1、成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目定位及发展建议报告项目定位及发展建议报告 汉中天河新世界项目汉中天河新世界项目 谨呈：鑫源地产 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第一部分第一部分 宏观经济发展概述宏观经济发展概述 第二部分第二部分 汉中城市发展概况汉中城市发展概况 第三部分第三部分 汉中住宅市场现状分析汉中住宅市场现状分析 第四部分第四部分 汉中商业现状及发展研究汉中商业现状及发展研究 第五部分第五部分 开发公司简介开发公司简介 第六部分第六部分 项目地块剖析项目地块剖析 第七部分第七部分 项目定位研究项目定2、位研究 第八部分第八部分 项目发展策略项目发展策略 第九部分第九部分 项目经济及社会效应分析项目经济及社会效应分析 第十部分第十部分 项目概念性规划方案项目概念性规划方案 ContentContent 目目 录录 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第一部分第一部分 宏观经济发展概述宏观经济发展概述 中国经济面临问题 李克强经济解读 近期房地产宏观情况阐述 国外媒体对“李式”评价 结论 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 产业结构不合理产业结构不合理 科技创新能力不强科技创新能力不强 经济增长过多经济增长过多 依靠投资3、拉动依靠投资拉动 居民消费不足居民消费不足 内需外需内需外需 还不协调还不协调 城乡区域发展城乡区域发展 差距仍然较大差距仍然较大 能源资源消耗多能源资源消耗多 环境污染重环境污染重 增长的质量增长的质量 效益不高效益不高 中国经济面临主要问题中国经济面临主要问题 亟需加快转变经济发展方式和调整经济结构亟需加快转变经济发展方式和调整经济结构 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 关键词：李克强经济学关键词：李克强经济学 调整产业结构：调整产业结构：以第三产业为发展重点转向为实体经济，深化加工制造、服务业、强化农业发展，改变工业大而不强的困境。从量变到质变的转4、换过程。从量变到质变的转换过程。政府削权、强化市场：政府削权、强化市场：强化市场主导地位，弱化政府干预市场，弱化政府干预市场，尊重市场选择，建立建立强化市场型政府。由束缚发展到自由发展的过程。由束缚发展到自由发展的过程。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 新型城镇化建设：新型城镇化建设：扩大国内内需，缓解经济发展与环境的矛盾，合理调整收入分配关系，保障农民利益，在加快发展城镇化建设过程中，增加就业岗位，促进就业。李克强：“由简单的造城运动，向集约、李克强：“由简单的造城运动，向集约、节能、生态的新方向，着力提高内在承节能、生态的新方向，着力提高内在承载力，5、不能人为“造城”，要实现产业载力，不能人为“造城”，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇”。入城镇”。过去的简单的“造城”转向新型城镇化建设的过程。关键词：李克强经济学关键词：李克强经济学 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 关键词：“李式”调控关键词：“李式”调控 如何应对“温式”调控越调越涨的问题？到目前为止国务院仅颁布国五条调控政策，现阶段为房地产市场处于实质上的政策真空政策真空期。期。新一届政府对房地产市场迟迟未有表态，“李式”调控未来如何，我们拭目以待！未来发展方向：未来发展方向：进一步厘清房地产发6、展尤其是房价的上涨与城镇化进一步厘清房地产发展尤其是房价的上涨与城镇化的内在逻辑关系，从而推导出更科学和合理的房地产业政策的内在逻辑关系，从而推导出更科学和合理的房地产业政策,房地产调房地产调控最终转化为“由堵到疏”。控最终转化为“由堵到疏”。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 关键词：“李式”调控核心关键词：“李式”调控核心 现状：现状：大规模国家投资，能源投资，基础设施建设投资等粗放型投粗放型投资，已经到达极限！资，已经到达极限！危害：危害：产能过剩、债务风险、环境污染加剧等负面效应逐步显现。“李式李式”解决思路解决思路 拉动内需：新型城镇化建设，拉动7、内需：新型城镇化建设，以服务业为主导的第三产业为主以服务业为主导的第三产业为主，增加就业机会，平衡收入水平，以消费为主导拉动内需。增加就业机会，平衡收入水平，以消费为主导拉动内需。机会点：服务业发展，居民消费能力增强，机会点：服务业发展，居民消费能力增强，商业将会快速发展。商业将会快速发展。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 关键词：国五条关键词：国五条 新国五条下楼市再上扬新国五条下楼市再上扬 楼市行政调控效应递减楼市行政调控效应递减 国家统计局于4月18日发布的3月份全国70个大中城市房价变动数据，新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，比2月份增加了8、2个，同比上涨的城市有67个，比2月份增加了5个;二手住宅价格环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加了10个。从上涨速度上来看，环比最大涨幅达到3.2%，同比最大涨幅高达11.2%。土地市场的活跃与价格的增长，体现土地市场的活跃与价格的增长，体现出房地产新一轮出房地产新一轮“报复性报复性”增长显现增长显现 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 英国巴克莱集团首席执行官安东尼英国巴克莱集团首席执行官安东尼.詹金斯：詹金斯：中国管理层已意识到需避免银行业危机并正努力控制金融风险。他表示,虽然中国经济存在结构性减速现象,但在“李9、克强经济学”引导下,中国经济增长将更加可持续。中国经济增长将更加可持续。还给它归纳出三大支柱：不出台刺激措施不出台刺激措施、去杠杆化以及结构性改革去杠杆化以及结构性改革。核心意义是长痛不如短痛，以短痛换取长期利益，让经济重回市场轨道。国外媒体对李克强评价国外媒体对李克强评价 改革短痛后，经济将健康稳健发展改革短痛后，经济将健康稳健发展 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 国外媒体对李克强评价国外媒体对李克强评价 韩国韩国亚细亚经济亚细亚经济：中国两位领导人都曾撰写过城镇化相关的论文。不言而喻，城镇化应该是当今中国领导人最为关注的首要政策和课题。未来中国城镇10、化建设或将把重点放在以下三个方面：首先，在城镇化过程中，将不断提高环保意识，将不断提高环保意识，提高居民生活质量;其次，对农村地区给予多种税收减免及金融扶持政策，提高农村地区的自立能力和产业化程度。同时将出台法律，禁止地方政府强征农民土地同时将出台法律，禁止地方政府强征农民土地;因此，城镇化建设可谓中国经济发展不可或缺的重要引擎之一。因此，城镇化建设可谓中国经济发展不可或缺的重要引擎之一。新型城镇化建设带动强劲的消费能力新型城镇化建设带动强劲的消费能力 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 英国路透社：英国路透社：中国金融市场遭遇若干年最严重的重挫。不过，被11、刺痛的投资者应感到欣慰，因为实际上，中国政府愿意采取强硬态度，推动急需的政策变革。中国政府愿意采取强硬态度，推动急需的政策变革。日前，中国央行拒绝干预一场空前的资金短缺。这是迄今最明确的迹象，显示中国新领导人愿意为长远利益而忍受一时经济之痛。显示中国新领导人愿意为长远利益而忍受一时经济之痛。在一个30年两位数经济增长已造就“增长重于一切”的国家，北京不惜冒阻碍中国本已放慢的经济的风险，作出让金融市场“出问题”的决定，这是一个里程碑。国外媒体对李克强评价国外媒体对李克强评价 经济放缓，改革更加偏向于内需拉动经济放缓，改革更加偏向于内需拉动 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心12、东区2栋1413 小结小结 中国经济由长痛的症状，改为剧烈短痛现状，经济增长速度将会回落，预计中国经济由长痛的症状，改为剧烈短痛现状，经济增长速度将会回落，预计甚至低于甚至低于7%7%。由大规模的国家经济投资带动经济发展转向改变产业结构、新型城镇化建设由大规模的国家经济投资带动经济发展转向改变产业结构、新型城镇化建设过程中带动经济发展。过程中带动经济发展。整体由外力简单暴力大规模国家经济刺激拉动转变为内力平稳协调的发展。整体由外力简单暴力大规模国家经济刺激拉动转变为内力平稳协调的发展。新一轮的房地产调控将会由“堵”到“疏”的过程，“李式”调控将会着重新一轮的房地产调控将会由“堵”到“疏”的过程13、，“李式”调控将会着重于经济适用房廉住房建设。于经济适用房廉住房建设。住宅市场将会受到强烈冲击，商业市场将会迎来新住宅市场将会受到强烈冲击，商业市场将会迎来新一轮发展。一轮发展。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第二部分第二部分 汉中城市发展概况汉中城市发展概况 城市印象 气候条件 交通网络 城市规划 未来发展研究 小结 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 地处陕南，紧邻秦岭，历史重镇地处陕南，紧邻秦岭，历史重镇 汉中市简称“汉”，美誉“汉家发祥地，中华聚宝盆”。位于陕西省西南部，上游，北倚秦岭、南屏大巴山，地势南北14、高，中间低，中部是汉中盆地。辖汉台区和镇巴、留坝、勉县、西乡、南郑、城固、宁强、洋县、佛坪、略阳10个县，总面积27246平方千米，人口380万。城市印象城市印象 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 “汉”历史文化悠久汉”历史文化悠久 城市印象城市印象 公元前312年秦惠王首臵汉中郡以来，自今已有2300多年的历史，漫长的岁月中，这块史称“天汉”的古老土地数度辉煌，为华夏文明乃至世界文明做出了贡献。秦末楚汉相争，被封为汉王的刘邦以汉。秦末楚汉相争，被封为汉王的刘邦以汉中为发祥地中为发祥地，在汉中筑坛拜将，举雄才、出奇兵，建帝业，其王朝以其王朝以“汉汉”冠名15、，继而有了汉人、汉冠名，继而有了汉人、汉民族、汉语、汉文化之称谓民族、汉语、汉文化之称谓。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 “三国”历史文化悠久三国”历史文化悠久 城市印象城市印象 三国因汉中而增色，汉中凭三国而扬名。三国时期，汉中是各方争夺的焦点和英才们频繁光顾的热土。汉中留下了厚重灿烂的三国文化遗存，尤以勉县境内的三国文化最为集中。汉中三国旅游资源的开发，重在“一地一园一山”品牌的打造，即打造“三国文化圣地”旅游目的地、“三国文化实景园”旅游景区、“三国文化第一山”成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 “十一五”期16、间，汉中GDP平均增速为18.7%，高于陕西全省。但汉中的规模以上工业增加值仅有167.04亿元，占GDP的25.8%，汉中市的产业结构仍是以农业为主，其农业比重比全省高出12个百分点，工业低于全省平均水平近工业低于全省平均水平近1414个百分点。个百分点。工业基础薄弱、匮乏发展后劲不足工业基础薄弱、匮乏发展后劲不足 工业发展工业发展 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 公路：公路：108国道，316国道、210国道比邻，有3条国道干线通过，“西汉，“西汉”高速。“宝巴”高速“十天”高速。“宝巴”高速“十天”高速高速 铁路：铁路：联结西康（西安-安康）、宝17、成（宝鸡-成都）、阳安（阳平关-安康）等铁路线汉中火车站不仅是中国重要客运站之一，汉中有直达北京、上海、广州、成都、武汉、南阳、西安等火车。2017年建成的西成高西成高铁。从西安到汉中仅需铁。从西安到汉中仅需1 1小时小时、到成都需到成都需3小时小时 交通网络交通网络 交通通达良好，旅游产业发展支撑交通通达良好，旅游产业发展支撑 航空：航空：汉中新机场为汉中城固柳林机场（暂定名），2013年6月完工后可满足波音737、空客320等中型飞机起降。仅需3个小时 仅需1个小时 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中北依秦岭，南屏巴山，汉水横贯全境，形成汉中盆地18、。地处暖温带和亚热带气候的过渡带，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，气候湿润，生态环境夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，气候湿润，生态环境良好良好，生物资源极为丰富。气候环境及其适合人居养老。气候环境及其适合人居养老。气候宜人，人居环境优越气候宜人，人居环境优越 气候条件气候条件 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中市在汉中市在“十二五十二五”期间，将打造以诸葛亮谋略文化为核心和三国文化等五大核期间，将打造以诸葛亮谋略文化为核心和三国文化等五大核心品牌的心品牌的“汉中五品汉中五品”。打造集体验性、娱乐性、文化性于一体的国内三国文化第一区精品旅游区，并使其成为汉19、中的度假品牌形象代表和国内外游客追寻三国文化的重要站点，展现汉中三国文化。以旅游业为支柱产业并着重发展以旅游业为支柱产业并着重发展 城市发展方向城市发展方向 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 旅游业：新的经济增长点旅游业：新的经济增长点 城市发展方向城市发展方向 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 2012年汉中经济GDP772.26亿元，同比增长15.2%第一、二和三产业增加值分别为159.47亿元、338.11亿元和274.68亿元，同比分别增长5.8%、21.8%和12.9%。2012年固定资产投资完成534.20、86亿元、同比增长30.0%陕西省汉中市2010年2012年GDP产值及增幅 陕西省汉中市2010年2012年固定资产投资额及增幅 社会经济社会经济 经济向好，汉中经济稳步增长经济向好，汉中经济稳步增长 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 城镇居民人均可支配收入19827元，同比增长16.5%；农民人均纯收入6181元，增长17.0%；居民消费价格总水平涨幅呈回落趋势，居民消费价格总指数上涨2.8%，分别比上半年和上年同期回落0.8个百分点和2.5个百分点 陕西省汉中市2010年2012年城镇居民收入及增幅 陕西省汉中市2010年2012年农民人均收入及增21、幅 社会经济社会经济 居民收入高速增幅居民收入高速增幅 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 市域人口与城镇化水平预测：近期近期20152015年，汉中市域常住人口规模为年，汉中市域常住人口规模为390390万人，城镇化水平为万人，城镇化水平为56%56%，城镇人口为，城镇人口为218.4218.4万人万人；远期2020年，汉中市域常住人口规模为410万人，城镇化水平为60%，城镇人口为246万人。近期近期20152015年，汉中市中心城区人口规模控制在年，汉中市中心城区人口规模控制在8585万人，建设用地规模控制在万人，建设用地规模控制在8585平方公里。22、平方公里。远期2020年，汉中市中心城区人口规模控制在100万人，建设用地规模控制在100平方公。2010年全市户籍人口为380万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的常住人口347万人相比，十年共减少62387人，减少1.8%，年平均减少0.2%。截止2013年初，汉江两岸中心城区人口达到8585万人万人，中心市区建成区面积达90平方公里，且以每年至少5平方公里以上的速度扩展。汉中城市常驻人口小幅下降汉中城市常驻人口小幅下降 区域人口区域人口 百万人口、百平方公里城市规模；百万人口、百平方公里城市规模；成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 东移23、南拓为未来规划重点东移、南拓为未来规划重点 未来规划未来规划 区域规划大势带动项目发展区域规划大势带动项目发展 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 总体结构规划为：总体结构规划为：“一主两副、三轴四区”。“一主两副”即汉中市区为主核心；城固、勉县县城为两副中心。“三轴三轴”为汉江（西汉高速）城镇发展主轴以及宝汉、十天高速两条城镇发展副轴。“四区四区”为汉中盆地城镇发展区、南部巴山、北部秦岭保护发展区，西部城镇发展区。未来规划未来规划 项目区域定位为古汉台历史文化区项目区域定位为古汉台历史文化区 古汉台历史文化区古汉台历史文化区核心区域核心区域 成都智地房24、地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 从产业结构分析，从产业结构分析，汉中整体工业基础薄弱发展后劲不足，未来将会以“汉”“三国”文化为支撑打造旅游业为支柱产业。从气候条件分析，从气候条件分析，汉中气候条件优越，人居环境舒适，非常适合人居养老，有发展康养度假型城市的条件。从交通规划分析，从交通规划分析，现阶段和未来交通发展利好“西汉”高速通车和“西成”高铁即将通车，汉中辐射能力达到西北五省，汉中辐射能力达到西北五省，为汉中旅游发展提供宏观支撑，旅游产业发展看好；从城市发展方向分析，从城市发展方向分析，汉中城市规划发展方向为东拓南移，为项目发展提供区域发展利好优势；宏观小25、结宏观小结 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第三部分第三部分 汉中住宅市场现状分析汉中住宅市场现状分析 保障房建设情况 住宅市场分析 典型项目研究 结论 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中保障房建设情况汉中保障房建设情况 汉中市汉中市20122012年经济适用房套数为年经济适用房套数为52675267套，共套，共42.442.4万平米，廉租万平米，廉租房房39103910套，保障房建设工作成果全国前列。套，保障房建设工作成果全国前列。理想城理想城 康居家园康居家园 馨园小区馨园小区 翠屏小区翠屏小区 花苑二期26、花苑二期 桃源新城二期桃源新城二期 向阳社区向阳社区 民乐花苑民乐花苑 康居家园康居家园 兴盛小区兴盛小区 三里嘉苑三里嘉苑 光辉社区光辉社区 和谐春天和谐春天 滨江新家园滨江新家园 竹韵汉府竹韵汉府 北城新苑北城新苑 蓝天蓝天新城新城 竹韵汉府竹韵汉府 和谐春天和谐文华苑和谐春天和谐文华苑 北城新苑一期北城新苑一期 和谐阳光和谐阳光 汉水名城汉水名城 和谐阳光和谐阳光 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 20122012年年5月月1日日至至5月月20日汉日汉中市经适房成中市经适房成交签约量：交签约量：经济适用房经济适用房 成交量（套数）成交量（套数）成交27、金额成交金额（均价）（均价）占比占比 桃源新城桃源新城 4444 25312531 16%16%和谐春天和谐春天 171171 29192919 64%64%康居家园康居家园 2424 28592859 9%9%民乐花苑民乐花苑2 2期期 9 9 28212821 3%3%理想城理想城 1919 29382938 7%7%合计合计 267267 /汉中保障房成交量巨大，对商品房市场造成强烈冲击。汉中保障房成交情况汉中保障房成交情况 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中未来保障房建设情况汉中未来保障房建设情况 2013年，新增保障性住房新增保障性住房4228、83542835套套374.18374.18万平方米万平方米，新增租赁补贴户数1150户。其中：新增廉租住房2835套14.18万平方米，经济适用住房10000套80万平方米，公共租赁住房10000套80万平方米，限价商品房20000套200万平方米。2014年，新增保障性住房43200套370万平方米，新增租赁补贴户数505户。其中：新增廉租住房1200套6万平方米，经济适用住房10000套80万平方米，公共租赁住房12000套84万平方米，限价商品房20000套200万平方米。2015年，新增保障性住房36200套326万平方米。新增租赁补贴户数505户。其中：新增廉租住房1200套6万平29、方米，新增经济适用住房5000套40万平方米，公共租赁住房10000套80万平方米，限价商品房20000套200万平方米。2013年住房用地供应计划总量为28062806亩亩，2014年住房用地供应计划总量为2780亩，2015年住房用地供应计划总量为2450亩。数据来源于汉中数据来源于汉中“十二五十二五”规划数据规划数据 汉中历来较为重视保障房建设，目前和未来保障房大量开工建设，汉中历来较为重视保障房建设，目前和未来保障房大量开工建设，进一步蚕食商品房销售市场，冲击力度严重。进一步蚕食商品房销售市场，冲击力度严重。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 住宅30、典型项目研究住宅典型项目研究 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 住宅典型项目研究住宅典型项目研究 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 住宅典型项目研究住宅典型项目研究 项目占地约项目占地约10001000亩，亩，总建筑面积约总建筑面积约180180万平方米。万平方米。规模品质取胜规模品质取胜 项目增值配套与服务项目增值配套与服务 新古典主义建筑之精髓新古典主义建筑之精髓 中交中交滨江国际滨江国际千亩滨江品质大盘千亩滨江品质大盘 地辐热、壁挂锅炉，全套采暖系统地辐热、壁挂锅炉，全套采暖系统 温暖全赠送；为能够让广大温暖31、全赠送；为能够让广大 业主出行便捷，业主出行便捷，为业主提供汉中首家免费社区巴士为业主提供汉中首家免费社区巴士 匠心雕琢匠心雕琢1010万平米欧陆皇家园林，万平米欧陆皇家园林，缔造汉中首家皇家御苑缔造汉中首家皇家御苑 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 住宅典型项目研究住宅典型项目研究 享受东门桥商圈完善的城市配套，享受东门桥商圈完善的城市配套，是汉中最具升值潜力的黄金地段是汉中最具升值潜力的黄金地段 黄金地段、成熟配套黄金地段、成熟配套 项目增值配套与服务项目增值配套与服务 创新户型创新户型 汉江新城汉江新城40万平米滨江大盘万平米滨江大盘 5万平米中庭32、式汉唐风情园林；万平米中庭式汉唐风情园林；4万平米高端商业配套；万平米高端商业配套；高级会所、室内恒温游泳馆、高级会所、室内恒温游泳馆、2000平米幼儿园平米幼儿园 户型设计创新引入入户花园、户型设计创新引入入户花园、空中院馆、空中院馆、6米挑高空米挑高空 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中房地产住宅市场格局结论汉中房地产住宅市场格局结论 汉中保障房建设执行工作在全国前列，大量保障房建设对商品房住宅市场冲击力非常大。汉中市城区整体商品房住宅供应量较大，供应楼盘数量达到60余个，整体呈供大于求的现状整体呈供大于求的现状，销售情况堪忧。房地产整体发展水平33、和理念落后，未来提升空间较大。住宅产品同质化情况较为严重，有较大提升空间。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第四部分第四部分 汉中商业现状及发展研究汉中商业现状及发展研究 商业发展沿革 商业发展格局 商业市场分析调研 结论 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 0505年前汉中主要是社区商业供应，没有真正意义年前汉中主要是社区商业供应，没有真正意义上的商业地产开发；上的商业地产开发；05050707年以万邦、祥瑞地产为代表的开发商，带年以万邦、祥瑞地产为代表的开发商，带动了汉中商业地产开发的集中爆发；动了汉中商业地产开34、发的集中爆发；之后几年再无大规模商业地产开发上市。之后几年再无大规模商业地产开发上市。汉中商业开发沿革汉中商业开发沿革 本案具有升本案具有升级与改革汉中城市商业现状的显性机会级与改革汉中城市商业现状的显性机会 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 从汉中商业现状分布看，规模以上商业集中分布在从汉中商业现状分布看，规模以上商业集中分布在以东大街、北大街、莲湖路、天汉大道为核心的中以东大街、北大街、莲湖路、天汉大道为核心的中心商圈。周边聚落式分布专业市场，零星分布配套心商圈。周边聚落式分布专业市场，零星分布配套底商。单一的中心化商业格局，已远远不能满足未底商。单35、一的中心化商业格局，已远远不能满足未来城市发展所带来的消费需求。来城市发展所带来的消费需求。汉中商业发展格局汉中商业发展格局 本案成为取代旧核心商圈发展成为城市商业新中心显性机会本案成为取代旧核心商圈发展成为城市商业新中心显性机会 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中大型商圈单一汉中大型商圈单一 本案本案 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中市城区商业需求面积计算汉中市城区商业需求面积计算 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中商业现状格局调查汉中商业现状格局调查 约约536、454万平米商业面积，不包含面向非终端需求的专业市场部分万平米商业面积，不包含面向非终端需求的专业市场部分 序号序号 商业名称商业名称 物业面积物业面积 序号序号 商业名称商业名称 物业面积物业面积 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中城区商业现状格局调查汉中城区商业现状格局调查 现阶段商业供应仍在合理范围内，现阶段商业供应仍在合理范围内，供需基本平衡，但整体趋于饱和供需基本平衡，但整体趋于饱和 。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中集中商圈集中在以万邦时代广场的市中心商业为主，商圈单一，城市周边大部分以专业商37、业市场或零售商业带进行补充；汉中除市中心商业较为高端以外，周边专业市场零售市场业态低端散乱，整体商业品质较为落后，发展提升空间较大；汉中目前及潜在商业供应量巨大，趋于饱和，但大部分商业品质、业态低端；随着汉中城市不断发展以及战略性南移东拓思想，以及消费者购物习惯，城市区域商业中心将成为主流城市区域商业中心将成为主流；旅游业成为汉中支柱型产业，以及外部接驳的交通网络完善，大量游大量游客涌入将会带动服务行业为主的第三产业，客涌入将会带动服务行业为主的第三产业，商业发展将得到大力发展；按照商业发展趋势情景式体验型商业将成为主流体验型商业将成为主流，汉中亟需情景式商业进行补充，提高汉中整体城市品位及市38、场空白点。汉中商业现状格局结论汉中商业现状格局结论 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第五部分第五部分 开发公司简介开发公司简介 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中市鑫源房地产开发有限责任公司成立于1996年，注册资金7000万元，房地产开发资质房地产开发资质二级。二级。在房地产开发上力求将项目发展成为具有优秀居住环境、创新的居住空间和标志性外观的精品住宅社区，实现项目总体市场效益、目标经济效益、社会公众利益和城市环境品质的多种价值取向的统一。实施品牌战略，公司不断汲取国内外先进企业的管理经验，建立了现代企业管39、理模式。公司是陕西省销售“放心房”最早的承诺单位之一，公司是陕西省销售“放心房”最早的承诺单位之一，20032003年全市房地产开发先进企年全市房地产开发先进企业，业，20042004年汉台区地税纳税先进企业，年汉台区地税纳税先进企业，20032003年、年、20042004年、年、20052005年、年、20062006年、年、20072007年、年、20082008年年省农行省农行AAAA级信用客户。级信用客户。20092009年年1212月被汉中市人民政府授予月被汉中市人民政府授予20062006年年20082008年金融诚信企业。年金融诚信企业。公司简介公司简介“以人为本、科技创新、质40、量至上、诚信服务”的经以人为本、科技创新、质量至上、诚信服务”的经营理念。营理念。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中市鑫源房地产开发有限责任公司已聚集和精心培养了一批专业技术人才和营销队伍，公司设有董事会、监事会、下设工程部、营销部、资财部、管理部、投资发展部、维修部等。公司将发挥民营企业机制灵活的优势，有信心有能力紧紧抓住西部大开发和汉中市“一江两岸”重点建设的契机，为市民打造最适宜居住的小区，创造良好的人居环境，实现可持续发展。公司架构公司架构 完善的人才架构和管理，项目建设完成的良好保证完善的人才架构和管理，项目建设完成的良好保证 成都智地房地41、产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 公司成立以来先后在固县、勉县、汉中累计开发项目达到公司成立以来先后在固县、勉县、汉中累计开发项目达到100100万平米；万平米；公司在汉中市南环路中段开发的天河小区项目，总占地380亩，分四期开发建设。一期工程明月园，总建筑面积10万平方米，其中住宅实现销售收入1.2亿元，该项目依托汉中市重点项目“一江两岸”工程，融合汉中民居特色和现代住宅时尚，凸现人居价值，20052005年荣获汉中市最佳人文社区奖。年荣获汉中市最佳人文社区奖。目前开发的项目天河小区二期高尚纯居住社区工程望江郡，占地94.2亩，总建筑面积约21万平方米，计划总投资42、5.2亿元。项目聘请国际知名企业新加坡海外贝林景观设计公司精心设计，将是滨江板块最优秀园林水景社区。公司待开发的项目有天河小区三期和四期工程，占地219亩。有位于汉中经济开发区（大河坎）的大汉牡丹园项目，占地200多亩，目前已完成了立项，建设用地规划审批等工作。公司开发项目简介公司开发项目简介 公司实力雄厚，拥有约公司实力雄厚，拥有约100100万平米房产开发经验万平米房产开发经验 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第六部分第六部分 项目地块剖析项目地块剖析 地块控规指标 地块地形地貌 项目四至 项目区位 项目初步认识结论 成都智地房地产营销策划有限公司43、 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目控规指标项目控规指标 一号一号 地块地块 二号二号 地块地块 三号三号 地块地块 1 1号地块号地块 占地面积：100亩 2 2号地块号地块 占地面积：25亩 3 3号地块号地块 占地面积：60亩 总容积率：总容积率：4.54.5 建筑密度：建筑密度：40%40%成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 三宗地块合计185亩，规模较大。三地块由规划道路分割，相互独立。对联动规划有一定影响。项目地形地貌项目地形地貌 一号一号 地块地块 二号二号 地块地块 三号三号 地块地块 地型：地型：1#、3#地块呈较规整的四边形44、，利于后期规划布局；2#地块略带L异型，规划布局受限。地貌：地貌：1#地块目前为农贸市场，2#地块目前待拆迁，3#地块大部分为待拆迁地。1#1#、3#3#地型规整，地型规整，2#2#呈“呈“L”L”型，各有优劣型，各有优劣 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目四至项目四至 毗邻南一环与住区，周边配套成熟，但环境多样，不确毗邻南一环与住区，周边配套成熟，但环境多样，不确定因素较多定因素较多 1 1 汉中气象局 菲力克斯大酒店 2 2 天河一期 天河双语幼儿园 待拆迁地块 3 3 4 4 5 5 6 6 待拆迁地块 7 7 待拆迁地块 8 8 金钻音乐广场45、 汉宁路汉宁路 望江路望江路 望江路望江路 南一环路南一环路 学会巷学会巷 望江路望江路 1 1 2 2 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 3 3 北北 东东 西西 南南 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目交通状况分析项目交通状况分析 汉宁路汉宁路 望江路望江路 望江路望江路 南一环路南一环路 学会巷学会巷 望江路望江路 未来规划道路未来规划道路 目前呈现道路目前呈现道路 项目目前道路有：项目目前道路有：南一环路、望江路、汉宁路 未来规划的道路有：未来规划的道路有：学会巷、望江路沿线等 项目紧邻南一环交通大动脉，四面临街，交通网络发达，但部项目46、紧邻南一环交通大动脉，四面临街，交通网络发达，但部分市政道路需要项目建设后才能呈现。分市政道路需要项目建设后才能呈现。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目区位项目区位 一号一号 地块地块 二号二号 地块地块 三号三号 地块地块 本项目位于南一环路外侧，顺望江路两侧排列；项目所在区域属于汉中市汉台区东南方向。项目紧邻汉江，位于汉江正北面。周边各种配套齐全，离市中心仅5分钟路程。南一环路南一环路 当前：一环路边缘，心理距离较远当前：一环路边缘，心理距离较远 未来：东拓南移，城市门户位臵未来：东拓南移，城市门户位臵 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都47、南二环保利中心东区2栋1413 项目地块初步认识项目地块初步认识 项目紧邻南一环城市交通大动脉，地块位臵绝好，周边交通接入良好，周边项目紧邻南一环城市交通大动脉，地块位臵绝好，周边交通接入良好，周边无遮挡建筑，一号地块昭示性良好，位臵绝佳；无遮挡建筑，一号地块昭示性良好，位臵绝佳；周边区域无大体量综合商业项目，商业空白点使得本项目有打造成为区域商周边区域无大体量综合商业项目，商业空白点使得本项目有打造成为区域商业中心的先天条件；业中心的先天条件；二号地块为二号地块为L L型，不利于总平规划布臵，土地利用强度提出考验，拆迁强度型，不利于总平规划布臵，土地利用强度提出考验，拆迁强度大；大；三号地块48、位臵相对偏远，拆迁强度较大；三号地块位臵相对偏远，拆迁强度较大；项目地块分散，需要通过外部硬件设施进行有效的动线链接，提升三地块的项目地块分散，需要通过外部硬件设施进行有效的动线链接，提升三地块的商业溢价能力；商业溢价能力；项目位臵为城乡结合部，周边环境较差，区域认知度不足，片区形象有待改项目位臵为城乡结合部，周边环境较差，区域认知度不足，片区形象有待改善和提升。善和提升。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第七部分第七部分 项目定位研究项目定位研究 城市商业业态发展阶段研究 本案区域商业发展状况 商业市场分析调研 商业发展业态、规模机会点 商业发展思考 49、商业发展指导思路 项目城市站位 项目整体定位 项目案名建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 双百规划：百万人口、百平方公里城市规模；城市向东向南双百规划：百万人口、百平方公里城市规模；城市向东向南发展。发展。汉中城市规划指导汉中城市规划指导 本案具有借势城市规划向东向南发展趋势，发展和引领本案具有借势城市规划向东向南发展趋势，发展和引领城市中心商区的显性机会城市中心商区的显性机会 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 城市商业发展模式解析城市商业发展模式解析 商业发商业发展阶段展阶段 代表城市代表城市 商业物业业商业50、物业业态态 城市消费特征城市消费特征 典型商业经营业态典型商业经营业态 百货业态比百货业态比例例 商业地产初级阶段 部分县级城市 出现了中小型的零售类物业；传统商厦和街铺为主 常驻人口80-120万 低端百货、生活用品、电器、小超市 零售百货90%-100%，全部主导 商业地产逐步成长阶段 部分交通便利内陆城市和经济较发达的城市为代表，如无锡、宁波等 其城镇化率在40-50%（城市化的加速阶段），常住人口在200-300万，人均GDP超过3000美元，社会消费品零售总额在400-1500亿元 以百货及专业卖场为主要零售形态；连锁经营品牌进入市场；奢侈品市场得到发展；百货大楼和步行街是主要的商业51、形态；无体无体验式商业；验式商业；此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升。零售百货70%-80%，绝对主导 商业地产快速发展阶段。以部分沿海经济发达城市和省会城市为代表，如杭州、南京、沈阳、成都等 其大部分城镇化率区间在50-70%（城市化的中后期），常住人口范围250-1200万，人均GDP超过8000美元，社会消费品零售总额在1500-3000亿元。有现代化的购物中心；连锁经营快速发展；中高档市场得到快速发展；品牌认知度逐渐提高；国际化品牌开始逐渐进入市场。商业地产的形态以百货公司和街铺为主，其中高档百货公司获得较快的发展；体验式购物体验式购物得到初步发展；得到初步发52、展；此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性消费正逐渐占据主导。零售类业态的占比降至30%-40%。以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，占比可达到20%-30%甚至更高 商业地产平稳成熟阶段 以北京、上海、广州为代表，其城镇化率均已超过85%，已经步入城市化进程的尾声和逆城市化的初期；常住人口处于1000-2000万的范围，人均GDP已超过1.5万美元，人均可支配收入大于3万元，社会消费品零售总额大于5000亿元。形成多个大型商业中心；奢侈品市场快速发展；国际化品牌大规模进入。百货店/大卖场正处于最佳发展时期，高端的购物中心发展相对成熟；体验式商业大规模发展趋于成熟体验式商业大规模53、发展趋于成熟 城市总体的商业建筑体量已趋于饱和。逆城市化的进程给社区型商业提供了发展的契机，专业店和折扣店等业态获得快速的发展。零售类业态的占比降至20%-30%。以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，占比可达到30%-40%甚至更高 本案本案 城市城市 发展发展 现状现状 本案本案 城市城市 未来未来 发展发展 方向方向 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目地块区域，商业较为落后，且档次较低。周边业态单一，主要以专业卖 场为主 项目地块周围大型住宅较少，环境较差 缺乏能提供餐饮、娱乐、休闲、购物的综合性商业，现有的商业氛围不足以吸引客户。居住54、环境不佳，项目需要建设良好的小环境，已形成明显的区隔，并带来区域居住条件的改善。临街商铺，业态零散，不成规模，住宅品质低 汽配、汽贸家具等专 业卖场，环境较为杂乱 日常生活配套不够完善 缺乏大型生活超市等，生活必须配套商业 本案区域商业发展现状本案区域商业发展现状 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 通过对汉中市当前城市商业的勘察与访问，显现出：通过对汉中市当前城市商业的勘察与访问，显现出：缺乏规模与品质化的缺乏规模与品质化的 主力百货购物中心主力百货购物中心 缺乏规模与品质化的缺乏规模与品质化的 大型购物超市大型购物超市 缺乏情景式、缺乏情景式、体验式特55、色商业体验式特色商业 本案商业发展业态机会点本案商业发展业态机会点 本案具有提高城市品位、商业品质、颠覆传统商业理念，本案具有提高城市品位、商业品质、颠覆传统商业理念，引进体验式、高品质业态商业的显性机会引进体验式、高品质业态商业的显性机会 城市商业体量趋于饱和城市商业体量趋于饱和 未来大量商业供应未来大量商业供应 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 城市没有大型综合商业，更没有体验式的商业，需要便捷的综合性体验城市没有大型综合商业，更没有体验式的商业，需要便捷的综合性体验式商业式商业 本案具有发展汉中城市大型体验式商业综合体聚点显性机会本案具有发展汉中城56、市大型体验式商业综合体聚点显性机会 基于目前汉中城市商业业态发展格局基于目前汉中城市商业业态发展格局 本案商业发展规模机会点本案商业发展规模机会点 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 改革改革 升级现状升级现状 大型大型 消费聚点消费聚点 借势区域借势区域南拓发展南拓发展 抢占城市抢占城市新区商业新区商业核心核心 六大机会下的六大机会下的本案本案 大型商业大型商业综合体综合体 补缺情景补缺情景式商业空式商业空白白 商业发展机会和市场空间显存 但，同时亦面临 如下三大发展思考 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目产品57、定位前面临问题思考项目产品定位前面临问题思考 思考一：汉中目前商业体量趋于饱和，传统商业产品明显不能让项思考一：汉中目前商业体量趋于饱和，传统商业产品明显不能让项目在众多商业中脱颖而出进行突围。目在众多商业中脱颖而出进行突围。思考二：汉中城市属性和定位为旅游城市，外地客群涌入对项目创思考二：汉中城市属性和定位为旅游城市，外地客群涌入对项目创造了隐性市场机会。造了隐性市场机会。思考三：未来主流的商业发展形势为主题式、情景式体验型商业长思考三：未来主流的商业发展形势为主题式、情景式体验型商业长期驱动商业发展。期驱动商业发展。思考四：如何与项目目前一二期，以及思考四：如何与项目目前一二期，以及1#158、#、2#2#、3#3#地块的更好的联地块的更好的联动。动。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目定位指导思路项目定位指导思路 思路一：项目的定位应当体现本项目的区位和地段属性，即汉中城思路一：项目的定位应当体现本项目的区位和地段属性，即汉中城市向东向南发展方向；市向东向南发展方向；思路二：项目定位应当体现项目最核心的两大优势，即地段与规模；思路二：项目定位应当体现项目最核心的两大优势，即地段与规模；思路三：项目的商业定位应该不仅仅满足于汉中区域内的客户，在思路三：项目的商业定位应该不仅仅满足于汉中区域内的客户，在项目规模的支撑下，有向周边县市辐射和吸纳的59、前景。项目规模的支撑下，有向周边县市辐射和吸纳的前景。思路四：以高品质的青少年情景式体验商业为核心亮点，再以百货思路四：以高品质的青少年情景式体验商业为核心亮点，再以百货超市为常规支撑，打造情景式商业体验中心。超市为常规支撑，打造情景式商业体验中心。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 大汉中大汉中新中央新中央城市级旗舰综合体城市级旗舰综合体 地段决定价值，规模决定业态地段决定价值，规模决定业态 项目规模近项目规模近5050万方，属于城市级大盘；万方，属于城市级大盘；处于城南一环路侧；具有打造城市级旗舰商业综合体的先天条件处于城南一环路侧；具有打造城市级旗舰60、商业综合体的先天条件。项目城市站位项目城市站位 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 1#1#、2#2#地块地块：汉中情景体验中心、商贸中心汉中情景体验中心、商贸中心 3#3#地块：地块：汉中康养中心汉中康养中心 天河天河望江郡：望江郡：汉中高档居住中心汉中高档居住中心 项目地块定位项目地块定位 集情景体验中心、康养中心、汉中高档居住中心为一体的大型城市旗舰综合体集情景体验中心、康养中心、汉中高档居住中心为一体的大型城市旗舰综合体 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中青少年体验式主题型商业中心汉中青少年体验式主题型商61、业中心 以青少年体验式活动中心为项目以青少年体验式活动中心为项目商业引擎驱动项目商业航母商业引擎驱动项目商业航母 项目整体定位项目整体定位 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 青少年情景体青少年情景体验中心驱动验中心驱动 商业旗舰航母商业旗舰航母,扬帆起航扬帆起航 城市中心，城市中心，5050万顶级人居社区万顶级人居社区 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 主推案名：主推案名：天河新世界天河新世界 SLOGAN:SLOGAN:汉中汉中5050万平米旗舰综合体万平米旗舰综合体 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南62、二环保利中心东区2栋1413 第八部分第八部分 项目发展建议项目发展建议 项目整体发展战略 地块控规梳理 项目发展业态规划 体验式商业案例介绍 项目整体风格建议 项目开发节奏建议 项目启动区建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目发展战略建议项目发展战略建议 总体战略：体验式商业吸引+常规商业集群 以商带住 高档酒店、高档酒店、loftloft公寓、集中商业、高档写字楼公寓、集中商业、高档写字楼于一体的现代商贸服务中心于一体的现代商贸服务中心 青少年情景式体验主题商业青少年情景式体验主题商业 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东63、区2栋1413 项目地块控规梳理项目地块控规梳理 一号一号 地块地块 二二号号 地地块块 三号三号 地块地块 1 1号地块号地块 占地面积：100亩 2 2号地块号地块 占地面积：25亩 3 3号地块号地块 占地面积：60亩 总容积率：总容积率：4.54.5 建筑密度：建筑密度：40%40%目前目前1 1号地块占地面积号地块占地面积100100亩亩;2;2号地块号地块2525亩，三块地总共亩，三块地总共185185亩，亩，在只确定总的容积率而每块地容积控规指标未明确的情况下，在只确定总的容积率而每块地容积控规指标未明确的情况下，1#1#、2#2#地块可用体量的跨度及经济指标的空间将非常大。地块64、可用体量的跨度及经济指标的空间将非常大。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目地块业态规划项目地块业态规划 1 1号地块号地块 以情景体验式为主商业中心、以情景体验式为主商业中心、酒店、写字楼、公寓为集群酒店、写字楼、公寓为集群的旗舰商业。的旗舰商业。2 2号地块号地块 纯商业、商业街区，与天河纯商业、商业街区，与天河望江郡望江郡2 2期完美融合。期完美融合。3 3号地块号地块 纯居住或包含底商居住区纯居住或包含底商居住区 汉宁路汉宁路 望江路望江路 望江路望江路 南一环路南一环路 学会巷学会巷 望江路望江路 1#地块地块 2#地块地块 3#地块地块 成65、都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 在此策略背景下：在此策略背景下：形成以商带住的物业格局形成以商带住的物业格局 实现项目：实现项目：土地利用：通过合理的指标取值，实现土地利用的价值最大化。土地利用：通过合理的指标取值，实现土地利用的价值最大化。风险规避：避免过于追求体量而导致的商业体量过大，超出市场容量。风险规避：避免过于追求体量而导致的商业体量过大，超出市场容量。资金回笼：以住宅物业的开发和销售，平衡商业物业开发和运营的资金需求。资金回笼：以住宅物业的开发和销售，平衡商业物业开发和运营的资金需求。在地块利用价值最大化和商业体量风险规避的原则下在地块利用价66、值最大化和商业体量风险规避的原则下 主力发展商业，住宅体量补齐主力发展商业，住宅体量补齐 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目商业体量考量项目商业体量考量 通过上述类比，在各项指标都符合情况下的本案通过上述类比，在各项指标都符合情况下的本案 纯商业体量最大可发展至纯商业体量最大可发展至150000150000 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目商业体量建议项目商业体量建议 1#1#、2#2#地块在容积率地块在容积率4.54.5的情况下，的情况下，1#1#地块最大可做地块最大可做300000300000平米体量67、，平米体量，2#2#地块可做地块可做7500075000平米体量，平米体量，3 3号地块可做号地块可做240000240000平米。平米。地块地块 集中商业集中商业 loftloft 酒店酒店 写字楼写字楼 底商底商 住宅住宅 1#1#150000/50000 10000/2#2#/50000/25000/3#3#/15000 235000 单位：平米单位：平米 1#1#、2#2#、3#3#地块业态初步规划规模地块业态初步规划规模 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 战略一：创新体验主题概念，塑造核心 全案核心 项目商业发展战略项目商业发展战略 成都智地房68、地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 在此策略背景下：在此策略背景下：打造青少年情景式体验中心打造青少年情景式体验中心 实现项目：实现项目：差异立市：形成与汉中传统复合商业档次的差别，实现开发主题上的提升。差异立市：形成与汉中传统复合商业档次的差别，实现开发主题上的提升。规避竞争：规避新兴电商对传统商业的冲击规避竞争：规避新兴电商对传统商业的冲击 聚焦辐射：实现项目以情景体验式商业为核心，商业辐射能力及项目知名聚焦辐射：实现项目以情景体验式商业为核心，商业辐射能力及项目知名度辐射范围为包括汉中西北片区的度辐射范围为包括汉中西北片区的 高调高规格的角色预期之下，还需赋予69、地块 差异化的开发主题和产品亮点 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 打造真正意义的打造真正意义的 城市综合体商业城市综合体商业 +开创西北片区前所未有的品质化、体验式及开创西北片区前所未有的品质化、体验式及都市感极强的首席城市商业综合体都市感极强的首席城市商业综合体 通过商业主题业态与商业常规业态的深度融合通过商业主题业态与商业常规业态的深度融合 商业常规业态上：商业常规业态上：青少年体验式中心突青少年体验式中心突围的城市首席综合体围的城市首席综合体 商业主题业态上：商业主题业态上：策略执行要领策略执行要领 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二70、环保利中心东区2栋1413 以青少年体验式中心为核心以青少年体验式中心为核心 品牌百货品牌百货 高档超市高档超市 高品质的高品质的 精致唯美的精致唯美的 业态丰富的业态丰富的 聚合力极强聚合力极强 高档娱乐休闲高档娱乐休闲 项目项目商业发展主题构思商业发展主题构思 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 汉中首席城市地标综合体汉中首席城市地标综合体 辐射西北辐射西北片区的片区的 聚集体验聚集体验式的式的 城市商业城市商业名片的名片的 基于上述定位方向及策略原则，建议本案的开发主题如下：基于上述定位方向及策略原则，建议本案的开发主题如下：全案商业发展主题定位全案71、商业发展主题定位 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 战略二：引进主力百货超市，串联商气 以主带次 项目商业发展战略项目商业发展战略 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 在此策略背景下：在此策略背景下：形成串联城市商业的核心形成串联城市商业的核心 实现项目：实现项目：填补空白：引进主力百货店（如：成都百货填补空白：引进主力百货店（如：成都百货/北京华联等）超市（如人人乐北京华联等）超市（如人人乐/家乐福家乐福/欧尚等），填补城市商业空白。欧尚等），填补城市商业空白。业态互动：主力百货店和品牌超市的进驻，可衍生相关休闲与72、娱乐业态的消费力。业态互动：主力百货店和品牌超市的进驻，可衍生相关休闲与娱乐业态的消费力。档次提升：全面提升汉中城市百货、超市购物类业态的档次与水平。档次提升：全面提升汉中城市百货、超市购物类业态的档次与水平。形象标高：契合城南的地理优势，形成汉中城市商业门户聚点和地标。形象标高：契合城南的地理优势，形成汉中城市商业门户聚点和地标。结合城市商业现状水平及本项目发展空间，需重点：结合城市商业现状水平及本项目发展空间，需重点：引进主力百货店、超市，带动商气人气引进主力百货店、超市，带动商气人气 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 引进品牌引进品牌 主力百货主力73、百货 、超市、超市 确保百货、确保百货、超市体量超市体量 规模规模 +设臵相关设臵相关 衍生商业衍生商业 业态业态 +形成真正意义的形成真正意义的 品质化、一站式城市商业中心品质化、一站式城市商业中心 实现项目实现项目 档次形象档次形象 提升提升 通过上述主力店引进要领的执行通过上述主力店引进要领的执行 商业主力店执行要领商业主力店执行要领 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 战略三：打造主力酒店、写字楼、打造主力酒店、写字楼、loftloft，提升商气，提升商气 价值提升 项目商业发展战略项目商业发展战略 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环74、保利中心东区2栋1413 在此策略背景下：在此策略背景下：形成提升商业人力聚集形成提升商业人力聚集 实现项目：实现项目：顺应旅游发展：引进高档商务酒店顺应旅游发展：引进高档商务酒店（如：成都凯宾（如：成都凯宾/格林威泰等）格林威泰等）聚集商业人气，增聚集商业人气，增加加商业复制价值。商业复制价值。业态互动：高档商务酒店的进驻，可衍生相关休闲与娱乐业态的消费力。业态互动：高档商务酒店的进驻，可衍生相关休闲与娱乐业态的消费力。聚集人气：可有效聚集项目人气效能，补充商业实现商业价值提升。聚集人气：可有效聚集项目人气效能，补充商业实现商业价值提升。形象标高：发挥项目城市综合体效应，拔高项目综合体形象。75、形象标高：发挥项目城市综合体效应，拔高项目综合体形象。随着汉中旅游业发展，商务酒店将会快速发展，需重点随着汉中旅游业发展，商务酒店将会快速发展，需重点 引进主力商务酒店，提升项目商业吸附能力引进主力商务酒店，提升项目商业吸附能力 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 设计较好的产品布局：采用“凹”形或“工”形建设计较好的产品布局：采用“凹”形或“工”形建筑设计布局，能加大采光做到朝南筑设计布局，能加大采光做到朝南 loftloft打造执行要求打造执行要求 规划优势：能最大限度将自然光源引规划优势：能最大限度将自然光源引入建筑体内，构造阳光中庭入建筑体内，构造76、阳光中庭 规划优势：最大范围内采光，充分利规划优势：最大范围内采光，充分利用阳光资源，规避用阳光资源，规避loftloft单面采光缺陷单面采光缺陷 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 青少年益智体验中心介绍青少年益智体验中心介绍 1.1.起源 1997年，韩国HAJA儿童职业体验馆开业，标志着儿童职业体验行业的诞生。1999年，Kidzania第一家旗舰店于1999年9月1日在墨西哥诞生，十年内规模扩大到全球范围，成为全球儿童职业体验行业领导品牌。Kidzania 是世界上第一家面向儿童设计的职场体验公园。公园内的设施有实物3分之2大小、足以以假乱真。儿童77、可以扮成身穿笔挺制服的警察去搜查遗失物品，或者当上消防员亲身参与灭火活动，可以体验的工作总共有50种！成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 2.2.主题内涵 “儿童为主角的儿童天地”，这就是Kidzania的主题。在这里，孩子们可以体验自己喜爱的职业，在享乐之中学习社会、认识社会。一座座按原建筑约2/3比例建造的银行、医院、报社、广播电台、比萨饼店等与原建筑一般无二的“展示亭”鳞次栉比，这里为孩子们提供了银行店员、医生、模特儿、新闻记者、消防员等约70种职业。对象是2至12岁的孩子。成人免入，但是可以通过监视器和玻璃窗关注自家孩子实实在在体验工作的情景。儿童78、通过就职工作可以赚取在Kidzania称为“Kizzo”的钱币，使用“Kizzo”可在“Kidzania”园内的百货商店购物、往银行存钱、从自动提款机取钱转账。孩子们可以在这里可以感受到实际工作的乐趣。青少年益智体验中心介绍青少年益智体验中心介绍 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 3.3.儿童体验馆特色 针对儿童职场的玩乐概念在历史上是首创。可以通过游乐场的形式，或嘉年华风格的狂欢让孩子们进行仿真的和模拟现实的“过家家游戏”，让儿童在娱乐中体验大人的生活世界，让儿童在参与中学习社会的知识。青少年职业体验式教育营销植入是在国际体验式教育的迅猛发展的背景下形79、成的品牌植入新营销模式在国外已经取得了很好的社会效益和品牌效益。此种模式，是通过对品牌生产流程、销售流程、服务流程等的真实模拟和情景再现，让体验者直观感受品牌的产品和文化，留下难以磨灭的“品牌烙印”。职业体验本身是一种娱乐过程，体验者的主动参与有利于主动接收品牌诉求信息，实现深度品牌记忆。青少年益智体验中心介绍青少年益智体验中心介绍 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 青少年益智体验中心运营模式青少年益智体验中心运营模式 儿童职业体验馆的收入来源主要为场馆门票，它是一种多业态联合体，可挖掘多种盈利渠道进行组合。国内成熟的儿童职业体验馆，其多元化盈利结构大致80、为：门票收入占总体收入的60%，周边衍生占15%-20%，品牌植入占20%-25%。其中，周边衍生主要是指依托儿童职业体验场馆品牌所产生的系列衍生产品，包括吉祥物、玩具、文具以及各种纪念品等等；品牌植入是指品牌商家取得具体场馆冠名权，并在其中进行品牌体验式营销，如某品牌蛋糕房、某品牌银行。另外对于本项目而言，还可以继续开发体验馆链下游的经营业态，如品牌超市、品牌电影院、品牌儿童服饰等业态，各个业态相互借力、相互支撑，从而形成以儿童体验中心为核心亮点，多种高档经营物业为支撑的城市综合体项目。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 1 1 Do都城 杭州 2 2 81、欢乐之都 北京 3 3 比如世界 北京 4 4 星期八小镇 上海 5 5 weewee-worldworld 苏州 6 6 属相国 南京 7 7 爱儿时代(筹)南京 8 8 酷贝拉 长沙 9 9 开迪树 天津 1010 宝贝梦想城 昆明 1111 泡泡城(筹)深圳 1212 育乐湾 上海 1313 柠卡王国 南京 1414 奇e国 宁波 1515 点点梦想城 郑州 国内较为知名的儿童体验馆 青少年益智体验中心介绍青少年益智体验中心介绍 体验馆风靡国内，运营模式非常成熟 继续增加中继续增加中 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 南京爱儿时代儿童体验中心南京爱82、儿时代儿童体验中心 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 青少年益智体验中心示意青少年益智体验中心示意 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 根据国内成熟的体验中心客源组成分析主要为“6+1”模式来消费，让七大姑八大姨都来，带动陪同子女来的长辈的冲动性消费（全家老少通常出动父母 1+1或1+2，甚至出动爷爷奶奶的1+3，1+4，非常“6+1”即爷爷、奶奶、外公、外婆、爸爸、妈妈+孩子的家庭模式）。保守算，一个儿童能带来3 个成人的消费，如果一天能有2000名儿童进入项目商业综合体，那么就有可能再带5000左右的成人进入商业83、中心。两者加起来就有7000人/天，而按 300天算，一年大约就能有2100000人进入商场购物或其他消费。而这2百万人的客流，是增值出来的，青少年益智体验中心客源分析青少年益智体验中心客源分析 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 青少年益智体验中心规划建议青少年益智体验中心规划建议 05岁亲子智力馆孕妇馆（高端幼儿院）兴趣训练学龄前摄影汉中古代文化学习（幼儿阶段）（幼儿阶段）建议规划面积：建议规划面积：1000010000-1300013000平米平米 512岁职业体验儿童健身第二课堂儿童益智和技能培训少年亲子互动体验儿童剧场亲子酒店儿童摄影汉中古代文化84、学习（少儿阶段）（少儿阶段）建议规划面积：建议规划面积：1500015000-1800018000平米平米 818岁青少年院线（包括影院木偶剧院）青少年健身青少年KTV青少年军事科普基地青少年摄影汉中古代文化学习（青少年阶段）（青少年阶段）建议规划面积：建议规划面积：2500025000-2900029000平米平米 总规划面积约为：总规划面积约为：5000050000-6000060000平米平米 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 整体建筑风格建议整体建筑风格建议 鲜明的现代简约风格，兼备时尚、大气、品质感，配合夜晚建筑轮廓灯带，更显鲜明的现代简约风格85、，兼备时尚、大气、品质感，配合夜晚建筑轮廓灯带，更显项目动感繁华，符合项目首席综合体气质。项目动感繁华，符合项目首席综合体气质。成都缤纷时代广场成都缤纷时代广场 成都万达锦华城成都万达锦华城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 广州佳兆业广州佳兆业 广州华润中心广州华润中心 北京华润中心北京华润中心 整体建筑风格建议整体建筑风格建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 商务公寓、写字楼、酒店风格建议商务公寓、写字楼、酒店风格建议 外立面采用大幅玻璃幕墙干挂，配合外立面采用大幅玻璃幕墙干挂，配合建筑立面部分阶梯收分，色彩86、建议为建筑立面部分阶梯收分，色彩建议为以深色调体现稳重高端的商务气质以深色调体现稳重高端的商务气质 成都万达锦华城成都万达锦华城 成都金牛万达成都金牛万达 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 1 1 2 2 幕墙单元内部分割出纵向或横向线条，外凸或幕墙单元内部分割出纵向或横向线条，外凸或内凹形成规则的竖向、横向排列（图示内凹形成规则的竖向、横向排列（图示1 1）；）；立面线条作减法，做局部整体式幕墙，增强虚立面线条作减法，做局部整体式幕墙，增强虚实对比（图示实对比（图示2 2）；）；顶部的凸肋作斜向的外凸处理（图示顶部的凸肋作斜向的外凸处理（图示3 3）；87、）；顶部轮廓作高低错落的处理（图示顶部轮廓作高低错落的处理（图示4 4）；）；3 3 4 4 局部细节体现品质感和昭示局部细节体现品质感和昭示性，反映产品档次性，反映产品档次 商务公寓、写字楼、酒店风格建议商务公寓、写字楼、酒店风格建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 LoftLoft建筑风格建议建筑风格建议 现代现代ARTART-DECODECO风格，暖色调，建筑简洁明快。风格，暖色调，建筑简洁明快。形体：形体：用简洁明快线条作为装饰，勾勒出从基座、中部到顶部的不同立面层次；用简洁明快线条作为装饰，勾勒出从基座、中部到顶部的不同立面层次；色彩：色彩：88、以米黄以米黄+土黄色为主要色调，暖色系使建筑显得更加雍容华贵；土黄色为主要色调，暖色系使建筑显得更加雍容华贵；黄色基调在北黄色基调在北方环境下具有较强的视觉冲击力；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售方环境下具有较强的视觉冲击力；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 高形象展示：入口高形象展示：入口 配合外立面风格,设臵宽敞的门厅入口展示项目豪华高档形象；采用外延式顶棚，强调入口部分的昭示性；往两翼延伸，如较为常用的梭形），增强入口的标志性。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1489、13 高形象展示：大堂高形象展示：大堂 大堂挑空，宽敞、大气，极具空间感；挑高两层，8-10米，面积200平米左右 装修风格与外立面保持一致，地面、天花、墙面有一定的装饰符号和图案，材料选择地砖、面砖，根据色彩采用暖色调照明；利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；设臵大堂前台，提供物业管理服务；设臵休息会客区，配备中高档家具空调的抱怨比较集中）；注重保安等物业人员的外在形象，严格过滤闲杂人等，提供安全的办公环境；成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 高形象展示：电梯厅高形象展示：电梯厅 电梯厅提供良好的通风以提高空气质量，通过设计（如玻璃、植90、物）增加空间的通透感 电梯到达的声音提示 分层标识，上下指示清晰 背景轻音乐 有一定的装饰、细部精致，有视觉趣味点 监控系统设臵 各楼层设整层平面图及公司、单位指示牌 电梯厅开间不小于电梯厅开间不小于3 3-3.23.2米米 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 商业氛围营造建议商业氛围营造建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 商业氛围营造建议商业氛围营造建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 商业氛围营造建议商业氛围营造建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保91、利中心东区2栋1413 商业氛围营造建议商业氛围营造建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 商业氛围营造建议商业氛围营造建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 商业氛围营造建议商业氛围营造建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 避免一次性大规模投入，首卖loft和商业，保证现金流以及少量工程款支出；配合区域机会，三块地逐步开发，相互借力支撑，打造区域成熟度。整体开发节奏：三段式开发逐级完成“中心化”整体开发节奏：三段式开发逐级完成“中心化”成功启动成功启动 择机入市择机入市 92、完善功能完善功能 1#1#集中商业集中商业 1#1#大型超市进驻大型超市进驻 1#Loft1#Loft回笼现金回笼现金 1#1#写字楼写字楼 2#2#商业商业 3#3#住宅住宅 本项目 开发进度 1#1#商务酒店商务酒店 2#2#住宅住宅 项目开发节奏建议项目开发节奏建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 一号一号 地块地块 二号二号 地块地块 三号三号 地块地块 售楼部位臵 项目展示区 布局：将布局：将1#1#地块临望江路和一环路交汇处设臵售地块临望江路和一环路交汇处设臵售楼部，楼部，1#1#地块临一环路具有良好的昭示性，建议地块临一环路具有良好的昭示93、性，建议设臵项目展示区，项目绿化园林等展示。设臵项目展示区，项目绿化园林等展示。项目启动区建议项目启动区建议 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 成都万达锦华城 成都城南优品道广场 国内案例研究启示 日本 大阪难波城 日本 福冈博多运河城 国外案例研究启示 国际国内相关典型案例研究国际国内相关典型案例研究 第八部分第八部分 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 城市区域：锦江区东二环城市区域：锦江区东二环 项目业态：住宅公寓、商业、办公项目业态：住宅公寓、商业、办公物业物业 建筑面积：约建筑面积：约4040万平方米万平方94、米 使用年限：公寓使用年限：公寓7070年年 运营时间：运营时间：20072007年底商业全面开年底商业全面开业，业，20082008年下半年住宅交房年下半年住宅交房 物业管理费物业管理费:1.8:1.8-2 2元元/月月 开发商：万达集团开发商：万达集团 总体规划：由万达锦华城和万达商总体规划：由万达锦华城和万达商业广场两部分组成，万达锦华城作业广场两部分组成，万达锦华城作为其高尚住宅部分，商业部分包含为其高尚住宅部分，商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态多种建筑形态 -1 13F95、3F万千百万千百货货 商业步行商业步行街街 1 14F4F伊藤洋华伊藤洋华堂堂 住宅公住宅公寓寓 办公物办公物业业 成都万达锦华城成都万达锦华城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目平面规划图项目平面规划图 成都万达锦华城成都万达锦华城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 规划特征规划特征 物业规划物业规划 成都万达广场地处二环路东南段与锦华路交界口，总规划用地面积116亩，由万达锦华城和万达商业广场两部分组成，总建面近40万。万达锦华城总建面约15万，提供35120精致时尚空间。成都万达广场商业部分包含了国际百货96、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然有序组织在一起。景观设计景观设计 国际前沿的住宅产品设计理念，细致规划，其突出的都市化设计理念、独特的物业形态、充满时尚与科技感的立面设计。成都万达锦华城成都万达锦华城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 运营特征分析运营特征分析 开发思路开发思路 规划设计（大型特色主力店招商同时进行）-公寓先行销售-签订特色主力店-特色主力店试运行-整体开业-保留办公物业销售 整体定位整体定位 项目定位成包含百货、超市、零售、餐饮、娱乐等业态，是蓉城最大的一站式购物97、休闲中心。广场的设计和主力店组合都代表了中国购物中心的最高水准。万达广场的开业，将改变成都市的商业重心，重塑蓉城商业格局。在极大地便利当地居民的生活同时，还将为当地经济发展注入新的活力。众多国际知名商业企业的加盟，提升该区域的商业国际化水平。成都万达锦华城成都万达锦华城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 产品设计亮点和启示产品设计亮点和启示 亮点：产品设计采用能吸储人流的块状布局之外，打造了一条355米长联系所有业态的三层室内步行街，可通达每一个主力店。步行街两侧200余家各具特色的商店提供了丰富的商品及多种服务，提升了购物中心的经济效益。启示启示 万达98、广场独特的设计组合，以步行街为枢纽串联多家主力店，使得客户可以在百米之内找到自己的目标商家，大大的缩短了购物行走路程，据专家研究，人的行走超过300米会产生疲劳感，因而会降低人的购物兴趣。万达广场步行街上下打通，每16米以横向联系通道，连接步行街两侧商家，使客户在步行街任何一个点都能看到楼上楼下的20多个商家，并且可以在8米内找到横向穿越的通道，迅速到达。一个综合体十几个主力店，零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮、五星酒店都综合在一起，可以体现一站式服务的功能。成都万达锦华城成都万达锦华城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 成都城南优品道广场成都城南优品99、道广场 城市区域：双流国际新城城市区域：双流国际新城 项目业态：住宅公寓、商业广场、项目业态：住宅公寓、商业广场、办公物业、精品酒店办公物业、精品酒店 建筑面积：约建筑面积：约5050万平方米万平方米 开发商：优品道控股开发商：优品道控股 总体规划：是集“超体验总体规划：是集“超体验SHOPPING MALL SHOPPING MALL、名店步行街、名店步行街、精品国际商务、独栋式美食空间、精品国际商务、独栋式美食空间、精品酒店、优品时代高层华宅、优精品酒店、优品时代高层华宅、优墅”多种产品形态墅”多种产品形态 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 成都城南100、优品道广场成都城南优品道广场 项目平面规划图项目平面规划图 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 规划特征规划特征 物业规划物业规划 城南优品道广场占地240亩，其中总体量50万，是目前新双楠片区最大、最集中，也是业态覆盖最全的商业综合体 城南优品道广场定位于满足一站式家庭购物消费的大型购物综合体，涵盖百货、影院、服装服饰、餐饮、教育、生活配套等业态。是新双楠商圈体量最大、业态组合最丰富、最具体验感的商业中心。优乐广场（儿童主题乐园）、星光广场、百老汇广场 成都城南优品道广场成都城南优品道广场 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋101、1413 业态规划组合业态规划组合 业态设臵：业态设臵：城南优品道广场通过主力店、餐饮及休闲娱乐、儿童全业态、主题购物馆四大核心业态，最大化吸引目标客群。主力店：主力店：成都欧尚第四店（营业面积达到2.8万平米）、北美IMAX授权影院影立方第二店、大型电器卖场苏宁电器、西部唯一体量最大珠宝奥特莱斯、国际时尚品牌优依库、H&M、C&A等。餐饮休闲设臵：餐饮休闲设臵：餐饮及休闲娱乐业态占比超过40%，餐饮及娱乐类型丰富多样，一应俱全，并采用主题集合店替代了传统百货形式，形成了精品服饰馆、潮流美鞋馆、活力运动馆、儿童主题购物馆四大主题集合店 成都城南优品道广场成都城南优品道广场 成都智地房地产营销策102、划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 运营特征分析运营特征分析 开发思路开发思路 规划设计（大型特色主力店招商同时进行）-住宅先行销售-签订特色主力店-特色主力店试运行-整体开业-保留办公物业销售 整体定位整体定位 50万平米超级商业公园，一举完善区域各类城市功能 双流国际新城和天府新区双核心商业综合体 集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公等城市功能于一体的超级商业中心 成都城南优品道广场成都城南优品道广场 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 产品设计亮点和启示产品设计亮点和启示 亮点：优品金街采取全开放式设计，不存在人气阻隔等常规底商弊病，再加103、上部分街铺买二的三的超级挑高设计，既确保了得铺率又为后期运营预留出充分想象空间。整体为主力店、餐饮及休闲娱乐、儿童情景体验式业态、主题购物馆主力店、餐饮及休闲娱乐、儿童情景体验式业态、主题购物馆四大核心业态，最大化吸引目标客群 借鉴全球领先的体验式购物环境，城南优品道广场占地面积大，打造公园式购物环境，是一种全新的商业开发模式，除了满足正常的购物的需求以外，还为消费者提供了一个比较绿色的开放式购物环境和空间。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 启示启示 首先其区位位于天府新区，双流国际新城中心，有打造大型旗舰城市综合体的先天条件。其次占地面积大，规划方面避104、免传统盒子式的购物环境，摒弃为购物而购物的模式。开创公园式情景购物环境，一种体验空间，吸引大家主动去游玩和消费，彻底颠覆了传统意义上一味追求高效机械式工业空间设计，形成了内部与外部景观的和谐和相互映衬，全新的商业公园设计概念。其重金打造儿童情景式体验广场优乐广场，将情景式体验购物发挥极致。成都城南优品道广场成都城南优品道广场 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 优乐广场介绍优乐广场介绍 面积达22000平方米的优乐广场是规模、面积仅次于成都天府广场面积仅次于成都天府广场的大型生态户外广场的大型生态户外广场，它致力于打造成都首例青少年运动娱乐中心它致力于打造105、成都首例青少年运动娱乐中心，以大型户外生态广场为蓝本，引进国际先驱知名儿童培养理念，规划包括国内最大面积人造沙地、坡地草坪游戏区、篮球场、轮滑滑板运动区、人造沙地、坡地草坪游戏区、篮球场、轮滑滑板运动区、嬉水游乐区嬉水游乐区。教育理念上，西方文化提倡更加自由、开放的“散养”方式，在西式教育环境中长大的孩子活泼、独立、自由、奔放活泼、独立、自由、奔放，尤其是富有创造力。银滩广场正是基于这种理念而打造，力图提供少年儿童更广阔自由的空间，让儿童释放天性、享受快乐、展示自我。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 1.大型综合体项目运营较为成功的策略是：规划设计（大型106、特色主力店招商同时进规划设计（大型特色主力店招商同时进行）行）住宅先行销售住宅先行销售 签订特色主力商业店签订特色主力商业店写字楼写字楼+铺面销售铺面销售特色主力店试特色主力店试运行运行写字楼写字楼+商业铺面招商商业铺面招商整体开业；整体开业；2.大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力，有利于带动商气。引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做，实施最佳的规划设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利之量身定做，实施最佳的规划设计方案，充107、分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险益，充分规避商业综合体的后期经营风险。3.修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少传统内街布局模式，成都万成都万达锦华城内街商业、城南优品道广场达锦华城内街商业、城南优品道广场做出了革新，目前及未来经营状况看好；4.大型集中式商业人流动线规划和实施商业人流动线规划和实施非常重要，容易造成商业内街，2-3F商业经营困难，也是目前成都各大商业综合体内街及2-3F商业经营惨淡的主要原因；5.大型商业综合体在招商前应该充分做好经营业态定位和招商策略招商前应该充分做好经营业态定位和招商策略，实行招商业经营态互补策略，避免大量经营业108、态的同质竞争。借鉴个案研究启示借鉴个案研究启示 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 借鉴个案研究启示借鉴个案研究启示 6 6、尽量摒弃于大盒子商业体的做法尽量摒弃于大盒子商业体的做法。以前的商业业态是将餐饮、旅游、休闲、购物集中在一个大的盒子里面或者是建筑里面，最大的弊端是无法让消费者体验购物的环境，无法提供一种购物的自然景观和舒适性。7、在广场占地面积大、低密度、低容积率等的先决条件支持下可开发情景式、体验在广场占地面积大、低密度、低容积率等的先决条件支持下可开发情景式、体验式购物模式式购物模式。全新的商业开发模式，除了满足正常的购物的需求以外，还为消费109、者提供了一个比较绿色的开放式购物环境和空间。8、全新情景式、体验式商业中心需要引入了一些开放式的大型公园的项目概念，提供大型的购物空间和景观，进行规划支持。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 以上仅仅为部分国内案例以上仅仅为部分国内案例 下面走进：下面走进：国外世界级的体验式购物中心！国外世界级的体验式购物中心！成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本日本 大阪难波城大阪难波城-复合式商业城复合式商业城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 开发商：Nankai Electric R110、ailway Co.,Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南海都市創造株式会社 概念设计：美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司：Wasa Sakamoto 一期开发总面积.万平方米。其中商业面积万平方米，办公楼万平方米。二期76,600平米，合计243,800平米。占地37232平方米，高达8层 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 难波火车站 难波城 公园直接公园直接 与大街相连与大街相连 难波城 沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里111、带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。日本日本 大阪难波城大阪难波城-复合式商业城复合式商业城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 规划理念规划理念人造峡谷人造峡谷 难波公园（Namba Park）颠覆了一味追求机器效率的工业化空间设计，打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。这种开放式的社区氛围，向所有人张开了双臂，欢迎他们随时光临。难波公园（Namba Park）近乎完美地实现了为人们提供聚会、游112、玩、欢庆场所的目的，“场所制造”的理念在难波公园（Namba Park）的项目上得到了淋漓尽致的体现。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 大阪这个城市非常缺乏一些公共绿地，只有非常少的一些小型公共公园。所以，设计师把这些城市中缺乏的绿色的元素引入到我们项目中来，在项目中考虑到绿色的元素，考虑到峡谷的概念，同时也考虑到怎么样设计一个流畅的动线，把所有功能连贯同时也考虑到怎么样设计一个流畅的动线，把所有功能连贯 规划理念规划理念区域缺少公共绿地区域缺少公共绿地 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 登临高处俯视难波公园（Na113、mba Park），可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。难波公园（Namba Park）是一处奇妙、充满想象力的建筑，它不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，让你能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种“经历”。规划理念规划理念让购物成为一种经历让购物成为一种经历 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空114、间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园（Namba Park）的零售与娱乐区域。整体设计布局整体设计布局 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 难波公园不仅是一个符合消费者生活方式的商业中心，同时也给到访者提供了特别设计的屋顶公园，为当地人们的聚会、文化生活和娱乐提供了一个全新的自然体验场所。景观绿化设115、计景观绿化设计 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 每一层楼的园林景观都具有不同的主题。包括花卉主题、林木主题、剧场主题、花卉主题、林木主题、剧场主题、游乐艺术主题等游乐艺术主题等 景观绿化设计景观绿化设计 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 1期屋顶公园区面积：约8000 平方米（2003年10月开放）绿地：大约3300 平方米 道路广场面积：约4,700 平方米 2期屋顶公园区面积：约3500平方米（2007年）绿色：约2000 平方米，道路广场：约1500平方米 总面积：约1.15平米 绿色：近5,300 平方米116、 道路与广场：约6,200平方米 一期树木及花草种类235种，约40,000株，土层深度最深CM,较浅CM。景观绿化面积景观绿化面积 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目的主力商场是日本高岛屋，公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。业态及主力店业态及主力店 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本日本 大阪难波城大阪难波城-复合式商业城复合式商业城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本日本 大阪难波城大阪难波城-复合式商业城复合式商业城 成都智地房地产营销策划有限公司117、 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本日本 大阪难波城大阪难波城-复合式商业城复合式商业城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本日本 大阪难波城大阪难波城-复合式商业城复合式商业城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本日本 福冈博多运河城福冈博多运河城 建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站 交通：距福冈中洲川端地铁站徒步约十分钟 占地面积：约34，700平方米 建筑面积：约234，500平方米 设计：The Jerde partner Ship；竣工时间：1996年 临海+交通118、网络发达 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，是体现了日本策划与美国设计完美结合的成功案例，它开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。地理位臵：位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间，所在的旧博多区，在明治时期作为商都极为昌盛。具体地址位于福冈市博多区住吉1丁目2番。简介简介 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 占地面积：约34，700平方米 建筑面积：119、约234，500平方米 停车面积：1300台 主要设施：专卖店、大型专卖店、剧场、电影院、酒店、办公、餐饮、展览和娱乐设施 其中：酒店/52600平方米/23.4%零售和餐饮/59199平方米/25.2%剧场/18830平方米/8%办公/26761平方米/11.4%其它公共设施和停车场/77110平方米/32.8%内部商业业态及比例内部商业业态及比例 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。120、写字楼 商场 福冈剧院 及商场 商业区主入口 酒店 空间布局及功能配比空间布局及功能配比 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 整体外立面多彩颜色搭配整体外立面多彩颜色搭配 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 内部半露天剧院举办各种活动内部半露天剧院举办各种活动 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 内部人工运河与外部水景完美映衬内部人工运河与外部水景完美映衬 运河城的设计没有采用追求建筑物本身形态美的手法，而是重视在建筑物之间的衔接处人们如何行动以及建筑物与城市之间的关系。成都智地房121、地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业 1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设臵了三个节点水平体系设臵了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成三者通过月亮街和地球街相连，并形成5 5大主题区域；大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。观光与商业完美组合观光与商业完美组合 成都智地122、房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 观光游玩:博多运河城中，还坐落着可以享受剧团四季音乐的“福冈城市剧场”，持有13个荧屏的综合电影设施-复合性电影运河城13。此外硬币游戏和UFO抓玩等齐备的“俱乐部SEGA 运河城”等满足你游玩之心的游戏娱乐设施也数不胜数。以博多一体化以及形成福冈市21世纪城市新轴线为目的，以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题，是富有休闲与娱乐功能的大型综合性商业设施。将河流引入城区，将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体，既在形态上给人以变化，又在心理上给人以放松。每年举行每年举行18001800多次免费活动，烘托了运河城的娱多次免费活动，烘托了运河123、城的娱乐氛围。乐氛围。经营业态举办活动经营业态举办活动 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 借鉴个案研究启示借鉴个案研究启示 设计思路的精髓主要为：设计思路的精髓主要为：第一，创造情景式、体验式、观光式的场所。第二，总是把当地文化融入到不同的项目中。第三，创造可持续性发展主题式活动场地的环境。第四，建立全方位的各个功能区的完美动线衔接与融合。成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 创造可体验性的场所。这个可体验性就是可以让游客令人难忘的、令人难忘的、流连忘返的，他们离开以后还会再回来的场所。流连忘返的，他们离开以后还会再回124、来的场所。最后这个可体验性的项目会成为项目和当地经济增长的催化剂。难波公园和运河城项目很好的表达了什么叫可体验性，使之成为极具特色的社区的核心部分，提供多元化的不同的功能的需求。同时，也会成为一个具有表演性的舞台。可体验性！项目运营灵魂可体验性！项目运营灵魂 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 通过独特的动线及业态设臵通过独特的动线及业态设臵,可以可以 创造促进”创造促进”时间消费时间消费”的环境”的环境.环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。另外，设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、将主力店、集客能力125、强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸集客能力强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下客户；在边角配臵目的性强的消费，以横向拉动引优质的客户进入，带动地下客户；在边角配臵目的性强的消费，以横向拉动人流。人流。这样的商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性这样的商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性 。完美的动线及业态布臵完美的动线及业态布臵 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：126、成都南二环保利中心东区2栋1413 鸟瞰图鸟瞰图 内部景观内部景观 日本千叶县养老地产日本千叶县养老地产 项目特点：项目特点：混住型社区 通过多户型的变化和多样、完善服务设施，满足老人、中年人、青年夫妇不同年龄层次的居住需求人们可以根据各自的愿望选择多代合居、近居或邻居的形式 安排有专门设计的老年住宅 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 1010 1212 1212 1212 1212 9 9 9 9 1111 1010 8 8 1、普通住宅 2、普通住宅 3、老龄者住宅老龄者住宅 4、普通住宅 5、多代家庭127、住宅多代家庭住宅 6、文化设施 7、公共花园 8、体育设施 9、停车场 10、自行车停放处 11、摩托车停放处 12、垃圾收集站 日本千叶县养老地产日本千叶县养老地产 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 美国亚利桑那太阳城美国亚利桑那太阳城 城市魅力：城市魅力：气候：阳光充足，全年312天能够接收到日照 宜老：安全、方便 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本横滨太阳城日本横滨太阳城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本横滨太阳城日本横滨太阳城 成都智地房地产营销策划有限公司128、 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 日本横滨太阳城日本横滨太阳城 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 美国活跃的老年生活活跃的老年生活 具有明显的市场导向 吸引和满足“活跃长者”借鉴：市场选择与开发模式借鉴：市场选择与开发模式 日本自助自理、有保障的老年生活自助自理、有保障的老年生活 具有明显的社会导向 满足各个年龄段、具有不同需求的老年人 借鉴：文化因素与人文关怀借鉴：文化因素与人文关怀 养老地产启示养老地产启示 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第九部分第九部分 项目发展经济及社会效应项目发展经济及社会效129、应 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 项目发展经济及社会效应项目发展经济及社会效应 经济效应经济效应 项目总投资将超过20亿，财政综合税收将超过2亿。对当地GDP值贡献较大。项目将会带动当地建筑工程材料、广告行业等相关行业发展。社会效应社会效应 1、推动区域经济发展 2、增加社会就业机会 3、对当地财政收支影响 4、顺应汉中城市发展 5、提高汉中城市品位 6、促进当地旅游业发展 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 第十部分第十部分 项目概念性规划项目概念性规划 成都智地房地产营销策划有限公司 地址：成都南二环保利中心东区2栋1413 50万平米恢宏锯献 四大主题功能中心 颠覆汉中传统生活及消费观念 辐射西北的地标级城市旗舰综合体！