1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。融科景德镇项目定位报告融科景德镇项目定位报告谨呈：九江融科智地房地产开发有限公司本报告是严格保密的。1.项目属性界定与开发商目标梳理项目属性界定与开发商目标梳理2.市场机会挖掘市场机会挖掘5.整体定位整体定位4.发展战略发展战略3.案例借鉴案例借鉴6.规划方案规划方案2本报告是严格保密的。区位交通区位交通项目位于景德镇的河西政务新区，项目位于景德镇的河西政务新区，未来前景看好，但区域现状对于普通客户具有一未来前景看好，但区域现状对于普通客户具有一定的心理距离定的心理距离项目属性项目属性区域属性区域属性项目属性珠江大桥珠江大桥昌江大桥昌江大桥白鹭大桥白鹭大2、桥市中心市中心东郊东郊河西河西昌江昌江项目位于景德镇河西片区，片区内已经集聚或者正在集聚景德镇市政府机构、银行、酒店等，未来将会成为景德镇新的市中心项目道路交通便利，经珠山大桥和昌江大桥距离人民广场10分钟车程，下半年白鹭大桥的开通，将极大缩短河西至东郊交通时间河西片区基本生活配套充足，但缺乏大型超市、商场，距地块10分钟路程有多路公交通往市区，心理距离较远普通客户存在一定的抗性公交线路：公交线路：1、11、106等等大型菜场大型菜场3本报告是严格保密的。强势资源强势资源片区内拥有景德镇唯一的片区内拥有景德镇唯一的4A4A级古窑级古窑风景区，酒店、金融机构等高端配套齐全风景区，酒店、金融机构等3、高端配套齐全古窑风景区古窑风景区陶瓷博览区陶瓷博览区伊龙大酒店伊龙大酒店瓷都大道瓷都大道金融、金融、政府一条街政府一条街开门子大酒店开门子大酒店古窑风景区古窑风景区项目属性项目属性区域属性区域属性项目属性西山湖宾馆西山湖宾馆紫晶宾馆紫晶宾馆陶艺基地陶艺基地4本报告是严格保密的。地块四至地块四至项目位于古窑风景区外围，周边除高项目位于古窑风景区外围，周边除高专外基本呈现自然状态，未来将有规划路与西山路专外基本呈现自然状态，未来将有规划路与西山路相连，几乎没有配套资源相连，几乎没有配套资源水库水库陶博馆陶博馆高专高专检察院检察院西山路西山路项目属性项目属性区域属性项目属性项目属性5本报告是严格保密4、的。地块现状地块现状两侧山体，中间洼地，目前为农田两侧山体，中间洼地，目前为农田和水塘，旁有水库，与路面高差和水塘，旁有水库，与路面高差5-65-6米米水塘水塘山体山体山体山体项目属性项目属性区域属性项目属性项目属性6本报告是严格保密的。技术经济指标技术经济指标项目有项目有90/3090/30限制，限限制，限高高4545米，容积率不超过米，容积率不超过2.02.0限制性条件限制性条件 总用地面积：140608 容积率：2.0 建筑面积：商业不超过7966 住宅不超过257570 建筑密度：=40%土地出让金：按照80万/亩计算经济技术指标：经济技术指标：高度限制：不得超过45米，即不超过15层5、 严格遵守90/30限制项目属性项目属性区域属性项目属性项目属性7本报告是严格保密的。项目属性界定项目属性界定四线成本导向性、政务新区、四线成本导向性、政务新区、中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目p区域属性：区域属性：景德镇唯一的4A级旅游度假区强势自然资源强势自然资源目前已形成城市核心区域的雏形 政务新区政务新区金融、高档酒店等配套齐全，但缺乏商业、超市等生活配套，公交线路不发达交通配套交通配套p项目属性：项目属性：环境较好，但是高差也为项目规划带来的一定的难度山地环境山地环境200亩左右规模，在景德镇属于最大的项目之一中等规模中等规模限高，90/30限6、制和容积率不确定对项目盈利模式的选择产生了多种可能性限制条件多，容积率不确限制条件多，容积率不确定定8本报告是严格保密的。开发商提出的目标开发商提出的目标世联认为品牌目标随着高价和快速去化两个世联认为品牌目标随着高价和快速去化两个目标的实现而自然实现目标的实现而自然实现从公司战略来讲，景德镇项目属于短线项目，从公司战略来讲，景德镇项目属于短线项目，承担着为庐山项目输血的责任，因此快速去承担着为庐山项目输血的责任，因此快速去化是项目的第一目标化是项目的第一目标快速去化条件下的利润最大化快速去化条件下的利润最大化世联对开发商目标的理解世联对开发商目标的理解1、目前手上有庐山、景德镇两个项目。庐山的7、做长线，景德镇的希望能做到资金效益最大，做个短线项目。2、如果要按期望目标来排序的话。第一是现金流，第二是品牌高端，第三是高利润 融科 连总9本报告是严格保密的。基于目标条件下的市场现状：市场高端物业去化基于目标条件下的市场现状：市场高端物业去化速度偏慢与项目要求快速去化之间的矛盾速度偏慢与项目要求快速去化之间的矛盾代表楼盘代表楼盘单盘年化量单盘年化量（万）（万）四季春晖 4圣罗帝景 4.2华阳时代广场 2时代奥园 7.5景翰文城 8 景江华庭 0.7莱顿风情 7.5东方明珠 5.3123456789 10 11 12 13 14015目标与现实矛盾一：市场销售速度与快速去化的矛盾目标与现实矛8、盾一：市场销售速度与快速去化的矛盾低价走量低价走量高溢价去化速度慢高溢价去化速度慢景德镇目前有两种操作模式，低价走量和搏取高溢价，高端物业四季春晖去化速度仅有4万方/年，如果本项目容积率做足，总建面26万方，去化需要6.5年左右时间，与开发商快速去化的目标矛盾？未来大势是否存在风险？10本报告是严格保密的。基于目标下的市场现状：各物业类型之间基于目标下的市场现状：各物业类型之间均价未拉开，价格天花板效应明显均价未拉开，价格天花板效应明显主要楼盘名称主要楼盘名称物业类型物业类型现在均价现在均价总价总价圣罗帝景圣罗帝景多层多层2500250020-3520-35万万东方明珠东方明珠多层多层25009、250035-3535-35万万名仕嘉苑名仕嘉苑小高层小高层4300430015-3515-35万万时代澳园时代澳园多层多层2500250025-3525-35万万叠加叠加3300330060-7060-70万万伊龙嘉苑伊龙嘉苑联排联排+双拼双拼-锦绣昌南锦绣昌南独栋独栋+联排联排35003500120120万左右万左右四季春晖四季春晖小高层小高层310031004040万万华阳时代广场华阳时代广场多层多层270027004040万万价格天花板效应明显，普通住宅均价普遍无法突破3000元/平米均价和35万总价；叠加3300元/平米均价和70万总价；联排3500元/平米均价和120万总价除小户型10、投资公寓外，市场各物业类型均价价差不超过1000，基本都在3000以下，均价超过3000元/平米的户型去化情况普遍不好目标与现实矛盾二：价格天花板与高价目标之间矛盾目标与现实矛盾二：价格天花板与高价目标之间矛盾11本报告是严格保密的。问题导出：根据市场分析，结合市场分析决定项问题导出：根据市场分析，结合市场分析决定项目盈利模式的选择，进而决定项目的技术定位目盈利模式的选择，进而决定项目的技术定位战略问题战略问题技术问题技术问题1、快速走量条件下适当搏取高价？、快速走量条件下适当搏取高价？2、走高溢价路线？、走高溢价路线？1、物业类型的选择问题？、物业类型的选择问题？2、容积率的确定？、容积率的11、确定？3、90/30的处理方式？的处理方式？12本报告是严格保密的。1.项目属性界定与开发商目标梳理项目属性界定与开发商目标梳理2.市场机会挖掘市场机会挖掘5.整体定位整体定位4.发展战略发展战略3.案例借鉴案例借鉴6.规划方案规划方案13本报告是严格保密的。1宏观大势机会宏观大势机会市场竞争机会市场竞争机会客户机会客户机会产品机会产品机会14本报告是严格保密的。景德镇目前正处于拉大城市框架，拓展发景德镇目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点在往西部发展展空间的进程中，重点在往西部发展城市规划城市规划房地产市场房地产市场景德镇目前呈现两条发展主线：东西以经济发展为主线，南北以文化保12、护为主线，从市场扩张角度来看，东西向尤其是西向为城市发展重心市中心发展空间有限，逐渐向纯商业中心的地位转变东郊依托教育和机械制造业，目前已取得城市副中心的地位，其发展过程中市场起主导作用，而政府支持力度不大河西依托政府强势推动，政务新区雏形已初步形成，未来将成为景德镇政治金融中心东郊东郊市中心市中心河西河西东西发展轴东西发展轴南北历史轴南北历史轴产业人群产业人群15本报告是严格保密的。本项目所在的昌南组团位于政务新区核心区域，本项目所在的昌南组团位于政务新区核心区域，从未来土地出让情况来看，政府着力在此区域打从未来土地出让情况来看，政府着力在此区域打造高档住宅区造高档住宅区东郊副中心东郊副中心13、昌江东郊组团工业、科教、居住浮梁组团居住、旅游、休闲湘湖组团高教、居住南河组团行政、文娱、居住吕蒙组团高新科技产业园昌南组团公共服务、金融、居住罗家组团航空港、陶瓷高新技术开发园洪源组团商贸、物流、体育、会展历史文化街区组团商业、旅游、居住政务新区政务新区南北文化轴南北文化轴依托城市东西南北发展主轴，形成“一城三区九大功能组团”，本项目所在的昌南组团位于新区的核心区域从政府对各区域功能的定位来看，核心区域之一的东郊组团住宅用地主要集中于外环黄泥头一带，无论从自然资源还是从城市资源来看都无法与昌南组团相抗衡，未来昌南组团将整个景德镇占据较高地位政府规划：政府规划：东郊组团，城市可建设用地集中在黄14、泥头东郊组团，城市可建设用地集中在黄泥头一带；内部分为以昌江广场为中心布置适一带；内部分为以昌江广场为中心布置适量的商住用地量的商住用地 资料来源资料来源 景德镇城市规划景德镇城市规划20022002版版城市规划城市规划房地产市场房地产市场产业人群产业人群16本报告是严格保密的。陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长，对陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长，对国民经济的贡献率逐年上升国民经济的贡献率逐年上升城市规划城市规划房地产市场房地产市场产业人群产业人群景德镇陶瓷业产值以及在工业总产值中所占比重景德镇陶瓷业产值以及在工业总产值中所占比重(亿元亿元)陶瓷工业在景德镇举足轻重的地位。高峰时期，全市共有大15、小陶瓷企业家，陶瓷工业产值占全市工业总产值的。历史辉煌期历史辉煌期景德镇陶瓷业发展历程景德镇陶瓷业发展历程19931993年年19961996年年面临佛山、顺德等新兴地区的激烈竞争，生产开始下滑，至96年 32家国有企业30家倒闭，累计亏损4亿多元衰退期衰退期小作坊时代小作坊时代实行抓大放小政策，全市涌现陶瓷私营企业家，陶瓷生产个体户户，私营陶瓷经济总量一跃而为全市陶瓷业的三分之一 17本报告是严格保密的。景德镇陶瓷业以小作坊为住，藏富于民的现状使景德镇陶瓷业以小作坊为住，藏富于民的现状使得城市购买力强劲，支撑未来房价继续向上得城市购买力强劲，支撑未来房价继续向上城市规划城市规划房地产市场房地16、产市场产业人群产业人群产业集聚产业集聚小作坊小作坊集中在樊家井、筲萁坞、李家坳、里村、石岭、洪源、官庄、湖田、三宝篷，顺应国内市场批量小、款式新、品种多的特点，总量在5000家以上陶瓷工业园陶瓷工业园台湾东景、新都、常青家园、环球陶瓷、贾泊氏等20多家有实力的陶瓷企业，还有正在建设的金意陶、乐华等规模庞大的建筑陶瓷项目 陶瓷科技园陶瓷科技园主要有海畅法蓝瓷、隆祥陶瓷、东富盈实业等外来陶瓷企业，共200多家产业链产业链形成了原料、成型、花纸、颜色釉、烧炼、包装、销售等完整的产业体系 专业市场专业市场5条陶瓷一条街，5个大规模专业市场商铺商铺已入住商铺2300多家，后续将有1000多家陆续入住从业17、人员数量从业人员数量生产型企业从业人员8.9万人产量及产值产量及产值2007年产值达到42忆元，其中私营企业和私人作坊分别完成产值11.8亿元和16.3忆元景德镇陶瓷产业人口占到城市总人口的20%以上，且以小作坊形式为主，民众富裕程度高，支撑房地产价格继续向上18本报告是严格保密的。景德镇由于安居房敞开销售、单位自建房景德镇由于安居房敞开销售、单位自建房和私房的冲击，整体房价被严重低估和私房的冲击，整体房价被严重低估南昌南昌九江九江赣州赣州上饶上饶景德镇景德镇人均人均GDPGDP18387180589996751811957房价房价5200300028002800250020072007年各城18、市年各城市GDPGDP与房价关系与房价关系p价值洼地：价值洼地：景德镇人均GDP排名江西省第三，而房价仅仅处于中游水平，房价被严重低估p原因分析：原因分析：安居房的大量兴建，且在05年之前全部敞开销售，对商品造成巨大冲击企事业单位自建房也具有相当规模，一定程度上抑制了商品房的价格05年前城乡结合部宅基地审批不严格，造成私宅横行，抑制了房价尤其是低密度物业的价值 1、房子暂时不会买的，有一套住住够了，现在房价太贵了。我的房子是04年买的单位的自己造的房子，在昌河那里，但是只有900多 出租车司机 公路局员工2、我们自己单位有房子，陶院这边可以买140平米的房子，老婆在检察院后面也有房子最近也可以19、买，1000多一个平方，比市场上便宜很多 陶院财务科科长1、景德镇的房价低，分析有如下原因：一方面，前几年的经济适用房敞开卖，与商品房竞争。当年抽查的22家有20家没有准购证。03年以后，政府停下来，但是之前批的余下来05年还在卖，所以房价上不了。一方面04,05年城乡周边私房违建没管起来。06年起，经济适用房管起来了，后期都是给低收入保障的，要摇号，不能买卖。对私房违建进行打击，源头上控制不能卖地。所以06,07年房价大幅上涨。土地储备中心 尹主任城市规划城市规划房地产市场房地产市场产业人群产业人群 截至2005底，景德镇累计完成经济适用房建筑面积70多万平米，单位自建房面积30多万平米，占20、到商品总数的33%33%左右，且经济适用房每年以10万方以上的速度增长 资料来源 景德镇房地产19本报告是严格保密的。景德镇房地产市场在景德镇房地产市场在0606年前保持稳定，年前保持稳定，0707年出现了井喷式上涨年出现了井喷式上涨城市规划城市规划房地产市场房地产市场产业人群产业人群2003-20072003-2007年年9 9月份景德镇商品房供应与销售面积（万平米）月份景德镇商品房供应与销售面积（万平米）专业人士访谈专业人士访谈景德镇的房价也就这两年涨起来的，景德镇的房价也就这两年涨起来的，0606年之前每年涨价不超过年之前每年涨价不超过100100，0707年一年一年就涨了年就涨了60021、-700600-700元元 华阳时代广场华阳时代广场 孟红梅经理孟红梅经理主要楼盘名称主要楼盘名称开盘均价开盘均价现在均价现在均价增长幅度增长幅度圣罗帝景圣罗帝景150015002500250010001000东方明珠东方明珠138013802500250011201120名仕嘉苑名仕嘉苑210021004300430022002200时代澳园时代澳园150015002500250010001000远东怡景花园远东怡景花园1300130022002200900900景江华庭景江华庭180018003000300012001200四季春晖四季春晖170017003300330016001600华22、阳时代广场华阳时代广场170017002700270010001000景德镇在06年之间之前一直处于供大于求的状况，06年开始，需求出现大规模增长，导致房价出现井井喷式上涨喷式上涨，06年底至08年初，主要楼盘涨幅基本都在10001000元元/平米平米以上20本报告是严格保密的。房地产价格上涨的驱动因素为外部大势、房地产价格上涨的驱动因素为外部大势、需求的增加和地价的上涨需求的增加和地价的上涨城市规划城市规划房地产市场房地产市场产业人群产业人群价格快速上涨的原因价格快速上涨的原因0707年全国大势上涨年全国大势上涨经济适用房的门槛制度和经济适用房的门槛制度和宅基地审批政府监管宅基地审批政府监管23、地价的持续上涨地价的持续上涨外部原因外部原因供需原因供需原因成本原因成本原因主要原因主要原因年份年份占地规模占地规模平均地价平均地价增长幅度增长幅度2006年45.445.4万元万元 -2007年7878万元万元71.8%71.8%2008年2008J-1 2.75亩60万元2008J-2 17.71亩84万元2008J-321.44亩99万元2008-20.28亩105万元2008-12.63103万元2008J-6 47.75亩130万元2008J-7 32.02亩130万元2008J-8 17.72亩80万元2008J-9 16.98亩85万元均价107107万万37.6%37.6%备注24、：备注：1.1.资料来源：景德镇国土资源局网站资料来源：景德镇国土资源局网站2.20082.2008年数据按照土地起拍价计算年数据按照土地起拍价计算21本报告是严格保密的。城市化率和现有房屋的结构特点，未来供城市化率和现有房屋的结构特点，未来供应仍存在很大缺口，推动房市继续向上应仍存在很大缺口，推动房市继续向上城市规划城市规划房地产市场房地产市场产业人群产业人群城市化率城市化率年份年份（年）（年）人均居住面积人均居住面积（平米（平米/人）人）需商品住房面积需商品住房面积（万平米）（万平米）实际供应面积实际供应面积（万平米）（万平米）缺口缺口2006200625.1683.3458.924.4425、24.442007200726.3787.286324.2824.282008200827.5891.66-91.6691.662009200928.7996.22-96.2296.222010201030100.70-100.70100.702008-10102008-1010年平均每年需求量年平均每年需求量112.43112.43万平米万平米房屋结构房屋结构现有房屋现有房屋8080年代修建的房屋占到房屋总数的年代修建的房屋占到房屋总数的32%32%，未来改善性房屋，未来改善性房屋需求旺盛需求旺盛资料来源资料来源景德镇房地产杂志景德镇房地产杂志20072007年第三期年第三期22本报告是严格26、保密的。景德镇房价未来将保持平稳增长态势，政景德镇房价未来将保持平稳增长态势，政策风险对于房市影响有限策风险对于房市影响有限总结总结陶瓷业小作坊形式为主导的产业特点。为城市提供了充足的陶瓷业小作坊形式为主导的产业特点。为城市提供了充足的购买人群购买人群1 1、宅基地审批制度的完善和经济适用房准入门槛的设定，、宅基地审批制度的完善和经济适用房准入门槛的设定，打开了房价上升通道打开了房价上升通道2 2、地价的稳定上涨，从成本角度推动房价上涨、地价的稳定上涨，从成本角度推动房价上涨3 3、成本导向型市场的特点注定房价上涨幅度是有限的、成本导向型市场的特点注定房价上涨幅度是有限的拉大的城市结构，城市向27、西发展，河西将成为未来城市中心拉大的城市结构，城市向西发展，河西将成为未来城市中心城市规划城市规划产业人群产业人群房地产市场房地产市场23本报告是严格保密的。1宏观大势机会宏观大势机会市场竞争机会市场竞争机会客户机会客户机会产品机会产品机会24本报告是严格保密的。景德镇房地产格局在区域上分为五大板块景德镇房地产格局在区域上分为五大板块市中心市中心2800280043004300元元/平米平米东郊板块：东郊板块：2500-38002500-3800元元/平米平米河西区河西区板块板块2500-30002500-3000元元/平米平米城北板块城北板块22002200元元/平米平米城南城南板块板块2328、50-2350-25002500元元/平米平米 除城北板块价格略低外，其余板块价格呈现均质化分布状况，没有出现代表景德镇城市形象的顶尖豪宅区区域间竞争区域间竞争潜在竞争分析潜在竞争分析区域内竞争区域内竞争25本报告是严格保密的。市中心板块依托人民广场等市中心城市资市中心板块依托人民广场等市中心城市资源，目前处于全市最高价源，目前处于全市最高价市中心板块市中心板块名仕嘉苑名仕嘉苑华阳新时代广场华阳新时代广场 核心驱动力：城市资源核心驱动力：城市资源景德镇唯一的人民广场沃尔玛、华达商场等成熟配套金昌利瓷贸大厦、陶瓷大世界等老的专业市场 不利因素：环境质量不利因素：环境质量环境质量差，生活质量不高交29、通拥挤 未来发展趋势：商业中心未来发展趋势：商业中心目前市区在售楼盘不多，未来土地放量主要以城市改造为主，数量有限从政府规划来看和城市建设来看，未来将主要作为商业中心职能 客户来源：比较分散客户来源：比较分散客户比较分散，投资客占据很大比例新跃时尚广场新跃时尚广场斗富弄城市改造项目斗富弄城市改造项目戴家弄戴家弄26本报告是严格保密的。东郊板块依托教育、大型工业企业等作为城市副东郊板块依托教育、大型工业企业等作为城市副中心存在，未来将成为中档楼盘聚集地中心存在，未来将成为中档楼盘聚集地东郊板块东郊板块圣罗帝景圣罗帝景东方明珠东方明珠 核心驱动力：教育、成熟配套核心驱动力：教育、成熟配套一中、陶院30、等昌江广场、第二百货商场等成熟配套华意、602所、昌河等大型企业 未来发展趋势：未来发展趋势：主流：陶院附近楼盘仍然以教育为主要卖点，成为中档盘集聚地新趋向：昌江广场附近的楼盘依托城市资源，具有全城影响力，往高端方向发展新的土地供应：主要集中在副中心外围的黄泥头方向，中心地区缺乏发展空间 客户来源：客户来源：陶院老师企业员工为子女上学购房的乐平客户景翰文城景翰文城时代购物广场时代购物广场瑞景花园瑞景花园四季春晖四季春晖和平花园和平花园阳光嘉园阳光嘉园27本报告是严格保密的。城南板块依托二中，主打教育牌，投资客城南板块依托二中，主打教育牌，投资客占据很大比例占据很大比例城南板块城南板块瓷都国际华31、城瓷都国际华城加州印象加州印象皇冠购物广场皇冠购物广场恒业家园恒业家园银信商住楼银信商住楼 核心驱动力：教育核心驱动力：教育邻近二中有昌江景观资源，但未能实现溢价不利因素：不利因素：受昌江影响，未来发展余地不大 客户来源：客户来源：教育投资客户南边为子女上学购房客户婚房等刚性需求客户28本报告是严格保密的。城北处于被边缘化的区域，处于整个景德城北处于被边缘化的区域，处于整个景德镇价格洼地，低价是其核心优势镇价格洼地，低价是其核心优势城北板块城北板块怡景花园怡景花园春天花园春天花园莱顿风情莱顿风情梨树园小区梨树园小区新枫园新枫园静园山庄静园山庄 核心驱动力：性价比核心驱动力：性价比均价2200左32、右，处于全城最低价 不利因素：边缘化不利因素：边缘化非处在城市发展主轴上，且片区缺乏发展利好，逐渐被边缘化 客户来源：客户来源：周边的公务员婚房等刚性需求客户港越豪庭港越豪庭29本报告是严格保密的。河西河西城市政务新区，政府强势主导开城市政务新区，政府强势主导开发，片区自然条件优越，但生活配套不足发，片区自然条件优越，但生活配套不足河西板块河西板块锦绣昌南锦绣昌南时代奥园时代奥园城市名都城市名都海慧花园海慧花园金汇银座金汇银座玉茗花苑玉茗花苑印象威尼斯印象威尼斯伊龙嘉苑伊龙嘉苑 核心驱动力：政府、环境核心驱动力：政府、环境政务新区，市政府、检察院所在地金融中心，银行、保险机构云集专业市场云集，33、中国陶瓷城、豪德建材市场等高档餐饮、酒店，紫晶宾馆、伊龙酒店、开门子酒店等景德镇唯一的4A级风景区，景观优势明显不利因素：生活配套不足不利因素：生活配套不足缺乏超市、商场、医院等生活配套，对于普通客户来说心理距离较远客户来源：客户来源：公务员、私营企业主、银行高管等景江华庭景江华庭30本报告是严格保密的。城市各板块未来发展趋势预测城市各板块未来发展趋势预测板块板块未来发展前景未来发展前景市中心板块依托城市资源和成熟配套，未来土地供应以旧城改造为主，规模不大，近年来浙江路餐饮娱乐一条街和浙江商城、沃尔玛等兴建，表明逐渐向商业中心商业中心功能转换东郊板块依托一中、陶院和昌河等，市场自发形成城市副中34、心；以昌江广场为核心，向四周辐射发展，中心城区楼盘陆续进入中盘或者尾盘阶段，未来土地供应主要集中在中心外围黄泥头一带，未来仍然作为城市副中心城市副中心存在城北板块处于城市非主导方向上，目前片区交通、配套状态不佳，未来仅具有区域影响力区域影响力，依靠低价优势，消化区域型客户和城市外围价格外溢客户城南板块教育驱动型板块，景观资源未能实现溢价，未来受昌江影响，发展余地不大，仅具有区域影响力区域影响力河西板块政务新区，具有景德镇唯一的4A级风景区，配套不断完善当中政府强势推动和自然资源导向型核心住宅政府强势推动和自然资源导向型核心住宅区区31本报告是严格保密的。未来随着政府规划的陆续实施，区域配套问题35、将未来随着政府规划的陆续实施，区域配套问题将逐步得到解决，可能吸引部分普通客户进入逐步得到解决，可能吸引部分普通客户进入白鹭大桥白鹭大桥商业金融商业金融服务业用地服务业用地 市级大型商业市级大型商业中心及金融中心中心及金融中心 文化娱乐用地文化娱乐用地景德镇剧院景德镇剧院文化活动中心文化活动中心昌南大道昌南大道瓷都大道瓷都大道商业：商业：政府规划于昌南大道和瓷都大道将兴建大型商业中心和金融中心，目前第一步瓷都大道金融街已经建成交通：交通：白鹭大桥下半年的通车将会将河西的辐射范围扩展到东郊，进一步促进河西客户的多源化休闲娱乐：休闲娱乐：在白鹭大桥两端规划3.5-5公顷的文化娱乐用地，目前正在建景36、德镇剧院和文化活动中心，未来将成为景德镇高尚休闲娱乐场所教育：教育：五中新校区的进入，将解决教育配套问题，同时吸引部分教育投资客进入五中五中32本报告是严格保密的。城市板块的发展呼唤高尚住宅区出现，而河西自城市板块的发展呼唤高尚住宅区出现，而河西自然条件和政府的强势推动，在竞争中优势明显然条件和政府的强势推动，在竞争中优势明显河河西西板板块块先天条件先天条件后天条件后天条件良好的环境良好的环境政府主导政府主导开发开发存在问题存在问题高档配套充足高档配套充足生活配套不足生活配套不足心理距离远心理距离远休闲娱乐场所缺乏休闲娱乐场所缺乏可通过配套的不断完可通过配套的不断完善解决善解决白鹭大桥的开通，37、公白鹭大桥的开通，公交系统的完善交系统的完善强势强势景观资源景观资源 景德镇新的核心区域，城市资源与自然资源完美融合，景德镇新的核心区域，城市资源与自然资源完美融合，承接四线城市既追求生活便利又追求居住品质的潮流外溢承接四线城市既追求生活便利又追求居住品质的潮流外溢型高端客户型高端客户河西片区核心区域价值：河西片区核心区域价值：33本报告是严格保密的。河西板块目前已形成五大组团河西板块目前已形成五大组团1 12 25 53 34 41.1.迎宾大道组团迎宾大道组团依托陶瓷专业市场,总体开发量少后期会有别墅物业出现2.2.昌南大道组团昌南大道组团河西最早的开发区域,离市区位置最近3.3.瓷都大道38、西山路板快瓷都大道西山路板快早期楼盘档次低,后期依托风景区,陆续推出了低密度物业4.4.高新板块高新板块依托高新技术开发区,位置较偏,开发以陶瓷主题的别墅+商住楼,目前人气较差5.5.沿江改造板块沿江改造板块以城市改造为主,以小高层为主区域间竞争区域间竞争潜在竞争分析潜在竞争分析区域内竞争区域内竞争34本报告是严格保密的。依托中国陶瓷城和中国瓷园等专业市场，以配套依托中国陶瓷城和中国瓷园等专业市场，以配套型住宅为主型住宅为主,出现了大规模的低密度物业出现了大规模的低密度物业楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型面积区间面积区间客户客户锦绣昌南锦绣昌南 独栋+联联260、340、450平米市场老板、工39、艺大师等迎宾大道组团迎宾大道组团中国陶瓷城中国陶瓷城锦绣昌南锦绣昌南板块核心驱动力板块核心驱动力陶瓷专业市场存在的主要问题存在的主要问题区域位置偏，配套严重不足；市场更多靠旅游人群支撑，有明显的淡旺季，整体人气不足，未来前景不明朗片区住宅开发状况片区住宅开发状况片区目前基本无住宅开发，以私房为主，年底将会有锦绣昌南130多栋别墅面市产品类型产品类型前期以商住楼为主，后期以别墅为主主力户型主力户型以340平米左右独栋为主价格价格商住楼2500元/平米左右，别墅总价在120万以上客户来源客户来源以全市专业市场老板和工艺美术大师等为主未来发展趋势判断未来发展趋势判断专业市场配套的定位、地理位置的偏僻40、和景观资源的缺失限制了片区成为高尚居住区的可能性35本报告是严格保密的。最早承接城市外溢人群，未来随着五中和最早承接城市外溢人群，未来随着五中和配套的成熟，区域将进一步升级配套的成熟，区域将进一步升级楼盘名楼盘名称称物业类物业类型型面积区面积区间间客户客户时代奥时代奥园园多层、小高层90-150平米左右公务员和生意人等城市名城市名都都小高层 137平米以上公务员、银行、投资客等金汇银金汇银座座小高层-昌南大道组团昌南大道组团玉茗花苑玉茗花苑金汇银座金汇银座城市茗都城市茗都时代奥园时代奥园板块核心驱动力板块核心驱动力离市区最近，最早承接市区外溢客户存在的主要问题存在的主要问题以城市资源为核心卖点41、，景观资源在区内不具有竞争优势片区住宅开发状况片区住宅开发状况早期开发楼盘用地属于补偿性用地性质，目前在售楼盘仅有时代奥园，定位中高端，未来将有以小高层为主的上海公馆项目入市产品类型产品类型多层、小高层、叠加主力户型主力户型两房90平米左右，三房110-130，四房140-150平米，叠加210平米左右价格价格一手房普通住宅2500，叠加3300客户来源客户来源生意人和公务员构成客户的主体未来发展趋势判断未来发展趋势判断随着五中的建立，区域配套的成熟和上海公馆等品质较高楼盘的开发，片区将完成升级，但自然资源条件的不占优势，使得其很难代言城市上海公馆上海公馆36本报告是严格保密的。依托片区高档酒42、店和环境优势，未来城市依托片区高档酒店和环境优势，未来城市核心区域核心区域楼盘名楼盘名称称物业类物业类型型面积区面积区间间客户客户伊龙嘉伊龙嘉苑苑双拼+联排240-250平米大师、私营企业主印象威印象威尼斯尼斯多层+小高层+高层120-130平米三房公务员、银行职员等海慧花海慧花园园多层+小高层-以团购为主瓷都大道与西瓷都大道与西山路组团山路组团海慧花园海慧花园印象威尼斯印象威尼斯伊龙嘉苑伊龙嘉苑板块核心驱动力板块核心驱动力自然环境优势，高档酒店配套和政府资源存在的主要问题存在的主要问题区域成熟度不高，人气不旺，普通客户心理距离较远片区住宅开发状况片区住宅开发状况早期开发楼盘海慧花园降低了区域43、陌生度，伊龙嘉苑别墅社区的开发，拉升了区域形象，后期将有印象威尼斯小高层物业出现产品类型产品类型多层、小高层、别墅，未来将会出现小高层主力户型主力户型多层，90-100平米两房，120-130平米三房为主，别墅240平米左右价格价格2300-2400元/平米客户来源客户来源公务员、银行职员等未来发展趋势判断未来发展趋势判断未来片区将往小高层和别墅方向发展，未来随着市政府的搬迁和景德镇剧院等公共设施的兴建，片区成熟度将进一步加强，结合原有的资源优势，未来将成为城市纯净高尚居住区37本报告是严格保密的。远郊产业驱动型区域，环境、交通等的先远郊产业驱动型区域，环境、交通等的先天不足，注定未来仍然走价44、格导向型路线天不足，注定未来仍然走价格导向型路线板块核心驱动力板块核心驱动力依托高新技术开发区和新都民营陶瓷园，属于产业带动型存在的主要问题存在的主要问题片区较偏，人气不足，交通不便，无自然资源片区住宅开发状况片区住宅开发状况新都名营陶瓷园别墅更多着眼于招商作用，以商住楼为营业主力；金棕榈容积率1.2，将会出现100栋左右联排，年底开盘产品类型产品类型小高层+多层+别墅，别墅占据相当体量主力户型主力户型-价格价格新都名营陶瓷园全部针对大师，别墅售价1700元/平米客户来源客户来源目前来看基本以工艺大师为主，未来产业人口将占据相当大的比例未来发展趋势判断未来发展趋势判断受区域地理位置和资源劣势影45、响，未来仍然属于远郊价格导向型区域新都名营陶瓷园新都名营陶瓷园金棕榈金棕榈高新区组团高新区组团楼盘名楼盘名称称物业类物业类型型面积区面积区间间客户客户金棕榈金棕榈 小高层+多层+别墅-新都名新都名营陶瓷营陶瓷园园独栋+联排+商住楼-工艺大师38本报告是严格保密的。江景资源驱动型，但昌江的原始状态限制江景资源驱动型，但昌江的原始状态限制了此板块发展前景了此板块发展前景楼盘名楼盘名称称物业类物业类型型面积区面积区间间客户客户景江华景江华庭庭多层+小高层90-110平米，130平米银行高管和政府人员等沿江改造组团沿江改造组团景江华庭景江华庭改造项目改造项目板块核心驱动力板块核心驱动力江景资源，但目前46、仍然处于原始状态，客户认知不高存在的主要问题存在的主要问题基本都属老城区，为老式建筑所围绕，区域面貌不佳片区住宅开发状况片区住宅开发状况以高密度物业为主，楼盘品质不佳，未来以小高层和高层物业为主产品类型产品类型多层+小高层主力户型主力户型90-100平米两房，110平米小三房和130平米左右大三房价格价格3000-3300元/平米客户来源客户来源区域内公务员和银行等金融机构人员未来发展趋势判断未来发展趋势判断随着昌江景观的开发，价值会有所提升；但未来放量很少，未来只能作为商品房市场的补充39本报告是严格保密的。各区域未来发展趋势小结各区域未来发展趋势小结组团组团未来发展前景未来发展前景迎宾组团47、迎宾组团专业市场支撑型区域，未来市场配套型住宅区市场配套型住宅区昌江组团昌江组团市中心外溢型区域，未来居家型住宅区居家型住宅区瓷都大道与西瓷都大道与西山路组团山路组团自然资源和政府资源驱动型区域，未来景德镇首席景德镇首席高尚住宅区高尚住宅区高新区组团高新区组团产业驱动型区域，未来远郊价格导向型住宅区远郊价格导向型住宅区沿江改造组团沿江改造组团江景资源驱动型区域，未来居家型住宅区居家型住宅区40本报告是严格保密的。四季春晖依托昌江广场，以城市资源为核四季春晖依托昌江广场，以城市资源为核心卖点心卖点多层多层小高层小高层项目基本情况项目基本情况 占地面积176.58亩，建筑面积21万平米，容积率1.48、8物业类型物业类型多层+小高层+高层+别墅价格价格目前在售小高层均价3200，销售情况销售情况开盘一个星期销售50套左右，其中150平米以上一栋景观电梯房均价3800-3980，销售情况最好，22套卖掉11套客户情况客户情况机关单位、陶瓷业老板和陶院老师和东郊企业管理层核心卖点核心卖点昌江广场的城市资源昌江广场的城市资源昌江广场昌江广场联排联排高层高层多层多层本项目与四季春晖的竞争本项目与四季春晖的竞争：自然资源与城市资源之争：自然资源与城市资源之争竞争主题竞争主题未来趋势未来趋势未来随着城市新区建设的完善，本项目将具有城市资源，而未来随着城市新区建设的完善，本项目将具有城市资源，而古窑风景区49、的稀缺性和不可替代性，将极大提高自然资源的古窑风景区的稀缺性和不可替代性，将极大提高自然资源的稀缺性，因此稀缺性，因此自然资源将成为竞争主题自然资源将成为竞争主题！区域间竞争区域间竞争潜在竞争分析潜在竞争分析区域内竞争区域内竞争41本报告是严格保密的。未来小高层将会面临上海公馆竞争，低密度物业面临未来小高层将会面临上海公馆竞争，低密度物业面临金棕榈和锦绣昌南的竞争，本项目竞争优势明显金棕榈和锦绣昌南的竞争，本项目竞争优势明显项目名称项目名称上海公馆上海公馆金棕榈金棕榈锦绣昌南锦绣昌南项目基本情况项目基本情况位于昌南大道上，占地219亩，容积率2.0位于高新区，占地109亩，容积率1.2位于迎宾50、大道中国瓷园内，约有130套左右别墅物业物业类型物业类型多层+小高层多层+小高层+高层+别墅独栋+联排核心卖点核心卖点处于老城区与政务新区过度区，老城区外溢第一站低密度物业金色航母顶尖娱乐会所和帝景会馆高档俱乐部拉动的景德镇最顶级休闲之地劣势劣势藏于形象墙背后，昭示性不强区域较偏，背后为农民房和化工厂厂区域较偏，与专业市场为邻与本项目竞争与本项目竞争小高层低密度物业低密度物业项目竞争要点项目竞争要点环境环境+居住氛围的纯净性居住氛围的纯净性环境环境+区位区位环境环境+区位区位区域间竞争区域间竞争潜在竞争分析潜在竞争分析区域内竞争区域内竞争42本报告是严格保密的。市场竞争小结市场竞争小结区域竞争51、区域竞争区内竞争区内竞争潜在竞争分析潜在竞争分析河西片区属政府强势推动的政务新区，处于城市主流发展方河西片区属政府强势推动的政务新区，处于城市主流发展方向，未来区域配套的成熟，会吸引普通客户进入向，未来区域配套的成熟，会吸引普通客户进入项目所在组团依托绝版自然资源，随着城市配套的成熟，将项目所在组团依托绝版自然资源，随着城市配套的成熟，将成为景德镇首席高尚住宅区成为景德镇首席高尚住宅区1 1、在项目层面，本项目主要面临四季春晖的竞争，竞争的、在项目层面，本项目主要面临四季春晖的竞争，竞争的取胜秘诀在于未来自然资源相对城市资源的稀缺性取胜秘诀在于未来自然资源相对城市资源的稀缺性2 2、在产品层面52、，市场上同种物业类型可能拉低项目的价格、在产品层面，市场上同种物业类型可能拉低项目的价格实现实现43本报告是严格保密的。1宏观大势机会宏观大势机会市场竞争机会市场竞争机会客户机会客户机会产品机会产品机会44本报告是严格保密的。城北板块：城北板块：城北板块：城北板块：以附近以附近以附近以附近公务员公务员公务员公务员和和和和刚性刚性刚性刚性需求婚房需求婚房需求婚房需求婚房为主。面积为主。面积为主。面积为主。面积100-130100-130100-130100-130的两房三房，接的两房三房，接的两房三房，接的两房三房，接受总价受总价受总价受总价20-3020-3020-3020-30万。万。万。万53、。市中心市中心市中心市中心客户分散，投资客客户分散，投资客客户分散，投资客客户分散，投资客占相当大的比例。面占相当大的比例。面占相当大的比例。面占相当大的比例。面积比较分散积比较分散积比较分散积比较分散东郊板块：东郊板块：东郊板块：东郊板块：以以以以陶院老师，昌河企陶院老师，昌河企陶院老师，昌河企陶院老师，昌河企业和周边乡县陪读家业和周边乡县陪读家业和周边乡县陪读家业和周边乡县陪读家长为主长为主长为主长为主。自住三房为主是。自住三房为主是。自住三房为主是。自住三房为主是主流，总价主流，总价主流，总价主流，总价30-4030-4030-4030-40万。投资万。投资万。投资万。投资以以以以15154、51515，16161616万总价小户型为万总价小户型为万总价小户型为万总价小户型为主。主。主。主。城南板块城南板块城南板块城南板块教育投资客户教育投资客户教育投资客户教育投资客户为主，为主，为主，为主，接受面积接受面积接受面积接受面积50505050平米小户平米小户平米小户平米小户型，总价型，总价型，总价型，总价14141414万。万。万。万。西市区板块西市区板块西市区板块西市区板块以以以以区域性公务员区域性公务员区域性公务员区域性公务员和生意人和生意人和生意人和生意人为主，为主，为主，为主，接受户型接受户型接受户型接受户型120120120120平米平米平米平米左右三房，总价左右三房，总价55、左右三房，总价左右三房，总价33333333万。万。万。万。以内向型客户为主，购房选择显现出明显的区域以内向型客户为主，购房选择显现出明显的区域型特点，客户分层现象不明显，呈现混居状态型特点，客户分层现象不明显，呈现混居状态各区域板块各区域板块的客户来源的客户来源客户四大特点客户四大特点内向型：内向型：基本以景德镇基本以景德镇市区客户为主，对周边县市区客户为主，对周边县市辐射力较弱市辐射力较弱区域性：区域性：普通客户购房普通客户购房时往往选择工作地附近楼时往往选择工作地附近楼盘，跨区域购房较少盘，跨区域购房较少教育驱动：教育驱动：投资客户主投资客户主要集中于教育和市区要集中于教育和市区客户分层56、现象不明显，客户分层现象不明显，并未出现高端客户聚集区并未出现高端客户聚集区域，基本呈现混居状况域，基本呈现混居状况45本报告是严格保密的。在访谈中我们发现，置业客户中以自住换房在访谈中我们发现，置业客户中以自住换房需求为主，大于首次置业需求和投资需求。需求为主，大于首次置业需求和投资需求。u三级市场这块，近两年二手房交易量也上来了，以换房需求为主，五年以上老房换房的占6成。翁光华 景德镇房地产开发管理办公室 景德镇房地产编辑 u景德镇该买房的都已经买了房了。口碑相传的作用很大，朋友之间买了，会互相影响一起买。如果看了这边房子好，都愿意换过来。聂总 市政局u目前大师都有房子早时都建了私房，但设57、计材料结构都老化，目前景德镇房价不高，有好的都愿意换。换房看中氛围。中国陶瓷杂志社李川（市级陶瓷大师）编辑 uu景德镇城市小，人口景德镇城市小，人口景德镇城市小，人口景德镇城市小，人口50505050万。购房客户以本地为主，目前都有房子，以经万。购房客户以本地为主，目前都有房子，以经万。购房客户以本地为主，目前都有房子，以经万。购房客户以本地为主，目前都有房子，以经济适用房和私房为主。置业需求是为了提高生活品质的自住换房需求。济适用房和私房为主。置业需求是为了提高生活品质的自住换房需求。济适用房和私房为主。置业需求是为了提高生活品质的自住换房需求。济适用房和私房为主。置业需求是为了提高生活品质58、的自住换房需求。景德镇市场是一个内景德镇市场是一个内向性市场，客户主要向性市场，客户主要来源于本地。以刚性来源于本地。以刚性需求和自住换房需求需求和自住换房需求为主，并出现了少量为主，并出现了少量教育投资需求。教育投资需求。u三房多，占6成，差不多已经卖完了。时代奥园 万琴琴 销售经理u从一手房交易数据来看，三房两厅120-130的最好卖。翁光华 景德镇房地产开发管理办公室 景德镇房地产编辑u户型80,90的都是给小年轻住的，还有像学校附近陪读用的投资房。自住的话喜欢大点的房子。购买力差的人买100多的，购买力强的奢侈点的喜欢150多的四室两厅。中国陶瓷杂志社李川（市级陶瓷大师）编辑客户结构客59、户结构46本报告是严格保密的。p这部分客户大部分已有不止一套住房，对产品品质要求高p需求面积：130平米以上三房以上p置业关注点：居住环境、产品品质、资源的绝对占有p创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如有露台的花园洋房等；p期望居住环境获得改善p需求面积：120-140m2三房为主p置业关注点：居住舒适度、性价比p创新偏好：受原有居住习惯和市场现有水平影响，缺乏想象力，但对新生事物接受度高高端客户高端客户实力雄厚追求高品质的陶瓷业者主流客户主流客户泛公务员管理层为主p需求面积：首次置业客户需求面积85-90m2两房和100-110m2三房左右p置业关注点：价格、生活配套、交通p60、创新偏好：受购买力影响，对于赠送面积、增加房间比较感兴趣市场主流客户为改善型自住换房需求客户，市场主流客户为改善型自住换房需求客户，其需求面积在其需求面积在100130m100130m2 2首次置业者首次置业者比较分散高端客户高端客户中端客户中端客户普通客户普通客户投资型客户投资型客户比较分散p追求投资回报率，通常出现在市中心和学校周边p需求面积：40-50m2一房和70-80m2两房p置业关注点：投资回报率和的升值潜力p创新偏好：服务配套其他客户其他客户客户特点客户特点47本报告是严格保密的。高端客户解析：高端客户解析：工艺美术大师工艺美术大师非常重视生活品质，追求外在档非常重视生活品质，追61、求外在档次和个性化、舒适的内部空间设计，需要高规格的物业服务次和个性化、舒适的内部空间设计，需要高规格的物业服务u客户背景：客户背景：从事陶瓷艺术创作的工艺美术大师，500多人。国家级大师年收入有产业的在300万,无产业的100-200万，省级大师20万以上收入占2/3,50-60万占1/3左右，市级15-25万。省级以上的大师年龄都在40岁以上。u置业需求：置业需求：四房两厅，150平米以上。对资源的占有，享受生活。u置业关注点置业关注点：艺术氛围要好最好有艺术家交流的地方；房间多而宽敞；园林景观与建筑协调；要有一间大房间做工作室陈列室；工作室讲究通风采光；陈列室要隐蔽；喜欢飘窗凸窗、露台等62、。中国陶瓷中国陶瓷杂志社李川（市级陶瓷大师）杂志社李川（市级陶瓷大师）编辑编辑 ：u目前大师都有房子早时都建了私房，但设计材料结构都老化，目前景德镇房价不高，有好的都愿意换。换房看中氛围。有常住保姆的比例不高。通常需要150平米以上的四室两厅.户型上书房要安静温馨舒服，客厅大气，有工作室陈列室。一定要注意通风！画瓷用到樟脑油等有气味，对人身体不好。有的画家也抽烟。建房要依山而建，要有层次。陶研所陶研所 黄大师：黄大师：u艺术家的品位要高一些，房间要多，宽敞。外型使用的颜色要灰一点，沉稳一点的，不要太鲜艳。鲜艳的颜色只能作为点缀。关于户型，工作室要宽敞，里面不能有柱子。采光的地下室也可以，画陶就63、不用费力搬上楼了。有的客厅会做画室。喜欢外形结构漂亮有特点的。户型里面简洁，采光好，安全性好。喜欢凸窗，飘窗，转角飘窗，露台。自己买房考虑170-200的四房两厅，一定要有间大的房间。多层如果5,6层，要带电梯。朋友圈愿意住在一起，喜欢把手里钱拿出来投资。客户关注度客户关注度（分值越高越重要）（分值越高越重要）关键词关键词自然环境自然环境个性化个性化48本报告是严格保密的。高端客户解析：高端客户解析：陶瓷市场老板陶瓷市场老板生活的品质渴望得到提升，希望获生活的品质渴望得到提升，希望获得周围人的认可，希望自己具备成功的意向，获得身份感的认同得周围人的认可，希望自己具备成功的意向，获得身份感的认同64、u客户背景：客户背景：从事陶瓷贸易的商人。年收入12-50万。人数两千以上。u置业需求：置业需求：三房为主，130-150平米左右。改善居住环境，提高生活档次。u置业关注点置业关注点：产品有品牌；舒适度高；楼间距大；园林气派；喜欢飘窗、凸窗、露台等可以送面积的感觉实惠；物业服务好；与自然亲近。中国陶瓷城经营户中国陶瓷城经营户 余女士余女士 ：45岁左右，在中国陶瓷城有3家，广场那还有一家店，身家有千万。买房要40-60万，没有问题。喜欢130-180的三房、四房。复式也喜欢。喜欢多层，不要超过6,7层。不喜欢高层。喜欢花园洋房类型的。对有品牌，自然环境好的区域有浓厚兴趣。金昌利瓷贸大厦金昌利瓷65、贸大厦 2 2楼经营户：楼经营户：女士30多岁，小孩4岁，夫妇在瓷贸大厦二楼有间100平米店铺。年收入保守50万。自己住在梨树园小区，140平米，平层三房两厅两卫，当时700的均价买的。不喜欢现在住的地方不喜欢平层。喜欢有上有下的。喜欢送面积（露台，院子等），实惠，喜欢与自然接触。不喜欢小高层。金昌利瓷贸大厦金昌利瓷贸大厦 3 3楼经营户：楼经营户：男，30多岁，工艺大师，获了不少奖，店铺在瓷贸大厦3楼，面积40-50平方。不喜欢小高层，喜欢花园洋房，与自然接触。如果地下室有一个工作室，包括画室，展览，70/80平米足够了。喜欢作坊与住家分开。喜欢健身，游泳、网球等。但是没有时间。最好会所有茶66、室和小饭馆，有与其他艺术家交流的空间。住家130平米足够了。客户关注度客户关注度（分值越高越重要）（分值越高越重要）关键词关键词高形象高形象高舒适度高舒适度49本报告是严格保密的。中端客户解析：中端客户解析：建材市场老板建材市场老板对产品基本层面要求较对产品基本层面要求较高，对未来升值潜力比较看重高，对未来升值潜力比较看重u客户背景：客户背景：豪德建材市场经营户，好的店铺年收入20-30万。数量700家。u置业需求：置业需求：三房为主，120-135平米左右。改善现有居住环境,产品及生活 体验.u置业关注点置业关注点：生活配套；居住舒适度；房屋坚固度；交通方便;有较高的形象品质;环境好;能获得67、投资回报;离建材市场近.豪德建材广场豪德建材广场 木地板经销商木地板经销商 ：u认为本片区环境挺好，也蛮近的。u喜欢小高层，喜欢100平米左右的两房，客厅要大一点。不与老人同住，两房够住了。u如果手里有余钱愿意投资房产，因为店铺目前没有扩张打算，也要2-3年才把店铺翻新装修一次。豪德建材广场豪德建材广场 防盗门老板防盗门老板 男男 4040岁左右岁左右：u130平米卖50万，稍微有点高（报总价的时候，沉思了一会，算单价）但是如果品质好，结实，材料用的好，可以考虑，会介绍朋友过来买u物业类型方面，不喜欢小高层，喜欢别墅类的物业，面积一定要大，大房子住习惯了，小的不习惯u本项目地方挺好的，环境不错68、，有车比较方便客户关注度客户关注度（分值越高越重要）（分值越高越重要）关键词关键词高品质高品质升值潜力升值潜力50本报告是严格保密的。中端客户解析：中端客户解析：公务员、企事业单位管理层公务员、企事业单位管理层一一般喜欢在工作地附近置业，对环境和居住舒适度关般喜欢在工作地附近置业，对环境和居住舒适度关注度高注度高u客户背景：客户背景：公务员等高层管理者,低调不张扬，年收入8万以上。u置业需求：置业需求：三房为主，平米左右。需要一种超值感受，追求身份感。u置业关注点置业关注点：不同于一般的社区生活理念，文化氛围；环境好，舒适度，追求一定性价比；生活配套好，交通方便p检察院公务员检察院公务员买房的69、话考虑上班方便一点的，周边配套要好一些的，我们单位有自建房比较划算的。p土地储备中心尹主任土地储备中心尹主任（公务员）（公务员）买50万的房子有难度，公务员一般工资就2500左右一个月。买房的话考虑三房，离工作单位近一些方便一点。现在不少单位搬到西市区，在西市区买房的公务员满多的。p时代奥园万琴琴时代奥园万琴琴 销售经理销售经理 公务员约4成，生意人6成。城东昌河也有来买的，少一些，约10%吧。来买的一般都有车，买130,140的多。p景江华庭销售经理景江华庭销售经理 客户是机关单位的，附近银行高管和政府官员等。搞陶瓷的不多。买房一般接受首付在13/14万左右的价格 客户关注度客户关注度（分值70、越高越重要）（分值越高越重要）关键词关键词品质品质环境环境51本报告是严格保密的。普通客户解析：普通客户解析：上升的阶层上升的阶层泛公务员阶层，事业泛公务员阶层，事业处于上升期，文化素质高，总价比较敏感，品质要求处于上升期，文化素质高，总价比较敏感，品质要求高高u客户背景：客户背景：处于事业的上升期的泛公务员阶层，银行、电信等行业员工，年龄在30以下，大专以上学历，属于景德镇的高知人群，年收入3-5万左右。u置业需求：置业需求：85-90平米两房，110平米以内经济型三房u置业关注点置业关注点：首选离工作圈生活圈近的区域；喜欢与同类人群接触，很注重社区环境的纯粹性p银行员工银行员工买房的话总价71、不能太贵，性价比最好高一点，品质好一点的，周边居住的人很重要，面积倒是不一定太大。目前两房三房就可以了。p移动公司员工移动公司员工 上班最好近一点，社区环境好一点，房子不用太大，品质要好一点。文化氛围好一点的嘛对小孩成长也有利。客户关注度客户关注度（分值越高越重要）（分值越高越重要）关键词关键词社区氛围社区氛围工作缘工作缘52本报告是严格保密的。普通客户解析：普通客户解析：大众需求者大众需求者受购买能力限制，总受购买能力限制，总价比较敏感，对配套、交通要求较高价比较敏感，对配套、交通要求较高u客户背景：客户背景：中小企业单位职工、出租车司机等，年收入3万以下左右。u置业需求：置业需求：两房为主72、，70-90平米左右。u置业关注点置业关注点：首选离工作圈生活圈近的区域；价格特别敏感；对配套交通要求高，购买能力有限，对产品品质追求不高。p出租车司机出租车司机月收入3000多，买房的话总价不能太贵，最好离市中心近一点，买卖东西什么的比较方便。古窑那里有点远。p景翰文城景翰文城 某客户某客户 打算买套给小孩结婚用的，两房左右。性价比高一点，周边交通、买东西便利一些的。p出租车司机二出租车司机二 目前自己有两套房子，一套是原来的经济适用房，比较偏远；另一套是最近刚刚买的，市中心的二手房，单价一千多，比较便宜，这个是结婚用的。p东方明珠售楼员东方明珠售楼员 景德镇本地人。古窑那里太远了，我自己坐73、过公交车过去，坐满久的。那里没什么商业买东西不方便。自己不会考虑买到那里。清静倒是蛮清静的，适合老年人养老。客户关注度客户关注度（分值越高越重要）（分值越高越重要）关键词关键词总价总价配套交通配套交通53本报告是严格保密的。其他客户解析：其他客户解析：投资性需求客户投资性需求客户产品总价低，能获得良产品总价低，能获得良好的出租回报，一般依托于教育，商业中心和稀缺资源好的出租回报，一般依托于教育，商业中心和稀缺资源。u客户背景：客户背景：投资需求客户，外地老板，教育投资家长u置业需求：置业需求：两房为主，80平米以下。u置业关注点置业关注点：追求投资回报率，为尽快出租，对社区的交通和配套有要求较74、高，对物业提供的服务如代租服务等比较关心p瓷都国际华城瓷都国际华城张京张京 经理经理 客户为陪读家长居多，主要来自周边市乡。市区客户买了做投资，市乡的买了给小孩二中读书方便。以后作为投资。p时代广场丘景芳时代广场丘景芳 销售经理销售经理 1.客户是买了投资，租给陶院的学生，小户型比较好租。二房的配好大约能租千把块一个月。2.市中心像名仕嘉苑精装修的卖的好。河西房价会低一些，城东的房价在全市来说也是可以的。3.附近主要依托教育资源，像陶院、一中等。有的买了给小孩陪读的，陶院里的有大师，会买别墅等等。有一个美术的老师买了这里一层楼。p东方明珠销售经理东方明珠销售经理 二期有昌河，602所，和市里来75、的客户等。有的为小孩读书过来买的，大约占60%70%。一期二期来买的，城东地区的多。三期是乡下为小孩读书买的多。客户关注度客户关注度（分值越高越重要）（分值越高越重要）关键词关键词投资回报率投资回报率54本报告是严格保密的。景德镇市场客户特点小结景德镇市场客户特点小结50万万陶瓷工艺美术陶瓷工艺美术大师：大师：购房特点购房特点：支付能力强，国家级大师年收入200-300万，省级大师50万左右，市级15-25万置业倾向：置业倾向：文化品位，氛围、私密要求。陶瓷市场老板陶瓷市场老板特点：特点：支付能力较强，年收入12-50万。置业倾向置业倾向：他们需要一种超值感受，渴望得到周围人的认可，希望自己具76、备成功的意向。建材市场老建材市场老板板特点：特点：支付能力强，年收入20-30万置业倾向：置业倾向：希望居住改善，品质提升，对总价敏感公务员高管公务员高管特点：特点：支付能力强，人均收入10万。置业倾向：置业倾向：追求品质感，产品舒适感。上升的阶层上升的阶层特点：特点：支付能力较强，年收入3-5万。置业倾向：置业倾向：产品总价低，性价比高，对楼盘的品质要求高。投资性需求投资性需求客户客户特点：特点：全城投资者置业倾向：置业倾向：注重社区文化氛围，教育配套要求高，追求性价比。30万万总价总价总价总价客户客户客户客户70万万中小企业职中小企业职工工特点：特点：支付能力一般，年收入3万以下。置业倾向77、：置业倾向：总价极敏感，对配套商业和交通要求很高，产品品质要求低55本报告是严格保密的。客户分类客户分类客户对本片区的看法客户对本片区的看法对本片区的认对本片区的认可度可度对本项目的启对本项目的启示示高端客户高端客户工艺美术大师（500人）依山傍水自然资源好，清净，不偏远很高充分认可本项目，但是人数偏少，是本项目的标签客户陶瓷市场老板（2000以上）空气好，环境很好，不偏远高充分认可本项目，是本项目的主要客户群体中端客户中端客户公务员、企事业单位管理层 （1000多人）自然条件好，离工作地点近（受区域限制）高该客户群具有较高的区域性，也是本项目的主要客户建材市场老板（700人）环境蛮好的，离工78、作地点也比较近高人数尚可，是本项目的重要客户普通客户普通客户上升的阶层（1万）环境好，离工作地点近中品味要求高，未来发展前景看好。是本项目主要客户。大众需求者本片区位置太偏了，还是喜欢市中心低要吸引此类客户，必须有强势配套和交通其他客户其他客户投资性客户本项目投资价值不高一般五中吸引投资客户的重要性本项目潜在客户分类以及对项目的启示本项目潜在客户分类以及对项目的启示本项目的潜在客户56本报告是严格保密的。1宏观大势机会宏观大势机会市场竞争机会市场竞争机会客户机会客户机会产品机会产品机会57本报告是严格保密的。从当前产品供应看，景德镇市场产品供应以普通多从当前产品供应看，景德镇市场产品供应以普通79、多层为主；小高层逐渐增多，目前没有高层出现；别层为主；小高层逐渐增多，目前没有高层出现；别墅供应量很少墅供应量很少 ；花园洋房没有；花园洋房没有板快板快楼盘楼盘别墅别墅花园洋花园洋房房普通多普通多层层小高层小高层独栋独栋联排联排叠拼叠拼板式板式点式点式城东四季春晖时代广场景翰文城东方明珠圣罗帝景市中心名仕嘉苑静园山庄华阳新时代广场城南瓷都国际华城加州印象物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间58本报告是严格保密的。板快板快楼盘楼盘别墅别墅普通普通多层多层花园花园洋房洋房小高层小高层高层高层独独栋栋联排联排叠拼叠拼板式板式点式点式板式板式点式点式城北莱顿风情港逸豪庭西市区时代奥园景江华庭城市80、名都伊龙嘉苑新都民营陶瓷城海峰美庐西市区的物业类型较其他城区而言较丰富，别西市区的物业类型较其他城区而言较丰富，别墅类产品多，小高层也出现。墅类产品多，小高层也出现。物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间59本报告是严格保密的。区域区域总量总量别墅别墅多层多层小高层小高层,高层高层容积率容积率城东城东供应量（万方）供应量（万方）32.729.53.21.7-2.1占比占比100%90.2%9.8%市中心市中心供应量（万方）供应量（万方）19.60.216.431.8-1.9占比占比100%1.0%83.7%15.3%城南城南供应量（万方）供应量（万方）15.915.91.99-2.59占比81、占比0%0%100%城北城北供应量（万方）供应量（万方）1615.60.41.9-2.4占比占比100%98.5%2.5%西市区西市区供应量（万方）供应量（万方）22.32.616.730.98-2.7占比占比100%11.6%74.9%13.5%在售物业类型以多层为主在售物业类型以多层为主物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间60本报告是严格保密的。区域区域总量总量别墅别墅多层多层小高层小高层,高层高层容积率容积率城东城东供应量（万方）供应量（万方）18.816.711.11.78-1.79占比占比100%5.3%35.6%59.1%市中心市中心供应量（万方）供应量（万方）772.96占82、比占比100%100%城南城南供应量（万方）供应量（万方）39.539.5占比占比100%100%1.99-3.4城北城北供应量（万方）供应量（万方）18.4711.41.9-2.8占比占比100%38.0%62%西市区西市区供应量（万方）供应量（万方）616.554.50.35-2.9占比占比100%10.7%89.3%未来供应以高层和小高层为主，多层逐渐淡未来供应以高层和小高层为主，多层逐渐淡出市场，别墅物业主要集中在西区出市场，别墅物业主要集中在西区物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间61本报告是严格保密的。从供应特征来看景德镇房地产开发经过了三从供应特征来看景德镇房地产开发经过了83、三个阶段个阶段特征：观念引导产品创新价格上升景观楼盘特征：产品仅仅满足可以居住层面，居住舒适度和品质感不强6+1或者7+1组合会所等潮流配套市场罕见20062006年至今年至今特征：居住依托于商业市场楼下店面楼上居住品质较低住宅从属于商业200520052002-20042002-2004四季春晖、景江华庭港逸豪庭圣罗帝景、东方明珠莲花塘小区物业演变物业演变商住楼时代商住楼时代500-900500-900元元/平米平米多层向小高层转换多层向小高层转换1800-25001800-2500元元/平米平米多层时代多层时代14001400元元/平米平米物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间62本报84、告是严格保密的。根据土地出让和规划情况，高层住宅也将推出市场，根据土地出让和规划情况，高层住宅也将推出市场，其跨越式的出现，将加速客户对小高层的接受程度其跨越式的出现，将加速客户对小高层的接受程度u土地储备中心 尹主任u西市区人民公园那旧城改造项目，容积率容积率3.83.8，限高18层。u昌江大桥桥头沿江80亩一块地，已拆平，今年拍卖出让，容积率容积率3.23.2，限高16层。u去年城东出让了140多亩一块地，容积率在容积率在2.02.0左右。u昌南大道文化墙后面，上海公馆，100亩加70亩，容容积率积率2.02.0，限高30米，小高层板楼。u印象威尼斯印象威尼斯 滨水社区滨水社区多层在售，目85、前均价2500，后面地块还在拆迁中，预计下半年动工，明年开盘。将推出栋高层多栋小高层。u戴家弄社区戴家弄社区滨水社区滨水社区处于珍稀地段的老城区，戴家弄是景德镇的传统商业中心地带。缺陷是长期缺乏管理周边配套比较缺乏，最大优点是滨水滨市中心。目前规划的是栋高层层之间，栋小高层。总建筑面积超过万平方米。去年今年出让的土地去年今年出让的土地容积率高，主要集中容积率高，主要集中于西市区和沿江地带于西市区和沿江地带u契合政府打造契合政府打造“一江两岸工程一江两岸工程”，沿江地带高层住宅密集推出。，沿江地带高层住宅密集推出。物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间63本报告是严格保密的。别墅物业与普通住86、宅价差未拉开，未来市场供别墅物业与普通住宅价差未拉开，未来市场供应量大，竞争比较激烈，溢价能力有限应量大，竞争比较激烈，溢价能力有限面积面积单价单价伊龙嘉苑 联排：240独栋：500 4000新都民营陶瓷城独栋：300-6001400海峰美庐独栋：300-6003500陶艺旅游山庄独栋：200-450 3000时代奥园叠拼：2103300海峰美庐独栋别墅新都民营陶瓷城独栋别墅伊龙嘉苑联排别墅目前别墅价格目前别墅价格供应套数面积金棕榈130套未定锦绣昌南100套以上以340m居多四季春晖40套联排，面积未定华阳新时代广场7套独栋，面积未定未来将推出的别墅未来将推出的别墅物业类型物业类型总价总价/87、面积区间面积区间64本报告是严格保密的。景德镇市场尚无花园洋房产品，从客户访谈景德镇市场尚无花园洋房产品，从客户访谈结果来看，未来前景乐观结果来看，未来前景乐观客户喜欢带露台的房子，我们这有露台的一出就卖完了价格高点也有人要。小区有60-70个车位，地下地上都有。东方明珠 销售代表复式拆开卖，7楼特别好卖，有露台受欢迎。买的一般是未婚的或者刚结婚的小夫妻。圣罗地景 销售主管不喜欢小高层，喜欢花园洋房，与自然接触多。住家130平米足够了。瓷贸大厦3楼经营户 杨肖竹（陶瓷大师）喜欢送面积（露台，院子等），实惠，喜欢与自然接触。金昌利瓷贸大厦二楼女老板 喜欢多层，不要超过6,7层。不喜欢高层。喜欢花88、园洋房类型的，比较接近自然的。中国陶瓷城 女老板 余女士物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间65本报告是严格保密的。不同产品的市场价值实现不同产品的市场价值实现1 12 23 34 4多层是市场住宅供应的主流小高层产品是目前景德镇市场的发展方向，逐渐受到市场欢迎别墅物业目前价格溢价程度低，未来竞争激烈花园洋房产品尚未出现经测试客户表示向往产品类型的产品类型的市场价值实现市场价值实现66本报告是严格保密的。4000370035003200270030 9050 70 80 1101301501705002003005501400220025004300多层联排叠拼小高层城东片区城东片区1 89、1四季春晖2 2景翰文城3 3东方明珠4 4圣罗地景5 5时代广场6 6陶艺旅游山庄名仕嘉苑7 78 8华阳新时代广场1010瓷都国际风情1111莱顿风情1212景江华庭时代奥园1414伊龙嘉苑1515海峰美庐市中心片区市中心片区新都民营陶瓷城17171 12 23 34 45 56 67 78 89 910101212131315151616总价总价100100万万总价总价25-4025-40万万总价区间主力面积区间城南片区城南片区加州印象9 9静园山庄城北片区城北片区1616城西片区城西片区独栋1313景德镇目前供应的主流产品是面积为景德镇目前供应的主流产品是面积为85-130m85-1390、0m的的多多层产品，品，总价在价在25-40万元万元间1414161617171111物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间67本报告是严格保密的。市场出现了小高层产品，主力户型市场出现了小高层产品，主力户型90-13090-130多平米，总价多平米，总价在在30-5030-50万；小户型投资公寓受到追捧万；小户型投资公寓受到追捧项目名称项目名称结构结构户型户型开盘时间开盘时间销售速度销售速度名仕嘉苑四梯20户35.19，52.79，80-90一期多层2005年7月9号开盘，二期酒店式公寓2007年12月8号。酒店式公寓346套开盘当天卖完，蓄客期为半年。销售率100%四季春晖一梯两户9091、-100平米两房，130 多平米三房，150平米以上大户型2008年3月28号推出130套，当天销售40套。销销售率售率31%31%。时代广场四梯六户4550，75左右，882006年12月份开盘推了一半约200多套。销售率销售率60%60%。低区比高区卖得快。将来华阳新时代广场、东方明珠的酒店式公寓小高层，景翰文城、时代奥园、将来华阳新时代广场、东方明珠的酒店式公寓小高层，景翰文城、时代奥园、莱顿风情、港裕豪庭的小高层也将陆续推出市场，未来将成为市场主流莱顿风情、港裕豪庭的小高层也将陆续推出市场，未来将成为市场主流物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间68本报告是严格保密的。从去年下半年92、以来，从去年下半年以来，8585100100平米的两房和平米的两房和125-140125-140的的三房仍是市场供应主流，小三房和小两房销售情况看三房仍是市场供应主流，小三房和小两房销售情况看好好n推售量占比推售量占比n销售量占比销售量占比n统计楼盘：名仕嘉苑，瓷都国际华城，四季春晖，景江华庭，圣罗帝景，东方明珠，时代广场，时代奥园，景翰文城，莱顿风情n统计时间区间：2007年9月至2008年3月平面户型平面户型推售推售套数套数月销售量月销售量销售销售套数套数月去月去化率化率单房单房（30-50m30-50m）684684684100%小两房小两房（60-80m60-80m）20010010093、50%两房两房（85-100m85-100m）70917548724.7%小三房小三房（110-120m110-120m）47019038440.4%大三房大三房（125-140m125-140m）64525849838%四房（除复式）四房（除复式）（140-180m140-180m）40141435%u未来市场推售情况，仍以未来市场推售情况，仍以8585100100平米的两平米的两房和房和125-140125-140平米的三房为主要推售户型。平米的三房为主要推售户型。u其中单房销售情况存在投资的特殊性。其中单房销售情况存在投资的特殊性。u90/7090/70政策后，市场大量出现政策后，市场大94、量出现80-9080-90平米的两平米的两房，竞争激烈导致去化慢。房，竞争激烈导致去化慢。物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间69本报告是严格保密的。底层满铺商业，居住环境差，四房销四房销售不佳售不佳。从05年4月到08年3月，推出的48套四房仅售出20%紧临昌江广场的景观四房销售火爆景观四房销售火爆，08年3月开盘推出22套四房，一星期内售出50%四房购买力存在，其客户对社区品质和景观资源要求高。四房购买力存在，其客户对社区品质和景观资源要求高。四房的销售情况分析四房的销售情况分析具有景观资源的四房销售情况好，但是居具有景观资源的四房销售情况好，但是居住环境差的四房销售情况很差住环境差95、的四房销售情况很差华阳时代广场华阳时代广场四季春晖四季春晖物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间多层多层小高层小高层昌江广场昌江广场联排联排高层高层多层多层70本报告是严格保密的。依托二中，大多为教育投资，少量自教育投资，少量自住性需求住性需求。72平米小户型销售较好，08年3月推出176套，售出80套，销售率45%。但相比相比5050平米和平米和120120平米平米的销售率（分别为的销售率（分别为100%100%和和85%85%）要）要差一些。差一些。四季春晖中的75平米小户型大都为社区内业主为父母购买社区内业主为父母购买，少量婚房少量婚房客户，客户，08年3月底推出24套一周内卖出2096、套，销售率83%，但是实现均实现均价相对同楼层的价相对同楼层的130130平米大户型低至平米大户型低至少少100100元元景德镇目前景德镇目前7575平米相对客户需求量不大，主要原因还是价格平台不高，大部分客户不平米相对客户需求量不大，主要原因还是价格平台不高，大部分客户不愿意为了低总价而牺牲舒适性，未来随着价格平台的上升，愿意为了低总价而牺牲舒适性，未来随着价格平台的上升，9090平米左右客户可能会出现平米左右客户可能会出现一些分层，一些分层，7575平米左右户型可能会有部分需求，平米左右户型可能会有部分需求，本项目建议配置部分本项目建议配置部分80-8580-85左右户型，左右户型，在居住97、舒适度上超过在居住舒适度上超过7575平米，同时适当控制总价，抓一些平米，同时适当控制总价，抓一些9090平米分流客户平米分流客户小两房的销售情况分析小两房的销售情况分析小两房客户多为投资、婚房和父母房小两房客户多为投资、婚房和父母房 客户所购买，客户所购买，而这部分群体在景德镇数量不大，且具有不确定性而这部分群体在景德镇数量不大，且具有不确定性四季春晖四季春晖瓷都国际华城瓷都国际华城远东怡景花园75米户型，去年底去年底开盘，目前还剩开盘，目前还剩234层户型层户型，销售销售强框不佳，强框不佳，客户以三类客户为主：购买购买110和和75拼合客户；婚房；父拼合客户；婚房；父母房母房 产品定位产品98、定位产品类型产品类型产品户型产品户型71本报告是严格保密的。别墅户型面积：联排集中在别墅户型面积：联排集中在200-250200-250mm，独独栋的的300-300-600600mm,总价区价区间主要集中在主要集中在90-12090-120万万楼盘开盘时间面积区间总价区间推售套数销售套数伊龙嘉苑2007年主力面积集中在240m96-120万元37套20套新都民营陶瓷园-独栋单价140036套内部销售 海峰美庐2006年独栋：300-60090-180万元35套内部销售静园山庄2006年 200-250m50-60万-调查截至日期2008-3-28目前市场上供应的别墅项目目前市场上供应的别墅项99、目未来市场上供应的别墅项目未来市场上供应的别墅项目楼盘开盘时间面积区间总价区间推售套数备注四季春晖2008年下半年6联拼，面积未定单价至5000以上40套认购客户比较多金棕榈2008年底面积未定-100套未定锦绣昌南2008年底260，340，450以340m居多120万以上130套（100独栋，30套联排蓄客以周边生意人为主物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间72本报告是严格保密的。市中心市中心华阳新时华阳新时代广场代广场剩500户以上二期小高层酒店式公寓，三期5栋多层，主力3房和4房，面积区间130-170m。后续还有7栋别墅推出（2010年以后）城南城南瓷都国际瓷都国际华城华城剩余100、万方(约430多户)三期推出12，17层的小高层和7层商住楼。主力面积：130m，90m，50m东郊东郊四季春晖四季春晖剩余13.2万方（约900户）后续40多套六联拼别墅推出和18层以上高层，2栋多层推出。开盘时间未定。圣罗帝景圣罗帝景剩余近200多户主力面积：89,138,140,147m。东方明珠东方明珠剩余户主力面积：108,124m 。景翰文城景翰文城剩余10万方多层主力面积：90m，130m、110m西市区西市区景江华庭景江华庭剩余120户主力户型130。今年下半年推5栋小高层。时代奥园时代奥园剩余100多户今年下半年开始推3栋小高层住宅。城北城北远东怡景远东怡景花园花园剩余20多101、套主力面积：70，115，142的莱顿风情莱顿风情剩余15万方（约1000户）主力面积90，130m。后续两期一共30栋，其中2栋小高层，其余为多层。今年6月份起推。港逸豪庭港逸豪庭10万方（约800户）主力面积：83-141m。今年6月份开盘，由四栋小高层和六栋高层组成。景德镇目前在售楼盘主要比较分散，后期物业景德镇目前在售楼盘主要比较分散，后期物业类型比较分散，类型比较分散，20092009年年20082008年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度20102010年年一季度在售项目在售项目项项目目推推出出时时间间物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间73本报告是严格保密的102、。市中市中心心新枫园续新枫园续建项目建项目万方（约户）用地9.33亩面积区间100-130平米。经济适用房。斗富弄新斗富弄新社区社区万方（约500户）旧城改造项目西市西市区区印象威尼印象威尼斯的二期斯的二期18万方（约1300户）一线江景，拆迁尚未完成，08年下半年动工，后续将推出栋高层多栋小高层。上海公馆上海公馆22万方（约1700户）用地219亩，规划容积率2.0以下.锦绣昌南锦绣昌南100套以上别墅主力面积：340 金棕榈金棕榈共130户别墅。近郊，临近化工厂城南城南太白滨江太白滨江园园万平方（约800户）教育楼盘，一线江景，座高层多座小高层。戴家弄社戴家弄社区区30万方（约2400户）103、栋高层层之间，栋小高层。珍稀地段的老城区，传统商业中心地带，滨水0909年将有大量小高层和别墅项目将进入市场，西年将有大量小高层和别墅项目将进入市场，西市区成为开发热点市区成为开发热点20092009年年20082008年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度20102010年年一季度将售项目将售项目项项目目推推出出时时间间物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间74本报告是严格保密的。未来市场竞争主要集中在中低档楼盘，高未来市场竞争主要集中在中低档楼盘，高档楼盘存在市场空间档楼盘存在市场空间总计推出面积区域推出面积物业类型楼盘档次预计年起，共有115.18万方建筑推出。（不包含104、本项目）市中心14.2万方多层三房为主（14.2万方）低档14.2万方总计推出高档楼盘高档楼盘15.9815.98万方万方中档楼盘中档楼盘6767万方万方低档楼盘低档楼盘32.232.2万方万方东郊9.08万方高层（万方）高档9.08万方其中别墅1.08万方西市区（不包括本项目）46.9万方高层小高层(40万方）高档6.9万方中档22万方低档18万方其中别墅6.9万方城南45万方高层小高层（45万方）中档45万方本项目面世时，市场总放量为本项目面世时，市场总放量为115.18万方，主要竞争段集中在中万方，主要竞争段集中在中档和低档楼盘；高端物业竞争相对少档和低档楼盘；高端物业竞争相对少从物业类105、型上来看，多层渐渐淡出市场，小高层和别墅竞争激烈从物业类型上来看，多层渐渐淡出市场，小高层和别墅竞争激烈物业类型物业类型总价总价/面积区间面积区间75本报告是严格保密的。结论（对景德镇融科项目的影响）结论（对景德镇融科项目的影响）别墅户型主要总价区间在90-120万，面积250-500平米。目前售价低，可溢价空间有限。目前市场上小高层主力户型90-130平米，总价30-50万。（50，70面积的小户型单价比主力户型高，总价低。）小三房与小两房市场去化速度最快，市场供应的主流户型是85-130平米的两房三房。景观性四房的销售状况佳。根据目前市场分析，多层住宅是供应主流，总价区间主要控制在25-4106、0万元为宜u对景德镇融对景德镇融科项目操作的科项目操作的影响影响76本报告是严格保密的。景德镇从特征上来看属于成本导向型市场，景德镇从特征上来看属于成本导向型市场，注定本项目溢价空间有限注定本项目溢价空间有限成本导向型城市成本导向型城市景德镇市场景德镇市场匹配程度匹配程度价格水平价格水平客户客户营销营销政府规划政府规划4000BCDBD152本报告是严格保密的。容积率容积率1.4-1.451.4-1.459层小高层层小高层15层小高层层小高层90平米以下户型平米以下户型15层板式层板式小高层小高层低密度物业低密度物业8989平米平米（2+1)2+1)8989平米平米(2+1)(2+1)80-8107、5平米平米允许出现连点，在沿规划路可出现部分两梯四户户型150-160150-160125-130125-130115-120115-12090907070采用+1的退台花园洋房，一层主要卖点为院子，234层主要卖点为大露台，顶层安排90+70的复式135-140135-140联排联排沿水库端出现少量双拼，作为价值标杆140-150140-150平米平米150-160150-160平米平米沿中央水系景观带布置15层景观大户型，靠近水系的面积150-160平米左右，另一端140-150平米。120-130120-130平米平米130-140130-140平米平米南侧山体安排市场主流产品前期结合会108、所做一些配套商业商业采用两层底商形式153本报告是严格保密的。经济测算的重要假设说明经济测算的重要假设说明容积率假设：容积率假设：花园洋房容积率按照1.0计算，9层小高层容积率按照1.3计算，15层一梯两户小高层按照容积率1.8计算，15层一梯三户小高层容积率按照1.9计算成本假设：成本假设：假设联排建安成本1300元/平米，花园洋房建安成本800元/平米，15层小高层建安成本1300元/平米，9层小高层建安成本1000元/平米，会所建安成本3000元/平米，商业建安成本1500元/平米，社区配套用房建安成本1000元/平米，地下室建安成本2000元/平米费用假设：费用假设：不考虑财务费用，全109、部按照自有资金投入计算；前期费用按照建筑面积50元/平米计算；管理费用按照建安成本的1%提取，不可预见费用按照管理费用+建安成本+前期费用的3%计算销售税费假设：销售税费假设：销售费用按照销售收入的2%提取，销售税费按照销售收入的5.25%计算，预缴增值税按照销售收入的1%计算；所得税按照25%计算其余税费详见附表其余税费详见附表成本费用假设成本费用假设154本报告是严格保密的。经分析，本项目入市时小高层市场价格平台大概经分析，本项目入市时小高层市场价格平台大概在在3700-39003700-3900元元/平米，整体实现均价平米，整体实现均价45004500左右左右楼盘名称楼盘名称均价均价备注110、备注四季春晖四季春晖33003300元元/平米平米景观大户型高层均价达到景观大户型高层均价达到3800-39803800-3980景江华庭景江华庭31003100元元/平米平米江景房江景房33003300左右左右瓷都国际华城瓷都国际华城33003300元元/平米平米年底开盘年底开盘景翰文城景翰文城32003200元元/平米平米1010月份开盘月份开盘售价假设售价假设景德镇现有楼盘小高层价格景德镇现有楼盘小高层价格主要楼盘名称主要楼盘名称开盘均价开盘均价现在均价现在均价增长幅度增长幅度圣罗帝景圣罗帝景150015002500250010001000东方明珠东方明珠1380138025002500111、11201120名仕嘉苑名仕嘉苑210021004300430022002200时代澳园时代澳园150015002500250010001000远东怡景花园远东怡景花园1300130022002200900900景江华庭景江华庭180018003000300012001200四季春晖四季春晖170017003300330016001600华阳时代广场华阳时代广场170017002700270010001000景德镇主要楼盘景德镇主要楼盘07年初至年初至08年初均价涨幅年初均价涨幅景德镇现有小高层均价在320007年初至08年初景德镇主要楼盘涨幅都在1000元以上，保守估计09年中相对于08年中112、涨幅500-700，由此可见本项目09年入市时小高层价格平台上升至3700-3900左右，整体销售周期为3年，实现均价4500左右155本报告是严格保密的。假设花园洋房平均价格假设花园洋房平均价格45004500元元/平米，小平米，小高层高层40004000元元/平米，联排平米，联排60006000元元/平米平米售价假设售价假设物业类型物业类型平均价格平均价格备注备注花园洋房花园洋房5000元/平米采用平价入市策略，一期先开花园洋房4200左右价格入市，后期价格走高，均价假定在5000小高层小高层4500元/平米2011年初入市，平台价格下实现快速去化联排联排6000元/平米作为价值标杆本项目113、入市时小高层价格平台将上升至3700-3900，而根据贵港和华润澜溪镇等项目经验，花园洋房创新产品入市一半可以实现500元左右的溢价小高层物业2011年左右入市，到时价格平台将上升至4000元左右，由于90/60限制，预计项目在平台价格下快速去化156本报告是严格保密的。项目利润表项目利润表序号项目合计（万元）备注1 1销售收入销售收入93060.00 2 2开发成本开发成本53967.80 3 3销售费用销售费用1861.20 4 4销售税费销售税费5816.25 5 5投资成本合计投资成本合计61645.25 6 6土地增值税土地增值税6186.36 7 7税前利润税前利润25228.39114、 8 8税后利润税后利润18921.30 所得税按照25%计算9 9税后利润率税后利润率30.69%157本报告是严格保密的。附件一附件一方案比较方案比较158本报告是严格保密的。暂不考虑联排，满足暂不考虑联排，满足90/3090/30条件的容积率条件的容积率范围范围1.21-1.471.21-1.47容积率容积率花园洋房花园洋房小高层小高层备注备注数量数量平均价格平均价格数量数量平均价格平均价格1.211.211083001083005000500046400464004500450030%30%部分部分9090以下户型主要通过以下户型主要通过一梯三户小高层解决，一梯三户小高层解决，9090115、部分部分全部做花园洋房全部做花园洋房1.251.251023001023005000500057200572004500450030%30%部分部分9090以下户型主要通过以下户型主要通过一梯三户小高层解决，一梯三户小高层解决，9090部分部分全部做花园洋房全部做花园洋房1.301.3094000940005000500072100721004500450030%30%部分部分9090以下户型主要通过以下户型主要通过一梯三户小高层解决，一梯三户小高层解决，9090部分部分全部做花园洋房全部做花园洋房1.351.3585700857005000500087000870004500450030%3116、0%部分部分9090以下户型主要通过以下户型主要通过一梯三户小高层解决，一梯三户小高层解决，9090部分部分全部做花园洋房全部做花园洋房1.401.407250072500500050001068001068004500450030%30%部分部分9090以下户型主要通过以下户型主要通过一梯三户小高层解决，一梯三户小高层解决，9090部分部分全部做花园洋房全部做花园洋房1.471.474500045000500050001434001434004500450030%30%部分部分9090以下户型主要通过以下户型主要通过一梯三户小高层解决，一梯三户小高层解决，9090部分部分全部做花园洋房全部做117、花园洋房备注：1、容积率增加的时候，先用15层小高层补足面积，当15层不够时通过9层补足面积。2、采用花园洋房与90平米以上户型小高层搭售的形式，90平米以下户型推售往后放。159本报告是严格保密的。随着容积率的上升，投资成本上升幅度明显高于随着容积率的上升，投资成本上升幅度明显高于利润增长幅度，利润率维持在利润增长幅度，利润率维持在30%30%左右左右成本结构成本结构单位平均成本单位平均成本单位土地成本单位土地成本单位建安成本单位建安成本容积率容积率1,211,212859.63992.561303.591.251.252856.94963.861327.051.301.302853.649118、27.001357.321.351.352850.59892.861385.371.401.402843.61861.141407.821.471.472822.81820.931425.87随着容积率的上升，单随着容积率的上升，单位平均成本在保持稳定位平均成本在保持稳定的情况下，略为下降，的情况下，略为下降，主要原因是土地成本等主要原因是土地成本等固定成本所占的比重较固定成本所占的比重较高，随着容积率的下降，高，随着容积率的下降，造成单位土地成本下降造成单位土地成本下降的幅度超过了单位建安的幅度超过了单位建安成本的上升幅度成本的上升幅度160本报告是严格保密的。随着容积率上升，投资成本的的上119、升幅度远高于利润的随着容积率上升，投资成本的的上升幅度远高于利润的上升幅度的主要是价格平台过低，花园洋房只要出现很上升幅度的主要是价格平台过低，花园洋房只要出现很小的溢价空间，将极大提高利润率小的溢价空间，将极大提高利润率花园洋房花园洋房9 9层小高层层小高层1515层小高层层小高层单位开发成本单位开发成本288636795238毛利润毛利润170116882194毛利润率毛利润率58.9%45.9%41.9%由此可见，花园洋房与由此可见，花园洋房与9层小高层的对于利润的贡献相差无几（层小高层的对于利润的贡献相差无几（实实际由于商业、车位等物业销售收入和增值税的影响，际由于商业、车位等物业销售120、收入和增值税的影响，9层小高层物业层小高层物业的对利润的贡献度比花园洋房略高的对利润的贡献度比花园洋房略高）但是对于利润率的影响花园洋）但是对于利润率的影响花园洋房占据绝对优势房占据绝对优势从追求利润角度考虑，采用从追求利润角度考虑，采用15层、层、9层小高层和结合部分花园洋房层小高层和结合部分花园洋房物业是最佳组合；从追求利润率角度考虑，花园洋房最大化是最佳物业是最佳组合；从追求利润率角度考虑，花园洋房最大化是最佳方案方案161本报告是严格保密的。1515层小高层层小高层+花园洋房组合与花园洋房组合与9 9层小高层比层小高层比较分析较分析经济性：经济性：9层小高层对于容积率贡献过小，造价相对121、花园洋房偏高，且西侧山体可能土方量比较大，经济性较差产品推售：产品推售：如果采用9层+15层+花园洋房组合，一期销售花园洋房，后期小高层，无形形成持续的卖点，对于项目整体价格影响较大；如果西侧山体选用花园洋房物业，前期销售花园洋房，后期采用横向搭售的方式则可形成持续影响力创新产品的市场接受度：创新产品的市场接受度：只要一期的花园洋房形成热销，则后期花园洋房的市场接受度不会受到影响，且后期在以小高层物业为主体物业的市场，花园洋房有望博取高于500元的溢价，此时，1.21方案的优势将更加明显162本报告是严格保密的。附件二附件二景德镇产品研究景德镇产品研究163本报告是严格保密的。项目项目核心问题122、核心问题1.产品的价值实现？2.总价/面积区间的市场价值实现？3.提升产品竞争力的方式？164本报告是严格保密的。提升产品竞争力的两大方式提升产品竞争力的两大方式产品层延伸和产品层延伸和产品创新产品创新产品层延伸产品层延伸产品创新产品创新提升产品竞争力提升产品竞争力世联模型世联模型165本报告是严格保密的。竞争的最高级别产品附加值，有助于提升物业形象与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面产品层梯度延升产品层梯度延升景德镇多数项目尚处于核心产品层的竞争，景德镇多数项目尚处于核心产品层的竞争，个别项目正处于从核心产品层向外围产品层过渡的阶段个别项目正处于从核心产品层向外围产品层123、过渡的阶段价格 采光 通风质量 交通 户型建筑风格园林会所配套教育 功能身份人文物管品牌服务体验核心产品层核心产品层外围产品层外围产品层外延产品层外延产品层166本报告是严格保密的。景德镇项目产品附加值打造的景德镇项目产品附加值打造的KPIKPI外围产品层外围产品层KPIKPI主要特征主要特征典型楼盘典型楼盘建筑风格特色打造凸现品质感莱顿风情，时代奥园，四季春晖，圣罗帝景会所完善运动休闲娱乐功能时代奥园，新都民营陶瓷城，四季春晖景观园林亲水高绿地率宽幢距细节打造时代奥园，新都民营陶瓷城，四季春晖教育配套与顶级学校合作，打造精品教育配套时代奥园商业配套区域商业中心时代广场建筑风格园林会所配套教育124、功能167本报告是严格保密的。外墙的材质有所进步，风格的差异化初显，立外墙的材质有所进步，风格的差异化初显，立面品质感上尚有提升空间面品质感上尚有提升空间景德镇以前的房子都是涂料等，现在有贴外墙砖的，比较受欢迎。景翰文城 销售代表喜欢外型使用颜色灰一点，沉稳一点的，不要太鲜艳。鲜艳的颜色只能作为点缀。外墙用涂料面砖都可以，但是一定要出效果。目前景德镇没有我看得中的楼盘。陶研所 黄大师目前景德镇小区都很一般。没有哪个特别吸引人的。市政局 聂总莱顿风情时代奥园四季春晖圣罗帝景168本报告是严格保密的。会所开始在一些楼盘出现，功能比较单一，会所开始在一些楼盘出现，功能比较单一，对于营销的促进作用没有125、充分发挥对于营销的促进作用没有充分发挥时代奥园时代奥园会所会所以运动为主题的时代奥园，建以运动为主题的时代奥园，建有休闲会所，配备运动场所。有休闲会所，配备运动场所。新都民营陶瓷城的会所，以艺新都民营陶瓷城的会所，以艺术展示为主。提供了业主之间术展示为主。提供了业主之间的交流空间，但是其功能比较的交流空间，但是其功能比较单一，综合性不够。会所较为单一，综合性不够。会所较为冷清。冷清。四季春晖新都民营陶瓷城会所四季春晖一期设小会所，位置四季春晖一期设小会所，位置在沿街住宅的底层。二期将建在沿街住宅的底层。二期将建一个独立的大会所，给别墅等一个独立的大会所，给别墅等服务。服务。169本报告是严格保126、密的。大多数楼盘对于园林仍然理解仍然停留在绿化层面，少大多数楼盘对于园林仍然理解仍然停留在绿化层面，少数高档楼盘开始出现了园林的雏形，但参与性较差数高档楼盘开始出现了园林的雏形，但参与性较差四季春晖花园绿化时代奥园景观大道时代奥园水景喷泉四季春晖花园绿化170本报告是严格保密的。住宅价格不高使得商业等配套成为每个楼盘的必备，底住宅价格不高使得商业等配套成为每个楼盘的必备，底层商业的布置一定程度上削弱了楼上居民的居住品质。层商业的布置一定程度上削弱了楼上居民的居住品质。配套商业配套商业171本报告是严格保密的。基于景德镇融科项目操作的外围产品层评价基于景德镇融科项目操作的外围产品层评价建筑风格、127、会建筑风格、会所和景观园林是项目可以重点突出的方面所和景观园林是项目可以重点突出的方面外围产品层外围产品层KPIKPI景德镇融科项目操作评价景德镇融科项目操作评价建筑风格建筑风格可操作性强基于项目定位下突出项目特色和建筑品质会所会所可操作性强昭示性强，强烈的视觉冲击功能完善（基于目标客户下的功能需求）景观园林景观园林可操作性强引入活水系，打造内部水景（充分利用项目现有水资源）更多的绿化空间教育配套依托五中，自然解决商业配套满足社区基本需要172本报告是严格保密的。对景德镇融科项目操作的借鉴意义对景德镇融科项目操作的借鉴意义产品层的打造必须基于项目的整体定位，自成体系外围产品层的打造不可忽视核心128、产品层不用全面发力，可以根据项目具体情况突出独具特色方面外围产品层是项目可以重点突出的地方173本报告是严格保密的。产品创新产品创新提升产品竞争力提升产品竞争力产品层延伸产品层延伸174本报告是严格保密的。景德镇由于成本导向型市场特点，在户型方面景德镇由于成本导向型市场特点，在户型方面创新不多创新不多产品创新产品创新具体内容具体内容典型楼盘典型楼盘市场评价市场评价户型创新户型亮点四季春晖（首创入户花园）四季春晖（首创L型飘窗）时代奥园（首创八角窗）增加户型舒适度（景观、通风、采光），各种元素已经在景德镇项目中得到适度应用。户型结构华阳新时代广场（5.1米大面宽客厅）东方明珠（5.1米大面宽客厅129、）提高居住舒适度的户型结构创新受到市场欢迎名仕嘉苑（4.2米挑高），华阳新时代广场（4.4米挑高），东方明珠（顶楼送露台）产权面积不变，赠送增加实用面积提高产品舒适度精装修名仕嘉苑（景德镇首创）其精装修品质不高，但是获得客户认可。风格创新新风格引入莱顿风情（绿城风格），锦绣昌南（徽派风格）吻合项目整体定位175本报告是严格保密的。提升性价比的设计主要体现在挑高、凸窗和露提升性价比的设计主要体现在挑高、凸窗和露台赠送等基本层面台赠送等基本层面挑高 4.2米 凸窗 提高性价比的做提高性价比的做法有：法有：挑高楼层挑高楼层（名仕嘉园），（名仕嘉园），凸窗凸窗（四季春晖），（四季春晖），送露台送露台（130、东方明（东方明珠）。这些方法珠）。这些方法使房子产权面积使房子产权面积不变的情况下，不变的情况下，获得赠送增加实获得赠送增加实用面积提高产品用面积提高产品舒适度舒适度.176本报告是严格保密的。2.2.在一些大户型中出现了一些增加空间情趣的在一些大户型中出现了一些增加空间情趣的设计设计提高空间情趣提高空间情趣的做法有：的做法有：5.15.1米的宽厅米的宽厅（华（华阳时代广场），阳时代广场），入户花园入户花园（四（四季春晖），季春晖），八八角窗角窗（莱顿风（莱顿风情）。这些方情）。这些方法提高居住舒法提高居住舒适度，户型结适度，户型结构创新受到市构创新受到市场欢迎场欢迎5.1米宽厅 入户花园 八131、角窗 177本报告是严格保密的。访谈中客户的户型创新要求也主要集中在性价访谈中客户的户型创新要求也主要集中在性价比和空间情趣上比和空间情趣上n客户语录：“追求文化氛围，居住环境，做事方便。如电线电线要比一般的粗要比一般的粗，做创作用小电炉，制冷、供热，景德镇没有暖气。地暖地暖没有做的。陈列室陈列室一般摆个40-100件作品，要宽敞，有坐下来喝茶的空间。4040平米到平米到5050平米平米左右比较合适。户型上主卧室一个，次卧两个，卫生间2个，书房要安静温馨舒服，客厅大气客厅大气，有工作室陈列室。一定要注意通风通风！画瓷用到樟脑油等有气味，对人身体不好。有的画家也抽烟。”“关于户型，工作室要宽敞工132、作室要宽敞，里面不能有柱子。采光的地下室采光的地下室也可以，画陶就不用费力搬上楼了。有的客厅会做画室。户型里面简洁，采光好，安全性好。喜欢凸窗，飘窗，转角飘窗，凸窗，飘窗，转角飘窗，露台露台。”“喜欢送面积（露台，院子露台，院子等），实惠，喜欢与自然接触。”n创新应以提高居住舒适度为根本目的n创新需综合考虑成本收益的平衡n提高产品性价比的创新应给以足够重视，比如户型功能空间的创新提高产品性价比的创新应给以足够重视，比如户型功能空间的创新客户关注的创新层面：客户关注的创新层面：露台，凸窗，转角飘窗，飘窗露台，凸窗，转角飘窗，飘窗大客厅大客厅陈列室（大师）陈列室（大师）采光地下室采光地下室地暖地暖133、粗入户电线粗入户电线融科项目操作的产品创新层面：融科项目操作的产品创新层面：宽厅宽厅电梯洋房电梯洋房入户花园，入户花园，露台，凸窗飘窗，露台，凸窗飘窗，送面积，送面积，精装修，精装修，地暖地暖为大师设计的户型考虑陈列室和粗电线为大师设计的户型考虑陈列室和粗电线178本报告是严格保密的。景德镇产品创新评价景德镇产品创新评价产品创新和风格创新处于起步阶段产品创新和风格创新处于起步阶段产品创新明显提升产品竞争力的项目不多风格创新在景德镇未体现明显竞争力户型创新（特别是户型空间创新）具有很大可操作空间123179本报告是严格保密的。对融科项目操作的影响对融科项目操作的影响项目整体定位下的产品创新项目整134、体定位下的产品创新产品创新产品创新具体内容具体内容景德镇融科项目操作评价景德镇融科项目操作评价户型创新户型亮点（入户花园，飘窗）提高产品舒适度，可适度采用可适度采用户型结构（宽厅，露台送面积）舒适性户型结构创新，建议采用建议采用精装修溢价空间有限，风险大，不建议采用不建议采用建筑创新新产品引入（如退台电梯花园洋房）符合客户喜好，建议采用建议采用风格创新新风格引入考虑项目定位和客户需求考虑项目定位和客户需求 户型功能空间的创新（通过增加附送面积形成功能空间）提升产品竞争力是实现项户型功能空间的创新（通过增加附送面积形成功能空间）提升产品竞争力是实现项目产品价值提升的最主要方面目产品价值提升的最主135、要方面180本报告是严格保密的。产品创新产品创新提升提升景德镇融科产品竞争力景德镇融科产品竞争力产品层延伸产品层延伸产品层延伸产品层延伸关注外围产关注外围产品层品层产品创新产品创新重点关注户重点关注户型功能空间的创型功能空间的创新新181本报告是严格保密的。附件三附件三参观楼盘推荐参观楼盘推荐重庆：重庆：学府大道学府大道69号号 龙湖弗莱明戈龙湖弗莱明戈 深圳：深圳：中海半山溪谷中海半山溪谷 天琴湾天琴湾 182本报告是严格保密的。重庆楼盘一重庆楼盘一学府大道学府大道6969号，借鉴山体的处理方式以及号，借鉴山体的处理方式以及道路安排道路安排占地面积：占地面积：16.6万平米万平米建筑面积：建136、筑面积：18万平米万平米容积率：容积率：1.12183本报告是严格保密的。学府大道学府大道6969号，借鉴山体的处理方式以及号，借鉴山体的处理方式以及道路安排道路安排重庆楼盘一重庆楼盘一184本报告是严格保密的。学府大道学府大道6969号，借鉴山体的处理方式以及号，借鉴山体的处理方式以及道路安排道路安排重庆楼盘一重庆楼盘一185本报告是严格保密的。龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园林处理林处理重庆楼盘二重庆楼盘二占地面积：占地面积：8万平米万平米建筑面积：建筑面积：8万平米万平米容积率：容积率：1186本报告是严格保密的。龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体137、园龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园林处理林处理重庆楼盘二重庆楼盘二187本报告是严格保密的。重庆楼盘二重庆楼盘二龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园林处理林处理188本报告是严格保密的。重庆楼盘二重庆楼盘二龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园林处理林处理189本报告是严格保密的。重庆楼盘二重庆楼盘二龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园龙湖弗莱明戈，借鉴洋房外立面与整体园林处理林处理190本报告是严格保密的。中海半山溪谷，借鉴山地高层处理方式中海半山溪谷，借鉴山地高层处理方式深圳楼盘一深圳楼盘一占地面积：75900平米建筑面积：84000平米容积率：1.1最低处海拔约80米，最高约130米，由26栋住宅组成，多为68层高的一梯两户带电梯景观洋房191本报告是严格保密的。中海半山溪谷，借鉴山地高层处理方式中海半山溪谷，借鉴山地高层处理方式深圳楼盘一深圳楼盘一192本报告是严格保密的。天琴湾，借鉴山地建筑处理方式天琴湾，借鉴山地建筑处理方式深圳楼盘二深圳楼盘二占地面积：29.8万平米建筑面积：3.9万平米容积率：0.13193本报告是严格保密的。天琴湾，借鉴山地建筑处理方式天琴湾，借鉴山地建筑处理方式深圳楼盘二深圳楼盘二194