的品牌。Sisley以欧洲最新的植物美容学为基础，以精纯的植物萃取成分精油为主要诉求，近几年来在台湾市场上与植物精油、芳香疗法的风潮一起成长，其包装简洁高贵，留白底的背景衬托灰色及淡雅银白色，加上创立家族的尊贵背景，因94、此价位及效果都非常高贵。Sisley三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 83 nMNG(Mango)，来自西班牙巴塞罗那的女装品牌，简称MNG。nMNG创立于1984，取得相当业绩之后开始迅速的本土扩张。1992年，MNG在西班牙已有99个专卖店，目前于全球72个国家拥有超过700间专卖店。MNG以时尚、摩登、大都会感的服装设计，赢得全球女性的青睐。同时，MNG也迅速传递西班牙时装的形象语言，让喜爱时髦、钟爱流行的时尚女性，有全新、与众不同的漂亮选择。nMNG坚持全球各地的旗舰店、门市、甚至店中95、店都应该与MNG品牌形象一致的理念，坚持给予消费者最佳购物空间，同时也让消费者感受实时流行的前驱感。三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 84 nH&M 来自瑞典的连锁服饰店Hennes&Mauritz的 名 字，于1947年创立，是欧洲最大的服饰零售商，现在全球24个国家销售服装与化妆品，雇员总数超过50,000人。三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 85 n西雅衣家（C&A）这个隶属于荷兰BRE96、NNINKMEIJER家族的百年老店(创始于1841年)，在全球服饰连锁店的排名中，西雅衣家（C&A）位居美国GAP，瑞典H&M之后名列第三。三、项目定位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 86 四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 87 业态布局结构：高层：餐饮休闲娱乐；2F、3F：精品服饰零售品牌1F：零售品牌形象店；地下层：美食广场+家电卖场+KTV+3C数码。业态布局思路：主要销售楼层（地下层）97、均有次主力店带动，各层有明确的商业主题；四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 88-2F-2F特色餐饮品牌数码形象店美食广场区3C数码四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 89-1F-1FKTVKTV家电卖场3C数码四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 90 1F1F银行知名品牌形98、象店服饰精品四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 91 2F2F 银行精品女装区四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 92 大型品牌酒楼异国餐饮3F3F男装、商务装休闲、运动装四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 93 4F4F大型品牌酒楼异国餐饮特色餐饮水疗SPA四、商业业态布局99、建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 94 5F5F大型品牌酒楼特色餐饮纤体瘦身健身会所四、商业业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 95 附件附件一：昆明城市发展分析附件二：商业市场分析附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 96 200620072008200920102011050100、0100015002000250030001207.31393.71605.41808.72201.42509.612.1%13.7%15.4%15.2%21.7%14.0%GDP(亿元）GDP增长率2011年昆明全市实现地区生产总值2509.58亿元，比上年增长14.0%。2005-2011年昆明市GDP总量及增长率GDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系小于小于4%萎缩停滞稳定发展4%5%5%8%大于大于8%昆明市近些年经济快速发展，从GDP年增长率看来常年保持在12%以上超过全国平均水平，随着城市综合实力的不断增强，依据房地产行业与GDP增速的关系来看，房地产行业已进入高速发展期。101、附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 97 2011年全年：n第一产业实现增加值133.83亿元，增长6.1%；n第二产业实现增加值1161.18亿元，增长16.7%；n第三产业实现增加值1214.57亿元，增长12.3%；三次产业结构为5.3：46.3：48.4。5%46%48%产业结构图产业结构图第一产业第二产业第三产业以工业制造业为代表的第二产业是支撑城市整体经济的中坚力量，以商业服务业为代表的第三产业亦占有较大比重，未来发展潜力较大。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾102、问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 98 2011年房地产开发投资625.97亿元，增长42.1%。商品房屋施工面积4184.81万平方米，增长18.0%；商品房屋竣工面积515.46万平方米，同比下降12.8%。2006200720082009201020110500100015002000250030006548181053.161600.662160.882701.1125.0%25.0%28.8%51.9%35.0%25.0%固定资产投资投资增长率200620072008200920102011050100150200103、250300350400450500172221.99259.29369.43440.68625.9715.2%21.1%16.8%42.5%19.3%42.1%房地产开发投资投资增长率2011年全社会固定资产投资 2701.11亿元，比上年增长25.0%。其中，城镇投资2647亿元，增长24.8%。2005-2011年昆明市固定资产投资总量及增长率2005-2011年昆明市房地产投资总量及增长率昆明近两年投资增长水平日趋稳定，但其中房地产开发投资却仍创造出高增长率，数据表明分析当前是房地产开发高速发展期，房地产竞争势必愈发白热化，市场将对房地产开发商的经营能力提出挑战。附件一：昆明城市发展分104、析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 99 2006200720082009201020110200400600800100012001400484.2569.4700.7864.61061.21271.716.5%13.7%23.1%23.4%22.6%20.0%消费品零售总额（亿元）总额增长率2005-2011年昆明市社会消费品零售总额增长情况2011年社会消费品零售总额1271.73亿元，比上年增长20.0%。1220.3351.4按地域划分按地域划分城镇实现消费品零售总额乡村实现消费品零售总额108105、3.48188.25按行业划分按行业划分批发和零售业零售额住宿和餐饮业零售额2011年昆明市社会消费品零售总额配比城乡居民购买力自2009年来表现持续旺盛。其中2011年批发和零售业总额更是占了全年社会消费品总额的百分之85%，批发零售市场表现良好，是促进商业发展的一大利因。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 100 20062007200820092010201105000100001500020000250001076612083144821649618875.72196610.106、2%6.1%19.9%13.0%9.8%11.0%城镇居民人均可支配收入（元）可支配收入增长率2005-2011年昆明市城镇居民人均可支配收入情况2006200720082009201020110.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%10.20%6.10%19.90%13.00%9.80%11.00%1.60%5.80%5.86%0.80%4.20%4.90%城镇居民人均可支配收入涨幅居民消费价格涨幅城镇居民人均可支配收入涨幅与CPI涨幅对比CPI 是政府用来衡量通货膨胀的其中一个数据，2011年中国CPI涨幅为5.4%，昆明为4.9%略低于全国。同时可支配收入涨幅107、高于全国平均水平的 8.4%。全年城镇居民人均可支配收入21966元，扣除价格因素，比上年实际增长11.0%；城市居民可支配收入发展态势良好。昆明城镇居民人均可支配收入的涨幅高于全国平均水平，而CPI涨幅却低于全国水准。这令城镇居民的可支配收入的货币购买力高于全国整体水平。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 101 2002-2011年昆明市城镇居民人均可支配收入与消费支出对比7381797090109616 10766 12083 14482 1649618875.72196661108、4964727025824877468707 9983.5 1139613243.514106-5.3%8.1%12.9%4.2%10.2%6.1%19.9%13.0%9.8%11.0%-11.20%5.30%8.50%3.20%5.20%6.20%8%13.60%16.20%9.90%城镇居民人均可支配收入（元）人均消费支出可支配收入增长率消费增长率200220032004200520062007200820092010201105000100001500020000250000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%-5.0%-10.0%-15.0%从下表可以看出从2008年109、后城镇居民可支配收入增长率呈逐年下滑趋势，但居民消费增长率却逐年上升。说明居民的消费意识已开始增强。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 102 20092010201102040608010012014016018020061.2370.8184.85121.91176.7712512.4617.7718.95GDP（亿元）社会固定资产投资社会消费品零售总额2009-2011年呈贡主要经济数据列表17798194672254716496188752196613%9.80%11%9.1110、8%9.37%15.80%呈贡居民人均可支配收入昆明居民人均可支配收入昆明可支配收入增长率呈贡可支配收入增长率20092010201105000100001500020000250000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2009-2011年昆明与呈贡居民人均可支配收入对比呈贡近年发展态势良好，GPD与社会消费品零售总额皆稳步发展。在城镇居民人均可支配收入上不论是总额还是增长率均高于昆明市平均水准，居民消费能力不可小觑。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 103 2006111、20072008200920102011600605610615620625630635640645650615.2619.3623.9628636643.2昆明2006-2011年人口数据统计（万人）855521809881853371753813271917310843283784145554419400246220287095396404457068341341常住人口地区分布常住人口地区分布(人）人）五华区盘龙区官渡区西山区东川区呈贡县晋宁县富民县宜良县石林彝族自治县嵩明县禄劝彝族苗族自治县寻甸回族彝族自治县安宁市根据第六次全国人口普查主要数据，昆明常住人口已达643.2万，继续保持全112、省第一。其中全市14个县（市）区中，常住人口最多的是五华区，最少的是富民县。而本案所处的呈贡县人口达310843人。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 104 47816129553157323544577032227922244375742124833907呈贡常住人口地区分布呈贡常住人口地区分布(人）人）龙城街道办事处洛龙街道办事处斗南街道办事处乌龙街道办事处吴家营街道办事处雨花街道办事处七甸街道办事处洛羊街道办事处大渔街道办事处马金铺街道办事处根据全国第六次人口普查结果，呈贡常113、住人口达310843。同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的180685人相比，十年共增加了130158人，增长72.04%。年平均增长率为5.58%。据“呈贡新区控制性人口规划”，截至2020年，预计区域内常住总人口将达90万人。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 105 按年龄分05000010000015000020000025000030000039232247401236100-14岁15-5960岁及以上按性别分13500014000014500015000015114、5000160000165000170000165133145710男女呈贡常住人口的男女比例为113.33:100。年龄15-59岁的人口为247401人，占总人口的79.59%。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 106 按学历分0200004000060000800001000001200006654928421101575大学（指大专以上）高中（含中专）初中小学按城乡分135000140000145000150000155000160000165000170000城镇人口乡村115、人口呈贡常住人口中，城镇的人口为164747人，占全县常住人口的53.2%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口占全县常住人口的比重上升了30.76个百分点。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 107 现代新昆明战略为“一湖四片”“环湖新城”的构建，是以滇池为中心，在约6000k 的地域内，构筑昆明都市区。现代明城将由昆明主城区、昆明呈贡新区、昆明晋城新街新区、昆阳海口新区组成。北城（昆明主城）北城（昆明主城）:金融服务业、面向东南 亚和南亚的商务贸易、教育、以信息业 主的高116、新技术产业等；滇池周边其它地区滇池周边其它地区 :旅游业、城郊生态农 业。东城东城(昆明呈贡新区昆明呈贡新区):):昆明新的行政中心、商务中心、经济中心、文化中心、花卉 心，即将成为泛亚国际化的商务贸易合 平台。以教育产业、加工业为主的新兴 业、现代物流产等；南城南城(昆明晋城新街新区昆明晋城新街新区):):旅游业，包括观 光度假和体育休闲产业；西城西城(昆阳海口新区昆阳海口新区):):以高技术、高附加 值、低能耗、低污染新兴工业为主导。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 108 n117、吴家营片区吴家营片区:规划面积25.4平方公里，规划人口35万人。规划定位为以行政、商务、居住为主的新城中心区，也是昆明市新的行政中心和商务中心。n雨花片区雨花片区:规划面积64.6平方公里，规划人口30万人。将集中建设云南大学、昆明理工大学、云南师范大学等10所高校，并引进国内外知名大学，建成面向东盟的国际教育基地和人力开发中心。n洛羊片区洛羊片区:规划面积15.4平方公里，人口5.4万人。依托区内连接泛亚铁路的国家级铁路集装箱中心站，建成中国西部连接东盟的窗口，面向东南亚的国际物流中心。n大冲工业片区大冲工业片区:用地面积12.1平方公里，规划人口4万人。规划为昆明经济发展的新增长点和以高118、科技产业为主导的新型工业区。n斗南龙城片区斗南龙城片区:规划面积17.2平方公里，规划人口15万人。规划建成以花卉相关产业、商务配套、旅游、金融、信息以及新兴商贸等现代化服务为支柱的“亚洲花都”。n乌龙片区乌龙片区:规划面积13.8平方公里，规划人口10万人。规划为以体育休闲娱乐为主，集商业、旅游度假和居住为一体的特色片区。n大渔片区大渔片区:规划面积14.9平方公里，规划人口10万人。规划为以生态、文化、旅游和高品质住宅为特色的片区。n环湖湿地片区环湖湿地片区:规划面积8.4平方公里，规划建设以生态保护为主的湿地区域，是呈贡新城与滇池的“隔离带”。本案截至2010年，按照新规划，呈贡新区初步119、形成以下新城新格局：附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 109 东城建设，如火如荼，大城东进的蓝图一步步成为现实：东城建设，如火如荼，大城东进的蓝图一步步成为现实：n20062006年年，昆明铁路集装箱中心于投入试运行，中华涂料、云南巨力电气已建成投产，昆明3个国家级开发度假区参与东城开发建设;云南大学、云南师范大学、云南民族大学、云南中医学院、昆明医学院、昆明理工大学等高校进驻东城;昆明“中国-东盟商贸港”、中铝铜材精加工项目落户东城，启动建设;云南未来汽车经济产业区的进驻;n20120、092009年年，东城在招商及融资方面取得可喜成绩，不仅包括云白药、云铝、中铝云铜等重大项目，还涉及包括丰德环保、康捷生物、海德置业等外资产业项目，引进市外、外资均超额完成年度目标任务;n20102010年年，国内地产第一品牌万科在进入昆明第一年即获取东白沙项目地块，战略进入东城;n20112011年年，车行天下国际汽车城落户东城，欲打造中国西南地区首屈一指的现代汽车商贸中心。同时，东城实施规模化、多元化融资，通过银行贷款、金融产品、财政拨款、BT、BOT等方式，吸引了广大社会投资者和专业经营者参与开发建设，融资额累计不低于数十亿元。东城建设，从蓝图走向现实附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行121、房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 110 在城东部将建设环湖轨道交通、城铁轻轨、公路及客运中心枢纽站，形成环滇池各城区之间及对外的客运系统。呈贡新区的道路建设，南北向以彩云路为主轴，梁王路为纵向线，东西向以锦绣大街为主骨架，石龙路为横向线，形成五纵七横三环的新城市政主干景观大道交通网，主要干道红线宽40-70 米，中央绿化带最宽达8 米：n一期路网已基本完成（约40公里），2008 年底全面建成通车，以行政中心为核心、大学教育片区为龙头的路网骨架基本形成；n二期路网（共计66 公里）已陆续开工，计划09 年底完全建成122、贯通，呈贡新区吴家营、雨花两大片区路网将初具规模；n三期路网陆续进行前期报建工作。呈贡交通规划：轨道交通规划道路交通规划附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 111 轨道交通规划道路交通规划（二期拟建设道路图）（新区二期道路建设及命名）附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 112 轨道交通规划道路交通规划道路道路名称名称 道路道路情况情况 开开竣工计划竣工计划 新昆洛路 双向 123、10 车道，被誉为呈贡新城主干道 2006 年 5 月 23 日竣工通车 呈黄高速路 60 米宽，全长 13 公里的快速道 学苑路 城市一级主干道，2.9KM60M 08.4 月开工，09.4 月完工 学苑路北段，中庄 9 号路至 4 号路段，城市级主干道，双向六车道，3.47KM 50M 新月路 一级城市主干道，长 3.81 千米，宽 60 米 完工 中庄路 通往新城高校片区的城市主干道，道路红线 40-60 米，限速40-60 km/h，双向 14.5米双向车道05 年 11 月 10 日开工 元宝路 2.42KM40M2006 年 10 月 12 日，工期 10个月 关山环路1.92KM124、40M+1.45KM20M 东外环南路3.84KM60M 北中央大道一级城市主干道，设计车速 50km/h,2.525KM60M 下庄路 道路全长 4206 米，红线宽度 40/30 米，分别为城市 II 级主/次干道 月马路 道路全长约 2690 米，红线宽度 50 米，属于城市 I 级主干道 白龙潭路 1 路 507.43m15m；2 656.13m30m；31466.25m25m、15m；41383.84m15m；51611.53 15m；部分道路建设情况表附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,L125、TD.Page 113 共14条线路，线网总长度达到602公里。昆明都巿区轨道交通远景线网：“中心城区普线网+都市快线网”预计首条地铁线路年内将投入运营，2020年前完成轨道交通远景线网建设。轨道交通规划道路交通规划附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 114 n1号线为主城至呈贡新区骨干线，支持和促进呈贡发展。线路起点 位于主城西北省政法学校，终点位于呈贡南部广电大学；n2号线为主城南北主轴线，解决主城南北向客运主流向出行需求；线路起点位于汽车北站，终点位于苏王村；n3号线为主城东西126、主轴线，解决主城东西向客运主流向出行需求。线路起点位于西山公园，终点位于东部客运站；n4号线为产业型轴线(呈贡新区二线)，串联昆明主要的产生基地（高 新、CBD、经开、呈贡）。线路起点位于陈家营终点位于昆明火车新南站；n5号线为旅游型轴线，串联昆明若干旅游精品区（世博园、旧城区、滇池渡假区）。线路起点位于世博园站，终点位于苏王村；n6号线为机场专线，连接主城和航空港的机场轨道专线。线路起点位于塘子巷，终点位于航空港南站；n7号线为主城西南部片区的加密线。线路起点位于上沙河，终点位于黄土坡村；n8号线为服务主城东部片区南北向交通出行，带动巫家坝副中心发展。线路起点位于广南卫站，终点位于小河嘴站n127、9号线串联城市东部环滇新区：晋宁、呈贡，经开区，空港区，且直接连接昆明火车新南站和新机场。线路起点位于李其站，终点位于三槐村站。中心城区地铁普线线网将在国务院批复的6条线162.6公里基础上新增3条线路(141.4公里），规划总长304公里,共设61个车站：轨道交通规划道路交通规划附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 115 都市快线服务“一主四辅”大都市区，规划6条快线，线网连接嵩明、宜良、晋城、安宁、富民等城巿，总长达298公里，共设59个车站：n安宁至嵩明快线：服务安宁-主城-空128、港-嵩明方向的快速出行，且穿越主城；n晋城快线：服务主城-呈贡新城-晋城-昆阳方向的快速出行，既起到外围组团和中心城之间的快速联系，又能够在主城和呈贡新城之间形成一条快速通道；n宜良快线：服务宜良-呈贡方向的快速出行，线路末端在昆明南站与1号线 支线、4号线、环湖线形成换乘；n富民快线：服务富民-主城方向的快速出行，线路末端与4号线、7号线形成换乘；n嵩明预留线：应对远景嵩明用地和人口规模的不确定性，增加一条快线预留，服务嵩明-主城方向的快速出行，在昆明主城与2号线末端站、8号线形成换乘；n海口支线预留线：考虑海口方向与主城之间的出行联系在时间和量级上存在很大的不确定性，在安宁-嵩明快线上预留129、一条海口支线。轨道交通规划道路交通规划附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 116 被国人称为“政策年”的2011带着余温跨入2012。回望频出的新政，“新国八条”、限购令、一房一价、三次加息七调准备金率不仅延续了从去年开始的调控行情，且更加全面和坚决。n调控连加码：调控则以“新国八条”为起始拉开序幕，把“限购”推向全国，之后“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的正式实施，更彰显出政府对房地产调控的决心；n成交现疲软：在以“限购、限贷”为代表的调整政策之下，不130、少具备购买能力的投资者被排除在有效需求之外，其住宅投机投资行为受到遏制，大量改善型购房者和首次置业者选择观望。，昆明楼市成交量震荡下行。n房市量跌价挺：目前的形势，无论是冠之以“拐点”，抑或是“观望”、“调整”，已经仅仅是名目上的不同了，包括昆明在内的全国范围成交量大幅下滑。然而昆明的房价却在各地不断传来的下调声中依旧不为所动；n房价理性调整：吸取了2008年房价“越调越涨”的经验教训，2011年的调控手段比以往更加严厉，买房人的心态也比之前更加理性，开发商们也显得更加“大方”。“当下一些开发商会因为销售任务的关系来决定是否降价优惠，不排除少数开发商下调价格。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚131、行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 117 根据专业市场调查机构（昆明风之铃市场调查与研究有限公司）的观点，2011年以来昆明房地产市场有以下三点值得关注：n楼市向多元化发展：楼市向多元化发展：对昆明而言，城市正处于一个快速发展的阶段，桥头堡地位的确立、城市硬件建设及大量城中村改造为昆明的城市地位加重了砝码，房地产市场因此也迈入了一个全新的发展阶段。本次的政策调控主要针对的是住宅地产的投资型及投机性消费，调控成效显著，市场进入“深水区”。开发商将不断寻求新的方向，因此，商业地产、旅游地产、文化地产、养老地产等多种方向132、成为了新的价值洼地；n土地供应力度加大：土地供应力度加大：2011年1至11月份挂牌土地共530宗，流拍土地48宗，实际成交地块为482宗，成交面积达到10765976.63平方米，其中，房地产性质土地面积达到7895056.4平方米，居住用地占到总成交用地的52%，商业用地占到总成交用地的21%。与2010年相比，2011年的土地成交市场更为活跃。今年1至11月份的总成交土地面积比去年提高了63.64%，房地产性质成交土地面积比去年提高了125.28%；n品牌开发商强势进入：品牌开发商强势进入：在楼市政策的调控下，一线城市首当其冲，成交的大量萎缩及价格的大幅跳水给开发商带来极大的压力，因此，133、由此而导致的一个结果是房企们集体从一线城市向二、三线甚至三、四线城市扩展。作为二、三线城市，昆明迎来了地产业的大鳄之万科等品牌。品牌开发商给消费者带来了品牌产品的感受，也给本土开发商带来了竞争压力。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 118 商业地产领舞楼市：2011年昆明楼市的舞台上，商业地产成为了最具含金量的领舞者。住宅成交低迷萎缩同比降幅达30%中，商业地产撑起了今年来自相关调查机构的统计，1至11月昆明市新建商品房非住宅类成交套数同比增长26%，面积增长44%，金额76%。在134、昆明楼市发展的大旗。n商业地产异军突起：商业地产异军突起：住宅市场调控的进一步深入，发展空间仍很大的商业地产成为众多房地产企业的利润增长点，对于投资者来说商业地产也带来高利润，适合中长线操作，其增长是较为稳健的。开发商的增加供应量，投资者目光从住宅转向商业，使得市场热情瞬间引爆，携手推动商业地产的发展；n城市化加速商业发展：城市化加速商业发展：更多开发商看中了昆明市和云南省未来的发展前途。对于全省唯一的特大型城市昆明来说，这个单核中心城市聚集了大量的消费能力，区域市场发展不断壮大，政府的基础设施建设为商业地产的发展提供了广阔空间；n商业布局迈向多中心：商业布局迈向多中心：随着城市空间的不断延伸135、，以及新兴居住区的外扩，商业地产也将打破了传统市中心单核心的格局，当2011年11月2日呈贡宣布撤县设区时，区委书记周峰越喊出“呈贡以后就是昆明的主城区”之时，呈贡区在这一时刻聚集了所有投资者的目光。有望成为昆明最具潜力的商业发展区域。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 119 呈贡2010 年一共成交商品房开发用地1220.293 亩，预计将会产生269万的建筑量，地上住宅总建筑面积有133.4 万平方米，地上商业总建筑面积133.67 万。商业未来放量巨大，竞争环境不容乐观。宗地136、宗地编号编号位置位置 土地面积土地面积（亩亩）总总建筑面积建筑面积（）规划用途规划用途容积率容积率成交价成交价（万元（万元）楼面地价楼面地价（元元/）竞得竞得人人J2009-011 大冲工业片区-2-2-1#地块 5.401 3600.68 商业 1 648.12 1799.99 昆明经济技术开发区投资有限责任公司 J2009-007 新加坡产业园-2-1#地块 5.329 3552.68 批发零售 1 639.36 1799.99 云南建工经开绿色高性能混凝土有限公司 J2009-042 洛羊物流片区09-08-04#地块 5.323 2484.08 商业 0.7 638.76 2571.4137、2 昆明经济技术开发区管理委员会 呈政储2009012-3 呈贡洛龙街道办事处西部 39.16 130533.98 商业金融业 5 28200 2160.36 云南大成房地产开发有限公司 呈政储2009012-4 37.85 113550.56 4.5 28200 2483 云南新都昌房地产开发有限公司 呈政储2010004 呈贡乌龙片区 24.94 24940.12 商业娱乐设施 1.5 9350 3748.98 云南中洲国耀房地开发有限公司 呈政储2007056 呈贡洛龙街道办东北部 265.98 390105.95 城镇住宅用地 2.2 8019.47 205.57 云南俊发房地产开有限138、责任公司*此表仅为部分土地交易情况，其余部分略而不表附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 120 宗地宗地编号编号位置位置 土地面积土地面积（平方米）（平方米）规划用途规划用途容积率容积率成交价成交价（万元（万元）竞得人竞得人呈政储008071-1-1 呈贡新区七甸街道办事处广南居委会 80918 城镇住宅用地 1.8 14143.73 云南航空房地 产开发经营有 限公司 呈政储008071-1-2 呈贡新区七甸街道办事处广南居委会 13374 科教用地 0.8 J2010-029 昆139、明经济技术开发区大冲工业片区-4-1-3#地块 16044 工业用地 1 且 1.4 625.82 昆明法莱帝家私建材有限公司 J2010-033 呈贡马金铺新城高新技术产业基地 B-6-23-2 地块 21877 工业用地 1 且 2.5 639.8925 云南理想药业有限公司 J2010-036 呈贡马金铺新城高新技术产业基地 B-6-23-1 地块 40000 工业用地 1 且 2 1170 云南腾药药业股份有限公司 J2010-049-1 经开区洛羊街道办事处大冲片区 134495 城镇住宅用地 1.01 44200.73 昆明通泰置业有限公司 J2010-049-2 53408 城镇140、住宅用地 2.6 21251.23 J2010-049-3 14977 商务金融用地 4.6 4731.761 J2010-049-4 22506 城镇住宅用地 2.0 10477.05 J2010-049-5 63162 科教用地 1.01 4801.576*此表仅为部分土地交易情况，其余部分略而不表呈贡2011 年一共成交商品房开发用地160.13 万，其中居住用地地上住宅总建筑面积有139.77 万，商业用地地上商业总建筑面积20.36 万。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 141、121 城市发展分析小结：n根据以上的四个方面的数据分析来看，呈贡新区的建设和发展受到了国家政策及昆明新规划的利好影响；n呈贡的人均可支配收入稳步增长，2011年的人均可支配收入已达22547元，超过昆明的平均水准，城镇居民消费能力不可小觑；n呈贡片区未来功能定位、建设力度及交通规划，有利于片区商业地产的发展；n呈贡近年商业地产开发量超过了100万，未来商业地产的竞争将日趋白热化，如何走出市场竞争同质化的格局，将是开发商需要面对的考验。附件一：昆明城市发展分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 122 商圈142、名称代表集中商业特征三市街商圈顺城，昆百，百大新天地等业态齐全，包含各层次消费需求。青年路-北京路-白塔路商圈金格，金鹰，新西南等集中商业以中高档为主小西门商圈大观商业城中低档昆都商圈苏荷酒吧，餐饮组合其它代表商业南亚风情第一城，北辰财富中心，新都昌商业广场等大型综合体三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都南亚风情第一城北辰财富中心新都昌商业广场本次项目市调工作主要围绕昆明市区典型集中式商业进行品牌和业态组合研究。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 123 代表商业规模百大新天地（昆百A143、座）约3万昆明百货大楼约4.5万柏联广场约6.3万顺城购物中心约12万奥宸奥特莱斯约3.3万新西南广场约11.3万潮流广场约2.7万正义坊购物中心约10万世纪广场约3万金碧辉煌购物中心约2万三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它三市街片区分布大型集中商业相对较多，主要代表有顺城、柏联广场、昆明百货大楼、百大新天地等，单体商业面积较大，经营状况良好。新西南广场正义坊购物中心百大新天地昆百大楼世纪广场顺城柏联广场奥特莱斯潮流广场金碧辉煌附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 124 项目名称144、百大新天地（昆百A座）项目地址东风西路开发商昆百大集团建筑规模(层数)约3万，10层单层面积约3000基础数据中庭70主力面积50-80过道1F：3.5m，2F：2.5m层高1F：3m，2F：2.5m柱距10m楼层业态-2F：美食汇-1F：运动休闲品牌1F：哈根达斯，化妆品，精品2F：餐饮，女装精品，3F：服饰精品4F：餐饮，童装5F：餐饮，美容美发，新天地快乐故事6F：昆百大珠宝，餐饮7F：上影永华国际影城8F，9F：悦空间后街：迪斯尼生活馆，许记甜品，服饰代表品牌上影永华国际影城，哈根达斯，仙踪林，味千拉面，绿茵阁，优衣库，阿童木等。百大新天地是昆明商圈中典型的百货类商业代表，在以服饰精品145、为基础的业种组合下，融入了部分餐饮休闲娱乐业态，消费者的整体认知度较强。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 125 百大新天地品牌一览服饰精品Sport100，东方基，热力时尚，巧迪车模，THE FACE SHOP,佰草集，里维斯，SELECTED，妍丽，3E，SANSE，CPU，PRICH,TEENIEWEENIE,FRUITY MIX,CROQUIS,IPOD,OCHIRLY,ADIDAS ORIGINAL,ROXY,VANS,ITS SKI146、N,SWATCH,诗坦表，骷髅糖，江南味道，LIFE STYLE,MARKFAIRWHALE JEANSS,ONLY,HOT WIND,SOX SHOP,LEE,ABLE JEANS,CABBEEN,IORI,加减乘除，HIM，mickeymouse，LAPARGAY,HOWCLUB,JNBY,礼淇，汇美舍，七公主，云香花恋，ANOTHER ONE,ANQUIET,韩国帽子房，莲泰，PUCCA,BSX,COCOLULU,MM,阿童木，ISO，BENCH,OKSSA,SCOLAR,WINNIE THE POOH,JTYS,HONEYS,FEVER UP,蒙奇奇，BETTY,垅影坊，哈瓦那，JAC147、K WALK，FURY ANIMALS，THE DOG,凡情蒂诺，CIOSI。餐饮哈根达斯，面包新语，味千拉面，仙踪林，巴西伊佐拉烤肉，绿茵阁，飞阳铁板烧，外婆桥，老东粥皇，溏心风暴，鱼美人养颜锅。休闲娱乐欢乐世界，上影永华，悦空间，KTV，电玩。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 126 项目名称昆明百货大楼项目地址东风西路99号开发商昆百集团大楼建筑规模(层数)共4.5万，B座：9层 C座：6层单层面积约5000基础数据中庭300主力面积5-148、30过道1F：3.5m，2F：3m层高1F：3.6m，2F：3.2m柱距7.2m楼层业态B座C座-1F：百大超市、德克士1F：化妆品、女鞋、数码2F：女装、饰品3F：服饰精品、皮具4F：女装、家居5F：昆百珠宝6F：男装7F、8F：儿童主题乐园1F：家电洗衣机、数码器材等2F：厨房电器、橱柜3F：电视、音响、家庭影院4F：成熟女装5F：羊绒羊毛、家居用品6F：昆百大珠宝电梯每层4组扶梯；3部直梯昆明百货大楼各楼层没有明确的功能分区，品牌档次比较杂乱，商业内部空间感，购物舒适性较为缺乏。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV149、CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 127 昆百大楼代表品牌一览服饰精品Honeys，snoopy，kids，ONLY、VERO MODA，nike，ELAND、TEENIE WEENIE、PRICH、ROEM、SCOFIELD、安娜丽斯、IVYKKI、蕾朵、依瑶、POSHE、BASIC HOUSE、RICHINI、阿依莲，啄木鸟，金利来、梦特娇、杉杉、罗蒙、家有宝贝主题商场，昆百大珠宝等。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.150、,LTD.Page 128 项目名称柏联广场项目地址三市街与宝善街交汇处开发商昆明柏联房地产开发有限公司建筑规模(层数)约6.3万，7层单层面积约8000基础数据中庭350过道3.6m主力面积50-65层高4.5m柱距9m楼层业态-2F：停车场，汽车美容服务-1F：百盛超市1F：百盛，国际名品2F：百盛，国内女装、饰品3F：百盛，女装精品4F：百盛，男装精品5F：百盛，儿童早教，家居6F：美食汇7F：美容美发，健身会所代表品牌Vasto，D&G，星巴克，KFC，紫悦轩，植美，思妍丽，迪美生健身中心等。电梯每层4组扶梯；3部直梯柏联广场地理位置优越，人流量较旺，并引入超市、百货等主力商家，在商圈151、内有较强的市场影响力。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 129 柏联广场品牌一览服饰精品quascutum、ivenchy、DKNY&JEANS、SELECTED、CABBEEN、KONZEN、ZUOAN、SEASOUL、KULLAH、LA CHAPELLE、GMXY、MIGAINO、D.DOT、谜底服饰、厚木、armani、chanel、Dior、guccijojo、lee、lvnike、only、prada、UGG、zara、阿迪达斯、阿玛152、尼、艾格、艾莱依、爱马仕、爱慕、安踏、巴拉巴拉、百丽、波司登、达芙妮、黛安芬、迪奥、叮当猫、哥弟、歌莉娅、古驰、古今内衣、好孩子、红黄蓝、江南布衣、杰尼亚、九牧王、玖姿、浪琴、李宁、李维斯、路易威登、曼妮芬、美特斯邦威、七匹狼、千百惠、秋水伊人、森马、太和、太平鸟、婷美、香奈儿、小猪班纳、佐丹奴、Vasto、D&G、mango、lily、five plus、CK、歌力思、纪梵希、劳力士。餐饮星巴克，KFC，紫悦轩。休闲娱乐迪美生健身中心、植美、思妍丽SPA。柏联广场以百盛百货为主力店，汇集了quascutum、Calvin Klein、ivenchy等世界一线品牌，力致于服务昆明中高端消费群体153、。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 130 项目名称顺城购物中心项目地址东风西路11号开发商昆明赛伦房地产有限公司建筑规模(层数)12万单层面积-基础数据中庭3000过道2.5m主力面积80-100层高4.8m柱距9m楼层业态顺城业态分布其中：王府井百货业态-1F：王府井百货1F：国际精品，时尚潮流，王府井百货2F：国际精品，时尚潮流，王府井百货3F：国际精品，时尚潮流，王府井百货，IMAX4、5F：K座-1F：超市，家居用品，家电，针织1F：154、化妆品，钟表，珠宝，女鞋饰品2F：青春女装，化妆品，钟表饰品3F：成熟女装，羊绒用品，手袋内衣4F：男装男鞋，皮具箱包，精品家电5F：儿童服饰用品，运动服饰用品代表品牌IMAX，百老汇，王府井百货，苏宁电器。顺城实现了多业态组合，拥有4大主力商家，片区功能划分清晰，具备情景体验功能，运用户外楼道的连接将购物区与餐饮娱乐区域有效结合。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 131 顺城购物中心品牌一览主力店王府井百货，苏宁电器，百老汇，IMAX国际精品155、区VERRI,DAVID MAYVER NAMAN,GALLIANO,JUST CAVALLI,MOSCHINO,GIVENCHY,AQUASCUTUM,Y-3，INTERMEZZO,KENT&CURWEN,GIEVES&HAWKES,DANIEL HECHTER,TOMMY HILFIGER,DURBAN,JUICY COUTURE,AGNESB,TUMI,M MISSONI,MARC BY MARC JACOBS,PIERO GUIDI,ROBERTA,ESPRESSO,LEO,BOTTEGA VENETA,ROLEX,GIRARD PERREGAUX,TUDOR,2%集合店，IZZUE,156、SCM,DELA,C.P.U,QSROXY,ABLE JEANS,宇莹生活馆。时尚潮流区海盗船饰品，绿缇空间，苹果概念，周生生，LEE,大嘴猴，U-ONE，VANS，三叶草，NIKE,ADIDAS,NIKE 360，CONVERSE,EIN,JORYA,阿波罗，LEVIS,古摄影，SKIN FOOD，大全眼镜，欧林诺，查理布朗，优吉A邦，纽芝兰，ESPRIT，OCHIRLY,CALVIN KLEIN UNDERWEAR,圣士雅兰，GIVH SHYH，ASOBIO,马克华菲，GXG,诱货，绝对诱货，源本清茶，REBEANCO,ECCO,良目，LESPORTE ACCESSORIES,LACOST157、E LIVE,FIVE PLUS,ENERGIE,REPLAY,CALVIN KLEIN JEANS,MISS SIXTY,MANGO,DKNY JEANS,GUESS,SELECTED,VEROMODA,ONLY,JACK JONES,薏名，末末，丽莱，MD，正阁磊，SCOLAR，闪烁珠宝，LA PARGAY，浪漫一身，速写，E-WORLD,ODBO,DAZZLE,凤禧，I DO,汇美舍，NIKE集合店，RAPA，爱慕，OU.,MO SPA,新偶像，找茶，SK美发，博伦美甲，燕之屋，莱茵春天，魔方，爱尚美颜，伊华欧秀，梦媛贵族，艺元素，JOYS CARD，REMINO ME AND PORE158、VER,垅影坊，老庙黄金，LILY，SOTTP，摩菲尔，MI:TU，jockey，依妙，W CLOSET，宾宝，JOLIE&DEEN，D,DOT,播，生活方式，CABBEEN，莱克斯顿，香湘美甲，L.L.BEAN，半糖，舒雅，HD造型，田雨童装，东田造型，M.LESS,US POLO,NIKE KIDS,味彩，梵圣，BLING BLING HOUSE,优味，IITTALA，丹姿，籽福工坊，千棵树，美康汇，lock&lock，一点味，胡润美发，泰世兴，兰茶坊，艾璞，安薇娜，云草堂，VK，天明视光，谭木匠，索尼专营，东创亿维，四星音像，瓷艺天下，山石久渡吧撞球城，快乐玛丽，黑白袜美。餐饮拾味馆，外159、婆桥，顺城酒楼，卡顿尔蛋糕，呼吸咖啡，棒约翰，尚品蓉和，乐市，蕉叶，小天鹅，和绿寿司，樱花岛，仙踪林，永和豆浆，拿渡，玖碗玖，味千，易道旺角，曼谷干锅，个人煮艺，屋里憩，一休牛排，滇芝堂，呛韩锅，乐厨，屋企汤馆，便所主题餐厅，味记，米兰贝甜，自然派。顺城进驻了众多国际一线品牌，周大福携手劳力士的进驻领航了昆明钟表高端市场。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 132 项目名称奥宸奥特莱斯项目地址昆明市东寺街中段东方广场B座开发商云南奥宸奥特莱斯购物160、有限公司建筑规模(层数)3.3万，3层单层面积1.1万基础数据中庭-过道2.4m层高3.5m柱距7m楼层业态1F：品牌化妆品、眼镜、香水、饰品、服装、屈臣氏；2F、3F：服饰、皮鞋皮具、户外运动用品三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它奥特莱斯并非真正意义上的奥特莱斯，购物环境较差，商品陈列杂乱，品牌多属于中低档。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 133 奥特莱斯现有品牌一览服饰精品屈臣氏、蜜雪儿、百丽、Tata、森达、kisscat、富瑞斯、康莉、卓诗尼、欧罗巴、森林公主、卡美多161、爱地亚、妞娜公主、格蕾丝一族、红蜻蜓、STSAT、EAUU3、艾迪米斯、七月恋人、邦仕龙、贵之步、STACCATO、哈森、废嘉、班妮、海澜之家、屈臣氏、Bosssunwen、police、云碟之恋、妞娜公主、Jessimode、伊莲梵登、三SPRIJ、Etam、播、诸氏方圆、La gogo、富世特、梵姿、贝缇、佐尔美、兰妮简爱、妃媗、凯斯格、名典屋、忆玫、圣旗、金萨蒂、北君、赛恋、泰格、慧之芳、洪洋达、Jacket、苪玛、ao FET、埃迪伦、璐语诗、花花公子、虎都男装、Mulinsen、卡丹荻诺、雅戈尔、Znigar、路迪卡罗、稻草人、宝威、Adidas、Nike、李宁、迪森高尔夫、温布尔162、顿、恒源祥、苹果服饰、CROCODILE、艾里托、Falieyu、爱地亚、爱登堡、爱美高、Dabaisha、Montagut、罗蒙、CHRISDIEN DENSY、步森男装等。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 134 项目名称新西南广场项目地址云南昆明市人民中路17号开发商华夏西部投资有限公司建筑规模(层数)11.3万单层面积约16,000基础数据中庭488，144过道3.5m层高3.5m柱距9m楼层业态东区西区-1F：百盛超市、国美电器、1F163、：百盛：化妆品、黄金珠宝、鞋、珠宝、眼镜.高档服饰、时尚精品、餐饮等.2F：百盛：女装、手袋、精品饰品、餐饮.3F：百盛：时尚女装、休闲装、精品饰品、手袋.、皮具、餐饮4F：百盛：男装、男鞋、皮具、健身用品.5F：百盛：运动装、体育用品、童装、床上用品、家用电器.6F：西南电影院7F：办公区-1F：珠宝钻饰1F：国内外服饰品牌专卖，餐饮2F：年轻时尚潮流服饰、钟表、皮包3F：国际国内知名品牌高档男女服饰4F：高端家电数码5F：书店，网吧，陶艺，数字文化家园6F：美食天地7F：主题健身会所，书友会，球类馆等代表品牌马天奴、BOSS香水、味千拉面、歌力思、ONLY、1881切瑞蒂、宝力豪、运动10164、0停车位500余在外街的规划设计上，设置橱窗、外街广场、休息长椅、雕塑小品、小型娱乐设施等，以优美特色的环境为商业经营大量人气。无论是室内空间的设计、各楼层的环境特色、商业氛围的营造还是中庭环境的设计、经营业态的规划等较为合理规范。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 135 项目名称潮流广场项目地址同仁街41号开发商-建筑规模(层数)2.7万，共5层单层面积5500基础数据中庭70过道2m层高3.2m柱距7.2m楼层业态1F：潮流服饰，鞋，化妆品165、，珠宝2F：服饰精品3F：服饰精品4F：丝域养发，餐饮5F：美容美发，餐饮代表品牌Essensuals，澳门豆捞，丝域养发，雨花西餐厅，泰国圣荷纤体，KFC等三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它潮流广场以服饰精品类业态为主，消费人流较少，整体购物环境较差。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 136 项目名称正义坊购物中心项目地址昆明市五华区正义路开发商昆明之江置业有限公司建筑规模(层数)约10万单层面积-基础数据中庭-主力面积70-80过道1F：4.2m，2F：2.5m层高4m柱距166、8m楼层业态南馆北馆B2：停车场B1：时尚淘宝街1F：服饰精品2F：丽人街3F：潮男街4F：美食天地5F：美食天地B2：停车场附A：鞋包区B1：时尚淘宝街1F：服饰精品2F：霓裳街3F：童趣街4F：美食天地5F：美食天地代表品牌美特斯邦威，必胜客，ELAND，正义坊购物中心商场布局一般，没有进行针对性集中规划，业态较为散乱，4F、5F美食天地以天街形式推出，有效地拉动了商场人流，以大众化品牌为主。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 137 项目名167、称世纪广场项目地址昆明盘通屋业有限公司开发商南屏街中段88号建筑规模(层数)3万，5层单层面积6000基础数据中庭-过道3.5m层高3.2m柱距7.2m楼层业态1F：百货、屈臣氏、化妆品、珠宝、服饰2F：家乐福3F：家乐福4F：五星电器5F：家居用品（空置）代表品牌家乐福、麦当劳、屈臣氏，周大福，昆百珠宝等电梯2部垂直，一部手扶三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它世纪广场的家乐福与其他商业缺乏互动，人流动线分离，服饰区域基本空置。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 138 项目名称168、金碧辉煌项目地址三市街89号开发商昆明吉泰龙房地产开发经营有限公司建筑规模(层数)2万，共4层单层面积约5000基础数据中庭-过道2m层高2.8m柱距7.2m楼层业态1F：服饰，麦当劳2F：苏宁电器3F：眼镜用品，玲珑翠，餐饮4F：培训机构代表品牌麦当劳，苏宁电器等三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它金碧辉煌购物中心商业体量较小，购物环境较差。商业主体为若干大型餐饮及培训机构，服饰商户以外街形式出现，基本以自主品牌为主。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 139 n三市街片区作为昆169、明的核心商圈，商业氛围极为雄厚，多个大型集中商业形成商业组团形式；n三市街以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，是昆明主要消费集中区域，最具代表性的是顺城购物中心、柏联广场、昆大新天地等，特别是顺城的面世，填补了该区域高端消费的空白；n该片区包含中低档、中档、中高档、高档等多层面，基本覆盖满足昆明所有消费层次需求。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它三市街商圈小结：附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 140 三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它代表商业规模金鹰购物中心A座约3.170、7万金鹰购物中心B座约3.5万金格百货金龙店约1.5万金格中心约2.8万金格百货汇都店约4.2万金格百货时光店约3万新世界百货约1万青年路-白塔路片区是包括有人民路、北京路、拓东路、环城东路、圆通路的区域，该地块包括尚义街、东风巷、明通巷、人民巷。大型商场主要集中在青年路、白塔路与北京路。代表商业为金格、金鹰购物中心，商业档次较高。金鹰购物中心金格中心金格金龙店金格汇都店新世界百货附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 141 项目名称金鹰购物中心A项目地址青年路8号开发商金鹰商贸集团有限公171、司建筑规模(层数)37,000，共5层单层面积约7,400基础数据中庭160过道4.5m层高3.5m柱距9.6m楼层业态1F：服饰精品、珠宝钟表、化妆品2F：女鞋、女装、包、配饰3F：淑女装、配饰、内衣、羊绒4F：男装、男鞋、运动休闲5F：童装、家居礼品、烟酒滋补、家电厨具、手机数码、美发、餐饮代表品牌GUCCI、LALVAFOVE FEVIAGAMO、ADIDAS、EA等三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它购物环境较好，金鹰一直保持着较旺的人气，是市区中高档消费的首选地。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTIN172、GCO.,LTD.Page 142 金鹰A座品牌一览服饰精品GUCCI,HERMES,SALVALORE FERRAGAMO,IT,GIVENSHY,AQUASCUTUM,S.T.DVPORT,VASTO,HANMAC,博士眼镜，丹尼爱特，婵真，梦妆，佰草集，欧珀莱，欧莱雅，高丝，ZA，毛戈平，H2O，积姬仙奴，蜜丝佛陀，妙巴黎，幽兰，BOSS香水，BURERRY香水，劳力士，雷达，帝舵，宝齐莱，艾米龙，天梭，浪琴，豪利时，依波路，梅花，雷蒙威，飞亚达，周生生，金至尊，周大福，金德恒，ENZO，I DO，金伯利，六福珠宝，戴俪尔，艾伦斯特，百爵，MALABATA,MY TENO,ELEGANT173、 PROSPER,CANTO MOTTO,LILLY,ELANIE,CADIDL,OTT,AMASS,NEWYORKER,SCOFIELD,OLIVER GRANTA,MONDIAL ATELIER,声雨竹，NAERSI,MEACHEAL,PORTS,AMYELVIN,SACHI,VUSSY,GALADAY，WHY,COBO,HH BREE,帕加图，REX，明治，HR，kiping,OILILY,STACCATO,PRA BIANCA,JOY&PEACE,BELLE,LE SAUNDA,COMRADE,KAMIDO,LESELE,KADINA,AIMCO,GOLDEN PARTY,SENDA,174、BONSSL,TEENMIX,FUGUINIAO,C&C，TATA,DOJANBONI,ST&SAT,BASTO,C.BANNER,SONATINA,VME,HARSON,PRECIS,KISS KITTY,MILIES,SENSE1991，CD,汤姆叔叔，SASSI,RIME,VENUS,DA戴维斯，SAVVY,MIAGLA,IDERL,老庙黄金，名牌珠宝，TEENIE WEENIE,EVA OUXIU,BASIC HOUSE,SCAT,JOYO,LISALEN,ILLI,KASD,V.GRASS,NSK,JESSIE,W.,PSALTER,ESCELAV,卡索，ROEM,FILLE CLA175、IR,凤禧,STEVE&VIVIAN,MARK FAIRWHALE,PRICH,ESPRIT,邦茹，波司登，GOOBGS，NIKE360，娜奇娅，CU SHOW，维尼依侬，GEVERY,时间世界，流行美，博士眼镜，美康汇，紫宝，背诗，籽福工坊，ITALINA,OCEAN BLUE,WILDING,VE,朵彩，雪竹，纤丝鸟，恒源祥，米皇，圣雪绒，海尔曼斯，绒典，南极雪，ERDOS，雪莲，三枪，宜而爽，猫人，鹿王，艾斯黛梦，伊利欧，圣尼，思薇雅，DAERLI,WACCAL,AIMER,EMBRY FORM,TRIUMPH,BODY POPS,EBLIN,MANIFORM,FANDECIE,卡伦体雕176、，皮尔卡丹，ZIPPO,堡尼，卡奴迪路，SCOFIELD,天木兰，CAMEL,法兰诗顿，AQUILA DORO，比华利保罗，卡拉里尼，迪柯尼，PARKER,E人E本，占姆士，沙驰，LOZIO,德士风，KELINSIDUN，CAPEL,MENG RU,鹰迪，威利，金利来，卡利斯特，凯莱露喜，七匹狼，大卫杰尼，花花公子，鄂尔多斯，美国苹果，路迪卡罗，爱尔尼，BVD，歌帝/安德露，罗蒙，雅戈尔，迪文迪路，虎都，九牧王，威尼帝，圣大保罗，VICUTU，凯迪东尼，新秀丽、美旅，皇冠，CD，度嘉班妮，亚加斯，公牛巨人，CARTRLO，梦特娇，JEEP，皮尔卡丹，沙驰，老人头，GEOX，策乐，雅乐士，爵士丹177、尼，希伯莱，百伦，圣伽步，BOSS CO，VIV&LUL,罗莱，NIKE KIDS,ELAND KIDS,PAW IN PAW,雅蓓，李宁，小笑牛，JEEP，骆驼，孕妇生活馆，姐妹了，洁丽雅，下一代，拉比，卡拉贝贝，嗒嘀嗒，床品特卖，CE，易读宝。奥迪玩具等。餐饮粤厨港式茶餐厅其它DOMO，菲仕乐，福玛特，尚尼，美珑美利，松下，飞利浦，爱康跑步机，锦亿青花坊，SONY，HI-SENSONS,倍轻松，服饰，傲胜，爱丽丝，技术沙龙。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它国际一线的众多品牌诸如爱马仕、GUCCI、菲拉格慕等首次落户昆明即落户在金鹰A座。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有178、限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 143 项目名称金鹰购物中心B项目地址青年路开发商金鹰商贸集团有限公司建筑规模(层数)3.5万单层面积基础数据中庭400过道主通道：4.8m，其余2.5m层高4m柱距9.6m楼层业态B2/B3：地下停车场；B1：金鹰超市，地下停车场；1F：时尚名品，化妆品，潮流鞋区，手表，数码，饮品；2F：潮流名品，时尚鞋区，美食，配饰；3F：服饰精品，内衣，美容美甲；4F：男士休闲，皮具箱包；5F：宏图三胞，极客眼镜，lifesmart等；6F：铁板先生，麻辣派对，韩林炭烤等；7F：星美国际影城，动漫体验中心179、，金厨房，仓桥家等；8F：温莎KTV。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它集国际时尚品牌、特色餐饮、国际院线、五星级酒店、休闲娱乐为一体的金鹰B座与A座互相呼应互相补充。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 144 金鹰B座品牌一览服饰精品H&M,卡洛驰，HAZZYS,ADIDAS三叶草，乐蔓，LIDS,PF,FEVER UP,SURE SHOW,HO2，自然元素，淑女屋，BREAD N BUTTOR,马克华菲，色菲，黑白袜，兰卓丽，芬狄诗，SENSTAR,A&I,OPI,皂世界，宝180、琪兰，假发，艾璞，紫宝，NIKKIS,CLAIM,科罗娜，素言，西蔻，梵凯，爱美菲露，博尼，爱美丽，E-BRA,CANDIES,朵朵可可，希尔密，埃迪拉，VIVING,熙然，PINK，BC，拉夏贝尔，喜丽美狮，ZUOAN，美特斯邦威，ZZ，飞鱼，烈威，G&I,度比古卡，温布尔顿，NICI,影言部落，骆瀚，适途，LOOK SEE MR ZNG,莱泰，富士，圣弗莱，PLAYBOY，凯乐石，图途，狼爪，探路者，倍轻松，健康座，ZIPPO,NJAC,莱克斯顿，汉崇，G&S,SR，TNF,BR,KP,PM,极客眼镜。餐饮康师傅牛肉面，香启小馆，湾仔一号，莲泰泰国餐厅，帮厨国际，铁板先生，香醇贵府，麻辣派181、对，红薯干锅，蟹屿螺洲，大碗功，翰林碳烤，火锅小站。休闲娱乐加拿大高尔夫儿童俱乐部，仟童僖玩具梦工厂，美发沙龙，SK形象设计中心，SAGA儿童综合馆，朗丽美容SPA，阿明造型，星美国际影城，风云再起电玩，温莎KTV。数码宏图三胞。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它相对于金鹰A座，B座加大了餐饮及娱乐业态的比例。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 145 金格是昆明另一侈华品牌消费点，锁定的消费人群为都市时尚成功人士等高收入高消费的群体，在品牌上金格独有的国际一线品牌就有Louis182、 Vuitton、Tods、Cartier、Max Mara、Emporio Armani、Hogo Boss、Burberry等，其中Harry Winston、Chaumet是西南地区独有品牌。昆明现有的金格百货店情况名称地址规模档次金格百货金龙店白塔路1.5万中高档金格中心东风东路2.8万高档金格百货汇都店白塔路4.2万高档金格百货时光店北京路3万高档三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 146 项目名称金格百货金龙店项目地址昆明市白塔路90183、号开发商金格集团建筑规模(层数)1.5万，5层单层面积约3000基础数据中庭30过道2.5m层高3.5m柱距8m楼层业态1F：国际名品2F：珠宝首饰、钟表、精品服饰3F：精品女装、皮具羊绒4F：精品男装5F：运动品牌、家居饰品、床上用品，电器金龙店是昆明第一家金格百货，于1997年1 2月正式开业，与其它门店相比，购物设施比较陈旧。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 147 金格百货金龙店现有品牌一览代表品牌劳力土、伯爵、欧米茄、Boss、圣罗兰184、登喜路、卡地亚、万宝龙、宝姿，JMT、EPRIT佛罗伦、芭露漫、路迪、华伦天奴、都彭、伊夫、乐高士、马狮龙，周生生，谢瑞麟，卡宾、ARMANl COLLEZIONl、dunhill、BALLY、HugoBOSS、CANALI、KENTCURWEN、CERRUTl 1881、MONTBLANC、ROLEX、OMEGA、Gi rardPerregaux、Blancpain、CHANEL、ESTEE LAUDER、LANCOME、DiO r、SKll、SHlSElD0、CLARINS、MAXCO、EQ：IQ、MlSS SIXTY、PENNY Bl ACK等。金龙店的品牌档次较开业初期有较大升级，目185、前以中高端服饰品牌为主。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 148 项目名称金格百货汇都店项目地址昆明市白塔路90号开发商金格集团建筑规模(层数)42000，6层单层面积约7,000基础数据中庭30过道3m层高3.8m柱距8m楼层业态-1F：精品超市，家居饰品，床上用品、味千拉面1F：化妆品、精品服饰2F：珠宝首饰、钟表、精品服饰3F：精品女装、饰品4F：精品男装5F：运动品牌、家居用品代表品牌Boss，登喜路，卡地亚，宝姿，华伦天奴，和绿寿司，186、味千拉面等汇都店与金龙店仅以一条马路相隔，但汇都店的购物环境及商品档次较金龙店要更胜一筹。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 149 金格汇都店现有品牌一览服饰精品Cartier、MaxMara、EMPORIO ARMANI、HUGO.BOSS、OPENING SOON、Agnes B、PATRIZIA PEPE、CK Cklvin Klein、GIADA、SWAROVSKI、VERSUS VERSACE、OPENING SOON、POLO RA187、LPHLAUREN、windsor、OPENING SOON、LONGINES、MOVADO、TITNI、OMEGA、SK-II、Ia prairie、Guerlain、LA MER、HELENA RUBINSTEIN、Elizabeth Arden、LOREAL、SHISEIDO、sisley、CHANEL、Cle de peau Beaute、H2O、Givenchy、CLARINS、ESTEE LAUDER、LANCOME、CLINIQUE、BROTHERM、Dior、Shu uemura、FANCL、ARPRES、香水、老凤祥、ENZO、钻石世家、泰源丰翡翠、雍皇珠宝、福麒珠宝、周大福188、六福珠宝、伊俪奥纳、南非迈克尔钻石、梦妮尔、千禧之星、佰草集、OLAY、AQUA SPRINA、BURBERRY、名镜廊、ARTINI、Folli Follie、珊瑚、tittot、SA、嘉乐、JORYA、GIVH SHYH、kangjinyoung、MISS SIXTY、Giamma Bruns、Killah、7ForLL mankind、KOOKAI、icicle、MARELLA、Atsuro Tayama、CO11、Laurel、T.B2、Sinequanone、TARA、JARMON、MANGO、LACOSTE、ENERGIE、adidas ORIGINALS、Mind Bridge189、G-STAR RAW、Calvin、kien jeans、REPLAY、KOREANO、MONDIAL ATEUER、GAGLIAN EXCHANGE、INSUN、ISSEY CHARMING、HOAMGAR、I、M.TSUBOMI、MARISFROLG、BUOU BUOU、PASSION、AIKERL、依瑶、马天奴、ELLASSAY、诗篇、La Feta、MIA MIA、KC/Flu Flu、NINE WEST、DAIDOH BY NEW YORKER、LAFEE MARABOUTEE、JEFEN BY FRANKIE、FIGARO、CINAMON、PORTS、LUXMAN、七色麻、DIS190、SONA、COMICO、DILAKS、诺贝达、Tata、STEVE MADDEN、HARSON、Roberta di Camerino、DOJAN BONI、BELLE、CNE、Le saunda、YARL OKS、CARLARI、JC Collerione、AEE、VANCINI、CIEL、MODE、Gabor、PRECTS、Vme、STACCATO、Patricia、MILLIES、ECCO、CLARKS、MONTAGUT、PRLUOPO、ERDOS、SNOW-LOTUS、King Deer、sst edenw三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产191、顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 150 项目名称金格中心项目地址昆明市东风东路9号开发商金格集团建筑规模(层数)2.8万，10层单层面积约2800基础数据中庭120过道2.5m层高3.5m柱距8m楼层业态B2：停车场；B1：超市，停车场；1F：国际名品；2F：世界名表，时尚名品，珠宝；3F：时尚女装，流行配饰；4F：流行女装，女式皮鞋，内衣；5F：男士休闲商务服饰，配饰；6F：男士服饰，皮鞋，配饰，户外用品，皮具箱包，家电；7F：居家生活用品，超值空间；8F：美容会所，美发沙龙，皮具护理，超值空间。电梯2组垂直电梯，1组192、手扶梯三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它购物环境较好，但因周边施工等原因，人流到达受到一定阻隔，顶层开设品牌特卖会，人气较旺。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 151 金格中心现有品牌一览服饰精品VERSACE、Salvatore Ferragamo、Dunhill、MONTBLANC、RALPHLAUREN、LOUIS VUITTON、BURBERRY、Ermenefildo Zegna、TUDOR、IWC、FRANCK MULLER、PANERAI、OMEGA、LONGIN193、ES、RADO、TISSOT、SEIKO、CODEX、MIDO、TITONI、BANG OLUFSEN、MOVADO、HERMES、BLANCPAIN、SWAROVSKI、Calvin Klein Jeans、TOMMY HILFIGER、英皇珠宝、MONAVI、千禧之星、IUONNO、ROLEX、HANMAC、PORSCHE DESIGN、ATELIER、mabiado、PLAGET、VACHERON CONSTANTIN、世纪钟表珠宝、RAYMONOWEIL、ORIS、LOUISA M、Song Song、OCEANE、ECACA、Manstroig、PORTS、JOANDAVID、名镜廊194、KOREANO、KLOVA、Tasidan、七色麻、南京造币、ANNE KLEIN、Swatch、SA、Carol、oxette、INSUN、COMPELA、DAZZLE、odbo、ATSUGI、KLBE、LA CLOVER、Wacoal、Trumph、Salute、KC、espresso、FAGE、Sinequanone、masfer su、PASSION、BUOU BUOU、Oilily、GOLDEN PARTY、top glora、joy Peace、Le saunda、Clarks、ecco、VANCN、ZsaZsaZsu、STACCATO、Roberta di camerino、Y195、arloks、Garbor、Patricia、DESFONE、La Vico、GORNIA、MENHARDUM、Roberta di camerino JEEP、DEICAE、SAINTPAULON、FOLUNSI、Aifier ST John、S.D.Spontini、DIDIBOY、V.E.DELURE、B.LEMAN、JEVONI、DIKENI、Bosssunwen、SAINTPAULON、FOLUNSI、Byford、a.jesdani、ERDOSmens、LUKA DILONG、GOOD LUCK GLADIUS、hattric LEICI、PHILIPS、SCOFIELD、HUNT196、OSIM、Zippo、BVD、AIMER men、DILAKS、CHRISDIEN DENSY、Bosssunwen、satchi、Samsonite、NIKE、Biemifdikk、NAUTICA、Jeep、Hilnan Beline、AUTO art、SV JEANS、Wolsey、GEOX、OSTRICH、MEPHISTO、Yarloks、CAT、Byford、SKAP、Clarks、S.T.Dupont、ecco、L.L.Bean、TOREAD、Columbia、SCHIESSER、DELSEY、Di Caro、kai housewares、TRU TRUSSARDI、ROYALCO197、VER、MENDALE、超值空间、多乐、餐厨艺、VERSACE、SONY、景泰蓝、石村、homestore、TAYOHYA、umbra、AUSSINO、MOVE、THERMOS、TIGER、ZWILLING J.A.HENCKELS、La Maison de Domitille、Fissier、WMF、westone、Sapphira、FMART、WORLD KITCHEN、超值空间、Rebecca、DOLIDO LELUXURIES CARE餐饮咖啡吧休闲娱乐美发沙龙、美丽田园、香堤雅三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHEN198、VCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 152 项目名称金格百货时光店项目地址北京路591号开发商金格集团建筑规模(层数)3万，4层单层面积约7000基础数据中庭120过道2.5m层高3.5m柱距8m楼层业态-1F：停车场，超市，同仁堂，宝明堂1F：国际名品，世界名表、化妆品2F：时尚服装、女士服装、珠宝、皮鞋、皮具3F：男士时装、皮具箱包、床上用品、家居、厨房用品、小家电、童装、瓷器、工艺品、运动服饰、美发、餐饮等代表品牌LV、VERSASE、浪琴表，路易威登，巴宝莉等电梯每层2部垂直，1组手扶金格百货时光店定位为国际奢侈品牌聚集地，内部装饰较为奢华，是199、市区服饰类高端消费的主要场所。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 153 金格时光店现有品牌一览服饰精品金格超市、北京同仁堂、宝明堂、Ermenegildo Zegna、LOUIS VUITTON、HARRY WINSTON、NORMANA、Haagen-Dazs、ANNA TOSANI、SHISEIDO、AUPRES、Cartier、TODS、RALPH LAUREN、TIFFANYCO、EMPORIO ARMANI、HUGO.BOSS、Max200、Mara、BALLY、TRUSSARDI、DAVIDOFF、名烟名酒、SWAROVSKI、周生生、英皇珠宝、周大福、PORTS 1961、BMW、GIADA、LB、STRELLSON、S.T.Dupont、BRAUN BUFFEL、Dunhill、OMEGA、VERSACE COLLEC、ESCADA、Salvatore Ferraganmo、GUCCI、味千拉面、朵朵可可、PORTS、DKNY、DIESEL、BCBGMAXAZRIA、MaxARMANI JEANS、MISS SIXTY、EVISU、LACOSTE、G-STAR RAW、levis、strellson sportswear、e201、cco、Clarks、MEPHISTO、S.T.Dupont、Di Caro、CINAMON、PASSION、Pink Mary、LONDEE、YINER、ASART SL、BUOU BUOU、giordano ladies、icicle、AIKERL、GROUND SHOW、LUXMAN、Marisfrolg、LANCY FROM25、MONDIAL ATEUER、FINITY、I23区、INSUN、JEFEN、LOTTUSSE、PATRIZIA PEPE、VERSACE JEANS、LOUIS VUITTON、Byblos、上海滩、OPENING SOON、ARTINI、Carol、ERD202、OS、La pagayo、Roberta di Camerino、SNOW-LOTUS、ENZO、名镜廊、MONAVI、TASAKI、SHINING HOUSE、Millenium Star、Le saunda、ZsaZsaZsu、BellE、Gabor、DOJAN BONI、Clarks、VANCINI、STACCATO、TOP GLORIA、HARSON、Tata、Byford、Chrisdien Deny、JUSLA、GEOX、STRICH、MARTNIEL、KENZO、LLOYD、SATCHI、mister、KISS CAT、FGN、TIBAO AUCHEHO、SiDan、GEMBA、203、SA、CAMENAE、MJ面膜、皂就人生、花积厨、gardeur、PARK HOUSE、MENHARDUM、Frognie Zila、CARDKAI、BOSE、KOSTA BODA、神话岩饰、FRANZ、tittot、ZWILLING J.A.HENCKELS、TONIGUY、Fissler、F.J.Italian Life、sbore、THERMOS/象印/TIGER、TAYOHYA、ESPRIT home、SHERIDan、MINE、ROYAL COVER、AUSSINO、登康婴儿用品、创艺宝贝、BABY DE MODE、亚卡迪、NIKE kids、GIORDANO junior、NIKE204、 360、NIKE、adidas、concepts 1 one、CALAMAR、Biemlfdikk、La vico、DIKENI、a.jesdani、BOSS sunwen、JEVONI、AlfieriST.John、V.E.DELURE、富士按摩椅、威戈综合、米兰菲丽、索菲尔/澳皮王、德国健康屋、伟嘉/欧姆龙、SATCHI、CANUDILO、SAINTPAULON、OSIM、Samsonite、SATCHI/JAGUAR、Hush puppies、FOLUNSI、DiCaro、mirtillo、cotton shop、kids、GOOD baby、King kow、KAMINEY、Rag 205、Mart、Barbie/费雪/奥迪玩具、Sinaina、梦洁宝贝、westone home、Buniopillo、SASSI护手、panasonic/ACA、PHILIPS、MiJi、餐厨艺、杏南瓷器综合、易读宝、洪恩朗读者、和本茶叶、帝汨洱茶、迅捷手机三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 154 项目名称新世界百货项目地址青年路432号开发商香港新世界集团公司建筑规模(层数)1万，共5层单层面积2000基础数据中庭-过道2.5m层高3.2m柱距7206、.2m楼层业态-1F：运动服饰、户外休闲用品、健身器材1F：珠宝、钟表、化妆品、精品配饰、男女皮鞋2F：男装、男士内衣、男士配饰、皮具箱包、保健器材3F：女士内衣、女士手袋、女士职业装4F：女士配饰、女士休闲装代表品牌屈臣氏，周大福，老凤祥珠宝，耐克，only，vero moda，艾格，流行美，播，虎都男装，杰克琼斯三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它新世界百货引入少量品牌商户，商业整体以中低档自主品牌商户为主。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 155 三市街青年路-北京路-白塔207、路小西门昆都其它青年路-北京路-白塔路商圈小结：n青年路-白塔路片区商业业态主要以服饰鞋帽类为主，其次为数码通讯及服务配套；n金鹰购物中心及金格使片区商业整体档次较高，辐射整个昆明的中高端消费市场。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 156 三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它n片区商业主要分布在东风西路、西昌路部分路段、昆师路、五一路等，小西门片区中心处于东风西路与人民路交叉处，来往车辆众多，交通发达，地势开阔。n商圈内主要购物场所为大观商业城、百汇商场、美辰百货、环翠湖干道等。208、小西门大型集中商业主要为大观商业城。大观商业城附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 157 三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它项目名称大观商业城项目地址大观路与东风西路交界处开发商-建筑规模(层数)约7,560单层面积约3,780基础数据中庭-过道2m层高3.5m柱距7.2m楼层业态1F：沃尔玛超市、服饰精品、民族饰品、药店、地方小吃、冷饮店、肯德基等2F：沃尔玛超市、茶叶、女人街服饰、手机数码等代表品牌沃尔玛、肯德基等电梯每层2组扶梯购物环境较差，商品陈列较乱，档次较低，但人气较209、旺。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 158 n小西门商业的整体档次一般，业态组合较为丰富，商业氛围较好，人气较旺。n昆明市区内数码手机消费的首选地点为小西门片区，片区内商业整体档次不高，但辐射范围较广，经营较好。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它小西门商圈小结：附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 159 三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它昆都片区商业主要是指新闻210、路和西昌路的部分路段，昆都片区的商业业态以休闲娱乐及服务配套为主，业态组合较为单一。昆都片区的休闲娱乐业在昆明已形成了较强的知名度，培育了较好的商业氛围。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 160 三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它代表商业规模南亚风情第一城9.8万南亚金鹰购物中心4万北辰财富中心5.8万臻万百货（新都昌商业广场二期）1.6万在昆明现有商圈辐射范围之外，出现了几个大型且备具影响力的大型集中商业，本次市调抽取部分商业进行调研。南亚风情第一城北辰财富中心新都昌商业广场211、南亚金鹰附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 161 项目名称南亚风情第一城项目地址滇池路569号开发商-建筑规模(层数)9.8万，共8层单层面积1.2万基础数据中庭500过道主通道：9.5m层高3.5m柱距9.5m楼层业态-1F：家乐福（2.1万）1F：服饰精品，钟表数码，烘焙轻餐2F：时尚服饰，数码产品，家居用品，精品3F：时尚服饰，精品，皮具，餐饮4F：儿童，SPA，电玩，餐饮5F：世界美食汇6F：保利电影院（6300），KTV，美容美发7F：南亚健身主力商家百胜餐饮集团、南亚风情园212、保利国际院线、青鸟健身、大型图书城，温莎KTV、TOPONE、一代天娇夜总会，家乐福、金鹰、国美、锋尚MALL电梯25部双向自动扶梯、中央观景电梯、2部垂直电梯形成立体交通第一城以家乐福超市为主力店，汇集精品零售、数码家电、餐饮休闲娱乐等多种业态，是主城区为数不多的真正意义上的城市综合体项目。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 162 南亚风情第一城品牌一览服饰精品艾维名店，24hrs/columbia，博士眼镜，百丽，亨吉利钟表，ROEM,A213、DIDAS三叶草，T+，优衣库，H&M，讯飞创意，宇莹服饰，VERO MODA，SELECTED，ONLY，芬狄诗，E-LAND，prich，热风，比爵一品，TEENIE WEENIE，HOW CLUB银饰，生活方式，LA CHAPELLE，杰克琼斯，MARY MONA，PLORY，HONGES，ME&CITY，石寨子银饰，迪赛尼斯，伊芙丽，芭蒂娜，SOXSHOP，D.DOT，谜底服饰，W.S.M，籽福工坊，卡宾，LAXDN，BENBO，衣锦仕，ADIDAS休闲馆。餐饮嘉华鲜花饼，面包新语，哈根达斯，欢乐岛美食汇，莱茵春天，外婆桥，大赤门，柏悦湾，飞阳铁板烧，拿渡麻辣香锅，七彩面吧，红番香辣虾214、，和绿回转寿司，毛家饭店，蒙自源过桥米线，屋里憩，卡芭纳，淡水小镇，台北上品牛排。儿童用品MY GYM，天使家园，梦幻芝麻，宝贝有约，丽婴房，千童禧，城市宝宝，英林阁，创意宝贝，爱宝贝，麦幼优，乐高，E-LAND KIDS，红黄蓝，田雨。休闲娱乐奥瑞拉美容SPA会所，天空之城，保利电影院，TOP ONE KTV，胡润造型，南亚博塑健身。艾维的出现，就是为昆明年轻时尚群体提供专属的大型服装主题卖场。南亚风情的消费群体囊括儿童、青年及中年多层次人群，品牌种类丰富齐全。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALES215、TATECONSULTINGCO.,LTD.Page 163 项目名称南亚金鹰购物中心项目地址滇池路开发商金鹰商贸集团有限公司建筑规模(层数)4万，共5层单层面积约8000基础数据中庭约400过道2.5m层高3.5m柱距7.2m楼层业态-1F：金鹰超市、工艺礼品、烟酒滋补、主题餐饮、生活家居、家庭电器1F：黄金珠宝、国际名品、国际名表、化妆品、国际精品店2F：精品女装、女士皮具、名品女鞋、美容会馆3F：少淑女装、女士内衣、儿童世界、女士配饰、精品羊绒、美发沙龙4F：男士正装、皮具箱包、男士休闲、男士配饰、男士内衣、名品皮鞋代表品牌周大福，欧诗漫，鄂尔多斯，九牧王，ALMER，olymp，爱慕，216、卡洛奇，圣大保罗，百思佳等南亚金鹰作为南亚风情第一城的百货主力店形式出现，届时金鹰将从与4500个厂商的交往资源中选出350个品牌放置于主力百货店中。而它将与整个南亚的其他品牌形成差异与互动。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 164 项目名称北辰财富中心项目地址昆明市盘龙区北辰大道与北京路交汇处开发商城建股份建筑规模(层数)58138，其中集中商业44000，商业街14138单层面积-基础数据中庭-过道2m层高3.5m柱距7m楼层业态A幢：商务217、，银行，必胜客B幢：公寓，国际生活馆，酒吧，茶馆，服饰精品C幢：公寓，便利店，酒吧D1幢A座：服饰精品D1幢B座：财富酒楼，精品D2幢A座：服饰精品，美容，餐饮D2幢B座：服饰精品，美容美发D3幢：运动卖场，健身中心D4幢A座：赖客西餐厅，服饰D4幢B座：莱克西餐厅，服饰D5幢A座：东厨餐厅，服饰D5幢B座：东厨餐厅，面包工坊E幢：-1F：东方公主KTV，1F：KFC，服饰精品，2F：东方公主KTV，3F：新华图书城，4F：财富中心影院F幢：电玩，KTV，酒吧G幢：酒吧三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它北辰财富中心的建筑分布以商业组团式出现，消休闲购物体验感较强，具备一定的商业特色。附218、件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 165 项目名称臻万百货（新都昌商业广场二期）项目地址昆明市西山区海埂路开发商-建筑规模(层数)约1.6万，共8层单层面积约2000基础数据中庭100过道主通道：4.5m，其余3.5m层高3m柱距9m楼层业态-2F/-3F：停车场-1F：国美1F：知名品牌主力店2F：女装，珠宝3F：商务休闲，运动休闲，男装4F：时尚餐饮5F：影城（未开）代表品牌KFC，味千拉面，CK，七匹狼，才子男装，playboy，时代今典，虎都男装，国美电器，耐克，屈臣氏，欧时力，219、美特斯邦威，桥香园，G2000，嘉华饼屋等三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它臻万百货还处于新开业阶段，人气尚未有效集聚，影城的未来面世会使商业氛围有所增强。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 166 臻万百货品牌一览服饰精品屈臣氏，天明眼镜，耐克，依思Q，HOZ，占姆士，金利来，劳斯帅特，袋鼠，啄木鸟，圣恩熙，依妙，卡美多，帕兰朵，诺兰贝尔，IWE，宝丽来珠宝，CC&DD，ME&CITY，茜茜公主，斯舒郎，尼诺美甲，莎拉蕾秀，妈妈加油站，7度银饰，维拉维拉，流行美，虎都，罗蒙，商220、务休闲系列，运动休闲系列，才子，名马，渡森，韩品阁。餐饮KFC，味千拉面，嘉华饼屋，有意思，巧面玉饺。休闲娱乐影城，美容美发。三市街青年路-北京路-白塔路小西门昆都其它臻万百货的品牌属于中档，多为国内二三线品牌为主。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 167 n从全国奢侈品数量20强城市排名中，昆明位列第12位，在西部城市中仅次于成都排第2位。近年来，部分国际知名品牌纷纷进入昆明市场，昆明顺城因其地理位置优势，成为不少奢侈品青睐之地。n虽然近来进步明显，但是缺少CELINE，FENDI，221、DIOR，PRADA，LOEWE这几大指标性大牌。化妆品和名表表现出众，绝对领先于名次相近的城市。拥有LM，LP，FRANK MULLER等稀有的品牌。n在餐饮市场上，昆明接受度较高的餐饮人均消费均不会很高，在￥30-￥70范围之间。且菜系品类较广，各地方菜系均有，多为本地菜及川菜、滇味等。规模大的在500-2000左右。昆明整体商业小结：附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 168 兴贡路环城南路双龙路古银路石龙路呈贡集中商业及商场主要分布区，业态主要以日用百货、通讯、电子产品等为主。老222、城区餐饮、小吃等主要分布在该区域，布局也相对较为分散。呈贡老成商业核心地段，以服饰、百货等零售业态为主，人流也相对较大。呈贡老城商业概述n目前呈贡老城商业尚处于典型的县级城市沿街商业阶段，商圈范围不大，但来往车辆众多，人口较密集，是目前呈贡县商业最集中的区域。n兴呈路两侧、呈贡文化广场周 边的商业整体档次不高，业态组合较为丰富，商业氛围较好，人气较旺。n古银路是以服装百货为主的底商铺面商业街，聚集了呈贡主要的 品牌服饰专卖、各种档次服装店、精品 等百货零 售，以及银行、美 容美发、超市等配套。n 晨光路、光明路、环城南路片区主要以餐饮娱乐休闲业态为主。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问223、有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 169 兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路项目名称信和购物广场项目地址兴贡路文化广场对面商业性质综合商场开发商/经营规模约4500，2层单层面积约1500层高3.2m中庭无中庭整体经营情况差招商率80%以上主出入口人流人流量为60人次/5分钟楼层业态1F:精品2F:服装床上用品2F:美容舞蹈培训儿童游乐场代表品牌无代表商家，皆为自营品牌附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 170224、 项目名称龙城购物广场项目地址兴贡路文化广场对面商业性质综合商场开发商/经营规模约3000，2层单层面积约1500层高3.5m中庭无中庭整体经营情况良好招商率98%以上主出入口人流人流量为130人次/5分钟楼层业态1F:精品、电器、化妆品、珠宝玉石2F:超市代表品牌无代表商家，皆为自营品牌兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 171 项目名称誉林手机城项目地址兴贡路文化广场交汇处商业性质专业市场开发商/经营规模约780，2层单层面积约780层高3225、.2m中庭无中庭整体经营情况一般招商率80%以上主出入口人流人流量为90人次/5分钟楼层业态1F:手机市场代表品牌无代表商家，皆为自营品牌兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 172 兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路8,8%8,8%1,1%8,8%9,9%8,8%9,9%9,9%17,17%21,21%兴贡路业态配比兴贡路业态配比其它药店银行副食商城餐饮通信珠宝兴贡路商业小结n兴呈路商业主要有小型商场和商业街两部分组成。商场以家电零售226、卖场、珠宝玉石、化妆品、超市卖场集一体的龙城购物广场，以手机数码产品为主的誉林手机城，以精品、床上用品为主的信合购物广场为主。集中的呈贡主要的数码通讯卖场零售，家电卖场零售，珠宝玉石化妆品零售，超市卖场；整体经营状况良好。n商业街从业态分析图上可以看出，主要以服装、皮具业态为主，两者占比分别为 21%和 17%。但是各业态总体占比比例差距不大，说明兴呈路商业街业态比较丰富。n兴呈路人流量较大，整体商业经营状况良好；但是商业各业态整体档次不高，主要以日常消费品为主。兴贡路段商铺出租率高于 98%，主力租金范围在 100250 元/平米/月，人流较大，整体经营状况良好。附件二：商业市场分析深圳市汇227、诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 173 项目名称呈贡综合商城项目地址兴贡路与古银路交汇处商业性质综合商场开发商/经营规模约8900，2层单层面积约4500层高3.5m中庭无中庭整体经营情况良好招商率89%以上主出入口人流人流量为80人次/5分钟楼层业态1F:服饰、鞋帽2F：服饰、精品、鞋类代表品牌无代表商家，皆为自营品牌兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 174228、 项目名称世纪华联购物广场项目地址集市街对面商业性质综合商场开发商/经营规模约5700，2层单层面积约2850层高3.5m中庭无中庭整体经营情况良好招商率95%以上主出入口人流人流量为120人次/5分钟楼层业态1F:水果档口、外贸服饰、五金等2F：超市代表品牌无代表商家，皆为自营品牌兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 175 17,17%2,2%10,10%5,5%4,4%10,10%4,4%48,48%古银路、双龙路业态配比古银路、双龙路业态229、配比其它通信金融配套超市商场化妆品副食美容美发古银路、双龙路商业小结n古银路、双龙路商业业态主要以服装为主，占比 48%，与其他业态占比相差较大。n古银路、双龙路商业街为呈贡老城主要的服饰购物休闲街，集中了呈贡老城主要的各种服饰品牌店、外贸店等，人流量较大，整体经营状况较好。n古银路主要为沿街商铺商业，一层租赁主力租金价格在 160-250 元/平米/月之间。目前出租率超过 98%，经营状况良好。n双龙路商业街商铺形态为一层商业，与古银路交叉，租金比古银路低一点，目前整体出租率高于 98%，经营状况良好。兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限230、公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 176 2.8,3%15,15%5.6,6%7.5,7%31.8,32%29.9,30%7.5,7%光明路、晨光路、环城南路业态配比光明路、晨光路、环城南路业态配比其它美容美发精品饰品服务配套服饰鞋帽餐饮超市光明路、晨光路、环城南路小结：主要经营业态以餐饮、服饰鞋帽零售为主，是呈贡 最集中的餐饮休闲商业街区。兴贡路古银路、双龙路光明路、晨光路、环城南路主要为餐饮及服饰鞋帽业态，店铺主力租金为50-130元/月。附件二：商业市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALE231、STATECONSULTINGCO.,LTD.Page 177 路段代表性写字楼特征福中路段与景田路段江苏大厦、荣超中心、中电信息大厦底商体量较小,服务配套为主，辅以餐饮业态金田路段与海田路段凤凰大厦、安联大厦、经贸中心底商体量较小，服务配套业态，辅以餐饮业态福华路段新华保险大厦、特美思大厦、国际商会中心底商体量适中，服务配套、大型餐饮辅以特色餐饮与休闲娱乐业态彩田路段与金田路段金中环、卓越世纪中心、大中华交易广场部分底商体量较大，业态丰富包括餐饮、配套、休闲娱乐、服装精品根据项目具体情况，这次调研主要在于深圳市福田区CBD写字楼集中区域。通过调研对写字楼底层裙楼商业的业态和配比作出总结，从而232、为项目操作提供可靠的依据。深南大道南侧福华路段深南大道北侧福中路段与景田路段深南大道北侧金田路段与海田路段深南大道南侧彩田路段与金田路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 178 江苏大厦新世界中心荣超中心中电信息大厦人民大厦华丰大厦报业大厦荣超国际地铁大厦经贸中心诺德中心安联大厦凤凰大厦中银大厦彩虹大厦海鹰大厦现代国际财富大厦金中环星河国际卓越世纪中心卓越时代广场国际商会中心中海大厦嘉里建设广场免税大厦、特美思大厦、华融大厦、投资大厦、联通大厦、港中旅大厦、时代金融233、中心航天大厦、卓越大厦、国际商会大厦、兴业银行大厦。新华保险大厦、中心商务大厦福田C B D调研区域大厦 一览图附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 179 项目名称中电信息大厦项目地址深圳市新闻路1号开发商中国电子信息产业集团有限公司建筑规模23000.00层数28层楼层业态-1F：停车场 1F（服务配套+餐饮+服装精品）：COCOSHOP、meifon、麦社、香榭M鞋、ZERO ONE、中国移动、柯达、海尔服务中心、泸州老窖、国汇汽车服务中心、7-11、星海形象设计234、嘉旺2F：湘鄂情3F:JOYFACE美容SPA4-28F：写字楼代表商家湘鄂情、JOYFACE、嘉旺、中国移动中电信息大厦中电信息大厦裙楼底商以服务配套为主，基本能满足办公人员的需求，二楼是大型餐饮以弥补周边大型餐饮匮乏的情况，为办公人员会客宴请提供方便。福中路段与景田路段福华路段彩田路段与金田路段金田路段与海田路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 180 项目名称华丰大厦人民大厦项目地址深圳市福田区深南大道(特区报业大厦旁)深圳市福田区深南大道(特区报业大厦旁)235、开发商深房集团/建筑规模约33000.00约21000层数33层28层楼层业态-1F：停车场-1F：善水养生馆 1F（服务配套+便利店）：平安银行、中信银行信用卡中心、凤凰屋、百里臣2-33F：写字楼1F:邦友联典当行、巴比伦眼镜店、平安银行、国汇商行、咖帝、天艺阁代表商家平安银行、百里臣平安银行、国汇商行华丰大厦周边写字楼较多，各个裙楼底商有差异化的特征，各写字楼的裙楼底商商业业态互补明显，让整个片区的商务及生活配套相对完整。人民大厦福中路段与景田路段福华路段彩田路段与金田路段金田路段与海田路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINA236、REALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 181 项目名称荣超中心新世界中心项目地址益田路与福中路交汇处益田路与福中路交汇处开发商荣超地产深圳新世界集团有限公司建筑规模A、B两座共142000107917层数A座39层、B座31层60层楼层业态-1F：停车场1F:东亚银行、民生银行、中国建设银行、中国银行2-39F：写字楼-1F、-2F:停车场1F:招商银行、平安银行3F-4F:潮泰轩代表商家东亚银行、中国建设银行潮泰轩、平安银行荣超中心荣超中心和新世界中心都属于甲级写字楼，办公环境在CBD中闹中取静。两座写字楼位于福田区正中央，市民中心隔壁。底商体量很小基本以银行为主237、，辅以一间潮泰轩潮洲菜系的大型餐饮。新世界中心福中路段与景田路段福华路段彩田路段与金田路段金田路段与海田路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 182 项目名称江苏大厦项目地址福田益田路与福中一路交汇处 开发商深圳市江飞实业发展有限公司建筑规模88294.53层数53层楼层业态-1F、-2F、-3F：停车场 1F：宝中旅游、深发展银行、风味鲜茶餐厅、永和大王、美和轩、中原地产5F-6F：贵宾楼2F-4F：写字楼7-53F：写字楼代表商家贵宾楼、永和大王、深发展银行江苏238、大厦江苏大厦底商以餐饮和服务配套业态为主，三家餐饮店基本能满足办公人员的需求，其中5-6楼有一个大型粤菜餐饮，为周边人员提供会客宴请的场所。福中路段与景田路段福华路段彩田路段与金田路段金田路段与海田路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 183 项目名称深圳国际商会中心项目地址福田区益田路与福华三路交汇处福华三路168号开发商深圳市荣超房地产有限公司占地面积约8192建筑规模约10万层数地上55层，地下3层楼层业态-3-1F：停车场 1F：世华地产、品御、浦发银行 2239、-55F:写字楼代表品牌浦发银行深圳国际商会中心深圳国际商会中心底商较少，主要有浦发银行。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 184 项目名称国际商会大厦A座项目地址福田福华一路与新洲路交汇处开发商深圳市荣超房地产开发有限公司占地面积约4600建筑规模约36100层数地上29层，地下2层楼层业态-2-1F：停车场 1F：世华地产、太阳文具、一品轩、堂孚信茶馆、中国建设银行、中华名小吃、中国工商银行、旺角港式240、烧味餐厅、全球租赁、嘉旺、奥马庄、怡美庄便利店、深圳发展银行、MAISON、西贡河粉、简餐2-29F:写字楼代表品牌中国建设银行、中国工商银行、嘉旺国际商会大厦A座国际商会大厦A座底商部分以金融证券和餐饮业态为主。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 185 项目名称国际商会大厦B座项目地址福田福华一路开发商深圳市荣超房地产开发有限公司占地面积约5571建筑规模约32603层数24层楼层业态1-2F：苏记骨汤241、面、牛王店、阿婆小菜、兰州正宗牛肉面店、安琪雅米送、荣兴川菜、中壢新明牛肉面、花壹花艺、心1餐、嘉味长沙米粉、正龙桂林米粉 1F：深圳航空、冰酿达人 2F：新时代证券、紫荆齿科2-29F:写字楼代表品牌苏记骨汤面、荣兴川菜、正龙桂林米粉等国际商会大厦B座国际商会大厦底商以一般大众餐饮为主，另有一些服务配套；餐饮商家都是1-2层连租。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 186 项目名称卓越大厦项目地址福田福华242、一路98号开发商深圳市永润科技实业有限公司占地面积约3742建筑规模约56162层数地上22层，地下2层楼层业态-2-1F：停车场 1F：中国农业银行、美丽园友、钓鱼壹精品店、巴拿米西饼屋、华美佳药房 2-29F：写字楼代表品牌中国农业银行卓越大厦卓越大厦底商少，业态以服务配套及金融业态为主。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 187 项目名称航天大厦项目地址深南大道4019号开发商深圳市航天大厦投资发展有243、限公司占地面积约5565建筑规模约43840层数25层楼层业态1F：华一银行、美境、鼎智徳典当、百里臣、中国民生银行、品轩印刷、viva2F：胜记、中国太平、太平人寿保险有限公司3-29F:写字楼代表品牌百里臣、中国民生银行、胜记航天大厦航天大厦底商包括金融证券、休闲娱乐、餐饮、便利店等。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 188 项目名称特美思大厦项目地址福田中心区福华一路与民田路交汇处的东北角开发商中国244、烟草总公司深圳分公司建筑规模87850.2层数41层楼层业态-1F：停车场 1F：光大银行、藏草堂、买酒购酒、特专烟行、拉特兰良衣定制1F-4F:马可勃罗好日子酒店5F-18F：写字楼19F-41F:马可勃罗好日子酒店代表商家光大银行、马可勃罗好日子酒店、特专烟行特美思大厦豪华五星级酒店马可勃罗好日子酒店在特美思大厦中占据了大部分的楼层，底商以服务配套及烟酒行为主，服饰精品为辅。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.P245、age 189 项目名称免税商务大厦项目地址深圳经济特区免税商品企业公司开发商深圳经济特区免税商品企业公司建筑规模101912.67层数40层楼层业态-1F：停车场 1F：Costa coffee、花旗银行、精品烟酒、工商银行、中国银行、美斯特西饼2F：拉姆齐海鲜扒房、深圳国旅新景界3F:中国农业银行4F:神形太极养生5F:生命季节6F-40F：写字楼代表商家COSTA COFFE、花旗银行、精品烟酒、神形态及养生免税商务大厦免税商务大厦底商以服务配套及娱乐休闲业态为主，辅以少量的餐饮基本上能够满足大楼办公人员的日常需求。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深246、圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 190 项目名称时代金融中心港中旅大厦项目地址福田区深南大道与益田路交汇处深南路与益田路交界处开发商深圳市中铁城实业发展有限公司 港中旅（中国）投资有限公司建筑规模7543056663层数24层31层楼层业态-1F、-2F：停车场1F:民生银行、中国银行、平安银行2-24F：写字楼-1F、-2F、-3F:停车场1F:江苏银行代表商家中国银行、民生银行江苏银行时代金融中心时代金融中心、港中旅大厦两座写字楼底商的体量较少，都是以服务配套为主，写字247、楼周边餐饮丰富，相关配套完善。港中旅大厦福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 191 项目名称联通大厦投资大厦项目地址福田区深南大道4001号深南大道4009号开发商中国联通有限公司深圳分公司/建筑规模39143约38000层数24层24层楼层业态-1F、-2F：停车场1F：招商银行、招商银行ATM、联通-沃、星巴克2-24F：写字楼-1F：停车场1F：渤海银行、中信银行、五洲旅行社、五洲便利店、SaTa美容248、美发 2F-24F2F-24F：写字楼：写字楼代表商家星巴克、招商银行、联通-沃中信银行、五洲便利店、SATA美容美发联通大厦两座大厦的底商均以服务配套为主，辅以少量的餐饮。写字楼周边的餐饮丰富，相关配套完善。投资大厦福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 192 项目名称中海大厦项目地址福田区399号开发商中国海运集团建筑规模约35500层数32层楼层业态 -1F：停车场 1F：广发银行2-32F:写字楼代表249、品牌广发银行中海大厦中海大厦底商部分只有广发银行一个商家。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 193 项目名称中心商务大厦项目地址福华一路88号开发商金宝维实业发展有限公司建筑规模45500层数28层楼层业态 B3-B1：停车场 1-3F：东亚银行、平安银行、招商银行、潮泰轩、美食日本料理 4-28F：写字楼代表品牌潮泰轩中心商务大厦中心商务大厦底商一般，以银行配套为主，潮泰轩贵宾楼为辅。福中路段与景田路段250、金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 194 项目名称新华保险大厦项目地址福田中心区南区民田路77号 开发商深圳市连九洲实物流网络有限公司建筑规模58000层数26层楼层业态-1F：停车场 1F：华尔街英语培训、武夷星钓鱼、华夏基金、亚联财借贷、中联地产、银佳典当、易方达洋服 2F：北海渔村 3-26F：写字楼代表品牌北海渔村新华保险大厦新华保险大厦底商一般，业态较丰富，以培训、典当、餐饮休闲为主。福中路段与景田路段金田路段与251、海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 195 项目名称兴业银行大厦项目地址福田中心区深南大道与金田路交汇开发商大中华集团（深圳）有限公司建筑规模44508层数28层楼层业态-1F：停车场 1-3F：兴业银行、美联物业、中原地产、中联地产、世华地产、联邦快递、快一栈、柯达、宝中旅游、馨叶花坊、正辛干洗、顺记酒楼 4-28F：写字楼代表品牌兴业银行兴业银行大厦兴业银行大厦以兴业银行作为中心，周边以银行、地产中介等为主。福中路段与景田路段金田252、路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 196 项目名称华融大厦项目地址深圳市福田区民田路178号开发商深圳市实轩达实业有限公司建筑规模46208层数32层楼层业态-1F、-2F、-3F：停车场 1F：C TENA生活馆、麦当劳、真功夫、百里臣、盘古银行、交通银行2F-32F：写字楼代表商家百里臣、真功夫、麦当劳、盘古银行华融大厦华融大厦底商以餐饮为主，辅以两间银行作为服务配套还有一个服装精品店C TENA生活馆。福中路段与景田路段253、金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 197 项目名称卓越时代广场一期项目地址福田中心区益田路与福华路交汇处开发商卓越置业集团有限公司占地面积约7295建筑规模约12万层数地上52层，地下3层楼层业态-3-1F：停车场 1F：中国移动、招商银行、illy、21世纪不动产、美联物业、中原（工商铺）、中国建设银行、恒基兆业地产集团、中国工商银行、港置地产、外币兑换网、工行自助、vingo、网络花店、红荔村、滋味屋 2F：嘉旺、招商254、银行、outlet、卓越家人、家乐缘、旺角茶餐厅、京膳、真味王、合味道、精品花束 3F：金碧螺、胜记 4-52F：写字楼代表品牌金碧螺、胜记卓越时代广场一期1-3楼是商业裙楼，种类较为丰富，其中以餐饮为主，并有金融银行、地产中介、服务配套等。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 198 项目名称卓越时代广场二期项目地址福田中心区益田路与福华路交汇处（会展中心旁）开发商卓越置业集团有限公司占地面积约1万建筑规模255、约11万层数22层楼层业态-3-1F：停车场 1F：阿斯顿马丁、中信银行、劳斯莱斯汽车、雷克萨斯、八马茶业、亚联财信息咨询有限公司代表品牌阿斯顿马丁、劳斯莱斯汽车、雷克萨斯卓越时代广场二期项目共2栋塔楼，北面为写字楼，南面为酒店；底商以名牌汽车专卖为主、配有银行等服务配套。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 199 项目名称嘉里建设广场项目地址深圳福田中心区中心4路1号福华路与中心4路交汇处开发商嘉里置业（256、深圳）有限公司占地面积约7003.5建筑规模约75000层数23层，地下3层楼层业态-3-1F：停车场 1F：恒生银行、中国银行、香乐园、星巴克、vins plus、2-20F：写字楼代表品牌星巴克嘉里建设广场嘉里建设广场底商较少，引进高端餐饮和银行等商务配套。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 200 项目名称安联大厦项目地址中心区市民中心东侧开发商深圳市安联投资有限公司建筑规模93730层数35层楼层业257、态-1F：停车场 1F：渣打银行、招商银行 2-35F：写字楼代表品牌渣打银行安联大厦安联大厦邻近市政府，底商比较少，渣打银行和招商银行各占据了很大一部分空间。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 201 项目名称诺德中心项目地址福田中心区福中三路诺德金融中心主楼开发商深圳市中铁建投资有限公司建筑规模10315层数38层楼层业态-1F：停车场 1F：鱼米乡品宴、中信银行 2-38F：写字楼代表品牌鱼米乡品宴诺258、德中心诺德中心邻近市政府，底商很少，有鱼米乡品宴和中信银行等配套设施。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 202 项目名称经贸中心项目地址福田中心区金田路与福中路东交汇处开发商深圳荣超实业有限公司建筑规模115247层数46层楼层业态 B3-B1：停车场 1F：友利银行、VN Go咖啡、民生银行 2-46F：写字楼代表品牌友利银行经贸中心经贸中心底商比较少，以银行配套为主，友利银行和民生银行占据了很大一部分259、面积。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 203 项目名称地铁大厦项目地址福田中心区福中一路与金田路交界处开发商大中华集团（深圳）有限公司建筑规模84313层数34层楼层业态B4-B1：停车场 1F：招商银行 2-34F：写字楼代表品牌招商银行地铁大厦地铁大厦底商很少，业态也较单调，有一家招商银行。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇260、诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 204 项目名称中银大厦项目地址福田中心区彩田路与红荔路交汇处 开发商中银集团嘉定实业（深圳）有限公司建筑规模200000层数26层楼层业态B2-B1：停车场 1-3F：兴业银行、中国银行、中原地产、中联地产、南北药行、百德利商行、每日鲜、潮州粥、百里汇、食尚汇、首脑美发、锦龙江茶烟酒、多多惠、童心飞扬基地 4-26F：写字楼代表品牌兴业银行、中国银行中银大厦中银大厦底商较多，业态丰富，以银行、餐饮、便利店等生活服务为主。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华261、路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 205 项目名称凤凰大厦项目地址深南大道2008号开发商深圳凤凰置业有限公司 建筑规模106436层数25层楼层业态-1F：停车场 1F：农业银行、浦发银行、太平洋咖啡、菁英汇、凤凰日本料理、夏桑园酒庄、美食全美、尚餐、添一碗桂林米粉、旺角茶餐厅、7天、每日鲜、天天老、名昌洋服、TT咖啡、港置地产、心尚火锅 2-25F：写字楼代表品牌菁英汇凤凰大厦凤凰大厦分为三栋，比较大型的有1栋的太平洋咖啡和3栋6楼的菁英汇，其它杂以桂林米粉262、7天等餐饮和便利店。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 206 项目名称卓越世纪中心项目地址福田区福华三路会展中心东开发商深圳卓越世纪城房地产开发有限公司建筑规模120036.60平方米层数66层楼层业态-2F：停车场-1F（餐饮+超市）：花见乌冬、香港翠华餐厅、合掌寿司、DQ冰雪皇后、面点王、山小屋、密菓、品味轩、飨宴、大家乐、COSTA、江南味道、SMART1F：中国银行2F：你好漂亮SPA、品味轩5263、-66F：写字楼代表商家SMART超市、香港翠华餐厅、香港大家乐卓越世纪中心卓越世纪中心裙楼底商共5层，其中地上4层，地下1层，约5万平方米，规划为集餐饮、购物、娱乐为一体的时尚购物中心，现今只开放了负一层的餐饮业态。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 207 项目名称金中环大厦项目地址福田中心区福华路与金田路交汇处开发商深圳新浩房地产开发有限公司建筑规模103153层数52层楼层业态-1F、-2F、-3F264、：停车场-1F（餐饮业态）：麦当劳、蒸得好、甘泽鲜、竹里高、33、星之语、百合、BBQ、钰花溪、香茅1F（餐饮、服务配套及房产中介）：吃好玩好、唐恩都乐、中原（工商铺部）、世华地产、中联地产美联地产、招商银行、港澳学车通、创业印章、中银柜台、永恒投资保险、鹏程快贷、广发银行、赛牛打印、中泰茶业、清一色名酒荟萃、汉拓教育、樱花国际日语2F-4F：678国际会所5F：金皇廷酒楼6F：博客利拿扒房、尚琪咖啡、鹏运国旅、品味轩 7-52F：写字楼+公寓代表商家678国际会所、金皇廷酒楼、世华地产、麦当劳金中环大厦金中环以餐饮及娱乐休闲业态为主，其中餐饮多样品类丰富，并规划了大体量的休闲娱乐业态以满足C265、BD客户的需求。在写字楼林立的CBD亦算是有代表性的大体量写字楼底商。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 208 项目名称星河世纪项目地址福田深南路与彩田路交汇处开发商深圳市东永峰实业有限公司建筑规模约40000层数39层楼层业态1F：平安银行、广发银行、美克美家、优莱会、Flavor、fix2-39F:写字楼代表品牌Flavor、fix星河世纪星河世纪底商较少，目前有较多空置铺位。福中路段与景田路段金田路266、段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 209 项目名称大中华项目地址福田中心区深南大道与金田路交汇开发商大中华集团（深圳）有限公司占地面积约15070建筑规模约310633层数42层楼层业态-1F：停车场 1F：华夏银行、意大利餐厅、中国建设银行、北京银行、上海银行 2-42F：写字楼代表品牌意大利餐厅大中华大中华底商比较少，以银行配套为主，意大利餐厅为辅。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福267、田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 210 项目名称财富大厦项目地址中心区金田路与福华路交汇处开发商深圳市东永峰实业有限公司占地面积约6799建筑规模约108940层数地上54层，地下3层楼层业态-3-1F：停车场 1F：宁波银行、帕里家具、Lambozghini、财富便利店、中国光大银行 2F：宁波银行 3F:美联英语、海通证券 4F：臻品轩酒家、长城证券 5-54F:写字楼代表品牌宁波银行、美联英语、臻品轩酒家财富大厦财富大厦1-4楼是商业裙楼，业态较多，包括餐饮、金融证券、教268、育机构、家具家居、便利店、汽车专卖等。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 211 项目名称现代国际项目地址中心区金田路与福华路交汇处开发商深圳市祥南石化投资有限公司占地面积约4025建筑规模约71915层数33层楼层业态 1F：PORSCHE、冬虫夏草、美联物业、港置地产、包商银行 2-3F：包商银行 4-5F：皇城国际水疗会所 6-33F：写字楼代表品牌包商银行、皇城国际水疗会所现代国际现代国际1-5楼是269、商业裙楼，以休闲娱乐业态为主。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 212 项目名称海鹰大厦项目地址福华路326号 开发商华业物业建筑规模3258层数30层楼层业态-1F：停车场 1-4F：光大银行、红荔村肠粉王、堂和清、龙记桂林米粉、合成荣烟酒、世华地产安天民北方饺子、兄弟高登眼镜 5-30F：写字楼代表品牌中国光大银行海鹰大厦海鹰大厦底商一般，因毗邻岗厦村，主要以银行、餐饮、服饰等满足居民日常生活的业态为270、主。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 213 项目名称彩虹大厦项目地址彩田南路3002号开发商华业地产建筑规模8990层数30层楼层业态-1F：停车场 1-4F：好百年家居、博登地毯、屋知选布艺、卡顿美发、泉源印刷、吉安娜 5-30F：写字楼代表品牌好百年家居彩虹大厦彩虹大厦底商较多，好百年家居作为主力店，占据了半壁江山，其它零星辅以家居装饰、美容美发等。福中路段与景田路段金田路段与海田路段彩田路段与金田271、路段福华路段附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 214 n福田CBD内写字楼林立，高层建筑密集，办公人口基数大。n写字楼底商因所处区域的商业环境与办公人数的不同而有所区别。n福田CBD内写字楼底商一般以服务配套、金融、餐饮业态为主，休闲娱乐为辅。n单体建筑体量及办公人数较大的写字楼项目，会有综合性较强的商业出现如：卓越世纪中心、金中环等，其下底商都集服务配套、金融、餐饮、购物及休闲娱乐为一体。福田CBD写字楼底商调研小结：附件三：深圳福田CBD写字楼配套商业研究每一次272、都精雕细琢打造中国最卓越的商业地产顾问机构汇诚行商业地产TheEnd！Thanks！地址：深圳市福田区车公庙喜年中心21层2112-2116、2118-2119邮编：518040电话：（0755）82833800传真：（0755）82833300网址：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 215 每一次都精雕细琢打造中国最卓越的商业地产顾问机构汇诚行商业地产TheEnd！Thanks！地址：深圳市福田区车公庙喜年中心21层2112-2116邮编：518040电话：（0755）82833800传真：（0755）82833300网址：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.每一次都精雕细琢此报告仅供客户内部参考，未经汇诚行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。