1、财富广场招商定位(简略版)一、xx年1月份工作汇总一）、重点工作事项时间说 明预计时间完成时间事项说明1月工作总结财富广场项目了解01月03日-01月06日xx年01月10一：完成财富广场招商手册、户外楼体喷绘、围墙、门头的制作安装完成；二：商家拜访说辞、商家接待说辞；三：售楼中心吧台椅、办公用品、人员名片、招商电话、工程部分都已经完成对接。财富广场兴义地区招商信息释放01月10日-01月30日xx年1月已经在财富广场楼体、门头、围墙放置财富广场招商信息。兴义市区市场初步调研01月06日-01月10日xx年01月10日对兴义KTV、桑拿、会所进行了租金调研，调查结果已经做城表格。出差贵阳等地进2、行商业市场调查，挖掘意向商家。01月10日-02月20日xx年02月20日对贵阳商业进行调查，电话拜访商家52组，其中意向商家6组，详细情况见客户分析表。部分工作成果：二）、客户情况汇总1、贵阳客户情况汇总一月份共联系商家52组，其中意向商家6组。重点联系了餐饮（30家）、超市百货（9家）、服饰（4家）、家居（2家）、婴童（3家）、电器（2家）、图书（1家）、通讯（1家）等几类业态的商家。主要意向商家跟踪进程如下：序号商家名称业态分类联系方式商家需求联系结果1星力超市超市整租集团在过审批流程，重点考虑租金，顾虑本项目面积有点偏小。2合力超市超市整租计划3月中旬安排时间考察项目。3海都百货百货商3、场整租重点询问租金，目前安排不出时间考察项目，对兴义市场不了解，已发资料与手册，3月中旬考察项目4国美电器电器整租4月上旬考察项目，但今年房地产波动对其也有部分影响，重点考虑租金。5迅捷集团手机租赁150平方苹果专卖店会在兴义选址开设2个苹果手机专卖店，对本项目位置不是很满意（与路面高差、道路斜坡），2月底会再次考察项目。6私人服装商场整租重庆人，已于2月12日来考察，对项目位置位置不满意，正在其他地段寻求位置。2、兴义意向商家汇总截止xx年02月16日来电商家9组，来访商家10组，拜访商家8组。娱乐KTV：（1家）、手机家电：（2家）、动漫城：（1家）、服装：（6家）、茶庄：（1家）、餐饮：4、（5家）、儿童乐园：（1家）、家居建材：（3家）、百货商场：（1家）、汽车4S店：（1家）、美发：（1家）、超市：（1家）、未定业态：（3家）。主要意向商家跟踪进程如下：序号姓名联系电话业态面积位置考虑因素商户意向度联系详情1邱总未定整租租金B现在人还在北京，会在3月初安排时间考察项目，重点询问我方签约的电玩城处理情况。2王总服装百货整租租金C重点询问租金，想整租，观望状态，不愿确定来访时间。3谢总未定整租租金A现在在四川出差，对项目意向较好，考虑整租，2月20号左右回兴义考察项目。4左总KTV1000平方米左右，二层租金C二楼租金接受度在45元左右，无法确定来访时间。5吴总家电300平方米左5、右，一层靠沙井街位置租金B现在人在安顺，意向强，2月底回兴义考察项目。6李总未定800平方米左右，一层靠沙井街位置位置C一直强调保密业态，承租意向强，一个星期左右安排时间来考察。7刘总清汤鹅二层，330m左右租金A租金在50元/月/m左右则考虑租赁。8郑小姐儿童乐园二层，400m左右租金A已经考察项目两次，计划租二楼600平方，承受价格80元，如我方同意可签意向协议。9李总康居广场窗帘专卖1000m左右租金、位置B待具体租赁协议、交房时间确定后，联系商家洽谈具体事宜。10张先生丰田汽车4S店整租租金B咨询项目情况、租金情况，商家租金报价为30元/月/m。11阿杰红发廊80m左右租金B重点咨询租6、金消防、空调、意向比较强。12易总家居、化妆品200m左右租金B意向位置为现售楼部位置，对层高比较满意，重点咨询租金，待租赁协议确定后，具体洽谈。引导他找人整租。13张总兴客隆整租租金C商家报价25元/月/m，重点咨询优惠条件备注：A：意向度85%以上 B:意向度65%以上 C:意向度60%左右 D：意向度20%左右 E：已无意向二、项目分析一）、项目SWOT分析优势：主城区地段地标性建筑，召示性强4000余方体量，适合品牌商家经营准现房招商首层7.5米层高劣势:非传统商业聚集区沙井街商业零散，人气相对不足“葫芦形”商业，临街面偏小项目两侧为U型通道，三面民房阻隔斜坡道路，影响商业价值机会：兴7、义核心商业区饱合，向外扩散为改期趋势品牌商家对大型商业物业需求不断增加一线连锁品牌扩张至兴义年初为招商有利时机威胁：同类竞争项目增加，客户分流二）、可比项目与竞争项目分析1、部分商业开发项目分析商业规模业态分布建筑形态销售单价租赁情况荷花巷大佛坊可售商铺31600平方商铺约400间休闲购物、餐饮娱乐多层仿古建筑商业步行街一层49800-76800元二层20000-42000元施工中，尚未租赁钻石广场约6000平方15层商业服装百货、生活配套21层小高层独立商铺未开盘施工中，尚未租赁锦峰大厦约12000平方一二层商业农贸市场、培训、娱乐高层建筑底商一层8000-27000元二层4500元农贸市场8、开业，台球、健身、舞蹈、美术翔宇明珠商业6121平方14层商业一至三层为凯丽国际，四层休闲娱乐高层建筑底商商场型商业一楼均价51000元二楼均价23000元1-3层凯丽国际租赁一楼170元/月/平方，二楼80元/月/平方兴义商城商业约120000平方超市、影院、商场、家居、餐饮一站式高层商业裙楼、商场商业未开盘大润发超市、横店影院已签约2、可比商业经营项目分析商业规模业态分布建筑形态主要品牌租赁情况金山商城约7000平方一二层服装、电玩、西餐商场、商铺九牧王、首家壹佰、七匹狼、英国吉牧等首家壹佰40万/年，约200平方，约166元/月/平方。三年后每年递增5%二楼雅鹿女装，一年12万，约1309、平方，约77元/月/平方丽都百汇约2000平方服装、鞋包、首饰、小家电、药店地下一层商场南亨手表、大家药房、飞利浦、骆驼、周六福珠宝等租金约90元/月/平方装修期为免租期丰源市场（服装商场部分）约2000平方服装、饰品一层、负一层服装商场一楼已经租完，正在装修中负一楼招商中，开业时间未定一楼租金210元/平方/月，负一层86元/平方/月，物业费2元/平方/月。三、项目定位兴义新都市生活互动区引领都市潮流/服装、娱乐、时尚满足/时尚商场、差异化定位释意：满足兴义人民对舒适型消费、时尚感体验需求区别老城区商业现状,形成中高档、享受型购物天堂引入先进业态，结合沙井街商业形态，树立城市商业名片形象增加10、兴义人民需求的可选择面，呈现多彩生活方式定位方向：生活服务型：品牌餐饮、特色餐饮场所、时尚家居时尚风潮型：品牌服饰、母婴用品、珠宝饰品、通讯数码娱乐休闲型：量贩KTV、咖啡茶座、电玩动漫市场定位：助推沙井商圈，开启兴义新都市生活时代！为兴义打造出地标级的商业名片；放在兴义整个的市场环境来考虑；把它当做一个独特的区域来看待；赋予它更具高度的品牌任务。客户定位：有品味的小资顾客（70%），有实力的中年顾客（30%）业态定位：时间百货、服装商场、咖啡厅、会所、美容、化妆品、母婴天地、儿童乐园、数码通讯、时尚家居品牌定位： 小资的、中高档的、时尚的、人气的品牌举例：时尚百货新世纪百货、艾维名店品牌服装11、歌莉娅、艾格、only、哥弟、阿依莲咖啡厅、会所仙踪林、西堤岛、上岛化妆品、饰品、美甲屈臣氏、千色、七色花、流行美美发连锁你好，漂亮、CS、椰岛、红发廊美容美体、母婴天地百莲凯、水胭脂、爱乐游通讯市场迪信通、数码品牌旗舰店家居、家具卖场家居、家具整体卖场、品牌旗舰店招商方案方案一：一二层整体引进一家品牌时尚百货，业态以服装为主，兼顾鞋帽、皮具方案二：一二层分别独立招商，一层定位为时尚百货，二层定位为主题商业及休闲娱乐一层业态：服装商场、数码通迅、家居家饰、化妆品等二层业态：儿童乐园、数码动漫、餐饮娱乐等四、项目租赁策略一）、租金定价1、沙井街租金参考序号店名面积（）年租金（元/年）日租金（元/12、天）月租金（元/月）1ERKE（含二层）1601000001.72522芳香茶庄30300002.783.33都匀毛尖茶兴义经销店90170000.515.74雄芯卫浴18220003.3101.85金洋真皮服装定做20300004.11256餐馆90850002.578.77樱花卫浴25350003.8116.78定做艺术玻璃32200001.7529特百惠25330003.611010便利百货店8260008.92702、兴义休闲娱乐租金参考商家名称面积（）年租金（元）月租金（元/月）递增鑫钱柜140020000011.9每年5%金碧辉煌600090000012.5每两年5%水逸天下40013、04000009.18每年5%一品咖啡100012000011.03每年8%一品酒楼180030000013.89每三年8%3、投资回报率测算售价预估回报率日租金推算（元/天）月租金推算（元/月）一层商铺售价按20000元/平方计算年投资回报率6%3.29100年投资回报率7%3.84116.67年投资回报率8%4.38133.33二层商铺售价按10000元/平方计算年投资回报率6%1.6450年投资回报率7%1.9258.33年投资回报率8%2.1966.674、租金综合评定有利因素：高层高、地标建筑、小广场不利因素：大面积、斜坡、临街面少、行业租金偏低一层商铺目标租金90110元/月/平方14、二层商铺目标租金5070元/月/平方二）、租赁政策1、租金递增根据商家的业态、品牌、位置和租金的不同，确定不同的递增率。整租或层租商家：每年递增5%或每两年递增8%普通商家：每年递增5%10%2、免租期根据商家的装修档次、租赁位置和业态不同确定免租期，原则上装修期即免租期，不提供额外的免租期。特殊商家可给予1年免租期，须报公司领导确认，单独审批。整租或层租商家：36个月普通商家：13个月3、租赁年限对于租约的长短，根据商家的租金和递增为参考。若商家的租金和递增较为理想，则争取长租约，反之则短租约。租约年限基本为35年起租，最长为15年。4、付款方式租赁1000平方米以上：一年一付（押二个月租金15、）租赁500-1000平方米： 一年一付（押三个月租金）填充商户：一年一付（押三个月租金）5、履约保证金商家签署意向租赁协议时，收取23个月租金作为履约保证金（定金）,签署正式租赁合同后定金自动转为租金。 6、物业管理费暂定 元/月收取。（包括公共部位设施设备能耗费） 7、装修保证金根据租赁面积不同确定装修保证金。租赁面积（平方）1000以上6001000300600300以下保证金（元）3000020000100005000五、招商计划1、招商区域以贵阳、兴义为主要招商区域，其他城市为辅。2、招商形式上门拜访、电话邀约、网络招商、邮寄资料、户外广告、短信群发、协会等3、重点招商业态以服装、休闲娱乐、家居、餐饮、主题商场五类为重点招商业态。4、招商原则连锁优先：连锁企业合作优先考虑；品牌优先：国内外著名品牌优先引进；特色优先：有特色的新兴业态优先进驻；大面积需求优先：大型主题店需求较大面积的优先。5、招商时间节点招商计划招商时间人员物料准备贵阳市场调查商家拜访接待意向商家选择商家考察跟踪意向商家谈判商家签约开业协助xx年01月xx年02月xx年03月xx年04月xx年05月xx年06月文齐地产机构财富广场项目xx年2月