1、学校代号：1 0 5 3 2学号：E 1 0 1 4 1 0 1 3密级：高级管理人员工商管理硕士学位论文博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析R e s e a r c ho nt h ei n v e s t m e n ta n dp r o f i tf o rB o Y aX i a n gS h u iW a ni t e mb yZ H A N GC iB E(H u n a nU n i v e r s i t y)2 0 0 6At h e s i ss u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h eR2、 e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo fE x e c u t i v eM a s t e ro fB u s i n e s sA d m i n i s 仃a t i o n(E M B A)i n t h eG r a d u a t eS c h o o lo fH u n a nU n i v e r s i t yS u p e r v i s o rP r o f e s s o rS H A NM i y u a nJ u l y,2 0 1 3湖南大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行3、研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名：跟当日期：。，绰7 月r 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于l、保密口，在年解密后适用本授权书。2、不4、保密回。(请在以上相应方框内打“”)作者签名寥差聊摊。圈日期：2 D，：；年日期：沙f；年7 月，日7 月，f 日高级管理人员工商管理硕士学位论文摘要2 0 1 0 年以来，国家宏观政策对房地产行业不断进行紧缩性调控，结合国家宏观政策的变化，对房地产投资进行系统的投资与收益分析关系到房地产项目的成败。本文结合长沙县房地产发展的内外部环境，对博雅湘水湾项目的可行性进行了系统的分析。本文首先回顾了国内外文献关于项目可行性分析的研究，确立了本文的基本研究方法和研究思路。然后，本文对博雅湘水湾项目的投资环境进行了全面细致的分析。国家宏观政策以及省市行业政策对房地产行业产生了深远的影响，但是长沙整体房价5、处于全国较低水平，长沙县宏观经济运行良好，整体房地产市场环境也相对乐观。竞争对手普遍实力不强，由拆迁引致的需求较为旺盛。结合以上基本情况，本项目的定位为中端市场开发，并对房地产销售及价格预期进行了计划。其次，本文对项目的投资与财务进行了分析。采用市场导向法对基本财务数据进行采集与估算，对基本财务报表进行编制，并得到财务评价的基本结论，该项目具有较好的盈利性，盈利能力达到2 6 左右。再次，本文对项目的效益评价及风险控制进行了分析。从效益来看，本项目具有良好的获利性，并能产生较好的社会效益和环境效益，但是项目也面临一定的风险，具体表现在政策风险突出，经营管理风险存在隐患。最后，结合对项目投资与收6、益的分析，本文提出了项目顺利实施的保障措施，从招投标、营销以及后期管理等多个方面制定了针对性的措施。本文置于国内房地产市场受到政府调控和干预，市场处于规范和调整的洗牌阶段，既是对博雅湘水湾项目顺利开发的科学和系统论证，也是现阶段房地产开发的有益探索。关键词：博雅湘水湾；投资；效益；可行性分析I I博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析A b s t r a c tS i n c e2 010，t h es t a t ep o l i c i e so nr e a le s t a t ei n d u s t r yo n g o i n gt i g h t e rr e g u l a t7、 i o n，c o m b i n e dw i t ht h en a t i o n a lm a c r op o l i c yc h a n g e，r e a le s t a t ei n v e s t m e n ts y s t e mo fi n v e s t m e n ta n db e n e f i ta n a l y s i sr e l a t e dt ot h es u c c e s so rf a i l u r eo ft h er e a le s t a t ep r o je c t s B a s e do nr e a le s t 8、a t ed e v e l o p m e n to fi n t e r n a la n de x t e r n a le n v i r o n m e n tx i n g s h a，e n s u r eB O Y Ax i a n gw a t e rb a yp r o je c tf e a s i b i l i t ya n a l y s i so ft h es y s t e m T h i sp a p e rf i r s te n s u r eB O Y Aw a t e rb a yp r o je c to fH u n a ni n v e s t9、 m e n te n v i r o n m e n tf o rac o m p r e h e n s i v ea n dd e t a i l e da n a l y s i s N a t i o n a lm a c r o e c o n o m i cp o l i c ya n di n d u s t r i a lp o l i c yo nr e a le s t a t ei n d u s t r yp r o v i n c e sa n dc i t i e sh a v eh a dap r o f o u n di m p a c t，b u tt h 10、ew h o l eh o u s ep r i c e si nC h a n g s h an a t i o n a ll o w,X i n g s h am a c r o e c o n o m i co p e r a t i o ni sg o o d，t h eo v e r a l lh o u s i n gm a r k e te n v i r o n m e n ti sr e l a t i v e l yo p t i m i s t i c R i v a lg e n e r a ls t r e n g t hi sn o ts t r o n g，b y11、t h er e l o c a t i o no fm o r er o b u s td e m a n dc a u s e d C o m b i n i n gw i t ht h ea b o v eb a s i cc i r c u m s t a n c e so fr e a le s t a t es a l e sa n dp r i c e si se x p e c t e dt ot h ep l a n S e c o n d l y，t h ep a p e rt ot h ep r o j e c ti n v e s t m e n ta n df i n12、 a n c i a la n a l y s i s T h em a r k e to r i e n t a t i o nm e t h o dt ot h eb a s i cf i n a n c i a ld a t aa c q u i s i t i o na n de s t i m a t i o n，t h eb a s i cf i n a n c i a ls t a t e m e n t st op r e p a r e，a n dg e tt h ef i n a n c i a le v a l u a t i o no fb a s i cc o n c13、 l u s i o n，t h i sp r o j e c th a sab e t t e rp r o f i t a b i l i t y,p r o f i t a b i l i t yi sa r o u n d18 A g a i n，i nt h i sp a p e rt h eb e n e f i to ft h ep r o je c te v a l u a t i o na n dr i s kc o n t r o la r ea n a l y z e d F r o mt h eb e n e f i t st os e e，t h i sp r o j14、e c th a st h eg o o da t t a i n i n g，a n dC a np r o d u c eg o o ds o c i a lb e n e f i t sa n de n v i r o n m e n t a lb e n e f i t s，b u ta l s of a c et h er i s ko fc e r t a i np r o j e c t，t h es p e c i f i cp e r f o r m a n c ei nt h ep o l i c yr i s ki so u t s t a n d i n g，m a n15、 a g e m e n tr i s ki nh i d d e nt r o u b l e F i n a l l y,t h ep a p e rt ot h ep r o j e c ti n v e s t m e n ta n dp r o f i to ft h ea n a l y s i s，t h i sp a p e rp u t sf o r w a r dt h ep r o j e c ti m p l e m e n t a t i o no fs e c u r i t ym e a s u r e s，f r o mt h eb i d d i n g，m 16、a r k e t i n ga n dm a n a g e m e n ti nm a n yw a y s，s u c ha st h el a t es e ts p e c i f i cm e a s u r e s K e yW o r d s：B O Y AX i a n gw a t e rb a y；I n v e s t m e n t；P r o f i t；f e a s i b i l i t yI I I高级管理人员工商管理硕士学位论文目录学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书I摘要I IA b s t r a c t I I I插图索引V I I附表索引V 17、I I I第1 章绪论11 1 研究背景及意义11 1 1 研究背景11 1 2 研究意义11 2 文献综述21 2 1 国外相关研究21 2 2 国内相关研究31 3 研究内容和研究方法51 3 1 研究内容51 3 2 研究方法6第2 章博雅湘水湾项目概况及投资环境分析72 1 博雅湘水湾项目简介72 1 1 项目位置72 1 2 项目周边目前状况72 1 3 主要建设条件及建设规模82 2 博雅湘水湾项目的政策环境82 2 1 国家宏观环境82 2 2 省市政策环境1 02 3 博雅湘水湾项目的经济环境1 02 3 1 宏观经济运行状况1 02 3 2 城市经济发展状况1 12 4 博雅18、湘水湾项目的市场环境1 22 4 1 竞争对手分析1 22 4 2 供给分析1 62 4 3 需求分析1 92 4 4 潜在进入者和替代者分析一2 0I V博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析2 5 博雅湘水湾项目定位2 1第3 章博雅湘水湾项目投资与财务分析2 23 1 基本财务数据的采集与估算2 23 1 1 项目开发总投资估算2 23 1 2 投资计划与资金筹措2 43 1 3 项目销售收入的估算2 63 2 基本财务报表的编制及财务分析2 73 2 1 损益表与静态盈利分析2 83 2 2 现金流量表与动态盈利分析2 83 2 3 资金来源和运用表及贷款偿还能力分析2 93 3 财务分析19、结论3 0第4 章博雅湘水湾项目效益分析3 14 1 博雅湘水湾项目经济效益分析314 1 1 获利性分析3 14 1 2 盈亏平衡分析314 1 3 敏感性分析314 2 博雅湘水湾项目社会及环境效益分析3 24 2 1 社会效益分析3 24 2 2 环境效益分析3 34 3 效益分析结论3 5第5 章博雅湘水湾项目风险分析3 65 1 项目风险分析3 65 1 1 财务风险3 65 1 2 市场风险3 75 1 3 政策风险3 75 1 4 经营管理风险3 75 2 风险控制办法3 8第6 章博雅湘水湾项目的实施与保障3 96 1 项目开发前期招投标进度3 96 2 市场销售阶段的实施与保20、障3 96 2 1 销售目标分解3 96 2 2 策划方案推进3 96 2 3 销售方案制定4 06 3 后期管理4 16 3 1 物业管理4 1V高级管理人员工商管理硕士学位论文6 3 2 组织机构优化4 2结论4 4参考文献4 6致谢4 9V I博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析插图索引图1 1研究思路图5图2 1 行业竞争力量分析1 2图2 2 长沙市总体规划图1 3图2 3长沙市固定资产投资完成情况1 7图2 4 近年施工和新开工及竣工面积表1 7图6 1B 行销4 轮驱动模式的基本结构4 0V I I高级管理人员工商管理硕士学位论文附表索引表2 1晶华美地户型配比情况1 5表2 2 21、圣力华苑户型配比情况一1 6表2 3 长沙地区住房市场供求状况1 8表3 1 项目总投资估算一2 3表3 2 资金流动计划2 5表3 3 销售收入估算表2 6表3 4 销售年度计划表2 7表3 5 损益和利润分配表一2 8表3 6 现金流量表2 9表3 7 财务净现值和内部收益率表一2 9表3 8 资金来源和运用表2 9表4 1 敏感性分析表3 2表6 1 销售目标分解3 9V I I I高级管理人员工商管理硕士学位论文第1 章绪论1 1 研究背景及意义1 1 1 研究背景从国家宏观背景来看，由于整个房地产行业投资增长迅速，导致房地产行业的竞争己经越来越激烈，整个行业竞争的白热化状况端倪初现。22、目前，市场供给过大，凸现买方市场，房地产空置的数量增大，物业结构不平衡；房地产消费者对居住的要求和消费理念有了很大改变，对住房质量等要求提高；政府对行业的监控和银行对贷款的管理越来越严格、规范，相关的法律法规逐步健全，以及近段时间国家政策调整、银行紧缩信贷、限购令的多次出现、国十条的推进，导致房地产开发难度更大、开发成本增加、利润下降，在很大程度上提高了房地产行业的进入门槛和业内竞争，这将引发国内房地产开发企业的一次洗牌。从长沙县房地产发展来看，一方面，尽管国家宏观调控政策不断，对房价的打压力度空前，调控的手段层出，但是一个不可否认的事实是，长沙的房价与全国各个省的省会城市来比，不论是在市中心23、还是在郊区，都是偏低的。以南宁为例，尽管经济发展水平比长沙低，但是房价已经超过了长沙将近一倍。2 0 1 1 年最新的统计数据显示，长沙的G D P 已经超过了沈阳和郑州，成为了全国的经济发展先锋城市；另一方面，作为国家的百强县之一，长沙县近年来经济发展迅速，城市化进程迅速推进，挤出了大量的当地居民，极大的繁荣了当地的房地产市场，无论是刚性需求还是投资需求都很旺盛。同时，新型城镇化的兴起，给了县域经济更多的发展空间，也是房地产市场新一轮盛宴(赵燕军，2 0 1 3)【l J。从企业实际来看，长沙博雅置业开发有限公司成立于2 0 0 2 年9 月2 6 日，是经长沙市工商行政管理局审核批准后开设24、的有限责任公司。由于国家宏观政策针对房地产市场的调控不断增强，要使本企业在激烈的市场竞争中获得生存与发展，选择较好的投资项目，建立科学的项目评价体系，对投资项目进行科学的、有效的分析与评价就至关重要。1 1 2 研究意义一般的来说，大型房地产建设项目一般会请专业的咨询公司做前期的可行性研究报告。但是事实上，由于前些年经济形势好，房地产市场f l t Jf l I J 起步，正处于蓬勃发展的阶段，投入到房地产的资金往往能够迅速实现收益，甚至是暴利，因此房地产开发商都不关心可研报告的可行性。咨询公司所提供的研究报告与现实博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析存在脱节，缺乏实际指导意义，实现的可行性也不25、强【2】。但是随着市场完善和竞争加剧，房地产的暴利时代已经逐渐远去，粗放式的发展模式已经不适应房地产市场的发展。本文结合博雅湘水湾操盘的实际情况，以本人在湖南大学工商管理学院E M B A 专业理论的学习为基础，以多位名师的指导为依托，对博雅湘水湾房地产项目可行性研究进行系统的分析，具体意义表现在两个方面：第一，本文结合新的中国经济形势下房地产开发行业面临的复杂经济环境和政治环境，具体分析房地产开发项目面临的内外部环境，系统评估项目所遭遇的各种风险，指出房地产行业既面临新型城镇化发展的良好机遇，也面临竞争和洗牌的大竞争格局。这对于新形势下房地产项目开发具有一定的理论指导意义。第二，本文在结合相26、关理论的基础上，对博雅湘水湾项目进行了详细的政策分析、地理环境分析、财务评价和风险分析。这一研究对于企业自身的发展和定位具有重要的现实意义。第三，房地产行业是中国的支柱产业，其产业辐射面非常广，产业链条延伸到国民经济发展的各个行业。近年来，随着房地产市场调控的加强，房地产泡沫论、房价拐点论不断被理论界和学术界抛出来。本人认为，房地产市场的发展，需要切实结合当地的具体情况，详细地分析，区别的对待。因此本文对于博雅湘水湾项目的分析，对于把握长沙县当地房地产行业分析现状具有指导意义，窥一斑而知全豹，本项目可行性分析，对于发展长沙县房地产行业，稳定长沙县经济运行也具有一定的指导意义。1 2 文献综述127、 2 1 国外相关研究可行性研究是指对某一投资建设方案进行具体实施前，从技术、经济、工程等方面对拟建项目的可行性进行论证、研究和评价f 3】。根据张国风(2 0 1 2)的统计，最早进行可行性分析的是2 0 世纪3 0 年代美国当时在田纳西河流域进行开发的时候。当时开发商将可行性分析引入到项目开发过程中，对项目的前期投资，中期资金筹措以及资金使用，后期利润管理和维护等进行了系统的规划，这种科学的分析方法引入以后，对于项目的进度管理和监控取得了良好的效果，工程的质量和利润都得到了良好的保障 4 1。自此，这一科学方法被广泛的使用在房地产开发项目中，从1 9 3 0 年左右一直到1 9 6 0 年28、，可行性研究经过不断的完善和发展，应用范围也不断在扩大，逐步成为了所有大型项目开发和投资的必要材料【5 1。而可行性研究在不断的发展和完善中，逐步形成从投资决策，到技术经济方面提供合理的科学规划和依据，再到资金筹措，投资成本和汇报分析，投资的风险以及投资不确定性分析等一系列的完善分析体系【6 1。到现在，房地产项目可行性研究高级管理人员工商管理硕士学位论文已经成为房地产商做投资决策的重要依据手段，是保证房地产项目顺利进行的必要前期工作。因此，其对房地产项目建设有着重要的现实意义。整体上来说，国外的研究相对比较成熟，已经建立了一套相对完善并且能够行之有效的项目可行性分析模式，这与国内的可行性研究29、差异很大，国内的可行性研究很多只是为了融资的需要，编制的可行性分析报告也缺乏实际用途【7 1。这是因为一些发达国家经济水平较高，市场信息挖掘充分，统计系统相对完善，并且由于国外的房地产业经过多年的发展，产业链上下游的行业都已经实现了信息化，这为房地产的可行性分析提供了坚实的数据基础【引。比如项目环境分析，由于市场化程度较高，市场相对透明，对于项目环境的分析往往非常贴近于实际，中国与这样的发达国家有差异1 9】。又比如投资与财务分析，由于国外市场完善，企业的相关财务数据都是公开可查的，因此投资和财务分析能够真实的反应企业的真实状况，而国内往往做不到这一点【l0 1。同样，与国内房地产市场变化多不30、同，国外的房地产市场受政策层面的影响较小，没有国内这样多的宏微观调控，因此项目的不确定性要小，风险也相对要小很多【1 1 1。在具体的方法上，以C o l l i sD a v i dJ(1 9 9 5)1 2 1 和M i c h a e lD(2 0 1 1)【1 3】为代表的一些研究认为，房地产投资决策必须要依靠可行性研究来支撑，这是地产项目投资分析中的主要环节。但是同时，可行性研究又是一个非常复杂的系统化工程，这决定了可行性研究将是一个统计和规划反复优化的过程。还有一些研究则强调风险的规避，认为房地产可行性分析中，必须要将风险摆在第一位，只有准确的把握了风险，才能够避免在决策中作出错误31、的选择(O l i v e rR，2 0 0 7)1 4 1。这类研究将风险具体分为三种，第一种是财务风险，具体是指在不同的财务管理方式下，导致使用贷款产生风险【1 5 1；第二种是可保风险，这种风险的产生可能源于自然界的不可抗力，比如地质结构，比如自然灾害等等导致的风险，这一类风险可以通过购买保险产品进而转嫁给保险公司【1 6】；第三类是经营风险，主要由于项目的管理者，或者决策者主管方面做出的不恰当决策、错误的估计或者判断形势引致的风险【1 7】。还有一些研究则强调对不确定因素的分析要与时俱进，要综合采用计算机技术和云计算技术等，精确和详细的测算各类不确定因素以及由此引致的风险，比如采用概率32、分析法，结合海量的经济数据，构建一些基本的模型进行风险评估和风险预测【l 引。总体来说，国外关于房地产行业可行性研究的分析比国内要成熟，也更具有操作性和指导性。1 2 2 国内相关研究国内的研究与发达国家相比差距很大，这是因为中国房地产行业发展历史只有二十多年。根据毕文颖(2 0 1 2)1 9】，大致上，国内关于房地产项目可行性研究博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析的分析可以概括为二个阶段，第一个阶段是初级发展阶段，这一阶段主要是指改革开放初期，房地产市场还没有开放，房地产项目的可行性分析刚被房地产开发企业采纳，这一阶段也是我国房地产项目可行性分析的起步阶段。第二个阶段主要是在二十世纪九十年33、代以后，由于房地产市场的逐步放开，相应的研究工作也逐步提高，这一阶段既涌现了大量的房地产企业，比如万科、顺驰等等，同时也是房地产可行性研究快速发展的阶段。具体来说，国内关于房地产开发可行性研究主要分为三类。第一类研究强调房地产开发可行性研究的重要性以及意义所在。这一类观点主要从宏观和微观两个方面论述了可行性分析报告对于经济社会的重要作用。从宏观来看，房地产是国家的支柱性行业，房地产行业健康有序发展对于国民经济的稳定运行具有非常重要的作用，同时，如果房地产项目开发失败，烂尾楼所带来的社会财富损失也是非常巨大的，因此，大量学者的研究围绕这一问题开展论述，提出如何规范和提高房地产开发可行性研究报告的34、质量，切实管好房地产市场，为实现房地产市场的有序发展给出了很多的建议，包括刘晶晔(2 0 1 2)2 0】，黄彪(2 0 1 2)2 1】等。从微观来看，随着房地产市场的不断发展，竞争日趋激烈，传统的卖方市场逐步转向买方市场，包括虞之光(2 0 1 2)2 2】等学者在内的一些研究发现，在中国房地产发展的早年，即使没有可行性分析报告，没有详细的规划和设计，房子建好了就能够卖出去。但是现阶段，这一现象已经不复存在。为了获取最大的收益，降低开发成本，企业需要对前期的资金筹措与使用，项目开发进度与周期，社会效益与环境评价等进行全面和系统的分析【2 3 1。因此，房地产企业越来越重视房地产可行性分析报35、告的编写和实施。第二类研究探讨进行房地产可行性研究的方法论和技术处理办法。一些研究认为，在进行商业地产的开发过程中，对房地产投资资金比例确定的问题上，首先采用市场平均租金水平来估算出项目开发的总收入，再对照投资成本进行分析投资是否可行是非常合理的方法【2 4 1。还有一些研究提出，房屋售价的预测是可行性分析中非常重要的一环。尤其是在当今中国政策环境反复变化的情况下，合理的预测房价，是降低房地产开发过程中财务风险的有效手段。可以综合考虑采用市场比较法以及收益还原法两种方法来进行系统的分析【2 5 1。区位选择也非常重要，一些研究认为区位选择是房地产投资中最重要的因素，结合高走理论、沿边发展理论、36、近水发展理论以及风口发展理论等基本理论的指导，选择变现能力强的地块进行投资，不仅能够享受高额的利润，而且能够有效的降低风险【2 6 1。相对来说，我国目前在房地产开发可行性研究上的成果与国际相比还有一定的差距【27 1。尤其在广大的-=线城市，房地产可行性分析报告的产生大多是套用其他可行性报告的内容，数据失真，结论也缺乏指导性【2 8】。此外，王辉(2 0 1 2)认为，由于我国房地产方面的政策也缺乏延续性，中央政府和地方政府关于房地产行业的调控政策频繁，这决定了房地产开发可行性分析报告需要更多地关注不确定性和财务风险等因素【2 9 1。高级管理人员工商管理硕士学位论文1 3 研究内容和研究方37、法1 3 1 研究内容本文结合博雅湘水湾项目所在的长沙县县情、民情，按照国内外先进的可行性研究报告编制模式，采用这两年在湖南大学工商管理学院掌握的各专业技术技能，运用到调查、汇总、分析、研究中去，做到更加专业、准确、全面、客观地研究，从而得到准确的结论，对项目的准确决策，预控、发现和解决问题有重要帮助，使得投资效益与社会效益最优化。本文的特色主要在“新国十条”“国五条 的大背景下，从P E S T 分析的角度对博雅湘水湾项目地处的自然、社会、经济与市场环境进行分析，为准确定位该项目奠定了坚实基础。在财务评价里，根据此项目的投资计划和资金安排表，通过对现金流量表、量本利模型、敏感性分析和概率分析38、之类的数学方法和模型的运用，对博雅湘水湾房地产项目的盈利和清偿能力以及不确定性进行了较科学的评价。本文的思路遵循项目可行性分析的基本逻辑，首先对项目的基本投资环境进行分析，在这过程中大致估算在这一环境下房地产项目的定位，以及确定在这一定位下开发的成本、费用以及销售价格等财务指标；然后，在基本财务指标的估算下分析项目的投资和财务状况；进一步确立项目的投资效益和风险控制手段；最终提出实现项目收益的保障措施。全文的基本思路如图1 1。图1 1 研究思路图博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析1 3 2 研究方法一是理论结合实际的方法。首先，查阅中外文献及房地产可行性研究方面的专业书籍、杂志、互联网信息等39、，获得第二手资料，广泛收集和研读最新的可行性研究理念，在此基础上进行分析、归纳、总结。其次，采用这两年在湖南大学工商管理学院掌握的各专业技术技能，运用到调查、汇总、分析、研究中去，达到较专业、全面、准确、客观地研究，得出准确的结论，有利于项目的正确决策，预控、发现和解决存在的问题，使投资效益最大化、社会效益最大化。二是逻辑分析法。房地产开发是一个系统工程，本文遵循“投资环境决定项目定位，项目定位决定成本价格，成本价格决定财务指标，财务指标决定财务评价，财务评价决定效益评价，效益评价立足于风险控制，风险控制立足于保障措施”的基本逻辑思路开展。三是P E S T 分析方法。本文主要从P E S T40、 分析的角度来对项目所处的自然环境、社会环境、经济环境、市场环境进行分析，为该项目的准确定位，定价打下了坚实基础。四是财务管理和财务分析的基本方法。在财务评价中，根据该项目的投资计划以及资金安排表，运用现金流量表、量本利模型、敏感性分析以及概率分析等数学方法和模型，对博雅湘水湾房地产项目的盈利能力、清偿能力和不确定性进行了中肯的评价。高级管理人员工商管理硕士学位论文第2 章博雅湘水湾项目概况及投资环境分析2 1 博雅湘水湾项目简介博雅湘水湾房地产开发项目是长沙博雅置业开发有限公司在长沙县开发的第二个楼盘。博雅湘水湾打造出了欧洲新古典主义的建筑风格，设计了舒适的大飘窗，开放的透空层和经典的三段式41、外立面；户户朝南，南北通透；外墙更是采用了与宜兴紫砂壶同一材料的纯手工制作紫砂砖，以经久的色系和百年不变的质地演绎着建筑低调的奢华。以低调现市，高调打造蕴涵三湘四水文化的人文园林景观，花费千万的万米原生态坡地水景、难以复制的紫砂砖外墙、最适合居住的的户型设计。2 1 1 项目位置项目位于长沙市第六区，现代化的新城区一国家级长沙(星沙)经济技术开发区内规划的中央核心地；南倚远大路(正在扩建)、北靠盼盼路(规划中的营盘东路)、东临黄兴大道，距火车站、机场均不到十五分钟车程，交通位置非常优越。项目地块为临街地，土地总面积为1 5 4 亩。地块形状近似长方形，西向临街约1 8 0 米，南向临远大路约142、 8 0 米，北向离梨江路长3 5 0 米，东向离黄兴大道5 0米。2 1 2 项目周边目前状况项目地处国家级长沙(星沙)经济技术开发区内，经开区的综合实力在中西部十六省的开发区中排名第三，根据该区的规划，本地块处于该区未来的中枢区域。从地块周边交通来看，项目所在地交通便利、路网发达，从本项目乘车至机场、火车站均在1 5 分钟车程以内。从地块周边建筑来看，项目周边主要包括泉塘安置小区；圣力华苑小区；中联重科；纽曼：长沙县一中；中南警察学院(原湖南公安高等专科学校)；湖南电力职业学院；现代物流职业学院、浦沅重工集团；远大空调城等。从小区绿化景观来看，地块东南部紧临远大广场绿化带，未来规划中项目地43、块东北部1 2 公里范围内有博雅公园和漓湘公园。从项目环境状况来看，周边虽有少量工厂，但皆为现代化的新型企业，基本上没有噪音和污染排放，空气质量与环境都比较好。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析2 1 3 主要建设条件及建设规模项目主要建设条件包括供水、供电、供气以及排水等。从供水来看，项目拥有三条自来水厂管线(其中两条已经通至项目所在地)给水供应；从供电来看，项目主要接受星沙2 2 0 K V 变电站供应电力；从项目供气来看，长沙市天然气总门站距离本项目不到1 公里，天然气的燃气管道已经铺至项目所在地；从项目排水来看，与城市道路的排水相联；从电信业务来看，中国电信及网通、铁通正与本项目洽谈，44、皆有意向进入本项目提供通讯业务服务；有线随时可以开通。建设规模：博雅湘水湾项目规划总用地1 0 1 1 7 6 平方米，建筑面积近2 0 万平方米，其中住宅面积1 7 万平方米，公建面积2 6 万平方米，总居住户数1 3 7 2户，总规划居住人口4 3 9 0 人，容积率2 2，绿化覆盖4 0 8，小区内设有幼儿园、文化中心、商业网点、配套会所、居委会等设施；拟用三年时间分三期开发建设完毕。建设目标：为业主提供一个“自然、艺术、文化”的家园。2 2 博雅湘水湾项目的政策环境2 2 1 国家宏观环境从国家宏观政策环境来看，政府对于房地产市场调控的力度在不断增强，从2 0 0 9 年到2 0 1 45、1 年，关于房地产调控的政策措施密集出台，很多地方房价出现拐点，房地产市场黄金发展期已经接近尾声，房地产市场的发展也将从量的爆发转向质的提升【3 们。住房及房价问题一直是我国社会矛盾热点与百姓关注的尖锐问题。0 9 年以来，全国房价重新复苏，部分一线城市更是急剧上涨。为缓解社会矛盾，政治上巩固民心，同时基于经济安全考虑，中央已于去年底出台数项紧缩调控政策。同时，国际外部环境尚未好转，出口导向经济压力仍未缓解，继2 0 1 0 年G D P“保8”以来，搞活房地产仍是投资带经济的有效方式。土地收入与房产交易税收，则更是现在地方政府财政收入主要来源。因此，国家下一步将如出台调控政策，具体落实有无实46、效，短期内难以定调。调控态势转型明显。针对0 9 年房价过快上涨现象，中央于0 9 年1 2 月1 4 日提出“增加供给，抑制投机，加强监督，推进保障房建设”等四大举措，简称“国四条。显然，0 8 年底以来的促经扶植政策已被现在以“国四条”为基调的新政取代。去年底以来，对政策调控最为敏感的北京、上海、深圳等地市场已显现影响。尽管预计很难出现0 8 金融危机与调控高压夹击的最困难局面，但促经扶植利好政策期已经过去【3 1 1。-8 高级管理人员工商管理硕士学位论文2 0 1 1 年，国务院常务会议进一步研究部署做好房地产市场调控的建议，确定关于房价的八条政策措施。国八条主要包括：要求将二套房房贷47、首付比例提至6 0；要求楼价升幅过快的城市，从严指定买楼政策，实行差别化住房信贷政策；地方政府要承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，规定不足5 年营业税将从过去按差额征收改为按全额征收；要从严制定和执行关于住房限购方面的政策，本地已有一套房的或非本地没有房的家庭，限购一套住房，已有两套房本地家庭、已有一套房的非本地家庭，不准买房；加大保障性住房工程建设力度；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；严格住房用地供应管理；坚持和强化舆论引导。”国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的”加码”【3 2 1。此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性48、需求的抑制更是丝毫不会放松。2 0 1 1 年中国房价仍存一定上涨压力，因此今年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉【3 引。根据新“国八条”以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、价格上升过快的城市，必须在二月中旬前，出台有关住房限购的实施办法。这意味着，京、津、沪、渝四个直辖市，宁波、厦门、大连、青岛、深圳五个计划单列市，再加上2 7 个省会城市，总计有3 6 个城市需要出台或更新住房限购政策。按照国务院办公厅通知，现在已经实施了住房限购措施的城市，如果达不到本通知的要求，必须立刻调整完善相关实旌细则法规。还没有采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价49、过高、上涨过快的城市，赶在二月中旬前，出台住房限购实施细则【3 4】。作为一项行政措施，中央有权让地方政府随时出台限购政策，一些三线或者中小城市如果本区域内房价上涨幅度过大，又不出台限购政策，来自上级的压力就会增大【3 5 1。新“国八条”中也规定了“稳定房价工作的约谈问责机制”，这也是对地方政府的一种震慑。2 0 1 2 年2 月9 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调O 2 5 个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。今年央行年度工作会议早有定调，稳物价将被放在货币政策更突出的位置，加之去年1 2 月份数据显示房地产价格仍控而不稳，配合春节前国务院50、既出更加强硬的房地产调控政策，货币政策出手紧缩银根，更是情理所必需。党的十八大以后，中央政府提出了新型城镇化的大战略目标，这对于房地产市场的发展必然带来新的历史发展机遇，不论是从土地供给，还是从刚性需求方面，都带来了广阔的市场空间，是提振房地产经济，加速房地产企业发展的大好时期。谁能够顺应市场的需求，把握中国新型城镇化发展的脉络，谁就能够取得企业规模的扩张和效益的提升。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析2 2 2 省市政策环境从省市政策环境来看，为了响应国家对于房地产市场的宏观调控，湖南省也出台了一系列的房地产新政，总体上来说，对长沙的房地产市场会产生一系列的影响，但是调控力度比一线城市要弱。51、从2 0 1 2 年4 月1 日开始，长沙市住房公积金管理中心将实施住房公积金贷款新政，除了规定二套房贷首付必须提高到四成之外，家庭已有住房产权建筑面积超过1 4 0 平米，再申请使用住房公积金贷款购买二套房的，将不会获批准。根据三市签署的协议，这一规定于1 0 月1 5 日开始正式实施。根据新规定，凡是在长沙、株洲、湘潭三市建立并正常缴存住房公积金的职工，在符合住房公积金贷款相关条件下，均可向购房地管理中心申请异地住房公积金购房贷款，申请异地住房公积金贷款，执行购房地管理中心有关住房公积金贷款政策规定。据长沙住房公积金管理中心相关负责人介绍，由于长沙早已开通与省内多个城市的异地公积金贷款业务52、，株、潭符合条件的市民贷款在技术上没有什么障碍。今年湖南将新增廉租住房9 9 万套、新增发放租赁住房补贴2 5 万户、新建1 7 2 万套经济适用房，而长沙更是将发放1 万户经适房货币补贴，并开始着手解决外来务工人员、新就业人员等中等偏下收入群体的住房问题【3 6】。2 3 博雅湘水湾项目的经济环境2 3 1 宏观经济运行状况世界经济有望继续保持温和复苏，出现剧烈波动属小概率事件，我国经济增长的内生动力依然较为强劲。今年以来，我国实施积极财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济的整体运行较好，仍然向宏观调控的预期方向发展。投资、消费和出口增长稳定，内需推动和支撑职能持续加强，工业53、生产增长稳定，农业生产和农村形势向好，财政收入和支出增长加快，货币和信贷稳步下落，经济增长的重要拉动力逐渐从政策刺激有秩序地过渡到自主持续增长。【3 2 1。这些表明中央关于今年加强经济工作的一系列决策和部署是正确的、有效的。展望下半年我国宏观经济形势，中国仍然有着保持经济持续稳定快速发展的较好条件，但还有很多来自国际国内的不利因素需要认真加以应对。后阶段宏观经济政策应继续保持政策的连续与稳定性，除此之外，还要针对形势发展的要求，掌控好宏观调控的方向、力度与节奏，增强政策的前瞻性、针对性和有效性，力求在“稳增长、控物价、调结构”之间寻求平衡点，促进经济又好又快发展。从有利条件方面看，一是世界经54、济有望保持持续平稳复苏。这一年来，尽管有一些起伏，但温和的全球经济复苏态势差不多确立。一季度美国G D P 增长率按年率计算为0 4，略低于去年四季度，但企业经营效率指标表现较好，这表明美国经济下半年的经高级管理人员工商管理硕士学位论文济仍有现实基础。欧元区作为一个整体的经济复苏要比市场预期强，一季度，欧元区经济环比增长O 8，同比增长2 5。其中德、法经济增长尤其强劲，同比德国增长4 8，法国增长2 2 t 3 7 l。日本因为强烈地震的影响，一季度经济环比下降O 9，但因为地震后开始恢复重建，下半年有望得到正增长。整体判断世界经济复苏势头虽然达不到预期的效果，复苏的过程也会出现反复，但是剧55、烈波动出现的概率还是很小。这从整体上提供了中国经济稳定增长的外部环境。二是我国经济增长的内生动力依然较为强劲。虽然上半年我国经济出现温和放缓，但工业化、城镇化、消费结构升级、收入增长等经济增长的支撑力量并没有发生变化，而且今年作为“十二五”开局之年，企业发展经济的能动性较强。目前，农业生产形势良好，价格调控总体有效，市场供应得到较好保障，社会需求基本稳定，结构调整积极推进，重点改革继续深化，社会保障体系进一步健全，人民生活水平持续提高。三是信贷质量总体风险可控。在刺激经济复苏的过程中，我国经济也有某些风险性因素存在，其中主要的是地方政府融资平台的信贷。经济增速放缓过程中，这些风险会不会集中涌现56、，使得经济“硬着陆”，是一个被人们普遍关注的问题。总的来看，在目前我国这种风险在可控制范围内。根据国家审计署的报告，中国的地方政府债务余额与G D P 和当地政府财力的比率均是在国际公认的安全范围内，实旅正确的政策措旌可以完全解决。从不利因素方面看：一是国际环境的不确定因素增加。世界经济尽管有望得到温和复苏，但世界经济增长存在的风险性因素也不能忽视。美国虽然在最终的关键时刻签署了提高政府债务上限的协议，有效避免了债务的直接违约，但经历此波折后，市场对美国国债的信心有了较大程度的降低，美国国债被评级机构历史性地降低信用等级，冲击全球金融市场，美国债务问题变得更复杂。欧盟主权债务危机仍在发展。日本57、全年的经济增长则仍受地震困扰，如果应对不好仍会影响日本的复苏进程。二是影响通胀的不利因素仍然较多。下半年，我国通货膨胀的局势仍然面临着国际局势和国际流动性过剩等多方面因素影响，并且有着较大不确定性，使得宏观政策的操控难度加大。三是一些地区中小企业经营压力较大。今年上半年，主要能源、原材料的价格波动大并向下游传递，公司经营融资、用工成本提高，部分地区劳动力工资上涨，给企业尤其是中小企业生产经营造成一定困难。四是结构调整和节能减排任务依然很重。从统计数据看，下半年完成节能减排、淘汰落后产能和遏制产能过剩行业盲目扩张、推进企业兼并重组等结构调整任务，仍任重而道远。2 3 2 城市经济发展状况国家级(58、星沙)长沙经济技术开发区居湖南经济发展最快地区之首，2 0 1 1 年开发区实现地区生产总值(G D P)7 8 9 9 亿元，比2 0 1 0 年增长1 6 9，2 0 1 1 年实博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析现“领跑中西部，进军二十强”的战略目标。经开区坚持工业优先发展，把工业作为主动力，带动了区域经济超常规发展。是湖南招商引资，发展高新技术和工业加工产业的首推基地。开发区的迅速崛起，吸引了大批优秀企业落户星沙，聚集了大批管理人员和员工；城市化的不断扩张，拆迁后的农民住房需求量不断加大；同时区内配套设施完善、路网发达，“博雅湘水湾 选择此处规划、开发，将为开发区的员工、周边企、事单位59、职工、附近居民营造一个温馨的、文化的、生活的美好家园。2 4 博雅湘水湾项目的市场环境项目的市场环境主要分析项目外部市场面临的竞争对手、供应商、购买商等状况，借鉴波特五力模型的核心思想，本文从五个方面分析博雅湘水湾面临的市场环境(见图2 1)。图2 1 行业竞争力量分析2 4 1 竞争对手分析竞争对手分析主要对区域板块竞争态势、区域内房地产开发商竞争态势进行分析(见图2 2)。对区域板块竞争态势的分析，有利于对本项目的合理定位以及风险防范；对区域内房地产开发商竞争态势进行分析，有利于对项目的财务进行合理的估算，对价格的合理制定。首先，从区域板块竞争态势来看，项目虽然位置在星沙，但是毗邻远大路，60、是人民东路板块的合理延伸和有效补充。从本质上看，房地产板块所依托的是城市板块的拉动，城市分片区发展的格局和特征也决定了地产板块的格局和特征。未来3 5 年城市化分片发展时序为：中心片岳麓片新井片专星马片月湖片专捞霞片等。各个片区包含的主力板块竞争如下：(1)人民东路板块。开发此板块是目前长沙房地产开发最热、开发水平最高高级管理人员工商管理硕士学位论文的强势板块。此板块的开发商理念比较新，推出的产品也比较适合长沙市场需求。此板块已经开发大半，大的市政配套正在形成，板块比较成熟，是已经被市场所图2 2 长沙市总体规划图接受的城区新兴高尚房地产板块。由于此板块接近城市中心区，又紧邻本案。这个项目重要61、目标客户群之一的专业市场(马王堆等)人群，所以，对本案的竞争性比较明显。当然，其竞争主要是在近期，远期的竞争性不大。因为此板块没有大盘，若干中小楼盘各自为政，没有板块的整合营销优势，且此板块后续产品类型比较单一，总量也不是很大。其区位优势体现在区府、浏阳河、圭塘河，新区在市中心辐射范围内，发展潜力是城区高尚板块，主要针对中高端市场，放量规模为3 5 4 0 万平米年，开发周期：3 5 年。典型个案包括水云间、星城世家、万科西街花园等。未来热点主要在圭塘河沿岸。(2)体育新城板块。此板块将是人民东路板块之后兴起的又一个市区高尚住宅板块。此板块的体育休闲配套优势突出，也有一定环境优势，而且大盘较多62、，其总体规模、档次及开发周期与本案形成直接冲突，可谓来势较猛。但目前此板块的龙头楼盘国中星城的市场定位与开发策略不太适应长沙房地产市场的需求，至少近期还是一个纸老虎。其区位优势体现在依托自然山体，体育运动休闲公建。发展潜力是城区休闲度假产品，针对中高端市场，放量规模在2 0 3 0 万平米年，博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析开发周期6-8 年，典型个案包括山语城。未来热点主要在南塘冲。(3)麓南板块。此板块是继人民东板块之后，与体育新城板块同步兴起的强势板块，也是河西的龙头板块。此板块的特点是大开发商和大盘云集，“麓南四虎”内部错位经营，对外注重板块整体营销。由于岳麓已是长沙人认知度最高的居63、住区位，加之有大学城的规划，在“麓南四虎”的强力推进下，此板块将有可能成为长沙最富有竞争力的房地产板块。此板块以别墅为主，而非别墅产品则以阳光1 0 0 的白领公寓为主。本项目是河西开发热点，依托山水优势、大学城及千年书院的人文内涵，大盘云集。发展潜力主要是高尚人文板块，针对中端及中高端市场，放量规模在3 0 万平米年。开发周期为3 5 4 年。典型个案包括阳光1 0 0、麓山别墅等。未来热点在桃花岭开发。(4)省府板块。综述：此板块将是继以上三个板块之后兴起的城区第四个板块。在省政府南迁，长株潭三市融城的发展，城市道路的修建与改建的拉动下，芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、长沙大道两厢的土地64、价格大幅上涨，且基本被瓜分一空；湘府路沿地也已陆续开始了开发，因此，这一区域也将成为未来3 5 年开发的重点区域，中高档住宅物业(其中中档物业占较大比例)、商业物业(以专业市场为主)将成为这一区域开发的主流。(5)月湖板块。此板块也是大盘板块，金鹰城、月湖公园均是千亩以上大盘，每个盘的开发总量都过百万。火星北路的通车、月湖公园等的开发，将使本案一跃成为长沙最有竞争力的房产板块之一。距中心区较近的距离、城区内罕有的生态环境、完善的配套设施(会议会展中心、五星级酒店、大学、医院等)、较好的人气(传媒人群、大学人群、汽车市场人群等)，将使本板块成为长沙最适合人居的地方，承上启下，辐射东西。(6)河西65、其它板块。当前河西大开发处于高速发展期，未来2 年预计开发量为3 0 0 万平米，南北板块为开发热点。(7)市府板块：区位北，依托市府行政中心和高新区，中端市场，个案：美林银谷。(8)荣湾镇板块：区位中，河西老城区，依托C B D，当前区域价值最高，但可供开发土地有限，中高端市场。个案：麓山才苑。(9)麓谷板块：环境优美，山水相宜，但区域不成熟，个案：山水英伦。(1 0)河东其它板块。星马板块：根据长沙市政府制定的市中心东拓的城市发展战略部暑，星沙是长沙市“次中心”和“第六区”。因为星沙有产业的强力支撑，星沙现象将类似一种房地产的区域温室效应。(1 1)北城板块：主要位于开福区，发展潜力较大，66、但区域相对不成熟，以中端市场为主，年放量在3 0 万平米左右。典型个岸：珠江花城。(1 2)韶山南路板块：依托红星专业市场、环线和省府板块，中端市场，年放量1 0 万平米。典型个案：恒盛世家。高级管理人员工商管理硕士学位论文(1 3)劳动东路板块、南郊公园板块、家润多板块、市区新世纪板块等为城区板块，中高端市场，年放量4 0 5 0 万平米。综合区域板块竞争态势的分析来看，本项目隶属星沙板块，在体育新城板块与人民东路板块以东，是这两大板块的有效补充，项目所在区域处于城乡结合部，既属于近郊和郊区，也是长沙东南的新区，考虑到项目交通地理位置的相对优势与地块的特点，将项目总体定位在于中端产品。从产品67、竞争态势来看，低端产品：市场集中放量，非市场化力量主导，产品形态集中在多层，区域集中在近郊和郊区。中端产品：市场未来集中放量，市场化力量与非市场力量的博弈，产品形态集中在多层、小高层，区域集中在新区。高端产品：市场相对不成熟，未来开发具发展空间，产品形态集中在类别墅和市中心区小高层，未来集中在独立别墅，区域集中在城区和近郊。从主题概念竞争态势来看，主要依托如下基本概念：生态概念：依托山水。典型个案：藏珑；教育概念：典型个案：书香名邸；体育运动概念：典型个案：恒盛世家；外域概念：典型个案：南山苏迪亚诺。针对项目所在地的具体情况，我们重点对项目所在地的房地产市场和项目周边的主要楼盘销售状况进行调查68、，星沙目前正在建设开发和销售的房地产项目有创业乐园、星沙商业步行街、幸福洋房、晶华美地、阳光丽景、楚天家园、圣力华苑、山水人家、山水芙蓉、威尼斯水城等二十多个，各楼盘的销售情况均好。究其原因：一是有良好的地理位置、交通便利；二是该区域有足够的消费群体；三是价格较市区便宜、具有较强的投资价值。其中对具有可比性的楼盘做重点分析如下：与本项目最相似的是晶华美地。其户型配比及市场反映情况见表2 1：表2 1晶华美地户型配比情况从销售情况来看，临广场的两房最为抢手，面积紧凑且景观好，投资户多；一室两厅面积小，有部分景观，但只有一间卧室，使用功能不强，销售最慢；三房户型好，并且三面采光，面对广场，视线极佳69、，很受欢迎；复式楼由于客厅不大气，销售速度一般，但到目前为止，晶华美地三期已经销售完毕，四期正在建设之中。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析离本项目最近的是圣力华苑。其户型配比及市场反映情况见表2 2：表2 2 圣力华苑户型配比情况从圣力华苑的住房结构安排来看，第一期总建筑面积4 5 万平方米，共3 2 0套住宅。其中多层住宅8 8 套，小高层住宅2 3 2 套，两房6 8 套占2 1，三房2 3 4套占7 3，其中小三房4 0 套占1 2，大三房1 9 4 套占6 1，四房1 8 套占6。多层自2 0 0 9 年1 2 月1 8 日开盘以来，短短一个多月就销售一空，小高层2 0 1 0 年570、 月开盘，至今已经销售4 0。根据对项目所在地进行开发前的市场调查提供结果，可以归纳和总结出项目所在地的住宅需求趋势如下：9 0 一1 2 0 平方米为购房者所需求的主力面积；4 0 0 0-4 5 0 0 元平方米的单价为购房者首选住宅类型，其次是4 5 0 0-5 0 0 0 元平方米。多层和小高层是当前购房者的首选住宅类型。有7 4 的消费者打算在今后2 3 年内购房，在1 年内打算购房的只占2 6。有5 6 的消费者购房的目的是改善目前居住环境，有2 0 的消费者是出于首次置业而选择购房。本项目的建设周期预计为3 年，项目完工之后，正好是市场需求的旺季。2 4 2 供给分析供应商和购买71、商是市场两大主体。房地产供应商和购买商的分析主要是对当地房地产的供给和需求进行系统分析。从供给来看，2 0 1 1 年长沙商品房均价6 0 5 0 元平方米，价格指数1 0 4 6 点，同比上涨1 0 6 7，其中商品住房销售均价为6 2 5 0 元平方米，同比增长6 2；2 0 1 0年，共成交商品房5 6 7 5 5 套，同比增长1 5 7 6；成交面积1 5 0 0 2 万平方米，同比增长2 2 9 4：成交金额7 5 9 8 7 亿元，同比增长8 3，增幅明显。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，。长沙市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发72、展。从市场形态来看，2 0 1 1 年全市的楼盘销售呈上升趋势。高级管理人员工商管理硕士学位论文从目前形势来看，长沙市房地产业仍然保持较好的发展势头。2 0 1 1 年长沙完成全社会固定资产投资3 5 1 0 2 4 亿元，比上年增长2 6 1，房地产开发投资比上年增长2 9 6，共完成开发投资8 8 6 2 9 亿元。这说明，尽管在现有政府政策的基础上，房地产市场增速有所放缓，但是整体市场仍然存在发展的空间(见图2 3)。_ 全社会固定资产投资+比上年增长图2 3长沙市固定资产投资完成情况从供应量看，市场进入稳中有升的局面。当前长沙房地产市场保持了快速增长的态势，2 0 1 0 年全市商品房73、施工面积、新开工面积及竣工面积分别为2 6 1 4 8 5、1 3 3 9 8 5、7 6 8 0 6 万平方米，比上年同期增长2 7 0 1、3 2 3 5 2 2 6 4。2 0 1 1 年，全市商品房均价为6 7 0 0 元m ，其中，商品住宅平均售价为6 9 0 0 元m ，同比上涨O 9 9；商品房非住宅平均售价为1 0 2 0 0 元m ，同比上升5 1 3。长沙商品住宅价格走势较平稳，预计未来一段时间内住宅整体均价仍将维持现状(见图2 4)。2 0 0 8 2 0 11 年施、新开I：及竣j 面积览表3 0 0 02 5 0 02 0 0 01 5 0 01 0 0 05 0 074、0!薯嚣曩骥麓。I，蒸藜萼薅瓣，；嚣n婆愿r L蘩_ L鬻_ 乙_ 搿一2 0 0 9 焦1 6 2 4 9 56 3 6 2 97 3 1 0 72 0 1 0 年2 0 5 8 8 11 0 1 2 3 56 2 6 2 82 0 1 l 壬I Z2 6 1 4 8 51 3 3 9 8 57 6 8 0 6圈施工面积(万r n l)新开工面积(万开)口竣工面积(万r n 2)图2 4 近年施工和新开工及竣工面积表叭一屹乃至!盟叭，时一，时夏时一万0 万一0一积一0积面积一亘工面工一开工迤新竣博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析需求的缓慢增长以及非市场产品供给的存在，导致实际商品房市场供过于75、求缺口从0 3 年开始扩大，形成结构性过剩的滞纳。0 4 年需求开始发力，但比之供给增长落差较大。到0 9 年发展达到阶段性的顶峰，2 0 1 0 年国家宏观政策紧缩，对房地产市场呈高压态势，2 0 1 1 年开始有所回落，具体体现在成交量下降，但是价格仍然没有太大的松动迹象。目前，长沙市住宅供应市场上，住宅面积在1 0 0 平方米以下的占总量的4，住宅面积在1 0 1 1 2 0 平方米的占总量的3 2，1 2 1 1 4 0 平方米的占总量的4 5，1 4 1 1 6 0 平方米占总量的5，1 6 0 平方米以上的占总量的4，从以上统计结果看，1 0 0 一1 4 0 平方米的住宅面积目前76、是长沙市住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高(见表2 3)。表2 3 长沙地区住房市场供求状况高级管理人员工商管理硕士学位论文2 4 3 需求分析根据资料统计，2 0 1 1 年长沙市的房地产市场总体需求量呈上扬趋势。2 0 1 0 年，长沙市商品房销售面积为2 1 4 0 4 6 万平方米，同比分别增长2 2 7 2，从数据上看，2 0 1 0 年积压房在2 0 1 1 年得到了较好的消化，消费市场表现坚挺。根据2 0 0 2 _ 2 0 2 0年长沙总体规划纲要，长沙的城市规模预计会到3 1 0 平方公里，年平均增加十万平方公里；大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台，城市化77、的趋势为房地产的发展提供了保障。长沙进城人口数量每年平均增长6 万人，外来人口的购房比例差不多1 5，按每户3 人，每户住房面积一百平方米算，每年将有3 0 万平方米的住房需求会增加。外来人员的进住，将加大住房需求量。0 5 年的长沙市人平均居住面积为2 7 2 平方米，2 0 1 1 年增加到了3 8 2 平方米，人平均住房面积提高1 1 平方米，有效改善住房条件的需求将是市场需求的一大关键。与此同时，旧城改造和城市化附带的拆迁的刚性需求也不可忽视；房产的保值、增值、投资功能也能有效促使一部分居民新购商品房。综合以上需求，2 0 1 1 年长沙房地产市场预计需求高于1 8 0 0 万平方米，78、房地产发展有好的前景；另外，入住开发区的企业不断增多，企业员工对住宅的需求量将不断加大；再者，国家对居民购买首套住宅的金融政策支持，使得居民的购买能力提高；据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场的需求，其销售前景良好。2 0 1 1 年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府将根据调控的效果适时推出跟进政策，促进房地产市场健康、稳定的发展。加强经济运行分析监测引导、控制房地产投资规模、调整住房供应结构、促进合理的住房消费、切实稳定住房价格，是2 0 11 年政府宏观调控的主要思路。2 0 1 1 年上半年长沙市城镇居民人均可支配收入1 3 4 7 5 元，居全国中等偏上水平，中等收入水平的居民已79、经进入两万元级消费水平阶段，2 0 1 1 年商品房住房销售均价为6 0 3 0 元平方米。目前长沙市商品房的价格处于合理状态，与全国其他大中城市相比较，房价甚至偏低，因此，长沙商品房价格未来将会稳中有升：目前，政府土地供应政策和方式有一定的变化，在此前提下地价有上升趋势，住宅集中的地段旁地产开发项目增加，形成“扎堆”效应，引起了地价的上升。需求量大，纵观我市目前的房地产消费市场，约8 0 的消费者都采取了商业贷款或组合贷款的方式购房置业，另一方面，许多人因由于贷款利率较低会更希望采取住房公积金贷款，居民的福利性住房观念已经开始向商品房转变，使得市场积累的需求量在短时间内释放出来。购买力增强，80、我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使得居民的购买能力博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析有所增强，再加上“持币观望”者的加入，银行按揭的到位，购买能力将大大提高，使得房价得以保持平稳且略为上涨。住宅品质的提高，也成为房市升温的一个理由。随着经济的发展，消费者对住宅的选择能力大大加强，消费市场日趋成熟，对住宅的品质以及物业管理服务要求的提高，最终导致价格上涨。由于房地产市场多年来供销两旺，大量的外地开发商纷纷进驻长沙以争夺市场，广东碧桂园、深圳万科、浙江绿城、北京保利、阳光1 0 0 等国内著名的房地产商的到来，使得长沙市的房地产竞争演变激烈，但同时又使得长沙的房地产市场更加规范，外来文化和理念81、的融入将带动新的一轮消费热情，房价也会同步提升，与发达的省份进一步接轨。从开发前期市场调查分析报告调查结果显示，4 2 的受访者认为本项目板块住宅的适宜价格为4 5 0 0-5 0 0 0 元，2 2 的被调查者能够接受5 0 0 0 元以上的价格。总体来看，共有7 4 的被调查者能够接受本项目的预期价格。从需求价格来看，购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最关心的问题，根据调查结果，购房者对购房总价的承受能力在4 0 万元以下的占3 3，承受总价在4 0 0 万元的占3 0 5，承受总价在6 旺8 0 万元的占2 4 5，承受总价在8 0 _ 1 0 0 万元的占8，承受总价在1 0 0 82、万元以上的占4，以上调查结果显示，长沙市购房者所能承受的总价在6 0 万元以下，比例占到总量的6 0 以上，可见是主要购买的承受范围。从需求数量来看，目前长沙县采取的拆迁模式是以现金补贴加购房券的模式，这客观上为商品房的销售提供了有力的条件。随着城市化进程的不断推进，购房券这一模式能够持续推行的话，将给企业带来广阔的市场空间。2 4 4 潜在进入者和替代者分析潜在进入和替代者分析主要是针对可能对市场需求造成影响的潜在竞争对手和潜在供给进行分析，对潜在进入者和替代者的分析有利于识别市场需求，对房地产定价策略和销售策略都有指导作用。从潜在进入者来看，目前长沙县经济开发区的房地产商主要是本地企业，但83、是，近些年来，长沙城区发展速度迅猛，周边土地大片大片被房地产商拿下开发，长沙县辖下的星沙镇和暮云镇，因与长沙城区接壤，越来越受开发商，特别是外地品牌开发商的青睐。这些新开发或即将开发的房地产项目，带动了当地的人流、物流及消费，促进了当地的经济发展。刚被长沙市商务厅审批过关的长沙市城市商业网点布局规划(2 0 0 5 年-2 0 2 0 年)中，长沙县的星沙镇是近些年重点培养的市级副商业中心，地位仅次于五一商业中心。外地企业纷纷进驻长沙，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅质量，知名企业得到追捧，品牌高级管理人员工商管理硕士学位论文的魅力在房地产业中已经显现。目前在长沙的居民购房消费中，84、企业知名度为重要参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较好的都受到了购买者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了较好的市场效果。截止到2 0 1 1年底，已经有将近5 0 家房地产开发企业进入长沙县房地产市场。包括长沙星河苑房地产开发有限公司、长沙鹏基地产有限公司、湖南开源置业有限公司、长沙美林房地产开发有限公司、长沙威尼斯城房地产开发有限公司、湖南楚天房地产开发有限公司、湖南未来置业开发有限公司、湖南省恒广发展集团有限公司、长沙圆梦房地产开发有限公司、长沙巨星房地产开发有限公司、长沙汇一置业有限公司、湖南冠85、豪房地产开发有限公司、湖南磐鸿置业有限公司、湖南湘楚置业有限公司、湖南高林置业有限公司、湖南鑫泰房地产开发有限公司等等。从替代者来看，主要是政府主导的廉租房建设和公租房建设对房地产市场产生的冲击。目前，长沙县今年新增改造保障性住房5 6 4 4 套，其中新建廉租房2 5 0套，新增公共租赁住房5 2 5 0 套，改造国有工矿棚户区共1 4 4 套。长沙县今年续建、改造和新建保障性安居工程项目5 个，目前各项目进展顺利。幸福家园廉租房项目一期工程总投资1 1 5 亿元，总建筑面积5 3 4 0 6 平方米。其中住宅工程共1 2 栋，配套幼儿园、工友之家和地下室车库等设施。一期工程项目于去年8 月86、2 8 日开工，目前1 号栋、3 号栋已封顶，住宅楼将于7 月底完成主体工程，年底交付使用。水渡坪第二期廉租房项目易地至湘绣苑建设，新建廉租房2 栋，预计7 月3 0 日前主体封顶，9 月3 0 日竣工。薯云高果糖棚户区改造项目共2 栋8 4 套，预计本月底可以竣工并交付使用。长沙轴承厂工矿棚户区改造项目，目前正在申报2 0 1 2 年中央投资计划，预计今年8 月底可动工，将建设6 0 套左右保障性住房。湘绣苑公租房维修改造项目为今年申报公租房项目，共2 3 栋4 4 0 套住宅，可改造成1 5 1 2套(间)公租房。项目于去年1 0 月份开始进行维修改造，目前已完成整个工程量的8 0，项目将87、于7 月底全部竣工。2 5 博雅湘水湾项目定位投资环境对项目的影响，直接决定了项目的定位。从项目位置来看，地块位于星沙镇与榔梨镇交界处，处于城乡结合部，近年来经济开发区不断扩容，地块周边经济发展迅速，拆迁不断推进，周边配套环境逐渐成熟，地段升值空间很大。因此，在进行投资环境分析之后，我们拟定以下定位意向：客户定位：主要是长沙县广大企事业单位员工、拆迁户等；产品定位：设计开发成宜居、适用的中小户型为宜，可以配置一部分大户型；价格定位：目标客户群体讲究房屋的性价比，价格可以以周边房地产项目价格为参照。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析第3 章博雅湘水湾项目投资与财务分析对项目投资环境的分析，是进行88、项目可行性分析的必要环节，也是分析的第一步。只有对项目投资环境进行了系统有效地分析，才能够了解项目的供给和需求，从而有效地确定项目的成本、费用以及价格等财务要素，为项目的投资与财务分析提供基础。对投资与财务分析，能够有效的识别项目开发过程中需要的成本，并针对企业项目开发成本制定适合该项目开发的基本模式，包括对开发过程中资金筹措问题，开发过程中财务风险控制等问题进行全面和系统的把握。3 1 基本财务数据的采集与估算基本财务数据的采集与估算是进行项目投资与财务分析的第一步，包括对项目总投资进行估算，项目投资计划，资金筹措，项目销售收入估算等。3 1 1 项目开发总投资估算(1)土地费用整个项目土地89、是通过出让方式获得，项目用地面积1 0 2 6 4 1 2 5m 2，土地费用根据土地出让合同计算。(2)项目前期工程费房地产项目前期工程费用主要包括项目规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测以及“五通一平 等阶段的费用支出。(3)基础设施建设费基础设施建设指的是建筑物两米外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，还有各种设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。(4)建筑安装工程费建安工程费主要包括项目各单体建筑工程费用、设备采购费和安装工程费用世寸o(5)附属及配套设施主要包括室外水电、消防、照明工程等。(6)管理90、费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。高级管理人员工商管理硕士学位论文(7)财务费用财务费用主要指企业为开发本项目筹集资金发生的各项费用。其中，主要包括借贷款利息、金融机构的手续费、代理费以及其它财务费用。(8)开发期税费房地产项目投资预算应将项目所负担的与房地产投资相关的各种税金和地方政府有关部门征收的费用考虑进去，各个城市有一个大致标准，可以按照当地城市标准计算。(9)其它费用其它费用主要包括项目工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监理费、竣工决算编审费、工程保险费等。(1 0)销售费用销售费用是指房地产开发91、企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。(1 1)不可预见费该项费用按项目直接投资的2 一8 匡算。(1 2)经营资金主要考虑项目开发完成后，在项目经营期间所发生的各种运营费用。经估算，本项目总投资为5 1 6 9 0 万元，各单项投资详见下表3 1。表3 1 项目总投资估算博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析续表3 1序号项目名称工程量单位指标(或单价)金额(万元)3基础设施建设费室外水电、消防、工1照明4 工程等J、，i 一l Ii】3 2智能化3 3电梯及安装3 4供气3 5道路工程2 3 6 5 4 9平方米按总建面积3 3 元平方米2 3 6 5 4 9492、 8台1 7 5 31 0 2 6 4 1平方米3 6园林绿化工程1 0 2 6 4 1平方米按总建面积l O 元平方米按购2 5 万元台估算按1 8 0 0 元户计算暂按用地而积1 5，2 0 0 元平方米暂按绿化率4 0，3 0 0 元平方米3 6 8 52 9 12 3 71 2 0 03 1 64 1 11 2 3 24建筑安装工程费2 8 7 2 54 1多层等土建3 3 3 9 1平方米小高层住宅11 0 0 元平方米3 6 7 34 2小高层土建1 6 9 2 3 6平方米高层住宅1 3 0 0 元平方米2 2 0 0 14 3地下室2 0 3 4 1平方米地下室1 5 0 0 93、元平方米3 0 5 14 4机械停车设备5公共配套设施建设费4 7 2 6 6 3暂按3 0 0 0 元平方米9 4 55 1幼儿园4 7 2 6 6 3暂按2 0 0 0 元平方米9 4 55期间费用6 7 8 35 1管理费用7 4 5 6 2销售收入3 2 2 3 75 2财务费用1 8 5 0 0按银行基嘉裂喜蚤贷款额、2 3。95 3销售费用7 4 5 6 2按销售收入3 2 2 3 76各项政府收费按实计算1 0 8 47不可预见费3 5 5 1 9暂按开发直接成本的3 O 2 9 98总投资(合计)5 1 6 9 0其中开发建设成本44908开发直接费用3 5 5 1 93 1 94、2 投资计划与资金筹措建设项目中的资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目取得土地和报建开始，只有筹集到足够的资金，公司才能通过资格预审获得工程项目开发的资格，才能保证项目顺利完工交付使用。1 资金的渠道与方式项目自签订了工程承包合同之后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据、周转困难而使工程开工和工程进度延长时间进而影响公司的信2 4 高级管理人员工商管理硕士学位论文誉和经济效益。因此要从以下几个方面去筹措资金：(1)筹措和利用自有资金1 8 0 0 0 万元，主要用于购置土地和办理项目开工的相关手续及部分流动资金。(2)拟向银行贷款1 8 5 0 0 万元，贷款是实95、施工程项目的重要资金来源之一，是开发商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：公司的实有资本额度充足，公司运营情况良好，同时提供公司的资产负债表、损益表和该建设项目的风险分析，通过银行的调查之后，公司有信心让银行认为本公司是有能力偿还贷款的，公司将采取抵押贷款的方式向银行贷款，安全系数高。(3)房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方式，一种是现售，是指房屋建成之后售出；另一种是预售，是指房屋未建成之前就提前售房以达到尽快回收资金的目的，可以弥补在开发过程中的资金不足。结合本公司财务状况的实际需求，以及长沙房地产市场的一般情况96、，本项目采取预售的方式，即在房屋建设过程中尽快拿到预售证，尽快回笼资金，投入下一轮运营。2 编制资金流动计划，确定资金需求根据工期安排和施工进度情况计算，第一年投入约2 4 0 4 0 万元，基础工程4 0天，以后每1 0 天1 层，多层建成3 层、小高层建至1 0 层以后可以取得预售证，项目开始预售之后，可以利用部分预售款继续投资后续开工工程；第二年投入约1 1 8 7 4 万元；第三年投入约1 1 7 5 8 万元；第四年投入约4 0 1 8 万元。详见下表3 2：表3 2 资金流动计划博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析3 资金的运用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收等责任期的变化，资97、金也随着运动并产生变化，资金运用的过程中要注意以下问题：一是资本金问题。主要包括以下几个方面：由于资金的时间价值形成的利息；注意风险的影响；货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值；银行贷款的成本率；二是优化使用资本金问题。包括分期分年度办理银行保函和保险费；将工程初期准备费用单列项目一增加期初收入，可以缓和资金矛盾；材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想办法减少材料和工程设备的物化资金占用或缩短占用期；向分包商转移资金压力；及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。3 1 3 项目销售收入的估算项目销售收入的估算涉及到房价的问题，而房价问题在近一两年来98、又非常敏感。目前对于房价的估计主要有三种方法，第一种是成本导向定价法；第二种是购买者导向定价法；第三种是市场导向定价法；其中成本导向定价法主要以成本为基本依托，对房价进行合理估计，它虽然基于开发商开发成本考虑，具有确保企业利润的优势，但是脱离了市场供给和需求，因此目前更多的采用购买者导向定价法和市场导向定价法。因为这两种方法基于市场现状，综合考虑了各种竞争对手的定价状况，最终制定符合本楼盘的定价策略。考虑到国家宏观政策的进一步紧缩，房价这两年大幅度上涨的可能性不大。但是由于长沙在全国省会城市的价格是比较低的，本案所在的经济开发区由于拆迁带来了大量的刚性住房需求，因此考虑房价按照每年上升5 左右99、的国家标准来估算比较合适。项目总的销售收入、销售税金及附加估算见表3 3：表3 3 销售收入估算表高级管理人员工商管理硕士学位论文根据本项目的施工进度计划，项目实施的第四年全部销售完毕，按照工期和预售情况，编制出本项目的销售年度计划见表3 4：表3 4 销售年度计划表3 2 基本财务报表的编制及财务分析有了以上基本财务数据以后，我们可以对博雅湘水湾项目进行基本的财务分析，编制财务报表，为企业资金的组织和运用提供依据。由于房地产行业是资本密集型行业，对房地产开发过程中的财务分析是房地产投资分析的关键部分。该财务分析是根据相关国家财税法规，现行价格方面的法规，分析项目的回报能力、清偿和资金平衡能力100、，并依据判断项目财务是否可行的一种经济评价方式。该种能力要通过各式各样的报表与一整套指标来表现。财务分析的基本报表有：现金流量表(具体分为全部投资和资本金)、资金来源与运用表、资产负债表和损益表等。此外，还需注意区分房地产项目和另外的项目财务报表的区别之处。能有效反映盈利能力的静态指标有：投资利税率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。项目的盈利能力主要是指项目开发过程中能够创造多少效益，能够为投资者带来多少资金收入，项目的盈利能力涉及到投资101、者的权益问题。项目的清偿能力主要是指项目能否按时按量偿还项目开发期间的借款。项目的清偿能力主要涉及到债务入的权益问题。项目的资金平衡能力主要是指在项目开发过程中，资金能否及时满足项目开发的需求。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析3 2 1 损益表与静态盈利分析损益表分析，是以利润表为对象进行的财务分析。在分析企业的盈利状况和经营成果时，必须要从利润表中获取财务资料，而且，即使分析企业偿债能力，也应结合利润表，因为一个企业的偿债能力同其获利能力密切相关。损益表反映了公司在一定时期内的经营成果，解释了公司财务状况发生变动的主要原因。分析损益表，可直接了解公司的盈利状况和获利能力，并通过收入、成本费102、用的分析，较为具体地把握公司获利能力高低的原因。本项目通过对基本财务数据的采集与估算，得到损益表，由下表可以看出，该项目能够在经营年限内给企业带来持续可观的利润(见表3 5)。表3 5 损益和利润分配表(单位：万元)根据损益表可以计算出投资利润率指标：净利润总投资=2 6。项目的盈利能力虽然不是很高，但是销售价格估计也非常保守，在随着周边市场的进一步成熟，销售价格还有一定的上升空间。3 2 2 现金流量表与动态盈利分析现金流量表是反映一家公司在一段时间内现金流入与流出的动态报表。它的组成内容和资产负债表、损益表差不多。从现金流量表可以反映出经营活动、投资活动与筹资活动对企业现金流量影响的程度，103、对评价一个企业的实现利润、财务情况和财务管理，现金流量表的数据要比损益表的数据提供更加好的基础，因为资金链是保证项目顺利完工的关键。本项目现金流量表见下表3 6。表3 6 现金流量表根据现金流量表，可以计算出财务净现值和财务内部收益率等指标(表3 7)：表3 7 财务净现值和内部收益率表由上表计算结果可以看出，本项目财务指标非常良好，远远大于目前的长期银行贷款利率和投资者可接收的最低收益率。由此判断，本项目财务基本可行。3 2 3 资金来源和运用表及贷款偿还能力分析资金来源和运用表主要详细分析项目资金的筹措和运用的基本情况，并结合资金回笼情况对贷款偿还能力进行分析(见表3 8)。表3 8 资金104、来源和运用表博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析本项目的借款以尽力偿还原则来安排贷款的偿还。经计算，贷款偿还期为2年，在项目销售完毕前，能全部偿还所有贷款。3 3 财务分析结论通过对本项目的静态盈利指标和动态盈利指标的计算和分析，项目的收益率达到2 6 左右，从经济角度来看，本项目是稳健可行的。虽然盈利水平不是很高，但是在当前房地产调控下能有这个效益已经相对可观，如果未来政策转向宽松，盈利能力将更高。进一步分析本项目的财务内部收益率。内部收益率是反映工程项目经济效果的一项基本指标。计算公式：N(C I-C O)a i=Oi=l其中，C I 为第i 年的现金流入，C O 为第i 年的现金流出，a 105、i 为第i 年的贴现系数，N 为建设和生产服务年限的总和。根据财务内部收益率的计算公式，结合本项目的基本数据计算得出：本项目的全部投资内部收益率为2 9 5 5，M A R R 表示投资者可以接受的最低收益率，本项目投资者可以接受的最低收益率为1 5，F I R R M A R R，初步判断此项目是可行的。资本金的财务内部收益率税后F I R R=3 7 0 5。F I R R M A R R，所以从资本金财务内部收益率的角度判断是可行的。高级管理人员工商管理硕士学位论文第4 章博雅湘水湾项目效益分析通过对项目的基本财务数据采集与报表的编制，基本确定本项目开发的总投资估算、投资计划与资金筹措、106、销售收入估算、损益表与静态盈利性分析、现金流量表与动态盈利分析、贷款偿还能力等财务目标分析，对项目的财务分析进行了基本评价，在此基础上，需要进一步对项目的效益进行评价，同时对项目潜在的风险进行分析，并提前做好相应的准备。4 1 博雅湘水湾项目经济效益分析4 1 1 获利性分析本项目投入自有资金1 8 0 0 0 万元(含购置土地和流动资金)，拟贷款1 8 5 0 0 万元，房屋预售款收入1 5 1 9 0 万元，共投入5 1 6 9 0 万元。本项目完成之后，预计销售收入为7 4 5 6 2 万元，扣除成本、减除销售(营业)税金及附加、所得税后，预计累计未分配利润1 3 5 3 3 万元。4 107、1 2 盈亏平衡分析盈亏平衡分析又叫保本分析或者损益临界分析，是运用项目盈亏平衡点(B E P)来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用途是考察项目适应市场变化和项目的抗风险的能力。在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，从中可以看出其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，项目经营成本=3 6 5 0 0 万元，保本点=3 6 5 0 0 7 4 5 6 2=4 9。即销售收入达预测收入的4 9 时，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。结合本项目的实际情况，假定完全销售，销售仅需达到1 0 3 6 2 5108、 个平方即可保持财务平衡。4 1 3 敏感性分析影响本项目的不确定因素较多，主要有以下几个方面：建造成本、销售价格、销售率、贷款利息等，这些因素都是可能发生变化的，它们将直接影响到项目最终效益。对不确定分析就是确定这些变动对经济效益的影响，并找出那些影响最大的、危害最严重的变动因素。不确定性分析有盈亏平衡分析法、敏感性分析法等。敏感性分析是通过分析和预测投资项目的主要因素在发生变化的时候对经济指标影响的大小，从里面找出敏感性因素得出确定其影响程度的一种不确定性分博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析析方法。该分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目抗风险能力的大小。109、该分析还可以筛选出若干最为敏感的因素，推动对这些最敏感因素进行集中力量的研究，重点调查和收集整合资料，尽可能减少不确定性因素，从而降低方案风险。本文主要采用敏感性分析对博雅湘水湾小区投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。本项目的敏感性主要来自于以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等，这些因素将影响本项目经济目标的实现(见表4 1)。表4 1 敏感性分析表从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价1 0 的单方面变动，项目都不会亏本。将项目的收入和成本作比较进行敏感性分析，可看出项目的成本因素更加敏感。所以，在项110、目开发经营的时候，务必认真做好成本控制工作，以及加强对项目的销售宣传力度工作，保证预期目标的实现。在管理良好的情况下，该项目能够实现良好的经济效益。4 2 博雅湘水湾项目社会及环境效益分析4 2 1 社会效益分析随着国民经济的发展，房地产市场已经成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发，这是房地产市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房并不仅仅满足居住的条件，住宅消费已经成熟，人们越来越看中居住的质量，居住的环境(包括室内环境和室外环境)，本小区的建设目标就是要建造适合人们生活、居住的家园。对社会的将有以下比较明显的影响：小区的建111、设不但可以为长沙市民提供优质住房，而且还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善(小区的绿化面积达4 2)；小区的建设将会给社会带来了大量的就业机会，小区的建设过程会给包括设计院、施工单位、物业公司、监理单位等提供许多机会，小区建成之后，需要大高级管理人员工商管理硕士学位论文量的人员进行维护，可以解决吸纳一部分无业人员就业：项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府税收等在小范围内均可受益；对地区基础建设、社会服务质量有一定的促进作用，加快了项目所在地的城市化进程。该项目开发完毕后，所在地的人流和车流将会有很大的增加，但周围的交通规划比较好，建成之后，交通和市场环境应大体满足要求；小区周边有幼112、儿园、小学、初中和省级重点高中，居民子女上学在这里能享受到很好的学习环境。总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极作用的。4 2 2 环境效益分析博雅湘水湾住宅小区提出“绿色生态社区”、“艺术家园”概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园林艺术设计，提倡健康住宅已经成为趋势，本项目注重园林景观的设计，处处体现以“人为本”，小区内除了硬质景观之外，重点设计层次分明的软质景观，既注重了视觉效果，又营造了整体气氛，同时利用景观将人们的视线从高大的建筑物上转移，减少了人们的压抑感，4 0 8 的绿化覆盖率保证了小区内良好的环境。具体从施工期环境影响来看，主要包括四个方113、面，第一是施工期污染源。施工期噪声污染源：施工期噪声污染源主要来源于包括旌工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪音。施工场地的噪音主要是设备噪音，物料装卸碰撞噪音及施工工人的活动噪音；物料运输的交通噪音主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪音。第二是施工期扬尘。施工期扬尘来源主要是土方的挖掘及现场堆放扬尘。建筑材料(石灰、沙子、砖块、水泥等)的现场和堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。第三是施工期废水污染源。施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要有土方阶段排放水，结构阶段混凝土养护排水与各类车辆的冲洗水。第四是施工期固体废弃物。该废弃114、物主要为施工人员的生活垃圾，施工混凝土、废弃的建筑装修材料等。为了处理这一系列污染问题，本项目拟从以下几个方面着手解决：1 施工噪音影响对噪音污染源进行分析，可得出由于施工现场的噪音源主要为各类高噪音的施工机械，这些机械的单体声级通常高于在8 0 D B，而且每个施工阶段都有很多的交互作业，这些设备在场地内的位置不同和用率的不同，造成的噪音亦有较大的变化，因此很难计算出其确切的噪音大小，根据本项目施工量，据经验测算每个施工阶段的昼夜声级。(如下)博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析施工阶段昼间场界噪音标准值夜间场界噪音标准值土方阶段7 5 8 5 7 5 7 5 8 5 5 5结构阶段7 0 8115、 5 7 0 6 5 8 0 5 5装修阶段8 0 9 5 8 5 禁止施工5 52 施工扬尘的影响由于在土方施工的过程中对地表结构有一定的破坏，形成了地面扬尘污染环境，扬尘量的高低与诸多因素有关系，这很难去定量。分析施工期环境影响，施工期的主要污染有噪音和扬尘，为减少环境污染，应该做到：(1)现场施工建筑材料的堆放、混凝土搅拌应该要定时、定位，除此之外还要采取防尘措施，如挡风板的设置等等。(2)在施工期间应尽量少用烟气大的机械和车辆，以减少尾气排放，施工道路要保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎因为接触路面导致的扬尘污染。(3)限速行驶车辆，限制混凝土搅拌之类的高噪声施工及货车的进出，尽量距离居民116、住宅远一点，施工过程中降低颠簸声，以减少施工对居民生活的影响。(4)施工中做到无高噪声和爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，装吊设备噪音满足环保要求。(5)施工中不产生超标准的空气污染，建筑垃圾清理及时，文明施工。从项目建成后环境影响分析来看，作为房地产开发项目，基本上无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水、垃圾。一是大气污染源。地下车库废气：博雅湘水湾建有9 7 0 个地面生态停车位和地下停车库，车库内的排放高度为2 5 米，排气量约为8 0 0 0 立方米l l。天然气燃烧废气：居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1 8 立方米l l，平均燃气量为1 4 立117、方米l l。二是水污染源分析。本项目的水污染源主要是生活污水，按人均每天用水1 5 0 L 计算，居住人口4 5 0 0 人，生活耗水每天6 6 0 立方米。污水包括洗浴排水、冲厕排水、厨房污水。根据数据得知，项目建成之后对大气和水产生的污染不大，属于正常范围，但要及时将生活垃圾处理完毕，保持下水道的通畅。在充分吸收公共参与的情况下，以上污染问题应该都能够得到有效的解决。公众参与的目的在于使公众对拟建的项目的各种意见、建议和要求贯彻于整个影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出更加严格的管理措施与实施计划，使项目的规划设计更加完善和合理，从而有利118、于项目的综合效益。高级管理人员工商管理硕士学位论文4 3 效益分析结论通过对项目的经济效益、社会效益、环境效益的分析，该项目的收益率达2 6 左右，而且随着市场的进一步成熟，政策的进一步宽松，它的获利能力还会有很大的提高；项目销售达到4 9 的情况下处于盈亏平衡点，盈亏平衡点和敏感性分析显示，项目抗风险的能力较强，但在开发过程中要做好成本控制，以确保预期目标的实现。项目建成产生的社会效益很大，对社会各个领域的发展都有拉动的作用，小区的规划和绿化除了小区受益之外，对周边环境也有很大的美化作用，同样对社会的发展有积极的作用。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析第5 章博雅湘水湾项目风险分析5 1 项119、目风险分析本项目的风险主要来源于如下几个方面：(1)自然风险：自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商的直接破坏，从而对房地产商和经营者造成的经济损失。自然风险主要包括：火灾、风暴、水灾、雪灾、地震等。(2)政策风险：政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政策对房地产的影响是全局的，因而，政策变化带来的风险会很大程度上影响房地产市场。因而，我们要紧密关注房地产政策的变化，利于处理因此而引起的风险。政策风险有以下几类：环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策120、改革风险、环保政策风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。(3)经济风险：经济风险因国民经济状况变化而发生，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招标风险、国民经济状况变化风险。(4)技术风险：房地产技术风险指的是因为科学进步、技术结构和相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失，其中包括：改变和更换建筑材料的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、建筑设计变动或计算错误的风险、市场供求风险。(5)社会风险：社会风险因素主要是指因为人文社会环境121、因素的变化影响了房地产市场，而给房地产商品生产从事者和投资者带来损失的可能性，房地产市场的社会风险因素主要有：城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、政客干预风险、治安风险。(6)内部决策和管理风险：内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，主要有：投资方式、地点、类型风险，选择、人、财、物组织管理风险等。其中，重点风险主要集中在财务、市场、政策、经营风险。具体分析如下：5 1 1 财务风险财务风险主要来自于通货膨胀风险。在市场经济下，通货膨胀是长期存在的，而对于房地产投资而言，具有对通高级管理人员工商管理硕士学位论文货膨胀的自我保护能力，122、因为这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对本项目的影响，为项目的投资减轻了风险。但是，从长期来看，在当前国家对房地产市场的严厉调控下，通货膨胀风险上升到了新的高度。2 0 1 1 年一季度以后，C P I 上涨超过了5，这意味着通货膨胀的风险进一步加大，本来，通货膨胀对于房地产市场是有利的，因为通货膨胀促使居民通过购买不动产来保值升值。但是，当前形势下，由于国家宏观政策的介入，通货膨胀对房地产的影响大大提升了。一方面，为应对通货膨胀，国家采取了紧缩性的货币政策，直接收紧了房地产开发商的资金链；另一方面，由于国家当前对房地产市场实施严格的限购政策，房价居于拐点，很有可能下降，123、在这一大背景下，人民选择投资房产会更多的考虑这一因素，因此，通货膨胀对于房地产市场的影响风险大于机遇。5 1 2 市场风险房屋建成之后，销售将是实现项目预期利润的关键环节，根据项目的定位和所处的地理位置，销售对象将为开发区内的公司职员、企业管理者、周边高校教师、附近居民、个体经营者等，他们的收入相对稳定，购买力比较强。而由于他们的工作原因和所处区域的特点，基本上要求居住地能方便上班，对小区的环境、价格、对住宅的品位、户型设计、绿化也有一定的要求，这就意味着项目符合市场的需求，则变现性好，容易销售。5 1 3 政策风险从国家宏观环境来看，由于中央政府与地方政府在经济利益与政治利益的博弈中存在两难124、选择，导致国家宏观调控难以预测。宏观政策的不确定性，给房地产企业带来了极大的风险。具体表现在如下几个方面：第一，房地产拐点论不断出炉，综合当前房地产调控的现状来看，现购令等举措出来以后，很多城市房地产价格已经有所下降，房地产甚至出现了一个月零成交的状况，政策对房地产压力非常大。第二，政府换届以来，对于房地产的调控仍然未见放松迹象，房地产行业资金链紧张的状况未见缓解，金融业去杠杆化和市场化改革的推进有加速的迹象，这对于房地产业既是机遇，也是挑战。第三，当前国家整体经济形势走向不明显，导致了国家具体的金融政策、财政政策、货币政策等政策的方向不明朗。以上政策对房地产的影响是重大而且深远的，因为房地产125、市场的发展未来面临多重政策风险。具体情况在第二章已经有了系统的分析，这里不再详述。5 1 4 经营管理风险经营管理风险主要指项目在经营和管理过程中遭遇的风险。如决策错误、成博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析本控制不到位、施工安全措施不到位、销售价格下降、销售量下降、员工流失等等风险。5 2 风险控制办法在房地产投资项目经济评价中，一方面所使用的数据很多都来自于对以后情况的预测，有很大的不确定性因素；另外，房地产开发项目通常会有一个漫长的过程，在这个期间，主观和客观条件都会有变化，直接导致数据的变化。从而也会影响项目的经济收益。该项目控制风险的方式有以下三项措施：1 通过进度的加快来规避风险首先126、，如果开发经营的时间越长，则项目建成后的经济形势就越难预测。其二，开发周期越久，项目建成之后的政治形势也难以预测。所以，规避房地产开发经营风险最好的办法是尽最快的速度完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、运用法律手段来保证拆迁工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签定具有法律效应的承包合同，与建筑等物质供应商签定施工材料供应合同，这样极可能地避免不必要因素的影响。2 通过市场调查来降低风险通过市场调查来得到更多的信息。获得相关投资环境和投资项目的市场信息越多，预测就更精确，决策也更科学，包括项目的选择、地区的选择、时机的选择、融资和租售的选择等，把不确定性因素降到最低限度，更好127、地把握控制房地产投资过程中的风险。3 通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用，提高收益水平，进而降低并控制风险。高级管理人员工商管理硕士学位论文第6 章博雅湘水湾项目的实施与保障6 1 项目开发前期招投标进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目采取平行施工方式。项目工程计划2 0 1 3 年5 月开工，2 0 1 7 年1 0 月竣工，工期4 年，为了节约投资，决定分三个阶段进行开发。根据市场调查分析，预计每期推出的商品房至少有5 0 可以采用分期付款的形式128、预售，按市场吸纳能力和公司的开发能力、资金筹措的可能性，本项目的工程开发建设进度安排，如下表所示：6 2 市场销售阶段的实施与保障项目市场销售阶段的实施主要包括销售目标分解以及策划方案推进6 2 1 销售目标分解具体的销售目标分解实施方案见表6 1。表6 1 销售目标分解6 2 2 策划方案推进在营销策划执行面，主要采用行销的方式进行推广过往诸多房地产企业采用了行销，但大多效果未充分挖掘，大部分缺乏妥善管理和创新，人员薪资浪费和人力浪费。我司湘水湾的特适合采取行销的方式来销售，但如何完善行销队伍的管理，细化、精细化推进行销工作，使我们的产品信息能高效率的达到客户那里，客户能通过行销工作了解楼盘129、，最后产生来售楼部的浓厚兴趣，是个系统性工程。本项目采用2 0 1 1 年行销的4 轮驱动模式内涵诠释：4 P 市场营销理论的反向思考要卖出房屋，必先有销售洽谈；要销售洽谈必先有客户登门；要客户登门必有利益兴趣点；要有利益兴趣点就必有客户了解认识；要有客户了解必有客博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析户注意。过往行销常常面对路人，既无心留步聆听，更无心仔细阅读资料，因此必须要锁定有效行销场地(见图6 1)。图6 1B 行销4 轮驱动模式的基本结构第一轮：行销人员外拓在指定场合进行专业解说，请客户注意湘水湾；第二轮：D M 单张派发发放产品的名片与身份介绍，增进客户了解认识；第三轮：D M 单张上130、有打孔“邮票式”代金券，利益兴趣点刺激客户行动；第四轮：现场接待话术三板斧，说服签约，按成交未成交两种情况兑现行销优惠；行销人员的职责、主战场包括：盯住拆迁大团队客户：周边规模性拆迁户持续跟进与进度信息收集，持续深入社区宣传；强迫性推销：以周边公交车路线的公交车为阵地，上车大声推销演讲，派发D M；派发宣传单与路演：节假日、促销日在周边区域客源集中的商业网点、乡镇派发D M；6 2 3 销售方案制定销售方案主要从销售管理优化、和客户渠道优化两方面展开。从销售管理优化措施来看，一是优化销售人力资源，引入末位淘汰制。连续1 个月业绩评价体系三项指标均为末位者，停牌警告，停止轮排上岗接待新客户3 天131、；连续2 个月业绩评价体系三项指标均为末位者，予以清理淘汰。二是建立业绩评价体系。建立个人签约面积、签约金额、签约套数三项指标；每月1 号由销售经理进行上月置业顾问业绩三项排名整理；三是建立月度任务目标。根据营销任务总进度分解部门月度任务，再将部门销售任务分解落实到人。(例：根据总目标，5 月份销售任务为1 2 0 0 万，1 0 个置业顾问，每位置业顾问5 月份任务为1 2 0 万)四是将提成与任务挂钩，置业顾问提成分3 种情况：一是未完成月度个人任务，提成按2 2；二是完成或超出月度个人任务，提成按规定折扣政策下，提成按3 4；三是低于正常折扣下，无论何种原因何种折扣，提成按2 4；五是奖132、励月度销售冠军。当月工资中奖励1 5 0 0 元。六是完善价格策略。价格表在未公布之前拉高意向客户心理预期；开盘日前3 天内公布均价，以低于客户心理预期的价格开盘；开盘一周后立即上调价格，增加客户紧迫感与升值热卖氛围；对于1 6 0 平米以上四房产品原则维持现有价格，适当采用折扣、礼金、代金券等手段为总价瘦身。从客服渠道优化来看，按行业平均统计，任一楼盘，都有15 3 5 左右的老客户带新客户。因此优化客户服务，带动老客户关系口碑相传是成本低廉效果显高级管理人员工商管理硕士学位论文著的销售渠道；业主、老客户关系维护，主要通过打一手关爱老客户的专业情感牌。具体措施包括端午节送粽子一盒；博雅营销策133、划中心祝福短信息一条；中秋节送月饼一盒；博雅营销策划中心祝福短信息一条；业主、老客户生日；博雅营销策划中心祝福短信息一条；天气变化；博雅营销策划中心温馨提示短信息一条；老客户带新客户达到5 套，赠送老客户健康关爱体检套餐；老带新策略的完善。老客户带新客户的卡操作模式：客户成交均派送博雅生活会员卡一张，设卡号及业主姓名；老客户将该卡转借新客户购房使用，新客户可以凭该卡优惠5 0 0 0 元，老客户可以在新客户成交后凭该卡使用记录申领2 0 0 0元消费券；6 3 后期管理6 3 1 物业管理从硬件来看，主要构建如下三大系统：周界防范报警系统：社区围栏采用主动式红外线探测器，具防雨、防雾、防潮、全134、天候、低误报率、抗干扰等特点。C C T V 监控系统：系统配置2 4 小时长时间录像机，对主要出入口、停车场等重要部位进行直观的监视。访客门禁系统：在每栋楼宇单元安装对讲电控门，为住户提供对讲型用户机。硬件设施不在于多而贵在精，做到这三项足矣。从软件来看，对物业管理人员要注意把好人品关、精神关、专业关。在提供的服务方面应该做到多而细。此外，维修服务：空调安装；抽油烟机安装；煮食炉安装位置开孔；电话线移位：电视插座移位；电器插座移位；更换插座面板；换灯泡、灯管；灯具安装；水喉安装；水管更换、维修；更换三角阀；安装猫眼；更换玻璃；玻璃开孔；维修浴缸，更换配件；维修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；维135、修塑钢门窗配件；更换地砖。装修服务：小型家电安装；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花；水管改建。搬运服务：搬家；搬运装修材料；搬运大件物品；清理装修垃圾。租赁服务：常用工具出租；电动工具出租；场地出租；运动器材出租；雨具出租。保健服务：健康体检：家庭看护。教育服务：代请家教；各类培训班；健康、养身知识讲座。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析生活服务：代发信件；代发快件；电器调试；蚊虫消杀服务；灭鼠服务；物品寄存(小件)；物品转交；空置房维护。6 3 2 组织机构优化合理、科学地制定管理方案，并在实际项目开展过程中不断调整和优化组织机构，确定项目的组织机构和人力资源配置，是保证项目建设和136、生产经营顺利进行的重要条件，在制定管理方案时，我们对项目管理的组织机构设置和人力资源配置进行了优化。从组织机构设置来看，本公司是股份制公司，分权力机构、经营管理机构和监督机构。最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，董事会成员由7 人组成，董事长1 人，副董事长2 人，对股东大会负责；总经理受董事会聘任；各部门经理，负责组织公司的经营管理活动；最高职员由董事会商议聘任；监理会由股东代表和职工代表3 人组成，对公司的财务和职权进行监督。其中，综合部主要包括如下职能机构：办公室：负责公司文档进行分类管理、负责公司内部员工的个人资料进行管理。人事处：负责人力资源的招聘、录用、调配和使用137、；人事的考核、晋升与奖惩；教育和培训工作。保卫处：负责巡查报告、物资保护、停车场管理工作。后勤处：负责公司的后勤供给、维护等工作。财务部主要负责资金的筹集和管理；财务和核算和监督；资金的拨款和管理；交纳各种税款和管理费用；保证工程进度和各项计划资金的到位。工程管理部内设技术施工管理组，主要职责之一是负责工程前期准备，包括技术准备，物资准备，现场准备和其他准备技术准备主要是审核图纸；编制房地产开发项目组织设计；编制或审核施工图纸预算；编制或审核主要材料、半成品、设计计划；对特殊项目或重要的项目考察、参观、学习及必要的培训。物资准备：按工程进度购置项目必须的物资材料。现场准备：现场勘察；“六通一平138、“；组织施工单位放线并检验。其他准备：利用招标形式，优选施工队伍；办理开工报告；办理质监委托；组织设计交底；施工现场的地下是否有国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，发现有及时进行处理。主要职责之二是现场对工程实施管理前一阶段的部分工作：废旧建筑物和阻碍工程施工的障碍物拆除工作；“三通一平”，其他的(临建、占路、占地)办理。施工建设阶段的工作：施工前的各项准备工作，施工建设时的平衡与协调工作，现场技术管理工作，加强管理经济签证；做好工程资料的汇集；加强开发项目资料的收集工作；施工建设后期的工作：做好工程结束阶段的组织安排、竣工验收；做好工程决算及项目移交。采购、询价组主要负责做好材料、配件、设139、备等物资的询价及采购工作。预结算组主要做好工程的预结算工作，帮助项目实现预期利润。高级管理人员工商管理硕士学位论文营销策划部主要负责商品房的销售和管理，做好销售计划的编制及销售策划工作。物业管理部主要负责与业主委员会相互配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便 的优秀物业区域。负责售后回访、修缮、工程遗留问题处理工作。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法和国家有关规定的要求，执行机构有着指挥和协调能力，组织机构的层次和运作方式可以很好的满足建设和生产运营的管理要求，项目法人代表及主要负责人能适应生产运营管理和项目建设的相关要求，承担项目筹资建设、生产运营以及偿还债务等责任。从劳动定员140、来看，本项目结合实际需要，明确项目人员构成，确保有效率完成项目的运营。考虑到本项目的实际情况，人员设置上主要设：董事长兼总经理1 人，副总经理3 人，总工程师2 人，综合管理部4 人，财务管理部3 人，营销策划部2 人，工程管理部5 人，总计2 0 人。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析结论博雅湘水湾是长沙博雅置业开发公司在长沙县星沙镇开发的一个房地产项目。近两年以来，国家宏观政策对房地产行业不断进行紧缩性调控，结合国家宏观政策的变化，对房地产投资进行系统的投资与收益分析关系到房地产项目的成败。本文结合长沙县房地产发展的内外部环境，对博雅湘水湾项目的可行性进行了系统的分析，主要得出了如下几个结141、论。第一，本文首先对博雅湘水湾项目的投资环境进行了全面细致的分析。这一部分的分析重点围绕行业发展环境和趋势展开。国家宏观政策以及省市行业政策对房地产行业产生了深远的影响，但是长沙整体房价处于全国较低水平，长沙县宏观经济运行良好，整体房地产市场环境也相对乐观。竞争对手普遍实力不强，由拆迁引致的需求较为旺盛。结合以上基本情况，对房地产销售及价格预期进行了计划，综合分析的结果表明，尽管整体市场宏观环境趋紧，但是长沙县由于城市化的进程加快以及经济发展势头良好，尤其是当地拆迁带来的广大需求以及本土房地产开发商的竞争实力不强，博雅置业在这一项目的开发仍然具有良好的前景和预期。第二，本文对项目的投资与财务进142、行了分析。在对项目投资环境进行了系统有效地分析的前提下，本文系统的了解项目的供给和需求，从而有效地确定项目的成本、费用以及价格等财务要素，为项目的投资与财务分析提供基础。而对博雅湘水湾房地产项目进行投资与财务分析，能够有效地识别项目开发过程中需要的成本，并针对企业项目开发成本制定适合该项目开发的基本模式，包括对开发过程中资金筹措问题，开发过程中财务风险控制等问题进行全面和系统的把握。采用市场导向法对基本财务数据进行采集与估算，对基本财务报表进行编制，并得到财务评价的基本结论，该项目具有较好的盈利性，盈利能力达到2 6 左右。根据财务内部收益率的计算公式，结合本项目的基本数据计算得出：本项目的税143、后F I R R=3 7 0 5。从经济角度来看，本项目是稳健可行的。虽然盈利水平不是很高，但是在当前房地产调控下能有这个效益已经相对可观，如果未来政策转向宽松，盈利能力将更高。第三，本文对项目的效益评价及风险控制进行了分析。从效益来看，本项目具有良好的获利性，并能产生较好的社会效益和环境效益。博雅湘水湾住宅小区提出“绿色生态社区”、“艺术家园”概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园林艺术设计，提倡健康住宅已经成为趋势，本项目注重园林景观的设计，处处体现以“人为本，小区内除了硬质景观之外，重点设计层次分明的软质景观，既高级管理人员工商管理硕士学位论文注重了视觉效果，又营造了整体气氛，同时利用景144、观将人们的视线从高大的建筑物上转移，减少了人们的压抑感，4 0 8 的绿化覆盖率保证了小区内良好的环境。但是项目也面临一定的风险，具体表现在政策风险突出，经营管理风险存在隐患。为了对项目的风险进行有效的控制，本项目将制定详细的对策，分别应对不同风险，在风险防范、风险化解方面起到积极的作用。最后，结合对项目投资与收益的分析，尤其是对项目潜在风险的判断，本文提出了项目顺利实施的保障措施，从招投标、营销以及后期管理等多个方面制定了针对性的措施。从招投标进度安排来看，为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目采取平行施工方式。项目工程计划2 0 1 3 年5 月开工，2 0 1 7 年1 0 月145、竣工，工期4 年，为了节约投资，决定分三个阶段进行开发。从营销管理来看，加强市场销售各个阶段的跟踪管理，加强员工素质和员工道德的管理，通过加快制度管理来加强对员工的有效监督。从后期管理来看，合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和人力资源配置，是保证项目建设和生产经营顺利进行的重要条件，在制定管理方案时，我们对项目管理的组织机构设置和人力资源配置进行了优化。本文的研究置于当前国内房地产市场宏观调控不断加剧，调控措施和调控力度都不断加强的客观形势下，对于本项目的开发具有积极的指导意义，同时对于区域内其他企业和其他项目的开发业具有一定的借鉴意义。博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析参考文献 1146、】赵艳军北京市住宅市场发展趋势分析【J】北京房地产，2 0 1 3，(3)：9 1 2 2】陈益民，曹家和浅谈市场经济下的房地产业叨市场周刊，2 0 0 4，1 1(1)：6 7 6 8【3】张雨建设项目可行性研究存在问题原因及改进措施 J】现代商业，2 0 1 1，(3 3)：1 2 1 9 4】张国凤可行性研究在市政建设项目中的重要性分析【J】S i l i c o nV a l l e y,2 0 1 2，2(2 4)：1 0-1 8【5 梁宇浅谈可行性研究在建设项目中的作用【J】中小企业管理与科技，2 0 1 2，(1 0)：2 9 3 3 6】曹新峰房地产项目可行性研究存在的问题及对147、策【J】科技信息，2 0 1 2，(3 3)：3 4 3 9 7 P o r t e rM i c h a e lE T h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g eo fn a t i o n s N e wY o r k，T h eF r e eP r e s s，2 0 1 0 8】R o b e r tB u r g e l m a n，A n d r e wS G r o v e S t r a t e g yI sD e s t i n y：H o wS t r a t e g y-M a k i n gS h a p e saC o m p 148、a n y SF u t u r e 2 0 0 6【9】R a y m o n dV e r n o n(19 6 6)：I n t e r n a t i o n a lI n v e s t m e n ta n dI n t e r n a t i o n a lT r a d ei nt h eP r o d u c tC y c l e，t h eQ u a r t e r l yJ o u r n a lo fE c o n o m i c s，V 0 1 8 0，N o 2(M a y,2 0 1 0)，1 9 0 2 0 7 10】A n d r e w s K R T h 149、eC o n c e p to fC o r p o r a t eS t r a t e g y H o m e w o o d，I l l i n o i s：D o wJ o n e s-I r w i n，2 010 11】P o r t e rM E T h eC o m p e t i t i v eS t r a t e g y：T e c h n i q u e sf o rA n a l y z i n gI n d u s t r i e sa n dC o m p e t i t o r s N e wY o r k，T h eF r e eP r e s s，2 011150、 12】C o l l i sD a v i dJ，M o n t g o m e r y,C y n t h i aA C o m p e t i n go nr e s o u r c es t r a t e g yi nt h e1 9 9 0 s H a r v a r dB u s i n e s sR e v i e w,1 9 9 5，7 3(8)：1 1 8 1 2 8 1 3】M i c h a e lD J o h n s o n，A n d e r sG u s t a f s s o n T h ee v o l u t i o na n df u t u r eo 151、fn a t i o n a l c u s t o m e rs a t i s f a c t i o ni n d e xm o d e l s J o u r n a lo fE c o n o m i cP s y c h o l o g y 2 0 1 1，(2)：2 1 7-2 4 5【1 4】O l i v e rR L S a t i s f a c t i o n：Ab e h a v i o r a lp e r s p e c t i v eo nt h ec o n s u m e r N e wY o r k：M c G r a w-H i l l，2 0 0 7，152、7 3 7 4 15 J o n e sT O，S a s s e rW E W h ys a t i s f i e dc u s t o m e r sd e f e c t H a r v a r dB u s i n e s sR e v i e w,2 0 1 0，(7)：8 8 9 9 1 6】G u s t a f s s o nA，J o h n s o nM D B r i d g i n gt h eq u a l i t y-s a t i s f a t i o ng a p Q u a l i t y4 6 高级管理人员工商管理硕士学位论文M a n a g e m 153、e n tJ o u r n a l 2 0 0 7，(4)：2 7-4 3 17】C l a s sF o m e l l，M i c h a e lD，J o h n s o n，E u g e n eW T h eA m e r i c a nc u s t o m e rs a t i s f a c t i o ni n d e x：n a t u r e，p u r p u s e，a n df i n d i n g s J o u r n a lo fM a r k e t i n g 2 010，(4)：7-18 18】S m i t hA K，B o l t o nR N 154、Am o d e lo fc u s t o m e rs a t i s f a c t i o nw i t hs e r v i c ee n c o u n t e r si n v o l v i n gf a i l u r ea n dr e c o v e r y J o u r n a lo fM a r k e t i n g，2 0 0 9，(3)：3 5 6 3 7 2【1 9】毕文颖项目可行性研究中的经济效果分析 J】城市建设理论研究(电子版)，2 0 1 2，9(3 4)：1 2 1 9【2 0】刘晶晔房地产开发项目的可行性研究【J】消费电子，2 0 1 2，(1 155、3)：3 0 4 0 2 1】黄彪综述工程项目前期可行性研究的作用及出现的问题与应对措施【J】科技与企业，2 0 1 2，1 2(7)：1 4 1 9 2 2】虞之光工程建设项目可行性研究的问题及建议川城市建设理论研究(电子版)，2 0 1 2，6(1 5)：3 0-3 3【2 3】陈妮浅议房地产项目可行性研究的现实意义【J】价值工程，2 0 1 1，(2 3)：1 5 1 9【2 4 郑微有关房地产项目可行性研究的现实意义探讨 J】中国房地产业，2 0 1 2，(1 2)：2 2-2 9 2 5】李益群铁路工程预可行性研究合理确定工程投资的方法 J】铁道标准设计，2 0 1 1，(5)：2 156、3 2 9 2 6】高宏江部分地区房地产泡沫及其分析【J】市场周刊，2 0 0 3，(1 1)：8 4 8 5 2 7】B e h r e n sW，H a w r a n e kP M 工业可行性研究编制手册 M】建设部标准定额研究所组北京：化学工业出版社，1 9 9 4，2 4 6 2 5 1 2 8】王辉建设工程可行性研究中的价值管理【J】城市建设理论研究(电子版)，2 0 1 2，(2 0)：1 0-1 7 2 9】张立娟浅谈房地产开发项目可行性研究 J】大观周刊，2 0 1 2，(3 4)：5 7 6 0 3 0 张武超新项目可行性研究的重要性及问题解决对策 J】商情，2 0 1 2157、，5(4 8)：3 3 3 8 3 1】张贤哲房地产项目风险管理组织结构研究 J】，武汉化工学院学报，2 0 1 1，(4)：3 2 5 4 3 2】李来实房地产业的风险控制对策 J】莱钢科技，2 0 0 5，(1)：2 3 2 8 3 3】杨展制定物业管理企业标准一一推进物业管理行业标准化进程世界标准化与质量管理，2 0 1 0，(4)：4 3 4 4【3 4】刘昕滢当前我国工程建设项目可行性研究存在的问题及改进对策 J】商品与质量：学术观察，2 0 11，(1 1)：2 2 2 9【3 5】王荣荣毛俊峰浅谈工程可行性研究工作中存在的问题及应对措施 J】华章，2 0 1 1，(1 5)：1 158、2 1 9博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析 3 6 邹杰基于工程建设项目可行性研究的探析【J】城市建设理论研究(电子版)，3 7】王统生浅谈可行性研究在工程项目建设中的作用【J】中国科技纵横，2 0 1 2，高级管理人员工商管理硕士学位论文致谢值此论文付梓之际，衷心地感谢湖南大学工商管理学院的全体领导和老师。是因为有许多值得我感激的人一直在鼓励和支持我，使我能顺利地完成论文撰写。首先，我要特别感谢我的导师单泪源教授。导师学识渊博、治学严谨、德行兼备，在这段学习期间，他不但教授了我学习知识的方法，还传授了我做人的道理，让我终生受益。对于论文的撰写，导师在论文的框架、资料的查找以及内容策划方面给159、予了我细心的指导，每一处有他对我无微不至的关怀。其次，我要感谢对我授业解惑的老师们，通过他们高水平的系统教学，使得我的知识结构和管理水平有很大的提升，使我的管理能力和生活品质有了质的飞跃，为我顺利完成论文撰写打下了坚实的基础。他们是欧阳润平教授、吴泗宗教授、彭凯平教授、戴亦一教授、廖建桥教授、张再生教授、吴革教授、莫少昆教授、陈小君教授、郑佳明教授、寇纪淞教授、单泪源教授、李敬教授、陈收教授、王建国教授、诸大建教授、李荣灿教授等等。另外，我还要感谢薄湘平教授及朱雄鹰老师、谭立安老师、杨维老师带领的湖大E M B A 项目中心这个管理团队，他们给我的E M B A 学习提供了很好的平台和环境，给我的学习、工作提供了很多帮助。学习的美好时光常常浮现在我的脑海，终生难忘。最后，我要感谢我的同学、家人以及和我一起工作的同事，他们为我顺利完成学业提供了很多鼓励、帮助和支持。张慈2 0 1 3 5-2 0博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析博雅湘水湾房地产项目投资及效益分析作者：张慈学位授予单位：湖南大学 本文链接：http:/