1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879中新生态城芦花庄园中新生态城芦花庄园期期营销提案报告营销提案报告 谨呈：天津富士谨呈：天津富士新鸿嘉新鸿嘉芦花庄园项目组芦花庄园项目组 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目营销工作目标本项目营销工作目标现金流现金流利润利润形象与品牌形象与品牌u通过分物业的配合营销，实现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的顺利回拢！u通过对本项目的成功开发，奠定开发商2、在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！u在依托区域发展的基础上，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目营销策划工作思路本项目营销策划工作思路n理论决定实践，思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思理论决定实践，思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路，才能确保将来销售成功。路，才能确保将来销售成功。区域现有特征区域现有特征区域现有特征区域现有特征我们面临的问题我们面临的问题我们面临的问题我们面临的问题实现营销目标3、实现营销目标实现营销目标实现营销目标营销战略营销战略营销战略营销战略如何扩大客源区域如何扩大客源区域如何扩大客源区域如何扩大客源区域管理物业如何突破管理物业如何突破管理物业如何突破管理物业如何突破品牌与市场口碑建立品牌与市场口碑建立品牌与市场口碑建立品牌与市场口碑建立配套欠缺如何调整配套欠缺如何调整配套欠缺如何调整配套欠缺如何调整实现利润最大化实现利润最大化实现利润最大化实现利润最大化如何精装修销售如何精装修销售如何精装修销售如何精装修销售政策时机政策时机政策时机政策时机竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手市场环境市场环境市场环境市场环境客户认同客户认同客户认同客户认同引导动线户外占领引导动线户外4、占领引导动线户外占领引导动线户外占领创新营销手法创新营销手法创新营销手法创新营销手法管理模式提升管理模式提升管理模式提升管理模式提升现场情境营造现场情境营造现场情境营造现场情境营造跨区营销扩大客层跨区营销扩大客层跨区营销扩大客层跨区营销扩大客层 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879首先让我们由外而内先来认识一下我们将要面对的市场环境 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879天津市滨海新区现况天津市滨海新区现况l市政态势市5、政态势 n三区合一三区合一：20092009年年1010月月2626日日，经国务院同意，国家发改委批复了天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案。1111月月9 9日日，国务院正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划的消息公布，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域，这标志着滨海新区行政管理体制改革全面启动。20102010年年1 1月月1111日日三区合一正式挂牌。天津市欲借力滨海新区，打造新的发展极。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1056、3527879l市政态势 n十大战役：生态城位居三大板块之一,并为唯一和谐人居诉求的住宅示范区，成为滨海新区人口引入后，最佳居住生活区。其他板块（产业、物流、培训）其他板块（产业、物流、培训）南港工业区、轻纺工业园和生活区中心渔港西部片区第二大板块（服务、金融、商业）第二大板块（服务、金融、商业）滨海新区核心城区响罗湾和于家堡中心商务区临港工业区第一大板块（生态、宜居、休闲）第一大板块（生态、宜居、休闲）中新生态城滨海旅游区北塘片区东疆保税港区及其生活配套区 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市政态势7、 n交通建设：虽有滞后但仍全面启动，后续看好交通建设：虽有滞后但仍全面启动，后续看好u目前在建项目：目前在施项目9项，分别为中央大道、集疏港一期（东段）、西中环一期、西中环北延、塘汉快速路、海景大道南延、港塘路拓宽改造、新杨北路、新北路拓宽改造。2009年末预计完成分别为：集输港一期东段主线，中央大道物流中心以北路段（除永定新河大桥）、西中环一期第九大街-京津塘高速段。2010年：中央大道永定新河大桥、西中环一期京津塘高速-津塘二线、集疏港一期疏港二三线立交、塘汉快速路、海景大道南延。2011年：西中环北延、港塘路拓宽改造、新北路拓宽改造。2012年：新杨北路。u轻轨北延预计在2012年全线完8、成，对区域内居住群众与市区衔接起到绝大益处。u在在20122012年前，本区域主干道仍需仰赖汉北路年前，本区域主干道仍需仰赖汉北路 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市政态势 n人均GDP快速增幅，人口进入快速增加期2004-2008年全市生产总值及其增长速度2004-2008年滨海新区生产总值及其增长速度,大于天津市平均数，滨海新区已成为天津人口及GDP成长新极点。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市政态9、势n人均GDP快速增幅，人口进入快速增加期全市实现地区生产总值（GDP）6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增长16.5%，增幅比上年提高1.3个百分点。分三次产业看，第一产业实现增加值122.58亿元，增长3.1%；第二产业增加值3821.07亿元，增长18.2%；第三产业增加值2410.73亿元，增长14.7%。第三产业增速比上年加快。按常住人口计算，全市人均生产总值达到55473元，按年平均汇率折合按年平均汇率折合7987美元，增长美元，增长11.3%。全年滨海新区生产总值完成3102.24亿元，比上年增长23.1%，增幅比上年提高2.6个百分点。较全市高6.6个百分点。根10、据2005年11月份的人口普查数据，塘汉大三区实际常住人口达到132.82万。而2010年常住人口将达到180万人，预计流动人口总数将达到280万人。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市场供需分析 2006-2009年成交面积走势图天津市房产市场现况天津市房产市场现况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市场供需分析n天津新建商品住宅分析u2009年全年，天津商品住宅销售125874套，销售面积1321.9911、万，同比08年上涨162.66%，天津商品住宅销售均价7408元/，同比08年上涨7.03%。u2009年天津商品住宅交易量远高于历年水平，且波动幅度有所减小。根据走势图，06年，天津商品住宅波动较小，进入07年价格一路上扬，受经济危机影响，08年价格频繁小幅震动。09年价格基本呈上行态势，在10月份超过8000元/，之后略有下调u如以2009年全年来看，一月至12月，上涨幅度为14%u受2008年影响，开工量减缓，预计供应暴增期在2010年中旬。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市场供需分析n滨海12、新区成交量首次高于环城四区，达到市场的25.13%，平均每月达到33.5万平米。u如以2009年全年来看，1月至12月，滨海新区上涨幅度为17%滨海新区成交面积及价格走势 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市场供需分析n天津新建商品住宅分析（第四季度）u10月在前一阶段的成交放量释放需求，商品住宅存量大幅下降，其次持续上涨的房价超出部分潜在购房者的心理预期，这些购房者暂时离场观望；再次，国家针对房地产行业的新政策还不明朗，部分购房者推迟了购房计划，需求和供给双双走低影响了成交量。u11、12月，随着年13、末临近，房贷优惠政策取消的消息不断被提及，刚性需求客户或许会加快购买速度。成交价格以及成交面积双双回升，住宅销售不断攀高，未来市场走势尚不明朗，但基本会维持在现有水平。u现行项目惜售缓售，捂盘拉抬行情,（从11月最低售价至12月18日最高日）增幅超过15%，月底有小幅回落，12月均价维持在8100元上下。051015202530354010月11月12月7200730074007500760077007800790080008100成交面积成交均价 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l市场供需分析n天津14、新建商品住宅（库存）分析虽然价格持续上涨，但需求仍旺盛，成交量不断攀升，从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），6月以来，连续5个月出现持续回落，到2009年11月30日，基本稳定在6个月；虽然可售量有所增加，但天津楼市仍呈现出供不应求的态势。虽然可售量有所增加，但天津楼市仍呈现出供不应求的态势。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l政策预警n房产新政有抑价趋势u08年末在宽松的货币政策下，实体经济仍然低迷，释放的货币资金通过各种渠道进入资本市场（股票、房产）推动15、其快速上升；u09年4-7月经济开始回升，但主要由投资所拉动，对实体经济仍持谨慎观点；u09年三季度末疯长效应导致政策出现收紧现象，从“营业税征收2改5”,到“国四条”,再到“拿地首付不低于50%”,从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。这一系列政策,在时间上不可谓不紧,在力度上不可谓不强。房产政策“组曲”已经奏响“打压”氛围基本形成。u从行业环境来看，政策调控集中在土地方面，政策传达到终端影响房价仍需要一个过程，还有一定的时间差，观察期锁定09第四季度末和2010年第一季度。u从行业自身看，目前新开工面积的恢复性增长和热销是符合政府利益的。但也不排除在价16、格疯长情况下，政府加快调控速度。98-02年年03-05年年05-07年年07-08年年08-4季始季始09年年4月月-7月月09年年8月月-10年底年底经济面经济面经济好转快速上升泡沫显现金融危机经济危机经济回升经济回升、通胀抬头政策面政策面鼓励发展控制供给双线控制控制需求鼓励购房鼓励开发稳定需求、抑制高价市场面市场面全线飘红控制中增长越调越高大起大落一线量价双跌二线量跌价挺一线量价齐升二线量价齐升？客源面客源面全线进入投资（机）疯长投资撤离刚性观望投资撤离刚性支撑刚性激发改善需求井喷刚性需求平稳高端表现充足、投资改善持续释放、刚性稳定 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！217、011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l对未来楼市走向的预判对未来楼市走向的预判n对未来楼市成交量的判断：对未来楼市成交量的判断：u至2010年第二季度前，仍是卖方市场，市场有效供应决定其成交量，市场仍处于供不应求的态势，这就取决于开发企业的新增开盘量；u2010年第二季度后，随着2009年成交地块形成供应，住宅市场供应将会明显加大，（2010年7月后滨海新区将有最少275万平米供应量，超过35个新项目）u加上需求逐步被消化，市场将变成买方市场，成交量主要取决于购房需求；但从国家政策向导来看，未来保障性住房以及中低价位的房子将大幅增加，以满足中低收入水平人员的18、购房需求。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l对未来楼市走向的预判对未来楼市走向的预判n对于价格走势的判断：对于价格走势的判断：u目前整体市场仍处于供不应求态势，未来半年内将维持在一个高位，呈现持续小幅上涨态势，但涨幅将远小于2009年6月以来涨幅；u结合2009年末国家出台的房地产政策，可以看出国家将抑制投资投机需求，鼓励和加强中低价位楼盘以及保障性住房楼盘供应，未来住宅市场整体成交均价将因此而被平抑；u但实际楼盘价格仍将呈现上扬态势，成交的整体均价涨幅将有所趋缓；u不同区域成交价格将表现不同态势，19、其中，市内六区由于土地紧缺，需求旺盛，成交均价将不断上涨，且涨幅将大于其他区域；滨海新区未来发展前景看好，以及目前整体房价平均仍处于低洼地带，将来价格涨幅也必定较大。n小结小结u惜售现象造成现有市场供不应求，价升量跌在所难免u形式不宜过度乐观，稳扎稳打寻求市场空隙u预期市场爆量期将与本项目强销期重叠（2010年7月后滨海新区将有275万平米供应量） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879天津市别墅天津市别墅市场市场l市场多点开花，经济型别墅占据主流市场多点开花，经济型别墅占据主流n2008-2009可说是天20、津别墅市场飞跃的一年，不仅数量上得到了提升，类型及阶层也呈现多面发展，在不同的区域里各显所长。n2008年天津别墅市场成交每套100-300万元的经济型别墅项目个数最多，占总别墅项目的53.17%。100万以下的别墅项目较少，集中在远郊县区域，占总别墅项目的13%。100-200万元的经济型别墅共有29个，占总别墅项目的37%200-300万元的别墅包括部分联排及双拼别墅，占总别墅项目的16%300-500万的别墅项目占总项目数的18.99%500万-1000万以内别墅项目占比约11.2%1000万以上的别墅项目最少，本市只有4个项目，占总项目数3.8%。n n200200万元以内的纯经济型别21、墅是关注的重点。与此同时，类似的产品正呈加速供应趋势。天津，正进入改善型居住置业期，市场正呼唤着定位的进一步细分。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n中心城区：以霞光道5号、西康路36号、檀府、天鹅湖、正信荷兰墅、招商钻石山、海逸25栋等项目为代表，定位于第一居所。n东部：包括东丽湖板块的东丽湖万科城、朗钜天域，华明新家园板块的首创溪堤郡。n滨海新区：芦花庄园、滨海湖、弘泽制造、清谷等项目。n西部：包括社会山、泰达岭上林里、东篱19英里、信地天籁湾、万科朗润园等项目。n北部：蓟县是近一年新兴起的别墅供22、应热点，包括恒大金碧天下、绿地磐龙谷、天一绿海等项目，宝坻的京津新城仍有存量别墅供应。n南部：别墅供应最为集中，玛歌庄园、红磡领世郡、团泊湖庭院、华韵欧风、新悦庭、星耀五洲等项目。n未来：贻成北塘项目、东疆港别墅、渤海庄园项目均预定2010年7月后逐步面市。碧桂园在津南八里台镇的首个住宅项目已于6月动工，一期将推出180套双拼别墅和70套联排别墅。同区的京基天颐津城，一期以高尔夫别墅为主打。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l独栋别墅日渐稀缺，畅销产品向两极分流n早在2006年5月，国土资源部发出通知23、，即日起全国一律停止别墅类房地产开发项目的供地和办理相关用地手续，并对别墅类房地产开发项目进行全面清理。“国土资源部严控的是容积率较低、占地较大的独栋别墅”，对于双拼、联排别墅的建设并未禁止。因此，在很多大盘项目中，开发商会采取联排别墅+高层的建设模式，既平衡容积率，又满足市场需求。n中国住宅房地产研究会副会长顾云昌说，“随着国家对别墅类房地产开发项目严控政策效应的显现，存量别墅被慢慢消化掉，市场就会出现供应紧张的状况。随着收入增加，置业不断升级，从普通房到高档房，从一般住宅到高档公寓，直至别墅，这是必然趋势。”n随着滨海开发的深入，别墅市场也将由过去的区域市场逐步转变为全国性市场，潜力还是比24、较大的。n天津并不缺乏别墅的消费群体，需求潜力很大，表面上看天津别墅市场有点不温不火，实质上可以用“上好、下好、中间温吞”来形容。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l受土地资源限制，混合型社区成为开发模式n仔细分析不难发现，目前天津市场中除霞光道5号、西康路36号、檀府、泰达岭上林里、玛歌庄园、新悦庭等少数几个纯别墅项目外，其余绝大多数均为混合型社区。如：红磡领世郡包括了独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房、小高层等多种建筑形态；社会山前期的销售主力为“L”型院墅、联排别墅，目前主推洋房；首创溪堤郡25、是联排别墅和薄板洋房同时开盘；东丽湖万科城目前主要销售的是高层公寓，联排别墅存量已经不多。n即将上市的新别墅项目大多数也都是混合型，如：天津碧桂园一期建设规模约15万平方米，除联排、双拼别墅外，还有多层洋房和高层公寓；京基天颐津城总建筑规模87万平方米，住宅产品为别墅及情景小高层等产品；万科朗润园，本身就是假日润园中的一部分，而假日润园则以洋房、小高层为主。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n因滨海新区没有对等的数据，故以天津市区为范本进行调查。在同种类产品线上，销量和价格关系基本成正比。天津市场里别26、墅产品的价格畅销区间为500万以下、800万以上！项目名称项目名称面积段面积段附加值附加值总价总价综合折综合折扣率扣率实收总价实收总价区间区间总套数总套数已售已售未售未售月均月均万科霞光道万科霞光道5 5号号25550-100800-1300无无800-1300155135204西康路西康路3636号号550-900100-2001200-4100无无1200-4000343045檀府檀府190-400100500-9002000无无500-9002000172/16152/1220/410/0.7海逸海逸2525栋栋400-600400-9002000无无200025？招商钻石山招商钻石山227、30-27020350-4502%343-44111530853荷兰墅一期荷兰墅一期244-30840-100360-4802%352-470908552中天首府中天首府20321580-100350-4802%280-470206140.75奥维拉美墅奥维拉美墅182-25750-100320-5502%313-5394623231.5l 20092009年天津市区内别墅项目的价量关系年天津市区内别墅项目的价量关系 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l小结n以总价带而言，三期项目的洋房产品面临的将是经28、济型别墅的市场考验，而原先芦花庄园的客户带是属于300-500万的客层，而三期将面对的是500万以上的市场。n虽然，天津高端市场素有“上好、下好、中间温吞”的现象。但是，以2010年即将面对的滨海新区爆量齐发的冲击，如何定位本项目，区隔市场，将会成为成败关键。n而定位的取决点将会在配套、管理、形象三个主要问题点上凸现。n接下来我们将逐一分析，我们的对手及自身的特点。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l竞争项目的定义 n与本项目同区域，同属投资意向形产品n产品类型相似个案n价位相似产品（总价带 、单价带29、 ）滨海竞争项目分析滨海竞争项目分析天房项目嘉铭项目万通项目吉宝项目本项目本项目生态城板块 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l生态城板块项目名称项目名称总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积容积率容积率规划总户数规划总户数面积区间面积区间车位数车位数嘉铭项目嘉铭项目53845126530292390-150923万通项目万通项目1042801694561.62594050-1501000天房项目天房项目783001661001.62104660-150以上以上 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房30、地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l生态城板块北京嘉铭项目n总占地面积：总占地面积：53845平方米n总建筑面积：总建筑面积：126530平方米n地上建筑面积地上建筑面积：107000平方米n公建面积：公建面积：1450平方米n地下建筑面积：地下建筑面积：19530平方米n住宅建筑净密度：住宅建筑净密度：24.9%n建筑密度：建筑密度：18%n建筑高度：建筑高度：75米n绿化率：绿化率：40%n容积率：容积率：2n规划总户数：规划总户数：923户n面积区间面积区间：90-150平米n车位数车位数：933个n居住建筑节能率：居住建筑节能率：731、0%n可再生能源利用率：可再生能源利用率：5% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l生态城板块万通项目n总占地面积：总占地面积：104280平方米n总建筑面积：总建筑面积：169456平方米n地上建筑面积：地上建筑面积：127156.3平方米n公建面积：公建面积：2870平方米n地下建筑面积：地下建筑面积：42299.7平方米n住宅建筑净密度住宅建筑净密度：28.9%n建筑密度：建筑密度：20%n建筑高度：建筑高度：55米n绿化率：绿化率：40%n容积率：容积率：1.625n规划总户数：规划总户数：9432、0户n面积区间：面积区间：90-150平米共820户，50平米以上共120户n车位数：车位数：1000个n居住建筑节能率：居住建筑节能率：70n可再生能源利用率可再生能源利用率： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l生态城板块天房项目n总占地面积：总占地面积：78300平方米n总建筑面积：总建筑面积：166100平方米n地上建筑面积：地上建筑面积：127200平方米n公建面积：公建面积：89210平方米n地下建筑面积：地下建筑面积：38900平方米n住宅建筑净密度：住宅建筑净密度：16.86%n建筑密度33、：建筑密度：18%n建筑高度：建筑高度：54.9米n绿化率：绿化率：40%n容积率：容积率：1.62n规划总户数：规划总户数：1046户n面积区间：面积区间：60-90平米共198户，90-150平米共727户，150平米以上121户n车位数：车位数：1047个n居住建筑节能率：居住建筑节能率：70n可再生能源利用率：可再生能源利用率： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879万科金域蓝湾万通新城国际天保金海岸弘泽制造万通华府瑞湾酒店华纳豪园万丽公寓滨海湖滨海湖清谷清谷贻成水木清华贻成水木清华塘沽板块塘沽板块34、本项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积首次开盘日期首次开盘日期均价均价规划总规划总户数户数主力面积主力面积车位数车位数装修标准装修标准北塘贻成项目别墅320000待定26000一期63400、800待定毛坯瑞湾国际公寓、酒店790002009年9月1300060990-1504272000-2500万丽国际公寓高层200002008年11月平层14000复式18000287100-1502872700华纳豪园三期高层92556.62009年7月2335、500216120-1804326000弘泽制造别墅、高层255402008年7月高层17000独栋40000133400266毛坯清谷住宅洋房别墅1400002009年6月住宅8800 洋房10000别墅300001000330-450待定毛坯滨海湖二期别墅6000002009年6月双拼14000独栋17000205200-400205毛坯天保金海岸三期高层、别墅、洋房1724002009年9月高层8300 洋房14000别墅20000160060-180960毛坯万通华府二期高层173800预计2010年5月预计20000待定待定待定待定金域蓝湾二期高层2400002008年4月1500036、79270-180待定1300新城国际三期高层5000002009年3月13000108370-1801083毛坯津滨滨海国际高层、洋房736002008年10月1500032170-2003541500l塘沽板块 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块北塘贻成项目n开发商：开发商：天津塘沽贻成实业n物业类型：物业类型：别墅n占地面积：占地面积：310000平方米n建筑面积：建筑面积：320000平方米n开盘日期：开盘日期：待定n入住日期：入住日期：待定n物业公司：物业公司：待定n物业费：物业费：37、待定n容积率：容积率：0.34n绿化率：绿化率：45%n均价：均价：待定n面积区间：一期面积区间：一期400-800平米平米n建筑形态：一期独栋建筑形态：一期独栋63套，套，以下产品尚未公布二期独栋为主三期为双拼+连排四期为高层n装修标准：毛坯装修标准：毛坯 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块瑞湾国际n开发商：开发商：天津瑞湾国际商务中心有限公司n物业类型：物业类型：公寓、高档住宅、酒店、写字楼n占地面积：占地面积：8500平方米n建筑面积：建筑面积：79000平方米n开盘日期：开盘日期：2038、09年9月n入住日期：入住日期：2011年6月n物业公司：物业公司：天津瑞湾酒店物业系统n物业费：物业费：3.26元/平米/月n容积率：容积率：8.57n绿化率：绿化率：30%n均价：均价：13000元/平米n当前规划户数：当前规划户数：609户n当前规划面积：当前规划面积：79000平米n车位配比：车位配比：1：0.7n装修标准：装修标准：2000-2500元/平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块万丽国际公寓n开发商：开发商：天津中盈置业有限公司n物业类型：物业类型：高层n占地面积：占地39、面积：3600平方米n建筑面积：建筑面积：20000平方米n开盘日期：开盘日期：2008年11月n入住日期：入住日期：2009年12月n物业公司：物业公司：新加坡索亚物业n物业费：物业费：3.5元/平米/月n容积率：容积率：5n绿化率：绿化率：17%n均价：均价：14000元/平米（平层）18000元/平米（复式）n当前规划户数：当前规划户数：287户n当前规划面积：当前规划面积：20403平米n车位配比：车位配比：1：1n装修标准：装修标准：2700元/平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板40、块华纳豪园三期n开发商：开发商：汉周（天津）投资开发有限公司n物业类型：物业类型：高层，酒店式公寓n占地面积：占地面积：12335.22平方米n建筑面积：建筑面积：92556.6平方米n开盘日期：开盘日期：2009年7月30日n入住日期：入住日期：2011年11月30日n物业公司：物业公司：华纳物业n物业费：物业费：4.2元/平米/月n容积率：容积率：7.5n绿化率：绿化率：35%n均价：均价：23500元/平米n当前规划户数：当前规划户数：216户n当前规划面积：当前规划面积：92556.6平米n车位配比：车位配比：1：2n装修标准：装修标准：6000元/平米 房商网房商网海量房地产资料下载41、！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块弘泽制造n开发商：开发商：弘泽建设集团n占地面积：占地面积：22000平米n建筑面积建筑面积：25540平米n物业类型：物业类型：独栋，联排，高层n开盘时间：开盘时间：2008年7月26日n入住时间：入住时间：2010年8月31日n物业公司：物业公司：待定n物业费：物业费：元/平米/月n容积率：容积率：1.17n绿化率：绿化率：45%n建筑形态：建筑形态：独栋6栋，联排3栋n均价：均价：17000-18000元/平米（高层）23000-24000元/平米（联排）40000元/平米（独栋）n42、当前规划户数：当前规划户数：133户n当前规划面积：当前规划面积：44000平米n车位配比：车位配比：1：2n装修情况：装修情况：毛坯 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、滨海竞争项目分析二、滨海竞争项目分析l塘沽板块清谷n开发商：开发商：天津泰达建设集团滨海分公司n物业类型：物业类型：住宅，别墅，洋房n占地面积：占地面积：112000平方米n建筑面积：建筑面积：140000平方米n开盘日期：开盘日期：2009年6月n入住日期：入住日期：2010年4月30日n物业公司：物业公司：深圳长城物业公司n物业43、费：物业费：元/平米/月n容积率：容积率：0.43（别墅）、0.98（洋房）、1.83（公寓）n绿化率：绿化率：51.1%n均价：均价：30000元/平米（别墅），10000元/平米（洋房），8800元/平米（公寓）n建筑形态：建筑形态：2栋17层、1栋11层、3栋9层、1栋13层、5栋5层、4栋3层、36栋2层（别墅）n当期规划户数：当期规划户数：1000户，别墅36幢n当期规划面积：当期规划面积：140000平米n别墅区会所面积：别墅区会所面积：3000平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽44、板块滨海湖二期n开发商：开发商：天津东方鸿铭旅游地产开发有限公司n物业类型：物业类型：别墅n占地面积：占地面积：26平方公里n建筑面积：建筑面积：600000平方米n开盘日期：开盘日期：2009年6月28日n入住日期：入住日期：2010年12月31日n物业公司：物业公司：天津鸿铭物业管理有限公司n物业费：物业费：2.56元/平米/月n容积率：容积率：0.45n绿化率：绿化率：48%n均价：均价：16000-17000元/平米n建筑形态：建筑形态：独栋:26栋;双拼:114栋;n当期规划户数：当期规划户数：205户n当期规划面积：当期规划面积：60000平米n装修情况：装修情况：毛坯n外墙选材：45、外墙选材：涂料，石材n供暖方式：供暖方式：地板采暖n会所面积：会所面积：3000平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块天保金海岸三期n开发商：天津天保房地产开发有限公司n物业类型：高层，别墅，洋房n占地面积：49000平米n建筑面积：172400平米n开盘日期：2009年9月26日n入住日期：2010年12月（预计）n物业公司：深圳市莲花物业管理有限公司n物业费：1-2.8元/平米/月n容积率：2.62（三期），1.67（二期）n绿化率：40.5%n均价：8300元/平米（高层），2000046、元/平米（联排），13500-14100元/平米（洋房）n当前规划户数：1600户n当前规划面积：170000平米n车位配比:1:0.6（三期），1：1（二期）n装修情况：毛坯 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块万通华府二期n开发商：开发商：天津万通时尚置业有限责任公司n物业类型：物业类型：高层n占地面积：占地面积：待定n建筑面积：建筑面积：173800平米n开盘日期：开盘日期：2010年5月n入住日期：入住日期：待定n物业公司：物业公司：第一太平戴维斯n物业费：物业费：4.6元/平米/月n容47、积率：容积率：待定n绿化率：绿化率：待定n均价：均价：一期为一期为20000元/平米二期待定n建筑形态：建筑形态：高层26-29层12栋 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块万科金域蓝湾二期n开发商：开发商：天津万泰时尚置业有限责任公司n物业类型：物业类型：高层n占地面积：占地面积：60000平米n建筑面积：建筑面积：240000平米n开盘日期：开盘日期：2008年4月19日n入住日期：入住日期：2009年12月31日n物业公司：物业公司：天津万科物业管理n物业费：物业费：2元/平米/月n容积率48、：容积率：4.7n绿化率：绿化率：35%n均价：均价：15000元/平米n当前规划户数：当前规划户数：792户n当前规划面积：当前规划面积：106230平米n装修标准：装修标准：1300元/平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块万通新城国际三期n开发商：开发商：天津万通时尚置业有限责任公司n物业类型：物业类型：高层n占地面积：占地面积：112000平方米n建筑面积：建筑面积：500000平方米n开盘日期：开盘日期：2009年3月30日n入住日期：入住日期：待定n物业公司：物业公司：北京万通鼎49、安国际物业管理顾问有限公司n物业费：物业费：1.9元/平米/月n容积率：容积率：3.2n绿化率：绿化率：35%n均价：均价：13000元/平米n当前规划户数：当前规划户数：1083户n当前规划面积：当前规划面积：130000平米n车位配比：车位配比：1： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l塘沽板块津滨滨海国际n开发商：开发商：天津津滨发展股份有限公司n物业类型：物业类型：高层、洋房n占地面积：占地面积：43600平方米n建筑面积：建筑面积：73600平方米n开盘日期：开盘日期：2008年10月n入住日50、期：入住日期：2010年9月n物业公司：物业公司：津滨联合物业公司n物业费：物业费：元/平米/月n容积率：容积率：1.27n绿化率：绿化率：47.7%n均价：均价：15000元/平米n当前规划户数：当前规划户数：321户n当前规划面积：当前规划面积：38300平米n车位配比：车位配比：1：1.1n装修标准：装修标准：1500元/平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879万科东丽湖万科东丽湖矽谷港湾矽谷港湾领世郡领世郡星耀五洲星耀五洲其他板块其他板块本项目本项目滨海湖滨海湖清谷清谷贻成水木清华贻成水木清华 51、房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l其他板块项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积首次开盘日期首次开盘日期均价均价规划总户数规划总户数主力面积主力面积车位数车位数装修标准装修标准矽谷港湾别墅43000002008年12月14000800250-4501600毛坯万科城四期别墅330002008年12月16000-27000258200-400258毛坯领世郡一期别墅2200002008年4月25000600350-800600毛坯星耀五洲一期别墅30000002009年5月2000040052、099-600待定1000- 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l东丽板块矽谷港湾n开发商：开发商：天津东丽软件园建设开发有限公司n物业类型：物业类型：联排、独栋（未开）n占地面积：占地面积：650000平方米n建筑面积：建筑面积：4300000平方米n开盘日期：开盘日期：2008年12月n入住日期：入住日期：2009年12月n物业公司：物业公司：待定n物业费：物业费：2.5元/平米/月n容积率：容积率：0.6n绿化率：绿化率：40%n均价：均价：12000-14000元/平米n规划户数：规划户数：8053、0户n车位配比：车位配比：1：2n装修标准：装修标准：毛坯 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l东丽板块万科城四期n开发商：天津万科房地产有限公司n物业类型：联排n占地面积：75000平方米n建筑面积：33000平方米n开盘日期：2008年12月n入住日期：2009年12月n物业公司：天津万科物业管理n物业费：2.3元/平米/月n容积率：0.7n绿化率：40%n均价：16000-27000元/平米n规划户数：258栋n当前规划面积：56760平米n车位配比：1：1n装修标准：毛坯 房商网房商网海量房地产54、资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l津南板块领世郡n开发商：开发商：天津红磊房地产有限公司n物业类型：物业类型：别墅n开盘日期：开盘日期：2008年4月n入住日期：入住日期：2009年12月n物业公司：物业公司：天津红磡物业经营管理n物业费：物业费：2-2.5元/平米/月n容积率：容积率：2n绿化率：绿化率：35%n均价：均价：25000元/平米n规划户数：规划户数：600户n当前规划面积：当前规划面积：220000平米n车位配比：车位配比：1：1n装修标准：装修标准：毛坯 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载55、！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l津南板块星耀五洲一期n开发商：开发商：星耀集团n物业类型：物业类型：普通住宅，别墅n占地面积占地面积：11000亩n建筑面积：建筑面积：300万平米n开盘日期：开盘日期：2009年5月1日n入住日期：入住日期：2010年9月30日n物业公司：物业公司：天津戴德梁行物业管理有限公司n物业费：物业费：元/平米/月n容积率容积率：1.1n绿化率：绿化率：48%n均价均价：高层：9000元/平米独栋：20000元/平米联排：售罄n建筑形态：建筑形态：独栋:40栋;双拼:10栋;叠加:45栋;联排:100栋;n当期规划户数当期56、规划户数：4000户n当期规划面积：当期规划面积：1000000平米n装修情况：装修情况：毛坯，精装修n精装修标准：精装修标准：1000-1500元/平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l主要竞争个案动态主要竞争个案动态n滨海湖滨海湖-距本项目直线距离为距本项目直线距离为17.51公里（以现场售楼处计算），本区目前仅有此公里（以现场售楼处计算），本区目前仅有此项目，区域开发较慢，非成熟区域。项目，区域开发较慢，非成熟区域。n项目共分为项目共分为A、B、C三个区块。三个区块。A区地块内有区地块内有3057、00平米大型配套会所及五星级酒店、平米大型配套会所及五星级酒店、顶级顶级SPA等；其中等；其中A地块内别墅用地共地块内别墅用地共17宗。宗。B区块规划为深度休闲活动区。区块规划为深度休闲活动区。C区块区块规划内容为建设高品质公寓。规划内容为建设高品质公寓。n销售进度及历史价格：销售进度及历史价格：u2007年项目年项目A地块一期别墅产品地块一期别墅产品9月内部认筹月内部认筹u2008年年2月月26日一期开始对外公开认筹并宣布售罄，推出独栋日一期开始对外公开认筹并宣布售罄，推出独栋31套；双拼套；双拼98套，最初价格套，最初价格双拼均价双拼均价7500元元/平米，独栋均价平米，独栋均价9000元58、元/平米，现在已经全部售罄。平米，现在已经全部售罄。u2009年年6月月A地块二期公开认筹，分两次认筹，先公开地块二期公开认筹，分两次认筹，先公开A5、A9区共推出区共推出16独栋；独栋；114栋双栋双拼，双拼均价拼，双拼均价12000元元/平米，独栋均价平米，独栋均价15000元元/平米，销售率为平米，销售率为97%，目前完成签约，目前完成签约21%。u目前滨海湖价格双拼目前滨海湖价格双拼13000元元/平米，独栋价格平米，独栋价格16000元元/平米。平米。u2009年年12月底预计公开月底预计公开A14区区30套双拼，没有独栋。价格未定。套双拼，没有独栋。价格未定。 房商网房商网海量房地59、产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l主要竞争个案动态主要竞争个案动态n天保金海岸项目位于开发区第三大街与太湖路交口，距本项目直线天保金海岸项目位于开发区第三大街与太湖路交口，距本项目直线距离为距离为14.59公里（以现场售楼处计算），位于三大街最东端，属公里（以现场售楼处计算），位于三大街最东端，属于开发区核心区域。于开发区核心区域。n天保金海岸天保金海岸2008年推出艺景洋房，项目位于天保金海岸大盘的东年推出艺景洋房，项目位于天保金海岸大盘的东北部，总计北部，总计843户，户型为户，户型为134-240平米。平米。n销售60、进度及历史价格：销售进度及历史价格：u2008年年5月开盘，洋房均价月开盘，洋房均价17500元元/平米，联排均价平米，联排均价22000元元/平米。平米。u2009年目前价格洋房年目前价格洋房19500元元/平米，联排别墅均价平米，联排别墅均价20000元元/平米。目前完成平米。目前完成销售率为销售率为60%。于今年。于今年9月起封盘，对外没有房子销售。（二期）月起封盘，对外没有房子销售。（二期）u12月月24日对外宣称二期联排已售罄，洋房剩日对外宣称二期联排已售罄，洋房剩2套均价套均价12500元元/平米平米u2010年三期幸福居启动，高层均价年三期幸福居启动，高层均价8300元元/平米（61、高层）平米（高层） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l主要竞争个案动态主要竞争个案动态n清谷清谷-位于开发区学院区（第十三大街与洞庭路交口），别墅、洋房、公位于开发区学院区（第十三大街与洞庭路交口），别墅、洋房、公寓、公建等多种产品形式组成。距本项目直线距离为寓、公建等多种产品形式组成。距本项目直线距离为9.65公里（以现场售公里（以现场售楼处计算），位于开发区学院区，目前已进驻天津科技大学、泰达职业技楼处计算），位于开发区学院区，目前已进驻天津科技大学、泰达职业技术学院，区域学院氛围成型。术学院，区62、域学院氛围成型。n销售进度及历史价格：销售进度及历史价格：u2009年年6月开盘。推出高层月开盘。推出高层1363套，洋房套，洋房128套。联排均价套。联排均价13000元元/平米，最平米，最高优惠高优惠9个点，高层均价个点，高层均价8200元元/平米；洋房均价平米；洋房均价8800元元/平米，最高优惠平米，最高优惠8个个点，其中有一大部分高层卖给科技大学老师均价点，其中有一大部分高层卖给科技大学老师均价5100元元/平米（优惠后价格）。平米（优惠后价格）。u2009年年7月后高层售罄。月后高层售罄。u2009年年11月主力为联排别墅月主力为联排别墅28套均价为套均价为14000元元/平米，优63、惠平米，优惠2个点。个点。u2009年年12月月6日推出双拼及独栋共日推出双拼及独栋共36套别墅，开盘均价，独栋套别墅，开盘均价，独栋3万万5，双拼，双拼2万万8。目前尚余双拼目前尚余双拼2套、独栋套、独栋4套，购买主力为泰达内部高管及开发区官员。套，购买主力为泰达内部高管及开发区官员。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l主要竞争个案动态主要竞争个案动态n万通华府位于天津开发区新城东路万通华府位于天津开发区新城东路48号，为号，为16幢高层住宅，幢高层住宅，26-29层，距层，距本项目直线距离为本项目64、直线距离为15.5公里（以现场售楼处计算），位于开发区核心公里（以现场售楼处计算），位于开发区核心MSD东南角，为开发区内成熟区域。东南角，为开发区内成熟区域。n目前仅推出第一个组团目前仅推出第一个组团4栋楼。标榜栋楼。标榜3.6米层高；米层高；5.9米宽厅；米宽厅；6.3米高厅；米高厅；7.2米双层通高私家电梯厅；双户三梯豪宅。负压新风系统；空中花园；米双层通高私家电梯厅；双户三梯豪宅。负压新风系统；空中花园；双主卧套房；独立中西厨房；私家高厅沙龙；顶峰露台；私家摩天泳池双主卧套房；独立中西厨房；私家高厅沙龙；顶峰露台；私家摩天泳池（部分预留桑拿房、健身房）。（部分预留桑拿房、健身房）。n销65、售进度及历史价格：销售进度及历史价格：u2008年年5月起开盘，共推出月起开盘，共推出154套，套，200-800平米，价格平米，价格17000元元/平米平米u2009年价格年价格18800元元/平米。目前已完成平米。目前已完成98%销售。销售。u2010年预计再推出其他三个组团，价格待定。年预计再推出其他三个组团，价格待定。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l主要竞争个案动态n弘泽制造-位于开发区第一大街与第二大街之间市民广场东北侧，距本项目直线距离为15公里（以现场售楼处计算），与万通华府毗邻，为66、开发区内成熟区域。n产品形式包括独栋官邸、联排别墅、四层半花园洋房、豪华公寓等。n销售进度及历史价格：u2008年7月开盘，推出独栋6套523-620平米目前已完成33%（2套）销售价格1600万/套起；u联排17套412平米目前已完成59%（9套）销售价格500万/套起；u公寓64套150-400平米目前已完成67%（43套）销售价格17000元/平米起。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n本项目动态本项目动态本项目可售户数为150套（双拼110/连排40）截止至2009年12/25已完成签约14167、套，其他9套分别为1套伟业销售/6套开发商销售/2套供电局关系户保留n历史价格：历史价格：最后一户价格已拉抬到最后一户价格已拉抬到16000元元/平米。平米。本项目成功取得销售，主要在面对市场的灵活调整低开高走，并利用阶段调本项目成功取得销售，主要在面对市场的灵活调整低开高走，并利用阶段调价，创造客户追涨心理，挤牙膏似的压迫购房者快速下定。价，创造客户追涨心理，挤牙膏似的压迫购房者快速下定。期间联排均价双拼均价成交记录09年3月8日重新定价低开高走8,600元/M211,150元/M2订购62套，签约26套09年5月5日第二次调价，上浮5%9,030元/M211,700元/M2订购40套，签约68、43套09年6月7日第三次调价，上浮5%9,480元/M212,300元/M2订购1套，签约7套7月底第四次调价，上浮5%12,900元/M2逐步去化，机动调高价格 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题问题1 1：n 本项目本项目配套欠缺，独栋产品配套欠缺，独栋产品面临高总价带考验面临高总价带考验问题问题2 2：n 本项目采精装修销售，应以何种等级配套满足客层本项目采精装修销售，应以何种等级配套满足客层认同认同问题问题3 3：n 面对高端市场营销，面对高端市场营销，管理物业如何突破？管理物业如何突破？69、如何情境营销？如何情境营销？问题4：n 如何扩大客源区域，客如何扩大客源区域，客源从哪来？为何而来？源从哪来？为何而来？问题5：n 面对三区合一后的市场，如何实现利润最大化面对三区合一后的市场，如何实现利润最大化问题6：n 品牌与市场口碑建立品牌与市场口碑建立我们面对的问题我们面对的问题 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879新鸿嘉的看法新鸿嘉的看法一切营销的核心是找出问题并解决。一切推广的目的在于渲染客群共鸣。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划70、大全，QQ：1053527879重新解读重新解读3 3期产品期产品l3 3期产品基本数据期产品基本数据产品类型面积范围（M2）规划总户数（户）规划总面积（M2)面积比例洋房120-1802163542044%双拼330-380963168040%独栋380-550281270016%合计-34079800100% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l3期产品评述期产品评述n建筑风格建筑风格u古典西班牙风格：外形美观、凸显气质、工艺精美古典西班牙风格：外形美观、凸显气质、工艺精美n区内配套区内配套u30071、0M2的会所：扣除办公区及销售中心，剩余的会所：扣除办公区及销售中心，剩余1500M2区域（包含健身房、区域（包含健身房、餐厅、洗衣房、便利店、综合多功能厅）餐厅、洗衣房、便利店、综合多功能厅）u200M2小区内健身休闲配套。小区内健身休闲配套。n产品优势产品优势u绿色建筑白金级标准：中水、太阳能、地缘热泵空调、供暖绿色建筑白金级标准：中水、太阳能、地缘热泵空调、供暖u精装修交房精装修交房重新解读重新解读3 3期产品期产品 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l3期产品组合团队期产品组合团队n项目开发：吉72、宝集团天津富士房地产开发有限公司n营建团队：n建筑规划:美国CASALISM盛世家国际公司盛世家国际公司n室内设计：北京维拓时代建筑设计有限公司n景观规划：日本R+F国际设计机构n物业服务：CPG新工集团重新解读重新解读3 3期产品期产品 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题问题1 1：本项目配套欠缺本项目配套欠缺独栋产品面临高总价带考验独栋产品面临高总价带考验 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l产品、服务及73、管理建议n竞争力塑造-创造项目的差异性，在同质市场中寻求突破点u对差异性的理解功能质量-硬件竞争n市场细分带动产品细分，面积、功能、风格多样化n新技术、新材料大量运用，关注居住健康、环保质量提升；n异域风格塑造生活风情n往两极化发展（大面积会所家族式独栋与经济休闲式小联排）配套设施-硬件竞争 软件竞争n会所是基本配置，且数量增多（生活休闲双会所）、规模扩大、服务内容丰富化n附设教育设施（妇女、儿童）贵族化、特色化景观环境-硬件竞争n景观主题、风格精彩纷呈，施工品质日益细腻，物业管理-软件竞争n服务内容不断增多，出现个性化、专属化服务趋势人文关怀社区认同-软件竞争n开始刻意营造社区的群体认同感n74、社区文化活动普及n以品牌企业会刊为载体的客户经营得到重视 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n从前表可见，目前项目的竞争是全方位的，试图以项目的某方面特质一剑封喉、克敌致胜是难以做到的。新鸿嘉认为所谓差异化实际上是寻求产品综合竞争优势的结果，只有在在项目的各个方面严格挑剔，打造出一个充分利用环境条件、规划项目的各个方面严格挑剔，打造出一个充分利用环境条件、规划合理、细节完美、硬体与软体相协调的高品质楼盘，合理、细节完美、硬体与软体相协调的高品质楼盘，才是可行的。所以我们将问题转化为如何塑造项目竞争力。n75、竞争力塑造途径竞争力塑造途径从前表的分析可以发现，越是侧重硬体的部分，其可竞争超越的空间越小，相反越是偏重软体的部分，其可超越的空间越大，所以软体的配套将是我们寻求突破的重点。软体的配套将是我们寻求突破的重点。l 服务及管理建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l竞争力塑造建议-产品n配备的提升u水水中水、热水、生饮水中水、热水、生饮水天津与南方不同，是中水是用发达的区域，传统上市区即有中水回收供住户免费使用以节约用水的政策。如何凸现本项目在水资源的使用上有更进一步的优化，建议：增加生饮水的配套；展现76、中水回收的节约成果；太阳能热水系统的节能功效（可省多少水费，或可用于花园浇灌、洗车等）将实质节约回应客户。u电电太阳能太阳能二期已经使用太阳能热水系统，并且路灯使用太阳能灯具，三期如何进一步的提升？u空调空调地源热泵地源热泵地缘热泵对于大部分客户都是新的体验，如何具体展现其功能是取信客户非常需要的一种工具。u垃圾垃圾厨余、生活垃圾厨余、生活垃圾对于垃圾的分类处理可以藉由样板区的安排来呈现，但是若能再增添食物（厨余）处理机，对于环保将有更好的一层体现，也将项目的装修等级往上加分。u其他其他玻璃、门窗（含五金）材质、安保系统（入户、对讲）、开关面版等玻璃、门窗（含五金）材质、安保系统（入户、对讲）77、开关面版等，都属于看得到摸得着的物件，对于印象加分有莫大助益，也建议在这部分尽量提升档次。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l竞争力塑造建议会所n硬体完善u提升尊荣享受生活会所受限于平米数的限制，四期的商业配套尚未明朗的问题，建议将仅有的会所配置选择优势项目进行深化，以达到高端、享受、品味。l 例如现有内容深化：餐饮选择：以包房为主改良式中菜西吃，外廊则以咖啡吧轻饮食引进如illy。阅览室：附加小包间增加品酒区、雪茄吧与咖啡吧合营综合室：改成香薰SPA泰素丽亚、足疗等便利店：引进进口食品便利店，如：78、泰晤士洗衣店：引进品牌洗衣连锁 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n泳池、球场、健身空间合理融合泳池、球场、健身空间合理融合透过高低落差，将按摩池、泳池、健身房、冲淋更衣等空间组织，成为一个综合的休憩中心，显现生活会所的丰富多样性。n会所内强化综合会议室实用功能会所内强化综合会议室实用功能：物业用房的综合会议室，利用简易隔间，将空间设立多功能小区教室，涵括：课后辅导班、才艺班（英文、花艺、舞蹈、音79、乐）、并对走廊进行美化，展示画作成为社区艺术廊。n户外户外A、动感空间动感空间：环线道路以彩色柏油分割车道一部分为慢跑道、并于道路节点增添休闲座椅，洋房景观区以染色鹅卵石铺装健康步道，搭配马赛克儿童游戏区成为中心景观、会所网球场兼羽毛球场。B、静态空间静态空间：于水景、植栽区增设木制平台形成湖岸生态花园。n满足健康安全保障：满足健康安全保障：与泰达心血管医院合作设立小区保健诊所(建立家庭医生概念)。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营80、销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n软体完善软体完善软体完善的着眼点在于和目标客层的感性、知性层面需求相吻合，主要利用会所设施，通过系列活动加强沟通，强化群体认同感，提升项目的认知度。建议的方式有：u物业管理偏向专属性：借鉴管家式服务模式，有偿为业主提供个性服务（如空屋代管、代请钟点工、宠物代管、家庭保健医师等），从而显示出一定的专属性，提升业主的尊贵感。u社区活动参与性与艺术81、性并重：除组织大家喜闻乐见的文体活动外（家庭游戏、老电影观赏、游泳比赛、球类比赛），还可组织小型艺术品、文物（复制品）、收藏品展，举办室内乐演奏等，迎合目标客层的心理需求。n由于提供高品质物业管理、组织丰富社区活动需要投入大量资金，物业管理成本较高，所以在项目规划时应考虑留出一些经营性设施交给物业管理公司经营，以其收入平衡支出。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n完善仅供小区使用的会所设施，扩充为可对外经营的区域邻里中心，以此满足本项目第一居所的要求。n如无法达到区域邻里中心内的规模，也希望能深化现有82、设施，满足社区基础生活要求。n专属物业站在保安、保洁、保绿、保修的基础上，增加一项专属管家服务，提供有价的加值服务如（代收、订书籍报刊、代购食品便利商店兼营）代请清洁钟点工（保洁兼营）、宠物代管物、家庭保健医师（与医院连线服务）等等。将更使住户感受尊崇。n由于提供高品质物业管理需要投入大量资金，为降低物业管理成本，所以规划时考虑留出一些经营性设施交给物业管理公司经营（比如才艺班、双语课后教室等），以其收入平衡支出。新鸿嘉建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题问题2 2：本项目采精装修销售本项目采精83、装修销售应以何种等级配套满足客层认同应以何种等级配套满足客层认同 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l精装修市调统计n此次市调参与客户为87组（新客户62/一期客户2/二期客户23）n对于会买精装的别墅人数为42人占总调查人数的48.28%。不会考虑精装别墅的共45人，占调查总人数的51.73%。占到半数以上。其中认为装修风格单一没有个性的有28.74%，认为羊毛出在羊身上，会提高房屋价格的占22.99%.u方式：挑选知名品牌，价格在市场能见度高的产品，因大量采购降低价格，让消费者觉得划算，以平抑这方面84、的顾虑。n对于精装修的别墅，卫浴设备及厨房橱柜关注度均在90%以上，对于地板材料关心的只占到34.48%，对家电设备比较在意的占77.01%，尤其在意冰箱、微波炉、洗衣机的品牌。u方式：洗衣机是最在意的项目，尤其是否具有洗烘一体，反而炉具及油烟机觉得差异不大，冰箱只担心太小不合用。对于生饮水，觉得很好，可是担心维护、维修的便利性及价格。对于厨余处理，认为有必要的人只占45%。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l精装修市调统计n对于精装的卫浴设备，若样式不喜欢,购买后选择打掉重做的占47.13%，过半数85、的人选择不打掉,占到总调查数的52.87%.u方式：方式：因为卫浴的装修比较花钱费工，一般只要不是太劣，消费者接受度还是比较高，对于配件五金类，只在意镜子以及柜子的实用性，其他小五金，并不在意。n对于精装的厨房、橱柜设备装修不喜欢，购买后选择打掉重做的占43.68%，过半数的人选择不打掉，占到总调查数的56.87%。.u方式：方式：厨柜风格是最具争议的部分，大气、重实是主要的考量，尤其在台面的要求，几乎都要岗石一体台面，对于合成石、塑化台面觉得上不了档次，水槽倒是不在意，但是要求有可加装水管的龙头，便于清洗方便。n对于安防设施多数人都比较关心，门窗红外线警报及入户卡或指纹辨识都占了91.95%86、，尤其是固定人员巡防.达到总调查人数的97.70%。u方式：方式：这部分与之前到玛歌庄园调查的数据一致，天津人还是觉得有人巡视比较安全。玛歌的处理模式是，人员加上警犬巡防.，很得住户的好评。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l精装修市调统计n对于房屋附属的露台、庭院、阳台都比较关心，尤其赠送面积庭院、露台大家关注程度比较高，分别达到总调查人数比例为77.01%和88.51%。对于工作阳台与露台的差别，其实住户没有太多感受，但经过引导说明，工作阳台仅要求要考虑水龙头及排水；对于露台，如果能加装遮阳的棚架87、，会更加实用。对于二期样板间的露台觉得蛮实用，但对于进出露台高低差，有意见，希望能变成平的，可以不用跨台阶。u方式：建议保有原来二期一直广受好评的木架设计。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l精装修产品建议-洋房部分，n建议可以仁恒为参考标准：市区海河边第一排优势地段；均价：16000-18000元/n装修评级：中上；号称2000-2500元/u仁恒素来有先盖房再卖房的传统，海河广场秉持既有概念，于推案前先进行严密的市场调查及多次的产品说明会累积客源，于2009年八月正式推出，264套房预订率高达9588、%以上。u根据搜房网说法，仁恒于开盘前曾办理三次异地参访，其中一次媒体与老客户的参访中，有进行问卷调查，针对设施、建材、物业服务等各部分进行最喜欢、最在意及认为没必要等分类评价，而后进行设计调整。u其中对供暖部分，采用德国的OVENTROP地暖管材及日立品牌智能变频多联户式中央空调，强调分室控温。u洁具部分选择一般品牌认知度高的科勒，高仪龙头。u厨房配备西门子独立式冰箱，意大利名品SMEG脱排油烟机。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879u室内地板采用实木复合地板（不讲究高级而是在乎实用平牌认知度高）。u89、灯控部分开关设置很细心符合使用原则，有夜视功能，并有强电漏电监测系统对于管线维护上及维护口安排也非常细心，避免造成视觉的干扰。u对于外墙材料上运用抛光干挂石材和釉面面砖两种外檐材料。u在住宅内墙面应用石膏板与挤塑聚苯板挤压成一体的复合新型保温材料与结构墙体点粘方式保留空气流通形成内保温创造节能效果。u厨房配备生化垃圾处理（厨余粉碎器）、中水处理、虹吸排水系统（除臭），屋面及阳台立体绿化等技术。大楼装设HYT小型生活垃圾压缩收集机，垃圾分类处理达到减量化、资源化和无害化；u部分卫生间采用同层排水系统，解决了下部设置结构转换梁，卫生间无法按常规设置排水系统的技术问题。 房商网房商网海量房地产资料下90、载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l精装修建议-双拼及独栋部分n建议可以纳帕尔湾为参考标准：n装修评级：高级n除基本交房标准，厨房及卫浴为全配备精装外，四幢样板间分别设计不同风格橱柜及内装，庭院精装修以砖墙围起，地砖、植物、户外家具全配；墙面的木质饰面及隔间墙的木作门洞均可选装，另外各房间内的橱柜、家具、窗帘、壁纸，可91、按照样板间式样选装，客户于签约时将选装内容确定，补上差价（差价列为房款的一部分），签约后三个月即可交房入住。u设备：进口品牌户式中央空调（冷暖）、中央处尘系统、智能化热水炉、入户源头水处理系统（可生饮）、厨房设置食物垃圾处理器。u门窗：高级铝木复合窗、双层中空断桥隔热玻璃、入户门-进口美式实木门u地面：进口地砖、天然石材马赛克，房间、楼梯铺设地毯u墙面：进口品牌高级乳胶漆、卫生间局部壁纸u灯具：配备全套灯具、美式仿古吊灯、镜前灯、筒灯u厨房：全套精装修，含灶具、微波炉、烤箱、中西式抽油烟机，进口厨柜门板、天然大理石台面、西厨餐岛及餐柜、进口品牌水盆、水龙头u卫生间：全套精装修，主卫连体座厕、按92、摩浴缸、淋浴间干湿隔断、双面盆设计；副卫进口品牌洁具及水龙头。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l精装修建议-独栋部分加强n为强化独栋别墅的尊贵价值，建议可以北京玫瑰园为参考标准：u93、除地缘热泵外，另配备Honeywell新风系统及加湿功能使室内温湿恒均保证居住的舒适性u法国Legrand（罗格朗）中央背景音乐及呼叫系统，u德国ABB智能灯光系统，在满足住宅照明品质的同时，对室内灯光及场景进行了有效、方便和个性化需求控制u洗手间采用独立控制的发热电缆地面辐射方式供暖，增加了洗手间的舒适度u私家庭院独立控制喷灌系统u火灾自动报警系统u美国GENIE（吉力）系列遥控车库门 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，94、QQ：1053527879l小结u经由客户意见调查，建议采取高质精装修，并提高部分家电的配置等级，采取市场可视度较高的品牌中档次较高的产品，藉集团采购之力，降低价格，在与市价持平或略低的情形下，客户乐于接受觉得比自己装省事又实惠。u地面部分，建议局部采用拼花处理，以增加高级感，大直径的面砖让人觉得高级。u墙面采用乳胶漆刷白即可，可局部搭配壁纸，无须过度处理u开关及维修孔的设置直接影响视觉，须细心处理u厨卫是装修重点，直接影响销售价位u对独栋，必要的增设配置，可显出高级感，并强化其尊贵专属的特质u安防人人在意，但是看不到或静态的设施远不如人员来的安心，对物业要求明显增高（另有精装修建议表附件） 95、房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879新鸿嘉建议l双拼及独栋部分n建议可以纳帕尔湾为参考标准：n装修评级：高级n除基本交房标准，厨房及卫浴为全配备精装外，四幢样板间分别设计不同风格橱柜及内装，庭院精装修以砖墙围起，地砖、植物、户外家具全配；墙面的木质饰面及隔间墙的木作门洞均可选装，另外各房间内的橱柜、家具、窗帘、壁纸，可按照样板间式样选装，客户于签约时将选装内容确定，补上差价（差价列为房款的一部分），签约后三个月即可交房入住。u设备：进口品牌户式中央空调（冷暖）、中央处尘系统、智能化热水炉、入户源头水处理系96、统（可生饮）、厨房设置食物垃圾处理器。u门窗：高级铝木复合窗、双层中空断桥隔热玻璃、入户门-进口美式实木门u地面：进口地砖、天然石材马赛克，房间、楼梯铺设地毯u墙面：进口品牌高级乳胶漆、卫生间局部壁纸u灯具：配备全套灯具、美式仿古吊灯、镜前灯、筒灯u厨房：全套精装修，含灶具、微波炉、烤箱、中西式抽油烟机，进口厨柜门板、天然大理石台面、西厨餐岛及餐柜、进口品牌水盆、水龙头u卫生间：全套精装修，主卫连体座厕、按摩浴缸、淋浴间干湿隔断、双面盆设计；副卫进口品牌洁具及水龙头。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：105352787997、问题问题3 3：面对高端市场营销面对高端市场营销管理物业如何突破？管理物业如何突破？如何情境营销？如何情境营销？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879l客户从步入环境的第一刻即开始感受这个项目给他的价值与印象n道路景观u三期现场带看距离较长，善用主干道道路资源可创造更高美誉度。p灯旗使用及指示牌需同步配合，并加上道路家具（分类垃圾桶、植物介绍牌等）形成共同视觉效果。p区域内路口选用高大植栽与入区岗亭同步提前完成，加上道路分色柏油，步道铺砖及道路灌木花卉，形成良好视觉效果，各户信箱及变电箱美化花园入户隔栅，98、都需与VI系统一致，取得最好效果。n样板区u虽以交房标准制作，但适度增添庭院家具是有必要的。并请室内设计师同步规划。u门口增设户型平面说明牌，与建筑取得同样视觉效果，亦委由室内设计师同步设计。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n售楼处u建议售楼处仍设定为现有位置，因会所施工时间与销售重叠，等待会所完成再搬进去，耗工耗时。u不建议售楼处搬至高尔夫会所，其一、动线过长，且会经过二期施工通道，对整体销售品质形象不良。其二、过长的动线来回奔波，对销售带动也不利。u可请物业移出至老会所，而将原有空间重新整理，使99、其更方便运用。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n物业保安u售楼处及样板区属服务示范区，未来应有的标准，应该在此呈现，保安人员建议比照万通，为专聘人员，可选退役武警或受同等级训练人员。英挺形象可加深客户的信赖度。u售楼处及样板间清洁人员，着制服，清洁人员与茶水服务人员分列，茶水服务人员比照星级饭店规格。并同一接受基本销售培训，于客户到达时能做部分讲解。（考虑常有市调、同业考察等问题）n现场展示u新设备新科技尽量制做模型或实体建材展示，可请室内设计师设计好统一展示模式，交由材料供应商制作。 房商网房商网100、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题问题4 4：客源从哪来？为何而来？客源从哪来？为何而来？客源从哪来？为何而来？客源从哪来？为何而来？如何扩大客源区域如何扩大客源区域如何扩大客源区域如何扩大客源区域 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278791、二期客户来源区域分析（、二期客户来源区域分析（09年年1月至月至12月）月）区域组数比例开发区开发区44256.74%塘沽区塘沽区12516.05%汉沽区465.91%东丽区30.39%101、大港区131.67%市区市区9211.81%北京253.21%唐山10.13%宁河10.13%外省市303.85%外籍10.13%合计779100%年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%开发区塘沽区汉沽区东丽区大港区市区北京唐山宁河外省市外籍综述：在二期整个来人区域中，开发区及塘沽区占到整个来人比例的72%，本期主要以本地客源为主。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278792、二期客户来源媒体分析（、二期客户来源媒体分析（09年年1月至月至12月）月）媒体来人比例102、二大街售楼处17622.59%天津日报70.90%每日新报10.13%开发区看板20.26%汉北路高炮23229.78%津滨看板60.77%金街看板40.51%路过项目现场648.22%津京塘二线10.13%搜房151.93%焦点50.64%新浪10.13%直邮212.70%短信172.18%介绍17222.08%其它媒体557.06%合计779100%综述：在二期整个来人媒体中，主要以外接待、综述：在二期整个来人媒体中，主要以外接待、路过现场及介绍为主，占到整个来人比例的路过现场及介绍为主，占到整个来人比例的85%。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.0103、0%35.00%二大街售楼处天津日报每日新报开发区看板汉北路高炮津滨看板金街看板路过项目现场津京塘二线搜房焦点新浪直邮短信介绍其它媒体 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278793、二期成交客户来源区域分析（、二期成交客户来源区域分析（09年年1月至月至12月）月）综述：在二期整个成交客户区域中，开发区及塘综述：在二期整个成交客户区域中，开发区及塘沽区占到整个成交比例的沽区占到整个成交比例的75%，成交和来人比例，成交和来人比例基本吻合。基本吻合。区域组数比例开发区8660.99%塘沽区2215.60%汉沽区4104、2.84%东丽区00.00%大港区64.26%市区107.09%北京00.00%唐山00.00%宁河00.00%外省市128.51%外籍10.71%合计141100%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%开发区塘沽区汉沽区东丽区大港区市区北京唐山宁河外省市外籍 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278794、二期成交客户来源媒体分析（、二期成交客户来源媒体分析（09年年1月至月至12月）月）综述：在二期整个来人成交媒体中，主要介绍为主，占到整个来人比例的56105、%，天津历来是一个口耳宣传非常广泛的之地。物以类聚也得于当地有钱人圈层效益。媒体来人比例二大街售楼处139.22%天津日报00.00%每日新报10.71%开发区看板00.00%汉北路高炮3625.53%津滨看板00.00%金街看板32.13%路过项目现场00.00%津京塘二线00.00%搜房10.71%直邮32.13%短信42.84%介绍8056.74%合计141100%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%二大街售楼处天津日报每日新报开发区看板汉北路高炮津滨看板金街看板路过项目现场津京塘二线搜房直邮短信介绍 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地106、产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879综述：1）、客层以私营企业主为最高比例2）、其余客层则有待继续深耕挖掘职业分析来人比例国营单位96.38%公务员107.09%民营管理32.13%外企管理32.13%私企业主10473.76%金融业21.42%外企业主53.55%自由职业21.42%其它32.13%合计141100%5、二期成交客户职业分析（、二期成交客户职业分析（09年年1月至月至12月）月）0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%国营单位公务员民营管理外企管理私企业主金融业外企业主自由职业其它 房商网房商网海量房地产资料107、下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278796、二期客户购买原因分析:n根据客户调查，一、二期客户多为私营业主，本身有常打高尔夫球的客户仅有28位。n根据客户职业调查，多与开发区、保税区有业务往来占68%，其中经营汽车相关、物流、港务相关占本类62%（约59户）为最大宗。n据购买意向问卷调查，前四位为：u看好中新生态城发展增值潜力，占93%u觉得环境很好，景观开阔，占65%u户型不错很实用占38%u适合未来养老生活，占35% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053108、527879主要区域次要区域补充区域外地客源：以江、浙、闽、粤为主力进驻滨海新区本项目二期因产品较为单一，数量也不多，主要区域的客源即可消化，但随着政府加大力度倾注滨海新区，加上交通动线逐步完成，三大板块竞争逐渐白热化，必须向外吸收新客源以促成三期销售。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278797、3期客源分析n我们的客源在哪里？u二期客源分析得知,别墅客源分布开发区及塘沽区,过于集中且去化殆尽,开拓其它地区客源为三期别墅重点。u天津市区一般高层房价已站稳11000元/平米，三期本期推出洋房产品,除填补生态城109、内产品空白,可再次向下挖掘开发区及塘沽区客源,并配合交通动线的成熟，往市区及外围开展。u生态城的发展依然是主打方向，藉由名单圈层，往市外、北京拓展至其他区域。u生态城起步区的面市，将吸引更多的投资客涌入，区域内户外拦截在所难免。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278798、3期客层分析n目标客层基本描述u开发区、汉沽为主/天津市区为辅/北京及唐山需用名单进行锁定u地方企业老板/区域公务员/企业高管/投资客户群u商业灵敏度高、关注市场动态以及投资信息u35-50岁为主，看重生活质量u担任家庭消费决策角色u可能多110、次购置商业，对产品理解独到 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278798、3期客层分析n目标客层心理解构u自我，消费理性u热衷自我价值追求，实现自我价值u主体意识；自己会去判断、考察、作决定u个人价值的认可度高，注重物质和精神的双重追求u对品质、品牌要求比较高 u有一种独特的心理虚荣和成功的满足感 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题5：面对三区合一后的市场，面对三区合一后的市场，如何实现利润最大化如何实现利润最大化 111、房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n回顾市场u别墅物业的稀缺性日渐显现：目前，滨海新区新开发的别墅物业数量不多，区域内较大的仅有贻成的水木清华、滨海湖两个项目与本案有同类竞争态势，其他的均在天津市外围。受政策影响，今后将严格控制别墅用地的审批，别墅物业的稀缺性将日渐显现尤其是独栋、双拼等，大部分项目因容积问题，仅能排出“类别墅”连排townhouse，所以别墅的高端价值将日渐凸显。u其他高端居住物业会对别墅市场形成一定冲击：不久以后，塘沽、开发区、生态城起步区内将会以高层居住项目为主体。但是需要注意的是112、如万通华府，弘泽制造、华纳豪园等平层豪宅的出现在总价市场的压力下，对别墅物业将会形成一定的冲击。u大港、汉沽房地产市场短期内难有起色：大港、汉沽总体来讲房地产市场发展一般，大多以普通居住项目为主，且总量不大。今后一段时期，上述区域房地产市场很难与塘沽、开发区等缩小差距；u城建基础设施的持续完善为本案及区域环境改善带来新象：海滨大道、中央大道、轻轨北延的建设串接，将会极大改善项目所在区域的交通环境，对本案及生态城的未来发展将会产生非常有利的影响。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 项目产品定价模型 理113、论推算结果理论推算结果现实试探结果现实试探结果客户测试反映客户测试反映开盘定价开盘定价类比分析计算类比分析计算替代性分析替代性分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 市场依据市场依据项目名称项目名称项目位置项目位置产品类型产品类型面积（平米）面积（平米）当前售价当前售价09/12去化量去化量去化率去化率东丽湖万科城东丽区东丽之光大道高层80-2007000剩8套93%洋房92-1578500联排别墅170-22020000售罄100%双拼别墅190-22024000剩2套97%独立别墅197-271114、25000售罄100%红磡领世郡友谊南路与外环线交口东三公里处洋房68-17411000剩2494%联排别墅168-17417600售罄100%独立别墅330-54023500共去化24套98%清谷开发区洞庭路与十三大街交口高层70-1308800洋房130-18010000联排别墅210-24014000售罄双拼别墅25000独栋别墅30030000弘泽制造第一大街高层200以上17000联排412-41320000独栋别墅523-62040000万通华府开发区新城东路48号高层200-40020000共154套售146套95%滨海湖塘沽区杨北公路以北双拼别墅220-26013000独栋别墅115、400- 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：105352787920092009年年1212月月 可比系数列表可比系数列表本项目本项目东丽湖东丽湖领世郡领世郡清谷清谷弘泽弘泽华府华府滨海湖滨海湖位置1515地段认同度53332442区域成熟度42343342发展潜力66344553环境2020自然景观资源12101096558小区内部环境85776565交通2020道路通达性84676774公共交通51345451未来77566773内部配套1515会所配套52455333商业配套51453332休闲配套52443234影116、响力1010开发商品牌53544342楼盘市场形象52553343产品2020立面美观度43334333户型设计64644333花园面积75435424新技术及建材33323332合合 计计 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n可比系数法n项目评估的可比系数本项目得分/可比项目得分n可比项目评估可调价可比项目价格可比系数n将项目评估可调价/项目数即取得建议价格n洋房建议价格为1142111421元/n双拼建议价格为1455714557元/n独栋建议价格为2389623896元/项目名称项目名称产品类型产117、品类型当前售价当前售价可比系数可比系数东丽湖万科城高层70000.795530洋房85000.796715联排别墅200000.7915800双拼别墅240000.7918960独立别墅250000.7919750红磡领世郡洋房110000.788580联排别墅176000.7813728独立别墅235000.7818330清谷高层88000.867568洋房100000.868600联排别墅140000.8612040双拼别墅250000.8621500独栋别墅300000.8625800弘泽制造高层170000.9315810联排200000.9318600独栋别墅400000.93372118、00万通华府高层200000.8717400滨海湖双拼别墅130001.1514950独栋别墅 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 加权系数法加权系数法u加权比重：综合六个项目的区域位置、未来发展潜力及与本项目的类似程度u订定右表比例，将六个楼盘同型商品销售价格进行加权平均：u洋房建议价格为1282512825元/u双拼建议价格为20490元/u独栋建议价格为2647526475元/u综合上述推算结果，三期建议售价：洋房洋房11000-1300011000-13000元元/双拼双拼15000-2000119、015000-20000元元/独栋独栋22000-2600022000-26000元元/项目名称产品类型当前售价权重比参考价东丽湖万科城高层70000洋房850025%2125联排别墅200000双拼别墅2400025%6000独立别墅2500025%6250红磡领世郡洋房1100015%1650联排别墅1760015%2640独立别墅2350015%3525清谷高层88000洋房1000025%2500联排别墅140000双拼别墅2500025%6250独栋别墅3000025%7500弘泽制造高层1700015%2550联排2000015%3000独栋别墅4000015%6000万通华府高层120、2000020%4000滨海湖双拼别墅1300020%2600独栋别墅1600020% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广策略推广策略n拉高独栋配置、价位，树立区域标杆n首推花园洋房，提高知名度扩大人气n双拼别墅分区不饱和供应，扩大阶段利基 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879价格预计走势价格预计走势(单位：元单位：元/M2)/M2)洋房占3期总量的44%，洋房产品面积较小相对总价低。预估滨海新区供应爆量时间为121、明年第二季度，生态城内及开发区内的小高层、高层、洋房也会吸收我们相当一部分客源。双拼占到总量的40%；独栋占到总量的16%产品2010年总价带2011年总价带2012年总价带年涨幅率洋房12000150-220w13200160-240w14520 180-260w10%双拼17000500-600w19040560-670w21325 630-750w12%独栋220001000-1100w253001150-1650w290951700-2400w15% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879我司认为，122、三期产品类型比较简单，洋房和别墅两类，具体推案可有两种考量方案：u方案一：先推洋房产品优势：1、利用洋房来拉升3期的人气及媒体关注和炒作。2、利用生态城起步区项目人气涌动，抢占市场，扩大客户源。3、与起步区其他项目相较，洋房属性相似，但本项目的成熟区域氛围，使其他项目所难以企及的藉此扩大销售利基，加快现金回流，锁定生态城第一品牌。劣势：1、项目档次和形象方面会受到一定的影响。所以同时要以产品说明会，推介独栋，拉高标杆制造话题。u方案二：先推别墅产品优势：1、拔高项目调性，对于后续产品价格提升有一定得作用。劣势：1、销售速度相对缓慢，对资金链要求高。且明显与其他项目错位，反而无缘截流客群。2、难123、以迅速形成项目三期的热销气氛，对于制造市场轰动性和项目关注度无明显促进。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879通过分析，我司认为，关于三期的推案顺序，需要解决的问题只有一个:两个方案那个方案能够为开发商带来更多的利润！1、价值提升方面：别墅和洋房产品的可售面积分别为洋房35420平方米，别墅为44380平方米。我们可以看到，三期的别墅产品的可售面积是大于洋房面积的，也就是说，如果我们对于市场始终保持乐观态度的话，别墅越晚销售，其创造的利润是要大于洋房产品的，况且别墅单价的提升幅度是一定大于洋房产品的。反之124、，市场受到波动，则所有产品的售价均会受到影响。2、市场阻力方面：在考虑推案时，我们必然要考虑到同期竞争项目的竞争关系，根据市场资料，目前，无论是洋房还是别墅，在生态城板块都是比较稀缺的产品，但在未来两年内，生态城的主要入市产品是精装高层和小高层，而该类产品必然会与三期洋房产品形成客源争抢，这对于洋房产品的的价格提升和去化速度都是不利的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278792、推案方案一说明：本次推案以洋房为主，双拼、独栋别墅为辅。先推洋房的理由：1、利用洋房来拉升3期的人气。2、利用生态城其他项目还未销125、售前，抢占市场，避免客户群流失。3、洋房属于刚性需求产品，销售快，回款也快。产品规划总数总面积2010年2011年2012年（套）(M2)推案面积比例推案面积比例推案面积比例洋房216354202479470%1062630%0-双拼963168012672-1267240%1900860%独栋2812700254020%254020%762060%合计340798004000650%2583832%2662833% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879方案一预计回款（总销合计：14.26亿）说明：综合销126、售3期均价洋房均价为12360元/M2双拼为20411元/M2独栋26917元/M2产品规划总数总面积2010年2011年2012年（套）(M2)比例均价总销比例均价 总销比例均价 总销洋房2163542070%1200029752800030%13200140263200-145200双拼9631680-17000040%1904024127488060%21325405345600独栋281270020%220005588000020%253006426200060%29095221703900合计 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销127、策划大全，QQ：10535278793 3、推案方案二、推案方案二说明：本次推案以双拼、独栋别墅为主，洋房为辅。先推别墅的理由：1、利用总价高的优势提高项目产品层次。2、拔高项目高度。3、走高品质、高形象、高服务路线。4、利用后期区域成熟度，拉高洋房价格。产品规划总数（套）总面积(M2)2010年2011年2012年推案面积比例推案面积比例推案面积比例洋房2163542000%1416840%2125260%双拼96316801584050%950430%633620%独栋2812700635050%508040%127010%合计340798002219028%2875236%2885836128、% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879方案二回款（总销合计：13.86亿）说明：综合销售3期均价洋房均价为13992元/M2双拼为18477元/M2独栋24030元/M2产品规划总数（套）总面积(M2)2010年2011年2012年比例均价总销比例均价 总销比例均价 总销洋房216354200%120000 40%1320018701760060%14520308579040 双拼963168050%17000269280000 30%1904018095616020%21325135113933 独栋129、281270050%22000139700000 40%2530012852400010%2909536950650 合计34079800408980000 496497760 480643623 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278794、推案小结报告1）、战略上:符合销售上攻守自如,满足开发商最大利润指导原则2）、战术上：洋房拉人气，双拼创利润，独栋树形象。综合诉述：我司建议采用方案一综合诉述：我司建议采用方案一年限2010年2011年2012年总销金额产品洋房双拼独栋洋房双拼独栋洋房双拼独栋（亿元）方案130、一70%0%20%30%40%20%0%60%60%14.2614.26方案二0%50%50%40%30%30%60%20%10%13.8613.86均价变化洋房双拼独栋方案一12360 20411 26917 方案二13992 18477 24030 升幅率12%-10%-12% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题6：品牌与市场口碑建立品牌与市场口碑建立 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量131、房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879品牌企业、周边配套、产品力品牌企业、周边配套、产品力私家岛屿私家岛屿生活生活高尔夫球场内高尔夫球场内低密度住宅区低密度住宅区一级价值一级价值二级价值二级价值三级价值三级价值n 项目价值解构与区域价值解构生态城发展价值生态城发展价值滨海新区三区合一滨海新区三区合一中国经济增长第三极中国经济增长第三极 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 产品结构u洋房：定位于平层豪宅洋房占3期总量的44%，洋房产品面积较小相对总价低132、，按照需求可定位为刚性需求产品。随着生态城内几大项目（世茂、吉宝、嘉铭、万通、天房）陆续动工，竞争项目也陆续增多，预估供应爆量时间为明年第二季度，生态城内及开发区内的小高层、高层、洋房也会吸收我们相当一部分客源。u双拼、独栋:西班牙风格别墅（中高档豪宅）双拼占到总量的40%，双拼总价范围500万-700万间独栋占到总量的16%，独栋总价范围800万-1300万，总价高，相对客户对价值需求的提升也在攀高。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879消费客层的意向是什麽消费客层的意向是什麽n从前述观点我们发现，天津133、的市场正处于勃兴的契机，虽然政策对于房产市场会有部分影响，但对于非刚性需求的产品，其实影响是细微的。n滨海在整体的政策发展支持下，将会吸引更多外地区域的消费群体进驻，整体经济面呈现上扬是毋庸置疑的。n天津还没有出现过真正顶级的产品，而优质纯别墅项目日渐稀缺是不争的事实。探究消费层心理，探究消费层心理，找出他们的期望值找出他们的期望值远比单纯卖房子给他更重要远比单纯卖房子给他更重要 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879方式:锁定高总价带的消费意识，找出他们的关注点 满足其追捧的欲望。确定传播调性确定传播调性134、l完美品质主义完美品质主义l追求自我实现追求自我实现l独立价值标准独立价值标准l从容生活态度从容生活态度l极至人生智慧极至人生智慧领袖人物领袖人物 尊享人尊享人生生专业专业CEO领袖气度与精神价值观领袖气度与精神价值观+现代富足生活现代富足生活n 多元化选择多元化选择n 物质富足物质富足n 在意生活在意生活 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广总精神生态城生态城/别墅里的别墅里的CEOCEO释义：“生态城”：作为中新两国政府全力打造的又一个经典城市，璀璨奇葩于天津大地熠熠生辉，世人皆知。“别墅里的CE135、O”：看得见的阶层，看不见的人生传奇，别墅礼遇，别墅尖端，唯CEO所有！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879推荐案名推荐案名案名解析：“铂金”：比黄金更具价值的上层之作，喻作一种更为高层的生活境界和乐趣品味，铂金的恒久光彩永世流芳。“官邸”：字典解释为权贵的住所，代表一种尊贵的精神延续，代表一种稀缺罕见的地位象征。整个案名大气磅礴，寓意深厚，与二期“铂领世家”一脉相承，缔造津门高贵人士的无上荣光。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：136、1053527879少量多次，少量多次，非饱和非饱和 供应供应一 总体战略非饱和供应非饱和供应 利用项目规模小的特点，采取分批、限量的方式推出产品；人为制造稀缺性，凸显项目的稀有性。控制销售节奏控制销售节奏 采取少量多次的推盘策略，实现项目的持续销售；同时可避免由于集中开盘导致客户积累时间过长而产生客户流失的现象，利用广告媒体不断提高其项目热点及高度关注性。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879二 竞争战略软性炒作豪宅概念强化品牌品质而广告主打洋房提高产品的性价比；不追求卖高价格，产品采取快速销售，采用附137、送空中合院、入户花园等手段，给客户以实惠，快速回款，避免政策的不稳定性和预约客户的流失。推广独栋造势推广独栋造势 销售洋房先行销售洋房先行 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879三 产品策略领袖房型，高质配套领袖房型，高质配套塑造独栋气势，标榜建材、精装配套尊贵细节体现小至面板开关、铰链，大至新风加湿提升强化将健康、环保、生态进行到底专属管家式服务 专业安保团队 专项整合设计突现拥有者的身份品位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：105138、3527879四 营销策略1 1、远交近攻，第一品牌、远交近攻，第一品牌 与市区高位项目合作炒作话题，互相拉抬不干扰。区域内突现差异，强势拦截客群；2 2、放低门槛，广纳客源、放低门槛，广纳客源 洋房主打放低客户的门槛，集中积累客源。积累到一定数量时，集中收拢，实现快速销售。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879五 推广策略点主办活动、定点直销、路演、老带新、补充有效客源；线户外（京津塘、津滨、外环线、汉北路）、网络、短消息、直邮，抓住主要客源；面天津日报每日新报树立品牌。主要集中在项目引导期，塑造项目形139、象。紧盯目标客层，点、线、面并举紧盯目标客层，点、线、面并举 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879六 价格策略1 1、稳中有升，高性价比、稳中有升，高性价比每批小幅提价，在提升买家信心的同时，又不过多增加其负担，保持产品的高性价比；2 2、内部试水，开盘前对价格进行精准微调、内部试水，开盘前对价格进行精准微调开盘前一两天，先通过内部客户测试他们对价格的接受程度，开盘前再进行精准的微调，做出准确的价格定位。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，140、QQ：1053527879七 销售执行策略1 1、精细管理，精准到人、精细管理，精准到人对员工考核，不单纯以“多”为指标，而将“准“放在首位；不断提高员工的判断力，从而为制订营销策略、价格策略、推广策略提供有效保证；2 2、模块化分工，流水性作业，精准高效、模块化分工，流水性作业，精准高效在开盘和签约阶段都进行模块化分工，实行流水化作业，做到精准高效。开盘阶段分为10道工序，强势逼订，千人开盘，有条不紊。签约阶段分为9道工序，分工合作，各负其责，最多的一天签约60多套；3 3、紧密追踪，提高成交率、紧密追踪，提高成交率开盘当天下午，紧密追踪未成交客户，再进行一次强势回笼，进一步提高成交率。 房141、商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879大大户外户外外接待开发区外接待开发区 生态城中心生态城中心+北京北京+项目周边项目周边重重关系关系区域关系区域关系+项目口碑项目口碑小小报纸报纸天津报纸（重点投放）天津报纸（重点投放）多多渠道渠道网络网络+直邮直邮+短信短信+活动活动+现场现场媒体运用策略媒体运用策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278791-3月4-5月6月9-10月准备期广告缓冲广告密集广告密集3期蓄客NP、直邮、142、引导旗、网络、软文、高炮、通讯录、直销、礼品NP、SP、直邮、高炮、短信、软文、网路、直销、报广、礼品NP、SP、直邮、软文、灯箱、通讯录、短信、网路引导期强销期7-8月持续期强销期人员培训品牌宣传产品宣传SP开盘卖点升华产品加推3期开盘造势二批加推造势二批加推营销推广计划营销推广计划2010推广总进度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：105352787911-12月1-3月4-5月9-12月引导期广告缓冲广告密集广告缓冲3期蓄客NP、直邮、引导旗、报广网络、软文、高炮、通讯录、直销、礼品NP、SP、直邮、高炮、短信、软143、文、网路、直销、报广、礼品NP、SP、直邮、软文、灯箱、通讯录、短信、网路引导期强销期6-8月强销期持续期3期蓄客品牌升华产品宣传SP开盘卖点升华产品宣传后批开盘造势后批加推造势后期蓄客期营销推广计划营销推广计划2011推广总进度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879小结小结1 1、快、快u 生态城内其它项目还未有销售动作前，于黄金销售期(一.5-6月,二.9-10月)抢占有效客户群体，故,工程进度与质量为决胜关键。2 2、广、广u 广告分母扩大化,提升项目知名度，拉高项目调性，全力打造“世界的天津，天津144、的芦花（庄园）！”3 3、准、准u 精确客户分析，掌握市场动态，灵活精准运用营销策略去化产品。4 4、稳、稳u 积极提升开发商品牌知名度，维护客户间关系。做好每一件小事，通过事件、体验、圈层营销，再创销售高峰！我们的目标-“芦花”高档的代名词，“吉宝”品牌的保证！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879媒体名称具体位置数量单位现状新增预算（元/年）备注户外开发区三大街1块有-600,000 塘沽区金街1块有-300,000 生态城汉北路-块无2 700,000 天津市区外环线-块无1 800,000 北京京145、津塘一线-块无1 400,000 天津市区津滨高速1块有-300,000 周边津京塘二线1块有-350,000 道路指示牌汉北路2块无2 100,000 道旗中央大道2月无1 300,000 报纸天津日报16版3全版无1 570,000 每日新报第一叠末版1全版无1 120,000 今晚报16版2全版无1 520,000 滨海日报第一叠末版1全版无1 70,000 网络搜房网硬广及软文11无1 160,000 焦点网硬广及软文11无1 160,000 新浪网硬广及软文11无1 160,000 直邮-18万张无1 540,000 每次投放为2万份/月短信-150万条无1 300,000 每月短信发送20万/月活动-4次无1 650,000 活动联谊及开盘电视数字频道-2月无1 350,000 电台音乐之声FM92.51月无1 200,000 杂志旅客报-6-无1 380,000 其他类现场使用印刷品-无1 130,000 不确定因素合 计 8,160,000 根据实际情况调动 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879THANKS