1、 芜湖中江商场地块调研分析报告芜湖中江商场地块调研分析报告2012年年5月月23日日中江商场地块概况中江商场地块概况伟星时代金融中心概况伟星时代金融中心概况华亿广场概况华亿广场概况中江商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议周边周边周边周边环境环境环境环境调研调研调研调研分析分析分析分析市政规划市政规划中江商场地块概况中江商场地块概况地块区位图中江商场地块概况中江商场地块概况地块现场现状中江商场地块概况中江商场地块概况交通配套交通配套改地块距离市中心中山路步行街约1公里，距离汽车站、火车站距离约为2公里公交：4路、6路、9路、10路、30路、102路、106路（晚间）、111路（晚间）周边2、配套周边配套医院：市二院、中医院学校：镜湖小学、一中、安师大银行：徽行、交行、农行、建行、浦发行、工行、中行、人民银行商业：小九华商业街、华亿广场、伟星时代金融中心伟星时代金融中心伟星时代金融中心项目区位图项目区位图项目概况时代金时代金融中心融中心中江中江商场商场地块地块伟星时代金融中心伟星时代金融中心项目概况项目概况伟星时代金融中心伟星时代金融中心该项目占地1.3万平米，总建筑面积80414.23，其中地上建筑面积61224.59，地下建筑面积19189.64。建筑总长133.8m,宽37.9m，建筑总高度99.6m。地下室二层，主楼二十八层，裙房四层。本工程采用钢框架-钢筋混凝土核心筒混合3、结构，建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为甲级，不作抗震设防，结构耐火等级为一级。定位：金融纯写字楼,打造企业集团总部，裙楼1F、2F金融服务，3F、4F配套餐饮。销售概况：主楼销售率达94%，主楼单层面积1980m，分割12间，面积115-280m，均价9932元/m，实际成交价约9000元/m；裙楼单层面积约2500m，整层销售不分割，销售价格1F5.5万元/m，2F2-2.5万元/m项目概况项目概况伟星时代金融中心伟星时代金融中心技术指标：技术指标：1.手扶梯：无（因群楼为单层销售），垂梯12台（包括2台货运）品牌：广州日立2.冷水机组：2台，品牌：远大3.监控系统：主楼28层，群4、楼4层、底下2层共34层，每层约5台红外摄像机，共约：170台红外摄像机，周界防范安装红外对射4.配电房1个，3000千瓦5.底下共2层，总停车位约：560个项目概况项目概况华亿广场华亿广场项目区位图项目区位图项目概况项目概况中江商场中江商场地块地块时代金融时代金融中心中心华亿华亿广场广场华亿广场华亿广场项目概况项目概况华亿广场华亿广场华亿广场占地面积约2万m（含广场面积），建筑面积4.9万m，地下2层，地上5层，13F为商业，45F为办公写字楼，面积3200m，租金为40元/月/m。开业时间2011年元月，主力店有大润发超市2.1万m，环球影城3200m，其他餐饮及配套约2万m。外街租金605、元120元/月/m（含物管费），内铺租金55元/月/m。地下停车位约450个，面积8830m，地上停车位约60个。项目概况项目概况中江商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议根据宗地情况及规划要求结合该地块周边环境，认为商业部分定位为购物中心，地下可设2层，地上5层，5层以上为办公+酒店。商业定位：根据该地块所处位置、周边环境及道路交通情况，商业部分可定位为中高端。1、周边住宅密度大且多为高端小区2、周边企业多为金融业及事业单位收入较高3、该项目曾经为芜湖主流娱乐业的发源地，故餐饮娱乐业态在改项目所占比重因加大，并要突出主题、提升档次4、该地块距两站广场（火车站、汽车站）距离（1.7公里）6、可考虑在主楼配套酒店。中江商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议商业裙楼各层分布初设B2停车场B1停车场、设备用房及精品超市（如：BHG、OLE）1F、2F百货零售3F餐饮4F娱乐5F影院中江商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议租金定制区间零售类45元/天/m餐饮娱乐类1.52元/天/m物管费（不含能耗费）：5元/月/m记租面积为套内面积中江商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议建筑总面积约为：67,000m裙楼单层面积约为：5,000m，总建筑面积约为20,000m主楼总面积约为：47，000m方案一：物业全部销售方案二：裙楼自持，主楼销售投资回报估算：投资回报估算：中江7、商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议投资回报估算：投资回报估算：方案一：物业全部销售方案一：物业全部销售中江商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议投资回报估算：投资回报估算：方案二：裙楼自持，主楼销售方案二：裙楼自持，主楼销售裙楼自持自营收入估算：楼层楼层租金单价租金单价（天（天/元元/m/m）租赁建筑面积租赁建筑面积（mm）年租金收入年租金收入B10.80 3,000 876,000 1F6.00 5,000 10,950,000 2F3.50 5,000 6,387,500 3F1.80 5,000 3,285,000 4F1.20 5,000 2,190,000 合计合计28、3,000 23,000 23,688,500 23,688,500 中江商场地块商业规划建议中江商场地块商业规划建议主楼销售收入：138,180,000元裙楼租赁收入：23,688,500元（首年收入未考虑递增，且租赁面积为建筑面积，实际租赁时应按套内面积计算，也未考虑各项税费成本。）前期投入约为：400,000,000元，除去主楼销售138,180,000元，如不考虑租金递增整个投资回收期约为11年。投资回报估算：投资回报估算：方案二：裙楼自持，主楼销售方案二：裙楼自持，主楼销售市政规划市政规划政府2010年2月曾公布对于九华山路的改造方案，后因拆迁难度大加之市民对道路两旁原有绿化特别是银杏树的拆除意见较大，故此改造方案至今未有进展。市政规划市政规划市政规划市政规划