1、购物中心业态布局策略 人们不再满足于在商场里来去匆匆的买单式目的性消费，购物中心的体验日益显得重要，其中，以上海K11、上海大宁国际商业广场、北京芳草地、北京朝阳大悦城为代表的一批行业先锋，开始率先探索实践购物中心在新时代的创新与转型之路，成为代表新生活方式的新型消费体验中心；而购物中心的业态的有机组合也显得越来越长重要。赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：http:/ 对不同的业态如何进行有效的划分与统一规划组合，不仅关系到商业项目定位的实现、客流的共享，更关系到2、经营收益的最大化。本次重点从百货、超市、电器、数码、大型建材、家居用品、大型书店、大型体育运动用品专门店、餐饮、娱乐10大业态，通过重点案例介绍其在购物中心的布局要点、业态匹配要点与业态结合过渡分析要点。业态分布概述1、百货在购物中心的布局业态分布楼层一般贯穿购物中心的首层至四、五层在购物中心的作用往往在购物中心充当核心店或主力店的位置，成为吸引人流的主要商家、是购物中心的形象和档次的主要代表之一。在购物中心的位置作为购物中心人流的主要拉动力之一，是们光顾较高的地点。百货位置的安排一般分布在两种情况：一种放置于购物中心的关键结点位置，最大限度地起到引导人流的走向，避免产生商场死角的情况；另一种3、放置于购物中心的最佳和展示面最好的位置，以体现整个商场的档次和形象。在下面中国的万象城购物中心平面图中可以清楚的看到这一点。而美国Woodfild则采用小的零售商铺则放置在两个主力店之间，从而让他们能够更好的共享主力店的人流。需求面积大型综合性百货要求面积2000-3000平米，精品百货面积要求比较灵活，一般在1000-150000平米之间由于受到电商的冲击和同质化的竞争，现在购物中心的存在较大的业态变革，越来越注重体验购物的理念，目前较多购物中心以休闲娱乐和特色餐饮类逐渐形成购物中心吸引人流的重要引擎，百货业的重要的地位逐渐被弱化。业态分布1、百货在购物中心的布局案例：美国Woodfild 4、Mal案例：华润万象城业态分布2、超市在购物中心的布局楼层一般设置于购物中心的负一楼在购物中心的作用在购物中心充当主力店的位置，是最聚人气的商家，为一般购物中心部引进的业态，放置于负一楼，以聚集人气，将人流往高楼引导，对整个商场的业态起到补充作用。在购物中心的位置作为购物中心人流主要的拉动力之一，为客户提供日用必须品。由于承租水平相对低，一般被放置于购物中心的负一层，引导人流向上渗透。其业态的安排一般有两种形式，一种是和另外的次主力店组合补充少许业态。如上海汇广场的负一楼；另外一种充分利用超市的人流，安排众多小店环绕周围形成人流共享如厦门城市化广场负一层的沃尔玛，靠近超市旁边往往有些便民的业态5、，如药店、眼镜店、干洗店等。需求面积大卖场10000-20000平米左右社区超市1000-5000平米左右精品超市2000-4000平米左右业态分布案例：上海港汇广场2、超市在购物中心的布局案例：厦门SM城市广场业态分布3、电器、数码在购物中心的布局楼层一般设置于购物中心的4、5楼或者更高的楼层、也有作为主力店形式贯穿整个楼层或者设置到第一层。在购物中心的作用在购物中心充当主力店的位置，也是吸引人流的重要商家。但是相对承租能力较低，所哟一般至于较高楼层，引导向上人流，随着消费者对数码潮流的追求，同时由于此业态较大的面积需求，一般也是购物中心不缺少的业态。在购物中心的位置随着科技的发展和生活水平6、的提高，数码电器产品已经深深的影响到人们的生活。作为强有力的人气聚集中心，数码电器位置的安排一般有两种情况：一种以磁珠点的形式置于购物中心的较高楼层，起到引导向上人流，拉丁周边铺面价值以及和餐饮、娱乐等业态形成互补的功能；另外一种则贯穿整个楼层形成真正意义以主力店。这两种形式的代表分别有位居上海汇广场6F的金数码世界和以主力店形成存在贯穿整个楼层的上海美罗城。需求面积作为次主店形式面积在2000-5000平方之间。但是作为主力店存在的数码城需求面积则在5000平方以上。业态分布3、电器、数码在购物中心的布局案例：上海港汇广场案例：上海美罗城业态分布4、大型建材、家居用品在购物中心的布局楼层一般7、设置于购物中心的4、5楼或者更高的楼层、也有作为主力店功能作为单体建筑和其他主力店横向连接的形式。在购物中心的作用在购物中心充当主力店的位置，也是吸引人流的重要商家。但是相对承租能力较低，所哟一般至于较高楼层，引导向上人流，随着消费者对数码潮流的追求，同时由于此业态较大的面积需求，一般也是购物中心不缺少的业态。在购物中心的位置大型的家居生活广场如果作为主力店形式一般置于购物中心的较高楼层，如位于深圳万象城4F的生活本色家居广场；而作为主力店形式的大型家居建材广场由于所占的面积较大和方面货运的原因，一般安排单独的营业面积和其他主力店横向连接引导人流东线，如迪拜最著名CITY CENTRE购物中心8、的宜家家居和深圳花园城的百安居；两者的承租能力都比较低，且不能够像百货、超市一样吸引足够的人流，但因其较大的面积需求，作为购物中心业态的补充和丰富，以满足购物红心一站式购物功能的要求，一般也是购物中心所必须引进的。需求面积2000平方以上。业态分布4、大型建材、家居用品在购物中心的布局案例：迪拜CITY CENTRE案例：厦门SM 城市广场业态分布5、大型书店在购物中心的布局楼层一般设置于购物中心的4、5楼或者更高的楼层在购物中心的作用在购物中心充当主力店的位置，是购物中心业态的补充。属于目的性消费的商家，因此有较大辐射半径可吸引人流。在购物中心的位置一般来说，书店属于目的性消费。对于人流的引9、导作用是显而易见的，作为购物中心业态的补充和丰富的业态，大型书店是购物中心最主要的文化体现因素，提升整个商场的形象和档次，根据期较大的面积需求和较低的承租能力，一般至于较高的楼层，与周边的数码音响最为契合。需求面积1000-6000平方以上。业态分布5、大型书店在购物中心的布局案例：厦门SM 城市广场案例：上海港汇广场业态分布6、大型体育运动用品专门店在购物中心的布局楼层一般设置于购物中心的中间楼层，但是此业态可根据需求做不同安排在购物中心的作用随着健康休闲越来越受到关注，作为次主力店形式的体育用品专卖店可吸引较多的人流，是体现购物中心全面性和档次的一个方面。在购物中心的位置大型的体育用品专卖10、店位置选择和其他业态的搭配比较灵活，可根据与其他业态的契合度安排不同的楼层，但是由于其相对其他服饰类型业态较低的租金和较大的面积需求。因此一般安排与购物中心较高的楼层，既满足租金和面积需求，也话从分利用其对于人流的拉动作用，其位置安排一般有三种情况：第一，置业负一层与其他业态一起组合成人气中心向上引导人流，如港汇广场负一层的名店运动城；第二、置于3楼或者4楼，拉动人流向上通透，如深圳花园3F的领跑体育连锁店和深圳华润万象城4F的SPORT100运动连锁店；第三、大型的体育运动店可以贯穿好几个楼层，与其他主力店横向连接，从次主力店转化为主力店形式，如深圳花园城和上海西郊百联的迪卡侬，也作为主力店11、形式安排在较1楼层的情况。需求面积一般1000-4000平方之间，大型运动超市对一楼硬性要求。业态分布6、大型体育运动用品专门店在购物中心的布局案例：上海港汇广场案例：深圳华润万象城案例：深圳花园城中心案例：上海百联西郊楼层根据规划不同有不同的安排在购物中心的作用作为购物中心零售、娱乐和餐饮三大要素的餐饮业来说，其作用肯定是巨大的，餐饮业态一般都起到了前期启动和吸引力拉动的作用，是维持购物中心顾客长期停留从而制造更多消费分保证。在购物中心的位置餐饮作为购物中心的特殊作用也要，在购物中心位置的安排可以根据期自身细分种类的不同和规划的差别占据不同的位置。一般来说可分为四种情况第一、部分面积不大的中12、小型餐饮，起到拉动人流，满足消费需求，提供临时休憩场所及能承受较高租金的作用可以在购物中心高价值的低楼层占据一定面积，这种做法在国外和台湾的购物中心比较常见，如美国的MALL OF AMERICA，台湾的老虎城、新竹风城等，期每个楼层都安排一定的餐饮，而另外一部分的小型餐饮依附于大型酒楼或美食广场二存在，由于较大的面积需求，因此一般安置于购物中心的最高楼层或者负一层，预制形成餐饮区；第二、大型中式酒楼以主力店的形式存在，由于较大的面积需求因此一般安置于购物中心的最高楼层，与电影院、KTV等形城互补。第三、特色餐饮为商场消费者的主要饮食场所，一般至于最高层或者较高的楼层，拉动人流向上通透且与其他13、业态形成互补，是餐饮主力店的另一形式；第四、和地铁连通的购物中心，会将低位较低端的美食广场置业负一层，与其他零售形成互补。需求面积中小型餐饮面积一般在80-500之间，美食广场1500-3000为主，大型酒楼500-5000业态分布7、餐饮在购物中心的布局随着目前零售业受到冲击，现在的购物中心的业态比例也在产生区别传统购物中心的设置，为了吸引人流和增加足够的客户停留时间，餐饮设置的比例日益增加，地位变得越来越重要。业态分布7、餐饮在购物中心的布局案例：美国史丹佛购物中心案例：台湾新竹风城购物中心案例：台湾老虎城购物中心业态分布7、餐饮在购物中心的布局案例：深圳中信城市广场案例：厦门SM城市广场14、业态分布8、娱乐在购物中心的布局楼层购物中心最高层或贯通层商场的较高楼层在购物中心的作用娱乐能够使购物中心产生强大的吸引力，在商业高度发达的今天，提升购物的软环境成为每个运营商追求的目标，零售和餐饮及娱乐的结合适应时代发展的趋势，就像迪士尼乐园将零售业大量引入一样，现代的购物中心，也引入个各种娱乐设施，是购物与娱乐融为一体，相互促进。以加拿大的西埃德蒙顿购物中心为例，它的娱乐项目五花八门，在安排上也独具匠心，为增加对消费者的吸引力，这些项目占地累计面积10万平方米，可见娱乐在购物中心的作用。在购物中心的位置娱乐在国内购物中心的发展尚未成熟，一般仅为电影院，真冰溜冰场，电子游戏室等几个有限的表现15、形式，KTV和酒吧由于其营业期段的不同也很难形成同购物中心的磨合，因此娱乐在国内购物中心的运用远不如国外同行丰富，对于娱乐位置的确定我们可以从国内国外这两种情况来分析研究：一、国外的娱乐表现形式十分丰富，如海底乐园、娱乐主题公园、恐怖博物馆、亲子乐园、汽车竞技场、赌场、高尔夫人球场等等这些娱乐项目与整个购物中心有机结合起来，贯穿整个中心，典型代表有曾经“世界上最大的购物中心”西爱明顿MALL；二、在国内，购物中心为主要表现形式的电影院、真冰溜冰场、电子游戏室由于其对人流较好的吸引力，一般置于最高层或贯通商场的较高楼层，与餐饮搭配，在规划中起到引导向上人流的作用，电影院一般以扣点的方式交纳租金。16、需求面积电影院面积需求在3000-5000平方为主；电子游戏室需求面积在1000-2000平方之间；大型KTV需求面积在3000平方左右；溜冰场一般在4000平方左右。儿童主题的娱乐，在目前的购物中心业态功能打造也变得日益重要，越来越多的目光关注在有关儿童主题的业态设置，如万达进军儿童乐园等。业态分布8、娱乐在购物中心的布局案例：加拿大西爱德蒙顿MALL案例：台湾新竹风城业态分布8、娱乐在购物中心的布局案例：深圳万象城如何吸引客人来购物中心并反复来？现代社会，工作节奏越来越快，城市越来越大，商圈越来越密，商业项目越来越多，客流越来越分散，住房越来越舒适，私家车越来越普及，人越来越慵懒、越来越宅17、越来越精明(注重性价比)，大家的见识和兴趣爱好越来越广，和商场争闲暇时间的各类场所越来越多，如何吸引客人来购物中心并反复来，成为各大购物中心共同面对的经营难题。如何抵抗电商时代的冲击？另一方面，现代社会的物质和资讯极为丰富，消费者的眼界和要求越来越高，外加各类电商、海淘乃至海外旅游购物纷纷抢食，使得不少购物中心只得收缩战线，餐饮娱乐业态占比越来越高，甚至基本放弃零售业态。但，如此严重的偏科偏食，无疑将对日后购物中心的业绩和财务回报造成难以弥补的隐患。2014年开始，中国购物中心进入“自我实现”的阶段，5.0时代商业，百货商城和购物中心都在进行程度不一的创新转型，各购物中心业态比例也颠覆了传统的黄金业态比例进行调整，而代表新生活方式的新型全生活消费体验中心和融个人生活及情感于一体的社交生活基地型购物中心正开始崭露头角。业态分布总结赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：http:/