1、汉口东部购物公园C2业态定位组合的报告第一部分：武汉区域性商圈调查一、武汉区域商业业态调查1、武汉区域性商圈主力店业态组合商圈名称商圈主力店业态组合商圈主力店规模次主力店青山山圈青山百货+（中百仓储、武商量贩、好又多）超市+工贸家电百货（21000）家电（3300）超市（16600）新华书店肯德基、永和豆浆水果湖商圈（武商量贩、中百仓储）超市+（时尚名都）百货超市（14000）百货（15000）肯德基、麦当劳、168咖啡厅、新华书店王家湾商圈（汉商）百货+超市（家乐福）+（国美、苏宁、工贸）电器+（好美家、）家居百货（40000）超市（10000）电器（9000）家居（80000）肯德基、必胜2、客、豪客来、环艺影城鲁巷商圈（鲁广、大洋）百货+（鲁广）超市+（苏宁、工贸）家电百货（80000）超市（28000）家电（9000）光谷书城、肯德基、环艺影城、KTV青山商圈王家湾商圈水果湖商圈鲁巷商圈综合分析： 通过对武汉区域性商圈主力店分析，区域性商圈的主力店一般组合模式“百货+超市+家电”或“百货+超市+家电+家居”。 区域商圈百货业态其定位一般是大众化百货，档次定位中档为主。 区域性商圈次主力店的组合上一般是组合是书店、餐饮、影城等休闲、娱乐文化类业态。2、青山商圈业态调查业态规模（）比例百货2100023.86%家电33003.75%超市1660018.86%服装78308.90%鞋3、11171.27%餐饮53456.07%休闲娱乐1247014.17%社区生活便利9058.510.29%小百货5060.57%文化、音像、教育培训4724.55.37%社会服务配套60546.88%合计88005100.00%业态业种数量面积(）业态比例（面积）服装品牌服装4013583.08%中低档次服装155473510.74%休闲运动2010522.39%童装、玩具347051.60%鞋男、女鞋2111172.53%餐饮西餐11700.39%快餐311322.57%酒楼1437388.48%蛋糕坊51950.44%冷饮、小吃121100.25%社区生活便利保健品41150.26%便利店4、61100.25%小超市22900.66%杂食店21140.26%彩票5630.14%电信服务7850.19%维修服务1350.08%空调专卖31240.28%房产中介1140.03%干洗1400.09%广告1200.05%旅行社4840.19%摄影54801.09%水果店41250.28%糖果1250.06%通讯1810952.48%五金205131.16%烟酒71500.34%眼镜75171.17%药店810162.30%医疗器材1700.16%休闲娱乐美容美体、美发9973.52.21%网吧37501.70%会所115003.40%台球18001.81%健身240009.07%沐足2415、009.30%KTV112002.72%茶吧21200.27%小百货化妆品3420.10%皮具2430.10%谭木匠2240.05%饰品92750.62%袜子1200.05%包2320.07%枕头1300.07%文化、音像、教育培训书店130006.81%教育培训410502.38%音像1500.11%文具2624.51.42%社会服务配套银行13545412.37%中国邮政13900.88%中国电信12100.48%总计48144085100.00%综合分析： 通过对区域性商圈青山商圈“主力店+商业街”的业态分析，一般的区性商圈的各种业态例，一般零售约占总业态比例的约60%；但商业街零售类业6、态只占8.9%;餐饮、休闲娱乐约占20%；社区便利约占10%左右；文化教育约占5.37%；社会配套约占6.88%. 通过对以居民消费为主的区域性商圈青山商圈的业态组合规律分析，可以得知，在以居民消费为主的区域性商圈其主力店的组合一般以“超市+中档大众化百货+家电”组合，同时社区便利、文化、餐饮、休闲、娱乐以及社会配套占有较大的比重。第二部分:汉口东部购物公园业态组合定位方向通过对武汉区域性商圈一般的业态定位组合规律分析，我司对汉口东部购物公园整体业态定位组合C2业态规划提出以下建议：一、百货+超市+家电组合模式：根据一般区域性商圈业态最佳业态组合模式，采取“百货+超市+家电”业态定位最佳组合模7、式，汉口东部购物公园在C1四楼引进家电，在C2引进大型百货或在C2引进电器+百货,实现项目区域性商业中心的定位,实现项目商圈聚客力与商圈半径最大化,为后期经营招商与运营提供保障.1、业态定位组合可行性分析1）、此业态定位组合前提条件：此方案须将江岸铁路运输纳入统一规划，将C2规划成百货或百货+家电的组合2） 、可行性分析建筑规划可行性分析江岸铁路运输学校可以单独规划，由于其将用地面积约4380平方米，将其规划裙楼规划成5层为商业，5层以上为公寓，与C2形成联体，这样在不大调整规划与项目整体工程进度的情况下，单层建筑面积可以做5563平方米，总建筑面积约2.8万平方米，基本可以满足百货业态的经营8、面积需求。（建筑覆盖率按47.11%考虑，容积率为4.0，净用地面积为4380平方米;用地性质按纯商住用地性质规划）百货经营可行性分析本项目引时百货经营的难度在于项目地段距离武广与江汉路商圈距离过短，属于两大商圈辐射半径之内。因此本项目引进百货就需要注意百货的定位，选择中、高档精品化百货方向，但面临项目短期内目标消费群不足；另一方向进行大众化的中档百货定位，实现与武广、江汉路这种时尚百货的定位差异化。（可分析武广百货为中高档，江汉路为流行时尚百货，本项目）招商可行性分析：此方案的难度在于引进百货主力店，由于前期只有中商百货表达过进驻意向，因此百货主力店的引时难度较大，但为了实现项目整体定位，保9、障后期的良性运营，我司提出以下对策： 开发商加大优惠力度，通过免租2年、甲方投入硬件设备及公装，让百货商家将商圈增育成熟，后才开始收取租金收益。 采取与百货商家联营的方式，采取开发商提供场地，百货商家进行经营，在武汉这种案例也存在光谷步行商业街引进大洋百货就是采取此方式或者由百货商家输出品牌与经营管理，开发商自营百货（青山百货）以及时尚名都百货都是开发商自营。3） 、方案优劣势分析：优势分析4） 此规划方案如顺利引进百货主力店，将对项目商业整体带动性强,对项目整体商业价值会有较大的提升。5） 如引进百货主力店将大大促进投资者对项目整体区域性商圈的认同度，时间不允许这么说，因而说对后续经营稳定，10、不出后后遗症？成为区域商业的标志成为三江的商业名片6） 由于百货业态的聚客力强，商圈半径大，如成功引进百货，会大大的扩展项目的商圈半径，对项目后期招商与运营会有很大的促进作用。劣势分析 由于前期只有中商百货表达过进驻意向，且本项目是处于新商圈与百货业态选址需要成熟商圈冲突，因此百货招商的难度较大，且市场培育期长，至少在2年以上。 百货业态由于距离武广商圈与江汉路商圈较近,可能在后期百货的经营压力较大。是否需要与相关百货专业人士进一步沟通？三江内部体系是否有加盟百货的可能？4）、经济可行性分析：假定规划前提条件建筑覆盖率按47.11%考虑，容积率为4.0，净用地面积为4380平方米;用地性质按纯11、商业用地规划规划方案:建议规划成商业建筑,与C2成联体建筑，单层面积2063平方米，商业规划5层,5层以上规划公寓;按用足指标总建筑面积约17520平方米；其中商业10315平方米;公寓7025平方米，15层引进百货主力店，只销售小量的街铺，按沿街面80米，铺位进深12米规划，可销售约面积约1000平方米街铺。（项目地形地块图）成本测算说明： 土地成本按总价3800万计算。 建安成本参考贵司提供资料与经验确定（商场按2000元/平方米；住宅与公寓按1500元/平方米估算） 各类税费根据贵司提供资料确定。 销售费用按销售额的2计。项目投资估算表序号项目名称总额(万元)单价(元/)占投资比例1土地12、成本38,000,0002,16947.63%2前期工程费用3,504,0002004.39%3建筑安装工程31,167,5001,77939.06%4其它费用2,628,0001503.29%5不可预见费用376,498230.47%6管理费用756,760460.95%7财务费用1,051,200601.32%8销售费用2,305,0002872.89%9合计79,788,9584,714100.00%销售收入估算测算说明 如果引进百货，假定一楼给百货面积为C2一楼4500平方米，沿街面有154米，给百货留60米的沿街展示面，其余规划成街铺销售，则大约可销售1000平方米；销售单价按45013、00元/平方米测算 公寓售价按10000元/平方米测算物业类型销售面积（）销售单价（元）销售收入（元）商铺1,00045,00045,000,000公寓7,02510,00070,250,000合计8,025115,250,000保本开发，持有商业物业的路线二、超市+家电+休闲、娱乐+文化教育业态定位组合如果不做百货业态，由于缺少百货，项目的商圈半径会大大缩小，成为区域性商业中心可行性不高，区域商圈半径减小在此前提条件下，整个街区要减少服装等零售类业态的比例，要加大餐饮、休闲、娱乐类、社区便利、社会配套等业态比例，将整个项目的业态做到丰富化与综合化，从而形成整体的聚客力，使项目后期的经营风险降到最低。在此规划条件下，商业街与主力店高楼层必须经营休闲、娱乐、餐饮、文化教育类业态，在商业街内街要适当的加入社区便利、餐饮、社会配套服务等业态。在此业态定位组合方向下，C1四楼可引进健身等休闲类业态。C2的业态组合方向一：一楼：家电+数码通讯+通讯服务以及社会配套服务（银行等）二楼：家电三、四楼：书店+教育培训或餐饮+足浴等餐饮、休闲类业态C2的业态组合方向之二：一楼：运动休闲服饰+社会配套（银行）内铺做什么？二楼：文化、教育或餐饮三、四楼：影城是否增加街区二三层的业态说明：参青山商圈？二楼餐饮定价的问题？10