1、云南顺银房地产开发公司石屏文化广场步行街项目营销策划报告昆明易事达房地产经纪有限公司20XX年8月13日目 录一、计划概要二、区位环境分析三、项目所在市场调查与分析四、项目现状分析五、项目SWOT分析（优、劣势，威胁问题与机会分析）六、销售目标七、项目定位八、营销策略九、销售模式及营销行动方案十、其他一、 计划概要本方案要旨在于为消费者提供投资一个准确无误的投资方向的机会，通过对市场状况的缜密调查，机会与问题的审慎分析，市场营销策略的周密设计及行动方案，销售技巧与强攻的新突破等，目的在于使“石屏文化广场步行街”项目特性更加突出，从项目前期开始运作，整个项目稳中求利，利中求稳，从而建立品牌，树立2、企业形象，提高企业无形资产，取得利润，达到销售目标。二、 地理环境分析 “石屏文化广场步行街”项目位于红河州石屏县新城区，从石屏县长远的发展角度来看，新城的发展建设势在必行。现在在汇源路沿线就有石屏汽车客运站、酒店服务业等相关配套设施及石屏县交警大队、石屏县城建局等单位，和部分的单位的住宅楼，这就为该区域汇集了一定的人气。“石屏文化广场步行街”项目位于新城区的中心位置，周边的道路较多，交通方便，位于鸡石高速公路的出入口处，323国道旁。在项目周边还规划有行政区、住宅区、校园区和医疗区，随着县政府四大班子及党政机关的迁入，势必带动周边更快发展，现在政府、县委的办公楼已经封顶，预计今年内可交付使用3、。 由于石屏县老城区建筑陈旧，街道狭窄，机关、学校、医院等单位集中，旧城改造难度大，投入资金较多，这对石屏政府来说困难较大。但石屏也不能因此就不建设发展，于是政府选择优先开发建设新城，加上新城地形平坦，交通方便及其他的因素，新城区开发优势较大。在县委机关决定向新城区南迁之日起，当地开发商就开始行动起来，湖滨路长达3公里的沿线即将成为房地产开发的热土，最早动工的“烟草小区”，现在在建的石屏县荣诚房产开发的“景洲花园”，下步将建的由红河大地锦德房地产公司开发的“石锦庄”，都在湖滨路两旁。房产开发支撑元素众多，在政府扶持下，随着湖滨路的完工，焕文路与湖滨路的相接通，汇源路的修建，新旧城将连为一体。该4、区又紧邻石屏县的异龙湖风景区、焕文公园。可以预测：未来五年之内，本区域将成为交通便利、生活配套完善、生态人文环境较为优越的地方。三、 项目所在市场调查与分析1、 石屏县的基本概况 石屏县位于云南南部，属于红河州管辖，是云南重要的文献名邦，距昆明256公里，走昆玉高速公路，到昆明仅需3小时。距旅游胜地、历史文化名城建水仅41公里，只要30分钟车程就可到达。石屏县山清水秀，人杰地灵，又有名胜古迹，近来石屏县政府就想把其建成是一个旅游与农业相接合的县份。石屏县虽是个农业县，人口只有5万多人，城市建设又略显落后，发展滞后，老城破旧，街道狭窄，新城开发又刚刚起步。但是自明清以来，石屏县出状元1人，进士75、7人，举人636人，秀才700余人，其中有翰林15人，有诗云：“五步三进士，对门两翰林”，足其见文风之盛，文化底蕴之浓厚。石屏县也因此而有“文献名邦”、“文学南滇第一州”之美誉。至今石屏县重文化、重教育之风依然盛行，街道、公园、寺塔均以“焕文”命名，文献坊、碑林、袁嘉谷故居等文物保存完好就可见一斑。石屏人的这种奋进吃苦精神，不单单只表现在文化上，还隐存于民间建筑上，其民房四角及屋顶两角都上扬，似乎可以说明这种奋进吃苦精神早以深入人心。于是读书人多了，出去的多了，做生意的人也多了，出去闯荡的人多了，钱挣的多了。消费能力自然强了。近年来，政府又充分发挥石屏县山河秀美，有异龙湖、赤瑞湖两大高原湖泊和6、多民族人物风情的优势。开发水上旅游业，挖掘少数民族的能歌善舞的特长，大势宣传彝族海菜腔、花腰舞、烟盒舞、聂苏舞。为吸引游客，节庆不断，每年在5月间举办杨梅节，7月举办荷花节，10月又有豆腐节及11月的花腰节。加上石屏县自然资源丰富，有铁、锡、铅、锌、银、锰、煤、泥灰等二十多种工业原料，总储量为3.32亿吨，开发潜力巨大。石屏县的发展日后将会越来越好，人民的日子也会越来越好。2、 市场现状分析石屏县没有成规摸、上档次的购物中心。现在石屏县的商业中心主要集中在老城区及新老城区的交汇出，主要以西正街、焕文路、西山路这三条街为主，其它街零星的有些商店，这三条街共同构成石屏县的城市商业中心，附近的铺面价7、格最高，租金最贵。在西正街与西山路交叉口的亚细亚饭店，它是石屏商业中心最核心的位置，其临街一楼的旺铺售价也就10000元/左右，但二楼是不计价的，租价在25元/左右。其它街区的铺面价格低些，在4000-7000元/不等，租价在10-20元/。在后来开发或新建的有两个小规模的专业化商城，一为建材市场，在新老城区交汇处，有二十来间铺面，只租不售，租价在15元/左右。一为家具城，在新城区的323国道入城口附近，有三十多间铺面，属黄金口岸，只租不售，租价从10-20元不等，还有部分没有出租。在家具城附近还有大量的铺面闲置。因此这些铺面的闲置会使投资者的信心严重受挫，对投资新商铺会较为谨慎。目前石屏县没8、有一个大的商业项目，在建的商业项目有两个。一个是石屏县异龙镇综合集贸市场的商铺，在焕文路与紫砚街交叉口，属城中心位置，它是在原有的商业旺铺的基础上改建的。其为6层建筑，1、2楼商铺，有39间铺面，面积从20-255，3-6楼为住宅，一楼商铺挂牌拍卖，起牌价10000元/，举牌一次加价200元，二楼统一售价为4000元/。附近商家及居民并不看好该商铺，因为该商铺附近租金就在20元/，投资大，回收时间长，以30元/来计，也需要30多年才收回成本。另一个是石屏县工会的教职工中心，有5层建筑，1、2楼为商铺，3楼为办公区，只租不售，租价在10-25元/，与集贸市场相距不过50米。此外在距“石屏文化广场9、步行街”项目50米左右的湖滨路与汇源路口的“景洲花园”，一楼邻街有部分铺面，售价4000元/，面积在80左右，据销售人员介绍，销售情况并不理想。 从石屏县的市场情况来看，石屏目前没有高档的娱乐设施及娱乐场所，也没有一个成规模的购物中心，我们完全可以打造一个全新的消费场所，用全新的消费理念，引导刺激消费力。但因石屏县现有的黄金铺面售价就只在10000元/左右，租价不高，回报率低，成本回收时间过长。加上石屏县商铺还有部分空置，特别是新开发的区域，人们信心不足。此外石屏县的人口少，消费能力有限，消费观念落后，消费区域的习惯性一时难以改变。因此为了使项目成功运作，快速回收成本，降低开发风险，我们建议定10、价原则为“低开高走”，视销售情况适时调整售价。 由此可见，“石屏文化广场步行街”项目的整体营销运作中，来自外界的威胁与竞争不是很大，而主要的问题则是我们如何吸引客户群体，激发其购买欲望；以及我们物业的开发、经营理念是什么。因为开发商利润的全部必须通过商铺的推广来实现！四、 项目现状分析本项目地理位置优越，交通便捷，它位于鸡石高速公路的出入口旁，紧邻323国道，其北有祥和街，南有宝塔路，东有焕文路，西有汇源路。汇源路与焕文路南段还未完工，将与项目同时交付使用。与项目一街之隔的就是石屏县汽车客运站。项目所在区域就刚好处在老城向新城过渡，由西城区向南城区过渡的片区，发展潜力巨大。本项目是石屏县城市建11、设局的一个市政工程项目，由云南有色金属第十四冶金集团公司承建。项目以文化馆、图书馆、老年活动中心、袁嘉谷纪念馆、休闲文化演艺场、文献名邦坊等一系列工程为主，兼1.6万的商业娱乐广场，是石屏县的一个政府形象工程。该项目20XX年6月动工，20XX年10月要求完工。竣工交付后将作为今年11月石屏县的豆腐节的会场。项目目前在施工的休闲广场、图书馆、文化馆等工程进展顺利，至于商业广场，目前的设计图纸还没有最终定稿，这部分正准备打桩。商业中心主要集中在文化公园的北面，紧邻祥和街，是仿清式建筑，共有三层，都作为商业用，有二十栋左右。从现有的图纸上来看，设计层高为3.2米，商铺进深较短，只有7米左右，为南北12、向双向开门，开间大，铺面方正。但项目建筑群略显杂乱，无明显的主要通道，且通道狭窄，有些地方只有2米左右，消防隐患突出。五、项目SWOT分析（优势、劣势、威胁与机会分析）为了更好的进行本项目产品的定位，作为房地产市场营销的核心，作为制定市场营销策略的基础，把握房地产产品的整体概念核心产品、形式产品和延伸产品的推广工作，将对本项目“石屏文化广场步行街”项目进行“项目SWOT分析”。SWOT是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、和威胁（Threats）的合称。它是将对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势，机会和威胁的一13、种方法。1、 项目的优势、 地理位置优越，交通便捷，镇守交通咽喉地段，、 是未来的黄金口岸，发展潜力巨大；、 项目属市政配套工程，有政府一定程度上的支持；、 承建方实力雄厚，有较高的知名度，工程质量有保障；、 在未来的几年内，周边配套完善；、 项目是石屏县最大的一个商业项目，可以打造成一个石屏最大的一个商业、休闲娱乐中心；、 石屏县还没有一个相对集中的、成规模、上档次的商业中心；、 离现有居民区较近，走路仅需几分钟路程；、 仿清式建筑，分格特异，能很好的获得当地居民好感；、 铺面进深短，开间大；、 项目就在石屏最大最漂亮的城中休闲公园边，无形中已经聚集了大量人气。、 政府越来越重视旅游资源的挖14、掘与宣传，必将吸引来一定的游客。2、 项目的劣势、 城市人口少，消费群体有限；、 石屏县经济形态单一，人民收入不高，除公务员、教师、医生、商人、外来旅游者外，其他人群消费能力有限，不适于把项目打造得太高档，应走中低高相结合的路线；、 该片区还在发展中，还未成型，市政配套尚不完善；、 该片区的人口居住太少，显得有些冷清；、 与现有的商业区脱离，形态单一；、 该建筑建筑密度大，没有明确的主街；、 通道弯曲、狭窄，消防安全隐患大；、 二、三楼的可利用价值不大；、 该县的文化产业单一、散乱还未形成规模，不足以成为一个独立的产业；、 该县的旅游业刚开始起步，还没有形成气候，不可能吸引大批量的游客到来；、15、 项目价位偏高，远高于附近商铺的价格，不利于快速回收资金，运作的困难及风险较大。3、 威胁分析、 石屏县城的商铺整体售价不高（如景洲花园一层商铺才4000元/M），对我们的项目定价极为不利。、 石屏新城商铺闲置率过高，会打击投资者的信心，造成投资者持观望态度；、 项目在新城内，项目周边的市政配套不完善；、 在石屏项目本身规模大，单一的商业形态不足以支撑项目成功运作。4、机会分析、石屏县没有一个大型的商业中心，殛需一个成规模上档次的商业中心，本项目可以满足这一需求。、项目处于以石屏县的新老城区结合部，目前该片区正在开发中；、石屏县的闲散资金一直没有投资之处，本项目可以吸纳部分闲散资金；、 因项目16、属市政工程，城建局下属工程，加上承建商的知名度，可以在当地树立一定的品牌。六、销售目标1、第一阶段（预热期）预定成交销售率15%2、第二阶段（强销期）预定成交销售率30%3、第三阶段（持续销售期）预定成交销售率25%4、第四阶段（尾期）预定成交销售率15%总计：85%七、项目定位鉴于本项目的特殊性，机会是存在的，但风险也不小。我公司根据市场调查，经过周密分析，本着对贵公司负责的态度，为了降低风险，我公司建议项目定位如下：1、 产品定位、 因甲方对此项目的经济指标要求较高，建议1-3楼均做商铺开发；、 因石屏的购买力有限，为了扩大客源，加快销售进度，建议铺面面积在30-80之间为宜，1、2、3三17、楼分开销售；、 为了便于项目资金的回收，有利于销售工作的开展，把项目运作成功，建议项目要设有主商业街；、 为了加快楼上商铺的销售，提升销售价格，建议2、3楼商铺架设空中步行街，最好成错开架设；、 为了项目后期的人气凝集，以有利于进行商品促销活动，建议在商业主干道中心建一小型活动广场。2、 经营业态定位鉴于石屏县商业形态单一，本项目经营面积大，以一种单一业态难以形成规模，也不利于项目的销售及后期管理，不能较强地鼓舞投资者及经营者信心，建议以以下几种业态为招商范围：（1） 品牌服装、鞋帽、床上用品；（2） 日用百货及家电；（3） 品牌美容、美发、婚纱影楼；（4） 特色旅游产品；（5） 特色餐饮；（18、6） 网吧、歌舞厅、演艺厅、茶室及酒吧等娱乐业。（7） 钟表、眼镜、珠宝；（8） 书店、文体用品； 八、营销策略目标市场战略石屏县的全民投资计划：结合石屏当地消费状况，建议予以分层销售每个基本单位面积可在20平米左右（柱跨度为2.7米左右，进深为7米左右），可使每档商铺总价尽量缩小。二层为3000元/平米左右，总价也才6万元左右。进行按揭付款才需3万元左右每间。三层为1600元/M左右，20M总价才3万元左右。一层面积20平米的单价为7800元/平米左右，总价为才15.6万左右。这符合石屏县大量投资客户的经济承受能力。由于是框架结构的建筑，可根据投资户的经济实力选择12个基本单位或更多的基本单19、位。1、 产品策略：成立市场导购部，对市场内商户定期进行全方位培训（销售人员销售技巧、网络交易技术、商品陈设等）让商户做“职业老板”。（1）、对经营户实行一定年限的免租政策（可定为3年左右）。让经营户有一个相对宽松的市场培育时间，减少他们市场初期一定的风险。建立网络交易平台（即商品交易网站）让经营户的生意不光只针对石屏县范围，还能让他们的商品能面向全国、甚至全世界。（2）、对投资户实行返租。让商户在市场培育初期能有一个比较满意的回报，减少商户市场初期风险，增强客户投资信心。（3）、对经营户购买单位的。实行一次性返还返租租期内的租金。也可将返租租金计入房款的方式。（4）、项目楼面分配布局。一层经20、营珠宝、玉石、古玩、服装、电器、化装品等；二层经营床上用品、服装、饰品等；三层经营餐厅、茶室、网吧、美容院、健身会所、图书室等。为石屏人民提供优质的购物服务。（5）、对承租户进行管理。承租户在签定租赁协议时应缴纳租赁押金10000元，在租赁期内每月不得超过三天不经营（市场通知除外）。否则将进行处罚。在租赁期内可以进行租赁权转让，但必须经由市场管理同意。协议四年一签，三年免租。在第三年差两月前缴纳第四年租金。（6）、在商业中心区域内开辟市场公关活动场地。用于吸引消费人群进入商业区内。（7）每月最后一个礼拜六晚上定为“石屏文化广场步行街日”，举行大型公关活动。每礼拜六晚上举行中小型公关活动。节日另21、行安排。2、 企业包装策略通过导入CI使企业有属于自己特点的企业精神、文化和战略方向。营造企业的市场核心竞争力我们“石屏文化广场步行街”项目商业公司是初次进入商业运作。我们汲取了以前很多同行业的优势和成功案例，以及从他人失败的案例中汲取经验教训，充分借鉴国内外先进商业管理方法和经验，将来将迈向一个集商业地产投资公司、商业管理公司、品牌管理公司为一体的综合型、全面型的商业公司。然而，我们也迫切地意识到，随着社会、政治、经济环境的转变，与大众消费意识的更新，新的市场经济意识的建立，新的高科技项目的开发，新的国际化循环和集团化经营的实现，都向“石屏文化广场步行街”项目人提出了新的课题。“石屏文化广场22、步行街”项目商业公司都非常注重企业形象的建设、管理，并使之具有统一性和完整的规划。作为“石屏文化广场步行街”项目的管理层，我们要做到企业的高起点、高效率。鉴于此，公司决定引进国外一流成功企业的经验，导入先进的、战略性的CI系统。使企业能在激烈的商业竞争占有一席之地。通过上述观点对企业形象做系统包装。3、 项目包装策略把项目包装成一个石屏县人民一个休闲、娱乐、购物的理想去处。项目本身所具有的文化氛围、绿化广场，以及招商公司所带来的有良好经营思想的经营户，项目超前的规划，配合大量的市场公关活动。让石屏人有一个全新的消费习惯。4、 价格策略（1） 销售价格：采用市场低开高走的原则。开盘：一层780023、元/M，二层3000元/M，三层1600元/M。实现销售均价4133元/M。后期视情况而定。（2） 租赁价格：前三年免租；第四年租金一层25元/M/月；二层15元/M/月；三层8元/M/月（3） 返租价格：第一年：一层25元/M/月；二层12元/M/月，三层7元/月第二年：一层25元/m/月，二层12元/月，三层8元/月第三年：一层25元/月，二层12元/月，三层8元/月综合上面价格三年共返租540元/。算上招商公司费用，实际项目均价3593元/M左右。5、 营销整合策略（1） 介入7天内落实：CI成员；广告公司；招商公司；项目规划定稿。客户接待中心的选址。（2） CI成员制作CI系统。招商人24、员到位培训；销售人员到位培训，广告公司定稿。（3） 接待中心装修完毕，财务、销售人员、招商人员进场。（4） 广告宣传投入。完成业种规划安排。（5） 收集客户资料。（6） 筹备开盘（大量广告投入，电视、报纸、DM宣传页等）（7） 开盘。（略）（8） 后期广告支持。跟进招商、销售。（9） 筹备开业市场公关活动。大量广告宣传。（10） 开业活动的控制。6、行动计划a8月31日，参与完成对项目的铺面设计、项目规划；完成CI系统的设计；VI系统的完成；招商部门的确立；销售部门的成立；完成对招商部门、销售部门的培训；完成售楼部的装修。b9月1日25日招商部进行经营户意向资料收集；销售部进行意向投资客户资料25、收集；完成价格表制作。完成广告设计方案。c9月25日30日确定一小部分客户的意向。明确各区域商业业种划分。d10月1日开盘e10月2日后期销售、招商工作。物业的交房工作。协调经营户装修。f11月分开业市场公关活动。7、项目部门构架“石屏文化广场步行街”项目商业公司构架说明：商业投资公司负责今后公司发展的市场拓展。资产管理公司对公司资产的良性管理物业管理公司创造良好的经营场地构架说明：项目董事会及各部门经理是项目CI成员。参与商业公司的今后发展构想CEO对项目各个方面进行监控，管理。市场企划部负责对各个市场公关活动的POP，广告策划等导购部负责今后网络交易平台的更新维护。帮助商户进行销售人员培训26、；商品的推介；市场督导。公关部负责市场公关活动的筹备以及进行。九、销售模式及营销行动方案1、（ 1 ）项目论证及谈制（ 2 ）销售开始（ 3 ）市中心销售部的选点（ 4 ）商业广告（ 5 ）与客户谈判（ 6 ）签约收款（ 7 ）销售完成重要环节：（ 3 ）、（ 4 ）、（ 5 ）、（ 6 ）。分析：（ 1 ）环节少（ 2 ）程序直接、单一、迅速（ 3 ）谈判与签约两个环节紧紧衔接，签约与收款同步进行。2、销售机构只有管理层、业务层两个层次管理层：销售总监、项目经理、分部经理业务层：销售主任，直销小组、财务（财务部不再是管理层附属，业务层的监督，而是配合销售环节中款项的及时收取）。销售部门：设立27、一分部、二分部单个销售分部无竞争意识，二个部门相互有业务考核制度，引入公司内部竞争，有利于成交，最大程度上提高上客量，增加成交率，对于成绩优秀的部并有适当奖励。 3、宣传册、楼书的拟定特点：a . DM 折页，形式简单，朴素,仅为 16 开胶纸,铜版纸，成本低。 b . 表达内容全面，广告均能全方位表达房地产商的意态，具有阅讯性。 C . 内容贴近消费生活，十分贴切。 D. 对付款方式，价位，房型等进行重点宣传，要领性的东西能很具体地表达，引起消费者兴趣， DM 折页直接，合法，贴切,影响力大。媒体选择：红河洲电视台、电台、石屏电视台时段选择：（待定）影片编向：制作三D动画。4、工地现场布置收28、整工地现场，施工进场，工地配置一些醒目广告给予参观者一种直观真实感。在项目周边拉横幅广告，附近路段以灯杆旗点缀增强销售声势。5 、接待中心的设置工地现场设一个售楼部，面积不易过小，设沙盘、展板及智能化展示中心，公司配置财务收款。人员推销（销售技巧不一一详释）我方的销售代表均通过严格专业培训，实战考核，运用团队作战，成功率较高，在这一点上，业绩是我们的最好见证。十、其他通过我公司多年的从业经验，对本项目总体规划设计提出可行性的设想，以及对未来营销方案的研究和分析，我们认为本案销售推广的关键在于对本项目的总体的定位、策划和推广。 由于潜在的地理位置的优势，开发商所具有的独到的项目开发背景、和雄厚的29、资金优势，使本项目具有了很好的潜质，拥有可以设计的空间，完全能够运作成为一个突出的、概念鲜明、立意独特的房地产项目。进而通过项目的运营和管理，可以使本项目成为石屏乃至红河州地产项目20XX年度代表性的建筑群落，为日后长久经营打下良好基础。 我公司所做的分析研究以事实为基础，在此基础上，凭借公司所拥有的资源和经验，凭借对市场的了解和直觉，起草了策划报告。我公司在客户资源、对市场的把握和对营销推广的运作方面有很好的优势，介于长期的销售一线工作，储备了可观的资源库。市场部门的敏锐触角涉及房产信息的每个角落，随时都在利用各种渠道汇集各种时效性的房产最新动态，分析各类楼盘的卖点和营销策略，运用“借力打力30、”的原理，归纳、总结和创造闪光点来结合楼盘的营销。加之，我公司雷厉风行的“立体行销”模式，运用团队作战，更能取得好的销售业绩。 我们真诚希望能够和贵公司携手合作。（一）人员优势昆明易事达核心优势是人员优势，人员年轻、知识层次高、有渴望成功的进取心。公司主要管理人员年龄均在35岁以下，学历在大专以上(其中高级管理人员多为国内名牌大学毕业，全部在香港专业代理行从业5年以上，转战全国多个城市，代理多种房地产项目)。所有员工都经过系统的职业培训，多人具有房地产经纪人资格。由于公司凝聚了一大批高素质的人员，所以能迅速地吸收各方面新的理念和知识并加以灵活运用，以敏锐的眼光大胆地超前运作，最终走到同行业之首31、。 （二）管理优势 科学的管理是吸引人才、培养人才、留住人才的首要条件。经过长期在工作中的不断总结，目前公司在员工佣金分配、奖惩、晋升、培训等方面都有非常细致合理的制度，为所有员工提供了公平竞争的舞台。同时公司在管理上实行的资深员工持股制度，使员工的积极性及忠诚度得到了有效的保证。 （三）地域化优势昆明易事达房地产经纪有限公司，虽是一家在昆明注册的房地产代理机构。但公司人员均来自全国各地，近几年业务拓展到四川区域，部分员工均在当地和临近区域招聘、培养和发展，特别是在原项目所在地，人力资源储备充足，与当地开发商多年的友好合作，造就了优良的业界口碑，熟悉当地的消费心理，知晓有效推广方法，更易于同新32、开发项目各个层次的人员沟通，搞好合作关系。（四）强大的楼盘综合运作能力 为适应市场竞争的需要，策划部定期或不定期的以专题报告的形式对房地产的有关问题进行专题研究，使我公司在房地产操作技术上、市场把握上等方面保持领先一步。我公司已完成涉及房地产营销各方面的操作手册，进行了如广告研究、售楼管理研究等专题研究，每季度均对市场做出跟踪报告。特别是本公司在昆明的实际运作过程中，结识了众多专业性公司，如专业市场调查公司、专业广告推广公司（含概深圳知名广告企业）、全国知名的杰出策划专家等，可以实现“强强联合”。 （五）经验和资源优势 公司自20XX年以来在昆明地区开展了高级住宅、商住公寓、商业物业等多品种物33、业的销售代理工作，长期的积累和实践经验使我们不仅充分了解市场、掌握了大量第一手的资料, 而且使我们熟练地掌握了一套在昆明地区乃至地州进行物业推广的经验。我公司在昆明以来代理了部分项目，特别是在红河州板块，如个旧“金瓯园”、建水“清式步行街”等项目。积了下大量的客户资源。可利用此客户网络迅速传播项目信息，无须任何成本，却能提高项目知名度和成交率。通过我公司客户服务部门长期的跟踪服务，我们对于这一类客户的有了比较深入的了解。总之我公司长期以来建立并可利用的资源包括：1、政府、媒体、广告设计资源；2、客户资源；3、业务推广人员资源等。昆明锦绣花园（综合别墅项目）我公司介入前，由一家成都颇有名气的房地34、产代理公司销售了一年一套别墅也没有卖掉。经20XX年元月介入后，开始全案企划工作，短短的5个月别墅销售100%，洋房销售90%，别墅的总体价位超高售出10%，等于开发商没有投入任何的广告费及代理费，就盘活了积压长达5年的资金。（高端地产积压项目，起死回生，与开发商实现双赢）昆明永丰商住楼（居家、办公、酒店、独立商铺综合商住项目）项目总标的8500万，20XX年6月20日入场销售，首月签单业绩1160万，第三月销售业绩达1860万。地产公司上下员工对我公司刮目相看，仅仅五个月销售业绩：7500万。（能够实现销售业绩、资金回笼的短、平、快，是我公司为开发企业提供专业代理的第一追求。）昆明东方玫瑰园35、（介入大盘时代）项目总标的2.4亿，我公司介入前期，由深圳一家代理公司独家操盘，每月的销售业绩未超过150万，发展商和代理公司公认的理由是从未做过开发，导致项目的定位过高：1、房价过高；2、面积过大；3、盲目的抄袭了深圳的户型结构、不被当地接受。我公司于20XX年7月6日介入，结合公司的营销模式，大胆创新，整合营销，当月销售1900万，第二月销售3100万，第三月销售2500万，半年多的时间销售回笼资金高达1.5亿。同时，建议开发企业走包装品牌路线，充分利用媒体资源，配合策划、包装和整合，于20XX年底在云南三大评选活动中被评为云南省“著名楼盘”。（一个曾被业界遗忘的角落，一个被众多施工方追讨36、工程款的项目，一个代理行都敢谈不敢问的楼盘，成为“著名楼盘”，离不开开发商的大胆决策，同时也离不开代理公司的携手合作。）云南个旧“金瓯园”项目一期工程（州级城市销售代理）项目标的1.5亿。开发企业是温州瓯海房地产开发公司，是一家在温州颇有实力的大型国有股份开发企业。90年代末，为红河洲政府“招商引资”项目。该开发商在云南个旧的新城区，开发的“金瓯园”一期工程，是定位高档住宅和大型商场项目。但到20XX年底，云南省政府决定将“红河州府”由日趋没落的小工业城市“个旧”迁往“蒙自”，导致人口大量外流，各个机关单位均要同时迁移，发展商面对严峻事实，欲哭无泪。资金大量被积压，无力回笼。20XX年底，我公37、司进入销售，连续三个月，开创了个旧楼盘住宅的销售最高记录，“红河州电视台”曾专门做过一期节目进行了报导。同城的其他项目面对专业的销售压力，纷纷通过降价、打折等方式来吸引人气，但无济于事。更有盛者，公然对外宣告“休盘”，等我公司代理的“金瓯园一期”销售完后，再进行销售。到20XX年7月底，“金瓯园”一期住宅，除一种特殊户型外，其他住宅全部销售完毕，并成为个旧市的真正高尚住宅，价格也攀升为当地最贵的房子，在整个“红河州”也家喻户晓。（能够在逆境中，通过自身的实力，让素有“中国的犹太人”之称的温州公司高层大胆起用“易事达”公司，再一次证明了，“有能力”是用业绩说话，而不是用“口水”自夸。）昆明“世林38、国际别墅”项目(高端别墅项目代理)此项目是北京籍的开发商在昆明投资开发的高端别墅项目。占地330亩，分三期开发。20XX年5月以前，先后由云南业界的一家代理商和北京的代理商先后运作，业绩不够理想。后由我公司介入销售，确保了开发公司的资金回笼，目前二期已开发完成，第三期正在热销之中。因运作的成功，二期部分别墅被“温州购房团”买家一次性买入20套，大获成功！（高端别墅销售，更能尽显英雄本色）四川自贡“春天花园”项目（地级城市销售代理）20XX年4月，为了证实我公司的代理能力和帮助开发商回笼资金，接受“春天花园”的销售工作。面对周边的房价普遍低于本项目，我公司没有任何怨言，着手销售。迄今，除242平39、方米的大跃复式外（与后续开发的项目产品定位有冲突），其他户型全部卖完，一楼商铺也全部销售完毕。该项目已完成任务，已退出销售。四川自贡“盐都花园”项目（地级城市销售代理）项目总标的1.8亿。我公司独家代理，提前完成销售任务。（发展商原定181亩地，开发时间为3至4年，但我公司介入后，只用了2年的时间完成任务。）目前只有别墅的存量，已移交开发企业自行销售。（正是此项目，让我公司再一次坚定了进军“地、州级市场”的信心。同时，开创了我公司在川南区域的优良业界口碑！）四川荣县的“金碧城”项目（县级城市销售代理）项目前期，由于开发商考虑到总额7个亿的销售标的，为期34年的开发周期，自行聘请专业人员组建销售40、部进行销售，只给销售部1.5%的代理费用（费用过低，开支不够，导致人心不齐，不够努力），最黄金的销售时段却取得的业绩十分不理想，最高一月的销售业绩200万。贻误了销售良机，损失惨重。之后，相继有12家来自全国的销售代理商家前来洽谈代理，其中不乏在四川地区颇有实力的代理公司，但开发商考虑到，一流的代理公司，面对荣县项目，通常的做法是“一流的代理谈判高手，二流的项目经理人选，三流的销售人员”，因为不可能屈就“一流”的项目经理来荣县实际操盘，因为荣县的业务量和销售代理收入不可能达到“大公司”的期望水平。在大城市做习惯了个人每月有几百万的销售业绩的较优秀的销售代表，也不可能为每月几十万的个人销售业绩而41、满足，收入将相差数倍。加之荣县的信息相对闭塞，城市消费在发展，来自大城市的“高级白领”不可能蜗居于当地，更谈何用心努力做业绩。而我公司在数年前，就制定了较好的人才储备培养梯队制度，成功的为员工进行了职业生涯规划设计，在荣县的实际业绩表明，我们有信心、有能力成功“操盘”。昆明“人与自然”（即东方玫瑰园二期）项目在20XX年度，本公司最成功的运作楼盘。也是我公司用实际业绩，再一次让“上海代理公司”、“浙系代理公司”甘拜下风的成功代理案例。20XX年5月入场，面对前面“水土不符”的几家公司业绩，我公司整合营销，首月3400万，惊动数家媒体及业界。相继，一期6个月全部销售完毕；并且辅助开发商将交房进行42、的十分彻底，展现了良好的职业素质和规范。现在二期120套住宅的销售已近尾声，三期近五千万销售标的即将面市。在楼市的“夏天”，用一个多亿的销售业绩，成功的写下了“盛夏的果实”。任何一个大演员都是不断争取上镜的小演员，舞台成就了演员，演员也回报了舞台。相信，在市场经济里，房地产市场代理竞争，比的是实力，是业绩，而不仅是人际关系、成本的高低。高投入能够换来“短、平、快”的资金回笼，换来高产出，也正印证了房地产高度资金密集、高风险、高回报的特色。个旧的“金瓯园”二期高层住宅项目由于一期销售开发商非常满意，邀请二期再度合作，二期有三幢高层组成的美景住宅小区，定位是个旧最高档次的电梯公寓。本项目已在20X43、X年底完成整体策划，由我公司进行独家代理销售，现在销售业绩累计已过半，进入强销期。代理永丰商住楼开发商的开发新项目“邦盛新时代商贸物流中心”的招商工作大型综合性物业昆明首家专业酒店用品、燃气具市场，采用先招商后销售的方式，正在运行！进行云南红河州建水“清式风貌步行街”的销售推广工作 让一度陷入“僵局”的楼盘枯木逢春，让红河所有地产开发商都感到震惊！5个月完成销售7000万，完成销售任务（可销售业绩的90%），现已撤出！ 进行云南保山地区腾冲“百年鑫城”的全过程营销执行 从项目定位到具体销售执行，成为当地最强势的楼盘，虽然市场存在若干问题，但销售始居首位。进行昆明邦盛地产广福路大型商业交易市场“44、邦盛国际城”的前期市场调研和项目定位工作 该项目是公司20XX年度的“重头戏”累计可销售总标的为13.2亿，建筑面积35万平方。公司前期的准备工作全面展开，等待相干证件到位后即可开售。 进行昆明财兴盛开发公司开发的即将上市的“盛世豪庭”项目的前期整合包装、销售准备工作综观我公司的销售代理发展历程，会让人感到内心不会那么平静！因为她不是一个大公司，但她的业绩累计同样让所谓的大公司也感到有压力；她不是一个有特殊背景的“后台公司”，凭借自身的实力，在业界拥有一席之地；她没有从顺境中萌生，在逆境中成长，“喝着苦水长大，喝白开水也清甜”；她不是只做大盘、大客户，当服务的客户都是逐步成为品牌公司时，她拥有的是幕后的微笑！ 昆明易事达房地产经纪有限公司的长期服务的AAA级客户：云南恒昌集团云南永宝盛集团（昆明邦盛地产前身）四川荣新集团温州瓯海房地产云南世林房地产 正是因为前期的合作中，本公司本着“诚信、务实”的工作原则，把服务的理念作为从业的主题思想，才换来今天的信任和长久合作。协作双方都在见证彼此的成长、壮大，由小做大，由大做强的过程。