1、大鹏项目定位报告大鹏项目定位报告深圳中原事业五部深圳中原事业五部KEY POINTSKEY POINTS大势分析大势分析全国滨海物业销售火爆;各地政府极为重视滨海地区发展；滨海物业因其独特优势、资源稀缺性，以及投资潜力巨大受追捧；项目分析项目分析项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机;项目位于大鹏，以及大鹏南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域；项目是大鹏南澳门户，也是大鹏南澳交通枢纽；深圳滨海战略分析深圳滨海战略分析深圳打造“国际滨海城市”；东部“蓝色海岸”战略定位；大鹏南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位；从从 一一 则则 新新 闻闻 说说 起起 20072007年年3 3月月2121日，2、上午日，上午10:0010:00，深圳市浙江产权交易所交，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以易大厅，万科以10.0510.05亿元，拍得富春东方亿元，拍得富春东方70%70%的股权，的股权，由此取得了富春东方旗下的由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾东方尊峪、天琴湾等物业的等物业的控制权。控制权。东方尊峪东方尊峪东东 海海 岸岸天天 琴琴 湾湾17 英英 里里浪骑俱乐部浪骑俱乐部惠州辣甲岛惠州辣甲岛深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾厦门金域蓝湾厦门金域蓝湾通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响3、，我们要强调的是：我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：17英里英里东海东海岸岸珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾这一切，缘于这一切，缘于滨海物业的独特魅力滨海物业的独特魅力从从珠海珠海到深圳到深圳，到，到惠惠州，到厦门，甚至到上海、天津，州，到厦门，甚至到上海、天津，万科万科中国最大的发展商之一，中国最大的发展商之一，正在抢占中国最好的海正在抢占中国最好的海岸线！岸线！第一部分第一部分 全国滨海物业分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分4、析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 环渤海区域环渤海区域天津天津 万通新城国万通新城国际际一期一期6000元元/平米，刷新天津楼价，开平米，刷新天津楼价，开盘即售盘即售80%！二期均价二期均价7500元元/平米，外来客户达平米，外来客户达50%以上！以上！全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 长5、三角区域长三角区域上海上海 财富海景花园财富海景花园占地占地48595，总建，总建163141均价均价37000元元/，一期，一期121套，销售套，销售异常火爆！异常火爆！全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 福建厦门沿海区域福建厦门沿海区域厦门厦门 爱琴海爱琴海总建筑面积总建筑面积7万，总户数万，总户数326户；户；高层均价达到高层均价达到15000元元/，开盘即6、售，开盘即售70%以上，以上，外来客户达外来客户达30%以上！以上！全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 珠三角区域珠三角区域万科万科 17英里英里占地占地48595，总建，总建1631412期小高层公寓，首推期小高层公寓，首推150套，均价套，均价25000元元/，一天内全部售罄。，一天内全部售罄。全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引7、 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 海南岛海南岛三亚三亚 山水国际山水国际位于三亚市区，非海景盘，定位为度假位于三亚市区，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！休闲生活社区！均价均价7500元元/，一期推出时，一期推出时，3000余位来自全国各地的客户到场抢购余位来自全国各地的客户到场抢购。滨滨 海海 物物 业业 如如 此此 热热 销销为为 什什 么么?!?!全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼8、盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 政府对滨海区域的重新规划和定位政府对滨海区域的重新规划和定位天津滨海新区天津滨海新区海洋经济发展带海洋经济发展带大连滨海新区大连滨海新区发展最快的发展最快的“东部经济圈东部经济圈”威海滨海新区威海滨海新区旅游休闲产业中心，旅游休闲产业中心，厦门滨海新区厦门滨海新区城在海上城在海上,海在城中海在城中深圳滨海新区深圳滨海新区东部区域规划东部区域规划三亚滨海新区三亚滨海新区国际滨海旅游度假城市国际滨海旅游度9、假城市自北至南，各沿海城市政府均对自北至南，各沿海城市政府均对滨海地区滨海地区进行了进行了重新规划重新规划和和功能定位功能定位，在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为区域亮点区域亮点，备受关注。，备受关注。全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分滨海楼盘热销原因分析析深圳东部滨海战略分深圳东部滨海战略分析析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 客户对客户对“舒适居住舒适居住”需求的增长需求的增长人民可支配收入增长迅速，人10、民生活水平提高，人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，客户由客户由“生存需求生存需求”转向转向“舒适需求舒适需求”。生存需求生存需求舒适需求舒适需求全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 滨海自然环境的独特优势滨海自然环境的独特优势城中豪宅城中豪宅郊区豪宅郊区豪宅滨海楼盘滨海楼盘滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使得11、其备受青睐！得其备受青睐！海洋生态环境海洋生态环境景观优势景观优势空气质量空气质量全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 资源稀缺和不可复制性资源稀缺和不可复制性资源的不可复制资源的不可复制资源的稀缺资源的稀缺导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。疯狂追求。全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨12、海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 投资价值无限投资价值无限滨海物业滨海物业普通物业普通物业年份年份0 3年年 5年年 10年年升值潜力升值潜力滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其升值潜力的不可估量升值潜力的不可估量，引得投资，引得投资客的疯狂跟进。客的疯狂跟进。全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战13、略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 物业形态丰富，满足各种需求物业形态丰富，满足各种需求物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。早期早期中期中期后期后期度假型酒店度假型酒店酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店别别 墅墅住住 宅宅全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销14、原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海物业销售火爆原因总结全国滨海物业销售火爆原因总结规划规划，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；稀缺稀缺，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；多样多样，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；生态优势生态优势，滨海物业在生态、景15、观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；第二部分第二部分 深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位深圳的滨海战略深圳的滨海战略 打造打造“国际滨海城市国际滨海城市”中部中部 门户海岸门户海岸蛇口、后海、红树林蛇口、后海、红树林深圳滨海城市标志性区域深圳滨海城市标志性区域西部西部 棕色海岸棕色海岸珠江入海口地区珠江入海口地区工业、基围养殖、机场工业、基围养殖、机场东部东部 蓝色海岸蓝色海16、岸梅沙、溪涌、大鹏、南澳梅沙、溪涌、大鹏、南澳具有国际水准的生态型滨具有国际水准的生态型滨海旅游度假胜地海旅游度假胜地（资料来源于（资料来源于深圳市东部深圳市东部滨海地区发展规划滨海地区发展规划）本项目所在的本项目所在的蓝色海岸蓝色海岸占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未来必将占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未来必将成为成为城市的新亮点城市的新亮点，成为深圳，成为深圳“滨海国际性城市滨海国际性城市”的一张名片。的一张名片。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位蓝色海岸的组成解17、构蓝色海岸的组成解构 四大组团打造东部蓝色海岸四大组团打造东部蓝色海岸蓝色海岸组成结构图蓝色海岸组成结构图港口及关联经济的发展区港口及关联经济的发展区发展完善发展完善常规城市功常规城市功能能和和基础设施基础设施沙头角盐田组团沙头角盐田组团梅沙马峦山组团梅沙马峦山组团葵涌坝光组团葵涌坝光组团大鹏南澳组团大鹏南澳组团打造葵涌卫星城市，发挥打造葵涌卫星城市，发挥常常规性城市功能规性城市功能（工业和商业）（工业和商业）发展客货码头和物流业发展客货码头和物流业控制城市化速度，杜绝工业进入，控制城市化速度，杜绝工业进入，重点打造成具有重点打造成具有国际水准的滨国际水准的滨海旅游度假胜地海旅游度假胜地现有大18、小梅沙旅游度假区现有大小梅沙旅游度假区深圳深圳东部旅游服务基东部旅游服务基地地及海滨旅游度假区及海滨旅游度假区未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而大大鹏南澳组团鹏南澳组团则会承担以前梅沙片区的职能，成为则会承担以前梅沙片区的职能，成为国际滨海旅游度假区国际滨海旅游度假区。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位蓝色海岸未来交通规划蓝色海岸未来交通规划与关内实现一小时交通圈与关内实现一小时交19、通圈盐排高速（已通车）盐排高速（已通车）惠盐高速（已通车）惠盐高速（已通车）深盐二通道（年底通车）深盐二通道（年底通车）罗沙公路罗沙公路盐坝高速（修通至葵涌）盐坝高速（修通至葵涌）坪西一级公路（修通至南澳）坪西一级公路（修通至南澳）大大 鹏鹏 镇镇随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏南澳组团，与路轻松到达大鹏南澳组团，与关内实现一小时交通圈关内实现一小时交通圈。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形20、象定位形象定位价格定位价格定位大鹏南澳片区解构大鹏南澳片区解构 四小组团构建国际滨海度假胜地四小组团构建国际滨海度假胜地大鹏镇大鹏镇大鹏南澳组团的滨海旅大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发游度假服务基地，重点发展第三产业展第三产业下沙下沙公众型滨海旅游度假胜地公众型滨海旅游度假胜地七娘山七娘山山地探险旅游活动区域山地探险旅游活动区域西冲西冲国际滨海旅游度假胜地国际滨海旅游度假胜地大大 鹏鹏 镇镇南南 澳澳 镇镇由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的大鹏镇大鹏镇作为整个大鹏南澳组团的服务基地，未来将成为客21、户的聚集地作为整个大鹏南澳组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位大鹏南澳组团大鹏南澳组团 景点、休闲区规划景点、休闲区规划高尔夫休闲区高尔夫休闲区国际会议中心国际会议中心自然保护岸线自然保护岸线西冲西冲游艇活动区游艇活动区海滩活动区海滩活动区 桔钓沙桔钓沙全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位大鹏南澳组团大鹏南澳组团 景点、休闲区22、规划景点、休闲区规划 下沙下沙下沙滨海度假区下沙滨海度假区麻雀山高尔夫休闲区麻雀山高尔夫休闲区鹏城鹏城红树林自然保护区红树林自然保护区大鹏所城保护区大鹏所城保护区全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位深圳东部滨海战略分析总结深圳东部滨海战略分析总结城市定位城市定位，深圳政府，深圳政府“滨海国际城市滨海国际城市”的战略，引导客户将关注点投向滨海；的战略，引导客户将关注点投向滨海；交通改善交通改善，交通的改善，使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏南澳组团；，交通的改善，使得原先的一小时交通23、圈延伸至大鹏南澳组团；经济发展经济发展，大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假服务基地，将重点发展第三产，大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假服务基地，将重点发展第三产业，大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上；业，大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上；东部规划东部规划，“蓝色海岸蓝色海岸”战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；第三部分第三部分 项目分析项目分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面24、分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位我们面临一个前所未有的发展契机我们面临一个前所未有的发展契机在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我们则搭上了在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我们则搭上了这班快车！这班快车！深圳深圳”滨海国际城市滨海国际城市”的定位的定位东部东部“蓝色海岸蓝色海岸”的定位的定位大鹏南澳，国际滨海度假胜地的定位大鹏南澳，国际滨海度假胜地的定位大鹏镇，组团旅游服务基地的定位大鹏镇，组团旅游服务基地的定位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东25、部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位我们在哪？我们在哪？大鹏南澳组团大鹏南澳组团 旅游服务基地的核心地旅游服务基地的核心地大鹏镇大鹏镇大鹏南澳组团的滨海旅大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发游度假服务基地，重点发展第三产业展第三产业下沙下沙公众型滨海旅游度假胜地公众型滨海旅游度假胜地七娘山七娘山山地探险旅游活动区域山地探险旅游活动区域西冲26、西冲国际滨海旅游度假胜地国际滨海旅游度假胜地本本 项项 目目本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域大鹏镇内，大鹏镇内，占得区占得区域内重点发展第三产业的先机域内重点发展第三产业的先机。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位我们在哪？我们在哪？大鹏镇的镇中心27、大鹏镇的镇中心本项目位于大鹏镇的镇中心，占据大鹏镇和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务本项目位于大鹏镇的镇中心，占据大鹏镇和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务基地基地双核心双核心的位置，地段优势无人能及。的位置，地段优势无人能及。本本 项项 目目大鹏镇政府大鹏镇政府全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位交通方面交通方面 28、组团的门户和内部枢纽组团的门户和内部枢纽本本 项项 目目大鹏镇是大鹏南澳组团的门大鹏镇是大鹏南澳组团的门户，是所有客流进入组团的必户，是所有客流进入组团的必经之地。经之地。同时，大鹏镇还是前往组团内同时，大鹏镇还是前往组团内各个景点的中转地，是组团内各个景点的中转地，是组团内的交通枢纽。的交通枢纽。所城所城东冲东冲七娘山七娘山西冲西冲下沙下沙大鹏镇是大鹏南澳组团大鹏镇是大鹏南澳组团门户门户和和交通枢纽交通枢纽，而本项目位于的大鹏镇的中心，而本项目位于的大鹏镇的中心，占尽交通优势占尽交通优势。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契29、机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位配套方面配套方面 生活配套丰富、成熟，未来高档配套提升空间大生活配套丰富、成熟，未来高档配套提升空间大项目周边生活配套丰富、成熟，但档次一般；项目周边生活配套丰富、成熟，但档次一般；预计随着未来第三产业的大力发展，高档次的消费场所将逐步丰富，配套优预计随着未来第三产业的大力发展，高档次的消费场所将逐步丰富，配套优势将更加明显。势将更加明显。华润万佳各种酒楼食肆银行、电信娱乐30、中心全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位地块与指标地块与指标地块二地块二地块一地块一一期一期指指 标标地块一地块一地块二地块二合合 计计占占 地地352857149242总总 建建117101897130681其其中中住宅住宅76101133618946商业商业4100763511735容积率容积率3.3331、.33.3车车 位位90200290其其 它它48米限高，米限高，9090限制限制单位（）地块小，且被分割，不利于规划；地块小，且被分割，不利于规划；容积率高，建筑有限高，导致建筑覆盖率高；容积率高，建筑有限高，导致建筑覆盖率高；商业面积比重大，达商业面积比重大，达1/3；全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定32、位项目周边环境项目周边环境 近处景观一般，远处山景秀丽近处景观一般，远处山景秀丽地块二地块二地块一地块一一期一期项目周边近处无景观资源，远处则山景秀丽；项目周边近处无景观资源，远处则山景秀丽；项目北侧臭水沟对项目北侧单位影响大。项目北侧臭水沟对项目北侧单位影响大。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位展示面方33、面展示面方面 临街面长，展示面好临街面长，展示面好项目位于十字路口，有项目位于十字路口，有三边临街面，展示面好，昭示性好三边临街面，展示面好，昭示性好，便于识别。，便于识别。地块二地块二地块一地块一一期一期全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位项目开发历史与责任项目开发历史与责任1期千禧大厦大鹏镇首个商品房项34、目，开启了大鹏人居历史上的新篇章！1期千禧大厦大鹏人公认的大鹏最高档的楼盘。1期千禧大厦大鹏镇目前的地标建筑。本项目打造的不仅仅是大鹏镇的标志性物业，也是大鹏南澳组团的门户型本项目打造的不仅仅是大鹏镇的标志性物业，也是大鹏南澳组团的门户型物业；物业；本项目是深圳东部滨海旅游度假区的开拓者，肩负着开创东部旅游新格局的本项目是深圳东部滨海旅游度假区的开拓者，肩负着开创东部旅游新格局的历史重任。历史重任。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面35、分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位SWOT分析分析地段地段占据大鹏镇核心地段；占据大鹏镇核心地段；交通交通大鹏南澳半岛的门户，半岛的大鹏南澳半岛的门户，半岛的交通中枢，通达性好；交通中枢，通达性好；其它配套成熟，生活便利；远处景观资源好；全国滨海物业关注度高全国滨海物业关注度高全国滨海物业均火爆热销，客户全国滨海物业均火爆热销，客户对滨海物业关注度高；对滨海物业关注度高；深圳东部定位深圳东部定位深圳深圳“滨海国际城市滨海国际城市”的新定位，的新定位，政府对东部蓝色海岸的全力打造；政府对东部蓝色海岸的36、全力打造；项目处于大鹏南澳国际滨海旅项目处于大鹏南澳国际滨海旅游度假组团的配套服务基地的核游度假组团的配套服务基地的核心地区。心地区。优优 势势机机 会会全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位SWOT分析分析客户对大鹏半岛认识不足；客户对大鹏半岛认识不足；规划落实的时间可能落后于项目发售周期；打造东部首席标志37、性楼盘的难度；劣劣 势势威威 胁胁地块小，且分散，不利于规划；地块小，且分散，不利于规划；容积率大，建筑限高，覆盖率高；容积率大，建筑限高，覆盖率高；商业面积偏大；臭水沟气味影响；全国大势对滨海物业的狂热追求全国大势对滨海物业的狂热追求深圳东部深圳东部蓝色海岸的规划定位蓝色海岸的规划定位大鹏南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位大鹏南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分38、析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨滨 海海 度度 假假 休休 闲闲 类类 物物 业业本项目物业属性定位本项目物业属性定位大鹏镇的核心区位大鹏镇的核心区位旅游服务基地的核心区位旅游服务基地的核心区位地块条件地块条件东部发展契机东部发展契机第四部分第四部分 客户定位客户定位 通过分析实际成交客户与成交结构之间的关系，得出客户结构、群体通过分析实际成交客户与成交结构之间的关系，得出客户结构、群体特征和真实需求，并预测未来客户结构和需求的变化趋势。特征和真实需求，并预测未来客户结构和需求的变化趋势。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部39、滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位客户定位思路客户定位思路分析东部度假型物业市场，推导分析东部度假型物业市场，推导东部度假型物业的客户结构、需东部度假型物业的客户结构、需求等求等根据东部规划，预测未来东部客根据东部规划，预测未来东部客流变化趋势流变化趋势借鉴全国度假型物业的客户特征借鉴全国度假型物业的客户特征预测本项目外区客户结预测本项目外区客户结构、特征、需求等构、特征、需求等外区客户推导外区客户推导全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东40、部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（一）外区客户分析（一）全国滨海度假型物业的成交客户特征全国滨海度假型物业的成交客户特征置业次数置业次数三次以上三次以上度假区域度假区域风景怡人，适合居住的地方，如海南岛的三亚、海口，珠三角的珠海，环渤海区域的烟台、威海。来源区域来源区域目前周边区域客户为主，有以内陆城市客户为主的趋势。购买用途购买用途作为个人度假、养老或公司商务接待用途；作为个人度假、养老或公司商务接待用途；置业特征置业特征41、对于度假物业，其最看重的是交通便利性、配套便利、居住环境、舒适度；需求特征需求特征度假客户的需求呈现两极分化的现象，少部分高端客户需求别墅类物度假客户的需求呈现两极分化的现象，少部分高端客户需求别墅类物业，其余客户主要需求小户型和公寓。业，其余客户主要需求小户型和公寓。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二）东部度假型物业发展情况东部度假型物业发展情况00年年01年年0242、年年03年年04年年05年年06年年随着区域发展和客户需求的不断升级，区域物业类型已由初期的酒店，发展随着区域发展和客户需求的不断升级，区域物业类型已由初期的酒店，发展到目前公寓、住宅、别墅多种物业类型共存的现状。到目前公寓、住宅、别墅多种物业类型共存的现状。酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店别别 墅墅住住 宅宅全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二）东部度假型物业43、供应数量统计东部度假型物业供应数量统计03年后，在政府东部规划的启动和万科年后，在政府东部规划的启动和万科东海岸的带动下，别墅和住宅出现东海岸的带动下，别墅和住宅出现;酒店式公寓一直是区域内主流供应；酒店式公寓一直是区域内主流供应；全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二）东部度假型物业历年成交量统计东部度假型物业历年成交量统计0002年，由于区域内只供应产权酒店和公寓，因44、此客户以度假、投资类客年，由于区域内只供应产权酒店和公寓，因此客户以度假、投资类客户为主；户为主；03年后，住宅与公寓成交的总量基本相当，除度假、投资客外，已有大量二年后，住宅与公寓成交的总量基本相当，除度假、投资客外，已有大量二次置业者进入梅沙。次置业者进入梅沙。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二）东部区域东部区域 酒店、公寓类酒店、公寓类 客户分析客户分析区区 域45、域以罗湖、福田、南山为主以罗湖、福田、南山为主职业特征职业特征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主 年龄层次年龄层次客户年龄在客户年龄在3040岁之间；岁之间；经济状况经济状况家庭年收入家庭年收入30万以上；万以上；购买用途购买用途作为度假用途，同时兼具投资目的；作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特征其它特征大部分客户属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域大部分客户属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。的规划有很大的信心。需需 求求单房和一房公寓单房和一房公寓全国滨海物业分析全国滨海物业分析深46、圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二）东部区域东部区域 住宅、别墅类住宅、别墅类 客户分析客户分析区区 域域以罗湖、福田、南山为主，兼有全国性客户以罗湖、福田、南山为主，兼有全国性客户职业特征职业特征以政府官员、私营企业主，企业高层管理人员为主以政府官员、私营企业主，企业高层管理人员为主 年龄层次年龄层次客户年龄在客户年龄在3545岁之间；岁之间；经济状况经济状况家庭年收入家庭年收入40万以上；万以上；47、购买用途购买用途作为第二居所用途，同时兼具投资目的；作为第二居所用途，同时兼具投资目的；其它特征其它特征看好片区未来的发展和居住环境，深盐第二通道的开通使得大梅沙较关看好片区未来的发展和居住环境，深盐第二通道的开通使得大梅沙较关内的距离进一步拉近，大梅沙的城市化进程，也将使得大梅沙板块生活内的距离进一步拉近，大梅沙的城市化进程，也将使得大梅沙板块生活配套越来越丰富。配套越来越丰富。需需 求求居住型的两房、三房、别墅居住型的两房、三房、别墅20分钟交通分钟交通全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客48、户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（三）外区客户分析（三）未来东部人流流动分析未来东部人流流动分析随着深盐交通壁垒的打破，大量客户可以更方便的进入梅沙；随着深盐交通壁垒的打破，大量客户可以更方便的进入梅沙；在梅沙变成第二居所和大众化休闲区域时，一部分人则向东，进入更具生态的大在梅沙变成第二居所和大众化休闲区域时，一部分人则向东，进入更具生态的大鹏南澳组团。鹏南澳组团。交通壁垒交通壁垒1小时交小时交通通大梅沙大梅沙马峦山马峦山全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定49、位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（三）外区客户分析（三）客户未来流动预测客户未来流动预测 同样，随着交通的改善，以及大鹏南澳半岛旅游、休闲、度假产业的不断同样，随着交通的改善，以及大鹏南澳半岛旅游、休闲、度假产业的不断开发，一部分客户将向东线流动，在尚待开垦的东部，将在出现一个新的开发，一部分客户将向东线流动，在尚待开垦的东部，将在出现一个新的“大梅大梅沙沙”。大鹏南澳大鹏南澳度假、休闲、投资客度假、休闲、投资客二次置业者二次置业者 随着未来交通的改善，以及大梅沙板块的城市化的不断升入，50、关内大量客户随着未来交通的改善，以及大梅沙板块的城市化的不断升入，关内大量客户轻松涌入，大梅沙的将变为一个集居住、旅游、度假、会议、商业为一体的大众轻松涌入，大梅沙的将变为一个集居住、旅游、度假、会议、商业为一体的大众型旅游度假基地。型旅游度假基地。未来的大鹏南澳，将涌入大量度假休闲客流，酒店和公寓类型的物业非常未来的大鹏南澳，将涌入大量度假休闲客流，酒店和公寓类型的物业非常适应市场需要。适应市场需要。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品51、定位形象定位形象定位价格定位价格定位本项目外区目标客户总结本项目外区目标客户总结来自区域来自区域罗湖、福田、南山为主，其它区域为辅罗湖、福田、南山为主，其它区域为辅职业特征职业特征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主 年龄层次年龄层次客户年龄在客户年龄在3045岁之间；岁之间；经济状况经济状况家庭年收入家庭年收入30万以上；万以上；购买用途购买用途作为度假用途，同时兼具投资目的；作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特征其它特征喜爱大鹏南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲度假式的生活状喜爱大鹏南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲度假式的52、生活状态；态；属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。的信心。需需 求求单房和一房公寓、产权式酒店单房和一房公寓、产权式酒店全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位客户定位思路客户定位思路分析大鹏本地房地产市场，得出分析大鹏本地房地产市场，得出本地客户情况本地客户情况推导本项目本地客户的推导本项目本地客户的结构、53、特征、需求等结构、特征、需求等结合本项目实际情况、物业属性结合本项目实际情况、物业属性本地客户推导本地客户推导全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一）千禧大厦情况分析千禧大厦情况分析千千 禧禧 大大 厦厦 户户 型型 配配 比比 表表户户 型型二房二房三房三房四房四房复式复式合计合计面面 积（）积（）90901121771121771301331301332302452354、0245套套 数（套）数（套）2020181818184 46060比比 例例33.333.330%30%30306.6%6.6%100%100%（02年开盘，开盘价年开盘，开盘价2400元元/）全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一）千禧大厦客户结构千禧大厦客户结构客户分类客户分类客户类型客户类型客户比例客户比例置业性质置业性质主力客户主力客户侨侨 胞胞60%自自 住住55、辅助客户辅助客户私企业主、私企业主、个个体户体户30%自自 住住本地原居民、核本地原居民、核电员工电员工10%投投 资资千禧大厦由贵司与侨胞投资者共同开发，目标客户锁定为侨胞，实际侨胞千禧大厦由贵司与侨胞投资者共同开发，目标客户锁定为侨胞，实际侨胞的成交数量在的成交数量在60%60%左右，其中以港台同胞居多。左右，其中以港台同胞居多。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一56、）鹏海苑情况分析鹏海苑情况分析鹏鹏 海海 苑苑 户户 型型 配配 比比 表表户户 型型一一 房房二二 房房三三 房房合合 计计面面 积（）积（）38507476104数数 量（套）量（套）727212150比比 例例48%48%4%100%（06年年10月开盘，均价月开盘，均价3900元元/）客户分类客户分类客户类型客户类型客户比例客户比例置业性质置业性质主力客户主力客户小私企业主32%自住为主少量投资个体户24核电厂员工19%打工者14%辅助客户辅助客户本地原居民11%投 资公务员全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客57、户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位注：注：据调查，鹏海苑实际成交客户以本地人为主，实际需求的是据调查，鹏海苑实际成交客户以本地人为主，实际需求的是三房。三房。由于楼盘户型与自住客需求存在偏差，有近由于楼盘户型与自住客需求存在偏差，有近60%的客户购的客户购买两套住宅，打通成三房户型。买两套住宅，打通成三房户型。本区客户分析（一）本区客户分析（一）鹏海苑客户结构鹏海苑客户结构全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户58、定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一）本地潜在客户总结本地潜在客户总结客客 户户特特 征征需需 求求核电员工核电员工收入高、且稳定，大部分员工住在市内的核电宿舍区，若再次置业也首选在市区。临近鹏海苑的地方有两个核电员工宿舍区，购买鹏海苑的核电员工多来自于这两个小区。110120 三房小私企业主小私企业主在大鹏开办企业，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。考虑到价格和方便工作等因素，就近买房。90100三房个体户个体户以在大鹏经营服务业、商业为主，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。由于大鹏较外区的价格优势和59、方便工作等因素，就近买房。95 三房75 二房打工者打工者大鹏各企业的中高管，收入中等、稳定。买房为自住。考虑到大鹏较外区的价格优势和方便工作等因素，就近买房。7075二房全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一）本地潜在客户总结本地潜在客户总结客客 户户特特 征征需需 求求本地原居民本地原居民近几年政府大规模征地，原居民手头有大量闲钱，购买力较强。目前住自建房，大鹏住商品60、房的风气还未形成，大部分人表示不会买房。少数人买房投资。公务员公务员事业单位事业单位收入高、且稳定，住政府大院。不愿意外出太远的地方置业，而大鹏、葵涌、坪山没有高品质楼盘供应，所以其也一直没有再置业。少数人买房为投资。120 三房140 四房7075 二房（投资）侨侨 胞胞以港客居多，经济实力强，有很强的恋土情节，为以后落叶归根而买房，自住，首选小户型。该部分客户数量十分有限。75 二房全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象61、定位价格定位价格定位本区客户分析（二）本区客户分析（二）本项目本地的目标客户研判断本项目本地的目标客户研判断原原 居居 民民本身有自建房住，且自建房环境较好，对再次买房或投资的兴趣不大。公公 务务 员员事业单位人员事业单位人员本身有公屋住，且环境较好，对在大鹏本地投资的兴趣不大。私营业主私营业主个个 体体 户户有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，该批人购买的人数有限。打打 工工 者者有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，且购买能力有限侨侨 胞胞完全可以承受楼价，也需要高档次的物业，但人数有限。私营业主、个体户、侨胞是本项目的本地目标客户。私营业主、个体户、侨胞是本项目的本地目标客户。全国62、滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位客户定位思路客户定位思路外区目标客户外区目标客户本地目标客户本地目标客户结合全国沿海物业、深圳东部度假型结合全国沿海物业、深圳东部度假型物业客户比例，物业客户比例，预计预计外区客户外区客户主力客户主力客户&辅助客户辅助客户目标客户确定目标客户确定结合本地人口、需求，预计本地客户结合本地人口、需求，预计本地客户比例比例全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳63、东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 客户定位思路客户定位思路 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位目标客户确定（一）目标客户确定（一）全国滨海度假型物业的成交客户比例全国滨海度假型物业的成交客户比例从全国滨海度假型物业的成交客户区域来看，外地客户的比重较大，比例可从全国滨海度假型物业的成交客户区域来看，外地客户的比重较大，比例可达到达到40%左右。左右。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 客户定位思路客户定位思路 外区客户定64、位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位目标客户确定（二）目标客户确定（二）东部度假型物业客户比例分析东部度假型物业客户比例分析东部度假型物业的外区客户比例一直保持在较高的水位中，约在东部度假型物业的外区客户比例一直保持在较高的水位中，约在75%80%左右。左右。目标客户确定（三）目标客户确定（三）本地需求预计本地需求预计行政村行政村常常 住住暂暂 住住合合 计计王母村王母村145260007452鹏城村鹏城村153163007831岭澳村岭澳村357357水头村水头村52215322054下沙村下沙村536536布新村65、布新村417399816合合 计计48151423119046大鹏常住人口数量少，并且对住房需求有限；大鹏常住人口数量少，并且对住房需求有限；作为购房主力军的暂住人口有一定的数量，对自住也有一定的需求。作为购房主力军的暂住人口有一定的数量，对自住也有一定的需求。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 客户定位思路客户定位思路 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位确定主力客户与辅助客户确定主力客户与辅助客户未来大鹏以外区旅游度假型客流为主未来大66、鹏以外区旅游度假型客流为主;外区客户对度假置业和投资置业的热度较高外区客户对度假置业和投资置业的热度较高;本地自住客户对本项目价格的承受力有限本地自住客户对本项目价格的承受力有限;辅助辅助次主力次主力主力主力外区度假投资客户外区度假投资客户私企业主、个体户私企业主、个体户侨胞、原居民、公务员侨胞、原居民、公务员70%25%5%本地投资客户的投资热度需要外区客户的激发和调动本地投资客户的投资热度需要外区客户的激发和调动;第五部分第五部分 产品定位产品定位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定67、位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位物业类型定位物业类型定位公寓为主，兼有住宅公寓为主，兼有住宅辅助辅助次主力次主力主力主力外区度假投资客户外区度假投资客户私企业主、个体户私企业主、个体户侨胞、原居民、公务员侨胞、原居民、公务员根据客户定位结论，本项目物业类型定位为以单房和一房的公寓为主，兼有根据客户定位结论，本项目物业类型定位为以单房和一房的公寓为主，兼有两房、三房住宅。两房、三房住宅。单房、一房单房、一房 公寓公寓两房、三房两房、三房 住宅住宅两房两房 住宅住宅全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深68、圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位数据来源：中原研究中心监测产品定位（一）产品定位（一）户型比例初步分析户型比例初步分析经过几年的发展，东部度假性物业的成交比例趋于稳定，即：经过几年的发展，东部度假性物业的成交比例趋于稳定，即：单房比例单房比例25%25%左右；一房比例左右；一房比例5555左右；二房比例左右；二房比例20%20%左右；左右；全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析69、客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位公公 寓寓单房单房一房一房两房两房合计合计25%55%20%100%物业类型物业类型公公 寓寓住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房两房两房三房三房户型比例户型比例18%38%14%15%15%产品定位（一）产品定位（一）户型比例初步结论户型比例初步结论根据外区客户根据外区客户70%，本地客户，本地客户30%的的客户定位客户定位住住 宅宅两房两房三房三房合计合计50%50%100%一一房房单单房房两两房房35-40470、5-5865-70全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位数据来源：中原研究中心监测产品定位（一）产品定位（一）户型面积初步分析户型面积初步分析单房面积主要在单房面积主要在35-4035-40；一房面积主要在一房面积主要在45-5845-58；两房面积主要在两房面积主要在65-7065-70。东部度假型物业历年成交户型面积东部度假型物业历年成交户型面积全国滨海物业分析全国滨海物业分71、析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位产品定位（一）产品定位（一）户型面积初步结论户型面积初步结论物业类型物业类型公公 寓寓住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房两房两房三房三房面积区间面积区间35-4045-5865-70707595105根据东部度假型物业的户型面积，以及本地客户的实际需求根据东部度假型物业的户型面积，以及本地客户的实际需求全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深72、圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位产品定位（一）产品定位（一）初步结论初步结论物业类型物业类型公公 寓寓住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房两房两房三房三房面积区间面积区间35-4045-5865-70707595105比比 例例18%38%14%15%15%全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定73、位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位修正后户型比例修正后户型比例物业类型物业类型公公 寓寓公寓公寓/住宅住宅住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房三房三房比比 例例20%45%20%15%产品定位（二）产品定位（二）户型比例修正户型比例修正公寓和住宅的两房设置存在重叠，综合设置比例公寓和住宅的两房设置存在重叠，综合设置比例原户型比例原户型比例物业类型物业类型公公 寓寓住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房两房两房三房三房比比 例例18%38%14%15%15%降低投资门槛，增加单房和一房比例降低投资门槛，增加74、单房和一房比例1房：房：1房面积有变大的房面积有变大的趋热，同时本项目度假公寓的定位，面积可以偏大，趋热，同时本项目度假公寓的定位，面积可以偏大，建议为建议为5055。单房：单房：历年面积变化不大，基本保持在历年面积变化不大，基本保持在35-45平米左右，考虑到本项目处在平米左右，考虑到本项目处在东部发展的初期，建议降至东部发展的初期，建议降至3035，从而降低投资门槛；从而降低投资门槛；2房：房：2房客户中度假客户的需求是房客户中度假客户的需求是6570，自住客户的需求是，自住客户的需求是7075，兼顾二者需求，建议为兼顾二者需求，建议为70。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略75、分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位修正后面积区间修正后面积区间物业类型物业类型公公 寓寓公寓公寓/住宅住宅住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间303550557095105产品定位（二）产品定位（二）户型面积修正户型面积修正原面积区间原面积区间物业类型物业类型公公 寓寓住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房两房两房三房三房面积区间面积区间35-4045-5865-7070776、595105全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位 物业类型定位物业类型定位 产品初步定位产品初步定位 产品二次修正产品二次修正 产品定位结论产品定位结论形象定位形象定位价格定位价格定位产品定位结论产品定位结论物业类型物业类型公公 寓寓公寓公寓/住宅住宅住住 宅宅户型间隔户型间隔单房单房一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间303550557095105比比 例例20%45%20%15%单位（单位（）第六部分第六部分 形象定位形象定位环环 境境 客客 户户产产 品品区区 位位形象定位形象定位形象定位思路形象定位77、思路全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位项目所在片区为大鹏核心位置，配套成熟项目所在片区为大鹏核心位置，配套成熟，是旅游服务的基地。，是旅游服务的基地。区区 位位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位关键词：关键词：双核心双核心 门户门户 基地基地大鹏三面环山，景色优美，空气清新；大鹏三面环山，景色优美，空气清新；深圳最后一块处女地！中国最美的八大海岸线之一！深圳最后78、一块处女地！中国最美的八大海岸线之一！环环 境境全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位关键词：关键词：山景山景 海岸海岸客客 户户全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位度假客户：度假客户：向往海岸生活，时常放松自己。主力客户主力客户投资客户：投资客户：有较强的经济实力，看好东部三镇旅游度假的发展，对滨海物业十分认可。关键词：关键词：度假度假投资投资产品产品全国滨海物业分79、析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位关键词：度假型关键词：度假型公寓公寓本项目主要打造度假型公寓，强调其度假功能。本项目主要打造度假型公寓，强调其度假功能。东部门户东部门户基地核心基地核心临山近海临山近海度假公寓度假公寓形象定位的基调形象定位的基调全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 关键词：关键词：度假型公寓度假型公寓 关键词：关键词：度假度假投资投资 关键词：关键词：山景山景80、 海岸海岸 关键词：关键词：双核心双核心 门户门户 基地基地HOLO：”HO”，即，即HOLIDAY，假日，度假之意；，假日，度假之意；”LO”，即，即LOFT，阁楼，阁楼/公寓之意；公寓之意；两词取前部合并，即两词取前部合并，即HOLO。HOLO不仅表明物业性质，更表达了一种度假、不仅表明物业性质，更表达了一种度假、悠闲、舒适的生活情调。悠闲、舒适的生活情调。HOLO Coast全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位Coast：即海即海岸，岸，岸线岸线之意，是东部核心价值的体现；81、它更代表一种围绕海滩的生活情之意，是东部核心价值的体现；它更代表一种围绕海滩的生活情调：阳光、沙滩、海浪、海风、运动、休闲调：阳光、沙滩、海浪、海风、运动、休闲我不在度假，就在度假的路上我不在度假，就在度假的路上L Life ife is is Sunshine,Beach,Fishing,BBQSunshine,Beach,Fishing,BBQ and more and more HOLO Coast全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位深圳的天堂原来在这里深圳的天堂原来在这里82、全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位蔚蓝东部蔚蓝东部：采用类似：采用类似“蓝色盐田蓝色盐田”的说法，用高起点的定位与形象，跳出大鹏，的说法，用高起点的定位与形象，跳出大鹏，表明项目极具发展潜力的区位；表明项目极具发展潜力的区位；回家就是度假的开始回家就是度假的开始假日基地假日基地全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位假日：假日：是本项目度假式公寓的物业属性的体现，也是83、本项目生活情调的体现。是本项目度假式公寓的物业属性的体现，也是本项目生活情调的体现。基地：基地：本项目处于大鹏和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务基地的双核心位置，本项目处于大鹏和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务基地的双核心位置，是生活、度假、消费、娱乐的核心基地；是生活、度假、消费、娱乐的核心基地；同时也体现本项目是大鹏南澳组团的门户和枢纽的地位。同时也体现本项目是大鹏南澳组团的门户和枢纽的地位。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位案名建议案名建议大鹏处于北纬大鹏处于北纬22，同纬度还有84、著名的度假圣地，同纬度还有著名的度假圣地夏威夷考爱岛；夏威夷考爱岛；大鹏属于亚热带海洋性气候，年平均气温大鹏属于亚热带海洋性气候，年平均气温22，非常时宜度假居住；，非常时宜度假居住；大鹏海域海水年平均温度大鹏海域海水年平均温度22，常年适合游泳。，常年适合游泳。第七部分第七部分 价格定位价格定位价格定位价格定位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 项目定85、价项目定价对比研究东部片区与大鹏片区价值综合对比，得对比研究东部片区与大鹏片区价值综合对比，得出大鹏片区与东部片区的比值范围出大鹏片区与东部片区的比值范围研究东部度假型公寓物业价格情况研究东部度假型公寓物业价格情况,结合本项目推结合本项目推售时间，预测未来东部度假型公寓的价格区间售时间，预测未来东部度假型公寓的价格区间本项目价格区间本项目价格区间主力顾客主力顾客相似性相似性区位区位可比性可比性东部片区东部片区与大鹏的可比性与大鹏的可比性产品类别产品类别同比性同比性楼盘样本楼盘样本代表性代表性全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位86、产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 项目定价项目定价选择东部片区进行比较的可行性分析选择东部片区进行比较的可行性分析从区位条件，交通条件，资源条件等从区位条件，交通条件，资源条件等4个大类客观数据进行进行对比，各自权重，个大类客观数据进行进行对比，各自权重，得出大鹏与东部片区的整体对比系数为得出大鹏与东部片区的整体对比系数为0.804。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形87、象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 项目定价项目定价数据来源：深圳市深圳市东部滨海片区发展规划（2002）大鹏与东部片区的整体对比系数大鹏与东部片区的整体对比系数全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 项目定价项目定价大鹏镇所在区的度假休88、闲价值与东部对比大鹏镇所在区的度假休闲价值与东部对比系数为系数为0.7924。数据来源：深圳市东部滨海片区发展规划（数据来源：深圳市东部滨海片区发展规划（2002）大鹏镇所在区的居住开发价值与东部大鹏镇所在区的居住开发价值与东部对比系数为对比系数为0.7613。大鹏与东部片区的居住价值和开发价值的对比系数大鹏与东部片区的居住价值和开发价值的对比系数全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定89、位 东部价格曲线东部价格曲线 项目定价项目定价大鹏镇所在区与东部对比系数区间为大鹏镇所在区与东部对比系数区间为0.760.804大鹏计价综合系数大鹏计价综合系数 全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 项目定价项目定价顾客对目前两个区域的认可度对比系数顾客对目前两个区域的认可度对比系数通过中原对顾客深度访谈和对欲购买东部度假型物业的顾客的随机调研，通过中原对90、顾客深度访谈和对欲购买东部度假型物业的顾客的随机调研，顾客对目前两个区域的认可度对比系数为：顾客对目前两个区域的认可度对比系数为：0.60.71全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 项目定价项目定价通过上面分析，引入拉冈朗日插值计算方法，建立模型：通过上面分析，引入拉冈朗日插值计算方法，建立模型：根据四元函数各自变量的变化范围，得出本项目价格可比系数变化区91、间为根据四元函数各自变量的变化范围，得出本项目价格可比系数变化区间为0.680.75对比系数计算方程对比系数计算方程全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 价格定位结论价格定位结论据统计，据统计，2006年东部度假型公寓物业价格为年东部度假型公寓物业价格为11800元元/通过上述分析，可以初步确定大鹏片区公寓价格区间为：通过上述分析，可以初步确定大鹏片区公寓92、价格区间为：82008850元元/本项目价格初步定位本项目价格初步定位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 价格定位结论价格定位结论东部度假型公寓物业价格历年价格涨幅分析东部度假型公寓物业价格历年价格涨幅分析东部滨海公寓物业价格上涨比较平稳，平均年增长率在东部滨海公寓物业价格上涨比较平稳，平均年增长率在10左右。左右。数据来源：深圳中原深港研究中心06年房93、地产市场总结全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位 价格定位思路价格定位思路 可行性分析可行性分析 对比系数研究对比系数研究 价格初步定位价格初步定位 东部价格曲线东部价格曲线 价格定位结论价格定位结论考虑到本项目将在考虑到本项目将在07年底年底08年初面市，按照东部度假型物业年增长率年初面市，按照东部度假型物业年增长率10%递递增，因此本项目售价增，因此本项目售价90009500元元/本项目价格定位本项目价格定位KEY POINTSKEY POINTS客户定位客户定位外区度假投资客为主；以本区自住客为辅；产品定位产品定位产品定位为滨海度假休闲式公寓；产品以单房、一房为主，二房、三房为辅；形象与价格定位形象与价格定位形象语：Holo Coast 蔚蓝东部 假日基地；案名：蔚蓝22均价90009500元/；谢谢 谢谢 聆聆 听听 ！让心灵去让心灵去度假度假