1、1购物中心案例研究模版v.20080228内容内容页码页码A.案例基础资料与商圈地理信息P2-P6B.租户组合与租户介绍P7-P18C.布局与规划设计 P19-P39D.项目业绩与关键成功因素P40-P43A.案例基础资料与商圈地理信息案例基础资料与商圈地理信息I.项目基础指标II.项目相关企业介绍III.项目区位分析IV.项目组合介绍 基础指标iapm位于淮海路商圈内，项目包括位于淮海路商圈内，项目包括2座甲级写字楼、座甲级写字楼、1座豪华公寓及商业，座豪华公寓及商业，建筑面积约建筑面积约36万平方米万平方米IAPM荟城市综合体地理位置开业时间项目定位商业体量所属商圈营业时间淮海路商圈2012、3.0813万方时尚高端10:00-23:00上海市徐汇区淮海中路999号4购物中心案例研究模版v.20080228写字楼规模：12万方购物广场住宅123开业时间：2012.06规模：6层、地下2层地上6层服务范围：零售、餐饮、娱乐、运动规模：13万方项目总体量：3260000平方米项目总体情况环贸城市环贸城市综合体综合体包括包括2 2栋栋5A5A级写字楼、级写字楼、1 1个高级服务式公寓（环球汇）个高级服务式公寓（环球汇）、1 1个购物广场个购物广场（IAPMIAPM）规模：4万方5开发商：新鸿基地产发展有限公司香港最大的地产发展公司，实力雄厚，旗下拥有多幢地标式商场物业，如中环IFC Ma3、ll，APM，世贸中心；亦拥有众多香港高级商厦，如集团总部新鸿基中心、国际金融中心、中环广场、创纪之城等设计公司（室内、室外）：英国贝诺（Benoy Architects）贝诺是一所享誉全球，屡获殊荣的国际设计公司，集建筑、规划、室内和平面设计专业于一身，荣获国际权威组织（美国绿色建筑委员会）颁发的节能与环保设计（LEED）“金级”证书项目相关企业背景Iapm是由香港新鸿基开发，英国是由香港新鸿基开发，英国Benoy（贝诺）建筑设计公司设计（贝诺）建筑设计公司设计项目相关企业背景甲级写字楼甲级写字楼豪华服务式公寓豪华服务式公寓商业商业公寓和写字楼公寓和写字楼写字楼内景写字楼内景商业商业商业商业4、项目组合外景项目外景照地铁地铁1号线号线在建地铁在建地铁12号线号线地铁地铁10号线号线淮海中路淮海中路襄阳南路襄阳南路南昌路南昌路陕西南路陕西南路2167百盛百盛巴黎春巴黎春天天1号线10号线在建12号线1号线入口10号线入口项目区位项目位于上海传统的核心商业区周边有巴黎春天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈项目位处交通陕西南路站盖，地铁1号线、10号线、在建的12号线在此汇合实现零换乘。配合复兴中路、人民路、延安东路三条隧道，南北高架及延安高架，交通路网纵横大上海项目位于上海核心商业区内，周边有巴黎春天及百盛及众多的高档写项目位于上海核心商业区内，周边有巴黎春天及百盛及众多的高档5、写字楼，有三条轨交在此汇合，交通便利字楼，有三条轨交在此汇合，交通便利项目区位图B B.租户组合与租户介绍租户组合与租户介绍I.项目品牌租户举例II.项目各类租户举例（服装、珠宝、美容/服务、特色商店、餐饮、即将开业）III.第一次进入上海品牌举例 商场楼层指南商场楼层指南楼层分布L7空中庭院L6chefs6、百丽宫IMAXL5taste5L4商店及餐饮L3商店及餐饮L2商店及餐饮、办公楼L1商店LG1商店及餐饮、超生活LG2商店及餐饮B1、B2停车场商场楼层指南LG2层布局与品牌举例iapmLG2层的招商包括服饰类的主力店层的招商包括服饰类的主力店H&M、餐饮类诸如港丽餐厅、餐饮类诸如港丽餐6、厅、金牌外婆家、一风堂以及一些茶饮小铺集中在此层金牌外婆家、一风堂以及一些茶饮小铺集中在此层标号标号商家商家业态业态标号标号商家商家业态业态lg2-203&205gixty bight服饰LG2-227恋暖初茶餐饮lg2-206color 18时装LG2-226Mvuke Tokyo餐饮lg2-207-210&218-221h&m服饰LG2-228&229Bread Society餐饮lg2-211cross服饰LG2-230麦当劳餐饮LG2-212B Duck工艺品LG2-231金牌外婆家餐饮LG2-213Rococo服饰LG2-232Chaumont Macaron餐饮LG2-215dzz7、it时装LG2-233Awfully chocolate餐饮LG2-217G2000 Men服饰LG2-235Ippudo一风堂（日本）餐饮LG2-228&223港丽餐厅餐饮LG2-236甜兮兮餐饮LG2-225快乐柠檬餐饮LG2-237奇华饼家餐饮LG1层布局与品牌举例LG1层主力店为即将开业的层主力店为即将开业的Citys super超市，美容类的品牌全分布在超市，美容类的品牌全分布在此层，另有少量餐饮和服饰品牌此层，另有少量餐饮和服饰品牌标号标号商家商家分类分类标号标号商家商家分类分类标号标号商家商家分类分类LG1-136Love Moschin0时装LG1-165Calvin Klei8、n服饰LG1-117&118Benefit美容LG1-137Steve Modden服饰LG1-166ASH 艾熙服饰LG1-119origins美容LG1-138Mselect服饰LG1-167Camper服饰（鞋）LG1-120Make up forever美容LG1-139&141Geox服饰（鞋)LG1-169Evisu服饰（牛仔）LG1-121&122MTM服饰LG1-142Kabb餐饮LG1-170Ecco爱步服饰（鞋）LG1-123&125GIycel美容LG1-143鹿港小镇餐饮LG1-171&172IL Colpo Bis发型、美甲LG1-126Entenal Beauty美9、容LG1-145&146Stella Luna服饰（鞋）LG1-106&107Duras Ambient服饰LG1-127Clinique美容LG1-147Tomas sabo服装配饰LG1-108Cocktail服饰LG1-128Club monalo服饰LG1-148LensCraffters眼镜店LG1-110&112Citys super&life by citys super超市LG1-1297 For all mankind服饰LG1-161Mango服饰LG1-113Innisfree美容LG1-130&131Max&CO服饰LG1-162Oblu服饰LG1-115Jurliqu10、e美容LG1-132DKMYLG1-163Anges b.服饰LG1-116Fancl美容LG1-133Maria Lusia服饰L1层布局与品牌举例1F招商选择招商选择Prada和和Gucci这两个较为吸引年轻女孩的品牌作为主力这两个较为吸引年轻女孩的品牌作为主力店及吸引男性顾客的店及吸引男性顾客的Boss，另有麦昆、，另有麦昆、Stella McCartney等更为高档等更为高档的品牌的品牌标号标号商家商家分类分类标号标号商家商家分类分类标号标号商家商家分类分类L101-201Prada服饰L121DSQUATED2服饰L143stella mccartney服饰L102-202Miu M11、iu服饰L123Balenciaga服饰L145Neil Bareret时装L103-203TODS服饰L125alexander mcqueen服饰L146Dirk Bikkembergs时装L105-205Doice&Cabbana服饰L126&127Moncler孟克萊服饰L147Jaeger-Le Coultre配饰（手表）L106-206Valentino服饰L128ETRO服饰L148Montblanc服饰L107-207Applestore零售L129Marni服饰L149Buigari配饰 L108-208Versace服饰L130Jimmy Choo服饰L150Qeelin珠12、宝L109&110-L209&220Gucci服饰L131kenze服饰L152Hermes Watch服饰L111-211Hugo Boss服饰L136Z Zegna服饰L153Chopard肖邦配饰（手表）L112&113Hogan服饰L137Thomas服饰L156Michanel Kors服饰L115Coach服饰L138Mulbery服饰L157Long champ服饰（包）L116&117Givenchy纪梵希服饰L139Tory Burch服饰L159Balmain Men时装L118&119Saint Lautent服饰L141Alexander Wang服饰L160Dunhi13、ll服饰（包）L120De Beers珠宝L142Chloe服饰L162Panerai配饰（表）L2层布局与品牌举例二层相比一层则更有二层相比一层则更有“时装时装”的感觉，包括了的感觉，包括了Juicy Couture、Patrizia Pepe、Just Cavallia、McQ、Furla等等标号标号商家商家分类分类标号标号商家商家分类分类L101-201Prada服饰L217Patrizie Pepe服饰L102-202Miu Miu服饰L218&219maje服饰L103-203TODS服饰L220Jones the grocer餐饮（意大利）L105-205Doice&Cabbana14、服饰L221Wedgewood 工艺品L106-206Valentino服饰L222&223Juicy Couture服饰L108-208Versace服饰L225Furia芙拉服饰（鞋包）L109&110-L209&220Gucci服饰L226McQ麦寇服饰L111-211Hugo Boss服饰L227Pierre Baimain（巴尔曼）服饰（时装、香）水L212&213Just Cavalli服饰L228Carven时装（巴黎）K216&235joyce服饰L229glasslique工艺品L3层布局与品牌举例3F3F品牌招商很有特点：有童话风的品牌招商很有特点：有童话风的Tsumori15、 ChisatoTsumori Chisato和潮人喜爱的和潮人喜爱的mercibeaucoupmercibeaucoup，以羊绒和骷髅图为特色的以羊绒和骷髅图为特色的Zadig&VoltaireZadig&Voltaire，色彩鲜艳色彩鲜艳的的MarimekkoMarimekko等；另有等；另有MUJIMUJI旗舰店旗舰店标号标号商家商家分类分类标号标号商家商家分类分类L301稻香餐饮L318&319鼎泰丰餐饮L302&303老吉士餐饮L321Coterie时装配饰（眼镜）L305The Stairs服饰L322&323Marimekko服饰L306&307Anteprima服饰（意大利）L16、325Zadiy&Voltaire服饰L308&309无印良品服饰L326Tsumori Chisato津森千里服饰L310Pandora珠宝L327MERCIBEAUCOUP（宇津木）时装（日本）L311i.t and Fcuk服饰L328GERMAIN服饰L312&313exception服饰L329Uriazh 有兰L315ARTe珠宝L330&331Moieskine工艺品L316Links of London珠宝L336&337Fedon 1919服装配饰（手表）L317Lasy Susn工艺品L338Alexzander Zouari时装配饰L4层布局与品牌举例4F招商服装品牌极少17、，多为家居工艺品、珠宝及利苑和千两等有特色招商服装品牌极少，多为家居工艺品、珠宝及利苑和千两等有特色的餐饮品牌的餐饮品牌标号标号商家商家分类分类标号标号商家商家分类分类L401利苑餐饮L417BOSE影音L402Enoteca餐饮（酒类）L419千两餐饮L403Mortons Griu&Oyster Bar餐饮L421&422Catalog服饰L404&405Baccrat工艺品L423Aigle户外服饰L407Kartell家居L425columbia户外服饰L408EL Pomposo餐饮（西班牙）L426Onisuka Tiger服饰L409&410Godiva餐饮（巧克力）L427NI18、KE Kicks Lounge服饰L411福茗堂餐饮（茶）L428&429Lalique萊俪珠宝、工艺品5楼品牌举例楼品牌举例标号商家业态1百丽宫IMAX影院2炎丸餐饮3白熊咖喱餐饮4星巴克餐饮5Mizzzi餐饮6天家餐饮7Sergeant餐饮8囍艺餐饮9正斗餐饮6楼品牌举例楼品牌举例标号商家业态1百丽宫IMAX影院2Pure yoga健身3Ristorante&Bar餐饮4The Cut餐饮5i 烧餐饮6乐新皇朝餐饮7孙三郎天然岩石烧肉餐饮8银座梅林餐饮9小古意餐饮L5与L6层品牌举例5F5F和和6F6F招商为百丽宫招商为百丽宫IMAXIMAX影院、影院、pure yogapure yoga19、和很有特色的餐饮品牌和很有特色的餐饮品牌Iapm的唯一主力店是百丽宫影城，其实香港百脑汇旗下的殿堂级品牌环贸百丽宫影城的华丽设计理念，源自电影世界中炫幻耀眼的“光、影”层次对比影城共6个厅，提供1096个超宽座位，令观众时刻体会舒适优越之感L1 JIMMY CHOOL1-2 TODSL1 VERSACEL1 GUCCI服饰租户外观照项目各类品牌租户举例L1 Alexander McQueen L3 无印良品无印良品L1-2 苹果苹果LG2 B.DuckLG2 Aape特色租户外观照珠宝租户外观照L3 ARTEL3 PANDORAL3 MaBelleLG1 Thomos saboL1 DE BE20、ERS美容/服务租户外观照LG2 benefitLG2 innisfreeLG2 万宁万宁L6 pure yogaL5 老吉士老吉士L5 白熊咖喱白熊咖喱L3 千两千两L5 i烧烧餐饮租户外观照工艺品/其他租户外观照L4 BOSEL4 BaccaratL3 LASY SUSAN LG2 happy salt即将开业租户外观照商家商家国家国家分类分类品牌说明品牌说明THE STAIRS香港时装THE STAIRS集合当季全球最火热最新的服饰系列，是一个传递崭新的时尚态度及购物体验的平台。THE STAIRS立志成为城中的潮流先锋，在精选各大热门时装品牌时，更强调看中他们产品的优质质量Dirk B21、ikkembergs比利时男士运动品牌DB是安特卫普六君子之一称为情系绿茵场的设计师，设计揉合建筑、运动、高科技以及各种不同范畴的美学于一身NEIL BARRETT意大利男女服装NEIL BARRETT是设计师自创的同名品牌。Neil Barrett出生于英国的一个服装世家，毕业于伦敦中央圣马丁学院，曾任古驰GUCCI高级男装设计师长达5年。其后又担任过普拉达PRADA的男装设计总监达4年之久GERMAIN法国时装Germain为香港慕诗集团全资收购的法国设计师品牌ZaDig&Voltaire法国淑女1987年成立，至今只有25年历史，当初成立时就定位于“大众化”奢侈品，旨在制造一种让人负担得22、起的奢华。旗下产品全部在法国之外生产，例如羊绒、皮革来自中国。其门店选址多与著名奢侈品品牌“比邻而居”，以此提升品牌形象第一次进入上海品牌举例iapmiapm汇集汇集238个品牌，约个品牌，约10%品牌是首次进驻中国市场，另有品牌是首次进驻中国市场，另有15%首次首次进驻上海进驻上海商家商家国家国家分类分类品牌说明品牌说明AMENPAPAAMENPAPA香港服装、生活用品香港潮牌，首次进入上海.Amenpapa的产品设计特别，以福音为设计灵感,深受郑秀文等众明星喜爱ASHASH艾熙艾熙美国女鞋全球首家品牌生活概念店，首次进入中国。Highline UnitedChina旗下著名女鞋品牌，二十一23、世纪初成立于欧洲，自出世之际便迅速风靡欧洲乃至全球，设计风格独特、叛逆、精彩、附冒险精神、青春、有动力AIGLEAIGLE法国户外休闲首次进入上海。源自1853年，法国知名户外休闲品牌，总部位于法国巴黎。专精于提供具有时尚设计感的功能性休闲外套、时尚胶靴，并以航海及马术活动为灵感来源，充分体现法兰西民族的户外休闲生活形态Tory BurchTory Burch汤丽柏琦美国女性时装、配饰首次进入上海。品牌成立于2004 年 2 月，是一个实际可行的时尚生活方式品牌，源于经典的美国运动时装风格，充满无拘无束的活力与感觉。风格适合所有年龄女性JIMMY CHOOJIMMY CHOO男士英国男士服饰全24、国首家男装精品店。Jimmy Choo是周仰杰以及以他英文名命名的闻名世界的鞋子品牌。除了鞋子，jimmy choo还经营包袋、香水等产品L1L1 NEIL BARRETT NEIL BARRETTL1L1 NEIL BARRETT NEIL BARRETTL3L3 THE STARIS THE STARISL1L1 GERMAIN GERMAINL1 ZaDig&VoltaireL1 ZaDig&VoltaireL1 Dirk BikkembergsL1 Dirk Bikkembergs第一次进入上海品牌租户外观照Tory BurchTory BurchASHASH艾熙艾熙AIGLELG2 25、AMENPAPA35购物中心案例研究模版v.20080228C.布局与规划设计布局与规划设计I.项目建筑设计II.项目室内设计 商场的商场的外立面外立面定位时尚定位时尚，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足体动感十足、协调统一协调统一外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足,协调统一商场建筑设计-外立面商场建筑设计-外立面一楼中厅时常有有艺术演出并设置有大型屏幕，二楼中庭设有艺术品展一楼中厅时常有有艺术演出并设置有大型屏幕，二楼中庭设有艺26、术品展览区览区淮海中路淮海中路襄阳南路襄阳南路南昌路南昌路陕西南路陕西南路13264567商场正门10号线入口商场卸货区及出租车落客区出租车上下客区商场停车场121号线入口公交站公交：42路、167路、198路、320路、911路、920路、926路轨交：地铁1号线的1号口和2号口临近商场的1号门，地铁10号线的6号口和7号口与商场接驳Iapm共有6个出入口，分别位于淮海中路和南昌路上商场建筑设计-室外交通商场共有商场共有6个出入口，分别位于淮海中路和南昌路上；交通便利，临近地个出入口，分别位于淮海中路和南昌路上；交通便利，临近地铁铁1号线和公交站、与地铁号线和公交站、与地铁10号线接驳，可实27、现多种换乘号线接驳，可实现多种换乘商场室内设计室内装运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰及条形室内装运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰及条形灯带，体现了商场的现代时尚；结合局部点缀彩色墙，给人以放松轻快的灯带，体现了商场的现代时尚；结合局部点缀彩色墙，给人以放松轻快的的感受的感受商场室内设计-导示设计导示设计每层电梯口的导示牌电子互动购物指南墙体导示公共安全导示牌餐饮楼层索引楼层吊牌墙体楼层总索引商场导示系统完善，有墙体导示、索引、电子互动购物指南以及餐饮商场导示系统完善，有墙体导示、索引、电子互动购物指南以及餐饮楼层索引等设施楼层索引等设施便民之处时尚之处每28、层的问询处电梯旁的工作人员装饰的 电梯墙柱旁的艺术品艺术休息处互动自拍处商场每层都设有问讯处、每个电梯口都有工作人员，楼层连廊间设置有商场每层都设有问讯处、每个电梯口都有工作人员，楼层连廊间设置有休息座椅，垂梯间也被精心装饰，尽显高档时尚休息座椅，垂梯间也被精心装饰，尽显高档时尚餐饮导示牌3层直达5层扶梯商场室内设计-设计细节标准层设置有一条主动线，中间大中庭连接两个小中庭。动线为简单的标准层设置有一条主动线，中间大中庭连接两个小中庭。动线为简单的环形，既增加了商家的通达性又不易让顾客丧失方向感环形，既增加了商家的通达性又不易让顾客丧失方向感商场设计-室内标准层动线小庭小庭小庭小庭中中庭庭垂直29、交通明显，扶梯设置动线清晰，每组均为上下设置；有上一层或垂直交通明显，扶梯设置动线清晰，每组均为上下设置；有上一层或跨两层的自动扶梯及直达梯、多部跨层扶梯，满足消费者能够快速到跨两层的自动扶梯及直达梯、多部跨层扶梯，满足消费者能够快速到达所需楼层达所需楼层商场设计-室内垂直动线直达直达4楼扶梯楼扶梯扶梯扶梯每层的直达梯每层的直达梯D.商场业绩与成功因素商场业绩与成功因素I.项目人流量分析II.项目租金收入分析III.项目成功因素分析 工作日工作日 pm6:00人流量人流量周末周末 pm6:00人流量人流量工作日工作日中午和晚上人流量相差不大，人流量约为20-30人/min中午客群多为3号门，顾30、客为附近写字楼白领，消费目标为餐饮晚上客群消费目的多为购物周末周末晚上客流量约为60人/min餐饮人气爆棚，金牌外婆家、茶饮及6楼稻香等餐饮商家需排队预约周末晚上10点后，餐饮商家顾客依旧不少商场客流量分析商场周末晚上客流量约为工作日晚上客流量的商场周末晚上客流量约为工作日晚上客流量的2倍，工作日中午的顾客多倍，工作日中午的顾客多为附近写字楼白领，消费目标为餐饮；周末餐饮人气爆棚为附近写字楼白领，消费目标为餐饮；周末餐饮人气爆棚一层租金平均是每月1800元/平方米，即为60元/平方米/天。租金高于IFC国金中心新鸿基iapm的投资额达数百亿，但以目前的租金标准，整个iapm商场的年租金收入大约31、是6个亿，回报颇为丰厚高租金原因：1、iapm商场地处成熟商圈，商场自身不需要太多的培育期，国际大牌进来就能做2、淮海路沿街的复式商铺数量就不多。Iapm不仅位置又好而且规划有复式的沿街店铺，对于大品牌来说，既能做销售，又有展示功能，可以承受较高的租金iapm一层租金为一层租金为6060元元/平方米平方米/天，高于国金中心，年租金收入约天，高于国金中心，年租金收入约6 6个亿，个亿，回报颇丰回报颇丰商场租金回报分析49购物中心案例研究模版v.20080228项目关键成功因素与值得借鉴之处iapm成功的关键因素在于其定位时尚高档、有特色的餐饮品牌、引领成功的关键因素在于其定位时尚高档、有特色的餐32、饮品牌、引领夜间消费潮流夜间消费潮流定位时尚高端定位时尚高端餐饮人气爆棚餐饮人气爆棚引领夜间消费引领夜间消费潮流潮流1、IAPM的内部的装潢、设计、色调等都更年轻，给人以放松轻快的的感受2、招商定位高端年轻时尚。项目周边的商业如百盛和巴黎春天定位中档，与淮海路档次不符，iapm引领潮流消费，提升了淮海路档次1、弥补了淮海路西段高端时尚餐饮的空缺：周边白领就餐地点少且缺少咖啡甜品2、餐饮品牌较有特色：利苑、金牌外婆家、鼎泰丰、小金牛、正斗等，以及蔡嘉、GODIVA、MIZZI、StayReal caf等甜品饮料iapm填补淮海路没有夜间消费商业中心的空缺：营业时间是10时到23时，比其他购物中心晚1个小时，个别餐饮店铺将营业至凌晨4时