1、长沙梅溪湖先导区项目商业发展建议商业集团策划管理部2012年9月1日内容索引项目简介项目地综合情况简介商业模型指标分析商业发展建议1 12 23 34 4商业案例5 5项目简介项目简析p 本项目位于岳麓山西麓，根据控规商业面积约为，项目临湖而建，坐享优质湖景资源。p开发规模：规划城市建设用地1425.29公顷，人口规模36.0万。p功能定位：国际服务功能区 具体包括：国际文化娱乐中心、国际创新研发中心、国际对外交流中心、国际商务商业中心、国际金融中心。到2018年，梅溪湖国际服务区，即梅溪湖国际服务与科技创新城（梅溪湖国际新城），将建设成为河西新城的城市中心。地块编号用地性质用地面积 用地面积2、容积率建筑面积 建筑密度（%）建筑限高（米）基地面积商业面积住宅面积满铺占地商业层数会所(占商业面积）停车（平方米）（亩数）（平方米）商业(辆）F-30商住混合3797857 415191230%16011393.429182.4121529.61200233 F-31商住混合2726741 410906830%1608180.121813.685254.4175 F-32商业金融1996030 0.61197630%245988119760296 F-34商住混合2143532 3.77931035%60/1407502.251506263448800120 合计106640160 35223、6633063.7578034270232624 pF-32地块北临亲水绿化带，与3000亩梅溪湖紧紧相连，可享受一线湖景资源；沿湖面极宽，视野极好，无遮挡；p南面临小区路，有一定噪音影响；pF-34北临亲水绿化带，东临湖心岛公园，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；桃花岭风景区桃花岭风景区pF-31北临小区路，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，东临小区地块，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；pF-30地块北面和东面都是小区内部地块，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区4、，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；p西面即为国际CBD，具有一定的建筑景观优势。湖心岛湖心岛3000亩湖面亩湖面NS中学、小学中学、小学中央商务区中央商务区岳麓山岳麓山绿化带绿化带项目简析具备多向景观：一线湖景+岳麓山、湖心岛公园桃花岭4A风景区山景景观+中央商务区的建筑景观。(西西)现为空地，未来是中央商务区梅溪湖的核心区域(北北)无敌湖景，与湖面仅隔一条公共绿化带（东）（东）湖心岛公园，已初具规模（南）未来规划（南）未来规划中小学，桃花岭山脉项目简析项目由4地块组成，北面临湖及公共绿化带，南面直观桃花岭山脉，西面靠近梅溪湖核心区中央商务区，东面紧临湖心岛公园，拥有稀缺的景观资源。项目5、地处梅溪湖的中心区位腹地，临近核心的商务区，地标价值明显中央商务区：中央商务区：金融商务区形象窗口国际研国际研发中心发中心中建中建国际文化国际文化艺术中心艺术中心TOD混合混合功能区功能区高端居住区高端居住区国际商务区国际商务区混合功能区混合功能区居住社区居住社区生态居住区生态居住区金茂金茂佳兆业佳兆业5 5年内梅溪湖片区区指标说明：年内梅溪湖片区区指标说明：总居住面积：总居住面积：350350万万总商业面积：预计总商业面积：预计5050万万商务面积：预计商务面积：预计4040万万配套：星级酒店、公园、教育、配套：星级酒店、公园、教育、体贴完善交通体贴完善交通项目简析项目毗邻多个交通线道出入口6、，交通便利。p地铁2号线经过，北面临国际商务中心站、国际商业中心站，西面临梅溪湖西站，三大站点汇聚项目周边；p南面临梅溪湖大道，东西畅通；321秀峰路秀峰路梅溪湖路梅溪湖路环湖路环湖路二环线二环线1国际商务中心站国际商务中心站2国际商业中心站国际商业中心站3梅溪湖西站梅溪湖西站佳兆业佳兆业项目简析项目地综合情况介绍 根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。长沙房地产板块划分1市中心板块2金星北板块3市府板块4麓谷板块5麓南板块6北城板块7东城板块8尚东板块9武广新城板块10南城省府板块11暮云板块17、2滨江新城板块13梅溪湖板块北城板块北城板块麓南片区麓南片区市府板块市府板块尚东板块尚东板块南城省府板南城省府板块块市中心板块市中心板块麓谷板块麓谷板块金星北板块金星北板块经开星沙板块武广新城板武广新城板块块东城板块东城板块滨滨江江新新城城板板块块梅溪湖板块梅溪湖板块项目地综合情况介绍梅溪湖作为河西大城市圈先导区，起承上启下功能。区域所含面积较小，东南侧被岳麓山环绕，非中心板块。未来发展纵深欠佳。不利于商业持续发展。上尚街 振业城 中建项目 望兴F1站 地华梅溪湖畔万科城市花园 世界1区 旭辉御府罗马商业广场 方兴项目本项目项目地综合情况介绍泛梅溪湖片区目前已知的带有商业的项目众多，较为典型的8、如：罗马商业广场、万科城市花园、上尚街等。且未来还会增加。竞争压力将进一步扩大。沙坪项目项目片区项目及商业项目地综合情况介绍目前仅有7个项目有商业在销售，商业形态以沿街底商为主。项目名称在售商业总面积（万）销售（万）市场存量（万）产品形式保利.麓谷林语2.641.241.4底商罗马商业广场62.33.7集中商业、底商万科城市花园1.51.10.4集中商业、底商建安像素汇0.40.310.09底商中房.F联邦1.51.40.1底商上尚街0.60.20.4底商世界一区0.40.10.3底商项目所在片区在售商业相对较少，只有7个项目目前有商业在销售。项目所在片区在售商业类型主要以沿街底商为主，只有万9、科城市花园为小型社区型集中商业和罗马商业广场为区域型集中商业项目地综合情况介绍片区目前已经推售商业供应量为12.94万，到目前为止成交量6.65万，市场商业存量6.29万,供求相对均不活跃。项目名称在售商业总面积（万）销售（万）市场存量（万）产品形式保利.麓谷林语2.641.241.4底商罗马商业广场62.33.7集中商业、底商万科城市花园1.51.10.4集中商业、底商建安像素汇0.40.310.09底商中房.F联邦1.51.40.1底商上尚街0.50.20.3底商世界一区0.40.10.3底商项目地综合情况介绍集中商业底商销售均价在36000元/左右，社区型商业、沿街底商成交均价在200010、0元/左右。项目名称商业总面积（万）销售（万）产品形式成交均价保利.麓谷林语2.641.24底商24560罗马商业广场62.3集中商业、底商36120万科城市花园1.51.1集中商业、底商23413建安像素汇0.40.31底商19032中房.F联邦1.51.4底商21032上尚街0.60.2底商19165世界一区0.40.1底商20312以罗马商业广场为代表的集中式商业街铺目前成交均价在36000元/左右。目前在售的社区型商业和沿街底商成交均价在20000元/左右，注：此成交均价为包含1、2、3层商业整体的均价项目名称未来供应量（万）产品形式保利.麓谷林语2集中商业罗马商业广场6集中商业梅溪湖11、安置区1.2集中商业、底商达美d6区8集中商业、底商振业城12集中商业、底商中建项目3集中商业、底商旭辉御府0.6底商金茂梅溪湖2.1底商宜居项目10集中商业、底商地华梅溪湖0.6集中商业、底商麓谷明珠1.1集中商业、底商上尚街2集中商业中一九郡0.4集中商业、底商片区未来供应商业的产品形式以集中式商业+沿街底商为主，处于梅溪湖国际新城范围内的项目多规划有中大型的集中式商业。片区预计未来供应商业到达49万，未来商业市场的竞争将异常激烈。片区未来供应商业以集中式商业+沿街底商的形式为主，预计供应量达到49万，片区未来商业市场竞争激烈，基于区域发展的长期性，短期内仍无法形成浓厚的商业氛围。项目地综12、合情况介绍项目地综合情况介绍优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁SWOT分析分析l景观、环境配套优质景观、环境配套优质l政府主导的河西发展先导区政府主导的河西发展先导区l规划清晰、土地价值明显规划清晰、土地价值明显l两侧背山，无商业发展纵深两侧背山，无商业发展纵深l全市规划中属先导性板块，规全市规划中属先导性板块，规划功能单一，片区较小划功能单一，片区较小l目前位置远离城市核心区目前位置远离城市核心区l整体开发完成时间较长整体开发完成时间较长多个开发商已经持有项目片多个开发商已经持有项目片区土地，未来配套需求存在区土地，未来配套需求存在片区未来是河西板块的一部片区未来是河西板块的一部分，潜力预期好13、分，潜力预期好长沙持续城市化，促进项目长沙持续城市化，促进项目成熟成熟周边已知购物中心商业约周边已知购物中心商业约35万，竞争激烈万，竞争激烈长沙市内购物中心长沙市内购物中心5年内预计年内预计约约170万，竞争加剧万，竞争加剧SWOT商业模型分析商业模型指标分析商业街标准化类型商业街标准化类型配套商业标准化类型配套商业标准化类型购物中心标准化类型购物中心标准化类型主题商业街主题商业街社区商业街社区商业街社区配套商业社区配套商业商务配套商业商务配套商业主题购物中心主题购物中心区域购物中心区域购物中心 跨区域购物中心跨区域购物中心商圈商圈市级商圈、区域商圈商务区市级商圈/次级商圈次级商圈适用性高建14、筑形态建筑形态独立街区住宅底层公寓裙楼写字楼/酒店裙楼多为独立建筑多为独立建筑多为独立建筑楼层楼层多1-3层限于1-2层1-3层1-4层多为1-4F多为1-5F多为B1-5F客群客群商圈内主题所针对的消费群项目及周边社区 项目及周边社区核心区域内商务客群商圈内主题所针对消费群商圈内家庭为主全客层档次档次中档中档中档中档偏高档中档偏高档中档为主中档偏高档常见业态常见业态服饰、餐饮、休闲娱乐等特色业态社区服务配套社区超市、餐饮、美容、健身、配套等银行、证券、便利店、健身、酒楼等精品百货、服饰、餐饮娱乐等超市、服饰、专门店、餐饮休闲娱乐等超市、百货、服饰、专业卖场、餐饮休闲娱乐等代表案例代表案例上海15、新天地、锦里万科城商业街万科金色家园金中环上海大悦城海岸城/KKmall万象城特色商业街成功运作的关键，及本案类型特色商业街成功运作的关键，及本案类型特色商业街成功运作的关键，及本案类型特色商业街成功运作的关键，及本案类型特色商业街地处区域中心位置特色商业街建筑与城市文化的结合特色商业街定位与市场需求的结合特色商业街经营必须坚持特色化时尚+商业选址：城市核心区中心位置、市级商圈、周围有高端住宅支撑。位置不符合位置不符合业态定位结合市场需求，同时多以餐饮休闲为主；不具备历史条件不具备历史条件建筑形态结合当地历史文化特点，错落有致排列；文化特色时机已被抢占文化特色时机已被抢占坚持特色化经营，通过各16、类活动增加商业氛围。最为符合最为符合最为符合最为符合 历史+商业文化+商业主题+商业商业发展建议A.项目片区非核心大片区核心位置，无法形成商业所需的大量人流聚集；B.项目如依靠梅溪湖自身规划人口则周期长，（梅溪湖片区建设约2018年完成，人口导入则将滞后3-5年）因此自身人口不可期。C.长沙未来5年内购物中心饱和；项目周边集中商业总量也较高，竞争激烈；D.项目纯商业地块小、指标不符合。底商结构不适宜做大型集中商业E.景观资源较为丰富，利于主题化街区延伸。本项目不建议布置集中商业；建议根据景观优势布置风情商业街临街商业打造建议Part 1滨湖风情商业街区 延展梅溪湖景观价值、提升项目整体形象，打17、造以餐饮、休闲、泛会所、娱乐为一体的滨湖主题风情街区1.1.主题：充分利用水元素及艺术元素主题：充分利用水元素及艺术元素示意图片商业主题：打造滨水休闲广场及音乐喷泉等设施商业主题：打造滨水休闲广场及音乐喷泉等设施（滨水主题）（滨水主题）人工河道人工河道滨水广场滨水广场音乐喷泉音乐喷泉音乐喷泉音乐喷泉示意图片1 1、商业主题：购物中心充分植入文化及艺术的元、商业主题：购物中心充分植入文化及艺术的元素素设施艺术化（示意图片）设施艺术化（示意图片）定期引入艺术活动（示意图片）定期引入艺术活动（示意图片）1 1、商业主题：前卫装修、商业主题：前卫装修、商业主题：前卫装修、商业主题：前卫装修“原创界”本18、土原创设计师在京展示作品的平台中央美术学院“为坐而设计”大奖赛作品展风尚V生素时装秀1 1 1 1、商业主题：艺术活动、商业主题：艺术活动、商业主题：艺术活动、商业主题：艺术活动接连不断的展示、活动等使得佳兆业梅溪湖成为长沙高端时尚新地标接连不断的展示、活动等使得佳兆业梅溪湖成为长沙高端时尚新地标接连不断的展示、活动等使得佳兆业梅溪湖成为长沙高端时尚新地标接连不断的展示、活动等使得佳兆业梅溪湖成为长沙高端时尚新地标北欧艺术节彩绘Barbie 小型展特色街区打造特色街区打造n通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式；n同时设计具有标志性的指示系统n“街、铺、景”等19、多角度多方面营造建筑景观与商业氛围；n情景交融创造休闲生活空间与“逛”街的真正乐趣；n“用景观招揽生意”商业走廊形成景观带，高度强化购物的“休闲性”功能；n“大商家坐庄，小商家坐市”品牌商家偕同进入带动其他小商家。2 2、商业风情街区打造：法兰西风情商业步行街、商业风情街区打造：法兰西风情商业步行街景观元素景观元素法式式西餐厅欧美风味餐厅特色中餐厅音乐咖啡厅法式酒吧主力业态特色高档餐饮 3 3、商业业态建议、商业业态建议时尚多元概念店高级服装专卖店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）主力业态高档精品专卖 3 3、商业业态建议、商业业态建议其他业态高档礼品店鲜花、干洗店20、通讯电信服务点自助银行药店音像店等 商业建议：商业步行街业态定位商业建议：商业步行街业态定位案例项目欢乐海（底商借鉴案例）欢乐海岸欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。1、欢乐海岸购物中心 2、曲水湾 3，欢乐海岸水秀剧场4、度假公寓 5、心湖 欢乐海岸项目特点：p景观外海内湖相结合p建筑主题特色明显p灯光与景观贴合p休憩业态（餐饮休闲）且街区主题化项目整体形象定位：项目整体形象定位：欢乐海岸欢乐海岸欢乐海岸 中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地中国21、最聚国际风尚的都市娱乐目的地 南中国商业、文化、娱乐新地标南中国商业、文化、娱乐新地标 国际滨海生活体验区国际滨海生活体验区项目整体功能定位：湿地公园项目整体功能定位：湿地公园+曲水街文化广场曲水街文化广场+欢乐海岸购物中心欢乐海岸购物中心+度假区度假区欢乐海岸欢欢乐乐海海岸岸购购物物中中心心：购购物物中中心心；SOHOSOHO办办公公及及公公寓寓；华华会会所所；OCTOCT创创意意展展示示中中心心；海洋奇梦馆海洋奇梦馆欢乐海岸欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓22、，国际建筑大师理查德迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。曲水湾文化广场：曲水街；创意设计型酒店；欢乐海岸中影影城曲水湾文化广场：曲水街；创意设计型酒店；欢乐海岸中影影城欢乐海岸曲水湾位于项目东区，建筑面积约6.5万平方米。以找回深圳消失的渔村为故事主线，采用独栋环水街区式布局及现代都市商业+历史文化渔村交融组合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，集中展现深23、圳创新城市建筑艺术。临湖企业公馆打造建议Part 2个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发高端茶馆高端会员制会所个性化商务服务 商业建议：企业公馆配套商业商业建议：企业公馆配套商业案例项目金鸡湖李公堤（企业公馆借鉴案例）金鸡湖李公堤199719992003200520072009邻里中心新城大山开业2001圆融时代广场开业李公堤一期开业欧尚百安居开业商业升级过程商业发展历程l苏州商业遵循的模式是：先搭框架，解决“温饱”；再“充实”框架，满足升级需求；最后建设具有自己特色，立足全市的新城商业模式。l前期邻里中心的规划弥补开发初期商业面积的不足和功能的不完善，以满足园24、区基本消费为主，使得该模式目前成为一个园区的标准化商业模式；l另外结合园区占地面积广和景观特点，开发仓储超市和特色商业，满足不断导入的居住及商务办公消费需求；最终利用区域经济优势打造苏州商业新标杆，成功引入了高端百货品牌久光百货，满足园区内中高端消费需求。商业辐射能级商业辐射能级园区开发+西部住宅开发园区开发+办公楼基建金鸡湖CBD+东部新城开发李李公公堤堤国国际际风风情情商商业业水水街街位位于于苏苏州州工工业业园园区区内内的的环环金金鸡鸡湖湖金金融融商商贸贸区区，地地理理位位置置优越，目前是高端特色餐饮一条街优越，目前是高端特色餐饮一条街 、城市高端客户的消费场所。、城市高端客户的消费场所。25、地理位置优越李公堤所在商圈是建设中的苏州CBD的核心区域。周边有中央金融商务中心、高星级酒店、诸多成熟的商业项目，还有国际高尔夫球场及数十个大规模高尚社区等。交通便捷，地理位置优越。李公堤国际风情商业水街（分李公堤国际风情商业水街（分4期）期）地理位置地理位置苏州工业园区金鸡湖占地面积占地面积30.66万平方米建筑面积建筑面积27.4万平方米单铺面积单铺面积150-3000平方米开幕时间开幕时间2006年12月23日建筑设计建筑设计苏州市园林设计院商业顾问商业顾问戴德梁行物业顾问物业顾问仲量联行功能功能特色餐饮、休闲娱乐客户客户城市高端客户项目开发及分期情况：项目开发及分期情况：金鸡湖李公堤项26、目整体形象定位：项目整体形象定位：李公堤李公堤 苏州首席滨水景观休闲商业街区苏州首席滨水景观休闲商业街区 苏州首个中国特色商业街苏州首个中国特色商业街 圆融旗下首个圆融旗下首个“商业、旅游、文化商业、旅游、文化”联动融合的商业载体联动融合的商业载体金鸡湖李公堤 以以餐饮、休闲娱乐、特色餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商中高档商务务消费人士、旅游人群的消费人士、旅游人群的休闲消费休闲消费需求，和谐融入周边自然环境的现代都市休闲需求，和谐融入周边自然环境的现代都市休闲商业群。商业群。项目整体功能定位：项目整体功能定位：金鸡湖李公堤李27、公堤一期李公堤一期金鸡湖李公堤一期堤长1.4公里，建筑风格保留了传统的苏州民居形态，集特色餐饮、观光、休闲、集特色餐饮、观光、休闲、文化于一体，侧重餐饮业态文化于一体，侧重餐饮业态，尤其是集中了苏州本土大量老字号餐饮品牌，如得月楼、满月、吴地人家、牡丹亭、老东吴食府、苏城家宴、晓庄府、春蕾茶庄等，另一期引入时尚水疗度假的御庭SPA精品酒店。导入模式：城市公园开发导入模式：城市公园开发+集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体商业街。集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体商业街。金鸡湖李公堤1.7万平方米的建筑面积。一期风情水街在历史的基础上开发，其建筑风格应用传统苏州民居形态，按照苏州古园林式布局，立面风格以灰28、白、黑三色的主色调。晚间，独特的灯光景观，使其成为浮动在金鸡湖水面上一条流光溢彩的彩带。一期汇聚国际国内著名商家及中华老字号汇聚国际国内著名商家及中华老字号餐饮品牌餐饮品牌，成为一条集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体著名商业水街。李公堤二期李公堤二期金鸡湖李公堤二期主题为水巷邻里，由17栋独立的时尚建筑组成，倾力打造休闲、酒吧、娱乐、动感特区休闲、酒吧、娱乐、动感特区，尤其1912酒吧街区为苏州夜生活增添了新的魅力，引进国内外知名品牌如代官山、小南国、好乐迪KTV、嘉年华SPA俱乐部、万好事红酒坊、迪欧咖啡、日式料理、查理士牛排雪茄馆等。其中特色商家包括面积达4300平米的苏州首家以水为主题的N29、O.1国际KTV会所，以及耗资达3000万元打造的集温泉SPA、水疗、桑拿等为一体的皇庭国际温泉国际俱乐部。导入模式：时尚娱乐街区导入模式：时尚娱乐街区+水巷邻里夜生活街区。水巷邻里夜生活街区。金鸡湖李公堤二期：金鸡湖李公堤1912酒吧街区：水巷邻里于2007年12月推出，与“南京1912”合作打造了苏州第一个时尚休闲娱乐街区李公堤1912酒吧街区，为苏州夜生活增添了新的魅力。李公堤三期李公堤三期金鸡湖李公堤三期主题为望湖角，由一条异域风情的商业步行街将各主题岛及其他业态串联起来，形成一个多功能的特色商业组合；并将“文化混搭Street Mall”的概念首次带入苏州，提供文化艺术、休闲、娱乐、30、餐饮及特色零售等消费元素，以餐饮、休闲商业、景观商业为主以餐饮、休闲商业、景观商业为主。三期相互串联的3座餐饮岛上，汇聚国内外川菜、粤菜、苏帮菜、台湾菜等多种菜系，同时集合中式、日式、韩式等料理形式餐厅；引进多家中国基金博物馆、刺绣艺术馆、石雕艺术馆、张辛稼艺术馆、纽约VIP摄影基地、巴塞当代美术馆、成龙星美影院、香港著名导演关锦鹏工作室等多家文化展馆。李公堤四期李公堤四期金鸡湖李公堤 四期主题为风尚生活步行街区。规划中，作为环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域，将全力打造金鸡湖新的时尚风情商圈，业态偏重精品购物以及高级会所功能，目前处于施工和招商阶段。THE END