1、Centaline Consultants如何写好物业发展建议报告如何写好物业发展建议报告顾问事业部 苏震赢商网：双赢商网：双1111，双重大福利！，双重大福利！1 1、VIPVIP资料不设防资料不设防 2 2、高价悬赏、高价悬赏6 6类资料类资料活动时间：活动时间：20142014年年1111月月1 1日日1111月月3030日日活动详情：活动详情：http:/ 2币资料实时推送）币资料实时推送）有时候，想写物业发展建议，却苦于没有思路有时候，想写物业发展建议，却苦于没有思路有时候，想写物业发展建议，却苦于没有思路有时候，想写物业发展建议，却苦于没有思路有时候，熬通宵写报告，却得不到开发商认2、可有时候，熬通宵写报告，却得不到开发商认可有时候，熬通宵写报告，却得不到开发商认可有时候，熬通宵写报告，却得不到开发商认可有时候，开发商认可了，设计院却说看不懂有时候，开发商认可了，设计院却说看不懂有时候，开发商认可了，设计院却说看不懂有时候，开发商认可了，设计院却说看不懂有时候有时候有时候有时候2战略定位战略定位物业发展建议物业发展建议设计任务书设计任务书3分期与启动区分期与启动区发展战略发展战略客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位整体定位整体定位整体规划建议整体规划建议项目本体分析项目本体分析客户目标客户目标核心问题解析核心问题解析发展模式研究发展模式研究案例借鉴案例借鉴土地资3、源分级土地资源分级规划与排布规划与排布功能分区功能分区物业发展建议物业发展建议战略定位及整体定位战略定位及整体定位4深圳中原深圳中原物业发展建议物业发展建议写作体系写作体系五大必杀技五大必杀技5一个中心：一个中心：帮助开发商解决问题帮助开发商解决问题6两种思路：两种思路：领先型领先型差异型差异型7市场市场市场市场客户客户客户客户本体本体本体本体有别于竞争项目有别于竞争项目切合客户需求切合客户需求符合项目本体情况符合项目本体情况三大原则：三大原则：8基本点基本点差异性差异性成本控制成本控制可执行性可执行性四个层面：四个层面：9五大板块：五大板块：规划规划规划规划建筑建筑建筑建筑景观景观景观景观配4、套配套配套配套物业物业物业物业10Centaline Consultants宜昌会展项目宜昌会展项目物业发展建议及启动区策略物业发展建议及启动区策略写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略12项目位处城市主干道旁，距离城区约十分钟车程，属于城市近郊，项目位处城市主干道旁，距离城区约十分钟车程，属于城市近郊，交通便利，片区未来发展潜力巨大，但现状陌生，配套相对缺乏交通便利，片区未来发展潜5、力巨大，但现状陌生，配套相对缺乏区域属性区域属性-现状现状发展大道西陵区西陵区夷陵区夷陵区整体片区未来发展潜力巨大整体片区未来发展潜力巨大：项目地处梅子垭水库旁，紧靠发展大道，整个片区定位高端，是未来宜昌城市发展的重点区域之一，发展大道也是城市的重点景观道路，片区未来发展潜力巨大；项目现阶段配套欠缺：项目现阶段配套欠缺：项目所在梅子垭片区现阶段整体发展相对落后，配套设施不完善。区域内现状只有开发中的清江润城项目和拆迁安置工程两个项目，居住氛围不浓厚。数据来源：市场调研数据距离（Km）车程（min）西陵区7.510夷陵区35开发区56伍家岗区12.52013发展大道确定了发展大道确定了“一轴三区6、六片八节点一轴三区六片八节点”的规划结构总体构想，通的规划结构总体构想，通过各片区主题式的发展带动整个片区的成熟过各片区主题式的发展带动整个片区的成熟区域属性区域属性-规划规划发展大道已经确定了“一轴三区六片八节一轴三区六片八节点点”的整体规划结构，其中：南段为商贸金融核心区，主要功能包括商务办公、金融、商业、市政、居住等；中段为旅游会中段为旅游会展生态核心区展生态核心区，主要功能包括会展、居住、商业和娱乐等；北段为夷陵城市发展核心区，功能包括办公、星级酒店、商业、文化娱乐、居住等。未来宜昌发展大道将自南向北分别建设为六大主题片区六大主题片区，分别为现代宜昌、汽车之城、休闲宜昌、生态宜昌、发展7、宜昌、活力宜昌。这六大片区将与八大发展节点相结合，形成发展大道未来的主题式发展模式。发展大道规划结构总体构想发展大道规划结构总体构想14本项目所处的梅子垭片区在本项目所处的梅子垭片区在旅游会展生态核心区旅游会展生态核心区的高端定位之下，的高端定位之下，未来更多的政策支持及配套设施建设将极大促进片区的整体发展未来更多的政策支持及配套设施建设将极大促进片区的整体发展区域属性区域属性-规划规划梅子垭片区数据来源：宜昌市城市总体规划（2005-2020年）本项目的梅子垭商务会展片区处于发展大道的中央核心区域，符合区域大的经济发展流向，东南与宜昌主城区对接，是夷陵小溪塔组团近期城市空间拓展主夷陵小溪塔组8、团近期城市空间拓展主要方向上的一个重要片区要方向上的一个重要片区。梅子垭片区未来将结合梅子垭水库、自然山体等绿地，建设高档商务会展中心，满足城市商务、会展等需求。发展大道南端将建设为市级金融商业区，梅子垭片区附近还将有小学、梅子垭医梅子垭片区附近还将有小学、梅子垭医院、区级商业核心等配套兴建院、区级商业核心等配套兴建。政府的良好规划及区域配套的不断完善将更好推动梅子垭片区走出区域的陌生感，实项目所在片区的良好发展。梅子垭片区发展梅子垭片区发展15项目占地接近项目占地接近10001000亩，容积率低至亩，容积率低至0.960.96，物业类型多样，在宜昌属，物业类型多样，在宜昌属于超大规模的低密度9、综合体项目于超大规模的低密度综合体项目项目属性项目属性-指标指标项目规模及物业要求：项目规模及物业要求：项目占地面积为58.77万平方米，由会展中心、酒店、公寓、商业，住宅多种类物业等多主题功能分区方式打造；原规划分区情况：原规划分区情况：项目地块建设分为A、B两个区域。其中A区为会议接待区，拟建设会议展览、酒店、后勤安全保障、大型停车场等设施，规划用地面积30.56万平方米；B区位旅游发展区，拟建设旅游服务设施，度假式低层房屋等，规划用地面积28.21万平方米。序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量1用地面积平方米5877262规划容积率0.963规划建筑密度25%4绿地率40%5停车率不10、低于6辆/平方千米6土地用途商业、旅游、住宅7土地使用年限商业、旅游40年住宅70年8成交地价元224340000项目基本概况项目基本概况16项目地块呈南北狭长分布，拥山傍水，临路面长展示性好，湖岸线项目地块呈南北狭长分布，拥山傍水，临路面长展示性好，湖岸线极长，自然环境非常强势极长，自然环境非常强势项目属性项目属性-地形地形经测算，项目发展大道沿街面长2100米，项目沿湖景观面长2700米。17项目高端的整体规划：项目高端的整体规划：项目属性项目属性-规划规划18项目高端的整体规划：项目高端的整体规划：项目属性项目属性-规划规划19项目属性界定：项目属性界定：三线城市近郊，处于城市重点发展区11、域的核心位置，三线城市近郊，处于城市重点发展区域的核心位置，拥有强势山水景观资源的超大规模低密度综合体项目拥有强势山水景观资源的超大规模低密度综合体项目三线城市三线城市宜昌现阶段还处于三线城市的范畴城市发展重点区域城市发展重点区域宜昌城市发展的重点区域之一，前景广阔城市近郊，配套缺乏城市近郊，配套缺乏近郊区域，交通便利但配套设施缺乏超大规模超大规模项目总占地接近1000亩，在整个宜昌而言，属于超大规模地产项目强势景观资源强势景观资源项目内部有自然小山坡，紧邻宜昌最大活水湖-梅子娅，自然景观十分强势低密度综合体低密度综合体项目容积率0.96，物业类型涵盖别墅、住宅、商业、酒店、会展和国宾馆等多种12、物业类型，属于低密度综合体项目u 项目属性项目属性城市综合体城市综合体u 区域属性区域属性城市重点发展区域城市重点发展区域20项目发展战略：项目发展战略：以以“中央别墅区中央别墅区”区域形象为依托，以原生态山水区域形象为依托，以原生态山水资源为基础，通过超越市场水平且多元化的创新产品最终赢得市场资源为基础，通过超越市场水平且多元化的创新产品最终赢得市场发展战略回顾发展战略回顾战略方向层面战略方向层面战略执行层面战略执行层面区域先行：区域先行：通过区域价值升值带动项目升值形成核心竞争力：形成核心竞争力：以“资源+产品”形成项目的大盘核心竞争力多元化：多元化：产品多元化，客户多元化，规避风险风情营13、造：风情营造：打造充满欧式风情的居住社区配套与展示先行：配套与展示先行：树立本城市意向，消除陌生感21整体定位：整体定位：本项目定位本项目定位高端形象高端形象，中高端产品中高端产品为主的舒适住宅社区为主的舒适住宅社区整体定位整体定位基于如下原因，对项目开发档次进行分析：基于如下原因，对项目开发档次进行分析：地块因子分析：地块因子分析：地块条件支持开发中高档次物业；企业目标：企业目标：快速去化、建立品牌；目标客户锁定：目标客户锁定：中端、中高端人群为主；目标客户需求：目标客户需求：浓郁居住氛围、高品质、高附加值产品、舒适社区环境。产品档次确定为高端市场形象，中高端品质和定位的城市新区舒产品档次确14、定为高端市场形象，中高端品质和定位的城市新区舒适型住宅社区适型住宅社区 地块资源地块资源 企业目标企业目标 规避风险规避风险作用1：主流快速回现产品作用2：规避风险，满足主流客户对中高端品质楼盘需求中高档产品作用中高档产品作用中高档产品作用中高档产品作用高档产品的作用高档产品的作用高档产品的作用高档产品的作用作用1：优势资源地块充分利用作用2：提升社区高档的形象，提升高档社区的价值作用3：展示社区的形象，社区精神领袖所在居住居住22客户定位：客户定位：根据项目的开发节奏，近期以二次以上改善型客户为主，根据项目的开发节奏，近期以二次以上改善型客户为主，中期以首次改善型客户为主，远期以刚性需求客户15、为主中期以首次改善型客户为主，远期以刚性需求客户为主客户定位客户定位客户群体矿主、股东、矿长、副矿长大老板垄断行业高层管理人员矿中层管理人员中层公务员普通生意人重点学校或私立学校老师垄断行业中层管理人员初级公务员普通学校教师年轻白领原居民家庭收入30万以上10万左右4-5万生命周期小孩上初中以上，家庭结构稳定小孩刚出生或者上小学单身或者刚刚结婚的客户购房原因改善型客户，环境，阶层改善型客户，环境或者孩子结婚或者居住的功能型需求产品诉求独栋、联排，部分叠加产品洋房和叠加为主高层、小高层为主，两房和三房，三房为主具象描述对价格不敏感；不关注教育，对社区环境和高端配套最为敏感看重社区环境和物业管理；16、喜欢创新的物业形式；价格非常敏感；看重教育和社区环境；对赠送非常感兴趣共同点产品创新；性价比高；结构设计优化；重视社区服务配套；近期近期第一代城市第一代城市中期中期远期远期3 3刚性需求的客户刚性需求的客户2 2首次改善型客户首次改善型客户1 1二次及以上改善型客户二次及以上改善型客户1 12 22 21 13 32 223产品定位：产品定位：独栋独栋+联排联排+叠加叠加+花园洋房花园洋房+高层，其中叠加和洋房是回现主力，独高层，其中叠加和洋房是回现主力，独栋和联排是标杆产品，高层主要用于平衡容积率，且作为后期的回现主力栋和联排是标杆产品，高层主要用于平衡容积率，且作为后期的回现主力产品外部角17、色产品外部角色物业类型物业类型客户定位客户定位内部角色内部角色设置说明设置说明引导需求产品引导需求产品独栋二次以上改善需求者明星产品需要购买高品质产品，苦于市场上没有满足要求的产品，本产品属于满足需求产品联排替代需求产品替代需求产品叠加首次改善客户现金流产品主要作为市区高层、小高层的替代产品，总价接近或略高，但物业类型和居住感受都高于市区高层产品洋房满足需求产品满足需求产品高层首次置业者婴儿产品需要置业但苦于市区价格太高的客户，本项目可满足需求产品定位产品定位通过有针对性的设置各类物业类型，并明确各物业类型的角色，通过有针对性的设置各类物业类型，并明确各物业类型的角色，可有效满足市场需求，加快18、项目的走货速度可有效满足市场需求，加快项目的走货速度花园洋房高层别墅24规划排布：规划排布：综合考虑地块条件和物业类型特征等因素，对物业类型综合考虑地块条件和物业类型特征等因素，对物业类型进行如下排布进行如下排布规划排布规划排布高层：高层：仅排布在北区域，且需保证一部分临近湖面一部分临近湖面，从而实现相对于清江公司更高的价值；洋房：洋房：仅排布在北部区域；独栋和联排：独栋和联排：排布在一线临湖地块，独栋优先排布在南地块，联排优先排布于北地块；叠加：叠加：主要排布在南部地块，部分可考虑排布在北地块；风情商业：风情商业：独立式风情商业街，上部不加盖高层，排布在南面靠发展大道地块，同时也住宅区隔离；19、酒店、会展等公建：酒店、会展等公建：设置在入口处，昭示性最好；25分期策略：分期策略：整个项目分八期开发（整个项目分八期开发（0909年不推盘年不推盘，整体开发周期为整体开发周期为4 4年年），采取），采取“小步快跑，持续滚动小步快跑，持续滚动”的适合现金流目标的开发策略的适合现金流目标的开发策略分期策略分期策略4 46 67 78 83 32 21 15 5项目的开发周期独栋联排叠加6F洋房28F高层 每期推售量第一期7705.69 13699.01 12200.68 33605.379第二期5137.13 6849.50 18707.71 30694.34第三期3852.85 10274.20、26 17894.33 32021.431第四期2568.56 3424.75 17894.33 15411.38439299.029第五期2568.56 14640.81 19264.2315839.47852313.087第六期1284.28 34675.61438014.74773974.643第七期1284.28 32107.0549102.38282493.714第八期1284.28 26969.92255438.17383692.377各种物业类型量25685.6434247.5281337.86128428.2158394.7842809426写作思路写作思路物业发展建议物业发展21、建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略27物业发展建议的出发点物业发展建议的出发点基于基于CVACVACVACVA，即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)给出能形成价值点和竞争力的因素给出能形成价值点和竞争力的因素解决从市场到产品对接的问题解决从市场到产品对接的问题28基于基于3C3C法法来构建项目物业发展建议的体系来构建22、项目物业发展建议的体系物业发展物业发展建议的考建议的考量因素量因素Case:Case:项目条件项目条件Customer:Customer:客户敏感点客户敏感点Competition:Competition:市场竞争市场竞争客户需求、敏感点客户需求、敏感点当地的客户有什么需求？认同什么样的项目特质？市场竞争和现状市场竞争和现状项目本体特征项目本体特征市场现有项目水平？项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力？项目的整体定位项目的整体定位高端形象高端形象，中高端产品中高端产品为主的城市为主的城市新区新区舒适型住宅社区如何在物业中体现？舒适型住宅社区如何在物业中体现？29项目拥有宜昌稀缺的强势山水资源23、及配套资源，还拥有领先于市场项目拥有宜昌稀缺的强势山水资源及配套资源，还拥有领先于市场的产品，这构成了项目的核心竞争力的产品，这构成了项目的核心竞争力项目本体条件项目本体条件核心竞争力：强势资源核心竞争力：强势资源+创新产品创新产品1 1强势景观、配套资源强势景观、配套资源领先市场的产品打造领先市场的产品打造本项目紧拥梅子垭水库，拥有宜昌市稀缺的强势山水资源及会展中心、五星级酒店等配套资源。项目的成功打造需要紧紧围绕强势资源强势资源，构筑项目的核核心竞争力心竞争力。本项目定位为以中高端产品为主的城市新区舒适型住宅社区，拥有创新的物业类型创新的物业类型及领先市场的产品领先市场的产品打造打造，构筑24、成项目的另一个核心竞争力核心竞争力。2 230客户有客户有“趋洋趋洋”特征，喜欢欧式风格建筑；置业有跟风心理，有钱特征，喜欢欧式风格建筑；置业有跟风心理，有钱人买的是身份和面子，项目打造时需要着重树立豪宅形象人买的是身份和面子，项目打造时需要着重树立豪宅形象客户敏感点客户敏感点宜昌有实力的客户很多，市区就不到100万人，口碑流传比较厉害，没有秘密可言，只要产品足够吸引人、买了有面子，有一个人去买了会有很多朋友跟风去买。民生集团 张鹏飞董事长来买金色海岸的人都是有钱人，有小老板也有底下县市、周边地市的客户，这些人只买宜昌最好的房子。市区的老百姓也都有跟风效应，有钱的人圈层消费非常明显。金色海岸 25、马总客户访谈语录客户访谈语录客户建筑风格需求（市场调研数据）客户建筑风格需求（市场调研数据）建筑风格测试结果：建筑风格测试结果：通过市场调查中对客户的建筑风格喜好测试建筑风格喜好测试，宜昌市的目标客户对于欧式的建筑风格接受度最高。客户特征：客户特征：客户“趋洋”情节明显，偏好认可欧式风格建筑风格。31未来市场竞争激烈，需要通过资源、产品等多方面的综合打造有别未来市场竞争激烈，需要通过资源、产品等多方面的综合打造有别于其他项目的风情，通过风情打造创新的生活方式于其他项目的风情，通过风情打造创新的生活方式市场竞争市场竞争清清江江润润城城项项目目清江润城项目采取了将山地挖平的开发方式，既破坏了原本可26、贵的坡地资源，又大量增加了项目的开发成本。本本项项目目玛歌庄园江山风华清江润城清江润城平整前清江润城平整后资源资源创新产品创新产品领先生活方式领先生活方式本项目拥有其它项目所不具备的强势山水资源，是项目的核心竞争力之一项目拥有更加领先、创新的产品，也是项目的核心竞争力通过更具文化性、内涵性的生活方式打造，突破竞争32将将3C3C的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到本项目的物业意的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到本项目的物业意向原则：向原则：物业发展建议原则物业发展建议原则Customer趋洋心态趋洋心态+欧式欧式风格风格+豪宅形象豪宅形象Competition资源资源+创新产品创新产27、品+领先生活方式领先生活方式Case强势资源强势资源+创新创新产品打造产品打造具有强势资源和创具有强势资源和创新产品、注重形象新产品、注重形象打造和风情营造的打造和风情营造的住宅社区住宅社区资源放大资源放大资源放大资源放大产品超越产品超越产品超越产品超越风情营造风情营造风情营造风情营造豪宅形象豪宅形象豪宅形象豪宅形象33以以资源放大资源放大+产品超越产品超越为项目核心竞争力的打造方向为项目核心竞争力的打造方向物业发展建议原则物业发展建议原则资资源源放放大大景观展示景观展示资源规划资源规划高端配套高端配套别墅户型别墅户型临水临水楼王楼王做售楼处做售楼处沿湖木栈道及亲水平台沿湖木栈道及亲水平台五星28、级酒店五星级酒店以湖景资源的最大化利用规划以湖景资源的最大化利用规划充分利用湖水资源充分利用湖水资源湖景样板房展示湖景样板房展示尽可能保留原始地形地貌尽可能保留原始地形地貌多维度观景阳台多维度观景阳台飘窗飘窗主要功能空间观景主要功能空间观景三峡会展中心三峡会展中心彩虹花海彩虹花海私家亲水空间私家亲水空间产产品品超超越越创新的物业类型创新的物业类型舒适度整体提升舒适度整体提升提高产品性价比提高产品性价比豪宅形象昭示性豪宅形象昭示性标志性建筑物标志性建筑物山地高尔夫练习场山地高尔夫练习场湖中央船形咖啡厅湖中央船形咖啡厅34以以风情营造风情营造+豪宅形象豪宅形象为项目核心竞争力的打造方向为项目核心竞29、争力的打造方向物业发展建议原则物业发展建议原则高档社区配套高档社区配套豪华符号展示豪华符号展示豪华社区入口豪华社区入口国宾馆及楼王展示国宾馆及楼王展示公共活动区材质高档公共活动区材质高档视线常接触区用材高档视线常接触区用材高档豪豪宅宅形形象象生活风情营造生活风情营造景观展示景观展示样板空间样板空间营销中心营销中心项目宣传项目宣传入口广场及绿化入口广场及绿化强势山水资源强势山水资源豪华装修样板房豪华装修样板房亲水空间打造亲水空间打造全新家居生活全新家居生活城市建设新方向城市建设新方向欧式风情大盘，全新生活体验欧式风情大盘，全新生活体验临湖楼王售楼处临湖楼王售楼处强势景观、配套资源强势景观、配套资30、源风风情情营营造造组团规划组团规划三大休闲带三大休闲带两大居住片区两大居住片区中心广场中心广场七大居住组团七大居住组团临水国宾馆做形象展示临水国宾馆做形象展示豪华装修专业服务豪华装修专业服务35在打造项目高端形象的同时，要注意在打造项目高端形象的同时，要注意成本控制成本控制物业发展建议原则物业发展建议原则成成本本控控制制关键点只有客户能感受到的价只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来值，才是需要展示出来的价值的价值成本控制不影响品质成本控制不影响品质原则建筑因地而建合理安排开发周期装修多采用木质材料水系多使用水库活水中央空调考虑使用活水坝下坡地综合利用减少施工土方量36物业发展建议原则物业发31、展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本物业发展建议原则物业发展建议原则规划规划配套、物业配套、物业建筑建筑景观景观利用强势山水资源及配套资源最大化亲近自然资源最大化私有独栋户户拥景高层尽可能户户观景利用山地地形，减少土方量多利用山地和池塘，保证原生态会展中心五星级酒店风情商业街独栋拥景，多层近水，高层户户观景欧式生活打造纯粹欧式风格建筑创新产品类型及户型设置高档材质用在客户视觉接触面少量精装修户型气派入口多重景观停车直接入户多重内部景观异域风情营造道路、停车依照地形设置，减少土方园林用水为水库水植被同纬度采集高档会所五大行物32、业管理新技术使用利用大坑及大坝中央空调利用活水未来物管节省成本资源放大资源放大风情营造风情营造适度成本适度成本产品超越产品超越豪宅形象豪宅形象37写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定规划理念规划理念整体规划整体规划启动区策略启动区策略38物业发展建议原则物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本物业发展建议原则物业发展建议原则规划33、规划配套、物业配套、物业建筑建筑景观景观利用强势山水资源及利用强势山水资源及配套资源配套资源最大化亲近自然最大化亲近自然资源最大化私有资源最大化私有独栋户户拥景独栋户户拥景高层尽可能户户观景高层尽可能户户观景利用山地地形，减少利用山地地形，减少土方量土方量多利用山地和池塘，多利用山地和池塘，保证原生态保证原生态会展中心五星级酒店风情商业街独栋拥景，多层近水，高层户户观景欧式生活打造纯粹欧式风格建筑创新产品类型及户型设置高档材质用在客户视觉接触面少量精装修户型气派入口多重景观停车直接入户多重内部景观异域风情营造道路、停车依照地形设置，减少土方园林用水为水库水植被同纬度采集高档会所五大行物业管理新34、技术使用利用大坑及大坝中央空调利用活水未来物管节省成本资源放大资源放大风情营造风情营造适度成本适度成本产品超越产品超越豪宅形象豪宅形象39规划理念一：保证低密度住宅资源最大私有化，保证中高密度住宅规划理念一：保证低密度住宅资源最大私有化，保证中高密度住宅公共空间的打造公共空间的打造规划理念规划理念将独栋沿临湖红线布置，将周围地块作为私家院落，最大化利用周边资源在规划可行的前提下尽可能扩大低密度住宅前庭后院范围，并做到户户有景观面物业适当分散排布，扩大每户的周边面积资源最大化私有资源最大化私有公共空间打造公共空间打造在景观节点多设置观景平台、亲水平台及木栈道，增强趣味性注重社区广场、休闲绿地的打35、造观景平台木栈道休闲绿地40规划理念二：保证独栋拥景，高层尽量做到户户观景，并做到建筑规划理念二：保证独栋拥景，高层尽量做到户户观景，并做到建筑最大化亲近自然最大化亲近自然规划理念规划理念独栋拥景，高层户户观景独栋拥景，高层户户观景独栋保证景观资源最大化，做到户户拥景多层做到户户都有景观面高层南向面湖，尽量做到户户观景天麓七区天麓二区高层弧型排布最大化亲近自然最大化亲近自然保护自然是亲近自然的前提做到每户景观资源最大化建筑与周边环境自然融合41规划理念三：尽量保护和利用原生态资源规划理念三：尽量保护和利用原生态资源规划理念规划理念利用山地地形，减少土方量利用山地地形，减少土方量项目地块绝一大部36、分为坡度小于25度的土地，可考虑利用地形建设退台别墅及情景洋房，既可作为市场亮点，又可减少土方量，节约项目成本，并缩短项目的开发周期。项目地块坡度超过25度的面积约占30%，可以考虑做为景观坡地，增加社区情趣；零星分布在湖边红线内的池塘可考虑作为项目内的景观节点或低密度建筑的庭院景观加以利用，减少施工量，保证原生态。多利用山地和池塘，保证原生态多利用山地和池塘，保证原生态42写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总37、体原则确定规划理念规划理念整体规划整体规划启动区策略启动区策略43结合项目对组团规划、项目分期、公共空间的要求，整体规划以结合项目对组团规划、项目分期、公共空间的要求，整体规划以“一心两片三带七组团一心两片三带七组团”为规划方向为规划方向规划思考点规划思考点项目的地块形状狭长，南北地块资源不一，为了便于管理及营造私属感，将社区进行合理的分区公共公共空间空间项目项目分期分期规划规划组团组团根据项目的开发节奏，项目整体将分八期、为期四年进行开发；由于项目的分期较多，容易产生内部竞争，并且对各组团之间的联系与区分都提出了较高的要求做为一个大型的社区，需要设置针对不同档次客户的公共空间；项目有强势的山38、水资源环境及配套资源，需设置公共空间充分利用这些资源；地块内部有30%面积不适合建设建筑，建议作为社区公共空间组团规划：组团规划：考虑将南北地块分别管理，形成两大居两大居住片区住片区；项目分期：项目分期：项目除会展酒店外分为七期，可考虑结合欧式风格设置七大欧式七大欧式风格组团风格组团；公共空间：公共空间：将会展及酒店的中间设置为项目的中心心广场广场，作为项目的核心区域；将项目南北两块地块的高坡度地块及湖岸线分别设置成为三大休闲带三大休闲带。44“一心一心”：会展中心及酒店之间建设中心广场作为整个项目的核心，：会展中心及酒店之间建设中心广场作为整个项目的核心，既成为整个社区的形象，也为业主提供了39、广阔的活动空间既成为整个社区的形象，也为业主提供了广阔的活动空间中心广场中心广场项目核心位置为会展中心及五星级酒店，建议在其设置中心广场。此中心广场可以配合会展中心及酒店建筑群成为本项目对外窗口性的标志形象空间和城市重要活动空间；也是项目内部重要的景观节点及活动空间。项目核心位置的中心广场还能与梅子垭水库、两侧绿化带及景观节点串联一个成有机整体，提升社区步道系统的迂回性、趣味性和整体景观品质。中心广场45“两片两片”：南地块建成低密度的高端封闭小区，北地块为多物业类：南地块建成低密度的高端封闭小区，北地块为多物业类型的半开放中高端社区型的半开放中高端社区两大居住片区两大居住片区地块地块开发理念40、开发理念建议物业类型建议物业类型北地块北地块北侧临湖面短，资源一般，昭示性更佳，且可南向观湖景，可以考虑建设多种物业类型，形成一个半开放的中端社区独栋、联排、叠加、洋房、高层南地块南地块南侧临湖面长，资源佳，可以选择建设低密度的物业类型，使片区更加纯粹，建成相对尊贵、私密的高端封闭小区独栋、联排、叠加北地块呈方形，仅两面观湖，且观湖面短南地块呈长条形，临景观和临路面都较长说明：物业类型的选择主要受景观资源、私密性、纯粹度、片区竞争等综合因素影响。46“三带三带”：在南地块、北地块及湖岸线分别设置不同的主题休闲带，：在南地块、北地块及湖岸线分别设置不同的主题休闲带，有效利用地块内部不适合建设的土41、地面积有效利用地块内部不适合建设的土地面积三大休闲带三大休闲带序号主题建设范围彩虹花海南地块坡度超过25度的土地趣味坡地北地块坡度超过25度的土地湖居生活湖岸线边独栋园林以外部分彩虹花海趣味坡地湖居生活47“七组团七组团”：根据分期及推售节奏将项目分为七大组团，选取相近：根据分期及推售节奏将项目分为七大组团，选取相近的地形或地理位置，分别以欧洲各个区域命名加以区分的地形或地理位置，分别以欧洲各个区域命名加以区分七大组团七大组团主题名称主题名称选择条件选择条件伊比利亚组团临水、有山地资源亚平宁组团临水、有半岛资源，有山地资源爱琴海组团水景资源最佳，度假胜地英伦组团有水景，尽可能与法兰西组团隔湖相42、望法兰西组团有水景，尽可能与英伦组团隔湖相望普奥组团大部分地块为内陆，有山地资源维京组团尽量向北，地势及建筑较高，沉稳厚重感亚平宁普奥爱琴海48“七组团七组团”：通过将不同组团以不同欧式风格推出，以确保最大化：通过将不同组团以不同欧式风格推出，以确保最大化地避免项目的内部竞争地避免项目的内部竞争七大组团七大组团E EF FG GA AB BC CD D序号序号主题名称主题名称A伊比利亚组团B亚平宁组团C爱琴海组团D英伦组团E法兰西组团F普奥组团G维京组团49小结小结：项目整体以：项目整体以“一心两片三带七组团一心两片三带七组团”为打造方向，从而实现为打造方向，从而实现最佳的项目功能分区及组团分43、区最佳的项目功能分区及组团分区整体规划整体规划法法兰兰西西普普奥奥维维京京伊伊比比利利亚亚亚亚平平宁宁爱爱琴琴海海英伦英伦中心广场湖居休闲带湖居休闲带湖居休闲带湖居休闲带彩虹花海彩虹花海坡地绿化带坡地绿化带50写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略51物业发展建议原则物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本物业44、发展建议原则物业发展建议原则规划规划配套、物业配套、物业建筑建筑景观景观利用强势山水资源及配套资源最大化亲近自然资源最大化私有独栋户户拥景高层尽可能户户观景利用山地地形，减少土方量多利用山地和池塘，保证原生态会展中心五星级酒店风情商业街独栋拥景，多层近独栋拥景，多层近水，高层户户观景水，高层户户观景欧式生活打造欧式生活打造纯粹欧式风格建筑纯粹欧式风格建筑创新产品类型及户创新产品类型及户型设置型设置高档材质用在客户高档材质用在客户视觉接触面视觉接触面少量精装修户型少量精装修户型气派入口多重景观停车直接入户多重内部景观异域风情营造道路、停车依照地形设置，减少土方园林用水为水库水植被同纬度采集高档会45、所五大行物业管理新技术使用利用大坑及大坝中央空调利用活水未来物管节省成本资源放大资源放大风情营造风情营造适度成本适度成本产品超越产品超越豪宅形象豪宅形象52市场竞争市场竞争项目建筑风格客户偏好客户偏好本体地形本体地形建筑风格考虑：建筑风格考虑：本项目的建筑风格将主要从市场竞争、客户偏好、本项目的建筑风格将主要从市场竞争、客户偏好、本体地形本体地形3 3个纬度进行分析个纬度进行分析建筑风格考虑因素市场、客户、本体建筑风格考虑因素市场、客户、本体53市场扫描：市场扫描：宜昌的项目注重建筑风格，别墅项目多为美式风格和欧宜昌的项目注重建筑风格，别墅项目多为美式风格和欧式风格，高层主要为现代风格式风格，46、高层主要为现代风格市场扫描市场扫描代表项目项目效果建筑风格开发类型建筑风格评价玛歌庄园北美建筑风格第一居所纯独栋别墅北美风格的纯单栋院落式现代城市庄园江山风华北美、英格兰建筑风格第一居所复合型高端色调太过深沉，显得沉闷，不纯粹英伦皇都纯粹英伦浪漫建筑风格第一居所复合型噶高端色调深沉，显得沉闷，园林一定调节金色海岸现代、简约的建筑风格城市江景第一豪宅伟岸，挺拔，稳重，大气，打造较成功 CBD中央商务区现代、简约的建筑风格城市高档次综合体项目综合体的项目属性打造比较明显江山风华英伦皇都玛歌庄园54客户调查：客户调查：根据宜昌客户问卷调查和访谈纪要，客户比较偏好欧美根据宜昌客户问卷调查和访谈纪要，客47、户比较偏好欧美的建筑风格，对中式的建筑风格只是停留在欣赏的阶段，不会购买的建筑风格，对中式的建筑风格只是停留在欣赏的阶段，不会购买问卷数据分析：问卷数据分析：通过市场调查的定量分析，宜昌市的目标客户对于现代欧式的建筑风格接受度最高，其次是现代的建筑风格。客户访谈纪要：客户访谈纪要：现在宜昌的别墅风格以欧美风格为主，客户还比较接受。据了解市场上独栋卖的比较好一些。玛歌庄园销售经理玛歌庄园江山风华楼盘名称楼盘名称建筑风格建筑风格供应类型供应类型玛歌庄园北美的建筑风格独栋江山风华北美、英格兰建筑风格独栋、联排、叠拼、小高层英伦皇都纯粹英伦浪漫建筑风格独栋丽景皇铂御府现代欧式建筑风格独栋客户调查客户调48、查55地形条件：地形条件：山地地形，坡度较大，山地地形，坡度较大，仅仅有有70%70%左右适宜左右适宜建设建设，实际容，实际容积率约为积率约为1.11.1以上，不宜建筑如古典欧式等较为厚重的风格以上，不宜建筑如古典欧式等较为厚重的风格粗略估算，项目超过70%以上区域为丘陵地带，其中坡度超过25%的区域占据30%以上，不适宜进行任何物业类型的建设，只适宜打造园林景观，因此本项目的容积率会有一定程度的提高。现代欧式：现代欧式：整体的感觉为现代建筑，在建筑的局部装饰欧式的元素，如建筑的底部、顶部、窗户、阳台等部位；古典欧式：古典欧式：过于厚重，感觉体量比较大，满山布满了房子；现代欧式古典欧式地形条件49、地形条件56建筑风格建筑风格特点特点市场扫描市场扫描客户偏好客户偏好与本项目的与本项目的结合情况结合情况适用情况适用情况现代中式现代中式与市场其他产品形成差异化；没有；观赏性，不会购买；结合度高；不适宜突破陌生的区域影响；造型较复杂；现代简约现代简约强调简洁；多由垂直的线条形成简约的外立面；善于营造城市意向；比较多；比较偏爱；结合度一般；适用面广，适合人群广泛；可根据资金能力选择造型用材；不利于突出项目形象；现代欧式现代欧式与市场其他产品形成差异化，市场识别能力强；营造异域风情，整体档次较高；存在，市场销售情况好；比较偏爱；结合度一般；突出异域风情，同时具备大气沉稳的特质；可突出楼盘档次并形成50、差异化；符合本项目高端形象的定位；建筑风格小结：建筑风格小结：基于对市场竞争的理解、对于客户的把握以及对项基于对市场竞争的理解、对于客户的把握以及对项目自身地形条件的考虑推荐本项目的建筑风格为目自身地形条件的考虑推荐本项目的建筑风格为现代欧式现代欧式建筑风格小结建筑风格小结市场竞争：建筑立面风格是体现项目风情以及品质感的关键因素之一，与当地较为初级的营建水平相比，本项目有较大的突破与提升空间；客户特征：客户对房地产仍处于初步理解阶段，比较喜欢较为现代或欧式、美式的风格；调研结果表明客户对建筑风格不是特别敏感，对中式风格处于欣赏的阶段。项目自身：作为宜昌市场站位第一的超大规模低密度开发项目，要提51、供市场认知度最好的产品，因此必须考虑本项目地形条件，与市场现有项目在风格与营建水平上更进一步。57欧式建筑风格：欧式建筑风格：总体为现代欧式总体为现代欧式，通过色彩为主，材质和造型为辅通过色彩为主，材质和造型为辅的方式嫁接欧式元素的方式嫁接欧式元素欧欧式式建建筑筑风风格格解解析析认识认识嫁接嫁接现代欧式，注意避免古典欧式过多运用；现代风骨，整体是现代的感觉和表现形式；欧式元素，辅以欧式式的元素应用，突出欧式风格；色彩：主要通过色彩，营造欧式建筑风格；材质：材质为辅，营造欧式的建筑风格；造型：造型为辅，营造欧式的建筑风格；主要通过国人对各种风格的认识嫁接元素；嫁接的元素易于传播，置于明显的位置；52、嫁接的元素易于识别，流行的元素；总体总体原则原则方式方式传导传导现代欧式风格是用现代的手法，演绎欧式建筑的风情，创造亲切宜人的欧式风格，简约娟秀；继承了传统欧式风格的装饰特点（铁艺窗、阳台上的罗马柱、墙面浮雕等），吸取了其风格的“形神”特征，在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，体现浪漫、华丽。欧式建筑风格欧式建筑风格58本项目建筑风格体现：本项目建筑风格体现：从色彩、用材和造型方面打造欧式风情社区，从色彩、用材和造型方面打造欧式风情社区，既满足客户追求更新、更高生活方式需求，又消除区域陌生感既满足客户追求更新、更高生活方式需求，又消除区域陌生感明亮+浅色系+组团变化：浅色系较具国际53、感和品质感 组团变化：英式+法式+意式+西班牙+木材为主+组团变化的石材+砖+文化石等：考虑到企业背景，尽量多采用木材材料 根据各种风格，分别采用石材、面砖、文化石等 营造本项目豪宅的市场形象采用各式造型：多采用坡屋顶、烟囱等各式欧式的建筑造型 细部采用铁艺窗、罗马柱等强调欧式元素 主要通过认知较高的欧式元素，给客户冲击感明亮的浅色系为主表现现代感以木材为主的建筑用材彰显品质感感采用各种认识高欧式元素造型彰显异域风情感色系色系用材用材造型造型欧式建筑风格欧式建筑风格-色系、材质、造型色系、材质、造型59建筑风格体现之色系：建筑风格体现之色系：总体以明亮浅色系为主，点缀其总体以明亮浅色系为主，点54、缀其它它色系，根色系，根据组团略有变化，形成包容性的据组团略有变化，形成包容性的、融合的社区融合的社区欧式建筑风格色系欧式建筑风格色系英式风格：明快、鲜艳法式风格：豪华、浪漫意大利式风格：复古、沉重西班牙式风格：休闲、厚重60欧式建筑风格用材欧式建筑风格用材建筑风格体现之材质：建筑风格体现之材质：总体尽量多用木材的建筑材料，根据组团各总体尽量多用木材的建筑材料，根据组团各种风格的不同，分别采用石材、砖和文化石等，营造豪华的感觉种风格的不同，分别采用石材、砖和文化石等，营造豪华的感觉考虑项目开发企业的背景，建议尽量多的使用木材，进行项目建设；木材节省成本，用木材装点项目，体现尊贵、大气、厚重的感55、觉；局部结合有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合项目目标客户需求；文化石贴面石材砖木材木材木材61本项目建筑风格体现：本项目建筑风格体现：造型上建议采用坡屋顶、烟囱等各式造型，造型上建议采用坡屋顶、烟囱等各式造型，细部采用铁艺窗、罗马柱等强调欧式风格细部采用铁艺窗、罗马柱等强调欧式风格欧式建筑风格造型欧式建筑风格造型62高层建筑风格建议：高层建筑风格建议：在低密度建筑风格的基础上，给出高层的整体在低密度建筑风格的基础上，给出高层的整体风格、色彩选择、造型、用材、电梯等方面的建议风格、色彩选择、造型、用材、电梯等方面的建议建筑风格建议高层建筑风格建议高层1 1 1 1整体风格：整个56、感觉仍然为现代建筑，避免过于厚重整体风格：整个感觉仍然为现代建筑，避免过于厚重2 2 2 2色彩选择：根据地块设置的位置，保持和低密度的建筑适当统一色彩选择：根据地块设置的位置，保持和低密度的建筑适当统一3 3 3 3造型方面：主要在底部和顶部营造风格，体现欧式建筑的设计元素造型方面：主要在底部和顶部营造风格，体现欧式建筑的设计元素4 4 4 4用材方面：底部适当使用石材，增强品质感，观湖面多使用玻璃，增强观景性用材方面：底部适当使用石材，增强品质感，观湖面多使用玻璃，增强观景性5 5 5 5电梯方面：可以在适当位置选择使用观景电梯，最大化湖景资源电梯方面：可以在适当位置选择使用观景电梯，最大57、化湖景资源63高层建筑风格建议：高层建筑风格建议：造型上主要建议在项目的底部和顶部营造本项造型上主要建议在项目的底部和顶部营造本项目的欧式风情，中间部位以现代建筑为主目的欧式风情，中间部位以现代建筑为主建筑风格建议高层造型建筑风格建议高层造型采用直线条，营造挺拔向上的感觉中部造型中部造型顶部造型顶部造型顶部采用欧式建筑风格，雍容华贵采用直线条，打造挺拔向上的感觉中部造型中部造型底部造型：底部造型：建议采用罗马柱或者欧式建筑元素造型采用罗马柱，营造项目欧式的风情底部造型底部造型中部造型：中部造型：建议采用直线条，营造现代建筑风格顶部造型：顶部造型：建议采用欧式建筑的元素，营造欧式异域风情64本项58、目建筑风格体现：本项目建筑风格体现：用材上建议底部采用石材，增强项目的品质用材上建议底部采用石材，增强项目的品质感；项目的观湖面使用玻璃，增强项目观景性，最大化项目的资源感；项目的观湖面使用玻璃，增强项目观景性，最大化项目的资源建筑风格建议高层用材建筑风格建议高层用材观景处理手法：观景处理手法：材料：采用质感强通透的玻璃进行搭配；处理方式：通过观景阳台，转角凸窗等的设置，突出项目高层的观景性。观观景景玻玻璃璃运运用用底底部部石石材材石材处理手法：石材处理手法：材料：与外立面基调相似的的暖色调石材或者高档仿石材；施工方式：可使用干挂石材的处理方式65本项目建筑风格体现：本项目建筑风格体现：本项目59、高层单位可以考虑采用观景电梯，充本项目高层单位可以考虑采用观景电梯，充分放大项目的湖景分放大项目的湖景+山景的景观资源，并提升项目的豪宅形象山景的景观资源，并提升项目的豪宅形象建筑风格建议高层观光电梯建筑风格建议高层观光电梯观景电梯效果图外部观景电梯效果图内部观景电梯效果图外部优势：放大景观资源，具有昭示性，豪宅意向；劣势：占用观景面，成本较高。66选项适宜新区第一居所环境融合营造风情构 造朝向观湖面而建设；尽量采用朝湖的开窗；多建观湖景和山景的露台、阳台；采用坡屋顶，不做坡度过大的屋顶；减少高度过高的烟囱等；采用一些体现风情的装饰元素；增加昭示性强的部位的品质感；材 质尽量多采用一些木材材料60、，根据各种风格，分别采用石材、砖和文化石等，营造项目豪华的感觉；元 素采用简单欧式元素、铁艺栏杆、装饰灯等体现特色；色 调浅色系；跳出环境的明快色彩；同一色系颜色合理搭配，各地块以一个色彩为主，以颜色区分地块建筑；本项目建筑风格及立面价值关键点提炼：本项目建筑风格及立面价值关键点提炼：建筑风格及立面价值关键点提炼建筑风格及立面价值关键点提炼67写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略户61、型建议户型建议装修建议装修建议68市场现状：市场现状：市场上低密度产品供应比较少，主要是独栋产品的供应，市场上低密度产品供应比较少，主要是独栋产品的供应，我们选取玛歌庄园和丽景皇铂御府的户型进行分析我们选取玛歌庄园和丽景皇铂御府的户型进行分析玛歌庄园江山风华市场情况综述市场情况综述序号楼盘名称物业类型别墅多层小高层高层1金色海岸2虹桥国际公寓3金榜名苑4CBD中央商务区5金耀星座6紫晶城7江山风华8丽景皇铂御府9江山多娇10骏达梅珑镇11玛歌庄园12英伦皇都13锦绣天下69市场现状：市场现状：玛歌庄园对外部江景利用不足，户型设置浪费面积较多玛歌庄园对外部江景利用不足，户型设置浪费面积较多市场情62、况玛歌庄园市场情况玛歌庄园一楼；135.82二楼；90.58三楼；86.48项目户型分析1 1资源利用桑德户型：主要是依靠项目内部的园林景观，外部资源运用不充分2 2功能分区3 3空间尺度桑德户型：项目餐厅和客厅不在同意平面，餐厅的利用效率比较低桑德户型：通道的浪费的面积比较多，使得项目整体的利用率不高70市场现状：市场现状：丽景皇铂御府同样未能有效利用外部景观，功能空间分丽景皇铂御府同样未能有效利用外部景观，功能空间分区不尽合理区不尽合理市场情况丽景皇铂御府市场情况丽景皇铂御府一层平面二层三层项目户型分析，F户型，建筑面积为439平米1 1资源利用F户型：和外部的联系不紧密，外部景观基本没利63、用，主要是内部的园林景观利用2 2功能分区3 3空间尺度F户型：前门入户、进入餐厅；后门门厅的功能分区面积过大不合理F户型：浪费的面积比较多，如楼梯附件的通道和健身房旁边的空间户型位置示意71户型设计市场机会：户型设计市场机会：根据对市场目前产品的分析，独栋产品户型设根据对市场目前产品的分析，独栋产品户型设计机会主要体现在资源利用、功能分区和空间尺度三个方面计机会主要体现在资源利用、功能分区和空间尺度三个方面市场情况总结市场情况总结资源利用：资源利用：项目没有充分利用自身的景观资源，将其最大化，提升项目客户的感受功能分区：功能分区：项目功能分区不明显，功能之间有交叉，没有对功能空间进行放大或缩64、小处理空间尺度：空间尺度：项目的空间尺度设置不合理，浪费的现象存在，有些功能空间尺度把握不好72设计要点设计要点设计要点：设计要点：项目的户型设置要把握项目的户型设置要把握3 3大设计要点，包含朝向设置、大设计要点，包含朝向设置、排布的设置和项目资源的有效利用等排布的设置和项目资源的有效利用等p 要点三：项目景观要点三：项目景观+配套资源利用配套资源利用资源利用：充分利用项目资源，布置项目的产品等p 要点二：项目排布设置要点二：项目排布设置 锯齿形排布：既南向，又能够观景p 要点一：项目朝向设置要点一：项目朝向设置东南向布置：既兼顾了南向的朝向，又能够观景（山景+湖景）湖景湖景山景山景73独栋65、产品：独栋产品：占有项目的一线湖景，设计原则为最大化营造其尊贵和占有项目的一线湖景，设计原则为最大化营造其尊贵和奢华，将舒适感发挥到极致奢华，将舒适感发挥到极致独栋产品总体原则独栋产品总体原则依托项目内部资源价值最好的地块，打造极致的产品力楼王，真正成为项目的形象标志独栋别墅作为标杆产品，对资源的占有力度要充分表现(景观、土地、湖）设计突出产品力，因地制宜项目资源项目资源项目资源项目资源项目资源项目资源74独栋产品：独栋产品：针对市场产品的不足，本项目独栋别墅应着力提升舒适针对市场产品的不足，本项目独栋别墅应着力提升舒适度，营造奢华尊贵的感觉，体现景观资源度，营造奢华尊贵的感觉，体现景观资源独66、栋产品设计要点独栋产品设计要点豪宅形象豪宅形象独门独院功能完善的大主卧庭院入户，非直接入户前后私家院落大面积的挑高的大客厅大尺度空间地面一层双车位屋顶阁楼、观景产品创新地下室空间功能改变附加值附加值产品超越资源放大资源放大稀缺领地占有私家亲水栈道落地窗、步入式阳台设设计计要要点点75项目项目规划要领规划要领香山清琴所有户型均独占前后两个庭院观澜湖座拥12平方公里的高尔夫片区;共五个湖泊，七个公园。汉士达E型大宅拥有3000平方米英式花园、超过200平方米的私家泳池和一个可收藏1500支红酒的恒温酒窖。波托菲诺纯水岸湖边的别墅全部拥有私家码头檀宫每幢独占2500（4亩）平方米左右紫园一期每户独占67、8亩 20亩，楼王包括水面在内共占地18亩.目前，全国顶级别墅项目均依托于其稀缺性的资源，强调业主对各种稀缺资源的独占。目前，全国顶级别墅项目均依托于其稀缺性的资源，强调业主对各种稀缺资源的独占。独栋产品资源放大：独栋产品资源放大：全国性顶级豪宅注重对资源的独占性，最大限全国性顶级豪宅注重对资源的独占性，最大限度拓展业主对稀缺领地的占有度拓展业主对稀缺领地的占有设计要点资源放大设计要点资源放大76独栋产品：独栋产品：大独栋湖岸私有化，建设私家亲水栈道，提高独栋产品大独栋湖岸私有化，建设私家亲水栈道，提高独栋产品的稀缺性和尊贵性的稀缺性和尊贵性设计要点资源设计要点资源放大放大1/21/2大独栋湖68、岸私有化大独栋湖岸私有化独栋产品临湖设置；建设私家的亲水栈道；独栋产品和环境的有机融合；提升独栋产品的尊贵性，提高其作为标杆的效果；大独栋位置大独栋位置大独栋位置大独栋位置私家亲水木栈道私家亲水木栈道临湖设置临湖设置77独栋产品：独栋产品：主卧室和客厅采用大面积落地窗、观景窗，主卧设置步主卧室和客厅采用大面积落地窗、观景窗，主卧设置步入式阳台，客厅连接大露台，增加空间感和观景面入式阳台，客厅连接大露台，增加空间感和观景面设计要点资源放大设计要点资源放大2/22/2大面积落地窗、观景窗等：大面积落地窗、观景窗等：起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用69、大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致；走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感。观景窗观景窗落地窗落地窗客厅连接大露台客厅连接大露台主卧步入式阳台主卧步入式阳台78独栋产品：独栋产品：庭院入户，非常规直接入户，入户后注意入口设置，增庭院入户，非常规直接入户，入户后注意入口设置，增强尊贵感强尊贵感设计要点豪宅形象设计要点豪宅形象1/61/6别墅入户：别墅入户：独栋产品选取通过庭院入户的方式；通过门廊、环廊、以及屋顶与屋檐的缓坡处理等方式营造独栋别墅的尊贵感；79设计要点豪宅形象设计要点豪宅形象2/62/6独栋产品：独栋产品：大面积的客厅，客厅挑空处70、理或高厅设计，增加空间感大面积的客厅，客厅挑空处理或高厅设计，增加空间感和开敞度和开敞度大面积挑高客厅：大面积挑高客厅：别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰；经过挑空或高厅处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。80顶层主卧区顶层主卧区书房书房卫生间卫生间露台露台步入式步入式衣帽间衣帽间设计要点设计要点豪宅形象豪宅形象3/63/6独栋产品：独栋产品：设置完善及较大面积功能空间，保证主卧舒适度设置完善及较大面积功能空间，保证主卧舒适度主卧室落地窗与阳台功能完善大主卧：功能完善大主卧：多次置业客户对舒适度的要求是绝对的，主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，71、应突出其地位置；理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。主卧室衣帽间81设计要点豪宅形象设计要点豪宅形象4/64/6独栋别墅：独栋别墅：设置独栋产品的前庭后院，增加项目舒适度设置独栋产品的前庭后院，增加项目舒适度别墅前庭后院别墅前庭后院个性化的场所个性化的场所是独栋私享属是独栋私享属性的极致体现性的极致体现82独栋别墅：独栋别墅：地下室是附送面积主体，其功能设置体现居住者个人喜地下室是附送面积主体，其功能设置体现居住者个人喜好和专属享受，地下室空间功能改变，注意防潮处理好和专属享受，地下室空间功能改变，注意防潮处理设计要点豪宅形象设计要点豪宅形象5/6572、/6多功能空间的休闲娱乐配套应充分考虑业主家庭的喜好；多功能空间可设置藏酒室和私人藏品室，这是尊贵身份的标识之一。酒窖酒窖储藏室储藏室储物室储物室多功能空多功能空间设置置应突出突出满足足业主的私享性需求。主的私享性需求。地下室空间功能设置全地下室储物室、酒窖、影音室、健身房、工人房、设备房、台球室、棋牌室等83独栋别墅：独栋别墅：独栋位置基本平地，采用地面车库直接入户，实现人车独栋位置基本平地，采用地面车库直接入户，实现人车分流，局部设置地下室，实现多功能空间分流，局部设置地下室，实现多功能空间设计要点设计要点豪宅形象豪宅形象6/66/6局部地下室多功能室 地面一层双停车位地面双停车位及前庭后73、院设计局部地下室多功能室 地面一层：设置前厅后院以及停车，减少停车通道面积浪费及平面美观；地下室：考虑到独栋别墅紧邻湖景，防潮处理要求比较高，考虑项目成本，设置局部地下室的多功能空间，作为赠送面积。84设计要点产品超越设计要点产品超越1/11/1独栋产品：独栋产品：坡屋顶坡屋顶送顶层阁楼作为功能房；大露台送顶层阁楼作为功能房；大露台增加活增加活动空间和观景平台动空间和观景平台大露台屋顶阁楼屋顶阁楼大露台大露台大露台85独栋产品设计参考独栋产品设计参考1/21/2独栋产品设计参考：独栋产品设计参考：地上面积在地上面积在300300平米左右的独栋别墅主要功能平米左右的独栋别墅主要功能空间面积建议（74、首层、地下室）空间面积建议（首层、地下室）分层分层功能空间功能空间面积面积()总面积总面积()首层门厅5120-140客厅55家庭厅15公用卫生间5餐厅20厨房（区分中厨、西厨）15次卧室115地下室家庭影院20 120-150多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库(2车位)40工人房(包括卫生间）2086独栋产品设计参考：独栋产品设计参考：地上面积在地上面积在300300平米左右的独栋别墅主要功能平米左右的独栋别墅主要功能间面积建议（二层、三层）间面积建议（二层、三层）独栋产品设计参考独栋产品设计参考2/22/2分层分层功能空间功能空间面积面积()总面积总面积()三层主卧区主卧室30-475、060-70主人卫生间10步入式衣橱510书 房10二层次卧室2（包括卫生间）35100-120次卧室335书房25公用卫生间1587联排产品：联排产品：二线湖景，仍占有较好的资源，属于标杆产品，原则通二线湖景，仍占有较好的资源，属于标杆产品，原则通过技术处理，实现别墅的居住感受过技术处理，实现别墅的居住感受连排产品总体原则连排产品总体原则联排别墅位置：建议设置在二线湖景的位置，项目地块存在高差，占据比较好的湖景和山景，产品较色为标杆的产品打造目标：通过一系列的技术处理，如形状排布等，实现别墅的居住感受88联排产品：联排产品：针对市场产品的不足，本项目联排别墅应着力打造项目针对市场产品的不足，76、本项目联排别墅应着力打造项目的舒适度，营造独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性的舒适度，营造独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性联排产品设计要点联排产品设计要点独栋感受独栋感受形状排布形状排布部分合院产品部分合院产品错连设计，别墅感受错连设计，别墅感受挑高挑高/下落空间下落空间3 3连为主，不超过连为主，不超过5 5连连建议设置建议设置地下室空间属性改变地下室空间属性改变私家前庭后院，露台私家前庭后院，露台入口处打造体量感入口处打造体量感内部设置内部设置凹凸阳台、凸窗凹凸阳台、凸窗产品创新产品创新外部设置外部设置资源放大资源放大稀缺领地占有稀缺领地占有大面积落地窗、观景窗大面积落地窗、观景窗设设计77、计要要点点*备注：此色块内容已在独栋产品部分表述，不再赘述89联排别墅：联排别墅：利用坡地的不同标高错开设计，强化私密性，形成独栋利用坡地的不同标高错开设计，强化私密性，形成独栋居住感受居住感受优点：优点：独门独院，前后入户，保证私密性，形成独栋居住体验；部分建筑错开设计，增加采光面；规划图上是联排，有利于规避政府审查后院剖面图前院地下室地下室设计要点独栋感受设计要点独栋感受1/31/390联排别墅：联排别墅：为了保证联排别墅的舒适性，在满足地块占地要求的前为了保证联排别墅的舒适性，在满足地块占地要求的前提下，尽量提下，尽量3 3连，不超过连，不超过5 5连，不同连接方式连，不同连接方式3 378、连示意如下连示意如下设计要点独栋感受设计要点独栋感受2/32/3优点：占地面积小，节约项目的空间；缺点：舒适性较差，对舒适性有比较大的影响，私密性较差；第一类：第一类：3 3连示意连示意第二类：第二类：5 5连示意连示意优点：四面采光、通风，舒适度比较好，能够满足项目联排别墅的产品角色；缺点：私密性较差，占地大；91联排别墅独栋感受：联排别墅独栋感受：部分联排产品可采用合院式，可形成围合式的部分联排产品可采用合院式，可形成围合式的院落，采光面也较好，可形成一定的独栋居住感受院落，采光面也较好，可形成一定的独栋居住感受设计要点独栋感受设计要点独栋感受3/33/3不规则的错合式联排，形成围合式的院79、落，其私家院落空间较大，采光面较多，且共同拥有小中庭院落，缺点是私密性较差，建议局部设置案例：武汉纳帕溪谷案例：武汉纳帕溪谷优点：四面采光、形成独栋居住的院落感缺点：私密性较差，占地大建议采用错合式联排：以四联错合式联排：以四联排为主，三联排为辅排为主，三联排为辅合院式设计分析合院式设计分析合院设置区域合院设置区域案例：武汉纳帕溪谷案例：武汉纳帕溪谷合院设置方式一合院设置方式一合院设置方式二合院设置方式二合院设置三合院设置三92联排别墅：联排别墅：内部创新其横向创新包含挑高的客厅处理，阁楼的设置，内部创新其横向创新包含挑高的客厅处理，阁楼的设置，地下室的处理等等地下室的处理等等设计要点产品创新80、设计要点产品创新1/41/4挑高客厅：挑高客厅：注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰；阁楼：阁楼：合理布局，增加私密活动空间；地下室：地下室：地下私家娱乐室或健身室；挑高客厅挑高客厅挑高客厅挑高客厅阁楼阁楼地下室地下室93联排别墅：联排别墅：内部创新其纵向处理包含飘窗，凹凸阳台等设计的元素内部创新其纵向处理包含飘窗，凹凸阳台等设计的元素设计要点产品创新设计要点产品创新2/42/4飘窗：飘窗：飘窗的运用，扩大视觉空间；提升舒适度和附加值。凹凸阳台：凹凸阳台：根据景观资源的不同设置不同的凹凸阳台；形成丰富的空间形式，同时赋予空间不同的功能。94在规划允许的情况下，充分利用前庭和露台81、的空间；特别重视扩大后院的体量；增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间；在露台上设置休闲的空间，兼具观景的用途；联排别墅：联排别墅：外部创新设置前庭后院，露台等元素，营造类似独栋别外部创新设置前庭后院，露台等元素，营造类似独栋别墅居住感，打造业主独享私密空间，满足客户价值取向墅居住感，打造业主独享私密空间，满足客户价值取向设计要点产品创新设计要点产品创新3/43/495联排别墅：联排别墅：外部创新入口处打造别墅体量感觉，增加尊贵感外部创新入口处打造别墅体量感觉，增加尊贵感设计要点产品创新设计要点产品创新4/44/4入户设计：入户设计：通过入户门廊、回廊、雨棚，82、以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感96设计参考联排产品设计参考联排产品1/21/2联排产品设计参考：联排产品设计参考：地上面积在地上面积在250250平米左右的联排别墅主要功能平米左右的联排别墅主要功能空间面积建议（首层、地下室）空间面积建议（首层、地下室）分层分层功能空间功能空间面积面积()总面积总面积()首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅80公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20 100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20-40工人房(包括卫生间）10-2097设计参考联排产品设计参考联排产品2/22/2联排产品设计参考：联排产品设83、计参考：地上面积在地上面积在250250平米左右的联排别墅主要功能平米左右的联排别墅主要功能间间 面积建议面积建议 （二层、三层）（二层、三层）分层分层功能空间功能空间面积面积()总面积总面积()三层主卧区主卧室20-3050-60主人卫生间10步入式衣橱510书 房10二层次卧室1（包括卫生间）3095次卧室2（包括卫生间）30次卧室320书房10公用卫生间598叠加产品：叠加产品：属于项目的创新型产品，充分利用项目的地形特征，利属于项目的创新型产品，充分利用项目的地形特征，利用退台的技术手段，营造别墅的居住感受用退台的技术手段，营造别墅的居住感受叠加产品总体原则叠加产品总体原则独门独院，停84、车入户，提高尊贵感独门独院，停车入户，提高尊贵感通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感，提升居住舒适度致感，提升居住舒适度附送面积，增加性价比附送面积，增加性价比退台式叠加别墅，有天有地，创造出类独栋的居住感受退台式叠加别墅，有天有地，创造出类独栋的居住感受99叠加产品：叠加产品：叠加别墅层层退台，有天有地，别墅居住品质；依坡地叠加别墅层层退台，有天有地，别墅居住品质；依坡地而建，充分体现项目的居住特色而建，充分体现项目的居住特色叠加产品设计要点叠加产品设计要点1/41/4别墅居住品质：别墅居住品质：退台式叠加别墅依坡地而建，充分表85、现项目的特点；整个立面更加富于层次感、跳跃感，外形更加美观；注意靠近山体一侧，与山体留有空间，保证户型通风，可以利用作为私家小花园；利用退台，产生大露台，使空间更加开阔，扩大了采光、通风面。100叠加产品：叠加产品：充分观景和休闲的大露台，提升舒适度，大露台提升性充分观景和休闲的大露台，提升舒适度，大露台提升性价比价比叠加产品设计要点叠加产品设计要点2/42/4大露台设计：大露台设计：大露台是户型中充分体现观景住宅的地方；注意：不要在露台上出现立柱遮挡视线。101叠加产品：叠加产品：上户通过入户阶梯、停车入户等入户，下户直接地面入上户通过入户阶梯、停车入户等入户，下户直接地面入户，实现上下户单86、独入户，营造独门独院别墅居住感受户，实现上下户单独入户，营造独门独院别墅居住感受叠加产品设计要点叠加产品设计要点3/43/4入户阶梯入户阶梯独门独院独门独院入户阶梯入户阶梯上下分门入户：上下分门入户：上户通过侧面依山而建的阶梯入户，背靠山体的道路引路入户可停车入户；下户直接地面入户，打造独门独院别墅居住感受和尊贵感；尽量运用设计的因素，增加各层居住的便利性，提升尊贵感；入户阶梯入户阶梯上户入户下户入户102上下两户分别赠送底层前庭后院、顶层屋顶花园、大露台；同时将基底的地下空间划分两部分，下户赠送半地下多功能室、半地下停车位，上户赠送半地下停车位；屋顶花园屋顶花园入户花园入户花园半地下工作室半87、地下工作室屋顶花园屋顶花园顶层屋顶花园顶层屋顶花园入户花园入户花园露台露台一二层一二层前庭院前庭院后庭院后庭院露台露台三四层三四层叠加产品：叠加产品：下户设置半地下室和花园；上户设置阁楼，营造尊贵感下户设置半地下室和花园；上户设置阁楼，营造尊贵感叠加产品设计要点叠加产品设计要点4/44/4103叠加产品：叠加产品：下户，包含叠加别墅的一层、二层和半地下室，选取下户，包含叠加别墅的一层、二层和半地下室，选取220220平米户型进行参考设计平米户型进行参考设计叠加产品设计参考叠加产品设计参考1/21/2分层分层功能空间功能空间面积面积()总面积总面积()二层主卧室4595次卧室25次卧室25首层门88、厅5125客厅、餐厅、家庭厅75公用卫生间5次卧室25厨房（区分中厨、西厨）15半地下室家庭影院20 100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20-30工人房(包括卫生间）10-20104叠加产品：叠加产品：上户，包含二层、三层和阁楼，选取上户，包含二层、三层和阁楼，选取180180平米户型进行平米户型进行设计参考设计参考叠加产品设计参考叠加产品设计参考2/22/2分层分层功能空间功能空间面积面积()总面积总面积()顶层阁楼主卧室4545四层主卧室3060次卧室30三层门厅5120客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5次卧室25厨房（区分中厨、西厨）15105洋房产品：洋房产品：洋房产品低89、密度化，建议设置洋房产品低密度化，建议设置5 5层，营造舒适度层，营造舒适度洋房产品总体原则洋房产品总体原则106洋房产品：洋房产品：产品设置多样入户方式，尽量依山而建，独门独户产品设置多样入户方式，尽量依山而建，独门独户洋房产品设计要点洋房产品设计要点1/31/3 主要为五层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户 五层：楼梯入户二层露台入户二层露台入户三层露台三层露台首层花园入户首层花园入户首层情景房首层情景房首层情景房首层情景房建议项目情景洋房打破了普通多层产品呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，强调入户方式要巧妙，在宜昌当地的房地产市场形90、成创新型产品，有很大的市场吸引力107洋房产品：洋房产品：层层退台，赋予每户独立庭院或阳台，营造自然舒适生层层退台，赋予每户独立庭院或阳台，营造自然舒适生活空间活空间洋房产品设计要点洋房产品设计要点2/32/3通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面；层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台；3-4层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受；庭院阳台楼梯一层一层二层二层三，三，4 4层层五层五层108洋房产品：洋房产品：依山而建，充分考虑户型的景观及朝向依山而建，充分考虑户型的景观及朝向洋房产品设计要点洋房产品设计要点3/33/3五大价值点：a.1291、层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.豪华的顶层套房1 15 52 23 34 4户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，五层赠送大露台109洋房产品：洋房产品：一层，带地下室和前庭后院，建筑面积在一层，带地下室和前庭后院，建筑面积在150150平米平米洋房产品设计参考洋房产品设计参考1/41/4建筑面积：149.14架空层储藏室：28.37错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间92、主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面情景房错层12米110洋房产品：洋房产品：二层，带地下室和大露台，建筑面积在二层，带地下室和大露台，建筑面积在140140平米平米洋房产品设计参考洋房产品设计参考2/42/4建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台露台入户错层111洋房产品：洋房产品：三层、四层，复式设计，带大露台，建筑面积三层、四层，复式设计，带大露台，建筑面93、积200200平米平米洋房产品设计参考洋房产品设计参考3/43/4错层复式设计结构，建筑面积为200平米7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间4间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富，附带观景露台 112洋房产品：洋房产品：五层，带露台和阁楼，建筑面积在五层，带露台和阁楼，建筑面积在180180平米平米洋房产品设计参考洋房产品设计参考4/44/4露台主人区露台露台上层上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然94、坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台 113高层产品：高层产品：观景是本项目高层区别于其他项目高层的独特优势，需观景是本项目高层区别于其他项目高层的独特优势，需要进行景观最大化要进行景观最大化高层产品设计要点高层产品设计要点低楼层洋房化，低楼层洋房化，2-42-4层退台，营造洋房居住感受层退台，营造洋房居住感受设置不同类型的产品，进95、行差异化设置设置不同类型的产品，进行差异化设置通过丰富的凸窗、阳光房、入户花园、通过丰富的凸窗、阳光房、入户花园、270270度飘窗设计，扩大度飘窗设计，扩大空间，空间，提升居住舒适度；提升居住舒适度；视野开阔，景观最大化设计，观山观水视野开阔，景观最大化设计，观山观水114高层产品：高层产品：我们将高层产品分为我们将高层产品分为3 3种形式，既丰富项目内部的产品种形式，既丰富项目内部的产品类型，又能减少项目内部的同质化竞争，分别陈述如下类型，又能减少项目内部的同质化竞争，分别陈述如下高层产品设计要点高层产品设计要点 大平层产品是高层产品中的最舒适的产品，通过技术处理，达到别墅居住感受 大平层96、产品普通高层产品 观景公寓产品本项目的现金流产品，尽量保证户户设置凸窗，增加户型的舒适性3房以上户型均考虑设置入户花园，尽量考虑设置阳光房，保证观景面115市场现状：市场现状：市场上小高层和高层产品的供应比较多，我们选取紫晶市场上小高层和高层产品的供应比较多，我们选取紫晶城和锦绣天下户型进行分析城和锦绣天下户型进行分析市场情况综述市场情况综述序号楼盘名称物业类型别墅多层小高层高层1金色海岸2虹桥国际公寓3金榜名苑4CBD中央商务区5金耀星座6紫晶城7江山风华8丽景皇铂御府9江山多娇10骏达梅珑镇11玛歌庄园12英伦皇都13锦绣天下紫晶城锦绣天下116市场现状：市场现状：我们选取紫晶城的户型进行97、分析，其在功能布局、空间我们选取紫晶城的户型进行分析，其在功能布局、空间尺度和和动线设置方面均存在明显的不足尺度和和动线设置方面均存在明显的不足市场情况紫晶城市场情况紫晶城项目户型分析1 1功能布局2 2空间尺度A户型：餐厅和厨房的布局乱；3个卧室布局不合理；B户型：厨房和餐厅的布局混论，餐厅没有采光；A户型：餐厅的空间尺寸比较尴尬，洗手间3个房间公用，较小；B户型：餐厅比较拥挤，过道比较长，浪费较多；3 3动线设置A户型：入户、餐厅、到客厅有问题；主卧室的动线设置有问题；B-1户型：餐厅到厨房动线设置有问题；公卫设置使得动线有问题；A户型B户型1171 1功能布局2 2空间尺度A-1户型：入98、门、餐厅、洗手间、客厅的功能布局混乱；B-1户型：书房和主卧室的距离远，餐厅没有采光，通道面积大；A-1户型：餐厅的开间比较小，过道比较宽；B-1户型：餐厅的面积较小，客厅的开间小，4.2宽；3 3动线设置A-1户型：入口经过走廊，跨国餐厅进入客厅B-1户型：公卫和客厅动线远，要经过餐厅；主卧和书房动线设置较远；市场现状：市场现状：我们选取锦绣天下的户型进行分析，其在功能布局、空我们选取锦绣天下的户型进行分析，其在功能布局、空间尺度和和动线设置方面均存在明显的不足间尺度和和动线设置方面均存在明显的不足市场情况锦绣天下市场情况锦绣天下项目户型分析118户型设计市场机会：户型设计市场机会：根据对市99、场目前产品分析，高层产品户型设计根据对市场目前产品分析，高层产品户型设计机会体现在功能布局、空间尺度、动线设置、产品创新方面机会体现在功能布局、空间尺度、动线设置、产品创新方面市场情况总结市场情况总结功能布局：功能布局：产品设置的功能布局不合理，主要体现在厨房、餐厅和入户动线设置、主卧室和书房之间的布局等方面空间尺度：空间尺度：各个功能空间的尺度不合理，主要体现在餐厅和洗手间的尺度设置上动线设置：动线设置：动线设置比较混乱，没有体会到各个功能空间之间的关系，如厨房要通过过道到达餐厅等产品亮点：产品亮点：产品存在局部的创新，如凸窗和生活阳台的设置，但不够系统，产品同质化的情况比较突出119中原对100、高层产品创新的主张中原对高层产品创新的主张创新不在于求多，而在于充分考虑创新不在于求多，而在于充分考虑项目限制条件下合理地权衡和取舍项目限制条件下合理地权衡和取舍创新方式创新方式特征描述特征描述项目限制条件项目限制条件建议建议飘窗增加了室内可使用空间和观景面每户朝景观的地方均采用阳台居家必备空间增加容积率两房景观阳台，三房以上双阳台入户花园提供入户缓冲，引入室外空间，提高舒适度会增加进深，影响建筑排布三房以上采用阳光房玻璃设计，增加观景面，极大增加采光影响外立面造型，会增加建筑实际容积率三房以上采用露台增加情趣和观景需要错层设计，会增加建筑实际容积率，且影响外立面造型大平层户型采用舒适主卧设置101、步入式衣帽间，极大增加主卧舒适度会占用部分面积大平层可采用高层产品设计要点高层产品设计要点120飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型尽量采飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型尽量采用用飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间；飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间；层高小于2、2米，进深小于0.6米赠送全部面积。飘窗可广泛运用于各种户型之中，实用性高，也增加了采光面和观景面飘窗可广泛运用于各种户型之中，实用性高，也增加了采光面和观景面落地飘窗垂直剖面示意图2.2M2.2M层高层高飘窗垂直剖102、面示意图2.2M2.2M层高层高次卧、书房采用飘窗增加步出空间次卧、书房采用飘窗增加步出空间飘窗飘窗边套边套270270度飘窗户型示意度飘窗户型示意边套采用边套采用270270度采光度采光“L L”型飘窗型飘窗高层产品设计要点高层产品设计要点121阳台：阳台是居住功能必备空间，且有利于观景；建议在保证基本阳台：阳台是居住功能必备空间，且有利于观景；建议在保证基本功能使用上，在大平层户型适当增加观景阳台功能使用上，在大平层户型适当增加观景阳台观景阳台可考虑与客厅等功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动景观空间；功能阳台一般与厨房相连，方便居家功能的需要；各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积103、率的法式小阳台（进深小于0.6米），增加步出空间。两房先保证具有一个观景阳台兼功两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用；能阳台使用；三房以上户型设置双阳台，保证生三房以上户型设置双阳台，保证生活阳台与观景阳台区分；活阳台与观景阳台区分；大平层设置三阳台。大平层设置三阳台。客厅连通观景阳台厨房连通功能阳台客厅外接观景阳台，增加客厅空间感客厅外接观景阳台，增加客厅空间感主卧室外接阳台，增加步出空间主卧室外接阳台，增加步出空间高层产品设计要点高层产品设计要点122入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、增加采光面；建议大平入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、增加采光面；建议大平层户型可以考虑使用层104、户型可以考虑使用优劣势分析：优劣势分析：优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度；劣：但使建筑进深增加，从而影响排布；宜昌市场上入户花园设计还未被客户广泛利用；设置户型分析：设置户型分析：受项目的基本情况制约，建议可在部分3房以上户型采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大；赠送方式分析：赠送方式分析：按新规“异形入户花园”计一半面积，“矩形型入户花园”面积大于6平方米或进深大于2.5米，计算全部建筑面积。主力户型三房尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，主力户型三房尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并拉升景观面，面积不应过大。并拉升景观面，面积不应过105、大。高层产品设计要点高层产品设计要点123阳光房俗称“玻璃房”，多用于别墅或者顶层物业，可与卧室、浴室或者其他功能空间相连，增加功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；增加观景面和采光，形成项目户型亮点；地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高优：露台采用有利于增加情趣和观景，扩大生活空间；劣：露台设计，增加建筑容积率，且影响建筑外立面，不建议大量采用；进深大于2.5 米或面积大于12平方米“露台”计算全部建筑面积。可在本项目的大平层单位可在本项目的大平层单位使用，实现户户全露台设使用，实现户户全露台设计计大平面的露台较易实现大平面的露台较易实现露台可采用露台可采用“奇偶错奇偶错”形式形式露台高层产106、品设计要点高层产品设计要点125舒适主卧：设置步入式衣帽间，作为舒适房型的必备空间，主要用舒适主卧：设置步入式衣帽间，作为舒适房型的必备空间，主要用于大平面中，提升舒适度于大平面中，提升舒适度优劣势分析：优劣势分析：优：具备步入式衣柜是居住品质提升的重要标志之一；劣：占用部分室内空间。在有限面积条件下，保障在有限面积条件下，保障私密性，建议利用过道作私密性，建议利用过道作为衣帽间为衣帽间高层产品设计要点高层产品设计要点126户型建议小结：户型建议小结：根据市场调研获取客户偏好，结合创新户型可实现根据市场调研获取客户偏好，结合创新户型可实现性，我们建立项目户型设计价值体系，增强项目市场竞争力性，107、我们建立项目户型设计价值体系，增强项目市场竞争力高层产品设计参考高层产品设计参考一房两房：基本配置两房：提升舒适度三房：舒适居住大平层单位：别墅化居住体验在控制面积的基础上可提升舒适度控制面积基础上，通过多种创新提升舒适度保证较舒适居住尺度基础上，通过多种创新进一步提升舒适度舒适度好，营造大尺度多功能的豪宅居住环境户户有南面；卧室景观面设置飘窗；户户有南面；户户观景；观景阳台的设计；卧室景观面设置飘窗；户户有南面；户户观景；大面宽客厅和主卧；双阳台设计；卧室景观面设置飘窗；户户有南面；户户观景；大面宽客厅和主卧；双阳台设计；露台；卧室景观面设置飘窗；内庭院；主卧设置步入衣帽间；客厅挑高设计；三108、阳台；双套房建议配置建议配置可选配置可选配置127写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略户型建议户型建议装修建议装修建议128市场情况：市场情况：宜昌市场上的精装修项目很少，精品精装修的项目更是宜昌市场上的精装修项目很少，精品精装修的项目更是非常有限非常有限目前宜昌市场上很少有发展商推出精装修户型的直接出售，目前宜昌市场上很少有发展商推出精装修户型的直接出售，客户对精装修的接受度不高109、客户对精装修的接受度不高选取其中一栋小户型采用精装修进行销售“订单式”精装小户型金色海岸金榜名苑目前市场在售和将售楼盘仅金色海岸、金榜名苑等少量的项目采用精装修，而且也仅是采用有限精装修方式或者“订单式”的精装修方式；市场情况市场情况129客户对精装修的顾虑开发商对精装修的顾虑精装修劣势分析：精装修劣势分析：导致宜昌精装修项目较少的原因，一是客户对精导致宜昌精装修项目较少的原因，一是客户对精装修的顾虑，二是开发商的精准修的考虑装修的顾虑，二是开发商的精准修的考虑客户的顾虑：客户的顾虑：如何保证精装房的质量和品质，装修条款中有关材料及其标准的描述不清引发装修质量问题；批量化的精装修房不容易满足消110、费者的个性化需求，而设计方案单一，使个性化进一步被抹杀；后期维护成本较高，且法律约束较弱；精装修时面积的核算标准不统一，担心将来与开发商产生纠纷。开发商考虑：开发商考虑：精装修房利润小，成本高，若销路不畅，精装修将增加开发商的开发成本；个性化装修操作困难：统一装修不能满足个性化要求，对于菜单式装修，业主总会按照自己的意图修改增减项目，导致工程失控现象出现；真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但设计、建造、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，无形中增大了开发商的成本和难度。总体而言，双方对质量的担忧是导致精装修户型接受度不高的最主要原因总体而言，双方对质量的担111、忧是导致精装修户型接受度不高的最主要原因精装修劣势分析精装修劣势分析130精装修优势分析：精装修优势分析：精装修也存在一定的优势，一是精装修对客户的精装修也存在一定的优势，一是精装修对客户的好处，二是精装修对开发商的好处好处，二是精装修对开发商的好处对客户的好处对客户的好处对开发商好处对开发商好处精装修精装修对客户的好处对客户的好处精装修对开发商好处精装修对开发商好处装修的烦恼单体业主可以免去装修烦恼，社区免去二次装修烦恼；设计档次：可以请到有大师进行设计，提高单体设计水品；置业门槛可以将装修款打入首期款，减低置业的门槛；装修成本装修材料统一采购，可降低成本。资源的利用自身有木材资源可以进行利112、用；土地增值税规避：可以提高项目的开发成本，减少土地增值税征收；档次提高可以通过精装修诠释公司的品牌，提高项目的档次；利润增加装修的视觉效果超出客户心理预期，可以增加利润空间。精装修优势分析精装修优势分析131精装修建议：精装修建议：规模较大，建议参考相关项目对精装修处理方式，先规模较大，建议参考相关项目对精装修处理方式，先期不整体采用，多种方式进行试探市场，指导精装修处理方式期不整体采用，多种方式进行试探市场，指导精装修处理方式北京纳帕溪谷结论：结论：建议首批推出不同类型的装修标准进行试探市场，后期根据市场反应进行调整，初期比例为6 6：3 3：1 1精装修相关建议精装修相关建议毛坯房毛坯房113、不进行任何装修不进行任何装修精装修选配房精装修选配房菜单式装修方式，根据客户个性需求菜单式装修方式，根据客户个性需求拎包入住房拎包入住房软装和硬装全都提供软装和硬装全都提供132精装修建议：精装修建议：本项目精装修采用本项目精装修采用3 3方合作方式，分别为开发商、设方合作方式，分别为开发商、设计公司和装修公司，各方有明确职责，尽量减少精装修的负面影响计公司和装修公司，各方有明确职责，尽量减少精装修的负面影响本项目精装修方案本项目精装修方案开发商开发商室内硬装用材室内智能化设备厨卫用品设计公司设计公司不同设计师团队不同的装修风格可选的建材设备装修公司装修公司为精装修主体整合合作单位提供具体的装114、修工作发展商提供厨卫、地板装修和智能化设备（这部分客户的个性化需求相对较小），其余部分采用菜发展商提供厨卫、地板装修和智能化设备（这部分客户的个性化需求相对较小），其余部分采用菜单式装修（满足客户的个性化需求）单式装修（满足客户的个性化需求）精装修相关建议精装修相关建议133精装修建议：精装修建议：精装修存在注意事项，一采用菜单式精装修方式，二精装修存在注意事项，一采用菜单式精装修方式，二考虑设置装修保修期，既是对客户权利保障，也是对装修公司约束考虑设置装修保修期，既是对客户权利保障，也是对装修公司约束客户个性化装修采用菜单式方案，流程如下：客户个性化装修采用菜单式方案，流程如下：聘请知名室内115、设计公司进行室内装修方案的设计；提供不同风格的装修方案，如现代风格、英式风格、法式风格、中式风格等；提供其他电器设备的不同组合方案；客户其他的装修需求等；设立保修期，一方面是对客户权利的保障，一方面也是对装修公司的约束。内部装修风格不要求与地块整个体风格统一，而是更多考内部装修风格不要求与地块整个体风格统一，而是更多考虑装修的实用性虑装修的实用性精装修方案的注意事项精装修相关建议精装修相关建议134写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整116、体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略135物业发展建议原则物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本物业发展建议原则物业发展建议原则规划规划配套、物业配套、物业建筑建筑景观景观利用强势山水资源及配套资源最大化亲近自然资源最大化私有独栋户户拥景高层尽可能户户观景利用山地地形，减少土方量多利用山地和池塘，保证原生态会展中心五星级酒店风情商业街独栋拥景，多层近水，高层户户观景欧式生活打造纯粹欧式风格建筑创新产品类型及户型设置高档材质用在客户视觉接触面少量精装修户型气派入口气派入口多重景观多重景观停车直接入户停车117、直接入户多重内部景观多重内部景观异域风情营造异域风情营造道路、停车依照地道路、停车依照地形设置，减少土方形设置，减少土方园林用水为水库水园林用水为水库水植被同纬度采集植被同纬度采集高档会所五大行物业管理新技术使用利用大坑及大坝中央空调利用活水未来物管节省成本资源放大资源放大风情营造风情营造适度成本适度成本产品超越产品超越豪宅形象豪宅形象136客户客户对生活品质要求的提高必将导致其对景观要求的相应提高，现有社区粗糙的景观体系已不足以满足客户需求；在竞争竞争较为激烈的市场中，各个项目都力求在各方面提升竞争力，景观则是体现项目品质的关键因素之一，因此，可预见未来市场景观营造水平将不断提高。从市场的角118、度考虑从市场的角度考虑重要节点重要节点景观绿化景观绿化道路系统道路系统三重洗礼：设置3重视觉冲击点，给客户非常强烈的视觉感受注重项目因地制宜的景观绿化的打造本项目的地形具有很大特性，要充分利用地形设置道路系统园林景观建议：园林景观建议：在前期市场调研中，客户对活动空间、景观绿化、在前期市场调研中，客户对活动空间、景观绿化、适当水系、注重细节打造等方面都非常关注适当水系、注重细节打造等方面都非常关注水系统水系统景观小品景观小品其他方面其他方面充分利用项目的临湖资源，引湖水进入小区，形成自然活水设置景观小品，营造社区的居住氛围本项目的大坝和坝下坑的相关处理方式园林景观考虑方面园林景观考虑方面137119、一重洗礼：一重洗礼：气派、开阔的气派、开阔的入口入口、精神雕塑着重欧式异域风情的营造，、精神雕塑着重欧式异域风情的营造，设计格林维斯设计格林维斯广场广场、升降舞台，湖中建造亚洲第一喷泉、升降舞台，湖中建造亚洲第一喷泉重要节点一重洗礼重要节点一重洗礼一重洗礼之入口广场一重洗礼之入口广场设置进门大广场，气派、开阔，突出尊贵感觉（格林维斯广场）；设置社区的精神之锚，如维纳斯雕像；在广场中央设置升降舞台，充分利用广场，减少对室内空间的依赖；在湖中设置亚洲第一高的喷泉；看似不加修饰，随意、自在，但是透漏着高贵；风格有浓烈的异域风情；设置社区的精神之锚维纳斯雕像4地块：项目主入口，营造气派、开阔广场中央设120、置升降舞台湖中建造亚洲第一喷泉u换图换图138山地休憩区山地休憩区重要节点二重洗礼重要节点二重洗礼二重洗礼：二重洗礼：设置精致、温馨的分组团设置精致、温馨的分组团活动中心活动中心，根据不同组团的风，根据不同组团的风格进行不同的广场命名，沿途设置座椅，活动中心为硬质铺装为主格进行不同的广场命名，沿途设置座椅，活动中心为硬质铺装为主风情雅座休闲廊道不同风格的广场不同风格的广场139重要节点三重洗礼重要节点三重洗礼三重洗礼：三重洗礼：分区进行不同的设置，中低密度区设置高贵、私密的分区进行不同的设置，中低密度区设置高贵、私密的私私家花园家花园；高密度区设置豪华的；高密度区设置豪华的入户大堂入户大堂在本121、项目的商品房住宅一楼可以设施入户大堂，从而提升项目的形象和价值；入户大堂可以采用三种形式：标准层高，占一层一半面积；挑高层高，可为4-5米，一层户型层高即为4-5米；双层层高，一层户型可以设计为两层复式结构。关键词：关键词：挑高挑高高档装修高档装修在本项目的中低密度的区域设置高贵、私密的私家花园，营造别墅氛围；在建设的过程中利用地形的特征，预留后期客户设计的空间，为中低密度的客户充分考虑到其置业的特征；营造项目高贵私密的空间。关键词：关键词：私密私密高档设计高档设计通透设计私密设计大堂挑高高档设计低密度低密度高密度高密度140园林景观园林绿化园林景观园林绿化园林绿化：园林绿化：利用利用2525122、度以上坡度不能建筑的地块建设原生态的保留绿度以上坡度不能建筑的地块建设原生态的保留绿地，注意建筑体与周边环境的融合地，注意建筑体与周边环境的融合在高低起伏的坡地上，利用草坪、灌木、乔木、鲜花、石雕、流水等元素，营造出一种错落有致、多层次的流动性风景。“因地制宜、借地形之势”做立体绿化、坡地绿化。高低起伏，错落有致，山地与树木、房子相映成趣。建筑物如同从坡地中长出园林设计应与周边环境融合、因地制宜园林设计应与周边环境融合、因地制宜地块内的坡地地形地貌141园林景观园林绿化园林景观园林绿化园林绿化：园林绿化：对湖岸线进行分区管理，包含完全开放、部分的开放和对湖岸线进行分区管理，包含完全开放、部分的123、开放和完全封闭的区域，对完全开放区域设立沿湖休闲带，增强体验感完全封闭的区域，对完全开放区域设立沿湖休闲带，增强体验感沿湖绿化带：沿湖绿化带：完全开放区域：设立公共绿化带，增强项目的体验感；部分开放区域：如国宾馆等，预留区域，个性化的设计空间；完全封闭区域：独栋别墅的区域，封闭湖岸线，资源私有化，客户个性化的设计。142园林景观园林绿化园林景观园林绿化园林绿化：园林绿化：绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，增加生活的情绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，增加生活的情趣和社区的归属感趣和社区的归属感充分利用景观相互连接性，增加生活情趣；低密度住宅的景观注重其私密性私密性，中高密度住宅的景观注重其124、参与性参与性。143园林景观道路系统园林景观道路系统道路系统：道路系统：沿等高线布置道路系统，尽量减少土方量，减少项目的沿等高线布置道路系统，尽量减少土方量，减少项目的建设成本建设成本道路规划要点道路规划要点道路规划要点道路规划要点少规划全环绕型，减少道路面积;沿等高线设置，减少土方量节约成本；顺山势，道路设计坡度不宜过大；尽量规划道路可抵达上下两户，提高道路的利用效率;设置照顾退台叠拼及退台洋房入户；独栋别墅尽量设置尽端路，保证私密性。144园林景观道路系统园林景观道路系统道路系统：道路系统：低密度区尽量设置入户式停车库低密度区尽量设置入户式停车库入户式停车库入户式停车库根据地形地貌和住宅布125、局，尽量实现低密度的停车入户。根据地形与户型的不同将低密度的车库设置在别墅的两侧，实现直接入户。145园林景观道路系统园林景观道路系统道路系统：道路系统：中高密度区分组团设置中高密度区分组团设置“地下车库服务区地下车库服务区”地下车库服务区地下车库服务区由于项目地形复杂，根据地形地貌和住宅布局，将各组团划分为若干个嵌入式底下车库服务区，机动车路只服务到各底下车库，由地下车库可直接进入各住宅楼各单元电梯厅或楼梯间，实现一般平地住宅的车库服务到户。146园林景观道路系统园林景观道路系统道路系统：道路系统：部分地上集中停车场采用下沉式处理部分地上集中停车场采用下沉式处理地上停车场地上停车场地上停车是126、本项目高层停车的方式之一；本项目规划局部下沉的绿化停车场，采用将地面停车场局部下沉45cm，车场周围种植灌木，在六米间隔种植乔木，下铺植草砖，在美化住区环境的同时，解决社区停车需求。147园林景观道路系统园林景观道路系统道路系统：道路系统：各小区两侧设置人车主入口，中间设置人行出入口各小区两侧设置人车主入口，中间设置人行出入口车行主入口车行主入口人行主入口人行主入口项目共分为南北两大居住区，每个片区分别设置3-4个出入口。其中南地块车行出入口在南端，另在发展大道设置3个人性出入口；北地块在最北端设置车行出入口，在发展大道设置2个人行出入口。148园林景观水系统园林景观水系统园林景观建议：园林景127、观建议：各地块利用山体高差设计不同主题的小型跌水景观，各地块利用山体高差设计不同主题的小型跌水景观，展示山水社区；景观水尽量利用梅子垭水库水源展示山水社区；景观水尽量利用梅子垭水库水源社区水系统社区水系统利用社区的湖水，形成自然循环系统；地势高点建跌水景观，顺势曲水环绕社区；水系与山体融合，体现自然风情；多个不同风格跌水成体系，产生震撼效果；周围赠加园林小品；周围设计小的休闲空间，增加景观趣味性参与性；149园林景观景观小品园林景观景观小品DISDIS建议：建议：社区内不同组团欧式风情的文化小品的设置，让社区随社区内不同组团欧式风情的文化小品的设置，让社区随处可见异域风情处可见异域风情景观小品128、景观小品各地块昭示性强的区域如公共广场、社区内、景观大道旁，根据各组团的主题分别布置风格相宜的景观小品；跌水池畔水景雕塑景观雕塑特色的装饰小品特色的装饰小品150园林景观大坑园林景观大坑大坑处理：大坑处理：建议将本项目的大坑进行利用，作为项目的停车场，既建议将本项目的大坑进行利用，作为项目的停车场，既节约项目的成本，也将使其成为本项目的一个景观亮点节约项目的成本，也将使其成为本项目的一个景观亮点大坑位置大坑位置地面0地面0151大坝位置大坝位置大坝处理：大坝处理：建议将本项目的大坝进行绿化，美化处理，使其成为本建议将本项目的大坝进行绿化，美化处理，使其成为本项目的景观亮点，注意与项目名流会所及129、酒店的结合项目的景观亮点，注意与项目名流会所及酒店的结合名流会所名流会所星级酒店星级酒店大坝美化大坝美化酒店设置酒店设置会做设置会做设置152大坝处理：大坝处理：将名流会所的主题餐饮功能设置为临湖，与大坝进行结将名流会所的主题餐饮功能设置为临湖，与大坝进行结合，参考华侨城波托菲诺的丹桂轩临湖商业的设置合，参考华侨城波托菲诺的丹桂轩临湖商业的设置153大坝处理：大坝处理：大坝最终实现和项目的酒店、名流会所、湖心船形咖啡大坝最终实现和项目的酒店、名流会所、湖心船形咖啡吧以及楼王的联动，成为项目的亮点吧以及楼王的联动，成为项目的亮点大坝位置大坝位置名流会所名流会所星级酒店星级酒店湖心咖啡厅楼王及售楼130、处大坝：大坝作为名流会所的主题餐饮的一部分，将商业功能特色化酒店：包含3个套院的功能，不设置配套设施名流会所：兼顾了四星级酒店的的配套设施的功能，服务酒店的客户及小区内外的客户湖心咖啡厅：将项目的商业价值最大化，最大程度地亲水楼王单位：是本项目的售楼处，提升客户体验感，后期提升购买业主的尊贵感154写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略155物业发展建议原则物业发展建议原则:资源放大131、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本物业发展建议原则物业发展建议原则规划规划配套、物业配套、物业建筑建筑景观景观利用强势山水资源及配套资源最大化亲近自然资源最大化私有独栋户户拥景高层尽可能户户观景利用山地地形，减少土方量多利用山地和池塘，保证原生态会展中心会展中心五星级酒店五星级酒店风情商业街风情商业街独栋拥景，多层近水，高层户户观景欧式生活打造纯粹欧式风格建筑创新产品类型及户型设置高档材质用在客户视觉接触面少量精装修户型气派入口多重景观停车直接入户多重内部景观异域风情营造道路、停车依照地形设置，减少土方园林用水为水库水植被同纬度采集高档会所132、高档会所五大行物业管理五大行物业管理新技术使用新技术使用利用大坑及大坝利用大坑及大坝中央空调利用活水中央空调利用活水未来物管节省成本未来物管节省成本资源放大资源放大风情营造风情营造适度成本适度成本产品超越产品超越豪宅形象豪宅形象156配套设施包含：配套设施包含：配套建议之配套建议之竞争价值增加竞争价值增加基本原则：湖景基本原则：湖景+山景特山景特色、尊贵至上色、尊贵至上会所市场扫描名流会所休闲会所酒店市场盘点设计关键点造型建议会展中心会展案例战略层面策略层面商业底商+独立式商业底商独立式商业幼儿园选择在地块南边缘坡地利用跳跃、创新设计配套设施包含方面配套设施包含方面157会所设置之市场扫描：会133、所设置之市场扫描：高端产品会所设置已经开始细分，中低端项高端产品会所设置已经开始细分，中低端项目会所概念比较模糊目会所概念比较模糊配套设施会所设置配套设施会所设置楼盘名称楼盘名称物管现状物管现状金色海岸设置特色双会所（专业会所和+泛会所）的小区，设置休闲、赏玩、健身的场所及网球场、游泳池 金耀星座架空层会所丽景皇铂御府设置独立会所，功能设置高端虹桥国际公寓 设置高级会所，主要包含休闲、娱乐等玛歌庄园宜昌最大星级会所，3300平米，文化娱乐会所，包含娱乐，健身，聚会，接待朋友和商务洽谈等功能英伦皇都自身独立占地的会所，设置休闲、娱乐。健身等功能，且临近宜昌市体育中心锦绣天下设立社区会所，主要设置134、休闲、健身等设施金色海岸会所设置玛歌庄园会所立面158会所设置之分区设置：会所设置之分区设置：根据本项目产品设置的特征，建议本项目设根据本项目产品设置的特征，建议本项目设置两大会所置两大会所配套设施会所设置配套设施会所设置以重点项目作为会所的经营引爆点，对客户群体进行区域带动。以重点项目作为会所的经营引爆点，对客户群体进行区域带动。名流会所，定位高端名流会所，定位高端针对本项目叠加产品档次以上的客户的群体，打造名流会所，提升项目的档次，和酒店的配套设施兼容休闲会所，定位大众休闲会所，定位大众需求大，普适性高，经营难度相对较小，作为社区的基础配套进行运营，主要设置在北区北区会所北区会所名流会所名135、流会所159楼层楼层功能区功能区项项 目目面积（）面积（）2-3F2-3F休闲娱乐区健身活动健身室提供健身器械，室内健身2002200球室乒乓球、台球100塑身馆逾迦舍宾、形体训练室300休闲桑拿、足浴400美容美发200休闲SPA、水疗室300商务商务中心、阅览室、多功能厅700 1F1F综合服务区接待总台接待、收银1001300休闲休闲吧台(咖啡、红酒、雪茄、简单茶点)50公共服务健康室诊所、健康咨询室100生活服务部食杂、鲜花、洗衣、照相冲印等500办公用房会所服务用房150餐饮区中餐厅、西餐厅、包厢4001F2F3F接待、餐饮接待、餐饮康乐、商务康乐、商务康乐、商务康乐、商务会所设置之136、名流会所：会所设置之名流会所：设置健身房、桑拿室、娱乐室，室内外连接设置健身房、桑拿室、娱乐室，室内外连接的四季恒温泳池等的四季恒温泳池等配套设施会所设置配套设施会所设置160会所设置之名流会所：会所设置之名流会所：名流会所设置观景主题餐饮名流会所设置观景主题餐饮,按四星级评定按四星级评定标准设置中餐厅、咖啡厅或简易西餐厅等标准设置中餐厅、咖啡厅或简易西餐厅等配套设施会所设置配套设施会所设置161名流会所中配置SPA、美容美发、瑜伽宾舍、桑拿足浴、水疗室等设施，配备专业服务人员，让顾客在休闲放松中享受生活。水疗室会所设置之名流会所：会所设置之名流会所：设置设置SPASPA主题主题配套设施会所设137、置配套设施会所设置162会所设置之名流会所：会所设置之名流会所：设置红酒吧、雪茄吧、咖啡吧等设置红酒吧、雪茄吧、咖啡吧等配套设施会所设置配套设施会所设置163功能分区项目规模经验值（m）本项目较可能提供的项目运动室内健身室室内健身室200-300200-300室内室内羽毛球场羽毛球场*2 2250-350250-350室外室外半篮球场半篮球场250-300250-300室外室外休闲室茶馆茶馆200-300200-300室内室内棋牌室、多功能厅棋牌室、多功能厅200-300200-300室内室内大众休闲儿童乐园儿童乐园100-200100-200室外室外健身设施健身设施100-200100-20138、0室外室外老年人活动中心老年人活动中心100-200100-200室外室外融入园林、长廊、架空层和底层商业街之中的“泛会所”，以及免费的、低成本的空间才是人们每日使用的需求，而受众广的运动设施是人们愿意付费的会所需求。会所设置之大众会所：会所设置之大众会所：综合考虑功能空间，以未来实用的休闲运动综合考虑功能空间，以未来实用的休闲运动功能为导向设计大众会所，设置在北区功能为导向设计大众会所，设置在北区配套设施会所设置配套设施会所设置164健身房台球室棋牌室咖啡吧有氧健身房作为会所必备配套设施，也是今后会所经营的主要来源之一；中原对会所研究发现，棋牌室已成为会所盈利的主要配套；项目之前建设的综合楼139、建议整体出售，以帮助现金流回笼。配套设施会所设置配套设施会所设置会所设置之大众会所：会所设置之大众会所：业主社区生活的延续，满足业主的休闲运动业主社区生活的延续，满足业主的休闲运动需求，整体装修展现简约时尚的品位需求，整体装修展现简约时尚的品位165酒店设置之市场概述：酒店设置之市场概述：宜昌的酒店市场目前呈现中低端酒店星罗棋宜昌的酒店市场目前呈现中低端酒店星罗棋布，高端酒店布，高端酒店少少的整体市场格局的整体市场格局二星二星第一代城市第一代城市三星三星四星四星酒店的档次包含的酒店 经济型舒适型豪华型宜昌市检查官培训中心；宜昌万豪快捷酒店；宜昌教工活动中心；东鑫大酒店；五峰宾馆；长城宾馆；屈原140、大酒店；兴山得月宫宾馆；阳光大酒店；宜昌电力宾馆等三峡宾馆；南湖宾馆；彝陵饭店；汇丰原饭店；龙盘湖宾馆；宜昌平湖大酒店；龙泉山庄大酒店；白龙大酒店；宜昌锦江大酒店；宜昌三峡西坝酒店；宜昌三峡东山酒店等；五星五星高档型宜昌国际大酒店；宜昌葛洲坝宾馆；宜昌盈嘉酒店；东方银座国际商务酒店；宜昌桃花岭饭店；宜昌三峡工程大酒店；宜昌半岛酒店；宜昌清江酒店；包含1212个三星级的酒店包含1616个两星级的酒店包含8 8个四星级的酒店包含2个五星级的酒店均瑶国际大酒店；国宾花园酒店；本次重点选择高档型及豪华型的酒店进行研究配套设施酒店设置配套设施酒店设置166酒店设置之市场概述：酒店设置之市场概述：高端酒店141、的市场数量、房型（包含房型、数高端酒店的市场数量、房型（包含房型、数量、价格、客户）、配套、经营状况等进行总结量、价格、客户）、配套、经营状况等进行总结客户：常住的外宾、政府接待、企业商务会议、高端人群等等客户：常住的外宾、政府接待、企业商务会议、高端人群等等价格：标杆的房型价格比较高，一般房型在价格：标杆的房型价格比较高，一般房型在400400元左右元左右房型比例：高端房型数量占比少，起标杆作用房型比例：高端房型数量占比少，起标杆作用房型设置：从总统套房到普通房型成梯度增加的趋势房型设置：从总统套房到普通房型成梯度增加的趋势数量：供应比较少，五星级的酒店有数量：供应比较少，五星级的酒店有2 142、2家家区域区域区域区域酒店市场酒店市场酒店市场酒店市场配套：涉及到商务办公，餐饮，商场，娱乐设施等，比较完善配套：涉及到商务办公，餐饮，商场，娱乐设施等，比较完善配套设施酒店设置配套设施酒店设置167酒店设置之设计关键点：酒店设置之设计关键点：湖景资源和湖水资源的充分利用，每间房湖景资源和湖水资源的充分利用，每间房都观湖，室外大阳台都观湖，室外大阳台,室内室外自然过渡室内室外自然过渡配套设施酒店设置配套设施酒店设置168酒店设置之造型：酒店设置之造型：不建议采用鱼鳞造型，但是总体造型仍然建议个不建议采用鱼鳞造型，但是总体造型仍然建议个性化，可以采用现代欧式建筑风格或者现代简约建筑风格性化，可以143、采用现代欧式建筑风格或者现代简约建筑风格配套设施酒店设置配套设施酒店设置酒店造型设计关键：采用现代欧式风格或者现代简约风格设计酒店造型设计关键：采用现代欧式风格或者现代简约风格设计169武汉国际会展中心（武汉国际会展中心（1/21/2）：通过包括会议、宴会和购物中心等方）：通过包括会议、宴会和购物中心等方式进行多元化经营盈利式进行多元化经营盈利会展中心会展中心案例研究案例研究武汉国际会展中心武汉国际会展中心武汉国际会展中心武汉国际会展中心简介：简介：武汉国际会展中心总建筑面积12.7万，十大展厅面积5万，可设置2800个国际标准展位。会议厅面积1.5万具有不同类型、风格以及规模的会会议厅、多功144、能厅、宴会厅、报告厅、贵宾厅、新闻发布议厅、多功能厅、宴会厅、报告厅、贵宾厅、新闻发布中心中心等40间，规模居全国会展场馆之首。室外广场5.4万平方米，与中山公署绿化广场融为一体，形成武汉最大的城市中心市场。广场地下一层为现代化的大型购物中心大型购物中心。会展中心地下、广场及主体建筑三位一体，相互贯通、气势恢宏，是武汉市标志性建筑和现代化象征。170武汉国际会展中心（武汉国际会展中心（2/22/2）:平时办展会，淡季变招开球馆、办培平时办展会，淡季变招开球馆、办培训班等，强调灵活经营训班等，强调灵活经营会展中心会展中心案例研究案例研究与北京、上海相比，武汉展会市场特点是“专业展会少、商业展会多145、专业展会少、商业展会多”，与老百姓衣食住行有关的商业展会占据全年展会收益的70%成，这与外地专业展会占七成的特点截然相反。七八两月是会展传统淡季，武汉国际会展中心由展厅改造成的乒乓球馆乒乓球馆、羽毛球馆羽毛球馆相继开放。新武展目前开设的各类球馆生意相当火爆，即将开办的暑期大本营活动，将安排“昆虫和蝴蝶昆虫和蝴蝶展展”、“植物标本展植物标本展”、“国防教育展国防教育展”等知识性展览，组织三人篮球三人篮球、电脑游戏电脑游戏、四驱车四驱车等比赛活动。武展自主策划的高考咨询会高考咨询会、赏石博览会赏石博览会等已经走出一条“多元化”路子。即使将来武汉再新建其他专业会展中心，武展运营也将有着不可替代的特色146、。武汉会展特征是武汉会展特征是“专业展会少、商业展会多专业展会少、商业展会多”通过多元化经营解决淡季问题通过多元化经营解决淡季问题171富邦营造富邦营造“会展式会展式”家具商场，将商场与会展巧妙结合，引领新的家具商场，将商场与会展巧妙结合，引领新的消费理念消费理念会展中心会展中心案例研究案例研究路过107国道福永路段的深圳市民一定会惊喜地发现：一座以橙色为主色、形状如巨舰的家具商城正跃入人们的视野。这座面积超大建筑雄伟的家具商城是由怀德居委斥数亿巨资投资兴建的富邦国际家具广场，作为一家集展览采购、直销中心、物流配送、信息交展览采购、直销中心、物流配送、信息交流流于一体的高档家居购物商场，在带给147、深圳市民一种全新感受的同时，将引领一种新的消费理念购买家具像购买家具像“逛展会逛展会”一样轻一样轻松和便捷松和便捷。富邦国际实景富邦国际实景富邦国际实景富邦国际实景172本项目会展的发展方向：商场式展会本项目会展的发展方向：商场式展会+常规展会常规展会+多样化经营同时经多样化经营同时经营，最大化的减少会展的空置度营，最大化的减少会展的空置度会展中心会展中心发展方向发展方向主题商场：商场的主题建议为建材或者购物商场等 设置在二楼常规展会：主要为化学博览会、医药博览会和水电等与宜昌有关的博览会 建议位置在一楼，便于运输和参观多元化商会：可举行诸如招聘会、体育馆、剧场等多元化经营；建议位置在一楼，与148、一楼配合商场商场展会展会商会商会主题商场主题商场常规展会常规展会多元经营多元经营173本项目会展的经营初步建议：分别选取不同的战略和策略来打造本本项目会展的经营初步建议：分别选取不同的战略和策略来打造本项目的会展中心部分项目的会展中心部分会展中心会展中心经营方向经营方向成功开发成功开发战略层面战略层面策略层面策略层面p自主培养4-5个展览品牌，使其尽快形成规模，并开始盈利；p通过合资、合作形式等方式，大力从广深等地区移植全国展落户，使国内展达到50-60%；p建立专业化团队，通过市场化运作，形成特色；1 12 2p展厅可以细分自由使用，减少场地空置的风险及控制空调费用成本；p配备优良的观众导看149、系统，使展会还可以承接演出、聚会等群众性活动；p预备充分的展品传送周转区；p配备良好的电子导向系统，方便开车的观众开往停车场；174商业设置之形式选择：商业设置之形式选择：综合考虑片区现状与未来需求，打造以社区综合考虑片区现状与未来需求，打造以社区服务型为主商业配套，考虑设置底商服务型为主商业配套，考虑设置底商+独立式商业的形式进行设置独立式商业的形式进行设置确定商业功能确定商业功能市场商业地产现状市场商业地产现状片区很多商业为农民房的改造商业，相对缺乏；片区成熟程度片区成熟程度目前区域陌生，人口稀少，不具备商业氛围；项目临街状况项目临街状况项目西面紧邻城市主干道，整体具备较强的商业的利用价值150、；社区规模社区规模约10000人的大社区；对外辐射力对外辐射力较强。以社区服务功能为主，兼具部分片区服务功能，设置底商以社区服务功能为主，兼具部分片区服务功能，设置底商+独立式商业的形式。独立式商业的形式。底层商业底层商业独立式商业独立式商业配套设施商业设置配套设施商业设置175商业设置之形式选择商业设置之形式选择底商：底商：商业街区与住宅相对隔离，采用底商商业街区与住宅相对隔离，采用底商的模式，以独立形态示意，主要设置项目的北区的模式，以独立形态示意，主要设置项目的北区配套设施商业设置配套设施商业设置要较好的处理住宅与商业的相对隔离和退让，不影响居住品质；商业街区与住宅相融合，保持项目统一性151、，同时具备一定的特色；临街特色商业街，在形式上对项目与周边的区隔起到了重要作用。176商业设置之形式选择商业设置之形式选择独立式商业：独立式商业：建议在项目的南区设置独立式建议在项目的南区设置独立式的商业，打造欧式与组团配套的风情商业街的商业，打造欧式与组团配套的风情商业街配套设施商业设置配套设施商业设置可以较好的处理中低密度的住宅与商业的的隔离和不利的 影响；独立式的商业更利于风情的营造；177幼儿园设置之位置选择：幼儿园设置之位置选择：结合使用时机考虑，在符合规划设计规范结合使用时机考虑，在符合规划设计规范要求的同时强化其展示效果以及地块的特征要求的同时强化其展示效果以及地块的特征配套设施152、幼儿园设置配套设施幼儿园设置南区独立占地幼儿园北区高层架空层幼儿园p学校选址考虑的因素学校选址考虑的因素：p幼儿园选址应符合相关规划设计规范要求幼儿园选址应符合相关规划设计规范要求学校将在项目开发的后期阶段投入使用，选址应充分考虑其建设及使用时机；对于本项目而言，幼儿园还承载着一定的展示功能，选址应关注其昭示性，以弱化区域陌生感，强化城市形象；幼儿园位置还应满足安全性的要求，另外本项目还应考虑南北区域分开设立的因素。建议将本项目幼建议将本项目幼儿园设置分区设儿园设置分区设置：分别位于北置：分别位于北区高层的架空层区高层的架空层内、南区高压线内、南区高压线以南的区域进行以南的区域进行设置，满足不153、同设置，满足不同区域的客户的需区域的客户的需求求178幼儿园设置之设计标准：幼儿园设置之设计标准：营建高标准双语幼儿园，提供优质教育设营建高标准双语幼儿园，提供优质教育设施解决幼儿教育问题，提升项目核心竞争力施解决幼儿教育问题，提升项目核心竞争力配套设施幼儿园设置配套设施幼儿园设置精英教育体系精英教育体系p高标准国际双语幼儿园高标准国际双语幼儿园幼儿园建设投入成本较低、运营费用不高，当地领先的高标准的国际双语幼儿园利于提升项目竞争力；幼儿园适龄儿童按20人/千人计算，每班按25人计算，共设约约7 7个班个班；幼儿园建筑面积按912m2/人计算，建议总面积约为总面积约为1500-2000m150154、0-2000m2 2。p打造教育体系考虑因素：打造教育体系考虑因素：基于市场考虑基于市场考虑，目标客户对教育非常关注，高标准的教育体系可成为强劲的置业影响因素；基于项目自身考虑基于项目自身考虑，区域较陌生，教育配套的营造既符合规划需要、又利于弱化陌生形象；本社区整体居住人口整体居住人口约约1000010000人人，教育体系打造应充分考虑社区规模。179幼儿园设置之设计风格：幼儿园设置之设计风格：利用项目的坡地地形，建筑创新化、色彩利用项目的坡地地形，建筑创新化、色彩跳跃，体现设计感，作为项目理想的展示性跳跃，体现设计感，作为项目理想的展示性配套设施幼儿园设置配套设施幼儿园设置180写作思路写作155、思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定物业管理物业管理创新科技创新科技启动区策略启动区策略181宜昌楼盘的高端项目以开发商自己组建团队，聘请外地物业公司作宜昌楼盘的高端项目以开发商自己组建团队，聘请外地物业公司作物业顾问为主；主流住宅项目一般由本地物业管理公司管理物业顾问为主；主流住宅项目一般由本地物业管理公司管理物业管理现状物业管理现状楼盘名称物管现状金色海岸深圳盛孚物业管理有限公司作顾问金耀星座宜昌市佳维物业管156、理有限公司丽景皇铂御府宜昌坤达物业有限公司江山多娇宜昌市泰江物业管理有限公司玛歌庄园香港历思联行英伦皇都世邦魏理仕作顾问宜昌市英伦管家物业管理有限公司管理锦绣天下新世纪物业管理公司作顾问182物业管理方式选择建议：整体外包经营；聘请知名物业管理公司做物业管理方式选择建议：整体外包经营；聘请知名物业管理公司做顾问顾问物业管理方式及特点物业管理方式及特点建议本项目物业管理采用整体外包的形式，并聘请第一太平戴维斯、戴德梁行等国际知建议本项目物业管理采用整体外包的形式，并聘请第一太平戴维斯、戴德梁行等国际知名五大行物管公司做顾问。名五大行物管公司做顾问。方式优点问题专业物业管理公司直接参与执行专业化管157、理，质量保证，发展商省心，业主满意成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足聘请专业物业管理公司作顾问专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。顾问服务时间一般1-2年，费用每年高达10-20万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。发展商成立物业管理公司管理管理比较灵活，前期投入比较低缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。本项目物业管理方式建议本项目物业管理方式建议物业管理建议物业管理建议183物业管理体系：常规服务物业管理体系：常规服务+酒店式管家服务，融入酒店管理的模式酒店式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识和服务意识物业管理体系物158、业管理体系代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等商务管家服务 生活管家服务运动管家服务财务管家服务迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据；健身、瑜伽、高尔夫、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐私人理财顾问、投资咨询顾问物物业业管管理理体体系系物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务 管理租赁服务秩序维护服务 设备维护服务 日常生活服务24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；专业人员负责机电设备、设施管理维修；提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市159、便利店等服务 常规服务常规服务酒店管家服务酒店管家服务184借鉴星级酒店管家式服务理念，为尊崇业主提供贵族般的生活礼遇借鉴星级酒店管家式服务理念，为尊崇业主提供贵族般的生活礼遇物业管理理念物业管理理念从软性服务上，引入五星级酒店式管家服务（一对一专属个性化、全方位服务），强化酒店服务，通过管家服务创造附加价值；作为宜昌城市标志的会展中心和五星级酒店，使业主有着强烈的身份象征意义。在这里，在这里，享受尊贵的一切享受尊贵的一切!五星级酒店私有化五星级酒店私有化，每位业主均自动成为酒店，每位业主均自动成为酒店的的VIPVIP客户客户私人管家服务，尊贵生活礼遇私人管家服务，尊贵生活礼遇185由于别墅160、客户对安全的敏感性极强，需特别注重社区安防保障由于别墅客户对安全的敏感性极强，需特别注重社区安防保障智能化管理系统，强调从社区到入户的双重保障智能化管理系统，强调从社区到入户的双重保障p 安防安防 小区内保安二十四小时巡逻；小区周围设置红外线对射防攀爬自动报警装置；小区各主入口、每幢别墅有闭路监控装置；每户都设有可视对讲门铃；入户门设门磁报警安防系统p 消防消防 确保社区消防通道随时能启用；别墅每层楼特设自动感温、感烟装置及自动喷淋；项目红外探头24小时监控24小时电子巡更24小时区域巡防可视对讲防盗报警系统智能网络系统采用可选可选可选必选可选必选提供基本服务物业管理建议物业管理建议186写作161、思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定物业管理物业管理创新科技创新科技启动区策略启动区策略187宜昌市现有项目的科技系统在豪宅及别墅中应用较为广泛，在一般宜昌市现有项目的科技系统在豪宅及别墅中应用较为广泛，在一般住宅项目中使用的科技创新较少住宅项目中使用的科技创新较少宜昌科技系统现状宜昌科技系统现状楼盘名称楼盘名称科技运用科技运用金色海岸户式中央空调、新风系统、一体化保温铝塑板、断桥隔热双层中空钢化玻璃彩铝162、门窗、钢化夹胶铝栏板、电梯自动呼叫和分层识别功能、彩色可视对讲系统、防火防盗防泄漏自动报警系统、室内紧急按钮报警系统、小区门禁管理系统、小区周边红外线防翻越系统、闭路电视监控系统、背景音乐系统、电子巡更系统、停车场管理系统金榜名苑整体安防系统、家居智能系统CBD中央商务区可视对讲门紫晶城地下双层停车位/墙体加厚 保湿处理/双层真空玻璃 隔热 隔离紫外线 降低噪音丽景皇铂御府周界防范、楼宇对讲、电子监控、消防报警、停车道闸等系统、“贴身管家式服务”骏达梅珑镇电子监控玛歌庄园360度旋转云台摄像头、红外对射探测器、消防系统、智能巡更系统、道闸系统、对讲系统英伦皇都手工外墙、ADEL指纹锁锦绣天下电163、子对讲系统，红外监控188中央空调系统中央空调系统太阳能系统太阳能系统街灯太阳能照明街灯太阳能照明雨水收集系统雨水收集系统中水处理系统中水处理系统建筑高智能化花费巨大，建议本项目选择其中几个方面，建立项目建筑高智能化花费巨大，建议本项目选择其中几个方面，建立项目亮点即可亮点即可189中水处理系统既可以降低住户和后期物业管理的成本，还可以作为中水处理系统既可以降低住户和后期物业管理的成本，还可以作为项目的营销宣传点项目的营销宣传点中水处理系统中水处理系统小区建设中水回用系统的水源取自建筑小区内各建筑物所产生的杂排水；经过处理系统的中水就近回用作为社区杂用水，用于冲洗厕所、绿化、喷洒街道等，可有效164、降低住户的水费，也可降低小区的后期物管成本。190利用雨水回收系统，可降低业主后期生活成本，成为项目的亮点利用雨水回收系统，可降低业主后期生活成本，成为项目的亮点雨水收集系统雨水收集系统通过雨水收集系统，可将雨水贮存于收集池，经处理后用于绿化、冲厕、道路浇洒等，有效降低生活成本。191可以采用多种造型的太阳能街灯，做为社区内部的景观点缀，并减可以采用多种造型的太阳能街灯，做为社区内部的景观点缀，并减少后期社区的维护成本少后期社区的维护成本街灯太阳能照明街灯太阳能照明192多层建筑使用太阳能系统可以作为建筑的热能来源，可有效节省能多层建筑使用太阳能系统可以作为建筑的热能来源，可有效节省能源，并提165、升居住的舒适程度源，并提升居住的舒适程度太阳能系统太阳能系统193推荐使用水冷式中央空调系统（推荐使用水冷式中央空调系统（VRVVRV），并在后期使用中引入梅子），并在后期使用中引入梅子垭水库水源为介质，从而可以最大程度降低使用成本垭水库水源为介质，从而可以最大程度降低使用成本中央空调系统中央空调系统水冷式中央空调（VRV）以水作为介质来完成居室制冷和制暖，优点在于效果稳定价格便宜，缺点在于后期使用维护成本偏高；可考虑采用梅子垭水库活水作为别墅VRV的水冷介质，可将中央空调的使用成本降到最低。194写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置166、建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区选择启动区选择启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略195万科十七英里：资源最好的近海别墅先入市，打造项目顶级形象万科十七英里：资源最好的近海别墅先入市，打造项目顶级形象案例借鉴案例借鉴(1/3)(1/3)时间轴一期（2004.08.26-2005.08.30）二期（2005.09.17-2007）建面26700平米容积率0.63总户数107户建面21300平米容积率0.85总户数320户分期规模产品小高层公寓第一排双拼别墅第二排退台式联排别墅价格1.167、7-3万 均价2.5万25万面积区间188、221、280、313等37-170总用地面积总用地面积6.75万平米总建筑面积总建筑面积5.06万平米分期规模分期规模一期2.67万（53%）二期2.13万（47%）容积率容积率0.75物业形态物业形态退台式联排、双拼、小高层资源优势资源优势山体、海景二期二期一期一期资源最好的近海别墅先入市196杭州中能浪漫和山杭州中能浪漫和山(1/2)(1/2)：会所、园林景观先期展示：会所、园林景观先期展示,营造坡地别墅营造坡地别墅风情风情案例借鉴案例借鉴(2/3)(2/3)项目简介：项目简介：位于杭州市小和山高教园区西北角，占地404亩，容积率0.5，总建筑168、面积17万平方米的大规模低密度社区。自然资源良好：三面环山，邻近小和山、午潮山森林公园，南面为自然溪流，社区内7000平米景观湖。相对不成熟区域：离市中心约一个小时车程，区域各项基础设施配套不完善。超市恒温游泳池露天游泳池地中海SPA俱乐部会所咖啡座酒廊主题餐厅陶艺吧服饰坊美甲中心 197杭州中能浪漫和山杭州中能浪漫和山(2/2)(2/2)：首期利用景观资源推出临湖独栋产品，：首期利用景观资源推出临湖独栋产品，树立高品质社区形象，后期推出小高层，加大开发强度树立高品质社区形象，后期推出小高层，加大开发强度案例借鉴案例借鉴(2/3)(2/3)时间轴一期（2004-2005）约80幢独幢别墅100169、幢别墅、三房分期规模产品小高层公寓、别墅资源最好临湖别墅价格0.7-1.5万1-2.5万面积区间350-450等80-200二期（2005-2006）198香蜜湖香蜜湖1 1号号(1/2)(1/2)：以低密度产品启动，后期启动高层，来取得销售：以低密度产品启动，后期启动高层，来取得销售的量价齐升的量价齐升案例借鉴案例借鉴(3/3)(3/3)05.605.6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月06.106.1月月2 2月月9 9月月 工程节点工程节点6.306.30南区南区THTH获得预获得预售证售证8.308.30售楼处、售楼处、园林、样板园林、样板房开放房开170、放8.308.30所有所有THTH获得预获得预售证售证12.17TH12.17TH入伙入伙12.3012.30高高层取得预层取得预售证售证 0707年年 6 6月月 1212月月250003000035000400004500050000中信红树湾高层红树西岸香蜜湖一号高层2005年2006年2007年2008年3000040000500006000070000香蜜湖一号别墅星河丹堤别墅2006年2007年香蜜湖香蜜湖1 1号领先但不脱离当时豪宅主流价格体系的定价，保证了项目启动销售的成功，也号领先但不脱离当时豪宅主流价格体系的定价，保证了项目启动销售的成功，也为后期价格提升打下了基础。为后期171、价格提升打下了基础。水榭花都三期10000水榭花都TH三级市场价格199香蜜湖香蜜湖1 1号号(2/2)(2/2)：工程进度完全配合推售计划：工程进度完全配合推售计划,做到完全实景展示，做到完全实景展示，展示体系全面到位展示体系全面到位案例借鉴三案例借鉴三推售原则：工程进度完全配合前期展示需要，正式开盘时现场展示到位推售原则：工程进度完全配合前期展示需要，正式开盘时现场展示到位05.605.6月月 7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月 1212月月 06.106.1月月2 2月月3 3月月9 9月月 工程节点工程节点营销节点营销节点阶段销售目标阶段销售目标TH：24套；双拼：172、5套 TH：30套；双拼：4套；叠拼：20套TH：25套；双拼：3套；叠拼：15套；高层：300套6.306.30南南区区THTH获获得预售得预售证证8.308.30售楼售楼处、园林、处、园林、样板房开样板房开放放8.308.30所所有有THTH获获得预售得预售证证12.17T12.17TH H入伙入伙12.3012.30高高层取得层取得预售证预售证7.3产品发布会（认筹）；7.23一区选房9.17二区选房06.1.7高层选房 0707年年 6 6月月 1212月月入口样板房岗亭与私家道主景观区会所启动价值展示体系全面到位200案例分析总结：案例分析总结：案例启示案例启示形象价值标杆：形象价值173、标杆：以强势资源的高端物业亮相市场前期启动强势资源前期启动强势资源区域，树立形象区域，树立形象打造核心展示区：打造核心展示区：树立项目形象、营造生活氛围体现产品素质：体现产品素质：树立高端产品形象形象完全树立：形象完全树立：价值受到市场认可，人气大幅度提升市场抗性降低：市场抗性降低：推出住宅产品，消化容积率销售价格提升：销售价格提升：增加了经济效益，价值最大化后期提高土地利用后期提高土地利用率率,搏取更高利润搏取更高利润201本项目启动的三大原则：本项目启动的三大原则：启动原则启动原则启动原则一：启动原则一：先期最优产品展示，次优先期最优产品展示，次优产品入市，注意整体形象产品入市，注意整体形174、象启动原则二：启动原则二：后期借助高形象推出最优后期借助高形象推出最优产品，博取高利润产品，博取高利润启动原则三：启动原则三：每期不同产品搭配，产品分工明确，保证每期不同产品搭配，产品分工明确，保证速度与利润均衡速度与利润均衡202功能分区回顾：充分结合项目内外部资源，把整体项目分为六大区功能分区回顾：充分结合项目内外部资源，把整体项目分为六大区域域水上娱乐区公共休闲区风情商业区富人区中坚力量居住区通过六大分区，充分整合项目内外资源，为客户提供更高附加值，从而最终使项目实现更高利润！郊野运动区203启动区选择：根据项目启动区的原则及项目的功能分区，启动区由启动区选择：根据项目启动区的原则及项目175、的功能分区，启动区由广场及附着物、楼王（售楼处）和首期产品三部分组成广场及附着物、楼王（售楼处）和首期产品三部分组成方便项目施工道路组织；去除项目不适合开发的坡地；良好的资金回流速度；合理的交通动线；良好的形象展示；前几期启动可形成有效联动；启动期选择6大前提标志性完整性利于施工利于销售展示启动期选择四大标准形象展示：项目的入口广场及其附着物、沿湖道路、楼王（售楼处）以及湖心的船形咖啡吧的设置，主要是提升项目的形象展示，树立高端项目的形象；产品入市策略：最优产品展示（楼王），次优产品入市，如下图所示，保证项目的价值最大化。入口广场入口广场产品产品楼王（售楼处）楼王（售楼处）船形咖啡厅船形咖啡厅176、南区南区次优次优产品产品南区南区最优最优产品产品草皮草皮204写作思路写作思路物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定规划理念规划理念整体规划整体规划物业管理物业管理创新科技创新科技启动区选择启动区选择启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略205启动总策略：演绎山水顶级别墅体验场景，迅速建立市场影响力启动总策略：演绎山水顶级别墅体验场景，迅速建立市场影响力启动总策略启动总策略p结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况177、以及案例启示，制定本项目启动区结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况以及案例启示，制定本项目启动区三大策略三大策略：配套先行核心展示强势产品船形咖啡厅打造楼王产品，并作为前期售楼处；格林威斯广场及其附着物亚洲第一高喷临湖独栋树形象联排和叠加回现206配套：先期在临近售楼处（楼王）的湖中心建设船行咖啡厅，通过配套：先期在临近售楼处（楼王）的湖中心建设船行咖啡厅，通过栈道与售楼处相连，充分演绎湖居优雅生活栈道与售楼处相连，充分演绎湖居优雅生活配套先行配套先行湖心咖啡厅可考虑在湖中心建设一个湖心咖啡厅，通过木桥与木栈道与售楼处相连接，做为项目的配套设施之一；船形咖啡厅要在项目前期进行先行启动，提178、升项目的整体形象与档次；后期考虑和名流会所通过木栈道进行相连。207展示（展示（1/31/3）：广场南侧半岛先期建设一栋楼王产品，并作为前期）：广场南侧半岛先期建设一栋楼王产品，并作为前期售楼处；广场南侧会展及售楼处；广场南侧会展及5 5期用地先铺草皮作为展示区期用地先铺草皮作为展示区核心展示核心展示楼王一期建设广场南侧半岛的1200独栋楼王产品，作为项目的话题产品，并可以作为项目前期的售楼处；在楼王西侧、广场南侧的会展预留地及5期开发产品先铺植草皮，在控制成本的前提下给客户良好的感官体验。208展示（展示（2/32/3）：格林维斯广场先期启动，并完善上面诸如升降舞台、：格林维斯广场先期启动，179、并完善上面诸如升降舞台、雕塑等格式附着物，给到客户进门即被震撼的视觉冲击雕塑等格式附着物，给到客户进门即被震撼的视觉冲击核心展示核心展示209展示（展示（3/33/3）：通过政府出资，企业建设的形式，邻近广场的湖面：通过政府出资，企业建设的形式，邻近广场的湖面建设建设“亚洲第一高喷泉亚洲第一高喷泉”，节假日既可演绎美妙的音乐喷泉，节假日既可演绎美妙的音乐喷泉核心展示核心展示格林维斯广场中的喷泉跟广场同步建设，可以“亚洲第一高喷泉”为建设标准。注：喷泉建设方式应为政府作为会展的配套设施投入，属市政配套。210产品：以临湖大小独栋别墅为价值标杆，联排和叠加回现，一举建产品：以临湖大小独栋别墅为价值180、标杆，联排和叠加回现，一举建立项目高形象，规模约为独栋立项目高形象，规模约为独栋2323套，联排套，联排5858套，叠加套，叠加6161套的规模套的规模强势产品强势产品1 1期期叠加别墅联排别墅独栋别墅住宅物业类型面积户均面积套数备注独栋7706 330 23 话题产品，不宜过多联排13699 235 58 吸引市区高层客户叠加12201 200 61 吸引市区高层客户合计33605 235143 211附件附件动态经济测算动态经济测算212物业配比物业配比:独栋独栋6%6%，联排，联排8%8%，叠加，叠加19%19%，洋房，洋房30%30%，高层，高层37%37%测算前提（测算前提（1/2）181、类别独栋联排叠加洋房高层合计占地面积85618.8 57,079.20 101672.3 107023.539,598.70 390,992.52 占地比22%15%26%27%10%100%建筑面积25,685.64 34,247.52 81,337.86 128,428.20 158,394.78 428,094.00 建面比6%8%19%30%37%100%容积率0.30 0.60 0.80 1.20 4.00 层数2.50 2.50 2.50 5+130+1幢均面积330.00 235.00 200.00 167.50 100.00 套数77.84 145.73 406.69 766.182、74 1,583.95 2,980.94 213销售分期：分四期开发（销售分期：分四期开发（0909年不推盘），独栋每期均有销售，作为标杆产品，年不推盘），独栋每期均有销售，作为标杆产品，前期主推低密度，后期主推中高密度，推售量逐步加大前期主推低密度，后期主推中高密度，推售量逐步加大测算前提（测算前提（2/2）销售分期一期（2010）二期（2011）三期（2012）四期（2013）合计时间2010年上2010下2011上2011下2012上2012下2013上2013下住宅独栋7706 5137 3853 2569 2569 1284 1284 1284 25686 联排13699 6850 183、10274 3425 34248 叠加12201 18708 17894 17894 14641 81338 洋房15411 19264 34676 32107 26970 128428 高层15839 38015 49102 55438 158395 配套北区底商5000 5000 5000 5000 20000 南区独立式商业10000 10000 20000 五星级酒店及名流会所0 0 0 0 42800 2000 0 0 44800 高级套院6000 6000 休闲会所2000 2000 会展中心0 0 33725 0 0 0 33725 公建（包括幼儿园）0 0 10000 1000184、0 10000 10000 543 40543 合计33605 30694 42021 93024 110113 90975 105494 89235 595162 分期合计64300 135045 201088 194729 595162 214利润表：房地产销售总收入约利润表：房地产销售总收入约2626亿（假设亿（假设100%100%销售），税后销售净销售），税后销售净收入约收入约2222亿元亿元测算结论（测算结论（1/3）序号序号项目项目合计合计20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半185、年下半年上半年上半年下半年下半年1 销售收入262,694.84 24,652.20 21,477.01 28,783.88 30,760.61 32,755.77 38,338.71 43,246.51 42,680.16 1.1独栋销售收入(万元)25,317.257,277.604,851.733,820.742,547.162,674.521,337.261,404.121,404.121.1.1独栋销售面积()25,685.647,705.695,137.133,852.852,568.562,568.561,284.281,284.281,284.281.1.2独栋平均售价(元/)186、9,444 9,444 9,917 9,917 10,413 10,413 10,933 10,933 1.2联排销售收入（万元）24,716.379,692.694,846.357,633.002,544.330.000.000.000.001.2.1联排销售面积()34,247.52 13,699.01 6,849.50 10,274.26 3,424.75 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.2联排平均售价(元/)7,075 7,075 7,429 7,429 7,801 7,801 8,191 8,191 1.3叠加销售收入(万元)53,284.287,681.9111,7187、78.9311,830.1411,830.1410,163.170.000.000.001.3.1叠加销售面积()81,337.8612,200.6818,707.7117,894.3317,894.3314,640.810.000.000.001.3.2叠加平均售价(元/)6,296 6,296 6,611 6,611 6,942 6,942 7,289 7,289 1.4洋房销售收入(万元)74,227.370.00 0.00 0.00 8338.98 10944.91 19700.85 19153.60 16089.02 1.4.1洋房销售面积()128,428 0 0 0 15,411188、 19,264 34,676 32,107 26,970 1.4.2洋房平均售价(元/)5,153 5,153 5,411 5,411 5,681 5,681 5,966 5,966 1.5高层销售收入(万元)61,444.570.000.000.000.005,948.1714,275.6019,361.2921,859.521.51高层销售面积()158394.78000015839.47838014.747249102.381855438.1731.5.2高层平均售价(元/)3,406 3,406 3,576 3,576 3,755 3,755 3,943 3,943 1.6独立式商业销189、售收入(万元)11,000.000.000.005,500.005,500.000.000.000.000.001.6.1独立式商业销售面积()20,000 0 0 10,000 10,000 0 0 0 0 1.6.2独立式商业平均售价(元/)5,000 5,000 5,500 5,500 6,050 6,050 6,655 6,655 1.7高层底层商业销售收入(万元)12,705.000.000.000.000.003,025.003,025.003,327.503,327.501.7.1底层销售面积()20,000 0 0 0 0 5,000 5,000 5,000 5,000 1.7190、.2底层平均售价(元/)5,000 5,000 5,500 5,500 6,050 6,050 6,655 6,655 2 销售费用、税金及附加22,460 2,108 1,836 2,461 2,630 2,801 3,278 3,698 3,649 2.1销售费用（销售收入的3%）740 644 864 923 983 1,150 1,297 1,280 2.2营业税金及附加（销售收入的5.55%）1,368 1,192 1,598 1,707 1,818 2,128 2,400 2,369 3 预征企业所得税（销售收入20%的33%）1,627 1,417 1,900 2,030 2,1191、62 2,530 2,854 2,817 4 土地增值税预征2,627 247 215 288 308 328 383 432 427 5 销售净收入220,270 20,671 18,008 24,135 25,793 27,466 32,147 36,262 35,787 215销售物业成本表：总成本约销售物业成本表：总成本约1616亿，成本逐步递加，其中启动区（包括启动区产亿，成本逐步递加，其中启动区（包括启动区产品、广场及附着物和楼王等）投入约品、广场及附着物和楼王等）投入约1.51.5亿，假设自有资金亿，假设自有资金50005000万，需贷款万，需贷款1 1亿亿测算结论（测算结论（2192、/3）序号序号项目名称项目名称投资金额投资金额一期一期20102010年年二期二期20112011年年三期三期20122012年年四期四期20132013年年1地价23037.04 6203.08 6320.45 5559.28 4954.23 2一期工程18824.65 18824.65 3二期工程25317.59 25317.59 4三期工程35284.99 35284.99 5四期工程57750.72 57750.72 合计160214.99 25027.73 31638.04 40844.27 62704.95 物业成本物业成本12,513.87 广场及附着物广场及附着物1500楼王及193、船型咖啡厅楼王及船型咖啡厅1200合计合计15,213.87 启动期投入合计启动期投入合计12,513.87 自有资金投入自有资金投入5,000 启动期应贷款启动期应贷款 10,213.87 总成本仅为销售物业，总成本仅为销售物业，但启动区成本包括广但启动区成本包括广场等成本场等成本216利润表（截止利润表（截止20132013年，包含经营收入）：销售利润约年，包含经营收入）：销售利润约5.565.56亿，销售亿，销售利润率为利润率为21%21%，净利润约，净利润约3.53.5亿，销售净利润率亿，销售净利润率13%13%测算结论（测算结论（3/3）单位：万20092009年年20102010年194、年20112011年年20122012年年20132013年年序号序号项项 目目合计合计上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1经营收入经营收入264,417 0 0 24,652 21,477 28,784 30,761 32,756 38,339 44,027 43,622 1.1 销售收入262,695 0 0 24,652 21,477 28,784 30,761 32,756 38,339 43,247 42,680 1.2 经营收入 1,722 0 0 0 0 0 0 0 0 780 942 2经营成195、本经营成本185,519 0 13,065 14,897 17,931 18,556 23,328 23,499 34,906 35,339 3,998 2.1 开发成本160,215 0 12,514 12,514 15,819 15,819 20,422 20,422 31,352 31,352 0 2.2 营运成本542 0 0 0 0 0 0 0 0 246 297 2.3 销售费用、税金及附加22,460 0 0 2,108 1,836 2,461 2,630 2,801 3,278 3,698 3,649 2.4 经营税金及附加95 0 0 0 0 0 0 0 0 43 52 2.196、4 财务费用2,206 0 552 276 276 276 276 276 276 0 0 3预征土地增值税2,627 0 0 247 215 288 308 328 383 432 427 4土地增值税结转20,717 20,717 5营业利润营业利润55,554 0-13,065 9,508 3,331 9,940 7,125 8,930 3,049 8,255 18,481 6补前期亏损226 0 0 0 0 9,940 7,125 8,930 3,049-28,818 0 8应缴所得税20,710 0 0 2,377 0 0 0 0 0 12,234 6,099 9实缴所得税2,627197、 247 215 288 308 328 383 432 427 预缴结转18,083 18,083 10净利润净利润34,844 0-13,065 7,131 3,331 9,940 7,125 8,930 3,049-3,979 12,382 销售利润21.01%销售净利润13.18%税前成本利润率=利润总额/总成本费用29.95%税后成本利润率=净利润/总成本费用18.8%投资利润率=年平均利润/总投资7.49%投资净利润率=年平均净利润/总投资4.70%217现金流量表：项目投资峰值仅出现在现金流量表：项目投资峰值仅出现在20122012和和20132013年，动态投资回收年，动态投资198、回收期为期为1.761.76年年 住宅开发力度不断加住宅开发力度不断加大，同时酒店和会展大，同时酒店和会展中心陆续投入，导致中心陆续投入，导致大量现金与大量现金与20122012和和20132013年出现投资峰值年出现投资峰值计算指标数值单位财务内部收益率244.01%财务净现值（I=8%)196242.74 万元动态投资回收期=1.76 年基准收益率I8.0%实际折现率8.0%动态投资回收期是在动态投资回收期是在计算回收期时考虑资计算回收期时考虑资金的时间价值金的时间价值218敏感性分析：建安成本敏感性略高于售价变化，当售价降低敏感性分析：建安成本敏感性略高于售价变化，当售价降低32%32%199、或建安成本上涨或建安成本上涨26%26%时，项目处于盈利平衡点时，项目处于盈利平衡点变化幅度-15%-10%-5%5%10%15%售价变化-8.3%-5.6%-2.8%2.8%5.6%8.3%建安成本变化8.6%5.9%3.0%-3.2%-6.5%-9.9%盈利平衡点的考虑时段为盈利平衡点的考虑时段为销售期内，即销售期内，即20132013年之前；年之前；同时仅考虑销售类物业，同时仅考虑销售类物业，不考虑会展和酒店等经营不考虑会展和酒店等经营性物业性物业219附件附件报告总结报告总结220本报告体现了物业发展建议报告的完整体系，紧扣本报告体现了物业发展建议报告的完整体系，紧扣项目的总体战略定位200、，为项目规划设计指明方向项目的总体战略定位，为项目规划设计指明方向报告亮点一1 1本物业发展建议报告的核心点是基于本物业发展建议报告的核心点是基于CVACVACVACVA，即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)给出能形成价值点和竞争力的因素解决从市场到产品对接的问题物业发展物业发展建议的考建议的考量因素量因素Case:Case:项目条件项目条件Customer:Customer:客户敏感点客户敏感点CompetitionCompetition:市场竞争市场竞争客户需求、敏感点客户需求、敏感点当地的201、客户有什么需求？认同什么样的项目特质？市场竞争和现状市场竞争和现状项目本体特征项目本体特征市场现有项目水平？项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力？基基于于3C3C法法构构建建体体系系221本报告思路严谨，推理过程节节相扣，体现中原做本报告思路严谨，推理过程节节相扣，体现中原做事的严谨性及科学性事的严谨性及科学性报告亮点二2 2物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体定位回顾整体定位回顾户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议物业管理建议物业管理建议整体规划建议整体规划建议总体原则确定总体原则确定启动区策略启动区策略规划理念规划理念整体规划整体规划户202、型建议户型建议装修建议装修建议物业管理物业管理创新科技创新科技启动区选择启动区选择启动区策略启动区策略222报告运用大量案例，深入浅出，以大量的可比性案报告运用大量案例，深入浅出，以大量的可比性案例增加报告的说服力例增加报告的说服力报告亮点三3 3大量案例增强报告形象性，令建议与理论更形象易懂大量案例增强报告形象性，令建议与理论更形象易懂223报告关注项目本体特性，注重细节，为项目量身定报告关注项目本体特性，注重细节，为项目量身定做，实现项目的唯一性做，实现项目的唯一性报告亮点四4 4关注项目细节及特性打造，发展建议为项目度身订做关注项目细节及特性打造，发展建议为项目度身订做224报告严格遵循203、中原报告的标准色以及排版标准，以报告严格遵循中原报告的标准色以及排版标准，以统一的报告格式体现中原地产的专业性统一的报告格式体现中原地产的专业性报告亮点五5 5R-24G-130B-135R-192G-0B-0R-114G-191B-197R-127G-127B-127报告中使用的基准色报告中使用的补充色R-16G-136B-218R-253G-138B-59R-191G-191B-191?R-?G-?B-?我们的报告严格限定报告所采用的基准色以及图表表达形式我们的报告严格限定报告所采用的基准色以及图表表达形式饼图条形图柱形图折线图散点图225 累计代理近700个楼盘 成交单位近13万套 成交面积近1300万平米 年均增长率超过40%深圳中原业绩中原是全国最正规、最专业的代理公司中原是全国最正规、最专业的代理公司连续九年市场占有率第一226THANK YOUTHANK YOU！THE ENDTHE END赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：http:/ Q群群140908613140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送227