1、哈尔滨工程大学硕士学位论文 哈尔滨民生小区房地产开发项目投资分析与研究 姓名：刘长壮申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：张铁男20030601哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文摘要本文根据一般工程项目技术经济评价基本理论和方法，在系统分析房地 产投资项目相关行业特点的基础上，对房地产投资项目技术经济指标体系， 技术方案进行了研究，提出了销售型房地产投资项目技术经济评价指标体 系，并运用计算机技术，建立销售型房地产投资项目经济分析电子模型，并 且对哈市民生小区房地产开发项目进行了投资分析和技未经济评价，得出该 方案可行的结论。通过研究分析销售型房地产开发项目的特点，对其共性规律进行归纳2、和 总结并建立模型，为城市销售型房地产投资项目的选择和立项提供了理论依 据和平台，对提高房地产投资项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义 和可操作性。关键词：房地产；投资分析；评价哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文AbstractAccording to the basic economy evaluates theories and general engineering project and technique method，on the base of systematic analysis the profession characteristics of real estate，3、this paper researched the economic index system and technique ofthe real estate investment project，presents the technique and economy evaluate index system ofthe sale type real estate investment project， and establish the economy analyze model of the sale type real estate investment project by using4、 the computer techniqueThis paper analyze and evaluate thetechnique and economy index ofHarbin Minsheng square real estate investmentproject in the end and draw the conclusion ofthe project is viableThrough study and analysis the characteristics of the sale type real estate investment project，summar5、ize the similar regulation and establish the model， this paper provide the theories basis and place for the choice and confirm of the real estate investment project of city It have especial meaning and maneuverability to increase the accuracy and scientific ofprojectsKey Words：real estate；analysisof6、 investment；evaluation哈尔滨工程大学学位论文原创性声明本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导下， 由作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文献等的 引用已在文中指出，并与参考文献相对应。除文中已经注明 引用的内容外，本论文不包含其他任何个人或集体已经公开 发表的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律 结果由本人承担。作者(签名)： 业日期：2003年5月25日哈尔滨工程人学工商管理硕士学位论文第1章绪论11论文研究的背景及意义我国的房地产业起步较晚。建国后，国家将土地收归公有，进而又 实行高度集中7、的计划经济体制，排斥了土地的商品属性，扼杀了房地产 市场的产生和发展，房地产业的发展处于停滞状态。改革开放以后，国 民经济中逐渐导入市场因素，我国房地产业有所发展，但由于各种原因， 这一时期房地产市场发育并不健全。中国房地产业及房地产市场的真正 形成，是在1992年政府宣布实行市场经济体制以后，市场的真正放开 和相关法律法规的完善和实施成为房地产业发展的前提和基础，房地产 业的效益和对我国经济的拉动作用日益明显。我国的房地产业起步虽晚，但近年来发展非常迅速。据统计，全国 房地产开发企业1999年达21286家，2000年则上升为24378家；房地 产经营总收入1999年达22184557万元，8、 2000年则高达30583079万 元， 2000年与1990年比，上升了1298；房地产开发建设投资1999 年共完成317837亿元，占全社会固定资产投资的1274，2000年完 成3 61423亿元，占全国固定资产投资的1272。房地产业从体制到 运营，逐步迈向成熟。市场经济是资本经济，投资已成为最广泛、最深刻、最基本的运动。 我国房地产业经过近十年的运作，在取得许多经验的同时，却仍然存在 许多问题，盲目投资，运作失败的案例不胜枚举。例如1993年的房地 产热使很多建设项目盲目上马，尤其在海南、黑河等特区和口岸地区这 种现象更为突出。经济过热加上不冷静的头脑造成建设项目在全国遍地 开花9、，随之而来的是大批半截子工程和失败的投资者。截止1995年仅 在哈尔滨市存在的“半截子”工程就多达253项，部分工程至今仍未开哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文工，成为名副其实的“鬼楼”。其它的问题也很多，如投资总量偏大、 结构失衡、空置率过高等。引起这些问题的原因固然是多方面的，但微 观企业投资分析研究的滞后也是重要因素之一。这不仅使投资者遭受巨 大损失，也在相当程度上阻碍了房地产业的发展。 (引自房地产投资分析，东北财经大学出版社卜3页)由于房地产投资高收益和高风险并存的特性，一方面为投资者提供 了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。 只有进行科学的投资分析，全面调10、查投资项171各方面制约因素，才能保 证投资的较高收益水平。而且，良好的房地产投资分析还能为投资者提 供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不败 之地。但目前大多数的房地产开发商在投资决策时还是停留在“凭经验” 和“拍脑袋”的初级阶段，随意性教大，缺乏投资经济理论的指导，尤 其是投资分析方面。本文即出于此种考虑，运用技术经济理论来解决现 实问题，通过建立的房地产技术经济评价指标体系和数据分析电子模型 来达到此目的。并通过对哈市民生小区房地产开发项171的投资活动分析 及评价，来论证所建立房地产技术经济评价指标体系和数据分析模型的 正确性和科学性。以此作为我在哈尔滨工程大学就11、读工商管理硕士期间 学习成果的一个综合体现，同时能够对今后的工作有所指导和帮助。12国内5,btl!l关理论发展和研究状况房地产投资分析作为工程项目技术经济评价理论的分支，其起源和 本质与技术经济理论是相同的，不同之处只是房地产投资分析结合了自 身行业的特点，因此本论文以介绍技术经济评价理论发展为主。121项目评价的发展对私人投资的工业项171评价，最早起源于资本主义初期，而运用社 会费用效益分析方法系统地评价公共投资项17I，是在近60年才发展起 来的。作为应用经济学一个分支的项目评价是应社会生产力发展的需要 而产生的，西方传统的经济学为项目评价提供了理论基础和分析工具。1、企业盈利性分析一12、一企业财务评价在发达的资本主义国家的经济成分中，私人投资的项目和企业占绝 大部分。投资者为了减少投资风险获得最大利润，对其投资项目必须事 先进行企业盈利性分析和预测工作。这就形成了一般投资项目的企业财 务评价。它是从企业的角度评价投资项目的净财务收入，分析项目在财 务上的获利能力和偿债能力，其特点是寻求最大企业利润。企业盈利性分析的理论来源于强调利润动机作用的西方传统经济 学。当时古典经济学派偏重于企业的微观效益分析，大多集中分析私有 企业追求最高利润的行为，并假设项目评价的经济环境是在政府自由放 任政策下的完全竞争的市场机制。他们认为市场完全竞争、全民充分就 业，以及公共利益和私人利益基本一13、致等假设条件下，用合理的市场价 格计算项目的企业利润，便与社会效益相一致，并且私人利益之和便是 社会总效益。随着资本主义的发展，统计、会计和管理方法等经营技术 的不断改进，促使私人投资项目的财务评价逐渐系统化。在财务盈利能 力分析上，从最初使用投资回收期和简单投资利润率等静态分析指标作 为取舍的依据，发展为采用财务净现值和内部收益率等动态分析指标作 为取舍的依据，这种考虑了时间因素和整个项目寿命期的效益计算出的 项目微观效益更符合实际也更合理。2、社会费用效益分析一经济评价社会费用效益分析起源于20世纪30年代经济大萧条时期，在二次 大战和战后期间，一些西方国家的专家发现由于公共工程和社会福利14、项 目是以宏观经济效益与社会效益为主，单纯采用企业盈利性分析进行企 业财务评价便不能反映其实际的社会效益，满足不了对这类项目评价的 要求。于是，从50年代起，西方经济学家们逐步研究形成了一种为评 价公共项目所需的社会费用效益分析的方法。这种方法在形式上与传统 的企业盈利性分析并无大的差别，只是在收益和支出的计算上充分考虑 到企业利益与社会利益不相一致的情况，仍以货币作为计量单位，用类哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文似的贴现方法得出相应的评价指标。西方宏观经济学的代表凯恩斯理论，不仅反映了西方经济萧条年代的现实，为各国政府干预社会经济事务提供了理论依据；而且也为 公共项目经济评价开辟了新的发展15、前景；把公共项目经济评价扩展为对 单个微观项目经济评价开辟了新的发展前景；把公共项目经济评价扩展 为对单个微观项目的宏观意义的研究分析，亦可称为项目的宏观效益评价。与此同时，国民经济帐项计量体系、投入 产出分析、宏观计划经济、系统分析等一系列新型学科和新科研技术，以及其它数量经济方 法和数学模式的出现，为项目经济评价提供了有效的分析工具。而且， 大量的宏观统计数据的收集和整理，为项目经济评价的分析工作提供了 必要的基础资料。这样在工业发达的西方国家，随着政府计划、公共服 务和投资项目的增加，促进了项目经济的理论基础和实践程序的发展， 逐渐形成了社会效用分析的统计方法。在二次大战后形成的发展中国16、家，大多采用集中计划、行政管理和 公共投资等措施来促进本国经济的发展。于是，对公共项目的经济评价 得到广泛重视，以保证提高投资项目的宏观效益。50年代初发展经济学 的兴起，促进了项目评价在发展中国家的应用。在这些国家里为了能制 定出切合实际的经济发展政策和国家计划，就必须事先对拟建和潜在项 目作出科学评价与决策，而且在执行这些经济政策和计划时，也必须从 项目实施开始。因此，发展经济学便成为发展中国家项目经济评价的理 论依据，而且项目经济评价成为发展经济学不可分割的组成部分。自60年代起，国际经济组织和工业发达国家通过技术和财务援助 对发展中国家进行项目投资建设，同时也把费用效益分析方法推广应用17、 到这些项目中。与此同时，致力于发展中国家有着广阔的发展前景，并 且通过在这些国家中项目评价的实践，丰富和发展了费用效益分析的理 论和方法，将传统的费用效益分柝发展为现代费用效益分析。3、社会影响分析社会评价4哈尔滨工程人学上商管理硕士学位论文项目的社会评价是在经济评价的基础上发展起来的。60年代后期， 随着福利经济学和发展经济学的发展，项目评价方法由不考虑分配效果 的传统费用效益分析法发展为新福利经济学为基础的现代费用效益分 析法，这就形成了以加强经济增长的效率目标加上实现收入分配的公平 目标为内容的社会评价方法，它属于狭义的社会评价方法。随着现代工业的发展，自然环境受到很大损害，在对自然环18、境的影 响评价过程中，人们发现工业化对社会环境和人们的生活环境产生的影 响极大。社会影响评价在一些发达国家应运而生。80年代以来，世界银 行在开发投资中推行的社会影响分析就是广义的社会评价方法它是分 析评价投资项目对实现国家(地区)各项社会发展目标所做的贡献与影 响，包括项目与当地社会环境的相互影响的评价。具体地说，社会影晌 分析是指由于项目的建设与实施，对社会经济(包括收入分配、就业效 益等非经济增长目标)、自然资源利用、自然环境、社会环境等方面的 社会效益与影响的分析。随着西方社会学与人类学等社会科学的发展， 人们还可以从社会学、心理学、政治学、数学、公共行政学和一些自然 科学等非经济学科19、中借用一些普遍性的原则、原理和方法，来充实项目 社会影响分析评价的实用手段，成为项目社会评价发展的基础，促进项 目评价成为多元素、多学科和多目标的综合性评价。122我国项目评价方法的研究状况从50年代开始，我国主要沿用苏联的技术经济论证方法，对“一 五”期间的156项重点项目建设采用了较为简单的静态的技术经济分析 方法，用以选择项目和编制项目设计任务书，这对当时的项目投资决策 和前期工作管理起到了积极有益作用，保证了项目建设质量，获得了良 好投资效果。70年代来，我国开始实行改革开放政策，从国外引进了可行性研究 和项目评价方法，加强了项目前期的投资决策工作。学习和吸收了西方 发达国家的关于可行20、性研究和现代费用效益分析等先进管理与技术经哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文济分析科学方法，主要用于工程项目建设前期的项目评价与投资决策工作。1980年我国恢复了在世界银行的席位后，在世界银行的帮助下，中 国投资银行于1982年制定了工业贷款项目评估手册，作为评估贷款 项目的依据，这在我国是首次将费用效益分析方法较系统地应用于项目 评估工作中，通过多年的项目评估实践证明，这套项目评估方法是行之 有效的，适用于我国金融机构对贷款项目的评估。为了制定出一套适合我国国情的统一的项目评价方法体系，在充分 吸收国内项目经济评价理论研究和实践成果的基础上，借鉴国外项目评 价理论、方法论与实践成就，有关专家21、组制定了关于建设项目评价工 作的暂行规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数 和中外合资经营项目经济评价方法等4个文件，经过全国专家论证 会审定后，于1987年10月正式颁布了建设项目经济评价方法与参数 等4个规定性文件，对经济评价的程序、方法、指标等作出了明确规定 和具体说明，并第一次发布了各类经济评价的国家参数，在全国大中型 基本建设项目和限额以上的技术改造项目中试行。方法与参数公布 后，有关工业部门和行业组织、金融机械和工程咨询单位都相继组织编 制了本部门和本行业的实施细则，测算了一些补充参数。Cb法与参数 在全国范围内得到了广泛的应用，它不仅成为全国规划设计单位、工程 咨询公司22、进行投资项目经济评价和评估的指导性文件，而且也成为各级 计划部门审批项目建议书和可行性研究报告、各级金融机械审批贷款项 目的重要依据。尤其是第二版方法与参数体现了我国实行社会主义市场经济体 制对建设项目经济评价与评估的新要求，反映了我国经济体制与投资、 金融与财税制度改革的新情况，提高了我国项目经济评价方法的科学 性、实用性和可操作性，有利于促进我国的项目评价和投资决策工作水 平的提高，并使其逐步走向科学化、规范化和制度化。但是，到目前为6哈尔滨工程大学_上商管理硕士学位论文止由于我国对项目经济评价的经验还不多，项目评价的理论和方法体系 还不够健全和完善，还需进一步研究和探讨，并需在今后的实践23、中不断 修正、充实和补充。 (12节引自赵国杰主编技术经济学天津大学出版社，2228页)13论文思路及创新之处131论文总体思路通过系统分析房地产投资项目在城市经济发展过程中所处的地位 和影响作用，尤其是根据房地产投资兼具普遍性和特殊性的特点，根据 技术经济评价基本理论和方法，建立房地产投资项目的技术经济评价指 标体系；建立房地产投资项目技术经济评价数据分析电子模型，并通过 定量方法，将其研究成果应用于哈市民生小区房地产开发项目经济评价 和投资分析。经过实证分析，证明所建立的技术经济评价指标体系和数 据分析模型的科学性、完整性和有效性。132论文创新之处1、运用工程项目技术经济评价基本理论和方24、法，在系统分析房地 产投资项目的特点的基础上，提出并建立房地产投资项目的技术经济评 价指标体系，为城市房地产投资项目的评价和分析提供了一套经济、科 学、客观的指标体系。2、运用计算机技术，建立销售型房地产投资项目经济分析电子模 型，简化了分析和繁杂的计算过程，丰富了传统的工程项目经济评价的 理论和方法，为提高房地产投资项目分析与评价的科学性和准确性提供 了平台。3、所研究的理论结果，运用于哈市民生小区房地产开发项目进行 技术经济评价和分析，从理论和实践的结合上，对所研究的成果进行论 证，使其具有实践指导意义和可操作性。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文第2章房地产投资分析的基本理论方法21项目25、可行性研究与评价的基本理论房地产投资分析是工程项目经济评价的的一个重要分支，基本理论 是以技术经济分析理论为基础的。技术经济分析理论主要包括1、经济 效益理论；2、技术进步理论：3、技术选择理论；4、技术转移理论；5、 技术经济比较理论；6、技术经济评价理论；7、技术经济决策理论；8、 资金时间价值理论。在此基础上，形成技术分析的八大基本原理，具体 如下：1、供求动态平衡原理保持供求动态平衡是国民经济持续、稳定、协调发展的关键，而供 给和需求间的动态关系是短缺。2、和谐原理技术经济分析理论来源于实践又服务于实践，不仅要达到理论与实 践的和谐，而且要遵守谐美的原理，保持技术、经济、社会、生态和文26、 化之间的大协调。3、综合效益原理 由技术经济分析的和谐原理或协调原理自然引发出综合效益原理。考察处理技术经济问题仅仅考虑经济效益显然与社会发展不协调，不和谐，取而代之的是经济效益、生态效益和社会效益的交集，即综合效益。4、资源最优配置与要素替代原理为提高综合效益，就要把有限资源进行最优配置，合理利用。用有 限资源满足人类无限而递增的要求，就要求人们对资源开发利用的布 局、规划、结构和次序进行最优筹划，巧妙组合，综合利用，以取得增 产和节约。资源既包括自然资源，又包括社会资源；既包括技术资源，哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文又包括经济资源。资源有限，但种类繁多，性能各异，以此为基础生产 满足27、社会递增的要求和提供优质服务，必须发生资源间即生产要素的替 代问题。为此要运用生产要素替代弹性方法，通过调整要素价格改变生 产要素投入的组合比例，以实现理想的经济增长。5、优化原理这里所说的优化是指人为优化，而且人为优化要服从于、服务于自 然优化。技术经济分析应处理好二者的关系。具体来说，要处理好局部 优化和总体优化，静态优化和动态优化，单目标优化和多目标优化，有 条件优化和无条件优化，最优化和次优化等的辨证关系。6、可比性与标准化原理 根据技术经济分析的要求，可比性的具体体现为：(1)消耗费用上的可比；(2)价格上的可比；(3)时间上的可比等。标准化原理应体现 多快好省原则，其标准主要分为时28、间型、价格型、效益型三类，以满足 技术经济的微观与宏观，静态与动态，相对与绝对，单项与综合比较选 优，分析评价的要求。7、时间效应原理技术经济分析所涉及到的各因素、各环节都随时间变化而变化，因 此，不仅要重视资金的时间价值，而且要了解技术经济随时间变化而呈 现的“s”曲线规律，把握技术和经济所处“s”曲线上的位置及特点， 以确定相应的发展战略和具体措施。8、层次理论层次是系统的基础特征之一，技术经济分析作为一个大系统，是由 技术子系统、经济子系统为主，社会子系统、生态子系统、文化子系统 为辅而构成的。层次划分既取决于系统本身结构及其特点，又取决于人 们的认识能力和决策水平。目前，我国技术处于多29、层次和多文化状态， 我国经济以多层次和多形式并存，而且，随着社会的发展，技术经济的 层次也要向纵向延伸，向横向拓广。(引自王立国、李东阳著投资项目9哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文评估学东北财经大学出版社，1998年，2526页)22工程项目技术经济评价的主要方法从50年代开始，西方工业发达国家的一些经济学家，对公共部门 工程项日的经济评价，主张运用社会费用效益分析方法作为这类工程投 资决策的重要工具和科学依据。这种方法将工程项目的项目评价分为财 务评价、经济评价和社会评价三个层次，归纳为两类评价范畴。其中财 务评价属于微观评价，而经济评价与社会评价属于宏观评价。当评价一 项规模较大、技术复30、杂的大型投资项目时，应包括这两类评价范畴，组 成项目的评价体系，全面的评价一个项目，需要仔细地分析这评价体 系中每个范畴的各个组成部分和侧面，即先从微观评价开始，测算项目 的商业潜力(即企业盈利能力)：而后从国家的整体角度，对项目进行宏 观的财务、经济与社会分析，考察项目对国家财政的影响，对社会总生 产力和资源利用的影响，以及分析项目对社会福利效果和收入分配效 果，即项目实现后对各种社会经济目标所能满足的程度；最后对项目进 行整体综合评价，从微观和宏观两方面，综合权衡项目的成本和效益， 得出最终获得的社会净效益，作为投资决策依据。221财务评价财务评价是指遵循现行财税制度和规定，根据现行市场价31、格，仅仅 计算项目在财务上的收入和支出，并独立地测算一个项目投入的资金所 能带来的利润，不考虑广泛的社会经济效果。财务评价是经济评价和社 会评价两个层次的评价基础，以保证国家财政收入和企业在财务上应获 的盈利，有利于企业的生存利自我发展，保持企业生产经营的积极性。一个典型的企业财务评价一般包括三个部分，即进行投资获利性分 析、财务清偿能力分析和资金流动性(亦称资本充裕性)分析。其主要评 价指标是：投资收益率、投资利润率、投资利税率、净现值、投资回收 期、借款偿还期及资产负债比、流动比、速动比等。上述三种分析的异 同比较见下表(表21)：哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文投资获利性分析是基于实际32、货币，收入和支出，涉及到顶目的投入 与产出、市场与价格、厂房与设备、组织与经营、人事和管理等因素， 通过反映实际交易年份的收入与支出进行现金流量分析，测算出单个代 表年份(或年平均值)和整个项目寿命期的净收益和投资收益率，据此作 为项目获利能力的评判标准。财务清偿能力分析是检验项目在整个有效寿命期内每个年份资金 短缺情况及项目对借贷资金的偿还能力。它直接取决于项目投资的盈利 能力。如果企业盈利能力强，则偿清借款快。清偿能力分析区别于赢利 性分析主要有两点：首先，在价格方面，盈利性分析在计算期内一般采 用不变价格；而清偿能力分析应采用现行价格(含通货膨胀因素)，其次， 在计算范围方面，盈利性分析33、只考虑现金，不考虑借款利息，在流量表 中如实反映现金收支实际发生的时间：而清偿能力分析则需包括所有的 资金流入和流出，如保险费、利息、股息和偿债基金等。表21财务评价三种分析的异同资金流动性分析 项目盈利性分析 清偿能力分析 (结构分析)分析目的 决定项目财务盈亏 审查项目清偿能力 确定资金充裕程度考虑时间范畴单个年份 债务偿还期间 投资的整个过程看作自有资本、借 对资金处理 看作资产的折旧 看作现金介入款和残值使用的价格 现行市场价格，在 现行市场价格 不变价格 计算期内不变 (含通货膨胀)评判标准 利润率 现金盈余与短缺 债务与资产比例静态分析不折现，时间因素不需折现折现值 动态分析要折现34、哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文资金流动性分析主要通过资产负债表集中反映项目各年的资产、负 债和资金增减变化情况及相互间的对应关系， 以检查企业的资产负债 与资金结构是否合理，是否能满足预期的资金需求和借款清偿能力，固 定资产投资、流动资金和经营费用的需要，可用自有资本利长期借款来 解决，其中自有资本应是资本的主体部分，是资金流入和清偿借款的基 本来源。负债与资产比率(或负债伯有资本)是衡量一个项目财务能力的 重要指标，亦是衡量投资者承担风险程度的尺度。这个比率的大小主要 取决于项目的利润(即企业盈利能力)、企业的特点和工项目未来的不确 定性等因素，比率小则还款的安全度高，而比率大则投资风险35、度高，一 般比率趋近于1较为适宜。财务评价的内容与程序，可以用下图(图21) 表示。图21项目财务评价程序框架图l、盈利能力分析指标 (1)投资利润率 投资利润率是建设项目投产后，在运营正常年获得的年净收益与项目总投资之比。计算公式为：E=RC (21)式中：E一一投资利润率 c。一一建设项目的总投资 R一一年净收益(等于运营正常现金流入一现金流出)投资利润率可根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中投 资利润率可与行业平均投资利润率对比，以判别项目投资盈利能力是否 达到本行业的平均水平。(2)投资利税率投资利税率是指建设项目投产后，在运营正常年获得的年净收益及当年税金之和与项目总投资之比36、。计算公式为：E=(R+x)c。(2-2) 式中X一一年税金 投资利税率可根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，投资利税率可与行业平均投资利税率对比，以判别单位投资对国家积累 的贡献水平是否达到本行业平均水平。(3)财务净现值 财务净现值是指建设项目(含建设期与运营期)各年现金流入现值总和与现金流出的现值总和之差。也就是建设项目的经济效果计算期内各年净现金流量的现值的代数和。其计算公式为：NPV=Zc(1十i)(2-3)t=0式中：C一一建设项目第t年的净现金流量n一一计算期(年)i一一贴现率 财务净现值可根据财务现金流量表中净现金流量的现值求得。 当NPV0时，方案可行；当NPVT。37、时，方案不可行投资回收期的优点是概念明确，计算简单。它反映资金周转速度， 从而对提高资金利用率很有意义。 一般将它作为兼有经济性和风险性 测度功能的辅助评价指标。(5)财务内部收益率(IRR) 财务内部收益率是指在项目寿命周期(或计算期内)一系列收入和支出的现金流量净现值等于0的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率。其基本公式为：月一J(量一q)(1+f)=0(2-5)式中i一一内部收益率；哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文R。一一第j年的收益；C。一一第J年的支出：J-0，1，2，n。财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量，用试差法 计算求得。在财务评价中计算出的全部投资或自有投资38、(投资者的实 际出资)的财务内部收益率应与行业基准收益率比较，等于或大于基准 收益率时，项目可行；小于基准收益率，项目应予否定。2、清偿能力分析指标(I)资产负债率 资产负债率是反映建设项目债权人各年所面临的财务风险程度以及建设项目偿债能力的指标。计算公式为： 资产负债率=负债合计资产合计X 100 资产负债率越小，说明该项目中负债数额越小，债权人的财务风险越小，建设项目的清偿能力越强。 (2)流动比率 流动比率是反映建设项目用每年的流动资产清偿流动负债的能力。公式为： 流动比率=流动资产流动负债100 流动比率比资产负债率更能反映建设项目的清偿能力。流动比率越小，说明清偿能力越强。(3)速动39、比率速动比率是反映建设项目用每年的流动资产可以立即用于偿付流 动负债的能力。公式为：速动比率=(流动资产一存货)流动负债100 速动比率比较流动比率和资产负债率，是最能反映建设项目清偿能力的指标。2，22项目的国民经济分析哈尔滨T程大学工确管理硕士学位论文国民经济评价是采用费用与效益分析方法，运用影子价格，影子汇 率、影子工资和社会折现率等经济参数，计算分析项目需要国家付出的 代价和对国家贡献，考虑投资行为的经济合理性和宏观可行性。国民经济评价不仅要考虑企业经济评价中的货币或财务效果与指 标，而且还要考虑一些间接的和无法计量的各种效果和指标。国民经济评价不仅要考虑拟建项目本身的经济效益指标，而40、且要综 合考虑拟建项目对国家的基本发展目标(如收入分配、就业、资源合理 利用、环境生态等)所作的贡献大小。国民经济评价与企业经济评价所依据的一些基础数据不同，国民经 济评价不采用现行市场价格、基准折现率和官方汇率，而采用经过修正 的影子价格、社会折现率和影子汇率的参数。这种从更广泛和更高目标 出发所作的经济评价，是进行项目投资决策的依据。国民经济盈利能力分析指标如下：1、经济内部收益率EIRR 经济内部收益率是反映建设项目对国民经济净贡献的相对指标，是建设项目在计算期内各年经济净效益的现值累计等于0时的折现率。计算公式为：上2二(Bc)(1+EIRR)=0(26)t-I式中：B一一建设项目经济41、效益流入量c一一建设项目经济费用流出量(B C)。一一建设项目第t年的经济净效益流量n一一计算期ElRR一一建设项目经济内部收益率在评价建设项目国民经济贡献能力时，如果经济内部收益率等于或 者大于社会折现率，表明建设项目对于国民经济的净贡献达到或超过了 国民经济要求的水平，认为建设项目从国民经济角度考虑是可以接受哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文的。2、经济净现值ENPV 是反映建设项目对国民经济净贡献的绝对指标，是建设项目按照社会折现率将计算期内各年的经济效益流量折现到建设期初的现值之和。计算公式为：tn删矿=(Bc)；(1+f。)(27)t=l式中：i。一一社会折现率在评价建设项目国民经济42、贡献能力时，如果经济净现值等于或大于0，说明建设项目可以达到符合社会折现值的国民经济净贡献，认为该建设项目从国民经济角度考虑是可以被接受的。223不确定性分析不确定性分析用于对评价过程中，通过预测和估算数据所承受的不 确定性对评价指标的影响，来了解项目的可靠性。不确定性分析包括盈 亏平衡分析，敏感性分析和概率分析。盈亏分析可同时用于财务分析和 国民经济评价。本文重点阐述盈亏平衡分析和敏感性分析。1、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是一种对不同生产水平上的成本收益之间关系进行研究分析的方法，通常是根据项目正常生产年份的产品产量、总成本、 销售收入等方面的数据，确定项目的产量盈亏平衡点，分析预测产品产 43、量对项目盈亏的影响。盈亏平衡点(BEP)是随项目产量的变化，使它从亏转为盈或者从 盈转为亏的转折点。实际上盈亏平衡点越低，表明项目盈利的可能性越 大：反之，项目亏损的可能性大，项目抗风险的能力就小。盈亏平衡分析通常是以产量一一成本一一盈利的分析为主要内容的，计算公式为：哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文脚(生产能力利用率)=驿丽丽裟器毫丽蕊丽堋2、敏感性分析 敏感性分析是分析和测定一个或多个不确定因素的变化对项目经济效益的影响程度的一种方法。影响投资方案经济效果的不确定因素有 很多，如项目投资、产品售价、建设期、产品销售量、总成本及项目的 寿命期等，但实际上并不需要对所有这些因素全都进行敏感性44、分析。找 出项目的敏感因素，并确定敏感程度，以预测项目承担的风险。在项目评价中，一般是对项目内部收益率或净现值等经济评价指标 进行敏感性分析，必要时也可以对投资回收期和借款偿还期等进行敏感 性分析。项目经济评价的基础数据(产量、价格、成本、投资等因素) 很多来自预测与估算，具有一定程度的不确定性，从而使项目的实际经 济效果与预期的经济效果之间出现偏差，给投资决策带来了风险。为使 评估项目能经受各种风险，提高经济评价的可靠性，经济决策的科学性， 需要在对项目经济效益费用分析的基础上，迸一步作不确定性分析。 (引自芮明杰主编投资项目经济评价复旦大学出版社，1991年，4045 页)23本章小结本章45、概述了工程项目技术经济评价八个基本原理，阐明了工程项 目的技术经济评价的主要方法，论述了财务评价三种的异同，概述了项 目评价分为财务评价、经济评价和社会评价三个层次，对净现值、内部 收益率、投资回收期等评价方法进行了简述，为民生小区房地产开发项 目的具体投资分析在理论方法上奠定了基础。哈尔滨工程大学上商管理硕士学位论文第3章销售型房地产投资研究概述31销售型房地产投资研究内容和指标房地产投资分为销售型和经营型两种类型，销售型房地产投资即生 产建设的房屋全部用于销售，以获取利润：经营型房地产投资为生产建 设的房屋用于经营或部分销售和出租，如商业用房等。因此，不同类型 的房地产投资分析内容也不尽相46、同，销售型房地产投资项目的计算期只 考虑建设期，而经营型房地产投资项目计算期考虑建设期和投产期。本 论文重点讨论销售型房地产投资分析内容。311销售型房地产投资研究内容 I、项目市场分析 (1)分析供需市场现状和特点 (2)对相关项目进行调查与分析 (3)得出市场调查结论2、项目开发建设方案重点确定工作内容和工作量，确定项目实施计划。3、项目的投资估算 (1)开发成本估算 开发成本=土地使用权出让金+土地转让费+土地征用拆迁补偿费+前期工程费+前期工程费+基础设施配套建设费+不可预见费+计划利润+公用设施配套集资费 各种费用费率按有关规定执行。 (2)开发费用估算 开发费用=管理费用+销售费用47、+财务费用 各种费用计算按总投资比例计取。哈尔滨工程大学上商管理硕士学位论文(3)总投资=开发成本+开发费用 每平方米造价=总投资总建筑面积4、资金筹措、使用及还贷 (I)资金筹措 资金来源：一般来源于自有资金、贷款和预售收入。 预售收入=每平方米售价销售面积 贷款额=总投资一自有资金一预售收入 (2)资金使用：用于建设投资和偿还贷款 (3)还贷款还贷金额=本金+利息还贷方式：常见的有顺序偿还、等额偿还、分期付款和按投资比例还贷5、项目财务评价 (1)损益状况 销售税金：包括营业税、城市建设维护税及教育费附加 土地增值税：按增值税标准执行 利润总额=销售收入一总成本费用一税金 所得税=总利润十48、所得税率(2)静态盈利指标 全部投资的投资利润率=利润总额总投资额*100 全部投资的投产利润率=利税总额总投资额*100 自有资金的投资利润率=利润总额自有资金总额*100(3)动态盈利指标 以净现值、内部收益率为主要评价指标6、不确定性分析 (1)盈亏平衡分析 售楼价格盈亏平衡点=房屋单位造价(卜营业税及手续费)哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文(2)敏感性分析主要进行销售价格、建筑面积、投资额等变化时，对内部收益率及 经济评价指标的影响，通过敏感性分析，表达工程项目抗风险的能力。312销售型房地产投资分析指标的确立1、指标确立的原则 (1)指标的确立应符合相关技术经济理论。 指标的确立必49、须是以相关技术经济理论为基础的，其指标本身就是技术、经济、财务等指标，它们的存在离不开技术经济理论。 (2)指标的确立应符合房地产业发展的实际。 不同行业有不同行业的特殊性，因此销售型房地产投资分析指标应带有房地产业的特点，例如总投资的组成包括建设投资、管理费用、销 售费用；强调单位工程造价，并且随着相关理论的发展和房地产业的形 势变化相应指标也将发生变化。2、主要技术经济指标：(1)总投资 万元建设投资 万元管理费用 万元销售费用 万元建设期利息 万元 (2)销售收入 万元 (3)销售税金及附加 万元 (4)土地增值税 万元 (5)利润总额 万元 (6)所得税总额 万元 (7)利税总额 万元50、 (8)静态指标投资利润率哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文投资利税率自有资金投资利润率借款偿还期年 (9)所得税前指标财务内部收益率财务净现值 万元 (10)所得税后指标财务内部收益率财务净现值 万元 (11)单位工程造价元平方米 (12)价格盈亏平衡点元平方米32销售型房地产投资项目经济分析电子模型的建立销售型房地产投资项目经济分析电子模型的建立是在广泛研究了 相关技术经济理论的基础上，结合了国家现行有关法律、法规、行业标 准和政策，根据各相关基础数据和表格的逻辑关系来编制的。利用电子 表格强大的计算和表格功能对数据进行计算、分析和判断，达到简化计 算程序和数据整理、优选的目的，并使计算过51、程规范化、格式化，实现 销售型房地产投资决策的电子化、科学化，以避免因繁复的计算过程及 对有关法规、政策理解偏差造成的决策失误。321经济分析电子模型建立依据和步骤1、建立依据 (1)相关技术经济理论 (2)国家现行有关法律、法规、行业标准和政策。销售型房地产投资项目经济分析电子模型是以国家有关法律、法规和现行行业标准、 政策为基础而建立的。而相关的法规和标准是涉及多方面的，它涵盖了 项目建设过程的全部，如涉及拆迁、土地、规划、建设、房产、市政、 环保、人防、消防、煤气、电业等多个部门及相关法规。因此，对政策的把握和理解是本模型建立的关键问题。测算依据准确与否也是本模型 成立的前提条件。2、编52、制步骤 (1)设计并建立经济分析电子模型的框架。 (2)分别采用电子表格建立各模块和计算单元。 (3)然后对各模块和计算单元进行细化，使其具备独立计算的能力。(4)根据各模块之间的逻辑关系和数据的关联对各模块和计算单 元进行有机组合，使其能够形成一个有机的整体，实现电子模型的经济 分析和测算功能。(5)对全部模型进行优化，调整程序，使其更加科学、合理，提 高计算精度。322经济分析电子模型工作流程销售型房地产投资项目经济分析电子模型的结构由5部分组成，即 基础数据、组织方案和设计、总投资测算(包括资金筹措和资金使用安 排)、财务评价(包括损益状况、现金流量状况和清偿能力分析)和结 论分析5个模53、块。其中基础数据收集、组织方案和设计和结论分析3个 模块须由决策者人工完成，总投资测算、财务评价则可以通过本电子模 型计算完成。本电子模型工作流程按照工程项目评价次序编制，具有较 为科学合理的特点。主要计算流程为：输入基础数据 总投资估算(估算工程总投资、单位厩积工程造 价) 房屋预售收入估算 资金筹措估算 贷款还款估算资金使 用估算一税金计算 损益状况计算(计算利润、利润率)_-_现金流 量计算(计算净现值、财务内部收益率)一资金来源与运用分析(计算价格盈亏平衡点)敏感性分析(销售价格、建筑面积)具体工作流程如图31所示：图31 销售型房地产投资项目经济分析电子模型工作流程图33本章小结本章54、提出了销售型房地产投资项目经济评价指标体系并建立了经济分析电子模型，为房地产投资分析的实施奠定了基础。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文第4章哈市民生小区房地产开发项目市场研究41哈尔滨市住宅供需市场现状与特点411住宅供需市场现状1997年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持 续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发 展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点 和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。哈 尔滨房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。这一阶段的市场，表现出5个特征，即：市场需求增长较快；供求 关系逐55、步趋于平衡；房地产价格缓慢上升；市场经营主体逐步成熟；个 人购房成为住宅市场主力军。同时，也存在2个问题：空置办公商用房 的问题仍比较突出；房地产成本构成，价格构成有待进一步改善。l、市场需求增长较快 新建商品房销售增长迅速。1997年，销售面积仅12035万平方米。到t999年达16093万平方米，2000年达26978万平方米短短三年翻了一番。进入2002年，销售进一步上升，达到3542万平方米(引自2002年哈尔滨统计年鉴】89页)。 近几年哈尔滨房地产市场需求迅速增加的原因是： (1)居民收入不断提高。 (2)城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。 (3)哈尔滨市民改善居住条件愿望仍很迫56、切。 (4)政府不断地调整政策，有力地推动了居民的住房消费热情。2、供求关系逐步趋于平衡供求关系的趋向平衡，是通过供给的相对减少、需求的绝对增加来哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文一实现的。市场自动调节机制，在供求平衡的实现中，起到了重要的作用。主要表现在： (1)房地产商主动地降低销售价格，吸引买家。 (2)房地产商大大放慢了土地和房屋的开发速度使房屋的开工施工、竣工、量增长速度有所下降。(3)房地产商的竞争加剧。竞争不仅体现在价格的降低上，而且 体现在对于房屋质量的提高上。开发商对于新的房屋开发，开始注意了 市场调查，根据市场调查的结果，选择成片地块、确定档次、完善规划 布局、增加绿化面积57、美化小区环境、丰富了立面、顶面、推敲房型、 注重营销策略。这些措施，导致哈尔滨90年代后半期的房屋整体质量 有了较大提高，更加符合市场的需要。3、房地产价格缓慢上升 近年来，哈尔滨房地产价格持续保持缓慢上升状态，尤其是中低价格的经济适用住房价格增幅相对较快，从1997年2002年，基本保持 在每年增幅100 200元平方米的水平。4、市场经营主体逐步成熟 哈尔滨房地产市场经过10多年的发展，市场经营主体已逐步成熟，房地产开发、物业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已形成一定规模，并各自出现一些代表性企业。5、个人购房己成为住宅市场主力军 哈尔滨的住房市场从90年代的上半期，以单位58、购买为主，发展到90年代下半期的以个人为主。1995年时，个人购房仅占34，至2000年，已经占836(引自2001年哈尔滨统计年鉴235页)。 个人购房比例大幅度上升的原因有三： (1)自1996年始，哈尔滨市政府推出了一系列鼓励住房消费的政策使大量普通百姓进入了市场。(2)1998年中央决定开始实行住房分配货币化，停止单位的实物26哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文分配。 (3)90年代下半期，哈尔滨居民的收入继续增长，而消费品市场的价格相当稳定，就将多年积累的储蓄用于购租住房。6、空置办公、商业用房的问题还比较突出 办公、商业用房在全部空置量中的比例仍然较高。2000年除住宅外，办公楼和59、商业用房空置量继续增长，这表明住宅空置的消化较好。但是， 办公楼和商业用房的空置量在总量中的比重却越来越大办公楼占总量 比重从1994年的328，不断上升发展到2001年的1526。商业用房 空置发展同样如此，从1994年的143不断上升，发展到2001年的1034。7、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善目前哈尔滨房地产价格的形成，基本上由市场来决定和调节，情况 大体正常。但是，在房地产的成本构成中，有一块是由权力部门、垄断 性事业、企业把持而非市场决定的，有某些不合理的收费。造成房地产 的成本构成仍不合理和偏高，价格构成随之也不合理和偏高。412住宅供需市场特点1、供给市场特点(1)规模60、特点供应量大，竞争激烈从存量市场看，到2001年末全市实际住宅建筑面积4660万平方米， 人均使用面积817平方米。住宅存量从性质看，以高档商品房为主，而经济适用住房存量较小。 按照哈尔滨市总体规划，2001年以后，规划平均每年建设住宅及 配套400万平方米，从竣工量和供应来看，总量相当大，市场竞争相当激烈。(2)区域分布特点 普通住宅在各区均有分布，其中高档商品房主要分布在道里、南岗哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文区的闹市区及开发区一带，而其它各区如太平、动力、香坊、道外区则 很少有高档商品房，主要以低价商品房及经济适用房为主。目前太平区 由于危房改造新建大量经济适用房，如红平小区、和平小61、区、红旗小区 等，香坊主要有闽江小区等，道外有太古小区等，动力在区中心地带则 无大规模住宅小区，主要分布在城市边缘地带。从目前情况看，哈市二环以内尚待开发的地段已不多，主要在发展 二环以外地区。而从现有各小区销售统计看，个人购买占80以上，这 客观说明个人需求正逐渐发展成为住宅需求的主要力量。2、个人需求的区域特点 (1)影响需求的主要因素 影响个人需求的主要因素是价格、位置和品质。 (2)价格对需求的区域特点的影响 从价格市场表现看，不同区域住宅价格明显不同，从总体上看，住宅价格具有中心高、外围低，江南高江北低的特点。 (3)位置因素对需求的区域特点的影响 位置对需求的影响主要表现在以下3个62、层面： 一是需求主体购买自己熟悉地区物业的倾向非常明显。从对住宅成交客户的分析中发现，购买莱物业的客户多数在该物业附近地区居住或工作，离该物业距离越远，客户越少。二是综合位置如交通便捷性、繁华程度、文化氛围、自然环境等对购买行为产生影响。 三是购买行为是价格、位置等因素的综合反映。在只有价格、位置因素的情况下，位置价格比更能反映购买者的消费偏好。(4)物业品质因素对需求的区域特点的影响一是户型结构是最主要的考虑因素，户型的大小及设计将决定是否 满足最基本的居住生活需要。二是多层住宅仍是大多数人喜欢的类型，但对高层住宅也能够接2R哈尔滨丁程大学工商管理硕士学位论文受。三是配套建设、物业管理等体现63、居住区整体水平的因素越来越被重视。42相关项目市场调研我们共对昆仑商城、龙电花园、荣耀世纪广场、阳光绿色家园、河 松小区、闽江小区等25个项目进行了调研，其中有高档公寓、商品房、 经济适用住房，价格在1100一5000元平方米之间，这里对这些项目主 要从以下5个方面进行总结：规划设计；户型：销售；装修；物业管理。1、规划设计 从这25个项目看，户型面积主要分布在50180平方米套之间，环境也较以前受到重视。目前竞争激烈的住宅市场上，开发商逐渐摒弃 过去努力追求高容积率的做法，开始力求达到容积率与绿化率的相适 应，努力创造一个良好的户外空间环境，而外部环境的提高，也增强了 居住小区的经济价值，达64、到了经济效益与环境效益的充分协调。调研项 目的规划特点如下：(1)住宅的规划结构规划结构和组织形式一般为居住区 居住小区住宅组团。在调查项目中，有些相对较小，不能组成居住区，有些可以组成居住小区一住宅组团的形式，有些是由单体组成。 (2)绿色主题 随着环保意识的增强，人们对高环境质量越来越渴望。于是在选择物业时，势必要注意小区的居住环境。于是开发商也尽最大可能在小区 内形成绿色主题，增加卖点，同时提高居民的生活质量。(3)车位随着生活水平提高，每户拥有一辆汽车己不再是梦想，因此大部分开发商都在小区内设立了车位，有的高档公寓甚至做到一户一个车位。 (4)风格传播哈尔滨工程大学J二商管理硕士学位论65、文在哈市的很多项目中，如昆仑商城、荣耀世纪广场等都由台湾人开 发、设计，设计思路浓缩欧陆风情。而闽江小区欧式庭院设计更是把居 住区和园林融为一体，成为哈尔滨一景。2、户型设计随着人们对总体住房水平要求的提高，住宅户型已经成为客户除地 段外最关注的热点；另外，由于取消福利分房，零散客户成为客户群的 主体，对于商品房户型设计的要求将变得更加苛刻。因此，对开发商来 说，户型设计的优质与完美是取得竞争优势的关键一环。(1)建筑平面设计 在目前市场销售的住宅当中，保证各单元的采光是建筑平面设计首要关心的问题。以此建筑平面设计的原则是保证每户都有朝阳面。(2)单元设计标准面积标准：高档用户：100平方米户66、及以上 中档用户：60100平方米户 低档用户：3060平方米户户型标准 1室2厅：较热销2室2厅：热销3室2厅：热销4室2厅：较热销复式结构：较热销2室、3室户型均属热销户型，原因在于更能满足成熟家庭的生活需求。 从面积标准和户型标准2个方面看，可以得出结论：3室户，80一20平方米的标准受到青睐。 (3)户内功能设计 原则的感受：使用系数的大小已被广大开发商所重视，也对户型设计提出了更高的要求，舒适、合理的室内布置和较高的使用率，成为设哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文计中需要相互兼顾的2个方面。3大1小：即住宅设计中强调大客厅、大厨房、大卫生间和小卧室的设计思想。公共区与居住区分离：公共67、区包括门厅、客厅、餐厅；居住区包括 卧室、书房、儿童房等。这种设计可使公私活动同时进行，互不干扰。大面积采光窗：突破原有设计思路，对外窗的宽度和高度进行较大 调整。降低窗台高度，近似落地窗，另外加大采光宽度。使采光效果达 到质的飞跃。3、销售情况 本次调查走访的25个项目销售进度基本上都能达到70一80。 (1)价位 总体看，高级公寓价格一般在35005000元平方米之间，一般商品房22003500元平方米，经济适用住房14002200平方米。 (2)客户构成 高级公寓的购买者多为高级政府官员、企业家和私营业主，而且多由集团购买。一般商品房和经济适用住房购买者多为工薪阶层和个体老板。(3)销售68、方式大多由开发公司自己组团销售，个别项目由代理公司进行独家代理。(4)样板间及宣传资料高级公寓都设精装修样板问，一般商品房和经济适用住房设普通样板间。调查项目宣传资料都很齐全。 (5)付款方式和按揭 所有调查项目都可以按揭贷款，付款方式有4种：一次性付款、建筑期内付款、无息分期付款、银行按揭贷款。 (6)法律手续哈尔滨工程大学上商管理硕士学位论文所有调查项目法律手续均很齐全。4、装修高级公寓给购房者提供不同档次的装修方案可供选择，而一般商品房和经济适用住房只提供初装修。5、物业管理 物业管理是对建筑物、场地和环保、绿化、道路、保安等实施维修、养护及管理等一系列专业化、社会化综合管理且带有强烈的69、地区性特 点。住宅小区的物业管理主要是为住户提供舒适的生活和居住环境，所 以清洁、安静、安全、绿化以及公共设旋的正常运转和服务设施的配套 是住宅小区物业管理的首要目标。在所调研的项目中，绝大多数小区均采用全封闭式物业管理，物业 管理的档次随物业档次而不同。43本项目市场竞争优势分析通过对哈尔滨市住宅供需市场和相关项目的调研，我们可以看到当 前住宅市场状况良好，消费基础稳定，本项目具有很强的可操作性。在 商品房供应量大、市场竞争激烈的情况下，本项目有一定竞争优势，现 在从住宅市场环境和项目本身分析如下：1、住宅市场宏观环境 有利因素： (1)我国经济持续高速增长。(2)经济持续增长，居民生活水平70、提高。 (3)自购居所概念已深入人心，住房消费随经济发展成为必然。 (4)新增成交中以居民自用为主，消费基础稳定，市场状况健康。 (5)银行再度降息，供楼负担下降。 (6)哈尔滨市取消福利分房，采取货币分房政策。不利因素：(1)新增供应量大，原有积压、空置总量严重，市场竞争日趋激烈32(2)居民收入与房价仍有较大差距，全民置业尚不可能。 (3)可供发展土地存量较大，后续供应会随市场发展随时增加。 从住宅市场宏观环境看，对比有利和不利因素，利大于弊，可以考虑进行项目运作。2、项目竞争优势分析 从微观角度看，本项目具有如下优势： (1)项目地理位置优越，交通便捷，四周人口密度高，项目有效辐射范围大71、，市场容量充足。(2)项目规模较大，在规划设计上有充分发挥空间，在营销上营造声势。(3)项目周围有一些普通住宅物业，在某种程度上起到了培育市场的作用，互相呼应，易于制造市场卖点。 (4)项目周边区域生活配套完善，为某些新发展区域不能比拟。 (5)经济适用住房项目，土地为国家划拨，无土地出让金，在竞争中可保持一定优势。 同样，从微观角度，本项目也有些劣势： (1)项目有一定规模，市场压力较大。 (2)动迁户较多，动迁比较大 (3)哈市拆迁法修改，拆迁安置全部采用货币化安置，项目前期资金需求量较大。 (4)项目周围有类似项目发展，面临直接竞争。 从以上分析可以看出，尽管本项目存在一些竞争劣势，但竞72、争优势也是非常突出的，如果解决好劣势问题，那么本项II具有很强的可行性。44本章小结本章从哈尔滨市住宅供需市场现状与特点及相关项目市场调研入 手研究了哈尔滨房地产市场的宏观和微观环境，分析了哈市民生小区房 地产开发项目的竞争优劣势，从市场的角度得出该项El可行的结论。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文第5章哈市民生小区房地产开发项目投资分析51项目开发建设方案511项目建设主要内容1、项目概况 项目名称：哈市民生小区 项目地点：位于哈市动力区民生路，哈尔滨亚麻厂以南，交通便利，地理位置优越。 建设性质：经济适用住房。 项目规划：占地范围为民生路、市重型机械厂、香滨路和亚麻厂所围地区，总面积约573、0000平方米。 建筑面积：按建设计划，本项目总建筑面积为139391平方米，其中一期8栋楼，共73976平方米；二期8栋楼，共65415平方米。建筑密度：小于35。 绿化率：大于25。 项目建设进度：建设期预计35年，其中一期于2003年第3季度开工，2004年末竣工，二期于2004年第4季度开工，2005年末竣工，2006年进行小区绿化和庭院建设。 项目建设目标：通过对原有危房棚户区的改造，改善居民居住条件，建设环境优雅，设旆齐备，居住舒适，价格适中的经济适用住房小区。项目基础数据见(表51)哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文巧育笙坌表51项翻建设基础数据】3 4 合汁建筑曲私t平：疗米)74、7397665415 l 39 r9】 投资额(元)一12 192958 86439674 56，i0577915022511 200027 401 成本(元j平力嫩)113j 动迁户r户)924 924 动迁房屋血秘(使用I碰积) 28208 栋数 8 8 16 屡数 鼗高8层 地F室 无 建筑密度 033 033 033 用地面拟(平方米)50000 500()() 绿化率 大r 259 居住户数 800 700 150(J 平均每户璋筑埘积932、拆迁工程本项目所在地区主要以l一2层危房棚户区为主，经前期统计共924 户动迁户，动迁房屋使用面积28208平方米，树木15棵(无古树)，个 75、体饭店1l家，商店3家，该项目拆迁补偿全部按拆迁法采用货币化补 偿。原有旧房屋拆除采用人工和机械拆除。全部动迁和拆除工作预计3个月内完成。3、建安工程 (1)总体设计方案：一、二期各8栋楼，全部为住宅，每栋建筑面积500010000平方米，楼层均为7层，户型采用一梯3户和一梯2 户格式，每套使用面积50150平方米，坡屋面结构，层高28米，第7层设阁楼和观景平台。小区内设休闲广场，绿化和园林景观齐备，部分楼设车库和车位。 (2)土建工程：建筑基础采用干成孔灌注桩；建筑结构为砖混结构；屋面全部采用彩色钢板坡屋面， 增强防水效果并美观实用。(3)装饰工程：外装修临民生路的2栋楼采用彩色陶瓷外墙砖，76、 其它各栋采用高档外墙涂料。内装修采用一次装修，二次装修可提供装哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文修方案或留给客户根据需要自行装修。 (4)设备及安装工程：包括上下水、配电、煤气、消防、有线电视、电话及宽带上网专线。(j)配套工程：主要包括小区内供热管网、锅炉房、化粪池、变电亭。(6)庭院建设：主要包括小区内休闲广场、围护、小品、绿化、喷泉、小区道路等。512建设进度安排项目一期自2003年第3季度开始，至2004年末竣工，二期自2004 年第4季度开始，2005年末竣工，部分配套和庭院建设2006年进行。 见表52表52项目实施计划#漱誊jI?S12004r 2005 200610整掺参带一77、搿酶醺蜒 糍硪畦曦 ：静壤田滴_倒 鳓鳓 糍 甜嘏弹秘甜甜纠 姐k 项目前期工作 03一卜15 03 7u4246周一2咂目筹资和前期付款03一l15 03 7 4 246周3 施工图设计03 4 3 03 523 7 4周 4 顷目招标 03217 03 3 14 4周 l5睬旺及三通一平 03 2 J8 03 6615 8周 一6一期施丁 0374 0412 15 758周7 期预售 03 9 30 041215 834周8二期施工 04 10 l05 12 15 63周 嘻 二期孤售 04_U一505121558扁10 配套工程 04 9 10591 524周1l 窿院建设 057 1278、 06 615 486周 一52项目的投资估算、资金筹措计划本项目为经济适用住房项目，占地面积50000平方米，总建筑面积139391平方米。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文一521开发成本估算本项目开发成本按7部分计算，具体如下：1、土地征用拆补偿费：包括土地管理费、房屋鉴定费、拆迁补偿 费、动迁管理费、拆除拉运费、伐树止水电场地围护费等共计45347678 元。2、前期工程费：包括勘测钻探费、规划设计费、建筑工程设计费、 图纸审查费、配套工程设计费、占道费、三通一平准备费、招投标合同 签证费、招投标费、质量监督费等共计3640892元。3、建筑工程费(2米内)：按建筑测算，本项目采用中档79、标准即600元平方米，共计83634600元。4、基础设施配套建设费：包括供热、供电、给水、排水、道路、 消防、绿化、环卫、电话、庭院管理、自行车棚、公厕、小品等费用共 计18745302元。5、不可预见费用：项目进行过程中因意外发生的事件而产生的费用，按30元平方米计算，共计4181730元。6、计划利润：按1 8元平方米计算，共计2509038元。7、公用设施配套集资费：包括商服网点费、人防费、电贴费、中小 学教师住房费、墙改集资费、哈依煤气集资费、基础设施、给排水集资 费、固体废弃物排放费、水利建设附加费等共计23613483元。522开发费用估算l、管理费用：按1 8元，平方米计算，共80、计2509038元。2、销售费用：取销售额5，即为13517812元。3、财务费用：详见贷款还本付息表。523总投资估算见(表53)表53项目总投资一告算表单位 面积 金额 占总投项目冠平方米平方米 兀 资比例 备注一、开发成本(一)土地征用拆补偿费45347678 2267 经济适用房1、土地管理费125 50000 62500O03 按50收2、房屋鉴定费 152820842312002 按50收3、拆迁补偿费 160028208 45132800 22564、动迁管理费 O8 28208225664 OOl 按50收5、拆除拉运费 155000075000 004 按50收6、伐树止水电81、场地围护费O25 50000 12500001 按50收 (二)前期工程费36408929 1821、勘测钻探费15139391 2090865O102、规划设计费 25139391 3484775O173、建筑工程设计费 14 1393911951474 0984、图纸审查费 O12 139391 1672692001 三40025、配套工程设计费 O6139391 8363460O6 三+016、占道费 175 139391 24393425012 按50收7、三通一平准备费 175139391 24393425012 按50收8、招投标合同签证费24 13939l 3345384017 82、三049、招投标费 O72 139391 10036152005 三+O1210、质量监督费078 13939110872498 O05 三+013-(一)谭筑T榉臂(2米内)600 139391 836346004181(四)基础设施配套建设费18745302 9371、供热60 13939183634604182、供电 3( 13939141817302093、给水 lO9l 139391 15207558O76_4、排水99139391 13813648O69i5、道路416 139391 57986656O29。6、消防217 139391 302478470157、绿化 l_7 1383、939123696470128、环卫 113 13939l 1575118300838哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文表53(续)9、电话 8 139391 1115128 O5610、庭院管理 2 139391 278782 O1411、自行车棚 25 139391 3484775 O1712、公厕 1 13939l 13939l O0713、小品 1 139391 13939l 007 (五)-f1可预见费用30 139391 4181730 209 (六)计：ElJN润 18 139391 2509038 125 (七)公用设施配套集资费139391 23613483 11811、商服84、网点费 28 139391 3902948 1952、人防费 10 139391 1393910 07(脯 按50收3、电贴费 1320 1500 1980000 O99 4kw户330元mw4、中小学教师住房费 4 139391 557564 028 按50收5、墙改集资费 45 139391 6272595 O31 按50收6、哈依煤气集资费 75 139391 10454325 052 按50收7、基础设施、给排水集资整 100 139391 13939100 697 按50收9、固体废弃物排放费 O7 139391 975737 00510、水利建设附加费 O5 139391 696985、55 O03合计 181672724 9082二、开发费用l、管理费用 18 139391 2509038 1252、销售费用(销售额5) 13517774 6763、财务费用 2327834 116合计 16026812 801每平方米造价 1435 建设期利息(财务费用) 2327834 三、总投咨 20002737l524资金筹措、使用及还款计划1、资金筹措 本项目开发投资的资金来源有3个渠道，即企业自有资金、银行贷款、预售房收入用于投资部分。本项目自有资金2000万元做为启动资 金；需贷款20314853元，总投资200027404元。见(表54)哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 表86、54资金筹措和使用计划估算表订酽筻缝 I 2 3 4 合计1资金来源1 I自有资金 2000000() 200000002房屋l：|锺售收入 9581809 78735970 102652804 79385649 27(!：3562321f3贷数 126lJ l,t9 77)370，l 203H853 小计 42192958 86439674 【02652801 793856 19 ：110671085 其中：销售资金再投入 9581809 787：35970 6814443() 25926544 1823887532、资金运，H21建设投资成本 121 1)2958 86439674 56487、05779 1502251 l 200027,10422偿还贷款 () 0 11 73865l 10904033 22642683小计 42192958 86439674 681 44430 25926544 222670088(1)自有资金：开发公司于2003年初投入2000万元启动资金 (2)房屋预(销)售收入 住宅售价按市场比较法确定，2003年平均价格定为2200元平方米，以后每年递增100200元平方米。预计4年内销售完毕。根据国家规定，房屋预售需在完成项目总投资25或征用土地完成7通l平后进行。因此本项目2003年第4季度可进行预售。预售采用分 期付款的方式。预售各年收入见(表5588、)。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文I滩r、生垃表55预(销)售房廑收入表l2：j4合计单位售价(元平方米)j80() 】900 2000 220(J 总建筑面积(平方米)l：19391l：j9391 可出售面积(平方米)70976 64415 l 353914期预(销)售房屋ij售比例25 35 30 10 出售面积(平方米)1 77442484221293 7098 分期收款比例30 70销售收入元)9581809 69556833 42585816 15614799 137339257二期预(销)售虏屋出售比例 25 30 45 出售面积C平方米) 16【04 19325 28987 89、分期收款比例 30 70销售收入(元)9179138 60066988 6377085() 33016975销售收人台汁(7E)95818097873597() 102(55280479385649 270356232税金及手续费契税手续费(0 5j 47909 393680513264396928 2703562N,IkNJ受NN(545) 522209 42910 5594578 4326518 14734415 增值税(30) 22953() 1886099 2459020 1901f谢f 6476。() 小计 799647 6579889 9566862 6625108 239142890、6净收入 878216l7216508 19408594272760542 246441945(3)贷款：本项目缺口资金全部通过贷款解决，贷款年利率711。2003、2004年贷款额分别为12611149和7703704元。2、资金使用计划 根据项目的建设进度安排，本项目自2003年第2季度开始拆迁，2006年第3季度全部竣工，分年度各项资金投入计划见(表56)(图51)41哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 我56资金使用计划估算表项目合计i234。、t地征用拆补偿费使用计划 100 60 40所需资金 45347678 27208607 18l：；9()7l*期Ig弹使用计划 100 6(91、)f赫 4(瑞 所需资金 3640893 2184536 14563572 三、建筑J二程费(2米内)使用计划 l(】0 5 50 45所需资金 83634600 4181730 41817300 3763557()四、基础设施配套建设费使用计划 100 lO 40 ：3() 20 所需瓷金 18745302 1874530 7498121 562359 J 3749060 五、其它费用 16026850 1602685 6410740 4808055 3205370 六、小J预见赞用 4181 730 4181 73 1672692 1254519 836：j46 七、公用设施配套受资费任用92、讨5划 100 2【珊 40 ：j0 20 所需瓷金 23613483 4722697 9445393 7084045 4722697 八、计划利润 2509038 2509038 合计 200027404 42192958 86,139674 56405779 150225 备年度瓷金使用比例 100 21 43 28 842哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文3、还款计划：贷款采用每年本金等额偿还方案，2年还清，从一 期工程竣工即2001年开始计算(表57)。表57贷款还款表项目名称 合计 建设经营期】23 ：4年初贷款余额 I 305917122239r1 76 l()500807本年贷款93、 20314886 126lll45 770374()本年偿还本会 203 14886 O () )15711 43 1(】i5711d：j 本年偿环利鼠 2327834 0 0 lj81227 746607 年末贷款余额 l 3059471 222：94 76 l()500807 () 奉年利息 4252425 448326 1476264 158】227 76607 利率 7王1偿还贷款资金来源投资回收 2264 2720O 0 1 I 73867() 1090 40j()53项目财务评价531损益表与静态盈利指标1、损益表(表58)表58损益表项目计算依据 建设经营期 合计l1) 34194、销倦收入 102652804l 677034282703562322总成本费用56405779 143655142000274043销售税金及附加55945778 91398368：jl 4734 41 54土地增值税2459019840 J 72897647630955利润总帮i(1 2 34)38193427 1089ll 588 49118103l6所得税(5)$33 1260383l：j594082J 6j9791：j7税藤利润(5)(6) 0 0 25589596 72970764：292(1l 9()8，盈余公积盒(7)丰j0()0 2558959，672970764：1292(J95、1 09|U分配利润(7)(8)0 0 230：0636 6567368762962817lj=!】=：从期骏上升始计弹，弟1、2辱各项指标tZ-月93年哈尔滨工程大学工弱管理硕士学位论文2、静态盈利指标： (1)全部投资的投资利润率=利润总额总投资额100=2456 (2)全部投资的投产利润率=利税总额总投资额X 100-3516 (3)自有资金的投资利润率=利润总额自有资金总额1 00-24559本项目以上3个静态评价指标与房地产同行为相应指标比较，可以接受，故项目可行。5，32现金流量表与动态盈利分析 见表59，510 l、全部投资现金流量表表5+9 全部投资现金流量表项目名称 合计 建96、设经雷弱l34现金流入 27(135623295818086 78735970，：3 l()2652804 79385649 销售收入 270356232 9581808，6 787359703 02652804 7938564j 现金流出 23746955942192958 864396747706320831773720 建设投资 200027404421929588643967456405779 1502251 l 销售税金及附加 14734415 0 O 5594578 9i398；j7 士地增值税 647630950 O 245902()401 729(j 所得税 1619791 397、 O O l 260383l 3594082 利率 9净现金流量 32886672 ，326lll49u 770：j704 25589596，176ll 929 折现净现金流量 】708681 5 2998485-6q 84054 1 9759863：_j3729 19l 税前净现金流量 49084585 326149 770370438193427 5 J 206012 税前折现净现金流量 29365424 -29918485 6484054 29492333 ：j6275630 财务内部收益率 2759税前财务内部收益率 4005评价指标： (1)税前全部投资NPV=29365424元IR98、R=4005 (2)税后全部投资NPV=I 7086815元IRR-2759税前、税后全部44哈尔滨上程大学工商管理硕士学位论文投资的NPV均大于0，IRR均大于基准收益率，说明本项目可行。1、自有资金现金流量表表51 0自有资金现会流量表I c：-9项掰名称 合计建议经霄别】Z：4现金流入 270356232 95818086 787359703 102652804 79385649 销售收入 270356232 95818086 787359703 1 02652804 79385649 现金流H 239797390 29581809787359708880185842677753 自有资99、金 20000000 20000000O00 颁售收入再投入 l 59746069 9581809 7873597(1 564()5779 150225l 贷款本息偿还 2264268350 O 11738651 10904033 销售税金及附加 147344146 O 0 5594578 9139837 j：地增值税64763095l00 245902() q()1 7290 所得税 161979132 n f) f260383l ：594082利率g净现金流量 305588417 20000000 O1 3850945：一；6707897折现净现盒流量 183516465 18348624100、0 1069547126004799财务内部收益率 4117评价指标：自有资金税后NPV=18351647元IRR-4117 税后自有资金的NPV大于0，IRR大于基准收益率，说明本项目可行。533资金来源与运用表及清偿能力分析见(表511)表51|项纠资金来源坛运用分析表项甘笙鱼l 341资金来源1，1自有资金2000000012，房屋预售收入9581809 7873597()J()265280，179385649贷款1 2611149 7703704 00小计42 192958 86439674 1()26528()47938564Cj其中：销售资金再投入q5818097873597068101、14302592651_2、资金运用!1建设投资成本 421 92958 86439674 564()5779I五(1，巧；|122偿还贷款00l 173865ll()9040；：23销售税金及附加()【)55945789l：q80了24士地增值税0()245902()401729()25所得税()n12603831：j59q 082小计 42 J 92958 8613967488801858 ，t267775：3盈余资金120(J13850945 ：67078974累计盈余资金0()l 385094550558802哈尔滨-l=程大学工商管理硕士学位论文根据上表，本项目每年累计盈余资金均大于102、或等于0，故从偿债能 力分析角度看，该项目可行。该项目主要经济技术指标汇总见(表512)：表5I 2主要经济技术指标汇总表序号项圈名称单位数量备注总投资 再记200031建设投资 万元181672管理费用 矗j己25【3销售费用 万元 13521建设期利息 万元 23： 销售收入 万元 27036 销售税金及附加 万元 1473四jt地增值税 万元 648五利润总额 万元 i912j、所得税总额 h元 162()七利税总额 万元7033八静态指标l投资利润率 2，1562投资利税率 以，3516：自有资金投资利润率 ()()2，l借款偿还期 证4九所得税前指标l财务内部收益率40052财务净现103、值 n JL 2937十所得税后指标l财务内部收益率 27582 财务净现值 力兀 1709 t单位工程造价 ：平方米j435 十二 价格盈亏平衡点 元F平费羝 1526从本项目财务分析及各项经济技术指标来看，项目税前、税后全部 投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于0；内部收益率均大于基 准收益率，且每年累计盈余资金大于0，从盈利能力和偿债能力分析看，该项目都是可行的。47哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文54国民经济分析541国民经济盈利能力分析指标 l、经济内部收益率EIRR 由计算可知，本项目经济内部收益率为2759，大于社会折现率9，从国民经济角度看可以接受。2、经济净现值ENPV104、由计算可知，本项目经济净现值ENPV为17086815元，大于0，说明建设项目达到符合社会折现值的国民经济贡献，可以接受。542外部效益1、技术进步本项目采用先进的设计思想和施工技术，确保小区的品质一流，在 管理方面更将全新的管理理念应用于实际，取得高效、低耗的效果，对 全体员工素质的提高取得良好效果，同时对哈尔滨市住宅建设产业的发 展和技术进步起到了积极的推动作用。2、相关效应本项目的实施对“上游”企业带来了效益，尤其是对建筑、建材、 金融等行业带来效益。同时对“下游”企业和用户带来了积极影响，一 方面解决了项目所在地危房棚户区居民的恶劣的居住环境，另一方面使 当地一批濒临破产的中小企业通过105、出让土地和搬迁获得资金，有利于企 业发展。同时本项目的实施对项目周边地区经济文化环境的发展带来了 推动作用，开辟商业区解决了部分下岗职工的就业问题，建设老年之家 和娱乐中心丰富了群众的文化生活。3、环境保护 本项目的实施后将采用小区锅炉集中供暖，同时配备烟尘净化设施，解决了原居住区居民自行燃煤取暖带来的空气污染问题。同时通过小区建设开辟绿地，种花植树，修建道路，改善了居民的居住环境。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文55不确定性分析551盈亏平衡分析售楼价格盈亏平衡点=房屋单位造价(卜营业税及手续费)=1435(卜595)=1526元平方米 即本项目售楼价格达到1526元平方米，即可保本，可见106、本项目的风险是较小的。552敏感性分析见表51 3和514；图52和图53表5_|：_敏感性分析销售价格销售价格(均价) l(汀【 li78 87“ 1975 2()7_ 。：1 7_ ,227l 销售价格增长率 l矾 J0。 5 Ok 5 堋 ； 全投竣内部收益率(IRR) lJ78_J_ l“65 2l 9【 2758 33(j9t： 10 28 打，婀IE】 净蠛值(NPv) 2877806 7刚1095 12：j50381 7086673 21822952 265jf)15 ：95510 自有资金内部收益率IRR) j 7，20 25_7 曩46 ，ll l疗 486口 i5 7瑞 t107、)：?1净现值(NPV) 417182 )81t58 J 37j6734 1835l 5【( 22986286 2762 J062 ：27j58诮图53销售价格敏感性分折哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文表5H 敏感性分析建筑面积建筑耐积 118482 125452 l：j242l l：姻39l 】4636l i5333() 160：；00 建筑面积增长率 15 一) 一5 0 五 l() lj 全投资内部收益率(IRR) 24 60 2573 26 71 27 58 28 05 29 04 29， 净现位(NPV) l 1707995 3497tt07 ij2 1207l 17086673 108、J 8880740 2067 4jid 22467947 自有资金内部收益率(JRR) ：297 3583 3855 1 1n 4367 46(8 48 41净现值(NPV) 】2642762 【4516200 164 q8876 】835150 20253599 22【552j3 2,t05t：,810图54建筑面积敏感性分析 本项目的销售价格、建筑面积、投资额等影响项目的收益率，如上表，销售价格每提高5，内部收益率提高5左右：建筑面积每提高5， 内部收益率提高05一1左右。从敏感性分析可以看出，本项目最为敏 感因素为价格，其次为建筑面积、投资额等。即使在最坏的情况下项目 的内部收益率仍高于109、11，这说明项目的抗风险能力较强。56本章小结本章以哈尔滨民生小区房地产开发项目为研究对象，首先进行了项 目开发建设方案的制定，进而对项目进行了投资估算、财务评价、国民 经济分析、不确定性分析等研究，通过对净现值、内部收益率等指标的哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文考察，说明本项目在财务上是可以接受的，同时又有较可观的社会效益 和环境效益。另外，从敏感性分析可以看出，该项目有一定抗风险能力， 进一步论证了项目实施的可行性。同时也通过对该项目的研究，验证了 销售型房地产投资项目指标体系和经济分析模型的可行性。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文结论本文开展房地产投资分析与技术经济评价，突出了房地产110、投资分析 研究在城市基本建设技术经济评价中的必要性和重要性。通过研究国内 外房地产投资项目技术经济指标现状，销售型房地产投资项目指标体系 和经济分析模型，得出以下结论：一是通过分析房地产投资项目在城市 经济发展中的地位和影响作用，提出了销售型房地产投资项目的技术经 济评价性能，建立销售型房地产投资项目技术经济评价指标体系，丰富 了传统的工程项目经济评价的理论和方法，为城市销售型房地产投资项 目的选择和立项提供了理论基础和模式；二是运用计算机技术，建立销 售型房地产投资项目经济分析模型，简化了分析和繁杂的计算过程，为 提高房地产投资项目分析与评价的科学性和准确性提供了平台。三是在 理论分析的基础111、上，提出了销售型房地产项目投资分析和技术经济评价 方案，并在哈市民生小区房地产开发项目投资分析和技术经济评价中得 到了成功的应用。研究结果表明，在现有的条件下，通过合理的组织和规划，哈市民 生小区房地产开发项目是可行的，其财务内部收益率为2759，财务 净现值为17086815元，具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力。该 项目的实旌，改善了当地居民的居住环境，带动了相关行业觏地区经济 的发展，具有可观的经济效益。今后应深化销售型房地产投资项目指标体系，特别是地产投资项目 某些技术指标对效益指标的影响预测研究，并进而深入研究经营型房地 产投资项目，建立相应的指标体系和分析模型，不断丰富和完善房地112、产 投资分析的技术手段，为工程项目建设提供科学、合理的评价依据，为 城市建设的发展服务。哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文参考文献1周惠珍主编投资项目经济评价中国审计出版社，1996年：14-21页2国家计委投资司等编建设项目经济评价方法与参数使用手册新华出版社，1990年：3540页3国家计委，建设部编建设项目经济评价方法与参数第2版中国计划出版社，1997年：3538页 4刘希宋主编现代工业企业管理教程哈尔滨工程大学出版社。1999正5刘荔娟主编现代项目管理上海财经大学出版社，1988年 6芮明杰主编投资项目经济评价复旦大学出版社，1991年 7赵国杰主编工程经济与项目评价天津大学出版社，113、1999年 8赵国杰主编技术经济学天津大学出版社，1997年 9林晓言等编建设项目经济社会评价中国工商联合出版社，2000缸10邹一峰等编中外投资项目评价南京大学出版社，1998年11王立国，李东阳著投资项目评估学东北财经大学出版社，1998芷12俞文清著投资项目管理学立信会计出版社，1998年 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时间太短了120、，太快了，在我心中保留的只有感激和留恋。因此，在这里 我要对学院、导师和同学真诚的说一声一谢谢!感谢您们对我真诚的 关心和帮助，感谢您们给了我三年的幸福时光，感谢您们把我带进了一 个新的境界，开启了我心灵的一扇窗!在这里，我还要特别感谢我的爱人于彦，在我考学、攻读和写论文 期间，你都给了我大力的支持和关心，做出了无私的奉献，对此我表示 诚挚的谢意!以此文献给所有关心、支持和帮助过我的老师、同学、朋友们157哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文个人简历1992年毕业于哈尔滨建筑大学工业与民用建筑专业19921997年哈尔滨正大建筑集团公司 技术科19972003年 哈尔滨市房地产管理局生产计划处、物业管理处20012003年哈尔滨工程大学就读MBA58