1、本报告是严格保密。赢商网赢商网8 8月福利活动：月福利活动：上传上传1 1份，可马上免币下载份，可马上免币下载1 1份；上传份；上传3 3份，可下载份，可下载VIPVIP资料。资料。活动时间：活动时间：20142014年年8 8月月1111日日9 9月月1010日日http:/ 2币资料实时推送）币资料实时推送）本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。金泰陕西省文化中心定金泰陕西省文化中心定位发展报告位发展报告本报告是严格保密。项目整体定位于项目整体定位于“西北首席文化体验中心西北首席文化体验中心”并通过四大并通过四大平台及平台及5 5大主题的打造实现定位目标大主题的打造实现定位目标前期取得共2、识前期取得共识本报告是严格保密。本报告是严格保密。市场研究模型市场研究模型本报告是严格保密。西安文化产业模式亟待提升，新形态、多元化、西安文化产业模式亟待提升，新形态、多元化、综合性、普及性高的模式呼之欲出综合性、普及性高的模式呼之欲出文化市场研究文化市场研究本报告是严格保密。综合性书城、小剧场、影院、本土特色文化具综合性书城、小剧场、影院、本土特色文化具备较好的发展基础备较好的发展基础重点案例研究成果：重点案例研究成果：书城模式由单一图书销售转变为综合性购书、零售、休闲、娱乐中心具备一定借鉴性演出市场中将市民文化与高雅文化融合的艺术形式更广为被市场接受传统的剧院以开始逐步走向民间，小剧场模式3、形式更灵活，内容更受市民喜爱电影是受众广、市场价值实现度较高的产业形势，具备发展和提升的基础陕西省本土特色、民间艺术具备较大发展空间文化案例研究文化案例研究本报告是严格保密。商业模式的升级及差异化经营是核心突破点商业模式的升级及差异化经营是核心突破点1 1商圈由单核向多核并存局面发展，在商圈由单核向多核并存局面发展，在2 2大商圈突围是项大商圈突围是项目成功的关键目成功的关键2 2本案处高端与时尚区位边缘和进行纵向整合，向多元、本案处高端与时尚区位边缘和进行纵向整合，向多元、特色转变特色转变3 3西安商业滞后，项目须在模式上跳跃式升级西安商业滞后，项目须在模式上跳跃式升级4 4品牌缺失严重，个4、性化的一二线品牌缺失可作重点突品牌缺失严重，个性化的一二线品牌缺失可作重点突破破5 5体验性、娱乐性、新潮及趣味性的购物场所是市场空体验性、娱乐性、新潮及趣味性的购物场所是市场空白点应作为重点发展方向。白点应作为重点发展方向。商业模式收入年龄+-+注重购物场所的体验性、娱乐性、参与性及产品的新潮及趣味性亲睐舒适、接近自然、家庭体验性强的高尚购物环境；中意便捷、高性能、高综合度的一站式购物场所；不注重购物环境，追求信价比，常去超市、折扣店及可砍价的卖场商业市场研究商业市场研究本报告是严格保密。商务市场处于起步阶段，溢价能力、去化商务市场处于起步阶段，溢价能力、去化速度均不高速度均不高商务商务市场5、研究市场研究写字楼：由于西安商务主流为中小型机构，且尚在发展中，而大型机构多为外地或跨国公司办事处或分公司，因此，购买物业并不积极，导致西安高端写字楼的去化速度缓慢，其甲级写字楼售价约在8000-10000左右；商务公寓：由于西安商务公寓的灵活多变型，其消化速度要明显优于写字楼，但由于其主要作为写字楼的补充产品存在，因此其在市场中的价格支撑有限，售价增长空间不足。本报告是严格保密。4目前西安酒店式公寓产品的产品线和户型的主流已经基本确定，40-60平米产品销售良好，30平米以下，60平米以上产品多为补充配置；品质有限，形象落后，概念不清晰是目前市场同类的典型特征，从而导致产品的价值释放不充分，6、客户认可度低；目前该类产品的客户主要由内城及周边的高端商务人群、大型机构、自由职业者以及投资人群组成，其中大型机构和投资人群为主力，其对物业形象、品质、地段要求极高；基于西安成功的案例和深圳典型酒店公寓案例，这种类型产品最典型的特征在于三个核心：1.产品硬件的品质，2.产品附加值的个性，3.对产品形象的概念演绎。基于对目前西安市场典型的酒店式公寓的分析结果，目前西安该类产品基于对目前西安市场典型的酒店式公寓的分析结果，目前西安该类产品大多数价值结构单一，去化速度偏慢，但个别案例也充分说明了市场中所存大多数价值结构单一，去化速度偏慢，但个别案例也充分说明了市场中所存在的广阔空间，在的广阔空间，做7、好品质做好品质+形象两大核心，通过对附加值的塑形象两大核心，通过对附加值的塑造强化差异价值，将是本案做到价值充分释放的关键造强化差异价值，将是本案做到价值充分释放的关键。酒店式公寓结构单一，但溢价能力较强酒店式公寓结构单一，但溢价能力较强酒店式公寓酒店式公寓市场研究市场研究本报告是严格保密。区域市场市场基础良好，依据规划项目有机会发展成新区域市场市场基础良好，依据规划项目有机会发展成新型、特色商业中心型、特色商业中心项目所属的碑林区是西安市的科技、教育、文化大区，政府也在全力打造“宜居”、“宜业”、“宜学”、“宜商”、“宜游”的“五宜”新型城区形象。小寨的繁荣，长安区和曲江新区的开发，以及地铁8、2号线的即将开工，将为城南房地产开发带来新的发展契机，使得城南持续繁荣之后，迎来更加快速的发展。城市文化主题商业项目以大手笔大规模大体量已然占据市场优势，本项目在规模、产品及资源整合力上优势并不明显；区域内世纪金花旗舰店、巴黎春天百货均已锁定高端客户群体，进一步剥离细分客群势在必行。在西安整体商务市场低迷及较高的空置率大背景下，项目的区域优势难以突围。区域内商圈基本成熟饱和，常规型商业经营模式仍占据市场主导，规避同类型资源的竞争、打造新型商业模式将是项目发展的重点。5碑林区域市场碑林区域市场特征特征本报告是严格保密。6项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势-Strength劣势劣势-Weak9、城市门户、黄金地段地铁物业、前景无限高端商务、商业区域大型综合体知名开发商精心打造一期产品调整难度大社区规模有限不利于景观打造周边环境不利于高端居住周边商业氛围尚未形成机会机会-Opportunity威胁威胁-Threaten文艺路至含光路文化产业改造机遇金花、巴黎春天进驻及扩张带来区域商业氛围升级文化产业中缺失板块及待提升板块的发展机遇中央商务区规划带来的利好竞争：待、在开发大体量商业瓜分市场产品：同期入市大量商业带来市场分流政策：415新政对投资客户的打压以地段价值为基础，以区域提升为契机以地段价值为基础，以区域提升为契机是项目发展的核心是项目发展的核心本报告是严格保密。分物业市场结论分物10、业市场结论文化市场文化市场市场基础及发展前景良好资源型的市场优势将日益凸显（曲江、临潼）综合多种文化元素与一体经营模式尚处于萌芽期新型文化模式尚未空白商业市场商业市场整体商业模式落后亟待升级商业品牌及产品呈哑铃状，中高端产品缺失严重强调体验性、娱乐性、新潮流的购物中心缺失商务市场商务市场缺乏大型企业办公支撑，写字楼销售及租赁市场不乐观；商务产品的溢价能力及去化速度均不高公寓及住宅市场公寓及住宅市场公寓市场表现良好，供求两旺；高端公寓溢价能力较强；公寓产品品质、附加值均不高项目区域价值项目区域价值西安城市门户西安城市门户西安中央商务区商务区核心西安中央商务区商务区核心本项目自身条件本项目自身条件11、优势优势城市门户、黄金地段交通便利、地铁物业高端商务、商业区域大型综合体知名开发商精心打造劣势劣势一期产品调整难度大社区规模不利于景观打造周边环境不利于高端居住周边商业氛围尚未形成整体市场回顾整体市场回顾本报告是严格保密。回现速度回现速度LiquidityLiquidity容积率容积率QuantityQuantity物业形象物业形象ImageImage物业价值物业价值ValueValue商业酒店式公寓写字楼住宅 结合市场基于结合市场基于LIVQLIVQ进行判断：进行判断：结合项目本体，从结合项目本体，从市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度LIVQ模型12、模型结合市场基于结合市场基于LIVQ进行判断进行判断商业商业对容积率贡献较大，且形象较好，但回现速度最慢。酒店式公寓酒店式公寓回现速度款，容积率一般。写字楼写字楼容积率贡献高、利于高端形象树立，但回现速度慢，住宅市场住宅市场回现速度较快、但对容积率贡献不高本报告是严格保密。本报告是严格保密。总用地面积40000总建筑面积234365容积率4.4居住面积3734437344商务面积6220462204商业面积71894商业形式总体规模建筑形式交通条件辐射范围业态形式次区域级商业中心5万m2左右12个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与13、周边服务并举，通常辐射本区综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业指标解析指标解析本项目是位于城市核心地段的中体量综合体，商业规模本项目是位于城市核心地段的中体量综合体，商业规模有限，更适宜于发展专业市场或大众商业中的细分行业有限，更适宜于发展专业市场或大众商业中的细分行业本报告是严格保密。本案外部解析外部解析交通优越：邻城市主干道、地铁交通优越：邻城市主干道、地铁2 2号线出口号线出口城市核心地处西安市南关正街，城市次核心区域 交通道路项目周边区域内共有五条主干道、48条公交线路，交通极为便利。主要人流本项目的主要人流及车流将主要来自于南关正街。轨道交通接驳2号线南门14、地铁站口出口，对消费群辐射力强。项目解析项目解析项目位于城市核心位置，交通基础良好，具备吸引全市项目位于城市核心位置，交通基础良好，具备吸引全市消费者及投资客户的基础消费者及投资客户的基础本报告是严格保密。外部解析外部解析昭示性不强，受昭示性不强，受遮挡严重遮挡严重昭示性分析昭示性分析北面：社区路，路面窄，紧邻世纪金花（艾斯汀国际公寓），大部分受遮挡，仅东北角昭示性较好；南门：社区路，路面窄，且紧邻陕西省人大，受遮挡严重，昭示性差；西面：临城市主干道南关正街，无遮挡，昭示性非常好；临体育馆东路，市政小路，人车流少、受旁边住宅区遮挡，昭示性差。昭示性解析昭示性解析单面临街整体昭示性不强，将人流合15、理引入商场内部尤单面临街整体昭示性不强，将人流合理引入商场内部尤为关键为关键本报告是严格保密。毗邻永宁门，西安的经济、政治、文化、历史、旅游、商业、外贸窗口，城市的名片地段毗邻永宁门，西安的经济、政治、文化、历史、旅游、商业、外贸窗口，城市的名片地段项目毗邻西安南门，西安城门中资格最老、沿用时间最长的一座，建于隋初（582年）。当年它是皇城南面三座门中偏东的一座，叫安上门。唐末韩建缩建新城时留作南门。明代改名永宁门。它也是现在西安城墙各门中复原得最完整的一座，只是原设计没有箭 楼。如今南门已经成为了重要政治、商业活动区域之一，但凡有重要外宾到访均由南门入城，并行入城礼，重大节日如春节、中秋等都16、会在南门广场举办大型活动。但作为重要交通枢纽的南门，由于目前缺乏极具吸引力的商业，故大量项目周边人流量虽大，但出去活动日外，人流的停留性不高。片区环境解析片区环境解析合理利用城市名片地段的吸引力，增强群体的停留性及合理利用城市名片地段的吸引力，增强群体的停留性及停留时间是项目成功的关键停留时间是项目成功的关键城市名片地段，但除有大型活动之外，城市名片地段，但除有大型活动之外，均是匆匆路过的人群，人流停留性不高均是匆匆路过的人群，人流停留性不高本报告是严格保密。1本案本案项目区域内代表性文化产项目区域内代表性文化产业项目分布业项目分布23453614122121237文化艺术服务类唐乐宫陕西歌舞17、大剧院西安易俗社陕西美术馆工艺美术馆陕西省文物总店碑林博物馆广播、电视、电影类万达影城万达国际影城奥斯卡影城西北影城文化休闲娱乐类唐人街大唐西市文化相关产品销售类西安古玩城书院门出版发行及版权服务类钟楼新华书店西安古旧书店建筑医学书店文化产业解析文化产业解析周边传统文化产业集中，在发展时尽量避免同质化的竞周边传统文化产业集中，在发展时尽量避免同质化的竞争，应借助文化产业集中的优势，深度挖掘文化消费中争，应借助文化产业集中的优势，深度挖掘文化消费中的新型商业模式，进一步提升、引领产业模式更新的新型商业模式，进一步提升、引领产业模式更新项目周边传统文化项目周边传统文化产业如剧院、博物产业如剧院、博18、物馆、古玩市场、影馆、古玩市场、影院等较为集中，部院等较为集中，部分产业如古玩市场分产业如古玩市场收益较低，普通电收益较低，普通电影市场竞争较为白影市场竞争较为白热化。热化。本报告是严格保密。环境解析周边在、待建楼盘逾40个，未来区内将形成新商业、商务及居住中心;行政及居住群体周边配套及企事业单位人员密集;生活配套项目区位条件成熟，具有完备的市政、商业、金融服务、医疗卫生、教育、政府职能机关等配套条件。周边配套解析周边配套解析项目周边行政机构及日常生活型配套较为成熟项目周边行政机构及日常生活型配套较为成熟本报告是严格保密。周边竞争项目以中高端百货卖场为主周边竞争项目以中高端百货卖场为主总建面819、2550，将打造成金花旗舰店，集中大量的国际品牌，集购物、休闲、娱乐、餐饮一体化高档商业经营空间。预计2012年前开业营业面积近3万平方米，二期营业面积5万多平方米正在筹建之中。世界顶级品牌、服饰、珠宝化妆品、于一体的高端百货总建面60000，国际一线品牌百货卖场，5层以上为写字楼营业面积近3.1万平方米，主要经营国际及国内一二线品牌的服装服饰、化妆品、珠宝、皮具等，另有一进口商品超市，是典型的中高端百货模式。总建面103000，国内二、三线品牌为主，多为家庭消费，业态涵盖百货、餐饮、电器、娱乐。总建面25万平，主力店有民生及沃尔玛，是目前综合性较强购物中心，以18-30岁的中低端年轻群体。目20、前经营不善以被民生收购商业环境解析商业环境解析项目周边聚集了大量中高端百货卖场，锁定了区域内高项目周边聚集了大量中高端百货卖场，锁定了区域内高端消费的氛围端消费的氛围本报告是严格保密。公寓公寓/住宅竞住宅竞争环境解析争环境解析项目周边项目周边2 2公里内楼盘较为密集，且楼盘品质及价格差公里内楼盘较为密集，且楼盘品质及价格差异性较大异性较大本报告是严格保密。城市名片城市名片+交通枢纽交通枢纽+文化驱动文化驱动社会高端资源聚集地社会高端资源聚集地中央板块的综合体升级版中央板块的综合体升级版城市名片：城市标志性区域，经济、文化、旅游、商业门户城市名片：城市标志性区域，经济、文化、旅游、商业门户交通枢21、纽：本项目的两大核心优势；交通枢纽：本项目的两大核心优势；具备交通优势是综合体项目的存在基础；地段优势则保证本项目形具备交通优势是综合体项目的存在基础；地段优势则保证本项目形成复合住宅、商业、商务多种形态的条件；成复合住宅、商业、商务多种形态的条件；文化驱动：陕西省文化中心，文化产业是项目的主驱动力。文化驱动：陕西省文化中心，文化产业是项目的主驱动力。中央城区综合体升级版：本项目大体量商业、高容积率等自身文化中央城区综合体升级版：本项目大体量商业、高容积率等自身文化特性以及面临的区域发展和变革，使项目不可按照传城市统综合体特性以及面临的区域发展和变革，使项目不可按照传城市统综合体的模式建设，须22、用更加具有时代领先性的思维开发本项目。的模式建设，须用更加具有时代领先性的思维开发本项目。项目初步研判、项目初步研判、本报告是严格保密。本报告是严格保密。文化是人类生活的反映，活动的记录，历史的积沉，是人们对生活的需文化是人类生活的反映，活动的记录，历史的积沉，是人们对生活的需要和要求、理想和愿望，是人们的高级精神生活。要和要求、理想和愿望，是人们的高级精神生活。我们都生活在文化中，我们都生活在文化中，但文化产业却离我们忽远忽近但文化产业却离我们忽远忽近高额的价格、局限的场地、单调的形式、背离生活的内容高额的价格、局限的场地、单调的形式、背离生活的内容什么时候才让文化和文化产业真正融入生活、融23、入大众什么时候才让文化和文化产业真正融入生活、融入大众本报告是严格保密。项目整体定位概念项目整体定位概念项目整体定位概念项目整体定位概念西北首席文化体验中心西北首席文化体验中心金泰文化生活综合体金泰文化生活综合体“”汲取国内外成功案例全新发展理念，以提升市民文化福利、扩大文化团体交流平台、展示为核心目标，汲取国内外成功案例全新发展理念，以提升市民文化福利、扩大文化团体交流平台、展示为核心目标，立足大众的文化参与，将市民的生活消费与文化产业紧密连接起来，深度发掘陕西文化产业项目的深立足大众的文化参与，将市民的生活消费与文化产业紧密连接起来，深度发掘陕西文化产业项目的深度及广度，引领陕西文化走向全24、国度及广度，引领陕西文化走向全国从这里开始从这里开始 本报告是严格保密。注重大众群体的产于与注重大众群体的产于与体验同时为专业人士提体验同时为专业人士提供交流平台供交流平台市民大讲堂市民大讲堂艺术长廊艺术长廊艺术沙龙艺术沙龙创意集市创意集市各类培训各类培训将文化创作与商将文化创作与商业对接，实现其业对接，实现其价值价值书籍影音店书籍影音店个性化家居、家个性化家居、家饰、服饰店饰、服饰店灵感空间灵感空间强调丰富性、特色化、强调丰富性、特色化、雅俗共赏、强参与性雅俗共赏、强参与性演艺演艺/影视影视小话剧、舞台剧小话剧、舞台剧室内乐室内乐院校演出院校演出游艺中心游艺中心艺术气质浓厚的国际生艺术气质浓25、厚的国际生活、工作平台活、工作平台居住空间居住空间工作平台工作平台休闲娱乐休闲娱乐定位目标定位目标 构建陕西省文化四大平台构建陕西省文化四大平台本报告是严格保密。定位：大众文化娱乐体验中心定位：大众文化娱乐体验中心民生文化民生文化 文化民生文化民生将艺术与生活有机融合，发展广受大众喜爱的文化内容及表现形式，关注平民文化生活的模式；文化福利文化福利将文化欣赏和体验作为福利回馈与市民，降低文化体验门槛，让艺术高雅而不高价，更多的市民能体验到文化艺术的享受；扶持文化作品扶持文化作品降低文化团体及个人文化创作及展示的成本并给予一定扶持，让更多优秀的文化创作产品能展示给市场；本报告是严格保密。定定定定位26、位位位：特特特特色色色色文文文文化化化化产产产产品品品品交交交交易易易易消消消消费费费费中中中中心心心心传统文化产品的精细化操作传统文化产品的精细化操作强调专业化、特色化、体验性为核心的新一代专业书局；突出艺术创作与设计特色的服饰、家居、精品、珠宝、乐器及手工制作类产品高科技的前卫体验性高科技的前卫体验性最潮流最具设计感的科技产品体验店、展示中心；体育、休闲文化的融合体育、休闲文化的融合复合部分具备体育及休闲功能的消费本报告是严格保密。定位：陕西文化人士总动员定位：陕西文化人士总动员市民文化体验、参与的活动中心市民文化体验、参与的活动中心开设市民大讲堂，专门针对市民生活中的关注的问题展开各种免27、费的活动（职场文化、英语角、主题影片放映）；利用卖场的通道及公共部分开创文化长廊，定期举办各文化展（可与传媒、艺术团体、个人、商家、院校合作）以及各种活动（各种艺术节）陕西文化人士交流中心陕西文化人士交流中心举办各种主题的文化沙龙定期举办创意集市为设计者提供交流、展示、销售平台市民文化教育升华平台市民文化教育升华平台各种艺术类教育培训提升文化知识及技能本报告是严格保密。定位：文化生活及工作空间定位：文化生活及工作空间文化生活空间文化生活空间国际化酒店式公寓+文化平台构建充满艺术气质的生活居住平台零售商业打造舒适的休闲娱乐平台工作空间工作空间公寓具备商务功能，为文化产品创作者带来惬意的工作环境文28、化产品的销售、交流平台延续产品的生产链本报告是严格保密。非商业非商业都市单元都市单元精精端端大大宅宅一期公寓一期公寓西安天工名西安天工名宅宅CEO行政官邸行政官邸国国际际公公寓寓精精英英居居住住商商务务办办公公个个人人工工作作室室文化产业文化产业 商业商业零售商业零售商业 餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐影影视视文文化化传传播播综综合合性性书书城城民民俗俗文文化化展展销销文文化化交交流流平平台台 特特色色演演艺艺特特色色零零售售项目产品定位解构项目产品定位解构项目产品定位解构项目产品定位解构产品解构图产品解构图本报告是严格保密。商业档次定位商业档次定位项目应定位于高端偏中端，以填补市场空白项目应定位于29、高端偏中端，以填补市场空白巴黎巴黎春天春天档次档次商业体量商业体量小型1万以内大型10万以上民生民生百货百货珠江珠江世纪世纪金花金花百盛百盛百货百货兴正兴正元元金花金花鼓楼鼓楼名乐名乐园万园万达达中大中大国际国际韩国韩国城城高端中型3-5万中端低端开元开元商城商城中高端商业严重缺失中高端商业严重缺失本案本案本报告是严格保密。南门商业南门商业钟楼商圈钟楼商圈产产品品档档次次消费者年龄跨度消费者年龄跨度小寨商圈小寨商圈高低低高高新商圈高新商圈本案本案本案本案总体与南门商业高端形象一致总体与南门商业高端形象一致复合部分中高端产品的复合部分中高端产品的扩大消费者年龄广度，吸引大众里的窄众群体扩大消费者30、年龄广度，吸引大众里的窄众群体商业档次定位商业档次定位本报告是严格保密。项目适宜的商业类型项目适宜的商业类型为项目适宜的商业类型为时尚中心及主题中心时尚中心及主题中心商业类型定位商业类型定位项目应定位以文化产业为主题的时尚生活中心项目应定位以文化产业为主题的时尚生活中心本报告是严格保密。文化产业主题定位文化产业主题定位本报告是严格保密。文化产业文化产业 商业商业餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐影影视视文文化化传传播播综综合合性性书书城城民民俗俗文文化化展展销销文文化化交交流流平平台台 特特色色演演艺艺特特色色零零售售零售商业零售商业 文化产业主题文化产业主题通过构建通过构建5 5大文化主题，深度挖掘文31、化主题并带动零售大文化主题，深度挖掘文化主题并带动零售商业发展商业发展本报告是严格保密。现代复合型图书中心现代复合型图书中心集现代人文、艺术、时尚、体验多种元素及功能为一体文化产业定位文化产业定位 发展发展5大文化主题大文化主题综合性演艺中心综合性演艺中心西北民间艺术团体创作、小剧场演出、艺术展览等多种艺术形式于一身民俗文化展销中心民俗文化展销中心弘扬陕西省民俗文化艺术，搭建陕西民俗文化展览、销售、交流平台艺术创作交流展览中心艺术创作交流展览中心为陕西本土艺术家提供创作、交流基地影视文化传播中心影视文化传播中心提供大众影视文化欣赏、交流、参与的体验中心12345本报告是严格保密。深圳中心书城深32、圳中心书城现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心1打破传统书城单一图书销售的经营模式，通过打破传统书城单一图书销售的经营模式，通过5 5大核心业大核心业态、态、4 4大基础功能大基础功能的整合构建成的整合构建成集现代人文、艺术、时尚、集现代人文、艺术、时尚、体验为一体的现代复合图书中心体验为一体的现代复合图书中心。台湾诚品书店台湾诚品书店本报告是严格保密。5 5大核心业态之大核心业态之 个性化图书交流个性化图书交流针对不同的客户群及需求量身打造多个特色书局，有大众喜爱的综合书局，也有温馨的特色书屋；有具备强大咨讯的进口书局，也有专业人士热衷的建筑书局、美术书局33、；还有为孩子们融合游乐、趣味、学习的儿童书局，每个书局在图书品类、环境、装修上都独具特色。深圳书城深圳书城益文书局益文书局诚品书店诚品书店儿童书店儿童书店深圳书城深圳书城弘文艺术书店弘文艺术书店上海上海大众书局大众书局本报告是严格保密。年轻时尚人士追捧的流行音响、影视制品店，戏曲爱好者热衷的曲艺音响店，准父母急需的胎教音响店，文艺者爱好的专业音乐店构建成多元化的音乐、影视制品展示销售中心。5 5大核心业态之大核心业态之特色化音像制品特色化音像制品深圳书城深圳书城曲艺文化曲艺文化深圳书城深圳书城音乐时空音乐时空诚品书店诚品书店音乐试听室音乐试听室本报告是严格保密。文具、礼品、工艺品、手工制作等产34、品丰富图书中心的综合功能性，让阅读文化的传播形式更为多元化。5 5大核心业态之大核心业态之文具、礼品、工艺品、手工制作产品文具、礼品、工艺品、手工制作产品诚品书店特定文具诚品书店特定文具本报告是严格保密。文化体验零门槛。市民免费的文化体验、交流、学习的平台。围绕“阅读与生活”延展，以演讲、展览、活动等多种市民喜闻乐见的形式呈现和演绎，每周一至周六分别推出不同的栏目，如职场故事、阶梯剧场、读书会、英语角、音乐时空、书广场、生活教室，为市民提供交流学习及体验的平台。5 5大核心业态之大核心业态之市民文化大讲堂市民文化大讲堂深圳书城深圳书城深圳晚深圳晚8点点本报告是严格保密。集儿童教育、亲子培训、成35、人教育等多种教育培训为一体的学习、提升中心。5 5大核心业态之大核心业态之教育培训教育培训酷贝拉儿童角色扮演酷贝拉儿童角色扮演深圳书城暑期夏令营深圳书城暑期夏令营本报告是严格保密。将阅读文化产业的生产、消费与市民的生活及消费最紧密的部分的联系起来，将将阅读文化产业的生产、消费与市民的生活及消费最紧密的部分的联系起来，将项目建设成为项目建设成为出版发行产品及周边关联性产品的展示、销售、文化交出版发行产品及周边关联性产品的展示、销售、文化交流、教育学习的综合性图书中心流、教育学习的综合性图书中心。现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心产品展产品展示功能示功能产品销36、产品销售功能售功能文化交文化交流功能流功能学习教学习教育功能育功能现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心44大基础功能大基础功能大基础功能大基础功能本报告是严格保密。现代复合型图书中心可借鉴案现代复合型图书中心可借鉴案11台湾诚品书店台湾诚品书店 诚品书店诚品书店诚品书店诚品书店=新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体 诚品将书店定义为多元的、动态的文化事业，而非零售业，它在活动行销上的创意，更是其他连锁书店望尘莫及。除了以精致优雅的阅读空间规划、37、精心陈设展现阅读价值外，更长期举办各项演讲、座谈、表演与展览等延伸阅读活动，每年至少举办四百至五百场演讲与展览，范畴遍及文学、戏剧、环保、舞蹈与美术，开创了书店与读者各种对话的可能。本报告是严格保密。可借鉴成功要素：以书店为核心，但又非传统书店模式，将消费者更细分，如儿童、设计、风尚、进口、电影等，且首个提出24小时的营业理念；融合购书消费及文化消费中可能延伸出来的多种消费，如服饰、娱乐、餐饮、保健、家具、瓷器、珠宝、文具、设计、演艺等为一体；定期举办演讲、表演、签售、展览等各类型活动，增强大众的参与性，同时提升项目的公益价值；文化产业及文化活动一方面提升市民文化消费，另一方面为商业带来消费群38、同时增加停留时间，使得项目商业价值得以最大实现，同时由于其功能的综合性也为文化产业奠定了发展基础。现代复合型图书中心可借鉴案现代复合型图书中心可借鉴案11台湾诚品书店台湾诚品书店 本报告是严格保密。深圳中心书城深圳中心书城深圳中心书城深圳中心书城深圳晚深圳晚深圳晚深圳晚8 8 8 8点点点点市民生活教育体验中心市民生活教育体验中心市民生活教育体验中心市民生活教育体验中心 现代复合型图书中心可借鉴案现代复合型图书中心可借鉴案22深圳中心书城深圳中心书城 作为深圳读书月的日常化探索，“深圳晚八点”活动在深圳市宣传文化基金的资助下于2008年11月在深圳书城中心城与第九届深圳读书月同时启动。并作为书39、城长期开展的主题项目延续下来。“深圳晚八点”围绕“阅读与生活”延展，以市民喜闻乐见的形式呈现和演绎，每周一至周六分别推出不同的栏目，至今已有7个固定栏目职场那点事、阶梯剧场、深圳读书会、英语角、音乐时空、书广场、生活教室。本报告是严格保密。更丰富的演艺形式，更广阔的展示平台，引领西北剧更丰富的演艺形式，更广阔的展示平台，引领西北剧场发展新方向场发展新方向综合性演艺中心综合性演艺中心综合性演艺中心综合性演艺中心2突破陈旧的话剧、戏剧、音乐剧等表演的表演形式、场所，以多个80-200座的小型剧场为发展重点，降低演艺市场的进入门槛，通过小剧场的形式最大程度的降低了演出团体的成本，也降低了演出观赏的门40、票，为更多的西北民间艺术团体艺术创作提供实现自我、展示自我的机会，也为艺术爱好者提供观赏、交流的平台。这种先锋小剧场的出现必将引领西北剧场发展的新方向。北京繁星戏剧村北京繁星戏剧村北京蓬蒿剧场北京蓬蒿剧场北京人艺剧场北京人艺剧场本报告是严格保密。综合性演艺中心可借鉴案综合性演艺中心可借鉴案繁星戏剧村繁星戏剧村 作为国内首家集群式剧场，繁星戏剧村拥有5个小剧场，能同时容纳近千名观众观看不同的话剧表演，可谓创话剧演出场地之先河，融设计者独到匠心于一炉。同时，有别于其他剧场单一的看戏功能，繁星戏剧村的功能可谓琳琅满目，丰富多彩，它是京城唯一一家集戏剧创作、小剧场演出、艺术展览、主题餐饮、咖啡酒吧、图41、书、禅茶为一体的综合性文化艺术园区。经营指标：面积：5000平米构成：5个小剧场（200座2个，150座1个，80座2个）；120米海报长廊；餐厅、茶社、咖啡剧目：原创剧、音乐剧、室内乐票价：60-200元繁星戏剧村繁星戏剧村繁星戏剧村繁星戏剧村新型小剧场新型小剧场新型小剧场新型小剧场+综合性餐饮综合性餐饮综合性餐饮综合性餐饮=低门槛的艺术创作者的展示平台低门槛的艺术创作者的展示平台低门槛的艺术创作者的展示平台低门槛的艺术创作者的展示平台+艺术爱好艺术爱好艺术爱好艺术爱好者的交流平台者的交流平台者的交流平台者的交流平台 本报告是严格保密。可借鉴成功要素：可借鉴成功要素：可借鉴成功要素：可借鉴成42、功要素：将传统的大剧院转变成成小型剧院模式，分包给个人或团体做专属演出，一方面降低了经营成本与压力，一方面增加了演艺内容的灵活度；以小剧种、小众娱乐为核心，将经营风险转嫁给演出单位及个人；剧场租赁成本低，为广大创作者和观赏者提供了演艺、观赏和交流的平台综合多种餐饮、休闲、娱乐、展览等多种功能增强了商业价值及综合服务功能，为艺术表演增加了休闲元素，使之更惬意更符合大众需求。综合性演艺中心可借鉴案综合性演艺中心可借鉴案繁星戏剧村繁星戏剧村 本报告是严格保密。将陕西省各最具代表性的民俗文化产品，如木板年画、剪纸，省内各城市、地区、乡村的特色手工制作产品集中在一起，为这些产品提供展览、销售、交流平台，43、一方面弘扬了地方文化，另一方面又丰富了西安的旅游交易市场。陕西木板年画陕西木板年画 陕西榆林剪纸陕西榆林剪纸 陕西凤翔泥塑陕西凤翔泥塑 陕西民间手工艺品陕西民间手工艺品 民俗文化展销中心民俗文化展销中心民俗文化展销中心民俗文化展销中心3弘扬陕西省民俗文化艺术弘扬陕西省民俗文化艺术本报告是严格保密。天津一村一品旗舰店，该店由蓟县绿色食品开发总公司投资100多万元，设在地处天津市河西区解放南路繁华地段，营业面积160多平方米，主要经营天津市各区县优质农副产品、蓟县的绿色及有机食品以及全国知名的绿色及有机食品精品。目前，经营品种已达200多个。可借鉴案例研究可借鉴案例研究天津一村一品天津一村一品本报44、告是严格保密。日本冲绳综合特产店位于东京银座中央区，实业之日本社银座大楼地下1层至1层。店铺除了销售各种冲绳食品、小吃、零食和美容品、冲绳硫球的名酒外，还提供各种旅游纪念品店、文艺书籍及音像制品。冲绳综合特产店将冲绳的各种民间艺术、文化、特产极致、全面、生动的展现给市场，同时也最大的实现了这些产品的价值。可借鉴案例可借鉴案例日本冲绳县综合特产店日本冲绳县综合特产店 本报告是严格保密。打造陕西省本土艺术家的聚集地，通过优质的打造陕西省本土艺术家的聚集地，通过优质的商业、办公、商业、办公、居住环境居住环境为为陕西本土艺术家提供集创作、展示、交流、陕西本土艺术家提供集创作、展示、交流、办公、居住平台45、办公、居住平台，为本土优秀的艺术个人及产品提供更好的为本土优秀的艺术个人及产品提供更好的推广宣传，让艺术产品产生更高的价值。推广宣传，让艺术产品产生更高的价值。p办公居住：艺术专家公寓p艺术创作：专家画廊、艺术长廊 p艺术展示交流：创意集市 艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心4本报告是严格保密。艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心艺术专家公寓艺术专家公寓专为文化、艺术、创作人数量身打造的创新型公寓。网罗生知名书画家、艺术家根据他们的特定需求在项目公寓产品内定制私人工作室，并以此吸引更多文化产业人群在本项目聚集。商业部分的艺术创作展示46、交易平台与公寓部分的艺术创作平台间将形成更加有效的互动，既保证了艺术创作氛围的纯粹性，又建立了艺术创作商业价值实现的渠道，加倍放大项目的文化传播效果。本报告是严格保密。艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心专家画廊、艺术长廊专家画廊、艺术长廊在卖场中为本土艺术专家开辟画廊、艺术廊，专家团队可以进行现场的创作、现场展示及现场销售，让文化产品有更快速传播、更贴近市场化的表现。本报告是严格保密。艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心创意集市创意集市为新兴的文化艺术个人、团体提供文化交流、产品展示销售的空间。定期在中庭或平台花园组织创意集市，聚集最好玩的艺术理念、“创意达人”们的才华与众多47、创意作品，内容丰富多彩，包揽各类题材的创意设计，活动形式多种多样。它们将以文化创意集市、活体雕塑、个性涂鸦、街头写生、异域风情表演、个人闲置物品交换、激情乐队演出和街头弹唱等形式本报告是严格保密。电影是深受人民群众喜爱的文化娱乐形式之一，属于科技含量高、附加值高、资源消耗少、环境污染小的文化产业。本项目以繁荣发展电影产业，满足人民群众精神文化需求、以影视放映为核心，辅以影视周边产品展示、销售，为大众提供影视文化欣赏、交流、参与的体验中心 影视文化传播中心影视文化传播中心影视文化传播中心影视文化传播中心5繁荣受热捧、高传播、高科技、附加值高、资源消耗少、繁荣受热捧、高传播、高科技、附加值高、资源48、消耗少、环境污染小的影视文化产业。环境污染小的影视文化产业。本报告是严格保密。零售商业主题定位零售商业主题定位本报告是严格保密。文化产业文化产业 商业商业餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐影影视视文文化化传传播播综综合合性性书书城城民民俗俗文文化化展展销销文文化化交交流流平平台台 特特色色演演艺艺特特色色零零售售零售商业零售商业 零售商业主题零售商业主题以区域内的高端消费群体中的年轻群体为核心，以高端以区域内的高端消费群体中的年轻群体为核心，以高端时尚消费为重点的都市时尚生活中心时尚消费为重点的都市时尚生活中心本报告是严格保密。补缺者补缺者高端人群的细分群体高端人群的细分群体高端消费需求的补充高端消费需49、求的补充实现产品的差异开发实现产品的差异开发差异化补充定位差异化补充定位挖掘新型产业挖掘新型产业强调新的开发模式强调新的开发模式强调产品的特色与价值强调产品的特色与价值重新定义商业消费模式重新定义商业消费模式挑战者挑战者我们是我们是行业的挑战者行业的挑战者区域市场的补缺者区域市场的补缺者+战略发展方向选择本报告是严格保密。城市级补缺型（补缺者城市级补缺型（补缺者+挑战者）挑战者）高端达人、年轻家庭的一站式时尚生活中心高端达人、年轻家庭的一站式时尚生活中心商业市场定位商业市场定位1 1服务于特色型消费需求服务于特色型消费需求服务于特色型消费需求服务于特色型消费需求年轻家庭消费年轻家庭消费年轻家庭50、消费年轻家庭消费/时尚群消费时尚群消费时尚群消费时尚群消费商业消费定位商业消费定位2 2整体战略选择整体战略选择打造具国际高度的新型商业模式、新型的消费形态、产品形态、商家品牌打造具国际高度的新型商业模式、新型的消费形态、产品形态、商家品牌文化元素、时代理念、趣味性、参与性、体验性、特色品牌及业态文化元素、时代理念、趣味性、参与性、体验性、特色品牌及业态3 3商业模式定位商业模式定位本报告是严格保密。新财富新财富阶阶 层层他们是新一代财富和资源的占有者他们是新一代财富和资源的占有者 他们或是社会新经济的精英人士他们或是社会新经济的精英人士他们或是社会新经济的精英人士他们或是社会新经济的精英人士51、或是常被谈论的或是常被谈论的或是常被谈论的或是常被谈论的“富二代富二代富二代富二代”、“富裕三代富裕三代富裕三代富裕三代”零售商业终端消费者零售商业终端消费者本报告是严格保密。都市都市时尚时尚他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更中意于科技的、比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更中意于科技的、比起传统的艺术和中规中矩52、的事务，他们更中意于科技的、比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更中意于科技的、时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西本报告是严格保密。精端时尚品牌购物中心精端时尚品牌购物中心汇集各类国际国内一二线时尚品牌的服装服饰、珠宝、化妆品零售商业定位零售商业定位 发展发展5大时尚主题大时尚主题时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台集各类高科技产品体验中心、旗舰店与一体时尚生活艺术中心时尚生活艺术中心倡导新时代品质生活，集各类精品家居、家饰、工艺品等于一体体验式休闲娱乐中心体验式休闲娱53、乐中心提供各类特色、新型的休闲娱乐方式概念餐饮汇聚平台概念餐饮汇聚平台各类特色餐饮、概念餐饮、高端商务餐饮的汇集地12345本报告是严格保密。精端时尚品牌购物精端时尚品牌购物精端时尚品牌购物精端时尚品牌购物1汇聚各类国际一二线非商务品牌旗舰店，以大量为现代中高端汇聚各类国际一二线非商务品牌旗舰店，以大量为现代中高端年轻群体追捧的的潮牌、时尚品牌、高端品牌的时尚附属品牌、年轻群体追捧的的潮牌、时尚品牌、高端品牌的时尚附属品牌、特色的休闲运动品牌为核心，如特色的休闲运动品牌为核心，如Y-3、ANNA SUI、安逸猿等、安逸猿等本报告是严格保密。高科技的产品时现代高端年轻群体最为关注的部分，项目可高54、科技的产品时现代高端年轻群体最为关注的部分，项目可引入大量高科技品牌的产品体验中心、旗舰店。如引入大量高科技品牌的产品体验中心、旗舰店。如APPLESONYAPPLESONY中国移动体验馆中国移动体验馆 苏宁高端电器馆等苏宁高端电器馆等时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台2本报告是严格保密。高端群体对生活品质与生活细节的关注度日益高端群体对生活品质与生活细节的关注度日益提升，可结合文化主题，引入较具特色的各类提升，可结合文化主题，引入较具特色的各类中高端生活用品店铺，如无印良品、生活本色，中高端生活用品店铺，如无印良品、生活本色，生活大师等。生活大师等。时尚55、生活艺术中心时尚生活艺术中心时尚生活艺术中心时尚生活艺术中心3本报告是严格保密。引入大量具个人化、个性化、为现代年轻群体引入大量具个人化、个性化、为现代年轻群体喜爱的休闲娱乐方式，如电玩、个人护理、亲喜爱的休闲娱乐方式，如电玩、个人护理、亲子教育等子教育等体验式休闲娱乐平台体验式休闲娱乐平台体验式休闲娱乐平台体验式休闲娱乐平台4本报告是严格保密。把握西安群体热衷餐饮消费的形式，引入大量把握西安群体热衷餐饮消费的形式，引入大量未进驻西安的休闲餐饮、概念餐饮或深受西安未进驻西安的休闲餐饮、概念餐饮或深受西安高端群体喜爱的餐饮，同时规划高端群体喜爱的餐饮，同时规划1-2家高端的商家高端的商务酒楼，以56、满足购物休闲饮食、家庭及朋友聚务酒楼，以满足购物休闲饮食、家庭及朋友聚餐，商务会餐等各种需求。餐，商务会餐等各种需求。各类概念餐饮的品鉴中心各类概念餐饮的品鉴中心各类概念餐饮的品鉴中心各类概念餐饮的品鉴中心5本报告是严格保密。业态组合定位业态组合定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。业态元素业态元素业态元素业态元素市民文化体验市民文化体验文化体验文化体验小剧场、特色书局、小剧场、特色书局、文化大讲堂文化大讲堂观光游玩观光游玩观光游玩观光游玩游乐园、游艺中心、室内外景观等游乐园、游艺中心、室内外景观等游乐园、游艺中心、室内外景观等游乐园、游艺中心、室内外景观等餐饮餐饮餐饮餐饮休闲餐饮、特色57、餐饮、酒楼等休闲餐饮、特色餐饮、酒楼等休闲餐饮、特色餐饮、酒楼等休闲餐饮、特色餐饮、酒楼等购物购物购物购物服装服饰、生活用品、食品服装服饰、生活用品、食品服装服饰、生活用品、食品服装服饰、生活用品、食品教育培训教育培训教育培训教育培训儿童游乐、培训中心、亲子教儿童游乐、培训中心、亲子教儿童游乐、培训中心、亲子教儿童游乐、培训中心、亲子教育及相关活动育及相关活动育及相关活动育及相关活动休憩休憩休憩休憩室内外休息区室内外休息区室内外休息区室内外休息区文化艺术文化艺术文化艺术文化艺术书店、画廊、工艺品、文化用品、礼品书店、画廊、工艺品、文化用品、礼品书店、画廊、工艺品、文化用品、礼品书店、画廊、工艺58、品、文化用品、礼品演艺活动演艺活动演艺活动演艺活动表演、签唱会、产品推介、募捐等表演、签唱会、产品推介、募捐等表演、签唱会、产品推介、募捐等表演、签唱会、产品推介、募捐等本报告是严格保密。业态配比业态配比文化：零售：餐饮：休闲文化：零售：餐饮：休闲=30%=30%：3535：25%25%：10%10%业态配比及组合业态配比及组合以文化产业为引擎，休闲娱乐为重点，特色零售为价值以文化产业为引擎，休闲娱乐为重点，特色零售为价值实现点的综合性物业实现点的综合性物业75本报告是严格保密。业态布局业态布局总体示意总体示意书城书城小剧场小剧场演艺中心/影院餐饮餐饮零售零售餐厅休闲娱乐市民文化大讲堂市民文化59、大讲堂市民文化大讲堂市民文化大讲堂/签收签收签收签收休闲娱乐76本报告是严格保密。功能功能业态业态大概面积大概面积业种细分业种细分参考品牌参考品牌拟分布楼拟分布楼层层文化产业 约30%综合书城8000各类书局、综合书城大众书局、纸老虎、三联、新华一、二、三层影院8000影院嘉禾万达横店 AMC奥斯卡三-五层钻石体部分市民大讲堂深圳8点半一层小剧场150080-120座小剧场蜂巢、人艺、繁星三、四层民俗展厅1300五层创意集市三层艺术长廊三层业态分布业态分布书城影院大讲堂小剧场民俗展本报告是严格保密。功能功能业态业态大概面积大概面积业种细分业种细分参考品牌参考品牌拟分布楼拟分布楼层层零售 约3560、%特色服饰6000男女潮流服饰、休闲运动ROXY、NEXT、LEVIS、ESPRIT、三叶草、大嘴猴等负一层6000国际一二线潮流服饰皮具COACHANNA SUIESCADA AGNIS BY-3一层珠宝钟表1000珠宝、玉器、钟表TIFFANYfolli follieburberryAMANYTOUS一层东侧化妆品1000化妆品NARS/欧舒丹/瑰柏翠/BENEFIT/PAUL&JOE等一层中庭数码通讯4000数码通讯旗舰店/体验店SONY、APPLE体验店、苏宁ELITEE等二层北面家居生活用品2500家居概念店/生活精品店生活本色/emoi基本生活/无印良品二层南面工艺品3000特色工61、艺品琉璃工房琉璃工房广天藏品古吴藏绣法兰瓷NICE二层中庭周边业态分布业态分布特色潮流休闲运动国际高端服饰数码通讯/生活精品本报告是严格保密。功能功能业态业态大概大概面积面积业种细分业种细分参考品牌参考品牌拟分布拟分布楼层楼层餐饮 约25%各类餐饮2000休闲餐饮仙踪林/雨花西餐厅/两岸咖啡/星巴克/意粉屋二层东面2000休闲餐饮满记甜品/一茶一坐/绿茵阁/鹿港小镇/元绿回转寿司等三层东侧3500美食广场美乐汇/大食代/新时尚/四层东侧及南侧8000大型餐饮海底捞/王子厨房/俏江南/新桃源等五层整层休闲娱乐 约10%电玩3000电玩城市英雄、汤姆熊、神采飞扬等三层南侧个人保健2000个人护理/62、保健/美容美发佐登妮丝/沙宣/好形象/首脑/发源地/美丽田园等三层近影院部分亲子娱乐2500亲子培训教育/儿童职业乐园/幼儿护理教育/儿童游乐金宝贝/酷贝拉/家庭梦工厂/反斗乐园等四层近影院部分业态分布业态分布餐饮本报告是严格保密。业态楼层分布业态楼层分布负一楼：潮流精品廊负一楼：潮流精品廊潮潮流流服服装装运运动动服饰服饰停车场出入口停车场出入口手扶手扶梯梯主营业态：（如图）潮流服饰、休闲运动、饰品等潮流服饰、休闲运动、饰品等各业态建筑要求潮流服装、休闲运动精品店：如ROXY、NEXT、LEVIS、ESPRIT、三叶草、大嘴猴等面积：150-300平米开间进深比：1：2-1：3旗舰店：如ZAR63、A、UNIQO、H&M、MANGO、IT、5cm、贝纳通等面积：400-1500平米开间进深比：1：2-1：4其他要求：临近主通道、毛坯、净高2.5以上潮流精品业种：饰品、手袋、眼镜、手表、丝巾、帽袜、时尚化妆品品牌借鉴：DKNYCK品木AgathaTOUS等面积：20-100平米开间进深：小于1：2下沉式广场下沉式广场入口前厅入口前厅本报告是严格保密。业态楼层分布业态楼层分布一楼：国际名牌中心一楼：国际名牌中心主营业态：（如图）国际一二线潮流服饰国际一二线潮流服饰/皮具、皮具、珠宝珠宝/玉器玉器/钟表、化妆品等钟表、化妆品等各业态建筑要求国际一二线潮流服饰、皮具精品店：如COACHANNA 64、SUIESCADA AGNIS BY-3等面积：100-300平米开间进深比：1：2-1：3其他要求：临近主通道、毛坯、净高2.5以上珠宝、玉器、钟表品牌借鉴：TIFFANYfolli follieburberryAMANYTOUS等面积：100平米左右开间进深：1：1-1：2化妆品品牌借鉴：NARS/欧舒丹/瑰柏翠/BENEFIT/PAUL&JOE等商业形态：专柜面积：20-40平米左右本报告是严格保密。业态楼层分布业态楼层分布二楼：时尚生活中心二楼：时尚生活中心主营业态：（如图）特色工艺品/时尚数码通讯/家居概念店/生活精品店/休闲餐饮特色工艺品品牌借鉴：琉璃工房琉璃工房广天藏品古吴藏绣法65、兰瓷NICE面积：80-200平米开间进深比：1：2左右数码通讯旗舰店/体验店品牌借鉴：SONY、APPLE体验店、苏宁ELITEE等面积：中小型：150-300平米；大型：500-1000平米开间进深：1：1-1：3家居概念店/生活精品店品牌借鉴：生活本色/emoi基本生活/无印良品面积：200-1000平米左右休闲餐饮品牌借鉴：仙踪林/雨花西餐厅/两岸咖啡/星巴克/意粉屋面积：180-500平米其他要求：需要给排水、供电大于100kw、有烟道、垃圾中转站、中央空调、20个以上停车位本报告是严格保密。主营业态：（如图）电影院/电玩游艺/休闲餐饮/个人护理/保健/桌游吧各业态建筑要求电影院品牌66、借鉴：嘉禾万达横店 AMC奥斯卡面积：2000-6000平米其他：层高9米以上、影厅门柱距12米以上、荷载400kg/、影厅每个疏散门宽度1.5米、强电负荷400千瓦电玩游戏品牌借鉴：城市英雄、汤姆熊、神采飞扬等面积：1000-3000平米其他：净高4.5m，电力200kw，中央空调休闲餐饮品牌借鉴：满记甜品/一茶一坐/绿茵阁/鹿港小镇/元绿回转寿司等面积：180-500平米其他要求：荷载250kg/，需要给排水、供电大于100kw、有烟道、垃圾中转站、中央空调、20个以上停车位个人护理/保健/品牌借鉴：佐登妮丝/沙宣/好形象/首脑/发源地/美丽田园等面积：200-500平米其他要求：荷载2567、0kg/，独立给排水、排污、供电大于100kw 桌游吧品牌借鉴：乐意网/鲸鱼桌游/秀智面积：100-300平米其他要求：荷载250kg/业态楼层分布业态楼层分布三楼：休闲娱乐体验中心三楼：休闲娱乐体验中心本报告是严格保密。业态楼层分布业态楼层分布四楼：亲子活动中心四楼：亲子活动中心主营业态：（如图）儿童教育培训/亲子相关产品销售/亲子娱乐/美食广场/小剧场 各业态建筑要求亲子培训教育/儿童职业乐园/幼儿护理教育/儿童游乐品牌借鉴：金宝贝/酷贝拉/家庭梦工厂/反斗乐园等面积：350-2000平米其他：反斗乐园要求三相电，380v美食广场品牌借鉴：美乐汇/大食代/新时尚/面积：1000-2000平68、米,最低800平米其他要求：净层高4.2米，电量150KW（提供中央空调）、电量250KW煤气180立方米/小时，总风量40000立方米/小时，排污管径不低于150mm。烟管横截面积900mm900mm小剧场品牌借鉴：繁星戏剧村、蜂巢剧场、蓬蒿剧场数量：80-200座小剧场3-4个其他：舞台8-10m，深8-12m，需要在舞台后/侧设置2个10m左右化妆间及道具室。小剧场小剧场本报告是严格保密。主营业态：（如图）小剧场/大型餐饮 各业态建筑要求小剧场品牌借鉴：繁星戏剧村、蜂巢剧场、蓬蒿剧场数量：80-200座小剧场3-4个其他：舞台8-10m，深8-12m，需要在舞台后/侧设置2个10m左右化69、妆间及道具室。大型餐饮品牌借鉴：海底捞/王子厨房/俏江南/新桃源等面积：1000-5000平米其他要求：净层高5米，电量150KW（提供中央空调）、电量250KW煤气180立方米/小时，总风量40000立方米/小时，排污管径不低于150mm。烟管横截面积900mm900mm附注：海底捞物业要求承重380kg/,供水80吨/天，电量450千瓦，燃气管径80以上，流量在80m/小时，有独立的货梯和客梯，车位80个业态楼层分布业态楼层分布五楼：大型美食中心五楼：大型美食中心小剧场小剧场影影院院小小厅厅餐饮餐饮本报告是严格保密。综合活综合活动中心动中心业态楼层分布业态楼层分布六楼：综合活动中心六楼：综70、合活动中心主营业态：（如图）综合活动中心参考案例：朗豪坊 主要功能及业态：各品牌新品发布、电影首映、节日特卖、签书售书、各种艺术展览、创意市集等 阶梯部分可用作市民大讲堂，以完善文化功能。少儿书画作品展少儿书画作品展I mart I mart 创意集市创意集市朗豪坊顶层舞台朗豪坊顶层舞台不不定定期期市市民民大大讲讲堂堂本报告是严格保密。商业设计优化建议商业设计优化建议本报告是严格保密。商业优化建议概述商业优化建议概述商业优化原则：商业优化原则：零售商业物业是零售商业的实物载体，是零售商业最主要的产业参与者，即投资者、经营者、零售商家以及消费者发生交易并实现各自价值诉求的实物载体，因此零售商业物71、业设计应充分考虑以上四方的不同需求；此次物业设计优化内容是在物业已完成建设的基础上，分别从投资者、经营者、零售商家和消费者的不 同角度出发，对现有项目的改造成本、经营管理难度、不同商业业态物业需求及消费舒适度进行评估，并提出合理化的建议；我们将主要从零售商家和消费者的角度对项目的人流动、功 规、业态组合进行评估，力求使本项目的商业价值尽可 地得到发挥。本报告是严格保密。商业优化建议重点商业优化建议重点负一楼地铁人流接驳设计，将人流无障碍引入卖场内部；双首层概念，在负一楼西北角设置下沉广场，与地铁出入口紧密，将负一楼变为一楼，提升商业价值；保证商业动线简洁、通畅，主要楼层尽量采用单一主通道设计，72、主通道需贯穿主入口、前厅、中庭，副通道则可采用回字设计；尽量保证文化部分与零售商业接驳区域动线的流畅性。调整货梯位置使之尽量靠近路边，以便于上下货；餐饮、休闲、娱乐等业态营业时间较长，应尽量使之有独立的上下通道；各楼层中庭挑空区域可做适当大小及形状变化以增强其空间感及趣味性；本报告是严格保密。项目出入口优化建议项目出入口优化建议其中1为地铁人流进出口2为项目主入口3文化主题商业主出入口4为地下负一层商业出入口现有方案问题：南关正街最重要的人流出入口但临街面短、昭示性不好没有独立的货流通道及卸货平台优化建议：在一层设置下沉式广场，利用双首层、双地面的方法增加项目的临街面，并能使地铁人流与地面人流73、能无障碍的达到卖场内部在5所示区域设立独立的货梯以供餐饮及其他区域货物及垃圾搬运，并在负一层设置不少于150平米的卸货区域12345下沉式广场下沉式广场本报告是严格保密。入口处设置前庭将原手扶梯调至分布中庭两边，由南北向调整至东西向，以便人流引导和中庭的合理利用将原观景电梯位置做调整至项目北侧边缘地带，便于整体动线布局及3-5楼影院、餐饮等独立出入口及营业时间要求。通道、中庭、电梯要求主通道，可参考图中黑色所示通道，宽度在6m，不易复杂，连接出入口、中庭及大面积店铺。次通道：根据铺位面积分割，适当加入辅助通道，宽度3.6-4.2m,不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：入口处设置小型景74、观前庭，做形象展示及人流缓冲，中庭作为活动中心，不易设置过大的设施。电梯：手扶电梯上下各一部，货梯2部、观景梯2部负一楼：物业修改建议负一楼：物业修改建议业态物业建议业态物业建议关键词：双首层关键词：双首层本报告是严格保密。一楼：物业优化建议一楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议建筑方案修改建议负一层设置下沉广场，一层设置一个主入口，即临南关正街中心区域，可参见以下图片。书城部分可设置另一辅出入口，无需下沉直接与马路连接。入口处设置前庭，以做人流缓冲及形象展示。将原手扶梯调至分布中庭两边，由南北向调整至东西向，以便人流引导和中庭的合理利用。通道、中庭、电梯要求主通道，由线性通道及环状通道混75、合组成，设计可参考图中黑色所示。由中央主通道，贯穿项目东西，宽度在6m连接主出入口、前庭及2个中庭；环状主通道连接主力店综合书城及其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，内通道宽度在3.6-4.2m之间。次通道：根据铺位面积分割，适当加入辅助通道，宽度3.6-4.2m,不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：入口处设置小型景观前庭，做形象展示及人流缓冲，中庭作为活动中心，不易设置过大的设施，2个中庭可设计不同风格及造型，增强卖场的趣味性及立体感。电梯：各中庭均设置手扶电梯上下各一部。可参考深圳京基百纳空间关键词：下沉广场关键词：下沉广场本报告是严格保密。主通道，环状通道组成，设计可参考76、图中黑色所示。环状主通道连接主力店综合书城及其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：中庭作为活动中心，不易设置过大的设施，2个中庭可设计不同风格及造型，增强卖场的趣味性及立体感。电梯：各中庭均设置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）二楼：物业优化建议二楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议本报告是严格保密。三楼：物业优化建议三楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议通道、中庭、电梯要求主通道，环状通道组成，设计可参考图中黑色所示。环状主通道连接主力店综合书城、77、影城、电玩及其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：本楼层中庭做适当缩减，以增加楼层经营面积。电梯：中庭均置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）影城大厅设计为imax影厅本报告是严格保密。四楼：物业优化建议四楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议主通道，线状通道组成，设计可参考图中黑色所示。主通道连接主力店综合书城和其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：本楼层中庭做适当缩减，以增加78、楼层经营面积。电梯：中庭均置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）小剧场小剧场本报告是严格保密。五楼：物业优化建议五楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议主通道，线状通道组成，设计可参考图中黑色所示。主通道连接主力店综合书城和其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：本楼层中庭做适当缩减，以增加楼层经营面积。电梯：中庭均置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）小剧场小剧场影影院院小小厅厅餐饮餐饮本报告是严格保密79、。公共空间公共空间:中庭装饰中庭装饰业态物业建议业态物业建议本报告是严格保密。公共空间公共空间:中庭装饰中庭装饰业态物业建议业态物业建议中庭里开放式的咖啡吧中庭里开放式的咖啡吧本报告是严格保密。地面及天花装饰地面及天花装饰业态物业建议业态物业建议本报告是严格保密。特色亮点特色亮点业态物业建议业态物业建议本报告是严格保密。业态物业建议业态物业建议特色亮点特色亮点和电影、电视、产品推广结和电影、电视、产品推广结合的体验式宣传合的体验式宣传高科技产品的试玩体验中心高科技产品的试玩体验中心本报告是严格保密。业态物业建议业态物业建议VIVI导视建议导视建议本报告是严格保密。业态物业建议业态物业建议VIV80、I导视建议导视建议本报告是严格保密。业态物业建议业态物业建议景观营造景观营造本报告是严格保密。业态物业建议业态物业建议卫生间设计亮点卫生间设计亮点本报告是严格保密。本报告是严格保密。一期产品定位一期产品定位本报告是严格保密。项目战略发展方向回顾本案除商业和文化用途面积外，还有办公面积19768平米、公寓58072平米和会所面积4849平米，整体容积率4.8。产品配置商务和公寓两种物业类型，基于指标，公寓类产品基本不具备改造成常规住宅的可能。本报告是严格保密。01商务市场回顾本报告是严格保密。西安市支撑产业西安市支撑产业高新技术和第三产业为高新技术和第三产业为商务主力商务主力 二、三产业双轮驱动81、的综合型城市，五大产业支撑十分清晰；五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；高新技术产业高新技术产业现代装备制造业现代装备制造业文化产业文化产业旅游产业旅游产业主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 批地自建批地自建主要批地自建，少量租赁或购买商品房主要批地自建，少量租赁或购买商品房租赁或购买商品房租赁或购买商品房现代服务业现代服务业 基本在营业场馆办公基本在营业场馆办公五五大大支支撑撑产产业业办公用房解决途径办公用房解决途径商务市场研究商务市场研究本报告是严格保密。基于城市第三产业的发展速度，近两年来，西安商务市场的消化量增长缓慢；从竣工面积82、和销售面积的关系来看，进入05年后市场供求稳定，但去化的震荡现象明显；在城市产业结构逐渐调整的前提下，预计西安未来的商务市场将逐渐趋于成熟，但短期内不存在明显的增长空间。西安写字楼市场供销增长均较为缓慢，短期西安写字楼市场供销增长均较为缓慢，短期内发展瓶颈明显，长期看好内发展瓶颈明显，长期看好商务市场研究商务市场研究本报告是严格保密。从2007年开始，西安的商务物业价格市场就进入了稳步发展轨道，2009年销售均价仅为5989元/平米；在总体销售面积未出现大幅增长，而市场均价大幅增长的前提下，高品质商务物业的销售推高了市场均价。商务市场研究商务市场研究写字楼销售价格增长缓慢，销售仅略高于住写字楼83、销售价格增长缓慢，销售仅略高于住宅产品。宅产品。本报告是严格保密。租金指数目前西安甲级写字楼趋于饱和，空置率较高，存量也一直居高不下；在租金反映上，甲级写字楼的租金反馈相对良好，投资回报率比较高。商务市场研究商务市场研究甲级写字楼存量市场高，高空置率不容乐观甲级写字楼存量市场高，高空置率不容乐观本报告是严格保密。商务市场研究商务市场研究城北继高新区后成为另一个写字楼热点成交城北继高新区后成为另一个写字楼热点成交区域，城内及城南片区严重供过于求区域，城内及城南片区严重供过于求从成交交区域来看，高新区、城北区是目前办办公市场的主主要区域，供供应量 28.3 万 占全市的 90%；成交量为为 31.84、3 万，占总成交交量的 83%；随着城北区区利好信息不断，未来城北区区办公市场将将迎来黄金发展期。本报告是严格保密。商务圈特征商务圈特征价格水平价格水平(元元/)代表项目代表项目商务圈竞争力商务圈竞争力高新区商务高新区商务圈圈5500-7500高新创业广场旺座国际城高新国际商务中心商商务务硬硬环环境：境：交通、商务配套完善、现代商务氛围浓厚；政策扶持：政策扶持：亚洲最好的新区孵化机制，经济发展的强力引擎：在各项政策的引导加快了高新区的商务发展迅速发展；区域区域规规划：划：高新区二次创业的规划将带动西高新写字楼二次飞跃；南二南二环环商商务务圈圈6500-8700老三届世纪星西港国际大厦广丰国际区85、位交通：南二环是西安的交通枢纽，特别是南二环沿线沿西高新地段的商务发展更为迅速；配套优势：南二环处于城南核心，随城市发展各种银行、酒店、餐饮、酒店等配套成熟。长长安路商安路商务务圈圈700011000长安国际珠江时代阳明国际交通优势：该商务带是贯穿西安南北的主轴，交通的发达区位的优势非常明显；地铁2号线的施工开始，将给本区域商务发展带来新的机遇；完善的配套：各种银行、酒店、餐饮、酒店等配套成熟。城北商城北商务务圈圈5000-6000经发大厦第5国际赛高国际街区区位交通：地铁2号线施工，多路公交线，城市交通便利；政府引导：市政府北迁、新城市中心规划；经开区发展：经济开发区规划发展，各种优惠政策的86、实施与引导。城内商城内商务务圈圈租赁价格60-200元/月金钟大厦宏府大厦中大国际原商务中心：城内是老的商务区域，近年来区域商务发展较慢，由于受城市发展、规划的影响其商务地位正逐步弱化。高新区受惠于产业发展及政策扶持，成为核心商务区域，高新区受惠于产业发展及政策扶持，成为核心商务区域，城北受政府搬迁影响也得以迅速发展，项目位于南北中城北受政府搬迁影响也得以迅速发展，项目位于南北中轴，具备发展差异化产品的条件轴，具备发展差异化产品的条件商务市场研究商务市场研究本报告是严格保密。类型类型项目名称项目名称售价售价(元元/平方米平方米)销售率销售率销售周期销售周期综合型写字楼综合型写字楼高新国际商务中87、心750025%4年西部国际广场700035%5年高科广场650090%7年西港国际大厦855056.25%3年长安国际8000-1000040%2年旺座国际城653890%1年半公寓型写字楼公寓型写字楼class501222.28%2年粤汉国际487915%2年绿地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半 二期1年银河新坐标567062.59%2年综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米，公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米，去化速度普遍较慢；写字楼去化速度较慢，溢价能力较低，公寓类产品价格稍写字楼去化速度较慢，溢价能力较低，公寓类产品价格稍低但去化速度88、较快低但去化速度较快商务产品分析商务产品分析本报告是严格保密。企业结构和公司规模导致大量企业会综合考虑办公形象和办公成本，同时对面积的需求不会过大。67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米月以下76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。商务客户分析商务客户分析本报告是严格保密。商务公寓及酒店公寓产品分析商务公寓及酒店公寓产品分析项项目名称目名称开开发发商商物物业业服服务务产产品品类类型型位置位置产产品亮点品亮点绿地SOHO绿地集团绿地物业，附加商务服务商务公寓西高新西高新规划、LOFT产品、高新89、区核心。银河新坐标陕西泰尔实业部分商务服务商务公寓西高新针对成长企业，提供高新区核心位置、5.4米层高创新LOFT、高电梯比例、公共部分高品质装修。I都会和记黄埔部分商务服务商务公寓西高新针对中小机构提供高新区核心，未来发展、大师设计、高灵活度LOFT（5.4-6.0米层高）。西安的商务公寓型产品灵活多变，形象高企而使用成本适中，契合目前西安商务市场现状；由于同时兼顾居住功能和大量的投资置业，因此其物业管理在内容和形式上比纯写字楼更加丰富。商务产品分析商务产品分析商务公寓及酒店式公寓较之写字楼更适宜目前西安商务公寓及酒店式公寓较之写字楼更适宜目前西安商务市场需求商务市场需求本报告是严格保密。产90、品特征：小分户或创意LOFT部分商务服务，多带酒店式服务多位于商务板块中较偏的位置灵活办公+居住功能，使用成本经济优点：地段好、形象好、商务配套、24小时物业服务优点：价格低、使用成本低5A写字楼传统住宅办公缺点：总价高、使用成本高、面积划分过大缺点：形象差、无配套、停车难、物管服务不能满足需求西安市场以中小企业办公为主，纯写字楼需要长期培养西安市场以中小企业办公为主，纯写字楼需要长期培养商务产品分析商务产品分析纯写字楼：主流客户为成长中的中小型机构，对租金和面积的承受能力低。而支撑甲级写字楼的主要为大型机构和跨国机构的分公司和办事处，该类机构能够承受较高的租金，但较少购置物业；商务公寓：主力91、客户为机构规模有限，对使用成本控制严格的中小型创、智型机构和服务机构；产品户型、使用成本、性价比、商务形象等因素为关注核心。本报告是严格保密。写字楼：由于西安商务主流为中小型机构，且尚在发展中，而大型机构多为外地或跨国公司办事处或分公司，因此，购买物业并不积极，导致西安高端写字楼的去化速度缓慢，其甲级写字楼售价约在8000-10000左右；商务公寓：由于西安商务公寓的灵活多变型，其消化速度要明显优于写字楼，但由于其主要作为写字楼的补充产品存在，因此其在市场中的价格支撑有限，售价增长空间不足。一期写字楼定位调整为：商务行政公馆(酒店公寓)本报告是严格保密。02住宅市场回顾本报告是严格保密。西安目92、前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；但酒店式公寓仍然以城内及其一级辐射带内供应集中。区域区域档次档次主要目标客户主要目标客户曲江板块高档以别墅、低密度物业为主私营企业主高级管理人员高级公务员高新中高档高层和小高层洋房为主高新产业技术、管理人员私营企业主公务员城内中高档、酒店式公寓外企和大企业高级员工、投资客和机构南郊中档至中高档小高层和高层研究所技术人员、教师私营企业主东郊中档以普通小高层洋房个体批发经营户区域厂矿企业(纺织)管理人员西郊中档以普通高层洋房军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工北郊中档至中低档以普通小高层洋房93、公务员企业技术人员及管理人员北郊北郊北郊北郊东郊东郊东郊东郊西郊西郊西郊西郊南郊南郊南郊南郊高新高新高新高新本项目本项目本项目本项目城内城内城内城内曲江板块曲江板块曲江板块曲江板块浐河浐河浐河浐河板块板块板块板块城内及城南中高档的酒店式公寓市场关注度高城内及城南中高档的酒店式公寓市场关注度高住宅市场分析住宅市场分析本报告是严格保密。2010年3月份城内区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类6715元/平方米，环比上升1.73%。从区位角度而言，对本案影响最大的城内市场特征如下：具有明显的稀缺性，新增供应萎缩；价格坚挺，西安消费者对城内市场高度认可；投资消费占城内消费主力，对总价的敏感度较高。城94、内住宅市场消化速度快，价格走势较为平稳城内住宅市场消化速度快，价格走势较为平稳住宅市场分析住宅市场分析本报告是严格保密。242425251 13 34 45 56 62 27 79 98 817171010151511111212131314141616181819192020212122222323本案周边主要楼本案周边主要楼盘分布情况盘分布情况序号序号项目名称项目名称销售均价（元销售均价（元/m2/m2）1和平大道6100-8000元/2凯旋莲湖公馆 均价9800元/3东道主6500-8500元/4红星七贤府10000-18000元/5陆港国际公寓4600-5800元/6民乐园万达国际7595、00-8800元/7庙街一铺一价8秦晋青年家园8000-9000元/9宏府嘉会广场未开盘，价格未定10时光20005000-6000元/11华威国际7000-8000元/12和平公馆6600-7400元/13南苑中央广场6700元/14新城国际未开盘，参考8500元/15珠江时代广场11300-15000元/16长安公馆9000-9800元/17宏信国际花园9600元/18城市汇4500-5500元/19悦泰利贞4800-5200元/20达成馨苑5700元/21晨光御苑4800元/22世贸大厦4500-5200元/23景秀欣园4500-5300元/24九锦台一期均价8500元/，二期均价12096、00元/25万科新地城10000-11000元/本报告是严格保密。区域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析项目周边以项目周边以5 5万以下的中小型楼盘居多，项目入市时期万以下的中小型楼盘居多，项目入市时期竞争项目多为尾盘，整体竞争压力较小竞争项目多为尾盘，整体竞争压力较小美美公寓：约美美公寓：约5万万体量体量入市时间入市时间2009珠江国际广场：珠江国际广场：15万，均价万，均价12000中贸广场：中贸广场：60万万朱雀朱雀MEN：5.1万，均价万，均价7000中端201020115万万5 5万万10万万20万万40万万2012长安公馆：长安公馆：3万，均价万，均价11000宏信国际花园宏信国际花97、园：21万，均价万，均价9000南门国际：南门国际：5万，均价万，均价8500金色城市：金色城市：12万，均价万，均价62002008乐府国际：乐府国际：4万万东道主：东道主：1.2万，均价万，均价7700本案：本案：23万万公寓公寓普通住宅普通住宅综合体综合体本报告是严格保密。楼盘名称主力户型1房2房3房4房户型特点珠江时代广场50平单身公寓80-100平1房90%10%大开间、方正、单面采光、无阳台、无赠送、使用率低长安公馆30-90平1房100%大开间公寓，部分靠核心筒户型为暗房宏信国际花园80-100平2房130-150平3房10%50%20%10%户型方正实用，多数户型有大阳台，但房98、间采光面均较窄朱雀门120-150平3房70-104平2房20%20%60%以居家型产品为主，部分户型全赠送大露台金色城市78-99平2房20%55%25%户型方正实用，以居家户型为主东道主38-61平1房100%户型方正南门国际2期37-56平1房100%乐府国际公寓56-61平1房82-115平2房40%40%20%折板设计，户型方正实用，以居家户型为主，部分2房采光较差目前区域市场以目前区域市场以40-5540-55的的1 1房，房，80-10080-100的的2 2房为主力供房为主力供应，同时辅以应，同时辅以120-150120-150的三房，其中酒店式公寓的的三房，其中酒店式公寓的199、 1房房出现放大趋势，部分楼盘出现出现放大趋势，部分楼盘出现7070以上以上1 1房房区域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析本报告是严格保密。楼盘名称楼盘名称户数户数车位车位精装精装物管物管内部配套内部配套其他其他珠江时代广场2885001500广东康景会所、世纪金花、管家服务、屋顶绿化IC卡识别系统、南门国际1172631500酒店式大堂、室内游泳池、健身房长安公馆3001821500宾至国际 11梯40户宏信国际花园20001000香港吉祥物业7星级管家、商业配套朱雀门476250园林金色城市1300405商业裙楼东道主170机械停车德梁行乐府国际公寓476297区域内楼盘大多受城墙天际线限100、高影响，以小高层居多，区域内楼盘大多受城墙天际线限高影响，以小高层居多，社区环境、园林、车位、智能化系统运用等均较普通，社区环境、园林、车位、智能化系统运用等均较普通，产品价值不高产品价值不高区域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析本报告是严格保密。南门外物业普遍档次较高，溢价能力强，以高端公寓为南门外物业普遍档次较高，溢价能力强，以高端公寓为主力产品的楼盘价格实现能力较强主力产品的楼盘价格实现能力较强区域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析本报告是严格保密。项目名称项目名称珠江时代广珠江时代广场场 占地面积占地面积占地面积占地面积26.67226.672亩亩 总建面总建面总建面总建面15050415101、0504 区域位置区域位置环城南路东环城南路东段段336336号号容积率容积率容积率容积率6 6开发周期开发周期开发周期开发周期6 6年年户型户型主力户型及主力户型及去化率去化率95%95%效果图效果图效果图效果图户型配比户型配比100100（1 1室）室）3 35 5%5050（1 1室）室）6565%价格实现价格实现均价均价1200012000元元/9000-140009000-14000元元/装修标准装修标准15001500元元/客户状况客户状况年龄年龄30-30-5050岁居多岁居多购买目的购买目的投资、商用投资、商用职业职业外地投资客外地投资客40%40%、附近市民、附近市民25%2102、5%、陕、陕北客户北客户35%35%关注因素关注因素产品增值、产品增值、交房时间交房时间典型项目典型项目珠江时代广场珠江时代广场本报告是严格保密。项目畅销分析：对应目标客户需求，标杆形象+标杆品质+主流畅销户型+稀缺地段塑造西安投资价值标杆；价值体系明显丰富和提升，实现与传统同类的差异优势，产品竞争力得到充分保障；09年市场迅速恢复，投资客重新介入市场，低总价高收益产品颇受关注。产品特点：5000平米空中花园，1.5万平米中庭园林，带2000元/平米精装、无燃气管道、星级大堂、进口品牌电梯、酒店式物业服务+部分商务服务、5A智能配套；产品：39-135平米平层，3.2米层高销售情况：目前均价1103、1200元/平米，剩余52和71平米平层产品，整体销售接近70%，周期近半年；产品概念：采用管家式定制特色服务，服务标准参照星级酒店标准的服务公寓；目标客户：目标客户：海内外常驻机构管理人员、商务人员和技术人员；公司或机构购买用公司或机构购买用于招待和服务；于招待和服务；小企业和SOHO人群；与区域存在业务往来的中高端商务客户；长长线投资客户。线投资客户。典型项目典型项目珠江时代广场珠江时代广场艾斯汀公寓艾斯汀公寓本报告是严格保密。典型项目典型项目长安公馆长安公馆项目名称项目名称长安公馆长安公馆占地面积占地面积7 7亩亩 总建面总建面3000030000 区域位置区域位置环城南路城堡环城南路城104、堡酒店附近酒店附近 容积率容积率6.446.44开发周期开发周期2 2年年户型户型主力户型及去主力户型及去化率化率75%75%效果图效果图户型配比户型配比30-5030-50（1 1室）室）50%50%50-9050-90（1 1室）室）50%50%价格实现价格实现9000-98009000-9800元元/精装公寓：精装公寓：98009800元元/装修标准装修标准1500-18001500-1800客户状况客户状况年龄年龄4040岁居多岁居多购买目的购买目的投资居多投资居多家庭结构家庭结构3 3口居多口居多职业职业商人、投资客、市民商人、投资客、市民本地客户：本地客户：50%50%异地客户：异105、地客户：50%50%关注因素关注因素产品增值、包租产品增值、包租本报告是严格保密。项目名称项目名称宏信国际花园宏信国际花园占地面积占地面积6060亩亩 总建面总建面275000275000 区域位置区域位置南门外向东南门外向东100100米米 容积率容积率6.9 6.9 开发周期开发周期（当期）（当期）2 2年，年，二期在建二期在建户型户型主力户型及去主力户型及去化率化率8080%效果图效果图户型配比户型配比一室一厅一卫一室一厅一卫 4646 1010%二室二厅一卫二室二厅一卫 83.7283.72 50%50%三室二厅二卫三室二厅二卫 128.60128.6020%20%四房二厅二卫四房二厅106、二卫 1801801 10%0%价格实现价格实现价格区间价格区间7300-90007300-9000元元/、高层：、高层：90009000元元/装修标准装修标准毛坯毛坯客户状况客户状况年龄年龄30-4030-40居多，居多，5050岁以上也占一定比重岁以上也占一定比重购买目的购买目的自住、投资自住、投资职业职业外来客户外来客户:70%:70%本地客户：本地客户：30%30%关注因素关注因素舒适性、社区舒适性、社区典型项目典型项目宏信国际花园宏信国际花园本报告是严格保密。项目名称南门国际占地面积5328总建面50000 区域位置城南长安路与体育馆十字东南角 容积率9开发周期2年户型主力户型及去化107、率34、45、65一房一期：100%，二期：65%效果图户型配比34-65公寓项目分为商业和住宅，住宅已售馨价格实现8500装修标准精装客户状况年龄35-55岁购买目的投资、商用家庭结构3-5口职业投资客、周边客外地客户65%，本地客户35%关注因素增值、物业典型项目典型项目南门国际南门国际本报告是严格保密。项目名称项目名称朱雀朱雀MENMEN占地面积占地面积14.614.6亩亩 总建面总建面5200052000 区域位置区域位置城南朱雀大街城南朱雀大街北段北段132132号号容积率容积率5.325.32开发周期开发周期2 2年年户型户型主力户型及去主力户型及去化率化率9090%效果图效果图户108、型配比户型配比一室一厅一卫一室一厅一卫 6464 2020%二室二厅一卫二室二厅一卫 74-10474-104 2 20%0%三室二厅二卫三室二厅二卫 120-123120-1234 40%0%三房二厅二卫三房二厅二卫 1511512 20%0%价格实现价格实现价格价格70007000元元/装修标准装修标准毛坯毛坯客户状况客户状况年龄年龄30-4030-40居多，居多，5050岁以上也占一定比重岁以上也占一定比重购买目的购买目的自住自住职业职业外来客户外来客户:5%:5%本地客户：本地客户：95%95%关注因素关注因素舒适性、社区舒适性、社区典型项目典型项目朱雀朱雀MENMEN本报告是严格保密109、。典型项目典型项目典型项目典型项目金色城市金色城市项目名称项目名称金色城市金色城市占地面积占地面积2828亩亩总建面总建面120000120000 区域位置区域位置文艺北路五羊酒店北侧 容积率容积率6.36.3开发周期开发周期2 2年年户型户型主力户型及去主力户型及去化率化率6060%效果图效果图户型配比户型配比一室一厅一卫一室一厅一卫 40-5040-50 2020%二室二厅一卫二室二厅一卫 80-10080-100 5555%三室二厅二卫三室二厅二卫 124-133124-1332525%价格实现价格实现价格价格70007000元元/装修标准装修标准毛坯毛坯客户状况客户状况年龄年龄30-4110、030-40居多，居多，5050岁以上也占一定比重岁以上也占一定比重购买目的购买目的自住，投资自住，投资职业职业外来客户外来客户:50%:50%本地客户：本地客户：95%95%关注因素关注因素性价比、便捷性价比、便捷本报告是严格保密。典型项目典型项目项目名称 东道主占地面积3.9亩 总建面12643区域位置东大街爱菊园饮马池26号容积率4.4开发周期2年户型主力户型及去化率73%效果图户型配比一室一厅一卫 40-61 100%价格实现价格区间6500-8500元/、均价8100元/装修标准全精装小户客户状况年龄40岁以上居多、少数是年青人购买目的自住、投资家庭结构3口之家多职业公职人员、投资客111、关注因素舒适性、增值东道主东道主本报告是严格保密。项目名称宏府嘉会广场（商住）占地面积30亩 总建面165000 区域位置西安市钟楼.北大街西华门十字 容积率10 开发周期2年户型主力户型及去化率公寓78%、商铺11%效果图户型配比30-167全优态SOHO精装公寓项目分为商业和住宅，住宅已售馨价格实现未开盘，价格未定装修标准精装客户状况年龄35-55岁购买目的投资、商用家庭结构3-5口职业公职、商户、投资客关注因素增值、物业典型项目典型项目宏府嘉会广场宏府嘉会广场本报告是严格保密。一期公寓定位为一期公寓定位为:酒店式公寓酒店式公寓五大手段打造一期竞争力：五大手段打造一期竞争力：1、采用高标准112、品牌装修,提升装修附加值(2000元/平方米)2、完善立面形象及材质,凸显项目品质感；3、引入高标准智能化设施,促进差异化4、强强连手品牌国际物业管家,保障可持续发展5、采用生态环保节能技术，强化竞争力做好品质做好品质+形象两大核心，通过对服务附加值的塑造强化形象两大核心，通过对服务附加值的塑造强化差异价值，将是本案一期做到价值充分释放的关键差异价值，将是本案一期做到价值充分释放的关键。本报告是严格保密。一期住宅优化建议一期住宅优化建议1 1、尽量避免暗房的出现，尤其是面、尽量避免暗房的出现，尤其是面积较大的套型出现暗房。积较大的套型出现暗房。取消图所示楼栋连接区域面积，以增取消图所示楼栋连接113、区域面积，以增加连接区周边套型的采光及舒适性。加连接区周边套型的采光及舒适性。2 2、在图示区域每三层增加一个空中、在图示区域每三层增加一个空中绿化平台。绿化平台。3 3、写字楼改造公寓部分，以一房为、写字楼改造公寓部分，以一房为主。主。通道不宜过宽，尽量控制在通道不宜过宽，尽量控制在1.5-1.81.5-1.8米之间。米之间。尽量降低写字楼改造部分户型公摊。尽量降低写字楼改造部分户型公摊。本报告是严格保密。03项目二期定位解析本报告是严格保密。受条件限制，二期规划布局要实现项目的价受条件限制，二期规划布局要实现项目的价值突破，必须从产品形象进行突破值突破，必须从产品形象进行突破二期地块指标规114、划用地：10000平方米总建筑面积：61050平方米居住面积:37344平方米商业面积：1138平方米容积率：3.5建筑密度：25.2建筑限高：70米珠江时代广珠江时代广场场15F15F宏信国际花园宏信国际花园24F24F家家属属院院6 6-3 30 0F F1717-1818F F指标：地块南北长、东西短、且容积率较高，不利行列式的楼盘布局指标：地块南北长、东西短、且容积率较高，不利行列式的楼盘布局景观：项目四周均被建筑物包围，整体景观资源较差，只有通过内部景观打造来提升项景观：项目四周均被建筑物包围，整体景观资源较差，只有通过内部景观打造来提升项目品质目品质交通：二期地块单面临市政道，不利115、于人流及车流规划交通：二期地块单面临市政道，不利于人流及车流规划指标解析指标解析本报告是严格保密。二期开发思考核心问题：核心问题：a)a)在一期产品的营销定位下，二期产品如何延续并完善项目在一期产品的营销定位下，二期产品如何延续并完善项目的形象及功能？的形象及功能？b)b)二期地块受条件限制，如何在与周边大盘同期入市时寻求二期地块受条件限制，如何在与周边大盘同期入市时寻求自身的竞争力？自身的竞争力？c)c)如何实现项目的价值的最大化及快速释放？如何实现项目的价值的最大化及快速释放？本报告是严格保密。2009 2009 年住宅分面积成交量分析图年住宅分面积成交量分析图 改善型产品符合市场主改善型116、产品符合市场主流需求流需求中大户型增长稳健，且中大户型增长稳健，且价格提升幅度最高。价格提升幅度最高。70-90-125平米的改善型户型，是市场成交的主力，但价格增长缓慢；中大户型成交稳健，价格提升最快。市场反馈市场反馈1 1：投资型小户型：投资型小户型/改善型产品是市场成交主力，中大户型价值实现高改善型产品是市场成交主力，中大户型价值实现高本报告是严格保密。序号序号项目名称项目名称销售均价（元销售均价（元/m2/m2）1和平大道6100-8000元/2凯旋莲湖公馆 均价9800元/3东道主6500-8500元/4红星七贤府红星七贤府10000-1800010000-18000元元/5陆港国际117、公寓4600-5800元/6民乐园万达国际7500-8800元/8秦晋青年家园8000-9000元/9宏府嘉会广场12000/10时光20005000-6000元/11华威国际7000-8000元/12和平公馆6600-7400元/13南苑中央广场6700元/14珠江时代广场珠江时代广场11300-1500011300-15000元元/15长安公馆9000-9800元/16宏信国际花园9600元/17城市汇4500-5500元/18悦泰利贞4800-5200元/19达成馨苑5700元/20晨光御苑4800元/21世贸大厦4500-5200元/22景秀欣园4500-5300元/23九锦台九锦台一118、期均价一期均价85008500元元/，二期均价，二期均价1200012000元元/24万科新地城万科新地城10000-1100010000-11000元元/从目前市场在售产品来看，新地城、九锦台、珠江时代广场、七贤府这四个项目的价格表现明显领先于其他通区域在售项目，相对个别项目甚至高出近一倍；从这四个项目的地理位置上来看，九锦台、珠江时代广场和新地城位于南城南二环以北，七贤府位于城内，四个项目的地段位置均优势明显，但相对于位于南城二环以北的三个项目而言，本案的地段位置优势更为突出，周边城市形象更具有标杆性。位于城市中心地段位于城市中心地段专注于产品塑造专注于产品塑造建立新市场标准建立新市场标准119、打造高端形象打造高端形象的项目更易于的项目更易于建立价格标杆效应建立价格标杆效应市场反馈市场反馈2 2：城市中心地段，以高形象、优质产品入市的楼盘更易于建立价格标杆：城市中心地段，以高形象、优质产品入市的楼盘更易于建立价格标杆本报告是严格保密。市场典型案例分析：宫园壹号市场典型案例分析：宫园壹号市场典型案例分析：宫园壹号市场典型案例分析：宫园壹号宫园壹号项目占地100余亩，建筑面积42万平米，规划9栋高层住宅，包括住宅、写字楼、商业、会所。一期由6栋3133高层组成，户型面积85160平米，总户达1300余户。另有60000平米超大商业广场，300多个沿街店铺，2200平米名流休闲会所，社区超120、高绿化率，形成外有公园内有花园的大公园生活环境。建筑立面简约时尚，内部配套比肩国际标准，地道英式皇家物业服务。面积户型比重38一房一厅5%89-101两房两厅35%125-151三房两厅35%148-165四房两厅25%本地客户40%外地客户60%本报告是严格保密。位置位置西安市南二环西段66号容积率容积率6.01物业类型物业类型4栋高层，两栋写字楼，1栋五星级酒店，一栋高端商业 户型户型最小85，最大145，14套120 小复式销售良好（层高2.9）。无LOFT主题主题/卖点卖点企业品牌，精装修，地段,系列高端活动有效实现品牌嫁接。销售状况销售状况1000多套房子，只剩下20多套大面积的房子121、（143的三房）开盘开盘2008年10月25日价格价格起价7700元/,目前价格10000-11000元/装修装修全部精装修，买家具床就可入住，装修成本1500元/左右客源客源西安客群为主（60%左右），艺术类高校老师比例比较大，外地（北京上海深圳）占40%左右，投资客群整体上占50%左右；市场典型案例分析：万科市场典型案例分析：万科市场典型案例分析：万科市场典型案例分析：万科.新地城新地城新地城新地城本报告是严格保密。位置西安含光门区域，3513厂原址之上，比邻南二环 容积率3.86物业类型普通住宅，高层/小高层/商铺，建筑面积：367598平方米,占地面积：21744平方米户型170-38122、0平方米，全部为大户型设计主题卖点西安首个智能化小区销售状况整体去化率65%左右，目前二期在售。开盘2009年8月15日价格起价6500元/,二期12000元/客源西安客群为主（20%左右），陕北客户占40%，外地占40%左右，基本上以投资兼自主为主市场典型案例分析：九锦台市场典型案例分析：九锦台市场典型案例分析：九锦台市场典型案例分析：九锦台户型配比：167-172167-172平平 3 3房房 40%40%260-290 4260-290 4房房 30%30%340-350 6房 25%450 4房 5%本报告是严格保密。上述案例的体量并不大，对于高素质的形成，规模和容积率不会直接影响项目123、价值的体现，本案同样具备高尚公寓的发展条件；都市综合体通过品牌的强强联合、自身业态的高素质打造和高标准精装来实现于常规项目的核心价值区隔，而单纯的住宅项目则通过产品尺度设计和先进居住概念的引入来塑造全新的居住奢华模式；两者在销售价格和去化速度的表现上，在基本近似的价格策略下，新地城多产品线结合产品创新的产品模式无疑更加吻合中小体量高尚住宅的发展，以财智阶层为目标，兼顾投资需求为纽带实现了该项目风险、利润的合理平衡；在硬件和配套上实现与周边市场的价值领先和亮点塑造是案例成功的基本要件。西安核心城区住宅市场分析1 1：最大价值实现策略：最大价值实现策略以城市中稀缺的高端中大户型为核心产品，实现项目124、的高溢价以城市中稀缺的高端中大户型为核心产品，实现项目的高溢价西安核心城区住宅开发模式一般有西安核心城区住宅开发模式一般有2 2种开发策略种开发策略2 2、最快价值释放策略、最快价值释放策略跟随市场主流，以居家型及投资性产品为主，快速实现销售跟随市场主流，以居家型及投资性产品为主，快速实现销售本报告是严格保密。特点走市场跟随化路线，跟随市场主流热销产品优点开发成本相对较低、市场风险小、销售速度快缺点不利于高价值实现、常陷入价格战、产品形象不容易提升2 2：价值最快释放策略价值最快释放策略1 1：价值最大实现策略：价值最大实现策略特点走市场差异化路线，以稀缺产品冲击市场优点产品形象好、价格实现高125、利于带动其他产品价格提升、利于开发商品牌树立缺点开发成本高、销售周期长、市场风险高同致行认为：本项目位于西安门户、高端商业、商务的核心地段，且项目整体依同致行认为：本项目位于西安门户、高端商业、商务的核心地段，且项目整体依托于文化产业及文化主题的发展，具备发展城市中心豪宅的基础；而基于片区内托于文化产业及文化主题的发展，具备发展城市中心豪宅的基础；而基于片区内居家型产品去化速度较快，价格实现适中，也可以选择主流产品开发的平稳路线。居家型产品去化速度较快，价格实现适中，也可以选择主流产品开发的平稳路线。二期开发思路城市中央豪宅城市中央豪宅 PK PK 中心城区高尚住宅中心城区高尚住宅本报告是严126、格保密。项目景目景观资源弱、占地面源弱、占地面积小、小、难以以满足豪宅的全部指足豪宅的全部指标，故开，故开发中央公寓中央公寓豪宅豪宅风险较高，但可以高，但可以借借鉴部分部分产品打造品打造标准以提升准以提升项目价目价值。园林打造园林打造产品创新产品创新会所打造会所打造强势景观资源项目户型设计以最大化景观面为主。豪宅打造豪宅打造KPIKPI公共空间公共空间较大规模园林以打造主题式风格为主。恒温泳池、儿童区、宴会厅、男/女式服务是必要的大堂层高在10米左右，豪华的装修体现档次室内品质室内品质景观资源较弱项目户型设计以体现室内尊贵感为主较小规模园林打造体现小而精致、丰富。通过特色高端会所服务功能来体现127、私享的尊贵电梯间等通过高品质材料、细节处理来打造豪宅标签本报告是严格保密。住宅定位思考我们的方向我们的方向市场的跟随者市场的跟随者西安公寓的领导者西安公寓的领导者+项目该如何制定市场跟随者和领导者的开发思路？项目该如何制定市场跟随者和领导者的开发思路？项目该如何制定市场跟随者和领导者的开发思路？项目该如何制定市场跟随者和领导者的开发思路？本报告是严格保密。项目二期产品定位项目二期产品定位物业形态物业形态类型类型户型户型面积（）面积（）面积比面积比公寓平层一房一厅一卫45-5510%二房二厅一卫75-8535%三房二厅二卫115-14555%合计100.00%主要由平层产品构成项目的住宅建筑形态128、主体，以求实现可售面积和利润率的最大化。住宅面积参考为：产品主力为两房、三房，补充部分一房，115平米以下产品为利润主力，适应性强，价值基础超群，同时消化掉项目的劣势楼层和位置。而大两房和大三房在项目综合素质的承托下将成为项目乃至整个西安的形象和标杆。本报告是严格保密。形象：形象：CBDCBD领袖宫寓领袖宫寓.西安天工名宅西安天工名宅形象形象引领市场引领市场品质品质全面领先全面领先价格价格高开高走高开高走u形象引领：形象引领：都市文化综合体形象、硬件展示为基础，立面、入口、园林等因素市场标杆化打造；u品质领先：品质领先：超越市场高端范畴的材质、技术引入，顶级精装划分竞争层级；u价格标杆：价格标129、杆：准现楼或现楼销售，高开高走，制造价格标杆；二期住宅整体发展定位本报告是严格保密。品质高端市场改善置业市场主流优化市场客户层面高 中 低本项目档次定位直接瞄准市场空白，高于目前市场典型住宅，是为城市顶级人群提供的身份、品味象征。档次定位直接瞄准市场空白，高于目前市场典型住宅，是为城市顶级人群提供的身份、品味象征。九锦台九锦台珠江时代广场珠江时代广场宏信国际花园宏信国际花园Part 4.5二期住宅整体发展定位形象：形象：CBDCBD领袖宫寓领袖宫寓.西安天工名宅西安天工名宅本报告是严格保密。二期住宅建筑布局建议地块比较方正，南北窄而东西长，对朝向的保证是项目在规划上所需要考虑的重点；为保证朝向130、的均好性，同时兼顾中大面积单位对于朝向的要求，我司建议在一个单体中集中布置投资属性较强的一房和两房公寓类产品，布置在地块的西南侧，其余产品集中在北侧的单体中，放置在地块的南侧。北侧布置一梯三户或一梯四户的单体；南侧布置一梯六户点式的单体，三房三房三房三房一房一房两房两房本报告是严格保密。二期住宅建筑布局建议 一房和小两房公寓为单独的一个单体，采一房和小两房公寓为单独的一个单体，采用内廊设计，可通过开槽的形式来解决局部用内廊设计，可通过开槽的形式来解决局部采光和通风；采光和通风；其他中面积户型采用一梯四户的布局方式，其他中面积户型采用一梯四户的布局方式，以保证中大户型能有良好的朝向和通透性；以保131、证中大户型能有良好的朝向和通透性；平面在结构允许的前提下，尽量保证两房平面在结构允许的前提下，尽量保证两房以上住宅的赠送面积；以上住宅的赠送面积；115-135115-135的三房布置在北侧，保证南北通，的三房布置在北侧，保证南北通，7575部分两房和部分两房和8585两房在南侧点式楼的南侧两房在南侧点式楼的南侧外挂；公寓端头放置外挂；公寓端头放置7575两房，内侧、北侧两房，内侧、北侧和东侧放置和东侧放置45-5545-55一房。一房。本报告是严格保密。一房（酒店式公寓）客户关注点一房（酒店式公寓）客户关注点A1总价偏高、影响投资回报率；A2物业维护、持有费用高；A3户型使用率低、有明显设计132、缺陷；2 2：阻碍客户成交因素阻碍客户成交因素1 1：促进购买因素研究：促进购买因素研究A1总价合适、投资回报率高；A2区域租赁市场活跃、变现能力强；A3户型方正、面积合理、功能齐备；A4酒店管理支持性的服务；本项目产品设计考虑因素：“功能齐备，面积适中、精装修、户型基本方正、提高实用率功能齐备，面积适中、精装修、户型基本方正、提高实用率”畅销户型建议畅销户型建议40-5540-55平米平米本报告是严格保密。畅销户型建议：畅销户型建议：40-5540-55平米一房平米一房珠江时代广场珠江时代广场1*1*1 54.61*1*1 54.6平米平米和平时代广场和平时代广场1*1*1 44.831*1133、*1 44.83平米平米本报告是严格保密。酒店式公寓酒店式公寓强调空间的方正实用，价值突出；强调空间的方正实用，价值突出；定位面积：定位面积：4055平米；适用户型：适用户型：单房；案例面积：案例面积：39平米；案例户型：案例户型：单房；案例来源：深圳案例来源：深圳富通城；客厅开间：3.1米客厅进伸：3.6米 客厅面积：11.16平米 阳台开间：2米阳台进深：1.6米阳台面积：3.2平米（一半）卫生间开间：1.7米卫生间进深：2米卫生间面积：3.4平米厨房开间：2米厨房进深：1.8米厨房面积：3.6平米设计特征：保证阳台、和主卧面积，作为价值提升核设计特征：保证阳台、和主卧面积，作为价值提升核134、心，保证厨房开间和卫生间方正，各功能空间转角为心，保证厨房开间和卫生间方正，各功能空间转角为直角。直角。本报告是严格保密。A1户型面积设计过大，总价高；A2户型不方正，实用率低；A3客厅面积尺度过小，厅宽小于3mA4交通面积过多，面积浪费，2 2：客户客户排斥的设计点排斥的设计点1 1：客户对户型的需求点客户对户型的需求点A1户型面积合理、功能齐备；A2总价合适、首付较少；A3有附送空间，局部可改进为小三房；A4适当压缩厨卫面积，保障厅卧尺度；A5双阳台设计，保证主阳台尺度；“结结构构紧紧凑、凑、户户型方正、型方正、厅厅卧舒适、部分可升卧舒适、部分可升级为级为三房、双阳台三房、双阳台”二房客户135、关注点二房客户关注点畅销户型建议畅销户型建议75-8575-85平米平米本报告是严格保密。畅销户型建议：畅销户型建议：75-8575-85平米二房平米二房宏性嘉会公寓宏性嘉会公寓2*2*1 71.622*2*1 71.62平平米米金色城市金色城市2*2*1 78.072*2*1 78.07平米平米本报告是严格保密。2 2房房2 2厅厅1 1卫卫要求空间方正，注重功能，空间实用要求空间方正，注重功能，空间实用定位面积：定位面积：7585平米；适用户型：适用户型：2房2厅1卫；案例面积：案例面积：70平米；案例户型案例户型：2房2厅1卫；案例来源：尚书苑；客厅开间：5.8米 餐厅：3.15米 客厅136、进伸：3.5米 餐厅：3.5米客厅面积：20.3平米 餐厅：11平米卧室开间：3.2、2.65米卧室进深：3.7、3.05米卧室面积：11.8、8平米阳台开间：2.6、1.55米阳台进深：2.4、1.3米阳台面积：4.12平米（一半）卫生间开间：1.6米卫生间进深：1.7米卫生间面积：2.72平米厨房开间：1.55米厨房进深：3.05米厨房面积：4.72平米人口增加，对餐厅面积要求增加，同时，加人口增加，对餐厅面积要求增加，同时，加大客厅开间，使空间感更强。大客厅开间，使空间感更强。卧室数量增卧室数量增加，面积可加，面积可适当收缩，适当收缩，卧室采光以卧室采光以及附加值成及附加值成为设计重点。137、为设计重点。做到动静分离，卫生间要求方做到动静分离，卫生间要求方正正,保证厨房开间。保证厨房开间。阳台进行功能区分，对面积的要求减小阳台进行功能区分，对面积的要求减小本报告是严格保密。A1户型不够方正，空间不够通透；A2功能不齐备，影响舒适度；A3厨卫分布不合理；A4厅开过小，主卧无景观阳台或凸窗；2 2：阻碍客户成交因素阻碍客户成交因素1 1：促进购买因素研究：促进购买因素研究A1空间尺度舒适；A2功能齐备，有一定产品附加值；A3朝向采光通风俱佳、私密性；A4注重主卧与客厅品质感觉；二次置业客户，成熟家庭。二次置业客户，成熟家庭。“空间尺度舒适、采光通风、双阳台、卧室凸窗、厨卫分布空间尺度舒138、适、采光通风、双阳台、卧室凸窗、厨卫分布”3*2*23*2*23*2*23*2*2客户关注点客户关注点客户关注点客户关注点畅销户型建议畅销户型建议115-145115-145平米平米本报告是严格保密。深圳鸣溪谷深圳鸣溪谷深圳鸣溪谷深圳鸣溪谷 3*2*2+1 1273*2*2+1 127平米平米平米平米深圳桃源居深圳桃源居深圳桃源居深圳桃源居 3*2*2 102-1073*2*2 102-107平米平米平米平米3 3房房2 2厅厅2 2卫卫市场畅销户型市场畅销户型市场畅销户型市场畅销户型本报告是严格保密。3 3房房2 2厅厅2 2卫卫高舒适需求，价值优于同类产品高舒适需求，价值优于同类产品；案例139、面积：案例面积：122平米；案例户型：案例户型：3房2厅2卫；案例来源：案例来源：西湖林语；客厅开间：3.7米，餐厅：2.9米客厅进伸：5.3米，餐厅：3.5米客厅面积：19.61平米，餐厅：10.15平米主卧开间：3.5米主卧进深：4.5米主卧面积：15.75平米阳台开间：5，入户花园：3。5米阳台进深：1.6，入户花园：3.4米阳台面积：8，入户花园：11.9平米卫生间开间：2.1/2.1米卫生间进深：2.8/2米卫生间面积：5.88/4.2平米厨房开间：2.2米厨房进深：3米厨房面积：6.6平米设计特征：功能空间更丰富，室内空间设计特征：功能空间更丰富，室内空间与室外空间的有机结合、附加140、值的提升与室外空间的有机结合、附加值的提升以及概念型空间的打造将有效加强产品以及概念型空间的打造将有效加强产品的稀缺价值。的稀缺价值。在有舒适要求的前提下，户外空间的数量要求增强，强在有舒适要求的前提下，户外空间的数量要求增强，强调调”一主多副一主多副“，需结合户景观分布，成为舒适度的主，需结合户景观分布，成为舒适度的主要支撑点之一，主要作为客厅和餐厅的功能延展。要支撑点之一，主要作为客厅和餐厅的功能延展。由于人口、公共空间和舒适度的要求，餐厅的面积要由于人口、公共空间和舒适度的要求，餐厅的面积要求加强，连接厨房、客厅和户外空间，保证空间开阔求加强，连接厨房、客厅和户外空间，保证空间开阔和景观141、面。和景观面。由于政策限制，由于政策限制，入户花园的作用入户花园的作用比较有限，后续比较有限，后续设计中可以取消。设计中可以取消。凸窗需做到全赠，打造景观卫生间等凸窗需做到全赠，打造景观卫生间等概念空间，提升舒适度的同时，营造概念空间，提升舒适度的同时，营造差异和卖点。差异和卖点。本报告是严格保密。04项目整体价值解析本报告是严格保密。本案本案项目地块四大核心优势：项目地块四大核心优势：位于西安南门正南，为西安市区对外的城市名片，毗邻南关正街，在昭示性和地理属性上的优势无与伦比；地铁上盖物业、毗邻高流量公交站、长安路自身为双向八车道都市干道，交通优势无与伦比；音乐厅、大型商业牵引下的都市综合体142、，奠定一流的差异化属性和内涵元素；长安国际、珠江广场、城堡酒店、省人大、南门等城市精华共同构筑的城市建筑名片和一流高端区域。价值挖掘本报告是严格保密。第一层基础价值：区域价值西安城市第一生活圈西安历史与时代交融的城市核心南门第一线，南关正街第一排西安城市形象和城市配套的高度交融区域属性上与传统的差异区域属性上与传统的差异城市资源和城市发展极核城市资源和城市发展极核赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：同行第一！下载地址：http:/ 1：产品内涵和产品价值的物理表现；：产品内涵和143、产品价值的物理表现；城市地产标杆：文化城市地产标杆：文化/艺术功能兼顾城市形象名片功能；艺术功能兼顾城市形象名片功能；本项目以酒店式公寓产品为核心，具有高容积率、区域城市形象等本项目以酒店式公寓产品为核心，具有高容积率、区域城市形象等自身特性以及面临的区域变革，到底何种方向更能释放土地价值，自身特性以及面临的区域变革，到底何种方向更能释放土地价值，则需要经过慎重的论证？则需要经过慎重的论证？项目属性整体印象项目属性整体印象本报告是严格保密。即使处于同一阶层的人生活形态也不尽相同，根据我们对目标客户群的调研，我们需要通过目标消费者AIO量表来反映不同价值取向客户的生活形态，以指导本项目的价值主张144、符合其消费的需要和欲望。A A（活动）活动）日常活动方式日常活动方式I I（兴趣）兴趣）兴趣爱好兴趣爱好O O（观点）观点）对待事业、生活、家庭的态度对待事业、生活、家庭的态度AIOAIO量表量表内在驱动力量内在驱动力量客户客户AIOAIO分析分析将本项目圈定的客户群分别进行将本项目圈定的客户群分别进行AIOAIO分析分析项目客户定位本报告是严格保密。本项目本项目客户类型客户类型生活表现生活表现客户客户AIOAIO角色角色自住型客户中青年人群，但工作生活都在外资或大型企业专业、知识、情感理性者理性者企业购买用于提供给专家或高层领导中长期居住乐观、向上、家庭从事自由度较高，收入丰厚的自由置业者自145、由、事业、间隔焦点追随和强烈要求社会认同积极、追随、认同改善兼投资客户高智高学历人群的圈子人生严谨、圈子、标榜财智者财智者低调但不能免俗的生活权力、应酬、享受项目公寓客户定位本报告是严格保密。主要来源：西安内城、南城、高新区为主，收入稳定增长新兴产业、中高层为主流；职业特征：大公司中层或大公司高层，外资或大型企业中层干部，技术人员，客户群体集中稳定来自IT电子、金融、保险、证券、贸易、制造、加工等行业；没有置业经历、但有多次看房经历，对市场比较了解没有置业经历、但有多次看房经历，对市场比较了解物理特征：25-4525-45岁，准婚或已婚（有小孩，岁，准婚或已婚（有小孩，0-20-2岁左右）大专146、以上学历岁左右）大专以上学历 可选择的物业不多，可选择的物业不多，（基于较高的置业要求）；品味拉动作用 生活方式：有钱无闲，既热衷于都市化的生活方式，也向往时尚前沿的生活，对未来充对未来充满希望满希望。购买目的：以满足居住要求为核心，也希望未来增值，作为投资品种未来增值，作为投资品种。体现：对生活充满了理想和激情，向往时尚，标榜潮流，体现：对生活充满了理想和激情，向往时尚，标榜潮流，个性强力、鲜明个性强力、鲜明理性者理性者本报告是严格保密。主要来源：主要来自西安以及其他区域的新晋阶层职业特征：新兴的电脑及软件开发，包括电子通讯等新兴产业人士；公务员、医生、老师、建筑师、会计师等服务行业中的精英147、群体；企业主、殷实的个体户；置业特征：刚开始投资理财的阶段刚开始投资理财的阶段物理特征：30-35岁，收入高且稳定，前景明朗收入高且稳定，前景明朗 对住所选择具有敏锐的眼光，容易被超前、感性的产品打动容易被超前、感性的产品打动 投资拉动作用（看重投资见效，不具备明显潜力的物业一般不会随意出手）生活方式：有钱无闲有钱无闲，热衷于都市化的生活方式，追求时尚也标榜时尚追求时尚也标榜时尚，视野开阔，对新鲜事物接受度较高。购买目的：吻合个人居住品位，居住兼长期投资吻合个人居住品位，居住兼长期投资体现：社会的中坚力量，自身即是品位和高尚符号，看重区体现：社会的中坚力量，自身即是品位和高尚符号，看重区域环境148、和价格优势，都市、高尚与环境重合最为理想域环境和价格优势，都市、高尚与环境重合最为理想财智者财智者本报告是严格保密。客户定位客户定位目标客户层锁定目标客户层锁定核心客户核心客户片区内及城南的中高端年轻客户，片区内及城南的中高端年轻客户，以私营业主、新兴产业中高层为主以私营业主、新兴产业中高层为主重点客户重点客户城南精英群体，企事业高管、具有城南精英群体，企事业高管、具有投资眼光的财富者投资眼光的财富者 游离客户游离客户陕北投资客陕北投资客 偶得客户偶得客户北京、上海、苏杭投资客北京、上海、苏杭投资客社会未来的中坚力量社会未来的中坚力量成长中的知富阶层成长中的知富阶层生活积极、务实且注重品质生活149、积极、务实且注重品质本报告是严格保密。所谓“撇脂定价法撇脂定价法”（market-skimming pricing）又称高价法，即将产品的价格定的较高，尽可能在产品生命初期，在竞争者研制出相似的产品以前，尽快的收回投资，并且取得相当的利润。然后随着时间的推移，在逐步降低价格使新产品进入弹性大的市场。第一，市场上存在一批购买力很强、并且对价格不敏感的消费者；第二，这样的一批消费者的数量足够多，企业有厚利可图；第三，暂时没有竞争对手推出同样的产品，本企业的产品具有明显的差别化优势；第四，当有竞争对手加入时，本企业有能力转换定价方法，通过提高性价比来提高竞争力；第五，本企业的品牌在市场上有传统的影响150、力。先决条件项目公寓价格定位本报告是严格保密。价格定位The price locates产品形象产品形象景观资源景观资源产品竞争力产品竞争力配套成熟度配套成熟度片区形象以及关注度片区形象以及关注度城市距离城市距离西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；具具具具有有有有代代代代表表表表性性性性的的的的产产产产品品品品为为151、为为珠珠珠珠江江江江广广广广场场场场等等等等，具具具具备备备备相相相相当当当当的的的的参参参参考考考考价价价价值值值值，但但但但由由由由于于于于市市市市场场场场可可可可比比比比项项项项目目目目有有有有限限限限，营营营营销销销销半半半半径径径径将包括整个西安以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。将包括整个西安以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。将包括整个西安以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。将包括整个西安以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。项目公寓价格定位本报告是严格保密。分分 项项内内 容容打打 分分满满分分t1、距离距城市中心区距离1151030距其他152、各区距离151距片区中心距离152距火车站、机场距离151t2、时间到主要干道时间510830到最近公交枢纽时间5105到市区最近繁华商圈时间5105t3、交通组织轨道交通115130公交线路1103小区接驳交通152t4、停车地面停车14210地下停车163总计总计8888100100定位原理：定位原理：定位原理：定位原理：CCCC（竞争力）竞争力）竞争力）竞争力）=qntn/pqntn/pqntn/pqntn/p分分 项项内内 容容打打 分分满分满分Q1、位置区域所处城市级别15215繁华程度132社会认可度154热点地段021Q2、环境自然景观010325城市景观152小区氛围155人文153、因素153Q3、建筑风格创新15520建筑密度151人性尺度154环境协调155Q4、配套生活基本配套13110教育131医疗121娱乐休闲122Q5、使用安全性13320便利性177舒适度177使用成本131Q6、品牌部品品质02210售后保障022物业服务133市场形象133总计总计7070100100tntntntnqnqnqnqn本报告是严格保密。选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）C=6060/13000C=6060/13000C=6060/13000C154、=6060/13000（珠江广场）（珠江广场）（珠江广场）（珠江广场）=0.28=0.28=0.28=0.28取值说明：取值说明：取值说明：取值说明：qnqnqnqn、tntntntn分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为60606060分分分分p p p p值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算 C=0.37/0.78C=0.37/0.78C=0.37/0.78C=0.37/0.78，qn=88qn155、=88qn=88qn=88，tn=70tn=70tn=70tn=70。p=qntn/C=1150p=qntn/C=1150p=qntn/C=1150p=qntn/C=1150元元元元/平方米（项目公寓启动价格）平方米（项目公寓启动价格）平方米（项目公寓启动价格）平方米（项目公寓启动价格）预计在预计在20112011年年5 5月公寓入市可实现的月公寓入市可实现的销售均价在销售均价在11500/11500/平米左右（毛坯）平米左右（毛坯）在增加在增加20002000元元/平米精装溢价后，预计平米精装溢价后，预计价格范围在价格范围在13500-1450013500-14500元元/平米平米二手价80156、00/平米新房溢价8%（以现有市场情况为准）企业和品牌附加值时间溢价3%（以现有市场情况为准）本报告是严格保密。价格定位The price locates产品形象产品形象景观资源景观资源产品竞争力产品竞争力配套成熟度配套成熟度片区形象以及关注度片区形象以及关注度城市距离城市距离西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；具157、具具具有有有有代代代代表表表表性性性性的的的的产产产产品品品品为为为为新新新新地地地地城城城城等等等等，具具具具备备备备相相相相当当当当的的的的参参参参考考考考价价价价值值值值，但但但但由由由由于于于于市市市市场场场场可可可可比比比比项项项项目目目目有有有有限限限限，营营营营销销销销半半半半径径径径将将将将包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。Part 4.7二期住宅整体价格定位本报告是严格保密。分分 项项内内 容容打打 分分满分满分158、t1、距离距城市中心区距离1151030距其他各区距离151距片区中心距离152距火车站、机场距离151t2、时间到主要干道时间510830到最近公交枢纽时间5105到市区最近繁华商圈时间5105t3、交通组织轨道交通115130公交线路1103小区接驳交通152t4、停车地面停车14210地下停车163总计总计8 88 8100100定位原理：定位原理：定位原理：定位原理：CCCC（竞争力）竞争力）竞争力）竞争力）=qntn/pqntn/pqntn/pqntn/p分分 项项内内 容容打打 分分满满分分Q1、位置区域所处城市级别15215繁华程度132社会认可度154热点地段021Q2、环境自159、然景观010325城市景观152小区氛围155人文因素153Q3、建筑风格创新15520建筑密度151人性尺度154环境协调155Q4、配套生活基本配套13110教育131医疗121娱乐休闲122Q5、使用安全性13320便利性177舒适度177使用成本131Q6、品牌部品品质02210售后保障022物业服务133市场形象133总计总计79791 10000tntntntnqnqnqnqn本报告是严格保密。选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）C=6060/1100160、0C=6060/11000C=6060/11000C=6060/11000（新地城）（新地城）（新地城）（新地城）=0.33=0.33=0.33=0.33取值说明：取值说明：取值说明：取值说明：qnqnqnqn、tntntntn分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为60606060分分分分p p p p值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算 C=0.33/0.63C=0.33/0.63C=0.33/0161、.63C=0.33/0.63，qn=88qn=88qn=88qn=88，tn=79tn=79tn=79tn=79。p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369元元元元/平方米平方米平方米平方米预计在预计在20112011年年1010月入市可实现的销售均价月入市可实现的销售均价在在13500/13500/平米左右（毛坯）平米左右（毛坯）在增加在增加20002000元元/平米精装溢价后，预计价平米精装溢价后，预计价格范围在格范围在15000-1600015000-16000元元/平米平米二手价8000/平米新房溢价8%（以现有市场162、情况为准）企业和综合体品牌附加值时间溢价3%（以现有市场情况为准）二期住宅整体价格定位本报告是严格保密。多功能、多形态、多业多功能、多形态、多业多功能、多形态、多业多功能、多形态、多业态的融合；态的融合；态的融合；态的融合；人性化的空间元素；人性化的空间元素；人性化的空间元素；人性化的空间元素；建筑形态及公共空间的建筑形态及公共空间的建筑形态及公共空间的建筑形态及公共空间的趣味性设计；趣味性设计；趣味性设计；趣味性设计；高参与性项目的嫁接。高参与性项目的嫁接。高参与性项目的嫁接。高参与性项目的嫁接。融入更多的具有时代元融入更多的具有时代元融入更多的具有时代元融入更多的具有时代元素的文化概念；素163、的文化概念；素的文化概念；素的文化概念；更多的运用新时代概念更多的运用新时代概念更多的运用新时代概念更多的运用新时代概念符号；符号；符号；符号；运营城市开发区域的战运营城市开发区域的战运营城市开发区域的战运营城市开发区域的战略高度。略高度。略高度。略高度。建筑自身的标志性质，建筑自身的标志性质，建筑自身的标志性质，建筑自身的标志性质，形成区域中心；形成区域中心；形成区域中心；形成区域中心；建筑符号的时代性，新建筑符号的时代性，新建筑符号的时代性，新建筑符号的时代性，新区域典范；区域典范；区域典范；区域典范；挖掘消费群体的情感需挖掘消费群体的情感需挖掘消费群体的情感需挖掘消费群体的情感需求，认同164、感。求，认同感。求，认同感。求，认同感。规划设计启示规划设计启示城市文化趣味体验场所精神项目物业发展建议本报告是严格保密。城市文化艺术内涵为核心城市文化艺术内涵为核心代言城市未来代言城市未来时尚时尚+品味品味+未来概念未来概念趣味性、体验性趣味性、体验性居住和休闲功能的复合设计居住和休闲功能的复合设计场所精神场所精神形（立面）、神（公共空间）形（立面）、神（公共空间）核心元素界定本项目公寓开发的核心元素如下：本项目公寓开发的核心元素如下：用建筑文化重塑场所生命！用建筑文化重塑场所生命！城市标杆公寓发展策略城市标杆公寓发展策略项目公寓形象定位本报告是严格保密。本案定位高尚路线，且代表城市发展趋势165、，应采简约风格，体现高尚属性和国际化品位；本项目时代属性鲜明，城市气息浓厚；项目产品形式多样，标签、文化氛围突出；本项目立面应体现出一种鲜明区别于周边的城本项目立面应体现出一种鲜明区别于周边的城市精品的气度，充分体现超前的时代感、高尚、市精品的气度，充分体现超前的时代感、高尚、人文、浪漫、时尚属性，崇尚品质与内涵。人文、浪漫、时尚属性，崇尚品质与内涵。一、特色产品一、特色产品五、前景巨大五、前景巨大三、高尚形象三、高尚形象四、环境良好四、环境良好价值标准的构成价值标准的构成二、文化气质二、文化气质立面风格建议立面风格建议本报告是严格保密。名称格调建议用材公寓简洁、厚重、和谐大面积玻璃+石材+高166、档面砖住宅生态、自然、大气天然文化石等石材+高档面砖商业街人文、抽象、立体大面积玻璃+石材+高档面砖 现现代代简简约约风风格格的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，充分表达建筑个性品质，提升项目整体形象，形成昭示性和强烈视觉冲击感，可作为住宅立面。本项目建筑设计要点立面风格建议立面风格建议本报告是严格保密。未来是什么样子从幼儿园时代就开始懵懂的揣摩着未来本报告是严格保密。未来的概念房概念车，Concept Car，是一种汽车公司或者设计公司用来展示自己概念或者下一代车型的开发方案。本案公寓主题概念本案公寓主题概念Concept Concept househouse概念房，我们用一种全新167、的、时尚、概念房，我们用一种全新的、时尚、高品位的产品模式来展示中国未来高品位的产品模式来展示中国未来5 5年的居住方案，并通过第一空间的塑年的居住方案，并通过第一空间的塑造来换回第三空间的消逝。造来换回第三空间的消逝。本报告是严格保密。场所精神的塑造新锐、概念化的立面破土生长的破土生长的“多彩多彩宝石宝石”本报告是严格保密。生物气候缓冲层生物气候缓冲层 外部表皮提供了一种隔离层：生物气外部表皮提供了一种隔离层：生物气候缓冲层，建造绿色可持续建筑候缓冲层，建造绿色可持续建筑场所精神的塑造先进的空间处理本报告是严格保密。以城市中豪宅会所标准打造，凸显尊贵感及品质感以城市中豪宅会所标准打造，凸显尊168、贵感及品质感城市城市项目项目会所功能会所功能广州誉峰室外泳池、室内恒温泳池、水底音乐、桑拿按摩室、儿童室、阅读室、多功能室（雪茄、红酒、卡拉OK、影视室）、健身舞蹈室、餐饮大堂新家坡吉宝湾会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）香港天玺设施包括：Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅；Level 2：健身馆、水疗、儿169、童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场馆；Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；凯旋门59楼就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，60楼为宴会及休闲区，61楼是大型健身中心，62楼为空中花园。建议采纳功能：恒温泳池、儿童游乐区、运动健身室建议采纳功能：恒温泳池、儿童游乐区、运动健身室会所建议会所建议本报告是严格保密。本项目智能化建议本项目智能化建议价值提升清单价值提升清单项目项目智能化配套智能化配套功能简述功能简述使用建议使用建议常规 智能化小区智能170、化系统包括周界防越报警、闭路电视监控、保安巡逻管理、楼宇访客对讲、住宅联网报警、三表远传抄收、停车场管理、小区灯光及背景音乐控制、公共设备监控、物业一卡通。建议建议使用使用创 新 科 技 运 用毛细管传导系统利用水为传导介子，利用毛细管构成循环回路，保证室内的恒温、衡氧衡湿建议建议使用使用智能化电梯、指纹锁电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层；安全时尚的指纹锁建议建议使用使用智能家居系统智能家居包括智能灯光、家电控制、安防环境智控、电动窗帘等多个智能化控制系统。这些系统之间，不仅可以单独自由控制相应的设备，更可以整合控制，以达到真正智能便捷的控制效果。可考虑可考虑使用使用置换式新风系统有效调171、节室内空气湿度；保持室内新鲜空气，减少室内热损失，节省能源；驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体。可考虑可考虑使用使用排水噪音处理系统同层排水解决排水噪音困扰。可考虑可考虑使用使用外墙保温系统外墙外保温系统传热系数小，可以有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可自然通风，有利于隔热和干燥保温层。建议建议使用使用外窗保温隔音系统 (中空玻璃)外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗户，同时通过改善窗户制作安装精度、加安密封条等办法，减少空气渗漏和冷风渗透耗热，并有效阻隔噪音。建议建议使用使用智能化建议智能化建议本报告是严格保密。毛细管传导系统毛细管传导系统本报告是严格保密。高效外172、墙保温体系的热工性能，直接关系到建筑的保温隔热。传统建筑内保温无法避免冷桥（也称热桥），容易形成冷凝水而破坏墙体。外墙外保温系统传热系数小，可以有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可自然通风，有利于隔热和干燥保温层。外墙保温系统结构图系统原理和效果系统原理和效果采用高效外墙维护系统的研发足尺模型建筑，保温性能好，室内的热量几乎没有散到室外。普通住宅，保温较差。外墙保温系统外墙保温系统本报告是严格保密。铝合金门窗铝合金门窗+普通双层中空玻璃普通双层中空玻璃外窗保温隔音系统外窗保温隔音系统玻璃类型玻璃类型空气层宽度（空气层宽度（mmmm）传热系数传热系数k k（w/mw/m173、h h）传热阻传热阻R R（m mh/wh/w）普通单层玻璃5.90.619普通双层中空玻璃69123.43.13.00.2940.3000.333热反射中空玻璃6122.51.80.4000.555三层玻璃中空玻璃292122.21.10.4540.467LOW-E中空玻璃121.60.625具有优良抗风压性能，水密性和气密性。尤其是抗风压性能远优于塑料门窗。在采用断热铝型材和中空玻璃时，其隔声性能与塑料门窗等同。保温性能略低于塑料门窗。新型的断热铝合金节能门窗传热系数K已从普通铝合金单玻扇的6.4W/（M2.K）下降至3 W/（M2.K）。铝合金门窗铝合金门窗玻璃类型玻璃类型建议根据产品所174、处位置的噪音影响程度选择不同的玻璃类型，临路产品可选用建议根据产品所处位置的噪音影响程度选择不同的玻璃类型，临路产品可选用LOW-ELOW-E玻璃。玻璃。其他单位可用普通双层玻璃。其他单位可用普通双层玻璃。本报告是严格保密。场所精神的塑造时尚WIFI全覆盖单独开通免费无线上网功能，打造无线社区WIFIWIFI全覆盖全覆盖本报告是严格保密。银泰中心柏悦府棕榈泉国际公寓建外SOHO贡院六号首府官邸御金台NAGA上院昆仑公寓深圳案例深圳案例上海案例上海案例华府天地汤臣一品世贸滨江花园香港案例香港案例天玺晓庐一号银海浅水湾贝沙湾凯旋门君汇港案例借鉴原则：城市核心区、高密度、强城市资源顶级公寓豪宅城市核175、心区、高密度、强城市资源顶级公寓豪宅城市豪宅规划案例研究北京案例北京案例幸福里广州案例广州案例誉峰凯旋会领峰附件1赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：同行第一！下载地址：http:/ 产品创新1.强势景观资源项目：户型创新着力强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源最大化景观资源典型项目1贝沙湾户型位置户型位置：第八A座-第八B座户型介绍户型介绍：A、B户型：四房两厅四卫+储藏室（面积约2,200-2,400平方呎）户型分析户型分析：三梯两户（含一货梯）；户型设计方正、舒适176、宽敞，功功能分区合理，将卧室客厅景观面最能分区合理，将卧室客厅景观面最大化。大化。背山面海，无敌海景大露台无敌海景大露台，尽享绝佳景色；双套房设计，并配有储藏室、工人卫生间；露台露台主主卧卧卧卧室室卧卧室室主卧主卧客厅客厅厨房厨房餐厅餐厅卫生卫生间间卫生间卫生间景观面景观面特点：南向景观面最大化，大露台、主要功能空间在景观面本报告是严格保密。大厦前方营造一个以水为主题的花园平台以水为主题的花园平台：8 8个特色水池配个特色水池配以不同主题以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约约100100条条的屏风式喷水柱177、的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；水莲瀑布缤纷喷泉玩乐池60米无边际泳池日光浴台儿童嬉戏泳池写意休闲泳池特色鱼池按摩浴池翠绿山景无边际远洋景八大特色水池按摩泳池屏风式喷水柱典型项目1贝沙湾特点：八个特色主特点：八个特色主题水池打造水水池打造水主主题园林园林B 园林打造1.景观资源强、规模大项目：景观资源强、规模大项目：以打造主题式园林为主以打造主题式园林为主本报告是严格保密。城市城市项目项目会所功能会所功能广州誉峰室外泳池、室内恒温泳池室外泳池、室内恒温泳池、水底音乐、桑拿按摩室、儿童室桑拿按摩室、儿童室、阅读室、多多功能室（雪茄、红酒178、卡拉功能室（雪茄、红酒、卡拉OKOK、影视室）、影视室）、健身舞蹈室、餐饮大堂新家坡吉宝湾会所拥有健身房健身房、露天阳台、蒸汽室蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿儿童泳池童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）香港天玺设施包括：Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区儿童区、赏赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅；Level 2：健身健身馆、水疗179、儿童运动园、馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场馆；Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；凯旋门59楼就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池空中恒温泳池，60楼为宴会及休闲区宴会及休闲区，61楼是大型健身中心大型健身中心，62楼为空中花园。必备功能：恒温泳池、儿童区、宴会厅、男/女式服务C 会所配备1.公寓豪宅会所必备功能：公寓豪宅会所180、必备功能：公寓豪宅尊贵感的重要部分公寓豪宅尊贵感的重要部分本报告是严格保密。典型项目 君汇港君汇港提倡的崭新的生活概念 CEO Living CEO Living（行政总裁家居）（行政总裁家居）是专为商界高尚精英度身而设的在豪华会所的设置上，在提供传播全面资讯的 CNN 新闻网络上都体现了这一理念会所外景及园艺花园时尚的 CEO Living与资讯息息相关，因此在CNN Lounge內摆放了多达 100 部电视，提供 CNN2 個直播新闻频道、6 个特备节目及 过去 25 年的经典节目 特色会所1：CEO会所2.公寓豪宅特色会所：公寓豪宅特色会所：特色会所，体现私享的尊贵本报告是严格保密。项目181、层高装修及材质顶级城市公寓豪宅凯旋会14米四星级酒店装修标准天玺10米豪华格调；名厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele及Sub-Zero等)，使用钻石式玻璃幕墙，施华洛斯奇水晶灯饰柏悦居12米世界著名设计师John C.Portman设计，选用高档石材、木材、地毯等装修材料，配以国际级水准的家具、灯具、雕塑和配饰。所有材料均为环保产品类城市公寓豪宅幸福里9米 法国木纹石墙、白洞石墙面、水晶吊灯、镜刚片巨型雕塑、电梯间采用黑镜钢、樱桃木饰面深圳顶级高层豪宅香蜜湖一号 9米进口玻璃大门、高档大理石两头镶金门把手，大型铸铁门檐、高档大理石外包门框；高档石材石砖拼花、进口地毯；天花灯182、箱设计、大型水晶吊灯，高档家私、配饰、鲜花；金属质感信报箱 D 公共空间1.公共空间打造：公共空间打造：大堂大堂/电梯间电梯间层高层高/材质材质/装饰装饰/细细节节本报告是严格保密。典型项目 一号银海特点：大堂装饰水晶灯饰通过水晶灯饰的装饰，凸显通过水晶灯饰的装饰，凸显尊贵感，打造豪宅的标签。尊贵感，打造豪宅的标签。2.特色公共空间打造：特色公共空间打造：大堂奢华优雅的极致化大堂奢华优雅的极致化本报告是严格保密。用贝壳打造的电梯用贝壳打造的电梯墙面、精致、品质墙面、精致、品质体现豪宅价值体现豪宅价值石材拼花地面，品质石材拼花地面，品质中体现一份精致，更中体现一份精致，更突显了项目华贵的气突显了183、项目华贵的气质质用标识的细用标识的细节，打造豪节，打造豪宅的符号宅的符号特点：高品质材质，细节处理2.特色公共空间打造：特色公共空间打造：高品质材质，细节处理高品质材质，细节处理本报告是严格保密。所谓“撇脂定价法撇脂定价法”（market-skimming pricing）又称高价法，即将产品的价格定的较高，尽可能在产品生命初期，在竞争者研制出相似的产品以前，尽快的收回投资，并且取得相当的利润。然后随着时间的推移，在逐步降低价格使新产品进入弹性大的市场。第一，市场上存在一批购买力很强、并且对价格不敏感的消费者；第二，这样的一批消费者的数量足够多，企业有厚利可图；第三，暂时没有竞争对手推出同样的184、产品，本企业的产品具有明显的差别化优势；第四，当有竞争对手加入时，本企业有能力转换定价方法，通过提高性价比来提高竞争力；第五，本企业的品牌在市场上有传统的影响力。先决条件Part 4.7二期住宅整体价格定位本报告是严格保密。价格定位The price locates产品形象产品形象景观资源景观资源产品竞争力产品竞争力配套成熟度配套成熟度片区形象以及关注度片区形象以及关注度城市距离城市距离西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整185、个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；具具具具有有有有代代代代表表表表性性性性的的的的产产产产品品品品为为为为新新新新地地地地城城城城等等等等，具具具具备备备备相相相相当当当当的的的的参参参参考考考考价价价价值值值值，但但但但由由由由于于于于市市市市场场场场可可可可比比比比项项项项目目目目有有有有限限限限，营营营营销销销销半半半半径径径径将将将将包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自186、身指标建立参照体系。Part 4.7二期住宅整体价格定位本报告是严格保密。分分 项项内内 容容打打 分分满分满分t1、距离距城市中心区距离1151030距其他各区距离151距片区中心距离152距火车站、机场距离151t2、时间到主要干道时间510830到最近公交枢纽时间5105到市区最近繁华商圈时间5105t3、交通组织轨道交通115130公交线路1103小区接驳交通152t4、停车地面停车14210地下停车163总计总计8 88 8100100定位原理：定位原理：定位原理：定位原理：CCCC（竞争力）竞争力）竞争力）竞争力）=qntn/pqntn/pqntn/pqntn/p分分 项项内内 容187、容打打 分分满满分分Q1、位置区域所处城市级别15215繁华程度132社会认可度154热点地段021Q2、环境自然景观010325城市景观152小区氛围155人文因素153Q3、建筑风格创新15520建筑密度151人性尺度154环境协调155Q4、配套生活基本配套13110教育131医疗121娱乐休闲122Q5、使用安全性13320便利性177舒适度177使用成本131Q6、品牌部品品质02210售后保障022物业服务133市场形象133总计总计79791 10000tntntntnqnqnqnqn本报告是严格保密。选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞188、争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）C=6060/11000C=6060/11000C=6060/11000C=6060/11000（新地城）（新地城）（新地城）（新地城）=0.33=0.33=0.33=0.33取值说明：取值说明：取值说明：取值说明：qnqnqnqn、tntntntn分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为60606060分分分分p p p p值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计189、算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算 C=0.33/0.63C=0.33/0.63C=0.33/0.63C=0.33/0.63，qn=88qn=88qn=88qn=88，tn=79tn=79tn=79tn=79。p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369元元元元/平方米（项目平方米（项目平方米（项目平方米（项目4#4#4#4#楼启动价格）楼启动价格）楼启动价格）楼启动价格）预计在预计在20112011年年1010月入市可实现的销售均价月入市可实现的销售均价在在13500/13500/平米左右（毛坯）平米左右（毛190、坯）在增加在增加20002000元元/平米精装溢价后，预计价平米精装溢价后，预计价格范围在格范围在15000-1600015000-16000元元/平米平米二手价8000/平米新房溢价8%（以现有市场情况为准）企业和综合体品牌附加值时间溢价3%（以现有市场情况为准）二期住宅整体价格定位本报告是严格保密。预祝项目成功！预祝项目成功！用心用心 钜献钜献ProfessionalProfessionalService With HeartService With Heart深圳同致行深圳同致行深圳同致行深圳同致行2010201020102010年年年年4 4 4 4月月月月赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：同行第一！下载地址：http:/