1、 /20110620/20110620谨呈：武汉乾胜龙投资谨呈：武汉乾胜龙投资有限公司有限公司 恩施州政务区恩施州政务区.会展经济综合体会展经济综合体会展会展 博览博览 旅游旅游 购物购物 美食美食恩施州文化中心地下商城项目市场调研暨初步定位报告恩施州文化中心地下商城项目市场调研暨初步定位报告 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。恩施项目前期顾问工作阶段恩施项目前期顾问工作阶段 2011/05/282011/05/282011/06/202011/06/20工作工作成果成果项目实地勘察恩施商业2、市场调研商家访谈专业人士访谈项目定位研究业态组合研究租售策略研究地块价值分析代表商户研判类似案例研究第二阶段（中期）第二阶段（中期）项目定位项目定位第一阶段第一阶段项目市场调研项目市场调研项目地块条件分析恩施商业调查分析商家访谈分析2525个工作日个工作日3030个工作日个工作日2011/07/202011/07/201010个工作日个工作日第三阶段（终期）第三阶段（终期）项目物业发展建议项目物业发展建议规划设计案例借鉴商业人流动线设计项目物业发展建议项目规划概念设计建议2011/07/302011/07/30恩施项目目前处于顾问服务的调研阶段，重在对调研成果的分析，初步判断项目的方向恩施项目3、目前处于顾问服务的调研阶段，重在对调研成果的分析，初步判断项目的方向恩施项目目前处于顾问服务的调研阶段，重在对调研成果的分析，初步判断项目的方向恩施项目目前处于顾问服务的调研阶段，重在对调研成果的分析，初步判断项目的方向 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告框架报告框架报告框架报告框架项目篇：基本情况/区位/周边环境1城市篇：行政区划/经济/规划/发展阶段2调研篇：三大商圈/消费者/商户3结论篇：swot/案例/发展初判4 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不4、得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目篇项目篇1 1、地块基本情况、地块基本情况2 2、项目区位分析、项目区位分析2 2、周边环境分析、周边环境分析3 3、交通条件分析、交通条件分析4 4、综合结论、综合结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地理位置：地理位置：位于金桂大道和与金山大道交汇处，距离主城区约位于金桂大道和与金山大道交汇处，距离主城区约位于金桂大道和与金山大道交汇处，距离主城区约位于金桂大道和与金山大道交汇处，距离主城区约1km1km1km5、1km，属于红庙，属于红庙，属于红庙，属于红庙开发区，政府未来着力打造的重点区域和政务中心所在，未来潜力巨大。开发区，政府未来着力打造的重点区域和政务中心所在，未来潜力巨大。开发区，政府未来着力打造的重点区域和政务中心所在，未来潜力巨大。开发区，政府未来着力打造的重点区域和政务中心所在，未来潜力巨大。基本情况基本情况 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。规划情况：规划情况：属于恩施州文化广场的地下部分，总建属于恩施州文化广场的地下部分，总建属于恩施州文化广场的地下部分，总建属于恩施州文化广场的6、地下部分，总建3 3 3 3万方，尚在建设中，拟于万方，尚在建设中，拟于万方，尚在建设中，拟于万方，尚在建设中，拟于2013201320132013年正式年正式年正式年正式对外开放，作为政府巨资打造的城市名片和形象工程，具有强大的政府号召力和影响力以及对人流对外开放，作为政府巨资打造的城市名片和形象工程，具有强大的政府号召力和影响力以及对人流对外开放，作为政府巨资打造的城市名片和形象工程，具有强大的政府号召力和影响力以及对人流对外开放，作为政府巨资打造的城市名片和形象工程，具有强大的政府号召力和影响力以及对人流的聚合作用，而作为与其配套的地下商业，将赋予本项目巨大潜力和商机。的聚合作用，而作为7、与其配套的地下商业，将赋予本项目巨大潜力和商机。的聚合作用，而作为与其配套的地下商业，将赋予本项目巨大潜力和商机。的聚合作用，而作为与其配套的地下商业，将赋予本项目巨大潜力和商机。规划资料规划资料u项目建筑面积：33130.0；u项目为地下商业，地下建筑为恩施市新博物馆，会议中心和展览馆三栋建筑；u项目无产权，由政府出让40年经营权，40年后政府收回；u5月恩施州文化广场奠基，目前尚在建设中。恩施会展中心恩施会展中心商业入口商业入口博物馆博物馆会议中心会议中心展览馆展览馆会议中心会议中心展览馆展览馆博物馆博物馆基本情况基本情况 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不8、得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区位分析区位分析城市层面：城市层面：城市层面：城市层面：恩施市在现状和规划中都是武陵山区区域中心城市，对周边县市具有恩施市在现状和规划中都是武陵山区区域中心城市，对周边县市具有恩施市在现状和规划中都是武陵山区区域中心城市，对周边县市具有恩施市在现状和规划中都是武陵山区区域中心城市，对周边县市具有 强大辐射聚集作用，是城市商业较高消费力和消费水平的重要支撑与保障。强大辐射聚集作用，是城市商业较高消费力和消费水平的重要支撑与保障。强大辐射聚集作用，是城市商业较高消费力和消费水平的重要支撑与保障。强大辐射聚集作用，是城市商业较高9、消费力和消费水平的重要支撑与保障。恩恩施施市市“五五区区一一核核四四点点一一环环五五轴轴”的的城城镇镇与与区区域域开开发发总总体体空空间布局结构。间布局结构。一一核核：即恩施中心城区，具体指中心城区的规划建成区，是恩施州及恩施市城镇发展的极核。恩施市形成恩施市形成“三级三等三级三等”的城镇等级规模结构的城镇等级规模结构一一级级城城镇镇：即恩施中心城区，规划至2030年城市人口规模6060万万。城市职能：城市职能：武陵山区区域性中心城市，州域综合服务中心，主要以发展旅游服务、现代物流、富硒绿色食品加工、医药化工、机械制造及烟草等产业为主。恩施市城市总体规划（修改）（恩施市城市总体规划（修改）（210、010201020302030）版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1、形成新的州级商务中心（CBD）结合机场搬迁，服务于机场高档商务居住区，在机场以东金子坝机场以东金子坝形成恩施市商务服务中心。区域层面：区域层面：区域层面：区域层面：项目所在红庙区域是未来恩施的政治商务中心，是城市发展资源与财富的聚项目所在红庙区域是未来恩施的政治商务中心，是城市发展资源与财富的聚项目所在红庙区域是未来恩施的政治商务中心，是城市发展资源与财富的聚项目所在红庙区域是未来恩施的政治商务中心，是城市发展资源与财富的11、聚集所在。同时政府配套将促进区域各项配套设施快速完善，区域价值也将由此得以快速集所在。同时政府配套将促进区域各项配套设施快速完善，区域价值也将由此得以快速集所在。同时政府配套将促进区域各项配套设施快速完善，区域价值也将由此得以快速集所在。同时政府配套将促进区域各项配套设施快速完善，区域价值也将由此得以快速提升提升提升提升,有助于本项目预期价值的提升和体现。有助于本项目预期价值的提升和体现。有助于本项目预期价值的提升和体现。有助于本项目预期价值的提升和体现。2、优化、提升市级公共服务中心。以现状施州大道、航空大道、民族路、舞阳大道公共服务设施串联的城市副中心。恩施市政府未来搬迁至红庙优先发展区恩12、施市政府未来搬迁至红庙优先发展区 区位分析区位分析 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。现状：现状：现状：现状：地块南部临近武陵国际建材市场，西面临金桂大道，其它均为待开发土地，地块南部临近武陵国际建材市场，西面临金桂大道，其它均为待开发土地，地块南部临近武陵国际建材市场，西面临金桂大道，其它均为待开发土地，地块南部临近武陵国际建材市场，西面临金桂大道，其它均为待开发土地，现状配套较为落后，人气不足，对本项目现状商业价值的提升产生一定影响和限制。现状配套较为落后，人气不足，对本项目现状商业价值13、的提升产生一定影响和限制。现状配套较为落后，人气不足，对本项目现状商业价值的提升产生一定影响和限制。现状配套较为落后，人气不足，对本项目现状商业价值的提升产生一定影响和限制。N本本案案u北临小型村落民宅u南邻武陵国际建材城u西临金桂大道，隔街硒都茶城u东面是待开发土地硒都硒都国际国际茶城茶城武陵武陵国际国际装饰装饰城城北东西中国硒都国际茶城中国硒都国际茶城南武陵国际装饰城武陵国际装饰城 周边环境周边环境 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。未来红庙发展区规划未来红庙发展区规划恩施州文化中心恩施14、州文化中心(本项目本项目)恩施中央商务区恩施州传媒大厦恩施电子城硒都茶城武陵国际装饰城恩施中央恩施中央恩施中央恩施中央商务区商务区商务区商务区恩施中央恩施中央恩施中央恩施中央商务区商务区商务区商务区武陵国际武陵国际武陵国际武陵国际装饰城装饰城装饰城装饰城恩施电恩施电子城子城恩施州恩施州文化中心文化中心恩施州恩施州恩施州恩施州传媒大厦传媒大厦传媒大厦传媒大厦硒都硒都茶城茶城硒都硒都茶城茶城规划：规划：规划：规划：项目所在区域规划为未来中央商务区，除本项目外，还汇聚有电子城，传媒大厦项目所在区域规划为未来中央商务区，除本项目外，还汇聚有电子城，传媒大厦项目所在区域规划为未来中央商务区，除本项目外，15、还汇聚有电子城，传媒大厦项目所在区域规划为未来中央商务区，除本项目外，还汇聚有电子城，传媒大厦及两大专业市场主题综合体等城市重点项目扎堆，未来价值潜巨大，是项目商业价值的及两大专业市场主题综合体等城市重点项目扎堆，未来价值潜巨大，是项目商业价值的及两大专业市场主题综合体等城市重点项目扎堆，未来价值潜巨大，是项目商业价值的及两大专业市场主题综合体等城市重点项目扎堆，未来价值潜巨大，是项目商业价值的重要支撑。重要支撑。重要支撑。重要支撑。周边环境周边环境 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u城市16、干道：城市干道：本项目位于政府巨资打造的未来城北核心商圈主干道金桂大道。u高速公路：高速公路：项目紧邻沪蓉高速公路入口约4.5公里；u铁路铁路：宜万铁路恩施站约1.8公里。u国道：国道：209国道、318国道约3公里。u机场：机场：紧临恩施机场约1公里。观点观点观点观点1 1 1 1：通达性强，项目周边国道、城市主干道、沪蓉高速、恩施机场聚集周边形成通达性强，项目周边国道、城市主干道、沪蓉高速、恩施机场聚集周边形成通达性强，项目周边国道、城市主干道、沪蓉高速、恩施机场聚集周边形成通达性强，项目周边国道、城市主干道、沪蓉高速、恩施机场聚集周边形成立体口岸经济圈，便捷的交通路网是本项目预期商业潜力17、的基础和保障。立体口岸经济圈，便捷的交通路网是本项目预期商业潜力的基础和保障。立体口岸经济圈，便捷的交通路网是本项目预期商业潜力的基础和保障。立体口岸经济圈，便捷的交通路网是本项目预期商业潜力的基础和保障。各路交通汇集本区域，项目将成为未来恩施门户型口岸经济圈；四通八达的火车、高速，缩短市场至恩施与武汉等城市的距离，大大降低运输物流成本。占据恩施首府高速、铁路交通要道，将吸引六县一市及周边城市的广大商户。本本 案案 交通条件交通条件 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1 1路路A A：（舞阳18、坝：（舞阳坝红庙红庙龙凤坝）龙凤坝）1 1路路B B：（舞阳坝：（舞阳坝红庙红庙龙凤坝）龙凤坝）经项目地块的公交经项目地块的公交2路：（舞阳坝黄泥坝，环城循环线）6路：（东门火车站）7路：（舞阳坝白杨坪）10路：（工农路东门，循环线）12路：（舞阳坝枫香坡朱砂溪硒都广场）15路：（舞阳坝茅坝）16路：（舞阳坝赵家坝）18路：（机场沿江路航空路机场）（暂取消）观点观点观点观点2 2 2 2：可达性高，目前区域内多条城市公交可达，与中心城区也可达性高，目前区域内多条城市公交可达，与中心城区也可达性高，目前区域内多条城市公交可达，与中心城区也可达性高，目前区域内多条城市公交可达，与中心城区也在在在在19、15151515分钟车程范围内，将为项目源源不断的人流提供保障和支撑。分钟车程范围内，将为项目源源不断的人流提供保障和支撑。分钟车程范围内，将为项目源源不断的人流提供保障和支撑。分钟车程范围内，将为项目源源不断的人流提供保障和支撑。交通条件交通条件 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。综合结论综合结论未来恩施州政务区会展经济商业综合体，其发展需要前瞻思维，发掘城市规划前景机遇。未来恩施州政务区会展经济商业综合体，其发展需要前瞻思维，发掘城市规划前景机遇。未来恩施州政务区会展经济商业综合体，其发20、展需要前瞻思维，发掘城市规划前景机遇。未来恩施州政务区会展经济商业综合体，其发展需要前瞻思维，发掘城市规划前景机遇。项目自身条件项目自身条件项目自身条件项目自身条件城市文化名片城市文化名片恩施未来形象窗口（城市文化中心，由市博物馆、恩施未来形象窗口（城市文化中心，由市博物馆、会展中心和展览馆三大公共建筑组成的文化广场）会展中心和展览馆三大公共建筑组成的文化广场）项目项目3万方总建，万方总建，2013年将随地上工程一并建成完工，建筑空间可年将随地上工程一并建成完工，建筑空间可以根据商家的需求调整，具备可预期的良好前景和灵活的调整空间。以根据商家的需求调整，具备可预期的良好前景和灵活的调整空间。区21、位条件分析区位条件分析区位条件分析区位条件分析”恩施州政务区恩施州政务区”所在城市恩施是所在城市恩施是武陵山区区域中心城武陵山区区域中心城武陵山区区域中心城武陵山区区域中心城市，城市消费人群辐射至整个武陵山区区域；同时，项目位于市，城市消费人群辐射至整个武陵山区区域；同时，项目位于市，城市消费人群辐射至整个武陵山区区域；同时，项目位于市，城市消费人群辐射至整个武陵山区区域；同时，项目位于规划中的恩施洲政务区、商务区。规划中的恩施洲政务区、商务区。规划中的恩施洲政务区、商务区。规划中的恩施洲政务区、商务区。周边环境分析周边环境分析周边环境分析周边环境分析”聚合经济效应：聚合经济效应：目前人气较差22、，但随着目前人气较差，但随着2013年本项目与周边三年本项目与周边三大专业市场的相继建成，区域价值也将随之体现大专业市场的相继建成，区域价值也将随之体现”。以专业以专业市场和中央商务区为载体，形成未来城市的资源与与财富的集中市场和中央商务区为载体，形成未来城市的资源与与财富的集中地地。交通条件分析交通条件分析交通条件分析交通条件分析”口岸区域，发达的车行与公交系统口岸区域，发达的车行与公交系统”车行车行15分钟覆盖分钟覆盖全市；机场、高速、火车站的等距区域，联通全市的公交系统。全市；机场、高速、火车站的等距区域，联通全市的公交系统。便捷的交通系统将为区域带来源源不断的人流、物流与经济流。便捷的23、交通系统将为区域带来源源不断的人流、物流与经济流。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。城市篇城市篇1 1、城市人口、城市人口2 2、经济水平、经济水平3 3、发展阶段、发展阶段4 4、综合结论、综合结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。现状：现状：现状：现状：恩施目前主城区人口规模为恩施目前主城区人口规模为恩施目前主城区人口规模为恩施目前主城区人口规模为23.6623.6623.6623.24、66万人，本项目所在红庙开发区万人，本项目所在红庙开发区万人，本项目所在红庙开发区万人，本项目所在红庙开发区 规划人口规划人口规划人口规划人口3 3 3 3万人，对区域现状商业消费的支撑较为不足。万人，对区域现状商业消费的支撑较为不足。万人，对区域现状商业消费的支撑较为不足。万人，对区域现状商业消费的支撑较为不足。城市人口城市人口老城区中心片老城区中心片以舞阳坝、航天路、六角亭等街区组成。是城市的行政、商贸、文化、科技、信息、居住以舞阳坝、航天路、六角亭等街区组成。是城市的行政、商贸、文化、科技、信息、居住为主的综合中心，人口规模为主的综合中心，人口规模23.66.023.66.0万人（其中：25、舞阳坝万人（其中：舞阳坝15.6015.60万人，航天路万人，航天路3.733.73万，六角万，六角亭亭4.334.33万）。万）。土桥片教育科研区，人口规模1.0万.金子坝新技术产业园及居住区，人口规模3.0万旗峰坝、红庙片旗峰坝、红庙片布置有全市的大型交通设施（机场），以行政商业、金融、房地产为主的开发区。人口规模布置有全市的大型交通设施（机场），以行政商业、金融、房地产为主的开发区。人口规模5.05.0万人（其中：万人（其中：红庙红庙3.03.0万、旗峰坝万、旗峰坝2.02.0万）。万）。枫香坪片以对外交通、物流、一类工业及居住为主的新城区。人口规模3.0万高桥坝片城市工业区适合安排二、26、三类工业，配套生活居住区，人口规模1.5万七里坪片城市远景工业区，适合安排用水量小的二类工业，相应配表单身职工公寓，人口规模0.5万龙凤坝片城市物流、工业混合区，以城镇自身发展用地为主，人口规模3.0万人20102010年调查数据显示中心城区人口构成与分布结论年调查数据显示中心城区人口构成与分布结论全州户籍总人口增长率年末常住人口（初步数）男性人口女性人口性别比为乡村人口三镇”“一办”的镇区人口)人口238336人397.61万人2.69 万人330.91万人409889人384258人106.7：100555811人238336人注：数据来源2010年恩施州国民经济和社会发展统计公报 版权归27、大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。16年份全州恩施利川建始巴东宣恩咸丰来凤鹤峰2008总人口(万)395.3479.7088.4751.1549.1035.3337.3532.1022.14城镇人口(万)101.926.321.89.512.75.910.010.75.0城镇用地(公顷)113062483253110551307833148510855282015总人口(万)40883.292.251.450.236.338.433.522.8城镇人口(万)14239.1 30.613.0 17.28、0 8.0 12.014.8 7.5 城镇用地(公顷)150004100327013001640940158015006702030总人口(万)42590.597.051.051.837.039.135.323.4城镇人口(万)23072.0 44.020.5 26.0 13.5 19.0 23.5 11.5 城镇用地(公顷)2300072004590210022001250206025001100总人口（万）城镇人口（万）城镇化水平（%）现状（2008年）79.726.833.0近期（到2015年）84.54148.5远期（到2030年）92.07076.0规划：规划：规划：规划：5 5 529、 5年内，城镇人口翻一番，城市化率接近年内，城镇人口翻一番，城市化率接近年内，城镇人口翻一番，城市化率接近年内，城镇人口翻一番，城市化率接近50%50%50%50%，占全州城镇人口的，占全州城镇人口的，占全州城镇人口的，占全州城镇人口的1/31/31/31/3以上，以上，以上，以上，城市人口的扩张以及外迁必将带动本项目区域人口与消费力的快速上升。城市人口的扩张以及外迁必将带动本项目区域人口与消费力的快速上升。城市人口的扩张以及外迁必将带动本项目区域人口与消费力的快速上升。城市人口的扩张以及外迁必将带动本项目区域人口与消费力的快速上升。恩施城市化人口发展计划未来五年城市化率达到恩施城市化人口发展30、计划未来五年城市化率达到48.5%48.5%城市人口城市人口 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。高于仙桃、潜江、天门三个城市圈城市高于天门、潜江两个城市圈城市u恩施州GDP居全省二三级城市第12位，高于仙桃、潜江、天门三个城市圈城市。u社会消费品零售总额居全省二三级城市第13位，高于潜江、天门。城市人口基数相对较大，人均GDP有待提升经济水平经济水平城市层面：城市层面：城市层面：城市层面：整体落后于省内同级别城市，处于较为封闭的鄂西南区域。商业竞争程度相对较弱，整体落后于省内同级别城市，处于31、较为封闭的鄂西南区域。商业竞争程度相对较弱，整体落后于省内同级别城市，处于较为封闭的鄂西南区域。商业竞争程度相对较弱，整体落后于省内同级别城市，处于较为封闭的鄂西南区域。商业竞争程度相对较弱，对新型商业模式和消费观念接受较快，已日益成为众多品牌主力商家重点关注城市。对新型商业模式和消费观念接受较快，已日益成为众多品牌主力商家重点关注城市。对新型商业模式和消费观念接受较快，已日益成为众多品牌主力商家重点关注城市。对新型商业模式和消费观念接受较快，已日益成为众多品牌主力商家重点关注城市。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发32、布报告中的部分或全部内容。0%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年2008年2009年2010年41.238.437.734.332.630.723.525.123.625.326.928.735.336.538.740.440.540.6历年三产占比历年三产占比第一产业第二产业第三产业2006年2007年2008年2009年2010年020004000600080001000012000051015202554056039715984361032710.04711.617.8422.422006-20102006-2010全州人均生产总值及其增长速度全州人均生产总值33、及其增长速度人均生产总值增幅%第三产业占比超过40%u恩施州GDP、人均GDP持续增长，2008年以来全市生产总值快速增长。u三产占比调整，2008年以来第三产业占比超过40%。u恩施“十二五”期间工业经济发展目标是：全市工业总产值年均增长20%，达到150亿元，工业增加值年均增长15%，达到55亿元；经济概况：经济概况：经济概况：经济概况：以旅游为主的第三产业是城市经济的重要支柱，以旅游为主的第三产业是城市经济的重要支柱，以旅游为主的第三产业是城市经济的重要支柱，以旅游为主的第三产业是城市经济的重要支柱，大量的旅游人口与特色旅游消费也是该城市商业消费的一大特征。大量的旅游人口与特色旅游消费也34、是该城市商业消费的一大特征。大量的旅游人口与特色旅游消费也是该城市商业消费的一大特征。大量的旅游人口与特色旅游消费也是该城市商业消费的一大特征。经济水平经济水平 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。最近四年增幅超过20%增幅超过30%u恩施州全社会固定资产投资快速增长，2009、2010年增速超过30%，2010年固定资产投资超过240亿元。u2007年以来，消费品零售总额增幅连续四年超过20%，2009、2010年总额过100亿元。固定资产投资实现快速增长，社会消费品零售总额连续四年增长超过35、固定资产投资实现快速增长，社会消费品零售总额连续四年增长超过20%20%固定投资：固定投资：固定投资：固定投资：近年固定资产投资与社会消费零售总额增长率较高，说明恩施城市化发展提近年固定资产投资与社会消费零售总额增长率较高，说明恩施城市化发展提近年固定资产投资与社会消费零售总额增长率较高，说明恩施城市化发展提近年固定资产投资与社会消费零售总额增长率较高，说明恩施城市化发展提速加快，城市商业需求与消费逐步加大，为本案提供了良好的商业机遇和空间。速加快，城市商业需求与消费逐步加大，为本案提供了良好的商业机遇和空间。速加快，城市商业需求与消费逐步加大，为本案提供了良好的商业机遇和空间。速加快，城市商36、业需求与消费逐步加大，为本案提供了良好的商业机遇和空间。经济水平经济水平 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。经济与商业发展：经济与商业发展：经济与商业发展：经济与商业发展：恩施目前人均恩施目前人均恩施目前人均恩施目前人均GDP 1700GDP 1700GDP 1700GDP 1700元，处于大型综合商场超市阶段，未来的发展元，处于大型综合商场超市阶段，未来的发展元，处于大型综合商场超市阶段，未来的发展元，处于大型综合商场超市阶段，未来的发展趋势是综合性的趋势是综合性的趋势是综合性的趋势是综合37、性的mallmallmallmall型商业。主力商家的竞争将日趋激烈，因此，对主力商家而言，优型商业。主力商家的竞争将日趋激烈，因此，对主力商家而言，优型商业。主力商家的竞争将日趋激烈，因此，对主力商家而言，优型商业。主力商家的竞争将日趋激烈，因此，对主力商家而言，优先抢占进入时机和市场份额尤为重要先抢占进入时机和市场份额尤为重要先抢占进入时机和市场份额尤为重要先抢占进入时机和市场份额尤为重要集市&沿街商业大型综合商场&超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$5001000$10003000$30005000$50007000$70001000038、$10000以上生存需求生存需求价格价格品质品质传统形态传统形态阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代阶段阶段随传统商业业态不断丰富，市场市场开始细分出服务于不同人群开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会39、的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营经营同类商品的商家群体汇聚在一起形同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力成行业整体竞争力文化、情感需求文化、情感需求便利便利敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP出现业态出现业态恩施目前所处阶段恩施目前所处阶段未来未来20152015年恩施将进入都市年恩施将进入都市MALLMALL阶段阶40、段发展阶段发展阶段 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。发展特征演变阶段城市化初期（30%以下）城市化后期（50%-70%）后城市阶段（70%以上）人口集聚，城市区域扩张城市功能空间相对独立，多中心格局；绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起城市功能丰富浓缩；自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；多元文化、建筑风格的冲突且融合；城市化景观和郊区化城市的混合体城市扩张缓慢，人口向郊区转移；城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；41、高科技广泛应用于社会各个方面严重空气污染、生活费用的高涨生活方式描述居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，节充分享受便利多彩的都市生活，节奏快奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳居住购物工作仍然将生活割裂为三个居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托嚣；努力寻求精神的依托城市化中期（30%-50%）大量农村人口进入城市人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚 工业进程加快，商业开始繁荣城市功能空间混合，单中心格局进入城42、市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望审美需求集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统“土气”，现代时髦在现代建筑的视觉超载中不断不断追求寻找现代、时尚、潮流的追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰最高峰自我意识加强，出现分化；古老传统自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素传统质朴元素现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足恩施2015年前所处阶段城市化与消费：城市化与消费：城市化与消费：城市化与消费：现代、时尚、潮流是恩施消费在较长一段时间的消费趋势和需求，因此，现代、时尚、潮43、流是恩施消费在较长一段时间的消费趋势和需求，因此，现代、时尚、潮流是恩施消费在较长一段时间的消费趋势和需求，因此，现代、时尚、潮流是恩施消费在较长一段时间的消费趋势和需求，因此，对意向商家而言，良好区域的选择、先进的商业理念和相匹配的消费环境的打造是赢得对意向商家而言，良好区域的选择、先进的商业理念和相匹配的消费环境的打造是赢得对意向商家而言，良好区域的选择、先进的商业理念和相匹配的消费环境的打造是赢得对意向商家而言，良好区域的选择、先进的商业理念和相匹配的消费环境的打造是赢得市场的关键。市场的关键。市场的关键。市场的关键。发展阶段发展阶段 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公44、司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1 1 1 1、受城市地理位置相对闭塞、同时区域为少数民族自治洲，与同类城市相比城市人口基数较少，对消费力的支撑薄弱，不利、受城市地理位置相对闭塞、同时区域为少数民族自治洲，与同类城市相比城市人口基数较少，对消费力的支撑薄弱，不利、受城市地理位置相对闭塞、同时区域为少数民族自治洲，与同类城市相比城市人口基数较少，对消费力的支撑薄弱，不利、受城市地理位置相对闭塞、同时区域为少数民族自治洲，与同类城市相比城市人口基数较少，对消费力的支撑薄弱，不利于城市商业化进程的快速发展，因而也限制了较多品牌实力商业的进入；于城45、市商业化进程的快速发展，因而也限制了较多品牌实力商业的进入；于城市商业化进程的快速发展，因而也限制了较多品牌实力商业的进入；于城市商业化进程的快速发展，因而也限制了较多品牌实力商业的进入；对本项目而言，城市目前这种现状，也加大了项目对本项目而言，城市目前这种现状，也加大了项目对本项目而言，城市目前这种现状，也加大了项目对本项目而言，城市目前这种现状，也加大了项目的招商难度和门槛，难以吸引品牌实力商家的进驻，从而无法实现地上城市名片形象和地下高端消费环境共赢和互补，最大的招商难度和门槛，难以吸引品牌实力商家的进驻，从而无法实现地上城市名片形象和地下高端消费环境共赢和互补，最大的招商难度和门槛，难46、以吸引品牌实力商家的进驻，从而无法实现地上城市名片形象和地下高端消费环境共赢和互补，最大的招商难度和门槛，难以吸引品牌实力商家的进驻，从而无法实现地上城市名片形象和地下高端消费环境共赢和互补，最大化实现土地价值和城市功能的开发目标和初衷，对此，作为一项大型政府工程，从政府层面，加大招商扶持力度和优惠政策化实现土地价值和城市功能的开发目标和初衷，对此，作为一项大型政府工程，从政府层面，加大招商扶持力度和优惠政策化实现土地价值和城市功能的开发目标和初衷，对此，作为一项大型政府工程，从政府层面，加大招商扶持力度和优惠政策化实现土地价值和城市功能的开发目标和初衷，对此，作为一项大型政府工程，从政府层面47、，加大招商扶持力度和优惠政策条款，促进实力品牌商家的进驻是解决这一问题的有效途径。条款，促进实力品牌商家的进驻是解决这一问题的有效途径。条款，促进实力品牌商家的进驻是解决这一问题的有效途径。条款，促进实力品牌商家的进驻是解决这一问题的有效途径。2 2 2 2、从城市经济水平看，处于快速发展阶段，人口基数和消费指标均快速增长，赋予城市商业价值较大的空间和机遇。、从城市经济水平看，处于快速发展阶段，人口基数和消费指标均快速增长，赋予城市商业价值较大的空间和机遇。、从城市经济水平看，处于快速发展阶段，人口基数和消费指标均快速增长，赋予城市商业价值较大的空间和机遇。、从城市经济水平看，处于快速发展阶段48、，人口基数和消费指标均快速增长，赋予城市商业价值较大的空间和机遇。对本案对本案对本案对本案而言，在这一城市发展趋势下，结合项目自身的政府背景和城市形象，具备打造高端商业消费场所，引领城市全新消费潮流而言，在这一城市发展趋势下，结合项目自身的政府背景和城市形象，具备打造高端商业消费场所，引领城市全新消费潮流而言，在这一城市发展趋势下，结合项目自身的政府背景和城市形象，具备打造高端商业消费场所，引领城市全新消费潮流而言，在这一城市发展趋势下，结合项目自身的政府背景和城市形象，具备打造高端商业消费场所，引领城市全新消费潮流的基础和条件，是本案定位的重要的支撑和依据。的基础和条件，是本案定位的重要的支49、撑和依据。的基础和条件，是本案定位的重要的支撑和依据。的基础和条件，是本案定位的重要的支撑和依据。3 3 3 3、同时城市旅游经济也日益成为城市一个重要的产业支撑。大量的旅游人口与消费成为带动城市消费力水平快速增长不可忽、同时城市旅游经济也日益成为城市一个重要的产业支撑。大量的旅游人口与消费成为带动城市消费力水平快速增长不可忽、同时城市旅游经济也日益成为城市一个重要的产业支撑。大量的旅游人口与消费成为带动城市消费力水平快速增长不可忽、同时城市旅游经济也日益成为城市一个重要的产业支撑。大量的旅游人口与消费成为带动城市消费力水平快速增长不可忽视的因素视的因素视的因素视的因素。而本案正处于机场和火车50、站的城市界面交汇处，是往来人流的必经之所，口岸经济将是本项目预期商业价值的重。而本案正处于机场和火车站的城市界面交汇处，是往来人流的必经之所，口岸经济将是本项目预期商业价值的重。而本案正处于机场和火车站的城市界面交汇处，是往来人流的必经之所，口岸经济将是本项目预期商业价值的重。而本案正处于机场和火车站的城市界面交汇处，是往来人流的必经之所，口岸经济将是本项目预期商业价值的重要支撑和保障。要支撑和保障。要支撑和保障。要支撑和保障。4 4 4 4、从城市当前的商业发展水平看，正处于由原始落后的低级零售消费模式向综合型、从城市当前的商业发展水平看，正处于由原始落后的低级零售消费模式向综合型、从城市当51、前的商业发展水平看，正处于由原始落后的低级零售消费模式向综合型、从城市当前的商业发展水平看，正处于由原始落后的低级零售消费模式向综合型MALLMALLMALLMALL消费模式转型阶段，目前尚处于价消费模式转型阶段，目前尚处于价消费模式转型阶段，目前尚处于价消费模式转型阶段，目前尚处于价值低估期，值低估期，值低估期，值低估期，因此，对于意向进驻商家而言，选择良好的进入区域和进入时机、通过先进的消费理念和模式快速抢占市场份额因此，对于意向进驻商家而言，选择良好的进入区域和进入时机、通过先进的消费理念和模式快速抢占市场份额因此，对于意向进驻商家而言，选择良好的进入区域和进入时机、通过先进的消费理念和52、模式快速抢占市场份额因此，对于意向进驻商家而言，选择良好的进入区域和进入时机、通过先进的消费理念和模式快速抢占市场份额是后期实现高收益的关键，而本案无论在时间上还是地段上，都无疑是这一良好机遇下的最佳选择，未来潜力不可估量。是后期实现高收益的关键，而本案无论在时间上还是地段上，都无疑是这一良好机遇下的最佳选择，未来潜力不可估量。是后期实现高收益的关键，而本案无论在时间上还是地段上，都无疑是这一良好机遇下的最佳选择，未来潜力不可估量。是后期实现高收益的关键，而本案无论在时间上还是地段上，都无疑是这一良好机遇下的最佳选择，未来潜力不可估量。综合结论综合结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大53、家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。调研篇调研篇1 1、商业市场调研、商业市场调研2 2、商铺价格、商铺价格3 3、新增商业项目、新增商业项目4 4、消费者访谈、消费者访谈5 5、商户访谈、商户访谈 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Part 1 商业市场调研|前提说明|商业格局|三大商圈|结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容54、。研究恩施地产宏观市场情况及房地产市场特征，了解区域竞案商业及销售情况寻找主要客户源，为项目的市场定位及后期营销推广策略提供重要参考依据5月31日6月5日，含往返旅程在内，为期六天项目负责人：石总分组：邓恺、夏利娟（第一组）胡微、张天凌（第二组）以针对当地市场竞争环境、客户问卷调查、专业人士的访谈典型竞争项目案例研究法为主，以文献资料搜集为辅，展开本次市场调研工作。恩施片区商业市场分析深度调研及案例调研调研目的调研时间调研人员调研方式调研内容前提说明前提说明 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容55、。商业格局商业格局恩施共有舞阳坝、航空路和学院路恩施共有舞阳坝、航空路和学院路恩施共有舞阳坝、航空路和学院路恩施共有舞阳坝、航空路和学院路3 3 3 3个商圈，与项目相距都在个商圈，与项目相距都在个商圈，与项目相距都在个商圈，与项目相距都在3 3 3 3公里内。公里内。公里内。公里内。严格地讲：恩施没有商圈，严格地讲：恩施没有商圈，只有商业街，这里为了分只有商业街，这里为了分析方便称之商圈。析方便称之商圈。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。27舞阳坝商圈舞阳坝商圈航空路商圈航空路商圈商业形态56、消费群体商圈优势发展趋势学院路商圈学院路商圈以中百电器、享买乐超市、武商量贩等百货、品牌超市、家居电器等卖场为主，辅以建材市场区域周边的消费人群、客运站过境人群、城郊消费群体；消费层次中档偏低恩施城市中心，交通便捷，人口相对集中且密度较大随着区域内商业项目的不断增多和升级，商圈地位逐渐上升，但商圈内将出现较严重的同质化竞争以湖北民族学院为主要消费群，集中大量中低端休闲娱乐消费区域内消费群体充足，消费水平较高，竞争少商圈内店面主要以居民楼一层底铺为主，由于没有进行大规模开发，整体经营一直较为原始以中百仓储、正中时代广场等百货商场、品牌超市等为主，辅以餐饮、服装与IT购物、娱乐周边地域性消费群体，57、主要表现为就近消费恩施最大老牌商圈，历史沉淀深厚，商业氛围浓厚正逐步更新换代。但受老城区规划限制影响，商圈发展限制。以美容美发、KTV、快餐、服装店、打印店为为的国低端业态商业格局商业格局以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u舞阳坝商业核心区：以舞阳58、坝为核心，是目前恩施市商业最为繁华的地段，该中心区总面积为75公顷，其辐射范围涵盖整个主城区。u这里商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市及外来人口提供购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务，现有正泰商厦、源远商厦、金阳光购物、正中服饰广场、美美百货、好又多购物广场、东方购物广场等，新建街、亲水走廊等步行街贯穿其中。u预测至2020年，该区商业营业总面积可达16.0万平方米。舞阳坝商业业态总分布舞阳坝商圈由一个中心点，舞阳坝商圈由一个中心点，舞阳坝商圈由一个中心点，舞阳坝商圈由一个中心点，5 5 5 5条街构成，聚集恩施目前最为繁华的商业。条街构成，聚集恩施目前最为繁华的商59、业。条街构成，聚集恩施目前最为繁华的商业。条街构成，聚集恩施目前最为繁华的商业。舞阳坝商圈舞阳坝商圈恩施市传统核心商圈，无论租金水平、业态分布、消费档次和环境上都高于其它商圈恩施市传统核心商圈，无论租金水平、业态分布、消费档次和环境上都高于其它商圈恩施市传统核心商圈，无论租金水平、业态分布、消费档次和环境上都高于其它商圈恩施市传统核心商圈，无论租金水平、业态分布、消费档次和环境上都高于其它商圈 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u该条路以电信店为主体，铺面主要为40平方左右为主。所租商铺均为60、私房底铺，因个体差异租金略有不同。u此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。东风大道北：东风大道北：东风大道北：东风大道北：多数商铺多为住宅首层临街商铺，多为业主自营，租金在多数商铺多为住宅首层临街商铺，多为业主自营，租金在多数商铺多为住宅首层临街商铺，多为业主自营，租金在多数商铺多为住宅首层临街商铺，多为业主自营，租金在200200元元元元/*月左右月左右月左右月左右舞阳坝商圈舞阳坝商圈租金租金租金租金 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u该条路以百货为主，美美百61、货，正中时代，锦联华u面积为40至60平方u所租商铺均为私房底铺，因个体差异租金略有不同。此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店。东风大道南：东风大道南：东风大道南：东风大道南：品牌服务店占据主要路段，平均租金品牌服务店占据主要路段，平均租金品牌服务店占据主要路段，平均租金品牌服务店占据主要路段，平均租金200200200200元元元元/*月租金最高月租金最高月租金最高月租金最高350350350350元元元元/*月月月月舞阳坝商圈舞阳坝商圈租金租金租金租金 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容62、。u该条路以通信业为中心，主力户型为60平方大户。租金由东向西成递减趋势：300-200-150-80-50元。u所租商铺均为私房，因个体差异租金略有不同。u此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。舞阳大道西：舞阳大道西：舞阳大道西：舞阳大道西：商铺主力面积约商铺主力面积约商铺主力面积约商铺主力面积约50505050120120120120平方米，租金向外延伸逐步降低平方米，租金向外延伸逐步降低平方米，租金向外延伸逐步降低平方米，租金向外延伸逐步降低舞阳坝商圈舞阳坝商圈租金租金租金租金 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何63、机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u该条路以崇文广场,享买乐为中心，商铺面积为60平方。u最低30座租商铺均为私房，因个体差异租金略有不同。此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。舞阳大道东：舞阳大道东：舞阳大道东：舞阳大道东：商铺租金最高达到商铺租金最高达到商铺租金最高达到商铺租金最高达到300300300300元元元元/平米，主体商铺面积为平米，主体商铺面积为平米，主体商铺面积为平米，主体商铺面积为60606060平米平米平米平米舞阳坝商圈舞阳坝商圈租金租金租金租金 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其64、它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u恩施电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷，共计103间商铺u其中经营电脑、耗材、打印机的店铺有49间，该市场是1991年开始自发形成，主要业务量来源于政府及事业单位。u自治州人民政府，州人大，州粮食局，州水利局，恩施亚洲大酒店均在此条巷上，州委及州广电局也距此不远u电脑商铺租金处于30-40元/平方/月，房租为年租形式舞阳一巷：舞阳一巷：舞阳一巷：舞阳一巷：电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷集中大量政府相关单位电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷集中大量政府相关单位电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷集中大量政府相关单位65、电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷集中大量政府相关单位舞阳坝商圈舞阳坝商圈租金租金租金租金 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。35%17%11%11%4%4%2%2%2%2%2%2%2%2%东风大道东风大道(2)(2)商业业态分布商业业态分布服装鞋、包餐饮家纺副食运动装超市化妆品婚纱摄影家电酒店手工品手机首饰舞阳大道2商铺主力面积约20150平方米，1060平方米，租金向外延伸逐步降低业态分布业态分布 汇总汇总 列举列举 面积面积服装16金苑、阿依莲、非常完美、劲霸、卡宾、报喜鸟等 9066、-120鞋、包8意尔康、格王皮鞋、红蜻蜓、康奈、蜘蛛王、达芙妮等 100-150餐饮5小晴川、万县风味面、天泉面馆等 300400家纺5蓝丝羽家纺、富安娜、南方家纺、多喜爱等 90-100副食2精品烟酒 200运动装2KAPPA、李宁 90-100超市1中百仓储 1000化妆品1蓝雅 25婚纱摄影1金夫人 20家电1工贸家电 酒店1国际大酒店 5500手工品1谭木匠 18手机1八方通讯 220首饰1恒利洋首饰 160合计合计 464620东风大道北：东风大道北：东风大道北：东风大道北：东风大道北向主要以服装零售、皮包、超市为主东风大道北向主要以服装零售、皮包、超市为主东风大道北向主要以服装零售67、皮包、超市为主东风大道北向主要以服装零售、皮包、超市为主舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态业态业态业态 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。东风大道南：东风大道南：东风大道南：东风大道南：东风大道南向业态分布主要以服装为主，服装品牌店经营面积最大东风大道南向业态分布主要以服装为主，服装品牌店经营面积最大东风大道南向业态分布主要以服装为主，服装品牌店经营面积最大东风大道南向业态分布主要以服装为主，服装品牌店经营面积最大业态分布业态分布 汇总汇总 商铺名商铺名面积面积服装61大台北鞋城、凯威路鞋店、红蜻蜓68、奥康皮鞋、劲霸男装、雅戈尔、以纯、金利来 50-400餐饮4Q茶、华莱士、全家蛋糕、路克奶茶 100-200电子产品4腾达通讯、手机维修 60-200体育、运动4特步、乔丹体育、安踏、金莱克体育 200-300银行3中国邮政、建设银行 100-200商场3正中时代商场、美美百货、锦联华 通信4中国移动、中国邮政、中国联通、中国电信 300副食2烟酒副食、副食便利店 5-10家纺2蓝丝羽家纺、梦洁家纺 300酒店、宾馆3城中花园酒店、新闻商务酒店 美容养身2同仁玉颜养身会所、花容道化妆 150-300饰品3MIXBOX饰品、七色花饰品 15-20药店2恩施药店、信誉药店 20娱乐 1贝贝熊乐园69、 其他5复印店、凡点生活用品 20合计合计 10310359%4%4%4%3%3%4%2%2%3%2%3%2%1%5%东风大道东风大道(1)(1)商业业态分布商业业态分布服饰、鞋、包餐饮电子产品体育、运动银行商场通信副食家纺酒店、宾馆美容养身饰品药店娱乐 其他舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态业态业态业态 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。业态分布业态分布 汇总汇总 商铺店名商铺店名面积面积服装12利郎、船王、风笛、BALABALA、喜洋洋惠太郎等 50-120餐饮9华莱士、小晴川汤包、金至蛋糕、全家70、蛋糕、豪客牛 40-350美容美发3名媛美容、TG造型 180-220副食3精品烟酒、台湾名酒 15-20皮鞋2奥康、达芙妮 120-150饰品店2流行美、哎呀呀 70文具2远舟文化、陈昌文化 70药房2仁德药房、家宝医药 120-150家纺 1福日大家纺 90花店1为你钟情 40皮革1卓尔思劲王 60手工包1食草堂 60通信1中国电信 100银行1建行 400合计合计 414129%22%7%7%5%5%5%5%2%2%2%2%2%2%舞阳大道舞阳大道(1)(1)商业业态分布商业业态分布服装餐饮美容美发副食皮鞋饰品店文具药房家纺花店皮革手工包通信银行舞阳大道西：舞阳大道西：舞阳大道西：舞阳大71、道西：主要以服装、餐饮业为主，人流量相对较大主要以服装、餐饮业为主，人流量相对较大主要以服装、餐饮业为主，人流量相对较大主要以服装、餐饮业为主，人流量相对较大舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态业态业态业态 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。舞阳大道东：舞阳大道东：舞阳大道东：舞阳大道东：部商铺主力面积约部商铺主力面积约部商铺主力面积约部商铺主力面积约120120120120300300300300平方米，主要以服装与餐饮为主平方米，主要以服装与餐饮为主平方米，主要以服装与餐饮为主平方米，主要以服装与餐72、饮为主业态分布业态分布 汇总汇总 列举列举 面积面积服饰、鞋、包 21意尔康、杰克琼斯、海澜之家、真维斯、达芙妮、雅丽莎老人装等 120-300餐饮 11德克士、时尚茶饮、非常食客、全家蛋糕、家乡鸡等 90-150体育、运动 10韬博体育、安踏、卡帕、匹克、361等 150-400美容美发养身 5今妍化妆品、丽莎化妆品、千禧化妆品 30-35家电 3家电商场、灶具、热水器专卖 60-80零售店 3副食店、折扣店 20-30首饰 3老凤祥、金兰珠宝 200-270眼镜店 5甘视眼镜、宝岛眼镜、大光明眼镜等 80-150母婴用品 3未来之星母婴用品、母婴生活馆 500电子产品 2手机配件、手机维修73、 30超市 1享买乐超市 4000其他 8彩票、建材、银行、照相馆等 15-300合计合计 75752028%15%13%7%4%4%4%7%4%3%1%11%舞阳大道舞阳大道(2)(2)商业业态分布商业业态分布服饰、鞋、包 餐饮 体育、运动 美容美发养身 家电 零售店 首饰 眼镜店 母婴用品 电子产品 超市 其他 舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态业态业态业态 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。舞阳一巷：舞阳一巷：舞阳一巷：舞阳一巷：集中一定量集中一定量集中一定量集中一定量IT IT IT IT及相74、关业态商铺，其它业态分布较为平均及相关业态商铺，其它业态分布较为平均及相关业态商铺，其它业态分布较为平均及相关业态商铺，其它业态分布较为平均业态分布业态分布 汇总汇总 商铺名商铺名面积面积电脑31蓝之星、华硕、DELL、惠普、方正电脑、清华同方等 350茶11珍稀白茶、伍家台贡茶、伍家台富硒贡茶、巴楚茶叶等 20服装8红袖、炫、金考拉、美思等 200电子产品7纽曼、红苹果、三菱投影、奇思打印机、佳能、sony等 400耗材5万千耗材、文通耗材 100零售店5上好超市、副食店等 50美容美发6发源地、天尚造型、田燕美发等 300办公用品 4博达电脑桌、博达电脑桌、通宇办公 5配件4雷柏、艾肯、汇75、通 300政府部门4州人民政府、州环保局、州水利局、恩施粮食局 彩票2福利彩票、体育彩票 30酒店、宾馆3金亿酒店、恩施亚洲大酒店、紫金苑商务宾馆 旅行 2春华旅行社、银龙航空 20银行2农行、中国信合 100其他8教委干洗、鹏程理疗、建华特产 20合计合计 10210230%11%8%7%5%5%6%4%4%4%2%3%2%2%8%舞阳一巷商业业态分布舞阳一巷商业业态分布电脑茶服装电子产品耗材零售店美容美发办公用品 配件政府部门彩票酒店、宾馆旅行 银行舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态业态业态业态 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、76、复制和发布报告中的部分或全部内容。舞阳坝商圈经营业态主要有：舞阳坝商圈经营业态主要有：服饰鞋包服饰鞋包 超市超市 美容美发美容美发 商场商场 餐饮餐饮 电子产品电子产品主要以本土品牌为主，全国知名品牌：主要以本土品牌为主，全国知名品牌：名媛美容名媛美容 杰杰克琼斯克琼斯 海澜之家海澜之家 金苑金苑 阿依莲阿依莲 金兰珠宝金兰珠宝 德克士德克士 全家蛋糕全家蛋糕 喜洋灰洋太郎喜洋灰洋太郎1 12 23 34 45 5东风大道东东风大道东东风大道东风大道舞阳姊妹桥舞阳大道舞阳大道舞阳一巷舞阳一巷150-250150-250元元120-150120-150元元50-8050-80元元300-350377、00-350元元200-250200-250元元120-150120-150元元80-25080-250元元200-230200-230元元80-15080-150元元220-350220-350元元200-280200-280元元120-240120-240元元200-350200-350元元80-20080-200元元80-12080-120元元舞阳坝商圈舞阳坝商圈总结总结总结总结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4 40 0部分业态类型主要为精品（手表）和化妆品；面积在部分业态类型主78、要为精品（手表）和化妆品；面积在部分业态类型主要为精品（手表）和化妆品；面积在部分业态类型主要为精品（手表）和化妆品；面积在20202020以内；品牌档次中档偏低，无以内；品牌档次中档偏低，无以内；品牌档次中档偏低，无以内；品牌档次中档偏低，无中低档以上品牌中低档以上品牌中低档以上品牌中低档以上品牌地处舞阳坝商业街中心地段，左邻锦联华，右处美美百货地处舞阳坝商业街中心地段，左邻锦联华，右处美美百货正中时代广场（1999年开业）1F 化妆品、鞋类约1万层高：4.8M 进深：64.8M 扣点经营；18点/年配置：2部电梯，2部楼梯，有卫生间、中央空调；经营状况良好2F 女装、饰品、层高：4M 进深79、：64.8M3F 男装4F 内衣、家纺5F 童装童具舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体舞阳坝正中舞阳坝正中舞阳坝正中舞阳坝正中时代广场时代广场时代广场时代广场 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。楼层品牌业态店数 1F 沙驰 名品男装4杰凡尼 名品男装雷迪波尔 名品男装BOSSsunwen 名品男装卡西欧 世界名表7飞亚达 世界名表浪琴 世界名表瑞士梅花 世界名表英纳格 世界名表天梭 世界名表西铁城 世界名表兰蔻 化妆品7玉兰油 化80、妆品色彩地带 化妆品韩后 化妆品卡姿兰 化妆品尚惠 化妆品家美乐 化妆品兰蔻名品香水5伊丽莎白名品香水雅顿名品香水CK名品香水巴布瑞名品香水沙驰名品皮具2卡帝乐鳄鱼名品皮具沙驰名品皮鞋15思加图名品皮鞋百丽名品皮鞋TATA名品皮鞋天美意名品皮鞋康莉名品皮鞋安玛莉名品皮鞋哈森名品皮鞋卡斯高名品皮鞋富贵鸟名品皮鞋接吻猫名品皮鞋日顺皇名品皮鞋公牛名品皮鞋木林森名品皮鞋美嘉怡名品皮鞋一层营业区具体分区情况一层营业区具体分区情况商铺面积主力店面为商铺面积主力店面为5050100100平方米平方米店铺数位居第一店铺数位居第一:名品鞋业名品鞋业店铺数位居第二店铺数位居第二:世界名表世界名表 化妆品化妆品1081、%18%18%12%5%38%1F1F商业业态分布商业业态分布名品男装世界名表化妆品名品香水名品皮具名品皮鞋舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。楼层品牌业态店数 2F 例外名品女装14雅莹名品女装声雨竹 名品女装瑟俪名品女装敦奴名品女装艾维名品女装杰西名品女装贝拉维拉名品女装奥菲曼名品女装红人名品女装柯名品女装柏琪名品女装易菲名品女装卡布瑞拉名品女装金克拉钻石黄金珠宝2富祥饰品黄金珠宝88%12%82、2F2F商业业态分布商业业态分布名品女装黄金珠宝舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体二层二层营业区具体分区情况营业区具体分区情况主力店面为：主力店面为：5050100100平方米平方米店铺数位居第一店铺数位居第一:名品女装名品女装店铺数位居第二店铺数位居第二:黄金珠宝黄金珠宝 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。楼层品牌业态店数 3F 华人杰名品女装11雪歌名品女装衣讯名品女装歌莉娅名品女装南希K名品女装欧蒂芙名品女装衣尚时名品女装自83、由鸟名品女装哥玛名品女装中典名品女装夕阳红中老年女装12恒源祥中老年女装金利来中老年女装圣谢尔中老年女装花花公子中老年女装黛安芬中老年女装爱慕中老年女装安妮芳中老年女装芬荻诗中老年女装曼妮芬中老年女装奥斯兰黛中老年女装奥丽侬中老年女装48%52%3F3F商业业态分布商业业态分布名品女装中老年女装舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体三层三层营业区具体分区情况营业区具体分区情况商铺面积商铺面积100100150150，主力店面为主力店面为5050100100平方米，平方米，高档店面为高档店面为150150（含（含150150以上）以上）店84、铺数女装店铺数女装48%48%店铺数中老年装店铺数中老年装52%52%老年装占比大于女装老年装占比大于女装 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。楼层品牌业态店数 4F 汤尼威尔名品男装11金利来名品男装鄂尔多斯名品男装九牧王名品男装雷驰名品男装船王名品男装梦特娇名品男装卡丹路名品男装都彭名品男装花花公子名品男装金狐狸名品男装鳄鱼名品男装恒源祥名品男装步森名品男装花花公子名品男装保罗名品男装巴黎世家名品男装辛巴克尼名品男装 5F 阿迪达斯运动休闲18耐克运动休闲耐克360运动休闲卡帕运动休闲安踏85、运动休闲乔丹运动休闲喜得龙运动休闲花花公子运动休闲都彭运动休闲花花公子运动休闲金狐狸运动休闲鳄鱼运动休闲恒源祥运动休闲步森运动休闲花花公子运动休闲保罗运动休闲巴黎世家运动休闲辛巴克尼运动休闲6F户外休闲天伦天137%60%3%4-6F4-6F商业业态分布商业业态分布名品男装运动休闲天伦天舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体四四-六层六层营业区具体分区情况营业区具体分区情况商铺面积商铺面积30305050100100150150，主力店面为，主力店面为5050100100平方米，高档店面为平方米，高档店面为150150（含（含1501586、0以以上）上）版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目崇文财富广场 开发商恩施市成隆房地产开发有限公司 地址恩施市舞阳大道和东风大道交汇口 区域条件恩施久赋盛名的黄金商业宝地，舞阳坝首席商贸核心 规模建筑面积约36654.9(含住宅)物业分布集购物、娱乐、休闲、居住为一体的大型商业地产项目。产品商业铺面价格300-450元/平方米当前情况基本全面开业，6月工贸家电开业位于繁华地带的商业区域，有较好的人流客流资源，对项目的价值提升有相当大的好处。市场培育位于繁华地带的商业区域，有较好的人流客流资87、源，对项目的价值提升有相当大的好处。市场培育期较短，整体装修风格为现代风格比较符合商业发展的特点，铺面面积以中小型为主，降低投资者期较短，整体装修风格为现代风格比较符合商业发展的特点，铺面面积以中小型为主，降低投资者风险风险舞阳坝崇财富广场舞阳坝崇财富广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4 46 6u-F1 精品（手表）、服装、珠宝、化妆品uF1 精品女装、精品男装、运动服装、鞋、箱包、饰品uF2 工贸家电、新华书店uF3 未开88、放（电影院）u开业时间2011年3月8日舞阳坝崇文风舞阳坝崇文风舞阳坝崇文风舞阳坝崇文风尚地下购物中尚地下购物中尚地下购物中尚地下购物中心心心心舞阳坝崇文风尚地下街购物中心占地面积约舞阳坝崇文风尚地下街购物中心占地面积约舞阳坝崇文风尚地下街购物中心占地面积约舞阳坝崇文风尚地下街购物中心占地面积约2500250025002500平方，可租经营面积平方，可租经营面积平方，可租经营面积平方，可租经营面积1 1 1 1万方万方万方万方崇文风尚地下街购物中心占地面积约2500平方，可租经营面积1万方，共4层，地下一层，地上3层，经营业态大致划分为：舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商89、业体舞阳坝崇文风尚购物中心舞阳坝崇文风尚购物中心 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4 47 7-F1-F1营业面积：营业面积：25002500平方，精品（手表）、服平方，精品（手表）、服装、珠宝、化妆品装、珠宝、化妆品面积比较ABCD面积区间15-2020-40 40-60 60-80 商铺数 26222313黄黄金金珠珠宝宝区区手手表表饰饰品品服服装装服服装装服装服装鞋业鞋业服服装装饰品手表饰品手表饰品饰品鞋业鞋业服服装装服服装装u租金调查以后发现临街的铺面租金在300/平方米，靠近后面90、的地段租金在240/左右，最低有190元/平方米u鞋业在此地下城的所需面积基本在50平以上，化妆品面积在1530左右，家纺，创意店面积不大于30平。舞阳坝崇文风尚购物中心经营面积约舞阳坝崇文风尚购物中心经营面积约舞阳坝崇文风尚购物中心经营面积约舞阳坝崇文风尚购物中心经营面积约1 1 1 1万方，其中地下商场近万方，其中地下商场近万方，其中地下商场近万方，其中地下商场近2500250025002500平米平米平米平米舞阳坝崇文风尚购物中心舞阳坝崇文风尚购物中心舞阳坝商圈舞阳坝商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体眼镜眼镜 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得91、擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。航空路商圈航空路商圈航空路商圈沿线分布有超市、酒店、宾馆及临街店铺，主要业态为家装建材航空路商圈沿线分布有超市、酒店、宾馆及临街店铺，主要业态为家装建材航空路商圈沿线分布有超市、酒店、宾馆及临街店铺，主要业态为家装建材航空路商圈沿线分布有超市、酒店、宾馆及临街店铺，主要业态为家装建材航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路中百仓储中百仓储(中百电器中百电器)武商量贩武商量贩享买乐超市享买乐超市家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店航空路位于92、恩施清江西侧，为城市主干道之一，南向通过姊妹航空路位于恩施清江西侧，为城市主干道之一，南向通过姊妹桥与恩施核心商圈舞阳坝联通；北向通过凤天路、民院路到达桥与恩施核心商圈舞阳坝联通；北向通过凤天路、民院路到达金桂大道。金桂大道。u航天路泛商业核心区：航天路商贸区以航空大道和施州大道南段(老机场北段)、民族路一带为主。南起金三角，北至施州大桥，这里是一处新兴的商业区。u现有恩施购物广场、一方购物广场，金鑫商厦、老地方家私城等。规划中的施州大桥南岸商业广场(12.0万平方米)。预计至2020年，该片区的商业营业面积将达到20.0万平方米。u作为适宜居住的区域，其商业以生活配套服务为主，其发达程度与商93、业氛围虽不如舞阳坝商圈，但也较为完善繁荣，未来发展价值开始逐步显现。业态业态业态业态是中心城区的另一个重要的人流集中消费地所在，作为一个是中心城区的另一个重要的人流集中消费地所在，作为一个是中心城区的另一个重要的人流集中消费地所在，作为一个是中心城区的另一个重要的人流集中消费地所在，作为一个新兴的商业圈，随着武商量贩等主力商家的进驻，发展快速。新兴的商业圈，随着武商量贩等主力商家的进驻，发展快速。新兴的商业圈，随着武商量贩等主力商家的进驻，发展快速。新兴的商业圈，随着武商量贩等主力商家的进驻，发展快速。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人94、传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u中百仓储为地上三层大卖场u1F电器专区：各种家用电器u2F生鲜副食区：副食、生鲜蔬果等u3F日用百货区：日用百货、文体用品、服装鞋帽等u配有18个收银台，据与该店店长沟通，该店日人流量有5000人以上。航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路中百仓储中百仓储中百仓储中百仓储(中百电器中百电器中百电器中百电器)武商量贩武商量贩享买乐超市享买乐超市家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店航空路商圈航空路商圈外场区外场区小型店铺小型店铺食品食品食品食品电电器器中百仓储航95、空路店是区域内主要大型超市卖场，吸引人流量大中百仓储航空路店是区域内主要大型超市卖场，吸引人流量大中百仓储航空路店是区域内主要大型超市卖场，吸引人流量大中百仓储航空路店是区域内主要大型超市卖场，吸引人流量大主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体中百仓储航空路店中百仓储航空路店 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。建筑为首层，面积约4500；业态分布如下：u主营业态：主要经营食品、日用百货、家用电器、文体用品、服装鞋帽等大类商品u另辟专区销售土特产，如茶叶、食用菌类、莼菜等u配有5个收银台，日96、人流量约1500人次，据调查上午10点至中午13点，下午17点至晚上21点为人流高峰时段航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路中百仓储中百仓储(中百电器中百电器)武商量贩武商量贩享买乐超市享买乐超市享买乐超市享买乐超市家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店享买乐航空路店体量相对周边超市偏小，属中型卖场，品牌偏中低档享买乐航空路店体量相对周边超市偏小，属中型卖场，品牌偏中低档享买乐航空路店体量相对周边超市偏小，属中型卖场，品牌偏中低档享买乐航空路店体量相对周边超市偏小，属中型卖场，品牌偏中低档航空路商圈航空路97、商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体享买乐享买乐 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5 51 1 食品区食品区u超市位于地上2至3层，首层为临街小型商铺，营业面积约10000平方米u主要经营：食品，水产，日用百货，家用电器，家居用品，文体用品，服装鞋帽，等大类商品,日化百货家电文体服装日化百货家电文体服装一层店铺一层店铺恩施武商量贩（航空路店）地处恩施市交通主干线航空大道最繁华的CBD中央商务区，紧临恩施市交通主要交通线,与中百仓储直线距离不超过1公里；区域商业集中了两家大型卖场，但98、从调查人流量判断，日人流量达到约3000人次，经营状况较为良好。区域商业集中度高，经营状况良好，区域人口消费习惯量贩式大卖场区域商业集中度高，经营状况良好，区域人口消费习惯量贩式大卖场区域商业集中度高，经营状况良好，区域人口消费习惯量贩式大卖场区域商业集中度高，经营状况良好，区域人口消费习惯量贩式大卖场航空路商圈航空路商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体武商量贩武商量贩 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。店名店名楼楼层层业种业种经营经营面积面积层高层高/进深进深租金及经租金及经营状况99、营状况备注备注恩施广场2003年6月开业1F 珠宝、鞋、化妆品、饰品、家居艺品、文体图书、全家蛋糕11062左右层高：4M 进深：28M 200-300元/配置：2部电梯，4部楼梯，无卫生间；经营状况良好好又多超市、家乡鸡、电器层高：3M（2层）进深：28M 进场费1万元，每月按零售价30%提点2F 女装、运动休闲服饰层高：3M 进深：38M 100元/3F 男装、家纺、童装童具层高：3M 进深：38M 6080元/航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路中百仓储中百仓储(中百电器中百电器)武商量贩武商量贩恩施广场恩施广场恩施广场恩施广场家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施100、客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店开业较早，由于商业设施过于陈旧，经营状况较差于美美百货开业较早，由于商业设施过于陈旧，经营状况较差于美美百货开业较早，由于商业设施过于陈旧，经营状况较差于美美百货开业较早，由于商业设施过于陈旧，经营状况较差于美美百货航空路商圈航空路商圈主力商业体主力商业体主力商业体主力商业体恩施广场恩施广场 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。湖湖湖湖北北北北民民民民族族族族学学学学院院院院麦乐汇量贩式麦乐汇量贩式麦乐汇量贩式麦乐汇量贩式KT101、VKTVKTVKTV触觉量贩式触觉量贩式触觉量贩式触觉量贩式KTVKTVKTVKTV彩诺卫浴彩诺卫浴彩诺卫浴彩诺卫浴斌斌美容美发斌斌美容美发斌斌美容美发斌斌美容美发惠普电脑惠普电脑惠普电脑惠普电脑派乐汉堡派乐汉堡派乐汉堡派乐汉堡非常食客非常食客非常食客非常食客学学学学院院院院路路路路商商商商业业业业街街街街距离本项目最近的成熟商业街为南向一公里的学院路学生街，周边目前缺乏配套距离本项目最近的成熟商业街为南向一公里的学院路学生街，周边目前缺乏配套距离本项目最近的成熟商业街为南向一公里的学院路学生街，周边目前缺乏配套距离本项目最近的成熟商业街为南向一公里的学院路学生街，周边目前缺乏配套u学院路商业102、街主要为湖北民族学院学生、教师及周边村民的生活配套，距离项目约一公里；学院路商圈学院路商圈金金桂桂大大道道金金金金子子子子坝坝坝坝路路路路金金金金桂桂桂桂大大大大道道道道学学学学院院院院路路路路学学学学院院院院路路路路距距距距离离离离约约约约一一一一公公公公里里里里学学学学院院院院路路路路商商商商圈圈圈圈湖北名族学院湖北名族学院湖北名族学院湖北名族学院项目位置项目位置作为一个特定消费群体的商业所在，受特殊消费群体的作为一个特定消费群体的商业所在，受特殊消费群体的作为一个特定消费群体的商业所在，受特殊消费群体的作为一个特定消费群体的商业所在，受特殊消费群体的消费特征和承受力限制，无论在业态、档次103、与环境上均受到较大影响消费特征和承受力限制，无论在业态、档次与环境上均受到较大影响消费特征和承受力限制，无论在业态、档次与环境上均受到较大影响消费特征和承受力限制，无论在业态、档次与环境上均受到较大影响 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u北接金桂大道，南临土桥大道，路的东西两边分布着400余间商铺，经营业态以网吧，快餐厅，KTV，服装店，超市为主；u金桂大道位于恩施城市东北区域，靠近湖北民族学院、恩施职业技术学院。主要人口位于学院路四周。u学院路商业街主要以服务对象主要面对学生与教师人群u104、餐饮与休闲娱乐业态为主要需求观点观点观点观点1 1 1 1：商业环境极不成熟，由于人口与消费力因素制约，离项目最近的学院路商圈尚处：商业环境极不成熟，由于人口与消费力因素制约，离项目最近的学院路商圈尚处：商业环境极不成熟，由于人口与消费力因素制约，离项目最近的学院路商圈尚处：商业环境极不成熟，由于人口与消费力因素制约，离项目最近的学院路商圈尚处于定向低端消费阶段于定向低端消费阶段于定向低端消费阶段于定向低端消费阶段商业业态以低端服务休闲类为主商业业态以低端服务休闲类为主 主要消费人群以过境人群和学生为主主要消费人群以过境人群和学生为主 学院路学院路商圈商圈 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未105、经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业档次尚处于低端消费商业档次尚处于低端消费 u项目四周目前正处于待开发阶段，消费力度基本是农家乐作为市场主体经营模式，商业气氛不够浓厚，硒都茶城和五菱国际建材城位于项目西面与南面。u湖北民族学院、恩施职业技术学院，周边人气旺盛，消费力度属于学生消费档次，属于中低档消费u越靠近学院的铺子租金提升越快，越接近金桂大道或土桥大道商铺价值越低，租金越低。u租金由北向南分布为：12元-60元-80元-160元-80元-30元。商业租金商业租金 观点观点观点观点2 2 2 2：周边商业消费档次普遍偏低，106、消费名称与消费强度均不足，现有商铺租金较低：周边商业消费档次普遍偏低，消费名称与消费强度均不足，现有商铺租金较低：周边商业消费档次普遍偏低，消费名称与消费强度均不足，现有商铺租金较低：周边商业消费档次普遍偏低，消费名称与消费强度均不足，现有商铺租金较低学院路学院路商圈商圈 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u目前全市百货类集中商业功能划分都较为明显，人流量较好；但目前商场内业态档次不高，仅美美百货相对较高，由于营运时间不久，内部装修精致，布局合理。u大部分百货商场都由于物业相对陈旧，装修档次107、不高，内部配置设施相对较差，无卫生间、单部电梯、无休闲场所等现象普遍；百货类：百货类：u目前全市家居类综合型大型集中商业仅喜福汇家居广场一家，其他均为较小规模的专业卖场，该物业为近年新建，配套相对好，电梯、卫生间、中央空调等内部设施较为完善。u由于为综合型卖场，目前功能分区不明显，业态混杂，加上市场因素，目前经营情况一般，人流较少；家居类：家居类：商业调研结论商业调研结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域凤凰城机场路加喜福汇航空路合计类别户面积户面积户面积户面积比例陶瓷卫浴862915108、250041395364708222%地板、门、定制家居934015177536394060605519%窗帘布艺壁纸家饰1501289519630032724522%油漆板材42404185238703112954%橱柜厨电吊顶5355510101915252928909%管线开关小五金7560597554299866453314%不锈钢铝塑门窗加工837900159522313314%石材3800028051600.50%其它00002210752210753.30%合计452633567340231216933323166698%总户数332户，总面积31666u目前恩施建材装饰营业面积109、约为32000平米（不含家具市场）。u其中陶瓷卫浴、地板、门、定制家居、窗帘布艺壁纸家饰共占总面积的63%。u从品牌上来看，品种不全、高端品牌不多、价格偏高。品牌杂乱，品种不全，分散不集中是主要特点品牌杂乱，品种不全，分散不集中是主要特点专业市场调查专业市场调查商业调研结论商业调研结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5 58 8项目名称区位地段经营档次 经营环境风格 经营面积客流量入驻时间享买乐航空路航空路中干净良好6000平方 晚20：00点八个收银台5人/次2009武商量贩恩施一中旁110、舞阳大道中通风不够8000平方 晚20：00点五个收银台8人/次2010中百仓储 市实验小学对面航空路中干净良好9000平方 晚20：00点六个收银台3人/次享买乐 恩施广场店民族路中干净良好4500平方 晚20：00点五个收银台11人/次2006中百仓储舞阳坝店东风大道西中干净良好1800平方 晚20：00点七个收银台8人/次恩施人口基数少，密度小，大型卖场人流量相对一般街铺人流量相对偏大恩施人口基数少，密度小，大型卖场人流量相对一般街铺人流量相对偏大超市人流量比较显示，恩施超市商业供大于求，航空路段有大中型超市超市人流量比较显示，恩施超市商业供大于求，航空路段有大中型超市3 3家，分别是中111、百仓储，家，分别是中百仓储，武商量贩，享买乐，舞阳坝路段也具有武商量贩，享买乐，舞阳坝路段也具有3 3家超市，分别是中百仓储，武商量贩，享买乐。家超市，分别是中百仓储，武商量贩，享买乐。商业调研结论商业调研结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业地产发展缓慢商业地产发展缓慢 1.1.恩施市发展迅速，崛起了舞恩施市发展迅速，崛起了舞阳坝商圈。该商圈以舞阳购阳坝商圈。该商圈以舞阳购物广场为核心，覆盖了周边物广场为核心，覆盖了周边2 2公里的区域。公里的区域。2.2.该商圈属于购物性商圈，缺该112、商圈属于购物性商圈，缺乏主力商场，主要经营业态乏主力商场，主要经营业态包括服装、电信、金银首饰、包括服装、电信、金银首饰、体育用品和零售小商品等。体育用品和零售小商品等。3.3.调查显示，该商圈发展已经调查显示，该商圈发展已经遇到瓶颈：升值潜力缺乏，遇到瓶颈：升值潜力缺乏，人口容纳量有限，交通拥挤，人口容纳量有限，交通拥挤，环境卫生一般等。环境卫生一般等。商圈现存业态结论商圈现存业态结论1.1.恩施市商业地产发展缓慢恩施市商业地产发展缓慢的主要原因在于：一是房的主要原因在于：一是房地产起步晚；地产起步晚；2.2.长期以来以住宅地产开发长期以来以住宅地产开发为主，忽视了商业地产巨为主，忽视了商业113、地产巨大的经济效益；大的经济效益；3.3.商业地产的高风险让众多商业地产的高风险让众多开发商望而止步；开发商望而止步；4.4.与整个恩施市经济发展缓与整个恩施市经济发展缓慢有重大关系。慢有重大关系。本区域需求预测本区域需求预测1.1.根据恩施城市规划，政府北根据恩施城市规划，政府北迁，红庙区开发新城区，城迁，红庙区开发新城区，城市中心将北移；市中心将北移；2.2.硒都茶城、武菱国际建材城硒都茶城、武菱国际建材城抢占先机，目前红庙商圈正抢占先机，目前红庙商圈正在逐步成熟，档次高端化。在逐步成熟，档次高端化。3.3.城市逐步扩大化，红庙区人城市逐步扩大化，红庙区人口密度将逐步提升。口密度将逐步提升114、。城市商圈特征明显，传统商圈功能逐渐落后，有业态功能不足与运营缺陷城市商圈特征明显，传统商圈功能逐渐落后，有业态功能不足与运营缺陷商业调研结论商业调研结论 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。舞阳片区1崇文广场服装门 29000元/平米（普装）2服装门面 26000元./平米（转让）3餐饮门面 15500元/平米4便利店门面 35000元/平米（整体转让）5服装店 .25000元/平米航天路片区6福星城 28000元/平米（普装）7航空路 11000元/平米8滨江花园 20000元/平米（带设115、备）9福星城两层商业20000元/平米学院路片区10宾馆转让 8500元/平米 11临街门面转让15000元/平米6178234101159恩施主城区二手售价主要集中在恩施主城区二手售价主要集中在恩施主城区二手售价主要集中在恩施主城区二手售价主要集中在15000-3000015000-3000015000-3000015000-30000元元元元/平米区间平米区间平米区间平米区间商铺售价商铺售价 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目武陵国际装饰城 开发商开发商湖北新楚源置业有限公司 地址地116、址金桂大道与学院路的交界处 规模规模总用地面积近200亩，总建筑面积约30万平方米 物业分布物业分布集建材装饰城、五星级酒店、商住公寓、办公和民族风情步行街于一体。功能业态功能业态涵盖陶瓷卫浴、地板门类、橱柜、五金、板材、油漆、家具、窗帘布艺、灯具等多种业态。产品定位产品定位是恩施首个HOPSCA国际复合型街区，恩施州首席30万方专业（商业）地产。价格价格待定当前情况当前情况目前，一期招商200户商家已入驻，二期招商完成武陵国际建材城是以建材专业市场为主驱动模式开发的综合型大盘武陵国际建材城是以建材专业市场为主驱动模式开发的综合型大盘武陵国际建材城是以建材专业市场为主驱动模式开发的综合型大盘武117、陵国际建材城是以建材专业市场为主驱动模式开发的综合型大盘未来新增商业未来新增商业 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。与本项目的竞争关系：与本项目的竞争关系：u地段上，与本项目只隔一条街，是直接竞争关系；u产品上，以商铺销售为主，住宅销售为辅，是直接竞争关系；u周期上，该项目开发周期为五年以上，与本项目是直接竞争关系启示与借鉴：启示与借鉴：利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来定位项目的物业规划，利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来定位项目的物业规划，提升项目的整体档次，在后期营销宣118、传当中增强客户群体对项目的区域提升项目的整体档次，在后期营销宣传当中增强客户群体对项目的区域价值的理解。价值的理解。项目位置项目位置项目商铺以售为主，滚动开发，对本案有较大竞争威胁和影响。项目商铺以售为主，滚动开发，对本案有较大竞争威胁和影响。项目商铺以售为主，滚动开发，对本案有较大竞争威胁和影响。项目商铺以售为主，滚动开发，对本案有较大竞争威胁和影响。未来新增商业未来新增商业 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。规划业态类别比例陶瓷卫浴20%地板、门类18%窗帘布艺壁纸家饰22%油漆板材6%119、橱柜厨电吊顶10%五金、玻璃15%不锈钢铝塑门窗加工5%石材2%其它（机动）12%均价均价均价均价15000150001500015000元元元元/平米，销售策略采用免租两年，平米，销售策略采用免租两年，平米，销售策略采用免租两年，平米，销售策略采用免租两年，8%8%8%8%返租三年的形式返租三年的形式返租三年的形式返租三年的形式未来新增商业未来新增商业项目销售情况与销售策略：项目销售情况与销售策略：u目前开发一期占地面积35793平米，建筑面积64309平米，开盘时间为2010年8月，均价15000元/平为米；u截止目前，已经完成销售60%以上，主要集中在一二层，三层及以上商铺较难销售；u免120、租2年，租赁期限以1年为单位，1年起租；（租金转嫁入房价）u年租金以售价的8%计（3年后随行就市），按租赁期限统一减免2/3的租金，最高可免租2年。（特殊商家除外）版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。东面紧接东面紧接东面紧接东面紧接42424242万平米硒都国际茶城，一个以茶文化为主题的大型综合体项目万平米硒都国际茶城，一个以茶文化为主题的大型综合体项目万平米硒都国际茶城，一个以茶文化为主题的大型综合体项目万平米硒都国际茶城，一个以茶文化为主题的大型综合体项目文化广场文化广场购物中心购物中心住121、宅区住宅区写字楼写字楼酒店酒店公司总部公司总部餐饮中心餐饮中心商务公寓商务公寓茶叶商铺茶叶商铺品牌茶叶展示品牌茶叶展示项目项目中国硒都国际茶城 开发商开发商恩施众森绿色产业投资发展有限公司 地址地址恩施城区金桂大道 规模规模占地200亩，总建筑面积42万平方米 功能分布功能分布恩施经济开发区休闲娱乐中心、一站式购物中心、中国茶叶经济贸易中心、茶文化产业中心、茶文化长廊旅游中心、有机茶产业研发中心、全州茶产业创业中心、硒茶产业总部经济中心。产品定位产品定位中西部首席茶主题城市综合体。价格价格8000-20000元/平米（租金待定）当前情况当前情况一期19万方，预计6、7月开盘u项目规划占地面积2122、00亩，建筑总面积12.8万平方米，其中茶叶博物馆、茶艺馆三层共7.2万平方米；茶叶加工区标准化厂房5.6万平方米。该项目总投资1.5亿元。u项目建成后，可实现年产值2亿元，利税3000万元以上。未来新增商业未来新增商业 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。启示与借鉴：启示与借鉴：利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来定位项目的物业规划，提升项目的整体档次，和特定位项目的物业规划，提升项目的整体档次，和特点，建筑形式融入传统与现代的结合。点，建筑形123、式融入传统与现代的结合。与本项目的竞争关系：与本项目的竞争关系：与本项目的竞争关系：与本项目的竞争关系：u地段上，与本项目只隔一条街，是直接竞争关系；u产品上，销售产品涵盖商铺、住宅、公寓等，竞争产品主要以商铺销售为主，是部分直接竞争关系；u周期上，该项目开发周期为六年以上，与本项目是直接竞争关系项目住宅与商业混合开发，滚动开发，在商业与体量上对本项目造成较大压力项目住宅与商业混合开发，滚动开发，在商业与体量上对本项目造成较大压力项目住宅与商业混合开发，滚动开发，在商业与体量上对本项目造成较大压力项目住宅与商业混合开发，滚动开发，在商业与体量上对本项目造成较大压力未来新增商业未来新增商业 版权124、归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。销售情况与市场接受度判断销售情况与市场接受度判断新增商业小结新增商业小结竞争程度竞争程度：两个项目都与本项目一街之隔，都是以商业开发为主的项目两个项目都与本项目一街之隔，都是以商业开发为主的项目产品竞争：产品竞争：两个项目都是专业市场，以商铺销售为主两个项目都是专业市场，以商铺销售为主销售均价：销售均价：一万至一万五左右每平米一万至一万五左右每平米租售策略租售策略：进入经营期后两三年免租，返租三年，年均：进入经营期后两三年免租，返租三年，年均8%8%销售情况：销125、售情况：完成完成60%60%商铺货量，主要以一至两层销售为主商铺货量，主要以一至两层销售为主1 12 23 34 45 56 6市场需求判断：市场需求判断：以以50-10050-100平米为主，分割小铺，一二层临门面最为畅销平米为主，分割小铺，一二层临门面最为畅销7 7竞争关系竞争关系比较优势：比较优势：体量较大，产品都为地上商铺产权物业，较本项目有优势体量较大，产品都为地上商铺产权物业，较本项目有优势 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Part 4 消费者研究与商家访谈|需求分析对项目定位126、的意义|消费者问卷调查|11个代表商家访谈 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。问卷调查问卷调查150150150150份问卷有份问卷有份问卷有份问卷有141141141141份为有效样本，信息采集区域如下份为有效样本，信息采集区域如下份为有效样本，信息采集区域如下份为有效样本，信息采集区域如下喜福汇喜福汇喜福汇喜福汇学院路学院路学院路学院路航空路航空路航空路航空路凤凰城凤凰城凤凰城凤凰城舞阳坝舞阳坝舞阳坝舞阳坝141141141141份有效样本来源：份有效样本来源：份有效样本来源：份有效样本127、来源：u学院路发出25份，回收25份；u凤凰城发出25份，回收21份；u航空路发出25份，回收23份；u喜福汇发出25份，回收24份；u舞阳坝发出50份，回收48份；版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。12,34%17,49%4,11%2,6%0,0%0,0%25岁以下25-29岁21,47%24,53%男女女性消费高于男性消费女性消费高于男性消费 随机调查问卷中，女性比重大于男性背景特征背景特征背景特征背景特征被调查者中，主力消费群体以年轻人居多被调查者中，主力消费群体以年轻人居多被调查者中128、，主力消费群体以年轻人居多被调查者中，主力消费群体以年轻人居多消费人群年龄在消费人群年龄在30303434岁左右岁左右所调查的150份问卷中，消费比例30岁34岁是主要消费年龄阶层，25岁29岁为次要消费阶层，再次是35岁44岁，55岁以上消费偏少。2,2%10,12%38,47%15,19%16,20%一个人两口之家三口之家四口之家五个人以上家庭结构多以三口之家为主要家庭结构多以三口之家为主要城市人口调查中，目前恩施市家庭状况三口之家为主，其次四口之家，五口之家占小部分问卷调查问卷调查 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复129、制和发布报告中的部分或全部内容。70个人收入情况个人收入情况中低端收入人群为城市主力，主力收入在10002000元左右家庭收入情况家庭收入情况中端家庭收入人群为城市主力人群，主力收入在610万、1115万1,2%14,27%13,25%8,15%9,17%7,13%家庭年收入 30万2,2%25,25%26,26%16,16%18,18%13,13%0,0%个人月收入 5000问卷调查问卷调查基础信息基础信息基础信息基础信息城市居民、家庭收入城市居民、家庭收入城市居民、家庭收入城市居民、家庭收入 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、130、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14,54%6,23%3,12%1,4%1,4%1,4%舞阳坝街道小渡船街道六角亭街道崔家坝镇龙凤镇板桥镇人口比例占据最多的是舞阳坝街道，即恩施旧城核心商圈区域航天路商圈人口比例小于舞阳坝商圈六角亭商圈最少恩施六大商业区域中，首选舞阳坝为占大多数恩施六大商业区域中，首选舞阳坝为占大多数恩施六大商业区域中，首选舞阳坝为占大多数恩施六大商业区域中，首选舞阳坝为占大多数问卷调查消费首选舞阳坝为最多家庭月均消费主要集中在20003000元，另外消费3000元以上的占1/4，说明业主的消费能力较强。月消费达到3000元以上者较多 版权归大家房地产顾问有限公司所有，131、未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。从图表可以看出，被调查者的家庭对于购物、餐饮、娱乐消费具有较强的潜力。从图表可以看出，七成以上每周都会有家庭聚集，近六成每周都会有同事朋友会餐，四成每周都有商务应酬，可见其餐饮消费市场潜力巨大。家庭购物消费、餐饮、娱乐消费有较强潜力家庭购物消费、餐饮、娱乐消费有较强潜力家庭购物消费、餐饮、娱乐消费有较强潜力家庭购物消费、餐饮、娱乐消费有较强潜力问卷调查问卷调查 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部132、内容。男女服饰37%餐饮酒店23%休闲娱乐39%金融证券0%其他2%男女服饰餐饮酒店休闲娱乐金融证券其他百货商场48%家电数码产品10%家居建材3%男女服饰28%餐饮酒店10%百货商场家电数码产品家居建材男女服饰餐饮酒店休闲娱乐39%，男女服饰37%，餐饮23%百货商场48%，男女服饰28%，家电数码类产品10%，餐饮酒店10%，家居建材4%消费形式表现在餐饮，娱乐，服饰，消费形式表现在餐饮，娱乐，服饰，三大板块，属于常规消费特征三大板块，属于常规消费特征大多数人群认同大卖场，百货商场购物，原因是大多数人群认同大卖场，百货商场购物，原因是种类繁多便于挑选种类繁多便于挑选居民消费形式表现在餐饮，133、娱乐，服饰居民消费形式表现在餐饮，娱乐，服饰居民消费形式表现在餐饮，娱乐，服饰居民消费形式表现在餐饮，娱乐，服饰问卷调查问卷调查 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。月均购物12次与34次均占四成，5次以上占二成。大型购物中心百货商场最受业主青睐，可见业主一般喜欢去中高档场所购物。居民消费方式较偏向于中心百货商场居民消费方式较偏向于中心百货商场居民消费方式较偏向于中心百货商场居民消费方式较偏向于中心百货商场问卷调查 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它134、任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商场内的快餐店19%商场附近的快餐店26%中式酒楼39%西式正餐3%特色地方餐饮13%商场内的快餐店商场附近的快餐店中式酒楼西式正餐特色地方餐饮经常30%有时37%很少23%不会10%到超市/商场购物时，是否在外用餐 经常到超市/商场购物时，是否在外用餐 有时到超市/商场购物时，是否在外用餐 很少到超市/商场购物时，是否在外用餐 不会居民在外用餐习惯，大多数人群思想观念喜欢中式酒楼居民在外用餐习惯，大多数人群思想观念喜欢中式酒楼居民在外用餐习惯，大多数人群思想观念喜欢中式酒楼居民在外用餐习惯，大多数人群思想观念喜欢中式酒楼问卷调查恩施135、人购物时候经常在外用餐人群达到30%，有时在外用餐人群达到37%，很少用餐人群23%，接近10%的人群不在外用餐超市附近快餐店人群26%，中式酒楼人群39%，商场内快餐19%，特色地方小吃13%，西式正餐3%大多数消费人群习惯在外用餐中式酒楼是大多数恩施人接受的用餐类型，比较传统的思维观念 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。有免费班车5%促销活动多、特价商品多41%购物环境舒适23%服务态度好23%其他9%有免费班车促销活动多、特价商品多购物环境舒适服务态度好其他日常生活用品15%家电数码产136、品22%家居建材28%男女服饰9%餐饮酒店26%日常生活用品家电数码产品家居建材男女服饰餐饮酒店服务态度，商场环境，免费车，促销活动是消费人服务态度，商场环境，免费车，促销活动是消费人群考虑的首要因素群考虑的首要因素促销活动占41%，购物环境占23%，服务态度占23%，其他因素4%临街店铺调查多数消费人群喜好关注家居建材市场临街店铺调查多数消费人群喜好关注家居建材市场日常生活用品15%，男女服饰9%，家电数码类产品22%，家居建材28%项目测试：消费人群对新区大型卖场在商业环境、促销活动方面较为关注项目测试：消费人群对新区大型卖场在商业环境、促销活动方面较为关注项目测试：消费人群对新区大型卖场137、在商业环境、促销活动方面较为关注项目测试：消费人群对新区大型卖场在商业环境、促销活动方面较为关注问卷调查问卷调查 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于商铺价格比较高以及商铺拥有者统一管理等各方面因素，被调查商家95都是租赁商铺。商家经营的76%的商铺是从房东处租来，13%直接租于开发商，只有11%的商铺是从商家转租过来的，说明大部分商铺的经营还是还是比较稳定的，商铺换手率不高。近七成受访商家对经营情况满意或基本满意，近三成表示现在的商铺经营基本可以维持房租，从中反映出恩施的零售业经营状况都138、比较良好。在问卷调查过程中，通过访谈了解到如果有发展潜力更大的商铺，有相当一部分商家表示愿意搬迁或开分店。商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁问卷调查问卷调查 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。l红庙新区在商家心中的知名度较高。商家大多看好红庙新区附近商业前景，但由于项目目前商业氛围不足等客观原因，当涉及到139、实质性的投资问题，近一半商家表示要看整个商业中心的定位和运作、红庙新区人口入住以及政府的支持情况再做决定。有三成以上商家表示若价格合适会考虑。只有7%的商家持坚定的考虑态度，这些商家大多集中于健康休闲业，应该说他们认为红庙新区附近还是比较适合做健康休闲业。商家大多认为租赁，收取租金的方式比较能够接受。商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁商家项目测试：多数商家希望租赁，对现状满意较多不愿意搬迁问卷调查问卷调查 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书140、面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。业主以三口之家为主，家庭收入水平较为一般，与之相适应，业主日常消费水平也较高，近七成月消费额在业主以三口之家为主，家庭收入水平较为一般，与之相适应，业主日常消费水平也较高，近七成月消费额在20002000元以上。元以上。业主经常外出进行家庭聚餐、朋友会餐以及相应应酬，其中被访者家庭外出餐饮消费成为业主的一种家庭休闲业主经常外出进行家庭聚餐、朋友会餐以及相应应酬，其中被访者家庭外出餐饮消费成为业主的一种家庭休闲潮流，而从市场走访的情况来看，这类餐馆的生意也非常好。潮流，而从市场走访的情况来看，这类餐馆的生意也非常好141、。对于休闲娱乐，被访者要求较高，其中有些受访者表示对噪音方面的担忧，希望开发商在招商时尽量能引进噪对于休闲娱乐，被访者要求较高，其中有些受访者表示对噪音方面的担忧，希望开发商在招商时尽量能引进噪音较低的休闲娱乐商业，同时希望能吸引一些档次较高的商业。音较低的休闲娱乐商业，同时希望能吸引一些档次较高的商业。在购买的场所选择中，大部分被访者都选择了大型购物中心百货商场，其次是专卖店和超市，从中反映出业主在购买的场所选择中，大部分被访者都选择了大型购物中心百货商场，其次是专卖店和超市，从中反映出业主对购物环境和档次的要求比较高。对购物环境和档次的要求比较高。对未来商业中心的期望上，被访者多数希望是中142、档商业，如果经营大型专场，希望能在购物环境与促销折扣上对未来商业中心的期望上，被访者多数希望是中档商业，如果经营大型专场，希望能在购物环境与促销折扣上多加大投入力度。多加大投入力度。被告访者最希望的业态是家庭餐饮休闲娱乐，再一次验证了业主对休闲娱乐场所的需求和恩施现阶段休闲娱乐被告访者最希望的业态是家庭餐饮休闲娱乐，再一次验证了业主对休闲娱乐场所的需求和恩施现阶段休闲娱乐场所的缺乏。场所的缺乏。问卷调查小结问卷调查小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。调研商家商铺多半是从房东处租赁而来。恩143、施 商铺的换手率不高，经营比较稳定。恩施 商业整体经营情况较好，商家对经营业绩持满意态度。若有更好的商铺，大部分商家还是会考虑的。红庙新区在商家群体中的知名度较高，他们大多看好红庙新区附近商铺的商业前景，但涉及到投资问题时则显得比较谨慎。商家基本只接受租赁，收取租金的经营管理方式。l红红庙庙新新区区附附近近商商业业前前景景被被看看好好，但但要要将将这这种种利利好好落落到到实实处处则则需需要要进进行行准准确确而而合合适适的的市市场场定定位，实行位，实行“统一管理，统一经营统一管理，统一经营”。l有有了了良良好好的的市市场场定定位位及及运运营营管管理理，随随着着红红庙庙新新区区入入住住人人口口的的144、增增多多，商商业业氛氛围围将将日日益益浓浓厚厚，商家的投资意向将会更浓。商家的投资意向将会更浓。l要取得良好而快速的发展，需要争取政府的大力支持。要取得良好而快速的发展，需要争取政府的大力支持。问卷调查小结问卷调查小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：访问人名称：肖生明肖生明年龄：年龄：30-4030-40所在职位所在职位:武商量贩恩施分公司总经理商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:东风大道博文店商家名称商家名称:武商量贩恩施分公司商家愿景商家愿景:对金桂大道地段无异145、议，目前正在与我司进行接洽。需要面积需要面积:8000方，自营面积60000方具体条件具体条件:产权要清晰，停车场，另附物业条件市场看法市场看法:对本项目有较强的进驻意向，对金桂大道未来的规划发展有信心，对项目周边的新兴批发市场寄对本项目有较强的进驻意向，对金桂大道未来的规划发展有信心，对项目周边的新兴批发市场寄予希望。予希望。联系电话联系电话:13995577716商家问访商家问访语录：红庙区金桂大道未来是城市新中心，现在语录：红庙区金桂大道未来是城市新中心，现在城市配套已经跟上，批发市场已经将这个城市配套已经跟上，批发市场已经将这个地方炒起来了，商业升值潜力很大，只是地方炒起来了，商业升值146、潜力很大，只是人口量现在还是太少，是个瓶颈人口量现在还是太少，是个瓶颈武商量贩旗帜鲜明的提出考虑以后在红庙区开新店武商量贩旗帜鲜明的提出考虑以后在红庙区开新店 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：访问人名称：秦经理秦经理 年龄：年龄：35-4035-40所在职位所在职位:招商部经理招商部经理商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:金泰广场商家名称商家名称:中百仓储恩施州分公司商家愿景商家愿景:在距离本项目2公里处意向拿一块85亩物流基地，对本项目持保留态度。需要面积需要面积:147、无无具体条件具体条件:无无市场看法市场看法:公司自身已经囤地，有待开发建设，不会考虑本项目。公司自身已经囤地，有待开发建设，不会考虑本项目。联系电话联系电话:无无商家问访商家问访语录：我们已经在进行拿地自建开发，你们这个语录：我们已经在进行拿地自建开发，你们这个地段可以，我们再考虑考虑地段可以，我们再考虑考虑中百仓储已经拿地，对本项目持保留态度中百仓储已经拿地，对本项目持保留态度 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：马建访问人名称：马建年龄：年龄：30-4030-40所在职位所在职148、位:招商部经理招商部经理商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:恩施广场商家名称商家名称:享买乐(原好又多）恩施州总公司商家愿景商家愿景:对地段很认可，对价格敏感。需要面积需要面积:5000具体条件具体条件:因为是地下项目，他对新风系统要求较高市场看法市场看法:金桂大道的消费市场需要培育，短时间内超市无法实现盈利，对招商所给的政策比较看重。金桂大道的消费市场需要培育，短时间内超市无法实现盈利，对招商所给的政策比较看重。联系电话联系电话:15971818911商家问访商家问访语录语录1 1：地下商业涉及到太多设计问题，设计如果：地下商业涉及到太多设计问题，设计如果没做好的话，很难比得上一般149、地上大卖场没做好的话，很难比得上一般地上大卖场语录语录2 2：金桂大道很有发展潜力，但目前还处于发：金桂大道很有发展潜力，但目前还处于发展阶段，很多地还是空的，路是通了，但展阶段，很多地还是空的，路是通了，但是周边缺少大型居民区，短时间市场还要是周边缺少大型居民区，短时间市场还要培育。培育。恩施本土超市认可本项目地段潜力，但对租金、价值、物业较为敏感恩施本土超市认可本项目地段潜力，但对租金、价值、物业较为敏感 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：刘杰访问人名称：刘杰年龄：年龄：40150、-5040-50所在职位所在职位:三博百货恩施广场店店长商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:恩施广场商家名称商家名称:三博百货恩施州总公司商家愿景商家愿景:公司内部开会沟通，在决定是否合作。需要面积需要面积:800具体条件具体条件:同类别的百货商店只能进驻一家。同类别的百货商店只能进驻一家。市场看法市场看法:看重大型超市或主力店进驻后，所带来的市场效应。有进驻的意向。看重大型超市或主力店进驻后，所带来的市场效应。有进驻的意向。联系电话联系电话:13581203938商家问访商家问访语录：语录：我们比较关心我们如果进入了，我们周边我们比较关心我们如果进入了，我们周边都是什么店铺，这个我151、们公司开店是有具都是什么店铺，这个我们公司开店是有具体要求体要求 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：曹本福访问人名称：曹本福年龄：年龄：35-4035-40所在职位所在职位:副总经理副总经理商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:舞阳大街一巷25号商家名称商家名称:茶叶，土特产，工艺品，名烟酒恩施二家店商家愿景商家愿景:对项目地地段前景表示认同，期待有进一步详细规划进展需要面积需要面积:60-80:60-80具体条件具体条件:自购自营，自购自营，市场看法市场看法:对购买商铺152、意向性强烈。对购买商铺意向性强烈。联系电话联系电话:13597760028商家问访商家问访语录：语录：我们公司主要做茶叶和工艺品出口，博物我们公司主要做茶叶和工艺品出口，博物馆、会展中心对我们有推进作用，你们这馆、会展中心对我们有推进作用，你们这个项目我们会考虑个项目我们会考虑 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：吕老板访问人名称：吕老板年龄：年龄：30-3530-35所在职位所在职位:店主店主商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:官坡市场N栋1-02号商家状况商家状况:酒153、店用品批发 恩施已经有两家店商家愿景商家愿景:认同项目的前景，如价格合适可购买，心理价位1万-1万五需要面积需要面积:150左右具体条件具体条件:仓库，物流，免租一年左右培育市场市场看法市场看法:恩施的专业市场都是自发形成的，缺乏统一管理，酒店用品在恩施这个旅游城市还是很有前恩施的专业市场都是自发形成的，缺乏统一管理，酒店用品在恩施这个旅游城市还是很有前景的。景的。联系电话联系电话:13972411688商家问访商家问访语录：语录：红庙前景很好，如果价格在一万五以下，红庙前景很好，如果价格在一万五以下，我感觉可以考虑，我希望以后买我感觉可以考虑，我希望以后买150150平米平米左右商铺，然后自154、己经营左右商铺，然后自己经营 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：胡晓倩访问人名称：胡晓倩年龄：年龄：30-3530-35所在职位所在职位:商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:金阳批发市场2楼B区6.7号商家名称商家名称:内衣，童装保暖内衣批发恩施二家店商家愿景商家愿景:等待市场成熟可考虑需要面积需要面积:120:120平方平方具体条件具体条件:免租培育市场，相关物流配套，广告位市场看法市场看法:小商品行业在恩施有发展前景，价廉物美的小商品在恩施市场很有销路，建议有这样的155、市场小商品行业在恩施有发展前景，价廉物美的小商品在恩施市场很有销路，建议有这样的市场建成。建成。联系电话联系电话:13997798058商家问访商家问访语录：语录：恩施这里销往下面城市的小商品很火，如恩施这里销往下面城市的小商品很火，如果你们做一个专业的小商品市场应该很不果你们做一个专业的小商品市场应该很不错，现在恩施目前没有错，现在恩施目前没有 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：访问人名称：吕仁才吕仁才年龄：年龄：3030所在职位所在职位:店主店主商家地址（外地，本地）商家地址156、（外地，本地）:金阳批发市场1楼D区11-12号商家商家:床上用品-福建有分店商家愿景商家愿景:希望第一时间得到项目的发展情况，考虑购买，心理价位一万元左右需要面积需要面积:50平左右具体条件具体条件:免租1年培育市场，政府扶持政策市场看法市场看法:对金桂大道上两个新市场很看好，对本项目持自购自营想法。对金桂大道上两个新市场很看好，对本项目持自购自营想法。联系电话联系电话:13477200788商家问访商家问访语录：语录：我只考虑买，然后自己做，价格不超过一我只考虑买，然后自己做，价格不超过一万元就可以考虑万元就可以考虑 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自157、向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：陆家成访问人名称：陆家成年龄：年龄：30-4030-40所在职位所在职位:店主店主商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:硒都商城商家名称商家名称:飞利浦户外照明商家愿景商家愿景:考虑购买，价位1万二左右需要面积需要面积:100:100平方平方具体条件具体条件:投资市场看法市场看法:对新市场是否能做成功持怀疑态度，所以头两年只会持有，不会自营。对新市场是否能做成功持怀疑态度，所以头两年只会持有，不会自营。联系电话联系电话:13451030766商家问访商家问访语录语录1 1：我只考虑买，我已经有一个商铺了，想我158、只考虑买，我已经有一个商铺了，想再买个做出租然后收租，你们的价格不超再买个做出租然后收租，你们的价格不超过一万二就可以考虑；过一万二就可以考虑；语录语录2 2：新区规划是好，但目前投资完了还要等一：新区规划是好，但目前投资完了还要等一两年以上，还是有点风险两年以上，还是有点风险 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：吴文军访问人名称：吴文军年龄：年龄：30-3530-35所在职位所在职位:店主店主商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:航空大道金三角广场商家名称商家名称:康宝电159、器_恩施二家店商家愿景商家愿景:关注中，等待市场成熟需要面积需要面积:150:150平方平方具体条件具体条件:免租至少半年市场看法市场看法:新市场需要培育，发展商一定要有耐心，要有新市场需要培育，发展商一定要有耐心，要有“放水养鱼放水养鱼”的心态，一开始的门槛不能的心态，一开始的门槛不能太高。太高。联系电话联系电话:0718-8250658商家问访商家问访语录：语录：最好头两三年免租，我们也好过点，你们最好头两三年免租，我们也好过点，你们要有要有”放水养鱼放水养鱼“的心态，这样子我们和的心态，这样子我们和你们才能一起把这个市场做好你们才能一起把这个市场做好 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未160、经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。访问人名称：丁剑访问人名称：丁剑年龄：年龄：3030所在职位所在职位:拓展经理拓展经理商家地址（外地，本地）商家地址（外地，本地）:深圳市罗湖区水贝二路27号商家名称商家名称:华润苏果_华润集团华中公司商家愿景商家愿景:对项目地比较熟悉，看过项目资料后公司回来评估需要面积需要面积:10000:10000平方平方具体条件具体条件:产权要清晰，停车场，另附物业条件市场看法：对进驻金桂大道有较大兴趣，公司内部已有在恩施开店的计划，希望我们项目工程方市场看法：对进驻金桂大道有较大兴趣，公司内部已有在恩161、施开店的计划，希望我们项目工程方面能跟进，规划设计有一定要求，希望进一步洽谈。面能跟进，规划设计有一定要求，希望进一步洽谈。联系电话联系电话:13212733733商家问访商家问访语录：语录：我们已经有计划去开发区了，具体看你们我们已经有计划去开发区了，具体看你们后期的规划吧后期的规划吧 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。开店意向开店意向：都知道该项目与区域发展潜力，不同程度的希望进入开发区开店都知道该项目与区域发展潜力，不同程度的希望进入开发区开店租售意向：租售意向：大商家意向以租为主，小162、商户希望自购自营大商家意向以租为主，小商户希望自购自营产品需求：产品需求：大商家主要集中在大商家主要集中在5000-100005000-10000平米，小商户约平米，小商户约200-500200-500平米平米售价预期：售价预期：一万至一万五左右每平米一万至一万五左右每平米租金预期：租金预期：希望头两三年免租，后期租金希望不超过希望头两三年免租，后期租金希望不超过3030元元/平米平米规划要求：规划要求：希望能在通风系统与空间尺度上有所创新，柱网希望在希望能在通风系统与空间尺度上有所创新，柱网希望在8 8米以上开间米以上开间1 12 23 34 45 56 6商家可研判断：商家可研判断：大型卖163、场有较大意向进入，一般商户选择性更多意向不强大型卖场有较大意向进入，一般商户选择性更多意向不强7 7商家问访小结商家问访小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u全国与省级大型商户意向强列，由于资金实力较强，较希望能快速进入，强占地段资源，但对于规划要求较高，希望能根据他们要求进行有针对性设计，以免造成后期因前期规划设计影响运营；u本土中大型商家相对保守，由于资金实力限制，在看好区域发展的同时，相对不敢贸然投资，对本市情况相对了解，一方面希望等待时机成熟后进入开发区，另一方面提出开发商提供一164、定时间的租金减免条件。全国与省级大型商家意向较强，属于主动需求型，关注规划设计与项目品质全国与省级大型商家意向较强，属于主动需求型，关注规划设计与项目品质本土大型商家较为保守，属于观察需求型，关注租金情况与整体经营业态布局本土大型商家较为保守，属于观察需求型，关注租金情况与整体经营业态布局u本土小型商户看好本区域，多选择投资方式，面积控制在300平米以下，单价在10000至15000左右都可接受本土小型商户多选择购铺后自营，希望项目有大型商家入驻后炒作区域商业价值本土小型商户多选择购铺后自营，希望项目有大型商家入驻后炒作区域商业价值商业专题小结商业专题小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未165、经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结论篇结论篇1 1、案例、案例2 2、SWOTSWOT3 3、定位思考、定位思考4 4、客群思考、客群思考5 5、业态思考、业态思考6 6、招商思考、招商思考 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1研究目的：通过对国内现有的地下商业在位置、业态、经营模式上进行分析，了解当前地下商业的概况，为本项目的商业定位与业态发展提供借鉴。1 1、红博世纪广场、红博世纪广场 2 2、武汉地一大道、武汉地一大166、道3 3、佳木斯地下商业街、佳木斯地下商业街4 4、广州地一大道、广州地一大道6 6、西宁大十字地下商业街、西宁大十字地下商业街 案例案例研究案例研究 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地下商业，从人流性质可以分为：地下商业，从人流性质可以分为：1 1、交通枢纽地下商业交通枢纽地下商业，如火车站、地铁站等交通枢纽的地下上商业；，如火车站、地铁站等交通枢纽的地下上商业；2 2、成熟商业区的地下商业成熟商业区的地下商业，城市核心商业区，批发市场区的商业；人和的地一大道多为，城市核心商业区，批发市167、场区的商业；人和的地一大道多为此类；此类；3 3、会展类地下商业会展类地下商业，城市会展广场，展馆、体育馆等设施的地下商业；，城市会展广场，展馆、体育馆等设施的地下商业；本项目属于第本项目属于第3 3类地下商业，同时兼顾专业市场的影响，因此在选择案例的时候，类地下商业，同时兼顾专业市场的影响，因此在选择案例的时候，以会展类地下以会展类地下商业和专业市场周边的商业地下为主商业和专业市场周边的商业地下为主案例选择标准界定案例研究案例研究 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1、哈尔滨红博世纪广场 168、红博世纪广场总面积30万平方米，地下10万平米，是集服装服饰、休闲用品、箱包鞋帽、餐饮、娱乐于一体的超大型商贸购物中心。红博世纪广场位于哈尔滨开发区，是哈尔滨国际会展体育中心的重要组成部分。红博世纪广场位于哈尔滨开发区，是哈尔滨国际会展体育中心的重要组成部分。世纪广场是集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务等于一体的国际化世纪广场是集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务等于一体的国际化SHOPPINGMALL,2003SHOPPINGMALL,2003年年8 8月正式投入月正式投入运营，是中国北方国际现代商业模式运营，是中国北方国际现代商业模式SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的典范169、，包括金座、银座、的典范，包括金座、银座、A A座、座、B B座、座、CC座、座、D D座、珠宝区、座、珠宝区、化妆品区、家居生活馆、妇儿生活坊等经营区域，云集了全国知名品牌旗舰店，世界化妆品区、家居生活馆、妇儿生活坊等经营区域，云集了全国知名品牌旗舰店，世界500500强家乐福、麦当劳、肯德强家乐福、麦当劳、肯德基，已经成为哈尔滨最有辐射力的新城市中心及商业核心区。基，已经成为哈尔滨最有辐射力的新城市中心及商业核心区。与武展类似，即是会展中心，也是城市的成熟商圈，其商业形势为百货，是地上商业的延伸和补充 案例研究案例研究 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅170、自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2、武汉第一大道 托汉正街商圈，整体呈“E”字型全面环抱政府最近规划的汉正街“一轴四区一带”，纵横中山大道，多福路，友谊南路，利济南路全路段地下。总建筑规模：总建筑规模：13万方，累计近3000米超长临街面，18台客货电梯、6条空中连廊与上下环行立体坡道设计，逾1000个停车位商业功能分区：商业功能分区：整体呈”E”字分布，女装，男装，童装，运动休闲装，针织内衣，裤业，鞋业，小商品，餐饮，休闲，娱乐等系列，批零兼营。依托汉正街商圈的商业街形式的专业批发市场，其业态与汉正街统一，是汉正街的延伸。案例研究案例研究 版权归大家房地产171、顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。简介：简介：黑龙江省佳木斯地下商业街位于城市中心繁华商业带。是集人防、交通、商贸、食品、公用设施、游览为一体的市内大型商贸中心和最大的平战两用人防工程。商业布局：商业布局：地下商业街呈H型布局，全长451延长米，有25个出入口，总建筑面积13301平方米，设有两个营业大厅和70个营业室。一个精品世界和8个精品屋，共有标准柜台1026节，现有集体、个体业户1000余家。经营种类：经营种类：服装鞋帽、家电、布匹、大小百货、化妆品、食品等十五个大类近二万种商品。商业特色：商业特色172、：地下商业街商品款式新颖、品种齐全、档次高、变化快、购售和批发规模庞大，年销售额超亿元。3、佳木斯地下商业街 繁华商圈的功能复合性地下商业，涵盖百货与专业市场，发挥其地段价值与地上商业互补。案例研究案例研究 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4、广州地一大道项目简介：项目简介：广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级。建筑规划：建筑规划：2公里长，4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的173、商铺1200余家。3层地下设计，3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯，24个出入口。经营种类：经营种类：广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等。黄金商圈的地下服装批发商业街，与周边的批发市场呼应，是地上业态的延伸与整合。案例研究案例研究 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。业态分布地下一层时尚女装内衣袜业外贸服装地下二层各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装时尚女装内衣袜业外贸服装各类男174、装韩国服饰靓仔服装儿童服装地下三层餐饮美食案例研究案例研究 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5、青海省西宁大十字地下商业街 简介：工程位于西宁市的交通中心和商业集中区，主体地下一层，呈十字型布置，东西长约745米，南北长约245米，工程主体东西大街宽度约18米，南北大街宽度约22米，主体净高4.2m,。建筑面积约22000。经营种类：商品类别上采取以中高档品牌服装为主，以鞋帽、皮具、箱包、百货为辅助类别的经营方式。为了提高商业街的档次，对商业街经营客户采取了准入制，以保证品牌的知名度和含金175、量。经营面积：平均每个商铺的营业面积达到75平方米。商铺开间严格限定在7.5米以上，一些品牌店铺的开间甚至达到22.5米，最大的商铺开间达到37.5米，单店营业面积近500平方米。城市中心的，中高端品牌服装商城，依托地段采用百货的形式，整体档次较高。案例研究案例研究 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目名称项目名称项目位置项目位置周边商业概况周边商业概况业态业态 共性共性红博世纪广场 开发区，体育会展中心周边商业配套较好，商业氛围比较成熟。购物中心模式1、城市中心或者城市交通主干道地带。2176、周边商业氛围浓厚、配套成熟。3、人流量较大。4、业态上专业市场地下商业多和地上统一，购物类的与地上商业形成互补。武汉地一大道武汉地一大道汉正街商圈武汉传统的黄金商圈服装批发佳木斯地下商业街佳木斯地下商业街呈十字形分布在中山街、长安路、通江街三条商业繁华街道 处于市中心最繁华的商业中心区域专业卖场与百货广州地一大道广州地一大道位于广州火车站站前路、站南路地下 火车站周边商场云集，成熟的商业氛围服装批发青海省西宁大十字青海省西宁大十字地下商业街地下商业街西宁市东西大街，是该市东西向的一条主干道项目周边商业、娱乐、办公物业配套成熟，商业氛围浓厚中高档品牌服装关键词关键词:城市中心城市中心/主干道主177、干道 周边商业成熟周边商业成熟 人流量大人流量大对比以上案例，项目需要远见城市与区域前景，整合资源打造吸引消费人流的商业。对比以上案例，项目需要远见城市与区域前景，整合资源打造吸引消费人流的商业。对比以上案例，项目需要远见城市与区域前景，整合资源打造吸引消费人流的商业。对比以上案例，项目需要远见城市与区域前景，整合资源打造吸引消费人流的商业。开发启示开发启示 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。SWOTSWOT分析分析优势优势S Sl会展、博物馆等公建项目高形象价值；l临近金桂大道城市主要交通178、线；l项目为公建附属项目，政策支持力度与优惠力度大；劣势劣势WWl区域目前尚属待开发区域，相对陌生l居住人口少，消费力不足；l产品为地下整体商业，无产权证，较难变现销售机会机会0 0l红庙开发区距离恩施主城区最近，为优先发展区，政府支撑力度大；l未来政府将搬迁至本区域将带来大量配套，地段升值潜力巨大；l区域交通配套成熟，将形成口岸经济圈威胁威胁T Tl地块周边目前临近两大项目是直接竞争，供应量达到72万方以上；发展启示：远见城市与区域的发展，引领恩施商业潮流，满足恩施人消费趋势。发展启示：远见城市与区域的发展，引领恩施商业潮流，满足恩施人消费趋势。发展启示：远见城市与区域的发展，引领恩施商业潮179、流，满足恩施人消费趋势。发展启示：远见城市与区域的发展，引领恩施商业潮流，满足恩施人消费趋势。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。定位思考前提主力店品牌主力店品牌联系人联系人公司职务公司职务洽谈情况洽谈情况家乐福贾总中区发展经理感觉位置偏，要求三公里人口数达到20万沃尔玛应总高级发展经理已发项目资料，6月20日联系，沃尔玛在恩施有计划开一家店，等待回复国美程总高级发展经理这周出差回来周五见面谈苏宁黎经理片区负责已发资料，意向不是很强烈麦德龙-选址要求是地上物业，有产权，与本项目条件不符，不在考180、虑之列华润万家丁经理开发经理计划在开发区开店，已发资料，等待回复目前意向商家招商反馈及进度目前意向商家招商反馈及进度基于项目所在城市的人口基数与消费力水平，以及本案所在位置目前人气较弱的现状，多数一线基于项目所在城市的人口基数与消费力水平，以及本案所在位置目前人气较弱的现状，多数一线品牌商家均持谨慎态度，无法给予明确回复和决策，是影响本案招商工作推进的一大壁垒。品牌商家均持谨慎态度，无法给予明确回复和决策，是影响本案招商工作推进的一大壁垒。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。定位思考前提本地商181、家访谈结论本地商家访谈结论主力店品牌主力店品牌联系人联系人公司职务公司职务洽谈情况洽谈情况武商量贩肖生明分公司总经理对金桂大道地段无异议，较强的进驻意向，目前正在接洽。需要面积:8000方，具体条件:产权要清晰，停车场，另附物业条件中百仓储秦经理 招商经理在距离本项目2公里处意向拿一块85亩物流基地，不会考虑本项目。恩施广场马建招商经理对地段很认可，对价格敏感。需要面积:5000对新风系统要求较高，认为金桂大道的消费市场需要培育，短时间内超市无法实现盈利，对招商所给的政策比较看重。茶叶和工艺品出口公司曹本福副总经理对项目地地段前景表示认同，期待有进一步详细规划进展，需要面积:60-80自营康宝182、电器吴文军老板等待市场成熟，需要面积:150平方，免租至少半年本地商家对区域和项目基本看好，但鉴于短期内难以看到效益，因此，对于心理价格预期以及租本地商家对区域和项目基本看好，但鉴于短期内难以看到效益，因此，对于心理价格预期以及租金水平预期较低，同时对相关进驻条件如物业费、免租期等都有较高要求，不利于项目预期价值金水平预期较低，同时对相关进驻条件如物业费、免租期等都有较高要求，不利于项目预期价值的实现。的实现。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目定位初判项目定位初判对项目的定位思考，从如下183、三个层面：对项目的定位思考，从如下三个层面：1、从城市现状看，、从城市现状看，当前较为落后，但后期潜力巨大，同时处于升级换代的上升期，当前较为落后，但后期潜力巨大，同时处于升级换代的上升期，因此，在经营模式与消费理念上适因此，在经营模式与消费理念上适度的领先，保持与城市同步的发展趋势是项目定位思考要素之一；度的领先，保持与城市同步的发展趋势是项目定位思考要素之一；2、从区域看，、从区域看，当前配套、人气等均较弱，商业价值不明显，但未来作为区域商务中心的核心所在，且承担着城市名片当前配套、人气等均较弱，商业价值不明显，但未来作为区域商务中心的核心所在，且承担着城市名片的功能和形象，未来潜力巨大，184、的功能和形象，未来潜力巨大，本项目的定位，必需与项目形象相匹配，必需具备一定前瞻性，通过透支区域未来潜本项目的定位，必需与项目形象相匹配，必需具备一定前瞻性，通过透支区域未来潜力来实现商业开发收益的最大化；力来实现商业开发收益的最大化；3、从项目看、从项目看，3万方的地下商业，对经营业态、面积均有一定限制，同时考虑周边茶都与建材市场的近距离竞争，万方的地下商业，对经营业态、面积均有一定限制，同时考虑周边茶都与建材市场的近距离竞争，差差异化、特色化、品牌化是项目成功关键，定位不慎很容易导致因同质竞争而无法顺利经营。异化、特色化、品牌化是项目成功关键，定位不慎很容易导致因同质竞争而无法顺利经营。4185、从商家访谈看、从商家访谈看，城市外一线品牌城市外一线品牌商家均对城市及区域的未来前景持谨慎乐观态度，现状与未来的鲜明落差使其难以商家均对城市及区域的未来前景持谨慎乐观态度，现状与未来的鲜明落差使其难以短期决策合作意向；短期决策合作意向；而对于而对于城市内的商家城市内的商家而言，虽然都看好区域未来，但对而言，虽然都看好区域未来，但对目前的心理价格预期与租金水平较低目前的心理价格预期与租金水平较低，难，难以与项目的高端形象与定位相匹配，也难以实现项目预期开发目标和。以与项目的高端形象与定位相匹配，也难以实现项目预期开发目标和。因此，针对上述结论，对本案的定位思考与建议如下因此，针对上述结论，对本186、案的定位思考与建议如下 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。高位嫁接营销高位嫁接营销借势强势品牌：以世界借势强势品牌：以世界500500强的超市品牌为主力店（家乐福、沃尔玛、华强的超市品牌为主力店（家乐福、沃尔玛、华润苏果）为市场号召力，带动区域人气指数，地段峰值提升，而促进主力店商铺销售，并实润苏果）为市场号召力，带动区域人气指数，地段峰值提升，而促进主力店商铺销售，并实现良好的价格表现。同时也与地上形象相匹配，实现共赢。现良好的价格表现。同时也与地上形象相匹配，实现共赢。目前我司跟以上品牌187、主力店经过初步接洽，其情况如下：家乐福：对城市与区域人口较为担心，达不到他们择址要求，目前尚无进一步明确意图，合作意向较弱；沃尔玛：有进驻打算和意向，但对区域并不认可，同时也达不到他们的择址要求，合作意向有进一步争取的可能。华润苏果：有进驻意向，目前处于对项目有前期考察阶段，可在进驻条款与招商政府上予以一定促进。麦德龙：选址要求是地上物业，有产权，与本项目条件不符，所以不予以考虑。定位思考一定位思考一其业态以大型品牌主力店为号召力，吸引餐饮、娱乐和零售精品购物等。应对策略：针对现状，建议企业可加强与政府的联动，通过政府公信力与推介，提高意向商家对应对策略：针对现状，建议企业可加强与政府的联动，188、通过政府公信力与推介，提高意向商家对区域未来预期与价值认可，同时加大招商引资的力度，从进驻政策上如相关税费、优惠力度等方区域未来预期与价值认可，同时加大招商引资的力度，从进驻政策上如相关税费、优惠力度等方面加以吸引，促进商家的进驻意向。达成合作成功。面加以吸引，促进商家的进驻意向。达成合作成功。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。利基差异营销利基差异营销定位恩施州美食城：作为政务区、商务区的配套服务，引进世界各地风味餐定位恩施州美食城：作为政务区、商务区的配套服务，引进世界各地风味餐饮以及当地189、特色特色餐饮品牌；带动旅游，增加当地高端消费，制造人气指数最旺，带动散铺饮以及当地特色特色餐饮品牌；带动旅游，增加当地高端消费，制造人气指数最旺，带动散铺销售。销售。定位思考二定位思考二业态以各类美食餐饮为主，一般经营面积均在5000方以上，选择两三个主力店，即可促进其余散铺的销售。优势：这种经营方向即可与周边形成差异化竞争，同时也有自身的独特主题，也容易聚集人气，实现资金的快速回笼。劣势：以餐饮为主业态，对项目的消防、承重、排水、排烟等各方面均提出了较高的要求，加大项目投入成本，同时，后期转型其它业态的可能性较小，难以实现后期较高的租金回报收益，不利于企业投资利润的最大化。应对策略：应对策略190、：作为高位营销推进不利的有效补充方向，结合企业开发的资金安排和战略布局予以选择和考虑。作为高位营销推进不利的有效补充方向，结合企业开发的资金安排和战略布局予以选择和考虑。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。会展会展 博览博览 旅游旅游 购物购物 美食美食 聚合会展、民族文化交流、旅游、购物、美食会展、民族文化交流、旅游、购物、美食五五大功能，在恩施首次实现了生活的一站式。项目把休闲、娱乐休闲、娱乐主题充分融入，为商家赢得商机，为消费者带来体验乐趣。结合上述分析，我们的定位是结合上述分析，我们的191、定位是恩施州政务区恩施州政务区 会展经济综合体会展经济综合体项目定位初判项目定位初判 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。大家顾问2011.06本项目作为一个本项目作为一个本项目作为一个本项目作为一个3 3 3 3万方的纯地下商业体，在开发背景、物业形态、所处位置与万方的纯地下商业体，在开发背景、物业形态、所处位置与万方的纯地下商业体，在开发背景、物业形态、所处位置与万方的纯地下商业体，在开发背景、物业形态、所处位置与地段上均有着鲜明的独特性，对项目的招商、定位与后期经营提出了较高的挑地段上均192、有着鲜明的独特性，对项目的招商、定位与后期经营提出了较高的挑地段上均有着鲜明的独特性，对项目的招商、定位与后期经营提出了较高的挑地段上均有着鲜明的独特性，对项目的招商、定位与后期经营提出了较高的挑战与要求。成功与否，与项目的开发理念及定位方向攸息相关。战与要求。成功与否，与项目的开发理念及定位方向攸息相关。战与要求。成功与否，与项目的开发理念及定位方向攸息相关。战与要求。成功与否，与项目的开发理念及定位方向攸息相关。鉴于此，我司立足市场，从全面深入的市场调研着手，充分了解当前城市商鉴于此，我司立足市场，从全面深入的市场调研着手，充分了解当前城市商鉴于此，我司立足市场，从全面深入的市场调研着手，193、充分了解当前城市商鉴于此，我司立足市场，从全面深入的市场调研着手，充分了解当前城市商业环境、发展趋势、以及潜在目标客户的内在需求，为本项目的最佳定位方向业环境、发展趋势、以及潜在目标客户的内在需求，为本项目的最佳定位方向业环境、发展趋势、以及潜在目标客户的内在需求，为本项目的最佳定位方向业环境、发展趋势、以及潜在目标客户的内在需求，为本项目的最佳定位方向提供牢固的支撑和依据，为后期的成功经营以及企业预期开发利润的实现保驾提供牢固的支撑和依据，为后期的成功经营以及企业预期开发利润的实现保驾提供牢固的支撑和依据，为后期的成功经营以及企业预期开发利润的实现保驾提供牢固的支撑和依据，为后期的成功经营以194、及企业预期开发利润的实现保驾护航。护航。护航。护航。本次方案形成，从市场环境（包括商业现状以及潜在客户访谈）、城市规划本次方案形成，从市场环境（包括商业现状以及潜在客户访谈）、城市规划本次方案形成，从市场环境（包括商业现状以及潜在客户访谈）、城市规划本次方案形成，从市场环境（包括商业现状以及潜在客户访谈）、城市规划三个方面出发，结合项目的市场环境和企业预期，从不同角度给予了项目定位三个方面出发，结合项目的市场环境和企业预期，从不同角度给予了项目定位三个方面出发，结合项目的市场环境和企业预期，从不同角度给予了项目定位三个方面出发，结合项目的市场环境和企业预期，从不同角度给予了项目定位方向的研判与195、建议。具体如下：方向的研判与建议。具体如下：方向的研判与建议。具体如下：方向的研判与建议。具体如下：全文回顾全文回顾 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1 1、从本体看，、从本体看，项目所处未来城市政务区的区位优势、城市文化中心的政府背景均赋予项目巨大的未来项目所处未来城市政务区的区位优势、城市文化中心的政府背景均赋予项目巨大的未来升值潜力和高端定位的基础；升值潜力和高端定位的基础；但当前，区域整体较为落后的环境和较差的人气、纯地下的商业形态、城但当前，区域整体较为落后的环境和较差的人气、纯196、地下的商业形态、城市商业现状与人口等均对项目的成功招商造成了较大影响和限制，是项目招商定位的巨大壁垒所在；市商业现状与人口等均对项目的成功招商造成了较大影响和限制，是项目招商定位的巨大壁垒所在；2 2、从市场调研结论看，目前恩施市的整体消费模式较为落后、从市场调研结论看，目前恩施市的整体消费模式较为落后，日常购物以大型购物中心为主，缺乏一，日常购物以大型购物中心为主，缺乏一站式的休闲娱乐消费场所，同时集中式商业多为专业市场类型，档次和环境均较为落后；站式的休闲娱乐消费场所，同时集中式商业多为专业市场类型，档次和环境均较为落后；3 3、从潜在竞争上看，、从潜在竞争上看，项目周边紧邻两个大规模的以197、建材和茶文化为特色主题的综合体型专业市场，无项目周边紧邻两个大规模的以建材和茶文化为特色主题的综合体型专业市场，无论在规模上，还是在配套上、产品形态上较优于本项目论在规模上，还是在配套上、产品形态上较优于本项目，给本项目的定位制造了难度和限制；，给本项目的定位制造了难度和限制；4 4、从意向客户的访谈看，、从意向客户的访谈看，本地客户均比较看好区域和本项目，但是鉴于目标现状，心理价格预期和租本地客户均比较看好区域和本项目，但是鉴于目标现状，心理价格预期和租金承受均较低，金承受均较低，不利于项目价值的最大化；不利于项目价值的最大化；而外地主力品牌商家（家乐福、苏果、麦德龙、沃而玛）等而外地主力品198、牌商家（家乐福、苏果、麦德龙、沃而玛）等进驻意向均受城市人口与现状消费力的影响，进驻意向均受城市人口与现状消费力的影响，进驻意向十分犹疑，加大了本项目的招商难度；进驻意向十分犹疑，加大了本项目的招商难度；针对这种现状与客户反馈，我司针对性的提出了上位和中位两大定位方向，其中：针对这种现状与客户反馈，我司针对性的提出了上位和中位两大定位方向，其中：p 上位方向：即高位嫁接营销上位方向：即高位嫁接营销，希望通过和世界，希望通过和世界500500强的品牌主力店联盟，带动其余店铺的良好量价表强的品牌主力店联盟，带动其余店铺的良好量价表现；但这种方向，鉴于前述壁垒，现；但这种方向，鉴于前述壁垒，最佳解决199、途径可借助于政府的号召力和公信力，通过招商引资、税收最佳解决途径可借助于政府的号召力和公信力，通过招商引资、税收等多方面的优惠政策，等多方面的优惠政策，达成与一线品牌的成功合作。其业态以大型品牌主力店为号召力，吸引餐饮、娱达成与一线品牌的成功合作。其业态以大型品牌主力店为号召力，吸引餐饮、娱乐和零售精品购物等。乐和零售精品购物等。p 中位方向：即利基差异营销，中位方向：即利基差异营销，以特色餐饮为主要业态，定位为区域的高端美食城，引进世界各地风味以特色餐饮为主要业态，定位为区域的高端美食城，引进世界各地风味餐饮以及当地特色特色餐饮品牌；带动旅游，增加当地高端消费，制造人气指数最旺，带动散铺销售。餐饮以及当地特色特色餐饮品牌；带动旅游，增加当地高端消费，制造人气指数最旺，带动散铺销售。为区域提供配套服务，同时也与周边两大竞争对手形成差异化竞争。为区域提供配套服务，同时也与周边两大竞争对手形成差异化竞争。全文回顾全文回顾 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谢谢聆听！谢谢聆听！至此，汇报结束，诚望指正至此，汇报结束，诚望指正！