1、项目区域概况板块因著名宫室大明宫遗址所在而得名，板块核心区距钟楼市中心仅7km，地理区位优越。大明宫始建于公元635年，是唐长安最大的一处宫室，历经260余年风雨洗礼，于公元896年前后因战乱渐成废墟，见证了一个王朝的兴衰。1934年，陇海铁路建成通车，给西安带来大量战争沦陷区及逃荒移民，大量河南移民进入，随经济发展，又有其他外来人口进入；后逐渐发展成为城中村和棚户区聚集区域，城市面貌不佳。2007年年底，西安市政府为改善大明宫地区城市面貌和生态环境，提高当地居民生活质量，寻求新的经济发展增长点，促进该地区社会、经济、环境协调发展启动大明宫地区保护与改造计划。以大明宫遗址保护与开发为契机，带动2、区域改造升级完成。2010年10月1日，占地3.2平方公里的国家大明宫遗址公园正式开园，至此，区域发展掀开了新的一页。大明宫板块钟楼项目地块原唐代著名宫室大明宫遗址所在区域，现建设成为大明宫遗址公园并依托其发展的中心城市改造区。项目区域规划大明宫国家遗址保护区总规划面积19.16平方公里，总投资1400亿元，辐射人群40万。将建设为西安未来城市发展的生态基础、重要的人文象征、世界文明古都的重要支撑。保护区规划布局 一心两翼三圈六区u一心：大明宫国家遗址公园；u两翼：火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；u三圈：未央路、太华路、北二环商圈；u六区：文化旅游区、商贸服务区、商务核心3、区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。以大明宫遗址公园为核心，沿区域主干道发展，形成六大功能片区和两块城市改造示范区。项目区域功能定位以唐大明宫遗址为中心，先期改造范围南起陇海铁路线北侧；北至红庙坡路、北二环路、环园中路；西起星火路、未央路、太华路；东至东二环及其延伸线。城市建设用地(含城市绿地)19.16平方公里，总人口29.89万（2007年数据）。根据大明宫地区的职能、地位、特点及发展方向，功能定位为：突出唐大明宫遗址保护，是西安市中心城市的改造发展新区，具有鲜明的历史文化特色，担负着西安市旅游商贸次中心、城北地区文化中心、居住核心的功能。大明宫板块钟楼项目地块以旅游、商贸4、文化、居住、休闲服务为功能定位，区域发展强调人文、历史、文化特色。项目区位浐灞板块生态居住区城西板块传统居住区 老城区板块传统商业旅游居住区曲江板块中央居住区城南中低端客群城南板块传统居住区高新板块中高端产业住区东郊板块传统居住区大明宫板块高尚居住区 经开板块大型居住区汉长安城遗址板块本案项目所处城北区大明宫板块，而该板块依托人文景观资源，已成为房地产开发热点区域本项目位于西安市城北区北二环与太华路十字东北角，西邻太华路，南依北二环，东和北面为规划路。随着政府的北迁、大明宫遗址公园的建成及众多国内一线、本土一线房企的进入，该板块已成为城市热点板块，该项目位于本板块内，具有一定的市场机会 项目5、交通本案北二环太华路未央路 北陈路凤城一路凤城二路凤城三路凤城四路凤城五路贞观路规划路规划路永城路快速路主干道次干道主要交通节点区域主要交通道路及公共交通：太华路项目西侧交通主干道，是本项目南北走向交通的最主要干道；北二环项目南侧城市快速干道，是是连接各个城区的主要交通要道；地铁四号线：太华路站，预计2017年建成地铁四号线本案太华北路北二环项目周边路网相对密集，东西向南北向道路贯通，通达性好，且紧邻地铁四号线，轨道交通发达 项目本体项目数量（平米）净用地面积12000总建筑面积105776地上建筑面积80000地下建筑面积25776商业规划建筑面积40000写字楼规划建筑面积40000容积率6、6.67建筑密度58.69%绿地率21%车位800写字楼商业商业：-1-6层 -1F单层面积：约8000平方米 1-6F单层面积：约6666.67平方米 写字间：7-33层 标准层面积：1640平方米根据指标，属于中小体量项目，由办公、商业两大物业组成，商业面积占比较高，销售招商具有难度 项目现状目前项目处于挖地基阶段，写字楼已开始销售，商业暂未对外销售；项目周边太华路沿线建材商铺太华路沿线建材商铺狭窄主干道-太华路大明宫公园狭窄主干道-太华路太华路沿线零散分布大量外观显陈旧的建材商铺，路面狭窄，面貌不佳；目前可见唯一亮点大明宫遗址公园不足以改善区域整体城市感和生活氛围较差的现状。位于北二环大7、明宫立交桥东北角,占地面积 57亩，总建筑面积约21万。集主力百货、国际名品、家居体验馆、时尚名品馆、主力店、娱乐城、时尚馆、美食汇、休闲工坊等众多业态，是全客层、全方位的现代体验式消费广场。计划2014年6月全面建成。世纪金花大明宫购物中心西安大明宫万达广场大明宫中央广场金旅城四海唐人街项目位于北二环大明宫立交桥东北角，总建筑面积65万。集大型商业中心、城市商业街、精装SOHO公寓、城市豪宅、5A写字楼等为一体的现代城市综合体，建成后将成为区域城市商业中心和标志性建筑。项目商业综合体已于2013年11月22日开业。项目位于北二环大明宫立交桥东南角，总投资28亿元，占地170亩，总建筑面积688、.35万。其中15万平米商业建筑计划于2013年8月开业，将成为西北规模最大、品类最全、品质最高的知名品牌家居会展中心。占地面积113.87亩，总建筑面积42万，是集唐人商业街、甲级写字楼、高品质住宅于一体顶级国际都市风情主题街区。项目最大的亮点是华人文化主题商业街四海唐人街，包括北美风情街、中国近现代风情街、欧式风情街、南洋风情街和澳大利亚风情街五个风情主题街区。项目竞争项目周边目前汇集了万达广场、世纪金花、大明宫中央广场、金旅城四海唐人街等超百万平米顶级商贸业态，打造具有历史文化特色的太华路商圈，建成开业后将有效提升区域形象。但以上项目对于本案的冲击异常强大，本案必须形成差异化竞争 总结区9、域目前形象一般，大明宫遗址公园独木难支，仅靠大明宫无法改变区域面貌 太华路沿线零散分布大量外观显陈旧的建材商铺，路面狭窄，面貌不佳；目前可见唯一亮点大明宫遗址公园不足以改善区域整体城市感和生活氛围较差的现状。区域规划利好，众多知名房企抢摊，已成为房地产开发热点区域 区域以大明宫遗址公园为核心，沿区域主干道发展，形成六大功能片区和两块城市改造示范区，着力打造以旅游、商贸、文化、居住、休闲服务为一体的区域。目前万达、万科、龙湖、金科、中建、华远、大明宫等知名开发商已经驻，区域未来潜力巨大。项目体量较小，无规模优势、商业体量占比较高，招商销售难度较大 与周边项目万达广场、世纪金花大明宫购物中心等项目10、相比，项目无论从规模、品牌上无一优势，而项目商业体量占据项目体量约50%，后期销售及招商难度极大。项目周边交通路网发达，且有紧邻地铁四号线，但项目南侧邻近快速主干道北二环，交通动线影响较大周边市场竞争异常激烈，品牌档次覆盖率较高，特色差异化或成为唯一出路 紧邻项目在建的世纪金花大明宫购物中心及已开业的万达中心，从品牌档次及业态种类覆盖面及其广泛，且在客群中的品牌影力及认知感强烈，因此本案必须选择差异化竞争。FASHION IN XI AN 时尚西安 以西安为首的西北地区城市经济的迅速崛起，西部时尚产业迎来了众多国际著名品牌的落户和关注，中大国际、世纪金花、开元、民生等品牌亦在西安当地取得了骄人11、的销售业绩，充分证明了西安市场蕴藏着巨大的消费潜力和进一步发掘的可能。同时更随着国内时尚制造产业的转移，西安时尚产业发展空间巨大街拍时尚达人项目总体定位MARKET POSITIONINGCONCEPTFAST FASHION 快时尚主题潮流商场 以“FAST FASHION 快时尚”的全球化的经营定位将整个商场的经营业态形成统一体；以灵活多变的经营思路来带动商场的经营实效，集“体验、展示、文化、艺术、美学”等功能于一体，将“体验式零售、设计展示、行业交流、消费者体验”等现代商业经营模式进行整合，带动全新的主题元素科学地结合在更开放的环境中，打造成为西北地区全新的体验式商业形态。项目档次定位M12、ARKET POSITIONINGCONCEPT本项目将以中档偏上消费的“时尚白领和年轻群体”消费客群为主，以“平价时尚”为经营侧重点，同时在品牌的引进上做足差异化竞争，提升项目高聚客能力。平价时尚价位区间指引：女装：200-3000男装：300-4000饰品：50-600女鞋：150-2200包：100-2000化妆品：50-800餐饮：50-150万达（中低端）金花（高端）本项目项目功能定位Functional orientationCONCEPT#百寰国际#快时尚潮流概念商场Fast Fashion&In style时尚的魔力目标客群定位The Target Customer Group13、 OrientationCONCEPT项目将定位为集时尚潮流服饰设计、零售展示、行业交流、新品发布等功能聚集为一体的国际时尚创意 SHOW 场的新型潮流文化创意产业集群。商户类型目标商户主力商户国际快时尚品牌服饰（国际时尚、日韩潮流、港台时尚、国内流行）、品牌设计师展厅、潮流电子类消费品（Apple、Sony、Nokia、htc等）、品牌珠宝、品牌化妆品、流行饰品、知名服装设计师次主力商户主题餐饮+时尚品牌发布中心、整体造型时尚中心、美妆中心、摄影中心附属商户品牌推广、媒体、电商、协会/商会机构（知名服装设计专业院校）、展示展览目标商家定位研究：由于项目属性之关系，可将目标消费群体分为：目标客14、群定位The Target Customer Group OrientationCONCEPT客群类型目标商户时尚潮流的目的性消费客群学生、艺术爱好者、白领、商务人士、企事业单位员工及中层管理者时尚潮流之品牌商户时尚个性化品牌、设计师品牌、经销商以及国内外商家等商旅观光客群大明宫等商旅观光客群概念分解Disassembly conceptsCONCEPT百寰国际 ION CITY西北首席快时尚品牌体验商场品牌引进按主题国际、日韩、港台、沿海、设计师品牌；按类别潮流服饰、珠宝、皮具、箱包、化妆品、潮流数码、时尚餐饮等打造西部地区国际级的快时尚品牌；培养国际级品牌设计师；为西部地 区消费群提供比肩15、国际流行的时尚 品牌，引领西部流行时尚知名机构及设计师签约1、签约知名设计师及机构；2、定期时尚新品发布会；3、品牌方-设计师对接；4、形象造型机构引进；5、品牌发布中心；6、品牌推广机构；7、网络发布平台促进各产业间相互协调发展；为商家提供最新流行设计元素；为设计师对接品牌厂商；培养忠实时尚消费群体；传播前沿时尚消费理念；体验最个性化消费服务。功能结构分区OrientationLAYOUT楼层定位：-1F：精致生活中端1-2F：国际时尚中高端3F：日韩潮流中端4F：港台流行中端5F：时尚餐饮中端6F：休闲娱乐中端-1F：超市、美食（S M&Food）尚品生活1-2F：名品（Good）国际时尚16、3-4F：青春、时尚（Vigor&Fashion）型格世界5F:万国美食（Global Food）享乐世界 6F：运动无极限（sunmoon)超级享受7F：娱乐动漫（duonhg)超快感业态主题ThemeLAYOUT百寰国际是个整体 百寰国际不分楼层风格定位ThemeLAYOUT快时尚 FAST FASHION个性 PERSONALITY时尚 VOGUE潮流 TREND舒适 COMFORTABLE#百寰国际#快时尚潮流概念商场Fast Fashion&In style-1F 精致生活业态平面分布Functional orientationLAYOUT负一层平面布置图超市美食城-1F：精致生活E17、XQUISITELIFE1F 国际时尚业态平面分布Functional orientationLAYOUT一层平面布置图一层平面动线示意1F：国际时尚INTERNATIONALFASHION2F 国际时尚业态平面分布Functional orientationLAYOUT二层平面布置图二层平面动线示意2F：国际时尚INTERNATIONALFASHION3F 日韩潮流业态平面分布Functional orientationLAYOUT三层平面布置图三层平面动线示意3F：日韩潮流JAPANANDSOUTHKOREATHETREND3F：前沿科技体验中心CUTTING-EDGE TECHNOLOG18、Y EXPERIENCE CENTERI HOUSE体验科技时尚前沿,给您所想,国内首家APP主题社交休闲吧.4F 港台流行业态平面分布Functional orientationLAYOUT四层平面布置图四层平面动线示意4F：港台流行HONGKONGANDTAIWANPOPULAR5F 餐饮派对业态平面分布Functional orientationLAYOUT五层平面布置图五层平面动线示意时尚主题餐饮、青年休闲餐饮、咖啡、简餐、西餐5F：万国美食（Global Food）6F 娱乐无极限业态平面分布Functional orientationLAYOUT六层平面布置图六层平面动线示意6F 19、娱乐无极限、精彩绽放、回荡无穷娱乐无极限、精彩绽放、回荡无穷楼层业态组合Mix LayoutLAYOUT楼层主题业态备注持有/销售7F娱乐动漫大地影城、大型KTV、动漫世界、酒吧舞动精彩、刻画人生销售物业6F运动健身健身房、运动器材馆、休闲吧5F主题餐饮特色餐饮、休闲快餐、主题餐饮、西餐、简餐时尚主题餐饮区4F港台前线一线品牌、户外专区、休闲服装、箱包等西北首家APP潮流数码体验店持有物业3F日韩潮流日韩设计名店、日韩潮流品牌直营、皮具箱包、化妆品、潮流数码2F国际时尚精品零售、国际服装展示店、服装设计师店、国际二线品牌皮具箱包、化妆品等-1F精品生活购物中心、小型超市、便利店、商品店等持有物20、业1F国际时尚精品零售、国际服装展示店、服装设计师店、国际二线品牌皮具箱包、化妆品等持有物业业态比例建议Mix LayoutLAYOUT饰品饰品7%潮流数码潮流数码2%形象顾问形象顾问2%配套配套1%外立面效果建议Facade advertisingLAYOUT目前立面存在问题：目前立面设计为传统百货设计，效果略显常规，不符合本项目“时尚、个性、前沿、潮流”的定位，且整体形象张扬度不够，建议开发商对立面进行改造。外立面效果建议Facade advertisingLAYOUT外立面效果建议Facade advertisingLAYOUT商业主入口建议THEMAINENTRANCEBUSINESS21、ADVICE外立面效果建议Facade advertisingLAYOUT商业次入口建议COMMERCIALTIMESENTRANCEADVICE亮 点 梳 理亮点一：首创 SUPER HI FASHION STUDIOLeading引领时尚，让别人去追逐潮流Party 族群聚会潮圣地，新乐园，打造消费族群向心力App+Muti Media 多媒体影音交流时尚新高地电子商务族群微传媒时代时尚发布会，你就是主角！红地毯贵宾，就等你来走！亮点二：西安首家潮牌时尚发布场地乐SHOW 走起！亮点三：西安首条最长 Cat Walk T台（走秀圣地）亮点四：西安第一个时尚潮流电视栏目SHOW 出你的美媚 22、艳丽生活就从今天起 。首层商业散铺（品牌专卖店）租赁价格建议区域因素权重估价对象锦园商铺御道华城赛高国际立丰购物广场区位条件0.310.950.930.951.03商业成熟度0.210.981.021.021.1交通条件0.210.961.021.031.08人流情况0.110.981.031.041.1城市规划0.210.91.031.030.96小计 110.9510.9971.0051.047项目因素权重估价对象锦园商铺御道华城赛高国际立丰购物广场项目规模0.2510.850.90.951临街状况0.1510.910.920.930.95经营业态0.210.830.850.950.98项23、目档次0.110.830.9711管理水平0.210.830.9511主题形象（推广）0.110.830.8811小计 110.8470.9080.9670.9885租赁价格设定原则：首层商铺租赁价格通过市场比较法确定；租金设定只能代表项目商铺在目前市场上的静态价格水平。项目租金预估项目名称修正因素 锦园商铺御道华城赛高国际立丰购物广场标准价（元/月）120150160300区域因素修正0.9510.9971.0051.047个别因素修正 0.8470.9080.9670.9885交易情况修正1111交易时间修正1111本项目租金相对价格149166165290权重 20%20%30%30%加24、权后的相对价格 30334987本项目租赁价格（静态）199n 购物中心首层商铺静态租赁价格范围为190210元/月，该价格只能代表项目在当前市场上的价格水平；n 预计项目招商时首层商铺租金可达230250元/月，租赁价格要视招商期间的市场情况作适当调整（租金按年均8%递增）。首层商业散铺（品牌专卖店）租赁价格建议其他各层散铺租赁价格预估层数租赁水平（元/平方米月）说明负一层60-100根据商业项目成熟期2-3年分析，新开业的项目一般首期租金不易定的过高。首层150-200二层80-100三层50-80四层40-45五层30六层20-30注：北二环沿线家居商场一层的租金价位约为130180元/平方米月 七层20 百寰国际招商计划百寰国际招商计划 租金回收计划拟定租金回收计划拟定3个阶段个阶段百寰国际整体项目规划定位及综合评估百寰国际整体项目规划定位及综合评估1：根据百寰国际的实际筑面积、建筑风格、商业面积、业态配比等因素分析，百寰国际的实际定位为“中小型量的商场综合体”，富含餐饮、休闲、娱乐、购物中心、服饰鞋帽、化妆品等知名品牌业态。2：根据百寰国际的实际施工进度及其整体区位因素考虑，百寰国际的综合评估级别为B-。报告完毕，谢谢观看