1、【精品房地产资料合集】更多资料请进http:/ n5、鑫阳商业市场分析n6、直接竞争对手分析n7、市场分析结论 4【房地产】更多资料请进http:/ 贵阳市由于山地地形而形成了城市狭长的地理特征，城市南北长而东西短，中华路为城市的主要干道贯穿南北，分为中华北路、中华中路和中华南路，现有商业规划居中偏北，主要分布在中华北路和中华中路，繁华程度和商业氛围明显强于南部。纵观整个贵阳市，没有真正意义上的成熟商圈。目前，以大十字为焦点，向北以中华中路为射线北到喷水池，向西以中山西路为射线西到大西门组成而作为中心焦点的大十字、北端点的喷水池和西端点的大西门，分别以各自交通要道的交叉路口作为自身区域的中心，2、形成了三个小型的较为繁华的商业区域。尽管从商圈规模和运作模式上来看，贵阳的三大老牌商业区域相较与中国发达城市的成熟商圈还是尚显稚嫩，但经过了数十年的历史积淀，这三大老牌商业区域在市民心目中的地位已经根深蒂固，其自身的实力也不容小觑。5【房地产】更多资料请进http:/ 提起贵州省贵阳市的传统商圈,人们自然就会想起喷水池、大十字和大西门。的确,处于城市中心地段,三大传统商圈的地位毋庸置疑。但随着“发展大市场,搞活大流通,建设大贵阳”发展战略的提出,贵阳市独特的喀斯特地貌将无法再抑制这个城市的高速发展，贵阳商业将出现更高的平台,贵阳商业格局将面临大规模的重新洗牌。6【房地产】更多资料请进http:3、/ 根据贵阳市城市总体规划，确定贵阳市城区商业网点基本格局由1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心和众多商业街，以及旅游景点的商业网点构成。7【房地产】更多资料请进http:/ 建设1个新城商业中心围绕鑫阳新区的建设，在贵阳市城市总体规划确定的鑫阳商业用地上建设新区商业中心。作为贵阳市的新区，鑫阳商贸中心的规划和发展要与新城区功能定位相适应，坚持高起点、高标准，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为贵阳市未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。8【房地产】更多资料请进http:/ 经营业态经营业态 所在区域所在区域 总建筑面积总建筑面积(4、万平方米）万平方米）均价均价(元元/平方米平方米)火车站批发市场 批发 火车站2.415000浙江商城 百货火车站总45万，现已开发10万10000鑫阳红街 百货鑫阳1016000新大陆数码广场 专业市场大十字1.535000鑫阳乾图中心广场娱乐功能商城鑫阳2598009【房地产】更多资料请进http:/ 目前在售商业的总供应量预计超过50万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。10【房地产】更多资料请进http:/ 未来大型商业供应量巨大未来大型商业供应量巨大 大型商业的名称大型商业的名称经营业态经营业态总建筑面积总建筑面积(万平5、方米）万平方米）南国花锦百货2.4星力全林店百货不祥北京路shopingmall综合购物中心不祥大营坡shopingmall综合购物中心不祥客运枢纽总站 shopingmall综合购物中心 不祥铜锣湾购物公园shopingmall 综合购物中心 1611【房地产】更多资料请进http:/ 据目前统计，未来贵阳潜在的大型商业供应共有6个，其中有4个大型shoppingmall面市，占据未来潜在商业供应量的绝大部分，但是随着供应量的加大，且一站式购物商业的同质化会相继面市，消化量将有待考量。12【房地产】更多资料请进http:/ 目前鑫阳区域已经达到入住标准的楼盘，以碧海商圈为代表。入住状况仍然非6、常差，平均只有不足35%的入住率，这对商铺招商影响较大。碧海商圈的发展尚处于初级阶段，各种设施配套尚未完善，各种业态配置尚未形成，此商圈的门面空置率较高。16【房地产】更多资料请进http:/ 从鑫阳商铺供应量上看，碧海花园社区商铺以及鑫阳大道沿线、主要在售项目的临街商业物业销售态势良好。鑫阳红街的一楼铺面已经售罄，二、三楼铺面销售情况良好。由此可见，虽然现状堪忧，但大部分投资者对鑫阳的发展前景依然充满信心。17【房地产】更多资料请进http:/ 大多数受访者经常去鑫阳的目的是办事和工作，他们对于鑫阳目前的发展状况较为认可，并也认为鑫阳要想发展起来还需要至少5年以上的时间B 受访者认为影响鑫阳7、现在生活便利的主要原因是生活配套设施不足C 多数受访者认为目前作为一个新城区的鑫阳在商业方面缺少的是大型商业，更缺少综合性的消费场所D 受访者对于在鑫阳修建商业步行街较为接受，并对商业步行街这一现代化的商业形式较为认同E 受访者心目中认为在这条商业步行街中主要应以生活购物为主，休闲娱乐也必不可少，并应配套特色餐饮；旅游购物和文化消费可作为辅助配套19【房地产】更多资料请进http:/ 针对本项目的规模、档次及上市时机，在鑫阳范围内选取了个竞争对手加以对比分析，以便于为本项目的商业部分找出准备的定位和打造核心价值、竞争优势，并取得销售成功。个项目中鑫阳乾图中心广场和鑫阳红阳已在销售，而金元国际商8、业部分、新世界商业部分将在今明两年陆续上市，这个项目都会在不同程度上成为本项目的竞争对手。20【房地产】更多资料请进http:/ 随着城市生活节奏的加快，人们的闲暇时间越来越少，时间稀缺性的提高使其价值展现出来，即在人们收入提高的同时，时间变得越来越宝贵了。工作的紧张与劳顿压缩了人们平时零散购物的可能性，使人们的购物需求和享受生活的愿望都积蓄起来在宝贵的休息日里爆发出来。于是，都市里行色匆匆的人们平时做着简单的往返于家与单位之间的钟摆运动，而在休息日里，他们需要一个能够集中满足购物、休闲、娱乐等多种需求的消费场所，以节约时间成本并减少周转的疲劳。这种消费模式向“一站式满足”的转变，是催生大型商9、业步行街的重要外部条件。30【房地产】更多资料请进http:/ 贵阳市商业总体的经营状况较好，这与贵阳属于消费型城市有一定关联。虽然市区商铺的售价及租金非常高，但在市区中心地段甚至会出现无铺可卖或无铺可租的情况nB 尽管从商圈规模和运作模式上来看，贵阳的三大老牌商业区域相较与中国发达城市的成熟商圈还是尚显稚嫩，但经过了数十年的历史积淀，这三大老牌商业区域在市民心目中的地位已经根深蒂固，其自身的实力也不容小觑。nC 从数据统计上看来，综合批发类商业的经营总建筑面积最大，占到总规模性商业供应的33，这同时也符合三、四线城市的消费特征。规模性经营百货的总建筑面积约为18万平米，主要集中在大小十字、喷10、水池、大西门商圈。31【房地产】更多资料请进http:/ 目前在售商业的总供应量预计超过30万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。nE 目前在售商业的总供应量预计超过50万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。nF 选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺。贵阳市目前在售的大型商业主要集中在火车站及鑫阳，均占有较好的的位置，但因为贵阳市民的消费习惯已经根深蒂固，所11、以未来经营状况堪忧。nG 据目前统计，未来贵阳潜在的大型商业供应共有6个，其中有4个大型shoppingmall面市，占据未来潜在商业供应量的绝大部分，但是随着供应量的加大，且一站式购物商业的同质化会相继面市，消化量将有待考量。32【房地产】更多资料请进http:/ 从社区商业起步，已快速步入综合型、大型商业体模式时代；nB 09-08年上市的商业物业总量将超过30万方nC 鑫阳商业房地产已成为贵阳投资型物业的典型代表nD 商业项目成交呈现价量齐升的良性态势nE 已开发商业项目的经营状况不佳，有大量空置铺面，这将会影响投资者的投资信心33【房地产】更多资料请进http:/ 短期总量供给过大，只12、在贵阳市场范围内难以消化，需要全面启动贵阳外销市场nG 鑫阳城区居住人口与商业零售业态的进驻速度和质量仍然没有实质性的进展或改观nH 预计2008年本案的面市将面临多个同区域大型商业项目的直接竞争，面临着鑫阳商业地产多元化发展的过渡时期。34【房地产】更多资料请进http:/ 当前竞争环境下，当前竞争环境下，鑫阳商业的机会点在哪？现在和未来的鑫阳缺什么？鑫阳商业的机会点在哪？现在和未来的鑫阳缺什么？这里不缺住宅，不缺商业！这里不缺住宅，不缺商业！缺的是：特色的商业圈、一站式消费的纯商业步行街缺的是：特色的商业圈、一站式消费的纯商业步行街 及满足生活需求的大型主力店及满足生活需求的大型主力店缺的13、是：生态的、乐园的、复合的、文化的商业街区！缺的是：生态的、乐园的、复合的、文化的商业街区！缺的是：具有领军能力的商业形态！缺的是：具有领军能力的商业形态！而鑫阳的发展正需要这些！而鑫阳的发展正需要这些！36【房地产】更多资料请进http:/ 鑫阳商业步行街地处鑫阳新区CBD核心商圈的中心地段，毗邻行政中心，是鑫阳重点建设的标志性商业项目。其东西两侧与大型生态住区碧海花园相连；北接观山西路，与金融中心区隔路相望；南连兴筑南路，近邻奥体中心，项目交通便捷，位置优越，是集休闲、娱乐、购物、美食、商务、旅游为一体的一站式商业步行街，是鑫阳新区的一道风景！38【房地产】更多资料请进http:/ 鑫阳商14、业步行街南北长1200米，东西宽100米，规划建筑面积约105000平米，其中，地上商业建筑面积约为79350平米，人防及车库面积约为25250平米。由南至北以连接的浮岛式建筑，辅以形态各异的街区广场和休闲节点构筑七个组团商业步行街区；步行街建筑以地上二、三层为主，临街铺侧设置3-4米宽的骑楼，内部形成13-16米进深的商业空间；步行街通过内街、广场构成一个广阔联系、开放的外部空间系统；在商业街二层设置室外通廊，将整个商业城连通，在重要节点设置自动扶梯、室外楼梯，将人流引向二层，形成多层次立体商业街区；在建筑形象上以贵州特色的青灰、白、深灰线脚及驼黄色墙体，配以贵州民族建筑的亭、廊、山花、马头15、墙、挑檐、景墙、骑楼等符号，创造出清新典雅、独具地方特色的现代建筑风格。39【房地产】更多资料请进http:/ 、规模优势、规模优势 、政府优势、政府优势 、得天独厚的区位优势、得天独厚的区位优势 、生态资源优势、生态资源优势 劣势：劣势：、项目周遍配套不成熟、项目周遍配套不成熟、地处鑫阳，人气不足、地处鑫阳，人气不足 、项目周边社区环绕，难以形成版块效应、项目周边社区环绕，难以形成版块效应、现有市场较小，投资者投资观念还不够、现有市场较小，投资者投资观念还不够明朗明朗 、公共交通工具相对较少、公共交通工具相对较少威胁：威胁：、同区域商业物业空置率高，人气差，投、同区域商业物业空置率高，人气差16、，投资观望明显资观望明显、多个可类比项目开卖直接威胁本项目、多个可类比项目开卖直接威胁本项目、项目地块存在与生活之间的干扰和矛盾、项目地块存在与生活之间的干扰和矛盾的风险的风险、片区规划到位所需时间较长、片区规划到位所需时间较长、周边待建项目的影响、周边待建项目的影响、片区竞争项目的价格影响、片区竞争项目的价格影响7 7、贵阳市区、贵阳市区0808年未来商业项目的巨大放量及年未来商业项目的巨大放量及贵阳市区商业项目得天独厚的商业氛围及人贵阳市区商业项目得天独厚的商业氛围及人流量保证对本案的直接影响流量保证对本案的直接影响机会：机会：、城市商业地产规模化欠缺，可迅速占、城市商业地产规模化欠缺，可17、迅速占领市场领市场、大都市圈形成，有利辐射范围、大都市圈形成，有利辐射范围 、长远市政规划的前景、长远市政规划的前景、规模效应，有利聚集人气、规模效应，有利聚集人气、区域已吸引许多投资者的目光、区域已吸引许多投资者的目光、大部分在售项目缺乏个性，为先进的、大部分在售项目缺乏个性，为先进的商业模式提供机会商业模式提供机会 7 7、可容纳、可容纳1010万人的贵州大学城的正式签万人的贵州大学城的正式签约划址于本案西南面约划址于本案西南面43【房地产】更多资料请进http:/ 本案的许多优势，如交通便利、区位优势、生态资源优势、规模优势本案的许多优势，如交通便利、区位优势、生态资源优势、规模优势上很18、大程度上可以说是与红街、金元国际新城、乾图中心广场等直接上很大程度上可以说是与红街、金元国际新城、乾图中心广场等直接竞争对手所共有的，甚至在现状来看，本案是距离鑫阳新区中心的象竞争对手所共有的，甚至在现状来看，本案是距离鑫阳新区中心的象征征八匹马环岛最远的商业项目，八匹马环岛最远的商业项目，生态资源优势跟比邻观山公园的生态资源优势跟比邻观山公园的金元国际新城项目对比之下显得逊色许多！金元国际新城项目对比之下显得逊色许多！因为贵阳城市发展的需要，鑫阳新区将会成为贵阳市未来因为贵阳城市发展的需要，鑫阳新区将会成为贵阳市未来1010年的发展年的发展重心，贵阳市区的商业发展已趋饱和，投资前景较鑫阳相对19、较低，所重心，贵阳市区的商业发展已趋饱和，投资前景较鑫阳相对较低，所以从机会点上来看，可以说每个鑫阳的商业项目，都存在着这些机会以从机会点上来看，可以说每个鑫阳的商业项目，都存在着这些机会点。点。从劣势上来看，本案所处片区还处于发展阶段，人气严重不足，周边从劣势上来看，本案所处片区还处于发展阶段，人气严重不足，周边项目入住率低，日均人流量低，是众多投资客持币观望的最重要因素。项目入住率低，日均人流量低，是众多投资客持币观望的最重要因素。本案所面临的威胁，除周边的数个直接竞争对手的影响，还存在着贵本案所面临的威胁，除周边的数个直接竞争对手的影响，还存在着贵阳市区阳市区0808年将面世的巨大放量的20、成熟区域商业项目的影响，且这些竞年将面世的巨大放量的成熟区域商业项目的影响，且这些竞争项目均为大型百货类卖场，与本案的业态定位无本质上的区别。争项目均为大型百货类卖场，与本案的业态定位无本质上的区别。44【房地产】更多资料请进http:/ 7、街铺为王：街铺为王：本项目一层骑楼设计，二层环廊连通成天街，全街铺设计本项目一层骑楼设计，二层环廊连通成天街，全街铺设计理念，为增值、经营创造最佳商业形态支持。理念，为增值、经营创造最佳商业形态支持。8 8、鑫阳投资圣地：鑫阳投资圣地：鑫阳新区，全面进入发展高峰期，本地外地资本蜂拥鑫阳新区，全面进入发展高峰期，本地外地资本蜂拥而来，政府与民间互动，全民动21、员，全城关注，成就鑫阳的投资洼地效而来，政府与民间互动，全民动员，全城关注，成就鑫阳的投资洼地效应。本项目紧临大学城，未来轻轨穿街而过，区域位置相当优越，自然应。本项目紧临大学城，未来轻轨穿街而过，区域位置相当优越，自然成为投资鑫阳商铺的头啖汤、原始股。成为投资鑫阳商铺的头啖汤、原始股。9 9、黔商鼎盛大本营：黔商鼎盛大本营：当前，黔商、黔人遍布全国，本地、外地黔人藏富当前，黔商、黔人遍布全国，本地、外地黔人藏富于民，一派鼎盛。本项目步行街规划模式，融汇超市百货家居电器等主于民，一派鼎盛。本项目步行街规划模式，融汇超市百货家居电器等主题商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特产城、时尚潮流品等22、题商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特产城、时尚潮流品等3030余种业态，荟萃商铺精华，为黔商、黔资打造财富聚宝盆。余种业态，荟萃商铺精华，为黔商、黔资打造财富聚宝盆。1010、概念创新全城：概念创新全城：本项目功能、品质定位于本项目功能、品质定位于“贵州首席民族风情商业贵州首席民族风情商业步行街步行街”，并通过建筑规划、景观布局、商业组织得以保障，成就贵阳，并通过建筑规划、景观布局、商业组织得以保障，成就贵阳唯一，贵州第一的贵阳人自己的纯步街。唯一，贵州第一的贵阳人自己的纯步街。46【房地产】更多资料请进http:/ n投资回报实现包租政策，暂拟订年回报8%，较住宅投资、存款利息等投资方23、式回报率高，且风险适中；n将投资风险降到最低争取商业贷款的落实，并制定即买即返数年包租租金，将首付降到最低，实现购买者投入资金的风险降到最低。49【房地产】更多资料请进http:/ 1、新城市中心的商业街区：新城市中心的商业街区：A A、开放式的步行街区；、开放式的步行街区；B B、广场是核心；、广场是核心；CC、多个组团中庭组合和组织形成独特的、多个组团中庭组合和组织形成独特的“商街聚集效应商街聚集效应”。2 2、复合型商业类型：复合型商业类型：A A、与鑫阳大道、碧海花园等大型社区相融合；、与鑫阳大道、碧海花园等大型社区相融合；B B、与上盖的建筑相融合，形成空中天街；、与上盖的建筑相融合24、，形成空中天街；CC、与文化广场等公共设施相融合；、与文化广场等公共设施相融合；D D、与社区的中心、与社区的中心/广场相融合。广场相融合。3 3、街区功能与品质定位街区功能与品质定位“一站式纯商业步行街一站式纯商业步行街”2 21 1、首席步行街区；、首席步行街区；2 22 2、集购物、餐饮、休闲、游乐、商务和文化功能于一体、集购物、餐饮、休闲、游乐、商务和文化功能于一体。55【房地产】更多资料请进http:/ 4、街区形象定位：街区形象定位：4 41 1、购物天地、欢乐天地、财富天地！、购物天地、欢乐天地、财富天地！4 42 2、风情商业步行街区、风情商业步行街区购在此、游在此、欢乐在此！25、购在此、游在此、欢乐在此！5 5、街区的商圈定位：街区的商圈定位：以以“一站式纯商业步行街一站式纯商业步行街”为业态组织的基本理念，以为业态组织的基本理念，以“1 1小时生活圈小时生活圈”的大贵阳经济圈为市场背景和依托，营造独具特色的经常性消费圈（周的大贵阳经济圈为市场背景和依托，营造独具特色的经常性消费圈（周边住宅社区、大型企事业单位、大学城）、基本性消费圈（辐射白云区域边住宅社区、大型企事业单位、大学城）、基本性消费圈（辐射白云区域乃至贵阳市区）和旅游性消费圈（面向全国）的大商圈消费模式。乃至贵阳市区）和旅游性消费圈（面向全国）的大商圈消费模式。56【房地产】更多资料请进http:/ 鑫阳26、商业步行街必将在鑫阳新城发展进程中将承载着城市价值提升、魅力提升、推动经济价值提升、魅力提升、推动经济进一步发展的重大责任与作用，具有里程碑的历史意义。鑫阳商业步行街地处鑫阳新区鑫阳新区CBDCBD核心商圈的中心核心商圈的中心地段，毗邻容纳10万人口的贵州大学城，是鑫阳重点建鑫阳重点建设的标志性商业项目设的标志性商业项目，是集休闲、娱乐、购物、美食、商务、旅游为一体的一站式商业步行街。一站式商业步行街。57【房地产】更多资料请进http:/ 为什么？因为这里的生活配套严重不足！未来：未来：因为我们的出现，合理的定位规划，超大规模体量，为鑫阳新区提供了完美的生活配套 所以，鑫阳新区的入住率将会攀27、升！在鑫阳新区住宅入住率攀升的基础上，我们的经营状况将随之攀升。我们与鑫阳新区的住宅发展是相辅相成的！鑫阳是一片热土，是一片面世住宅项目总体量已经鑫阳是一片热土，是一片面世住宅项目总体量已经超过超过10万户、未来承载万户、未来承载50万人口的投资热土！我们，将会万人口的投资热土！我们，将会改变世人对鑫阳新区的看法，将为这片热土的飞速发展做改变世人对鑫阳新区的看法，将为这片热土的飞速发展做出突出贡献！我们是鑫阳商业的龙头领袖！出突出贡献！我们是鑫阳商业的龙头领袖！59【房地产】更多资料请进http:/ 一站式消费王国，体验式财富街区。鑫阳商业步一站式消费王国，体验式财富街区。鑫阳商业步行街。开启28、一座新城的财富世界，打开贵阳面向行街。开启一座新城的财富世界，打开贵阳面向世界的窗口，超大规模足以领袖鑫阳，形成独具世界的窗口，超大规模足以领袖鑫阳，形成独具魅力的城市名片，将魅力的城市名片，将与周边街区构筑全新的城市与周边街区构筑全新的城市商圈商圈，财富盟主，鑫阳横空出世！，财富盟主，鑫阳横空出世！项目形象定位项目形象定位66【房地产】更多资料请进http:/ A、将本案的独特性、将本案的独特性商业步行街简洁明了的体现出来；商业步行街简洁明了的体现出来；B B、本案作为商业项目，以最直观的效应来体现购买者的、本案作为商业项目，以最直观的效应来体现购买者的目的，也就是实现财富剧增；目的，也就是29、实现财富剧增；CC、带有一路畅通，一路顺风的吉祥含义；、带有一路畅通，一路顺风的吉祥含义；D D、体现本案的区位优势，而今的鑫阳已经成为一片投资、体现本案的区位优势，而今的鑫阳已经成为一片投资热土，与市区同类项目拉开对比，站在城市的高度，实热土，与市区同类项目拉开对比，站在城市的高度，实现投资升值的万千梦想；现投资升值的万千梦想；F F、形象定位语通俗易懂，语调通畅，可达到过目不忘的、形象定位语通俗易懂，语调通畅，可达到过目不忘的口碑效应。口碑效应。67【房地产】更多资料请进http:/ 超前开发理念、独特的整体规划和业态定位引导时尚潮流；铺铺独超前开发理念、独特的整体规划和业态定位引导时尚潮30、流；铺铺独立，四面临街，立，四面临街，360360度无一死角的绝顶铺王；比邻碧海商圈、贵州大度无一死角的绝顶铺王；比邻碧海商圈、贵州大学城、体育中心，学城、体育中心，360360度海纳四面八方来客；度海纳四面八方来客；专业运营，永续经营，专业运营，永续经营，360度的面面俱到，全面呵护财富孵化！度的面面俱到，全面呵护财富孵化！次主推次主推68【房地产】更多资料请进http:/ A、领舞鑫阳，拔高项目高度，与竞争对手拉开明显距离，、领舞鑫阳，拔高项目高度，与竞争对手拉开明显距离，体现项目的领袖地位，且体现项目的领袖地位，且“领舞领舞”二字在广告推广上不二字在广告推广上不属于敏感词汇，与项目前期的31、设计风格形成一致性，易属于敏感词汇，与项目前期的设计风格形成一致性，易于沿展；于沿展；B B、360360度在于体现项目的几个独特性：四面临街的独立铺度在于体现项目的几个独特性：四面临街的独立铺王、海纳八方人流的区位优势及面面俱到的业态定位规王、海纳八方人流的区位优势及面面俱到的业态定位规划；划；CC、海纳八方财富，突出项目的商业氛围，展现项目商机，、海纳八方财富，突出项目的商业氛围，展现项目商机，财富通达天下，惠及全国、富裕贵州的定位高度。财富通达天下，惠及全国、富裕贵州的定位高度。69【房地产】更多资料请进http:/ 1、财富鑫阳、财富鑫阳 通达天下通达天下 2 2、龙脉旺地、龙脉旺地 32、鑫阳天下鑫阳天下 3 3、城市金脉，传承世代、城市金脉，传承世代 4 4、聚商、聚商 汇财汇财 赢天下赢天下 5 5、财富触手可及、财富触手可及 6 6、商业航母、商业航母 购物天堂购物天堂 7 7、城市名片、城市名片 财富鑫阳财富鑫阳 8 8、通达天下、通达天下 富甲鑫阳富甲鑫阳70【房地产】更多资料请进http:/ 1：整体价值最大化：整体价值最大化目标目标2 2：开发可持续：开发可持续持续的开盘与销售成功持续的开盘与销售成功发现价格发现价格形象组织与形象站位形象组织与形象站位定位的可持续：总体定位开发节奏的联系定位的可持续：总体定位开发节奏的联系资金的可持续：资金计划与现金流的联系资金的33、可持续：资金计划与现金流的联系销售的可持续：销售目标、销售策略与销销售的可持续：销售目标、销售策略与销售收入间的联系售收入间的联系72【房地产】更多资料请进http:/ 1、目标市场：、目标市场：立足本地，放眼外销立足本地，放眼外销2 2、上市节奏：、上市节奏：快速运作，分组团上市，抢占先机快速运作，分组团上市，抢占先机3 3、保障措施：、保障措施：分组团开街；招商为本，永续经营分组团开街；招商为本，永续经营4 4、营销组合：、营销组合：招商、销售、经营、推广招商、销售、经营、推广 全方位、全覆盖、全渗透全方位、全覆盖、全渗透5 5、开发力度：、开发力度：整个项目一次性开发完成整个项目一次性开34、发完成74【房地产】更多资料请进http:/ 永续经营永续经营75【房地产】更多资料请进http:/ 5月底前确保实现第一组团的成功开盘。力争在月底前确保实现第一组团的成功开盘。力争在“租大卖租大卖小小”的运营战略下于的运营战略下于0808年底前实现年底前实现60%60%以上的可销售商铺的销售以上的可销售商铺的销售率，并举行盛大试营业（开街）仪式。率，并举行盛大试营业（开街）仪式。n全力以赴，推进招商、推广、销售与品牌运营，实现本项目成为全力以赴，推进招商、推广、销售与品牌运营，实现本项目成为“贵州第一、西南地区著名、全国有名的商业步行街贵州第一、西南地区著名、全国有名的商业步行街”的战略目的35、战略目标，在投资者、经营商家、消费者之间架起一座财富的桥梁！标，在投资者、经营商家、消费者之间架起一座财富的桥梁！76【房地产】更多资料请进http:/ 动态优化动态优化77【房地产】更多资料请进http:/ 因此，在规划与营销上应以因此，在规划与营销上应以“特色特色”为本：为本：（1 1）、目标市场：）、目标市场：立足贵阳，拓展外销与招商，走出贵阳做贵阳！立足贵阳，拓展外销与招商，走出贵阳做贵阳！（2 2）、街区本色：）、街区本色：以规划创造价值，以经营保障价值，以营销实现以规划创造价值，以经营保障价值，以营销实现价值，打造鼎盛的黔商大本营！通过组织创富联盟价值，打造鼎盛的黔商大本营！通过组36、织创富联盟/商家联盟等，打商家联盟等，打造政府、开发商、商家、投资商、消费者五方共赢的格局！造政府、开发商、商家、投资商、消费者五方共赢的格局！（3 3）、场景营造：）、场景营造：造街、造园、造景、造院落，以复合之力，以样造街、造园、造景、造院落，以复合之力，以样板铺、实景环境全面提升街区开发营销价值；板铺、实景环境全面提升街区开发营销价值；（4 4）、永续经营：）、永续经营：以化整为零、永续经营之战略策略，为项目营造以化整为零、永续经营之战略策略，为项目营造商家特色，为项目添彩，为项目招商、促销、品牌打造量身定制因商家特色，为项目添彩，为项目招商、促销、品牌打造量身定制因应之策！应之策！7837、【房地产】更多资料请进http:/ 1、一级市场：贵阳本地市场，占、一级市场：贵阳本地市场，占5050-60-602 2、二级市场：贵州省内市场，占、二级市场：贵州省内市场，占25253 3、三级市场：江浙等外地投资市场，占、三级市场：江浙等外地投资市场，占10104 4、四级市场：广东等贵州人较为集中的市场，占、四级市场：广东等贵州人较为集中的市场，占1010-15-15 本项目的营销节奏与销售网络跟市场分类紧密联系，建立全覆本项目的营销节奏与销售网络跟市场分类紧密联系，建立全覆盖的、具有渗透力的销售体系与保证措施。盖的、具有渗透力的销售体系与保证措施。原则是：原则是：立足本地、放眼外销；全38、覆盖、总动员立足本地、放眼外销；全覆盖、总动员79【房地产】更多资料请进http:/ 从区域上细分从区域上细分：鑫阳本地、贵阳其它区域及外来投资经营者等；：鑫阳本地、贵阳其它区域及外来投资经营者等；从购买人群上细分从购买人群上细分：中产阶级、知富阶层、创业人员、投资理财群：中产阶级、知富阶层、创业人员、投资理财群体等；体等；从年龄上细分从年龄上细分：35-5535-55岁的人群为主；岁的人群为主；从职业上细分从职业上细分：将以企、事业单位中高层管理者、公务员及私营业：将以企、事业单位中高层管理者、公务员及私营业者等为主；者等为主；从购买用途上细分从购买用途上细分：大部分客户将以投资获取投资回报39、为主，少部：大部分客户将以投资获取投资回报为主，少部分将作为自营用途。分将作为自营用途。从投资额度上细分从投资额度上细分：小额投资者、一般投资者、大额投资者与特定：小额投资者、一般投资者、大额投资者与特定购铺群体。购铺群体。80【房地产】更多资料请进http:/ 1）小额投资者：小额投资者：首期支付能力为人民币首期支付能力为人民币8 8万元以下万元以下主要购买具有固定回报的产权式商铺与柜台、立铺等小面积商铺。主要购买具有固定回报的产权式商铺与柜台、立铺等小面积商铺。（2 2）一般投资者：一般投资者：首期支付能力为首期支付能力为10-2510-25万万主要购买二楼商铺及一楼内街商铺。主要购买二楼40、商铺及一楼内街商铺。（3 3）大额投资者：大额投资者：首期支付能力为首期支付能力为35-6035-60万万主要购买一楼临街商铺。主要购买一楼临街商铺。（4 4）特定购铺群体：特定购铺群体：首期支付能力为首期支付能力为6060万以上万以上主要购买大面积临街商铺、套铺和三四楼大开间铺位或多个商铺。主要购买大面积临街商铺、套铺和三四楼大开间铺位或多个商铺。81【房地产】更多资料请进http:/ 征征以贵阳本地以贵阳本地市场及地市市场及地市的大众投资的大众投资者入群体为者入群体为主主以贵阳本地及以贵阳本地及地市的高收入地市的高收入或灰色收入阶或灰色收入阶层、中小型私层、中小型私营业主、个体营业主、个体41、经营户群体为经营户群体为主主以私营业主、以私营业主、贵阳本地及贵阳本地及地市高收入地市高收入或灰色收入或灰色收入阶层、百货阶层、百货类成熟品牌类成熟品牌经营商、广经营商、广东、江浙一东、江浙一带商铺投资带商铺投资群体为主群体为主以实力较强的以实力较强的私营业主、不私营业主、不同行业的成熟同行业的成熟品牌经营商、品牌经营商、广东、江浙一广东、江浙一带商铺投资群带商铺投资群体为主体为主82【房地产】更多资料请进http:/ 1）购买能力分析购买能力分析从从对对预预期期的的目目标标客客户户群群分分析析来来看看，本本项项目目所所面面对对的的大大多多数数客客户户年年收收入入将将在在6 6万万以以上上。大42、大部部分分投投资资者者用用于于投投资资的的金金额额将将可可以以占占到到年年收收入入的的30%50%30%50%，加加上上商商铺铺的的按按揭揭贷贷款款限限制制条条件件为为5 5成成1010年年，所所以以，他他们们所所能能接接受受的的产产品品总总价价也也应应在在100100万元以下，将主要集中在万元以下，将主要集中在6010060100万元之间的产品。万元之间的产品。目目标标市市场场特征特征83【房地产】更多资料请进http:/ 2）购买需求分析）购买需求分析 从从目目标标客客户户群群分分析析来来看看，他他们们大大部部分分将将属属于于投投资资型型客客户户，他他们们对对于于投投资资产产品品的的需需求43、求将将体体现现在在投投资资产产品品的的易易变变现性、回报性及易出租性等方面。现性、回报性及易出租性等方面。所所以以，大大部部分分目目标标客客户户将将喜喜好好那那些些面面积积相相对对适适中中（30306060平平方方米米）的的街街铺铺，并并且且，希希望望商商业业项项目目能能整整体体经经营营和和管管理理，同同时时兼兼顾顾考考虑虑到到投投资资收收益益的的保保障障性性；少少部部分分自自营营客客户户将将依依照照他他们们所所经经营营的的业业态态不不同同选选择择适适宜宜自自己己商商铺铺类类型和面积。型和面积。84【房地产】更多资料请进http:/ 3）购买心理分析）购买心理分析从目标客户对回报性及易出租性的44、角度考虑商铺投资，目标从目标客户对回报性及易出租性的角度考虑商铺投资，目标客户较为重视商业项目的整体经营能力和持续增值能力，这客户较为重视商业项目的整体经营能力和持续增值能力，这要求项目在前期定位和整体经营管理方面能够充分考虑到目要求项目在前期定位和整体经营管理方面能够充分考虑到目标客户的真实想法，进行有针对性的设计（如：销售前期应标客户的真实想法，进行有针对性的设计（如：销售前期应解决好主力店引入的问题，这样才利于打消投资客的顾虑）。解决好主力店引入的问题，这样才利于打消投资客的顾虑）。（4 4）购买方式）购买方式大多数投资者采用的购买方式将是按揭贷款方式，部分经营大多数投资者采用的购买方式45、将是按揭贷款方式，部分经营扩张购买者更喜好一次性付款方式。扩张购买者更喜好一次性付款方式。85【房地产】更多资料请进http:/ 本项目的目标客户按照分类对项目都存在不同的商品本项目的目标客户按照分类对项目都存在不同的商品价值取向和行为目的。其不同的取向和目的都需要开发价值取向和行为目的。其不同的取向和目的都需要开发商给予支持和营造。归结起来离不开成本这个概念。商给予支持和营造。归结起来离不开成本这个概念。（一）投资客户群（一）投资客户群投资成本主要由单一房款构成，由于看好市场和项目的投资成本主要由单一房款构成，由于看好市场和项目的发展前景，希望有一个长期稳定的回报。要求合理的投发展前景，希望46、有一个长期稳定的回报。要求合理的投入产出（租金）比。入产出（租金）比。86【房地产】更多资料请进http:/ 1108年1月12324657309年1月1211108 92营销专案组设立及工作时间规划完成营销战略与策略执行方案完成编制项目盛大开工仪式与正式营销亮相中国商业地产行中国商业地产行论坛召开论坛召开第一次盛大开盘第二次盛大开盘第三次盛大开盘第二批品牌商家拓展与首次商家联谊第三批品牌商家拓展与二次商家联谊持续的招商进程持续的招商进程第一组团盛大开街仪式主力店拓展与首次全省商家推介会中国商业地产行论坛93【房地产】更多资料请进http:/ 1108年1月12324657309年1月121147、10892持续的招商进程持续的招商进程45形象期开盘强销期持续期尾盘期一次开盘二次开盘三次开盘盛大开街94【房地产】更多资料请进http:/ 9月持续到月持续到0909年年3 3月。强势的推广、销售、招商行动，并持续在月。强势的推广、销售、招商行动，并持续在0808年全年全年。主要涉及的核心节点：年。主要涉及的核心节点：强盛大奠基仪式强盛大奠基仪式（0909年年1212月）、月）、首次亮相首次亮相（0909年年1212月）、月）、首次开盘首次开盘（0808年年5 5月）、月）、贵州巡展促销贵州巡展促销（0909年年1212月月-08-08年年2 2月。新年）、月。新年）、二次开盘二次开盘及首次48、全省品牌商家招商推介会及首次全省品牌商家招商推介会（0808年年8 8、9 9月）、月）、主力店签约与品牌店主力店签约与品牌店签约仪式与品牌活动签约仪式与品牌活动（0808年年3/83/8月，月，0909年月）、年月）、三次开盘三次开盘及及“创富会创富会”/“创业联盟创业联盟”启动暨开街试营业倒计时动员会启动暨开街试营业倒计时动员会（0808年年1 1月）、月）、盛大盛大开街活动开街活动及剩余铺面优惠促销（及剩余铺面优惠促销（0 0年月）。年月）。这一周期内，实施这一周期内，实施“租大卖小租大卖小”的销售战略，实现销售面积的销售战略，实现销售面积65%65%以上，以上，招商招商50%50%以上49、。采用分段（组团）开街的政策，并力争主力店以上。采用分段（组团）开街的政策，并力争主力店/主题店主题店4000-100004000-10000平米的平米的1-21-2个；自营个；自营/委托包租经营的品牌商家面积委托包租经营的品牌商家面积20000-20000-3000030000平米。平米。95【房地产】更多资料请进http:/ 3月底前，月底前，项项目有四个大推广目有四个大推广阶阶段段阶段划分阶段划分形象期形象期 开盘和强势期开盘和强势期 持续期持续期 尾盘期尾盘期时间节点时间节点0808年年5 5月前月前0808年年5 5月月-08-08年年1212月月0808年年1212月月-0909年50、年3 3月月0909年年3 3月底后月底后阶段目标阶段目标做好销售准备，打做好销售准备，打造项目形象高度造项目形象高度内部认购，积蓄能量爆内部认购，积蓄能量爆发能量，强势推销发能量，强势推销持续发售，持续发售，形成风潮形成风潮100%100%清盘销售清盘销售阶段推广阶段推广形象推广形象推广 产品（营销信息）推广产品（营销信息）推广促销（活动）推广促销（活动）推广推广内容推广内容打造打造首席商业步首席商业步行街行街的形象定位的形象定位;VIP;VIP促销计划；开促销计划；开盘活动盘活动以营销卖点的完美组合包装来打造最以营销卖点的完美组合包装来打造最具投资价值的投资形象；持续招商信具投资价值的投资51、形象；持续招商信息；试营业信息持续发布息；试营业信息持续发布以成果、促销信息以成果、促销信息结合做宣传等结合做宣传等96【房地产】更多资料请进http:/ 入市需要具备的条件入市需要具备的条件1 1）主力店招商启动；）主力店招商启动；2 2）商业经营管理队伍确定；）商业经营管理队伍确定；3 3）项目商业业态定位及组合确定；）项目商业业态定位及组合确定；4 4）项目商业功能分区确定；）项目商业功能分区确定；5 5）按揭银行确定；）按揭银行确定；6 6）项目主体达到全面施工状态；）项目主体达到全面施工状态；7 7）项目预售的法律文本到位；）项目预售的法律文本到位；8 8）项目营销准备工作尤其是物料52、市内展示点全部准备到位；）项目营销准备工作尤其是物料、市内展示点全部准备到位；9 9）项目开街试营业计划确定。）项目开街试营业计划确定。97【房地产】更多资料请进http:/ 1）项目工程形象进度：力争于）项目工程形象进度：力争于20082008年年8 8月底主体封顶。月底主体封顶。2 2）商业经营旺季与销售周期的关系：商业经营旺季几乎全部与传统）商业经营旺季与销售周期的关系：商业经营旺季几乎全部与传统的节假日紧密关联，因此，本项目的销售，须综合考虑与年全年的节假日紧密关联，因此，本项目的销售，须综合考虑与年全年商业经营旺季之间的关联。商业经营旺季之间的关联。3 3）避开竞争对手的大动作：入53、市时机应尽量避开竞争对手的大动作，）避开竞争对手的大动作：入市时机应尽量避开竞争对手的大动作，如开盘、封顶、竣工等。但依据现状，本项目较难回避来自乾图广场、如开盘、封顶、竣工等。但依据现状，本项目较难回避来自乾图广场、红街等项目的竞争，这在一定程度上对市场造成冲击。红街等项目的竞争，这在一定程度上对市场造成冲击。因此，根据以上三种因素综合考虑，建议本项目开盘时间定于因此，根据以上三种因素综合考虑，建议本项目开盘时间定于20082008年年5 5月月2828日日总节奏是：总节奏是：快速、强攻快速、强攻98【房地产】更多资料请进http:/ 内部认购内部认购入市引导入市引导正式发售前的内部认购对整54、个项目的作用是不可低估的，目的在于：正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，目的在于：1 1）能能从从内内部部认认购购中中获获得得客客户户，从从而而更更清清楚楚地地掌掌握握客客户户购购房房意意向向及及市市场场需求。需求。2 2）通通过过内内部部认认购购、开开推推介介会会等等营营销销手手段段，让让社社会会认认识识项项目目、了了解解项项目目，是一种正式销售前期的必要工作。是一种正式销售前期的必要工作。3 3）是是销销售售代代表表在在培培训训中中一一个个亲亲临临现现场场实实习习的的好好机机会会，可可以以运运用用所所学学的的知知识识、方方法法、技技巧巧去去接接待待客客户户，回回答答客客户户的55、的提提问问，从从而而不不断断锻锻炼炼销销售售代代表表，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础。提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础。4 4）内内部部认认购购时时，以以相相对对优优惠惠的的价价格格促促成成对对本本项项目目有有信信心心的的客客户户成成交交，同时聚集人气，形成旺销氛围。同时聚集人气，形成旺销氛围。5 5）及时通过内部认购总结市场，调整营销策略。）及时通过内部认购总结市场，调整营销策略。99【房地产】更多资料请进http:/ 我司建议采取认筹结合抽签的形式我司建议采取认筹结合抽签的形式1 1）客户认筹）客户认筹VIPVIP金卡。金卡。2 2）开56、盘当天抽签的形式确定购买顺序。）开盘当天抽签的形式确定购买顺序。3 3）VIPVIP金卡享有额外折扣或者优惠。金卡享有额外折扣或者优惠。4 4）成交）成交VIPVIP金卡享有在本项目物业众多优惠。金卡享有在本项目物业众多优惠。此方法的优点为：此方法的优点为：1 1）市场影响大，轰动）市场影响大，轰动2 2）易形成氛围，促进购买）易形成氛围，促进购买3 3）利于物业短时间售罄）利于物业短时间售罄4 4）操作上正规，公平）操作上正规，公平5 5）宣传上较易成正面报道）宣传上较易成正面报道100【房地产】更多资料请进http:/ 团购即以团体的名义集体进行购买，集体是一个泛名词，那么到底有多少人才能57、进行团购呢，一般而言，团体应由3人以上组成，根据团体的大小，人数的不同，我们对团体进行划分，分别给予相应的优惠。n小团：由3-10名成员组成n中团：由11-20名成员组成n大团：由21-30名成员组成n集团客户：由31名以上的成员组成105【房地产】更多资料请进http:/ 客户进行团购多是对项目有购买意愿，同时为了获取更多的优惠而进行的集体购买行为，很明显，优惠程度是左右团购成功的重要因素。但是，如果让利过多，就会影响项目的投资回报率，因而必须制定相应的策略，循规蹈矩，才能何证团购的合理进行，同样，团体越大的团购集体，对折扣要求也越多，因而对开发商而言意味首更薄的利润。优惠初步方案：n小团团58、购：额外1%折优惠n中团团购：额外2%折优惠n大团以上团购：额外3%折优惠n注：团购客户同时享受VIP卡优惠106【房地产】更多资料请进http:/ 1、推广总策略、推广总策略n2 2、形象推广策略、形象推广策略n3 3、推广思路、推广思路n4 4、媒体策略、媒体策略n5 5、阶段推广攻略、阶段推广攻略n6 6、营销费用预算、营销费用预算108【房地产】更多资料请进http:/ 基本确定以基本确定以“独立主题，产品致胜，招商先行独立主题，产品致胜，招商先行”“高高调入市，写实作风，高尚表现调入市，写实作风，高尚表现”“媒体活动炒作运势媒体活动炒作运势”为为主的整合营销传播方式。主的整合营销传播59、方式。形象完整统一，不断延展形象完整统一，不断延展品牌持续传播，不断丰满品牌持续传播，不断丰满战略统一，战术创新变化战略统一，战术创新变化109【房地产】更多资料请进http:/ 力推以个性化鲜明见长的力推以个性化鲜明见长的“独立主题传播独立主题传播”模式：遵模式：遵循循“唯一性唯一性”、“权威性权威性”和和“排他性排他性”的的“市场领导性市场领导性竞争策略竞争策略”，一方面从鑫阳区域未来前景、项目的功能、，一方面从鑫阳区域未来前景、项目的功能、价值符号等方面提炼出价值符号等方面提炼出“独立主题独立主题”和和“概念概念”。另一方面，在年度内每另一方面，在年度内每12个月推出一个个月推出一个“独60、立主题独立主题”，运用，运用“整合营销传播整合营销传播”进行全方位的冲击；从而达到进行全方位的冲击；从而达到营销传播营销传播“投入投入产出效果产出效果”最大化。最大化。111【房地产】更多资料请进http:/ 项目鲜明的形象特色是推广传播基础，导入项目鲜明的形象特色是推广传播基础，导入CIS形象形象识别系统，并贯穿始终有利于商业项目的最有效传播，也识别系统，并贯穿始终有利于商业项目的最有效传播，也是本项目从竞争中脱颖而出、迅速为广大投资者所关注的是本项目从竞争中脱颖而出、迅速为广大投资者所关注的杀手锏之一。杀手锏之一。112【房地产】更多资料请进http:/ 最大限度调动社会资源，采用新闻、活61、动等多种传播最大限度调动社会资源，采用新闻、活动等多种传播模式实现项目与社会、项目与政府、项目与市场之间的全模式实现项目与社会、项目与政府、项目与市场之间的全方位沟通，善用政府资源与意见领袖力量，打造项目权威方位沟通，善用政府资源与意见领袖力量，打造项目权威形象。全过程强势推广，造大势、积极炒作、地毯式渗透形象。全过程强势推广，造大势、积极炒作、地毯式渗透传播贯穿始终。传播贯穿始终。113【房地产】更多资料请进http:/ 形象期形象期 开盘和强势期开盘和强势期 持续期持续期 尾盘期尾盘期 （0 0年年5 5月前月前）（0 0年月年月-08-08年月）（年月）（1212月年月）（月年月）（0 62、0年年3 3月后）月后）打打造造首首席席步步行行街街的的形形象象定定位位;VIP;VIP促促销销计计划划；开盘活动开盘活动以以营营销销卖卖点点的的完完美美组组合合包包装装来来打打造造最最具具投投资资价价值值的的投投资资形形象象；持持续续招招商商信信息息；试试营营业业信信息息持持续发布续发布以以成成果果、促促销销信信息息结结合合做做宣宣传等传等200200年月底前，项目有四个大推广阶段年月底前，项目有四个大推广阶段 形象推广形象推广 产品（营销信息）推广产品（营销信息）推广 促销（活动）推广促销（活动）推广1 12 23 34 4116【房地产】更多资料请进http:/ 1108年1月1232463、657309年1月1211108 92项目盛大开工仪式项目盛大开工仪式与正式营销亮相与正式营销亮相主力店拓展与首次主力店拓展与首次全省商家推介会全省商家推介会第一次第一次盛大开盘盛大开盘第二次盛大开盘第三次第三次盛大开盘盛大开盘第二批品牌商家拓第二批品牌商家拓展与首次商家联谊展与首次商家联谊第三批品牌商家拓第三批品牌商家拓展与二次商家联谊展与二次商家联谊持续的招商进程持续的招商进程第一组团盛大开街仪式第一组团盛大开街仪式项目形象推广省内巡展活动文化论坛活动省外巡展活动商家投资者经营说明会120【房地产】更多资料请进http:/ n火线集中原则：火线集中原则：集中力量于一点，直击目标消费者集中力64、量于一点，直击目标消费者n版面创新原则：版面创新原则：改变常规版面形式，最大化吸引眼球改变常规版面形式，最大化吸引眼球n媒体创新原则：媒体创新原则：创造媒体，如项目内部刊物创造媒体，如项目内部刊物n密集轰炸原则：密集轰炸原则：充分利用贵阳市最实效的宣传渠道充分利用贵阳市最实效的宣传渠道报报纸广告，每周至少投放一次广告进行轰炸，在密集投放的纸广告，每周至少投放一次广告进行轰炸，在密集投放的基础上利用半版或黑白版面降低投放成本基础上利用半版或黑白版面降低投放成本n媒体整合原则：媒体整合原则：综合运用报纸、电视、户外、杂志、电台、综合运用报纸、电视、户外、杂志、电台、DMDM直邮等多种媒体形式进行全65、方位、立体性的媒体攻势直邮等多种媒体形式进行全方位、立体性的媒体攻势 ，分时段出击，优势互补，分时段出击，优势互补121【房地产】更多资料请进http:/ 1）有影响力的主题公关活动）有影响力的主题公关活动n2 2）媒体深度新闻报导）媒体深度新闻报导n3 3）DMDM宣传单页派发宣传单页派发n4 4）富冲击力的户外形象广告）富冲击力的户外形象广告n5 5）现场与售楼部形象广告）现场与售楼部形象广告n6 6）人员直销）人员直销n7 7）口碑传播）口碑传播n8 8）政府事业单位渠道的随机派发）政府事业单位渠道的随机派发n9 9）“走出去，请进来走出去，请进来”的投资推介会的投资推介会n1010）网66、络传播）网络传播124【房地产】更多资料请进http:/ 5月月)户外市区、鑫阳半落地式户外或桥体户外平面贵阳晚报、贵阳都市报、贵州商报软文炒作和新闻报道为主，整版和半版形象为辅网络贵阳搜房网首页项目相关公关活动报道,图文并茂；通栏,擎天柱,大旗帜,对联电视贵州电视台/有线电视台新闻报道，专题节目第二阶段第二阶段（0808年年5 5月月-08-08年年1212月）月）户外前期户外广告画面的更换平面贵阳晚报、贵阳都市报为主，特定时间可以考虑投放航空、旅游及房地产专业杂志以整版和半版广告为主，软文推广为辅助；特定时间可以投放跨版形象和连版悬念式广告网络贵阳搜房网首页通栏,擎天柱,大旗帜,对联，专题67、报道广播交通台广播不定时推广广播的形象推广第三阶段第三阶段(09(09年年1 1月之后月之后)户外前期户外广告画面的更换平面贵阳晚报贵阳都市报以半版广告为主，软文推广为辅助；进行专题栏目的冠名网络贵阳搜房网首页通栏,擎天柱,大旗帜,对联125【房地产】更多资料请进http:/ 通达天下通达天下132【房地产】更多资料请进http:/ 以本项目社会形象推广为重点，导入鑫阳以本项目社会形象推广为重点，导入鑫阳CRDCRD与贵与贵阳首席一站式购物步行街区概念，通过对鑫阳商业版阳首席一站式购物步行街区概念，通过对鑫阳商业版块与地段价值的宣传、鑫阳商业步行街全新定位的炒块与地段价值的宣传、鑫阳商业步行街68、全新定位的炒作双管齐下，整体提升项目形象，奠定项目整体形象作双管齐下，整体提升项目形象，奠定项目整体形象和鑫阳第一财富领地的市场地位，本阶段推广范围为和鑫阳第一财富领地的市场地位，本阶段推广范围为全省，省外适当针对性取点推广。全省，省外适当针对性取点推广。134【房地产】更多资料请进http:/ 以颁奖典礼契机，与省级、市级强势报纸媒体合纵连以颁奖典礼契机，与省级、市级强势报纸媒体合纵连横，以新闻为主要手段，以横，以新闻为主要手段，以“鑫阳商业版块突现黑马鑫阳商业版块突现黑马”“”“鑫阳核心商业区浮出水面鑫阳核心商业区浮出水面”“”“鑫阳商业步行街高举经营旗鑫阳商业步行街高举经营旗帜，打造全国69、经典工程帜，打造全国经典工程”为切入口，从全省区域经济发展、为切入口，从全省区域经济发展、大贵阳核心商业区发展方向、商业地产发展趋势等外围话大贵阳核心商业区发展方向、商业地产发展趋势等外围话题入手，得出题入手，得出“贵阳商业亟待全面升级、鑫阳新城商业区贵阳商业亟待全面升级、鑫阳新城商业区有望成为贵阳商业增长动力极，鑫阳商业步行街成为贵阳有望成为贵阳商业增长动力极，鑫阳商业步行街成为贵阳城市竞争力提升的战略转折点城市竞争力提升的战略转折点”结论，将项目置身于城市结论，将项目置身于城市运营、全省商业经济发展的大背景。运营、全省商业经济发展的大背景。135【房地产】更多资料请进http:/ 3月月，70、配配合合“中中国国商商业业地地产产中中国国行行鑫鑫阳阳首首发发站站”大型公关活大型公关活动动，全面提升，全面提升项项目形象。目形象。在在此此次次论论坛坛活活动动中中，从从宏宏观观经经济济入入手手，有有步步骤骤地地将将鑫鑫阳阳商商业业步步行行街街的的开开发发提提升升到到城城市市发发展展的的高高度度，强强化化房房开开商商作作为为城市运城市运营营商的角色定位。商的角色定位。136【房地产】更多资料请进http:/ 延延续续第第二二波波热热潮潮，全全面面推推进进大大型型产产品品推推荐荐会会及及主主力力商商家家招招商商签签约约仪仪式式。进进一一步步深深度度诉诉求求，实实行行软软性性广广告告策策略略，以以71、“筑筑城城之之上上，魅魅力力鑫鑫阳阳开开创创鑫鑫阳阳最最灿灿烂烂的的商商业业繁繁华华”为为主主题题，在在主主要要报报纸纸媒媒体体连连续续发发布布系系列列软软性性广广告告，配配合合适适当当硬硬版版面面报报纸纸形形象象广广告告，重重点点推推广广项项目目整整体体社社会会形形象象，以以此此将将项项目目与与贵贵阳阳整整个个城城市市发发展展更更进进一一步步联联系系在在一一起起，以以此提高与巩固项目的美誉度。此提高与巩固项目的美誉度。137【房地产】更多资料请进http:/ 以本项目的区位及规模优势做为主要推广要点，以本项目的区位及规模优势做为主要推广要点，从大方面从大方面贵阳城市发展需求，缩小到小方面贵阳72、城市发展需求，缩小到小方面本案在鑫阳所处的地位优势，两方面将项目的外部优本案在鑫阳所处的地位优势，两方面将项目的外部优势阐述清晰。势阐述清晰。140【房地产】更多资料请进http:/ 主推项目区域优势和核心定位，以隆重热烈的开盘活主推项目区域优势和核心定位，以隆重热烈的开盘活动，以多频率的报纸平面广告及铺天盖地的户外形象广告，动，以多频率的报纸平面广告及铺天盖地的户外形象广告，以高屋建瓴之势，展现其辉煌前景与项目自身独特的财富以高屋建瓴之势，展现其辉煌前景与项目自身独特的财富魅力。魅力。141【房地产】更多资料请进http:/ 以事件营销，利用隆重热烈的开盘活动组织人流、创以事件营销，利用隆重73、热烈的开盘活动组织人流、创造热销氛围，户外形象广告、报纸硬广告、造热销氛围，户外形象广告、报纸硬广告、DMDM单页、电视单页、电视形象广告以及其他常规手段成为本阶段主要推广手段。形象广告以及其他常规手段成为本阶段主要推广手段。142【房地产】更多资料请进http:/ 选择在开盘亮相期间，迎合贵阳人求名、求利的虚荣选择在开盘亮相期间，迎合贵阳人求名、求利的虚荣心理，锁定金字塔尖的心理，锁定金字塔尖的20%20%群体这一特殊群体，吸引其关群体这一特殊群体，吸引其关注本项目并自觉接受项目诉求信息，成为投资本项目的第注本项目并自觉接受项目诉求信息，成为投资本项目的第一批顾客，并凭借其社会影响力成为意见74、领袖。一批顾客，并凭借其社会影响力成为意见领袖。143【房地产】更多资料请进http:/ 以本项目的区位及规模优势做为主要推广要点，以本项目的区位及规模优势做为主要推广要点，从大方面从大方面贵阳城市发展需求，缩小到小方面贵阳城市发展需求，缩小到小方面本案在鑫阳所处的地位优势，两方面将项目的外部优本案在鑫阳所处的地位优势，两方面将项目的外部优势阐述清晰。势阐述清晰。146【房地产】更多资料请进http:/ 主推项目财富形象，晓之以理，以财富为核心，主要主推项目财富形象，晓之以理，以财富为核心，主要围绕投资群体的购买动机与心理开展实效的促销活动与理围绕投资群体的购买动机与心理开展实效的促销活动与理75、性投资分析。现场与舆论对投资气氛的营造是要点。性投资分析。现场与舆论对投资气氛的营造是要点。147【房地产】更多资料请进http:/ X万起，即作鑫阳步行街第一精品百货房东，坐享万起，即作鑫阳步行街第一精品百货房东，坐享10%10%年回报年回报149【房地产】更多资料请进http:/ 精耕细作，活动营销为主，突出项目的经营价值，精耕细作，活动营销为主，突出项目的经营价值，着重业态的宣传与现场氛围的渲染。着重业态的宣传与现场氛围的渲染。152【房地产】更多资料请进http:/ 主推项目市场形象，推广对象由投资者转为广大主推项目市场形象，推广对象由投资者转为广大消费者与市民，精耕细作，活动营销为主76、，突出项目消费者与市民，精耕细作，活动营销为主，突出项目的经营价值，着重业态的宣传与主力店的渲染推广。的经营价值，着重业态的宣传与主力店的渲染推广。156【房地产】更多资料请进http:/ 依依据据组组合合媒媒体体投投放放的的原原则则，本本项项目目宣宣传传广广告告费费用用按按照照预预计计总总销销售售额额的的2 2计计算算。费费用用由由营营销销部部门门依依据据工工程程进进度度、销销售售进进度度作作计计划划，开开发发商商控控制制支支出出（但但不不包包括括开开街街宣宣传传费费。这这部部分分费费用用约约需需200200万万元元。主主要要用用于于主主力力店店的的招招商商推推广广与与开开街街活活动动组组织织，包包括括主主力力店店签签约约、新新闻闻发发布布会会、商商家家推推介介联谊活动联谊活动2 23 3次、开业活动、宣传物料、现场包装等）。次、开业活动、宣传物料、现场包装等）。158【房地产】更多资料请进http:/