1、彭州蔬菜批发市场地块彭州蔬菜批发市场地块市场调研报告市场调研报告成都凯蒂策划有限公司目录城市篇近期房地产政策房地产市场项目地块项目思路与建议城市篇城市概况城市经济运行状况城市交通现状市域交通规划城市发展规划石化基地及其给房产市场带来的机遇城市城市概况彭州市位于省会成都西北19公里，面积1420平方公里，是成都市19个区（市）县之一，城区面积17平方公里，下辖20个镇；四川80万吨乙烯项目落户彭州后，彭州正式纳入成都市半小时经济圈，彭州的工业集中发展区、城市建设、基础设施等都取得了长足的发展。全市人口79.96万人，城区人口25.5万人，是成都市面积第二、人口第三的县级市。城市彭州是全国五大商品2、蔬菜生产基地之一，境内有着丰富的物质文化资源，虽经历5.12地震灾害的影响，但主城区及工业区基本没受影响；彭州市经济发展水平良好，人口增长速度较快，石化基地的入驻中石油、拉法基、亚东水泥、联邦制药等国内外一大批知名企业落户彭州，进一步奠定了彭州的经济发展速度，彭州是西部最具潜力的中小投资城市之一。城市概况城市经济收入：全年财政总收入120852万元，储蓄存款余额为91.73亿元；在岗职工平均工资24113元，城镇居民人均可支配收入9007元，农民人均纯收入5228元。投资额：08年固定资产投资49.57亿元，其中基本建设投资26.19亿元,房地产开发投资4.26亿元；全市完房屋施工面积86.93、8万平方米，其中住宅73.42万平方米，商品房销售面积24.3万平方米。经济运行状况城市城市交通现状公路：5条出入境高等级公路；（即将通车的成都北延线彭州段和成都沙西线彭州段将彻底改变彭州至成都的交通瓶颈现象）。铁路：宝成铁路青灌线横穿彭州工业开发区（彭州有4个货运站）；矿石运输专线一一彭白铁路正在进行扩建。城市市域交通规划规划彭州综合交通体系骨架为“两轨十二路”。“两轨”由兰成铁路、轻轨交通组成，“十二路”由两高速、两快速、三干线、五旅游通道组成。（一）两轨：兰成铁路、轻轨交通兰成铁路：利用现有成汶铁路向北沿新彭白路、彭汶路走向至汶川县。轻轨交通：地铁1号线-大丰镇-新繁镇-彭州-丹景山-龙4、门山景区-磁峰镇-都江堰。（二）十二路1.两高速：成绵高速复线（彭州段）、成彭高速；2.两快速：成德快速路（成德大道）、彭郫路；3.三干线：温汉彭公路、彭什公路、川西环线；4.五旅游通道：都江堰至龙门山的旅游快线、彭州至龙门山旅游通道西线（新彭白路）、中线、东线以及彭汶公路。市域交通规划图城市城城市市城市发展规划2006-2020彭州市城市总体规划：到2020年彭州市城区规划面积为38平方公里，规划人口40万人；本项目地块处于东南部二类居住用地规划区内。石化基地概况石化基地全称：中国石油四川石化炼化一体化工程项目；由1000万吨/年炼油项目和80万吨/年乙烯项目两部分组成；项目核准投资估算总额5、为约400亿人民币；石化基地以自备电站装置为标志2009年4月开工建设；全部设施预计于2012年5月投料试车，工程建设期为32月，全部建设时间控制在3年内。城市石化基地给房产市场带来的机遇1、石化城建设期间，劳动用人峰值为约12万人，期间释放的租用房需求将极大的拉高彭州区域内住宅租金，直接带动整个房产市场销售价格增长。2、建成后石化厂生产设施运行正式工人约2500人，场外配套服务设施及产业链上下游生产经营需投入劳动力约5000人，预计石化项目正式投入运行后，有望为彭州增加约1.7-2万常住人口，将增加彭州城市居住刚性需求，短期内向市场提供了约50万平方以上的住宅需求。数据来源：中石化工程建设总6、体部署城市政策篇近期房地产行业政策政策2010年房地产国十条国务院下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 一、各地区、各有关部分要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识（二）建立考核问责机制 对稳定房价、推进保障性住房建设工作不尽力，影响社会成长和稳定的，压追究责任。二、坚决按捺不合理住房需求（三）实施更为严酷的不同化住房信贷政策。首套房：贷款首付款比例不患上低于30%;二套房：贷款首付款比例不患上低于50%，贷款利率不患上低于基准利率的1.1倍;三套房：对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。房价过快地区可暂停发放三套房贷款，可限制购买套数。7、异地购房：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。（四）阐扬征税收入政策对住房消费和房地产收益的调节作用。近期房地产行业政策三、增加住房有效供给三、增加住房有效供给（五）增加居住用地有效供应。（五）增加居住用地有效供应。增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，按捺增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，按捺居住用地出让价格非理性上涨。居住用地出让价格非理性上涨。（六）调整住房供应结构。（六）调整住房供应结构。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建8、设用地供应总量的建设用地供应总量的70%。住房销售价位、套数、套型面积、保障性住。住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合约，确保房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合约，确保中小套型住房供应结构比例严酷按照有关规定落到实处到位中小套型住房供应结构比例严酷按照有关规定落到实处到位;房价过高、房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济合用住房和限价商上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济合用住房和限价商品住房供应。品住房供应。四、加快保障性安居工程建设四、加快保障性安居工程建设（七）确保完成（七）确保完成29、010年建设保障性住房年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造万套、各类棚户区改造住房住房280万套的工作任务。抓紧制定万套的工作任务。抓紧制定20102012年保障性住房建设规年保障性住房建设规划，并在划，并在2010年年7月底前向全社会公布。月底前向全社会公布。政策近期房地产行业政策五、加强市场监管五、加强市场监管（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管 严酷依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业严酷依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，严禁非房地产业主的国有及国有控股企业进入楼市，对存新购置土地，严10、禁非房地产业主的国有及国有控股企业进入楼市，对存在土地闲置及炒地行为的开发企业，商业银行不患上发放新开发项目贷在土地闲置及炒地行为的开发企业，商业银行不患上发放新开发项目贷款，证件部分暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。款，证件部分暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。（九）加大生意业务秩序监管力度（九）加大生意业务秩序监管力度 对取患上预售许可或办理现房销售备案的项目，要一次性公开全部对取患上预售许可或办理现房销售备案的项目，要一次性公开全部销售房源，并严酷按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、销售房源，并严酷按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、哄抬房价等行为的开发企业，11、加大暴光和处罚力度。哄抬房价等行为的开发企业，加大暴光和处罚力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要实时向社会公布住房建预设划和住房用地年度供应计划。各地要实时向社会公布住房建预设划和住房用地年度供应计划。政策近期房地产行业政策市场篇商品房供量与成交代表楼盘调研畅销户型特征统计市场调研总结土地市场消费者市场调研土地市场交易时间宗地位置容积率规划条件建筑密度绿地率建筑高度2009-8-31彭州市致和镇清林村2.030%30%40米2009年4月3日彭州市濛阳柏桥社区、杨湾社区、伏龙村2.0市场用地50%;二类居住用地26%二类居住用地30%-2009年3月12、23日牡丹大道西侧行政中路东侧旅馆用地：6.0;总容积率：5.0旅馆45%;总建筑密度30%,住宅建筑密度20%二类住宅用地30%-土地用途及年限净用地面积起拍价成交价成交金额竟得人二类居住用地;商业40年,住宅70年38333.53平方米;（57.5亩）90万元/亩90万元/亩5175万元彭州工业投资公司市场用地40年;二类居住用地商业40年；住宅70年649258平方米（973.887亩）20万元/亩20万元/亩19477.74万元濛阳农副产品综合批发交易市场旅馆业用地不小于46.27亩;二类住宅用地不大于20亩;商业40年,住宅70年44180平方米（66.27亩）旅馆业用地15万元/亩13、;二类住宅用地35万元/亩旅馆业用地15万元/亩;二类住宅用地35万元/亩1394.05万元阿坝州岷江源实业开发公司土地市场交易时间宗地位置容积率规划条件建筑密度绿地率建筑高度2009-11-2彭州市行政中路南侧.0二类居住用地22%商业金融45%二类居住用地30%商业金融15%50米2007年6月22日彭州市牡丹大道西侧4.2二类居住用地28%商业金融45%二类居住用地30%商业金融20%60米2010年2月5日彭州市濛阳镇柏桥社区.030%二类住宅用地30%40米土地用途及年限净用地面积起拍价成交价成交金额竟得人二类居住用地;商业40年,住宅70年60327.635平方米;（90.491亩14、）100万元/亩100万元/亩9049.1万元成都市振坤贸易有限公司市场用地40年;二类居住用地商业40年；住宅70年127120平方米（190.68亩）30万元/亩83万元/亩15826.44万元四川润扬房地产开发有限公司二类住宅用地70年,商业40年20006.67平方米（30.01亩）70万元/亩70万元/亩2100.7万元彭州市小城镇投资有限公司土地市场-08（09）年拟供地块（7宗，约1200亩）编号位置总用地面积(亩)1牡丹大道西侧(行政中路)180.342牡丹大道西侧(行政中路)206.63天彭镇调露村41.144天彭镇东南村53.75天彭镇安澜村(牡丹大道外侧)275.516天15、彭镇花盆村新茶村4317外东街二环路外侧12.51合计1200.808年拟供共七宗土地，因地震搁置，09年后将陆续推出。土地市场-后续供地区域新城区工业区后续供地主要分布在东北的牡丹新城与南部新城，这与城市总体发展规划相一致。据了解，彭州市国土部门近期内供地主要以解决城市配套、居民安置以及石化基地配套设施为主，一、二类居住型用地不会太多。08年1-12月供销量统计表名称总量住宅其中90以下户型批准预售(上市量)42.62万33.64万13.74万已成交量1585套669套已成交面积19.54万16.45万5.34万成交金额54630.98万元42472.2万元存量房成交套数1194套917套存16、量房成交面积11.12万8.94万存量房成交金额59528.41万元11091.64万元平均售价(元/)2109.64（数据来源：彭州市房管局）房地产市场-商品房供量与成交09年1-8月项目总量住宅其中90以下户型批准预售(上市量)18.79万17.12万3.81万已成交量2169套2169套799套已成交面积26.46万22.83万成交金额70306.42万元57459.9万元存量房成交套数1422套1197套存量房成交面积15.06万12.33万存量房成交金额23462.51万元17145.67万元平均售价(元/)2121.89房地产市场-商品房供量与成交年份住宅供量住宅成交市场余量20017、833.64万25.39万8.25万200917.12万35.16万18.04万房地产市场-商品房供量与成交分析从上表中看出，彭州住宅市场消费活跃，灾后刚性需求旺盛；2009年1-8月住宅成交量远超上市量，消化了18.04万的前期存量房，究其超量成交的原因，我公司经调查后认为由如下原因构成：1、地震灾后换房；2、石化基地常驻工人置业；3、经济回暖，原本存在的刚性需求暴发；4、震后农村向城市集中产生的置业需求。房地产市场置信逸都丹郡现D区销售中开发商：成都置信集团彭州置信实业有限公司位于牡丹新城南侧，占地354.83亩，由A、B、C、D、E共5个板块联合组成的复合型居住项目，是当前彭州的第一大盘18、，预计开发周期为4年。其中城市中央商务区用地149.41亩(建筑面积约10万；住宅用地205.42亩(建筑面积约20万)，集四星级酒店、高档写字楼、大型购物中心、欧洲时尚风情街、高尚欧式风尚住宅为一体。-代表楼盘一房地产市场技术指标净用地面积64.47亩总建筑面积76637.04容积率1.51建筑密度小于30%住宅总户数587户绿地率大于30%车位254个推广主题:350亩城市综合体开盘时间08年11月交房时间09年9月底销售数据价格3400-3500优惠幅度无物业管理费多层1元/电梯1.2元销售率只剩2套置信逸都丹郡D区-代表楼盘一房地产市场产品情况产品性能按18层抗震标准修建的全框架多层电19、梯住宅户型户型区间：60260；主力户型：105.32实用套三、137.72舒适型套三建筑风格欧式建筑(地中海风格)商业形式A、E区集中商业、白鹿书院婚庆广场建筑形态6-11层配套小区内部配置：柱廊、残石、断柱、雕塑、水池、喷泉、日光草坪、亲水走廊等幼儿园：小区内幼儿园（规划中）银行：工商银行、建设银行医院：同一医院中小学：彭州一中项目自身配套：星级酒店、大型超市、欧式商业休闲街置信逸都丹郡D区-代表楼盘一房地产市场E型，三室二厅双卫面积：105.32置信逸都丹郡D区经典户型赏析名称尺寸厨房2700*2500生活阳台2200*1200客厅4000*4800观景阳台4000*1900餐厅270020、*3200主卧室3800*3700次卧室3500*3000书房2700*4100主卫1700*2500次卫1800*2000飘窗600紧凑型双卫套三：客厅阳台大气方正，房间布置合理，但餐厅稍显局促。-代表楼盘一房地产市场K型三室二厅双卫面积：137.20置信逸都丹郡D区经典户型赏析名称尺寸入户花园2450*2400厨房2500*3300生活阳台5600*1800客餐厅6000*6800观景阳台3000*1800主卧室4800*3900次卧室3600*3600书房3000*3600主卫2400*2500次卫2100*2400飘窗600舒适型套三：入户花园有效过渡；户型方正，通透，超大露台拓展室内21、空间。-代表楼盘一房地产市场置信逸都丹郡D区畅销原因1、新城中央，政府对面，前景可观；2、欧式风格，白鹿书院，大盘气质；3、按18层抗震标准修建的框剪电梯多层，并设安全避难间；4、户型舒适，实用；5、大社区、大环境、商业配套齐备；6、品牌开发、品牌物管。-代表楼盘一房地产市场90平米头等舱户型置信逸都丹郡C区即将上市户型-代表楼盘一房地产市场朋城远界开发商:成都朋城实业开发有限责任公司项目占地82亩，总建筑面积16万余平米，紧临市政体育公园“牡丹之星”1300平米园林面积，300余米小溪，680平方米会所，740个机动车与非机动车泊车位；外墙保温环保材料，隔间双层中空玻璃，人车分流体系，多重小22、区智能安保。-代表楼盘二房地产市场朋城远界技术指标净用地面积82亩总建筑面积164082容积率3.0建筑密度28%住宅总户数1765绿地率40%车位740推广主题:邻200亩牡丹之心与1000亩人工湖开盘时间08年1月交房时间09年7月销售数据价格3200-3700优惠幅度一次性2%均价3400左右物业管理费0.90元-代表楼盘二房地产市场产品情况代理商尚智机构物管洪都物业产品性能框架剪力墙筒体结构户型户型区间：57130；主力户型：76.71套二、115.19实用套三、113可变套四建筑风格现代风格商业形式沿街商业建筑形态111823层配套依托其它楼盘配套朋城.远界-代表楼盘二房地产市场朋城23、远界名称尺寸入户花园2850*4500厨房3450*3700客厅4200*5200挑高空中花园4200*2400餐厅4200*3300主卧室3600*4700次卧室3000*3400书房2700*4300主卫2000*2400次卫1700*3400飘窗600A户型115.19 超大双层空中花园是户型最大的亮点-代表楼盘二房地产市场76.71 名称尺寸厨房2400*2400生活阳台2000*1500客餐厅3800*6500挑高空中花园2450*2700主卧室3300*4200次卧室3000*2900次卫1800*2100飘窗600朋城远界方正阳台拓展另一可用空间-代表楼盘二房地产市场朋城远界B224、户型113名称尺寸入户花园3100*1900厨房3000*2100生活阳台3500*2000客餐厅4200*7300挑高空中花园4200*2500主卧室3500*4000次卧室3000*3800次卧室2800*3800书房2500*2300空中花园2500*1500次卫2100*2400飘窗600-代表楼盘二房地产市场1、新城中央，紧临市政体育公园2、现代风格,错层式挑高空中花园；3、框剪结构；4、实得面积大；5、密度小，绿化率高。朋城远界一期畅销原因-代表楼盘二房地产市场德坤汀城项目占地80余亩，总建筑面积约16万平米，1400余户。小区花园洋房5层，多层6+1，18层电梯以七支渠水系和两侧25、保护绿地为界分为南北两大部分，南侧为一期（1、2、3组团），以多层为主；北侧为二期（4、5组团），以高层为主。有两房两厅、三房两厅、四房、跃层等约有55（19种跃层）种户型。小区255米林荫大道、300米原生活水、8大景观组团、300平米景观泳池、10000平米水润坡地、20000平米园区绿化、28%建筑覆盖率、7栋现代简约建筑、120米超宽楼间距、构成16万平米水上花园城。一期推68757，700余套房源。二期五月份正式开盘。-代表楼盘三房地产市场德坤汀城技术指标净用地面积81.7亩总建筑面积156474.66容积率3.0建筑密度28.63%住宅总户数1400绿地率34%车位605推广主题:26、160000平米景观亲水大盘开盘时间2010年5月交房时间现房销售数据价格五月中旬开盘定价优惠未定均价3300-3400物业管理费多层0.80元/电梯1元-代表楼盘三房地产市场德坤汀城B5户型86.13 名称尺寸厨房3600*1800客厅4200*3800餐厅3000*3300主卧室3600*4200次卧室3000*2700次卧室3000*2700客厅阳台3800*1700主卧阳台3600*1500飘窗600紧凑的室内空间，合理的布局，做出小三房的极致，美中不足的是没有生活阳台。-代表楼盘三房地产市场德坤汀城E1户型114.04 名称尺寸厨房3600*1800生活阳台2160*2500客厅4527、00*4800餐厅2600*4160主卧室3900*4200次卧室3600*3300次卧室3000*3300客厅阳台4500*1800主卫2100*2500客卫1800*2500飘窗600舒适的空间尺寸，合理的面积控制，都是畅销的原因所在。-代表楼盘三房地产市场德坤汀城E1户型98.88 名称尺寸厨房2800*1800生活阳台1500*2700客厅4200*5100餐厅2800*2700主卧室3700*4200次卧室3500*2900书房2700*3300客厅阳台4200*1800主卫1800*2400客卫1800*2200飘窗600仅用98.88面积，完成套三双卫的功能布局-代表楼盘三房地产28、市场1、户型面积控制好，总价低；2、20000余平米大型生态园林，8大组团休闲景观；3、地处牡丹新城高尚居住区核心，与市府毗邻；4、28%密度，最大120米楼间距；5、300米原生水系穿流社区，10000平米水岸景观；300平米景观泳池，近千米景观跑道，多种运动设施的健康社区。德坤汀城一期畅销原因-代表楼盘三房地产市场鸿运星城四川长丰投资有限公司开发，位于彭州市行政中心左后侧，项目占地182.74余亩，总建筑面积约28万平米，2500余户。由3幢多层与15幢电梯建筑组成。因建筑质量原因，项目频繁更换代理公司，并多次推迟交房时间，故销售情况不容乐观。-代表楼盘四房地产市场技术指标净用地面积18129、亩总建筑面积286621容积率3.4建筑密度25.1%住宅总户数2523绿地率30%车位1350推广主题:引七支渠入园，原生态水系开盘时间07年11月交房时间09年7月31日销售数据价格3000-3700 优惠幅度按揭1%;一次性2%均价3200-3300销售率剩下300多套物业管理费多层0.80元/电梯1元鸿运星城-代表楼盘四房地产市场鸿运星城（名爵）本项目户型中庸，产品一般，滞销的主要原因是建筑质量问题所造成的系列反映。-代表楼盘四房地产市场碧城旺丽庄园彭州南部新城50万平米纯正滨海岛居园林生活大盘。四大亲民创举：独自捐建九年制名校，上下班车接送，天网安防工程社区，恒温标准泳池泳道、27层30、高级会所、社区集体活动室、社区新闻文化室、网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球馆、皮划艇区等配套设施先进齐全。-代表楼盘五房地产市场技术指标净用地面积60亩总建筑面积90172.87容积率1.92建筑密度住宅总户数548绿地率38.2%车位263推广主题50万平米纯正滨海岛居园林生活大盘开盘时间09年5月交房时间2010年销售数据价格3100-3900优惠幅度按揭1%一次性3%均价3200-3300销售率60%-70%物业管理费1元碧城旺丽庄园一期-代表楼盘五房地产市场碧城旺丽庄园E户型85.42 C1户型82.97相对畅销的两种户型-代表楼盘五房地产市场购房客户来源地统计本地市场是绝对消费主力；31、区域楼盘对成都客户不具备吸引力。数据来源：彭州市房管局-消费者市场调研房地产市场购房倾向的户型和面积根据购房者对户型的倾向来看，90平米以下的经济型套二最受青睐，其次是90-110套三，这与购房者以自住为主要需求的情况想吻合。同时，购房者大多是两代同住或三口之家，2-4人的家庭结构决定购房户型。房地产市场-消费者市场调研市场调研总结彭州房地产市场处于快速成长期，市场产品淘汰速度非常快，项目差距与价格差异呈明显正比，就现阶段调查各在售楼盘，情况总结如下：1、逐渐步入经济实用型产品时代 随房价上升，户型面积趋小化现象明显，紧凑实用型户型成为旺销产品，滞销产品面积基本在120平米以上，市场正步入实用32、型户型时代。2、新工艺与科技产品初被运用部分楼盘采用中空玻璃与墙体隔热层等节能新工艺，碧城旺丽庄园采用“天网”安保系统，现代科技产品正逐渐运用，但同层排水、新风系统、中水回收、地源热泵、直饮水等健康概念产品暂未出现。房地产市场3、高层框架、框剪结构成主流 电梯住宅成为市场主流产品，在售产品中多层房源减少，且售价已明显高于电梯物业；多层建筑采用现浇结构，个别多层采用框架结构（丹郡），小高层、高层以框架、框剪结构，房屋的建筑质量和抗震性已成为震后购房决策的重要因素。4、营销方式单一，推盘策略、价格策略等未成体系 提前收取2-10万元排号费，购房给予不同程度的优惠成为主要蓄客方式；5、交房标准全部为33、清水房在售楼盘交房标准均为清水房，精装房市场处于空白期。市场调研总结房地产市场户型建筑面积客厅开间主卧室开间次卧室开间书房紧凑型套二70-80380036002700舒适型套二80-90400039003300紧凑型套三单卫80-90380036003000-33002700紧凑型套三双卫90-1003800-400036003000-33002700-3000舒适型套三120以内4200390036003000观景阳台或空中花园餐厅厨卫生活阳台飘窗宽度入户花园最好连接客厅,越大越畅销与客厅相连,空间互用不小于1800够用即可,没有明确要求600以上5左右畅销户型特征统计市场调研总结项目地块地34、块位置环境现状与可利用资源SWOT分析地块位置分 析优势：规划：城市向东向南发展，周边区域多为二类居住用地；车行交通：项目处于彭州至成都的主要交通线上，交通便利；地块：地块方正，便于项目整体规划，提高产品竞争力。劣势：区位：地块处于东二环整体待开发区域内，现状及客户区域认同性有待提升与包装引导；环境：工业药厂与居住混杂其间。项目地块机会：城市发展机会：东南二环整体改造，二环路扩容已逐渐呈现，区域环境将得以改善；城市聚集机会：心理影响，区县农村人口城市化进程将加快，为城市扩容，大众消费群扩大；南面需要一个地标：彭州南面缺少一个环境幽雅且配套相对齐全的综合性地标楼盘；电梯物业成熟机会：随多层物业售35、价走高及消费观念改变，电梯物业已消除抗性；威胁：位置抗性：本地人对彭州的北面和东面有着先天的吸引力。南面相对环境较差，企业厂矿大多集中在本区域。不能吸引外地客户：石化基地入驻，城市吸引力减弱，养老与居家型外地客户丢失，且本地部分高层次客户将外流，消费市场缺乏生力军；上市量大，竞争加剧：城市容量受限，后续开发集体发力，楼盘之间竞争将进入白热化阶段。项目地块项目运作的基本思路核心产品规划设计初步建议项目思路与建议核心竞争力项目成本核算核心竞争力区域、环境、交通、配套等外部竞争优势均不明显，缺乏一举致胜的唯一性和引领性，项目的核心竞争力将完全依托于自身的内功修为。产品才是项目核心竞争力项目思路与建议36、项目运作的基本思路 地块所处的环境条件、消费层次、区域潜力决定项目整体运作思路：短、平、快，并着力于项目的市场性、特色性、前瞻性与科技性才能成为彭州城南代表性楼盘。项目思路与建议1、总平规划项目可采用围合式、大中庭整体社区规划理念；外围可设计一定数量商业（两层），且可参照“升华台”进行商业布局，力争将本项目打造为城南地标性建筑。2、建筑形态为保证项目的开发利润最大化，结合地块的方正可塑性，参考市场旺销售楼盘的建筑高度，建议项目建筑形态为11-18层（规划许可条件下）一梯-户的电梯住宅群。项目思路与建议核心产品规划设计初步建议核心产品规划设计初步建议3、户型及价格定位（1）迎合市场需求，合理的定37、位户型配比（2）合理控制户型面积与总价建议各主力户型面积如下：紧凑型套二：60-70总价:18-23万（20%）舒适型套二：80-90总价:23-29万（35%）紧凑型套三：90-110总价:26-33万（35%）舒适型套三：110-130总价:29-41万（20%）项目思路与建议（3）提升户型空间利用率，增强性价比主要功能区摒弃异形空间，最小化浪费面积，各功能区空间尽量互用，并以阳台，空中花园、可变空间、结构连板等方式增加实用面积，提高使用率，增强户型性价比。（4）合理空间尺寸参照市场畅销户型尺寸，尊重人体尺寸，尽量避免2700以下功能房间、1200以下异形阳台、1800以下厨卫及600以下38、飘窗出现。项目产品初步建议项目思路与建议项目成本核算彭州蔬菜批发市场地块成本测算表基本指标地块面积75亩50025容积率3建筑总面积150075住宅面积139995 商业面积10080 项目单价单位总价合计备注土地成本土地出让金900 元/建筑总面积135067500 元 180万/亩 建安成本土建成本1300元/195097500 元地下室土建成本1800元/1500027000000 元基础设施基础设施成本150元/建筑总面积22511250 元水电管网、绿化等、电梯等三通一平15元/2251125 元设计费用20元/3001500元策划/市调费用1.3 元/200000元成本总计385139、28875 元营销费用营销费用销售收入(取销售收入中值亿计)2%10000000元管理费用管理费用2%10000000元资金成本20000000元不可预计费用1%5000000元税收营业税及附加10%50000000元费用总计75000000元开发总成本460128875 元项目收入核算销售总收益销售收益住宅单价住宅面积住宅总收入总价300041998500031004339845003200447984000商业单价 一楼8000商业面积/2商业总收入40320000二楼400020160000一楼9000商业面积/2商业总收入45360000二楼500025200000车库2000元/1500030000000总收入510465000548544000引导市场 创新设计依托市场 前瞻规划迎合市场 细化产品 理解市场 精准营销