1、原阳县腾祥阳光新天地 住宅定位报告 和信经纪 2014.04 市场背景 项目属性 住宅定位 产品建议 目录 市 场 背 景 城市概况 房地产发展概况 房地产市场研究 1、原阳距离新乡、郑州较近，经济实力较强的客户会考虑在市级城市买房。2、平原新区恒大、正弘、绿地等品牌企业的入驻，会分流一批原阳客户。黄河北岸,紧邻郑州 新乡市 原阳县 郑州市 平原新区 1.1城市概况 原阳区位 地理位置原阳县隶属新乡市，位于黄河北岸，太行南麓，地处“中原城市群”核心腹地，与省会郑州“一河之隔、三桥相连”,是著名的大米之乡,毛遂故里。行政区划全县辖6镇8乡，512个行政村，区域面积1100平方公里，城关镇是其老城2、区最重要的经济、商业中心，新城区位于老城区的西北方向约10公里处，总体规划33平方公里，目前，建成区面积已达11平方公里，围绕新城区中心广场建设的行政办公区和公共服务区也已初步形成。太平镇和蒋庄乡的发展走在全县前列.平原新区区域原行政区划大部分隶属于原阳县，涉及原阳县桥北乡、祝楼乡、原武镇、韩董庄、葛埠口乡、师寨镇6个乡镇。人口规模至2013年底，原阳县总人口达70.48万人，城区常住人口12.6万人。黄河之滨、大米之乡、毛遂故里 1.1城市概况 原阳印象 从2008年至2013年，原阳县GDP增速基本保持下降趋势，2013年GDP达到2013年河南108县市GDP排名，原阳位居99名。从新乡3、各县市经济排名来看，原阳经济发展相比较差。2013年因平原新区已划出原阳县，GDP整体显示下降。辉县市 长垣 新乡县 卫辉 延津 封丘 原阳 获嘉 GDP（亿元）276.6 193.8 181 103.6 100 95.4 92.9 76.5 0 50 100 150 200 250 300 GDP 新乡各县市GDP排名 2008 2009 2010 2011 2012 2013 亿元 64.1 70.9 80.1 83 92.9 84.8 增速 23%11%13%4%12%-9%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 14、00 GDP 近年来原阳经济发展 经济总量偏低,排名靠后 1.1城市概况 原阳经济数据 2011 2012 2013 财政收入 26578 34678 45900 增速 32%30%32%29%30%30%31%31%32%32%33%33%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 原阳财政收入 原阳财政收入增速保持在30%以上；但人均可支配收入增速小，且2013年增速下降。市场消费逐年增长,但增速明显下滑。2011 2012 2013 人均可支配收入 12361 14339 15814 增速 16%16%10%05、%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 单位：元 人均可支配收入 2011 2012 2013 消费额 21.5 24.9 28.4 增速 17%16%14%0%5%10%15%20%0 5 10 15 20 25 30 单位：亿元 市场消费状况 政府财政收入速度远高于民众 1.1城市概况 原阳经济数据 主要支撑 产业 医药、化工 汽车 零部件 农副产品 加工 2012年8月原阳县奋力发展南部产业集聚区，成为县域经济发展新的增长点，被省政府批准为首批省级产业集聚区。原阳县以产业集聚区6、为平台，依托:汽车零部件、农副产品深加工、高新技术 三大主导产业，形成了以万向制动器为龙头的汽车零部件产业集群，以三元食品为龙头的农副产品深加工产业集群 以龙腾制冷为龙头的高新技术产业集群，以金祥家具产业园为龙头的家具加工产业集群 以天运隔热材料为龙头的格力配套产业集群 等5个产业集群。1.1城市概况 原阳主导产业 26%49%25%2012年原阳三产比重 第一产业 第二产业 第三产业 原阳县是农业大县，近年来经过不断的产业结构升级优化，三大产业结构已由原来的33：38.7：28.3升级至26:49:25。第二产业比重的提升为经济的发展提供了强大的动力。从原阳县“十二五“规划看，第三产业将是原7、阳县发展的重点，而房地产作为第三产业的中的核心产业，具有较强的带动和促进作用，因此，“十二五“期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。农业大县,二产带动,三产优化,房地产业是发展的重点 1.1城市概况 原阳产业形势 老城区 新城区 老城区现状：原阳老城区交通脏乱差，道路狭窄，形象破旧，目前居住组团正在向新城区转移。新城区现状：新区黄河大道两旁社区近几年如雨后春笋，随之商业核心也开始向西转移。1.1城市概况 原阳城区发展 新城区 老城区 新城区：新城新貌，虽氛围冷清，但居住舒适，居住首选新城区 老城区：商业臃肿，虽形象破旧，但商业繁荣，购物首选老城区 1.1城市概况原阳城区发展 1.1城市概况 8、总结 经济概况 农业大县,经济总量低且排名靠后.2013年排名在全省倒数第九。工业主导经济发展的原阳县城，近几年房地产业是发展的重点之一。人口构成 至2013年底，原阳县总人口达70.48万人，城区常住人口12.6万人。城区发展 原阳老城区商业核心，但环境差，目前居住组团正在向新区转移。新区氛围发展逐渐成熟，商业氛围正在酝酿。城市区位 黄河北岸，紧邻郑州，平原新区建设发展与郑州关系更为紧密，原阳借势大力发展。局势 投资方面：2014年一季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿9、元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。销售方面：2014年一季度，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。2014年房地产投资增速、销售增速一度下滑 1.2房地产概况 房地产大环境 今年年初开始，前几年一直扶摇直上的房价遭遇“倒春寒”，国内先后多个10、城市传出楼市降价消息，就连一线城市房价也出现松动。有消息称，今年可能影响国内房价下跌的三个原因已经出现。资金分流 成本回落 需求不足 1、以余额宝为代表的各种理财宝的出现，以“80后”为代表的职场主力军把投资理财的重点转向理财宝。2、日前宣布的沪港通的具体实施日期虽然还要等上6个月时间，港股的低价格以及高分红，对国人吸引力较大。通常说来，建房的成本不外乎拿地成本、融资成本、建筑成本这三大项，但目前土地价格正在回落，建筑成本中建材成本明显下降，地产商有了敢于降价的勇气。能够付得起买房首付的需求不足。有能力买房的人基本上都买了，如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到新城市的国人，这些人希望11、买房，但是要积攒够买房所需的首付尚需时日。1.2房地产概况 房地产大环境 1.2房地产概况 房地产政策 2014年2月 2014年4月 郑州市各个银行按揭几乎已经没有上浮10%的利率，基本上都上浮20%或30%买房难，申请房贷更难，买房观望气氛更加浓郁 全国大环境不容乐观，2014对于开发企业来讲，是非常艰难的一年，开发利润是下滑的，高地价和资金成本是利润的两大杀手，粗放式的发展一区不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。利率市场化加速，行业集中度迅速提升，迈入主流开发商的门槛越来越高；开发企业回款质量差，中小开发企业面临短期偿付危机。1.2房地产概况 6368 6370“郑州市区商品住12、宅的销量在下降，但价格在攀升。”郑州市房管局参会者说，一季度郑州商品住房销售均价为7447元/平方米，比去年一季度增长3.34%。与省辖市房管局长们发言时“轻声细语”相比，省直管县的房管局长底气较足。“新蔡一季度商品住宅成交99套，比去年同期增长7.6%”，“兰考一季度住宅销售16万平方米，比去年一季度增长7%”农民进城，成为县城房地产市场购房主力。兰考县房管部门有关参会人员分析，“2013年，农民在县城购房比例占整个县城房地产销售市场60%，已成为购房主力军，且大多为刚性需求。”直管县楼市“挺起腰杆”2007年，原阳地产市场销售走入正常 2010年，2007-2010三年间市场消化70多万平13、，约为市场存量的三分之二 2003年，住宅主要以自建和单位房为主。2004年，市场出现房地产项目，销售价格远在1000元/以下。2011年，上宅公园世纪，大型城市综合项目启动，新区成为开发热区，90%的楼盘开发集中于此。2012年，由于上宅项目价格的拉抬作用,楼盘价格集中在2000元-2500元/平方米。2014年，楼盘均价提升至2800元/平方米，多层产品逐渐退出市场，小高层产品逐渐面市。2013年，价格继续上扬,上宅等洋房价格突破3000,市场整体均价在2600-2700元/平方米。1.2房地产概况 原阳房地产发展进程 2013年至今，商品房土地供应58万，其中新区供应约37万，城市主导发14、展方向，新区承载人口转移。1.2房地产概况 市场土地供应 宗地编号 宗地面积（）宗地坐落 容积率 2014-5 20000.3 惠民街东侧、康宁街西侧 1.5容积率2.5 2014-3 16552.51 小北街东侧、文苑街北侧 1.5容积率2.5 2014-1 50000 文源路北侧、康宁街东侧 1.5容积率2 2013-29 20020 富康路西侧、白庙路南侧、人和路东侧 1.5容积率2.5 2013-33 33333.32 北一环北侧 1.5容积率2 2013-42 58145.418 农行大道东侧、阳武路南侧、建设西路北侧 1.5容积率2 2013-41 62846.47 西干道东侧、博15、浪沙街北侧 1.5容积率2.5 2013-40 47545 博浪沙街南侧、小北街东侧、建设路北侧、城隍庙街西侧 1.5容积率2.5 2013-39 3579.78 南干道北侧、东顺城街东侧 1.5容积率2.5 2013-38 51334.92 府君庙街北侧、小北街东侧 1.5容积率2.5 2012-038 9466 富康路东侧、陈平路西侧 1.5容积率2 2013-28 60750 陈平路西侧、白庙路北侧、富康路东侧 1.5容积率2 2013-27 50000 白庙路北侧、富康路西侧 1.5容积率2 2013-14 32835.617 富康路东侧、陈平路西侧 1.5容积率2.5 2012-0216、0 46360 南干道北侧、府君庙街南侧 1.5容积率2.5 2012-043 38084 民主路南侧、陈平路东侧、思谦路西侧 1.5容积率2.5 2013年至今，商品房土地交易46万，预计未来商品房供应约100万。1.2房地产概况 市场土地交易 宗地编号 宗地面积（）宗地坐落 容积率 成交价格（万元）成交人 每亩成交额（万元）2014-3 16552 小北街东侧、文苑街北侧 1.5容积率2.5 1980.0 原阳县农村信用合作联社 79.8 2014-1 50000 文源路北侧、康宁街东侧 1.5容积率2 3546.0 新乡市众汇置业 47.28 2013-29 20020 富康路西侧、白庙17、路南侧、人和路东侧 1.5容积率2.5 2545.2 河南鸿福置业有限公司，84.8 2013-33 33333.3 北一环北侧 1.5容积率2 1893.5 原阳县凯联置业有限公司 37.9 2013-42 57145.4 农行大道东侧、阳武路南侧、建设西路北侧 1.5容积率2 4463.0 河南东辉置业有限公司 52.1 2013-38 51334.9 府君庙街北侧、小北街东侧 1.5容积率2.5 5688.5 河南省腾祥置业有限公司 73.9 2012-038 9466 富康路东侧、陈平路西侧 1.5容积率2 688.2 新乡市龙华置业有限公司 48.5 2013-28 60750 陈平18、路西侧、白庙路北侧、富康路东侧 1.5容积率2 5688.5 河南省腾祥置业有限公司 62.4 2013-27 50000 白庙路北侧、富康路西侧 1.5容积率2 4095.6 原阳县航建置业有限公司 54.6 2013-14 32835 富康路东侧、陈平路西侧 1.5容积率2.5 2766.8 河南上宅置业有限公司 56.2 2012-020 46360 南干道北侧、府君庙街南侧 1.5容积率2.5 4000.0 河南顺邦置业有限公司 57.5 2012-043 38084 民主路南侧、陈平路东侧、思谦路西侧 1.5容积率2.5 5573.0 河南汇宝置业有限公司 97.6 2009年-2019、13年，原阳房价经历了从缓慢上升，到快速上升，又缓慢发展三个阶段。2011-2012年随着上宅项目入市,新区一批高端楼盘进入市场，拉动原阳房价猛劲增长。2012-2013年平原新区楼盘兴起，高标准新区，高品质楼盘，较低房价对原阳房价形成一定威胁，原阳房价恐较难再大幅增长。0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 1300 1500 2187 2350 2600 2800 原阳市场20092014年房价走势 销售均价(元/)1.2房地产概况 原阳房价走势 根据原阳县代表楼盘统计，原阳市场月均销售190套，20、年去化量约27万 1.2房地产概况 市场在售项目销售速度 认筹时间 当期开盘时间 供应套数 销售套数 周期 月均销售 上宅公园世纪 8期2013年11月 2013年12月 100 84 4 21 9期2014年2月 2014年3月 136 72 2 36 恒辉曼哈顿 2013年9月 2013年11月 126 76 6 13 圣唐中心广场 2013年5月 2013年6月 300 265 9 29 御景龙城 2013年11月 2013年12月 100 45 4 11 华龙尚郡 2013年8月 2013年10月 156 108 7 15 翰林华府 2013年4月 2013年5月 198 138 1121、 13 福祥名都 2013年11月 2013年12月 216 48 4 12 祥云花园 2012年11月 2012年12月 132 107 28 4 乾华怡新城 2013年11月 2013年12月 156 42 4 11 晟基名苑 2012年9月 2013年10月 186 90 6 15 合计 月均销售190套 当前市场楼盘供应多集中于新区，新区各楼盘体量几乎都在30万以上，老城区仅有一两家楼盘在售且体量较小，当前市场楼盘潜在供应量约为223万。1.2房地产概况 市场潜在供应 项目名称 总建筑面积（万）建筑形态 入市时间 销售进度 潜在供应量（万）上宅公园世纪 40 多层、小高层、高层 20122、2年 九期在售 3 恒辉曼哈顿 30 多层，小高层 2013年9月 一期在售 26 圣唐中心广场 30 多层、高层17 2013年6月 一期在售 26 御景龙城 35 多层，高层，小高层 2013年11月 一期在售 33 华龙尚郡 27.4 多层，高层18 2013年3月 二期在售 18 晟基名苑 21 多层 2013年9月 一期在售 15 翰林华府 18.3 多层、小高层11 2011年5月 四期在售 7 东辉家天下 24 多层、小高层 2011年 三期在售 4 乾华怡心城 15 多层、小高层 2013年11月 一期在售 13 福祥明都 46 多层、小高层 2011年 二期在售 40 航建香23、榭丽 38 多层 2014.4 4月入市 38 市场潜在供应量相当于原阳10年左右的成交量。激烈的的竞争环境，加上国家政策的不可预见性，预测未来竞争形势将十分严峻。对于项目来讲，我们必须对未来竞争环境提高认识，通过开发定位、开发模式、开发战略的合理化和差异化来应对竞争，以“借势避险”的心态来提高项目可持续发展的核心竞争力。供应 市场近期潜在供应量223万，2013年至今，商品房土地交易46万，预计供应面积100万。预计市场潜在供应总量约323万。去化 原阳房产市场的年去化量约27万，供大于求，潜在供应量预计10年时间去化。1.2房地产概况 小结 新城区 老城区 上宅公园世纪 翰林华府 御景龙城24、 曼哈顿公馆 圣唐中心广场 华龙尚郡 晟基名苑 祥云花园 福祥明都 乾华怡心城 1.3房地产市场研究 楼盘分布图 本案 1.2房地产概况 市场在售项目信息一览 项目名称 总建筑面积 （万）容积率 建筑形态 入市时间 销售进度 面积区间 销售均价 上宅公园世纪 40 1.5 多层、小高层、高层 2012年 九期在售 120-186 洋房3400 高层3200 恒辉曼哈顿 30 2.0 多层，小高层 2013年9月 一期在售 123-180 洋房2900 圣唐中心广场 30 2.49 多层、高层17 2013年6月 一期在售 90-146 多层2600 御景龙城 35 1.7 多层，高层，小高层 25、2013年11月 一期在售 88-164 洋房3000 华龙尚郡 27.4 2.2 多层，高层18 2013年3月 二期在售 99-186 洋房3100 高层3000 晟基名苑 21 2.0 多层 2013年9月 一期在售 120-135 多层2600 翰林华府 18.3 2.04 多层、小高层11 2011年5月 四期在售 81-154 小高层2850 乾华怡心城 15 1.8 多层、小高层 2013年11月 一期在售 83.4-140 多层2700 福祥明都 46 2.2 多层、小高层 2011年 二期在售 123-152 小高层2600 10%10%30%10%40%建筑风格占比 地中海26、 法式 欧式 英伦 现代简约 1.3房地产市场研究 建筑风格分析 项目名称 建筑风格 上宅公园世纪 地中海 曼哈顿 法式 圣唐中心广场 欧式 御景龙城 欧式 华龙尚郡 英伦 翰林华府 现代简约 乾华怡心城 简欧 福祥明都 现代简约 祥云花园 现代简约 晟基名苑 现代简约 曼哈顿-法式风格 华龙尚郡-英伦风格 圣唐-欧式风格 上宅-地中海风格 市场供应建筑形态建筑形态 市场当前在售以多层为主占比63%，市场销售同样以多层为主，占比69%.当前来看，多层产品更受市场欢迎。预计今年下半年市场小高层和高层将大量面世。1.3房地产市场研究 建筑形态分析 63%37%市场不同建筑形态产品供应占比 多层 高27、层 69%31%市场不同建筑形态产品销售占比 多层 高层 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 11 11 11 11 11 17 18 17 18 18 18 18 多层 小高层 高层 1.3房地产市场研究 产品形态 项目名称 步梯多层 电梯多层 退台洋房 小高层11F 高层18F 上宅公园世纪 5+1 板式 17层板式 曼哈顿 6层 6层 板式 两梯三 圣唐中心广场 6层 6层 板式 两梯四 御景龙城 6层 6层 板式 两梯四 华龙尚郡 6+1 两梯四、两梯三 翰林华府 6层 板式 两梯四 乾华怡心城 6层 6层 香榭里 福祥明都 板式 28、祥云花园 6层 晟基名苑 6层 项目名称 多阳台 飘窗 入户花园 空中花园 阳光房 露台 地下室 上宅公园世纪 曼哈顿 圣唐中心广场 御景龙城 华龙尚郡 香榭里 翰林华府 福祥名都 晟基名苑 上宅公园世纪产品设计比较全，空中花园，阳光房赠送空间，提升产品附加值。1.3房地产市场研究 原阳户型特点分析 1.3房地产市场研究 采暖方式分析 项目名称 配套 采暖方式 上宅公园世纪 双水，双气（地暖）温泉井水 曼哈顿 双水，双气（地暖）地源热泵，千米地下水 圣唐中心广场 双水，双气（地暖）地源热泵，千米地下水 御景龙城 双水，双气（地暖）地源热泵，千米地下水 华龙尚郡 双水，双气（地暖）地源热泵，千米29、地下水 香榭里 双水，双气（地暖）地暖（太阳能或天然气）翰林华府 双水，双气（地暖）电热地暖 乾华怡心城 双水，双气（地暖）地源热泵，千米地下水 福祥明都 双水，双气（地暖）地源热泵，千米地下水 晟基名苑 双水，双气（地暖）远红外地暖（电暖）1.3房地产市场研究 物业管理分析 项目名称 物业公司 门禁安全管理系统 闭路监控系统 对讲门禁系统 可视对讲 IC车辆管理系统 周界红外线报警系统 一卡通门禁系统 24小时巡逻 电子巡更 上宅公园世纪 上宅物业 曼哈顿 圣唐中心广场 御景龙城 国内知名物业 华龙尚郡 自己的物业 翰林华府 自己的物业 乾华怡心城 东辉家天下 自己的物业 晟基名苑 1.3房30、地产市场研究 停车方面 项目名称 车位比 停车方式 车位/车库价格 上宅公园世纪 1:1 地上地下结合 目前地上停车，收物业费 曼哈顿 1:1 地下 暂无 圣唐中心广场 1:1 地上，地下结合，人车分流 暂无 御景龙城 地下、1:1，人车分流 地下 暂无 华龙尚郡 1:1 地下 目前地上停车，收物业费 香榭里 1:1.2 地上 暂无 翰林华府 1:1 地上，地下结合 地下车库5万/个 乾华怡心城 1:1.2 地上，地下结合 暂无 福祥明都 1:1 地上，地下结合 目前地上停车收物业费 祥云花园 地上停车 地上停车免费 晟基名苑 1:1.5 地上，地下结合 暂无 大多项目前期为多层，地上地下停车31、结合，成本因素影响 1.3房地产市场研究 其他配套 项目名称 幼儿园 商业、会所 上宅公园世纪 有 会所、幼儿园、大酒店、公园、商业街 曼哈顿 有 10万商业，大型超市，百货商场 圣唐中心广场 无 7.5万商业 御景龙城 国际双语幼儿园 3000商业街、运动会所 华龙尚郡 有 会所 翰林华府 无 大型超市 乾华怡心城 商业街 福祥明都 无 大型商场 祥云花园 无 晟基名苑 有 1.3房地产市场研究 新科技新材料新配套总结 保温涂料一体化外墙 可视对讲 热水入户 地暖入户 地下恒温泳池 电子巡更 地源热泵 一卡通门禁 新区 老城区 市场洋房价格以上宅公园世纪均价3400元/最高，以祥云花园均价232、350元/最低。新区整体均价在2800元/。上宅公园世纪 曼哈顿 圣唐中心广场 御景龙城 华龙尚郡 翰林华府 乾华怡心城 家天下 福祥明都 祥云花园 晟基名苑 多层销售均价 3400 3100 2600 3000 3100 2850 2700 2350 2600 高层销售均价 3200 2800 3000 2800 2800 2600 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 单位：元/原阳在售楼盘均价 1.3房地产市场研究 在售楼盘销售均价 项目名称 两房 三房 四房 五房 复式 85-89 90-95 100-105 106-109 110-115 33、120-125 126-129 130-135 136-139 140-145 140-145 146-149 160-170 180 186 上宅 供应 20 40 20 20 销售 18 36 16 12 恒辉 供应 12 18 18 12 销售 11 16 16 6 圣唐 供应 60 180 60 销售 55 160 35 御景龙城 供应 12 48 20 16 4 销售 10 25 5 4 1 华龙尚郡 供应 16 32 16 16 16 销售 12 30 11 10 8 乾华怡心城 供应 30 6 6 66 24 24 销售 5 2 2 25 5 3 晟基名苑 供应 18 84 8434、 销售 10 35 45 合计 供应比 4%6%2%1%16%6%34%4%0%12%10%0%1%4%销售比 2%9%2%0%16%6%42%3%0%6%9%0%1%3%市场供应量大，销售量大 多层主力供应为130-135三房，主力户型面积偏大，但由于原阳县房价较低，销售情况尚可。市场稀缺 1.3房地产市场研究 在售多层户型分析 本次数据统计以原阳县代表楼盘近期供销为主。多层产品供应以130-135三房为主，其次为120-125三房和140-145三房。从销售来看130-135三房销售量占据高位。85-89 90-95 106-109 110-115 120-125 126-129 130-35、135 136-139 140-145 146-149 160-170 180 186 供应 42 60 22 6 164 56 338 38 116 104 4 12 36 销售 15 55 14 2 95 35 253 21 34 54 1 6 20 供销比 36%92%64%33%58%63%75%55%29%52%25%50%56%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 50 100 150 200 250 300 350 400 坐标轴标题 原阳县多层产品供销情况 三房 四房、五房 复式 两房 1.3房地产市场研究 在售多层供销分析 高层产品尚未占据市场36、大份额，部分楼盘设计高层产品，面积以120-139为主，当前市场热销高层产品以120-125三房为主。项目名称 三房 四房 复式 96-99 100-105 110-115 120-125 126-129 130-135 136-139 135-139 140-145 133 180 华龙尚郡 供应 18 36 18 18 18 销售 10 25 12 5 5 上宅 供应 136 销售 72 恒辉 供应 33 33 销售 15 12 翰林华府 供应 20 46 132 销售 18 38 82 福祥明都 供应 96 96 24 销售 26 18 4 合计 供应比 5%6%5%35%5%18%1337、%2%5%2%3%销售比 8%11%7%32%4%24%5%1%4%1%1%市场稀缺 市场供应量大，销售量大 1.3房地产市场研究 在售高层户型分析 96-99 100-105 110-115 120-125 126-129 130-135 136-139 135-139 140-145 133 180 供应 36 46 36 250 33 132 96 18 33 18 24 销售 28 38 24 110 15 82 18 5 12 4 4 供销比 78%83%67%44%45%62%19%28%36%22%17%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0 50 100 38、150 200 250 300 单位：套数 原阳县高层产品供销情况 高层产品，从供应来看，120-125三房供应量较大,其次130-140三房供应大。96-115三房因供应量少，去化率较高。也反应市场对小三房产品接受度有所提高，从销售量来看120-125三房位居老大。三房 四房 复式 1.3房地产市场研究 在售高层供销分析 80-85 86-90 95-96 105-110 115-119 120-125 130-135 136-140 140-145 146-149 154 160-170 高层 144 264 184 584 88 192 184 多层 24 32 54 462 598 139、72 12 12 22 0 100 200 300 400 500 600 700 单位：套 2014年市场潜在供应 曼哈顿为主 福祥明都为主 两房 三房 四房 曼哈顿为主 市场潜在供应产品以95140的三房为主,90 以下的两房,140 以上的四房较少.市场潜在供应的产品多集中在福祥明都,曼哈顿.市场潜在供应的楼盘建筑形态是多层和11层小高层以及18层高层.1.3房地产市场研究 潜在供应产品分析 销售情况：四期2013年5月开盘，推出3栋小高层11#、12#、13#及28#，剩余较高楼层，约40套房源，剩余房源主要为130 左右三房，两房及120左右三房已售完。五期工程已至三层，局部楼栋封顶40、，约200套房源，预计今年4月底开盘。住宅价格：2800元/五期待售 四期在售 售罄，交房售罄，交房 1.4直接竞品分析 翰林华府 项目地址 原阳新城区黄河大道与陈平路交叉口东北 开发公司 原阳县成功置业开发有限公司 建筑面积/容积率 18.3万/2.04 建筑形态 多层,小高层 建筑风格 现代简约 户型面积区间 81.87154.01 畅销户型 130三房 总户数 1036户 车位 地上停车位免费，车库5万元一个 西户三室,102 东户三室135 四期在售 西户三室135 东户三室135 1.4直接竞品分析 翰林华府 翰林华府四期在售户型 五期 三室135 三室132 五室170 三室97.41、83 1.4直接竞品分析 翰林华府 翰林华府五期待售户型 劣势：1、社区绿化率低，环境较差 2、户型设计面积偏大 3、楼盘立面品质较差，档次低 项目卖点：1、新区行政中心，黄河路黄金地段 2、周边社区成熟，有一定配套基础 翰林华府优劣势分析 五期工程 前期现房 1.4直接竞品分析 翰林华府 1.5直接竞品分析 航建香榭里 航建香榭里，位于我案西邻 占地360亩，建筑面积38万，英式风格，宣传法式官邸 一期纯多层设计，6层电梯退台洋房 面积区间90-140 2014年4月入市 小区景观引用雾森系统，配套太阳能和天然气。全地上停车，1:1.2车位比。8#7#9#4#6#5#3#2#1#6F 6F 42、6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 2F商业 1.5直接竞品分析 航建香榭里 商业两层，拐角5层。1层进深12.6米+2.6米，2层12.6米。层高：一层5米，二层4.2米。6层退台洋房 楼层 建筑面积（）可得面积（）备注 6F 100 110 赠送阁楼 5F 105 117 送12 4F 110 122 送12 3F 115 128 送13 2F 120 133 送13 1F 125 140 送20地下室，地上送花园 1152+1户型两厅一卫 一期主力户型 花园 1.5直接竞品分析 航建香榭里 销售情况：2014年3月29日9期开盘，推出两栋17层小高层，136套，目前小高层已售60%43、；同时8期中心景观退台洋房在售。退台洋房主要剩余一层和二层房源。住宅价格：小高层均价3200元/,洋房均价3400元/优惠措施：迪拜游，如果不去可抵房款8000元。八期在售洋房 九期在售 交房入住交房入住 温泉酒店温泉酒店 项目地址 黄河大道与富康路交汇处南300米 开发公司 河南上宅置业有限公司 建筑面积/容积率 40万/1.5 建筑形态 多层 小高层 高层 建筑风格 地中海 户型面积区间 120-186 畅销户型 洋房130 总户数 当期100户 配套 哈佛幼儿园、酒店、商业街 1.6标杆楼盘分析上宅公园世纪 8期户型以洋房为主，1-5层面积如上。洋房均价3400元/，目前剩余房源主要为一44、层和二层。设置阳光房，入户花园，半封闭阳台，多面积赠送，超高性价比 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 1.6标杆楼盘分析 上宅公园世纪 8期洋房户型分析 赠送 空间 赠送 空间 上宅九期2014年3月底开盘，60#、62#，共136套房源。17层板式楼，124魔变三房，赠送一个房间。目前东西端户已售80%，中间户销售40%，整体已售60%。赠送 空间 赠送 空间 62#全部124三房 60#全部124三房 1.6标杆楼盘分析 上宅公园世纪 9期高层户型分析 楼顶大牌 道旗 1.6标杆楼盘分析 上宅公园世纪 户外广告 暖色45、调为主，给人温馨的感觉。酒店大厅、装潢气派。1.6标杆楼盘分析 上宅公园世纪 售楼处 劣势：1、价格高于市场同类产品.2、户型面积偏大，总价高，购房门槛高 优势：1、新区行政中心 2、产品设计高端，户型性价比高 3、项目入市较早，奠定市场老大地位 4、早期交房入住，实景展现，销售说服力强 1.5标杆楼盘分析 上宅公园世纪 上宅公园世纪优劣势分析 项 目 属 性 项目区位环境 项目技术指标 项目地块环境 项目SWOT分析 本案 阳光新城 鑫源花园 翰林华府 锦绣华庭 思谦学校 名门世家 盛世佳苑 青竹苑 上宅 华龙尚郡 市政公园 上宅 福祥明都 东辉家天下 恒辉 圣唐 航建 御景龙城 祥云花园 46、政府 外国语小学 桦港 桦港 一高 汽车站 乾华怡心城 汽车物流园 廉租房 行政单位 行政单位 行政单位 汇宝 天成相苑 京奥苑 小区 鸿福 汇宝 众汇 成熟小区 半成熟小区 新楼盘 潜在项目 向西发展 2.1项目属性 项目区位环境 1.5容积率2.5 商业用地占20%，居住用地占80%车位比户均1.2-1.5 建筑面积：31.59万 1.5容积率2.0 商业用地占10%，居住用地占90%车位比户均1.2-1.5 建筑面积：12.15万 2.1项目属性 项目地块指标 文源路 安泰街 惠民街 翰林路 阳光新城 荒地 航建 鑫源花园 2.1项目属性 地块周边环境 文源路 安泰街 惠民街 翰林路 247、.1项目属性 地块现状 S优势（Strength）W劣势（Weakness）S1、新区北居住组团中心 S2、南邻行政中心，北依外国语小学，配套有优势 S3、项目东临阳光新城、南邻鑫源花园，区域相对较成熟 S4、交通便利（对外惠民街直达S229省道，对内直达黄河大道）W1、目前位置较偏，人气冷清，商业不繁华，缺乏生活氛围 W2、涉及一部分拆迁，增加项目难度系数。W3、对于项目快速回款战略来讲，地块指标商业20%占比偏高。W4、车位比太高，分别为1.0和1.2-1.5 O机会（Opportunity）T威胁（Threat）O1、行政中心，教育组团，提升区域价值，项目升值潜力大 O2、原阳整体房价低48、，具有一定的价格增长空间 O3、市场产品同质化严重，完全处于白热化的价格战，本案发展机会多。T1、2014年，房贷收紧，房贷利率提高，甚至难以放贷。T2、市场潜在投放量300万 T3、翰林华府五期和航建香榭里先后入市，争夺本案客户资源 可以看到项目 优势劣势 机会威胁 放大优势，转化劣势；抓住机会规避威胁；潜力巨大，前景看好.2.1项目属性 项目SWOT分析 住 宅 定 位 市场发展 住宅定位 46万土地潜伏新区 容积率全部1.5-2.5 产品岂不是很容易雷同？未 雨 绸 缪 市场供应量大，同质化更加严重。3.1住宅定位 看未来竞争 土地交易 原阳 房价2800 新乡 房价4500 平原新区 49、房价5000 人家有钱人都去市里跑咱也去新乡发展吧 平原新区房子真好，离咱老家近，就买平原新区吧 媳妇儿，不能让你跟着我受苦，咱在县里买一套 于是，在原阳买房的客户大多是周边乡镇村民 3.1住宅定位 看客户流向 上宅2011年立足原阳，至今已建立龙头老大地位。中凯初到原阳，打造高端，与上宅南北呼应 本案 品牌？NO！价格？NO！走刚需高性价比快销路线！不与他们比品牌！不与他们比价格！3.1住宅定位 看市场品牌风云 3.2住宅定位 原阳最高性价比刚需社区 进城置业首选 高性价比紧凑户型 优美多重立体景观+高端品质观感+刚需一族品质美宅 3.2住宅定位 产 品 建 议 规划建议 立面风格建议 户型50、建议 景观建议 配套建议 优点：1、整体规划东低西高，南低北高，各期地块产品线相对丰富，同时能够满足整体容积率；2、适当增大商业体量，挖掘商业价值最大。问题：1、需要跟报建相关部门协商，按整体指标报建。安置区（18F高层）18F高层 18F高层 11F小高层 6-8F多层 规划区间路 规划思路一：满足整体容积率，统一规划，丰富产品线 4.1规划思路 安置区（18F高层）18F高层 18F高层 11F小高层 6-8F多层 优点：1、产品线丰富 2、能够满足容积率上限 缺点：1、中间最低，西和北最高，南次高，整体规划效果不好。2、如果商业满足上限，必然出现局部两到三层商业，导致企业面对自持或销售慢51、回款难的问题。4.1规划思路 规划思路二：丰富产品线，满足容积率上限 全部11层小高层 容积率2.0 安置区18层，其余11层小高层 容积率2.5 18层为主，其余11层小高层 容积率2.5 缺点：1、分地块，常规规划 2、与周边竞品项目同质化，不容易跳出竞争红海 4.1规划思路 规划思路三：根据地块控规条件，进行常规保守的规划，满足容积率上限 安置区（18F高层）18F高层 11F小高层 规划区间路 商业 商业1f，商业1f，商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业1f 18F高层 住宅规划合理，产品线丰富，可以选择不同产品同竞争对手抗衡；商业价值52、合理挖掘，保证企业开发利润；地面停车位增多，满足高比例车位要求；关于6层多层，考虑成本，可选择砖混。总平面规划（主推方案一）4.1规划思路 6层退台洋房（2-3排）普通多层6层 普通多层6层 临街商业与住宅 4.1规划思路 规划区间路 商业 商业1f，商业1f，商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业2f 商业 商业2f 商业1f 建议：原则上商业跟住宅完全分离；根据项目实际情况，南侧翰林路商业价值较高，将商业与住宅分离，互相不受影响，有利于住宅和商业价值的提升。缺点：住宅退地块红线距离大，地块内部空间相对变小，对规划布局及指标有一定影响 人行主入口 地面车行动线 车行出入口 交53、通组织规划原则：满足控规车位比要求；降低高成本地下车位数量；城市低房价，车位需求少；建议：地面停车为主（小区外围停车及内部地面停车），地下停车为辅，尽量减少地下成本投入。备注：完全地下停车虽然实现人车分流，概念也很好，但需要开发企业投入大量成本，不建议采用。人行主入口 城 市 主 路 城市主路 交通组织规划建议 4.1规划思路 区间路规划建议 剖面分析图：建筑 建筑 12-15米 5米 5米 休闲广场 休闲广场 区间路的设计，根据整体布局的情况，合理考虑未来商业经营的需求，为临街商业提供室外休闲娱乐场地，吸引更多人气。道路 4.1规划思路 销售展示中心规划建议 4.1规划思路 惠民街与翰林路交54、叉口对外形象昭示性最好，建议结合商业整体规划，设计2层销售展示中心，前期销售使用，后期可做为社区超市等 面积（）2010年 90 150 120 80 100 110 130 140 160 170 2011年 2012年 2013年 2014年 180 面积越来越小 总价（万元）2010年 28 22 18 20 24 26 30 32 2011年 2012年 2013年 2014年 34 36 38 总价越来越高 4.2户型建议 看市场发展趋势 原阳县当前产品主力130-135三房，价格2800元/左右，总价在36万元 面对市场快速发展趋势，房价不断上涨，户型面积趋小化是必然趋势，要有长远55、眼光，保证3-5年产品仍然畅销，因此建议户型面积适当小于市场主力户型面积，开辟市场蓝海，引领市场销售主流。100*3000元/=30万元 110*3000元/=33万元 120*3000元/=36万元 紧凑户型，低总价，高性价比 差异化竞争，为项目创造一片蓝海 低总价符合刚需置业的需求；客户买单，才能立足市场；市场热销，才能为开发企业带来更高利润；4.2户型建议 看市场现状产品 上宅最新产品18层产品，124魔变三房，赠送一个房间。赠送 空间 上宅舒适型魔变，不过是为了跟随市场赠送潮流，一梯两户这样高大上的产品都开始走亲民路线，我们更要做创新产品，更要赠送面积，赠送空间，超越上宅产品。将赠送进56、行到底 借鉴上宅的品质，以控制总价取胜 4.2户型建议 看当地房企老大 一、赠送庭院 二、赠送房间 三、赠送屋顶花园 魔变赠送 超高性价比 低总价 成本为前提，将赠送面积进行到底，能送则送 4.2户型建议 户型策略 多层30%（12万）魔变三房 小高层、高层70%（28万）魔变三房 住宅建筑面积约40万，约2900户 退台洋房（6F）15%普通多层（6F）15%9598 100108 110120 105108 115120 9598 100108 110-118 1%5%9%7%8%15%35%20%40套 190套 310套 272套 272套 420套 930套 486套 共22栋楼（257、个单元1栋楼）共22栋楼（2个单元1栋楼）T2/T3/T4结合 以最低总价为原则，以市场畅销户型为参照，加以长远发展 项目主力户型面积区间为100-120魔变三房 品质刚需+魔变紧凑实用户型 4.2户型建议 户型配比建议 4.2户型建议 退台洋房户型面积建议 户型A 楼层 销售面积（）可得面积（）备注 6F 98 110 送12 5F 100 112 送12 4F 102 114 送12 3F 105 117 送12 2F 108 120 送12 1F 110 122 送40 地上南北花园 户型B 楼层 销售面积（）可得面积（）备注 6F 108 120 送12 5F 110 122 送12 58、4F 112 124 送12 3F 115 127 送12 2F 118 130 送12 1F 120 132 送40 地上南北花园 备注：4空中花园+4露台+4阳台计飘窗 4.2户型建议 退台洋房户型示意 首层户型 空中 花园 空中 花园 112 117 4.2户型建议 退台洋房户型示意 103 107 空中 花园 空中 花园 3/4层户型 4.2户型建议 退台洋房户型示意 顶层 露台 顶层 露台 88 91 6层（顶层）户型 电梯洋房户型特点：一梯两户 南北通透 两卧室、客厅朝南 面积舒适 魔变空间，超高性价比 主力户型 4.2户型建议 电梯多层户型建议 面积区间118-108 4.2户型59、建议 电梯多层户型建议 小高层户型特点：一梯两户 南北通透 两卧室、客厅朝南 面积舒适 低总价，功能齐全，面积合理 赠送房间，超高性价比 主力户型 4.2户型建议 小高层户型建议 面积区间120-100 118魔变2+1 赠送 赠送 赠送 赠送 4.2户型建议 小高层（11F）户型建议 110魔变2+1 110魔变2+1 118魔变2+1 115三房 +108三房 +118三房 赠送 赠送 赠送 4.2户型建议 高层(18F)户型建议 4.2户型建议 高层(18F)创新户型建议 120 106 106 120 首层附加值 附加值一：南北双庭院/三面庭院 庭院 庭院 庭院 4.2户型建议 户型创60、新 多层：条件允许的情况下，尽可能做三面庭院；前后各5-6米；侧面2米；小高层：前后双庭院，各3-4米；商业屋顶花园 本案商业较多，本着多赠送的原则，商业屋顶花园赠送给业主使用，以提升产品价值，并可适当提升价格。4.2户型建议 产品创新 4.3建筑风格建议 从市场来看，大多楼盘为欧式风格建筑，品质感较强的是上宅的地中海和华龙尚郡的英式风格。考虑本案若要突出项目，新中式风格和中西结合的国外风格更县品质和档次，如建业春天里，万科如园等，但成本较高，从项目实际出发，在国外风格的大前提下，选择法式风格，既显品质又有档次。4.3法式建筑风格（一）多层示意 4.3法式建筑风格（一）多层示意 4.3法式建筑61、风格（一）多层示意 法式建筑风格追求效果贵族感，高贵典雅。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究 4.3法式建筑风格（一）小高层示意 4.3法式建筑风格（一）高层示意 4.3法式建筑风格（一）立面细节示意 4.3法式建筑风格（一）商铺示意 4.3法式建筑风格（一）商铺示意 法式建筑风格追求效果贵族感，高贵典雅。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究 4.3法式建筑风格（二）多层示意 4.3法式建筑风格（二）多层示意 4.3法式建筑风格（二）高层示意 建筑立面形象直接决定项目的整体品质 建议：石材（下）+真石漆（上）底部及单元入户大堂为干挂石材，其余地方用真石漆（62、目前一线城市楼盘为控制成本采用真石漆，美观大方，合理控制成本，又不失品质）（真石漆）（石材）4.3建筑风格建议 立面选材创新 中心景观一方面价值如同高档的大门，提升项目品质，另一方面给社区景观提升亮点。4.4景观建议 中央景观 宅间组团绿化，提升社区绿化，降低楼间距压迫感。4.4景观建议 组团景观 景观格调层次分明，实现双向景观的视觉延伸，是林间的潺潺流水、是公园的艺术雕像、是远处错落有致的绿林将层次分明的景观格局一一收纳。大门中心水景 景观包厢 庭院景观 宅间组团景观路 提升社区品质细节 4.4景观建议 景观细节 第一重：高7-15米，冠幅5-10米乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 63、第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉小灌木 第五重：草坪、地坡等。五重景观立体绿化 4.4景观建议 立体绿化 原阳无市政供暖设施，部分项目采用温泉（地源热泵），一次性投入成本太高，建议采暖使用电热辐射采暖或者燃气壁挂炉。碳晶电热板优点介绍 安装成本适中 建筑面积100平方米国家标准节能住宅安装“得象”墙暖仅需7000元左右，安装“得象”地暖仅需13000元左右。运行费用低 建筑面积100平方米国家标准节能住宅安装本产品，全天运转，室温保持18-20，一个采暖费用比空调节约1/2以上，比燃气壁挂炉节约2/3以上。升温迅速 热量传递以远红外线辐射为主，20分钟以内即可预热。地暖电热板系统结构图 64、地暖安装剖面图 碳晶电热板采暖 4.5配套建议 采暖配套 4.5配套建议 采暖热水方式对比 地源热泵采暖+24小时热水 碳晶电热板采暖+太阳能24小时热水 特点 1.安装成本较高 2.维护费用低；3.浪费水（生活中使用温泉水）4.恒温，温度受地下环境影响；5.集中供暖 6.一个热源，两种功能 1.安装成本低 2.运行费用低：100的用户，室温控制在18-20，比空调节约1/2，比燃气壁挂炉节约2/3；3.控制灵活，升温迅速；4.分户使用，后期由厂家提供服务；成本投入 1.地缘热水井成本：1000万以上/每口井（上宅1800米深）；2.室内采暖设备成本：8000元/户；合计成本：1000万+8065、00*3000户=3400万元 电热板：6000*3000户=1800万元 太阳能：4000*3000户=1200万元 采暖+热水成本3000万元 前期深水井成本及管道设备成本投入由开发企业先垫付，室内设备成本由客户自己视情况而定 品牌不同，成本相差很大 客户根据自己情况进行选择 地源热泵使用效果整体比电热板采暖更好，但投入成本较高 壁挂式太阳能热水器属于分离式太阳能热水系统，水箱放置在阳台内，集热器放置在建筑南立面阳台上。利用平板集热管将吸收的太阳辐射转换成热能，热能到达水箱与水换热，从而使整个水箱内的水温逐渐升高。价格：壁挂式太阳能系统不同产品价位不同，一套设备约30005000元左右。466、.5配套建议 二十四小时热水 幼儿园选址不宜在城市主干道或商业繁华地段，综合小区规划及日照条件，建议将幼儿园布局在临安置区附近的安泰路沿线。4.5配套建议 幼儿园 公共空间建议泛会所 泛会所以室外和局部架空层为主要空间，重点设置羽毛球、篮球场、健身区、乒乓球、儿童游乐园、休息桌椅等设施，方便业主随时使用，进行娱乐、休闲、健身活动。4.5配套建议 泛会所 充分利用小区环路规划停车位，相对人车分流，尽量减少地下成本投入。将小区景观与地下车库结合起来，车库也可以有阳光、有景观，让使用者感受到地下环境跟地上同样舒适。4.5配套建议 车位车库 花样年“彩生活”物业管理模式：以基础物业管理为根本、以增值服67、务和个性化服务为依托的战略发展方向。彩生活电子商务平台直接联结供应商和客户终端，通过缩短供应链条，降低物流成本，团购和电子商务平台为客户提供服务，达到让业主受惠的目的，实现现代化物业服务。4.5配套建议 物业管理 4.5配套建议 社区智能化 智能化硬件设备 成本 智能A套餐 红外巡更系统、可视对讲系统、报警系统、消防系统 1000-2000元/户 智能B套餐 彩色可视对讲、一卡通或指纹面部识别系统 3000-4000元/户 智能C套餐 远程操作系统、智能化家居系统 5000元以上/户 随着智能手机使用越来越广泛，智能化家居离生活越来越近 无线WIFI覆盖，4G网络（针对年轻客群对网络的依赖）无68、线wifi，是当今使用最广的一种无线网络传输技术。实际上就是把有线网络信号转换成无线信号，供支持其技术的相关电脑，手机，PDA等接收。通过智能手机终端（移动、联通、电信都支持）、ipad、便携式笔记本等接入CMCC-4G后，即可免费使用。4.5配套建议 社区智能化 代 表 楼 盘 附件 销售情况：2014年3月29日9期开盘，推出两栋18层小高层，136套，目前小高层已售60%；同时8期中心景观退台洋房在售。退台洋房主要剩余一层和二层房源。住宅价格：小高层均价3200元/,洋房均价3400元/优惠措施：迪拜游，如果不去可抵房款8000元。项目地址 黄河大道与富康路交汇处南300米 开发公司 河69、南上宅置业有限公司 建筑面积/容积率 40万/1.5 建筑形态 多层 小高层 高层 建筑风格 地中海 户型面积区间 120-186 畅销户型 洋房130 总户数 当期100户 配套 哈佛幼儿园、酒店、商业街 八期在售洋房 九期在售 交房入住交房入住 温泉酒店温泉酒店 上宅公园世纪 8期户型以洋房为主，1-5层面积如上。洋房均价3400元/，目前剩余房源主要为一层和二层。设置阳光房，入户花园，半封闭阳台，多面积赠送，超高性价比 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 赠送 空间 上宅公园世纪 8期洋房户型 赠送 空间 赠送 空间 上宅九期270、014年3月底开盘，60#、62#，共136套房源。17层板式楼，124魔变三房，赠送一个房间。目前东西端户已售80%，中间户销售40%，整体已售60%。赠送 空间 赠送 空间 62#全部124三房 60#全部124三房 上宅公园世纪 9期高层户型 楼顶大牌 道旗 上宅公园世纪 户外广告 暖色调为主，给人温馨的感觉。酒店大厅、装潢气派。上宅公园世纪 售楼处 劣势：1、价格高于市场同类产品.2、户型面积偏大，总价高，购房门槛高 优势：1、新区行政中心 2、产品设计高端，户型性价比高 3、项目入市较早，奠定市场老大地位 4、早期交房入住，实景展现，销售说服力强 上宅公园世纪 优劣势分析 销售情况：71、四期2013年5月开盘，推出3栋小高层11#、12#、13#及28#，剩余较高楼层，约40套房源，剩余房源主要为130 左右三房，两房及120左右三房已售完。五期工程已至三层，预计今年4月底开盘。住宅价格：2800元/项目地址 原阳新城区黄河大道与陈平路交叉口东北 开发公司 原阳县成功置业开发有限公司 建筑面积/容积率 18.3万/2.04 建筑形态 多层,小高层 建筑风格 现代简约 户型面积区间 81.87154.01 畅销户型 130三房 总户数 1036户 车位 地上停车位免费，车库5万元一个 五期 四期 售罄，交房售罄，交房 翰林华府 西户三室,102 东户三室135 四期在售 西户三72、室135 东户三室135 翰林华府 四期户型 五期 三室135 三室132 五室170 三室97.83 翰林华府 五期户型 劣势：1、社区绿化率低，环境较差 2、户型设计面积偏大 3、楼盘立面品质较差，档次低 项目卖点：1、新区行政中心，黄河路黄金地段 2、周边社区成熟，有一定配套基础 3、前期已交房入住，拥有一定老客户资源 五期工程 前期现房 翰林华府 优劣势分析 销售情况：2013年11月开盘，目前以洋房销售为主，当期供应60套洋房。住宅价格：2900元/优惠活动：买房送月供 项目地址 黄河大道与原新路交汇处向西150米路北 开发公司 新乡市恒辉置业有限公司 建筑面积/容积率 30万/2.73、0 建筑形态 多层,小高层,高层 建筑风格 法式 户型面积区间 123-180 畅销户型 130 总户数 1300户 配套 步行街，商城，酒店 1 3 5 7 9 11 13 15 17 2 4 6 8 10 13 16 18 19 20 21 22 23 24 25 26 一期 恒辉曼哈顿 一期户型以123-132三房为主，户型设计方正，多飘窗、多阳台设计，南北通透，两卧朝南，客厅朝南，布局较为合理。132三房/123三房 127三房 125三房 125三房 恒辉曼哈顿 多层户型 劣势：紧邻圣唐中心广场，价格较低，可比性强 客户选择空间大 项目卖点：1、地理位置较好 2、主干道交通便利 2、74、大型商场配套 恒辉曼哈顿 优劣势分析 销售情况：二期2013年8月认筹，10月开盘，推出房源为13#、14#、15#退台洋房及16#高层，目前洋房主要剩余一层房源，高层剩余复式及133四房。住宅价格：均价3000元/优惠：低首付活动，首付3万起。项目地址 原阳县陈平路与阳武路西南角 开发公司 新乡市华龙置业有限公司 建筑面积/容积率 27.4/2.2 建筑形态 多层、高层 建筑风格 英伦 户型面积区间 99-186 畅销户型 120 总户数 当期156套 配套 幼儿园，沿街商业，会所 13 14 15 16 1 2 17 18 19 20 21 24 23 22 27 31 26 25 29 75、28 30 一期交房 华龙尚郡 华龙尚郡洋房地上六层，地下一层。负一层一层复式，六层七层复式，大面积赠送空间。华龙尚郡 洋房户型 133复式 135四房 110三房 110三房 99魔变三房 120三房 133复式 华龙尚郡高层产品设计户型相对紧凑，992+1户型紧凑实用，110、120三房布局合理。16#户型 高层户型 华龙尚郡 劣势：1、社区配套较少 2、小区周围尚未形成居住氛围，人气冷气管 优势：1、临公园世纪，项目组团，商住氛围较好 2、户型设置合理，比上宅户型少一些面积，但满足功能需求，弥补上宅不足 3、比邻医院，配套较好 华龙尚郡 优劣势分析 销售情况：2013年6月一期开盘，推出76、300套多层房源，目前已基本售罄，预计2014年5月推二期4栋小高层、高层。住宅价格：圣唐多层不带电梯，价格区间3100-2100元/，均价合2600元/项目地址 原新路黄河大道东北角 开发公司 河南圣唐置业开发有限公司 建筑面积/容积率 30万/2.49 建筑形态 多层，小高层 建筑风格 欧式 户型面积区间 90-146 畅销户型 125-130 总户数 1500户 配套 沿街商业 一期 圣唐中心广场 同原阳其他前辈产品一样，以赠送面积赢得市场，一层送40花园，顶层送50阁楼 圣唐中心广场 一期户型 四期产品户型面积偏大，据置业顾问讲解，二期本打算2013年底开盘，但后来推迟开盘，据说户型正77、在调整，许是因面积偏大，前期积累客户时此问题反映出来，因此延迟开盘，考虑对策。四室两厅两卫,139.43 三室两厅一卫,97.06 四室两厅两卫,137.02 四室两厅两卫,146.46 二期待售户型小高层、高层 四室两厅两卫,146.46 圣唐中心广场 二期户型 劣势：1、高压线围绕地块 2、地块北部为重型工厂 3、项目目前仅一面临路 优势：1、新老城区交汇，中枢位置。2、产品赠送面积较多 3、产品价格低于同区位楼盘价格 圣唐中心广场 优劣势分析 销售情况：2013年12月开盘，一期推出9#、10#退台洋房和3#、4#普通多层。目前普通步梯多层一售罄，退台洋房主要剩余一层。住宅价格：退台洋房78、一层4000元/，其他楼层3000元/，普通步梯多层均价2500元/。优惠措施：老带新优惠2000元 项目地址 原阳县北环路与陈平路交汇处西北角 开发公司 河南中凯地产有限公司 建筑面积/容积率 35万/1.7 建筑形态 多层/高层 建筑风格 欧式 户型面积区间 88-164 畅销户型 89两房 总户数 首期100户 配套 沿街商业、幼儿园、会所 二期 一期在售 御景龙城 退太洋房面积过大，一层164，高于市场同类产品，其他主力户型为142四房，户型较大。一层164四房 二至五层142 六层139 一期户型 御景龙城 124三房 124三房 89两房 89两房 普通多层户型以124三房为主，仅在边户设计一单元89两房。整体来看，御景龙城多层户型设计合理，南北通透，两卧朝南，但对于市场送面积来说，该户型有一定欠缺。一期户型 御景龙城 劣势：1、位置靠北，比较偏僻 2、省道附近，噪音 3、高压线附近辐射大 4、景观示范区不到位 5、建筑外立面较差 6、售楼部服务较差 优势：1、上市公司，品牌企业 2、社区大门气派，展示作用强 3、双水双气社区 优劣势分析 御景龙城 让更多的人，获得真诚专业的地产服务；让更多的人，获得更具价值、美好的房产品！