1、领 先 的 中 国 商 业 地 产 解 决 专 家春城阳光项目开盘前营销执行报告20101011谨呈:聚诚地产报告方：麦哲森地产机构密 级：时 间：2010年10月25日目录目录1商业销售与回款目标2商业案名及概念定位 3开盘前分阶段推广媒体、活动4认筹政策与选铺方案5媒体计划总揽及费用预算商业部分产品梳理商业部分产品梳理一层商业，约120间铺位二层商业，约140间铺位n一二层商业总面积约4600n总铺位个数约260个，其中一层约120个，二层约140个。本案商业销售目标与总产值是多少？一楼商铺的目标销售单价为50000元/，二楼商铺的目标销售单价为30000元/。总值约1.9亿元元楼层面积（2、）可售金额（元）一层2566.16128,308,000.00二层2028.8160,864,300.00合计4594.97189,172,300.001010月月 11 11月月 12 12月月 1 1月月 2 2月月3 3月月 8 8月月2010 2010 年年认筹期认筹期2011 2011 年年启动期启动期准备期准备期营销中心装修完毕营销中心包装户型效果图营销方案确立LOGO、形象、物料设计完毕一期老客户梳理11月1日正式入场接待客户11月6日开始商铺认筹卡同步启动同步启动商业商业招商招商开盘销售率达开盘销售率达50%50%12月19日商业集中开盘商业清盘各物业销售分期总纲图各物业销售分3、期总纲图开盘期开盘期尾盘期尾盘期整盘销售周期整盘销售周期及回款目标及回款目标时间时间节点事件节点事件期间工作内容期间工作内容回款目回款目标2010年10月24日进场营销中心确立装修、招商与洽谈无2010年11月6日12月17日商业认筹商业招商洽谈商业认筹 铂金卡5万元/张放量200张；钻石卡10万元/张，放量100张；（3：1）1500万2000万2010年12月19日商业开盘一次性集中开盘，销售率达到50%以上合同额9500万，回款额6000万目录目录1商业销售与回款目标2商业案名及概念定位3开盘前分阶段推广媒体、活动4认筹政策与选铺方案5媒体计划总揽及费用预算案名建议案名建议n商业案名主推4、：八面风购享中心内涵：一环八面风购享中心 shopping road优点：简单明了的诠释出项目商业的价值，同时便于客户记忆，过目不忘。案名建议案名建议n商业案名次推：春城新天地内涵：强调整合改造后的“新”天地，优点：形象大气。商业概念定位商业概念定位一环一环八面风八面风购购享中心享中心【Shopping RoadShopping Road】Shopping Road阐释：城市多条主干道交叉地带，商业通路发达的商业体。备选案名：备选案名：春城旺角、春城新界、北环新界、金牛座、穿金旺角、川金坊目录目录1商业销售与回款目标2商业案名及概念定位3开盘前分阶段推广媒体、活动4认筹政策与选铺方案5媒体计划5、总揽及费用预算阶段性推广主题阶段性推广主题n第一阶段（11月2日11月6日）：价值认知和品牌形象塑造阶段商业品牌塑造和阐释（一环八面风购享中心 shopping road）定义shopping road购享中心；阐述shopping road价值创造与实质内涵，并区别于其他商业概念；为什么我们是shopping road？重塑并提升区域价值（一环八面风财富门户一环、八面风的内涵。新工人文化宫、地铁、七彩俊园的崛起）第一阶段媒体计划第一阶段媒体计划日期日期 报媒短信 网络 第一阶段（第一阶段（11月月1日日11月月7日）日）11.2 二二 晚报A2或封底整彩20万条 1.云南信息港 11.4四四6、 晚报A2或封底整彩 50万条 2.新浪网 信息A2、A3或封底整彩3.搜房网 11.5 五五 生活A2或封底整彩50万条 均为标题栏横条 信息A2、A3或封底整彩第一阶段报版设计举例第一阶段报版设计举例八面风八面风购享中心购享中心shopping roadshopping road开启昆明商业新时代开启昆明商业新时代一环一环 新财富门户新财富门户报版设计原则：报版设计原则：1、版面设计力求简约，主题明确，形象大气；2、信息的重复化，加深品牌印象；3、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。短信信息释放重点短信信息释放重点一环八面风（环城北路与穿金路交汇处）汇聚地铁2、4、5号线精品百货、休闲餐7、饮、生活购享中心Shoping road第一阶段网络广告设计举例第一阶段网络广告设计举例商业改变城市商业改变城市一环一环 八面风八面风 中央商业门户中央商业门户 即将启幕即将启幕阶段性推广主题阶段性推广主题n第二阶段（11月8日11月21日）：价值释放阶段入住商户的品牌和价值展示投资模式和认筹政策的释放相关投资案例的例举和算账第二阶段媒体计划第二阶段媒体计划日期日期 报媒短信 网络 第二阶段（第二阶段（11月月8日日11月月21日）日）11.9 二二 晚报A2或封底整彩100万条 1.云南信息港 11.12 五五 生活A2或封底整彩3.搜房网 11.16 二二 晚报A2或封底整彩均为标题栏横条8、 11.19五五 生活A2或封底整彩第二阶段报版设计举例第二阶段报版设计举例1 1八面风八面风购享中心购享中心shopping roadshopping road谁来坐享其成？一环一环 新财富门户新财富门户报版设计原则：报版设计原则：1、此阶段的广告主要目的是形成较大的进线量与上门量；2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人；3、反问式和创意式悬念广告引起阅读者的思考并有理由形成电话询问；4、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。商户价值展示版第二阶段报版设计举例第二阶段报版设计举例2 2八面风八面风购享中心购享中心shopping roadshopping road谁能10万赚取100万？一环一9、环 新财富门户新财富门户报版设计原则：报版设计原则：1、此阶段的广告主要目的是形成较大的进线量与上门量；2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人；3、反问式和创意式悬念广告引起阅读者的思考并有理由形成电话询问；4、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。投资政策版第二阶段网络广告设计举例第二阶段网络广告设计举例启幕：一环 八面风 中央财富门户.Shopping road生活购享中心 改变城市的商业力量阶段性推广主题阶段性推广主题n第三阶段：开盘阶段铺王与特价铺慈善晚宴拍卖会（产品品鉴会）认筹的火爆和新闻访谈（招商、认筹）开盘花絮及成交额的公布客户答谢会（老带新、客带客活动）第三阶段媒体计划第三阶段媒10、体计划11.19五五 生活A2或封底整彩100万条 日期日期 报媒短信 网络 第三阶段（第三阶段（11月月22日日12月月17日）日）11.23 二二 信息A2、A3或封底整彩100万条 1.云南信息港 11.26 五五 生活A2或封底整彩2.新浪网 11.30 二二 晚报A2或封底整彩3.搜房网 12.3 五五 生活A2或封底整彩均为标题栏横条 12.7 二二 信息A2、A3或封底整彩12.10 五五 生活A2或封底整彩12.14 二二 信息A2、A3或封底整彩100万条 12.16四四 晚报A2或封底整彩信息A2、A3或封底整彩12.17 五五 晚报A2或封底整彩生活A2或封底整彩第三阶段11、报版设计举例第三阶段报版设计举例1 1八面风八面风购享中心购享中心shopping roadshopping road保值升值，舍我其谁？一环一环 新财富门户新财富门户报版设计原则：报版设计原则：1、此阶段的广告主要目的是形成较大的进线量与坚定购买决定；2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人；3、以投资模式的稳健性和高收益性为主题；4、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。商户价值展示版第三阶段网络广告设计举例第三阶段网络广告设计举例启幕：一环 八面风 中央财富门户.Shopping road 财富新贵 舍我其谁目录目录1商业销售与回款目标2商业案名及概念定位3开盘前分阶段推广媒体、活动4认筹政12、策与选铺方案5媒体计划总揽及费用预算销售方式销售方式放量认筹，集中开盘放货。通过以下辅助方式有效提高客户的价格预期铺王慈善拍卖销售（68888起）炒高品质铺位价格，引起舆论关注，建立立良好口碑（开盘前一周）特价铺拍卖销售（18888起）炒高二层等物业价值，引起舆论关注，建立树立口碑（开盘前一周）创造昆明商业销售史上的创举创造昆明商业销售史上的创举认筹优惠政策认筹优惠政策铂金卡（可更名）：5万抵7.5万钻石卡（不更名）：10万抵15万所有购卡客户都有权购买特价指定商铺18888元/享受开盘当天IPAD抽奖钻石卡客户按购卡顺序拥有优先购买权，限量100张.铂金卡选铺方式后续待定仅限开盘当天客户一次13、性付款客户享受97折按揭客户无优惠 上述优惠仅限开盘当天投资模式投资模式商业投资政策商业投资政策全部铺位采用产权返租形式进行销售返租模式：返租模式：返租模式：返租模式：返租年限为5年，5年后可自行决定是否续租或自营售价按实收价上浮16.278%。年返租率7%，总返租额35%成交当日，即时返租后两年，以减轻首付压力，相当于首付仅36%。有效扩大成交。其余三年逐年返租。实现三年无月供并略有盈利。开发商获得商铺5年使用权，便于集中招商引导商业氛围。1-21-2层商业销售应用举例层商业销售应用举例客户面的举例：按照每平米58139对外报价，实收50000元，客户购买1平米需要的首付为25000元（按照14、即买即减2年14%后的总价，签订合同的首付），贷款为25000元，月供为276.8（按照10年等额本息还款法计算），年月供为3321元，约等于58139的5.7%的回报，因此7%的年返租额大于月供并稍有盈余，每月每平米盈利约为62元。开发商面的举例：按照58139元的对外报价计算，则单平米5年每年7%需要返给客户的总金额为16605，扣减虚增的8139元后，开发上实际需要支付的返租金额为8466，约等于每平米的单月租金到达141元即可打平月供。商业整体销售应用举例商业整体销售应用举例n开发商的总账：商业实际销售额为19465.69 万元，上浮后的销售总价款为22634.31502 万，5年3515、%需要支付的返租金额为7922.01，减去虚增的价款，实际需要甲方支付的5年返租金额为4753.38524 万，则需要1-2楼每月每平米的租金为157元（大约相当于一楼200元，二楼100元按照建筑面积计算）。n客户的总账：扣减2年14%的价款后，客户需要支付的首付为9732.845万，贷款额为9732.845万，月供为107.762万，按照每年7%返租计算，则月得到开发商的返租额为132万，每月盈余24.27万，平均客户每平米盈余50元。目录目录1商业销售与回款目标2商业案名及概念定位3开盘前分阶段推广媒体、活动4认筹政策与选铺方案5媒体计划总揽及费用预算日期日期 报媒短信 网络 第一阶段（16、第一阶段（11月月1日日11月月7日）日）11.2 二二 晚报A2或封底整彩20万条 1.云南信息港 11.4四四 晚报A2或封底整彩 50万条 2.新浪网 信息A2、A3或封底整彩3.搜房网 11.5 五五 生活A2或封底整彩50万条 均为标题栏横条 信息A2、A3或封底整彩日期日期 报媒短信 网络 第二阶段（第二阶段（11月月8日日11月月21日）日）11.9 二二 晚报A2或封底整彩100万条 1.云南信息港 11.12 五五 生活A2或封底整彩3.搜房网 11.16 二二 晚报A2或封底整彩均为标题栏横条 11.19五五 生活A2或封底整彩日期日期 报媒短信 网络 第三阶段（第三阶段（17、11月月22日日12月月17日）日）11.23 二二 信息A2、A3或封底整彩100万条 1.云南信息港 11.26 五五 生活A2或封底整彩2.新浪网 11.30 二二 晚报A2或封底整彩3.搜房网 12.3 五五 生活A2或封底整彩均为标题栏横条 12.7 二二 信息A2、A3或封底整彩12.10 五五 生活A2或封底整彩12.14 二二 信息A2、A3或封底整彩100万条 12.16四四 晚报A2或封底整彩信息A2、A3或封底整彩12.17 五五 晚报A2或封底整彩生活A2或封底整彩媒媒 体体 排排 期期 总总 揽揽推广费用预算推广费用预算费用用项目目数量数量单价价总价价小小计合合计春城18、晚春城晚报7期期6万万42万万95.2万万128万万信息信息报6期期4.2万万25.2万万生活新生活新报7期期4万万28万万短信短信420万万4分分16.8万万16.8万万网网络3月月2万万/月月6万万6万万活活动2次次5万万10万万10万万n媒体总费用媒体总费用128万元，其中报广万元，其中报广95.2万，占比万，占比74.4%；短信费用；短信费用16.8万，占比万，占比13.1%；网络推广费用；网络推广费用6万，占比万，占比4.7%；活动费用；活动费用10万，占万，占比比7.8%。n按销售总额按销售总额0.95亿元计算。媒体费用与销售额占比亿元计算。媒体费用与销售额占比1.347%。ZHE ENDZHE END