1、12024/11/211浙商国际大厦浙商国际大厦写字楼策划报告写字楼策划报告武汉武汉GREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WA2、LLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WA3、LL谨呈：浙商集团武汉嘉运房地产有限公司谨呈：浙商集团武汉嘉运房地产有限公司为您想到为您做到20100503宏观政策分析宏观政策分析1 1武汉写字楼市场分析武汉写字楼市场分析2 2项目本体认识项目本体认识3 3项目定位项目定位4 4营销推广策略营销推广策略5 5目 录 宏观政策分析宏观政策分析1 1目 录55宏观政策宏观政策p2 2月国土部拟专项整治开发商月国土部拟专项整治开发商 三提囤地炒地问题三提囤地炒地问题 在中央从税收、利率等多方面加大对楼市调控之际，房地产用地监管也成为国土资源部的一大工作重点。在近期短短不足1个月的时间里，国土资源部在三次不同的会议上提及开发商囤地炒地问题。按照最新4、的工作安排，国土部将在今年为此展开专项整治。而地方上也开始响应中央，对久拖不决的闲置土地“动刀”。p投资性房地产评估指导意见投资性房地产评估指导意见(试行试行)7)7月起施行月起施行 1月20日，财政部发布投资性房地产评估指导意见(试行)(以下简称“意见”)，对投资性房地产的评估对象和评估方法进行明确，意见还要求对评估过程进行披露。新规将于今年7月1日起施行。目前的房地产评估市场比较混乱，高估土地和物业价值的现象屡见不鲜，意见的出台将可能产生较好的抑制作用。”出台新规主要是为了挤压市场泡沫。此举将对上市房企的投资性房地产资产估值产生较大影响，但对于近期热议的物业税开征影响不大。66宏观政策宏观5、政策p政协委员：商用地产可先征物业税政协委员：商用地产可先征物业税 “商用房开征物业税的条件已经很接近了。”北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓昨天表示，政府征收物业税可以分步实施，首先从商用地产开始。对于今年的房地产行业而言，物业税是一个焦点问题。昨天，中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，目前虽然距物业税全面开征还有一定距离，但是物业税是可以分步实施的，可能率先从商业地产开始征收物业税。p20102010年年3 3月政协委员提案月政协委员提案:商住倒挂商住倒挂 商业地产需政策倾斜商业地产需政策倾斜 “商住倒挂，商业地产需政策倾斜”提案：关于适时放宽商业地产过严限制的建议摘要：建议央6、行调整（银发2003121号）有关规定，将个人购置商业用房申请贷款的抵借比不得超过60%调整为70%，贷款期限最长不得超过10年调整为20年；放款条件由所购商业用房为竣工验收的房屋改为主体结构已封顶。77宏观政策宏观政策4 4月月 京沪渝深四地可能试点征收房产税京沪渝深四地可能试点征收房产税 房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加，影响投资性购房对未来的投资预期收益率。业内人士认为，对第一套房产征收房产税的可能性不大，主要可能是针对拥有豪宅或多套房以上的居民征收。比如，达到一定面积，价格达到均价一定倍数的房产;另外，房产税可能先在部分城市率先恢复征收，尤其是目前房价上涨过快的城市。p1417、4日，日，“新四条新四条”出台出台 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等四方面政策，要求二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。p1717日，房价过高地区暂停三套房贷日，房价过高地区暂停三套房贷 4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。888、宏观政策宏观政策p1717日，暂停炒地房企上市和融资日，暂停炒地房企上市和融资 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。p4 4月月2121日保监会日保监会:保险资金禁投房地产保险资金禁投房地产 保监会主席吴定富在会议上强调了保险资金运用的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。明确要求在保险资金投资不动产办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业9、务。对违规问题将依法追究相关公司和责任人的责任。99土地政策收紧，开发商实力将决定开发商的发展。开发商实力将决定开发商的发展。国家对于房地产一些列政策的出台，剑指投资、投机性住房需求，对于投资性投资性的商业地产未出台任何政策进行抑制。的商业地产未出台任何政策进行抑制。二套房贷等同于商业地产项目首付，三套及以上住宅将取消贷款。商业性地产商业性地产投资价值更加明显。投资价值更加明显。楼市调控政策令住宅市场开始走软，投资者正将投资热情转移至写字楼及商铺投资者正将投资热情转移至写字楼及商铺市场。市场。宏观政策宏观政策结论结论 武汉写字楼市场分析武汉写字楼市场分析2 2目 录1111武汉是一个拥有数百年10、的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉地位及发展武汉地位及发展武汉，被不少经济学家誉为“中国经济地理的中心”。扬区位之长，我市瞄准一系列“中心”目标：区域金融中心、全国物流中心枢纽城市、中部医疗服务中心武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。一定数量的具有区域性或者全国性功能的金融机构聚集，被视为金融中心的最主要标志。眼下，已有16家全国性金融机构在汉设立后台服务中心，服务覆盖国内数省，使武汉成为与北京、上海错位发展的特色金融中心。1212市场启动期市场启动期市场成熟期市场成熟期1995年2001年200111、年2005年高速发展期高速发展期2005年至今市场启动期（市场启动期（1995199520012001）：）：以汉口地区世贸广场、泰合广场为代表，强调地段的优越性以及以汉口地区世贸广场、泰合广场为代表，强调地段的优越性以及对于入驻企业的身份象征，市场呈两极分布，商住楼与高档写字楼并存。对于入驻企业的身份象征，市场呈两极分布，商住楼与高档写字楼并存。市场成熟期（市场成熟期（2001200120052005）：）：以武昌地区中建广场、武广以武昌地区中建广场、武广SOHOSOHO为代表，强调开发企业的为代表，强调开发企业的品牌以及物业服务内涵提升，集居家、办公于一体的品牌以及物业服务内涵提升，集居家12、办公于一体的SOHOSOHO亦大行其道亦大行其道.高速发展期（高速发展期（20052005至今）：至今）：以人信汉商银座、浦发银行大厦等为代表，凸显地段价值以人信汉商银座、浦发银行大厦等为代表，凸显地段价值优势的，更强调生态办公以及建筑与人的和谐共存关系。优势的，更强调生态办公以及建筑与人的和谐共存关系。武汉写字楼市场发展阶段武汉写字楼市场发展阶段2005年至今1313武汉写字楼分布情况武汉写字楼分布情况汉口片汉口片 江汉路板块江汉路板块解放大道板块解放大道板块新华路板块新华路板块建设大道板块建设大道板块钟家村板块钟家村板块王家湾板块王家湾板块沌口板块沌口板块徐东板块徐东板块中南板块中南板块13、鲁巷板块鲁巷板块武昌片武昌片 汉阳片汉阳片 1414武汉市各片区写字楼情况分析武汉市各片区写字楼情况分析n江北写字楼市场主要由大企业驱动，而江南写字楼市场则主要是由中小企业以及个人驱动。江北写字楼为金融区汇集地;而江南写字楼客户多为创业型、投资型客户。n隶属江北片区的汉口为最主要的金融区，其写字楼林立，档次均较高。n武昌的写字楼项目，在分布上，它们基本上是沿“徐东路-中南路-武珞路-光谷”的路线沿街排列。但写字楼销售市场还处于低迷期。n汉阳片区整体商业发展档次不高，写字楼发展也较为迟缓。王家湾即将推出的顶琇广场是汉阳唯一一座高档纯写字楼。1515宏观区位分析宏观区位分析本案本案项目位于二环线内14、，汉口的金融商圈内。金融商圈 在建设大道“金融一条街”片区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。从1996年的招商银行大厦落成至今，金融商圈汇集了建银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦、新世界国贸、民生银行大厦、福星国际商会大厦、财富广场、浦发银行大厦等20余座高档纯写字楼。金融商圈金融商圈江汉路商圈江汉路商圈武广商圈武广商圈1616区位特征区位特征p建设大道建设大道2.62.6公里距离，聚集公里距离，聚集200200家金融机构家金融机构建设大道金融街最西端是招银大厦，最东端是汉口银行大厦。两个银行之间相距2.6公里，却聚集了200家金融机构，平均每10米就有一家。其中包括，5家全国金融机构总15、部；14家中外资银行区域总部；19家证券公司区域总部；15家保险公司区域总部。还有投资担保、顾问咨询等非银行类金融企业也在这里聚集。p“从空间形态来说，这条街已经具备了建设金融街的从空间形态来说，这条街已经具备了建设金融街的条件。条件。”为了吸引更多金融机构入驻，该区还出台了一系列的优惠政策。例如，对在该区租房或者买房的金融机构给予相应的财政补贴，以降低金融机构的成本；对金融机构的高管人员进行奖励，以留住人才;出台了鼓励企业上市的优惠政策，这将为金融机构提供服务的机会。1717区位特征区位特征p“真正留得住金融机构的是产业环境。真正留得住金融机构的是产业环境。”金融街内已经动工在建的就有汉江国16、际、万全城、太子酒店、开顿国际、万达广场等多栋高级写字楼，还有已经建成的民生银行大厦和浦发银行大厦，这无疑能解决目前江汉区将来发展所面临的尴尬。p一个真正意义上的一个真正意义上的“金融街金融街”关键还是要看整个区域内的配套资源。关键还是要看整个区域内的配套资源。江汉区在产业配套上优势明显。据了解，江汉区提出的“建立武汉服务业中心区”包括四个核心板块。除了金融业外，其他三个分别为：物流、通讯信息服务业、专业中介服务业。1818 由于市场投资热点的转向，由于市场投资热点的转向，未来未来3 3年写字楼市场发展前景看好；年写字楼市场发展前景看好；随着市场成熟化的发展，随着市场成熟化的发展，写字楼物业中17、高端市场趋于活跃；写字楼物业中高端市场趋于活跃；存量房的消化及新写字楼的竣工，存量房的消化及新写字楼的竣工，将会导致将会导致20112011年底写字楼市场竞争转为激年底写字楼市场竞争转为激烈。烈。金融商圈内，金融商圈内，由于政府政策扶持以及其成熟的商业条件，将会成为商业投资的由于政府政策扶持以及其成熟的商业条件，将会成为商业投资的热点。热点。市场情况总结市场情况总结 项目本体认识项目本体认识3 3目 录2020项目宏观位置项目宏观位置本案项目位于金融商圈内，与其他商圈相互独立却相互连通。根据武汉市政府的规划，计划用5到8年时间打造王家墩CBD。将来该片区必将成为武汉未来的商务中心，而王家墩与金18、融街将很好地对接，形成一个“古”字型，金融街就是其中一横。2121项目本体条件项目本体条件地块四至说明地块四至说明北至：建设大道北至：建设大道南至：文华教育大厦南至：文华教育大厦西至：香港路西至：香港路东至：澳门路东至：澳门路 项目位于金融商圈区域，三面临街（建设大道、香港路、澳门路）。周边商业配套完善，银行写字楼林立。高雄大酒店高雄大酒店本案本案房地产交易房地产交易大厦大厦家乐福家乐福长江总长江总医院医院香香 港港 路路华氏儒商花园华氏儒商花园文华教育文华教育大厦大厦澳澳 门门 路路建建设设大大道道2222项目配套项目配套交通：交通：众多公交线路直达项目；地铁3、6、7号线交汇于此，两个地铁19、站就位于地块范围内；金融：金融：建设银行、汉口银行、交通银行等；生活：生活：新世界、华氏百货、家乐福；医院、酒店、教育文化应有尽有；环境：环境：宝岛公园、解放公园、菱角湖公园等。本案解放公园宝岛公园菱角湖公园地铁站示意2323项目经济技术指标项目经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积11102总建筑面积总建筑面积128675其其中中写字楼面积写字楼面积85170商业面积商业面积20299容积率容积率9.5建筑总高度建筑总高度209m停车数停车数700个标准层面积标准层面积1995标准层层高标准层层高3.9m建筑总层数建筑总层数48层项目基础数据项目基础数据242024/11/2124项目卖点20、罗列项目卖点罗列地段篇地段篇金融商圈核心地段、建设大道、香港路和澳门路交汇处。周边配套完善，餐饮娱乐、文化教育、商务休闲、医疗配套、公园湖景应有尽有。交通便利，众多公交线路直达项目；地铁3、6、7号线交汇于此，两个地铁站就位于地块范围内。品牌篇品牌篇湖北浙商集团有限公司2006年注册成立，公司确立以“灵活而诚信、吃苦而创新、冒险而务实、发展而谦逊”的浙商精神为核心的企业价值观。其坚持以“三年创省内一流、五年创全国品牌”的宏伟目标而奋斗。戴德梁行,为英国伦敦上市公司，国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。戴德梁行亦为北美的国际企业提供专业的房地产咨询及顾问服21、务。建筑篇建筑篇超高层国际甲级(5A)高档综合性商务写字楼。建筑体为利落的立方柱体，造型简洁有力，环保节能，既稳重大方又富于文化品位和时代精神。209米超高层规划，气宇轩昂，气势恢宏裙楼商业+高档写字楼，L型布局，商业、商务配套齐全，呈现顶级商业业态外立面安装生态节能型中空双层玻璃幕墙 高科技智能化系统 国际著名品牌中央空调系统 21M21M的核心筒构造 内置18部国际一线品牌高速电梯 顶级写字楼标准层净空2.75米配置 配套篇配套篇高档休闲会所 格调高雅的广场花园和空中花园 700余个泊车位2525项目卖点分析项目卖点分析地段篇地段篇商业价值就在于地段，而本项目地段价值不言而喻，地段商业价值22、就在于地段，而本项目地段价值不言而喻，地段就是本项目最突出的卖点之一。就是本项目最突出的卖点之一。品牌篇品牌篇浙商品牌价值众所周知，项目为其在武汉市开发的第一个浙商品牌价值众所周知，项目为其在武汉市开发的第一个商业地产项目，其注重品牌形象，旨在利用本项目打造其商业地产项目，其注重品牌形象，旨在利用本项目打造其品牌价值。品牌价值。建筑篇建筑篇外立面生态节能玻璃幕墙、外立面生态节能玻璃幕墙、2.752.75米内空、智能化、高速电米内空、智能化、高速电梯一应俱全，其部分配置标准完全超过了甲级梯一应俱全，其部分配置标准完全超过了甲级5A5A写字楼标写字楼标准。准。配套篇配套篇高档休闲会所、格调高雅广场23、花园及空中花园设置、充足高档休闲会所、格调高雅广场花园及空中花园设置、充足的停车位。的停车位。2626项目核心卖点项目核心卖点地段：地段：处于金融商圈核心于金融商圈核心1品牌：品牌：发挥浙商品牌浙商品牌优势2品品质：超：超5A级标准配置准配置配套：配套：内内部配套高部配套高档档完善完善34 项目定位项目定位4 4目 录2828 定位思考一：定位思考一：项目如何定位？定位思考二：定位思考二：如何在短期内迅速收回投资？定位思考三：定位思考三：如何传播湖北浙商集团的品牌？项目定位思考项目定位思考292024/11/2129项目名称项目名称开发商开发商项目位置项目位置销售时间销售时间项目描述项目描述竞24、争分析竞争分析万全城万全城武汉万全置业有限公司 武汉市新华下路与西北湖路交叉口 预计2011年1.同本项目处于同一片区2.商务写字楼及住宅综合形式3.现还未开工，恒昇汉江国际恒昇汉江国际武汉汉江恒昇房地产开发有限公司 新华路江汉北路路口预计2010年底推出 1.与本项目处于同一区位。2.建设LOFT产品开顿国际大厦开顿国际大厦（广发银行大厦）（广发银行大厦）湖北新海盛顿置业有限公司 建设大道与云林街交叉口的西北角 预计开盘2010-12 1.本项目处于同一片区内，2.高档写字楼亢龙太子花园酒亢龙太子花园酒店店2 2期期 武汉市亢龙太子有限责任公司 建设大道与新华下路转角处 已开始招商1.同本项25、目处于同一片区葛洲坝国际大厦葛洲坝国际大厦湖北葛洲坝海集房地产开发有限公司武汉市江汉区航侧村 预计2010年年底1.高端五星级写字楼项目。2.写字楼的开工时间较晚，3.同我项目后期推出产品有所竞争。惠誉金融广场惠誉金融广场 惠誉房地产 建设大道与新华路交汇处，新世界国贸旁 写字楼预计2010年底 1.同本项目处于同一片区内2.写字楼属高端水平武汉中心武汉中心（王家墩（王家墩CBDCBD）武汉王家墩中央商务区武汉王家墩中央商务区核心区西南角 09年9月竣工1.5A级智能化写字楼 2.写字楼的开工时间较早，但同本项目会有一定的竞争。华氏中华城华氏中华城武汉双龙堂房地产发展有限公司 江汉区香港路2126、8号预计2010年底1.项目正对面2.高级住宅、甲级写字楼、购物中心、星级酒店四大类组成一个特大型城市综合体建筑群竞争项目分析竞争项目分析3030目标客户群界定目标客户群界定国内客户国内客户国际客户国际客户本本地地大大型型企企业业浙浙江江著著名名企企业业国国内内金金融融机机构构国国际际金金融融机机构构世世界界知知名名外外企企国国际际大大型型企企业业武汉市是中部崛起的重点扶持地区，项目立足武汉，高铁的开通对于沿线客户的武汉市是中部崛起的重点扶持地区，项目立足武汉，高铁的开通对于沿线客户的吸引也大大增加，使得项目更好的辐射中部地区，同时更将眼光放置世界，我们吸引也大大增加，使得项目更好的辐射中部地27、区，同时更将眼光放置世界，我们的客户不仅是武汉市内知名企业，更是世界的客户不仅是武汉市内知名企业，更是世界500500强企业，以及国际大型企业。强企业，以及国际大型企业。3131目标客户共性目标客户共性重要程度重要程度要素要素启示点启示点不可缺少不可缺少建筑档次及外在形象国际标准的5A智能化写字楼信息化24小时办公与本身形象相匹配国际级物业管理国际化氛围处于城市核心地段有聚集效应和带动效应需求面积较大十分重要十分重要周边高尚现代商务配套保证国际性的生活与工作方式国际性的繁华氛围、景观、绿化环境崇尚健康办公普通普通普通商业、会议中心、接待中心有追求、但不苛刻忌讳点忌讳点杂乱、大小公司混杂商务环境28、3232项目定位建议项目定位建议顶级综合性甲级写字楼顶级综合性甲级写字楼浙商国际大厦3333项目价值体系项目价值体系5123463434u极速办公：极速办公：地铁、公交到达项目门口，高速电梯直达各楼层，更有充足的地铁、公交到达项目门口，高速电梯直达各楼层，更有充足的停车位，有效提高您的办公速度。停车位，有效提高您的办公速度。u一体化办公：一体化办公：银行、商场、餐饮、公园、医疗银行、商场、餐饮、公园、医疗5 5分钟内全部搞定。分钟内全部搞定。u绿色办公：绿色办公：绿色办公环境，装修环保，更是每层设置绿植净化空气，玻璃绿色办公环境，装修环保，更是每层设置绿植净化空气，玻璃可开启式外墙，保证了空气29、对流。可开启式外墙，保证了空气对流。u低碳办公：低碳办公：采用绿色环保节能材料建设，工作过程中更多智能化的应用。采用绿色环保节能材料建设，工作过程中更多智能化的应用。u智能办公：智能办公：智能智能5A5A设计，良好的商务办公条件。设计，良好的商务办公条件。u明亮办公：明亮办公：玻璃幕墙结构，每个办公间采光良好。玻璃幕墙结构，每个办公间采光良好。项目价值体系诠释项目价值体系诠释3535项目规划建议项目规划建议序号序号内容内容注释注释1 1形象的尊贵性 “形象决定价值”，写字楼外立面的高档；大堂尊贵、大气；公共空间宽敞、舒适。2 2空间的弹性 写字楼空间自由组合，面积适度，是吸引和满足不同客户群体30、的重要因素之一。3 3电梯速度 电梯速度关系工作效率，高速电梯有效缩短等待时间，将受客户青睐。4 4充足停车位 项目规划有700个停车位，根据商业的设计可适当增加地面车位的设置。5 55A智能化 拥有配置完善的5A智能化系统绝对可以叫板目前武汉任何写字楼。6 6绿色健康设计 利用国际最先进开启式、可呼吸的双层玻璃幕墙技术，大厦办公区域的空气，可通过双层玻璃幕墙与大厦外部的自然空气随时交换，使办公区域成为一个清新的氧吧，打造“自然、生态、和谐”写字楼。7 7酒店式物管 戴德梁行星级酒店物业管理为客户提供贴身服务，全程呵护公司发展。8 824小时泛商务生活 24小时泛商务生活将占据写字楼市场制高点31、。3636项目附加值建议项目附加值建议序序号号内容内容诠释诠释1 1VAVVAV：变风量空调系统：变风量空调系统变风量系统通过调节送入房间的风量来适应负荷与使用情况的变化，所以能够节约风机运行能耗并减少风机装机容量。2 2 2424小时租户冷却水系统小时租户冷却水系统为满足电脑机房等某些特殊要求的房间的24小时的工作需要，写字楼可单独设置冷却塔提供24小时的冷却水3 3大堂的地板采暖大堂的地板采暖大堂的区域内设置地板辅助采暖系统保证进入大堂后即可感受写字楼品质。4 4电加湿系统电加湿系统写字楼冬季采用电加湿方式，可确保写字楼冬季的相对湿度大于40%。5 5紫外线杀菌灯紫外线杀菌灯采用紫外线杀菌32、灯可对于空调送风进行处理。6 6柴油发电机组柴油发电机组柴油发电机组，不但为租户提供了确实可靠的用电保障，而且为客户档次的提升预留了很大空间。7 7办公区域架空地板办公区域架空地板在写字楼的办公区域设置了100毫米高的架空地板，作为强、弱电线路的敷设空间。使得办公区域的布置更为灵活，洁净。并可满足特殊客户群体（诸如IT业、银行等）的办公需求。8 8卫星电视及有线电视卫星电视及有线电视预留了卫星电视接收装置也是为办公建筑的可持续发展预留了空间。3737形象定位形象定位顶级综合性甲级写字楼的形象定位：尖峰价值空间商务王者气度 辅推：国际时区贵智商务 健康节能时尚办公3838LogoLogo表现表现33、1 1创意元素解构创意元素解构 抽象化的摩天大楼，巍峨、庄重、严谨，国际感十足，商务气息浓厚，与写字楼的气质完美契合；造型美观，构型巧妙，立体感跃然纸上；元素与元素之间适当留白，引导视觉向上聚焦，产生一种仰视感；金色调渲染，尊贵荣耀，彰显项目的品质。3939LogoLogo延展延展4040LogoLogo延展延展4141周边项目价格调研周边项目价格调研项目名称项目名称租售方式租售方式价格价格（元（元/平米）平米）新世界国贸新世界国贸租100建银大厦建银大厦租80浦发银行大厦浦发银行大厦租/售80（租）13000（售）禧邦克广场禧邦克广场 租100项目价格定位项目价格定位4242项目价格定位项目34、价格定位 按照市场比较法价格定位方法所得结果，结合本项目目前所处区域价值、市场高端产品稀缺性,以及项目打造武汉顶级写字楼标杆的目标，我司建议本项目销售均价定于：营销推广策略营销推广策略5 5目 录4444项目营销推广思路项目营销推广思路强化优势强化优势略化劣势略化劣势把握机会把握机会监测威胁监测威胁通过强势包装，强化顶级写字楼的概念，使得项目的顶级配置转化成为消费者主观印象的偏好项目产品的单一性，可告知项目的纯粹度抢占市场先机，选择合适时机推出；保留高楼层用于租赁，低楼层先面市销售。关注周边同类项目的推出节奏借势宣传借势宣传关注中华城推广，借用其宣传时机积累客户4545营销中心建议营销中心建议35、1 1、营销中心上方树立大型的项目导识牌对项营销中心上方树立大型的项目导识牌对项目进行指引，从气势上压倒中华城。目进行指引，从气势上压倒中华城。2 2、绿色部分为项目围墙，围墙用于项目指引、绿色部分为项目围墙，围墙用于项目指引以及项目信息的释放。以及项目信息的释放。3 3、配合周边户外广告宣传。、配合周边户外广告宣传。4646营销中心外观图营销中心外观图 营销中心修建成为2层玻璃体结构，外部利用绿化及水景作为装饰，更契合生态和谐主题。4747营销中心内部建议营销中心内部建议由于项目为纯写字楼项目，因此我司建议将传统的营销中心改为商务体验中心，室内布置按照体验式进行布局。体验中心分为2层，一层接36、待，二层体验。大门大门楼梯楼梯办公室办公室接接待待前前台台4848营销中心建议营销中心建议二层四面围玻璃幕墙，中间设置成为商务体验中心。楼梯楼梯4949主题：主题：主财智风云主财智风云会晤世界会晤世界社会热点：社会热点：商务体验中心开放商务体验中心开放推广方式：推广方式：网站、报广、围墙网站、报广、围墙预热期预热期2010.5-2010.92010.5-2010.9营销节点及销售要点营销节点及销售要点第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段客户积累期客户积累期2010.10-2011.42010.10-2011.4开盘期开盘期2011.52011.5持续销售期持续销售期37、2011.6-2012.122011.6-2012.12主题：主题：国际财富集结国际财富集结号，钜献世界号，钜献世界社会热点：社会热点：关注白领工作健康关注白领工作健康推广方式：推广方式：报广软文、网站、报广软文、网站、浙商杂志、项目折页浙商杂志、项目折页主题：主题：震撼世界的财智震撼世界的财智中央，傲然出世中央，傲然出世社会热点：社会热点：大型企业签约仪式大型企业签约仪式推广方式：推广方式：报广、网站、浙商杂志、报广、网站、浙商杂志、户外户外主题：主题：世界世界500500强都出手强都出手了，你还在观望！了，你还在观望！社会热点：社会热点：金融投资讲堂金融投资讲堂推广方式：推广方式：网站、浙38、商杂志、户外网站、浙商杂志、户外5050目的：目的：项目高调入市，同时宣传浙商品牌工程配合：工程配合：商务体验中心设计并完工活动营销：活动一活动营销：活动一商务体验中心开放，活动二活动二湖北经视浙商品牌宣传销售配合：销售配合：集团信息收集、江汉区招商局接洽媒体投放：媒体投放：报广、网络信息更新、围墙更换、折页销售方式：销售方式：前期客户积累，收集客户信息主标：主财智风云，会晤世界主标：主财智风云，会晤世界 纯写字楼时代来临纯写字楼时代来临营销节点及销售要点营销节点及销售要点第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段5151阶段报广阶段报广5252活动一活动一商务体验中心开39、放典礼商务体验中心开放典礼活动目的：活动目的：通过体验中心，让客户真实感受高档、生态、国际化的工作环境，高调亮相，引发片区关注活动主题：首创商务体验式营销中心开放活动主题：首创商务体验式营销中心开放运作策略：运作策略：邀请区域内部分大型企业参加典礼，邀请江汉区招商局领导参加，体验奢华、绿色，树立项目专属、生态、国际的形象，浙商领导现场剪彩，制造轰动性效应媒体：亿房、楚报报道、其他媒体刊登软文报道5353活动二活动二凤凰卫视节目凤凰卫视节目活动目的：通过介绍浙商的成立、发展、后期发展，让市场了解浙商，使品牌形象深入人心。活动主题：浙商的财富传奇活动主题：浙商的财富传奇运作策略：在凤凰卫视投放三期40、浙商品牌及品牌发展历程的专题节目，主标均为“浙商品牌及品牌发展历程”，第一期副标为“浙文化下诞生的人文哲商”，第二期副标为“开疆拓土，砥砥前行”，第三期副标为“运筹帷幄，已然成为城市未来”，同时，可利用浙商网站进行新闻更新。5454营销节点及销售要点营销节点及销售要点第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段目的：目的：宣传卖点，展示核心价值，提供强有力的价值支撑工程配合：工程配合：主体结构封顶前活动营销：活动一活动营销：活动一软文系列报道关注白领工作健康、活动二活动二“金融界十年展望”商谈会、报广系列软文报道媒体投放：媒体投放：报广软文、网站、浙商杂志、项目折页、户外、41、国际线路机票广告销售方式：行销销售方式：行销+坐销。坐销。1.1.大型银行联系；大型银行联系；2.2.周边写字楼单位拜访；周边写字楼单位拜访；3.3.国内国内500500强企业强企业联系；联系；4.4.大型证券公司联系；大型证券公司联系；5.5.联系香港及深圳投资考察团现场考察（长城资源）；联系香港及深圳投资考察团现场考察（长城资源）；6.6.现场客户接待等（以积累客户为主，可商谈租赁）现场客户接待等（以积累客户为主，可商谈租赁）主题：国际财富集结号，钜献世界主题：国际财富集结号，钜献世界 专属、生态、国际的写字楼环境5555阶段报广阶段报广5656活动一活动一关注白领工作健康关注白领工作健康42、活动目的：通过关注白领健康，告知良好的工作环境才是大家最好的选择，并宣传项目的卖点活动主题：关注白领工作健康活动主题：关注白领工作健康运作策略：选择楚报，做三期系列报道，主标为“关注白领工作健康”，一期副标“为什么白领会选择在金融街工作”，二期副标“告别写字楼的亚健康”，三期副标“享受健康，享受绿色生态办公”5757活动二活动二“金融街十年展望”探讨会活动目的：继续拔高项目形象，增加项目的影响力，蓄客造势活动主题：金融街十年展望活动主题：金融街十年展望运作策略：联合江汉区招商局、区域内大型企业领导，在香格里拉召开“金融街十年展望”的商谈会，共同探讨金融街未来的美好前景，吸引全国乃至世界资本进入43、5858活动三活动三浙商国际大厦产品推介会活动目的：继续向市场传递产品信息，释放销售信息，继续收集客户活动主题：浙商国际大厦产品推介活动主题：浙商国际大厦产品推介运作策略：联合浙商杂志、浙商联盟召开浙商国际大厦产品推介会，地点定在华美达酒店，推介会上，赠送包含项目信息的浙商杂志，另外，可到北京、上海、深圳的大型五星级酒店开展财智论坛释放信息，推介会地点选在当地高档场所5959营销节点及销售要点营销节点及销售要点第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段目的：目的：项目开盘强销工程配合工程配合：主体结构封顶、预售许可证办理完成媒体投放：报广软文、网站、浙商杂志、项目折页、户44、外媒体投放：报广软文、网站、浙商杂志、项目折页、户外活动营销：活动一活动营销：活动一大型企业签约仪式 活动二活动二 项目认筹开盘销售配合：销售配合：大型企业的租赁商谈媒体投放：媒体投放：报广、网站、项目折页、户外销售方式：大型企业的租赁签约仪式，散客认筹开盘，部分承诺售后包租销售方式：大型企业的租赁签约仪式，散客认筹开盘，部分承诺售后包租主题：震撼世界的财智中央，傲然出世主题：震撼世界的财智中央，傲然出世6060阶段报广阶段报广6161活动一活动一浙商国际大厦签约仪式活动目的：带领散客的投资方向活动主题：浙商国际大厦签约仪式活动主题：浙商国际大厦签约仪式运作策略：联合武汉各大媒体对项目签约仪式45、进行报道，邀约大型企业以及国际企业进行签约，并邀请已经积累的客户进行参与。6262营销节点及销售要点营销节点及销售要点第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段目的：目的：继续项目卖点宣传，使得项目尽早售罄工程配合：工程配合：外立面全面展现活动营销：活动一活动营销：活动一金融投资报告会销售配合：销售配合：现场销售人员积累客户媒体投放：媒体投放：网站、浙商杂志、项目折页、户外销售方式：散客销售、大客户继续跟进销售方式：散客销售、大客户继续跟进主题：世界主题：世界500500强都出手了，你还在观望吗！强都出手了，你还在观望吗！6363阶段报广阶段报广6464活动一活动一金融投46、资报告会活动目的：利用政要、名人、商界精英的影响力，继续保持项目高调的形象，增加观望客户的投资信心活动主题：浙商成功的秘密，可选副活动主题：浙商成功的秘密，可选副标标“成功背后的力量成功背后的力量”、“是什么引是什么引动城市资本热潮动城市资本热潮”运作策略：邀请区领导，商界精英参加金融投资报告会，报告会结束后，举行高档舞会或酒会6565整体营销费用预算整体营销费用预算写字楼总销售写字楼总销售额额12.7812.78亿亿*2%2%25562556万万全程预算：全程预算：项目销售目标为12.78亿元；推广费用按销售总额 2%计算，此期间推广费用预算为2556万元。销售阶段销售阶段投放比例投放比例投放金额投放金额预热期预热期40%40%1022102210221022万元万元万元万元客户积累期客户积累期30%30%767767767767万元万元万元万元开盘期开盘期20%20%511511511511万元万元万元万元持销期持销期10%10%256256256256万元万元万元万元662024/11/21完完