1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级1单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级1博观而约取，厚积而薄发 谨呈：安徽腾辉投资集团有限公司博 观 地 产2 0 1 3年 8 月华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级2单击此处编辑母版标题样式单击2、此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级2博观而约取，厚积而薄发 报告体系Analyze System项目理解区域思考项目思考市场研究市场分析客户分析案例借鉴项目市场条件总结项目SWOT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目研究项目定位物业发展写字楼物业发展建议公寓物业发展建议商业物业发展建议项目业态发展主线经济测算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级3单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标3、题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级3博观而约取，厚积而薄发 目录|Index1.0 项目理解1.1城市/区域思考区域经济区域规划区域商业1.2项目思考项目概况项目四至研究交通环境研究辐射范围研究3.0 项目定位3.1项目市场条件总结3.2SWOT分析3.3项目形象定位3.4项目档次定位3.5项目功能定位3.6项目客群定位3.7项目业态发展主线4.0 物业发展4.1商业物业发展建议4.2写字楼物业发展建议4.3公寓物业发展建议2.0 市场研究2.1区域商业分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析2.24、案例借鉴附件：合肥商业市场（含商业、写字楼、公寓）5.0 项目整体经济测算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级4单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级4博观而约取，厚积而薄发 项目理解1.0单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级5单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单5、击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级5博观而约取，厚积而薄发 分析思路分析思路城市思考项目思考区域经济区域规划项目地块解析交通环境研究辐射范围研究区域商业单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级6单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级6博观而约取，厚积而薄发“大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显l南上政务、滨湖，挺进巢湖，大力发6、展巢湖旅游度假资源；l北趋北城，拓宽长丰、淮南，促进合肥、淮南两城连动；l西拓向高新，扩充肥西三河，带动三河丰沛天然物产发展；l西南延伸经开区，启动与肥西的零距离对话，三县划入“大合肥”圈内；l东北区域，连通肥东与合肥命脉要扼，“大合肥”时代不容小觑疆域滨湖区巢湖老城区北城东区高新经开政务淮南肥西肥东 长丰高新试点示范区1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级7单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文7、本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级7博观而约取，厚积而薄发 1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考老城区西南板块城东板块城南城西板城西板块块 合肥正从单中心向多核演变，“大建设”风暴来袭，东城有望成为下一站城市发展的明星板块单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级8单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级8博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业肥东是合肥构8、建区域性特大城市的东部组团，安徽“东向发展”的桥头堡目前城市“北拓西联”市中心大力改善商业和住宅环境的地位不可动摇项目所在的河东片区将着力打造全省级商贸物流服务中心.中轴线河东片区县级办公文化中心，商贸服务中心河西片区重点发展高新技术产业和先进制造业积极与合肥对接未来拓展区域中心肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一轴线，一中心，两片区。河西片区：指合肥与肥东无缝对接重要区域，也是重点发展高新技术产业和先进制造业的商贸物流集中区。1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考肥东是安徽“东向”发展的桥头堡，也是本项目所处区域单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式9、单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级9单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级9博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考 肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级10单击此处编辑母版10、标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级10博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考 肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级11单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第11、四级第五级第五级11博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域经济区域规划区域规划区域商业区域商业北部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能东部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能西部组团：重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢。肥东着力打造县级文化中心和商贸服务中心，本项目处于“西联东扩”的关键位置，是肥东连接合肥的桥头堡，也是商贸服务集中地北部组团版块比较东部组团西部组团1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五12、级第五级12单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级12博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域经济区域规划区域规划区域商业区域商业1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考核心商业区核心商业区核心辐射区域核心辐射区域东部产业集聚商圈大兴镇大兴镇片区片区撮镇撮镇片区片区 区域定位：项目位于肥东大兴镇与撮镇交汇处，区域内定位为省级物流中心枢纽，未来产值超千亿，人流量过千万单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第13、四级第五级第五级13单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级13博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域经济区域规划区域规划区域商业区域商业1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考 肥东区域内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，将为本案及区域的发展提供契机。合肥市对外所有高速公路均从肥东经过，并在县城1公里处形成安徽省乃至华东地区重要高速公路枢纽；肥东拥有高速公路总里程居安徽省各县第一位。内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，为肥东工业经济的快速发展提供着充足的硬件保障。单击此处编14、辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级14单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级14博观而约取，厚积而薄发 1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考区域经济区域规划区域商业 项目周边专业市场集中，三公里范围内仅约8万人口，人群相对中低端，但仍然存在消费需求华盛大运城宝翠园东方明珠嘉苑东方早城锦绣花园盛世新城大兴撮镇赵小郢在售项目肥东村镇张郢人员构成复杂流动性大，消费需求旺盛专业市场集中直接导致15、了周边人员构成复杂，人口流动性大；另一方面肥东县大量的进城客群也带来了消费需求。宝翠园华盛大运城东方早城东方明珠嘉苑锦绣花园盛世新城单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级15单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级15博观而约取，厚积而薄发 1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考区域经济区域经济区域规划区域规划区域商业区域商业业态单一，缺乏大型商业统领区域商业形象地块周边商业载体以社16、区底商、超市为主，档次较低，除北侧500米外有一个永辉超市外，没有较大规模的综合类商业项目，业态单一，缺乏大型商业统领区域的商业形象。商业氛围浓厚，商业能级较低未来随之周谷堆、永辉超市、红星美凯龙商业氛围更加促进周边商业氛围，但规模化商业多为专业市场，如浙商城、瑶海家具大世界等，区域功能不完善，商业能级较低。区域商业氛围浓厚，但规模化商业多为专业市场，商业能级较低，区域功能不完善，缺乏大型商业统领区域的商业形象浙商城圣大国际商业广场华东国际建材城百大周谷堆瑶海家具大世界红旗建材市场永辉超市合钢集团中心超市沃尔玛专业市场超市单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式17、单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级16单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级16博观而约取，厚积而薄发 1.1 1.1 城市城市/区域思考区域思考小结：1.作为十二五规划的发展重点之一，肥东片区发展潜力巨大。本案地处肥东与城区之间，是重要的战略前沿阵地。2.未来区域内将打造省级物流中心，大型市场不断进驻，带动区域经济增长，并带动人流量。3.区域立体化交通体系，促进周边乡镇，如大兴镇，撮镇的人流集中。并带动合肥、肥东商业的无缝对接。4.区域内常驻人口较少18、，仅为3万人，区域内集中专业市场，流动人口较多。5.区域内缺乏大型商业统领区域的商业形象。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级17单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级17博观而约取，厚积而薄发 1.2 1.2 项目思考项目思考地理位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口本案区位：位于建材中心最东面，西临红星美凯龙家居广场，紧靠裕溪路财富广场建筑面积：约30万平方米物业形态组成：19、1栋写字楼，2栋挑高公寓，1栋平层公寓(共约15万方)+商业(约15万方)项目现状项目示意图华东（国际）财富广场项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级18单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级18博观而约取，厚积而薄发 项目概况项目概况项目四至研究项目四至研究交通配套研究交通配套研究辐射范围研究辐射范围研究长青街东至东风大道、南临裕溪路、西接20、店埠河、北靠长江东路（规划中）裕溪路裕溪路财财富富广广场场东面道路尚未完全打通，周边拥有数个住宅项目及少量沿街铺面北面仍处于开发中，周边都是公路南面建有数个住宅项目，除此之外都是有待开发的空地西面靠近大兴镇，因为靠近合肥的关系，发展较快人口密集1.2 1.2 项目思考项目思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级19单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级19博观而约取，厚积而薄发 项目21、概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 1.2 项目思考项目思考 项目地块交通优势明显，交通便利。紧邻裕溪路，未来东二环（郎溪路）、长江东路尽在咫尺。道路能级低铁道对项目品质产生不利影响长江东路裕溪路郎溪路东二环淝河路东风大道本案单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级20单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级20博观而约取，厚积而薄发 第一圈层主力客群：主要为周边乡镇，撮镇（总22、人口约12万）、大兴镇（总人口约10万）；第二圈层次主力客群：肥东以及周边乡镇客群、部分瑶海区客群第三圈层辐射客群：合肥其他区域客群以及外地客户；肥东县瑶海区蜀山区包河区长丰县肥西县新站区政务区经开区滨湖区庐阳区高新区核心客群项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 1.2 项目思考项目思考 本项目辐射常驻人口少，必须冲出核心客群，辐射到三层客群才可消化项目商业体量。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级21单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式23、单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级21博观而约取，厚积而薄发 城市综合体开发优势：本案为商业综合用地，较好的项目经济指标加之30万方体量优势更不可小觑，待周边专业市场发展成熟后，人流量一旦有了保障将为项目的成功奠定基础。区域规划位置及交通条件优越：项目处于产业集群商圈核心，道路、公交交通发展成熟，未来东部组团的新核心，引领未来东城组团发展方向。可视性及展示面：链接合肥与东部组团的前沿阵地，裕溪路以北、东风大道以西、未来长江东路以南，商业展示价值较高，未来为人流主要方向之一。辐射区域较广但辐射人口质量不高：项目致力于打造片区首个现代化多功能商业中心，西至大兴24、镇、东至撮镇为项目核心辐射区域，周边邻镇为次级辐射区域，辐射范围虽然广，但周边的人口基数还有待提高1.2 1.2 项目思考项目思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级22单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级22博观而约取，厚积而薄发 2.02.12.22.32.42.52.62.7项目市场条件总结项目市场条件总结SWOT分析分析项目形象定位项目形象定位项目档次定位项目档次定位项目功25、能定位项目功能定位项目消费群定位项目消费群定位项目业态定位项目业态定位市场研究单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级23单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级23博观而约取，厚积而薄发 2.1 2.1 市场分析市场分析街区长度：1500米主要客群：周边常住居民，学生和专业市场上班人员业态布局：零售，小型餐饮，服装，超市租金范围：合马路南、北侧租金相差不大，范围整体为0.6-0.9元/天26、业态品牌面积租金烟酒超市小超市烟酒店40平米0.8元/天餐饮中小餐饮店100平米0.7元/天美容美发理发店30平米0.65元/天临街商业：业态主要以餐饮、美容美发、超市等业态为主，商业氛围低档。马钢（合肥）有限公司华东国际建材城合肥浙商城安徽水电水利职业技术学院本项目本项目红星美凯龙合肥商贸物流开发区区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级24单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母27、版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级24博观而约取，厚积而薄发 2.1 2.1 市场分析市场分析龙塘区域超市约有20多家中小型社区超市，稍大面积超市3家，尚无大中型高档综合超市。超市：以社区便利店形态为主，档次较低、环境较差，尚无大型高档综合超市，升级在即。世纪华联龙塘店世纪华联龙塘店合家福撮镇店永辉超市世纪华联合家福社区店123本项目本项目区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级25单击此处编辑母版标题样28、式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级25博观而约取，厚积而薄发 2.1 2.1 市场分析市场分析餐饮：以中小规模餐饮店居多，中、低档次消费为主，经营状况较好；区域内娱乐业态稀少，无法满足周边居民需求。龙栖大酒店东锦大酒店红胜食府东锦大酒店1龙栖大酒店2红胜食府3本项目本项目本项目本项目龙塘区域餐饮场所约有40多家，多为中小型餐饮店，尚无大中型高档酒店餐饮。区域临街商业分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域潜在商业供应区域消费人群分析区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击29、此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级26单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级26博观而约取，厚积而薄发 2.1 2.1 市场分析市场分析 物业水平：以临街商铺为主要形式，其中包括社区底商、临街商铺、临建等物业形态，区域商业物业情况整体面临升级改造。合马路北侧合马路北侧合马路南侧合马路南侧区域临街商业分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域潜在商业供应区域消费人群分析区域消费人群30、分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级27单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级27博观而约取，厚积而薄发 2.1 2.1 市场分析市场分析序号名称面积（万）租金水平（元/.天）档次入住率1裕隆大市场15/中低85%2华东建材城130/中高部分在建3浙商城80/中等在建4安粮钢材大市场12/中低在建5新周谷堆96/中低在建目前完工投入使用的是合肥裕隆大市场，华东国际建材中心部分投入31、使用，其他项目均在建，预计在2015年左右能陆续完工。裕隆大市场合肥浙商城区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级28单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级28博观而约取，厚积而薄发 2.1 2.1 市场分析市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析目前周边区域没有综合型购物中心，离本项目最近的32、北京华联距离有11公里，无法有效覆盖本区域消费群体，预计在2015年永辉超市（综超+物流）将完工。永辉超市（在建）本项目本项目北京华联/曙光影院距离北京华联11公里单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级29单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级29博观而约取，厚积而薄发 2.1 2.1 市场分析市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析被访者年龄以25-333、4岁和35-44岁为主，家庭结构主要是三(四)口之家，工作性质主要是个体经营，家庭年收入集中在9-15万和8万以下，贫富收入水品占差距大。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级30单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级30博观而约取，厚积而薄发 被访者出行方式以公交和私家车为主，消费场所主要是北京华联和沃尔玛，离本区域距离较远，商业类型偏好以餐饮、超市、休闲娱乐为主。2.1 2.1 市34、场分析市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级31单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级31博观而约取，厚积而薄发 小结：1.区域临街商业档次低、生活配套、休闲娱乐类业态发展空间较大；2.专业市场以建材家居、电机、小商品城为主。在未来2年专业市场方可逐渐呈现发展规模；3.区域内潜在商贸、物流配套逐渐丰富，但大型集中服35、务型商业欠缺4.周边人群消费实力一般，对大型购物中心，如餐饮美食、超市、休闲娱乐的需求强烈。2.1 2.1 市场分析市场分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级32单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级32博观而约取，厚积而薄发 该项目合理的控制商铺面积，以返租的形式实现快速去化明发商业广场商业建面58万平方米楼层数负一层（下沉）地上三层商业定位融时尚购物、特色餐饮、儿童教育等服务功36、能为一体的综合性商业主要客群周边居民和企事业单位为主租售策略返租形式的销售主力面积30-80月均去化速度19套/月运营情况除周末、节假日外，平时客流量小。在营业的商家仅永辉超市能够吸引周边居民。借鉴案例分析明发商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级33单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级33博观而约取，厚积而薄发 项目业态主要是以特色餐饮为主，37、同时配以儿童娱乐及时尚服饰业态楼层主要业态-1F童话世界永辉超市、儿童教育、儿童用品、水疗健身、少儿服饰、童装童趣、家居家纺、餐饮美食1F靓丽之都都市少淑、魅力名品、精品购物、港荣百货、生活配套、苏宁电器、数码生活城2F品质驿站新华书店、精品购物、皮具箱包、餐饮美食、运动休闲、时尚潮男、休闲会所、皮具箱包、港荣百货3F休闲时光酒店用品、休闲娱乐、苹果KTV、金逸影城借鉴案例分析明发商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级34单击此处编辑母版标题样式单击38、此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级34博观而约取，厚积而薄发 内街通道商业街入口u对外交通：主要通过4个出入口与周边两条主干道（北二环路及四里河路）相连，整体昭示性及通达性较好。u内部交通：商业内街以椭圆形设置，且铺位分两排布置，水平方向以环形道路及天桥相连，垂直方向以观光电梯、扶梯以及楼体相连，整体动线流畅，但交汇点过多，略显复杂。商业街以椭圆形闭合设计，内外部动线流畅，但动线交汇点过多，略显杂乱借鉴案例分析明发商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑39、母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级35单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级35博观而约取，厚积而薄发 自持和销售比例：开发商自持比例为60%，其中自持部分为：明发国际大酒店；B1区的永辉超市、港荣百货；C3区的苏宁电器；A3区金逸电影城。其余商铺全部销售。在售商铺返租模式年限1-3年4年5-6年7-8年合计租金比例6%6%7%8%54%备注：前三年租金抵扣总房款，第4-8年按季度返还借鉴案例分析明发商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴40、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级36单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级36博观而约取，厚积而薄发 小结：明发自入市以来，前期推广、形象定位都声势浩大，但后期却经营无力。原因分析：周边常驻人口较少，且业态定位没有规划好，导致后期只有超市能吸引周边客户。商业内部动线交汇点较为杂乱，导致客流导向不明确。项目整体没有统一运营管理，商家后期各自为战，没有突出整体的商业氛围。借鉴案例分析41、明发商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级37单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级37博观而约取，厚积而薄发 对本项目的借鉴1、合理的商铺面积，将商铺面积控制在30-80以内，总价较低，有利于提高市场购买力。2、在销售方式上采取返租模式，第1-4年每年返6%，第5、6年返7%，第7-8年返8%，1-3年的租金直接从购房款中扣除，此种模式对客户的42、心理价格冲击较大，容易促进成交。3、销售型商铺虽然进行返租，但是开发商没有进行统一运营，商家各自为战，形成不了商业氛围。4、内街动线过长且与外街衔接不够，没有很好的实现人流导入，容易形成死街。借鉴案例分析明发商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级38单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级38博观而约取，厚积而薄发 项目名称金桥国际商业广场占地面积43、6万建筑面积34.4万商业面积16.4万（不含酒店及写字楼）层数11栋多层数建筑构成的街区车位约1200个开发商崇邦集团开业时间2009年12月建筑形式多盒子组成的休闲街区设计单位-运营方式持有位置上海市金桥路/张杨路基本定位“LIFEHUB生活中心”（区域型）项目基本资料借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级39单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级44、第三级第四级第四级第五级第五级39博观而约取，厚积而薄发 区位及交通公路交通：位于张杨路与金桥路两条城市主干点道交汇点。轨道交通：坐落于地铁6号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁6号线金桥路站仅50米远。公交路线：573；773；778；991区；993；990；961；630；977；金桥1路；新川专线等共15条线路。内部交通：二、三层空中步行连廊将1-8座连为一体。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级40单击此处编辑母版45、标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级40博观而约取，厚积而薄发 业态分布/配比位置商业层数主题1座4层时尚零售、儿童亲子、餐饮2座4层时尚零售、休闲娱乐3座4层零售、餐饮、休闲5座2层生活零售、餐饮6座3层餐饮7座3层零售、餐饮8座4层零售、餐饮商户零售餐饮休闲娱乐配套服务服饰零售生活零售儿童零售正餐休闲餐简快餐儿童大众配套服务商户数量5123202012176168数量比例30%13%11%11%7%10%3%10%5%业态比例54%28%13%5%总结合计173家店铺，生活零售、休闲娱乐和儿童消费业46、态较丰富，正餐比例较高借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级41单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级41博观而约取，厚积而薄发 业态类型分类代表项目或品牌特征总结零售服装鞋帽零售优衣库、欧时力、ONLY、JACKJONES、VEROMODA、CA、达芙妮、ELAND、艾格、Lily女装、吉蒂屋、PLORY、热风等服饰零售47、品牌相对亲民，认知度高、亲和力强；生活零售覆盖面广，兼顾基本生活需求和品质生活需求；儿童零售品类全，组团效果明显。生活零售易买得、EMOI基本生活、朴坊、万宁、苹果数码电子、全棉时代、佰草集、JUSTBB、宝岛眼镜、国美电器等儿童零售博士蛙、碧邦孕装、耐克童装、英氏、十月妈咪、乐智、智高、mothercare等餐饮正餐西贝莜面村、川食公馆、龙门客栈、釜山料理、望湘园、小南国、天虹海鲜酒家、多番日本料理等正餐口味较为丰富，主要满足家庭聚餐需求，在写字楼适当布置商务正餐，满足其商务人群就餐需求。休闲餐巴黎贝甜、哈根达斯、满记甜品、COSTA、茶矿等简快餐味千拉面、避风塘、KFC、汉堡王、一茶一坐、48、伊秀寿司、吉旺茶餐厅、COCO壱番屋等休闲娱乐儿童娱乐美吉姆国际儿童教育中心、迪士尼摄影/英语、卡通尼乐园、大艺术创意教育、奕品围棋等休闲娱乐业态十分丰富；儿童娱乐包含动静等不同娱乐形式；但大众娱乐缺乏影院业态。大众娱乐纽约伊人护肤、天怀爱尚舞蹈汇、芸楠草药健发、必瘦站、艾尚美甲、上海歌城、高点保龄球/台球馆等代表品牌借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级42单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本49、样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级42博观而约取，厚积而薄发 主 力 店易买得：大型超市，带动人流效果明显并且重复消费频次高。运动100：运动服饰、用品集合店。卡通尼乐园：特色儿童娱乐场所，三带四营造较好的通透儿童娱乐氛围。优衣库：日本知名基本款快销服饰零售品牌，形象亲民，适合生活型购物中心。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级43单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击50、此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级43博观而约取，厚积而薄发 餐饮业态简快餐休闲餐正餐借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级44单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级44博观而约取，厚积而薄发 休闲娱乐业态及配套儿童娱乐大众娱乐借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.251、 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级45单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级45博观而约取，厚积而薄发 街区的动线不仅在一个平面上流畅，通过地上及地下连廊的设置，形成人流在垂直、及水平方向的有效循环。在动线上设置一些空间节点，利用景观与设施、外摆打造出可供人员休憩的空间。体现出街区的休闲感与生活气息。产品亮点高楼层间的水平交通，设置较宽连廊+岛柜自然过渡可52、利用建筑外轮廓的凹凸营造出有节奏收放的空间节点，提升动线的趣味性和空间的层次感。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级46单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级46博观而约取，厚积而薄发 金桥国际对休闲氛围的营造一层外摆餐饮 氛围营造借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单53、击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级47单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级47博观而约取，厚积而薄发 主要缺陷l氛围营造：通过景观小品和首层的休闲餐饮以及较丰富的娱乐业态，营造出项目的休闲氛围；l业态组合：根据区域特点更加突出品质生活，满足周边一站式购物业态，本案列中利用周边有儿童客群，采取针对性业态组合；l产品规划：中央广场相对于该集团第一代街区型产品大宁国际，可视性和对人流的聚集作用更强；楼座间高楼层54、的水平交通联系较好；l组团布局分散，互动性弱，并且容易产生疲劳感；l很难做到每栋单体都有聚客亮点，使客群全都到达借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 2.2 案例借鉴案例借鉴借鉴之处单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级48单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级48博观而约取，厚积而薄发 项目定位3.0单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编55、辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级49单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级49博观而约取，厚积而薄发 市场格局城市规划商业环境商户访谈消费者访谈项目分析1、肥东的经济发达，主要以低端制造业为主的第二产业为主，但整体商业发展水平较低；2、肥东虽道路交通发达，但实效较低，轨道交通的规划有利于扩大项目商业辐射圈。未来区域发展为商贸物流集散中心，带动经济与人口发展；3、区域整体发展情况并不理想，本对本项目商业市场产生较大冲击；4、本地消费外溢严重，本案需提供中高档的商56、业形态，以实现消费者本地消费；5、本案虽处于版块核心区，但基础设施尚待时日，不过交通便利，商业展示性佳，有利商业项目开发；3.3.1 1 项目市场条件总结项目市场条件总结项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展主线单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级50单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级50博观而约取，厚积而薄发 优势&机会57、：发挥圈定短期内结合本地人口结构，以中档收入人群为本项目主力消费群，未来随着整体城市产业结构调整可逐步将消费者档次拉升。辐射本项目利用项目交通优势、舒适的购物环境及现代生活的购物体验，扩大项目商业辐射范围，尽可能吸引更多的消费人流，保持项目区域性的吸引力。特色作为周边区域首个新型“一站式”吃喝玩乐休闲体验中心，本项目将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给周边镇区消费者带来新的商业感受。机会：利用肥东的快速发展及产业调整，应对肥东商业发展进行引导，减小外向型消费状况，确定周边商业地标地位。应充分利用交通优势及未来庞大的商业业态，扩大商业辐射范围，吸引更多的消费人群区域内未来规划为商贸物流58、核心区，大型市场不断进驻，将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给撮镇及周边镇区消费者带来新的商业感受。项目市场条件总结项目市场条件总结项目形象定位项目形象定位SWOT 分析分析项目档次定位项目档次定位项目功能定位项目功能定位项目消费群定位项目消费群定位项目业态定位项目业态定位3.3.2 2 项目项目SWOTSWOT分析分析优势：区位优势：本项目处于版块商贸物流中心的核心区域。极佳的可达性:周边道路设施较好，交通便利，紧邻裕溪路、东风大道，东面即为高速入口。可视性优势：本案位于东风大道与裕溪路交汇处，有较好的展示面；单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式59、单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级51单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级51博观而约取，厚积而薄发 引领商业新模式营造消费者新体验构筑品牌新平台新东城国际休闲商务中心 打造城市副中心集商务、休闲、餐饮一站式体验城中城定位诠释本项目的开发以一个新的类型出现在肥东商业市场，吸引消费者之关注，并成为肥东城市商业的新地标肥东产业结构调整将产生之新城，将需要新的商业来满足集合区域商业特征以及项目自身优势，结合专业市场，将商务、休闲、餐饮结合一体，深挖商业价值60、，满足区域以及周边商业需求项目市场条件总结项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目业态发展主线项目形象定位3.3 3.3 项目形象定位项目形象定位单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级52单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级52博观而约取，厚积而薄发 定位诠释：产业结构升级后的新城市单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑61、母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级53单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级53博观而约取，厚积而薄发 Page 84定位诠释：利用舒适空间、先进规划、独特建筑为消费者提供一个休闲的商业空间单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级54单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四62、级第五级第五级54博观而约取，厚积而薄发 定位诠释：特色主题商业街，集合餐饮、娱乐、休闲特色主题购物圈功能，单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级55单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级55博观而约取，厚积而薄发 8888“贴心服务无处不在”，更人性化的的士上落客区！单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三63、级第四级第四级第五级第五级56单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级56博观而约取，厚积而薄发 食之体验多元化餐饮组合，体验式餐厅，为肥东消费首选之美食圣地定位诠释：丰富的业态为消费者提供不同的生活体验单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级57单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级64、57博观而约取，厚积而薄发 Page 92享之体验高品质休闲服务内容，为追求生活品质之肥东人民提供优秀的商业空间定位诠释：单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级58单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级58博观而约取，厚积而薄发 Page 91娱之体验集成的娱乐组合，满足休闲娱乐需求，为现代生活方式展示的最佳平台定位诠释：单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版65、文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级59单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级59博观而约取，厚积而薄发 通过以上分析，建议本项目档次早期以“中档”为主，未来随着城市及区域发展，在成熟期提升至“中档偏高”水平低档高档在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：区域因素肥东经济为全省前列，有较强的潜在消费力项目处于大兴镇与撮镇核心位置，区域内常驻人口少市场因素区域内专业市场份额大，大型综合商业以及新兴多功能商业支撑缺乏项目需与现有和未来项目形成差异化竞争66、消费者因素根据消费者调研，肥东消费潜力较大，但区域内常驻消费人群有限区域内整体商业发展水平低，消费档次不高，品牌认知度较低。综合以上因素，我们建议项目建设初期定位不宜过高，定位于中档为主，未来可根据市场及消费习惯逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。本项目（成熟期）本项目（培育期）项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展主线3.4 3.4 项目档次定位项目档次定位单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第67、四级第四级第五级第五级60单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级60博观而约取，厚积而薄发 本项目开发，其功能应具备：引领区域内专业市场零售批发，办公用品类之零售、批发功能满足商务、家庭、会友等多样化之餐饮功能丰富体验式服务内容，增加生活乐趣之娱乐休闲功能为商务人士、访客、区域内居民提供全面、完善之生活配套服务功能项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议零售批发3.5 3.5 项目功能定位项目功能定位单击此处编辑母版标题样式单击此68、处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级61单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级61博观而约取，厚积而薄发 项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.6 3.6 项目消费群定位项目消费群定位项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.6 3.6 项目消费群定位项目消费群定位单击此处编辑母版标题样69、式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级62单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级62博观而约取，厚积而薄发 姓名：杨新军置业需求：华东酒店用品城1期业主基本情况：40岁，肥东人，之前住在琥珀山庄，有一个已成年的儿子职业：自己做生意置业目的：投资置业取向：投资回报、保障客户描述：该客户已经反复比较过多个商业项目，购房非常谨慎，希望以最小的代价获得最稳定的高额回报。客户语录：投资商业项目就是为了赚钱的，投资回报70、保障是我最关心的问题；关注商业项目的投资保障关注商业项目的投资保障目标客户白描：单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级63单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级63博观而约取，厚积而薄发 姓名：吉少杰置业需求：华东酒店用品城二期业主基本情况：28岁，六安人，之前住在新加坡花园城别墅，未婚；职业：矿业公司置业目的：有稳定收入，渴望财富增值置业取向：口碑、房企实力、后期管理运营能力；客户描71、述：客户只有高中学历，是通过朋友介绍了解华东项目的。看好本区域的发展潜力，对华东的招商运营政策非常看好。客户语录：我朋友就是做建材生意的，这个地方的潜力很好，我不但相信朋友的眼光也看好这块的运营管理能力；看好品牌影响力，房企实力及运营管理能力看好品牌影响力，房企实力及运营管理能力目标客户白描：单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级64单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级64博观而约取72、，厚积而薄发 姓名：蔡霞置业需求：华东酒店用品城2期业主基本情况：28岁，安庆人，老公是本地人职业：待业置业目的：投资置业取向：价格回报客户描述：老公肥东本地人，现在做生意已经越来越难做，希望能靠铺子获得稳定的收入，必要时还可以作为资产抵押。客户语录：家里经济有限，太贵的铺子肯定买不起，回报率能达到我的要求就可以了资金实力有限，但非常渴望财富增值资金实力有限，但非常渴望财富增值目标客户白描：单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级65单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编73、辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级65博观而约取，厚积而薄发 姓名：张振东置业需求：华东酒店用品城1期业主基本情况：42岁，撮镇人，现住宝翠园职业：装修公司置业目的：住宅总价太高，投资商铺增值置业取向：价格合理，未来潜力一定要大客户描述：客户现住宝翠园，他的不少亲戚也有意向到华东买房，但现在的剩余房源一直没有看上的。因为都是本地人，所以对这里感情还是很深的，现在知道以后这里要建很多专业市场，希望能抓住一次投资机遇。客户语录：我家有亲戚在房管局上班，知道这里以后发展很好，而且华东的铺子价格也能承受，家里不少亲戚都想买！看好区域发展，希望周边早点74、火爆起来看好区域发展，希望周边早点火爆起来目标客户白描：单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级66单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级66博观而约取，厚积而薄发 项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.7 3.7 项目业态发展建议项目业态发展建议项目整体商业体量较大，如按照全部用于集中商业体来进行打造，区域内客群无法满足75、如此大的商业体量，因此建议结合整体的专业市场业态特征，从整体商业中分出部分面积，重新打造一个专业市场。分隔道路专业市场集中商业按整体商业地理位置情况，将整体商业分为二个集中式商业，北边区域划分出约3-4万平方米的专业市场，中间分隔道路宽度建议在8米，南边因地段位置相对优越，打造一个以吃、喝、玩、乐为主的集中式商业体，一方面满足本项目的商业配套，一方面辐射整个东部区域的新商业中心。写字楼平层公寓挑高公寓单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级67单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式76、单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级67博观而约取，厚积而薄发 项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.7 3.7 项目业态发展建议项目业态发展建议新东城.国际休闲商务中心业态种类主要业态办公用品专业市场大型超市p精品快捷酒店p中、高档餐饮pKTV娱乐p美食街p茶楼、会所p银行办公商务商、住一体化商、住一体化专业市场集中商业写字楼挑高公寓平层公寓单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第77、四级第五级第五级68单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级68博观而约取，厚积而薄发 物业发展4.0单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级69单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级69博观而约取，厚积而薄发 商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.1 4.1 商业物业78、发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场定位专业市场打造方向：一站式办公用品城单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级70单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级70博观而约取，厚积而薄发 4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判市场研判1：合肥缺乏规模化集中化办公用品专业市场安徽大市场瑶海家居大市场目前合肥缺乏规模性、集中性办公家具、耗材类专业市场。安徽大市场79、瑶海家居大市场是合肥市经营办公用品、办公家具最久的专业市场。其他市场此类产品较少。但办公类市场仅作为附带经营产品，办公家具、耗材类区域所占比例低。缺少规模化，且没有作统一管理运营，后期发展缓慢。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级71单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级71博观而约取，厚积而薄发 4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判发展情况：安徽大80、市场内的办公用品区占地约5000平米，多为一拖二形式商户近200家，年交易额1亿以上。瑶海家居大市场办公家具区占地约1000平米，商户约30家，规模较小，年交易额约2000万元。经营现状：根据调查，安徽大市场办公用品市场经营状况良好，客群来源广泛，且都拥有固定的客户群，年收入最高商户可达2000多万元，多数的商户年交易额在100万元左右，市场前景看好。瑶海家居大市场则因为修路的原因，近期经营状况较差，缺少客户。市场研判2：市场经营情况良好，市场前景看好单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级81、72单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级72博观而约取，厚积而薄发 4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判市场研判3：办公用品市场份额较大n办公用品的市场份额是多少？1、合肥市（包括三县）平均每月注册企业有1400个（注：统计数据来源于合肥市工商行政管理局）每年共有16800家企业注册。2、合肥平均每年消耗办公用品类费用=16800*150（平均一家企业办公所需面积）*200元/（每平方办公用地需要办公用品费用）=5亿名称办公用品年度总产值（亿）安徽大市场182、瑶海家具大市场0.2长江批发市场0.1环湖国际家具批发市场0.05中州国际家具馆0.02东方商城0.03其他0.1合计1.51.5n目前合肥空缺的办公用品专业市场面积是多少？n（5亿-1.5亿)空缺市场产值/1万（一般铺面为100，年产值为100万，折算11年产值额为100万/100）=3.5万方左右备注：预计两年后办公用品市场产值增长率会有所增加，3.5万面积为保守面积单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级73单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此83、处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级73博观而约取，厚积而薄发 商户属性商户特质经营杨青文体办公汇总，从业20年，主经营得力品牌办公用品、办公用电子设备，年交易金额在2000万左右。1、店面位于大市场显眼处，规模较大，位置很好；2、因为从业时间很长，是合肥最早一批从事办公用品的商家，因此客源非常稳定，经营状况良好；3、有扩充计划，关注热点区域商业情况。市场缺陷客户诉求1、租金连年上涨，商户压力日益增大。2、大市场硬件条件较落后，物业管理条件也较差。3、因竞争行业不断增大，利润不断下跌1、关注铺面的地段位置，对铺位的要求较高；2、关注物流的便捷通达性，最好有相关配套84、；3、关注区域发展情况，特别是热点发展版块。为详细了解商户的扩充计划与发展诉求，特选取部分安徽大市场与瑶海家居大市场商户进行调研4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级74单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级74博观而约取，厚积而薄发 商户属性商户特质经营一百文具礼品店，从业10多年，主经营办公用品、商务礼品及观赏用品85、，年收入500百万元左右。1、商铺位置一般，但进货渠道独特，拥有独家产品；2、客源情况一般，近几年受到的竞争较大，特别是常规办公用品；3、有扩充计划，但选择新发展市场会非常谨慎。市场缺陷客户诉求1、市场管理方没有市场推广的方面的投入，只是收租。2、交通越来越拥堵，特别是合肥大建设到处在修路，有时货车都进不来出不去。1、关注客户渠道，会优先考虑渠道服务周到的市场；2、关注铺位的地段及发展潜力因素；3、关注配套的仓储、物流功能。4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第86、二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级75单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级75博观而约取，厚积而薄发 商户属性商户特质经营宝克文具，主营办公用品、办公耗材，从业10多年，店铺靠临泉路市口很好，年收入千万元左右。1、中途转行做办公用品行业，之前在城隍庙做服饰生意；2、因铺位是靠临泉路的街铺，因此客源也非常好，但现在竞争商家越来越多，生意相比曾经已经有很大落差；3、扩充计划尚在考虑中，顾虑较多市场缺陷客户诉求1、随着市场老化，经营环境差、交通拥挤、仓库不足等诸多问题都越来越严重；2、行87、业竞争越来越大，年收益不断萎缩、减少；3、品牌供货商渠道多数被垄断，其他供货商货品质量参差不齐。1、希望有完善的经营支持，包括快速的配送支持；2、关注有供货商资源支持的市场，供货商资源在办公用品行业重要程度非常高4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级76单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级76博观而约取，厚积而薄发 88、商户属性商户特质经营雨龙现代办公家具公司，成立近10年，华中地区品牌厂家1、品牌办公家具商，自产自销；2、目前产品已远销全国10多个城市；3、希望有好的铺位，有扩充计划。市场缺陷客户诉求1、道路交通情况太差，特别在修路之后几乎断了生意。2、传统热点市场没有铺位，本市场铺位人流量越来越少。1、便捷快速的物流体系；2、完善的仓储配套及交通体系；3、客流充足、地段优越的店面；4、客户渠道资源。4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五89、级77单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级77博观而约取，厚积而薄发 商户属性商户特质经营至美办公家具公司，成立10多年，年产值已达5000余万，自产自销。1、自产自销型公司，公司已经初具规模，合作商广泛；2、在合肥拥有多处销售点；3、新客户拓展渠道狭窄，加上修路近期生意很差。4、公司有拓展新市场的打算市场缺陷客户诉求1、物流配套效率低，交通成本不断增加；2、没有任何支持，新客户渠道少，主要依靠老客户资源。1、拥有完善的仓储及送货配套；2、需求商务氛围浓厚、地段较好的销售点；3、能提供先90、进的销售策略和产品设计支持；4、产品销售能和电子商务相结合的市场4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级78单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级78博观而约取，厚积而薄发 4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判市场研判：合肥缺乏规模化集中化办公用品专业市场安徽大市场瑶海家居大市场目前合肥缺91、乏规模性、集中性办公家具、耗材类专业市场。安徽大市场、瑶海家居大市场是合肥市经营办公用品、办公家具最久的专业市场。其他市场此类产品较少。但办公类市场仅作为附带经营产品，办公家具、耗材类区域所占比例低。缺少规模化，且没有作统一管理运营，后期发展缓慢。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级79单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级79博观而约取，厚积而薄发 市场研判小结：中国办公用品行业发92、展潜力不可估量，年总产值已突破3500亿元，保持年均增长10%高速发展。合肥办公用品行业发展未成气候，尚无产业集中区域，分布很散，作为生产厂家分公司的商品配送非常不便利。安徽大市场等老办公用品市场面临经营环境差、交通拥堵、仓库不足等诸多问题。市场对这种物业需求度高。市场管理方很少有市场推广的方面的投入，他们的主要功能就是收租，商户渴望长期、统一的经营、推广，需要开发商有经营实力，区域能够推动4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分市场研判单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级93、第五级80单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级80博观而约取，厚积而薄发 根据市场分析，建议办公用品城总建筑面积控制在4万平方米以内，共计五层。50米商业总建筑面积约：15万平方米（共计5层）每层商业建筑面积约：3万平方米办公用品城建筑区域：打造成独立式商业集群。位于整体商业北部，长度150米，宽度50米，单层建筑面积约7500平方米，共计整个办公用品城约37500平方米。150米82米230米270米办公用品城分隔道路分隔道路：道路宽度：8米，预计去除商业建筑面积约6000平方米。（594、层计算）建筑退线：一边约8米，二边约16米，预计去除商业建筑面积约12000平方米。（5层计算）道路分隔带动商业价值：道路二侧形成沿街商业价值，可大幅提升道路二边的商业价格，同时沿街商业更有助于去化销售4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分面积测算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级81单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级81博观而约取，厚积而薄发 办公用品城95、分隔道路一层预留挑高公寓入户大堂东、西、南边分别预留市场出入口市场内部整体可同样参照酒店用品城的销售产品设计，进行小铺面分隔销售，达到资金的销售回笼，为地块整体实现12亿销售额起到关键作用。4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分产品设计建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级82单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级82博观而约取，厚积而薄发 目前“酒店用品城”96、在售产品：一层实收均价：约13000元/平方米二层实收均价：约10500元/平方米三层实收均价：约7800元/平方米因“办公用品城”共计5层预计四层为三层价格的80%计算，计四层实收均价：6300元/平方米预计五层为四层价格的80%计算，计五层实收均价：5100元/平方米按此价格测算：“办公用品城”每层建筑面积7500平方米，总建筑面积37500平方米；130007500+105007500+78007500+63007500+51007500=3.2亿元项目保守预计2014年底入市，同时本地块的地段位置远优于”酒店用品城“，因此保守按年均10%的价格增幅，1年半共计价格增幅15%。”办公用品97、城“整体收益预计约：3.7亿元4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分销售额预算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级83单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级83博观而约取，厚积而薄发 1F2F3F 办公家具办公家具 办公家具办公家具办公文具办公文具 办公文具、办公工艺品办公文具、办公工艺品4F5F 办公工艺品办公工艺品 地下车库地下车库B1目前合肥办公用品缺乏统98、一的专业市场，基础上均为家居市场中另外分配出小部分区域做为办公用品家具区域，办公用品文具和工艺品方面也基础分布在小商品为主的市场区域内，没有一站式的专业场所。因此通过本市场打造，填补目前市场空白，打造成安徽专业办公用品集散中心。4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议专业市场部分业态组合单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级84单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级84博观而约99、取，厚积而薄发 打造方向：东城一站式休闲商业中心4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议集中商业群部分市场定位单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级85单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级85博观而约取，厚积而薄发 150米82米50米230米270米商业总建筑面积约：15万平方米（共计5层）每层商业建筑面积约：3万平方米办公用品城建筑区域：总建筑面积约37500平方米。分隔100、道路分隔道路：总建筑面积约18000平方米（按五层计算）。集中商业群：1500003750018000=94500平方米即总建筑面积：约94500平方米楼层：5层每层建筑面积：18900平方米集中商业群4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议集中商业群部分面积测算方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级86单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级86博观而约取，厚积而薄发 分101、隔道路根据市场和客群分析，对项目集中商业群的战略方向以吃、喝、玩、乐为主要业态方向，同时因地段区域因素考虑，项目本身的专业市场商业配套较缺乏，加之周边成熟社区逐步完善，后期对日常生活配套商业必将有所需求。但单层面积接近2万平方米的体量，以目前需求来看，相对体量较大。因此从业态战略方向考虑对集中商业群进行适当的布局调整，更有利于业态的打造。产品设计原则：外围形成独立的：餐饮、住宿、休闲、商务等商业体；内部形成小型的：购物、美食、娱乐等商业群集中商业群4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议集中商业群部分产品设计方向方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本102、样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级87单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级87博观而约取，厚积而薄发 分隔道路商业南入口写字楼入口平层公寓入口商业北入口内部小型商业群（五层）外部对外独立商业体（五层）4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议集中商业群部分产品设计建议方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级88单击此处编辑母版标题样103、式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级88博观而约取，厚积而薄发 分隔道路集中商业群部分外围主力店分布和面积建议外部对外独立商业体说明：外围整体向内进深15-30米，根据不同的业态产品进行不同的进深产品设计，整体外围业态建议方向：1、快捷宾馆：建议面积5000平方米；2、洗浴中心：建议面积7000平方米；3、中、高档餐饮（2家）：建议面积3000平方米；4、茶楼棋牌（2家）：建议面积2000平方米；5、足浴SPA会所：建议面积2000平方米；6、KTV：建议面积3000平方米；7、信托、保险、担保行业：建议面积104、3000平方米共计约：30000平方米商场入口公寓入口中、高档餐饮快捷宾馆茶楼棋牌中、高档餐饮洗浴中心KTV足浴SPA会所茶楼棋牌信托保险担保4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级89单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级89博观而约取，厚积而薄发 分隔道路宽度24米集中商业群部分外围一层沿街商业面积测算外部对外独立商业体说明：外围105、主力店以2-5层为主要经营面积，1层预留1间商业铺面做为主入口进入。1层剩余沿街商业可划分为小铺面对外进行销售，建议进深约20米，开间约5米，单套面积为100平方米。外围整体一层商业建议面积：西边：196米（270-50-24）X20米=3920平方米东边：206米（230-24）X20米=4120平方米北边：110米（150-40）X20米=2200平方米共计约：10200平方米九个主力店一层入口商业预计为1800平方米（每个按200平方米计算）商场入口、公寓入口预计为200平方米（每个按100平方米计算）预计一层独立沿街商业可销售面积：8200平方米商场入口公寓入口270米150米50米8106、2米230米4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级90单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级90博观而约取，厚积而薄发 集中商业群部分外围一层沿街商业价格测算目前“酒店用品城”一层在售产品：一层实收均价：约13000元/平方米（内铺）内铺与外铺价值比：而集中商业群部分为一层沿街型商业，通过大量市场上内铺与外铺的价格比分析，通常内铺商107、业价值是外铺商业价值的60%，即21700元/平方米项目保守预计2014年底入市，同时本地块的地段位置远优于”酒店用品城“，因此保守按年均10%的价格增幅，1年半共计价格增幅15%。即：外围一层沿街商业均价：约25000元/平方米外围一层独立沿街商业可销售面积约：8200平方米即整体收益预计约：2亿元4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级91单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式108、第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级91博观而约取，厚积而薄发 分隔道路宽度24米集中商业群部分内部集中商业面积测算内部集中商业面积测算：集中商业总建筑面积：约94500平方米外围独立主力店建筑面积：约30000平方米一层独立沿街商业可销售面积：约8200平方米内部集中商业区域面积：94500 30000 8200=56300平方米内部集中商业区域总楼层：5层每层平均面积：约11200平方米270米150米50米82米230米外围独立主力店区域外围独立主力店区域外围独立主力店区域内部集中商业区域4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编109、辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级92单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级92博观而约取，厚积而薄发 1F2F3F咖啡馆等休闲场所咖啡馆等休闲场所日常生活配套日常生活配套 主力超市主力超市+配套配套主力超市主力超市+配套配套 餐饮美食街餐饮美食街4F5F 影院影院+电玩电玩+儿童乐园儿童乐园 地下车库地下车库B1以主力超市带动整体商业人流氛围，餐饮美食街添补日常生活饮食需求，影院、电玩城、儿童乐园形成家庭一站式娱110、乐消费。一层日常生活配套，满足周边社区和专业市场日常生活需求。集中商业群业态与外围主力店业态形成整体的商务、休闲一站式消费地，满足不同人群的消费需求，与项目地段形成有利结合，实现商业价值最大化。集中商业群部分内部集中商业业态组合4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级93单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级93博观而约取，厚积而薄发111、 分隔道路共计损失18000平方米，按目前返租价格测算总价值约1.5亿元，去除返租的租金成本差额，实际损失的18000平方米的价值为9000万元，按二年以后入市保守升值15%计算，即为10350万元。分隔道路面积：总面积：18000平方米按目前销售价格测算：130003600+105003600+78003600+63003600+51003600=1.5亿元沿街商业可以考虑直接销售，不进行返租政策，而之前按“酒店用品城”的内铺计算的价格，是包含了后期返租金额的，因此如果再去除后期8年的返租金额因素，沿街商业的价值会得到更多的提升。如：后8年业主回报率为90%，10年内保守估算本商业出租给商户112、总回报率为50%，中间差额为40%；即：实际分隔出来的道路价值为：15000万X60%=9000万元二年以后升值15%计算，即为10350万元4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议分隔道路价值测算150米82米230米270米分隔道路道路沿街商业，10米进深道路沿街商业，20米进深方案一50米单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级94单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级94113、博观而约取，厚积而薄发 分隔道路后，二侧可实现沿街商业价值，可实现多出4500平方米沿街商业，通过计算，在原有内铺价值基础上，分隔道路后，可额外提升商业价值约7740万元。150米82米50米230米270米分隔道路分隔道路后其它优化因素分析：1、整体分隔成二个集中商业体，降低一个整体集中商业面积过大，而带来的商业招商和后期运营压力。2、沿街商业相对内铺商业在去化和客户接受度上均较快，因此资金回笼速度上也有一点的优势。4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议道路沿街商业，10米进深分隔道路价值测算道路沿街商业，20米进深分隔道路后，北侧按进深10米进行计算，南侧按进深20米进行计算，长114、度为150米，即道路二侧一层沿街商业可提升面积：北侧（150X10）+南侧（150X20）=4500平方米一层沿街价格：25000元/平方米一层内铺价格：7800元/平方米（去除返租成本后）差额：17200元/平方米，即可增加销售额为：17200X4500=7740万元方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级95单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级95博观而约取，厚积而薄发 4.115、1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议分隔道路价值测算通过以上分隔道路价值测算分析，实际道路分隔后，在资金收益上损失：10350万7740万=2610万注：但从整体的项目运作和销售资金回笼上均优于道路分隔前，同时沿街商业价值的涨幅远远大于内铺商业价值的增幅，因此通过项目综合的长远考虑。分隔道路后优于整体集中商业方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级96单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第116、四级第五级第五级96博观而约取，厚积而薄发 打造方向：智能化地下停车场负一层市场定位项目本身配套有：写字楼、公寓主力店：KTV、洗浴中心、餐饮、住宿、会所等大量停车需求，负一层的停车场全面满足物业所需，减轻地面停车压力。4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级97单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级97博观而约取，厚积而薄发 打造方向：空117、中时尚体育广场商业屋顶市场定位个性化打造独特的空中体育广场概念：空中泳池、空中篮球场、网球场、羽毛球场、空中跑场等4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级98单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级98博观而约取，厚积而薄发 方案二4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议整体分隔方案测算区域总面积可销售面积销售金额自持面积办公用品城3118、7500375003.7亿0集中商业593000059300独立主力店2300031000.775亿19900分隔道路118000000分隔道路212200000合计150000406004.475亿79200注：分隔道路损失30200，损失金额1.78亿元，分隔道路后沿街商业价值提升1.14亿元（道路1二侧进深10米商业计算，道路2北侧进深10米，南侧进行25米计算，共计约6620平方米），损失6400万元。150米82米230米50米分隔道路1分隔道路2办公用品城集中商业独立主力店写字楼入口公寓入口公寓入口公寓入口商场入口商场入口商场入口商场入口市场入口市场入口市场入口50米50米24米2119、4米122米单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级99单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级99博观而约取，厚积而薄发 方案三4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议整体分隔方案测算区域总面积可销售面积销售金额自持面积办公用品城37500375003.7亿0集中商业553000055300独立主力店2940029400.735亿26460分隔道路118000000分隔道路298120、00000合计150000401104.435亿81760注：分隔道路损失27800，损失金额1.64亿元，分隔道路后沿街商业价值提升1.29亿元（道路1二侧进深10米商业计算，道路2西侧进深15米，东侧进行10米计算，共计约7490平方米），损失3500万元。（因道路2为10米内街性质，因此后期实际销售中可能达不到沿街25000元/平方米的销售价格）150米30米230米50米分隔道路1分隔道路2办公用品城公寓入口公寓入口市场入口市场入口市场入口50米24米196米独立主力店集中商业10米42米公寓入口商场入口商场入口商场入口写字楼入口写字楼位置调整单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标121、题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级100单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级100博观而约取，厚积而薄发 4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议三种方案对比选择方案一150米82米230米50米分隔道路1分隔道路2办公用品城集中商业独立主力店写字楼入口公寓入口公寓入口公寓入口商场入口商场入口商场入口商场入口市场入口市场入口市场入口50米50米24米24米122米方案二150米82米230米270米办公用品城分隔122、道路外围独立主力店区域外围独立主力店区域外围独立主力店区域内部集中商业区域公寓入口公寓入口公寓入口市场入口市场入口市场入口写字楼入口商场入口商场入口150米30米230米50米分隔道路1分隔道路2办公用品城公寓入口公寓入口市场入口市场入口市场入口50米24米196米独立主力店集中商业10米42米公寓入口商场入口商场入口商场入口写字楼入口写字楼位置调整方案三单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级101单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本123、样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级101博观而约取，厚积而薄发 4.1 4.1 商业物业发展建议商业物业发展建议三种方案对比选择方案办公用品城集中商业独立主力店分隔道路损失面积分隔道路损失金额销售面积自持面积总建筑面积销售收益方案一375005630030000180002610万47500863001320005.7亿方案二375005390023000302006400万40600792001198004.475亿方案三375005530029400278003500万40110817601218704.435亿通过三种方案对比：方案一：道路分隔损失金额最低，同时总建筑面124、积和销售收益均为最多，整体商业展示面也较好，不管是独立主力店还是集中商业区均有较好的展示面。方案二：总建筑面积最少，道路分隔损失最大，集中商业的展示面也较差，基本被独立主力店遮挡，独立主力店也有一半的区域基本无主干道展示面。方案三：总建筑面积中等，道路分隔损失中等，但是开通的商业内街进深太大，后期商业氛围难有保障，销售价格的支撑难度较大。综合分析，建议选用方案一单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级102单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母125、版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级102博观而约取，厚积而薄发 写字楼方向研判1：非热点写字楼市场板块，区域竞争性大，发展与竞争共存本案老城中心集中区政务中心集中区商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级103单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级103博观而约取126、，厚积而薄发 合肥写字楼集中区市场存量及销售统计写字楼方向研判2：全市存量约200万方，竞争压力大，去化周期长商务圈后续货量主要货量来源濉溪路商圈约7国光万豪广场、祥源广场市中心商圈约15华侨广场、安粮东怡金融广场、合作经济广场三里庵商圈约20环球金融广场、IFC国际金融中心、之心城环球中心瑶海新站区商圈约15信地城市广场、创智坊包河商圈约10东方广场、荣信商务中心黄潜望商区约35新华国际广场（7）、华美达广场（7）、印象西湖（15）、港汇广场（1.5）政务商圈超过90华邦世贸城（11）、蔚蓝商务港（24）、新地中心（15）、天鹅湖国际商务中心（3）、置地广场（26）、华润中心（不详）、百利广127、场（不详）其他约25恒盛坝上街RBD、蓝鼎国际商务中心合计约202商业物业发展建议商业物业发展建议公寓物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级104单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级104博观而约取，厚积而薄发 通过抽取60组做定向问题问卷，统计情况如下。客户选择区域分128、析统计，选择政务新区的排在首位。客户购买的首要因素统计，价格地段交通占主要因素。对企业品牌及楼宇本身高度的关注也有，但相对较少。合肥写字楼集中区市场存量及销售统计写字楼方向研判3：本区域写字楼市场认知度低，客户对价格、交通、地段比较关注商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级105单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三129、级第三级第四级第四级第五级第五级105博观而约取，厚积而薄发 1、从区域发展层面：除了项目本身周边没有高端写字楼的规划，较难形成聚集效应，区域非金融、证券行业、政府职能部门聚集地，对写字楼的支持有限。2、从市场竞争层面：写字楼存量很大，未来竞争激烈。3、从企业战略层面：本案为以商业为主，并辅以公寓楼、写字楼为主，结合周边专业市场环境，写字楼定位过高不易于销售。写字楼方向：建议以中端定位入市4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二130、级第三级第三级第四级第四级第五级第五级106单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级106博观而约取，厚积而薄发 建筑风格：现代建筑风格体现时代特征为主，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。建筑风格现代建筑风格建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理LOWE双层中空玻璃幕墙4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二131、级第三级第三级第四级第四级第五级第五级107单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级107博观而约取，厚积而薄发 配比标准层1500-1800平建议本项目写字楼标准层面积在1500-1800，单体面积为100-1800自由分割，层高建议在3.4-3.6m.4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四132、级第四级第五级第五级108单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级108博观而约取，厚积而薄发 结合写字楼电梯配置规律，我方建议保留6部电梯，其中4部用于普通客梯使用，1部用于消防专用电梯，另外1部用作专用货梯。高速、单部服务面积、缩短等候时间n项目配备电梯，高低层区域分流n目前中端品牌电梯，速度一般在2.53.5米/秒之间电梯6部电梯4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标133、题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级109单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级109博观而约取，厚积而薄发 24小时办公环境满足办公需求生态新风系统生态办公环境需求建议空调品牌三菱，通力，日立，西奥，快速，LG，东芝，巨通空调系统满足办公需求，生态办公4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编134、辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级110单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级110博观而约取，厚积而薄发 开间进深及柱网尺寸矩形柱网最合理与经济柱网尺寸一般为810米。边角地方应尽量减少面积结合墙面，减少对使用空间影响，提高实际使用率。柱网设计需要考虑间距对地下室车位排布的影响，通常做到水平柱间距可容纳3辆普通车辆停放。公共走道宽度建议走廊宽度在1.52米之间。公共电梯厅尺度 目前电梯厅的主流尺寸为2.54米。柱距810米设计建议，走廊135、宽度1.52米设计建议4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级111单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级111博观而约取，厚积而薄发 简洁、明亮、高大大堂挑高6.8米面积300-400平方米左右休憩区、电子信息屏、造价较低，可在写字楼大堂中得以实现。大堂6.8米挑高大堂设136、计4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级112单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级112博观而约取，厚积而薄发 车位比高、进出方便车位比：1:150n有效设置出入口，方便进出n地下连通，满足150平米/1车位标准建议：鉴于项目的多重物业类型情况，建议独立区隔商业，公寓及137、写字楼的停车位划分。以保障各类物业用户的停车问题。车位比1：150平米4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级113单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级113博观而约取，厚积而薄发 优质物业、快捷方便前台服务问询、引导和留言服务物品寄存服务信件报刊发、分拣、递送服务设施设138、备管理安全服务及消费管理保洁管理品质服务优质物业管理公司4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑风格电梯配置空调系统配比建议通道建议大厅设计车位配比物业管理单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级114单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级114博观而约取，厚积而薄发 价格经济测算4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议序号序号评估估项目目满分分本本项目目宝宝139、业东城广城广场 金潜广金潜广场凤凰国凰国际均价（元均价（元/平方米）平方米）PXP1=11000P2=7500P3=77001区位因素1881712132交通条件16151515153周边市政配套1039884产品外观12510995停车位10101010106写字楼规模836577物业管理1049778开发商品牌848669项目包装84756合计10056917781通过市场比较法，项目市场综合评分和项目均价比较：（因区域内无在售写字楼项目，选择目前市场销售较好的写字楼进行对比，做为价格考参）单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二140、级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级115单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级115博观而约取，厚积而薄发 价格经济测算4.2 4.2 写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议市场比较法步骤：n1、影响公寓价值的因素分析n2、市场比较对象的选定n3、各市场比较对象的专业评分n4、相关楼盘价格修正项目相对比较对象的价格n5、项目价格测算对各相关楼盘价格的加权平均步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=（56/91）X11000=6769（宝业东城广场）P2=（56/77）X7500=5455141、（金潜广场）P3=（56/81）X7700=5323（凤凰国际）步骤二：根据权重加权测算价格n三个项目权重：宝业东城广场40%，金潜广场30%，凤凰国际30%nPX=6769X40%+5455X30%+5323X30%=5950根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段写字楼销售均价为5950元/平方米，二年后产品入市，按保守年均增加8%计算，二年价格增涨16%。最终产品价格预计：写字楼：6950元/平方米单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级116单击此处编辑母版标题样式单击此处142、编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级116博观而约取，厚积而薄发 1、居住型公寓2、酒店式公寓4、SOHO公寓3、商务式公寓公寓可能开发方向公寓可能开发方向4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级117单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级143、第四级第四级第五级第五级117博观而约取，厚积而薄发 研判类型指标角度产品角度形象角度竞争角度居住型公寓70年产权，容积率高，两梯N户，产品空间单一，较小面积需要设置厨房（中式）、晾衣阳台等对形象要求较低，业主个性化，自主性高，形象杂乱市场可替代产品多，未来竞争面临同质化，酒店式公寓40年，70年产权均可容积率高硬件)指标对其无较多影响(厨房阳台配置要求不高，一般精装修，造价较高可做高端产品，提升整体品质档次，但成本运营较高酒店式公寓整体供应量较少，填补市场空白商务式公寓40年产权，层高要求高，消防验收要求高纯商务公寓，以办公性质为主高端写字楼产品的补充型产品，中级商务形象合肥市场商务公寓销售144、冷清，且纯商务公寓产品较少，部分可商可住的产品会分流客群SOHO公寓40年产权高容积率，可住可办公办公、居住可同时使用。多元化组合提升商业形象，有溢价空间市场此类产品较稀缺，可走差异化路线价值实现角度受众多为单身青年，偏居住，难以高溢价。本案客群难以支撑溢价能力强，价值提升空间大，长线投资客热衷弥补写字楼目标外的办公群体，限购限贷政策条件下投资客户首选可变空间、可商可住的多变优势吸引更多客户自用以及投资客4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级145、118单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级118博观而约取，厚积而薄发 解剖我们自身来研究，我们的产品需要1、能被被市场快速消化，现金流2、结合区域市场特性，符合客群需求3、产品差异化，物业类型丰富，便于后期销售SOHO公寓产品（平层公寓+LOFT公寓）公寓方向：建议以SOHO性质公寓为主，产品类型为平层公寓和LOFT公寓两种基于区域对“SOHO”概念认知度弱，产品线以SOHO定位方向，但不以“SOHO”名称推广商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.3 4.3 公寓物业发146、展建议公寓物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级119单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级119博观而约取，厚积而薄发 公寓方向研判1：40年产权公寓分布由主城区向周边外扩，多依附于其他物业类型，市场容量小，本区域非热点区域1632021610111213在售未售售罄2430321171918221524578923252627282931合肥商办产权公寓分布情况14本案147、商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级120单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级120博观而约取，厚积而薄发 序号项目名称梯户比层高面积区间是否精装价格1万科金域华府铂客公寓两梯十四户2.948-53精装8000元/2万科金色名郡甲壳虫四梯三十二户2.824-56精装8000元/3凤凰国148、际四梯是一户2.966-102毛坯，精装毛坯6100元/、精装7800元/4华尔街国际生活广场三梯二十一户3.240-70毛坯6200元/5克拉公寓二梯十五户-40-110毛坯5100元/6沃野广场六梯四十四户3.240-100毛坯5000元/7景隆现代城SOHU一梯四户2.940-70毛坯4500元/8明发摩尔公寓四梯四十户2.938-73毛坯5000元/9创智坊二梯二十五户5.2米挑高55-110毛坯3680元/10紫金山庄二梯十五户3.240-70毛坯5300元/11天时非常空间七梯三十五户340-70精装15006500元/12乐客来国际商务中心二十六户2.938-90毛坯4600元/149、13前城芒果墅两梯十一户5.450-80毛坯5100元/14圣大国际商业广场630-50未开盘15北沙银座-46-63精装未开盘公寓方向研判2：主流公寓类型为40-80平层，毛坯，2.9米层高，均价5000元/平商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级121单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第150、五级121博观而约取，厚积而薄发 项目层高户型价格性质客源购买用途销售状况其他东城广场5.2M42两房56三房9200元/商业瑶海区自住10%/投资90%去化24%地段较好/配套较好金宇天地城5.6M4952两房6700商业肥西投资80%自住20%销售率19%户型不佳/配套中天左岸5.4M50-55三房11000元/住宅瑶海包河自住60%/投资40%还剩10套户型不佳/通燃气家天下5.6M48两房9000元/住宅瑶海区自住50%投资50%已售罄环境较好/跃廊式设计中环城5.4M59一房/64二房9000元/住宅经开自住60%/投资40%已售罄学区好/通燃气万象城5.4M47二房/70三房110151、00元/住宅蜀山区自住40%/投资60%正在认筹户型差/地段好/配套好恒泰悦城5.2M66-68三房7000元/住宅北部区域自住80%/投资20%售罄户型佳/总价低/通燃气公寓方向研判3：LOFT公寓产品较少，市场接受度较好商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级122单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第152、四级第五级第五级122博观而约取，厚积而薄发 建筑风格现代简约风格建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计灯光工程有效提升昭示性和档次感考虑因素：结合写字楼建筑风格定位，建议公寓与之回应。以现代简约建筑风格为主。附加值建议参考：p启用局部造影灯，如楼顶，进一步提高昭示性，同时可表现出楼栋入住率高p广场亦采用部分灯光系统，与楼体呼应，同时营造商业氛围4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级123单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑153、母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级123博观而约取，厚积而薄发 标准层1200-1500灯光工程有效提升昭示性和档次感建议本项目公寓楼标准层面积在1200-15004.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级124单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级154、第三级第三级第四级第四级第五级第五级124博观而约取，厚积而薄发 单体面积平层40-70，LOFT50-70灯光工程有效提升昭示性和档次感建议本项目公寓面积控制在40-70，平层公寓建议在40-70，主力面积为40-60，LOFT公寓建议在40-60，主力面积为50。物业类型面积段层高配比建议平层公寓40-502.9-370%50-702.9-330%LOFT公寓40-505.6-5.880%50-605.6-5.820%4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样155、式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级125单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级125博观而约取，厚积而薄发 平层户型建议增加赠送面积赠送面积房型2房2厅1卫 58.34赠送3个阳台约5.4凸窗全部面积3.4*0.5约1.7花池全部面积5.3*0.5约2.6合计：赠送9.7所占比例：16%功能空间优化：1.利用步入式凸窗延伸室内空间；2.厨房、餐厅、起居室等居家功能齐全；3.多阳台设计增加居住舒适性4.花池赠送增加产品附加值和性价比5.卫生间洁污分离，156、增加实用性4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级126单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级126博观而约取，厚积而薄发 LOFT户型建议功能定位全面LOFT户型：面积控制在50-60，宜商宜住；层高随市场5.6左右即可，若设为5.8米，增加产品附加值。可实现自由空间自由划分，居住、157、办公既相区分又相融合。参考户型一参考户型二4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级127单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级127博观而约取，厚积而薄发 电梯3部电梯灯光工程有效提升昭示性和档次感考虑因素：p电梯厅作为客户最易感知的公共空间，体现品质感与档次感非常重要.建议保留3部电158、梯4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级128单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级128博观而约取，厚积而薄发 入口细节处体现灯光工程有效提升昭示性和档次感入口玻璃雨篷设计，细节处体现入口雨篷车行入口车行入口规范、清晰的导示系统提升物业档次4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发159、展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级129单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级129博观而约取，厚积而薄发 大厅提升档次灯光工程有效提升昭示性和档次感大堂休息空间附加值参考建议要点：p采用酒店式大堂装修风格，体现公寓档次感；p大堂设电子屏，随时发布各类金融、财经信息;p大堂设商务中心，24小时提供翻译、打印、秘书、速递、160、律师咨询、票务业务等服务考虑因素：p大堂为提升产品档次感的重要因素；入口适当装修，增加产品形象面。4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级130单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级130博观而约取，厚积而薄发 智能化便利、安全保障灯光工程有效提升昭示性和档次感服务原则给客户最大的便利161、，最大的安全保障。n室内安防系统n三表远传系统n可视楼宇对讲系统n闭路电视监控系统n智能化停车场管理系统n接触式IC卡门禁系统4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级131单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级131博观而约取，厚积而薄发 物业管理照顾客户每一个生活细节灯光工程有效提升162、昭示性和档次感n可引入知名物业管理公司代为管理n从物业管理整体外观（包括保安保洁的形象和着装等）就开始考究。n在保证安全、干净卫生的基础上，照顾客户每一个生活细节的需求：4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议建筑风格电梯配置智能管理配比建议物业管理大厅设计入口设计单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级132单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级132博观而约取，厚积而薄发 价163、格经济测算灯光工程有效提升昭示性和档次感4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议序号序号评估估项目目满分分本本项目目景隆公景隆公馆淝河大厦淝河大厦华盛大运城盛大运城均价（元均价（元/平方米）平方米）PXP1=5200P2=4300P3=52001区位因素20131812132交通条件20141812143周边市政配套15714574项目自身配套1510148105楼盘规模1088686物业管理1088787开发商品牌107777合计10067875767通过市场比较法，项目市场综合评分和项目平层公寓均价比较：备注：华盛大运城公寓精装，价格在6200左右，按照1000元精装修标准，毛坯均164、价定为5200元/平方米。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级133单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级133博观而约取，厚积而薄发 价格经济测算灯光工程有效提升昭示性和档次感4.3 4.3 公寓物业发展建议公寓物业发展建议市场比较法步骤：n1、影响公寓价值的因素分析n2、市场比较对象的选定n3、各市场比较对象的专业评分n4、相关楼盘价格修正项目相对比较对象的价格n5、项目价格测算165、对各相关楼盘价格的加权平均步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=（67/87）X5200=4000（景隆公馆）P2=（67/57）X4300=5050（淝河大厦）P3=（67/67）X5200=5200（华盛大运城）步骤二：根据权重加权测算价格n三个项目权重：华盛大运城在整体项目地段上与本项目相拟，因此权重为40%；淝河大厦与项目本身规模相差较大，定为30%；景隆公馆与本项目距离较远，定为30%nPX=4000X30%+5050X30%+5200X40%=4785根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段平层公寓销售均价为4785元/平方米，二年后产品入市，按保守年均增加5%计算，二年价格166、增涨10%。最终产品价格预计：平层公寓：5260元/平方米挑高公寓：6840元/平方米（市场情况下，按平层公寓130%计算）单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级134单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级134博观而约取，厚积而薄发 项目整体经济测算5.0单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四167、级第五级第五级135单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级135博观而约取，厚积而薄发 项目可销售面积：平层公寓1栋、挑高公寓2栋、写字楼1栋：共计约150000平方米办公用品城：共计约37500平方米集中商业群中外围一层沿街商业：共计约8200平方米共计可销售面积总和：195700平方米5.0 5.0 项目面积测算（按方案一测算）项目面积测算（按方案一测算）项目自持面积：集中商业群中对外独立商业体：共计约30000平方米集中商业群中内部集中商业：共计约56300平方米共计自持面积总和：8168、6300平方米单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级136单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级136博观而约取，厚积而薄发 1、平层公寓1栋、挑高公寓2栋、写字楼1栋：共计约150000平方米平层公寓价格：5260元/平方米挑高公寓价格：6840元/平方米写字楼价格：6950元/平方米因每种产品无单栋建筑面积数据，因此暂时按平均值进行初步测算，即平层公寓、挑高公寓、写字楼，共计销售收169、益：约9.5亿元2、办公用品城：共计约37500平方米共计销售收益：约3.7亿元3、集中商业群中外围一层沿街商业：共计约8200平方米共计销售收益：约2亿元共计总销售收益：15.2亿元5.0 5.0 项目销售收益测算（按方案一测算）项目销售收益测算（按方案一测算）单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级137单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级137博观而约取，厚积而薄发 单击此处编辑170、母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级138单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级138博观而约取，厚积而薄发 合肥商业市场附件附件单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级139单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三171、级第四级第四级第五级第五级139博观而约取，厚积而薄发 2013年5月份合肥共销售了商业类商品房670套，相比于2013年4月974套的销售量可以看出下跌了304套，其环比跌幅达31.21%，全市商业销售量出现了明显幅度的下跌。商业市场成交量小，整体处于下跌趋势，城东为主的瑶海区有所上涨Part1 商业街市场分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级140单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五172、级第五级140博观而约取，厚积而薄发 Part1 商业街市场分析项目名称项目体量（万）销售划分层高（m）开间(m)进深(m)面积分割（）建业领翔0.51、2、3#两层；4#三层；以单层或一拖二形式销售，4#二、三等整层出售一层5；二层3.83.23.8811一层24-149；一拖二连体商铺103-272豆瓣汇步行街13.5A、B座为整层3层商铺，C、D、E座一拖二商铺一层4.6；二、三层3.8479.1总共440套房源，内铺内铺分割8-30，40-360分割的外铺及一拖二西环中心广场7分南北两大街区，购物中心在南大街，商业街为两层，单层销售及部分一拖二；，购物中心为地上三层及地下一层一层5.6173、；二、三层334.28商业街30-100；购物中心20-300商铺华地香颂道1.2两层沿街联体商铺，单层销售和一拖二销售相结合一层4.5-5.8；二层3.6481417共102间商铺，面积分割：一层30-200；一拖二70-500港汇广场琳琅街11三层商铺，单层分割商铺销售和一拖二销售相结合一层5.5；二层5.1；三层3.64.2812共149间商铺；23-300信地城市广场乐汇商业街4.8沿街5栋单体建筑；内街三层商业街铺；一二层连卖，三层整层出售一层5.4，二层4.54.112.120-500家天下翡翠商谷2.8沿内部景观区两层商业街区，部分三层及联排商业一层5.6-6，二三层2.9；沿街174、商铺7.5-8.5米4848共315套商铺，一期20-60，160-240；二、三期多为100以上商铺在售典型商业街多为二三层商铺，首层多为挑高，面积分割以中小面积段为主。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级141单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级141博观而约取，厚积而薄发 Part1 商业街市场分析项目名称主力面积（）畅销面积（）销售情况成交均价（元/）去化速度建业领翔外街一175、层24-45，内街一层58-100，二层47-87；一拖二180-330外街一层畅销，内街24-58在售二期内街一拖二商铺及少量单层商铺沿黄山路外铺5-6万；内街铺3万二期1#、2#商铺，2011年4月29日开盘，目前去化80%豆瓣汇步行街整体为20-80，其中A、B座1F门面主力户型为40，2-3F内铺主力户型为20；C、D、E座一拖二主力户型为80左右外街一层畅销，内部20-40，一拖二的100以下基本售罄（仅余少量三层20-30商铺）项目总均价3万，A、B座一层门面商铺均价4万-5万，二层内铺均价3万，三层内铺均价2万：C、D、E座一拖二为4万2011年9月24开盘推2#、3#商铺，当日176、去化40%，目前基本售罄西环中心广场商业街30-100；购物中心20-300沿黄山路商业30-100；内街30-75已售罄购物中心13层，一楼均价3.5万，二楼均价2.5万，三楼均价1.5万（2010年）已售罄华地香颂道一层30-80；二层50-20030、50、70、80一层商铺畅销，一拖二商铺150在售少量一层80-200商铺；及一拖二70-200的商铺整体均价3.8万；A、B区独立沿街商业部分均价5.6万；C、D区双层均价2.8万项目与2010年12月6日份开盘，开盘当天推出A区1-2层50-800商铺，去化率30%。目前商铺已全部推出，整体去化率75%以上港汇广场琳琅街30-5930-177、50目前仅余1套商业街商铺底商均价为2万；一层均价为5万；，二层均价为25000；三层均价1万；2011年9月10日已开盘，推售的商业包括149套商业街和50套住宅底商，其中开盘当天商业街基本售罄，底商也同步热销了90%信地城市广场乐汇商业街沿街商铺主力面积：100-200，内街主力面积为4020-30,外街100-200商业街整体销售约为65%外街首层6万；二层5万；内街首层5万元，二层4万家天下翡翠商谷32-20032-60前三期已投入使用，部分一期商铺在售，三期商铺60-600在售价格1.5-3.5剩余170套，去化率47%快销面积段集中在20-60，沿街及内街首层较受欢迎，整体销售情况178、表现较好。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级142单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级142博观而约取，厚积而薄发 商业案例/豆瓣汇商业街/基本资料基本指标地址合肥市濉溪路与合瓦路交口（省民政厅对面）开发商安徽方兴置业有限公司规模占地25613万：建筑面积13万（商业部分为豆瓣汇步行街，总建1.35万）物业类型住宅、商业、写字楼、公寓面积区间商铺为10-350户型客群分析合肥本市179、居民，多为从商者和私营业主，部分在合肥工作的外地客户；购买目的多为投资商业氛围周边成熟小区居多，消费人群集中；商业氛围较好，乐购新天地国际中心、双岗商业圈近在咫尺；商业虽集中，但创新型步行街较欠缺，此项目具有一定优势单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级143单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级143博观而约取，厚积而薄发 魔豆广场东瓣街西瓣街活泉广场2F方巷子3F兴巷子图示：A、B180、座为整层3层商铺，C、D、E座一拖二商铺。BB座座AA座座DD座座EE座座FF座座商业案例/豆瓣汇商业街/商业布局一层商业以分割商铺的形式出售，10-30的铺型销售情况最好二、三层商业以隔间虚拟商铺形式出售，多为20-30的铺型，销售情况二层较好于三层，目前整体框架已形成，己开街。一层商铺二层商铺三层商铺单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级144单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级181、144博观而约取，厚积而薄发 商业案例/豆瓣汇商业街/商业分析规模：商业总建1.3万方，街长170-180米，进深9米，开间4米，一层挑高4.7米，二、三层挑高3.8米；产品：商铺总体分为三层，一层为10-90的分割式商铺；二、三层以主力店、虚拟商铺出售，目前正在招商；景观设计：极具小资情调的环境景观设计，自然天成的用材与绿化，极致简约的小品与灯光；打造纯步行街，自由空间设计，实现自由与开放、纯正与稀缺的完美结合；价格：外商底层商铺5-6万元/，内商底层4-5万元/；二层3万元/左右；三层2万元/左右；销售情况：9月24日开盘，总体销售率50%左右，底商仅余部分内街商铺；产品特征产品销售街内景182、观豆瓣汇步行街产品底商分割式的中小铺型为主，二、三层虚拟分割商铺、主力店形式出售，目前正在招商中，整体的产品选择较合理，销售情况较好；街区内不允许机动车通行，是真正意义上的“纯”步行街；豆瓣汇步行街统一定位、统一规划、统一招商、统一管理、统一运营，实现开发商、运营商、业主、商家、消费者多赢局面；产品优势选型优势理念优势豆瓣汇步行街定位“新小资主义”主题业态，搭配最受新小资青睐的业态组合，精选最小资的商家，打造都市新小资体验式消费中心。豆瓣汇步行街开盘当日，销售率50%以上，底商已经基本售罄，只有少量内街；目前为止已基本售罄，对其快销分析，可以得出以下针对商业销售的优势：优势总结访谈：我们的区位183、优势明显，周边各种配套完善，商业气氛浓厚；我们的步行街长170余米，是针对小资的真正的步行街；商铺的一层是分割出售，10-90不等，销售情况最好，二、三层正在招商，都是是客户用来投资最好的选择 -国光万豪广场招商工作人员 汪多多单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级145单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级145博观而约取，厚积而薄发 PartPart1 1 商业街市场分析小结商业街184、市场分析小结合肥街区式商业形式发展迅速，街区商业数量及规模有增长趋势快销面积段集中在20-60，沿街及内街首层较受欢迎，整体销售情况表现较好。依据市调信息，目前合肥市商业综合体项目，基本是大同小异，集中商业主要都是以引进大型超市卖场，商业步行街以餐饮娱乐吸纳人气。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级146单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级146博观而约取，厚积而薄发 合肥40年产185、权公寓分布由主城区向周边扩散，目前分布集中于主城商务区及西南开发区，多依附于其他物业类型出现，市场容量相对较小。1632021610111213在售未售售罄2430321171918221524578923252627282931合肥商办产权公寓分布情况141万科铂客公寓17铂领星座2万科甲壳虫18安徽五金机电商贸城3凤凰国际19同济自由都市4华尔街国际生活广场20水岸豪庭5克拉公寓21美桐1号公寓6沃野广场22港汇广场7景隆现代城23天鹅湖万达广场8明发摩尔公寓24湘江国际9创智坊25淝河大厦10紫金山庄26玉承和花园11天时非常空间27裕安大厦12乐客来国际商业中心28安粮蓝寓13前程芒果186、墅29馥邦新世界14高速滨湖时代30国耀大千世界15圣大国际商业广场31新天地国际广场PartPart2 2 商办公寓市场分析商办公寓市场分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级147单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级147博观而约取，厚积而薄发 PartPart2 2 商办公寓市场分析商办公寓市场分析序号项目名称开盘时间销售情况序号项目名称开盘时间销售情况1玉承和花园2009年187、3月售罄12湘江国际2010年12月售罄2青年城1号2009年4月售罄13前程芒果墅2011年1月销售中3华尔街国际生活广场2009年6月销售中14万科铂客公寓2011年5月销售中4新天地国际广场2009年6月售罄15裕安大厦2011年5月售罄5紫金山庄2009年12月销售中16明发摩尔公寓2011年6月销售中6景隆现代城2010年3月销售中17天鹅湖万达广场2011年7月售罄7安粮蓝寓2010年4月售罄18港汇广场2011年11月售罄8馥邦新世界2010年4月售罄19沃野广场2012年4月销售中9淝河大厦2010年6月售罄20克拉公寓2012年4月销售中10乐客来国际商业中心2010年11月188、销售中21凤凰国际2012年7月销售中11天时非常空间2010年12月销售中22万科甲壳虫2012年7月销售中09年初公寓产品开始出现，未来合肥公寓产品发展趋势会大幅增加40年公寓产品在2009年出开始出现，根据目前的市场需要及购买力分析，未来公寓产品发展空间较大。2010-2011年公寓产品开盘的比较密集，多数已经销售完毕。2012年推出的公寓产品多为精装修，面向客户群体较广。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级148单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本189、样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级148博观而约取，厚积而薄发 基本指标地址东二环与长江东路交口开发商浙江宝业集团公寓产权40年装修精装修面积区间4660层高5.2m销售情况在售7#48-55平米，均价9600元/平，挑高5.3米。优惠：按时签约总价优惠3000元；一次性付款100平米以上户型每平米优惠210元，100平米以下户型每平米优惠150元；按揭每平米优惠60元/平米商办公寓案例/宝业东城广场/基本信息单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级190、149单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级149博观而约取，厚积而薄发 项目优势分析1、项目地处长江东路与东二环交口，交通便捷，且是规划地铁2号线与4号线的交口处，提高项目未来升值潜力。2、项目自身为33万方集商业、办公、住宅、公寓为一体的大型城市综合体，客户享有自身的配套优势。3、项目周边为沃尔玛大型超市及汽车东站，周边小区密集，人流量大、消费能力强，未来发展不可限量。项目销售及价格情况1、项目于2013年3月初正式认筹，4月11日正式开盘，一期推出8F28F双号层公寓，总共274套。191、2、截止到6月15日，共销售65套，销售率约为24%，平均每月销售30套，去化速度较慢。2、销售面均价为9600元/，目前在做团购活动，即按揭客户交3600抵20000元，一次性客户交3600抵28000元，实收均价在9200元/左右，销售价格较高。2、已销售部分低楼层销售较好，占已销售的70%左右，这同时说明客户对价格较为敏感。商办公寓案例/宝业东城广场/项目解析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级150单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编192、辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级150博观而约取，厚积而薄发 1、宝业东城广场所有的户型只有南向和北向，面积在4660。2、居住型户型为两房两厅两卫，动静分区，一层为生活区，二层是卧室，其中一间卧室较小且封闭，居住较为压抑。3、办公户型图的设计方面显得休闲、灵动，体现了户型多变自由的理念。商办公寓案例/宝业东城广场/户型分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级151单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样193、式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级151博观而约取，厚积而薄发 基本指标地址东二环和裕溪路交口开发商圣大房地产开发有限公司公寓产权40年装修未定面积区间4766层高5.6m销售情况在售7#48-55平米，均价9600元/平，挑高5.3米。优惠：按时签约总价优惠3000元；一次性付款100平米以上户型每平米优惠210元，100平米以下户型每平米优惠150元；按揭每平米优惠60元/平米商办公寓案例/圣大国际广场/基本信息单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级152单击此处编辑母194、版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级152博观而约取，厚积而薄发 项目优势分析1、项目地处东二环附近，可通过裕溪路高架直通市区，交通便捷。2、项目自身集商业、办公、住宅、公寓为一体的大型城市综合体，生活设施配套完善。3、项目周边发展较为成熟，人流量大、人均消费能力都较好。4、挑高5.6M，在公寓市场里层高名列前茅，客户得房率高。项目销售及价格情况1、项目暂未面市，产品属性仍在敲定中，未来主打47-55户型，总共627套。2、根据了解到的信息显示，该项目未来定价可能较高，精装修公寓在10000元/左右。195、商办公寓案例/圣大国际广场/项目解析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级153单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级153博观而约取，厚积而薄发 B1和B2户型为东西朝向对称户型，面积分别约为50和47。其中B1户型设计为办公户型，灵动空间，处处彰显自由。B2户型设计与B1户型相当，两室两厅两卫+储藏室，动静分离，一层为生活区，夹层为卧室与储藏室，但有间卧室为暗室，后期销售过程中注重196、引导，对于投资客户影响较小。这两种户型也是项目主要户型，但由于是连廊型，不是南北通透，比较适合投资与办公。B2户型平面图商办公寓案例/圣大国际广场/户型情况单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级154单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级154博观而约取，厚积而薄发 基本指标地址东二环和裕溪路交口开发商华盛发展集团公寓产权40年装修精装修面积区间4050层高平层销售情况即将推出600套197、酒店式公寓商办公寓案例/华盛大运城/基本信息单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级155单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级155博观而约取，厚积而薄发 项目优势分析1、大运公馆采用石材外立面，材质考究，未来形象展示较好。2、内部装修程度标准较高，包含有六部三菱电梯。3、与五星级酒店为邻，共享五星级酒店物管服务，统一管理免除客户烦恼。项目销售及价格情况1、8月份即将推出600套酒店式198、公寓，40-50平米，具体开盘时间和价格待定。2、根据了解到的信息显示，该项目精装价格在6300元/左右，且目前认筹情况较差，客户关注度较低，主要是对价格敏感。商办公寓案例/华盛大运城/项目解析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级156单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级156博观而约取，厚积而薄发 商办公寓案例/华盛大运城/户型情况华盛大运公馆分四种朝向户型，功能区间及格局都完全199、相同。户型整体通透，各区间功能分明。不过作为平层公寓产品，在整体空间上没有亮点，只有阳台部分赠送一半面积，而且公摊较大，在30%-40%。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级157单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级157博观而约取，厚积而薄发 PartPart2 2 商办公寓市场分析小结商办公寓市场分析小结合肥40年产权公寓分布由主城区向周边扩散，目前分布集中于主城商务区及西南开200、发区，多依附于其他物业类型出现，市场容量相对较小。从同类楼盘分析，住宅性质楼盘去化较快，投资性质去化较慢。09年初公寓产品开始出现，未来合肥公寓产品发展趋势会大幅增加。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级158单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级158博观而约取，厚积而薄发 市中心商务区三里庵商务区黄潜望商务区高新商务区政务商务区濉溪路商务区包河商务区瑶海新站商务区分布：濉溪路沿线201、平均售价：800012000元/租金：40-60，入住率：90%入住企业：房地产、贸易、装饰分布：三里庵周边平均售价：1400015000元/租金：50-70，入住率：85%入住企业：金融、保险、建筑分布：软件园周边平均售价：4000-9000元/租金：20-45，入住率：50%入驻企业：高新技术企业分布：政务区平均售价：9000-12000元/租金：50-70，入住率；70%入住企业：贸易、实业、咨询分布：黄潜望周边平均售价：8000-11000元/（目前多为在售项目，基本无使用中项目，预计租金40-70）分布：马鞍山路及徽州大道沿线平均售价：8500-10500元/租金：30-60，入住率202、：80%入住企业：贸易、建筑、售后分布：胜利广场周边平均售价：8000-11000元/租金：30-60，入住率：90%入住企业：服装、外贸、零售分布：环城路以内平均售价：14000元/租金：60-80，入住率：95%入住企业：国企、工商企业、金融12345678合肥写字楼目前已形成8个板块，售价因商务气氛及写字楼条件不同差异较大，售价4000-15000元不等，租金20-80元不等。PartPart3 3 写字楼市场分析写字楼市场分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级159单击此处编辑203、母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级159博观而约取，厚积而薄发 写字楼案例/港澳广场/基本信息物业开发目的出租型出售型物业档次甲级乙级物业功能单一功能多用途办公楼（底商+写字楼）基本情况具体事项内容具体事项内容占地面积4.6万方物业公摊27%总建筑面积15万M2 车位总数1000楼层总数21地下车位数1000地下层数2车位服务面积/写字楼楼层421电梯总数3其他楼层商业电梯品牌express层高3.2米货梯数量1入户大堂层高单位电梯服务面积/入户大堂面积200平左右标准层面积1000平交付时间11204、年底面积区间401000品尼高公共走道宽度/平面布局结构公寓型卫生间配置情况独立卫生间外立面/空调系统无单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级160单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级160博观而约取，厚积而薄发 写字楼案例/港澳广场/经营情况项目名称租金入驻企业入住率港澳广场35元/平/月安徽中启能电力工程有限公司、格林国际英语、青少年培训中心、安徽祥庆运输有限公司、浙江金城建设集205、团合肥分公司、合肥山德机械设备等65%租金约35元/平米/月，出租率约65%单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级161单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级161博观而约取，厚积而薄发 写字楼案例/凤凰国际/基本情况物业开发目的出租型出售型物业档次甲级乙级物业功能单一功能多用途办公楼基本情况具体事项内容具体事项内容占地面积物业公摊总建筑面积15万方车位总数718楼层总数30地下车位数206、531地下层数3车位服务面积/写字楼楼层30电梯总数7部其他楼层/电梯品牌通力层高3.3米货梯数量1入户大堂层高6.8米单位电梯服务面积/入户大堂面积标准层面积1170平交付时间2013年11月面积区间911170平米公共走道宽度/平面布局结构回字形卫生间配置情况公共卫生间外立面LOW-E中空玻璃+干挂石材空调系统VRV中央空调单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级162单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级207、第四级第四级第五级第五级162博观而约取，厚积而薄发 写字楼案例/凤凰国际/经营情况项目名称租金入驻企业入住率中辰国际约32元/平/月合肥韩利环保科技有限公司、安徽绿韵节能建材有限公司、安徽金森林农业科技发展有限公司、合肥爱家防辐射科技有限公司、安徽锦澜硅业有限公司等63%中辰国际，租金约32元/平米/月，出租率约63%单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级163单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式单击此处编辑母版文本样式第二级第二级第三级第三级第四级第四级第五级第五级163博观而约取，厚积而薄发 PartPart3 3 写字楼市场分析小结写字楼市场分析小结u写字楼市场相对集中中央区域与西南版块，因为不同区域的商务氛围，实际售价与租金也有很大差别，最高可相差倍。非热点区域写字楼项目因为商务氛围难以达到要求，空置率较高。合肥写字楼目前已形成8个板块，售价因商务气氛及写字楼条件不同差异较大，售价4000-15000元不等，租金20-80元不等。