1、唐山湾国际旅游岛金沙岛假日酒店工程可行性研究报告唐山市工程咨询中心二一一年六月金沙岛假日酒店工程可行性研究报告签署页编制单位：唐山市工程咨询中心工程咨询资格证书编号：工咨乙10320070022：刘 平 高级工程师（注册咨询工程师）：于佳秀 高级工程师（注册咨询工程师）：王福顺 工 程 师（注册咨询工程师）项目编制人员崔晓红 高级工程师 注册咨询工程师槐瑞霞 高级工程师 注册咨询工程师王福顺 工 程 师 注册咨询工程师吴朝亮 工 程 师 注册咨询工程师蒋海云 工 程 师目录目录录目 录第一章 总论11.1承办单位概况11.2编制单位21.3编制依据21.4研究工作概况21.5项目概况3第二章 2、项目建设背景及必要性72.1项目建设背景72.2项目建设的必要性10第三章 建设规模和建设内容153.1建设规模153.2建设内容15第四章 项目选址及建设条件174.1项目选址174.2项目所在区域概况174.3建设条件19第五章 工程技术方案225.1总体设计原则225.2功能定位235.3总图布置245.4建筑设计265.5结构设计285.6公用工程设计29第六章 安全生产与消防356.1劳动安全356.2消防安全37第七章 节能分析407.1用能标准和节能规范407.2节能背景分析417.3能耗状况及耗能指标分析447.4项目所在地能源供应状况分析457.5节能措施分析467.6节水43、87.7节能效果分析49第八章 环境和生态影响分析508.1分析依据508.2项目所在区域环境质量状况508.3施工期环境影响分析508.4运营期环境影响分析528.5地质灾害影响分析548.6特殊环境影响548.7结论54第九章 招投标方案569.1招标范围569.2招标组织方式569.3招标投标区域569.4招标方式569.5招标公告的发布与媒体579.6各项服务招标单位资质要求579.7项目建设招标程序57第十章 项目实施进度安排62第十一章 投资估算及资金筹措6311.1投资估算6311.2资金筹措65第十二章 经济影响分析6612.1财务分析6612.2行业影响分析7312.3区域及4、宏观经济影响分析73第十三章 社会影响分析7713.1社会影响效果分析7713.2社会适应性分析7713.3社会风险及对策分析7813.4评价结论78III唐山市工程咨询中心 电话：0315-2813953 邮箱：tssecc 金沙岛假日酒店目录录第一章 总论1.1承办单位概况1.1.1承办单位名称唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司1.1.2承办单位概况唐山湾三岛旅游区开发建设有限公司隶属唐山湾三岛旅游区开发建设指挥部办公室管理。随着唐山湾三岛旅游区的设立及旅游区各项工作的逐步开展，经三岛旅游区开发建设指挥部研究决定，于2009年9月份正式成立唐山湾三岛旅游开发建设有限公司（以下简称三岛公司5、）。三岛公司位于唐山湾旅游区祥云岛景区，现设5家分、子公司，分别是唐山湾三岛码头有限公司、菩提岛管理分公司、灵珠游艇俱乐部、文化传媒公司和银海宾馆。公司总部分设综合部、财务部、人力资源部、工程管理部。综合部负责公司行政管理和后勤保障，财务部负责项目预算决算、财务稽核及工资管理，人力资源部负责人员招聘录用、培训发展及绩效管理，工程管理部负责项目施工组织和监控。三岛公司总部及各分、子公司共有员工180人，80%以上为大专或本科学历以上。公司主要业务为：三岛旅游区的开发建设、三岛旅游区的各项日常经营管理等。1.2编制单位唐山市工程咨询中心资格等级：乙级证书编号：工咨乙10320070022发证机关：6、国家发展和改革委员会服务范围： 评估咨询：综合经济 编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、评估咨询：建筑、市政公用工程（道路、桥隧）、农业、建筑材料、机械、钢铁、轻工、化工1.3编制依据国务院关于加快发展旅游业的意见国发200941号；河北省旅游业发展“十二五”规划纲要；国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家有关建筑、结构、给排水、电气、通风、消防、环保、节能等设计规范；相关技术经济文件、技术规范、经济参数等；项目承办单位提供的基础资料。1.4研究工作概况受项目单位的委托，唐山市工程咨询中心对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件等7、基本概况进行了调查了解，对投资估算、资金筹措进行了分析。在此基础上，根据乐亭县国民经济和社会发展规划的总体要求，编制了该项目可行性研究报告。1.5项目概况1.5.1建设地点本项目场址位于乐亭县金沙岛西侧，项目总占地面积50亩，全部为滩涂。该址地理位置优越，给排水、供电、电信等城市基础设施完备，有利于该项目的建设。1.5.2建设规模项目规划总用地面积86亩，总建筑面积10000平方米，建设移动式木屋98栋，设置客房120间。1.5.3工程技术方案本项目设计以21世纪初叶的经济发展水平为依据，积极采用新观念、新产品、新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时力求创造适合地方性、舒适、安全、优美、方8、便的住宿、餐饮及休闲娱乐环境，促进该地区经济的整体发展。1.5.4项目实施进度工程建设期拟定为6个月。具体实施进度安排如下：项目前期报批1个月；初步设计及施工图设计1个月；土建工程施工3个月；室内外装修及安装工程1个月。1.5.5项目总投资工程估算总投资10000万元，其中：建筑工程费7235.55万元，设备购置费944.00万元，安装工程费142.10万元，工程其它费用916.18万元，工程预备费462.17万元，铺底流动资金300.00万元。1.5.6资金筹措工程估算总投资10000万元，其资金来源全部为自筹资金。1.5.7主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单 位数 量备 注1占9、地面积亩86.002建筑面积m2100003劳动定员人504总投资万元100005年均销售收入万元1863.696年均销售税金及附加万元103.437年均固定成本万元483.288年均可变成本万元524.879年均总成本万元1008.1510年均利润总额万元752.1111年均所得税万元188.0312年均利税总额万元855.5413年均净利润万元564.0814年均息税前利润万元770.9415总投资收益率%15.4116资本金净利润率%11.2717财务内部收益率%16.96税前18财务净现值万元1397.97税前19投资回收期年6.6620盈亏平衡点%39.121.5.8结论经研究认为，10、项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合乐亭县建设总体规划和环保、节能、消防、人防、抗震等要求，土地利用符合国家土地政策。项目的建设规模、建设标准与当地科技、文化发展水平相适应，与当地基础设施发展水平相适应。从技术上看，项目总平面布置合理，空间有序；主要技术经济指标基本合理；结构形式满足国家规范要求；道路、绿化及公辅设施设置满足相关规定，项目在技术上讲是可行的。项目的实施后将为游客提供旅游住宿场所的同时，更加注重了住宿环境的家庭式理念和人性化服务，是一种新型的旅游服务酒店。综上所述，本项目建设理由充分，符合国家政策，社会效益显著，项目的建设是必要的和可行的。79唐山市工程咨询中心 电话：11、0315-2815467 邮箱：tssecc第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景近年来，随着我国经济的飞速发展，人民生活水平的不断提高，旅游业在国家和各级政府的关注和支持下经过了蓬勃发展的十年。如今已经由初期单纯的观光旅游发展成为度假旅游，并形成了一定的市场规模，在这样的旅游氛围中，游客既达到了观光的目的，同时也放松了身心，在优美的风光中尽享旅游的乐趣。简单地说，休闲旅游就是以休闲为目的的旅游。它更注重旅游者的精神享受，更强调人在某一个时段内所处的文化创造，文化欣赏，文化建构的存在状态；它通过人的共有的行为、思想、感情，创造文化氛围，传递文化信息，构筑文化意境，从而达到个体身心和意志12、的全面和完整的发展。人们通过身体放松，竞技活动，艺术欣赏，科学好奇心和接触大自然等方式，丰富了生活。建立在旅游基础上的行为情趣，如休息、娱乐，或学习、交往，或欣赏大自然，这些都有一个共同的特点，即获得一种身心的娱乐，追求猎奇，丰富个性等多方面的需求。休闲旅游还特别强调人与大自然的和谐一致，增强爱护，保护自然的意识。因此，休闲旅游不同于一般的旅游，它对传统的旅游概念从内涵到外延都做了新的延伸。改革开放30年来，我国居民收入水平大幅提高，消费结构发生较大变化，用于休闲、娱乐、度假等方面的支出日趋增加，特别是城市中产阶层的消费备受关注；国家有关公共假期和度假政策的调整，特别是带薪假期的实施，使人们可13、以更加自由和灵活地安排休闲时间；传统的旅游方式也随之发生转变，个人、家庭乃至机构的定期度假需求增加；中国公民旅游目的地连年增多，奥运会带动中国国家形象和旅游目的地形象的提升，则为中国旅游业的升级转型带来契机，以满足居民个人和家庭休闲度假需求为目的的休闲度假产业在中国具有极大的发展潜力。中国是“休闲度假”发展的巨大市场，每逢元旦、春节、五一、十一假期及带薪假期大家都会选择度假酒店、休闲度假区、度假俱乐部、度假公寓等场所休闲度假。唐山地处环渤海中心地带，素有“京东宝地”之称，是具有百年历史的中国沿海重镇。乐亭县位于河北省东北部、唐山市东南部，面积1308平方公里，地处环渤海湾地区中心地带和京津唐秦14、四市环抱之中，东南两面濒临渤海，海岸线长98.2公里，是中国共产党的主要创始人之一李大钊的故乡，河北省第一沿海大县。乐亭拥有大小62座海岛和全国著名的海滨浴场和海岛渔村，群岛数量为中国北方之最。乐亭的旅游资源得天独厚，是国内为数不多的兼具红、蓝、绿三色旅游开发潜力的资源大县之一。金沙岛位于乐亭西南的渤海湾中，是一座由11个断续相接的沙坝组成的弧形沙岛。全长13.5公里，最宽处250米，面积3.25平方公里，像一艘巨轮抛锚在波涛之中，又似一头巨鲸俯在水面。金沙岛海中有岛，岛中有湖，湖中有岛，构成罕见的海上奇观。随着潮水的涨落，岛的宽度不断变化，使得整岛形貌仪态万千。岛上满是细细的黄沙，在阳光下遥15、望海岛金光闪耀，犹如一条巨大金带漂于蔚蓝大海之上。狭长的海岛把近海分成内海与外海，外海黄沙灿灿，海水碧蓝，是天然的海岛浴场；内海内质肥美，水中鱼是富集，蟹、贝遍布浅滩，是捕鱼、捞是、捡海拾贝的理想天地。在乐亭县境内的海岸线上，分布着大小62座海岛，每年接待国内外游客39万人次，实现直接旅游收入3120万元，创社会效益1.78亿元，旧有的旅游服务模式如今已经成为了该县旅游产业发展的瓶颈，目前，该县已经决定从提升旅游服务质量的角度入手，大力开发区域旅游资源，将旅游业做成该县的支柱性产业。本项目就是在这样的背景下，综合了当地旅游岛内自然地理环境及消费者的需求，经过反复论证后提出来的。2.2项目建设的16、必要性2.2.1本项目的建设符合国家和当地旅游业发展的规划和要求党中央、国务院高度重视旅游业发展。2009年12月，胡锦涛总书记在中央工作经济工作会议中强调，“要适应群众生活的多样性、个性化需要，增加文化娱乐、体育健身、休闲旅游、教育培训、家政服务等消费，引导消费结构升级”。2009年12月，国务院先后出台了关于加快发展旅游业的意见、关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，明确了促进旅游业发展的方针和政策。这一切充分说明，积极引导和推动旅游业发展已进入国家发展战略和重要工作日程。“十二五”时期，是把我国旅游业培育成为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的重要时期。在此期间，旅17、游业将在扩大内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。在未来的五年规划中，我国旅游市场开发继续以国内旅游为重点，按照“全面发展国内旅游、积极发展入境旅游、有序发展出境旅游”的战略方针，统筹协调、深化开发三大市场，形成更加协调的市场格局。河北省“十二五”时期旅游业的具体的发展指标是：到2015年，旅游业总收入突破2000亿元，年均增长17.32%，旅游业增加值占河北省GDP的比重提高到5%以上。到2015年，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%以上。“十二五”时期，河北省旅游业继续实施“环京津休闲旅游产业带”发展战略，进一步调整和优化全省旅游产业布局，重点构建“一18、极、两城、两带、十二区”的产业空间格局。到2015年，将河北省基本建成旅游规模宏大、产品结构合理、设施配套完善、管理服务优良、市场竞争力强、游客满意度高的旅游大省，将旅游业建设成为全省实现和谐发展、绿色发展、统筹发展的战略性支柱产业。到2020年，将河北省建设成为中国著名的休闲、度假和观光旅游目的地，旅游产业规模、质量、效益达到旅游强省发展水平，旅游业成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。为响应国家和河北省关于大力发展旅游业的规划和号召，乐亭县人民政府针对县内丰富的海洋岛屿等自然资源，在旅游岛的开发上加大了投入和政策扶持的力度，并已经显现出了良好的发展势头，全国各地游客纷19、纷慕名前来，接待游客人次逐年递增。度假酒店作为休闲度假旅游产品一经推出即风靡全国，深得旅游爱好者的青睐。在乐亭县三岛旅游区推出此类产品，填补了该地区旅游业在新产品开发上的空白，为逐年增多的游客提供居家式的享受和更加人性化的服务，必将进一步提升当地旅游服务业的服务质量，提高景区知名度，为当地旅游业的高速发展奠定后勤保障性基础。因此，本项目的建设符合当地旅游发展规划的要求，对进一步加快当地旅游业的发展来说是非常必要的。2.2.2本项目的建设是休闲度假旅游业发展的必然趋势近年来，随着人们生活水平的提高，一系列新型旅游休闲度假方式悄然兴起，并且正在逐步形成与人们的休闲生活、休闲行为、休闲需求密切相关的20、旅游休闲度假产业系统。旅游休闲度假产业将“旅游”与“休闲”紧密结合，以旅游为手段，以休闲度假为目的，一方面通过提供多种多样的旅游休闲产品满足人们追求猎奇、丰富个性等文化生活的需求；另一方面旅游休闲产业拓展了传统旅游业单纯的观光、度假的功能，将旅游者的感官享受与文化创造、文化欣赏、文化审美相结合，突出旅游者的精神文化需求，让旅游者身心彻底放松的同时获得愉悦的心理体验和精神满足，促进人与自然的和谐统一。随着大众接受教育程度的普遍提高，旅游者的旅游行为、价值趋向逐渐发生变化。传统的旅游需求观念、内容以及方式都处于不断的更新之中。旅游者普遍对那些内容新颖、服务优良的休闲度假项目有着较高的敏感度和极大的21、参与热情。当前的旅游者在需求观念上更加注重身心健康，在内容选择上更倾向于那些独特、个性化的旅游产品，在需求方式上强调参与性、体验性等休闲方式。休闲度假式旅游已经成为当今旅游业最基本的发展方向。金沙岛度假酒店项目契合了休闲度假旅游的新要求，为游客提供旅游住宿场所的同时，更加注重了住宿环境的家庭式理念和人性化服务，是一种新型的旅游服务酒店，它以一种颇具人性化的全新的度假方式让游客拥有了全新的旅游度假感受，最大限度的拓宽了旅游者的活动空间，加大了游者的自主选择性，进一步满足了旅游消费者求新、求变、求奇的需求。2.2.3本项目的建设有助于当地旅游经济及相关产业的快速发展乐亭是全国首批沿海开放县，是河北22、省第一沿海大县，不仅拥有以李大钊纪念馆、李大钊故居为代表的红色旅游资源，且具有丰富的海滨海岛蓝色旅游资源和独具特色的绿色生态旅游资源。进入二十一世纪，乐亭县委、县政府的决策者们意识到这些资源优势已为乐亭旅游的飞速发展提供了潜在的巨大动力。为此，乐亭县果断提出把旅游业作为新的经济增长点和带动第三产业发展的引擎，放在优先发展的战略地位。金沙岛度假酒店项目就是为了响应政府加快发展旅游业的发展战略而提出的，这将作为乐亭县旅游服务业一个新的亮点，发挥其关联带动作用，为游客提供高质量的服务，从而为增加当地客流量进而带动当地经济快速增长发挥应有的作用。旅游活动在客观上涵盖了“行、游、住、食、购、娱”六要素，23、这一特点不仅决定了它包容的物质产品内容非常丰富，进而决定了旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，这种高度的关联带动功能，使得旅游业无可取代地占据了一个产业群体的核心地位。而在这个以旅游为核心的产业链中，游客居住的环境和质量必将直接影响整个产业的档次定位，同时也关系着对当地旅游服务业的评价高低，因此，大力发展旅游业的同时必须首先把直接关系着消费者旅途休整、身心放松的住宿服务发展起来，而本项目建设的目的就是从游客的角度考虑，真正做到让游客来到本地后切实产生一种宾至如归的感觉，把酒店打造成为一个游客放松身心、享受自然风光和周到服务的家庭式的港湾。由此，本项目的建设必然会拉动当地24、旅游景点客流量的进一步提升，从而实现当地旅游经济及相关附属产业营业额的高速增长，带动一方经济增长的目的。2.2.4是当地旅游服务业健康发展、扩大景区知名度的必然要求本项目的建设作为当今旅游业的新潮流，必然会带动相关的服务行业进入良性竞争的局面。由于乐亭县并非以旅游作为传统的经济发展支柱型产业，故旅游服务理念和水平不高，从业人员的服务意识不强，导致游客在游玩后对当地的旅游服务评价不高。而本项目的建设从行业的角度为其他相关的酒店服务业做出了高标准服务的榜样，从行业竞争的角度督促他们提高自身的服务标准，相应的其他相关产业也必将跟随这一服务潮流提升各自的服务质量。这样一来，整个乐亭县的旅游业的发展也提25、高到了一个新的档次，必然会吸引更多的全国各地的游客来乐亭县游玩，从而提升了新兴旅游区乐亭县的知名度。第三章 建设规模和建设内容3.1建设规模项目规划总用地面积57333.3平方米（86亩），总建筑面积7333.95平方米，建设移动式木屋98栋，设置客房120间。3.2建设内容项目总建筑面积7333.95平方米，其主要内容有：移动式木屋98栋，建筑面积7333.95平方米；供水设施；污水处理设施；供电设施；供暖设施；室外管网；道路、广场、停车场及地面硬化工程；绿化工程等。详见工程建设内容一览表。建设内容一览表序号项目单位数量备注1移动式木屋酒店1m2495.002移动式木屋酒店2m22376.026、03移动式木屋酒店3m23369.004移动式木屋酒店4m2420.755移动式木屋酒店5m2673.206室外管网套17供水设施套18污水处理设施套19供电设施套110供暖设施套111道路及地面硬化占地m213230.9512绿化工程m215000.08金沙岛假日酒店工程目录录第四章 项目选址及建设条件4.1项目选址本项目场址位于乐亭县金沙岛东侧，场区总占地面积86亩。全部为滩涂。该址地形平坦，地理位置优越，给排水、供电、电信等配套基础设施完备，可为酒店的建设及运营的提供良好的外部条件，且该址未压覆矿床和文物，不影响防洪和排涝，不影响通航、军事设施安全，项目建设用地有保障。4.2项目所在区域27、概况4.2.1唐山市概况唐山地处环渤海经济区中心地带，是京津冀经济区和城市群体中的重要组成部分；北依燕山，南临渤海，西与京津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。现辖2市6县6区和4个开发区、1个管理区，总面积13472平方公里，人口733.90万人。市区面积3874平方公里，人口307.00万人。京沈、京秦、大秦、通坨四条铁路干线在境内穿过，京沈、唐津、唐港和唐山环城等四条高速公路连通全国高速公路网，是京津冀沟通东北地区和东北地区连接华北、西北、华东及东南沿海的交通要道。京唐港的开发，开辟了对外经济联系的重要口岸。近几年来，唐山市国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强28、。2009年，全市实现地区生产总值3812.72亿元，比上年增长11.3。其中，第一产业增加值360.18亿元，增长5.8；第二产业增加值2202.13亿元，增长11.2；第三产业增加值1250.411亿元，增长13.0。非农产业所占比重进一步上升。三次产业增加值构成由上年的9.5：59.4：31.3调整为9.4：57.8：32.8。全市人均生产总值为51179元，比上年增长10.8。全部财政收入达到413.35亿元，比上年增长1.9%；城乡居民收入较快增长，生活质量明显提高，全年城市居民年人均可支配收入18053元，比上年增长10.2%；全年农民人均纯收入7420元，比上年增长12.0%。唐29、山交通四通八达。与北京联合建设的京唐港，已与国内外130多个港口实现通航，跻身全国港口20强；曹妃甸深水码头已全面开工建设，进展很快。京哈、京秦、大秦三条干线铁路和京榆、唐秦、京唐三条国道穿境而过，京沈（唐山段）、唐津、唐港、唐曹，承唐，沿海，迁曹（规划）多高速公路交织成网，环城立体互交，构成了非常便捷的现代化交通网络。现在唐山国际机场也正在加快建设，唐山未来的交通将更加便捷，更加人性化。4.2.2乐亭县概况乐亭县位于河北省唐山市东南部，北仰燕山，南望齐鲁，东连秦榆，西眺京津，地处环渤海湾中心地带和京津唐秦四市环抱之中。距北京246公里、天津188公里、唐山70公里、秦皇岛110公里。 乐亭东30、南两面濒临渤海，县域总面积1308平方公里，东西最长处55.14公里，南北最宽处53.72公里，是河北省第一沿海大县。乐亭境内水路、陆路交通基础设施齐全，形成了以县城为中心集港口、铁路、公路为一体的现代化交通运输格局。唐山港京唐港区与国内外120多个港口实现通航；坨港铁路贯穿全县南北31公里；唐港高速公路与京沈、唐津等高速公路相连；秦唐沧沿海公路与沧州、山东、东北直接相通，唐港、青乐、平青乐三线贯穿全境。境内县级公路5条，乡道188条，乡、村公路总里程达771.785公里，交通便利，四通八达。2005年，全县14个乡镇、533个行政村基本实现村村有公路通汽车。 乐亭地处华北断块内东北部，境地31、内部主要为中生界、新生界沉积层。地面为燕山褶皱带南缘、渤海北岸滨海平原，其平原为滦河冲击扇和滨海平原两部分所组成。北部平原成土母质为滦河冲击物，南部沿海平原为海相沉积物，两者之间淤积物呈交错沉积。基岩埋深800-1000米。在海域内，为单调的水下三角洲，其边缘可达20米等深线附近。全县地势低平，西北高、东南低，海拔高度1-15米。4.3建设条件4.3.1气候条件项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，具有春季干旱多风，夏季炎热少雨，秋季昼暖夜冷，秋高气爽，冬季寒冷少雪等特征。本区多年平均气温10.1，最冷月（一月份）平均气温-6.6，极端最低气温-23.7，最热月（七月份）平均气温24.32、8，极端最高气温37.9。平均降雨量570.1mm，全年雨量分布不均，降雨多集中在6-9月，约占全年降雨量的70%，年最大降雨量982.4 mm，年最小降雨量285.8 mm。无霜期180天。最热月平均相对湿度82%，最冷月平均相对湿度56%。标准冻深0.8m，项目南临渤海，历史上曾发生多次风暴潮灾害，据不完全统计，发生最大风暴潮频次接近每10年1次。4.3.2地质条件乐亭地处华北断块内东北部，境地内部主要为中生界、新生界沉积层。地面为燕山褶皱带南缘、渤海北岸滨海平原，其平原为滦河冲击扇和滨海平原两部分所组成。北部平原成土母质为滦河冲击物，南部沿海平原为海相沉积物，两者之间淤积物呈交错沉积。基33、岩埋深800-1000米。4.3.3地震乐亭县地震基本烈度为7度，地震动峰值加速为0.15G。4.3.4供电本项目所需用电主要为生活及设备用电，预计年耗电量为40.53万kWH，电源为酒店自备发电机，可满足项目用电需求。4.3.5供水本项目用水主要为生活用水，日最大用水量为82.32m3/d，年用水量约为3.00万m3。水源由场区内海水淡化设施提供。4.3.6排水本项目污水源主要为生活污水，经酒店内污水处理设施处理达到国家排放标准后用于绿化或外排。4.3.7供暖项目拟采用集中供暖，需供暖面积7333.95平方米，需采暖热负荷385.03KW，热源由场区内地源热泵提供。4.3.8天然气酒店日常生34、活用燃料为管道天然气，年耗气量为1.25万m3/年，由旅游区天然气供气管道引入。4.3.9物料供应施工所用材料，主要是钢材、水泥、木材、土产材料等建筑材料，并需适量的辅助材料。唐山地区是我国重要的建材生产和输出基地，以唐山钢铁集团、冀东水泥集团、唐山陶瓷集团为龙头的大中小型各类建材生产厂家星罗棋布，数量多达数百家，所生产的产品品种齐全，质量优良稳定，国内外闻名，砂石等地方性材料在迁安、迁西、丰润等市县既有充足货源，且运程较短，路况良好，所以，在当地市场就可以购买到质优价廉的项目所需建筑材料。第五章 工程技术方案5.1总体设计原则准确定位的原则该项目为小型度假酒店。合理布局的原则该项目设计时应以35、“布局合理，使用方便”为原则，各功能分区既要明确划分，又要有机联系。安全保障的原则入住酒店的客人不仅要求在人身财物方面有安全感，而且要求在心理方面也要有安全感。因此，要善于将现代工程技术应用到工程设计中来。方便舒适的原则假日酒店对方便舒适应有明确的要求，要求酒店的设计、建筑、装修、装饰要有特色，功能布局要合理，交通流线要顺畅，设备配置要完善，安全保障体系要完备。经济效益的原则项目设计一方面要长远考虑，既要有利于以后的日常维护保养，也要为以后的更新改造留有余地。另一方面，应合理控制建筑物的建筑和装修成本，材料应尽量选用经久耐用耐看的材料。节能降耗的原则在综合布线上，应采用分区、分段、分单元控制；36、在设备的选购上，将节能降耗作为设备选择的重要指标之一；在经营管理上，建立健全各项节能降耗的规章制度，从源头上控制能源消耗，降低能耗费用。同时，应考虑运用新技术、新能源、新设备、新材料等。绿色环保的原则“绿色设计”、“环保设计”已成为现代建筑设计的时尚理念。要把“绿色设计”、“环保设计”、“节能设计”、“人性化设计”的理念渗透到设计的方方面面，在项目的建设、装修、设备选择、环境绿化、美化、日常经营等方面体现出来。突出特色的原则工程设计无论是从外观造型还是内部的结构设计、建设、装修、装饰，一定要有自己的独特风格。美观大方的原则建筑物的外观、内部设计和装俢都要美观大方。内部的设计装修要主题突出，要有37、明显的色调和风格，在设计和选用各种材料、设备、艺术品上，都要服从这一主题。不断创新的原则要在工程设计、建设、装修、装饰、设备的选用等方面，体现人性化的理念。遵照“以客为本”原则、营造良好的舒适度、功能布局的最大合理化等方面综合考虑。5.2功能定位该项目功能定位为小型度假酒店。5.3总图布置5.3.1总平面布置项目总用地33333.5m2（50亩），总建筑面积7333.95m2。该项目设计时应以“布局合理，使用方便”为原则，各功能区既要明确划分，又要有机联系。避免功能错位和缺失，造成人流、物流、车流不畅。该项目依据场地形状进行布置，区域内所有建筑都采用可移动单体木质结构形式。其中公共服务区建筑布38、置在场区中部，分别布置有中餐厅、西餐厅、多功能会议室、商务中心、棋牌室、咖啡厅、办公管理用等功能用房。客房区建筑布置在公共服务区周边，共分为30个组团。可移动单体木屋选址应依据基地太阳方位角、主导风向、基地排水等要素在场地进行合理布局。同时各功能区功能划分合理，联系方便。5.1.2交通组织交通组织的设计理念是：车行以可达性为准；人行以安全性、便利性为准。实行最大限度的人车分离，各行其道，让度假客人在这里拥有尽量多的无车的、人行畅通的自由空间。该项目中部公共服务区内及周边设置环状机动车道，除主干道8米外，其余道路均为4米，且各道路之间与出入口及场区外道路相互联通，交通便捷，同时满足消防规范的要求39、。为给度假客人创造一个舒适、安静的居住空间，该项目客房区内原则上不设置机动车道。该区域庭院路采用彩色预制砼连锁砌块路面，局部地面硬化可采用彩色广场地砖或石材铺装。道路呈网状布置，将客房区分割成形状各异、大小不一的组团，各个组团分别布置16个不同规模的单体移动木屋。各组团临近环状机动车道侧设置小型停车场，方便本组团度假客人使用。5.1.3景观及绿化设计设计中把交通、绿化、停车场统一考虑，使得大部分区域可以形成一定规模的绿地景观，沿区域内道路纵深发展成一条具有度假区自身特点的绿化体系。同时各组团内以花园式绿化为主，植被以常绿树种与落叶树种相结合，搭配种植各种四季花卉，创造生态园林景观，随季节交替景40、色迥异。另外，酒店公共服务区及客房区各组团内还依据场地形状及大小分别布置有凉亭、小品、喷泉、雕塑等景观，使整个区域形成一个集休憩、游戏、娱乐为一体的，优美的田园风格绿色生态环境。工程绿化面积为15000.08m2，绿地率为45%。5.1.4工程技术指标工程用地平衡表序号项 目单位数量比例1规划建设用地面积平方米57333.3100.00%2建筑占地面积平方米5102.4815.31%3道路及地面硬化平方米13230.9539.69%4绿化用地面积平方米15000.0845.00%工程主要经济技术指标表序号项目单位数量备注1总用地面积平方米57333.386亩2总建筑面积平方米7333.952.41、1公共服务设施面积平方米511.502.2客房面积平方米6822.453容积率0.224建筑层数1-25建筑密度%15.316客房数间1207入住总人数人2408地上停车位个1209绿化面积平方米15000.0810绿地率%45.005.4建筑设计5.4.1设计依据木结构设计规范（GB50005-2003）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 50-2001）；城市绿化条例；国家相关规范和法规。5.4.2建筑平面设计该项目为小型度假酒店，区域内所有建筑物均设计为12层圆形单体可移动木屋。单体建筑面积33平方米336.6平方米。木屋分类表序号建筑42、面积单位层数套数总建筑面 积结构形式133.00平方米115495.00木结构249.50平方米1482376.00木结构3112.30平方米2303369.00木结构4140.25平方米23420.75木结构5336.60平方米22673.20木结构合计987333.95该项目共分为客房区和公共服务区两个功能区。客房区内的木屋依据功能分别布置有客房、卫生间、书房等功能用房，功能配套齐全，给度假客人营造出温馨的家的感觉；公共服务区的木屋依据各分区的功能特点，分别布置有中餐厅、西餐厅、多功能小型会议室、商务中心、棋牌室、咖啡厅、办公管理用等功能用房，配套设施齐全，能满足该酒店的日常运营需求。5.43、4.3建筑立面设计该项目立面设计使得其外观具有观赏性和时尚特色，能够更好地协调建筑和景观的关系。场区内建筑物屋顶和围墙均设计为圆形，为韩式风格，造型新颖独特，美观大方，在装饰材料的选择上，与周边环境相协调，营造出一幅清新自然，古朴典雅的自然画面。5.5结构设计5.5.1设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 （GBJ68-2001）；建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）；建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）；木结构设计规范 （GB50005-2003）；建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）。5.5.2结构选型该项目为小型度假酒店，场区内所有建筑均采用木结构形式，基44、础采用钢筋混凝土结构形式。木结构建筑具有设计灵活、建筑工期短、便于拆装、易于整修等诸多优势。现代技术有效地解决了木结构防火、抗震、抗风、隔音和防虫、防腐的问题，使得木结构建筑的使用寿命也更加延长，可达到50-200年。同时其稳固性好，符合节能、耐用、环保要求。根据河北省地震局、河北省质量技术监督局“关于贯彻执行中国地震动参数区划图的通知（冀震发200128号）”的文件精神，该项目设计时应按相关要求进行抗震设防。5.6公用工程设计5.6.1供电电源项目耗电为生活用电，电源为酒店购置发电机，可满足项目用电需求。供电负荷计算电力负荷计算表序号用电单元工作负荷(KW)需要系数(Kx)功率因数COS计算45、系数tg计算负荷有功(kw)无功(kvar)视在(KVA)1客房及配套用房256.690.60.750.88154.01135.532场区照明16.5010.71.0216.5016.833预留发展50.000.40.80.7520.0015.004合计323.19190.51167.365同时系数0.900.750.88171.46150.636电容器补偿-94.047补偿后低压侧负荷0.950.33171.4656.58180.56经计算，工程用电总功率约为323.19KW。据此计算全场低压侧电气计算负荷为：有功功率171.46KW，无功功率150.63KVAR。经采用电容器无功补偿，补偿46、后有功功率为171.46KW，无功功率56.58KVAR，视在功率180.56KVA。补偿后功率因数可达0.95。供电系统遵循低压配电装置及线路设计规范（GBJ54-83）进行设计。低压供电线路均采用电缆穿管埋地敷设。室外照明选用高为4m8m的庭院灯杆，光源选择80W150W高压钠灯，基距为25m30m，庭院灯选型时要求与区域整体环境相协调，对附近环境起到美化和点缀作用。防雷与接地在各楼屋顶设有避雷带防直击雷，并在屋面装设不大于20m20m的避雷网络。防雷引下线利用柱内主筋（不小于16mm），利用基础内钢筋网作自然接地极，引下线与屋顶避雷带、基础内钢筋网焊接相连。各单体建筑分别实行联合接地，即47、避雷、强电、弱电均统一利用建筑物的基础接地体作为接地装置，接地电阻不大于1（若自然接地体不满足要求，增做人工接地极）。5.6.2给水水源该项目每天最大用水量为82.32m3/d，年用水量约为3.00万m3。水源由场区内海水淡化设施提供。用水标准工作人员用水：100 l/人d；住宿人员用水：400 l/人d；绿化用水：1.0 l/m2d； 道路浇洒用水：0.5l/m2d；消防用水量：室外20l/s、室内30l/s，消防按2小时考虑；未预见用水量按日用水量的10%计算。用水量计算详见用水量计算表。工程用水量计算表序号名称用水量用水单位用水小时日 均用水量（m3/日）时变化系 数最大时用水量（m3/48、h）标准单位1工作人员用水100l/人d50245.002.00.42住宿400l/人d2402496.002.08.03餐饮人员用水40l/人次3001212.001.51.54浇洒道路场地用水0.5l/m2次13230.9536.621.02.25绿化用水1l/m2d15000.08315.001.05.06未预见及漏损13.461.717合计148.0818.838室内消防用水30l/s2216.001.0108.09室外消防用水20l/s2144.001.072.0注：未预见及漏损为15项水量合计的10%。给水系统场区内供水采用海水淡化设施供水。建筑物内管道布置为枝状管网。管材室内给水49、管采用PP-R管，热熔焊接；室外给水管采用钢丝网骨架增强塑料复合管，橡胶圈柔性接口；消防给水管采用镀锌钢管，丝接。5.6.3排水污水项目投入使用后，污水产生量为118.46m3/d。本项目污水源主要为生活污水，经场区内小型污水处理站处理达到国家排放标准后排放。雨水雨水计算采用唐山市暴雨强度公式：q = （升/公顷秒）P：设计重现期，取P=1年T：降雨历时，T=T1+MT2T1：汇流时间，T1取8分钟雨水量公式Q=qF：综合径流系数0.6F：汇水面积场区雨水、场地冲洗水等经雨水系统汇集后排放。5.6.4供热供热负荷计算室外设计参数：室外设计干球温度：冬季，采暖tw=-10。最大冻土深度为0.7050、m。工程需供暖面积7333.95平方米，需采暖热负荷385.03KW，年耗热量为2495.01GJ。采暖负荷计算表序号采暖单位采暖面积（m2）采暖热指标（W/m2）采暖热负荷（KW）1客房及配套7333.9550366.702小计7333.95366.703管网热损失5%18.33合计385.03热源本项目采用集中供热方式，热源由场区内地源热泵提供，可满足该项目采暖需求。采暖方案采暖系统为9570热水采暖。房间内采用双管串联式异程采暖系统，散热器选用4根管钢制绕片型散热器。采暖立管采用镀锌钢管，室内采暖管采用PPR管。5.6.5天然气气源区域内日常生活用燃料为管道天然气，由旅游区天然气供气管道51、引入。供气规模人均用气量：83m3/人年；本项目年耗气量为：1.25万m3/年。5.6.6通讯及有线电视通讯及有线电视就近由主干电缆接入。由电话交换间至每栋木屋的配线线路采用一栋一路的配电方式，电话电缆采用穿管埋地敷设，埋深0.8m；场区内有线电视线路埋地敷设，埋深0.8m。每单元设一电话接线箱，每户设一电话插座，预留一个电话分机插座；每栋楼设一电视放大器箱，各户设两个电视终端插座。第六章 安全生产与消防6.1劳动安全建设工程安全生产管理，必须坚持安全第一，预防为主的方针，这是国家在建设工程安全生产工作中“以人为本”思想的体现，是国家对保护劳动者权力、保护社会生产力高度重视的具体体现。6.1.52、1工程施工中应执行的安全规程建筑机械使用安全技术规程（JGJ33-2001）；建筑安装工人安全技术操作规程；建设工程施工安全规程（DB13(J)45-2003）。6.1.2施工安全措施本项目在施工阶段必须建立完善的安全防护措施。施工前认真编制详细可行的施工组织设计及施工安全纪律，尽量减少上下交叉作业给施工人员造成的安全隐患。建立各级安全生产责任制做好建筑施工的安全管理，必须把重点放在责任的落实上，由此建立起一整套从单位领导到全体职工层层分解落实、层层责任清晰的管理制度，以制度责任确定每一个人在安全工作中的位置。建立完善的安全操作规程根据建筑施工事故统计分析，有一半以上的事故原因是“三违”造成的53、，尤其是违章作业在其中比重最大。尽管大部分建筑工人在长期的建筑施工操作中，安全经验已经较丰富，企业各类岗位安全操作规范也日趋完善化，但随着新技术、新工艺、新设备和新材料的应用，一些旧的安全操作规范已经不能满足现代施工的需要，这就要求重新制订或加以完善，使每个建筑工人的施工过程都在规定的程序下进行。执行和监督职工正确运用安全操作规程，应从领导做起，按章行事，避免违章指挥，坚持长期有效、持之以恒地对职工遵章守纪情况实施监督。对违章人员的处罚既要适当，又要使职工本人或其他人员受到教育，做到对每个职工都一视同仁。这样才能树立安全检查人员的权威性，切实把职工安全操作规程和各项安全制度贯彻执行下去。实施多54、样性的职工安全教育由于建筑施工队伍人员来源复杂，文化水平参差不齐，这给施工安全教育培训带来困难。针对建筑施工队伍低水平、低素质的人员较多的特点，为提高人群的人员素质，增强自防自救能力，必须十分重视岗前或作业前的安全教育培训，并把各种教育方法结合起来，实施有针对性和经常性的安全教育培训，坚持少而精，注重其适用性，反对脱离本岗位、本工地实际的泛泛地、雷同式地进行安全教育培训，使职工感到安全教育多而不厌、勤而不烦。坚持经常性的检查事故的发生除少数是意外所致，多数都是人为因素造成的。安全检查可以发现隐患，避免或消除事故的发生。并可以解决怎样开展安全检查，采取何种方式开展检查，通过安全检查如何把事故隐患55、暴露出来的问题。首先要求管理者和职工弄懂要检查对象的安全标准，并且安全检查要坚持高标准、严要求。落实安全设施投入加大安全管理投入，更新安全设施，积极采用新工艺、新技术、新材料和新设备，是预防建筑施工事故的一条行之有效的措施。对危险性较大的作业，用机械化或自动化代替手工操作，不断改善职工作业环境条件，使建筑施工作业减少事故率。6.2消防安全6.2.1设计依据本项目贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，主要的设计依据为：建筑设计防火规范GB50016-2006。6.2.2主要技术措施总图布局严格按防火设计要求执行，建筑物间距均满足规范要求，场区道路呈环形，可以满足交通运输及消防的需要。建筑物耐火等56、级不低于二级，建筑物内部的防火分区划分及安全疏散的距离均要严格按照防火规范执行。场区设生活及室外消防供水管网，主要管网呈环状布置，室外消火栓采用地下式、布置间距不大于120m，保护距离150m。按建筑物性质的不同采用不同的供电负荷等级，火灾照明和疏散指示灯采用蓄电池作备用电源；消防用电设备采用单独的供电回路，消防用电设备的配电线路穿管保护。所有建筑的楼梯宽度均大于1.1m。6.2.3管理措施本项目为酒店工程，日常运营中消防安全的重点就在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针。在项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。日常运营中具体做好以下几点：制定消防安全制度结57、合酒店建筑特点及性质，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使场区居住人员时刻保持警惕性。定期组织防火检查，及时消除火灾隐患定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。按照58、国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效根据实际需要，配置消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。第七章 节能分析节约能源是我国能源政策的重要组成部分。本项目拟选用先进合理的技术，以及国内高性能的节能设备，本着节约能源、利用能源的目的，在满足正常生活条件下，尽量减少能源的不必要损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。7.1用能标准和节能规范中华人民共和国节约能源法；中华人民共和国清洁生产促进法；关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；节能中长期专项规划（发改环资59、20042505号）；产业结构调整指导目录（2011年本）（国家发改委令第9号）；中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2006年12月）；国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005年65号）；关于转发国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的通知（冀发改投资2007152号）；河北省节约能源条例（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；居住建筑节能设计标准DB13（J）63-2007；绿色建筑评价标准GB/T50378-2006；建筑照明设计标准GB50034-2004；建筑采光设计标准GB/T50033-60、2001；河北省用水定额（试行）（冀水资20023号）；综合能耗计算通则（GB2589-90）；采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；三相配电变压器能效限定值及节能评价值 GB/T20052-2006；外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004；唐山市建委200017号文唐山市民用建筑节能管理实施办法（试行）及国家、省和市其它有关建筑节能管理实施办法。7.2节能背景分析能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。进入21世纪，世界各国纷纷把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施，我国人口众多，能源资源相对不足，人均拥有量61、远低于世界平均水平。随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长，供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。我国是建筑业大国，建筑业已成为国民经济的支柱产业之一。建筑节能和建筑业的可持续发展，不仅涉及老百姓的生活质量，而且也是关系国计民生的大事业。另一方面，我国正处于城镇化和工业化快速发展时期，每年大约20亿平方米62、的建筑总量，接近全球年建筑总量的一半。我国在这个时期新建建筑以及原有400亿平方米存量建筑是否节能，不仅关系到能否缓解我国能源供求的紧张状况，而且还关系到全球的气候变化与可持续发展。按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，其中采暖、空调、通风能耗约占总能耗的三分之二左右。据初步测算，我国住宅使用能耗占全国总能耗的20左右，若再考虑建材生产和建造的能耗，建筑行业总能耗约占全国总能耗的37左右。目前，在中国既有的400多亿平方米的城乡建筑中，高能耗的建筑占99，如果不实施建筑节能，到2020年前新建的300亿平方米的房屋建筑中，95以上的还将是高能耗建筑，单位建筑面积采暖能耗为气63、候条件相近的发达国家新建建筑的3倍左右。而如果国家从现在起就下决心抓紧建筑节能工作，到2020年，我国建筑能耗可减少3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少约8000万千瓦，约相当于4.5个三峡电站的满负荷能力，减少电力建设投资约6000亿元，由住宅使用能耗造成的能源紧张状况将大为缓解。因此，我国迫切需要解决建筑节能的推广问题。建筑节能，是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前64、提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。按照中国的现行标准，实行节能措施所建造的房屋在使用过程中最低将节约50%的能源。河北省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。2009年，全省单位GDP能耗为1.64吨标准煤/万元，同比下降5.02%；单位工业增加值能耗为2.999吨标准煤/万元，下降9.54%；单位GDP电耗为1449.94千瓦时/万元，下降2.52%。从全国30个省、自治区、直辖市单位GDP能耗等指标下降幅度情况看，按照从高到低排序，河北65、省单位GDP能耗下降幅度居第21位；单位工业增加值能耗下降幅度居第13位；单位GDP电耗下降幅度居第23位。从各设区市情况看，单位GDP能耗高于全省平均水平的设区市为唐山、邯郸、张家口、邢台和承德，分别为2.464吨标准煤/万元、2.144吨标准煤/万元、2.121吨标准煤/万元、1.825吨标准煤/万元和1.705吨标准煤/万元。单位GDP能耗最低的是廊坊，为0.893吨标准煤/万元。由以上数据分析认为，节能是一项长期的战略任务，加强节能工作是唐山市当前的一项紧迫任务。7.3能耗状况及耗能指标分析7.3.1能耗种类和数量本项目为酒店工程，主要耗能为生活用电、用水、用气耗能。电力消耗主要为照明66、用电及空调、电视等设备用电，年耗电量约40.53万kwh。水消耗主要为生活用水、绿化用水及道路喷洒用水，经计算，场区日最大用水量约为148.08m3，年用水量约为2.67万m3。天然气消耗生活用气采用天然气，年消耗量为1.25万m3。7.3.2能耗计算与分析项目规划总用地面积57333.3平方米（约86亩），总建筑面积7333.95平方米。项目建成后主要能源和耗能工质的品种及年需要量见下表。项目主要能源和耗能工质的品种及年需要量表序号主要能源及耗能工质名称计算单位年需要量备注实物标煤实物折算系数折标煤1电万kwht40.531.22949.812水万tt2.670.8572.283天然气万m367、t1.2512.14315.18年需要总量t67.27经计算，本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为67.27吨/年，按单位面积计的综合能耗为7.11公斤标煤/m2建筑，满足河北省居住建筑节能设计标准DB13（J）63-2007中规定的节能65%的要求。7.4项目所在地能源供应状况分析本项目消耗电、水等主要能源供应情况如下：电力唐山市电力供应充足，至2010年，唐山地区有变电站122座，变电总容量27423.5MVA，其中：500千伏变电站5座，变电总容量7500MVA；220千伏变电站29座，变电总容量11820MVA；110千伏变电站88座，变电总容量8103.5MVA，项目所在地南堡经济开68、发区属唐山供电网的一部分，项目用电有保障。水唐山市正常年份下人均占有水资源量380m3，不足全国人均水资源占有量的六分之一。特别是近年，由于来降雨量持续减少，人口的增长和经济社会发展对水的需求量不断增加，水资源供需矛盾更为突出。本项目用水主要为办公生活用水，日均用水量约为148.08m3/d，项目年用水2.67万m3，水源为场区内海水淡化设施提供，项目供水有保证。7.5节能措施分析7.5.1建筑节能本项目采用河北省居住建筑节能设计标准、民用建筑节能设计规程等标准进行建设；平面布局在保证使用功能的同时，考虑热环境的合理分区；建筑体型力求简单，尽量减少建筑物外表面积，其体积系数控制在0.16；建筑69、的外围护结构按民用建筑热工设计规程（GB5017693）进行夏季隔热验算；建筑物布置在向阳地段，主要房间避开冬季主导风向；居住建筑采用气密性良好的窗户（包括阳台门），其气密性等级不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）规定的水平；外窗保温性能等级为7级；设计中采用气密性良好的窗户（包括阳台门），其气密性等级不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）规定的级水平；外墙面及屋顶面选用浅色面材料，以利于空调房间保温节能。7.5.2电气节能供热、供水等设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；合理选择供电设施的位置，力70、求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗；选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗；庭院照明回路设照明控制器，根据日升日落开启光源，午夜关闭部分照明灯具，达到节能目的；选用载流量大、线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗。7.5.3采暖节能选用保温效果好的墙体材料，在保证生活的正常情况下，降低建筑物耗热量，从而达到节能的目的；在供热管网各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，以利于管道的水力平衡，达到节能目的；加强管网保温，减少能量损失。本项目采暖供热系统按连续供热进行设计，采暖供热管道保温厚度要按现行国家标准设备及管道保温设计71、导则（GB8175）中经济厚度的计算公式确定；区域内室内采暖系统使用新双管系统，并在户内单独形成环路，分室温度调节和安装户用热量计量装置，实行供热计量收费；对室内热水供暖系统选择合适位置进行排气，排气装置采用优质的自动排气阀。7.5.4照明系统节能室内根据各房间的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的；照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等，并配置节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用节能灯具可比传统照明灯具节约20%以上的耗电量，该产品（技术）目前在我国已大面积推广，其灯具的使用寿命亦已达到了较为理想的程度；选用效率高、寿命长、72、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既提高照度、节省电能、改善照明质量，又有益于环境和人的身心健康；道路照明宜采用节能灯具装置。7.6节水每个建筑物进水管均装水表计量，以节约能源和水资源。卫生器具选用节水型。卫生间内的卫生洁具及其配件应选用节水型和节能型的产品；室内给水管道采用阻力小、耐腐蚀、寿命长、保温好、韧性强、无毒、无味的管材，积极选用改性聚丙烯、聚氯乙稀等塑胶类产品；场区内的广场、人行道采用透水性结构，保证部分降水能直接渗入地下。场区雨水考虑综合利用，减少雨水外排水量，包括就地入渗和收集回用两部分。7.7节能效果分析本项目为金沙岛假日酒店工程，项目总建筑面73、积7333.95平方米，年均能耗为52.11吨标煤，按单位面积计算的综合能耗为7.11公斤标煤/m2建筑，满足河北省居住建筑节能设计标准DB13（J）63-2007中规定的节能65%的要求。综上所述，项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。第八章 环境和生态影响分析8.1分析依据中华人民共和国环境保护法；环境空气质量标准GB3095-1996；城市区域环境噪声标准GB3096-93；污水综合排放标准GB8978-1996；建筑施工场界噪声限值GB12523-90；大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；污水综合排放标准（GB8978-74、1996）；民用建筑工程室内环境污染控制规范。8.2项目所在区域环境质量状况本项目选址在乐亭县金沙岛西侧，地理位置优越，环境幽雅，区域内无污染问题。8.3施工期环境影响分析8.3.1扬尘对环境空气的影响工程施工过程中施工扬尘主要来自以下几个环节：在拆除原有地表建筑物过程中产生扬尘。在基础开挖、地基处理、土地平整、等过程中，由于表层土壤破坏，如遇干旱、大风天气，会造成扬尘污染。水泥、砂石等建筑材料在运输、装卸、存储过程中会产生扬尘污染。建筑垃圾的清理及堆放扬尘。施工机械设备及车辆造成的扬尘。为减少施工扬尘对外环境的影响，根据国家环境保护总局、建设部联合发出的关于有效控制城市扬尘的通知（环发20075、156号）精神，项目采取避开干旱、风大季节进行拆迁，在必要时及时洒水抑尘；对运输车辆采取加盖苫布等封闭措施；保持道路平整，设立施工道路养护、维修、清扫专职人员，保持道路清洁、运行状态良好；设置围墙挡板等防尘措施。8.3.2设备噪声产生的影响建筑施工使用的设备，许多是高噪声设备，其中起重机、压路机、推土机、装卸机、挖掘机、振动器等施工机具距声源10m处的噪声级为7284dB（A），30m处的噪声级为6173db（A），150m处的噪声级为4355db（A）。施工机械昼间噪声超过建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的情况可出现在距声源30m范围内，夜间施工噪声超标情况出现在150m范围内。76、施工中应当合理安排施工时间和施工场地的管理。在环境敏感点周围尽可能安排昼间施工；施工设备选型上采用低噪声器材和设备；施工过程中对动力机械设备定期维护；运料道远离居民等敏感点。同时，在朝向环境敏感点的一侧设立隔音栅；在位置相对固定的高声机构设置设备，设置单面声障。8.3.3固体废弃物对环境的影响固体废物主要来源于施工过程中产生的建筑垃圾、弃土，以及施工人员的进驻产生的部分生活垃圾。建筑垃圾主要为残砖、断瓦、废弃混凝土等。拆迁及施工现场产生的固体废物以建筑垃圾为主，拆迁期固体废物的排放特征是产生量大、时间短，而且是局部的。大量的建筑垃圾及弃土的堆放不仅影响当地景观，而且还易引起扬尘等环境问题，因此77、，对施工中产生的固体废物必须及时处理。拆迁和施工期的建筑垃圾中，部分建筑材料可回收利用，不能回用的应随时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理或用于筑路、填坑。弃土拟在本工程建设中用做填埋土。施工期的生活垃圾量很少，主要是厨房垃圾，另外还有少量工人用餐后的废弃饭盒、塑料袋等。对此，采用定点堆放，即产即清，及时外运至制定地点等方式消纳。8.4运营期环境影响分析度假酒店建成投入使用后，污染源主要为顾客和办公人员产生的生活污水、生活垃圾；供水、供热设备噪声等。8.4.1大气环境影响酒店餐饮用燃料为天然气，日用量较少，产生的烟气以分散式排放，污染物浓度较低，对周围环境影响不大。8.4.2生活污水环境影响本项78、目废水主要为生活污水，生活污水主要来自顾客及工作人员的餐饮、洗浴、冲厕等。污水中主要污染物为COD、SS、BOD5、氨氮、动植物油等。产生浓度分别为COD：350mg/L，SS：250mg/L；BOD5：250mg/L；氨氮：25mg/L；动植物油：12mg/L。项目拟安装地理式生活污水处理设备，采用国际先进的生物处理工艺去除BOD5、COD、NH3-N等污染物。该设备埋设于地表以下，设备上面的地表可作为绿化或其它用地，不需要建房及采暖、保温。二级生物接触氧化处理工艺均采用推流式生物接触氧化，其处理效果优于完全混合式或二级串联完全混合式生物接触氧化池。并且活性污泥池体积小，对水质的适应性强，耐79、冲击负荷性能好，出水水质稳定。池中采用新型弹性立体填料，表面积大，微生物易挂膜，脱膜，在同样有机物负荷条件下，对有机物去除率高，能提高空气中的氧在水中溶解度。生化池采用生物接触氧化法，其填料的体积负荷比较低，微生物处于自身氧化阶段，产泥量少，仅需三个月（90天）以上排一次泥（用粪车抽吸或脱水成泥饼外运）。该地埋式生活污水处理设备的除臭方式除采用常规高空排气，另配有土壤脱臭措施。整个设备处理系统配有全自动电气控制系统和设备故障报警系统，运行安全可靠，平时一般不需要专人管理，只需适时地对设备进行维护和保养。经处理后，外排水中各污染物浓度满足污水综合排放标准（GB8978-1996）表4中第二类污染80、物最高允许排放浓度的三级标准，可用于区域绿化或外排。8.4.3固体废物环境影响项目建成运营后，排放的固体废物主要为顾客及工作人员的生活垃圾。生活垃圾主要成分为纸屑、废塑料制品、厨余、碎玻璃、织物、金属等，无特殊有害物质。酒店要对生活垃圾制定一套管理办法，设置一定数量的垃圾收集箱，实行袋装化、集中收集，并结合物业管理，实行定点、定时、分类处理。生活垃圾由清扫工人清运处理，再运至垃圾处理场集中处理。8.5地质灾害影响分析该项目建设地点为乐亭县金沙岛西侧。根据中国地震动参数区划图分析，该址为需要进行抗震设防区域，地震动峰值加速度值为0.15g，该场地建筑物应按照有关规范要求进行抗震设计。8.6特殊环81、境影响该项目对于当地历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观没有不利影响。8.7结论项目在施工期产生的噪声、废气（主要为粉尘和扬尘）、污水、固体废物（主要为施工人员生活垃圾）及生态环境将对区域环境造成一定的负面影响，但其影响是短期的，随着施工活动的结束，其影响也随之消失。项目在运营期生活污水排放量118.46m3/d，其水质符合污水综合排放标准（GB8978-1996）表4中的三级标准。综上所述，本项目建设符合国家产业政策和清洁生产的要求，项目选址符合区域发展总体规划，选址合理。在落实各项环保措施后，能够实现污染物“达标排放”，满足“总量控制”要求。项目所在区域的环境质量比建设前有较大改善，82、只要认真落实“三同时”制度的要求，从环保角度而言，项目在选定的地址建设是可行的。第九章 招投标方案依照中华人民共和国招标投标法、工程建设项目招标范围和规模标准规定和河北省实施中华人民共和国招标投标法办法的规定，该项目必须实行招标。9.1招标范围该项目招标范围为建筑安装工程、勘察设计、设备购置与安装工程、工程监理。9.2招标组织方式委托具有相应资质的工程招标代理机构及其货物采购招标代理机构进行招标业务。9.3招标投标区域凡在中华人民共和国境内，具有相应资质，在工商部门注册登记的、具有独立法人地位的有关单位，均可参加投标。9.4招标方式本项目勘察设计拟采用邀请招标方式；建筑安装工程、设备采购与安装83、工程、工程监理拟采用公开招标方式。9.5招标公告的发布与媒体招标公告应符合法律、法规和规章规定的时间、内容等要求；在国家发改委指定的中国经济导报、中国建设报、中国日报和中国采购与招标网以及河北省发改委指定的河北工人报、河北日报、河北经济日报和河北招标投标综合网中任一媒体发布。9.6各项服务招标单位资质要求工程勘察设计具有乙级以上资质、信用等级为A级以上的单位。建筑施工具有二级以上资质、信用等级为A级以上的单位。工程监理具有乙级以上资质、信用等级为A级以上的单位。建筑物资材料和器械、仪器的采购具有乙级以上资质的代理机构。9.7项目建设招标程序9.7.1招标准备阶段准备招标条件在正式招标开始前，工84、程应具备一定的招标条件。包括：按国家规定履行项目审批手续并获得批准，项目法人单位已经组建，资金到位率符合规定，技术资料满足招标投标等。委托招标代理机构委托有相应资质的招标代理机构进行招标（要求如前所述）。编制招标文件招标代理机构根据对业主需求及项目实际编制招标文件，招标文件应包括拟建工程的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价的要求、评标标准和拟签订合同的主要条款等所有实质性要求和条件。计算标底招标人应编制或由招标代理机构编制并由招标人确认拟建设项目的标底价格，它是招标人筹集资金和评标人员评价投标报价的主要依据。准确可行的标底价格应该建立在市场调查的基础上，根据拟建工程的技术特点，同时参考85、最近一段时间内相似工程的结算价格来确定，标底必须严格保密。9.7.2招标投标阶段发布招标公告为选择有利的施工队伍，缩短开发周期，节约时间和减少开发成本，本项目建筑、安装、重要设备采购采取公开招标形式。发售招标文件向招标范围内的招标人发售招标文件。勘察现场与召开投标预备会招标文件的澄清和修改任何邀请范围的投标人都可以在规定的时间内请求招标人就招标文件的内容进行澄清。如果需要，招标人可在招标文件售出后对其补充和修改。编制和递交投标文件投标人应按照投标人须知并利用招标文件提供的格式编写并提交其投标文件。9.7.3开标评标及签订合同阶段开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行86、。开标过程应当记录，并存档备查。评标评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人负责组建，评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组承，成员人数为5人以上单数，其中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二，与投标人有利害关系的专家不能担任评委。专家的抽取应符合河北省有关专家评委的管理规定。负责工程评标的评委首先按招标文件要求，对各投标单位的投标书进行符合性评审，确认其投标文件是否实质性响应了招标文件的要求。对实质上响应招标文件要求的投标文件可进入下一步评审。评标过程中，评标委员就招标文件内容及投标文件内容进行咨询，招、投标87、单位应给予答疑，澄清有关问题。招标人依据招标文件中的有关规定和评委会的推荐意见确定中标人，招标人将评委会书面评标报告和中标通知书报招标投标监督机关备案。评标办法本项目宜采用综合评标价法。综合评标价法是综合考虑投标报价以外的各种评价因素，并将这些因素用货币表示，然后在投标报价的基础上增加或减掉这些费用来得到综合评标价。评标价最低者中标。除了投标报价外，需要考虑以下因素：投标单位的信誉、有无类似工程经验、对工程质量和进度的承诺等。签订合同在接到中标通知书后，中标人应在规定的时间和地点与招标人签订合同。项目招标方案表项目名称金沙岛假日酒店工程建设单位唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司项目法人代表或88、负责人联系电话建设内容建设木屋酒店及附属配套设施7333.95平方米项目建设地点和时限乐亭县金沙岛内西侧，计划建设期6个月总投资总投资10000万元，其中招标估算金额8571.89资金来源及构成全部为自筹资金招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察7.65设 计139.28建筑工程7235.55设备购置944.00安装工程142.10监 理103.31重要材料拟选择的招标公告发布媒介河北经济日报 河北招标投标综合网等国家规定媒体拟选择的评标专家库河北省政府评标专家库情况说明：1、建设单位管理费、建设项目前期工作咨询服务费、环境89、影响咨询服务费、招标代理服务费、工程保险费、城市基础设施配套费、人防地下室易地建设费、预备费等为不招标内容。2、重要材料招标费用包含在建安工程费用内，不再单独计列。第十章 项目实施进度安排工程建设期拟定为6个月。具体实施进度安排如下：项目前期报批1个月；初步设计及施工图设计1个月；土建工程施工3个月；室内外装修及安装工程1个月。详见施工进度表。工程实施进度表序号时间项目6789101112123451项目报批2初步设计3施工图设计4土建工程5室内装修、安装及室外工程6竣工验收、投入使用第十一章 投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1估算依据2005年河北省建筑工程概算定额及其配套费用定90、额；2005年河北省建筑安装工程概算定额及其配套费用定额；唐山市工程造价信息（2011年4月）；承办单位提供的有关资料及近期乐亭县实施的类似工程的实际造价。11.1.2估算说明设备购置及安装工程费设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价；安装工程费根据项目需要并按现行有关规定和概算指标进行计算。建设单位管理费是指建设单位从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性开支。根据财政部财建2002394号、河北省财政厅20033号、财建2003724号文件规定及唐山市实际计列；建设项目前期工作咨询费根据国家计委计价格19991283号、省物价局、省计委200010号文件规定计91、列；勘察设计费是指建设单位委托勘察设计单位为建设项目进行勘察、设计等所需费用。根据工程勘察设计文件收费管理规定（国家计委、建设部计价格200210号）及有关文件规定计列；工程建设监理费是指委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用。根据国家发改委、建设部发改价格2007670号文件规定，并参考乐亭县实际收费计列；环境影响咨询服务费是指按照中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国环境影响评价法对建设项目环境影响进行全面评价所需费用。根据国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）文件规定，在原国家计委、国家环保总局计价格2002125号文件规92、定的收费标准基础上下调20%计取。招标代理服务费是指招标代理机构接受招标人委托，从事招标业务所需费用。根据国家计委计价格20021980号文件规定计列；工程保险费是指建设单位在建设期间向保险公司投保的费用。根据河北省有关规定计列；城市基础设施配套费根据河北省物价局、财政厅冀价经费字200229号等对唐山市批复文件，河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字2001第32号及唐山市具体规定计列；人防地下室易地建设费是指按规定需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件所限不能同步建设而申请易地建设所需支付的费用，根据2003国人防办字第18号、冀价行费字200044号文件规定计列；基本预备费根据国家计委中93、国人民建设银行印发关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定等三个文件的通知计标（85）352号文件规定计取。11.1.3总投资工程估算总投资10000万元，其中：建筑工程费7235.55万元，设备购置费944.00万元，安装工程费142.10万元，工程其它费用916.18万元，工程预备费462.17万元，铺底流动资金300.00万元。详见项目投资估算表和总投资使用与资金筹措表。11.2资金筹措工程估算总投资10004.48万元，其资金来源全部为自筹资金。详见项目总投资使用与资金筹措表。第十二章 经济影响分析12.1财务分析本报告依据国家发展改革委和建设部2006年颁布的建设项目经济评价方法94、与参数（第三版）及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。12.1.1基本数据12.1.1.1计算期的确定本项目财务评价期确定15年，其中第1年为建设期，第2至15年为经营期。12.1.1.2营业收入和营业税金及附加估算项目的营业收入主要包括：住宿收入共有客房120套，平均收费标准按400元/天，入住率70%。餐饮收入；其他休闲娱乐收入。本项目缴纳营业税，其税率为5%，城市维护建设税按营业税额的7%，教育费附加按营业税额的4%计列。详见营业收入、营业税金及附加计算表（附表5）。12.1.1.3总成本费用估算原材料及燃料动力消耗项目成本中年发生的原辅材料、燃料动力费，为收假日酒店日常经营所消95、耗的酒店用品、办公用品及所耗水费、电费、燃气费和热力费等费用。工资及福利费该项费用包括工资、福利费、养老保险、失业保险、医疗保险、住房基金等项，本项目工资按平均2500元/人月估列，福利费及其他费用按工资的14%估列，计算期内不变。折旧及摊销折旧与摊销采用平均年限折旧法，房屋建筑物折旧年限30年，机械设备折旧年限12年，电子设备折旧年限8年，残值率按国家规定预留5%；其他资产摊销按10年计算。详见固定资产折旧费估算表（附表6基1）、无形资产和其他资产摊销估算表（附表6基2）。修理费该项费用估算方法按占固定资产原值的比率估列，本项目按2.0%计列。其它费用其它费用是指企业为管理和组织经营活动的各96、项费用，包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术开发费、业务招待费等项费用，按项目劳动定员人均6000元/年人估列。详见总成本费用估算表（附表6）。12.1.2利润估算利润总额=销售收入销售税金及附加总成本补贴收入项目缴纳企业所得税，税率为25%。企业所得税=应纳税所得额税率净利润=利润总额所得税经计算，项目计算期内年均实现净利润10204.35万元，年均实现所得税3401.45万元。详见利润与利润分配表（附表8）。12.1.3财务盈利能力分析12.1.3.1财务内部收益率FIRR财务内部收益率97、（FIRR）系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作为折现率使下式成立：式中：CI现金流入量； CO现金流出量； （CI-CO）t第t年的净现金流量； n计算期。经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为16.96%，高于行业基准收益率（ic=12%）。12.1.3.2财务净现值FNPV财务净现值系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：式中：ic设定的折现率（同基准收益率），本项目为12%。经计算，所得税前项目投资财务净现值1397.97万元，大于零。12.1.3.3项目投资回收期98、Pt项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：式中：T各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。经计算，项目投资回收期为6.66年（含建设期），表明项目投资回收适中，项目抗风险能力较强。12.1.3.4总投资收益率（ROI）总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率，总投资收益率按下式计算：式中：EBIT项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润； TI项目总投资。经计算，本项目总投资收益99、率为15.41%，表明项目盈利能力适中。12.1.3.5项目资本金净利润率（ROE）项目资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率，项目资本金净利润率应按下式计算：式中：NP正常年份的年净利润或运营期内平均净利润； TI项目资本金。经计算，项目资本金净利润率为11.27%，表明盈利能力较强。12.1.4偿债能力分析项目没有贷款，报告不进行偿还借款能力分析，仅对项目运营期间的资产负债情况进行分析。资产负债率系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率，是反映偿债能力的一个指标式中：TL期末负债总额100、； TA期末资产总额。经计算，项目在经营期内资产负债率均较低，表明企业经营安全、稳健，具有一定的筹资能力。12.1.5财务生存能力分析财务生存能力计算详见财务计划现金流量表（附表9），经过计算可以得出，项目计算期内各年能收支平衡，并有盈余，表明项目有足够的净现金流量维持正常运营，项目的财务生存能力较强。12.1.6财务不确定性分析12.1.6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析系指通过计算项目达产年的盈亏平衡点（BEP），分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量变化的适应能力和抗风险能力。以营业能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）计算公式为：BEP销售能力利用率=100% =39.12%计算101、结果表明，只要销售能力达到设计能力的39.12%，项目就可保本，由此可见，该项目风险较小。12.1.6.2敏感性分析敏感性分析系指通过分析不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，找出敏感因素。该项目作了全部投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本和建设投资作了提高10%和降低10%的单因素变化对财务内部收益率、财务净现值影响的敏感性分析，计算结果详见附表12。从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，建设投资次之，经营成本再次之。但营业收入、经营成本和建设投资提高10%或降102、低10%后，财务内部收益率仍均大于行业基准收益率，财务净现值仍均大于零。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。12.1.7财务评价主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单 位数 量备 注1占地面积亩86.002建筑面积m27333.953劳动定员人504总投资万元5004.485年均销售收入万元1863.696年均销售税金及附加万元103.437年均固定成本万元483.288年均可变成本万元524.879年均总成本万元1008.1510年均利润总额万元752.1111年均所得税万元188.0312年均利税总额万元855.5413年均净利润万元564.0814年均息税前利润万元770.941103、5总投资收益率%15.4116资本金净利润率%11.2717财务内部收益率%16.96税前18财务净现值万元1397.97税前19投资回收期年6.6620盈亏平衡点%39.1212.1.8结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合唐山市及乐亭县服务业发展总体规划和相关政策，对于完善唐山市及乐亭县酒店行业布局，增加服务项目及提高企业效益等具有十分重要的意义，其社会效益显著。从财务盈利能力分析看，总投资收益率、资本金净利润率均较理想，财务内部收益率大于行业基准收益率率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从清偿能力分析来看，项目具有较强的清偿能力；从财务不确定性分析看，项目具有104、一定的抗风险能力。因此，项目从财务上讲是可行的。12.2行业影响分析该项目为假日酒店开发项目，所开发的酒店及餐饮设施主要面向到乐亭县国际旅游岛旅游的广大游客，规划总用地面积86亩，总建筑面积7333.95平方米，设置客房、餐厅及休闲娱乐等设施，占乐亭县相应行业比例较小，不会形成行业垄断。项目建设可带动项目周边餐饮、交通、商业等服务行业的发展，对当地相关行业的发展有积极的促进作用。12.3区域及宏观经济影响分析12.3.1项目所产生的费用和效益及所承当的社会群体度假酒店的建设，必将会促进乐亭县国际旅游岛乃至整个唐山市旅游业的发展，从而带动整个唐山市社会经济的发展。旅游业作为乐亭县的支柱产业之一，105、也将成为推动乐亭县经济发展的引擎。项目建成后，除了开发商收益外，酒店周边的居民和当地政府也将是直接的受益者。12.3.2主要利益相关者影响旅游可持续发展中主要利益相关者主要利益相关者主要有：游客、旅行社、商业部门、景点开发商、服务设施企业、旅游管理部门、当地的居民等。主要利益相关者关系分析游客：旅游受口碑的影响大，因此，游客本身就形成一种正的反馈机制。当度假酒店的口碑好时，到酒店的顾客增多，口碑的宣传作用也扩大，想到乐亭国际旅游岛旅游的潜在游客也就增多。本项目作为旅游岛的一个新景点，建成之后必定会增加对国内外游客的吸引力。旅行社：旅行社也是根据当地旅游口碑或口碑的好坏来决定其选择、推广当地旅游106、线路的依据之一。商业部门：商业部门通过参与服务性设施，为到乐亭国际旅游岛的游客提供了服务，从而增加旅游岛的吸引力，增加游客数量。游客数量的增加可以导致新一轮的服务设施建设，从而不断的带动当地服务设施的不断完善。开发商：对旅游业的促进作用很大，主要通过三种增长机制来实现。第一个增长机制来源于对新游客的吸引。新的度假酒店的开发就是新产品的开发，新产品总是可以吸引新的游客，游客的增加将导致新一轮新产品的建设。第二个增长机制是新景点开发带来的投资效益。游客增加时，可以吸引投资商在乐亭国际旅游岛投资新景点的开发，社会和政府部门可看见的投资总额升高，旅游业的地位因而得以提高，政府用于旅游业的建设资金增加，107、旅游岛的总体吸引力上升。第三个增长机制来自于游客平均消费水平的提高。度假酒店建成后，顾客的人均消费水平提高，周边旅游景点的门票收入等也将增加，政府可能增加对旅游的投入，从而提高旅游岛的整体吸引力。当地居民：世界上其他国家的经验说明，以山水及自然风光为主要吸引力的旅游业，当地居民是最好的互补资源。当地居民的参与是乐亭县旅游业持续性发展的基础，当地居民参与到旅游业的开发和管理中来，并获得利益时，就能够不断地激发出新的创意，创造旅游业的新产品，从而吸引游客；当地大部分人受益时，能避免开发商与当地人的利益冲突，当地人对游客的态度也会更加友好，游客到达乐亭后，能感到安全，所有这些都增加了乐亭县的吸引力，108、有助于吸引更多的游客。政府部门：政府部门对旅游的支持对旅游业的发展至关重要。唐山市、乐亭县各级政府对本项目都给予了非常重要的支持，这给项目的顺利实施创造了良好的外部条件。项目建设与公众的参与和认可程度在本项目开发建设前，承办单位做了大量前期研究工作，很好地协调和处理利益相关者的关系，照顾了主要利益相关者的利益，因此得到当地政府和民众的大力支持和认可。12.3.3其他相关效益在经济发展的不同阶段，都有一些与居民消费结构相适应的高增长产业，带动整体经济增长和就业增加。上世纪八十年代中期，经济增长主要靠轻工、纺织行业的高增长带动。九十年代初主要靠新一代家用电器等行业带动。当前，与居民消费结构升级相适109、应的高增长产业是住房、汽车、通讯、建材和城乡基础设施及相关服务业。也就是说，目前，我国经济发展已经进入了以住房、汽车、通讯、建材和城乡基础设施及相关服务业为支柱产业的新阶段。房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，其开发建设必然会从生产与消费等方面带动钢铁、水泥、建材等上游行业的发展，同时对于家庭装修、空调、彩电、冰箱、厨具、家具等消费品也将起到积极的促销作用，其建设的国民经济效益十分显著。第十三章 社会影响分析为使本项目实现经济效益、国民经济效益、社会效益相协调，避免项目建设和运营的社会风险，提高投资效益，促进社会稳定，特对该项目在当地的社会影响和当地社会条件对项目的适应性及可接受程度等方面110、进行了社会评价。13.1社会影响效果分析项目为金沙岛假日酒店工程，其建成投入运营后以住宿、餐饮及休闲娱乐等为主，是劳动密集型行业，吸纳就业人员多，将会带来社会就业机会。首先，在项目建设过程中，将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供工作机会。其次，项目建成投入运营后，可提供大量的就业岗位，从而减轻了社会就业压力，为增加居民收入，扩大内需，实现社会安定团结做出了贡献。13.2社会适应性分析13.2.1不同利益群体对项目的态度本项目的建设符合人民群众的根本利益，从长远看对于各利益群体都是有利的，不同利益群体对本项目的建设态度是积极支持的。13.2.2各级组织对项目的态度及支持程度乐亭县政府对本项111、目的建设和运营管理十分重视，承办单位对本项目的建设做了充分的调查研究和大量深入细致的前期工作，在人员、建设资金、土地等方面做了充分的准备，以保证本项目的建设、运营的顺利进行。13.3社会风险及对策分析该项目为度假酒店建设项目，所开发的酒店主要经营住宿、餐饮及休闲娱乐等，该项目的建设从满足游客住宿及餐饮的需要出发，功能定位合理，配套服务设施完善，经分析，该项目的建设没有负面社会影响，因此，项目的投资建设不会存在冲突和潜在社会风险。13.4评价结论通过对本项目涉及的社会因素的分析表明，其建设运营与所在地区利益协调一致，不会引起社会矛盾和纠纷，所在地区的社会环境对本项目是适应和接受的，其社会评价是可112、行的。第一章 总论一、物流仓储合作项目背景1项目名称物流仓储合作项目2合作单位概况合作单位名称：上海棱光股份有限公司、上海龙泾钢材市场经营管理有限公司。上海棱光股份有限公司简介：该公司系于1992年5月19日经上海市建委(1992)第434号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，公司股票于1993年2月9日在上海证券交易所上市交易，是由全民所有制企业上海石英玻璃厂改制而成。经营范围：石英玻璃，电子仪表，半导体材料，工业气体,化工产品,机电产品，汽车货运运输，日用百货，针纺织品，进出口业务(按批文)，汽车配件，出租汽车业务，跨省市公路旅客运输(以上涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司位于吴泾工113、业区龙吴路4900号，共占地面积15.23万平方米。公司注册地址：上海市吴泾工业区龙吴路4900号。公司注册资本：15,138万元，营业执照注册号码：3100001000769。上海龙泾钢材市场经营管理有限公司简介：上海龙泾钢材市场经营管理有限公司创建于2004年，位于黄浦江畔黄金水域中游，背靠氯碱万吨级深水港码头，前依交通便捷的龙吴线，占地面积238亩。龙泾公司在短短的几年中取得了骄人的业绩，成为集物流、仓储、贸易为一体的钢材现货交易市场。现在龙泾公司机构健全，人才济济，各项服务设施齐全，目前公司拥有员工160多人，其中本科、大中专学历员工占45%以上；一期投资3000万元，拥有露天仓储20114、0余亩，室内仓储6000M2；生活、交易区21000M2，交易室300余间，配套住宅150余套；仓储货场的各类设备先进齐全，布局合理，有10台行车，气吊、电吊各2台，门机3台；公司码头吞吐量每年以30%的速度增长，现已突破15万吨/月；截止2008年底市场交易额累计达到120亿元，货物库存量3.4万吨,并以33%的速度递增；大户、名企纷纷抢驻市场，已有近260余家商企进驻，其中实力雄厚、信誉和效益良好的企业200多家。2005年，公司在天津设立办事处，为客户催办货物、集港事宜、联系船舶、汽车、火车运输等一条龙服务；同时开办统一采购、集中运载，缩短进货周期，及时为客商反馈天津、唐山等地的钢材信息115、，使客户在第一时间掌握市场行情，在商场竞争中更具优势。今天的龙泾钢市已实现为客户和企业全面打造市场，实现飞跃发展构筑三大优势平台：A、科学、迅速、便捷的物流交通网；B、快速反应信息的电子商务管理局域网；C、采取担保取得金融机构贷款的支持和可在工商税务申请一般纳税人的政策扶持。龙泾钢市位处新兴的城郊结合部闵行区吴泾镇，（正处于上海市的中心），地理位置非常优越。3物流仓储合作项目可行性研究报告编制依据1、国家十一五发展规划纲要2、上海市国民经济和社会发展“十一五”发展规划3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、物流仓储合作项目概况1物流仓储合作项目拟建地点本项目拟建于上海市闵行区龙吴路，距离港116、口很近。2物流仓储合作项目建设规模经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的钢材物流中心。具体建设规模如下：（1）项目占地面积100亩，建筑面积9000万平方米；（2）运营后，具有年卷板开平120万吨，仓储8万吨的能力。3物流仓储合作项目主要建设条件本项目位于我国钢铁贸易的主要市场上海市。目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材117、交易市场达个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。4物流仓储合作项目投入总资金及效益情况本项目投资额为6500万元，年实现营业收入4800万元,年实现净利润2500多万元,投资可以在3年内收回,具有很好的经济效益。5物流仓储合作项目主要技术经济指标三、项目可行性分析随着国家经济的企稳回升和上海市“两个中心”建设步伐的加快，钢材需求出现回暖该钢贸企业带来新的机遇。上海棱光股份有公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外118、环线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。四、问题与建议目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，119、使营业收入得到有力的保障。第二章 市场预测随着国家宏观经济政策的调整和拉动内需的扩大，必将带来钢材消费新的增长，特别是钢材期货交易市场的开通，钢材物流企业的仓储、加工、销售效益十分看好。目前在上海地区投资建设钢材加工企业和钢材期货交割库定有良好收益。一、我国钢材消费市场分析12009年上半年钢材消费市场状况据工业和信息化部发布的2009年上半年钢铁行业运行报告显示，2009年上半年，由于国内需求回升，加之钢铁生产原料、燃料价格上涨，国内钢材价格稳步上扬。据测算，上半年，国内钢材消费总量3.1亿吨(含重复材)，比去年同期增长7.1%，增幅较一季度提高将近5个百分点。宏观经济政策促进了国内钢铁消费120、量增加。2009年上半年，国内粗钢产量达到2.6658亿吨，同比增长1.23%，粗钢表观消费量达到26798万吨，同比增长10.1%。由于国家产业政策的调整，政府4万亿投资重点主要为铁路、公路、机场、灾后恢复重建、廉租住房等，2009年以来，钢材的消费情况发生很大的变化。建筑和交通受益于政策投资，钢材消费增长明显。2009年15月，国内钢材消费流向为：建筑51.9%、工业33.8%、交通6.3%、其他8.0%，而2008年钢材的消费流向结构是：建筑49.3%、工业37.1%、交通5.2%、其他8.4%。具体来看，在钢材消费大户中，今年上半年房地产开发消费钢材同比增长12.6%，铁路估计同比增长121、约158%，汽车行业同比增长约16.5%。据中国物流信息中心市场监测，国内钢材市场需求1月份比去年12月上涨3.1%，2月份比1月份上涨0.4%，3月份回调7.0%，4月份比3月份下降4.5%，5、6月份连续上涨，环比涨幅分别为1.8%和2.9%。报告称，今年上半年宏观经济形势转好，工业生产加快回升、固定资产投资保持快速增长、钢材消费的汽车、房地产等主要下游行业景气回升，带动了国内钢材市场需求明显回升。报告还显示，今年上半年，虽然国内钢铁生产总体上看依然呈现低速增长，但同一季度相比增速明显提高。上半年钢材和生铁产量增幅分别比一季度提高2.9和1.3个百分点，粗钢产量增长基本同一季度持平。报告指122、出，今年上半年我国刺激经济增长的一揽子计划不断发挥效应，经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升，由此带动了国内钢材市场整体回暖。2钢材消费市场发展利好因素分析钢铁是重要的工业原材料，被称为工业的“骨骼”。钢铁工业是国民经济重要的基础产业，是国民经济社会发展水平和综合实力的重要标志。徐向春认为，钢铁行业能够为汽车、石化、房地产等重要产业提供原料。如果国内钢铁行业发展的好，就不会受制于人。此外，钢铁行业也会拉动煤、电等能源行业的发展。因此钢铁行业被誉为工业“骨骼”。国家十大产业振兴规划中，除了钢铁业振兴规划本身外，获得振兴规划席位的其他九大行业多半都与钢铁有关。其中还包括与钢铁消费密切相关的123、几大下游产业汽车、船舶、石化、轻工、装备制造等。据公开数据显示，汽车行业占国内钢铁需求的3.62%，汽车的外壳、底板、车轮等要消耗大量的板材和少量特钢与钢管。装备制造业耗钢量占国内钢铁需求的16.2%，工厂机床、冶金生产设备等主要消耗板材、管材。船舶业造船加上修船、船舶分段及海洋工程的用钢量占到国内需求的2.1%。轻工业耗钢量占国内钢铁需求的7.89%。轻工业用钢主要体现在自行车用的板材、焊管，家电使用板材，五金使用线材等。此外，石化行业的大型石化设备、钻井石油管、石油天然气运输管道等也是用钢大户。这些都将用到大量高温、高压、耐腐蚀的特制钢管和板材。另外，物流业的振兴也与钢铁业有着间接关系，因124、为物流业涉及的铁路、公路、民航、海运等都属于钢铁业的下游行业，另外物流业振兴也将有利于钢铁原料和产品的运输和销售，将降低钢铁行业的成本。钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。3钢材市场消费趋势分析中钢协表示，如果没有积极地刺激经济增长的各项政策措施，预计2009年我国钢材消费量将下降为3.9亿吨左右。但随着4万亿元投资刺激政策以及十大产业振兴规划等政策的出台，预计2009年钢材消费量约为4.3亿吨。其中，装备制造、石化、船舶、汽车四大125、行业的用钢量比2008年将增加1000万吨。随着钢铁下游产业的带动，加上4万亿元投资计划的实施，钢铁行业逐步复苏。据悉，十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。二、我国钢材期货交易市场的发展上海期货交易所2009年3月27日正式开始了螺纹钢和线材期货合约的交易，钢材期货终于瓜熟蒂落。作为成熟、完整市场体系的重要组成部分，钢材期货交易市场的建立，有利于中国钢材市场的长期健康发展。中国目前已经成为全球最大的钢材生产国、消费国和出口国，在世界126、钢材市场份额中占据举足轻重的位置。但是，目前中国并没有因此在国际市场上拥有钢材及冶炼原料的价格话语权，未能成为全球钢材及主要原料的定价中心。同时，由于生产和流通企业过于分散，由于缺乏权威的市场价格，缺乏必需的市场避险场所，引发了钢材市场价格剧烈震荡和相关生产流通企业的重大损失。为此，迫切需要建立钢材期货交易市场。其实，早在钢材期货交易批准之前，一些所谓“准期货”，即钢材电子交易市场已经提前登场了。有关资料显示，近些年来，国内钢材电子交易市场发展迅速。目前，仅上海地区就存在四家钢材电子交易市场，远期日均交易量达万吨，其价格在国内市场日益受到关注，已经成为现货市场的重要补充。实际上，我国早在上世纪127、90年代就曾在全球率先推出过钢材期货。1993年3月，苏州商品交易所首先在国内推出了6线材的期货交易，之后，包括天津联合期货交易所、沈阳商品交易所、重庆商品交易所以及上海建筑材料交易所等都相继推出了该品种的期货合约。不过，当时国内期货市场发育不成熟，线材期货交易后期出现了过分投机的违规现象，甚至出现恶性逼仓行为，该品种最终于1994年被国务院暂停。但是，钢材期货交易市场对钢材交易的推动作用还是可以被反映出来的，1993年，钢材期货市场建立后，由于市场需求面广量大，线材期货推出后，交易异常活跃，一度成为国内交易量最大的品种，累计成交总量达4.52亿多吨，成交金额达1.32万亿多元，交割总量亦达到128、了250万余吨。而如今，不仅钢铁行业规模大大扩展，2008年国内螺纹钢和线材产量累计达到了1.7亿吨，占全球钢材总量的13%左右。更为重要的是，目前期货市场的参与者规模与当年相比已有过之而无不及而钢材交易市场的发展是钢材物流仓储市场发展的基础之一，因此，上海钢材交易市场的发展对全国尤其是上海的钢材物流仓储的发展产生重要的积极作用。三、钢材物流企业的效益状况1.我国钢铁物流企业总体概况钢材物流型的钢贸企业依托行业电子商务平台，以钢铁物流的供应链为主干进行资源整合，改进企业的经营模式，使企业内部的作业链上含有物流供应链上部分或全部的主要经营环节，组建集采购、配组、分装、贮存、调运、加工和信息服务于129、一体额钢铁物流配送中心，借助钢铁物流供应链上个功能部门之间的协同效应和成本转嫁效应，为目标企业提供点对点、门对门、零库存、一站式服务的整体解决方案，实现钢铁物流业的集约化发展。钢材物流企业作为专业的钢材物流服务公司，不仅具有专业化的服务水平，而且还对钢材企业的成本节约有重要的作用，目前，专业物流行业的重要作用已越来越被认可，物流作为国民经济的一个重要部门也为我国经济发展发挥着越来越重要的作用。中国物流与采购联合会的统计显示，2008年,我国社会物流总额达89.89万亿元,同比增长19.5%，增速回落了6.7个百分点。此外，中国目前流通领域发展仍显不足，物流行业发展潜力巨大，物流行业对国内经济的130、影响正日益显现。为此，2009年2月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过物流业调整振兴规划。物流业作为我国十大产业振兴规划之一被敲定。会议指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。2007年中国物流总成本占GDP的比重约为18%，但是我国物流业总体水平落后。会议确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。物流业振兴规划的出台及国家相关政策的倾斜，必将推131、动我国物流行业包括钢材物流行业的发展。2.我国钢铁物流产业发展重点与取得的成果近年来，我国的钢铁物流产业发展迅速，侧重于以下四个方面：1）传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；2）政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；3）注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；4）注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。同时，我国钢铁物流产业取得了较为丰硕的成果，主要表现在以下三个方面：1）钢材加工配送中心渐显规模我国现有300余家钢材加工配送中心，主要分布在华南、华东、中南部等经济发达地区，涉及品种有冷轧薄板、电工钢、镀锌板、镀锡板、彩涂板、不锈钢板、热轧酸洗板、热轧中厚板等，主132、要为汽车、家电、电子、建筑、轻工、钢窗、办公设备等行业提供服务。当前，钢材的加工配送呈现“三高”趋势，1）剪切线的技术装备水平越来越高；2）产品加工精度越来越高；3）加工自动化程度越来越高。我国钢材加工配送中心的投资主体主要有四种类型：1）钢铁企业投资建设钢材加工配送中心，目的是延伸产品规格范围，提高直供用户比例，为用户提供更为便捷、优质的服务。宝钢目前已拥有各类的剪切加工配送中心27家，覆盖华东、华南、东北、华北、西南、西北六大区域18个重点用钢城市。2）有实力的钢铁贸易商积极拓展经营触角，投资建设钢材剪切加工配送中心。如中钢集团天津公司在天津兴建钢材加工配送中心。3）国外企业如韩国浦项、日133、本商社等在我国投资建设钢材剪切加工配送中心；4）终端用户如造船、汽车、家电等生产企业自建分条、横切、冲片、套裁、激光拼焊生产线，在满足自用后，向社会提供加工配送服务。2）钢铁物流园区不断涌现随着钢铁工业的快速发展，钢铁物流园区作为现代钢铁物流产业发展的一个新趋势，建设速度加快，并越来越受到我国各级政府和相关企业的重视和支持。华南、华北、西南、西北、华中等区域的钢铁物流节点城市都陆续建设了钢铁物流园区。广东乐从钢铁物流基地、江苏惠龙港国际钢铁物流中心、天津国际金属物流园区等如今已成长为中国规模最大的钢铁交易园区和钢铁贸易集散地。天津北辰钢铁物流园区被列入天津市20项重大服务业项目和天津区县重大项134、目。“石家庄筹建大型钢铁物流中心”项目被列入2009年河北省级重点项目。钢铁物流园区依据业态大致有三种类型：1）传统的钢铁交易市场通过设施升级改造以及钢铁贸易商的重新整合，转型为钢铁物流园区；2）大型钢铁生产企业为实现专业化、现代化管理而投资建设钢铁物流园区；3）钢铁生产企业与流通企业共同投资建设物流园区，实现生产和流通的有效衔接。钢铁物流园区可以解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，提高钢铁经营的规模效益，满足货物联运发展的需要。3）钢铁行业电子商务发展迅猛我国钢铁行业的电子商务日益成熟，在促进钢铁大物流的形成、活跃钢材流通市场、降低物流成本、增加信息的透明度等方面起到应有的作用135、。我国的钢铁行业的电子商务主要有以下四类：1）以钢铁资讯为主，如兰格钢铁网、我的钢铁、中国联合钢铁网、钢之家以及中华商务网等；2）以钢铁远期合约为主，国内前三甲分别是上海大宗钢铁电子交易中心、兰格钢铁电子交易市场以及中国钢铁电子交易中心； 3）以钢铁现货交易为主，如宝钢的东方钢铁在线、上海中金钢铁电子交易中心；4）以钢铁产品搜索引擎为主，如兰格搜钢、上海搜钢网等。四、竞争情况分析1.主要竞争对手由于上海市的钢材交易量较大，居全国前列，因此导致了上海的钢材物流行业比较发达，钢材物流企业也较多，全市共有钢材物流企业100多家，下面仅列举其中的一部分企业。2.竞争对手优劣势目前钢材物流企业主要包括两136、类：一类是实力比较强的大中型物流企业，这类企业一般从事专业的钢材物流服务，包括产品加工、配送、仓储、运输等，其服务水平比较高，服务范围也比较宽。另一类是小型钢材物流公司，这类企业主要从事钢材产品的运输，服务产品单一，实力较弱。第三章 资源条件评价钢材物流仓储行业主要以钢材贸易为基础的，钢材贸易形势繁荣，则钢材物流仓储行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。我国是钢铁生产和流通大国，粗钢产量连续13年稳居世界第一。2008年，我国生产粗钢50048.8万吨，同比增长1.13%。2009年上半年我国累计生产粗钢26658.29万吨，同比增长1.23%。2008年全球钢铁企业排行榜中，137、我国的宝钢集团、河北钢铁集团、武汉钢铁集团和山东钢铁集团四大钢铁企业进入前十。我国钢铁生产企业众多，最新的统计数据显示，我国共有钢铁企业7561家，其中，冶炼企业（炼铁、炼钢、铁合金冶炼）2691家；钢材加工企业4870家。当前我国的钢材流通主要方式仍然是直供和分销。中国钢铁工业协会统计数据显示，2008年，中国钢铁工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08%钢铁贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球钢铁贸易的规模得到了飞速发展。中国钢铁贸易占世界钢铁贸易的比重不断上升。钢铁贸易在138、我国对外贸易以及钢铁工业发展中的地位也日益重要。另外，在国内市场中，上海是我国钢铁贸易的主要市场之一。据上海钢铁服务业协会披露，目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。发展制造业与服务业融合的生产性服务业，是上海加快发展现代服务业的“重要内容”。作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材交易市场达个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、139、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。据上海钢铁服务业协会近日透露，上海正加大力度以宝钢所在的宝山地区为核心培育发展钢铁服务产业，形成钢材贸易、信息发布、融资担保、物流配送及中介服务等多种平台。目前上海交易量中的七成在宝山完成，年交易额超过1000亿元。依托宝钢和港口，宝山已形成钢铁延伸业和现代物流业高度集聚的产业特色，正在成为国内钢铁服务业规模最大、发展最快的地区之一。据了解，上海目前共有6000多家钢铁服务企业，其中有2800多家集聚在宝山地区。钢材配送中心、大型钢材仓库和大型钢材交易市场等服务形态“已联成产业链”。全国钢材交易量的五分之一在上海完成，而上海交易量的70%140、在宝山地区完成，年交易额超过1000亿元。第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案一、建设规模本项目建设规模为：月产10万吨卷板开平；8万吨库存量钢材仓库；二、产品方案作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务方案包括：1.卷板开平服务2.提供钢材期货交割场所服务3.钢材仓储服务4.螺纹钢、线材装卸服务第五章 物流仓储项目场址选择一、物流仓储项目场址所在位置现状1物流仓储项目地点与地理位置本项目的地址是上海市闵行区龙吴路4900号。闵行区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。北纬31.05度，东经121.25度。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；141、西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。吴淞江流经北境，黄浦江纵贯南北，分区界为浦东、浦西两部分。闵行是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要工业基地、科技及航天新区。本项目位于闵行区吴泾镇。吴泾镇成立于2000年10月，在原吴泾街道办事处和塘湾镇的基础上“撤二建一”建立而成。辖区37.15平方公里，下辖8个行政村、10个居民委员会，常住人口10万。吴泾镇地处闵行区东南部，位于黄浦江东流北折处，有“黄浦江第一弯”之称，是上海西南水运主要物流周转地。东、南两侧沿黄浦江为界，分别与闵行区浦江镇、奉贤区金汇镇隔江相望，西接闵行区江川街道、颛桥镇，北与梅陇镇接壤，东北142、与徐汇区华泾镇交界。A15高速公路横贯东西，拉近与浦东机场的空间距离。规划中的地铁M15号线及虹梅南路快速干道纵贯南北，将为吴泾提供又一纵向通道。紫竹科学园区座落镇中，跨国公司及其研发中心云集，上海交通大学、华东师范大学两所知名高校人才济济，吴泾化工区正在进行综合治理，将成为集精细化工、环保化工及现代物流于一体的现代化工区。这一切使吴泾镇成为集科技、人才、管理等众多优势于一身的镇，潜力巨大，前景美好。上海棱光股份有限公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外环线，在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有143、得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势，发展现代钢材物流前景广阔。2物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积项目占地面积100亩，位于上海市闵行区龙吴路4900号，属于上海棱光股份有限公司厂区内闲置土地，属于工业用地。3土地利用现状目前，此地块处于闲置状态。二、物流仓储项目场址建设条件1气候条件闵行区具有北亚热带季风气候特征，四季分明，冬夏长，春秋短，日照充足，雨量充沛。2城镇规划及社会经济条件闵行区现有9个镇、3个街道，1个市级工业区，共163个村民委员会和311个居民委员会。区政府设在上海地铁1号、5号线地铁终点站莘庄镇。2008年144、末，全区户籍人口91.50万人，比上年增长3.3%。其中非农业人口81.75万人，比上年增长5.1%。出生人口9287人，出生率10.3，比上年下降1.3个千分点；死亡人口6381人，死亡率7.1，与上年持平。人口自然增长率为3.2。户籍人口计划生育率为99.5%。平均期望寿命81.76岁。外来流动人口87.14万人，其中居住半年以上流动人口66.75万人，人口出生总数1.12万人，流动人口计划生育率为91。2008年，闵行区国民经济继续保持了平稳较快发展的良好势头。初步核算，全区地区生产总值1120.40亿元，比上年增长15.0%。其中，第一产业增加值1.95亿元，增长13.3%；第二产业增145、加值776.80亿元，增长14.0%；第三产业增加值341.65亿元，增长17.5%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为0.2%、69.3%和30.5%。财政收入稳步增长。全年实现财政总收入319.30亿元，比上年增长17.3%，其中区级财政收入96.53亿元，增长12.7%。2008年完成税收收入304.23亿元（不含契税），增长19.0%。固定资产投资总量平稳增长。2008年完成全社会固定资产投资总额295.56亿元，比上年增长5.5%。其中基本建设投资133.53亿元，增长13.2%；房地产开发投资131.96亿元，下降9.0%。从产业投向看，第二产业投资103.81亿146、元，增长10.6%，所占比重为35.1%；第三产业投资191.74亿元，增长3.0%，所占比重为64.9%。2008年新增本地劳动力就业岗位3.58万个，完成全年目标的119.5%，其中农村富余劳动力非农就业5534个，完成全年目标的110.7%。“双困人员”全部得到安置，共安置571人；“零就业家庭”动态为零，累计解决170户。全区新增青年见习基地94家，新增青年见习人数1968人。至年末，全区共有交通协管、劳动监察等“万、千、百人”就业项目24个，安置从业人员1.85万人，其中就业困难人员占50%。“双困”人员就业基地18家，吸纳就业困难人员342人。年末城镇登记失业人数13348人，比上147、年减少668人。3交通运输条件闵行区地处长江三角洲东南前沿，在上海市腹部，中心城区西南部，形似一把“钥匙”。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南与奉贤区隔江相望；西接壤于松江区、青浦区；北部长宁区、嘉定区；与虹桥经济技术开发区和漕河泾高新技术开发区相连，闵行经济技术开发区和虹桥国际机场座落区内。区域总面积371.68平方公里，占上海市总面积的5.86%，吴淞江流经北境、黄浦江纵贯南北，浦江两岸河道纵横，水网密布。境内地表为第四纪沉积层所覆盖，土层松厚肥沃，地势平坦，平均海拔4米左右。闵行区拥有水、陆、空立体化的完备交通网络，是沿海城市中交通条件最快捷便利的地区。空路：上海虹桥国际机场距区政府仅148、10分钟车程，从莘庄到浦东国际机场只需30分钟。水路：黄浦江流经区内的黄金水道达26.8公里，沿途建有8个万吨级泊位，年吞吐量400万吨。陆路：全区现有道路229条，总长1000多公里。318、320两条国道途经区内通往南北。坐落在莘庄的亚洲第一立交莘庄立交，与外环线、内环线、延安路高架、沪闵路高架、沪嘉高速公路、莘奉金高速公路以及始于闵行区的沪杭、沪宁两条高速公路等盘桓相连。地铁一号线、莘闵轻轨已建成通车，城市交通基本实现网络化、立体化。4公用设施社会依托条件闵行区的城市环境建设名闻中外。目前，全区绿化覆盖率达38，人均公共绿地12平方米，废污水实际集中处理率达86左右。1999年，闵行区成149、为中国第一个国家保护规范城区，2000年创建成国家园林城区，2001年被授予“中国人居环境范例奖”，2002年被联合国授予“迪拜人居环境范例奖”。闵行区投资100多亿元用于市政基础设施建设，供水、供电、供气、通讯和污水处理配套完善。供水：全区供水总量1.9亿立方米，其中生活用水全部取自黄浦江上游，日供水量达80多万吨。供电：区内建有7座22万伏变电站，1座11万伏变电站和33座3.5万伏变电站。供气：区内燃气率达100，是全市第一个达到燃气化的区。东海天然气输气管铺设已经完成。通讯：全区拥有电话装机总量57.72万门；排污：全区建有3座城市污水处理厂和3大截流外排工程组成的污水处理收集系统，具150、有日处理10万吨生活用水、50万吨工业废水、截流外排65万吨污水的能力。5防洪、防潮、排涝设施条件本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。6环境保护条件物流仓储项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。7法律支持条件本项目建设符合有关法律规定的要求。8征地、拆迁、移民安置条件本项目所建地块目前为闲置地块，无拆迁、移民方面的问题。9施工条件本项目所有施工条件都已经具备。5物流仓储项目场址地理位置图注：图中红色标识为项目厂址第六章 物流仓储合作项目设备方案和工程方案一、物流仓储合作项目主要设备方案1物流仓储合作项目主要设备选型2物流仓储合作项目主要设备来源本项目设备主要选用国产设备。3物流仓储合作151、项目推荐方案的主要设备清单二、物流仓储合作项目工程方案本项目占地面积100亩，厂区内建筑面积约占9000平方米。主要建筑物包括：卷板开平厂房和仓储库。卷板开平厂房、仓储库均采用钢结构建筑。第七章 物流仓储合作项目燃料动力供应一、燃料、水、电供应1物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量2物流仓储项目水、电供应来源生产经营用电主要来源于市政供电。二、燃料、水、电价格第八章 总图与公用辅助工程一、物流仓储项目总图布置场区的建筑物包括：开平车间、钢材仓库、设备仓库、储油仓库、产品仓库、办公场所及职工宿舍和食堂。本项目总体布置分两排，场区前排从西向东依次为办公场所、职工宿舍和食堂；场区后排从西向东依次为储152、油车间、产品仓库、开平车间、设备仓库、钢材仓库。这样既使生产区与生活办公区分开，又使职工生活区远离开平车间的噪声干扰。各建筑单位周围根据建筑布局状况设置厂区内相应绿化及道路，物流通道6-8米宽，人流通道4米以上宽；各建筑单位和相邻建筑之间至少留有12米以上间距，保证自然采光、通风、日晒条件良好。二、物流仓储项目公用辅助工程1物流仓储项目给排水工程本项目供水主要来源于市政用水。厂区内铺设给水管道，最大给水量达到42吨/时，能充分保证项目用水需求。全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标153、准后回用冲渣，厂区内所有生产生活用水不外排。本项目在厂区东南角建有蓄水池，集中收集厂区雨水，多余雨水经混凝土管排放至室外民渠。2物流仓储项目供电工程本项目厂区用电的电压为220V和380V，频率为50HZ，项目用电总负荷为4870KW。项目厂区中部有3500伏的高压电缆经过，本项目供电直接从厂区中部高压柜通过电缆引入两路10KV电源，再通过6个开闭器引至厂区的3个2800箱变，由箱变内的变压器将高压变为厂区所需电压后由地下管井引至各车间。3物流仓储项目通信设施电话本项目电话通信业务到闵行区联通营业厅办理，从距离项目所在地最近的闵行区电话局引入电话线，在公司安装“集团电话”进行电话通讯。网络网络154、通讯拟采用如下方案：从距离项目所在地最近的联通公司机房接入2M ADSL到公司机房，设置防火墙后由网线连接路由器，再由路由器连接交换机后与各台计算机相连接，从而实现网络通信。4物流仓储项目供热设施拟建项目计划采用电热地膜供暖系统对场区进行供暖。电热地膜供暖系统是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜,由可导电的特制油墨、金属载流条经加工、热压在绝缘聚酯薄膜间和防水、耐压绝缘套制成。工作时以电热膜为发热体,将热量由下而上送入空间，使人体和物体首先得到温暖，其综合效果优于传统的对流散热器供暖方式。电热地膜系统由电源、温控器 、连接件、绝缘层、电热膜及饰面层和防水耐压绝缘套构成。电源经导线连通电热膜，将电155、能转化为热能。由于电热膜为纯电阻电路，故其转换效率高，除一小部分损失外，绝大部分被转化成热能 。5物流仓储项目制冷设施场区车间、宿舍、食堂采用风扇和冷气相结合的制冷措施。6物流仓储项目维修设施本项目建成后，设备维修有专门的技术人员负责，另外，公司每年都会准备一定的设备维修费用，用于项目设备的维护和维修。7物流仓储项目仓储设施本项目建有一个钢材仓库，一个产品仓库和一个设备仓库。其中钢材仓库用于对外营业用，是主营业务之一；产品仓库用于暂时存放开平加工的来料及产成品；设备仓库用于存放物流设备。第九章 物流仓储项目节能措施一、节能措施本项目采用以下措施进行节能：（1）在供暖设备的选择上，采用国内先进的156、电热地膜供暖，电热膜地热供暖系统的节能包括三个方面：电热膜自身热转换率高达99.28%，并且能够实现建筑节能以及行为节能。（2）本项目计划采购的生产设备均为国内先进的节能设备。（3）本项目厂区规划图经业内专家设计，项目车间安排、物流通道科学合理，在生产过程中，能够充分节约人力、物力。（4）培养职工节能意识。二、能耗指标分析（1）电热地膜供暖无需锅炉、暖气片及管道，不占室内空间，无噪音、无气体排放污染；绿色环保健康。比空调供暖节能15-40，比锅炉供暖节能20-50。（2）采用以上节能措施后，估计单位产品（建筑面积）能耗比国内同类产品低20%左右。项目建成后，节能水平将达到国内先进水平。第十章 157、物流仓储项目节水措施一、节水措施本项目采用以下节水技术进行节水：(1)水资源重复利用，全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。(2)回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用，以达到节水的目的。(4)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。(5)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。二、水耗指标分析采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了中国节水技术政策大纲规定的节水技术，重复利158、用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。第十一章 物流仓储项目环境影响评价一、场址环境条件（1）水环境项目所在地吴泾镇河流多属潮汐型河道，在黄浦江水的补充下，水体自净能力较强，水质较好，且排入河道的生活污水和工业废水尚未超过河道的纳污能力。故而该区域的河道水质随黄浦江水质的变化呈起伏变化。（2）环境空气2008年，闵行区环境空气质量优良天数达333天（其中优级天数86天，良级天数247天），优良率为91.0%，较2006、2007年分别上升了2.5%和2%，是自2004年开始空气质量日报以来的最好值，且近三年的空气质量优良率呈现逐年升高的趋势，总悬浮颗粒、二氧159、化硫、可吸入颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达二级标准。（3）声环境项目所在地噪声情况较为严重，因此本项目在施工过程中要注意采用低噪声的施工机械且做好噪声防治工作。二、项目建设和生产对环境的影响1物流仓储项目建设对环境的影响（1）项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染；（2）施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响；（3）施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；（4）施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。2物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成影响，固定垃圾和160、污水如果不进行处理会污染环境。三、环境保护措施方案（1）施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。（2）为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少表土的裸露。（3）在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）和上海市有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。（4）施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活161、垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。（5）针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。（6）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。（7）本项目产162、生污水较少，经处理后全部回收利用。四、环境保护投资针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大场区内的绿化投资，增强隔音效果。五、环境影响评价（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008工业企业厂界噪声排放标准中要求，对环境影响不会太大。（2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。（3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1有163、毒有害物品的危害本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。2危险性作业的危害本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。二、消防设施消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于物流仓储项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通164、道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救；严格遵循建筑设计防火规范的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料；根据建筑设计防火规范的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。第十三章 物流仓储合作项目组织机构及人员配置一、物流仓储合作项目组织机构1物流仓储合作项目管理机构组织方案和体系图本项目管理体系图如下：总经理：全面管理本项目事务；业务部：负责物流仓储业务的合作、洽谈、签单等；物流部：负责钢材等货物的吊运及运输；仓储部：负责仓库的日常管理及产品的进出统计；加工部：165、负责钢材卷板开平；财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务；行政部：负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常管理事务。2物流仓储合作项目机构适应性分析从机构设置方案来看，该方案符合公司法和国家有关规定的要求，在总体设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营管理的要求；项目的法人代表及主要经营管理方的素质也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。二、物流仓储合作项目人力资源配置1作业班次本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时间为8小时166、。2劳动定员数量及技能素质要求本项目运营后，将招聘员工约200人，实现定岗、定职、定责、定薪。在员工招聘过程中严格控制员工素质，以保障产品生产的顺利进行。3职工工资福利本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。4劳动生产率水平分析由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处于同行业较高的水平。5员工来源及招聘方案在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进一批物流管理、业务浅谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机167、制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。6员工培训计划（1）新员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗；（2）在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。第十四章 物流仓储合作项目实施进度一、物流仓储合作项目建设工期本项目建设工期为6个月。二、物流仓储合作项目实施进度安排本项目计划从2010年1月开始建设，于2010年6月底完成建设。2010年1至2010年4月完成主要加工车间及室内仓储库房的建设，2010年2月至2010年5月完成职工办区及生活区的建设，2010年4月至2010年6月完成厂区道路的建设，设备购置于2010年3月至2011年6月完成。第十五章 物流仓储合作项目合作168、方案一、物流仓储合作项目合作模式本项目由上海棱光股份有限公司和上海龙泾钢材市场经营管理有限公司合作组建。其中上海棱光股份有限公司以100亩土地作为股份入股，上海龙泾钢材市场经营管理有限公司以资金和设备作为股份入股，双方以土地无资金，资金不计利息方式合作，所得收益按各50%分成。合作期间甲方投入的土地按评估价50年折旧，乙方投入设备按10年折旧。二、物流仓储合作项目合作经营方式本项目日常经营由上海龙泾钢材市场经营管理有限公司负责经营管理，上海棱光股份有限公司选派财务人员监管经营收支情况。三、物流仓储合作项目合作年限本项目合作年限为10-30年。四、物流仓储合作项目合作方案分析从合作双方出资方式来169、看，该合作方案充分发挥了合作双方的各自优势，但也面临合作双方违约的风险，为规避合作双方在合作期满时的争议，双方应该在项目投建前充分考虑项目合作生命期后的各项事宜。总体看来该合作方案是可行的。第十六章 物流仓储合作项目投资估算一、物流仓储合作项目投资估算依据物流仓储合作项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、办法、定额、费率标准，主要文件依据为：1）建设部标准定额研究所工程建设概预算编制方法；2）国家及地方颁发的工程建设其他费用标准；3）设备的市场调研和询价.二、物流仓储合作项目建设投资估算1物流仓储合作项目厂房及室内仓储库建筑工程费本项目厂房及室内仓储库建筑面积为9000平方米，根据170、不同预算造价，本项目厂房及室内仓储库建筑工程费用为900万元。2物流仓储合作项目设备及工器具购置费根据本项目工艺所需要的设备清单、数量以及各设备厂家提供的报价信息，本项目设备购置费用为1950万元。3物流仓储合作项目工程建设其他费用物流仓储合作项目工程建设其他费用主要是厂区道路建设，根据项目造价，厂区道路建设费用为200万元。三、物流仓储合作项目投资估算1物流仓储合作项目投入总资金估算汇总表2物流仓储合作项目流动资金估算表第十七章 物流仓储合作项目财务评价一、物流仓储合作项目财务评价基础数据与参数选取1财务价格根据项目规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规171、定，对本项目进行有关的财务预测。本预测中各种数据比例，是通过调查国内该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。本次财务预测将采用现值法。现值法是通过估算建设项目未来寿命期内预期净现金流，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被咨询项目价值的一种咨询方法。2计算期与生产负荷根据预测学的原理、该项目技术水平在国内、国际领先程度、市172、场竞争状况和产品生命周期理论，本项目收益年限10.5年(建设期为0.5年），10.5年以后按照项目整体转让的假设前提进行计算，主要意义在于：第一、避免企业在不同发展规模和周期内所产生的企业发展趋势变化的影响；第二、避免由于预测期后诸如宏观经济政策、景气程度、市场结构变化、物价指数变化等不可预见因素变化的影响，尽量减少偏差，保证预测结果的相对准确性；第三、符合投资项目为项目投资者带来直接的、即期的或者可预见的近期可获得的项目收益的原则。项目建成后，当年达到生产负荷的50%，从第二年开始，达到100%。3财务基准收益率设定评估中的折现率按照下式选取：折现率无风险报酬率+风险报酬率（1）无风险报酬率173、无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。一般来说，无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险报酬率定为3.6%。（2）风险报酬率无论是投资还是经营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也就越大，经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。对风险报酬率一般采用累加法估算，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为：风险报酬率行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率行业风险报酬率。行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主要与经营项目所174、在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。本次评估中，综合行业风险报酬率取值2.4%。经营风险报酬率：经营风险指企业因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性，本项目影响经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本变动、经营单位调整与应对价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对经济周期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或环境变化的变动性越大，经营风险也越大。经综合考虑，本评估项目经营风险报酬率取2.5%。财务风险报酬率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收175、益减少以及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险报酬率主要与企业经营过程中资金周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。考虑到本评估项目外部融资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财务风险，经综合考虑后，财务风险报酬率取1.5%。综上分析，风险报酬率为6.4%，风险报酬率与无风险报酬率之和为10%。同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。4其他计算参数其它计算参数按国家或地方有关文件选取。二、物流仓储合作项目营业收入估算四、物流仓储合作项目财务评价报表1物流仓储合作项目财务现金流量表2物流仓储合作项目损益和利润分配表五、物流176、仓储合作项目财务评价指标1项目财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。根据项目财务现金流量表计算，所得税后的财务内部收益率为53.24%远远高于行业基准收益率10%，反映出项目投资回报水平较高，说明项目具有很好的经济效益。2财务净现值财务净现值是按行业基准收益率，将项目计算期10年内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据本项目现金流量表计算得到，本项目所得税后财务净现值为12347.64万元。因为项目财务净现值大177、于零，说明本项目从财务角度分析是可行的。3投资回收期本项目所得税后动态投资回收期为3.2年（含建设期），说明本项目开始运营后，能在2.7年内收回全部资金。本项目投资回收期较短，说明项目能回收投资资金的能力强。4投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一个正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。本项目按计算公式：投资利润率=正常年份利润/投资总额*100%来计算本项目的投资利润率，经计算，本项目的投资利润率为41%。由于项目具有很高的投资利润率，远远高于同行业水平，说明本项目在财务上可行。六、178、物流仓储合作项目敏感性分析项目敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析。敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。本项目采用单因素分析法进行敏感性分析。本项目内部收益率为53.24%，选取固定资产、经营成本以及营业收入作为变动因素进行内部收益率IRR 通过固定资产、经营成本、营业收入变化对IRR的影响看出，营业收入是IRR变动最敏感的因素，其次是固定资产，而经营成本对IRR的影响敏感性相对较弱。七、物流仓储合作项目财务评价结论财务收益评价表明179、，在收益计算期内，本项目财务净现值为12347.64万元，净现值大于0，同时内部收益率为53.24%，大于风险资本回报率（10%），动态投资回收期为3.2年，清偿能力强，项目效益较可观，大有市场潜力，由于受营业收入变化影响较大，故市场风险较大。总之，该项目在经济上是可行的。本项目的实施，对于满足市场需求有重要意义。第十八章 物流仓储合作项目社会评价一、物流仓储项目对社会的影响分析本项目的建设能够为当地钢铁行业提供专业化的服务，加快当地经济发展，促进居民就业，增加当地居民的收入，增加国家财政税收，因此，具有良好的社会效益，对社会产生较好的影响。二、物流仓储项目与所在地互适性分析1物流仓储项目利益180、群体对项目的态度及参与程度分析预测与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。经调查了解到，得到了当地钢材企业的认可，大多数居民对本项目建设表示支持，只有极少数居民对本项目表示排斥，其主要原因是担心项目的建设对当地环境造成破坏。2物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度本项目建设得到了当地政府部门的大力支持，当地政府表示，愿意为本项目的建设提供交通、电力、通讯、供水等基础设施条件。3物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度本项目建设地为上海市闵行区，当地居民容易接受新事情，因此，当地文化对本项目的181、适应程度良好。三、物流仓储项目社会风险分析所谓社会风险，是指因个人或单位的行为，包括过失行为，不当行为及故意行为对社会生产及人们生活造成损失的风险，由于当地政府和居民对本项目的建设基本没有反对意见，因此，本项目社会风险较小。四、物流仓储项目社会评价结论从以上分析可以得到，本项目建设具有良好的社会效益，得到了政府和当地多数居民的认同，社会风险较小，因此，从社会评价的角度来分析，本项目是可行的。第十九章 物流仓储项目风险分析一、物流仓储项目主要风险因素识别项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场182、风险、财务风险、管理风险。二、物流仓储项目风险程度分析1.政策风险1）宏观政策风险经济政策风险是指在建设期或经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。2）钢铁信贷政策风险针对于钢铁物流行业，其与钢铁的消费量紧密相关。钢铁消费量受政策的波动也会传导给钢铁物流行业。183、目前，央行已经强调，要坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，巩固经济企稳回升势头，这在一定程度上坚定了投资者的信心，市场仍有一个宽松的货币环境。但是，银监会四度公开强调防控信贷风险：7月17日，银监会主席刘明康强调要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。23日，对于个别商业银行二套房贷款业务中的各类违规问题，银监会强调要严格执行二套房贷，27日，银监会公布了固定资产贷款管理暂行办法，30日又公布了流动资金贷款管理暂行办法。央行四次强调防范信贷风险，让房产开发商们感觉到政策的变化，而楼市、股市热钱的流入使得政策上会更184、加予以控制防范，这样使得楼市热钱有逃脱的可能，楼市高涨的同时面临着风险。而建筑行业历来都是钢材的一项重要的消费市场。因此通过传导机制必然会对钢铁物流行业形成一定的风险。2.市场风险市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从本项目来看，公司面临市场风险有：1）市场价格波动。随着潜在进入者与行业内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国钢铁物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。2）需求变动185、。由于经济的周期性波动会对市场产品需求带来行情的波动。由于本项目的盈利水平与钢铁行业的市场需求情况密切相关，因此受钢铁需求的变动，本项目的业绩也会受到影响。3）油价风险油价的波动影响物流企业运输的成本从而影响物流企业的运营成本。因此油价风险对于钢铁物流行业来说不容小觑。3.财务风险财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。作为物流行业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。4.管理风险项目的实施有一定的186、周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策1.应对政策风险的对策：公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；加强187、内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。2.应对市场风险的对策：现代市场经济已步入以顾客为核心的3C时代（顾客、竞争、变化），面对钢铁市场的激烈竞争和飞速变化，钢铁物流企业正在不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险2）搭建统一的业务应用平台，实现钢材采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量检斤、加工的集成管理和数据共享，帮助企业188、科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性3）财务数据从业务数据自动生成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。4）建立科学、实时、准确的成本核算体系和统计分析体系，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办公效率。8）发展电子商务，实现网上销售、竞价、状态查询、资金结算。9）优化人力资源管理，提升组织能力，确保战略实施10）全面收集、整理、分析189、和展现数据，支持管理决策。3.应对财务风险的对策：实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本变化，调整资本结构；使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险；加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流；加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制；加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；实施财务预决算制度；建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。不可抗190、拒因素造成的风险，包括各种自然灾害、火灾、战争、政策变化、人为事故等。为避免企业在发生意外及其它各种不可抗拒因素给企业造成损失，将在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。（4）应对管理风险的对策：项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股东和投资者的合法权益；加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；推行目标成本全面管理，加强成本控制；倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。第二十章 物流仓储合作项目可行性研究结论与建议一、物流仓储191、合作项目推荐方案的总体描述本项目计划占地面积100亩，建筑面积9000平方米，投资6507万元，建设期为0.5年，建成运营后，年实现毛收益4800万元，利润2543万元。本项目所得税后内部收益率为53.24%，不含建设期的动态投资收回期为2.7年，具有良好的经济效益。二、物流仓储合作项目推荐方案的优缺点描述1优点本项目经济效益好，投资回收期短，具有较强的市场针对性，从财务角度分析具有良好的社会经济效益。另一方面，本项目符合国家政策及产业规划，另外，当地居民对此项目的建设也表示支持。本项目建成后能够带动当地钢材贸易发展，提高当地居民就业水平。2存在问题虽然从长期来分析，本项目市场前景广阔，但是从192、目前形势分析，市场具有一定的不确定性。目前，钢材贸易商、期货商等对第三方物流仓储认知程度较低。三、结论与建议经过充分分析与论证，得到以下结论：（1）项目建设条件良好，厂区规划科学，各种设备配置合理；（2）项目具有很好的经济和社会效益；综上所述，该项目立项明确，具有良好的经济和社会等各项效益，项目是可行的。另外，对本项目的建议如下：（1）项目承建单位应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社会效益。（2）项目主管单位应抓紧项目有关配套工作，压缩审批程序，缩短申请周期，尽快落实配套资金，为项目的前期工作提供资金保障，加快工作进度，提高工作效率，使项目的建设少走弯路，早建设、早投产、早见效。