1、金果湾喜来登酒店生态旅游可研报告金果湾喜来登大酒店可 行 性 研 究 报 告编制单位：金果湾生态旅游开发有限公司编 制 人：陈坚强 孙伟明审 核 人：朱伟洪 编制时间：二OO八年八月二十八日 金果湾喜来登大酒店可行性分析报告 目 录摘要第一章 综述 911.1 惠州经济发展1.2惠州房地产市场回顾与展望 1.3“金果湾喜来登大酒店”项目立项背景第二章 惠州市房地产市场的综合分析2.1住宅市场分析2.2酒店市场分析2.3产权式酒店 市场分析第三章 “金果湾喜来登大酒店”项目开发功能类型比较研究及综合评价3.1“金果湾喜来登大酒店”项目概况3.2项目开发功能类型SWOT分析3.3项目开发功能类型综2、合评价第四章 项目开发功能类型经济效益分析4.1成本分析4.2出售酒店价格预测4.3销售酒店赢利分析4.4经营酒店效益分析4.5经营酒店出售产权式酒店效益比较分析第五章 项目定位5.1项目总体定体5.2项目具体定位5.3目标客户群定位第六章 项目的不确定性和市场风险规避策略6.1主要变量分析6.2敏感性分析6.3其它规避市场风险策略第七章 结论第一章 综 述1.1 惠州经济发展1.1.1 惠州市概况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术3、产业开发区两个国家级开发区。全市有 51 个镇（乡）、 16 个街道办事处，常住人口377万人。惠州市属珠三角经济区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一，同时也是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过90万人（其中：有海外华侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万人、港澳同胞50万人、港澳眷属共60万人。海外侨胞主要分布于马来西亚、新加坡、印尼、泰国、缅甸、越南、澳大利亚、美国、英国、加拿大等国家）。惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具4、有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身。早在十年前，惠州已进入中国大中城市“投资硬环境40优”、“综合实力50强”的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线30多公里，年吞吐量可达1.25、亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕、广惠、惠河与在建的莞惠等多条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程7211公里，公路密度65公里/百平方公里。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程。改革开放20多年来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。全市累计实际利用外资6、超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。1.1.2 2007年惠州宏观经济分析2007年，惠州经济处于“黄金发展期”。GDP、金融机构人民币存款、招商引资项目合同总额3个含金量极高的经济数据均突破千亿元大关，经济发展进一步显现“又好又快”。1）、GDP超千亿 据初步统计，2007年惠州市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长14.1%。三种产业结构（）调7、整为：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全国一类重点城市行列，成为 “GDP千亿元城市”的新晋成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。2）、财税收入保持高位前行 2007年，全市地方一般预算收入62.06亿元。1-4季度全市地方一般预算收入增长分别为：34、28.4、40.8、39.6%，全年呈现持续高位增长的态势。其中，上缴地方财政的国内增值税、营业税、契税合计对地方财政一般预算收入的贡献达60.9，拉动地方财政一般预算收入增长24.1个百分点。同期，来源惠州的财政总收入307亿元，增长80.2%。全市税收总收入（国、地税合计）231.77亿元，增长32.5%。其中，国税176.94亿元，增长8、32.1%；地税54.83亿元，增长33.9%。地税增长快于国税增长，有力地支持了地方财政收入的快速增长。地税收入中，房地产营业税、土地增值税、房产和城市地产税等房地产业产生的税收增长对全市地税增长的贡献超过50。其中，房地产业营业税增长达67.7，拉动全市地税增长9.7个百分点。显示，房地产业的快速发展对地方税收的重大贡献。大亚湾财政收入领跑各县（区）。分县（区）看，各地财政一般预算收入增长分别为：惠城区37.8%、惠阳区49%、大亚湾区51.1%、惠东县35.8%、博罗县34.4%、龙门县30.6%。显示各地的财政收入增幅均超过30，其中市区（惠城区、惠阳区、大亚湾区）财政收入增长明显快于9、县域财政收入增长。3）、两大工业支柱行业（电子、石化）进一步协调发展2007年，全市规模以上工业实现增加值440.29亿元，增长16.4%。其中，电子行业增加值210.61亿元，占规模以上工业的比重47.8%,比上年下降3.2个百分点，增长16%；石化工业增加值101.11亿元，占比达30%，比上年大幅上升10.3个百分点，增长36.2。电子、石化两大支柱产业占全市规模以上工业增加值的比重为70.8，随着石化产业规模的不断壮大，产业协调性进一步增强，产业结构也适度重型化调整，轻重工业比重由上年的45.2：54.8调整为39.2：60.8。龙门工业领跑各县（区）。分县（区）看，各地规模以上工业增10、加值增长分别为：惠城区15%、惠阳区18%、大亚湾区38.3%、惠东县17.4%、博罗县21.8%、龙门县64.6%。龙门由于三大水泥项目相继投产，拉动了其工业快速增长。4）、固定资产投资创历史新高2007年，全市完成全社会固定资产投资额484.23亿元，创下历史新高。1-4季度全市固定资产投资增长分别为：23、35.4、56.2、56.8%，下半年呈现高速扩张的态势。其中，工业完成投资195.89亿元，增长49，成为今年以来投资增长的重要亮点；第三产业投资完成211.78亿元，增长65.4，其中房地产开发投资137.33亿元，增长98.9。显示，工业与第三产业投资齐头并进，共同为惠州经济发展11、提供强大后劲，引导产业结构调整优化协调发展。大亚湾投资领跑各县（区）。分县（区）看，各地的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区32.9%、惠阳区58.8、大亚湾区137.7、惠东县30.6%、博罗县41.8%、龙门县7.5%。显示，大亚湾区、惠阳区的投资高速增长；惠城区、惠东县、博罗县也保持快速增长的势头。5）、商贸零售业增幅再攀新高2007年，全市社会消费品零售总额353.94亿元，增长19.1%，增幅比上年上升0.9个百分点，呈现在高位增长的良好态势，创下近几年消费增幅的新高。1-4季度全市商贸零售业增长分别为：15.4、17.6、18.8、19.1%，全年呈现逐步升温的态势。其中，批发和12、零售贸易业完成306.13亿元，增长19.1%；住宿和餐饮业完成47.81亿元，增长18.9%。显示，随着高端酒店的相继投入营业，惠州的住宿酒店业收入呈强势增长态势。大亚湾消费品零售总额增幅最高。分县（区）看，各地的社会消费品零售总额增幅分别为：惠城区20%、惠阳区18.8%、大亚湾区20.8、惠东县17.3%、博罗县19.1%、龙门县17.6%。显示，各县（区）消费增幅都保持在17-21%的快速增长区间。6）、外商直接投资较快增长 2007年，全市外商直接投资合同项目444个；外商直接投资合同外资15.71亿美元，增长3.8；全市实际吸收外商直接投资12.28亿美元，增长17.5。其中，电子13、行业引入外资合同项目最多的行业，共65个，直接外商投资2.57亿美元，分别占全市12.8%和20.9%；房地产行业合同项目29个，利用外商直接投资1.6亿美元。从引资的地区看，香港仍然是引入项目最多的地区，占全部项目的74.3%。1-4季度实际吸收外商直接投资累计增幅分别为：0.04%、-6%、17.7%、17.5%，呈现逐步攀升态势，显示下半年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。龙门吸收外商直接投资增幅领跑县（区）。分县（区）看，各地实际吸收外商直接投资增长分别为：惠城区8.9%、惠阳区22%、大亚湾区21.7%、惠东县30%、博罗县21.9%、龙门县40.5%。显示全市除惠城区外,各县(14、区)实际吸收外商投资都保持快速增长，增长都超过20%，其中龙门尤为突出。7）、外贸顺差超过50亿美元 2007年，全市进出口总额241.13亿美元，增长13.6。其中，进口95.07亿美元，增长6.2；外贸出口146.06亿美元，增长18.9。其中，私营企业出口6.36亿美元，增长39.5%；外资企业出口129.91亿美元，增长20.6%。全市实现贸易顺差50.99亿美元，创下我市对外贸易顺差的新记录。从出口主要商品来看：机电产品117.57亿美元，占比80.5%，增长19.6%；服装7.86亿美元,占比5.4%,增长9.5%;鞋类3.01亿美元,占比2.1%,增长10.4%,塑料制品3.2亿15、美元,占比2.2%,增长23%;玩具1.2亿美元,占比0.7%,增长15.9%。外贸出口大亚湾领跑县（区）。分县（区）看，各地外贸出口增长为：惠城区12.5%、惠阳区25.1%、大亚湾区80.6%、惠东县37%、博罗县13%、龙门县12.9%。显示大亚湾外贸出口高速增长，惠东县、惠阳区的增长也高于其他县区。8）、房地产业强势发展 2007年，全市商品房建筑面积1277万平方米，突破1000万平方米大关；商品房销售额153.33亿元，突破100亿元大关；全年完成商品房投资137.33亿元，突破100亿元大关。07年惠州房地产呈现强势发展态势，建筑面积、销售面积、销售金额增幅均超过50%。200716、年商品房销售均价为4001元/平方米，比1-11月销售均价小幅回落31元/平方米。1-3季度全市商品房累计平均价格（元/平方米）分别为：3492、3646、3901。显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。分县（区）看，各地商品房销售价格（元/平方米）为：惠城区4753、惠阳区3554、大亚湾区3916、惠东县2165、博罗县2328、龙门县2329。显示县区房价已经全部超过2000元/平方米，惠城区房价已经接近5000元/平方米。9）、金融存贷款快速增长 2007年年末，全市本外币贷款余额679.74亿元，比年初增长41.1；本外币存款余额1169.48亿元，比年初增长18.17、6%。存款与GDP同步踏入“千亿俱乐部”。惠东贷款增幅最快。分县（区）看，各地金融机构本外币贷款增幅分别为：惠城区52.1%、惠阳区49.1%、大亚湾区-5.3%、惠东县68.4%、博罗县34.8%、龙门县10.4%。显示惠东县、惠城区、惠阳区、博罗县的贷款增幅都比较高，龙门保持平稳增长，大亚湾负增长。10）、农民收入实现两位数增长 2007年，城市居民人均可支配收入17310元，增长8.2%，剔除价格因素，实际增长4.1；全年农民人均纯收入5695元，增长11.9，剔除价格因素，实际增长7.7。全市城乡居民储蓄存款余额647.61亿元，比年初增长6.7，其中，城镇居民存款519.29亿元，比18、年初增长2.9%；农村居民存款128.32亿元，比年初增长25.2%，与农民纯收入一起呈两位数增长。县（区）居民存款惠阳增幅最快。分县（区）看，城乡居民储蓄存款增幅分别为：惠城区4.2%、惠阳区11.7%、大亚湾区9.6%、惠东县3.1%、博罗县11.6%、龙门县5.4%。显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。物价水平高企 2007年，城市居民消费价格总水平上涨3.9%，比3%的的控制线高出0.9个百分点，主要的拉动因素是食品类价格高企（上涨10.6个百分点）。小结：07年惠州的经济得到了高速的发展，也吸收了大量的港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲的发展势头，而房地产行业的兴起，也19、带动了第三产业的快速兴起。1.2 惠州房地产市场回顾与展望1.2.1 2008 年上半年惠州宏观市场各项指标情况1）、物价仍呈上涨态势1-5 月，市区CPI 指数（即居民消费价格指数）比上年同期上涨5.7，其中食品类价格指数上涨达15.6，CPI上涨的87.7主要来自于食品价格。显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨的通货膨胀。受去年物价上涨翘尾因素、低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区CPI 指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展的方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。2）、金融贷款增速放缓5 月末，全市金融机构本外币存款余额1257.19 亿元，比年初增长7.5，增幅同比20、回落3.5 个百分点。同期，全市金融机构本外币贷款余额743.89 亿元，比年初增长9.4，增幅同比回落14.1 个百分点。金融贷款增速放缓，显示“从紧”货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。3）、固定资产投资增长仍显强劲1-5 月，全社会固定资产投资总额为192.85 亿元，增长49.4，对比1-4月，增幅虽然回落14.9个百分点，但仍保持快速增长态势。其中，工业完成投资86 亿元，增长56.4%；第三产业完成投资105.6亿元，增长45。第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅的高速增长，将再度激发工业发展后劲。1-5 月，全市房地产开发投资完成67.21、24亿元，同比增长66.1，同比回落32.1个百分点，其投资额占第三产业投资的比重为63.7。分析：08 年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围的土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。4）、商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大上半年，全市商品房销售面积103.4 万平方米，同比下降30.8；商品房销售金额41.6 亿元，下降25.3；5 月末，全市商品房销售均价为3916 元/平方米，比上年末销售均价回落85元/平方米；6月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为4119 元/平方米。 分析：受政策和整体22、市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对07年略有上升，主要是由于5 月份以来一些优质项目对价格的拉升。在市场放量不断扩大的情况下，后期市场竞争将更加激烈。（资料来源：惠州统计年鉴、惠州市人民政府公众信息网）截至到5 月底，惠州商品房空置面积为78.7 万平米。同比增长7.5%。1.2.2 下半年市场趋势展望，当前惠州房地产业面临的发展机遇今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。惠州23、房地产主要的利好因素如下：1）、惠州经济快速增长、城市化进程不断提速、交通设施的不断完善为房地产市场下一步发展带来机遇2008上半年GDP增幅平稳，财税收入高速增长，固定资产投资增幅高位攀升，消费需求快速增长，利用外资保持较快增长，外贸出口增幅平稳。惠州GDP增长率多年始终保持在10%以上，2007年惠州GDP突破1000亿元大关，标志着惠州进入全国一类重点城市行列；未来五年，惠州有望承接深圳、东莞产业转移2000亿元，经济总量上将再造一个惠州。惠州交通设施不断完善，各组团的道路网络日益密切，08年上半年惠南大道开通，惠城区与惠阳区的联系更紧密，沿海城市的格局正在确立。在惠州市高速公路网规划（24、2006-2020年）中，构架了“五横三纵”的公路网络，规划总里程850公里，共形成15个高速公路出入通道口，86条高速公路出入境车道。到2010年，惠州市高速公路总里程达500公里，“十二五”期末达到750公里，“十三五”期末达到850公里。届时四通八达的高速公路网像纽带一样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在一起。2）、城市格局构架扩大带来良好发展机遇，组团式城市住房建设规划加快城市发展步伐根据惠州市城市住房建设规划（20082012年），市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积2672.3平方公里。其中：城市规划区主要由惠城、惠阳25、大亚湾、仲恺陈江三大组团组成。组团式城市住房建设规划有助于合理布局城市格局，加快城市发展的步伐。在惠州城市总体规划（2006-2020）已经通过批准实施，惠州城市市区面积由419 平方公里扩大到2672平方公里，惠州将从沿江城市发展为沿海城市。3）、创建文明城市、改善城市环境，有助于提升产业发展和吸引外来人口，人口红利将提升房地产的刚性需求惠州创建文明城市，对城市环境提出的更高的要求，环境的优化对提升产业的发展提供了更好的契机。近几年因产业发展而带来的外来人口不断增加，同时居民人均收入也在增加，1-5月，市区居民人均可支配收入8683元，增长11.1，剔除价格因素，实际增长5.2%；居民人均消26、费性支出6399元，增长18.4，剔除价格因素，实际增长12%。根据惠州市城市总体规划，2007 年规划范围内常住人口189.6 万人，2008 年规划范围内现有常住人口195.9 万人，2012 年底规划范围内常住人口266.6 万人，规划期内增加70.7 万人。人口自然增长和收入水平的不断增长将使得首次置业，换房等刚性居住需求趋于旺盛。1.2.3 区域经济发展预测1）、惠阳中心与深圳和东莞的距离将进一步拉近据惠州市规划建设局官方网公示的惠州市惠阳中心城区分区规划(2007-2020)(草案)（据规划局有关负责人透露这是惠阳由市变区后首次对中心区做详细规划。）轻轨1、2号线接驳深圳根据规划草27、案，惠阳将加强与深莞的联系互动，并从交通、物流、市政配套方面为接受深圳、东莞产业转移铺路。将利用惠州港和京九铁路的交通物流优势，在交通方面建立惠州港与东莞东部、深圳东部、河源、汕尾等地区产业功能区域的高效链接。惠阳区将与周边城镇形成一个城市群体，融入珠三角洲“1小时经济圈”。与深圳的合作将把惠州港与深圳市主干道网系统、东部新城对外交通系统对接，提高深惠经济运行效率。惠阳高速公路联络线也将与深圳外环高速公路衔接，并预留了连接深圳的城际轨道交通廊道。规划惠阳区轻轨1号线，经三和、秋长、淡水、大亚湾至澳头，惠阳区轻轨2号线经三和、洋纳、新桥、惠州新客站、淡水至白云，并考虑在深圳14号轨道线接驳换乘。28、2）、产业园经济的发展 为深莞产业转移铺路在与东莞的联系建立在资源共享基础上，沥林镇与东莞的谢岗镇同为边缘镇区和水源性缺水地区，规划促进两镇共享供水水源。实现与东莞“土地”与“人力、资金”的良好合作，共同促进沿海以石化、物流、旅游、制造业为龙头的产业带和城镇群的建立。规划还指出惠州应做好充分准备，有条件地接纳东莞制造业向惠州转移，逐步建立人才引入和创新机制，帮助企业落地。尤其是发展壮大惠州制造业品牌高新技术产业，依托三和片区，做大做强计算机通信高新技术产业群。并准备在惠阳中心城区北部规划一个新的高新技术产业园区，吸引国外和深圳、东莞等地高新技术产业进驻。除了为工业的对接铺路，规划还支出惠阳在环29、保方面需要加强与周边城市的联系。惠州与深圳、河源、东莞应建立跨区域的河流整治与保护机制，保护东江水质，改善淡水河水质，保障区域供水安全。3）、住房 增加中低价位商品房由于20世纪90年代初的盲目开发，惠阳中心区遗留了许多“问题楼盘”，各种性质的用地混杂相互干扰，中心区功能不突出。规划拟缩减居住用地，调整某些已出让土地的用途，使第三产业更多地登临“黄金地”。并提到“早期的政府土地出让行为，不论其合法性如何，必须通过合法的规划，降低早期政府行为带来的诚信和政策风险”。此外，住房供应结构将做进一步调整，规划提出积极发展适合广大居民消费水平的普通商品住房，并对经济适用房和廉租房的供应做了规划。商品房规30、划将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。中心区将新建经济适用房8.93万套，平均套型建筑面积为75平方米，经济适用住房主要分布在城镇密集区。廉租房将建300万平方米，套型建筑面积平均为40平方米，并将逐步提高经济适用房的比重。据了解，到目前为止惠阳区还未盘整出用于建设经济适用房、廉租房的用地，由于商品房价格日益上涨，经济适用房、廉租房还未动工建设，惠阳住房困难户的住房问题日益明显。4）、公交开通快速公交连接两主城区为了缩短惠城、惠阳两主城区的距离，惠城惠阳两区间将开通快速公交，公交路线初步规划为以惠州客运南站为起点，途经南线客运站-仲恺-陈江-镇隆-新墟-秋长-排坊-惠阳客运总站-响水河，31、终点为大亚湾客运站。此外，惠阳区内的客运条件也将大大改善，将增设三个长途客运站。并将增设两处货运站来改变现在惠阳客运站因货运站与客运站混合使用的困境。1.3 “金果湾喜来登大酒店”项目立项背景综上所述，惠州近年GDP增长率始终保持在15%以上，且有加速增长的趋势，完全可以支撑房地产业的高速发展，2007年惠州人均GDP28780元（折合$3837元），房地产处于快速发展阶段，生存、改善需求兼有。深圳等消费者购买力外溢惠及惠州，价格洼地凸现，投资客比例增加，基础设施建设日益完善，惠州房地产市场蕴藏巨大空间。惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富，临近香港和深圳特殊的地理位置使得旅游收入迅速增加，酒32、店业开始迅猛发展。金果湾生态旅游开发有限公司正是抓住惠州旅游业发展的起步阶段，看准了惠州未来发展的良好前景，利用惠州目前开发的价格洼地，选择在惠州的“硅谷”建设五星级产权式酒店-“金果湾喜来登大酒店”（以惠环、仲恺、陈江为中心区，潼侨、镇隆、沥林为辐射区的南惠州，面积近300平方公里，区域总人口50多万，区域内工厂林立、企业云集，会聚了多家世界500强及中国100强企业，包括可口可乐、三星、LG、SONY、TCL、德赛等国内外知名企业，年工业总产值突破800亿元，云集了来自亚洲、欧美等地的知识精英，是当之无愧的“惠州硅谷”）。“惠州硅谷”是城市经济增长的动力。硅谷的精英掌控了智慧与财富，在南惠33、州构成强大的知富阶层。然而，面对强劲的消费前景，“惠州硅谷”尚没有代表其城市形象的商务酒店配套。 第二章 惠州市房地产市场的综合分析2.1 惠州住宅市场宏观数据分析据政府数据显示，07年惠州市1-11月全市房地产开发完成投资117.85亿元，增100.2%.完成商品房建筑面积1154.33万平方米，增69.4%；完成商品房竣工面积325.27万平方米，增83%；商品房销售金额131.15亿元，增129.2%.房地产开发投资的大幅增长直接拉动全社会固定资产投资增22.5%，对全社会固定资产投资增长贡献率达37.1%.2.1.1 惠州房产开发的特点由于惠州是工商一体城市，有着良好的生活环境，加上靠34、近深圳，所以很多楼盘都是面向深圳市场的需求。就惠州市房地产开发区域分布来说，统计部门分析认为惠城区房产开发过密。惠城区完成房地产开发投资72.12亿元，占全市房地产开发投资比重达61.2%。而龙门县完成不到1亿元，所占比重仅0.8%。惠城区本来就人口密集，土地资源相对紧张，如此高密度的投资开发，势必对未来的发展带来影响；而其他县区相对较慢，发展不平衡，不利于地区整体城市化的建设发展。去年以来惠州商品房销售价格上涨过快，已冲上4000元大关，环比增长 35.3%，主要是因素是市场需求量的增加，尤其是深圳等外地投资者的进驻抢购拉高了本地房价。2.1.2 惠州房价仍然沉稳虽然2008年前后，深圳楼市35、遭遇冰期；广州楼市一片凄风冷雨；东莞万科带头降价，导致房价暴跌回两年前，楼市跳水降幅超三成等地区性的房价回落，但惠州没有受到太大的冲击。惠州楼市价格目前还基本能保持在去年的水平上，相对比较稳定。惠州楼市目前的均价在3900到4800之间。就目前的状态来看，惠州楼市还没有很明显的降价趋势。2.1.3 一手楼市进入了拉锯状态1）、07年国庆期间房价达到高峰国庆期间惠州市区新房的价位为4500元/平方米至5500元/平方米，国庆黄金周惠城推出的楼盘面积、套数、价位都有所增长，集中推出了近四五千套新房，总面积约为四五十万平方米，户型以100120平方米的三房一厅为主。2）、08年春节楼市较为冷淡 大多36、在售楼盘在春节期间都没有推出与准业主的互动活动，多数的喜迎新春活动都在年前举行。且今年春节期间天气特别寒冷，不太适宜发展商开展大规模的活动。3）、市民对小优惠不为所动春节期间，很多楼盘都挂出巨型宣传画，向市民表达新春的问候，同时也打出“买楼有礼”的口号，但收效甚微，市民对这种“买楼送物业管理费”，或是“买楼送家私”以及“买楼享有9.8折”等所谓优惠早已司空见惯，现时这样的广告已经比较难打动消费者的心。 尽管新春期间楼市整体成交并不活跃，但也有个别楼盘因为优惠一步到位，以其较实惠的价格取得了较好的销量。如东湖中心区的颐景花园，起价为3888元，目前均价为4300元，以一套90平方米的房子为例，折37、后总价约37万元。没有过多虚开的高价，也没有过多的“会员制”或者是折上折，省去了市民云里雾里的折腾，也得到市民的认可，在初六开市当天就有客户落单。 4）、自住型住宅开始占据市场主导地位今年前两个月有成交的楼盘销售情况看，成功交易的主流产品是自住型住宅，“市场还是存在较好的刚性需求，居家自用型的房子市场相对较好。”据某代理公司相关负责人表示。5）、进入了新一轮拉锯状态据惠州市房地产交易中心的统计数据显示，今年前两个月惠城区住宅成交均价为4633元/平方米，与去年同期水平接近。1、2月份共有2220套商品房成交，成交量较去年同期下降了8%左右。2.1.4 主要购房人群开始转换惠州市场过去严重依赖深38、圳市场，在深圳楼价步步高升的时期，不少深圳投资者将目光投向了惠州，随之有大批的深圳人涌向了惠州，买了大量价格远远低于深圳价格的惠州楼盘。据了解，有不少惠州新楼盘的深圳客户所占的比重超过80。特别是进入2007年的下半年，惠州楼市越发火热，惠城、惠阳、惠东、博罗到处都有新盘启动，随之而来的是购房者对楼市的疯狂追捧。2.1.5 惠州今年拟出让300公顷土地据惠州市国土资源局资料显示，今年市区拟出让多宗土地，多数面积在10公顷以上，总出让土地面积超过300公顷，从江北、大湖溪、东江新城到河南岸、金山湖等地，均有分布。 1）、惠州市区2008年拟出让十块土地据惠州市土地储备中心资料显示，惠州市目前规划39、在2008年公开出让土地10宗,出让土地面积336万平方米，据该中心相关负责人介绍，2008年计划出让的这10宗土地均拥有非常好的地理环境，都具有极高的投资价值。 此外东江新城将出让3宗大地块 除一月份已经出让的江北7号小区一宗12公顷的土地外，今年还有3宗东江新城的大地块出让。去年第三季度，东江新城就出让了3宗总计30多公顷的地块，其中一宗18公顷的地块以8亿多元的价格被中信深圳（集团）公司拿下，超出底价4亿多元。近期东江新城将出让两宗地块，一宗13公顷、一宗20公顷，分别位于东江新城20号小区和21号小区。 另外，在马安围和阅粮畜牧场都将约有70公顷的土地出让，出让时将分小宗出让，原则上每40、宗地不超过20公顷。在惠南大道两侧也计划出让总面积约80公顷的零星地块，在惠州岸32号、33号小区、金山大道两侧也将有部分地块出让。土地出让对比小结：今年拟出让土地比去年略少，去年，惠州市区以招标、拍卖、挂牌方式出让经营性用地43宗，面积394公顷，交易起始价40.9亿元，成交价67.5亿元，超出起始价26.6亿元。但今年拟出让地块多数面积超过10公顷，且个别超大地块面积可达70公顷。 2.1.6 大量烂尾楼开始盘活 从大亚湾区相关部门了解到，截至2007年底，大亚湾区共盘活“烂尾楼”面积30多万平方米，占总“烂尾楼”面积的80%以上。由于历史原因，大亚湾区遗留“烂尾楼”的现象比较普遍。据不完41、全统计，该区的“烂尾楼”总建筑面积约有40多万平方米，其中位于城市主干道周边影响性较大的“烂尾楼”有30多万平方米。近年来，在各方坚持不懈的努力下，通过采取灵活有效的措施，该区“烂尾楼”现象得到明显改观。2007年，大亚湾打响了盘活“烂尾楼”的攻坚战，致力推进了海景广场（现在的“大中华东方新天地大厦”）、大亚湾购物中心等10处“烂尾楼”的复工改建。目前，这10处“烂尾楼”已全面盘活或进行包装整治。区内其余面积较小的“烂尾楼”也得到逐步盘活或包装整治。到2007年底，该区盘活“烂尾楼”面积已有30多万平方米，占总“烂尾楼”面积的80%以上。据悉，大亚湾区力争用一年多时间消除区内所有“烂尾楼”。242、.1.7 惠州市豪宅市场分析房贷新政改变了整个珠三角城市群的楼市发展轨迹。然而，从日前了解到的情况看，整个珠三角楼市中的豪宅消费并没有受到很大的冲击。而在惠州这样一个珠三角城市群的豪宅新市场，2008年依然可能出现比较稳健的交投上扬态势，其中惠州江北区、水口区更可能成为改变格局的生力军。1）、惠州高端住宅明显放量在2007年整个珠三角客户抢滩惠州市场的热烈氛围中，惠州高端住宅似乎并不太显山露水，但合生帝景湾、国墅园、领墅、宝安山水江南、奥林匹克花园、雅居乐白鹭湖等楼盘却在珠三角高端客户群中引起了不小的波澜，只是由于项目以及客户本身相对低调，而不像大众住宅那样喧闹而已。2008年惠州高端市场将可43、能有一个明显的放量，近两年进入惠州的一线品牌开发商如深圳鹏基、振业、宝安地产、中信、万科、雅居乐、奥园、碧桂园、富力、珠江、名流、珠光等均可能在年内启动或推出一批高端项目，惠州豪宅将呈现全面开花的状况，成为珠三角地区又一密集型高端项目集中地。作为启动惠州高端市场的元勋级开发商，合生创展更将一举推出近50万平方米豪宅，合生帝景湾、合生国际新城、合生世界岛等多个豪宅项目将携手登场，成为市场供应的中坚力量。2）、政策限制 豪宅较稀缺 目前在惠州，以旅游度假为主题的雅居乐白鹭湖的独栋别墅均价2.3万元平方米左右，最高近3万元平方米，联排别墅均价1.8万元平方米，合生国际新城双拼别墅（带精装修）均价1万44、元平方米。因此别墅等高端项目相比深圳、广州等地处于明显的价格洼地。从市场消费导向来看，宏观调控前惠州高端项目市场以短期或中期投资为主，现已转为长期投资和自住为主。由于土地珍贵、市场购买力增强、换房周期到来等诸多因素，未来两三年惠州高端项目价格的总体涨幅应该在1030以上。从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅等高端用地，今后别墅等高端项目的投放量会相应减少，因此别墅等高端项目的长期价值将得到提升，珠三角这些高端投资者看中的，首先是惠州快速的经济增长所带来的巨大发展潜力，其次是惠州交通的不断改善与珠三角大经济圈融为一体，整个板块的投资价值增加。2.45、2 酒店行业分析2.2.1 我国酒店业现状及发展：据世界旅游组织最新的展望报告称:到2020年的全世界游客量将达到16亿人次以上，是1966年的3倍多，旅游收入则增长成倍，由4250亿美元猛增到20000 亿美元。中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，接待境外游客由现在一年5000万人次增加到1.73多亿人次，旅游业增长前景十分可观。中国酒店行业在2005-2006年度开始实质性的增长，全面扭亏为盈。从中国酒店业整体业绩看，无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。统计结果显示，所有五星级酒店的平均房价达到人民币806元，四星级酒店为人民币436元，三星级酒店为人民币268元，经济型46、酒店为人民币180元。就住宿率而言，三星、四星和五星级酒店的平均住宿率在69%到70%之间，经济型酒店的住宿率达到了92%。各层级酒店的平均每房间收益依次为，五星级酒店人民币552元，四星级酒店人民币305元，三星级酒店人民币186元，经济型酒店人民币165元，前三者分别比2004年增长了11%、9%和20%。估计2007年、2008年酒店行业效益增长的局面还会维持，也就意味着，酒店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间。酒店需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。整体酒店市场的客源结构仍维持稳定。商务客源仍是酒店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比47、例分别为48%、49%、40%和46%。五星级酒店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级酒店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级酒店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和7%。2008年全球将有1079家新酒店开业,可提供客房131517间。除去人口的变化对其他房地产业的影响，这表明在2008年，酒店数量毛增长率为2.8%。中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。2006年亚洲的建设项目有386个，共包括111285个房间，其中68%是四星级以上的酒店。这些项目中的188家位于中国，占整个亚洲的48%，共有719648、7个房间,其中四星级以上的酒店有134家。未来的3-5年，中国经济型酒店业进入快速发展的黄金季节，市场规模在1500亿元左右，以如家、锦江之星为代表的经济型酒店第一梯队以及以莫泰168和7天为代表的第二梯队，将会在他们已经扩张的版图上继续深耕细作，使得网点的布局更加密集，而经济型酒店作为资源型产业，这个行业的后来者将会进入残酷的优胜劣汰阶段。巨额资本流向亚洲，特别是中国，而且这种速度会在未来10年保持平稳。预计到2020年，中国将成为全球最大的旅游目的地。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，都给酒店业发展带来了巨大推动力。调研显示，绝大多数酒店都预计在奥运会之前建成。2006上半年49、到2007年北京将有103家酒店开张。摘自2007年中国宾馆酒店行业研究报告：2.2.2 我国酒店业的发展趋势1)、保持稳步增长的趋势 随着我国经济形势的进一步好转，酒店业目前呈现经济快速增长的趋势，但这种现象不可能长期存在，在保持效益增长的情况下，酒店行业存在利润平均化的趋势，将会保持一个稳定的发展速度。2)、经营集团化、国际化的趋势 由于规模经济的优势，生产与资本的国际化进一步促使经营的集团化与国际化。通过兼并与重组，形成酒店规模与网络的大集团在市场上的占有量日益增大，发展具独特的规模效应，从而在经营与管理方面起着领导潮流更为突出的支配与主宰作用。3)、高度竞争的趋势 我国酒店业不仅存在国50、内企业间的竞争，而且也直接面临国际市场的竞争，同时，不仅在传统的酒店间存在激烈竞争。而且还需迎接新型的房地产业的挑战(如度假性的物业对酒店业的冲击)。4)、产品多样化与综合性经营的趋势 旅游者的需求是多种多样的。因此，我们要不断提高酒店产品的档次结构，改变产品形象，尽力提供多样化的产品，寻找新的市场机会。5)、酒店服务个性化的趋势 酒店的生意多取决于服务，而优良的服务又多体现在细微处和是否有人情味，是否做到了微笑服务，使宾客有何良好的感受，也是宾客取舍酒店的关键。6)、人才竞争、服务竞争、品牌竞争的趋势 当今国际、国内酒店的竞争，除表现为服务质量、管理水平、价格、客源市场，服务设施，酒店特色与51、酒店风格等一般性的竞争外，酒店经营管理与服务方面人才缺乏，是目前酒店业发展面临的紧迫问题，也是酒店竞争的关键因素。2.2.3 惠州酒店业现状2.2.3.1 惠州酒店业发展的条件1)、优越的自然条件 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属珠三角经济区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。2)、惠州行政及地缘优势 惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过90万人（其中：有海外华侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万52、人、港澳同胞50万人、港澳眷属共60万人。海外侨胞主要分布于马来西亚、新加坡、印尼、泰国、缅甸、越南、澳大利亚、美国、英国、加拿大等国家）。3)、城市职能定位惠州将用5年的时间，使经济总量、发展水平，跨进珠三角先进城市行列，初步建成综合实力较强的现代化经济强市，实现宽裕型小康，中心城区率先基本实现社会主义现代化。2.2.3.2 惠州酒店业现状1)、发展速度快，己具规模全年接待国内外游客1566.9万人次，增长28.7；接待住宿游客707.2万人次，增长25.8，其中国内游客人数585.9万人次，增长27.0。旅行社组团方面，国内游42.7万人次，增长14.2%；出境游2.4万人次，下降8.9。53、全年实现旅游总收入84.3亿元，增长37.0，其中旅游外汇收入2.9亿美元，增长34.5。（资料来源：惠州公用信息网）2)、星级酒店发展快，管理水平高 目前有五星级酒店6 家，四星级酒店66 家。 3)、酒店分布不均匀，区域差异大 其中惠城区五星级酒店3家，四星级酒店3家，惠阳区五星级酒店1家，四星级酒店2家， 惠东五星级酒店2家，大亚湾开发区五星级酒店1 家，四星级酒店3家，龙门县四星级酒店1家。数据显示，酒店集中在惠州城区。区域差异大，与各地经济水平相对应。4)、酒店服务项目多，部分项目对外经营 惠州酒店业已摆脱传统酒店业以住宿为主的服务内容、以客房服务为目的的配套设施。惠州酒店业功能除住54、宿外，还有餐饮、娱乐、健身、会议等各种服务，特别是大型酒店均兴办各类大型会议，如国际交易会、论坛等。星级酒店多提供会员制服务。星级酒店的服务配套除满足住客需要外，还对外经营，特别是餐饮、娱乐、健身、泳池、网球场等，以增加收益。2.5.3 惠州酒店业预测2.5.3.1 利好因素1)、城市经济发展加速，提升城市形象 惠州开始“二次创业”，加速城市发展，尤其是惠阳区的建设进程加快等，将提升城市形象，进一步吸引境内外投资者及游客。2)、举办各类国内、国际交易会，扩大知名度2008年惠州将举办全国性的“国家文明城市”评比活动，会展中心常年不断地举办各类国内、国际交易会、展览会等，进一步扩大惠州的知名度。55、3)、加快城市规划，进一步提升旅游价值2000年到2003年， 惠州连续被主评为”全国造林绿化十佳城市”（2000年由全国绿化委员会授予）;“中国优秀旅游城市”（2001年由国家旅游局授予），“国家卫生城市”（2001年由全国爱国卫生运动委员会授予）；”国家环境保护模范城市”（2002年由国家环境保护总局授予）；”国家园林城市”（2003年由中国建设部授予）；“中国人居环境范例奖”（2003年由国家建设部授予）；近日，惠州市政府又提出了“用5年的时间，使我市的经济总量、发展水平，跨进珠三角先进城市行列，初步建成综合实力较强的现代化经济强市，实现宽裕型小康，中心城区率先基本实现社会主义现代化”的56、目标，将进一步提升惠州国际旅游城市的价值。4)、中国加WTO，境外机构、人员进驻惠州 中国不仅加入WTO，惠州作为经济惠州、临惠州的口岸城市等将直接收益。大量境外机构、人员将进驻，惠州酒店业需求大。2.5.3. 2 不利因素1)、面临境外品牌酒店业的竞争压力 对外开放的力度不断加大，惠州酒店业面临境外品牌酒店的冲击。2)、相关行业的冲击 随着经济的发展和人们生活水平的提高，特别是在惠州，人们开始二次置业、三次置业。度假物业将成时尚，投资性的产权酒店将冲击市场。产权式酒店分流部分酒店客户，酒店业面临新的挑战。2.5.4 区域市场分析2.5.4.1 一级竞争圈 主要指惠阳区范围内的己建、待建的酒店57、。惠州丽景花园酒店4星，惠阳淡水家路国际大酒店5星地址：惠阳淡水星河东路详细信息：家路国际大酒店由惠州家路酒店投资有限公司投资建造，酒店占地面积13500平方米 ，建筑面积23800平方米，集客房、餐饮、娱乐、休闲、渡假、商贸、办公、商务. (3)新都会大酒店地址：中国广东惠阳白云坑（惠阳海关侧）详细信息：新都会大酒店是惠阳地区首家以“绿色、环保、健康为特色的五星级顶级商务酒店，酒店位于中国南海之滨，电子、石化名城广东省惠州市惠阳区，南邻大亚湾，比邻香港，西与深.惠州三阳酒店4星地址：惠州市陈江镇仲恺五路118号详细信息：三 阳 酒 店 是一家集商务、餐饮、康乐、客房为一体的国际四星级豪华商务58、型酒店。酒店位于广东省惠州市陈江仲恺五路118号，交通便利，毗临深圳、广州、东莞；距深圳.2.5.4.2 二级竞争圈 1)、大亚湾片区大亚湾南海度假村酒店4星地址：大亚湾霞涌镇详细信息：惠州东部绵长的海岸线上,闪烁着一颗灿烂的明珠,这就是被人们誉为“小三亚”的著名海滨旅游景区-大亚湾南海旅游度假区 由外商独资兴建的南海旅游度假区.惠州千帆阁酒店4星地址：广东惠州大亚湾霞涌镇详细信息：千帆阁酒店位于广东省惠州市大亚湾霞涌镇，占地面积五万三千多平方米，是一家集商务、旅游于一体，配套设施齐全的准四星级酒店。酒店于二零零四年元月三日正式营业。.惠州大亚湾假日酒店?5星地址：惠州大亚湾安惠大道1号详细信59、息：惠州大亚湾假日酒店是按国际四星级标准兴建的涉外商务型酒店。由国际著名的洲际集团管理，是目前惠州地区唯一的国际品牌酒店。酒店地处珠江三角洲腹地，临海而立，与秀美海.惠州康汇公寓酒店4星地址：广东省惠州市大亚湾中心区体育场详细信息：康汇外商公寓酒店是集商务、休闲、住宅为一体的酒店式公寓。酒店毗邻霞涌海滩度假胜地及中海壳牌石化区，位处于澳霞大道主干道上，大亚湾行政中心、中心区体育场近在咫尺，.2)、惠城商圈惠州凯旋假日酒店4星惠州顺天云景4星地址：惠州市江北文昌二路9号（国税局旁边）惠州金世纪假日酒店5星康帝国际酒店5星地址：惠州市环城西一路渡口所详细信息：惠州康帝国际酒店是广东省惠州市规模最大60、档次最高、设施最完善、服务最齐全的豪华五星级酒店。酒店拥有468间客房，酒店占地面积14000平方米，建筑面积达8万平方.天悦(嘉柏)大酒店?5星地址：中国广东省惠州市麦地路22号详细信息：天悦（嘉柏）大酒店是惠州首家按五星级标准设计、建造、装修并按五星级要求经营管理的酒店。酒店座落于惠州市麦科特大道22号，位于秀丽的西湖湖畔，西江怀抱，群山拥后，.3）、其它地区龙朝大酒店?4星地址：广东省惠州市龙门县城太平新路33号详细信息：龙朝大酒店是龙门温泉联合企业，是龙门唯一一家四星级标准的酒店。建筑面积近两万平方米，集餐饮、旅游、娱乐、休闲、商务为一体的综合性涉外大酒店。酒店设有舒适的各种标.惠州61、惠东万事达华侨酒店5星地址：广东省惠州市惠东县平山镇广汕公路60号惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店由“中国房地产上市公司 10 强之一的金融街控股股份有限公司投资兴建，由喜达屋酒店及度假村 管理集团管理。惠州金海湾喜来登度假酒店，坐落于珠三角滨海风景最优美的惠州巽寮金海湾 一个坐拥 24 平方公里的疆域，16 公里原生海岸线，11 公里白色沙滩，60亩红树林，七山八湾十八景等美轮美奂的自然生态海湾。惠州巽寮金海湾即将成为以居住为核心，配有适度的高品质、互动式、知识型、文化级的海洋度假娱乐设施的美丽海湾。金融街控股股份有限公司致力于将金海湾开发成一个景观有序，交通便捷，设施完善，62、崇尚海洋生态和人文相融合，具有国际水准的滨海度假级生活区。 统计表明，惠州现有五星级酒店6家，四星级酒店9家，并有多家四星级以上酒店正在兴建，反应了市场有较大需求。2.4 产权式酒店市场分析2.4.1 基本情况介绍概念及特征 产权式酒店 采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，既可居住，也可在室内办公，是近年来房地产市场上出现的一种新型的物业。产权式酒店 按用途分为酒店式住宅公寓和酒店式商务公寓两种，住宅公寓以居住为主，一般是由小面积的住宅演变而来;商务公寓以办公为主，通常是由小面积的写字楼演变而来。二者都是提供优质的酒店服务。类似的还有一种物业一一公寓式写字楼，从63、写字楼延伸出来的，单位面积小，但不强调酒店式物业管理。 产权式酒店 有以下特征: (1)提供酒店式服务和管理; (2)兼具居住和办公功能; (3)建筑面积小于90M2; (4)多位于交通发达、公寓式写字楼繁华、高楼林立的CBD(商务惠东新)区域。2.4.1.2 功能设置1)、功能定位 产权式酒店 分两大类:一类是侧重于居住功能，主要是为居家生活提供酒店式服务的产权式酒店 ，配有管道煤气和厨房，每房装有有线电视线路或卫星接收无线，卧室和厅划分明确，居住功能齐全。 另一类侧重于办公功能，为各类机构或个人提供办公场所的简单居住条件的产权式酒店 。2)、装修标准及楼宇智能化程度 不同产权式酒店 装修不64、同，智能化程度不同。标准高低主要差距在于:有没有中央空调系统，智能化程度是否高，公共部分装修是否豪华。3)、服务内容 产权式酒店 都能提供酒店式服务，具体服务内容各不相同。基本服务内容有家居清洁、衣服洗烫、餐饮、娱乐、健身等以办公为主的商务公寓，则还提供商务、会议厅等商务场所。产权式酒店 不仅需要较高档的装修和智能化设备等硬件设施，物业管理和服务作为软件也很重要。2.4.1.3 经营模式产权式酒店的经营方式有出售、出租、租售三种。1)、出售方式 采取出售方式，可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是公司 乐于采用的经营方式。实践中为绝大多数公司所采用。2)、出租方式 在出租方式下，投资回65、报期长，而且存在较大的市场风险。3)、租售并举方式 租售并举也是产权式酒店 的一种经营模式。通常情况下，公司 都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。采取租售并举，是不得已而为之的，售出去的单位由业主自用或出租，售不出去的单位只好由公司 直接出租经营。 采取何种经营方式，主要根据市场情况而定。一般情况下宜选择出售。为避免风险，在供过于求的情况下，租售并举也是扩大市场占有率的一种方式.2.4.1.3 市场现状 产权式酒店被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后投资市场的“第七种武器”，这一投资方式被引进惠州之后迅速走红，已引起众多投资者的关注。1）、各具特色的多家产权式酒店相继在惠州入市，销66、售一路火爆目前中国的产权式酒店项目发展势头迅猛，继京、沪、穗、深等地推出形式各异的产权式酒店带旺当地房地产市场后，这股投资热潮在2004年又刮到了惠州。作为惠州市首家产权式酒店，金世界银座五星级产权式酒店自2004 年 11 月28 日开盘后，销售一路火爆，392 套酒店客房在半个月内就销售过半。有的投资者一口气认购两三套，有的更是买了 10 套。金世界银座一共32 层，地面 30 层，其中 1 至5层是商业裙楼，6 至 19 层是产权式酒店。其因“丰厚的投资回报、优异的经营管理、完美的设施配套”而获得了惠州商业地产投资者的首肯。而金銮惠州酒店从开始销售，就刷新了惠州市商业地产热销的记录。在不67、到3 个月的时间里，拥有 352 套客房的金銮惠州酒店就销售一空。金銮惠州酒店雄厚 的开发实力、丰富的经营管理经验、卓越的业界声誉及对专业精神的准确理解和项目自身的市场定位，是其热销的重要因素。三环公寓酒店总建筑面积 12163 平方米，规划有开发商自营的豪华娱乐KTV，4楼以上是按照三星级标准装修设计的近 120 间客房。其适中的规模和准确的市场定位，对客房的入住率和酒店后期的经营管理都大有裨益，所以刚一入市就受到已经看好惠州产权式酒店市场投资者的欢迎。金都国际则定位为顶尖的商务酒店，从项目现场了解的情况来看，金都国际所有楼层的户型及配套设施都紧紧围绕这个定位进行。其配套设施有 500 平方68、米的豪华大堂，规划有中西餐厅、会议室、商务中心、大型娱乐康体设施等，客房装修前卫时尚，建筑特色现代大方。2）、投入少、回报丰厚等吸引了投资者目光 产权式酒店在惠州为什么能够一路热销？除了项目自身的优势之外，还有哪些因素吸引了投资者纷纷前往投资？投入少、回报丰厚等是吸引投资者目光的重要因素。以金銮惠州酒店为例，首期投入11 万元左右后，投资者即可拥有一套超四星级豪华客房的产权，产权长达50 年，且附带20 年返租分红契约，投资者享有客房利润70%的分红及每月最低2000 元的保底租金，以入住率70%的保守估算，投资者每月收益即达4200 元。开业满 5 年后，如投资者需要发展商原价回购其客房产权69、，之前的收益仍归投资者所有。金世界银座更是亮出了“8 万付出，90 万回报”的高额回报招牌，相比于 10 万元还买不到一套小户型住宅来说，这个吸引力可以说相当大。三环公寓酒店也是采取七成按揭的投资方式，投资者除拥有 5 万多元的超低投资门槛外，每年还可以坐享 8%的稳定回报，即年收益达1 万多元，15 年后在轻松赚得20多万元的同时，还可以拥有一间产权属于自己的星级酒店客房。除此之外，金世界银座业主每年拥有20 天免费入住权，金銮惠州酒店业主每年享有36 天免费入住权，三环公寓酒店和金都国际则分别拥有每年36 天和24 天的免费入住权。这种一定期限的免费入住权也吸引了不少投资者，尤其是有着待客70、需求的私人企业主。由于他们本来就有接待宾客的需求，每套客房每年或多或少的免费入住权对他们来说，意味着不仅可以方便接待，还可省下一笔不菲的接待费用。 2.4.1.4 目标市场分析 在产权式酒店出现以前，各大酒店已有一些能长期租用的公寓用房，具有酒店式公寓基本相同的居住和办公用途，提供给一些常驻惠州的海内外高级管理人员。 产权式酒店的市场需求都主要有以下几类: 1)、惠州的小企业和SOHO族 2)、海内外常驻惠州机构的商务人员、管理人员和技术人员 3)、常来惠州的国内及海外商务人员 4)、投资者2.4.1.5 市场预测 1)、惠州经济的高速发展促进产权式酒店的发展 随着惠州的经济高速增长，尤其是高71、科技产业的长足发展，中国加入WTO后改革开放的进一步扩大以及惠州作为中国改革开放的窗口效应，来惠的海内外驻中国的商务机构及海内外商务人员会愈来愈多，产权式酒店 的需求将增加。随着惠州的经济增长，人们收入水平提高，惠州投资产权式酒店 的人也会增加。 2)、惠州的经济发展可增加产权式酒店的需求惠州经济发展好，投资惠州产权式酒店 的人就多，往来惠州的商务人员及休闲旅游人数多，惠州驻惠商务机构也多，对产权式酒店 的需求就旺。3)、SOHO族的增加将对产权式酒店的销售产生利好效益 随着高新技术的发展，网络的普及，将会产生更多的SOHO族。SOHO族人员会成为购买或租用产权式酒店的较大群体。4)、产权式酒72、店用于纯居家者会减小 产权式酒店与住宅相比，居家氛围淡，且价格和物业管理费高，不大适合家庭居住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断改进，单纯为居住而购买酒店式公寓者会减少。2.4.5 区域市场分析目前惠州产权式酒店市场供应量稀少，出现短暂空白期，但不排除竞争者的出现，这正是项目推出的有利时机。2.4.6 项目进展情况 本项目已取得惠州市建设用地规划许可证，设计方案和施工图设计通过政府规划审批。项目的土地使用合同已签定，现项目处于基础施工阶段。 综上分析，我们认为该产权式酒店项目可行。2.4.7 结论 综上所述，从惠州市酒店业现状和发展前景进行分析后，我们认为该项目主要适合做产权式酒店。经营方73、式可考虑主题式、综合型、会员制、连锁经营等。第三章 “金果湾喜来登大酒店”项目开发功能类型比较研究及综合评价3.1 项目概况3.1.1 项目概况酒店总建筑面积约13.6万，19层高，共有房间1381余套（其中：客房1131套、公寓250套、顶层为660的总统套房），客房面积为57.35-139.45，酒店为标准五星级的配套：配有一次可容纳2600人开会的会议室、游泳池、桑拿房、卡拉OK歌舞厅等。金果湾生态旅游大观园总占地面积约2万亩，其中建有高尔夫球场占地约2600亩，水疗中心占地约42000，健康会所建筑面积约2000，还建有温泉、艺术村、休闲茶庄，有机观光农业，儿童乐园、登山运动及拓展基地74、等配套设施。 本项目确定为惠阳区2008年度10大重点工程，惠州市重点项目，有力的保证了项目快速健康发展。3.2 项目SWOT分析3.2.1 优势分析（STRENGTH）1）、生态优势：拥有山、水、林、气等优美自然环境，自然资源丰富，环境幽静怡人。2）、配套优势：规划建设有：云顶高尔夫球场，水疗中心，温泉、艺术村，健康会所，休闲茶庄，有机生态农场，儿童乐园、登山运动及拓展基地等配套设施。3）、规模优势：金果湾生态旅游大观园总占地面积约20000亩；其中建有高尔夫球场占地约2600亩；有机生态农场占地约1600亩；天然水库占地约500亩；水疗中心占地约46000；健康会所建筑面积约2000，还建75、有温泉、艺术村、休闲茶庄、儿童乐园、登山运动及拓展基地等。4）、品质优势：酒店、别墅、高尔夫球场、健康会所、水疗中心等设施都采用最高规格的定位，确保高品质、高品位、超豪华。5）、服务优势：公司将提供一流的管理与服务，其中五星级大酒店已聘请国际一流品牌的酒店运营公司“喜来登”进行经营管理。3.2.2 劣势分析（WEEKNESS）1）、缺乏相应的市政配套、商业配套，如学校、医院、大超市等；2）、距离城市中心交远，普通消费者前往不够方便。3.2.3 机会点分析（OPPRORTUNITY）1）、惠州市政府通过镇隆（陈江）永湖-淡水道路（四车道）拓宽工程建设，致力于打造“1小时城市生活圈”， 随着市政道76、路工程建设的推进，金果湾区位优势越来越明显；2）、本项目是惠阳地区特大重点项目，得到政府各方面的大力支持；3）、本项目目前是惠州市甚至是整个华南地区为数不多高端物业及度假胜地，有机会抢占高端客户的眼球。3.2.4 威胁点分析（THREAT）1）、国家可能进一部出台新的调控政策，提高房地产开发、置业的门槛，从而影响到本项目的销售；2）、国家有关房地产开发政策的变化，也会影响到本项目的销售。3.3 酒店客源分析3.3.1 休闲度假“金果湾喜来登大酒店”坐落于金果湾生态大观园，大观园占地约2万亩、自然资源丰富，环境幽静、湖湾交错分布，山、水、林、气等自然景观优美，这些都是休闲观光、旅游度假的重要资源77、。“金果湾”离惠州市区20分钟，离深圳35分钟，离东莞60分钟、离广州90分钟、均在一个多小时内车程，是目前喜欢休闲度假人士的一个理想乐园。3.3.2 商务会议、商务接待 “金果湾喜来登大酒店”的生态环境和综合的各项配套资源是其它区域五星级大酒店不可比拟的，必将成为区域内政府部门、大型集团公司、团体等的商务会议及商务接待的中心。3.3.3 旅行团金果湾生态大观园，旅游资源丰富，综合配套现代齐备，是休闲观光、度假旅游的最佳目的地，成为华南惠州旅游线路的重要一站。主要客源来自香港、深圳、广州、东莞、惠州等国际国内大都市：其中公司自有汤泉高尔夫会员达3000多人惠州市周边有国内外著名大企业（如：壳牌78、石油，中石化，熊猫，TCL及大亚湾片区的大型企业等）深圳紧邻惠州，有金融贸易、外商投资、大型民营等企业上万家，有庞大的消费客源。东莞是制造业名城，有众多国内外知名企业，有香港工商协会及台湾工商协会等大型社会团体组织。以金果湾为中心，强大的客源网络完全可以辐射到香港，广州等国际化大都市。凭着优越的自然生态环境、四通八达便利的交通、齐全的配套和世界一流的品牌酒店管理公司的卓越服务，我们相信金果湾大酒店一定会兴旺发达，为公司带来巨大的经济效益和社会效益。第四章 项目开发功能类型经济效益分析 如前所述，本项目可作产权式酒店。本部分主要对本项目经济效益进行分析:分析项目成本，出售产权式酒店分析、经营产权79、式酒店 效益分析，经营和出售产权式酒店效益比较分析。 按国内及国际惯例，剩余法(又称假设开发法)被大量应用于土地估价、房地产项目开发评价和投资决策，故我们应用剩余法估算本项目成本及赢利情况。 剩余法基本思路: V=A-(B+C) V一一购置开发场地的地价 A一一总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 B一一整个开发项目的开发成本 C一一开发商合理利润 具体公式: 地价=楼价一建筑费用一专业人士费用一管理费用一不可预见费用一财务费用一税费一销售费用一利润4.1 成本分析1)、地价:1757万元 根据土地转让协议，该项目楼面地价总价为:1757万元。2)、建筑成本:52312万元根据惠州市定额站惠80、州建筑工程价格信息公布资料，2007年惠州同类物业资料及本项目高档物业的建筑特点等，我们估算本项目的建筑成本如下:(以下单位为:元/M2) (1) 建筑工程费用:1080 (2) 桩基础(包括特殊处理):100 (3) 室内装修：2000 (4) 纯净水工程：12 (5) 电梯(包括扶梯):70 (6) 消防:50 (7) 弱电、智能化系统:61 (8) 配套工程：173 (9) 通风空调及采暖:100(10) 电气工程：130（11） 给排水工程：70以上各项合计为:3838元/M2 建筑成本总价:52312万元3)、设计费用:750万元 设计费用包括各阶段的建筑设计费，本项目以建筑面积5081、元/M2计算。 单价:55元/M2 总价:750万元4)、不可预见费:2502万元指项目开发过程中不可预见的附加费用。一般从建筑费用的5%计算。 单价:184元/ M2 总价:2502万元5)、管理费用:1533万元 管理费用指项目开发过程中开发公司运作管理费用。一般以销售额的1.5%计算。 单价:113元/M2 总价:1533万元6)、财务费用:863万元 财务费用主要为利息。利息即开发全部预付资本的融资成本，包括地价款、开发建设费、专业费、管理费用、不可预见费等，这些费用在项目开发建设过程中投入的时间是不同的。地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出。建筑费、专业费、管理费82、用、不可预见费用是随着工程动工开始投入并随着工程建设进度逐步投入，工程竣工，这部分费用分期投入，根据惠州市房地产开发的一般状况，我们对项目作如下假设。 (1) 开发建设周期: 从取得土地权直到项目全部销售完毕的时期。根据惠州市相同类型、相同规模的建筑物己有的正常建设期，我们预计本项目的开发建设周期为2.5年。 (2) 计算期: 地价计息期:按整个开发建设周期计，即2.5年。 (3) 地价、建筑费用、专业费用、管理费用、不可预见费用利息为:863万元7)、税费: 5913万元按惠州市各有关部门收费标准计算,各项税费总额为5913万元.8)、前期费用: 225万元指前期三通一平等费用,按惠州实际情83、况,估算为225万元.9)、销售费用：5110万元，按销售额5%计算 以上九项办公楼、酒店、产权式酒店 成本总价为:76586万元,成本单价为:5621元/M2.4.2 出售产权式酒店价格预测 本项目周边成交案例较多，故我们采用市场比较法确定项目的预计售价，该方法也是目前英、美、日、台湾、惠州等国家和地区广泛采用的方法，基本公式如下,交易情况修正交易日期修正区域因素修正.4.2.3 酒店价格预测 根据项目进展程度，我们预计并假设该项目2009年上市销售，故预计的是2009年该项目的预计售价。表4.1产权式酒店交易案例平均价格一览表序号楼盘名称位置装修情况均价（元/平方米）1惠东金海湾酒店式公寓84、惠东巽寮有海景无800012000/100002惠州金世界银座市区装修未评级50003金銮酒店公寓市区精装修四星级68004金都国际市区装修未评级4800资料来源: 公司内部“惠州市产权式酒店楼盘分析”（调查日期：2008年7月31日止）表 4.2 金果湾喜来登酒店价格评定表 序号案例金海湾酒店式公寓金世界银座金銮酒店公寓金都国际项目1案例平均价格100005000680048002交易情况100/120100/100100/100100/1003交易日期100/100105/100100/100105/1004区域因素100/150100/75100/95100/955个别因素100/80185、00/80100/85100/806估价对象修正价格69448333842163157权重0.30.30.20.28估价对象比准价格7530经评估，预计售价为7500元/平方米，总面积为136000平方米，总价为102194万元。4.3 销售酒店和公寓式写字楼物业赢利分析4.3.1 预计收入 我们假设酒店可全部进入市场销售，其销售总收入及费用如下:预计销售单价如前述。 预计酒店销售总额: 136000*7500/10000102194万元4.3.2 预计支出1)、销售费用:5110万元销售费用指策划代理费用、广告宣传费用等。根据惠州市行情，并结合本项目基本情况，我们预计本项目的策划代理费为销售86、总额的2%，广告宣传费用为销售额的3%。酒店销售费用:5110万元酒店销售费用单价:375(元/M2)总销售费用:5110万元2)、税费:5621万元4.3.3 预计净收入预计净收入为销售收入减销售支出的净值。本项目中酒店的净收入为:91464万元4.3.4 预计盈利1)、利润：102194-7658625608万元2)、投资利润率投资利润率，又称目标利润率、利润率，指项目总收益与总投资之比，公式利润率=(项目总开发价值一总开发成本)/总开发成本=（102194-76586）/76586*100%=33% 项目总开发价值即为上述预计净收入，总开发成本即为第四章第一节中计算的项目成本。 表4.387、酒店、公寓式写字楼物业投资利润表单位：万元、平方米、元/平方米序号项目费用总额建筑面积 单位费用 1楼面地价 1,757 136300 1292建安工程费 523121363003838 3规划勘探设计费 75013630055 4不可预见费 2502 136300184 5企业管理费 1533 136300112 6财务费用 863 13630063 7税费 5621136300412 8前期费用 22513630017 9销售费用 5110136300375 10小计 765861363005619 11售价 1021941363007498 12利润 25608 136300493 1388、投资报酬率33%14销售利润率25%4.4 经营酒店和出租公寓式写字楼效益分析4.4.1 经营酒店效益分析若本项目不对外销售而全部用于酒店经营，我们用收益还原法评估酒店的价值，其公式为: V= a /r * 1一1 /( l +r)nV一房地产的价格 a-房地产的纯收益R一房地产的还原利率，根据安全利率*风险调整值，取8%n一土地使用年限，根据惠州市最新规定，酒店的土地使用年限为40年。公式假设条件:a每年不变，r每年不变且大于O。 根据现有资料及惠州市酒店业的一般状况，我们作如下假设:本大厦1-4层用作酒店配套经营，如商场、餐厅、酒吧、会议室、娱乐等，共54800M2，因很难预测酒店配套经营89、的收益，故我们用本地区同类铺位客观收益作为该部分收益的基础。按同地区同类物业的租金，我们取平均值80元/M2/月。 酒店519层以上为客房，客房总数为1381间，根据惠州市五星级酒店经营状况并结合未来发展趋势，我们取每间客房折后价500元/间天，客房开房率60%.1)、年收益:17192万元2)、一四层楼酒店配套经营益V1=80*54800*12/10000=5260万元。3)、酒店客房年收益V2=500*1381*0.6*30*12/10000=11932万元 以上(1)一(2)项合计为17192元。年支出 (1) 管理费用: 860万元 (2) 房产税: 2063万元 (3) 营业税、附加90、费: 946万元 (4) 维修费:860万元 (5) 保险费; 69万元 (6) 成本费: 1032万元 (7) 折旧费: 1915万元 以上(1)一(7)合计为7743万元。(8) 所得税: 2362万元 以上(1)一(8)合计为10105万元。3)、年纯收益: 6607万元4)、酒店的价格:V=8566/0.08*(1-1/(1+0.08)40 )= 102146万元 经估算，该物业用于酒店经营时，房地产总价值为102146万元，单价为7494元/M2表4-4 酒店价格评估表单位：万元、元/平方米、平方米序号项目名称 取值基数取值比例 数额 1年收益 20,176 2管理费用 20,17691、 5%1009 3房产税 20,176 12%2421 4营业税及附加20,176 5.50%1110 5维修费 20,176 5%1009 6保险费 20,176 0.40%81 7成本费 20,176 6%1211 8折旧费 重置价/使用年限 1915 9成本合计(2)(8)项合计8754 10税前利润收益-成本11421 11所得税 税前利润25%2855 12年纯利润税前利润-所得税8,566 13评估总价10214614面积(M2)13630015评估单价74945)、投资收益率 当项目建成后经营时，由于经营期限很长，故用投资收益率对项目进行财务评价。投资收益率指项目达到正常赢利时，92、年纯收益与项目投资的资本价值之比。本项目的投资资本价值为102146万元。投资收益率:11.18%。4.5 经营产权式酒店与出售产权式酒店1)、经济效益 出售酒店接近经营酒店。 根据前述，用市场比较法计算本物业用于产权式酒店销售时，销售单价为7500元/M2，销售总价即房地产总值为102194万元，扣除费用后利润为25608万元。用收益法测算该物业用于酒店经营时，单价为7497元/M2，房地产总值为102146万元(见前述)。酒店出售的价值接近于酒店经营的价值和回报率。2)、经营存在风险 收益法做酒店评估时，我们假设纯收益每年不变，还原利率每年不变。事实上，在40年的经营期内，酒店经营公司、管93、理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，故风险很大。3)、出售有利于资金快速变现产权式酒店在有利的销售条件下，可望在开发过程周期内大部分销售完毕，快速实现成本回收并获得高额利润。 综上分析，我们认为该物业作为产权式酒店销售时，经济效益可接受，风险相对较小，故我们建议该物业应作产权式酒店对外销售。项目定位5.1 项目总体定体 根据第二章和第三章的定性分析得知该项目宜建成酒店项目。 从前面定量分析得知，酒店出售的价值接近酒店经营的价值和回报率,但酒店经营公司、管理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，风险很大。故我们认为本项目应进行销售经营。 综合市场定性分析和经济94、效益分析，本项目酒店客房应出售，现分析如下:5.l.1 关于酒店经营和酒店出售 从投资的短期收益看，宜做酒店出售并委托经营 利: 1)、风险相对较小，资金回笼快，可加速公司的资金周转 2)、酒店式客房有一定的目标客户群，宜商宜住以商为主 3)、惠阳区建星级酒店有政府政策支持4)、有事实上的消费群5)、未来市场难以预测，经营有一定的风险6)、酒店经营的品牌和管理水平对项目影响大，公司缺乏经营管理酒店的经验 弊: 1)、存在一定的销售风险(故需优秀的策划代理商) 从以上的分析得出: 从投资的收益看，宜做酒店出售,出售酒店还是经营酒店还取决于公司的资金状况和经营思路。从综合角度看，该项目以酒店客房出95、售为最佳方案。5.2 项目具体定位5.2.1 战略定位 选择旅游地产的开发模式，打“生态旅游”牌，先建立“金果湾喜来登大酒店”及“金果湾生态大观园”的知名度，以“生态环境”及“酒店品牌”来带动地产物业的销售。5.2.2 产品定位五星级产权式大酒店酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。目标客户群：深圳、惠州、香港的地房地产投资客户。5.2.3 品牌目标：打造华南地区最佳的会议会务、休闲旅游度假胜地 5.2.4 开发理念：“以人为本，天然合一”“以人为本”强调开发商一切围绕人的需求展开，96、满足人的需求，引导人的需求，强调对人性的理解和尊重，也强调人与人的沟通与和谐。“天然合一”强调人必须尊重自然，与自然和谐相处，而不是任意掠夺自然、征服自然，项目开发注重“原生态的保护与改造”。5.2.5 经营理念：1）、立良好的社会形象（酒店可持续发展的首要条件） 酒店企业是社会主义市场经济机体的一个细胞，它的生存和发展取决于社会对它的承认，而社会对它的承认则取决于它对社会所作的贡献。因此，良好的社会形象是酒店企业生存和发展的根基，是酒店实现可持续发展的首要条件。2）、建立稳定的合作关系（酒店可持续发展的重要基础） 酒店的经营活动，从某种意义上说，是一种包括供应商、分销商以及竞争对手在内的系统97、合作行为。在市场经济中，竞争是不可避免的。随着市场的日益成熟，那种“你死我活”式的争斗只会带来两败俱伤的结果，并造成忠诚客户的大量流失。酒店经营者应充分认识到，酒店之间的竞争是一种管理水平和服务质量的竞争，是一种开拓创新和相互提高的过程。实践表明:许多看似竞争对手的酒店，其实正是有较大发展潜力的合作伙伴。面对新世纪，各酒店必须抛弃病态竞争的错误做法，而应以“共赢”的思想指导酒店的经营活动。在稳固合作关系的前提下，相互传递市场信息，共同组织和开展一些活动和经营项目，共同抵制一些有碍于企业发展的行为，形成互补互利的共同优势，从而获取更为理想的经济效益。这样在合作的基础上竞争，在竞争的过程中合作，既98、促进了酒店自身的提高，也促进了整个酒店业市场的健康发展。3）、打造卓越的酒店品牌（酒店可持续发展的重要资本） 随着知识经济的来临和感性消费时代的到来，未来酒店之间的竞争将更多地 表现为酒店品牌的竞争。是否拥有著名的酒店品牌,将直接决定着酒店的生存与发展。加强品牌建设,实施品牌经营，创造卓越的酒店品牌,是我国酒店可持续发展的重要资本。 酒店品牌，一般是指为了识别其酒店和产品,并区别于其他竞争者所用的一种具有显著特征的标记。她既是一种商标，又是酒店品质的标志和酒店文化的体现，还是一种良好的口碑和重要的无形资产。酒店的品牌经营，则是通过品牌设计、品牌推广、品牌保护及品牌资产评估等活动，以提高客人的满99、意度、忠诚度和酒店企业的知名度、美誉度。4）、坚持以人为本的管理（酒店可持续发展的根本保证） 古往今来，为政之要惟在用人，企业兴旺人才为本。酒店业的竞争，其实质就是人才的竞争。因此，充足的人力资源是酒店可持续发展的根本保证。这里所说讲的充足，包括两层含义：一是指数量充足。酒店拥有与自身规模、业务经营相匹配的足量员工。二是指能量充足。员工的个人价值观与企业的价值观和谐一致，员工的潜能得到最大发挥，形成强大的凝聚力。这就需要酒店运用人性化的人事政策、人事制度、培训体系和激励机制，使员工愿意并且能够发挥出自己的最大潜能，使酒店的人力资源得到最充分最科学的利用，即实行人本化的管理5.3 目标客户群定位100、与分析5.3.1 酒店（投资）目标客户分析自用型：主要为惠州、深圳、东莞、香港的休闲一族，包括企业的老总、高级管理人员、公务员、私企业主等。投资型：主要为惠州、深圳、东莞、香港的消费群，看重金果湾风景区的旅游市场前景，有房地产投资经验。公用型（福利型）：企业的购买行为，主要用于职工的福利或群众性活动或小型会议所需。 5.3.2 酒店目标客户特征在年龄上：并没有明显的区隔，一般可界定 3060岁成年人范围； 在收入上：家庭资产在100万元以上，有足够的收入支付生活必需品之外的休闲 娱乐消费； 在行业上：主要是收入较高的诸如金融、保险、商贸、IT等行业； 在消费结构上：每年至少2次以上选择居住城市101、以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出的60%以上；在消费心态上：多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。 总之，投资金果湾酒店的人士多为在消费心态上趋于休闲一族，收入上是富有一族，时间上是富足一族，这三者缺一不可。否则，无法划入金果湾酒店目标 消费群当中。另外，投资型和公用型（福利型）的目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。 项目的不确定性和市场风险规避策略 本项目开发是一动态过程，周期较长，资金成本投入大。所以，我们很难对开发过程中的有关费用和建成后的收益情况作出精确评估，即计算中涉及的因素如地价、建筑成本、利息、税金、代理费、开发周期、贷款102、利率、售价、租金、出租率、客房率等都是理想状态下的估计值。实际上，这些值的确定取决于许多变量。其中，地价、建筑成本、租金、售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价的影响很大。因此，本部分就上述因素或参数的变化对评估结果产生的影响进行深入研究，以便使开发项目的财务评价的结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学的依据。6.1 主要变量分析 本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益的主要变量因素，主要有建筑成本、开发建设周期、销售周期、贷款利率、售价等，分析如下:6.1.1 地价 地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目的经济效益影响大。103、上述评估中，我们引用的是目前该区域的市场地价。实际操作中，可想办法取得优惠地价。6.1.2 总开发成本(建设成本) 建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要的风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。6.1.3 开发建设周期 开发建设周期对资金成本、管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目的经济效益。开发周期拉长，则资金成本、管理费用加大。另一方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够的资金到位并监督施工工程。6.1.4 销售周期 按惯例，项目建至总楼层的第12楼即可销售。若公司急需104、工程款，而项目宣传到位时，可提前销售.这样，前期价位较低，影响总体售价.若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。销售期的长短受定价、工期影响较大。定价高，工期慢，销售期长。销售期拉长后，又增加了各方面的费用成本，特别是资金成本，最终影响售价，影响利润。故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。6.1.5 资金成本 本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是重要融资渠道。贷款利率高，资金成本高，则经济效益低。6.1.6 售价 本项目功能为酒店物业，建筑成本高，景观优势佳，销售价格高。售价的高低是影响项目利润的直接因素。而售价的高低取决于项目策划、定位、施工建设、开发周期、广告宣传105、销售手法、酒店管理公司品牌影响力等，故整个开发过程中，均要重视上述因素，以提高售价，增加利润。6.2 敏感性分析表6.1项目整体利润敏感性分析单位：万元序号项目变动率利润总额投资报酬率变化后利润增减额变化后报酬率增减额1无变化025,608033.44%0.00%2酒店售价10%342498,64144.82%11.38%3销售费用 10%25092-51632.54%-0.90%4税费10%25040-56832.45%-0.99%5地价10%25423-18533.12%-0.32%6建筑成本10%20249-5,35924.71%-8.73%7管理费用10%25452-15633.17106、%-0.27%8财务费用 10%25521-8733.29%-0.15%9不可预见费10%25354-25433.00%-0.44%注:本表是产权式酒店 各因素分别10%时对本项目酒店成本利润率的敏感性分析。 房地产开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素并判明其对开发项目投资效益的影响程度。敏感性分析如下:1)、以单变量敏感性分析方法进行分析:即假设各变量107、之间相互独立，每次只考虑一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目评估结果的变化情况。2)、以最能反映本项目投资效益的经济评价指标-开发总投资成本利润率作为分析对象。3)、选取地价、建筑成本、不可预见费用、管理费用、财务费用、税费、销售费用、售价作为敏感性分析中的不确定因素。4)、假设不确定因素的变化幅度10% 。 结论:从上述敏感性分析得知，本项目酒店公寓的不确定性因素对本项目利润率的敏感性影响依次为酒店销售单价、建筑成本、税费、销售费用、管理费用、不可预见费用、地价、管理费用、财务费用。其中，销售单价是最敏感性因素，其次为建筑费用和税费，他们构成影响利润率的三大敏感性因素。 6.3 其它108、规避市场风险策略 关于项目开发建设过程中财务风险分析及策略如上所述，本部分主要分析市场风险策略的外部因素。 风险:今年是全国房地产暴涨后的低迷期，销售形势不容乐观。 对策:1)、尽快加强形象宣传，扩大影响。本项目临惠州中心，故应尽快做好形象宣传，特别是现场围墙、工地的包装，充分利用惠州经常举行的全国性的各种会展，做好形象宣传，扩大知名度，争取国内、国际客户群。2)、充分利用引入国际品牌酒店管理公司的大好时机，加强争取国际、国内客户群。3)、加强项目管理，以便控制建筑成本。4)、利用优惠政策，尽量减免相关税费。并以尽量低的成本取得土地。第七章结论7.1 本项目具备很强的可行性通过市场分析：惠州经109、济发达且后劲十足，房地产市场有效需求旺盛，有着相当大的发展潜力；本项目无论是地理位置还是本身规划指标均能切合市场需求的方向，拥有营造高素质酒店的基础，有着很乐观的发展前景。通过财务分析：本项目的成本利润率达33%，内部收益率为43%，利润总额2.5亿多，各项指标均表明该项目具备良好的经济效益与可行性。本项目的售价价格、销售率预测都较为保守，成本测算已充分考虑各种因素，因此对于预期利润有较大的把握，有较强的抵御经营风险能力。7.2 本项目需要约6.5亿元的银行贷款支持通过本项目的资金预测，本项目最高资金需求约人民币4.2亿元，约2亿元需要银行提供资金支持，相对于本项目的优异素质，银行机构的贷款也将得到良好的安全性与盈利性。 PAGE PAGE 2