1、2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【联发瞰青】营销执行方案思源经纪/2011年8月2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目录篇一：地产市场动态篇二：项目定位篇三：营销部署篇四：商务部分及人员安排2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目录篇一：地产市2、场动态篇二：项目定位篇三：营销部署篇四：商务部分及人员安排2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、政策面2011年1月27日重庆房产税试点正式出台：1月月26日新国八条：日新国八条：二套房首付提高至二套房首付提高至60%、36个城市全个城市全面限面限购4月月5日年内第二次加息：日年内第二次加息：自今年自今年1月来已月来已经连续二次加息、二次加息、6次次上上调存款准存款准备金率，市金率，市场资金明金明显紧张。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款3、房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892、公租房影响 三年建设4000万平方米，满足200万人居住需求。40%公租房定向配置给农民工。公租房具备满足城市发展、民生需求、经济发展多种功能。从短期来看，公租房不会给商品房市场带来影响。临近本项目区域有较多公租房建设，远期对项目有一定分流影响。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789数据来源：重庆网上房地产 中国指数研究院西南分院3、市场供应量上半年主城区商品房供应量保持高位，超过了1000万平4、方米。供应市场受房地产调控影响小，月度新批准预售面积走势较为平稳。约六成供应量集中在南岸、渝北、沙坪坝和江北四区。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789数据来源：重庆网上房地产 中国指数研究院西南分院4、市场成交量商品房需求受房地产政策调控影响明显，成交量大幅下降。上半年无月度商品房成交超过2万套，均保持低位。上半年南岸区、渝北区成交量最大，超过100万平方米。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8355、13598 QQ:69031789数据来源：重庆网上房地产 中国指数研究院西南分院5、市场成交均价上半年商品房成交均价持续上涨，涨幅回落。上半年商品房月度成交均价总体保持高位，走势较为平稳。商品房区域成交均价差距较大，7000-8000、9000-10000元/平方米两价格段范围少。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896、供销比上半年商品房供销比明显下降，企业销售压力增长。上半年4月持续供大于求。数据来源：重庆网上房地产；中国指数研究院西南分院2012房地产营销策划大全移动硬盘6、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897、促销市场项目均大幅度优惠降价，预计下半年楼市将延续上半年的基调，继市场项目均大幅度优惠降价，预计下半年楼市将延续上半年的基调，继续探底。续探底。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891.政策从紧态势不会放松，持续影响重庆楼市。2.更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼，下半年降价促销楼盘范围可能扩大。3.北部新区属于重庆楼市第一梯队，市场表现较7、好。4.刚需市场影响较小，2011年一二季度后随着刚需积累，刚需市场将有所回暖，量价会逐步恢复理性水平。5.改善需求产品以及投资性物业此次是调控重点，部分项目通过降价走量，难得保价保量的项目。6.高端别墅物业中，高性价比或低总价的销售情况较好。小结小结2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目录篇一：地产市场动态篇二：项目定位篇三：营销部署篇四：商务部分及人员安排2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8358、13598 QQ:69031789一、项目外部价值2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789占地面积：260160；总建筑面积：446265；综合容积率：1.72；根据前阶段容积率拆分：地上建筑容积率：1.5 地上建筑面积约为：390240；地下建筑面积约为：56025建筑密度：30%；车位比（规划要求）：公建：0.6个/100住宅：0.7个/1001、经济技术指标项目体量较大，容积率不高，满足资源大盘的打造要求。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付9、款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目2、区域分析项目位于重庆北部新区，是重庆城市发展的重要拓展区域，处于重庆建设两江新区和保税港区的辐射范围内，具备了较好的区位优势，区域环境发展前景向好。近几年来随着区域的不断发展，已经成为重庆房地产高端产品主要供应地，重庆的“富人区”，特别是随着延线的高端住宅的持续开发及配套不断完善，该区域成为城市“中央别墅区”。轻轨3号线也将于2012年正式投入使用，消费者对该区域的认同越来越高。本本项目目与重要与重要商圈点商圈点的距离的距离观音音桥解放碑解放碑CBD国国际机机场龙头寺寺火火车站站寸寸滩保保税港税港1510、16148107项目处于两江新区和保税港辐射范围内，区位优势明显，区域发展前景向好2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892、区域分析本项目位处北部新区翠云组团金开大道未端，临近长安福特工业园区。礼嘉组团(3号组团)黄茅坪组团(4号组团)翠云组团(5号组团)鸳鸯组团(6号组团)人和组团(1号组团)大竹林组团(2号组团)金山组团(7号组团)本案汽车制造业汽车制造业玻璃制造业碳素加工业机械制造业石油化工业物流运输业新型材料产业环保及其他高科技产业该片区定位以高尚居住、新材料产业区、重点11、发展新型材料和环保产业及其他高科技产业为主，区域价值高，经济实力强。区域内汽车配套产业聚集，在一定程度上周边存在大部分首置、首改等刚需客户，为项目打造奠定了较好的客户基础。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、交通分析由于翠云组团作为城市的新兴开发新区，在交通、市政配套上相对缺乏。目前只有786、831两路公交线路途经本项目，区域出行多以私家车为主；在建轻轨三号线途经本项目并在项目门口建站，区域出行便捷性将大大提高；从主城到达本项目可以通过金开大道和渝北两条道路，道路距离较长12、，但通达性较好。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789金开大道、建设中的轻轨三号线 翠云小学安居小区翠渝路未开发地块工业园职工宿舍长安福特工业园还建小区工业园建工未来城北东西南东临长安福特工业园，北接建工未来城，西靠金开大道，轻轨3号线，南依翠渝路。4、项目四至园博园即将开幕2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、资源环境地块内拥有约50亩原生态湖泊，为打造一个生13、态、宜居的未来景观居所提供了基础。项目地块东侧规划近110亩体育运动公园及300多亩森林休闲公园，将为入住本项目的业主提供全方位的康体休闲场所，为项目构建一座健康之城提供了硬件配套。翠云立交侧的重庆园博园即将开业，为项目带来景观利好。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789小结项目目优势p所属的北部新区区域价值高p区域高端项目云集，可借势p周边产业人群对项目有一定的客户支撑p轻轨优势p一湖两园的资源优势p翠云小学的教育配套项目劣目劣势p位于金开大道末端，属于成熟居住片区的边缘位置，14、主城客户被沿路楼盘拦截p生活配套较为缺乏p工业园带来噪音和形象的干扰p现阶段公共交通体系薄弱p片区居住氛围弱2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、项目内部价值2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一）、湖居价值沿湖岸线打造多个景观节点，充分发挥湖景的参与性与观赏性。湖岸园林区从视觉上具有滨水、沙滩、生态湿地、海洋文化小品；从功能上有分活动区、观赏区、休闲区。多种15、海洋文化元素的搭配，湖已经脱离了单纯的湖景，而是洋溢着海洋气息的有生命力的休闲场所。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、湖岸会所船型的湖岸会所，与湖结合形成独特景观，是项目湖景资源的首次亮相。而其中体现的水文化，对客户造成形成第一印象的震撼。被水域围合的游船会所被水域围合的游船会所入口景观水域入口景观水域景观洽谈区景观洽谈区2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317816、92、半坡公园到达看楼车通道的必经路线。尊重原始地貌植被的山体，经过精心打造后更富情趣。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、湿地小岛木栈道、草坡、休闲设施、音乐小品、湿地观赏区等结合，形成小型与水有关的公园节点。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894、景观沙滩湖岸沙滩的引入，营造海滨风情；叠水景观设置，水景层次更为丰富；设置中央休闲小广场，参与性更高。20117、2房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、生态景观岛溪涧搭配植被，形成纯观赏性景观节点。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896、眺湖主入口水系带领客户进入社区主入口，并且，由于地势较高主入口亦可观湖，暗示进入湖的世界。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178918、7、水域景观区从会所至社区的穿湖走廊，赋予了湖观赏价值以外的参与价值，并让客户从另一个角度理解湖。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二）、海洋文化价值最早中西合璧的建筑出现在中国东部沿海城市，如鼓浪屿，更是誉为“世界建筑博览会”。而这种建筑形式，在历史横断期内皆是与海有关，属于海洋文化的重要组成部分。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二）、海洋文化价值汲取历19、史片段中的经典元素，融合现代的建筑理念，成就本项目厚而不旧，深具艺术美感，具有历史深度的现代海洋建筑风格。法式坡顶造型徽派青砖地中海藤架陪都立面色罗马立柱粤派骑楼中式拱门欧式庄园色欧式浮雕2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、海洋文化价值取鼓浪屿“音乐之乡”的精神内涵，社区内设置多处音乐小品，营造出鼓浪屿的文化风情；多处休闲节点和景观小品的设置，放缓社区内的生活步调，营造悠闲舒适的居住氛围。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房20、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、产品价值分析2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789高层产品富有现代气息的高层设计风格，时尚而国际化，与片区主流高层风格一致，客户接受度高。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789平层户型/三房A1户型，套内77.68,32套；A2户型，套内79.28，可使用87，赠送率约8%，62套；B1户型，套21、内73.24，32套客厅开间3.8m，舒适度高；主卧13，较为宽敞；院馆部分约有5 赠送，并可与休闲厅打通，作为一个卧室使用；户型设计整体方正实用。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789平层户型/二房C1户型，套内60.56,32套；C2户型，套内65.43，30套；B2户型，套内70.39，32套客厅开间3.5m，舒适度高；主卧12，较为宽敞；多功能厅可做卧室，户型更实用；户型设计整体方正实用。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量22、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789跃层户型/二房A户型，套内56，可使用面积85，赠送率51%，约204套3.9m客厅开间，居住舒适度较高；生活阳台可改造出餐厅，附加值高；2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789跃层户型/三房B户型，套内69.18，16套室内赠送面积约30,赠送比例约43%顶层通过搭板，可隔出2个卧室；阳台面宽较窄，实用性降低；2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载23、 0755-83513598 QQ:69031789总计产品品平平层户数数电梯数梯数户型型套内面套内面积套数套数占比占比平层73二房60.56327%65.43307%70.39327%三房77.68327%79.286414%73.24327%跃层133二房53.5220446%三房69.18164%442两房产品占多数，约占总套数的67%建议由发展商与客户签署院馆整改协议，在交房前统一对院馆进行封闭，避免影响产品外立面整体效果。建议由发展商与客户签署搭板整改协议，在交房前统一对二楼空间搭板，增强产品性价比。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量24、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅产品n别墅产品分联排和双拼两种，面积控制在214289左右，赠送比例达到80%，附加值非常高。n房间内部的格局方正，实用，功能空间多，保证了丰富的高端生活品质。n据效果图初步展示，别墅楼间距较宽，花园面积较大，户外空间充裕。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型优势：套内面积约274，使用面积约534，赠送率达94%花园庭院呈坡地形，阳光地下室的设计，增加了地下室的实用功能以及舒适度；主卧超大私享空间，25、居住、办公、休闲、户外功能全俱全；四层楼每层功能定位明晰。联排户型/端头户型劣势：仅有3房（其中一间为书房），客户必须在客厅处搭板方可得到3卧；仅有1个车位，生活存在一定不便；2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型优势：套内面积约214，使用面积约395，赠送率达84%阳光地下室的设计，增加了地下室的实用功能以及舒适度；主卧超大私享空间，居住、办公、休闲、户外功能全俱全；4房（2间书房），其中2楼书房可改卧室，更可将客厅搭板形成卧室，共计可变4卧1书房，产品可变性高；四层楼每26、层功能定位明晰。联排户型/中套户型劣势：仅有1个停车位，生活略有不便。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789双拼户型户型优势：套内面积约289，使用面积约582，赠送率达100%阳光地下室的设计，增加了双层地下室的实用功能以及舒适度；3处天井的引入，使地下室拓展空间能够采光；主卧超大私享空间，居住、办公、休闲、户外功能全俱全；四层楼每层功能定位明晰。户型劣势：仅有3房（其中一间为书房），客户必须在客厅处搭板方可得到3卧；仅有1个车位，生活存在一定不便；2012房地产营销策划大全移27、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789小结高层产品面积控制得当，属于刚需类客户的首置产品，与项目周边存在的首置需求吻合；跃层产品赠送比例较大，产品附加值高。高层中紧凑型的二房比例最高，也是后期销售的重点。别墅产品设计优秀，高达80%以上的超大赠送比例，性价比高。赠送空间均易于使用，赠送价值高。通过不同楼层的功能划分，较好的营造了与众不同的生活方式。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、竞品28、与本案竞争关系2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅竞品梳理选择标准：同处金开大道，面积区间较为接近，社区规模接近悦府博爵堡橡树澜湾美利山本案2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789万科悦府占地面积：138140建筑面积：78039容积率：0.56总户数：282户，楼层4层停车位：每套别墅2个本案悦府配套情况：项目西侧临近占地400亩的锦湖市政公园；蓝湖郡体育公园29、保利高尔夫球场、奥园海水游泳馆等众多高档体育设施业已建成并投入使用；目前已于新世纪超市签订意向协议，新世纪超市将入驻万科悦府自有配套万科邻里中心；同时，与南坪实验幼儿园、罗森便利店签订战略合作协议，未来将形成完善的社区配套体系。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目优劣势分析优势：万科品牌已在重庆落地，有一定的品牌号召力，且前期项目口碑较好，易于口碑传播。户型设计有较大的赠送空间，可达到100%赠送。得房率高，性价比高临近占地400亩的锦湖市政公园、蓝湖郡体育公园提供更多的30、休闲方式。Art-deco风格市场接受度高。劣势合院、联排设计楼间距小，密度较大。受空间所限，别墅社区所要求的景观非常缺乏，景观档次不高。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品分析联排中间户型，销售面积181平米，实得使用面积412平米。双车位设计能满足任何家庭结构的停车需求。户型结构方正、利用率高；前厅后院休闲空间私享天伦。采光天井全赠送地下室浪费空间2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351331、598 QQ:69031789近期销售情况：推售时间推售套数价格区间销售套数去化率2011.8.323套380-450万/套12套52%江北区21%北部新区14%渝中区21%南岸7%沙坪坝区7%九龙坡区7%区县14%外省7%三北区域 渝中区南岸沙坪坝区九龙坡区区县外省36%22%7%7%7%14%7%来访客户区域分析：三北区域客户占到整体客户的36%，另渝中区客户也占到较大比例销售分析2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789融创博爵堡占地面积：120万建筑面积：59万容积率：0.432、9绿化率：45.33%总户数：12000户停车位：每套别墅1-2个本案博爵堡周边市政配套尚不完善，仅有鸳鸯镇中学及小学，教学质量一般。奥林匹克花园自身配套的幼儿园、北大附小、北大附中初中、北大附中高中部已经开学。另有蓝湖郡旁边的国际学校。周边医疗设施仅有鸳鸯卫生院，重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设中。附近已投入使用的商业有奥园畅谷商业街、蓝调天街、龙脊金山名郡、融科蔚城、美镇上街、西部建材城等。蓝湖郡体育公园、保利高尔夫球场、奥园海水游泳馆等众多高档体育设施业已建成并投入使用。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款33、房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目优劣势分析优势奥园大社区组成部分，充分享受奥园的成熟配套，市场认知度广，易形成口碑传播；规划建成集购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓为一体的城市综合体，具有复合价值；全石材，建筑细节丰富，档次较高。劣势：社区过大，物业管理存在难度；产品设计中庸，缺乏附加值。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品分析280联排户型，实用面积约400，赠送花园普遍在100以上。地下室通过一层挑空采光。客厅位于负34、一层，与一层餐厅配合使用较为不便。缺乏家庭厅及娱乐室，公共活动空间缺乏。客厅在负一层主卧较小2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789来访客户区域分析：渝北区江北区 北部新区 渝中区南岸沙坪坝区九龙坡区区县外省12%25%10%12%10%12%6%7%6%该项目吸引了较多的外区域客户，三北区域客户占比49%销售情况推售时间推售套数面积区间价格区间销售套数去化率2011.2.26169套250-380350-450万/套150套88%近期销售情况：渝北区12%江北区25%北部新区1035、%渝中区12%南岸10%沙坪坝区12%九龙坡区6%区县7%外省6%2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789融科橡树澜湾总占地面积：73.33万平方米总建面面积：85万平方米容积率：1.32绿化率：45.33%本案橡树澜湾配套情况：学校：育才经开中学、北大附中、重庆一中等重庆著名中学 公园：龙湖体育公园医院：重医分院等多所医院 其他：金山国际商务中心，以及领事馆区等。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8336、513598 QQ:69031789项目优劣势分析优势：60亩生态湖域，1.365公里私家湖岸线，有一定景观价值；靠近蓝湖郡，高尚生活氛围较好；劣势：产品品质感不高；产品较密，缺乏别墅尊贵感。与高层为邻，私密性受干扰；自身生活配套不足；2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品分析240联排中间户型过多卧室，缺乏公共活动空间；赠送面积非常少，附加值不高计容无采光地下室赠送面积开间小与主人房联系不紧密的露台2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策37、网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售情况推售时间推售套数户型面积价格区间销售套数去化率2010.10.15149套300-350400-600万/套40套27%来访客户区域分析：渝北区江北区北部新区渝中区南岸沙坪坝区 九龙坡区区县外省35%12%15%10%8%6%2%6%6%渝北区,28%江北区,13%北部新区,13%渝中区,12%南岸,8%沙坪坝区,9%九龙坡区,3%区县,10%外省,4%三北区域为客户主要来源区域，占到整体客户量的62%。另渝中区也表现明显。近期销售情况：注：最近4个月零成交2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资38、料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789首金美利山总占地面积：总占地面积：47万平米总建筑面积：总建筑面积：70万平米容积率：容积率：1.5本案美利山重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设中；靠近西部建材城、龙景湖公园、黄桷公园；沃尔玛正在引进中一期：（溪上）售罄三、四期：（漫山）售罄二期御山在售2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目优劣势分析优势：金开大道高点，可俯瞰保利高39、尔夫球场，景观价值高。现在片区在售高端楼盘中唯一的纯别墅社区，具备稀缺性社区较成熟，居住氛围较好，市场认知度高，易形成口碑传播。劣势：现在售产品户型设计面积偏大，总价高项目紧邻西部建材城，人员流动大，难以保证居住品质无市政交通配套，周边生活配套不齐。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品分析404端头户型，通过赠送，实际使用5704房设计，可拓展成5房不同层功能空间划分清晰合理奢华双主卧161.84.87.25.4327.226.4负一层一层二层三层2012房地产营销策划大全40、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目销售情况推售时间推出套数面积区间价格区间销售套数2011.8.1710310-400330-530万/套6套来访客户区域分析：渝北区41%江北区18%九龙坡区0%渝中区6%外省6%南岸12%沙坪坝区6%北部新区6%区县6%渝北区江北区北部新区渝中区南岸沙坪坝区 九龙坡区区县外省41%17%6%6%12%6%0%6%6%三北区域客户占到整个来访客户的64%。近期销售动态2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费41、下载 0755-83513598 QQ:69031789同景国际城南岸区茶园新区核心区，南岸新区府旁占地面积:200万平方米 建筑面积:340万平方米容积率1.72012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品优劣势分析优势：低总价，高使用面积和功能，产品性价比非常高；教育配套、生活配套齐全，丰富；大社区开发，整体居住氛围较好；区府搬迁、长江东水门大桥开通，为区域带来升值空间；劣势：户型开间较小，别墅居住感不强；现区域位置较偏，与主城较远；2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士42、必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品分析155联排，通过赠送使用面积约300面宽近5.7m，作为别墅舒适度欠缺；多种功能空间布局，满足经济型别墅居住需求。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789来访客户区域分析：渝北区江北区 北部新区 渝中区南岸沙坪坝区九龙坡区区县外省6%14%5%15%30%9%7%12%2%销售情况推售时间推售套数面积区间价格区间销售套数去化率2010.12.28444套133-15643、约220万/套42094%近期销售情况：2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅竞品启示别墅客群主要来源于三北区域；配套成熟的区域，更易受到客户的青睐；客户普遍看重产品的赠送率，高赠送的产品更易受到市场追捧；别墅价值的四个维度区位区位配套配套景观景观产品产品高端别墅客户普遍注重别墅的整体价值。在以上条件不太满足的情况下，350万元的总价将是决定中端客户是否购买的门槛。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 075544、-83513598 QQ:69031789悦府悦府博爵堡博爵堡橡橡树澜湾湾美利山美利山同景同景本本项目目区域9107675景观资源5781057户型107510610配套8106595品质感71058610规模51087106私密性5105757品牌10106766平均得分7.4 9.3 6.3 7.5 6.756.9 主流售价400万元400万450万380万220万销售状况50%88%27%60%94%竞品启示：对本项目而言，由于展示面尚不齐全，高端价值元素需要时间完善，在现有的市场情况下，建议抓住中端别墅客户，通过展示项目的户型以及品质感，350万元/套的分水价取胜。2012房地产营销策45、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789高层竞品梳理选择标准：同处金开大道，面积区间较为接近，社区规模接近悦峰北麓原本案金嶺新城就御锦2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789融创御锦本案御锦依托奥园大社区的复合价值，自身配套完善成熟；以豪宅标准打造，受到首置、首改客户的追捧。多赠送面积，产品附加值高。推售时间推售套数户型面积价格区间销售套数去化率2011.6.25138套64/103/1046、7平米 9500118套85%渝北区,28%江北区,13%北部新区,13%渝中区,12%南岸,8%沙坪坝区,9%九龙坡区,3%区县,10%外省,4%2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789万科悦峰本案悦峰首置类产品几乎售罄，首改类产品滞销；U5精装受到首置客户的追捧；缺乏社区环境受到首该客户抵触。推售时间推售套数户型面积价格区间销售套数去化率2011.5.27660套60.9-1099500(含1200元精装)550套83%渝北区,49%江北区,19%渝中区,5%沙坪坝区,5%郊县47、,19%外省,3%2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789金鹏金嶺本案金嶺均价较悦峰首置产品均价低400元/平米，首置客户被大量截流；U5精装、万科品牌对该项目造成较大打击。推售时间推售套数户型面积价格区间销售套数去化率2011.7.23170套69/74/88平米7400均价50套30%渝北区,28%江北区,13%北部新区,13%渝中区,12%南岸,8%沙坪坝区,9%九龙坡区,3%区县,10%外省,4%2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网48、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789复地新城就本案新城就俯瞰保利高尔夫球场，景观价值高；价格低于片区首改项目，低价取胜；院馆半赠送，提升产品附加值；推售时间推售套数户型面积价格区间销售套数去化率2011.7.31132套86-115800080套60%渝北区,28%江北区,13%北部新区,13%渝中区,12%南岸,8%沙坪坝区,9%九龙坡区,3%区县,10%外省,4%2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中冶北麓原本案北麓原俯瞰保利高尔夫球49、场，景观价值高；板式结构，院馆、大阳台半赠送，附加值高；自有生活配套；价格较高，面积较大，消化速度较慢；推售时间推售套数户型面积价格区间销售套数去化率2011.7.3096套122-1489200均价40套38%渝北区,28%江北区,13%北部新区,13%渝中区,12%南岸,8%沙坪坝区,9%九龙坡区,3%区县,10%外省,4%2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞品信息一览项目项目规模规模主力户型主力户型价格价格核心优势核心优势御锦41万方64/103/1079500奥园大社50、区，成熟生活配套悦峰32万方691098300U5精装，万科品牌金嶺14万方69/74/887400区域价值较高新城就80万方86-1158000规模社区，高尔夫景观，赠送多，复地品牌白麓原29万方122-1489200高尔夫景观，配套全，产品性价比高本案39万方5379湖景、赠送较多，别墅社区悦峰北麓原本案金嶺新城就御锦2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞品启示首置类产品销售较快，首置客户更看重产品区域和性价比；首改类产品去化速度较慢，但在大幅优惠带动的情况下，成交速度有所51、提升，但存留的余货大多为大户型；片区项目的客户来源主要是三北区域，区县客户对本区域的销售也较为重要；本项目的高层产品设计与竞品项目相比，面积较小，赠送比例较大，具有产品比较优势；伴随向金开大道末端靠拢，首置类客户价值预期逐渐降低。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四、项目定位2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场定位：领导者：领导者：1 1、品牌实力商、品牌52、实力商2 2、价格、销售速度标杆、价格、销售速度标杆挑战者：挑战者：1 1、吸引市场对新事物的向往、吸引市场对新事物的向往2 2、拥有撬动市场的新价值、拥有撬动市场的新价值追随者：追随者：1 1、主流产品，无差异性变化、主流产品，无差异性变化2 2、以小博大，性价比取胜、以小博大，性价比取胜补缺者：补缺者：1 1、目标明确，瞄准市场空白；、目标明确，瞄准市场空白；2 2、创新产品，抓取需求点。、创新产品，抓取需求点。别墅市场定位：挑战者+补缺者利用产品设计上的创新、海洋生活方式挑战片区别墅居住文化，弥补区域别墅市场坡地别墅较少，性价比不高的现状；高层市场定位：追随者+补缺者利用面积优势抢占市场53、刚需，利用价格杠杆撬动刚需客户对翠云区域的抗性。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场定位下的产品定位别墅定位：北部新区海洋风情湖滨创变别墅2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场定位下的产品定位高层定位：北部新区湖滨墅景小户2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ54、:69031789客户定位别墅客户定位1、万科悦府以181联排别墅为主，实得面积达412，产品设计吸引大量再改客户。2、首钢美利山以负一层全赠送的产品优势以及景观打造吸引大量再改客户。客群借鉴：客群借鉴：客户年龄主要集中在客户年龄主要集中在35-55岁；客户职业大多为企业高管及私营业主；岁；客户职业大多为企业高管及私营业主；客群以三北区域为主，外区域客户为辅；客群以三北区域为主，外区域客户为辅；主要以自住为主，少量为投资。主要以自住为主，少量为投资。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690355、1789客户定位核心客户群【别墅客户定位】三北区域内：公务员群体、私营企业主、企业高管；注重生活品质，希望通过置业进入上一圈层；渝中、南岸、沙坪坝区域：生意人、企业主、企业高管等；向往北部生活，具有投资意识；区县与外地：看中重庆发展，向往主城生活或升值潜力。重点客户群游离客户群总价300万-350万购房看重因素产品、小区环境、价格需求户型三房及以上需求面积300-400单价承受力10000-15000家庭结构三代同堂置业动机升级居所2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户定位高56、层客户定位1、万科悦峰以其品牌影响力与60-109的U5精装修高层产品面世，受到刚需客户的追捧。2、复地新城就以86-115的首置、首改产品为主。客户年龄主要集中在客户年龄主要集中在30-45岁；岁；客户职业以企事业单位中高层管理人员、公务员、企业金领为主；客户职业以企事业单位中高层管理人员、公务员、企业金领为主；客群主要集中在三北区域，以原住民为主，主要为刚需客户。客群主要集中在三北区域，以原住民为主，主要为刚需客户。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户定位核心客户群【高57、层客户定位】三北区域内：原住民、工作在本区域的企事业单位员工、个体工商户、小型企业主渝中、区县区域：有工作往来关系、社会关系的主城人；向往主城生活的区县客户。主城其他片区与外地：看北部新区发展潜力。重点客户群游离客户群总价总价5050万左右万左右购房看重因素购房看重因素交通、配套、价格交通、配套、价格需求户型需求户型2-32-3房房需求面积需求面积6060左右左右单价承受力单价承受力7000-80007000-8000家庭结构家庭结构二人世界二人世界置业动机置业动机首次置业首次置业2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-58、83513598 QQ:69031789价格定位高层均价建议项目权重悦峰御景金嶺新城就白麓原本项目区位20%101010877配套15%7107685交通12%101010877物管8%10106878外部景观12%56510107内部景观10%6757710规模5%7851078品牌8%1086977户型10%88791010价值评分18.28.767.268.127.817.43均价800095007400800092007790价值点平均分976108410199851178按照市场平均走货速度，本项目高层整体均价建议为7800元/平米。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备59、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789价格定位赠送面积价值按照单价的30%的惯例进行演算。赠送比例初步按照甲方提供的平层8%、跃层50%演算。平层均价7400元/;跃层均价8300元/。总货值21903万元 7800元/平层平层1605616056跃层1202416056（1+8%30%）7236元/平层平层16442跃层1382812024（1+50%30%）平层总货值11897万元 跃层总货值10006万元 2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8360、513598 QQ:69031789价格定位别墅价格建议根据市场及竞品启示，建议本项目联排别墅总价最高控制在350万元/套以内。目前已知本项目面积最大的别墅为双拼户型，销售面积为289，则单价为12110元/，建议本项目别墅均价取12000元/注：以上价格为初步拟定，后期根据市场情况实时做出调整。产品品面面积（）实得面得面积（）单价价（万元万元/）总价价（万元）万元）实得面得面积单价价（万元（万元/）双拼2895821.23470.60联排端头2725341.23260.61联排中间2143951.22570.652012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 61、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目录篇一：地产市场动态篇二：项目定位篇三：营销部署篇四：商务部分及人员安排2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、整盘营销战略思考一、整盘营销战略思考2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【难点思考难点思考】难点一：难点一：今年的难题今年的难题推售密集，蓄客时间短推售密集，蓄客时间短 根据年62、度工程进度，9月底取得一期别墅第一组团预售证，10月中取得高层1-61B栋预售证，11月中取得高层1-62栋预售证，11月底取得别墅第二组团预售证，共计推售4次。按10月首推计算至12月，共计3个月，推售密集，蓄客时间短，每类产品的推广均无法做透。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【难点思考难点思考】难点二：如何保证别墅价值难点二：如何保证别墅价值有高层的别墅区和纯别墅区，别墅的价值会不同。根据项目规划，本案的别墅分布较为集中，与高层区有所独立。鉴于此，若将别墅单独划分项目，63、会更能提升别墅的价值。另一方面，别墅产品需要良好的展示性和价值支撑。目前项目的园林示范区、销售中心及外围、穿湖看楼路线、顶级酒庄等高端元素尚不具备展示条件，在此情况下，别墅正式面市，易对后期产生不良影响，影响明年别墅的价值。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【难点思考难点思考】难点三：难点三：明年的推售难题明年的推售难题两类物业交叉面市，市场印象混乱。两类物业交叉面市，市场印象混乱。由于高层与别墅在时间上属于交叉推售，如果同时通过大众渠道面世，容易造成本案在推广市场的定位不明64、确，诉求混杂，模糊了客户对本案的认知。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789分项目推售分项目推售【解决方案解决方案】将高层与别墅分为两个单独的项目进行推广销售案名建议：案名建议：别墅类：联发别墅类：联发瞰瞰青青高层类：联发高层类：联发观澜观澜由于明年高层与别墅同样有推售节奏密集、推售量大等问题，思源建议为由于明年高层与别墅同样有推售节奏密集、推售量大等问题，思源建议为高层产品单独设立销售中心，高层产品单独设立销售中心，将客户进行区别分流。将客户进行区别分流。2012房地产营销策划65、大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目整体运营战略2014年2013年2012年2011年首要解决高层的销售问题，完成年度目标轻轨通主城高尚元素呈现（酒庄、示范区、体育公园、园博园等），别墅高调面市，带动企业品牌落地社区居住氛围呈现，品牌力彰显，物业价值拔升联发品牌丰满，项目认同度高，尾货快销，并带动其他项目运营2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、2011年营销任务保障201266、房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售产品搭配今年推售的所有高层产品总套内面积约2.8万平米。按照平层7400元/平米，跃层8300元/平米的均价进行估算，则所有高层总销售额约为2.18亿元。按照2个亿的目标设定，则高层今年的销售率必须达到91%，约402套。在9月份，悦峰将推出70100平米新货，新城就推出6080平米新货，刚需市场竞争剧烈。本项目仅靠高层较难完成任务。按照目前估算，别墅总货值约1.35亿元（以平均价格300万元/套进行计算），仅销售别墅也难完成今年任务。建议对高层67、与别墅均进行销售，合力完成任务。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789任务分解类别面面积套数套数去化率去化率均价均价总货值（万元）（万元）总销售售额（万元）（万元）别墅4550%300万/套135006750平层16056.6622250%7400元/方118825941跃层12024.9622075%8300元/方99817486合计3536320177注：跃层销售时间约2个半月，平层销售时间约1个半月2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策68、网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789月度任务分解2011年货量101112套数总面积均价总货值（万元）销售率套数销售额销售率套数销售额销售率套数销售额跃层220120248300998155%121548910%2299810%22998平层2221605674001188240%89475310%221188首批别墅20300万600045%9270010%260010%2600二批别墅25300万750040%103000月度销售额（万元）818963515786全年销售额（万元）203272012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！69、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789高层蓄客目标分解10.711.15认筹客户550组450组来访客户1100组900组销售121套销售89套50%转化率50%转化率50%转化率50%转化率为达到开盘目标，合计本项目总共需要蓄积近2100组高层客户截止10月7日首次开盘前，需蓄积1200组客户10月7日11月15日之间，需新积累900组客户根据目前单纯广告投放吸引客户40组/周概算，截止11月15日总计可吸引约400组客户上门。则本项目尚有1700组客户缺口，需要在渠道中进行拓展。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料70、库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、2011年营销部署.营销策略2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789A、明推高层，暗售别墅按照10月中旬取得跃层预售证的时间节点，目前留给项目做推广的时间仅1个半月，短而紧凑的时间下，要求推广上不能两种产品兼顾，只能顾及其一；按照任务分解，别墅仅需要找到23位客户，而高层需要找到265位客户。+明推暗售“联发观澜”包装面市，强力推广；多重媒体组合，炒热“联发观澜项目”“联发瞰青”71、：以内部团购的形式，通过圈层营销、小众营销、关系营销进行客户积累，内部开盘消化。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789B、线上做面，线下做客通过大众媒体（报媒、网络、分众、短信），对目标客户群所在区域进行面上的覆盖，做热项目势头；线下通过多种行销渠道，直接接触目标客户群进行推售。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789报媒选择原则:1、选择重庆市主流媒体，发行量和阅读72、量大的媒体；2、思源根据本项目目标客群的判断。经过思源合作项目所运用的纸媒效果来看，思源建议选择重庆晨报、时报大量合作，在重要节点建议加入商报和晚报进行配合。内容媒体作用描述分析思源建议1重庆晨报辐射最广，效果最好发行量最大，阅读量大主力2重庆时报辐射广、效果好发行量大，阅读量大主力3重庆商报效果相对较弱辐射人群较广辅助4重庆晚报效果相对较弱发行量大，阅读量大辅助2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789网络选择原则:1、选择重庆市主流网络，阅读量大的网络媒体；2、思源根据本项目目标73、客群的判断。经过思源合作项目所运用的网媒效果来看，建议聘请专业网推公司进行运作，选择一家专业网站搜房，和两家大众网站大渝网和新浪乐居进行配合推广。在重要活动的炒作上可考虑天涯网，效果会更好。考虑到本案今年主推的首置类产品，其目标客户群较为年青，其生活中网络的接触几率大于传统报媒，建议在媒体投放更为侧重网络。内容媒体作用描述思源建议1大渝网辐射最广,最贴近目标客户辅助2新浪网综合门户网站,辐射范围较广辅助3新浪微博热点渠道，影响力较大主力4搜房网地产专业网站，影响力较大主力2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351374、598 QQ:69031789C、深挖三北，外拓南部与区县根据本项目客户分布区域集中在三北区域的特性，建议以三北区域为核心工作重点，做深做透。南区域如渝中、南岸、沙坪坝等，可在推广中适当考虑，拓宽客户来源；区县客户目前是本片区项目的重要客户支撑之一，可安排开展专项拓展工作。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、2011年营销部署.渠道执行2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:675、9031789一）、主城拓展根据客户根据客户分布特点分布特点社区类社区类 扫楼、派单扫楼、派单红绿灯红绿灯纸巾盒派发纸巾盒派发竞品拦截竞品拦截单位拜访单位拜访商圈巡展商圈巡展特别行动特别行动组组渠道事项：渠道事项：六大渠道拓展适用于各渠道的物料配合内部竞争机制保障注：若能够租到外卖场，则取消商圈巡展。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789观音桥片区人和片区新牌坊片区汽博片区黄泥磅片区五里店片区海关-加州片区回兴片区两路片区渠道执行地图（总）A、营销渠道铺排2012房地产营销策划大76、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目周边南山花园华夏园翠云花园1、社区扫楼、扫街项目周边翠云花园销售员：1人 兼职：3人折页5000份华夏园南山花园2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789人和片区中兴渝景苑人和丽景加新沁园万年锦苑人和花园邢家桥社区龙寿路万年三支路人兴路龙寿三支路1、社区扫楼、扫街人和片区中兴渝景苑销售员：1人 兼职：15人折页30000份人和丽景邢家桥社区万年锦苑人和77、花园万寿山小区万年路龙寿路万紫山小区龙寿支路2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789汽博片区汽博版块1、社区扫楼、扫街汽博片区奥林匹克花园及周边销售人员：1人 兼职：3人折页8000份2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789两路兰天龙湖苑蓬莱仙居泽科新城文星院金易都会凯帝美景金港国际山水绿城1、社区扫楼、扫街2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到78、验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789回兴片区云湖花园在水一方圣湖天域水木青华兴科四路碧水康桥1、社区扫楼、扫街鑫城名都回兴两路片区水木青华销售人员：1人 兼职：15人折页80000份在水一方云湖花园圣湖天域金港路兴科一路兴科二路兴科三路兴科四路五星路建设路双龙路龙兴街龙康街龙瑞街2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789海关-加州片区鹩子丘老社区民航小区汇景台黄金堡学府小区1、社区扫楼、扫街海关-加州片区黄金堡学府小区销售人员：79、1人 兼职：10人折页10000份民航小区汇景台鹩子丘老社区2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789黄泥磅片区祺山品阁洋河花园金华园御景天成五星街1、社区扫楼、扫街2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789黄泥磅片区玛雅上层佳华世纪新城佳华两代一家天一华府聚景园1、社区扫楼、扫街黄泥磅片区洋河花园销售人员：1人 兼职：15人折页50000份御景天成祺山品阁天一华府聚景园金80、玉满堂玛雅上层佳华两代一家佳华世纪新城2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789龙头寺片区鲁能星城1、社区扫楼、扫街龙头寺片区鲁能星城销售人员：1人 兼职：10人8000份2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789观音桥片区中信大厦未来国际红鼎名苑嘉年华大厦同聚远景2、写字楼扫楼观音桥片区未来国际销售人员：1人 兼职：10人鼠标垫200份同聚远景鼠标垫200份嘉年华鼠标垫281、00份中信大厦鼠标垫200份红鼎国际鼠标垫200份茂业鼠标垫200份2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789高新园五星系写字楼财富中心2、写字楼扫楼高新园财富中心销售人员：1人 兼职：7人鼠标垫300份五星系鼠标垫500份2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、纸巾盒派发红绿灯堵点红旗河沟五里店人和汽博机场2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货82、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789新牌坊好望山金开协信人和3、纸巾盒派发加油站纸巾盒派发机场停车场销售人员：1人 兼职：2人纸巾盒：200份汽博中心银行集中区停车场销售人员：1人 兼职：2人纸巾盒：1个加油站300份/天人和红绿灯销售人员：1人 兼职：8人纸巾盒：1个加油站300份/天新牌坊转盘黄泥磅立交加油站好望山加油站销售人员：1人 兼职：8人纸巾盒：1个点300份/天金开协信加油站人和加油站新牌坊加油站2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135983、8 QQ:690317894、竞品拦截悦峰北麓原金嶺新城就御锦竞品派单御锦销售人员：1人 兼职：10人纸巾盒：300份/天中冶北麓原折页：300份/周复地天玺折页：300份/周金嶺折页：300份/周2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、商圈巡展观音桥两路商圈汽博中心2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896、特别行动队与社会专业派单拉客的社会人士合作，以“成交高奖84、励”的方式发动这批人积极为本项目拓展客户。该批工作人员将发扬吃苦耐劳、见缝插针的精神，对社区扫楼、扫街、商圈派单等方式进行有效补充，凭自身优势拉客上门。建议奖励标准为3000元/套。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789通用于所有渠道之宣传物料通用于所有渠道之宣传物料 项目简版折页特点：内容言简意赅，传播直接，尺寸设计便于携带，制作成本低，可海量派发B、物料配合2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83585、13598 QQ:69031789实用于写字楼、专业市场之宣传物料实用于写字楼、专业市场之宣传物料 鼠标垫+折页B、物料配合2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789实用于社区扫楼、派单之宣传物料实用于社区扫楼、派单之宣传物料 环保袋+折页B、物料配合2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789实用于红绿灯、汽车堵点、竞品周边派发之宣传物料实用于红绿灯、汽车堵点、竞品周边派发86、之宣传物料 纸巾盒+折页B、物料配合2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789渠道物料配合释放渠道物料配合释放-不同销售信息的及时告知不同销售信息的及时告知特点：采用及时贴形式，将每周末现场不同的销售活动及看房直通车信息告知客户B、物料配合2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789人员安排上：渠道分组管理，渠道工作小组横向比较；置业顾问管理兼职人员。制度保障：按周下达各项渠87、道目标、任务（均按现场办卡量考核）每项渠道实行小组管理形式（由一名置业顾问带约5名兼职，每天早上现场签到，并分配、认领组员及当日渠道安排），每天出去的渠道均由当日小组长管理、监督；兼职人员的考核业绩与置业顾问直接挂钩；如某项渠道中抽查未达标情况，兼职扣钱，置业顾问扣分，并继续渠道工作执行，直至业绩达标后，方可回现场接待客户。C、人员安排及计划保障2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总负责人人社区社区类2名置名置业顾问+10名兼名兼职/组单位拜访1名职业顾问+10名兼职/组商圈商88、圈类1名名销售主管售主管+4名置名置业顾问+20名兼名兼职红绿灯、堵点灯、堵点1名置名置业顾问+8名兼名兼职/组竞品相关品相关1名置名置业顾问+5兼兼职/项目目每周一至周五开展每周一至周五开展每周末开展每周末开展每天开展每天开展C、人员安排及计划保障2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区县锁定：涪陵、长寿、合川、江津四个购买力相对较强的区县二）、区县拓展2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513589、98 QQ:690317899月拓展的第一周，安排一个区县作为试点（预计定为涪陵），接下来再根据具体情况作调整临近开盘每周安排两个区县进行拓展，以争取更多的客户以上区县城市拓展时间点的安排只作参考，以实际情况调整为准1、拓展地点时间安排9月10月12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五90、 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一涪陵 合川 长寿 江津 2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789渠道拓展工作事项计划星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日前期摸底商圈派单小区摆展商铺陌拜插车短信覆盖商圈巡展看房客户统计看房车联系组织看房团1.前期与第三方巡展公司（如第二地）联系，沟通协商区县巡展事宜并做好计划和相关准备2.除重要开盘等时间节点之外，每周组织区县拓展工作，周一至周六为宣传期91、，周日组织看房团到项目现场参观了解项目3.本次区县拓展的具体形式分为：a、前期摸底 b、商圈派单 c、小区摆展 d、商铺陌拜 e、插车 f、单位陌拜 g、短信覆盖 h、商圈巡展4.前期摸底工作安排在周一周二进行，重点工作主要以商圈巡展、派单和短信覆盖为主2、拓展事项排期2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789渠道分类开展方式目的人员安排配合物料商圈派单在区县繁华商圈及热闹街区派单，并登记意向客户 释放项目信息，收集客源项目工作人员（一般为1名策划人员或销售主管以上人员和2名销售人员92、）；兼职人员（人数视当地条件而定）1、项目DM单；2、登记表商铺拜访到商圈及沿街商铺进行陌拜，登记客户信息或收集客户名片 增加客户接触点：告知、登记 1、项目DM单；2、登记表短信覆盖整理短信内容，通过短信公司的资源平台全面的发送短信在单点宣传的同时，做到“面”的覆盖小区摆展寻找当地企事业单位、公务员等人群居住集中的小区设置小的展点针对有购买能力的群体进行深度挖掘项目DM单；登记表；桌椅；小伞；X展架或展板插车在当地步行街、小吃街或是高端楼盘的地下车库等停车比较集中的地方进行插车针对有购买能力且出行方便的人群进行派单，起到一定的宣传效果项目DM单商圈摆展在当地步行街等人流量较大的地方搭建展场，93、以固定展点的方式吸引客户到访，并详细了解吸引意向客户，详细告知项目相关信息，提高客户的购买意向项目展板；桌椅；DM单；登记表;优惠卡（视项目活动情况而定)以上拓展渠道分类中，以商圈摆展、短信覆盖和商圈派单的方式达到的来访效果较好私营业主类客群由于周末商铺比较繁忙，即便有看房意向，大多数会因为周末无法抽身的放弃参加看房团插车方式可间接带来意向客群，由于其购买力相对较强，可适当增加该方式的投入3、拓展事项执行方式2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商圈派单和商铺拜访：每周四至周六，94、安排3个兼职在当地步行街等人流量较大的地方定点派单 另安排2名兼职扫商铺或专业市场，并规定任务，每人登记客户在10人以上商圈摆展：每周五至周六，在当地步行街繁华地段设立展点，安排2名销售人员接待客户，同时安排2名兼职在展场周边派单拉客插车：每周四至周六，安排2名兼职，每天定时定点，如中午和傍晚在餐饮街，停车场等地方插车，广泛撒网短信覆盖：每周五至周六，借助短信公司平台，有针对性的（如政府机关职员、学校教师、医生和车主等）发送短信，短信内容需有产品和看房团信息 以商圈巡展为中以商圈巡展为中心，其他渠道以心，其他渠道以“面面”的形式全面铺的形式全面铺开，为巡展点带来开，为巡展点带来更多客户！更多客95、户！3、拓展事项执行方式2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789看房时间：每周日看房时间：每周日 上午9:00-10：00出发，下午14：00-15：00返回客户组织：客户组织：每周五和周六下午，电话回访登记客户，确认是否参加看房团，统计看房人数，并告知其发车时间和地点 确定人数后，联系当地长途车站或旅行社，协商租车事宜 将参加看房团的客户组织到重庆项目现场参观，并与其协商好返程等时间节点 凡参加看房团的客户，上车前需缴纳100元押金，返回时退还，以保证看房团质量，防止客户坐顺风车96、（该事由通过工作人员向解释）4、看房团组织2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“第二地”等巡展公司提供社区展点搭建商圈巡展展场提供当地长期合作的兼职人员我方组织看房团 利用第二地等有丰富区县宣传经验的公司为我方提供较为便利的支持，如搭建展场、提供兼职等，有了这些支持，我方工作人员的工作效率将大大提高5、第三方合作2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商圈巡展商圈派97、单插车商铺、专业市场陌拜小区摆展覆盖短信 在各种单点式渠道宣传工作开展的同时，借助区县短信平台支持，有针对性的发送短信，“点”“面”结合，全面铺开，效果会更好5、第三方合作2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地点参与人数日均派单量一周客户登记量参与看房团客户涪陵销售人员（2名）兼职人员（10名）（每个点）约1200份（每个点）约120组（每个点）约50组合川 约40组长寿 约40组江津 约40组此次区县拓展每个地点预计使用兼职10名，可在重庆招收，然后带往区县，但成本较高，建议98、可在当地招收年龄稍大，且长期做派单工作的女性兼职人员每个区县每日派单量在100份/人，加上展点接待客户用单，预计会在1200份/日左右根据思源区县拓展经验，每个区县一周客户登记量大约在120组左右，而根据拓展地点不同，参加看房团的客户人数也会有所不同，预计大约在40-50组左右6、渠道拓展效果预估2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三）、项目工作人员数量计划按照最大兼职需求计算，本项目每日需要73位固定兼职为项目拓展渠道。周一周二周三周四周五周六周日销售员 兼职 销售员 兼职 99、销售员 兼职 销售员 兼职 销售员 兼职 销售员 兼职 销售员 兼职1社区扫楼2102102102102102商圈摆展4204203红绿灯派单181818181818184单位拜访1101101101101105竞品拦截151515151515156特别行动队303030303030307区县巡展41041041041041044每周渠道工作人员统计2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789渠道蓄客计划9月10月11月第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第100、一周 第二周 第三周 第四周合计社区派单3535353535353535353535385商圈巡展2525252525252525252525275红绿灯堵点2020202020202020202020220竞品拦截1010101010101010101010110单位拜访202020202020202020202020特别行动队252525252525252525252525区县巡展406060606060606060606064016752012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789101、三、2011年营销部署.营销部署2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892011年9月10月11月12月高层首高层首次开盘次开盘Vip卡升级入市并办卡万科悦峰高层4号楼，220套融创御源16、17号楼高层，158-172复地新城就高层，60-80两房三房中冶北麓原高层，120-148三房四房万科悦府双拼别墅首钢美利山双拼别墅项目9月入市，10月中旬开盘，区域竞品高层类主要有万科悦峰、复地新城就、中冶北麓原；别墅类为万科悦府、首钢美利山。可见10月市场推货量大，竞争大。入市后加紧出货102、，树立热销局面。【入市时机入市时机】2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目推广蓄客期项目推广蓄客期项目强销与后期项目强销与后期客户储备期客户储备期 9 9月月1010月月1 11 1月月1212月月9.309.30示范示范区开放区开放报媒出街报媒出街10.710.7跃层开盘跃层开盘1010月月2020日高层日高层样板房开放样板房开放11.1511.15平平层层开盘开盘秋交会秋交会VIP卡升级办理VIP卡客户答谢会客户答谢会9 9月月1111日行销开始日行销开始别墅线下销售【2103、0112011年营销节点表年营销节点表】办理VIP卡VIP卡升级2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题阶段推广主题湖滨墅景难得小跃层阶段阶段推广点推广点北部新区、优质景观、产品附加值、稀缺性、宜居价值北部新区、优质景观、产品附加值、稀缺性、宜居价值具体推广动作具体推广动作销售道具准备销售道具准备推广动作推广动作渠道动作渠道动作项目沙盘、户型模型确定广告推广方案项目外部导示系统制作巡展物料准备巡展、外展选址巡展、外展物料、展板户型图制作DM折页制作报媒：时报、晨报硬广投104、放短信：片区客户覆盖分众：三北写字楼覆盖公交车身：经过本项目2条公交路线车身广告公交电视：三北区域公交路线上投放电视广告夹报：三北区域报纸夹报投放网络：炒作计划开始微博：开通项目微博进行炒作外卖场开放商圈摆展区县拓展竞品拦截老社区扫楼红绿灯口插车9月月10月月11月月12月月第一阶段2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售节点：园林景观重塑及样板间开放&VIP卡升级活动时间：2011年9月30日活动方式：开放景观示范区，通知前期蓄客客户前来实地体验，销售人员进一步确定目标客户。105、活动内容:1.邀请前期意向性客户前来参观；2.客户缴纳2万元/套的诚意金，进行VIP卡的升级（认筹）；3.邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；4.设置暖场活动，增加现场氛围。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题开盘优惠阶段推广策略该阶段以整合传播项目价值为目的，户外、报媒、网络为主的多种媒介形成舆论的聚焦造势，迅速传播项目价值形象，促进第一批次产品销售具体推广动作销售道具准备推广动作渠道动作渠道动作活动物料准备户外媒体更换画面秋交会物料准备一、活动高层1-62B#开106、盘活动秋交会高层样板间开放别墅首次内部认购二、媒体组合工地围档更换网络首页屏链更换报媒3-5次，报媒新闻价值播报3-4次短信3-4次直邮郊县巡展外卖场开放商圈摆展区县拓展竞品拦截老社区扫楼红绿灯口插车9月月10月月11月月12月月第二阶段2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主题：高层开盘活动活动时间：2011年10月7日活动地点：销售中心内活动形式:开盘仪式，集中选房，抽奖活动2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载107、 0755-83513598 QQ:69031789主题：2011年秋交会活动时间：2011年10月中旬活动目的：通过秋交会展示，强势蓄客2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主题：高层样板间开放活动时间：2011年10月20日活动方式：通知前期蓄客客户前来实地体验，销售人员进一步确定目标客户。活动内容:1、邀请前期意向性客户前来参观；2、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；3、设置暖场活动，增加现场氛围2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策108、网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题阶段推广主题美景升级，美宅加推阶段推广策略阶段推广策略通过通过前期垫底的推广及销售基础，再次为加推产品成功销售奠定前期垫底的推广及销售基础，再次为加推产品成功销售奠定基础基础具体推广动作具体推广动作销售道具准备销售道具准备推广动作推广动作渠道动作渠道动作开盘物料准备一、活动平层开盘二、媒体组合报媒2-3次，报媒新闻价值播报3-4次杂志发布短信3-4次直邮外卖场开放商圈摆展区县拓展竞品拦截老社区扫楼红绿灯口插车9月月10月月11月月12月月第三阶段2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货109、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主题：平层开盘活动活动时间：2011年11月15日活动形式:开盘仪式，集中选房，抽奖活动活动地点：销售中心内2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题阶段推广主题独享私人湖滨，烂漫人生阶段推广策略阶段推广策略该阶段要在价值点为主线下多渠道同时进行，消化前期剩余房源。该阶段要在价值点为主线下多渠道同时进行，消化前期剩余房源。并通过答谢活动为后期房源储客并通过答谢活动为后期房源储客具110、体推广动作具体推广动作销售道具准备销售道具准备推广动作推广动作销售动作销售动作活动物料准备客户答谢会物料准备一、活动客户答谢会现场暖场小活动别墅二次内部认购二、媒体组合报媒5-6次，报媒新闻价值播报7-8次杂志发布短信5-6次直邮活动现场接待客户答谢会老客户联系9月月10月月11月月12月月第四阶段2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主题：年底客户答谢会活动时间：活动时间：2011年12月24日活动内容：活动内容：售楼部现场圣诞嘉年华晚会活动目的：活动目的：拉近开发商与客户关系111、，促成销售，且为2012年蓄客2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、2011年营销部署.提高成交率2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789活动营销活动营销D型：潜在客户型：潜在客户排除排除仅到访仅到访一般性客户维护一般性客户维护到访且满意到访且满意活动营销活动营销到访会推荐到访会推荐C型：到访客户型：到访客户直接促销落订直接促销落订意向等待意向等待活动营销活动营销112、意向会推荐意向会推荐加紧跟踪，快速落订加紧跟踪，快速落订意向会购买意向会购买B型：意向客户型：意向客户一般性的客户维护一般性的客户维护仅成交仅成交重点维护，争取继续购买重点维护，争取继续购买成交且满意成交且满意活动营销活动营销成交会推荐成交会推荐A型：成交客户型：成交客户深度挖掘的潜力深度挖掘的潜力客户类型客户类型思源思源CRM将客户细分为十级，针对不同级别客户进行深度分析与挖掘将客户细分为十级，针对不同级别客户进行深度分析与挖掘!2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789发现客户未113、成交原因发现客户未成交原因未成交客户梳理未成交客户梳理未选中合适的户型未有合适价格其他未成交客户梳理未成交客户梳理通过短信告知其新的房源推出其他解决方式通过短信告知其新的价格重新分析未成交客户，发掘成交价值；深度客户梳理，思源不放走一个到访客户2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、提高业务能力与逼定技能，进行内部分享培训一、提高业务能力与逼定技能，进行内部分享培训提高销售人员的业务能力与逼定技从以下几个方面加强培训：1、SP技巧：电话SP、现场SP、SP活动、时间缓冲SP、信114、息不对称SP等。2、逼定技巧：客户购买前信号、逼定技巧及资源配合、逼定过程的危机意识、心态模拟训练方法。3、销售说辞强化对目前销售说辞，根据节点进行更新，对销售人员的销售说进行强化训练。4、渠道技能培训渠道派单人员管理、大客户陌拜技巧、渠道销售方式、开辟个人推广渠道（博客、微博、短信、电话等）。5、如何达成交易培训客户初步接触的技巧、说服销售的技巧、处理异议额技巧、最后达成交易的技巧、销售代表的成功法则。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、增加团队激励，提高积极性二、增加团115、队激励，提高积极性2、采取零撞单制度，促进置业顾问逼定与成交（未在现场，但知道客户来定房的组内可委托）；3、加大销售团队激励措施；1）设立两个销售组，分别由（经理、主管）带领，设立团队奖，完成团队目标团队奖励XX元基金；2）完成销售组团队任务的前提下，前两名置业顾问升为高级置业顾问，如果已经是高级置业顾问的则加升底薪。3）首单奖金XX元，尾单奖金XX元；4）所有置业顾问底薪加XX元；5）周冠军奖励XX元；6）周优秀团队XX元。2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、约请公司各项116、目销售冠军来本项目给各置业顾问讲课培训通过以上措施，力争成交率能够进一步提高！1、约请万科，协信，雅居乐，雍江艺庭，国奥，等项目的销售冠军对本项目销售员做一对一辅导；2、在辅导过程中寻找销售的问题，并给予建议；四、加强淘汰机制，稳定优秀置业顾问，提升团队战斗力2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体营销费用项目类别项目明细费用估算现场软包装售房部、样板房、示范区园林、宣传包装、展示区、看房通道、围墙包装、看楼车等30万销售宣传物料高档宣传品、宣传物料、户型单页、折页、礼品（阶段117、性各种礼品）30万渠道营销总行销物料费用约25万元，兼职人员工资约30万，区县巡展费用约30万（3万元/周/区），社区、单位公关费用约8万元，商圈租金约10万：103万媒体广告报版、户外、公交广告、网络、电台、分众等等130万活动推广示范区开放活动、开盘活动、圣诞活动等等30万其他不可预见费用(10%)31万费用合计-354万预计预计20112011年总销售额为年总销售额为2 2亿，总营销费用约占总销售额的亿，总营销费用约占总销售额的1.8%1.8%目录篇一：地产市场动态篇二：项目定位篇三：营销部署篇四：商务部分及人员安排四、商务部分及人员安排方案一人员配置：人员配置：项目总负责：魏峻峰项目总118、负责：魏峻峰/余秋远余秋远客户总监：刘思言客户总监：刘思言项目负责人：龚雷项目负责人：龚雷策划师：毛婧策划师：毛婧策划专员：策划专员：1 人人销售经理：销售经理：1人人 工作内容：工作岗位工作内容工作时间项目总负责项目总控重大节点客户总监客户服务及沟通不定期项目负责人策略把控，执行跟踪重大节点及会议参加策划师、策划专员项目日常策划工作驻场销售经理销售建议、管理建议参加例会商务报价：月服务费：5万元/月销售总金额提点：千分之二四、商务部分及人员安排方案二人员配置：人员配置：项目总负责：魏峻峰项目总负责：魏峻峰/余秋远余秋远客户总监：刘思言客户总监：刘思言项目负责人：龚雷项目负责人：龚雷策划师：毛婧策划师：毛婧策划专员：策划专员：1 人人销售经理：销售经理：1人人 置业顾问：置业顾问：2人人工作内容：工作岗位工作内容工作时间项目总负责项目总控重大节点客户总监客户服务及沟通不定期项目负责人策略把控，执行跟踪重大节点及会议参加策划师、策划专员项目日常策划工作驻场销售经理销售建议、管理建议参加例会置业顾问销售执行驻场商务报价：月服务费：5万元/月销售总金额提点：千分之二思源产生销售额外提点：1%2012房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789THE END THANKS