1、保利影响一座城市的力量-保利余姚项目营销提报宁波迪赛2011-10宁波市迪赛房地产销售代理有限公司2第一部分项目目标第二部分项目背景第三部分客户洞察第四部分营销策略及销售执行第五部分产品服务提升宁波市迪赛房地产销售代理有限公司第壹幕TheFirst目标3宁波市迪赛房地产销售代理有限公司本案需要实现的目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标项目目标：占据余姚城南区域豪宅领导者地位，以及影响大宁波高端市场的影响力项目品牌目标：本案是保利置业在大宁波区域布局完整化的坐标，并肩负着保利置业品牌形象在华东地区升级的重任城南豪宅领导者基本目标销售目标：首批开盘约4.6万方开盘当天销售率达80%，2012、2年计划完成销售11个亿，4个月销售周期，销售面积7万方，预算价格高层17000元/平（精装标准4000元/）品牌形象升级低成本高速高价核心目标核心目标4宁波市迪赛房地产销售代理有限公司压力巨大迪赛会全力以赴挑战目标！5宁波市迪赛房地产销售代理有限公司第贰幕TheSecond项目背景6宁波市迪赛房地产销售代理有限公司内部背景分析Part17宁波市迪赛房地产销售代理有限公司项目概况：余姚城南逾百万方集商业、高层住宅、五星级酒店、商务办公为一体的规模大盘城市生活综合体余姚城南项目四至人居环境良好逾百万方规模大盘项目分二期开发，总建面约85.9万，含商业综合体、高层住宅、五星级酒店、商务办公等一期包3、括商业综合体、高层住宅；项目中间横穿30米宽的最良江支脉项目南望500米高黄箭山脉项目位于余姚城南，城东路与谭家岭路交汇的东南角项目北临谭家岭东路南靠黄山东路东至规划道路西临城东路8谭家岭路规划道路黄山东路城东路宁波市迪赛房地产销售代理有限公司南雷路行政商务区商会大楼-双子楼（90m）已结顶建工中心（150m）工程过半移动大楼（82m）外墙装修中模国际大厦（32层）地上工程金融中心（107.7m）地上工程合力大厦-双子楼（108m）奠基开工区域规划：目前属落后片区，南雷路行政商务区规划强劲启动片区发展，城市功能及品质迅速提升9宁波市迪赛房地产销售代理有限公司交通及配套：临谭家岭路通达性好，行政4、主导，配套成熟，宜商宜居，尊享生活，人居环境日趋成熟Part 2临城东路与谭家岭路沿线直达项目本项目巨型配套提供便利生活项目临余姚主干道谭家岭路，通达性好，降低时间成本。项目到达汽车南站，仅3分钟车程项目到达汽车东站、杭甬高速入口，仅7分钟车程项目到达火车站、汽车西站，仅18分钟车程项目规划有商业综合体、五星级酒店、商务办公等高档次配套，为项目提供了各项完善的配套设施，保证了项目的高档性和居住的纯粹性10宁波市迪赛房地产销售代理有限公司整个项目分期规划互动性强中间水系合理将其各组团分开大平层豪宅内部规划情况：二期开发，一期约43.7万方，各组团互动性与独立性有机结合，大平层豪宅为目前市场创新产5、品大平层摈弃楼上楼下生活方式，提升生活品质项目分二期开发，产品涵盖高端住宅、商业、酒店、办公；商业和住宅通过小区道路规划使其相互独立，商业人流，将其很好的衔接起来，互动性强项目一期、二期以30米宽的最良江支脉自然分割，享受天然水景；一期享受40%的绿地率，约3.5万方绿地中庭，余姚唯一。11宁波市迪赛房地产销售代理有限公司产品分析（高层）：舒适型户型，大赠送面积，人性化设计动静分区清晰，动线丰富客厅、餐厅空间布局方正主卧开间4.5米140舒适2+1房：客厅、餐厅连成一体，南北对流朝南双阳台，大赠送面积入户豪华玄关，舒适气派增加佣人房佣人专用楼梯朝南三阳台，大赠送面积180舒适3+1房：250豪6、华3+2房：400奢华4+2房：气派入户玄关，豪华舒适客厅，增加佣人房配置佣人专用电梯超豪华主任套房6.3米大开间12宁波市迪赛房地产销售代理有限公司中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，其前身为1984年成立的保利科技有限公司。26年来，中国保利集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”的发展格局。截止到2010年3季度，集团总资产已超过2000亿。品牌价值分析：知名开发商，深厚品牌积淀传世品牌：历史悠久，品牌积淀雄厚13实力企业：中国地产一线阵营，保利文化优势保利置业有限公司，是“保利（香港）投资有限公司”（07、119.HK）的全资子公司，为中国保利集团房地产主业的两个开发平台之一，是保利（香港）投资公司境内唯一房地产开发平台。保利置业充分发挥上海、香港两个国际大都市的地域优势和保利品牌、保利文化的优势。宁波市迪赛房地产销售代理有限公司1994年:中国保利集团公司贸易业务在“中国500家最大服务企业评价”中列第26位。2004年:国务院国资委对中国保利集团公司年度经营业绩考核结果审定为B级。2004年:中国保利集团公司被中国残疾人福利基金会授予“爱心明星企业”称号。2005年:国务院国资委确认中国保利集团公司主业为军品贸易、民品贸易、房地产开发经营、物业管理、中介服务及文化艺术经营，同时将集团公司主业8、定位于“涉及国家安全和国民经济命脉的主要行业和关键领域”。2007年:中国保利集团公司实现经济增加值（EVA）10.01亿元，在中央企业排名第44位；在实现EVA增量比去年改善的116家中央企业中列第38位。2007年:中国保利集团公司进入中国企业纳税五百强行列，排名79位，在其中87家中央企业中列第35位；在其中21家房地产企业中列第2位。2007年:中国保利集团公司获得“圆明园海外流散文物回归故里贡献奖”。2007年:中国保利集团公司被评为“首都维护国家安全先进集体”。2008年:中国保利集团公司分别被中央机关主管部门及国务院国资委办公厅评为“机要工作优秀集体”。品牌价值分析：保利集团备受9、盛誉饱受国家级奖励14数据来源保利官网宁波市迪赛房地产销售代理有限公司保利置业为全国性房地产开发商，住宅及商业项目遍布上海、广州、深圳、佛山、宁波、苏州、杭州、重庆、武汉、南宁、柳州、贵阳、昆明、济南、哈尔滨、惠州及海南等18个一、二线主要城市，并于国内四个一线城市拥有优质投资物业。品牌价值分析：保利置业全国布局，占领中国地产一线阵营15数据来源保利官网宁波市迪赛房地产销售代理有限公司上海保利广场（浦东小陆家嘴金融区）上海证券大厦武汉保利浅水湾深圳保利文化广场广州威斯丁酒店上海保利维拉家园品牌价值分析：全国精工巨著，成就全国高档次地标16宁波市迪赛房地产销售代理有限公司保利物业管理有限公司本公10、司旗下的保利物业管理有限公司成立于1997年，拥有多年丰富的物业管理经验，提供先进的物业管理，服务于高档公寓、写字楼、商业、酒店等物业。现时，保利物业管理有限公司业务遍及北京、上海、广州、深圳、武汉、哈尔滨、成都、郑州、苏州等国内大中城市。管理着包括北京新保利大厦、上海证券大厦、广州中信广场等一批标志性项目。物管价值分析：保利物业-亚洲高端物业管理最具影响力企业2006年在亚洲物业管理高峰论坛暨国际优秀物业管理评选活动中，保利物业被评为唯一的“2006年度亚洲高端物业管理最具影响力企业”。17宁波市迪赛房地产销售代理有限公司精装价精装价值分析：全面家居解决方案，品牌分析：全面家居解决方案，品牌11、设计，省事放心。，省事放心。国际化装修，打造均好性品牌住宅。采用国际品牌、国际装修标准，提供性能优越的精装产品，实施住宅产业一体化。住宅玄关、厅房、餐厨、卫浴、收纳、家政、公共、智能八大空间系统，针对从低到高不同层面的住宅进行空间规划，引发一场颠覆性的精装革命。全面家居解决方案既为业主节约时间成本，避免个人精力和财力的浪费，又为社会节省公共资源，减少二次装修污染和消耗，开启全新的绿色精装生活时代。品牌保障,值得信赖人性化设计,为您省事18宁波市迪赛房地产销售代理有限公司本案价本案价值解解读市场竞争力弱市场竞争力强市场竞争力强价值低价值高价值高优势价值生活服务：亚洲高端物业溢价价值基础价值资源：12、城市生态水岸住区，高规格园林产品：余姚首创精装豪宅档次：保利置业余姚高端项目品牌：央企保利，实力雄厚区域：城南，未来的高端居住板块规模：百万方余姚首个大盘交通：便利交通，通达全城配套：齐全的生活配套19宁波市迪赛房地产销售代理有限公司外部背景分析Part220宁波市迪赛房地产销售代理有限公司数据来源住房和城乡建设部保障房建设开工率达98%，11月底前将完成1千万套目标浙江：城镇保障性住房和棚户区改造住房开工套数已超全年目标任务数宏观大势：多重因素叠加，限购或将长期存在21宁波市迪赛房地产销售代理有限公司政府公信力遭受严重质疑，民众信心不足，政府形象大打折扣强行拆迁、暴力拆迁暗箱操作、贪污腐败郭13、美美事件，谁会还捐款我爸是李双江，完胜我爸是李刚 宏观大势：多重因素叠加，限购或将长期存在22宁波市迪赛房地产销售代理有限公司事件链接：佛山限购朝令夕改，中央政府、地方政府上下“博奕”据新华社电广东佛山市住房和城乡建设局日晚间发布消息称暂缓执行关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知。在11日中午发布的这个通知修改了部分住房限购政策，部分住房将不纳入限购范围，同时允许本市户籍家庭附条件增购一套住房。宏观大势：多重因素叠加，限购或将长期存在23宁波市迪赛房地产销售代理有限公司人民币对美元汇率再创新高，5年来累计升值超30%11日是美国国会参议院即将就2011年货币汇率监督改革法案进行投票表14、决的最后期限。分析人士认为，中美两国贸易不平衡的主要原因不在于人民币汇率，美国国会参议院对人民币汇率发难没有道理。考虑到未来美元中期弱势难改，再考虑到当前中小企业面临经营困难，未来人民币对美元继续呈小幅升值态势，并且弹性会进一步增强。经济形势：多重因素叠加，高通胀、高贬值时代来临24宁波市迪赛房地产销售代理有限公司10月经济数据于14日公布机构预测CPI降至6%根据国家统计局数据发布的日程表显示，10月份的主要宏观经济数据将于11月14日公布。届时早已被各家机构争相预测的经济数据将浮出水面，CPI是否会反弹的谜底即将揭晓。此前各大权威机构均预测称10月居民消费价格指数(CPI)同比涨幅降至6%15、以下，11月、12月进一步回落至5%左右。经济形势：多重因素叠加，高通胀、高贬值时代来临25宁波市迪赛房地产销售代理有限公司建行在京上调首套房贷利率其他银行或将跟进建行在京上调首套房贷利率，提至基准利率的1.05倍，如想尽快放款需主动上浮到1.1倍。越是临近年底，银行放贷额度就会越吃紧，银行多是“一贷难求”。在这种紧迫的市场环境下，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，情愿通过利率调高的手段来满足。经济形势：多重因素叠加，高通胀、高贬值时代来临26宁波市迪赛房地产销售代理有限公司温州民间高息借贷泛滥频现老板失踪企业倒闭 据悉，目前温州中小企业倒闭现象比预想的要严重。大批中小型企业倒闭，许多企16、业老板”跑路”。民间资本借贷之所以如此火爆，一方面民间资金想找出路，另一方面，中小企业“融资难”。中小企业难做、实体经济难为，使很多企业家把企业生存与发展的注意力放到“转行”上来，再到眼下的民间高利贷，什么赚钱炒什么，以至于现在炒出了资金链断裂的问题。经济形势：多重因素叠加，高通胀、高贬值时代来临27宁波市迪赛房地产销售代理有限公司调控风险、投资渠道的匮乏、保值增值的需求房地产仍是最主要的资金避风港鸡蛋应该放在铁篮子里一事件：小港某企业主，以公司名义，购买数套金地东御住宅；客户需求：需求严重抑制，房地产仍是最主要投资渠道28宁波市迪赛房地产销售代理有限公司29p在宏观政策的引导下，刚需将会持续17、释放p宏观经济的持续恶化带来的通胀压力将会迫使更多的资金流向固定资产投资结论：宁波市迪赛房地产销售代理有限公司河姆渡国际广场：62万方舜大财富广场：11万方四明广场：15万方众安时代广场：70万方华润五彩城：20万方嘉悦购物广场：8.4万方保利文化广场：100万方余姚万达广场：11.4万方（占地）17345826未来商业格局：保利引领7 7大新城市综合体，100100多万人口，超300300万方总建，竞争加剧30宁波市迪赛房地产销售代理有限公司余姚全市共有1.4万家中小企业，高端居住需求明显！余姚港澳台、外商投资企业共458家，占全大市14.47%！远东工业城，聚集大批电器、橡胶公司，区域效应18、强！南部新城变化：中高端需求凸显，未来贵胄聚集地31宁波市迪赛房地产销售代理有限公司在售：1、君悦国际花园2、众安悦龙湾3、一品水岸蓝庭4、舜大东第5、阳光威尼斯6、金色兰庭待售：1、舜大和园2、赛格特东城名苑3、中江浅水湾4、太守府5、东方卢浮郡6、姚江公馆7、余姚保利文化商业广场8、华润五彩城东环北路谭家岭路城东路四明路世南东路新西门路阳明东路S213中山北路S61北环西路星河路望梅路金型路123456145673文2世南中学十人民医院文规划小学文兰江小学文江南新城小学文余姚中学十黎洲医院政余姚市政府购购嘉悦购物广场十第三人民医院文余姚二中超市8 城东片区 城南片区 城北片区 城中片区住宅19、项目竞争格局32宁波市迪赛房地产销售代理有限公司项目区域体量项目概况开盘时间开盘均价/成交均价去化量存量君悦国际花园城东新区，金型路南侧，东环北路东侧40万（2700户）15栋5层多层住宅、16栋1825层高层住宅、两层沿街商业用房、一栋休闲会所及一层地下室车库2010.11.2711000元/9497元/70.2%5.7万(402套)众安悦龙湾城北，倚靠北环西路、新建北路60万（333户）65159为城市生活综合体330135为别墅用地2011-05-3035000元/34451元/57.9%2.8万（134套）一品水岸蓝庭城东新区金型路北侧（东江丽景北面）3万（200户）4幢高层及单身公寓20、组成，高层面积为60-160，单身公寓面积为40-62平方米2011-06-2614000元/11733元/32.4%1.3万（123套）舜大东第城东路与金型路交叉口（凤山街道东侧）3万（118户）四幢7层带电梯洋房2011-05-0914000元/14818元/43%1.8万（68套）阳光威尼斯城东路东侧，南临姚江，东临余姚剑江10.5万（116户纯别墅高档社区，由独栋和联排组成，共有80套独栋和36套联排，共计116套，户型面积在240-360平米2010-09-1625000元/20000元/68%1.4万（20套）金色兰庭城南谭家岭西路与肖东路交叉口15万（900户，一期300户）8幢21、多层，1-4#楼共5层，边套面积90.85，中间套面积88.95，5-8#楼共6层，边套面积103.04，中间套面积114.632011-06-1810000元/10173元/77%0.9万（82套）在售项目明细解析目前城区住宅存量14.4万方，楼盘主要集中在城东区域。33宁波市迪赛房地产销售代理有限公司项目区域体量项目概况产品预计开盘时间工程进度舜大和园城东金型路与城东路交叉口，东临万丰路7.8万（600户）三幢高层住宅，南侧为两幢对称布置的24层住宅，北侧为一幢31层住宅，一幢商务酒店，北侧沿街二层为商业裙房高层预计今年底开盘地上3层(2011-09-15)赛格特东城名苑城东新区，金型路南22、侧，东环北路东侧及月梅路西侧17.9万（1274户）十二至十八层的高层住宅为主体高层预计今天11月初开盘现已造到地上14层太守府城中北滨江路和中山路交叉口3.5万沿街高层5栋，西面和北面为别墅，独立+联排高层、别墅预计明年初开盘东方卢浮郡城东新区，金型路北侧，东环北路东侧15万方四幢11层小高层、14幢17层高层小高层、高层预计今年底开盘地上3层(2011-09-15)姚江公馆城南四明东路北侧6.9万（330户）两幢点式18层住宅和一幢板式13层住宅，东面和北面为5幢7层住宅，南面临四明东路为1-2层商铺高层、小高层预计年底开盘地下打桩(2011-09-15)中江浅水湾城北中塑城会展中心南侧123、5.5万方（1064户）15幢22层高层组成高层预计年底开盘地下室建设金色兰庭城南谭家岭西路与肖东路交叉口15万（剩余600户约10万方）推出19-22#楼高层住宅，面积90-140高层预计11月份开盘地上层建设(2011-09-15)华润五彩城城东金型路与城东路交叉口20万商业+住宅高层预计明年底开盘拍地(2011-09-20)待售项目明细解析整个住宅市场的推量集中在今年底明年初，推量将逼近100万方，市场竞争大，且主要集中在城东34宁波市迪赛房地产销售代理有限公司余姚市区主要分为4大板块：城东板块、城南板块、城中板块及城北板块城南板块是目前余姚档次较高的板块企业主、政府官员等高端客户云集，24、认知度高，价格与城中不相上下；城东板块 城北板块 城中板块 城南板块本案太守府金色兰庭姚江公馆悦龙湾中江浅水湾君悦国际舜大东第舜大和园中央公馆伊顿国际竞争市场分析整体市场板块特征明显，各个板块开发程度强弱不一，发展不均匀。35华润五彩城余姚万达宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城东板块：楼盘品质不断升级，逐渐形成新兴的高品质居住区，但生活配套设施尚显匮乏土地供应集中，基本以住宅、商服用地为主，市场放量大产品主要以高层为主，小高层、多层及叠拼为辅以舒适中小户型为主导，90-120成为需求主流，大户型去化缓慢。房价基本以12000元/为主导，舜大东第多层电梯洋房15000元/成为该区域价格标杆。3625、 城东板块君悦国际舜大和园舜大东第竞争市场分析城东板块特征，新城开发，大盘聚集，但生活配套设施匮乏。本案华润五彩城宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城北板块：新城开发，大盘聚集；土地供应集中，基本以住宅、商服用地为主，市场放量大产品主要以高层为主，小高层、别墅为辅高层产品供应以高端中大户型为主导，170-280成为供应主流别墅面积350-600为主导。目前房价基本以悦龙湾独栋35000元/成为余姚市的价格标杆。37 城北板块中江浅水湾悦龙湾竞争市场分析城北板块特征，塑料城、模具城为主导的私企业主聚集点，楼盘开发高起点，悦龙湾、中江浅水湾打造高端楼盘本案宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城中板块：传26、统老城区，城市核心区域，配套成熟，资源聚集，向心力强，置业吸引力最高；土地供应稀少，基本以商服用地为主，市场放量小产品主要以高层为主，小高层、别墅为辅高层产品供应以高端中大户型为主导，170-280成为供应主流别墅面积350-600为主导。目前房价太守府于今年年底或年初推出，高层价格预计35000元/，独栋别墅2500万/套38 城中板块太守府阳光威尼斯竞争市场分析城中板块特征，可供建设用地稀少，发展空间狭小，整体楼盘档次由于年代原因较为一般，但价格较高。本案宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城南板块：高端楼盘云集，目前售罄的伊顿国际、中央公馆，以及待推的姚江公馆、本案都代表了余姚的高端楼盘；土27、地供应稀少，基本以商服用地为主，市场放量小产品主要以高层为主，小高层、别墅为辅高层产品供应以高端中大户型为主导，170-280成为供应主流目前房价伊顿国际二手房报价17000元/39 城南板块本案姚江公馆金色兰庭中央公馆伊顿国际竞争市场分析城南板块特征，行政中心，保利、万达、绿城等大牌开发商云集，成为余姚目前档次最高的板块余姚万达宁波市迪赛房地产销售代理有限公司结论p城东板块与城南板块仍是市场置业的主流区域，未来2-3年的市场供应将主要集中在这2个区域。p各板块开发物业类型多以混合型社区为主，涵盖多层、高层、小高层、排屋等产品，欧陆风盛行，物业类型同质化严重。p各板块价格驱动仍以“地段+大势”28、为主，真正通过产品自身品质价值进行价格驱动的项目稀少。40宁波市迪赛房地产销售代理有限公司各板块典型项目分析41板块代表项目研究点城东板块君悦国际花园、舜大东第、舜大和园、东城名苑、东方卢浮郡产品、规划、价格等城北板块中江浅水湾、悦龙湾城中板块太守府、阳光威尼斯城南板块姚江公馆选取各个板块在售的代表性楼盘进行深度分析，借此洞察市场供求的现状特征与整体走势，为项目找到可以突破的市场竞争机会宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城东新区首个40万方法式高端社区，产品较杂，不够纯粹，三期产品中小户型基本售罄，剩余基本为中大户型君悦国际花园开发商：新中宇集团占地：140000平方米总建：400000平方米容29、积率：2.50总户数：2700套（高层+叠拼）车位数：2171个物业：绿城物业开盘时间：2011年10月左右交付时间：2013年6月目前报价：11000-12000元目前在售三期二批开盘时间目前在售三期二批开盘时间1111年年3 3月月户型面积户型面积套数套数所占比例所占比例现有存量数现有存量数主力总价主力总价909228.75%8110-130万万1246821.25%64130-160万万1428025%60150-200万万1688025%75180-230万万套数合计套数合计320100.00%二期大平层在售开盘时间二期大平层在售开盘时间1010年年7 7月月25344销售率80%9330、00-350万万33044销售率62%17450-500万万一期叠墅在售开盘时间一期叠墅在售开盘时间0909年年8 8月月223-367148销售率50%74530-700万万金型路东环北路精装修待售三期二批在售二期大平层叠墅城东板块个案分析42宁波市迪赛房地产销售代理有限公司43多为拼户，户型进深较大，不够规整，浪费空间较多，销售时需搭售车位。城东板块户型分析168 4房2厅2卫142 3房2厅2卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城东首个围合式多层电梯洋房社区，规模较小，城东价格标杆，140以内销售较好，150-260销售时需搭售2个车位目前滞销。舜大东第开发商：舜大房产占地：16000平方31、米总建：30000平方米容积率：1.30总户数：119套（电梯洋房）车位数：177个物业：舜大物业开盘时间：2011年5月（首批）交付时间：2013年6月目前报价：12888-18000元地下产权车位：16万/个目前在售二批开盘时间目前在售二批开盘时间1111年年8 8月月户型面积户型面积套数套数所占比例所占比例现有存量数现有存量数户型总价户型总价10465%1180万万1203529.4%12200万万1402420.1%7200-230万万150-1551815.1%13230-245万万200-2302420.1%24280-350万万250-2651210%11400-430万万套数合32、计套数合计119100.00%68金型路双河路城东板块个案分析一批5月份开盘二批8月份开盘44宁波市迪赛房地产销售代理有限公司45户型设计较为一般，卧室开间较小，面积浪费较为严重。户型分析265 5房2厅3卫151 3房2厅2卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城东板块本土品牌房企开发，面积段90-320，客群不够纯粹，园林无特色。赛格特东城名苑开发商：赛格特经济技术开发占地：91768平方米总建：197434平方米容积率：2.15总户数：1385套（小高层、高层）车位数：1700个物业：绿城物业预计开盘时间：2011年11月预计价格：12000元望梅路兵马司路2幢300大平层城东板块个案分析133、6%9%26%22%21%5%2%东东城名苑面城名苑面积积配比配比89-95 100-110 主力户型120-16046宁波市迪赛房地产销售代理有限公司47大户型不够舒适，进深较长，主卧开间4.3米，次卧开间3.9米，舒适性不够户型分析320 5房2厅5卫132 3房2厅2卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司本土房企东方房产开发，中庭6幢为166大户型，四周12幢主力户型93-137，社区客群不纯粹东方卢浮郡开发商：东方房产占地：75000平方米总建：150000平方米容积率：2.0总户数：1066套（小高层、高层）车位数：1585个物业：绿城物业预计开盘时间：2011年年底预计价格：1200034、元望梅路兵马司路城东板块个案分析6幢166大户型39%40%18%3%东东方方卢卢浮郡面浮郡面积积配比配比93-115 120-137 48宁波市迪赛房地产销售代理有限公司49户型设计中规中矩，所有客厅设计朝东西或朝北，景观视野较差。户型分析133 3房2厅2卫166 4房2厅2卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司舜大开发的又一围合法式高端社区，住宅与公寓组合，百米标杆高度，但容积率较高，舒适性较差。舜大和园开发商：舜大置业占地：19500平方米总建：78000平方米容积率：4.0总户数：600套（高层、公寓）车位数：600个物业：舜大物业预计开盘时间：2011年年底预计价格：12000元金型路35、城东路城东板块个案分析14%14%43%29%舜大和园住宅面舜大和园住宅面积积配比配比103 137 50宁波市迪赛房地产销售代理有限公司51部分拼户户型，组合较差，整体户型较方正，阳台较小，附加值不高户型分析160 3房2厅2卫184 3房2厅2卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城南即将发售的高端社区，面积段124-209，客群较为纯粹，但小区体量较小，园林没有特色姚江公馆开发商：舜泉置业占地：30000平方米总建：68727平方米容积率：2.0总户数：330套（电梯洋房、高层）车位数：430个预计开盘时间：2011年年底预计价格：16000元四明东路南雷路城南板块个案分析13%45%23%36、19%姚江公姚江公馆馆面面积积配比配比124 143 52宁波市迪赛房地产销售代理有限公司53拼户户型，卧室开间普遍偏小，不够舒适，毛坯房，不够精致户型分析209 4房2厅3卫179 3房2厅2卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城北高档水岸社区，德系精工、干挂花岗岩、室内泳池、双入户大堂、绿城物业。中江浅水湾开发商：中江房地产有限公司占地：70718平方米总建：155580平方米容积率：2.2总户数：1064套（高层）车位数：1185个预计开盘时间：2011年年底预计价格：15000-16000元北环西路新建北路城北板块个案分析47%3%10%30%10%0.5%中江浅水湾面中江浅水湾面积积配37、比配比95 135 54宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城北高档别墅社区，酒店式服务、欧洲园林设计、高力国际物业。众安悦龙湾开发商：浙江众安房地产有限公司占地：395294平方米总建：600000平方米容积率：0.4（别墅）总户数：333套（独栋271、联排62）车位：1:1物业公司：高力国际物业顾问集团主力面积：350-600开盘时间：2011年6月目前价格：35000元销售率：70%北环西路新建北路城北板块个案分析55宁波市迪赛房地产销售代理有限公司56双主卧设计，景观阳台较多，附加值较高户型分析268 5房3厅3卫94 3房2厅1卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司57双车库设计，地下室赠38、送，附加值较高，总价较高1000万以上户型分析350 5房4厅7卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司城中高档别墅社区，地中海建筑风格、中奥物业。阳光威尼斯开发商：宁波百隆房地产有限公司占地：84000平方米总建：105000平方米容积率：1.25总户数：116套（类独栋80、联排36）车位：1:1物业公司：中奥物业主力面积：330-360开盘时间：2010年9月目前价格：30000元销售率：82%阳明东路城东路城中板块个案分析目前剩余330-36020多套类独栋，85折后均价2.5万-2.6万/58宁波市迪赛房地产销售代理有限公司59面宽较窄，浪费空间较多，地下室赠送，附加值较高，总价较高85039、万以上户型分析350 5房4厅7卫宁波市迪赛房地产销售代理有限公司余姚地王，市中心稀缺江景资源地块，将成为余姚中心价格标杆太守府开发商：新中宇集团占地：39244平方米总建：66715平方米容积率：1.7总户数：349套（高层、别墅）车位数：758预计开盘时间：2011年年底或年初售楼处报价：高层白坯25000-30000元/（装修+5000）北滨江路中山路城中板块个案分析60宁波市迪赛房地产销售代理有限公司区域区域楼盘楼盘8080以下以下8010080100100110100110110120110120120130120130130160130160170-200170-200210-2540、0210-250260-300260-300300-400300-400城东城东君悦国际花园三期舜大东第舜大和园东城名苑东方卢浮郡城北城北中江浅水湾城中城中太守府城南城南姚江公馆61整合分析余姚区域高端项目面积段过长，纯粹不足，易降低整体品质感；说明说明主力产品次主力少量宁波市迪赛房地产销售代理有限公司结论：项目突破点：余姚首个百万方超级大盘、央企品牌、项目突破点：余姚首个百万方超级大盘、央企品牌、保利物业、纯粹的产品线打造余姚高端豪宅新标杆保利物业、纯粹的产品线打造余姚高端豪宅新标杆p余姚高端产品产品线较长，纯粹不足，降低整体品质感；p余姚高端项目大户型产品设计一般，舒适性较差；p余姚高端项41、目大部分是本土开发商打造，物业体系基本以绿城物业为主，产品未涉及精装修，园林绿化无特色，缺乏内在品质；62宁波市迪赛房地产销售代理有限公司第叁幕TheThird客户洞察63宁波市迪赛房地产销售代理有限公司客户构成中高端客户以私营业主和公务员两大类为主，其中乡镇私营业主是核心客群。伊顿国际中央公馆君悦国际花园舜大东第悦龙湾阳光威尼斯客户结构老城区的政府官员、高级公务员、事业单位中高层；老城区以及周边乡镇的私营业主。老城区的政府官员、高级公务员、事业单位；老城区及城南的私营业主。老城区及城东的公务员、事业单位；丈亭、周巷等周边乡镇的私营业主，塑料城、模具城的私营业主。老城区及城东的公务员、事业单位42、；马渚、周巷等周边乡镇的私营业主，塑料城、模具城的私营业主。老城区的政府官员、事业单位；慈溪、周巷等周边乡镇的私企业主，塑料城私企业主。老城区及城东的公务员、事业单位；丈亭、低塘、周巷等周边乡镇的私营业主，远东工业城的私营业主。64宁波市迪赛房地产销售代理有限公司整个余姚的拆迁量在随着城市化进程中无限攀升大批的拆迁暴发户成为了购房的主力军，无论是首置或是首改城南客群：当地的拆迁户有城南情节在有了资金之后，想要一套高品质的房产当地远东工业城企业主有了自己的事业，想要在晚年有个安详的生活南雷路行政商务区管理层在余姚工作生活了多年，现在作为企业管理层，需要一套属于自己圈层的居所政府官员追求一定的生活43、品质，也有攀比心理城中客群：当地的拆迁户喜欢繁华的城市生活，想要一套高品质的房产政府官员看重城南的发展潜力，追求高品质的生活方式立足城南、突破城中、开拓城西、拦截城东。目标客群城西客群：当地私企业主喜欢繁华的城市生活，想要一套高品质的房产政府官员看重城南的发展潜力，追求高品质的生活方式城东客群：当地塑料城、模具城私企业主喜欢繁华的城市生活，想要一套高品质的房产政府官员看重城南的发展潜力，追求高品质的生活方式65宁波市迪赛房地产销售代理有限公司访谈地点:余姚业主姓名：王先生，32岁籍贯：本地人居住区域：城中区域职业：总经理家庭结构：三口之家获知项目信息的途径：行业信息置业目的：自住兼投资购房意愿44、：目前有三套房（城中舜江名苑2套住宅一套办公一套自住，天鹅湾一套投资），属于限购行列，不喜欢目前的物业服务、不喜欢社区底商，如果有资格买房希望购买有天有地的别墅产品个性及生活方式：通过和王先生的交流发现，他性格稳重，有责任感为家人考虑多。希望家人居住条件越来越好，给家人创造优越生活条件。对本项目初步印象：对本项目初步印象：不看好城南片区，认为城市的中心仍然在城中姚江北区域不看好城南片区，认为城市的中心仍然在城中姚江北区域客户：注重周边环境和小区配套，产品窗户要大，客户：注重周边环境和小区配套，产品窗户要大，外立面最好是石材干挂外立面最好是石材干挂客户深度访谈166宁波市迪赛房地产销售代理有限公45、司访谈地点:余姚业主姓名：夏女士，33岁籍贯：本地人居住区域：城南区域职业：教师家庭结构：三口之家，小孩就读幼儿园获知项目信息的途径：朋友介绍置业目的：自住兼投资购房意愿：目前再城南有一套房，今后希望为小孩再购买一套房，目前居住100平米，希望再买一套140左右的房子个性及生活方式：通过和夏女士的交流发现，有责任感为家人考虑多。希望家人居住条件越来越好，给家人创造优越生活条件。对本项目初步印象：对本项目初步印象：看好城南片区，认为现在的城南片发展的不错，一直在关注余姚城南片区。看好城南片区，认为现在的城南片发展的不错，一直在关注余姚城南片区。客户：注重小区配套及文化配套，愿意为小孩创造客户：注46、重小区配套及文化配套，愿意为小孩创造好的环境好的环境客户深度访谈267宁波市迪赛房地产销售代理有限公司访谈地点:余姚业主姓名：何女士，35岁籍贯：本地人居住区域：城西区域职业：教师家庭结构：三口之家，小孩就读幼儿园获知项目信息的途径：朋友介绍置业目的：自住兼投资购房意愿：希望和父母住在同一个小区，喜欢大阳台，希望购买150-200平米产品，接受单价12000元个性及生活方式：通过和何女士的交流发现，注重生活品质，为家人考虑比较多。对本项目初步印象：对本项目初步印象：目前关注城西片区较多一点，但也会考虑城南片区。目前关注城西片区较多一点，但也会考虑城南片区。客户：注重小区物业，认可万科物业客户：47、注重小区物业，认可万科物业客户深度访谈368宁波市迪赛房地产销售代理有限公司本案产品对应市场产品预计总价 主要年龄置业特征职业特征客户来源140舒适2+1房150-180平四房、五房250万-280万30-35首改为主,少量首置,自住事业单位/初级管理/公务员居多区域性较强，市中心客户增多。集中在城南、城中；市中心客户比重提高。180舒适3+1房130-200平洋房330万-360万35-40多次置业,自住公务员比重降低，私营业主/中高层管理人员激增区域性弱化，区域外城西、城北、城东客户激增。跨区域客户、一线城市客户、地市客比重大幅提升。250豪华3+2房跃层及叠加别墅450万-500万35-48、45多次置业为主,自住为主，兼有投资保值私营业主/中高层管理人员/医生教师等事业单位员工/公务员为主流区域性较弱，区外慈溪、城西实力乡镇马渚、城北实力乡镇周巷客户占半数以上。400奢华4+2房城市联排、独栋别墅800万-1000万35-50多次置业,自住为主，兼有投资保值私营业主/中高层管理人员位购房核心群体；公务员避嫌，购买人群相对较少基本脱离区域客户束缚。区外外地慈溪、宁波、上虞客户等比重高，自有交通工具，区域属性束缚基本剥离。69精准客户地图客户来源宁波市迪赛房地产销售代理有限公司客户特征保守实在理性高调跟风。p他很实在，买东西会看它是不是值这个价；p他显得高调，圈层活动中喜欢展示；p他49、很理性，当别人在抢购时，他会以旁观者的身份思考；p他有自己有一群朋友、一群生意上的伙伴；p惯以上海、香港、北京等一线大城市及国外的生活主张、价值/品牌认同为标准，以此成为跟风、向往的依据70宁波市迪赛房地产销售代理有限公司谋定后动71宁波市迪赛房地产销售代理有限公司核心问题是什么？R2我们的目标？（核心目标；4个月时间，销售13个亿）S我们有什么？（项目背景及外部背景）高层高量问题12高层高价问题要实现目标所面临的问题：高量、高价整体：4个月销售周期，总销售额13亿，首批开盘达到80%高价：高层（精装）19000。高量：年度小高销售量7万平米，月均18000平米，大大超出片区普通楼盘走量。项目50、的核心价值为产品和品牌；高层主力户型180-250；市场主力户型120-180，其他项目年度消化2-6万平米，实现高量10万方有一定压力。目前城东板块价格基本在12000元/上下，城南板块伊顿国际、中央公馆二手房价在17000元/，本案要实现19000元/的价格有较大压力。72宁波市迪赛房地产销售代理有限公司解决方案Q：高端市场在大势下成交并不活跃，市场竞争日渐加剧中，如何实现价量双飞？A：高端而精确的市场定位Q：如何保证稳定快速的销售速度？A：制定稳健的价格策略、灵活的渠道和推售策略73宁波市迪赛房地产销售代理有限公司高端而精确的市场定位保利高端住宅组团核心卖点余姚首创精装豪宅、余姚首例引入51、亚洲高端物业、余姚首个3.5万方的绿地中庭住宅组团市场定位余姚大环境最好的高端豪宅74宁波市迪赛房地产销售代理有限公司第第肆肆幕幕TheFourth营销策略及销售执行75宁波市迪赛房地产销售代理有限公司项目营销分期工程条件：售楼中心5月份交付，高层8月份实现预售条件。销售目标：至2012年年底销售一期的33%，则共需要销售7万方。营销排期依据：根据工程节点，尽快满足发展商资金回笼目标，开盘时间靠前，分批推售，高价格和高销售率。初步安排推售目标如下：第一阶段：2012年年初至2012年9月，开盘时间：8月底；第二阶段：2012年10月至2012年12月，开盘时间：11月初；第三阶段：2013年152、月至2013年7月，开盘时间：5月底。第四阶段：2013年8月至2013年12月，开盘时间：9月底。76宁波市迪赛房地产销售代理有限公司整体营销阶段划分根据本项目整体的营销时间节点安排，销售和推广可分为以下几个阶段：1.筹备和预热期2011年11月-2012年8月初2.认筹期2012年8月中旬开盘前3.开盘2012年8月底4.持续销售期2012年8月底-9月5.认筹期2012年9月底2012年10月底6.二次开盘热销期2012年11月初7.持续销售期2012年11月-12月8.认筹期2013年1月开盘前9.三次开盘热销期2013年5月底10.持续销售期2013年6月-7月11.认筹期2013年53、7月开盘前12.四次开盘热销期2013年9月-10月项目营销分期77第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段宁波市迪赛房地产销售代理有限公司产品构成产品面积配比140180250400合计套数260208392100960户数比27.08%21.67%40.83%10.42%100%建筑面积36990371099801140104212214面积比17.43%17.49%46.19%18.90%100%140180250400保利一期住宅由12幢高层组成，其中1402幢1802幢，2506幢，4002幢。78250250250250250400180140宁波市迪赛房地产销售代理有限公司项目推售策略初54、步安排推售策略如下：一批：首批推出，产品段140-250，建立项目价格标杆。二批：在首批形成良好展示面的基础上推出二批。三批：前期已将项目展示区已经进一步完善的基础上推出400产品。四批：推出剩余单位，实现项目价值的进一步提升。一批45841二批53000三批56805四批56805样板区售楼处79宁波市迪赛房地产销售代理有限公司首批推盘面积配比及蓄客计划140180250400合计套数104104480256户数比40.6%40.6%18.750100%计划蓄客10408403701502400计划蓄客比例1:101:81:80备注：首批虽不推400，紧紧抓住每个意向客户80首批开盘蓄客目标55、：2400组宁波市迪赛房地产销售代理有限公司1、高举高打，项目迅速立势，在短时间内引爆市场；2、户外、网络推广先行；外展点/临时售楼部先行，尽早积累客户；3、广泛覆盖客户策略：豪宅的来访与成交比例较低，因此需扩大客户影响面，提高客户来访量。期待！震撼！爆发！巅峰！项目整体推广四步骤：整体营销策略81宁波市迪赛房地产销售代理有限公司推广节奏安排2011年2012年时时间间11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月目标蓄客量1000组1000组1400组1000组推广主题核心目标品牌价值导入走出去高度构建请进来中央都会城价值导入售楼中心开放传世毫宅巅峰聚首首批开盘市场震撼留56、住客户持续影响成就颠峰尊贵奢华名流之城步骤期待震撼爆发巅峰第一次开盘第二次开盘房交会城市中心境界传说82售楼中心开放宁波市迪赛房地产销售代理有限公司蓄热造洪手法，进行全方位的媒体整合；建立广泛的市场影响力、为开盘前的宣传推广做准备。媒体策略：媒体策略：城市形象户外广告、高炮、罗马旗、LED等占领各区域和交通要道；媒体推广网络、广播宣传，电视形象广告等宣传；社会各界保利品牌推广和口碑相传。媒体组合：媒体组合：期待震撼爆发颠峰11月3月7月9月2012年12月阶段重要营销节点：走出去拓客陌拜11年12月份余姚房展会市区接待点选址及装修83宁波市迪赛房地产销售代理有限公司走出去阶段：常规之外的非常规57、之战人员培训扫街陌拜加快售楼处施工进度，对人员进行系统培训针对余姚私营业主到远东工业城、塑料城等私营业主集中的区域及高档的消费场派单针 对 高 端 客 户 群 如 公 务 员、高 端 私 营 业 主 等，进 行 陌 拜售楼处尽早开放，实现目标客户全覆盖。人员对保利、对余姚市场有独到的认识。精细排摸、定点突破。口碑相传，全城热议。通过商业协会、招商局、政府机构等搭，增强保利的品牌推广和口碑营销。84宁波市迪赛房地产销售代理有限公司非常规战术执行七剑全 面 覆 盖+定 点 爆 破+精 确 截 杀客户陌拜策略重要场所巡展策略企业巡展策略扫街策略黄页、企业名录直销策略区域商家联动策略下乡策略85宁波市58、迪赛房地产销售代理有限公司战术执行七剑陌拜策略针对各工业城私营业主和高端客户。安排2-3人，形象和谈吐方面俱佳。拜访要提前预约，通常安排在1：303：00较适宜（具体根据客户时间安排）。要点：该战术面对人群高端，介绍时要有较强的说服力和宏观把控能力，拜访时要带上小礼品，为日后口碑营销打下基础。目的：通过各商业协会、招商局、政府机构，有针对性地对各企业主进行陌拜，让他们对保利有足够的价值认同感，从而形成口碑营销。86宁波市迪赛房地产销售代理有限公司战术执行七剑重要场所巡展策略目的：在重大消费场所、星级酒店、高档小区、商超、高档办公点巡展，扩大保利知名度和美誉度。对区域内重大消费场所、星级酒店、高59、档小区、商超、高档办公点等巡展。每天下班前针对当天巡展绩效进行评估，同样根据人流情况区分A、B级。人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。巡展时间根据具体场所而定。要点：找好巡展点和有品味地布置，快速将项目核心卖点灌输给客户。要点：对楼盘感兴趣的客户，及时整理数据，并做好邀约工作。87宁波市迪赛房地产销售代理有限公司战术执行七剑企业巡展策略目的：对各企业、政府部门或是办公室建立联系，在各企事业内部重要场所做针对本企事业专场巡展。售楼处分组对各区进行标地，整合为一张完整工业区、各单位分布图。按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。如联络成功，做针对不同单位特色巡展。要点：找准单60、位有决定权的人，或是通过政府部门连线，与相关人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。88宁波市迪赛房地产销售代理有限公司战术执行七剑扫街策略目的：“地毯式”对各工业区、高档写字楼、小区进行派报强制传达楼盘信息同样以小组为单位，分区域进行扫街，让客户工作、休息、娱乐都接触到保利信息，形成口碑相传，促进售楼处来访率。携带礼品与客户建立关系，记录姓名与联系方式。每月一次进行扫街。要点：与各高端客户进行联系，了解他们的喜好与需求，为小群体营销做好准备。89宁波市迪赛房地产销售代理有限公司战术执行七剑黄页、企业名录直销策略企业数据库购买购买有价值的企业数据电话拜访进行电话回访，记录客户相关信息，以备以61、后回访使用甄别客户对有意向的客户，判断其投资、自用和租赁的意向DM直投销售员对意向客户进行DM邮寄，并积极保持联系回访进行电话回访邀约对有意向的客户进行邀约，邀请其亲至售楼处电脑记录每天将当天信息输入电脑，作为个人工作绩效的凭证之一要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、SP活动等，因为陌生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。此外，由于电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购房意向。目的：通过工会开展企业中高管沟通、筛选出有效客群90宁波市迪赛房地产销售代理有限公司战术执行七剑区域商家联动策略要点：主要筛选城南、城中、城东内知名超市、酒店等进62、行合作。大盘的客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在“获利”的基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。目的：与区域内商家分享客户资源，联手开展SP促销活动91宁波市迪赛房地产销售代理有限公司战术执行七剑下乡策略目的：拓展乡镇客源针对周边乡镇进行市场调研，了解相关规模、人口、经济等指标，明确拓展乡镇。确定核心区域，接洽活动举办地相关负责人。联系活动团体，以及具备布展能力广告公司，以中长期合作定价、签约。每周六周日进行巡回演出，为楼盘造势。要点：演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。造势现场密集派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。92宁波市迪赛房地产销售代理有限公63、司余姚房交会参展将11年12月份余姚第二届房交会作为项目大型的公开亮相活动，精心筹备、策划组织这次活动，聚焦市场关注度，制造轰动效应。走出去阶段：营销推广手段93宁波市迪赛房地产销售代理有限公司项目会所和市区接待点相结合2011年11月份启动售楼处选址，建议以现场售楼处为主，富达广场或是星级酒店接待点为辅。会所实景营销，提供多样化、个性、尊贵服务，让客户体验前所未有的尊贵、私密感受。售楼处选址建议94宁波市迪赛房地产销售代理有限公司方案一：富达广场优势：1、富达广场是余姚较中心的位置，咖啡厅、餐厅集中，人流量大。2、豪宅售楼处的集中点。目前有中江浅水湾、悦龙湾、璟月湾等接待中心。劣势：1、富达64、广场现无空铺，连租56间难度大且好的位置难找。2、装修需要一定时间，会所未启动，对于项目造势和客户积累造成困扰。备注：层高8米左右，租金2030万/间/年，可以隔两层,加阁楼95宁波市迪赛房地产销售代理有限公司市区售楼处方案一富达广场96宁波市迪赛房地产销售代理有限公司方案二：太平洋大酒店或余姚宾馆优势：1、前期准备时间短，投入少，项目快速展示。2、太平洋和余姚宾馆是余姚最高端的星级酒店，符合保利产品和气质。劣势：1、项目展示空间有限，客户体验不足2、客户不会停留太久，不能体现保利特有的软性服务备注：一般沙盘，3*4米一张洽谈桌，费用6.5万8万/月97宁波市迪赛房地产销售代理有限公司市区售楼65、处方案二太平洋大酒店或余姚宾馆98宁波市迪赛房地产销售代理有限公司期待震撼爆发颠峰11月3月7月9月2012年12月阶段重要营销节点：请进来小规模体验软服务陌拜客户深一轮跟访现场售楼中心开放体验软服务媒体策略：全面启动开盘前的宣传推广，以连续的攻击方式与高效的媒体组合为原则。媒体组合：户外广告主题更换全面启动媒体宣传电视广告、报纸广告、电台广告、网络、小众媒体大规模通路宣传户外、围档、高炮、LED、罗马旗新闻发布会以多种事件为主题连续举办各种发布会,引发媒体关注.99宁波市迪赛房地产销售代理有限公司项目规划新闻发布会在太平洋大酒店举行项目规划新闻发布会，邀请知名建筑设计大师参加，宣传“保利文化66、广场”的开发规划理念。全球景观大师设计方案征集举行“新闻发布会”邀请世界知名景观大师为项目量身设计顶级景观方案请进来阶段：营销推广手段100宁波市迪赛房地产销售代理有限公司小轮饭局之前陌拜客户深一轮跟访，同一群体，组织小轮饭局。可通过汽车商业协会、招商局等组织。在饭局上推荐产品，达到吃好饭，卖好房，做好口碑宣传。请进来阶段：营销推广手段101宁波市迪赛房地产销售代理有限公司现场售楼中心（会所、样板区）开放体验软服务样板区售楼处售楼处请进来阶段：营销推广手段102宁波市迪赛房地产销售代理有限公司梦寐以求，只因前所未有p打造最有特色的星级服务售楼处p打造最具震撼的大平层实景体验区p打造最人性化的精67、装大平层p打造最动人的大平层园景请进来阶段：营销推广手段103宁波市迪赛房地产销售代理有限公司销售中心入口建议104宁波市迪赛房地产销售代理有限公司销售中心装修风格建议105宁波市迪赛房地产销售代理有限公司销售中心装修风格建议106宁波市迪赛房地产销售代理有限公司销售中心内部包装-区位沙盘区域介绍沙盘一般建议做在墙上，不建议做在地板下。采用google地图替代区域沙盘，既降低了成本也显得更为专业。对于本项目边上有山、江等资源的豪宅项目可以考虑使用。107宁波市迪赛房地产销售代理有限公司对部分精装修建筑材料的包装和展示进一步提升客户对项目的认可度和满意度。销售中心内部包装建材展示区108宁波市迪68、赛房地产销售代理有限公司在售楼处、样板房之间，通过与园林、盆景等空间相结合的实物布局的包装形式，在区域内独辟出实景体验。看楼通道的包装109宁波市迪赛房地产销售代理有限公司示范园林高品质实景展现110宁波市迪赛房地产销售代理有限公司通过太阳伞、木质休闲椅、秋千等。增加客户在项目内的停滞时间，提升客户对项目的认同感。111宁波市迪赛房地产销售代理有限公司在样板区开放时，主题园林造景手法，往往能在第一眼时就打动客户。样板区景观体验112宁波市迪赛房地产销售代理有限公司在活动或开放季时，售楼处可以进行一些浪漫的营造，譬如在水池、游泳池中洒入花瓣，在桌上点上烛光，插入花园中新采摘的鲜花等。样板区景观体69、验113宁波市迪赛房地产销售代理有限公司实景体验中可处处体现对客户的关怀，参观动线上随处放置太阳伞、休闲椅，感受闲适与自然。样板区景观体验114宁波市迪赛房地产销售代理有限公司浪漫的景观主题从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小游园的主题等等，都极力烘托浪漫的景观主题。115宁波市迪赛房地产销售代理有限公司曲径通幽的景观小径弯曲的景弯曲的景观观小径也是保利景小径也是保利景观观的一大特色，小道两旁的的一大特色，小道两旁的鲜鲜花都花都经过经过了精心布置。了精心布置。硬硬质铺质铺装与周装与周围围景景观观和和谐谐相融，曲径通幽，相融，曲径通幽，营营造出独有的私密感和温馨感。造出独有的私密感和温馨感。170、16宁波市迪赛房地产销售代理有限公司贴合主题的情景化小品保利的景保利的景观观小品小品设设置都置都经过经过了精心的了精心的设计设计和和摆设摆设，造型独具匠心，造型独具匠心，营营造出很自然的情景化生活。造出很自然的情景化生活。117宁波市迪赛房地产销售代理有限公司严谨的景观细节曲线段的铺装地面，弧形采用板过渡。错缝排列的侧石与平石，拼缝始终保持居中错缝雨水盖板的铺设与侧平石排版模式一致118宁波市迪赛房地产销售代理有限公司严谨的景观细节圆形压顶的石材拼接，圆周长均分，且所有拼缝需指向内圆心多层楼梯踏步转角的拼缝保持上下一致119宁波市迪赛房地产销售代理有限公司各种草坪灯与植物的完美搭配严谨的景观细71、节120宁波市迪赛房地产销售代理有限公司样板房建议面积250400风格法式风格新古典奢华1、250为一期主力面积,建议9#西首5层为样板房2、大面积400体验营销对250、180、140都有利，建议12#东首3层121400平米样板房250平米样板房宁波市迪赛房地产销售代理有限公司样板房风格建议之一400新古典奢华混搭风格122宁波市迪赛房地产销售代理有限公司400新古典奢华混搭风格-客厅123宁波市迪赛房地产销售代理有限公司400新古典奢华混搭风格-客厅124宁波市迪赛房地产销售代理有限公司400新古典奢华混搭风格-客厅125宁波市迪赛房地产销售代理有限公司400新古典奢华混搭风格-餐厅1272、6宁波市迪赛房地产销售代理有限公司400新古典奢华混搭风格-卧室127宁波市迪赛房地产销售代理有限公司400新古典奢华混搭风格-卫生间128宁波市迪赛房地产销售代理有限公司样板房风格建议之二250法式风格129宁波市迪赛房地产销售代理有限公司250法式风格餐厅130宁波市迪赛房地产销售代理有限公司250法式风格客厅和家庭室131宁波市迪赛房地产销售代理有限公司250法式风格卧室132宁波市迪赛房地产销售代理有限公司250法式风格卧室133宁波市迪赛房地产销售代理有限公司250法式风格儿童房134宁波市迪赛房地产销售代理有限公司样板房细节建议公共门厅、电梯厅135宁波市迪赛房地产销售代理有限公司73、大平层公共部位精装参考电梯厅136宁波市迪赛房地产销售代理有限公司大平层公共部位精装参考入户大堂137宁波市迪赛房地产销售代理有限公司媒体策略：以开盘活动与开盘阶段产品形象引爆市场，树立本项目市场的霸主地位，在热销中巩固市场地位。媒体组合：强势媒体宣传电视广告、报纸广告、电台广告、网络。全面启动杂志广告、直邮广告、短信期待震撼爆发颠峰11月月3月月7月月9月月2012年年12月月阶段重要营销节点：留住客户首批8月底正式开盘138宁波市迪赛房地产销售代理有限公司通过实景体验，完全建立保利豪宅形象。作为本项目的首次公开开盘，必须一举销售火爆，同时针对高档目标客户的特征，形成高体验式的开盘组织，实现74、良好的市场口碑；包括：良好现场展现和包装、完美的接待流程、五星级的营销服务留住客户阶段：营销推广手段139宁波市迪赛房地产销售代理有限公司风水讲座邀请知名风水大师讲解保利博物馆艺术作品展举行专题展示会，展出保利博物馆内国际、国内知名的古董作品、绘画作品或雕塑作品等。留住客户阶段：营销推广手段140宁波市迪赛房地产销售代理有限公司保利置业城市战略展示余姚保利文化广场整体形象，模拟建成后的状况，实现“以品牌带动项目，以项目提升品牌”的互动策略。保利置业推广国际化生活理念。留住客户阶段：营销推广手段141宁波市迪赛房地产销售代理有限公司亲子活动迪斯尼生活品鉴活动组织业主或者中奖客户到香港游玩迪斯尼公75、园，感受国际化的生活体验。留住客户阶段：营销推广手段142宁波市迪赛房地产销售代理有限公司媒体策略：在持续热销阶段，推出中坚阶层生活体验；宣传城市中心文化商业生活区的开发模式；提升保处置业的品牌影响力，在余姚树立龙头老大位置。媒体组合：户外广告、电视广告主题更换持续媒体宣传报纸广告、杂志广告、电台广告、网络期待震撼爆发颠峰11月月3月月7月月9月月2012年年12月月143阶段重要营销节点：一期二批11月初正式开盘宁波市迪赛房地产销售代理有限公司“社区俱乐部”业主联盟协会国内品牌楼盘结盟友好社区展开文化交流活动等“中坚阶层格调”客户营销活动开展社区系列文化活动主题时尚名流系列活动时装、名酒、名76、车、顶级奢侈品的系列展示活动巅峰阶段：营销推广手段144宁波市迪赛房地产销售代理有限公司世界顶级奢侈品鉴赏举行专题鉴赏会，如19世纪的老爷车、世界山水名画、珠宝、名表等，邀请社会名流参加，建立高层人士的交流平台，扩大项目目标客户范围。巅峰阶段：营销推广手段145宁波市迪赛房地产销售代理有限公司品牌活动持续的奢侈品牌专场客户活动，提供持续的惊喜体验巅峰阶段：营销推广手段146宁波市迪赛房地产销售代理有限公司现场包装、户外楼书、海报、折页等房交会/论坛等报纸、网站配合活动及节点炒作线下：渠道为王，通过各渠道价值渗透，行销实现销售渗透。线上：配合重要节点及事件炒作.建立知名度美誉度。整合推广策略，线77、上与线下结合。媒体组合147宁波市迪赛房地产销售代理有限公司团队组建团队架构148宁波市迪赛房地产销售代理有限公司销售人员要求：女生身高165以上，男生身高170以上对保利品牌有深入的认知；对精装产品有丰富的销售经验；服务意识强，有丰富的售后经验；有坚强的意志力和良好的心理素质；通过保利的上岗考核。团队组建149宁波市迪赛房地产销售代理有限公司主动出击，最大化的深挖客户资源，在实际工作开展中我们将行销分为以下几个部分：1、区域行销针对区域客户消费习惯，在人流量集中的区域以发单的形式进行推广，避免常规的推广方式。2、目标群体行销拜访项目周边的大、中型企业主，以产品推介会的形式进行产品推广。3、目78、标客户行销分析统计来访客户信息，挖掘潜力客户区域（如小区等）对其所在区域进行针对性推广。4、潜在客户行销利用保利关系网拜访下面乡镇的公务员、企业主、教师、医生等在酒店以饭局、产品品鉴会等形式进行推广。行销工作开展建议150宁波市迪赛房地产销售代理有限公司销售管理建议1、将销售团队按照销售业绩分为AB两组，A组销售人员优先接待新客户，B组销售人员只能接听电话或话转来访客户。每月根据销售业绩，A组的最后一名到B组，B组的第一名到A组。此做法的优势在于既可以保证成交率最大化，也可以提高来电客户的转换率，同时还可以加强销售团队的内部竞争。2、双置业顾问制:明确个人的工作职责，“拉动型”与“推动型”发展79、模式结合，强化团队竞争力,必免客户流失。3、季度末位淘汰制。根据销售业绩和工作态度，每季度综合表现最差的销售人员将被淘汰。4、客户满意度奖惩制。每月根据客户回访评选出服务之星给与奖励，同时对客户满意度最低的销售人员视情况给与处罚，情节严重者将直接淘汰。团队竞争制度151宁波市迪赛房地产销售代理有限公司培训制度目的由于项目发展和房地产市场瞬息万变，为确保项目在操作过程中能顺利推进，完成公司集团提出的销售目标，强化项目案场人员的综合能力和管理能力，提高各级销售人员的执行力和业绩成交率。时间项目开盘前两个月至开盘，贯穿整个项目执行操作过程中。培训考核所有培训工作均须根据培训内容进行书面、演练考核，考80、核成绩计入项目组和个人的业务档案，作为平时及年终的考评依据。152宁波市迪赛房地产销售代理有限公司培训对象培训目的培训类别培训内容项目组销售人员系统掌握整个销售中的过程及各个节点售前项目情况熟悉、周边市场了解、竞争楼盘分析各销售法律文本讲解、销售技巧和礼仪、特殊要求和突发事件应对针对保利高端产品做一定的高端消费品及潮流资讯的培训销售流程学习、销售答客问背诵、客户接待分析合作的心态和技巧（与开发商、同事、客户和相关单位部门）售中销售说辞调整，新销讲内容培训新政策法规内容和客户情况分析竞争楼盘动向和市场变化情况项目去化的预判分析售后交房事项、交房流程、交房文件、客户维护与服务备注：根据项目销售周期81、不同可随时进行调整。培训建议153宁波市迪赛房地产销售代理有限公司半小时晨会，一小时晚会晨会内容：检查当天上岗人员情况；总结昨天工作得失；布置当天工作安排；通报当天媒体及通路推广、外场情况；宣布当天认购、签约、缴款、交件预计情况；晚会内容：检查并统计当天来电、来访数量；分析汇总当日客户接待情况；汇总当日客户疑难问题；统计当日认购、签约、缴款、交件情况；总结当日工作得失；分析竞争个案及市场动态例会制度周例、月例会每周定期在案场召开周会，将一周工作统计、汇总并分析，将一周案场接待情况、客户需求、指标完成、市场情况等加以分类汇总、分析，旨在帮助案场所有人员完成各项工作目标和指标。每周和企划讨论下周媒82、体推广计划和销售推广思路，企划从销售部得到一手客户资料，从而企划推广切入点更准确，更能抓住目标客户群，达到企划和销售合作天衣无缝，公司创造更多的财富。每月定期与开发商召开月会，进行月度总结性分析：上月的来访来电分析、成交客户分析、未成交客户分析、推广渠道效果评估分析、片区竞品分析报告。154宁波市迪赛房地产销售代理有限公司月、季、年销售总结每日10：00前发送前日销售日报表每周五10：00前，发送上一周的销售周报表每月的1日提交月度销售总结（包括上月销售分析、客户分析、竞品销售情况、市场情况、上月推广渠道评估以及本月度销售计划建议等相关内容）；每年1月、7月的15日前提交半年度销售总结（含销售83、回顾、半年度推广工作总结及下阶段营销销售工作建议）;每年1月30日前提交年度销售总结（含客户统计分析、筹划及销售方面之检讨）;销售统计制度155宁波市迪赛房地产销售代理有限公司案场所有往来文件及资料，包括与客户、开发商、银行及相关人员的资料均需书面签收交接，并将各类签收表单汇编成册；交接表中必须列明：交接材料和文件的名称、交接日期、交接人；销售经理是案场所有文件及资料交接的第一责任人；保利公司设一名项目负责人为现场销售管理的第一对接人。迪赛公司如对现场销售管理有任何意见或建议，直接向保利项目负责人反映。如保利项目负责人和迪赛公司之间关于现场销售管理的意见或建议存在争议，经保利公司要求，可应由迪84、赛项目总监出面，向保利上层领导逐级请示汇报，说明争议的内容和自己的处理建议等以供决策。保利公司不能直接向迪赛销售经理以外的迪赛工作人员提出要求，迪赛销售经理也不能以口头形式向保利项目负责人转达保利上层领导的意见要求执行，否则双方负责人有权拒绝执行。交接及沟通制度156宁波市迪赛房地产销售代理有限公司1、及时记录客户跟踪情况，做好客户信息分析统计工作；2、针对自己的所有客户应做客户分析报告（客户数量、客户来源、客户家庭情况、购房用途、购房喜好等情况）；3、根据案场要求及时对已成交客户后续工作的跟进（包括交款、销售变更、签约、办理按揭等问题）；4、凡客户成交后在2日之内由公司发出祝贺成为业主的短信85、，每逢重大节日时，业务员需给自己的重要客户和成交客户致电祝贺，未成交客户短信祝贺；5、对于暂时不能满足的置业需求，要主动整合各种资源，通过提供持续服务，让客户满意。客户跟踪制度157宁波市迪赛房地产销售代理有限公司客户满意度考核1.细化月度考核中客户满意度部分，在考核中加入满意度加减分项，强化客户满意度的重要性；2.建立准业主满意度跟进档案，每月备查；3.由保利项目负责人对客户进行定期的电话回访，回访结果作为业务员考核依据；公司管理部暗访考核1.项目执行期由公司销售管理部针对项目整体人员的业务水平，服务态度等不定期进行暗访抽查；2.综合评比各项目和业务指标及管理指标；为了让团队更加优秀，公司的86、销售管理部将对案场团队进行综合考核，配合保利双重考核。考核制度158宁波市迪赛房地产销售代理有限公司销售道具建议细节体现保利的品位与身份,香奈儿的工作服、IPAD、高端工作牌、烟灰缸159宁波市迪赛房地产销售代理有限公司迪赛团队成功案例宁房青林湾从2003年和宁房合作至今，成功销售了青林湾大一期5期，近80万方。2009年2010年在这政策起伏动荡的二年中，青林湾更是递交了一份满意的答卷，2期3期4期开盘一月内销售率达98%，5期开盘一月内销售率达67%，4期5期回笼资金近25亿。期数开盘时间推盘量推盘套数蓄客量一个月内销售率三个月内销售率销售总销2期2009年5月5.5万方20058092%87、98%9.6亿元3期2009年8月2.9万方307120096%98%3.9亿元4期2010年9月4.9万方395120098%99%8.2亿元5期2010年11月16.9万方925180067%77%31.2亿元160宁波市迪赛房地产销售代理有限公司第第伍伍幕幕TheFifth产品服务提升161宁波市迪赛房地产销售代理有限公司会所配套设施大堂吧棋牌电子游戏机室录像室儿童乐园健身室按摩室足浴SPA美食厅咖啡厅洗衣室商务中心多功能厅游泳池桑拿酒吧台前台保险柜理发美容室桌球室太极园雪茄吧软装配套设施24小时热水空调电话电视无烟客房电梯刷卡系统隔热节能外墙中央智能温控调节保险箱低辐射、防噪玻璃宽大的88、浴缸独立的淋浴房热气回收节能系统自动遮光帘龙麟纹木雕屏风铸铜洗脸台精品画作小冰箱电子门锁无线上网宽带私人宴会厅进口厨具服务配套全天候送餐语音系统卫星电视系统管家礼宾服务侍从服务洗衣熨衣服务商务服务英语导游服务提供购物商情租车服务机场接机服务外币兑换服务专职行李员行李存放服务残疾人客房邮政服务叫醒服务鲜花配送服务洗衣服务水疗服务擦鞋服务儿童看护电子结帐系统产品服务提升162宁波市迪赛房地产销售代理有限公司保利文化广场标准化配套系统标准化工法系统精细化物业服务系统保健服务中心私人商务中心社区公共空间及服务配套室内精装配套体系酒店式服务体系 管家式服务体系 私人金融理财中心园区生活服务体系 取其精华89、，去其糟粕个性化特色物业服务 日常生活中心运动健康中心163宁波市迪赛房地产销售代理有限公司标准化配套系统保健服务中心私人商务中心私人金融理财中心运动健康中心日常生活中心164宁波市迪赛房地产销售代理有限公司健康中心多功能健康宣传厅电子健康档案提供健康体检服务健康咨询服务健康讲座以及健康环境服务社区健康宣传健康外联服务电子健康档案提供165宁波市迪赛房地产销售代理有限公司书吧（咖啡吧）小型会议厅（聚会厅）智能洗衣中心商业秘书服务中心洗衣熨衣服务房屋中介商务礼仪服务商务秘书服务出行度假服务留学培训服务商务沙龙提供166宁波市迪赛房地产销售代理有限公司提供小型金融机构提供金融向导服务资产管理资产、90、金融等顾问咨询服务业主个人需求解决方案多元化融资渠道167宁波市迪赛房地产销售代理有限公司提供提供节庆活动服务休闲服务兴趣俱乐部精品健身房游泳池极致桌球厅棋牌室mini游戏厅网球场乒乓球室篮球馆桑拿SPA馆168宁波市迪赛房地产销售代理有限公司雪茄吧咖啡馆风味餐厅红酒吧茶吧精品酒吧台户外书吧露天休闲区露天洽谈区提供24小时送餐服务室内休闲商务服务169宁波市迪赛房地产销售代理有限公司标准化工法系统社区公共空间及服务配套室内精装配套体系社区景观及标识社区照明管理地下空间智能服务智能电梯管理公共大堂及走廊空间户型空间智能锁智能水系统取暖系统室内影音系统收纳系统自动遮光帘隔热保温系统即时服务呼叫卫浴91、空间空调系统新风系统室内灯光系统抽拉式晾衣架隔音降噪系统智能门窗系统170宁波市迪赛房地产销售代理有限公司社区公共空间及服务配套社区景观及标识社区照明管理地下空间智能服务智能电梯管理公共大堂及走廊空间171宁波市迪赛房地产销售代理有限公司社区景观及标识通过商业景观、社区入口景观与建筑自身，构筑丰富多彩的景观体系，以实现功能化、多样化的业主户外休闲、商务及邻里交往场所，同时小区入口需要有醒目的社区标识。172宁波市迪赛房地产销售代理有限公司社区照明管理通过智能化科技控制，为社区公共空间，如景观区、公共大堂区、电梯厅等提供多模式控制的灯光照明。173宁波市迪赛房地产销售代理有限公司地下空间智能管理92、地下车库车行出入口自动感应道闸、车库智能化节能公共照明、地下车位迎宾灯、车库电梯门厅自动感应系统等，为业主提供尊贵畅行的地下空间。174宁波市迪赛房地产销售代理有限公司智能电梯管理细分访客及业主多重模式，并由此设计不同的访问权限；通过轿厢内的自动感应系统，能够快速识别业主前往的楼层信息，并可以便捷安全的实现业主间互访、朋友来访等事宜。同时也提供宠物提示功能，避免不必要的惊扰和不愉快。175宁波市迪赛房地产销售代理有限公司公共大堂及走廊空间公共大堂为业主提供临时的访客等候接待功能，同时走廊空间则设计得更具有生活艺术气息。176宁波市迪赛房地产销售代理有限公司智能锁智能门窗系统即时服务呼叫LED专93、屏室内影音系统室内灯光系统空调系统智能水系统自动遮光帘隔热保温系统取暖系统隔音降噪系统新风系统室内精装配套体系177宁波市迪赛房地产销售代理有限公司室内灯光系统通过One-Touch智能灯光控制系统，营造多种生活气氛，如居家、迎宾、睡眠、就餐、离家等，业主可以体验梦幻的灯光场景178宁波市迪赛房地产销售代理有限公司室内影音系统通过智能影音控制系统，配合不同灯光效果，形成相应的背景音乐或电影。179宁波市迪赛房地产销售代理有限公司即时服务呼叫LED专屏通过LED专屏，可以迅速呼叫楼层管家或服务中心，足不出户可以获得更多服务180宁波市迪赛房地产销售代理有限公司智能门窗系统由无线遥控器、智能主控器94、门窗控制器、门窗驱动器等组成，家美馨智能门窗系统集现代声、光、机、电、通讯为一体，是智能居家的理想选择181宁波市迪赛房地产销售代理有限公司使用非机械钥匙作为用户识别ID：1、指纹锁、虹膜识别门禁（生物识别类，安全性高，不存在丢失损坏2、磁卡、射频卡3、TM卡182宁波市迪赛房地产销售代理有限公司自动遮光帘亦可根据冬夏设定节能控制夏季12点到5点，若客人离房，遮光帘会自动关闭达到隔热节能效果；冬季12点到5点则以反向控制让阳光入室，以达到环保节能的目的183宁波市迪赛房地产销售代理有限公司中央空调系统有主机和末段系统。按负担室内热湿负荷所用的介质可分为全空气系统、全水系统、空气-水系统、冷剂95、系统按空气处理设备的集中程度可分为集中式和半集中式按被处理空气的来源可分为封闭式、直流式、混合式(一次回风二次回风)184宁波市迪赛房地产销售代理有限公司隔音降噪系统外墙系统、外窗系统均采用隔音构造措施，有效降低外界噪音；主卧门加设隔音条；排水管道内双壁中空螺旋设计，有效的缓解排水早熟的影响185宁波市迪赛房地产销售代理有限公司取暖系统采用壁挂式散热器，体积小、启动快、升温迅速，同时控制简洁且无噪音186宁波市迪赛房地产销售代理有限公司新风系统采用新风机依据空气流动原理，形成室内新风流动场，在排除室内的污浊空气的同时，输入自然新鲜空气，让室内空间时刻保持空气洁净、清新、呼吸无忧无虑的健康环境196、87宁波市迪赛房地产销售代理有限公司智能水系统提供家用水的高效智能净水和直饮水系统188宁波市迪赛房地产销售代理有限公司精细化物业服务系统酒店式服务体系管家式服务体系园区生活服务体系 个性化特色物业服务专属管家服务私人管家服务全程礼宾服务健康服务文化教育服务园区商务服务189宁波市迪赛房地产销售代理有限公司服务项目服务内容酒店式服务临时代为保管小件物品残疾人便利服务翻译服务手推车、儿童餐椅借用服务信息咨询服务业主咨询接待服务呼叫服务商务服务总服务台作为整个园区的信息枢纽中心，肩负各类信息上传下达的协调功能，按首问责任制原则要求，为业主或客人提供24小时的服务。它是服务中心与业主或客人间沟通的主97、要渠道。同时提供酒店式的总台服务，随时恭候业主的服务需求190宁波市迪赛房地产销售代理有限公司通过配备管家，突出对于不同业主的个性服务，为业主营造“尊贵、健康、生态、文化”的生活氛围，在满足业主身心愉悦需求的同时，真正实现行业价值、房产价值以及企业的社会责任服务项目服务内容管家式服务专属管家服务在实际的服务过程中，采用男、女管家搭配的方法，通过在城市住宅产品每8层配置1名管家、商业区域配备2名管家的方式，为业主提供全面、细微、个性和温馨的管家服务。私人管家服务根据本项目地理位置、项目规划设计特点和业主需求，充分利用项目的特点，整合各项社会资源、项目内商业资源，为业主设置菜单式私人管家服务，业主98、可根据自身需求，选择性地要求提供私人管家服务。全程礼宾服务对大厦区块实行全封闭管理，业主和访客的车辆均由礼宾员引导，所有访客均与业主确认后，由管家或礼宾员全程陪同至业主户门，确保大楼业主生活的安全、尊贵。191宁波市迪赛房地产销售代理有限公司服务项目服务实施主体服务内容园区休闲服务相应场地或设施1、业主沙龙园区节庆服务相应场地1、春节活动2、元宵节活动3、国庆节活动4、中秋节活动5、圣诞节活动6、植树节活动7、劳动节活动8、端午节活动户外休闲服务1、涉外旅游2、自驾游192宁波市迪赛房地产销售代理有限公司序号服务项目服务实施主体服务内容1健康检测服务健康中心测量血压、身高、体重、腰围、臀围，计99、算BMI指数、腰臀比，检测肺活量，血氧饱和度检测，握力检测，体脂检测等2健康咨询服务健康中心常规性健康咨询、睡眠改善咨询、心理咨询、健康膳食咨询、合理运动咨询等3健康讲座多功能厅糖尿病、高血压、护牙、心脏病讲座等4健康环境服务多功能厅1、业主书面健康档案整理、保存指导2、家政类健康知识指导3、冰箱、洗衣机、空调等家用电器消毒指导4、厨房卫生科学指导5、寝具消毒指导6、膳食营养科学指导7、运动科学指导8、家庭药箱整理5健康宣传服务-1、开展健康知识宣传6健康信息服务卫生信息、防疫信息7健康档案服务为业主制作健康档案8健康外联服务1、为业主制定个性化体检套餐2、代联系体检机构9健康沙龙服务多功能厅100、1、开展健康知识宣传193宁波市迪赛房地产销售代理有限公司编号服务项目服务内容1房屋中介服务提供房屋短期租赁、转让以及房产其他代办服务。2商务礼仪服务代订报刊、杂志；代订文体节目门票。3商务秘书服务1、协助公司注册、登记、申报税务、帐目管理与相关业务。2、文件翻译、传译；传真、复印、打字、及电子文件服务。3、投资理财服务。国内外求学、考察、培训及旅行安排。4、安排商务会议、礼仪贺卡、鲜花代订。4度假服务1、酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）。2、为业主提供旅游咨询、代办旅游手续、租车服务等。5商务沙龙理财沙龙、时尚沙龙、文化沙龙194宁波市迪赛房地产销售代理有限公司价格建议195101、宁波市迪赛房地产销售代理有限公司一、确定的价格推导因素主要是区位、社区配套、品牌、其他。测算出产品的合理市场毛坯价格；针对区域市场出发，从中筛选出具有竞争性的个盘的售价推导出本项目的合理市场毛坯均价；二、高层按路边产品占50%、园景产品占50%比例，测算出项目的合理整体毛坯均价；并最终折算成精装均价。推导原则196宁波市迪赛房地产销售代理有限公司高层价格推导197参照项目伊顿国际中央公馆舜大东第君悦国际花园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位价值片区形象7%151.05151.05120.84100.7交通状况8%120.96120.96120.96100.8道路状况7%1102、10.77110.77130.91110.77周边环境15%152.25142.181.281.2周边配套9%141.26141.2690.8180.72治安状况6%130.78130.7890.5490.54升值空间5%120.6120.6100.580.4社区配套社区商业6%90.5490.5480.4880.48学校6%140.84130.7890.5490.54会所5%100.580.480.4100.5其他施工质量8%100.8100.8100.8100.8物业管理8%100.890.7290.7290.72开发商品牌10%111.1101101101总评分（不含产品打造）1012.103、2511.769.79.17产品打造加分110.830.7总评分1113.2512.5612.79.87参照项目毛坯售价（元）17000175001450011500折算价格（元）14113153261255912817参照权重（%）40%30%20%10%加权后数目（元）5645459825121282毛坯价格14037宁波市迪赛房地产销售代理有限公司周边的干道对项目自身定价影响较大，产品将主要分为路边单位、园景单位两种产品进行定价。按本项目整体均价约为14000元/M2测算出两种产品的各自毛坯销售均价：高层价格推导两种产品的最终推导价格路边单位：路边单位：14000-50013500元元/M2（毛坯）（毛坯）园景单位：园景单位：14000+50014500元元/M2（毛坯）（毛坯）198宁波市迪赛房地产销售代理有限公司推算出高层的市场合理价格：毛坯均价：约14000元/M2精装均价（带4000-6000元/M2豪华装修，装修成本4000元/M2）、服务价值（1000元/）：约19000元/M2199宁波市迪赛房地产销售代理有限公司以远见，创见城市未来THANKS