1、市市场场研研究究&项项目目定定位位&收收益益测测算算吉林荣德新天地家居建材城吉林荣德新天地家居建材城(方案一）方案一）城市主要商圈城市主要商圈未来城市商业中心、居住中心、交通中心、地未来城市商业中心、居住中心、交通中心、地利位置优越利位置优越中央就是价值中央就是价值本次策划报告本次策划报告为阐释六个问题为阐释六个问题项目如何定位项目如何定位 项目如何规划项目如何规划业种业态比例业种业态比例招商招商 租金定价租金定价项目如何招商项目如何招商综合效益测算综合效益测算报告核心问题报告核心问题 本项目我司能做什么？本项目我司能做什么？寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的寻找项目适宜的市场模式，以满2、足市场需求的大发展趋势。大发展趋势。精准定位，以期项目招商成功及收到较高收益精准定位，以期项目招商成功及收到较高收益和可持续发展、物业增值的空间。和可持续发展、物业增值的空间。二、二、关于本项关于本项目目本项目开发商要做什么？本项目开发商要做什么？吉林荣德家居建材城吉林荣德家居建材城 一期一期5 5万平米家居建材为主的建材城万平米家居建材为主的建材城中低档建材产品集散地中低档建材产品集散地缘于荣德自持十年物业汽车城项目，由于多种原因一直缘于荣德自持十年物业汽车城项目，由于多种原因一直未启动。未启动。如今，由于本市最大的森鼎板材市场拆迁，拆迁业户希如今，由于本市最大的森鼎板材市场拆迁，拆迁业户希3、望迁入此地，政府也积极希望促成，对企业也是商机，望迁入此地，政府也积极希望促成，对企业也是商机，为快速启动，利用商机，借势市场需求，通过政府扶植为快速启动，利用商机，借势市场需求，通过政府扶植尽快启动此物业，打造吉林以板材为主的建材城为。尽快启动此物业，打造吉林以板材为主的建材城为。以经营建材（主要是板材及相关联产品），同时，通过以经营建材（主要是板材及相关联产品），同时，通过优化业态，可能的情况下补充其它业态优化业态，可能的情况下补充其它业态-，在项目连，在项目连接北侧二期时再将建材（板材）调整过去，且加大业态接北侧二期时再将建材（板材）调整过去，且加大业态比例，做二次调整，实现家居建材广场4、的项目。比例，做二次调整，实现家居建材广场的项目。本项目开发商想做什么？诠本项目开发商想做什么？诠释释本项目我司认为能做什么？本项目我司认为能做什么？寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的大发展趋势。大发展趋势。精准定位，以期项目收到较高收益和可持续发精准定位，以期项目收到较高收益和可持续发展、及物业增值的空间。展、及物业增值的空间。本项目我司认为能做本项目我司认为能做什么？什么？本项目我司认为能做什本项目我司认为能做什么？么？我们的观点我们的观点1：首先项目的业态经营定位，：首先项目的业态经营定位，需要突破性、扩容性、提升性的思维，引起需要突破性、扩5、容性、提升性的思维，引起市场的足够重视！市场的足够重视！目前，项目自身条件不适宜以板材为主，其目前，项目自身条件不适宜以板材为主，其它业态为补充的建材市场的定位，定位的业态规它业态为补充的建材市场的定位，定位的业态规划的发展空间不足。划的发展空间不足。即便，定位于相关的业态经营模式，建议从即便，定位于相关的业态经营模式，建议从区域差异化竞争优势打造为切入点，定位以大格区域差异化竞争优势打造为切入点，定位以大格局的建材、家居、家具、灯饰和装修材料、家庭局的建材、家居、家具、灯饰和装修材料、家庭装饰为集合的，具有家居生活消费为主题的综合装饰为集合的，具有家居生活消费为主题的综合性、品质型专业市场（6、家居建材城）。性、品质型专业市场（家居建材城）。本项目我司认为能做什本项目我司认为能做什么？么？我们的观点我们的观点2：其次，利用城市商业发展的：其次，利用城市商业发展的大趋势，以及火灾后商业经营场所普遍调整大趋势，以及火灾后商业经营场所普遍调整的契机，以更大格局、更突破性的思维，打的契机，以更大格局、更突破性的思维，打造未来造未来“市中央市中央”的综合型、都市化的商业的综合型、都市化的商业平台！平台！结合城市发展战略，利用项目的区位优势，前结合城市发展战略，利用项目的区位优势，前瞻性的打造一站式购物休闲生活瞻性的打造一站式购物休闲生活MALL。借此，让项目能整合成为商业投资价值更高、借此，让7、项目能整合成为商业投资价值更高、业态包容性更强、后市发展空间更大、综合收益前业态包容性更强、后市发展空间更大、综合收益前景更加的，都市化的商业综合体。景更加的，都市化的商业综合体。本项目我司认为能做什本项目我司认为能做什么？么？我们的观点我们的观点3：再其次，以现有的市场聚集：再其次，以现有的市场聚集的人气和市气为基础，借势运势、借力打力，的人气和市气为基础，借势运势、借力打力，从提升商圈业态层次和价值的角度，打造区从提升商圈业态层次和价值的角度，打造区域内的精品商业亮点。域内的精品商业亮点。项目区域内的现已形成了一定的商业规模，以及项目区域内的现已形成了一定的商业规模，以及市民集中消费的习惯8、，具有本项目依托和借势的条件，市民集中消费的习惯，具有本项目依托和借势的条件，如能形成三足鼎立、三家借势、互动、共荣的态势，如能形成三足鼎立、三家借势、互动、共荣的态势，那对本项目来说是一劳永逸的。那对本项目来说是一劳永逸的。中东新生活中东新生活30万平米超大规模，经过万平米超大规模，经过3年以上的年以上的市场培养，人气旺、商业模式受到肯定，但其总体商市场培养，人气旺、商业模式受到肯定，但其总体商品和物业服务层次不高，不能满足市场日益增长的品品和物业服务层次不高，不能满足市场日益增长的品质消费的要求，这正是我们难得的机遇。质消费的要求，这正是我们难得的机遇。我们项目定位的核心思想就是：我们项目9、定位的核心思想就是：我们的目的：鼎力商圈，辐射全域，适度适中，我们的目的：鼎力商圈，辐射全域，适度适中，多元集成；多元集成；我们的优势：体量不在大小，在适度，专业规划，我们的优势：体量不在大小，在适度，专业规划，决胜商战；决胜商战；应采用什么样应采用什么样的招商节奏？的招商节奏？项目市场形象定项目市场形象定位如何？位如何？日后如何运营日后如何运营？如何招商？经如何招商？经济效益测算？济效益测算？市场是什么形势市场是什么形势？项目是什么形态项目是什么形态？不管做哪种商业市场我们需解决搞清核心内容不管做哪种商业市场我们需解决搞清核心内容业态定位做什业态定位做什么？么？市场问题的依市场问题的依据据城10、市经济发展总体水平？城市发展趋势？城市经济发展总体水平？城市发展趋势？项目地房地产发展情况？项目地房地产发展情况？项目地商业发展情况？项目地商业发展情况？项目覆盖地域有多大？项目覆盖地域有多大？项目地商圈规划如何？项目地商圈规划如何？人口有多少？收入水平什么样？人口有多少？收入水平什么样？谁会来购物？消费者的心理？经销商？谁会来购物？消费者的心理？经销商？经营户收益要求、背景资料？经营户收益要求、背景资料？项目经营定位如何？项目经营定位如何？项目业态定位如何项目业态定位如何？项目如何业态规划布局项目如何业态规划布局？如何实现招商？如何实现招商？商铺招商目标客户是谁？商铺招商目标客户是谁？租金价11、格定位多少租金价格定位多少？收益如何？如何运营？收益如何？如何运营？市场问市场问题题吉林经济发展水平及城市发展情况吉林经济发展水平及城市发展情况吉林房地产市场基本情况吉林房地产市场基本情况吉林商业市场基本情况吉林商业市场基本情况吉林建材家居市场经营基本情况吉林建材家居市场经营基本情况吉林基本情况的研及资料分析吉林基本情况的研及资料分析吉林建材家居及其它市场实地调研吉林建材家居及其它市场实地调研主要竞争项目业态及商铺租金调查主要竞争项目业态及商铺租金调查此次我司市场抽样调研内此次我司市场抽样调研内容容项目定位前提依据项目定位前提依据城市经济发展进程的需要城市经济发展进程的需要城市化发展进程的需要12、城市化发展进程的需要城市市建材家居业发展的需要城市市建材家居业发展的需要吉林乃至周边居民大家居概念的消费需要吉林乃至周边居民大家居概念的消费需要提升本项目及项目在所在商圈发展水平的需要提升本项目及项目在所在商圈发展水平的需要城市家居建材业业态生存空间发展的需要城市家居建材业业态生存空间发展的需要最大限度发挥项目自身规模、地域优势的需要最大限度发挥项目自身规模、地域优势的需要实现项目物业及社会价值回报的需要实现项目物业及社会价值回报的需要项目定位的前提项目定位的前提项目定位前提项目定位前提城市原有家居建材业板材市场拆迁城市原有家居建材业板材市场拆迁建材市场发展第一阶段市场形态建材市场发展第一阶段13、市场形态的低端建材业（板材）集中区的低端建材业（板材）集中区项目是新的家居建材业商业聚集项目是新的家居建材业商业聚集区区城市家居建材业发展及板材市场升级城市家居建材业发展及板材市场升级高中低家居建材业综合业态及关联产品高中低家居建材业综合业态及关联产品展示销售中心展示销售中心项目定位的方向（一）项目定位的方向（一）项目地段位于城市重要商圈，本市老建项目地段位于城市重要商圈，本市老建材市场拆迁急需迁入材市场拆迁急需迁入原先的建材市场升级版原先的建材市场升级版项目地段位于城项目地段位于城市重要越北商圈，市重要越北商圈，本市老建材市场本市老建材市场拆迁急需迁入，拆迁急需迁入，是建材市场升级是建材市场14、升级版。版。按一般规律，基地的基本路径：前期可以从一个突破点开始，规模前期可以先从5万平方米起步，逐步开发建设为50万平方米，带动家居建材集聚区全面形成，逐步开发建设至50万平方米商业集群。5 5万平米国际建材家居装潢灯具广场万平米国际建材家居装潢灯具广场以5万平米的家居建材市场建设，拉开大市场集群的开发建设序幕，项目是建材家居汇聚的平台，交易的中心。对借势红星，推动吉林越北商业集群的发展和企业发展有里程碑作用。5050平方米的市场集平方米的市场集群群家居建材产品汇集地发展家居建材产品汇集地发展模式模式一期项目总体定位一期项目总体定位吉林荣德家居建材吉林荣德家居建材城城项目整体形象定位表述项目15、整体形象定位表述吉林荣德家居建材综合大市场吉林荣德家居建材综合大市场集批发、零售、采购、仓储、物流等功能于一体的项目业态定位项目业态定位建材产品汇集地及综合商品交易采购中心建材产品汇集地及综合商品交易采购中心区域定位区域定位：城市越北商业核心，辐射吉林全覆盖 产品占位产品占位：建材家居产品基地、批零市场，自成体系全覆盖消费群体定位消费群体定位：零售、批发；工程、家用全覆盖业种规划业种规划：高中低档传统家居建材产品：家具、家私、吊顶、瓷砖、洁 具、涂料、门、窗、锁、玻璃、灯具、地板，壁纸等全覆盖 现代家居建材产品：家电、数码、布艺、饰品工艺品、日用 品等全覆盖 产品档次产品档次；高中低档齐全，产16、品线全覆盖 功能占位：功能占位：仓储、物流、展示、交易为一体全覆盖 抢占先机，争取市场份额，实现物业价值，最终实现物业价值最大化如何实现？如何实现？首先实现项目有限的价值首先实现项目有限的价值 通过物业一期家居建材市场启动，以及二期项目借势红星及项目自身的开发、配套功能等，提升他的有限价值，打造足可以影响城市的商圈及挖掘项目本身无可替代性的优势，从而实现从而实现项目无限的价值项目无限的价值！我们的目的是什么？我们的目的是什么？哪些是具有无限价值的唯一性的东西哪些是具有无限价值的唯一性的东西以满足大众需求为目标的市场以满足大众需求为目标的市场价值的表现方式价值的表现方式 一期一期一期一期 吉林荣17、德家居建材城吉林荣德家居建材城吉林荣德家居建材城吉林荣德家居建材城市场集群雏形、市场化运作管理、百姓生活化口碑效应统一管理、分散经营，统一宣传、统一实现市场发展目标建材物流基地 专业市场 展示交易中心商务办公二期规模化二期规模化“市场集群市场集群”打造无限价值打造无限价值“招商招商”以吉林和区位发展为号召力，优惠招商无以吉林和区位发展为号召力，优惠招商无对手对手 “竞争竞争”以新一代建材家居的市场形式，竞争无对以新一代建材家居的市场形式，竞争无对手手“租金价格租金价格”建筑升级，惠及业户及百姓，价建筑升级，惠及业户及百姓，价格无对手格无对手对手是我们自己！对手是我们自己！对手是我们的思维对手是18、我们的思维！项项目目的的对对手手项目定位与招商思考项目定位与招商思考吉林市宏观经济研究及吉林市宏观经济研究及房地产发展情况房地产发展情况 历史文化名城，产业处于转型，经济处于快速发展期历史文化名城，产业处于转型，经济处于快速发展期吉林市位于长春、哈尔滨两大城市之间，是吉林省开发建设“最适宜居住”重要山水城市，被划入吉林省政府纳入“长吉图开放合作区长吉图开放合作区,吉林位于长春市以东124公里，公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。吉林市是我国唯一一个与省重名的城市，境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林市被誉为中国魅吉林市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、19、中国历史文化名城力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称，吉林雾凇称得上中国四大自然景观之一。康熙皇帝东巡所作松花江放船歌有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之称。关于吉林市区域简介关于吉林市区域简介 人口近人口近500500万人万人,市区人口近市区人口近300300万人。万人。吉林市是吉林省第二大城市，全国吉林市是吉林省第二大城市，全国3232个特大城市之一。个特大城市之一。中国甲级开放城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市和中国魅力城市。2005年被福布斯杂志评为中国内地最适宜开办工厂的城市。目前已经形成了江北、九站、哈达湾、江南四个工业集中区城市规划区面积1995平方公里，建20、成区面积231平方公里辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区），5县市（永吉县、舒兰市磐石市、蛟河市、桦甸市），辖78个乡镇、71个街道办事处。关于吉林市区域简介关于吉林市区域简介吉林市吉林市GDPGDP增长迅猛增长迅猛20072007年年20082008年年20092009年年20102010年，年，GDP1008GDP1008亿元亿元13501350亿元亿元15001500亿元亿元20002000亿元亿元总人口总人口432432万人万人439439万人万人445445万人万人495495万人万人人均人均GDP14498GDP14498元元1504215042元元1715617156元元1821、03218032元，元，地产投资地产投资79.479.4亿元亿元106.5106.5亿元亿元117.4117.4亿元亿元128128亿元亿元吉林市当前人均吉林市当前人均GDPGDP水平为水平为1800018000元和元和26002600美元左右，美元左右，人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。望。20072007年吉林市人均可支配收入为年吉林市人均可支配收入为1449814498元，元，20082008年人年人均可均可 支配收入为支配收入为1504215042元，元，20092009年人均可支配收入为年人均可支配收入为17156171522、6元、元、20102010年人居可支配收入预计超过年人居可支配收入预计超过1800018000元，元，收入的逐年增加，房地产在吉林市需求旺盛，吉林市收入的逐年增加，房地产在吉林市需求旺盛，吉林市房地产处于住房快速上升阶段。房地产处于住房快速上升阶段。人均人均GDPGDP与房地产市场与房地产市场今后两年吉林市经济水平将有较快的发展。今后两年吉林市经济水平将有较快的发展。吉林市随着政府招商引资力度的不断加大，火车站重建、高铁引进，内外商投资企业的不断到位，城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会。吉林市市区范围不断扩大 北往越山路一带扩建、南往吉丰路一带扩建、西往永北往越山路一带扩建、南往吉23、丰路一带扩建、西往永吉一带扩建。吉一带扩建。这些说明吉林市人口不断增多地盘逐渐这些说明吉林市人口不断增多地盘逐渐增大，这就需要更多的建筑来填充，促使房地产发展。增大，这就需要更多的建筑来填充，促使房地产发展。吉林经济发展前景评析吉林经济发展前景评析房地产市场发展现状及特征概括房地产市场发展现状及特征概括吉林市地产市场总体呈现供不应求的态势，发展潜力吉林市地产市场总体呈现供不应求的态势，发展潜力很大。很大。吉林市房地产市场从2006年、2007年开始飞速发展；商品房供不应求，中低消费群体还没有满足住房需求。今后10年15年甚至更长的时间是房地产发展期。吉林市房价格与长春市相比，优势相对明显，较长24、春低1000元左右。20102010年出让土地年出让土地800800公顷公顷10001000公顷，尚有逐年在增公顷，尚有逐年在增加的开发面积的需求，房地产进入了一个快速上升的加的开发面积的需求，房地产进入了一个快速上升的发展阶段。发展阶段。房地产发展现状房地产发展现状 20072007年住宅建筑面积年住宅建筑面积416416公顷，公顷，20082008年住宅规划建筑面积年住宅规划建筑面积350350公顷，公顷，20092009年住宅规划建筑面积年住宅规划建筑面积595595公顷，公顷，20102010年住宅规划建筑面年住宅规划建筑面积积800800公顷。公顷。随着经济的快速发展，吉林市基础设施25、建设投资逐渐增多，随着经济的快速发展，吉林市基础设施建设投资逐渐增多，城市发展迅速，房地产开发投资逐年提高，同时随着城市的城市发展迅速，房地产开发投资逐年提高，同时随着城市的规划、棚户区的改造规划、棚户区的改造,竣工面积越来越大。竣工面积越来越大。吉林市房地产吉林市房地产市场进入快速发展阶段。市场进入快速发展阶段。区域房地产发展情况区域房地产发展情况市区以吉林大街为主轴线向外延伸，市区以吉林大街为主轴线向外延伸，形成了南北长、东西窄的条形发展布局，形成了南北长、东西窄的条形发展布局，房地产市场可划分为三大板块房地产市场可划分为三大板块北部板块、中部板块、南部板块北部板块、中部板块、南部板块北部26、板块：北部板块：北部板块以昌邑区地产项目为主体北部板块以昌邑区地产项目为主体，普通居住聚集区，低价位是北部区板块楼盘的最大特色。中部板块：中部板块：船营区、船营区、昌邑区凭借其在吉林市中心城区的优势，中部板块最大的特色就是商业和商务氛围浓厚，住宅产品相对稀缺。南部板块：南部板块：是以松花江沿岸为界，丰满区是以松花江沿岸为界，丰满区区域景观优势明显沿松花江景观带，天然的河景，使南部板块成为高档住宅项目最为集中的区域，亲水是南部板块最大的特色。吉林市房地产市场的板块特点吉林市房地产市场的板块特点泛江北版块、西山版块、龙潭区沿江版块、解泛江北版块、西山版块、龙潭区沿江版块、解放北路版块、长春路版块、27、江南版块、一中附放北路版块、长春路版块、江南版块、一中附近版块。近版块。20102010年，二大版块将热起来，一是西山版块，绿地、年，二大版块将热起来，一是西山版块，绿地、成城等大批拿地，整个西山开发形势大好；二是长春成城等大批拿地，整个西山开发形势大好；二是长春路版块。路版块。房地产政策的扶持与吉林市房地产政策的扶持与吉林市20102010年井喷式的放量年井喷式的放量为为20102010年市场带来诸多不确定性，主要是有限的市场年市场带来诸多不确定性，主要是有限的市场与过大供应量之间矛盾，与过大供应量之间矛盾，20102010年谁先把握住市场，谁年谁先把握住市场，谁将成为赢家。将成为赢家。房地28、产市场细分为七个版块房地产市场细分为七个版块吉林房地产未来三年走势吉林房地产未来三年走势 品牌房地产企业进入，市场竞争加剧，品牌房地产企业进入，市场竞争加剧，品质提升，也带来了建材家居业的发展机遇。品质提升，也带来了建材家居业的发展机遇。大盘上市量激增，中心区域土地稀缺，大盘上市量激增，中心区域土地稀缺，外地开发商份额外地开发商份额将继续上升，将继续上升，未来市场竞争加剧，未来市场竞争加剧，20052005年以来，大连万达、建龙集团、年以来，大连万达、建龙集团、上海中环、上海中环、上海正大、上海金科等域外知名房地产企业纷纷落户吉上海正大、上海金科等域外知名房地产企业纷纷落户吉林市，为吉林林市，29、为吉林市房地产市场注入了新的活力，带来了新的房地产开发市房地产市场注入了新的活力，带来了新的房地产开发理念，也在一理念，也在一定程度上提升了吉林市楼盘的整体品质，造就了万达江定程度上提升了吉林市楼盘的整体品质，造就了万达江畔人家、枫林畔人家、枫林别墅、江南一号、中环滨江花园等一系列优秀产品，别墅、江南一号、中环滨江花园等一系列优秀产品，区域宗地数宗地面积船营区40255.33昌邑区23235.81高新区14126.36丰满区1250.95龙潭区1241.93其他区域17173.93合计合计118118884.31884.31吉林吉林2010年计划开年计划开工量工量吉林市土地供应规划吉林市土地供30、应规划土地放量巨大：土地放量巨大：0909年年1010年年土地挂牌量住宅部分土地挂牌量住宅部分14001400万万平米，平米，1010年历史最高水平年历史最高水平土地供应 房地产供应 装修需求土地放量巨大，土地放量巨大，房地产快速发展，房地产快速发展，人口快速增长人口快速增长,家家居建材市场需求居建材市场需求巨大。巨大。桃源山庄帕萨迪纳西山版块西山版块长春路版块长春路版块16万平销售量万平销售量中冶江山如画渤海山水云天多伦多花园世贸广场滨江花园江南一号翠江锦苑水韵名城龙湾亚苑紫光绅苑五星国际城荣邦兴城嘉业瀚林苑水岸聆风哈龙新苑天硕逸景江畔花都筑石居易西城首府泛江北版块泛江北版块2009年吉林市31、总销量面积180万平总套数18000套中凯集团苏宁天润城广泽紫晶城汇丰万家灯火依山小筑鑫隆帝豪中凯福合园松江绅苑松江欣都富邦12万平销售量万平销售量解放北路版块解放北路版块8万万平平销销售售量量12万平销售量万平销售量龙龙潭潭沿沿江江版版块块江南版块江南版块85万平供应量万平供应量吉林一中版块吉林一中版块14万平供应量万平供应量30万平销售量万平销售量2009年的吉林楼市从3月份开始的井喷式的销售态势开始。桃北家园2009年新盘桃源山庄帕萨迪纳绿地世纪城成城集团成城集团西山版块长春路版块长春路版块70万平供应量中冶江山如画渤海山水云天多伦多花园世贸广场滨江花园江南一号翠江锦苑水韵名城龙湾亚苑紫32、光绅苑五星国际城荣邦兴城嘉业瀚林苑水岸聆风哈龙新苑江畔花都筑石居易西城首府泛江北版块2010年500万平供应量中凯梦之城苏宁天润城广泽紫晶城汇丰万家灯火鑫隆帝豪中凯福合园松江绅苑松江欣都松江花园60万平供应量吉林一中版块吉林一中版块200万平供应量西点花园都市新口岸欢喜新村三医院正对面（未定名）2万平供应量万平供应量幸福馨苑桃北家园百兴家园解放北路版块解放北路版块14万平供应量万平供应量酿业集团（未命名）伯爵盛世纪嘉业华府嘉业名铸路弘地产天鸿水岸新都隆鑫四合田园托斯卡纳）临江小区红点儿表示2010年新楼江南版块江南版块130万平供应量29.5万万平平供供应应量量筑石摩卡卢瓦尔小镇嘉寓观山望云龙33、腾盈胜7080万科序号项目开发商产品类型占地面积建筑面积户型区间价格1桃北家园大林多层4.67.147-100均价30002世贸广场世贸广场高层320220-240均价70003桃源山庄吉林天瑞多层、小高层2121.638-205均价33004筑石居易筑石洋房14.53088-201洋房预计65005中凯福合园中凯多层1.83.0730-90均价25006中冶江山如画中冶多层、高层4.82796-205高层均价42007汇丰万家灯火汇丰多层6.510.756-155均价20008松江欣都富邦多层、高层、小高层513高层84-132均价3160世贸广场筑石居易中凯福合园大林桃北家园昌邑区项目昌邑34、区项目序号项目开发商产品类型占地面积建筑面积户型区间价格（元/平）1证大山水国际证大小高层、高层、别墅201896-162高层均价45502江南一号怡恒伟业高层20.86680-300均价50003渤海山水云天渤海高层11.4840-110未定4嘉业翰林苑吉林市嘉业多层、小高层、高层、花园洋房111035-150多层均价3800高层均价33005龙湾雅苑隆泰多层、小高层、高层103080-200高层均价50006苏宁天润城苏宁多层、小高层、多层、花园洋房391500多层48-140 洋房88-262洋房4600 多层36007建龙水韵名城建龙小高层、高层5.3425104-170高层均价55035、08中环滨江花园中环多层、小高层、高层1627110-135均价45009创业家园二期北源高层3.7494-136均价3400渤海山水云天苏宁天润城创业家园嘉业翰林苑丰满区项目船营区船营区项目项目序号项目开发商产品类型占地面积建筑面积户型区间价格1大江地产药厂项目大江多层、小高层、高层13.53658-135未定2豪隆福顺江山豪隆高层0.283.470-144高层均价3800大江地产药厂项目豪隆福顺江山新高新区高新区项目项目序号项目开发商产品类型占地面积建筑面积户型区间价格1盈胜幸福里烽火多层3.121.230-90均价29502紫光绅苑瀚星高层116196-240未定3五星国际城巨龙高层2.36、71798-202均价41004荣邦新城鑫曙光小高层6.61640-130均价35005万星亲亲家园万星多层、小高层3.36.6100-260均价38006绿景馨苑胜亚多层3.55.745-103均价2600盈胜幸福里荣邦新城万星亲亲家园绿景馨苑吉林总体商业市场研究吉林总体商业市场研究及商业地产发展情况及商业地产发展情况 从城市发展角度而言，从城市发展角度而言，城市发展的最主要的空间效应就是聚集效应城市发展的最主要的空间效应就是聚集效应吉林城市战略地位的凸现、商业经济环境的成熟、居住吉林城市战略地位的凸现、商业经济环境的成熟、居住环境改善、环境改善、以未来城市的发展目标等多项原因形成城市聚集效37、应。以未来城市的发展目标等多项原因形成城市聚集效应。聚集效应的产生，推动了城市的发展聚集效应的产生，推动了城市的发展吉林的城市化进程加快，也推动商业地产的发展和投资吉林的城市化进程加快，也推动商业地产的发展和投资需求，需求，加速各专业市场的发展加速各专业市场的发展吉林商业总体概述吉林商业总体概述吉林市商业整体分布吉林市商业整体分布吉林市吉林市4 4大商圈大商圈商圈一：东市商圈商圈一：东市商圈以国贸购物中心、吉林百货大厦以国贸购物中心、吉林百货大厦为核心，商圈为核心，商圈主要以服装、鞋帽、小食品、电脑、通讯、生产资料为主要以服装、鞋帽、小食品、电脑、通讯、生产资料为主，总商业面主，总商业面积约积38、约3030万平方米；万平方米；商圈二：河南街商圈商圈二：河南街商圈以东方百货广场、时代购物中以东方百货广场、时代购物中心为核心，步心为核心，步行街形式，沿街大量商业门市，主营流行服饰类，总商行街形式，沿街大量商业门市，主营流行服饰类，总商业面积约业面积约1515万万平方米；平方米；商圈三：天津街商圈商圈三：天津街商圈以万里购物中心、天津街批发以万里购物中心、天津街批发市场、森鼎家市场、森鼎家居广场为核心，商圈主要以小商品、中低端服饰类、家居广场为核心，商圈主要以小商品、中低端服饰类、家居建材类为居建材类为主，总商业面积约主，总商业面积约1212万平方米；万平方米；商圈四：越山路商圈商圈四：越山39、路商圈以中东新生活为核心，我司待以中东新生活为核心，我司待启动启动5 5万平方万平方米商业，红星美凯龙米商业，红星美凯龙2020万平方米家居商业，沿街汽车商万平方米家居商业，沿街汽车商贸业为核心，贸业为核心，预计预计20132013年达到年达到6060万平方米；万平方米；吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数40、据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据吉林市典型商业项目数据 商业概况及商业地产发展规划商业概况及商业地产发展规划吉林市商业概况吉林市商业概况吉林市消费需求持续旺盛，消费品市场繁荣活跃吉林市消费需求持续旺盛，消费品市场繁荣活跃,批发零售批发零售贸易业零售额飞速发展。贸易业零售额飞速发展。市长张晓霈报告指出商业发展要：市长张晓霈报告指出商业发展要：突出重点领域，全面加快商业服务业发展，突出重点领域，全面加快商业服务业发展，实施长吉图开实施长吉图开发开放先导区战略大力发展商贸服务业，积极引进先进业发开放先导区战略大力发展商贸服务业，积极引进先进业41、态提升现代服务业发展水平，把我市打造成为吉林省一流态提升现代服务业发展水平，把我市打造成为吉林省一流的商贸中心发展成为东北区域性商贸中心。的商贸中心发展成为东北区域性商贸中心。打造打造2 2个市级河南街、东市两大商圈核心商圈，个市级河南街、东市两大商圈核心商圈，打造吉林中央商务区，打造吉林中央商务区，推进江南、越北、临江门和江北推进江南、越北、临江门和江北4 4个商业中心个商业中心4 4个商业个商业中心建设，中心建设，培育培育1 1条沿松花江观光休闲商业带，条沿松花江观光休闲商业带，规划规划4 4个大宗商品交易市场个大宗商品交易市场,打造打造3 3条特色专业街。条特色专业街。依托北部工业新区、42、汽车产业园区和内陆港，依托北部工业新区、汽车产业园区和内陆港，加快建设北部、西南部、西部三大物流园区。加快建设北部、西南部、西部三大物流园区。高起点规划，完备商贸设施，满足区域内群众消费需高起点规划，完备商贸设施，满足区域内群众消费需求求商业及商业地产发展规划商业及商业地产发展规划河南街商圈河南街商圈依托河南街百年商业街的文化底蕴，争创依托河南街百年商业街的文化底蕴，争创中国知名商业中国知名商业街，打造高端百货、专业店、品牌店、精品店汇聚业态街，打造高端百货、专业店、品牌店、精品店汇聚业态先进的高档商先进的高档商业区。规划区域以珲春街为轴线，松江中路以北，解放业区。规划区域以珲春街为轴线，松江43、中路以北，解放路以南，青岛路以南，青岛街以东，南京街以西，区域规划面积街以东，南京街以西，区域规划面积5555万平方米。万平方米。以中高档消费群体为主、要服务对象，完备购物、娱以中高档消费群体为主、要服务对象，完备购物、娱乐、观光、休乐、观光、休闲、餐饮、文化等综合服务功能，大力引进公司总部，闲、餐饮、文化等综合服务功能，大力引进公司总部，为未来构建我为未来构建我市中央商务区奠定基础。市中央商务区奠定基础。河南街商圈向周边延伸河南街商圈向周边延伸，规划对河南街西部、南部两，规划对河南街西部、南部两个区域进行整个区域进行整体商贸开发，整合商贸、餐饮、休闲、文娱等商务功能体商贸开发，整合商贸、餐饮44、休闲、文娱等商务功能商业及商业地产发展规划商业及商业地产发展规划东市商圈东市商圈依托交通便利的区位优势，打造集先进业态、依托交通便利的区位优势，打造集先进业态、中高端消费、商品集散等多功能于一体的时尚高档商中高端消费、商品集散等多功能于一体的时尚高档商业区。业区。以东市商贸区为核心，东起天津街，西到吉林大街，以东市商贸区为核心，东起天津街，西到吉林大街，南临松江东路，北至中康路，区域规划面积南临松江东路，北至中康路，区域规划面积140140万平万平方米。方米。以小商品集散、大众消费及中高档消费梯次布局，完以小商品集散、大众消费及中高档消费梯次布局，完备购物、休闲、旅游、娱乐等综合服务功能。备45、购物、休闲、旅游、娱乐等综合服务功能。东市商圈未来三年发展重点是推进大型购物中心、综东市商圈未来三年发展重点是推进大型购物中心、综合商贸设施建设，构建我市中央商务区。合商贸设施建设，构建我市中央商务区。商业及商业地产发展规划商业及商业地产发展规划推进推进4 4个大型综合批发市场建设个大型综合批发市场建设吉林市农产品批发市场、吉林市工业生产资料交易市场、吉林市农产品批发市场、吉林市工业生产资料交易市场、吉林市建材批发市场、吉林市电子产品批发市场吉林市建材批发市场、吉林市电子产品批发市场20102010年推进吉林市农产品批发市场建设，打造年推进吉林市农产品批发市场建设，打造3 3条特色条特色专业街46、专业街解放大路餐饮文化街、解放大路餐饮文化街、众安居建材一条街众安居建材一条街依托众安居建材批发市场，打造陶瓷、建材、装潢材料依托众安居建材批发市场，打造陶瓷、建材、装潢材料一条街。一条街。朝阳街电子产品一条街朝阳街电子产品一条街依托朝阳大厦电子城，打造以经营电子通讯器材、电脑依托朝阳大厦电子城，打造以经营电子通讯器材、电脑为主的为主的电子产品专业街，陆续规划建设其它特色商业街。电子产品专业街，陆续规划建设其它特色商业街。商业及商业地产发展规划商业及商业地产发展规划打造整合三大物流园打造整合三大物流园北部物流园区北部物流园区依托吉林北部工业新区、吉林经济开发区及吉林市化工循依托吉林北部工业新区47、吉林经济开发区及吉林市化工循环经济示范园环经济示范园区，建立以工业、化工、粮食为主的北部物流园区。区，建立以工业、化工、粮食为主的北部物流园区。西部物流园区西部物流园区依托吉林市内陆港、越北经济开发区，建立以进出依托吉林市内陆港、越北经济开发区，建立以进出口贸易、农资、生资为主的西部物流园区。口贸易、农资、生资为主的西部物流园区。西南部物流园区西南部物流园区依托吉林高新技术产业开发区、丰满区、永吉县，建立汽依托吉林高新技术产业开发区、丰满区、永吉县，建立汽车零配件、整车、农副产品、高新技术产品为主的西南车零配件、整车、农副产品、高新技术产品为主的西南部物流园区。部物流园区。商业及商业地产发展48、规划商业及商业地产发展规划培育培育1 1条沿松花江观光休闲商业带条沿松花江观光休闲商业带结合市区松花江文化旅游开发，结合市区松花江文化旅游开发，在松花江两岸重点规划推进观光休闲商业带建设，引在松花江两岸重点规划推进观光休闲商业带建设，引进进星巴克等国际品牌及国内高档次的酒吧、咖啡厅、茶星巴克等国际品牌及国内高档次的酒吧、咖啡厅、茶社、西餐厅，社、西餐厅，使之成为我市独具特色的沿江观光休闲带，打造沿江使之成为我市独具特色的沿江观光休闲带，打造沿江两岸不夜街。两岸不夜街。以以“一江两湖四城区一江两湖四城区”为主体为主体以旅游产品开发为重点，构建城市核心旅游经济圈。以旅游产品开发为重点，构建城市核心49、旅游经济圈。建设成具有独特魅力的休闲度假旅游目的地，建设成具有独特魅力的休闲度假旅游目的地，到到20122012年，全市力争实现旅游收入年，全市力争实现旅游收入285285亿元，亿元，对对GDPGDP的贡献率达到的贡献率达到10%10%以上。以上。旅游产业推动地产发展旅游产业推动地产发展打造提升打造提升“一江两湖四城区一江两湖四城区”核心旅游经济圈核心旅游经济圈建设城区松花江旅游观光休闲带建设城区松花江旅游观光休闲带在城区松花江两岸重点规划建设松花江旅游观光休闲带，在城区松花江两岸重点规划建设松花江旅游观光休闲带，引进国际国内知名企业和品牌，打造我市独具特色的沿江旅游观引进国际国内知名企业和品50、牌，打造我市独具特色的沿江旅游观光休闲带。光休闲带。打造松花湖最佳避暑休闲度假区打造松花湖最佳避暑休闲度假区以松花湖风景区为核心，辐射周边景区，特色鲜明、文化内涵丰以松花湖风景区为核心，辐射周边景区，特色鲜明、文化内涵丰富、度假设施完备的具有新兴业态的旅游精品项目。到富、度假设施完备的具有新兴业态的旅游精品项目。到20122012年，年，在卧龙潭景区内建造在卧龙潭景区内建造1 1个有特色、高品位集吉林市历史、松花江个有特色、高品位集吉林市历史、松花江文化、宗教文化于一体的游览景观。文化、宗教文化于一体的游览景观。打造北大湖滑雪天堂度假区打造北大湖滑雪天堂度假区突出北大湖滑雪资源，打造滑雪天堂品51、牌，带动四季旅游发展，突出北大湖滑雪资源，打造滑雪天堂品牌，带动四季旅游发展，提升打造城区提升打造城区1818处旅游景观。提升松花江旅游观光休闲带、松处旅游景观。提升松花江旅游观光休闲带、松花湖、北大湖、雾凇、北山、龙潭山、朱雀山、吉林乌喇等花湖、北大湖、雾凇、北山、龙潭山、朱雀山、吉林乌喇等1818处旅游景观的知名度和影响力处旅游景观的知名度和影响力旅游产业推动地产发展旅游产业推动地产发展吉林市家居建材市场发展情况吉林市家居建材市场发展情况吉林市家居建材商业分布吉林市家居建材商业分布图图家居建材商业情况家居建材商业情况吉林市目前有家居建材商业市场吉林市目前有家居建材商业市场9 9个，总经营面52、积超过个，总经营面积超过3030万平方米，万平方米，主要分散于吉林市船营区、昌邑区，除规划中的红星美凯主要分散于吉林市船营区、昌邑区，除规划中的红星美凯龙龙2020万方米万方米目前最大的家居建材商业项目为目前最大的家居建材商业项目为1010万平方米哈达家居购物万平方米哈达家居购物广场广场主营中高端家私、地板、卫浴等，项目物业条件较好，但主营中高端家私、地板、卫浴等，项目物业条件较好，但租金较低，租金较低，最早的家居建材商业项目为最早的家居建材商业项目为2.32.3万平方米森鼎家居建材市万平方米森鼎家居建材市场主营板材、场主营板材、套门、橱柜、卫浴等，项目物业较陈旧，出租率高，租金套门、橱柜、卫53、浴等，项目物业较陈旧，出租率高，租金适中，与本项适中，与本项目临街的对面目临街的对面9 9万平方米中东瑞家家居广场主营家私、家万平方米中东瑞家家居广场主营家私、家电、卫浴、地电、卫浴、地板等，但目前经营情况不佳。租金目前最高的家居建材商板等，但目前经营情况不佳。租金目前最高的家居建材商业项目为业项目为4.54.5万平方米众安居家居广场，主营中高端陶瓷、卫浴产品，万平方米众安居家居广场，主营中高端陶瓷、卫浴产品，物业条件较物业条件较好，租金目前在吉林市最高，出租率高，品牌档次高、经好，租金目前在吉林市最高，出租率高，品牌档次高、经营好。营好。吉林市家居建材商业总体印吉林市家居建材商业总体印象象154、 1、吉林市家居建材商业分布较散，缺乏相互支撑，业、吉林市家居建材商业分布较散，缺乏相互支撑，业态互补，高态互补，高 中低搭配的核心商圈格局；中低搭配的核心商圈格局；2 2、中高端家居类卖场经营较差，租金不高，客流量小，、中高端家居类卖场经营较差，租金不高，客流量小，中低端装中低端装 修材料市场经营火爆，租金适中，客流量大；修材料市场经营火爆，租金适中，客流量大；3 3、老市场、老卖场物业条件落后陈旧，消防设施不完、老市场、老卖场物业条件落后陈旧，消防设施不完善，有待于善，有待于 升级改造；升级改造；4 4、整个吉林市家居建材商业没有领袖，没有形象标杆，、整个吉林市家居建材商业没有领袖，没有形55、象标杆，没有核心没有核心 集群；集群；5 5、整体市场有待于资源重新整合，政府大力支持规划、整体市场有待于资源重新整合，政府大力支持规划新的集群商新的集群商 圈，经营商户也热切期盼，消费者高度关注。圈，经营商户也热切期盼，消费者高度关注。众安居家居广场众安居家居广场船营区北山船营区北山众安居家居装饰材料广场众安居家居装饰材料广场哈达家居购物中心哈达家居购物中心森鼎家具城森鼎家具城中东有近九万平家居建材，中东有近九万平家居建材，以家居为主，在地下以家居为主，在地下-1-1、-2-2联翔家居广场联翔家居广场众安居家居广场众安居家居广场北山装饰装潢材料批发市北山装饰装潢材料批发市场场吉林市陶瓷批发市56、场吉林市陶瓷批发市场其它主要家居建材市场其它主要家居建材市场市场搬迁市场搬迁拆迁、市场动迁、扩建；拆迁、市场动迁、扩建；市场进驻：市场进驻：红星美凯龙项目、红星美凯龙项目、结论：目前家居建材市结论：目前家居建材市场竞争空前激烈场竞争空前激烈 盈利者盈利者1/31/3、持平、持平者者1/31/3、亏损者、亏损者1/31/3。竞争对手吉林市家居建材典型项目吉林市家居建材典型项目分析分析吉林市家居建材典型项目吉林市家居建材典型项目分析分析吉林家居建材典型项目业吉林家居建材典型项目业态态吉林家居建材典型项目业吉林家居建材典型项目业态分布态分布项目区域地商业市场研究项目区域地商业市场研究政府规划将中心城57、区的汽车、装饰建材、五金机电专政府规划将中心城区的汽车、装饰建材、五金机电专业市场。业市场。推进批发业、物流配送业的快速发展，推进批发业、物流配送业的快速发展，发挥一级批发市场的辐射带动作用。发挥一级批发市场的辐射带动作用。结合越北商业区的发展及商住开发，结合越北商业区的发展及商住开发，建设一座大型仓储式超市，满足居民消费需求。建设一座大型仓储式超市，满足居民消费需求。20102010年重点推进年重点推进3 3个项目，个项目，雾凇客运站商贸金街项目、雾凇客运站商贸金街项目、深圳成城控股集团物华生产资料市场开发项目、深圳成城控股集团物华生产资料市场开发项目、荣德汽贸批发商城项目。荣德汽贸批发商城58、项目。越北商业中心发展规划越北商业中心发展规划荣德位于核心商圈的中心荣德位于核心商圈的中心吉林市新客运站的规划和投入运营，将拉动本地区成为大吉林市新客运站的规划和投入运营，将拉动本地区成为大量量 城市客流和外地客流，也为商业配套物流奠定扎实基础；城市客流和外地客流，也为商业配套物流奠定扎实基础；2020万平方米红星美凯龙的入驻，将为本地区主题家居建材万平方米红星美凯龙的入驻，将为本地区主题家居建材商商 圈确立高度，吸引大量客流；圈确立高度，吸引大量客流；本地区已经投入运营的本地区已经投入运营的9 9万平方米中东瑞家家居广场和我万平方米中东瑞家家居广场和我司拟司拟 规划的规划的5 5万平方米荣德59、家居建材城，以及已签约万平方米荣德家居建材城，以及已签约2020万红星万红星美凯美凯 龙，将该地区将打造成为吉林市家居建材消费的集散地龙，将该地区将打造成为吉林市家居建材消费的集散地。城市未来发展核心商圈城市未来发展核心商圈 越北路商圈为吉林市重点规划发展的核越北路商圈为吉林市重点规划发展的核心商圈，心商圈，将逐步替代市区老商圈将逐步替代市区老商圈 东市商圈、河南街商圈、天津街商圈，东市商圈、河南街商圈、天津街商圈，重点打造家居建材行业城市核心主题商重点打造家居建材行业城市核心主题商圈；圈；项目周边市场概况项目周边市场概况船营区政府商业发展规划船营区政府商业发展规划 船营区立足船营区立足“四大60、商业经济圈四大商业经济圈”和和“一区四线一区四线”工业工业经济带，经济带，全力打造都市型现代商贸和工业中心。全力打造都市型现代商贸和工业中心。船营是老商贸区，船营是老商贸区，是银信、保险、证券机构的聚集地，商贸经是银信、保险、证券机构的聚集地，商贸经济资源丰富。过去享誉全国的王百川、牛子厚等大商户都发轫济资源丰富。过去享誉全国的王百川、牛子厚等大商户都发轫于船营，河南街、牛马行都是历史形成的吉林市最早的商贸街于船营，河南街、牛马行都是历史形成的吉林市最早的商贸街区，有新兴园、福源馆等传统商业老字号企业；区，有新兴园、福源馆等传统商业老字号企业；有国内著名商业连锁企业苏宁电器、国美电器、大福源超61、市和有国内著名商业连锁企业苏宁电器、国美电器、大福源超市和越北物流越北物流、欢喜综合市场等新兴物流配送交易市场。批发和零、欢喜综合市场等新兴物流配送交易市场。批发和零售贸易、餐饮业是船营区第三产业的主导行业。售贸易、餐饮业是船营区第三产业的主导行业。已形成了河南街商业中心等四大商业中心已形成了河南街商业中心等四大商业中心，朝阳街电子通讯等，朝阳街电子通讯等七条专业街，众安居建材批发市场等五大批发市场的商贸新格七条专业街，众安居建材批发市场等五大批发市场的商贸新格局。同时，物流、房地产开发业逐步兴起，旅游、文化娱乐、局。同时，物流、房地产开发业逐步兴起，旅游、文化娱乐、信息咨询、广告、综合技术服62、务等行业也都得到不同程度的发信息咨询、广告、综合技术服务等行业也都得到不同程度的发展。展。船营区是物流产业前景广阔船营区是物流产业前景广阔，物流园区地处吉长公路，物流园区地处吉长公路北线零公里、吉长高速公路中连接线、越山路、和平北线零公里、吉长高速公路中连接线、越山路、和平路等交通要道的交汇处。现已有物流企业几十家，集路等交通要道的交汇处。现已有物流企业几十家，集群效应日益显现。向西可经吉长高速公路至长春、沈群效应日益显现。向西可经吉长高速公路至长春、沈阳、哈尔滨，向东可经长吉珲高速公路至延边，是通阳、哈尔滨，向东可经长吉珲高速公路至延边，是通往朝鲜、日本、俄罗斯等国家的重要通道。往朝鲜、日本63、俄罗斯等国家的重要通道。船营区以开发区为核心，船营区以开发区为核心，重点发展越山路沿线与雾凇重点发展越山路沿线与雾凇大街沿线，吉林市新长途汽车客运站规划建设在雾凇大街沿线，吉林市新长途汽车客运站规划建设在雾凇大街与珲春路交汇处，沿吉长北线、吉长南线、西南大街与珲春路交汇处，沿吉长北线、吉长南线、西南环线、高速公路引线两侧，构建环线、高速公路引线两侧，构建“一区四线一区四线”都市工都市工业区，大力发展机械加工、轻工、食品医药、建材装业区，大力发展机械加工、轻工、食品医药、建材装潢和农产品加工等优势工业产业。重点扶持一批带动潢和农产品加工等优势工业产业。重点扶持一批带动作用强、税收贡献大、科技含64、量高、无环境危害的企作用强、税收贡献大、科技含量高、无环境危害的企业和项目。同时，盘活区内闲置资产，扶持新项目，业和项目。同时，盘活区内闲置资产，扶持新项目，通过新上项目培育骨干企业，形成优势产业。通过新上项目培育骨干企业，形成优势产业。船营区政府商业发展规划船营区政府商业发展规划项目周边地块政府规划图项目周边地块政府规划图红星美凯龙家居广场和其他商业设施红星美凯龙家居广场和其他商业设施2020万平方米；万平方米；可招纳可招纳21002100个业户，年营业收入超过个业户，年营业收入超过3030亿元；红星美亿元；红星美凯龙项目主要面对吉林市区消费群体，品牌号召力强凯龙项目主要面对吉林市区消费群体65、，品牌号召力强大，将在商圈形成中高档家居建材市场供应。大，将在商圈形成中高档家居建材市场供应。经营内容：中高档品牌家居国际品牌、卫浴、陶瓷、经营内容：中高档品牌家居国际品牌、卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆、橱具、布艺、工艺品。五金、地板、门业、油漆、橱具、布艺、工艺品。位置：城市主干道交汇广场四周、十字路口环形路两位置：城市主干道交汇广场四周、十字路口环形路两侧，最好是传统家居建材市场附近，城市重点发展方侧，最好是传统家居建材市场附近，城市重点发展方位。位。项目周边地块政府规划图项目周边地块政府规划图红星美凯龙：占地红星美凯龙：占地5.75.7万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积39.5366、9.5万平方米，万平方米，项目本身周边商圈内有非竞争性的综合超市百货或其他专业市项目本身周边商圈内有非竞争性的综合超市百货或其他专业市场。场。周边公交便利多条线路，商圈周边公交便利多条线路，商圈5-10km5-10km范围内常住人口覆盖范围内常住人口覆盖50-8050-80万。万。面积楼层：面积楼层：7000070000平以上，土地平以上，土地50-10050-100亩，单层不低于亩，单层不低于1000010000平。平。建筑结构：轻钢或钢筋混凝土框架，柱距建筑结构：轻钢或钢筋混凝土框架，柱距8*8m8*8m，首层高度，首层高度6m6m，二层不低于二层不低于5m5m，楼层载重力，楼层载重力6067、0kg/m2600kg/m2，停车位：停车位：100100个个/10000/10000平，平，能源：能源：800800千伏安千伏安/10000/10000平，水：每天平，水：每天30m3/10000m230m3/10000m2，中央空调，电梯：观光、自动扶梯、客梯、货梯中央空调，电梯：观光、自动扶梯、客梯、货梯 项目地紧邻红星美凯龙优势明显项目地紧邻红星美凯龙优势明显优势（优势（S S）劣势（劣势（WW）机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）中心位置5万平大盘规模优势红星磁场效应品牌优势区域经济发展规划升级项目周边商业升级土地放量巨大，未来市场潜力巨大市场升级，大型家居建材市场。投资客群看空68、观望心理占据主流房地产消化速度缓慢养商业时间较长客户消费水平消费者和经销商对市场认可度。红星美凯龙强化商圈势力，分流客户效应明显项目项目SWOTSWOT分分析析交通东线、西线及联络线如何摒弃旧有市场经营杂乱、大批发的低端形象辐射人口500万项目项目SWOTSWOT对策对策引导消费者引导投资者营销方向遵循价值投资定律传统商圈建立大市场形象品牌行业点店入驻带动商业升级，体验式消费吉林建材总部一站式购齐，不必舍近求远品开发商资金实力雄厚项目进驻羊头效应集群效应1小时交通圈投资收益率和租金收益率计算地理位置、品牌档次认知项目未来规划、项目抗风险性、稳定收益认知未来规划人口规模项目周边依托中东商圈客流69、量较大项目周边依托中东商圈客流量较大已有本市规模性家居建材购物中心和品牌类建材商场；已有本市规模性家居建材购物中心和品牌类建材商场；红星和红星和居然之家的即将进入，居然之家的即将进入，其经营定位；家居与建材其经营定位；家居与建材行业，带动整体市场发展；行业，带动整体市场发展；项目可以截流中东消费客群和其它商业客户；项目可以截流中东消费客群和其它商业客户；拆迁业户及其它市场整改市场业户关注本项目；拆迁业户及其它市场整改市场业户关注本项目；市场供应分析结论市场供应分析结论 八、项目方案一八、项目方案一 总体定位及业态定位总体定位及业态定位项目位置平面图项目位置平面图项目基本情况项目基本情况项目地块70、位于越山路与雾凇大街交汇处以南，项目地块位于越山路与雾凇大街交汇处以南，越山路与越山西路，交汇处以北，沿越山路成偏西北越山路与越山西路，交汇处以北，沿越山路成偏西北3030度；度；项目沿越山路设置主入口，沿越山西路设置次入口；项目沿越山路设置主入口，沿越山西路设置次入口；项目沿越山路距离项目沿越山路距离1919米绿化带；米绿化带；项目主体建筑距离越山路路基项目主体建筑距离越山路路基19+26=4519+26=45米；米；沿越山西路路基与项目水平地面最低处沿越山西路路基与项目水平地面最低处3 3米高差，最高处米高差，最高处6.66.6米高差；米高差；项目西南侧，与相邻地块最高处项目西南侧，与相邻71、地块最高处5.65.6米高差；米高差；项目建筑环形通道宽度项目建筑环形通道宽度6.56.5米；米；项目沿街广场展示面为项目沿街广场展示面为26*240=624026*240=6240平方米，平方米，如规划停车位，单个车位如规划停车位，单个车位4*5=124*5=12平方米，平方米，排列排列3 3排，拟可停放排，拟可停放150150量小型车；量小型车；整个项目分为整个项目分为1212个建筑单体，个建筑单体，1 1、6 6、7 7、1212号建筑物号建筑物 可规划商业面积：（可规划商业面积：（9.3*109.3*10）柱网）柱网*2020个个*2 2层层*4 4栋栋=14880=14880平方米，72、平方米，2 2、5 5、8 8、1111号建筑物可规划商业面积号建筑物可规划商业面积 （9.3*109.3*10）柱网）柱网*1515个个*2 2层层*4 4栋栋=11160=11160平方米；平方米；3 3、4 4、9 9、1010号建筑物可规划商业面积号建筑物可规划商业面积 （9.3*109.3*10）柱网）柱网*1414个个*2 2层层*4 4栋栋=10416=10416平方米，平方米，项目总可规划商业面积约为项目总可规划商业面积约为5000050000平方米；平方米；项目一层动线较为流畅，二层每个建筑物之间有项目一层动线较为流畅，二层每个建筑物之间有1.81.8米宽的连廊米宽的连廊相连73、接，每栋建筑具有独立的垂直步行梯相连接，每栋建筑具有独立的垂直步行梯1-21-2部；部；项目外围环形通道宽度项目外围环形通道宽度6.56.5米，主通道米，主通道1414米，副通道米，副通道8 8米，内街米，内街通道中庭通道中庭1414米，其他米，其他9 9米，中庭直径米，中庭直径4242米。米。项目建筑数据情况项目建筑数据情况荣德市场定位规划前的思荣德市场定位规划前的思考考问题一：项目定位如何与现在的中东，未来的红星美凯龙进问题一：项目定位如何与现在的中东，未来的红星美凯龙进行错位竞争，行错位竞争，如何立足于未来的越北商圈与传统老市场竞争？如何立足于未来的越北商圈与传统老市场竞争？问题二：项目74、的建筑主题已经存在，如何规划才能实现建材问题二：项目的建筑主题已经存在，如何规划才能实现建材市场的市场的合理规划和布置？合理规划和布置？问题三：项目硬伤问题三：项目硬伤物流动线及停车问题如何解决？物流动线及停车问题如何解决？问题四：如何通过规划解决问题四：如何通过规划解决1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6号建筑的招商号建筑的招商和后期运营，和后期运营，拉动客流的？拉动客流的？问题五：如何拉动项目整体问题五：如何拉动项目整体2 2层的客流动线？层的客流动线？问题六：各业态业种的搭配比例及布置，实现空间的合理利问题六：各业态业种的搭配比例及布置，实现空间的合理利用，功能的合用，功能的合75、理使用，客流的有效拉动，租金收益的最大化？理使用，客流的有效拉动，租金收益的最大化？装修建材类各业种的经营分装修建材类各业种的经营分析析板材类：占用空间大，无形象无档次，消耗物流资源板材类：占用空间大，无形象无档次，消耗物流资源大，租金低，消防要求高，属于基础装修材料，市场大，租金低，消防要求高，属于基础装修材料，市场需求旺盛；需求旺盛；涂料油漆白胶防水类：占用空间适中，涂料形象一般，涂料油漆白胶防水类：占用空间适中，涂料形象一般，品牌店装修形象较好，消防要求高，租金较低，市场品牌店装修形象较好，消防要求高，租金较低，市场需求好；需求好；陶瓷类：占用空间较大，形象档次好，特别是品牌专陶瓷类：占76、用空间较大，形象档次好，特别是品牌专卖店形象档次高，有带动作用，租金高，市场需求好；卖店形象档次高，有带动作用，租金高，市场需求好；卫浴类：占用空间适中，形象档次好，特别是品牌专卫浴类：占用空间适中，形象档次好，特别是品牌专卖店形象档次高，租金适中，消耗量较小，市场需求卖店形象档次高，租金适中，消耗量较小，市场需求好；好；地板类：占用空间适中，形象档次较好，租金适中，市地板类：占用空间适中，形象档次较好，租金适中，市场需求量大；场需求量大；门业、橱柜、楼梯：占用空间较小，形象档次一般，租门业、橱柜、楼梯：占用空间较小，形象档次一般，租金一般，市场需求一般；金一般，市场需求一般；五金配件吊顶壁纸77、玻璃类：占用空间小，形象档次一般，五金配件吊顶壁纸玻璃类：占用空间小，形象档次一般，租金好，消耗量大，市场需求旺盛；租金好，消耗量大，市场需求旺盛；灯具、电料类：占用空间适中，形象档次较好，租金好，灯具、电料类：占用空间适中，形象档次较好，租金好，市场需求较好；市场需求较好；白钢、塑钢制品类：占用空间较大，形象档次较差，租白钢、塑钢制品类：占用空间较大，形象档次较差，租金低，市场需求量一般；金低，市场需求量一般；防水卷材类：占用空间较大，形象档次差，租金低，市防水卷材类：占用空间较大，形象档次差，租金低，市场需求量一般。场需求量一般。装修建材类各业种的经营分装修建材类各业种的经营分析析家私、家78、纺、家电类业种分家私、家纺、家电类业种分析析家私：空间占用适中，形象档次高，租金较好，消防家私：空间占用适中，形象档次高，租金较好，消防要求较高，要求较高，市场需求一般；市场需求一般；家纺：空间占用小，形象档次高，租金高，消防要求家纺：空间占用小，形象档次高，租金高，消防要求高，市场高，市场 需求量大；需求量大；家电：空间占用较大，形象档次较好，租金较低，市家电：空间占用较大，形象档次较好，租金较低，市场需求量场需求量 较大，如苏宁、国美主力店，具有极强的商业拉动力。较大，如苏宁、国美主力店，具有极强的商业拉动力。城市原有家居建材业板材市场拆迁城市原有家居建材业板材市场拆迁建材市场发展第一阶段79、市场形态建材市场发展第一阶段市场形态的低端建材业集中区的低端建材业集中区项目一期应打造成为家居建材业商业聚集区的雏形市场项目一期应打造成为家居建材业商业聚集区的雏形市场家居建材业发展升级产品家居建材业发展升级产品高中低家居建材业产品展示销售中高中低家居建材业产品展示销售中心心项目定位的方向项目定位的方向项目地段位于城市重要商圈，本项目地段位于城市重要商圈，本市老建材市场拆迁急需迁入市老建材市场拆迁急需迁入综合项目地段即综合项目地段即位于城市重要越位于城市重要越北商圈，本市老北商圈，本市老建材市场拆迁急建材市场拆迁急需迁入，原先的需迁入，原先的建材市场升级需建材市场升级需要和市场需求要和市场需求80、一期项目总体定位一期项目总体定位吉林荣德越北新天地家居建材吉林荣德越北新天地家居建材城城项目总体定位表述项目总体定位表述家居建材综合大市场家居建材综合大市场集批发、零售、采购、仓储、物流等功能于一体的项目经营档次定项目经营档次定位位低中高档 建材家居及其它业态补充低中高档 建材家居汇集地专业的招商团队一、一、陶瓷洁具市场陶瓷洁具市场 二、二、灯具灯饰市场灯具灯饰市场 三、三、门业、地板、楼梯、橱柜木装市场门业、地板、楼梯、橱柜木装市场 四、四、家具、家居市场家具、家居市场 五、五、家装市场家装市场 六、六、家纺布艺市场家纺布艺市场 七、七、五金、土杂、电料市场五金、土杂、电料市场 八、八、板材81、市场板材市场 （内含白钢塑钢卷帘门窗）（内含白钢塑钢卷帘门窗）九、九、其它业态如银行、电器连锁、美食广场、其它业态如银行、电器连锁、美食广场、项目的业态定位（项目的业态定位（八大市场八大市场）项目定位的业态范项目定位的业态范围围家居建材产品汇集地及综合商品交易采购中心家居建材产品汇集地及综合商品交易采购中心区域定位区域定位：城市商业核心，辐射吉林全覆盖 产品占位产品占位：建材家居产品基地、批零源市场，自成体系全覆盖经营形式经营形式：零售、批发；工程、家用全覆盖业种规划业种规划：传统家居建材产品：家具、家私、吊顶、瓷砖、洁具、涂料、门、窗、锁、玻璃、灯具、地板，壁纸等全覆盖；现代家居建材产品：家82、电、数码、布艺、饰品工艺品、日用品等全覆盖 产品档次产品档次；高中低档齐全，产品线全覆盖 功能占位：功能占位：仓储、物流、展示、交易为一体全覆盖 业态定位与规划布局设想业态定位与规划布局设想争取条件，如何解决停车和物流动线问题争取条件，如何解决停车和物流动线问题 如开发商能够与政府沟通，将越山路与雾凇大街交叉口西如开发商能够与政府沟通，将越山路与雾凇大街交叉口西南与本项目连接的空置土地作为停车场使用；南与本项目连接的空置土地作为停车场使用；动线调整，如何解决拉动项目动线调整，如何解决拉动项目2 2层客流问题层客流问题建议扩大二层沿建议扩大二层沿步行街钢结构步道，与地面由自动扶梯或步行梯解决垂直83、交通，步行街钢结构步道，与地面由自动扶梯或步行梯解决垂直交通，做成做成2 2个首层的概念，达到内部空间个首层的概念，达到内部空间1 1层和层和2 2层客流流动，外部空层客流流动，外部空间步行街和间步行街和2 2层客流流动；层客流流动；有所取舍，针对板材类的规划问题有所取舍，针对板材类的规划问题板材类租金低、占用空板材类租金低、占用空间大、间大、形象档次低、交通组织要求高、消防要求高，结合本项目物业形象档次低、交通组织要求高、消防要求高，结合本项目物业特点，建议取消板材规划或压缩到最低比例；特点，建议取消板材规划或压缩到最低比例；如何合理配置各业种的布置和最大化租金收益以及达如何合理配置各业种的84、布置和最大化租金收益以及达到有效客流的充分利用到有效客流的充分利用将按照客层相近性、产品将按照客层相近性、产品相关联性、租金收益性、形象档次搭配、动线布置要相关联性、租金收益性、形象档次搭配、动线布置要求、业种市场空间发展等因素进行搭配、组合、布置；求、业种市场空间发展等因素进行搭配、组合、布置；关于主力店的引进和餐饮的设置关于主力店的引进和餐饮的设置主力店业态定位主力店业态定位在家电，源于不仅与家具建材类客层相近，店面形象在家电，源于不仅与家具建材类客层相近，店面形象档次较高，吸引大量的客流，而且主力店与项目可以档次较高，吸引大量的客流，而且主力店与项目可以进行广告宣传互动，大大的缩短培育时85、间；餐饮的设进行广告宣传互动，大大的缩短培育时间；餐饮的设置于本项目目前价值最低的位置，不仅做到与商业整置于本项目目前价值最低的位置，不仅做到与商业整体配套的作用，还可以起到拉动客流的效果；体配套的作用，还可以起到拉动客流的效果；业态规划布局设想业态规划布局设想如何解决存在板材类业态的物流动线问题如何解决存在板材类业态的物流动线问题严格管理停车和装卸货环节，大型货车严禁在营业时严格管理停车和装卸货环节，大型货车严禁在营业时间进入项目广场，进行作业，营业时间的货品出入问间进入项目广场，进行作业，营业时间的货品出入问题可以通过，让货车在广场外市政路停留或短暂停留题可以通过，让货车在广场外市政路停留86、或短暂停留在广场规定卸货区域，在广场规定卸货区域，项目可准备项目可准备2-32-3台小型叉车，作为由商铺运送装卸货台小型叉车，作为由商铺运送装卸货品到货车停放区的中间交通运输工具。品到货车停放区的中间交通运输工具。业态规划布局设想业态规划布局设想九、项目招商租金及收益预测九、项目招商租金及收益预测静态价格制定方法的选择综合比较市场比较法成本法收益法适用范围适用于不动产交易发达，有较多的交易实例的情况适用于既无收益又不交易的不动产有收益或潜在收收益的不动产问题周边商铺市场交易不发达，严重缺乏交易实例的参照物不符合本项目情况符合本项目情况是否采用不建议采用不建议采用建议采用项目的租金租金价格定价项87、目的租金租金价格定价租金收益测算租金收益测算租金收益测算租金收益测算根据市场比较法，哈达家居广场静态月租金目前最根据市场比较法，哈达家居广场静态月租金目前最高为高为2424元元/平米使用面积平米使用面积.动态租金按每年涨动态租金按每年涨5%,5%,我我司建议现实租金为每天每平司建议现实租金为每天每平1 1元计（分割出租），元计（分割出租），总可使用面积约为总可使用面积约为3700037000平方米，按照利用率平方米，按照利用率60%60%计计算，可出租商用面积算，可出租商用面积2224422244平方米。平方米。项目的价格定位项目的价格定位1元/平方米/天分割出租面积均价建议：预计租赁回款：188、元/平方米22244平方米365=803万2年租赁租金总额803万元x2年1606万=项目租金整体收益：以项目租金整体收益：以22244平方米计算。平方米计算。租金收益：租金收益：222441X365=803万元万元/年，年，2年租金收益：年租金收益：1606万万。项目的租金价格定位项目的租金价格定位总体物业价值体现总体物业价值体现随着物业的增值随着物业的增值将租赁部分抵押银行换回经营所需资金，将租赁部分抵押银行换回经营所需资金，1000010000元元/平方米之平方米之50%,50%,运作资金最少运作资金最少2.52.5亿元亿元融资款项融资款项:2.5:2.5亿亿=2.52.5亿亿招商基本思89、路：招商基本思路：“先做人气、再做生意、快速旺场、长期发展先做人气、再做生意、快速旺场、长期发展具体操作：具体操作：有效地搭配好行业店、合理地导入品牌店（大商家），有效地搭配好行业店、合理地导入品牌店（大商家），建材、家居、五金，土杂，灯饰，家装，窗帘布艺，建材、家居、五金，土杂，灯饰，家装，窗帘布艺，办公家具，办公家具，组合实力商户组合实力商户项目招商前期必须引进大型实力项目招商前期必须引进大型实力商户商户项目一期必须营造好商业氛围，吸纳住人流。项目一期必须营造好商业氛围，吸纳住人流。项目招商攻略项目招商攻略经营价值物业持有者社会口碑和实力每年的经营回报经营利润风险性每年盈利是多少？经营风险90、多大？【客户心中的顾虑】【经营价值的表现形式】经营者租铺关注点经营者租铺关注点：通过对项目经营环境勾画、未来商业前景的分析，使商户感知本项目的价值。通过对项目经营环境勾画、未来商业前景的分析，使商户感知本项目的价值。项目经营者租铺关注点分析项目经营者租铺关注点分析整体商业环境如何？从开发商角度从开发商角度:开发商对于本项目的招商，最终看重的是如何更快地使所投入资金迅速回笼，以及持续经营所带来的长期利润增长。从承租人角度：从承租人角度：承租人比较关注的则是本项目是否能够吸引大量的人流与客流，具备良好的商业发展前景，从而为其带来可观、持续的利润收益。项目招商策略项目招商策略大型实力商户目标市场锁定91、：大型实力商户目标市场锁定：以吉林市市场为主体（特别是本地及长春地区），辐射周边区域目标市场；以陶瓷建材批发商为主，形成产、供、销大型交易平台；以中、高、低档产品为主导，推动整体市场发展。招商对象研究招商对象研究项目招商策略项目招商策略锁定大型实力商户：锁定大型实力商户：锁定易得市场，把握行业发展动态；一个中档次，多业态的专业交易市场；专业市场带来的客源扩展业态效应；专业市场的一条龙配套服务；合理的租价与租期；招商对象研究招商对象研究项目招商策略项目招商策略整栋整层招租，减低经营压力，较易旺场整栋整层招租，减低经营压力，较易旺场二层空间多业态市场，提高招商率二层空间多业态市场，提高招商率引进行92、业知名企业、品牌，提高聚拢效应引进行业知名企业、品牌，提高聚拢效应利用各种方式在其他场挖掘客户利用各种方式在其他场挖掘客户招商方式登门拜访、网络招商、电话联系、招商方式登门拜访、网络招商、电话联系、面对面沟通、行业协会、政府机构、各地商会面对面沟通、行业协会、政府机构、各地商会项目招商策略项目招商策略市场目标经销商描述市场目标经销商描述 年龄：31-4031-40岁为主力群体占总数的岁为主力群体占总数的52%52%，次级群，次级群体为体为41-5041-50岁群体占岁群体占28%28%，3030岁以下的占岁以下的占13%13%；学历：高中和大专居多，分别占39%和29%，本科以上占18%，初中93、以下占14%。家庭月收入：分布比较均匀，分布比较均匀，1000010000元以上的占元以上的占44.8%44.8%，3000-50003000-5000元和元和5000-80005000-8000元的经销商分别占元的经销商分别占27.6%27.6%。户籍地：本地占64%，外地占36%整合社会资源整合社会资源公司放权制定招商炒作方案使参与招商的各方面人员都能从中获益前期目标前期目标前期炒铺前期炒铺招商策略招商策略工作内容工程形象工期保证媒体形式媒体内容销售形象招商档次定位招商规模规划招商形式确立回报分解降低门槛陪同经营特效行销全员营销会议营销事件营销亲情营销营销目的增强公众信心树立企业形象主力店94、招商投资客户自营客户快速销售一个保障一个前提两个击破多种手段招商思路招商思路增强公众信心，树立企业形增强公众信心，树立企业形象象工程形象：工程形象：通过项目的工程改造展示项目的优越性增强经营信心：营造项目现场营造项目现场通过标语、横幅加强公众对项目质量和工期的信心；招商中心形象：招商中心形象：设定包装，业态透明化，让客户更多地了解并参与项目的建设过程中，增强对客户的吸引力；增强招商人员的接待能力。媒体宣传：媒体宣传：主力媒体选择DM、电视广告。对道旗、高炮，报纸、短信群发和公交车体进行重新分析评估，选择投入；招商说明会会招商说明会会组织产品说明会、请市政相关领导及主力品牌商家负责人参加会议；十95、项目后期物业管理建议十、项目后期物业管理建议招商策略招商策略物业管理不仅是项目前期成果的保障，更是整体项目物业管理不仅是项目前期成果的保障，更是整体项目后期成功的基石。后期成功的基石。根据项目情况，物业公司能尽早介入，对整体项招商及后期运营可谓“一劳永逸”，更有利于的招商提升价格和项目的附加值。建议本整体项目前期应借助国内外知名物业顾问公司的名气，聘请物业顾问公司帮助实操。因此，此项目应尽早考虑选择聘用优秀物业顾问公司，协助本项目组建物业管理团队，为项目整体投入使用打好基础。物业管理物业管理项目后期成功的基石项目后期成功的基石物业公司管理内容主要由三大块组成物业公司管理内容主要由三大块组成负96、责对项目的设备及物业设施维修与保养负责对项目的卫生保洁，日常物业费收取，剩余店铺招商、租赁、负责对项目的安全保卫物业公司承担着对整个项目的前期和后期的一切日常管理工作。物业管理内容物业管理内容 本项目物业管理及管理的费用及收取标准：本项目物业管理及管理的费用及收取标准：项目的物业管理是市场运营过程中维持长期正常运行项目的物业管理是市场运营过程中维持长期正常运行的费用支出，的费用支出，市场在经营过程中，培养成熟期为市场在经营过程中，培养成熟期为2-32-3年。一般情况年。一般情况下，开业前一年的物业管理费免收（公共区域）；下，开业前一年的物业管理费免收（公共区域）；为减少经营者和投资者的经营投资97、风险，促使市场尽为减少经营者和投资者的经营投资风险，促使市场尽早成熟，本市场应为业户减轻工商管理费和税费。早成熟，本市场应为业户减轻工商管理费和税费。物业管理收费标准建议物业管理收费标准建议本项目管理费基准水平业户应承担费用在本项目管理费基准水平业户应承担费用在9 9元元/M/M月月（建筑面积）。（建筑面积）。按市场建筑面积按市场建筑面积50000M50000M 计算，计算，物业费及管理费用收入：物业费及管理费用收入：50000X0.3X365=547.5万元万元/年年2年收入：年收入：1095万万；商业管理公司费用支出：商业管理公司费用支出：10万万X12个月个月=120万万/年。年。此费用98、包括市场整体运营水、电、汽、人工成本，此费用包括市场整体运营水、电、汽、人工成本，预计物业公司人工成本（市场管理部分：预计物业公司人工成本（市场管理部分：1010万元万元/月月*12=12012=120万元万元/年。年。运营政策管运营政策管理理支持五支持五政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）1年内免收；支持四支持四配套性的行业和商家，经营部门认定1年内免征营业税留成部分及个人所得税；支持三支持三经营户，符合条件的，按规定可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税发票。对实行定期定额税的经营户，可采取按年核定税额；支持二支持二经营户，所得税实行地方留成部分前一年免征，后半年减半征收，99、安置失业、下岗职工按规定比例另外享受就业服务有关税收优惠政策；支持一支持一凡进入的经营单位，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自开业之日起前一年免征营业税地方留成部分；核心支持核心支持对板材市场等进行拆迁，并归口到项目乃是核心支持；支持十支持十政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护声誉，而不能随时打假或者检查。支持九支持九必须尽量把银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持八支持八对市内各市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住；支持七支持七对进入户所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税100、务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；支持六支持六有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；运营政策管理运营政策管理搭台六搭台六承诺开业时间与炒作推广。搭台五搭台五进入市场的合法经营户，在试营业期间除各独立商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受其他服务；搭台四搭台四租赁商铺的经营户，承租为三年，在经营过程中享受租金的优惠政策；搭台三搭台三对前进驻户，若干名商家，可享受一定的租金优惠；搭台二搭台二进入市场的各店，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；搭台一搭台一组建市场管理公司101、进行统一规划、统一经营、统一管理；运营政策管理运营政策管理“统一管理，分散经营统一管理，分散经营”的管理模式的管理模式 运营管理模式运营管理模式管理原则管理原则 统一的招商管理统一审核商家管理 统一完善的租约管理 统一的营销管理统一的服务监督统一的物业管理运营管理方向运营管理方向统一店面装修、统一经营布局、统一物业管理统一店面装修、统一经营布局、统一物业管理运营管理形式运营管理形式运营管理内容运营管理内容营造气氛，聚集人气营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广包装宣传，整体推广制定管理规则制定管理规则制定促销方案计划制定促销方案计划吉林荣德家居建材城（综合大市场）吉林荣德家居建材城（综合大市场）102、新一代升级版市场集群的雏形新一代升级版市场集群的雏形总体项目从体量上所面对的市场，对城市区域商圈是一种总体项目从体量上所面对的市场，对城市区域商圈是一种贡献，对企业是一种全新的挑战。贡献，对企业是一种全新的挑战。以市场为先导，注重各环节的把握，尤其是以大客户招商以市场为先导，注重各环节的把握，尤其是以大客户招商为龙头，以品牌商家进驻和为龙头，以品牌商家进驻和营销推广营销推广为基础，以招商执行为基础，以招商执行为保障，依托专业的商业地产营销及商业招商管理运营公为保障，依托专业的商业地产营销及商业招商管理运营公司的优势，就一定能实现项目顺利启，实现利润的最大化！司的优势，就一定能实现项目顺利启，实现利润的最大化！项目愿景项目愿景强占先机，顺势而为，立足市场，长强占先机，顺势而为，立足市场，长远规划，长短结合，迎接市场品牌时远规划，长短结合，迎接市场品牌时代到来代到来基本原则基本原则项目愿景项目愿景The End.商业价值全面升级！商业价值全面升级！THANKSTHANKS创造创造.价值价值.生活生活