1、前 言随着2010年世博会的临近和上海城市化进程的加快，南汇在已从上海的腹地走向了发展的前沿。根据上海市“十一五”规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分。城市的不断向南拓展，依托浦东国际机场和洋山深水港，南汇正在成为上海经济发展的核心阵地。根据南汇区“十一五”规划，高速路、轨道交通等市政基础设施的建设，展示了南汇鲜明时代特色的现代化城区形象，为区域的人口导入、经济发展提倡良好的社会基础。周浦位于浦东新区与南汇区交接处，与临近的康桥镇合称为“周康地区”。随着洋山深水港的建设及跨海大桥的通车，周康地区将成为市区至芦潮港的必经之路，是南汇的入口和对外展示窗口。根据南汇整体发展规划2、，周浦被列入周康综合经济圈，受到浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业区的先发优势，依托区域综合产业基础，周浦镇面临千载难逢的发展机遇。受城区改造的影响，周浦房地产市场逐渐繁荣起来，我司改造地块为周浦老镇21#地块项目。本项目的开发对改善周浦镇区的面貌，拉动周浦房地产发展有着非常重要的意义。第一部分 南汇区市场分析一、南汇区概述1、区域简介南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧濒临东海，海岸线长45公里。正在建设中的上海国际集装箱航运中心、洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇。南汇全区设镇24个，市级开发区1个（康桥工业区）、区级开发区5个（南汇3、工业园区、航头商城经济技术发展区、滨海旅游度假区、现代农业园区、惠南新城开发区）、市属农场3个。全区面积688.9平方公里，2006年年末常住人口92.98万人，其中户籍人口72.73万人，外来人口20.25万人。随着上海加快建设一个龙头、三个中心和浦东的开发开放，南汇已从上海的腹地走向改革开放的前沿。2、经济发展 2003-2006年四年中，南汇主要经济指标均实现了翻番，地区生产总值从158.2亿元增加到350.2亿元，年均增长22%；工业总产值从379.5亿元增加到761.5亿元，年均增长19%；财政收入从25.7亿元增加到106.9亿元，年均增长42.8%，其中，地方财政收入从8.1亿元4、增加到33.5亿元，年均增长42.6%；地方可支配财力从17.7亿元增加到56.8亿元，年均增长33.8%。人民生活水平逐年提高，城镇职工人均年平均工资从18186元增加到27834元，年均增长11.2%；农村居民人均年纯收入从6067元增加到8546元，年均增长8.9%；全区累计新增就业岗位15万个，有24.8万农民纳入“镇保”；城市化率从30.4%提高到55%。经济结构优化调整，三次产业协调发展。2006年全区三次产业比重调整为4.7：54.5：40.8。与上年相比，第一产业下降0.8个百分点，第二产业下降4.6个百分点，第三产业上升5.4个百分点。3、居民生活水平城乡居民收入稳步增长，生5、活水平显著提高，消费结构明显变化。全区城镇职工人均年平均工资27834元，比上年增长10.3%；据200户农村住户抽样调查资料反映，农村居民人均年纯收入8546元，比上年增长9.9%。据统计，城镇居民人均居住面积12.7平方米，农村居民人均居住面积19.2平方米。二、南汇区发展规划1、整体功能发展规划南汇“十一五”规划，坚持“北联浦东、南拓临港”的发展方针，充分依托“两港”优势，深化发展海洋事业和海洋产业的功能定位，扎实推进工业化、城市化和新农村建设，大力发展各项社会事业。主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点，加快调整和优化全区产业布局发展规划，着重6、沿海经济发展轴的建设，加快培育区域增长极。要形成特征鲜明的“一核三圈三带”的形态特色：一核以海港新城为核心。港口经济圈依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势，借助周边发达的集疏运网络，大力发展装备工业、现代物流业、旅游业和现代服务业，形成以海港新城城市化地区、现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。周康综合经济圈依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。 惠南科教经济圈依托惠南相对雄厚的经济基础和7、文化底蕴，大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。 外环线经济带以外环线5个节点为组团式经济增长点，加快杨高南路创业园和申江南路IT配套园区的建设步伐，使之成为“十五”期间的主要经济发展带。 远东大道经济带充分依托两港优势和综合交通体系，加快上海临港综合经济开发区和市级旅游区的景点开发，建成连接空港和海港的新型经济带。 沪芦高速公路经济带以沪芦高速公路交通区位的优势，吸纳国内外资本在其沿线的4个节点的集中投入，使资金、技术、劳动力等要素迅速聚集，形成“高速公路产业带”。 努力提升康桥工8、业区、惠南科教园区和南汇工业园区的能级，加快上海临港综合经济开发区、港城物流产业区、国际医学园区和信息产业园区的规划建设和功能培育。规划设计好各经济圈内的产业布局，使圈轴成网，形成全区产业布局的网格化设置。 要坚持二、三产业共同推动经济的产业发展方针，逐步构筑以高新技术为基础、现代服务业为先导、现代装备工业为支柱，特色鲜明、重点突出、体现临港经济特征的多元产业体系，努力构筑“现代装备工业基地、现代物流基地和信息产业基地”；第三产业重点发展信息产业、现代物流业、中介服务业、金融业、旅游业和房地产业，努力健全公用事业和社区服务。2、道路发展规划根据南汇区“十一五”道路规划，从2006年到2010年9、，南汇境内将新建二级以上道路22条，总长250公里，估算总投资195亿元。机场高速(A15)、罗山南路(A3)、两港大道等6条主要道路已在建设进程中，基本形成“十一横十六纵”的道路网络，打通南汇区与浦东新区的道路接口，向大浦东的方向发展。根据上海市城市总体规划，浦东铁路以“东线”方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。市域轨道交通线R3自浦东新区南下，经周浦、惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城，该条线路计划在2010年前建设完成。 另一方面，随着东海大桥的全面贯通，远东大道延伸段、沪芦高速公路及轨道交通11号线建设项目的推进，均对南汇的发展起到良好的推动作10、用。特别说明：临港新城的规划建设对于南汇乃至上海城市的战略发展具有举足轻重的影响，是上海市委市政府建设上海国际航运中心的一项国家战略，从上海发展大局出发作出的一项重大战略决策，由此，上海将真正意义上的战略发展从“沿江（黄浦江）”转为“临海（东海）”的跨越式大发展。三、南汇房地产市场概况目前南汇楼盘主要集中在三大区域内周康板块、航头镇、惠南镇，其中周康板块是南汇区距离上海市中心最近的一个板块，区域内楼盘价格普遍在5000元/平方米以上。三大板块的现状如下：【航头板块】 普通住宅销售受限交通配套 板块介绍航头板块由于处在周康地区和惠南镇的中间，担负起了衔接这两大经济重镇的任务。根据南汇的新一轮规划11、，航头将大力发展商贸流通、仓储、配送等产业，形成生产和生活资料流通集散地。目前已有10多个国家和地区的30多家中外企业、客商投资落户航头。板块楼市介绍相对应这些高端企业，航头房地产业一直以开发高档别墅为主，航头镇上低价房总量不大，典型楼盘有东方夏威夷、生茂养园、爱法奥朗新庄园等。航头镇内人气明显不如周康、惠南地区，沪南公路，沿途有大量的企业、农宅和高档别墅区。 航头板块适宜居住程度较低 u 交通不畅。目前在该区域的公交系统以长途线路居多，如沪南线、广野专线、原野专线等，大部分是在浦东境内运行的公交线。 u 配套设施尚待完善。整个航头镇目前比较大型的生活配套设施只有一个农工商大卖场和苏杭家具大卖12、场，由于人气不旺的缘故很少有商家选择周边小商铺经营，在金色航城商业街尚未形成。 【惠南板块】 大学城概念板块板块介绍南汇区政治、文化中心，重点发展大学园区产业。板块楼市介绍南汇大学城的概念透支了该区域的购买力，区域供应大增、楼盘价格又偏高，05、06年一度处于滞销状态，受宏观调控的影响，06年价格回落近500元，07年受股市、楼市整体大环境的影响，惠南镇楼市有所回暖。 仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住u 位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少1个半小时的公交车程，区域内可供选择的公交线路也只有一些郊区线路，如此远的距离，使得市区的购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。 u 13、配套成熟、发挥“卫星城效应”。板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用的生活需求都能在该板块得到满足。 【周康板块】 低价狂追浦东三林北蔡 板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇的联合居住社区，紧邻浦东新区的三林和北蔡板块。板块楼市介绍周康板块虽与三林、北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低3000元/平方米，比三林低2500元/平方米，价格优势是周康板块的最大卖点。目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套的成熟度来定价。中邦城市、菱翔苑、汇康公寓这种临近板块内成熟配套的楼盘，定价较高，而像宁怡苑、康庭苑这种周边配套尚待开发的楼盘，定价则较低，这两种类型的楼盘市场14、接受程度都较高。 周康板块较适宜居住 u 楼盘价格优势。紧邻浦东新区，到市中心距离较近，且价格较三林、北蔡板块偏低，是吸引购房者的主因。 u 周边生活配套日趋成熟。周浦镇商业历来较发达，素有“小上海”之称。52000平方米天润发大卖场；镇中心最热闹的康沈路步行街；在步行街的北面，沿着康沈路步行20米左右，已建成的小上海休闲广场一期，使得周浦生活配套商业发展较为成熟。 u 轨道交通规划到位，公交系统四通八达。规划中的轨道交通建设正在紧锣密鼓的进行中，届时将在周康板块设立站点(轨道交通11号线由嘉定安亭至临港新城，计划2009年建成。)周康板块公交系统四通八达，到火车站、人民广场、万体馆、陆家嘴等15、地均有直达公交车。 小结：南汇集聚港口城市重点发展的独特优势，以临港新城为发展重心和中心，携手惠南板块、航头板块、周康板块三大板块南北联动，在“港开、桥通、城用”的上海国际航运中心建设大格局下，南汇房地产市场发展潜力巨大。而周浦板块的房地产市场在南汇整体经济发展的带动下，依托周康综合经济圈的建设、产业经济的发展，未来增值潜力不可限量。第二部分 周浦镇市场分析一、周浦镇介绍周浦与惠南是南汇的二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近的地区，处于由市区至深水港以及南汇腹地的经济走廊的核心范围，也是南汇目前规划中唯一拥有市级工业园区(康桥工业园区)的城镇。周浦中心镇由现周浦镇、康桥镇组成，集16、上海地区著名的古镇与新兴镇于一体，是南汇区综合经济实力较为发达的地区之一。周浦镇历史悠久，是上海最著名的古镇之一，距今已有1300余年历史，有“浦东十八镇，周浦第一镇”之称。随着周浦中心镇规划的进一步完善，城镇的不断发展，该区域正逐步成为周康地区的政治文化中心，其功能定位为适宜健康生活要求的人居环境典范。目前周浦常住人口16万，流动人口5万，未来将导入20万的市区动迁人口。二、区域道路交通状况道路u 沪南公路为城镇交通性主干道；u 康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道：其中康沈路为景观道路；u 秀沿路为区域商业中心；交通u 公共交通：581、639、申周线、周南线、沪南线、旅游二号线等直通市区和17、浦东；u 快速干道：规划建造的轨道交通R3线，联通市区和海港新城；u 铁路：规划建设的浦东铁路等。三、周康商业规划1、周康地区的现代旅游休闲商业与服务业集聚区周浦商业繁荣素有“小上海”之称，未来商业发展中体现“古、特”等特征，小上海旅游文化城通过进一步的打造，旅游娱乐休闲等现代生活服务业来成为区域性的商业特色；此外，基于康桥工业区、国际医学园区和中国电信产业园区在区内的汇聚，产生了对生产性服务业和部分总部经济的巨大需求，发展信息、医疗服务等专业商务服务及配套娱乐休闲等现代服务业，形成南汇区重要的专业性商务服务集聚区。2、商业布局体现为“两街两圈”、“一轴两块”两街两圈u 两大商圈一是在R3轻轨18、站点左侧将建设一个shoppingmall，集购物、餐饮、娱乐、休闲复合功能的购物中心。此处紧靠国际医药园区和康桥商务区，建立部分商务楼宇，发展贸易、物流、房地产、金融、法律、会计、咨询、广告等综合性商务服务。形成一个以零售餐饮、娱乐商业以及行政、商务办公集聚的综合性商圈。二是在周浦康沈路秀沿路交界处打造一个以娱乐休闲商业为特色的商圈，连通秀沿路购物娱乐休闲街、康沈路旅游休闲商业街，商圈内的小上海旅游文化商城通过进一步改造，形成具有浓厚文化氛围的现代化具有旅游、观光、购物等功能的商业景观。延伸出中大街作为步行街，经营以各种旅游、文化小商品为主休闲购物商街。u 两大商街，秀沿路与康沈路秀沿路是新19、打造的一条商业街，沿线有购物中心、天润发超市、四星级酒店、康桥半岛别墅特色商业等，成为新型的购物娱乐休闲街。康沈路作为目前商业繁华地段，经过对现有商业的整合，将打造成为娱乐休闲与餐饮为主的商业街。“一轴两块”,以R3线为中轴,打造两块现代商务服务集聚区。R3线两侧，有国际医学园区和康桥商务区两大园区，围绕两大园区，发展生产性服务业及综合性商务服务业。一块是在周邓路与R3线交汇处，发展IT、医药、电子汽车等专业性商务服务；另一块是R3线与秀沿路交汇处，靠近轻轨站商圈，发展综合性商务服务业。小结： 康桥工业区、国际医学园区和中国电信产业园区在区内的汇聚，促进周浦板块内专业性商务服务配套的形成。 康20、沈路商业已经发展成熟；秀沿路商业也初具雏形“两街两圈”的规划设想初具规模。 从周浦的商业整体规划可以看出，未来板块内商业规模较大，市场供应略过于求。主要矛盾凸显在产品形态过于类似，板块区域内供应三个集中，即时间、户型、面积。 集中商业以及众多新建小区的社区底商使未来商业市场竞争激烈，位置与价格、产品特性尤其关键。四、周浦区域普通住宅市场及商业市场分析（一）普通住宅市场1、普通住宅市场概述周浦住宅开发主要围绕老镇区及学区建造，在售项目以老镇区为中心，向四周发散。老镇区的改造、商业配套设施的建设、与浦东住宅市场的差价，拉动了周浦住宅市场的迅猛发展。2、2005年到2007年上半年普通住宅市场价格走21、势分析年份成交均价2005年45382006年52232007年1-5月5839分析：从上述图表中不难看出周浦普通住宅价格05年至今一直处于直线上升状态，05、06年的政策调控对地区的价格增长冲击不大，年增长率维持在12%以上，超过上海市整体市场增长率。而07年上半年较05年价格拉升超过1000元，未来区域价格涨势依然看好。2、代表楼盘个案介绍楼盘名称楼盘位置2007.05成交均价总建面（万M2）主力房型（M2）绿化率绿洲康城康桥路1368号698722.42房：102-1083房：126-15043.8中邦城市秀沿路867弄642535.382房：96-1003房：113-14040绿地东上22、海沪南路3185号6606512房：953房：130-14051龙威茗庭沈周路1939号545252房：95-983房：118-13240美林小城沪南路3468号5643352房：80-953房：110-12040日月星城川周路4086弄549372房：85-873房：-40菱翔苑三期年家浜路461弄5408202房：87-1123房：107-13244分析：周浦住宅依据项目整体规模及周边配套的差异，价格主要集中在5500元左右和6500元左右两个价格段内。多数个案为大盘开发，整体体量在20万平方米以上，规模优势明显，楼盘本身的配套设施相对齐全。但周浦住宅内动迁安置客户较多，这也是住宅价格偏低23、的一个主要因素。随着房产形式的转好，周浦住宅市场面临新的机遇，区域价格在大浦东的带动下，升值空间较大。（二）商业市场分析1、现有商业市场分析周浦板块商业分布主要在康沈路两侧，目前经营状况已经趋于成熟，主要商业集中于川周路-年家浜路路段，此外川周路、中大路、年家浜路以及康沈公路（年家浜路-繁荣路）段有部分成型时间较长而档次偏低的商业，这些商业组成了周浦镇目前的商业圈。A段B段C段康沈路1.5公里范围内的商业分布图商业区域商业属性建筑形态分布特征档次A段川周公路至关岳西路社区商业住宅底商围合式中档B段关岳西路至年家浜路社区商业综合商业住宅底商商业广场围合式集中式中档C段年家浜路至繁荣路社区商业住宅24、底商点、线结合中低档 A段（川周路-关岳西路）商业设施以早期建造小区的社区商业为主，经营混乱、档次较低。该路段商业成型时间较早，是随着周浦早期的老公房入住而形成的社区型商业，但档次较低，缺乏整体规划，业种业态分别凌乱，以经营杂货、中介、五金为主。 B段（关岳西路年家浜路）作为中心路段，起到了承上启下的衔接作用。该路段距离不长，是周浦镇的主要购物街道，新建社区立雪苑底商与小上海旅游文化城连成一片，形成规模化，且周浦镇到市区的交通线路集中与此，同时又是政府给予支持的购物步行街，档次为中高档，经营业种以美容美发、五金建材为主，档次较前一路段有所提高。 C段商业规模小、档次低、人气不足该路段的商业氛围25、较B段相去甚远，以汽配维修、小型炒市、烟酒杂货店为主。2、2005年到2007年上半年商业市场价格走势分析年份成交均价2005年94512006年110052007年1-5月9179分析：商业的销售价格受到地段、房型面积、楼层等众多因素的影响，06年位于镇中心的小上海旅游文化城的销售（售价在15000-3000元之间）拉动了整个镇区商业的销售均价，使得06年较05年上涨超过500元。07年商业整层等大面积商铺销售较多，致使整体价格被拉低。3、在售个案情况简介u 小上海旅游文化城（二期）楼盘地址：康沈路1611弄建筑面积：15913物业形态：1-3层商铺销售价格：12000-35000元/租金价26、格：2-5.5元/天物业费用：3.5元/月经营业态：以服饰、餐饮为主小上海旅游文化城位于上海市南汇区周浦镇中心。项目东临周市路、南靠年家浜路、西到康沈路、北起中大街，总占地面积58478平方米，总建筑面积约90000，目前在售的为其二期。分析： 其铺位多为上下2层，单套面积在120-300之间，也有部分单层与上下3层的单元，其面积分别为70、350。 目前该案对外以招商工作为主，其租金报价为：单二层铺位：2元/天；上下二层铺位：3.2元/天；单底层铺位：5.5元/天 项目物业管理费为3.5元/月，租赁合约期为35年，签约3年以上的租金按5%递增。u 美林商业休闲广场楼盘地址：浦东沪南路346827、弄建筑面积：22766物业形态：1-2层商铺单元面积：50-200销售价格：12000元/租金价格：2-5.5元/天物业费用：2元/月经营业态：以大型超市、餐饮、休闲为主美林商业休闲广场位于周康生活区的中心位置，毗邻沪南公路、上南路，总建面为22766平方米，共由3幢商业建筑组成，总套数为101套。该项目依托美林小城这个35万平方米的成熟大型社区，为其未来的经营前景作出了良好铺垫。分析：1、区域划分 A商场为沿街商业，共有25套商铺，其中18套为上下二层铺位，面积在 140-300平方米，剩余的7套为三层的大面积单元，面积在300-400平方米。 B商场位于A商场南面，与A商场组成一条商业内街28、，其铺位多为单层中、小面积商业，单套面积控制在30-150平方米之间。 C商场为一个半圆型商铺，共57个单元，其面积为40-200平方米之间，与前面二个商场共同组成了一个商业休闲广场。2、销售策略该项目承诺有3年，平均每年8%的回报，且其回报可以一次性折入房价。3、业态定位 A商场一、二层：特色餐饮一条街；三层：网吧、健身、棋牌室等休闲娱乐商业。 B商场主要为社区生活配套，包括咖啡店，茶饮等休闲业态。 C商场整体招租中大型品牌超市（国美电器）。小结： 周浦未来供应量较大，供应集中在小上海旅游文化城二期、小上海休闲广场、沪南公路的美林小城、川周公路沿线的社区底商、沈康公路（年家浜路以南）沿线以及29、秀沿路沿线。 目前在售商业的户型面积较为单一，多为1-2层或1-3层联体出售，面积在150-300平方米左右，单套面积大、总价较高。 周浦商业租金范围一楼商业5.5-7元/平方米/天； 1-2楼联体出租3-3.5元/平方米/天；二楼单层出租1.5-2.5元/平方米/天。 周浦商业的售价层次不齐，康沈公路（川周公路-年家浜路）沿线的商铺售价高企，12000-34000元/平方米，实际成交价格也达到15000元/平方米，未来售价还将有上升趋势。而沪南路美林小城的商铺价格相对偏低，目前售价在12000元/平方米。 客源以外省市及区域本地客户购买为主。 社区商业未进行统一的定位规划，业态较为混杂。虽然30、周浦商业面临较大的供应量，但目前来看商业缺乏良好的业态规划定位，在经营的商品上缺乏特色，商业的价值不能最大化。本项目商业的开发重点关注建筑规划及业态定位，以期能够为周浦商业市场树立新的典范。市场部分总结：通过上述阐述不难发现，在“两港新城”、“一城九镇”等上海市政府大规划发展推动下，“旧城改造”、“新城建设”使得南汇区房地产市场发展面临前所未有的机遇，而周浦作为南汇进入市区的“大门”，房地产开发也在如火如荼的进行中，房地产市场处于发展的上升阶段。受07年楼市回暖、南汇“海港新城”规划建设、浦东“空港新城”规划建设、周康综合经济圈建设、基础配套设施的完善、交通网络的逐渐完善、浦东楼市的拉动等多项31、利多因素的影响，周浦房产市场一路看涨。本项目地块位于周浦镇中心区的位置，是周浦镇仅有的核心地段，随着“小上海旅游文化城”的运营，该地段更成为商家必争之宝地。而项目选择在此时段开发，无论上海市房地产大环境还是周浦镇房地产市场小环境均处于市场回暖阶段，市场刚性需求释放，房价一路看涨，因此本项目的开发占据天时、地利，项目投资前景看好。第三部分 项目地块及其周边情况介绍一、项目地理位置本项目位于周浦镇中心，东瞰周浦镇中心小学，西临沪南公路、康沈路和正在建设的文化商城，以及新规划的周市路边，南临周浦商业主干道，年家浜路和农工商超市，北临周川公路。二、本项地块目前现状地块处于基础平地阶段。三、目前项目周围32、概况住宅环境目前项目周边康沈路以老住宅区为主，沪南路沿线以新建住宅区（包涵动迁居民区）为主，整体住宅档次不高。日常生活配套位于周浦镇中心，周浦商业网点中心区，日常生活商业配套设施完善，小上海商业广场、美林商业广场、康沈路主商业街区、年家浜路等完善的商业配套设施。四、项目周边交通状况本项目周边的现有的公交线路有581、639、申周线、周南线、沪南线等。同时规划建造的轨道R3线（市区至海港新城）、浦东铁路等均途径周浦镇。第四部分 项目开发建设方案一、开发项目概况1、建设项目名称信诚丽都苑暂定2、开发商：上海海若房地产开发有限公司3、企业性质：有限责任公司 开发商上海海若房地产开发有限公司是较具开发33、实力和开发经验的房地产企业。该项目的管理团队由高级工程师2名、工程师2名、会计师1名、统计师1名、助理工程师6名组成。本公司成立后，已经成功开发了鑫浦商厦和刚竣工的丽都家园，积累了很强的开发经验和关系网络。4、开发投资项目概况本楼盘位于周浦镇中心区域的主要商业地段，南接年家浜路，西临文化商城，东临新育公寓和周浦镇中兴小学，北临文馨苑二期，是周浦镇的金盆腹地。土地座落：上海市南汇区周浦镇年家浜路北侧土地性质：国有土地，批租70年土地用途：商品房，公建土地面积：36831平方米二、建设方案第一章 规划及建筑设计说明一、规划设计概况1、区位与环境周浦镇老城区21#地块位于上海市南汇区周浦镇中心地带，34、毗邻镇中心广场，依托现有的生活区和已建成的小上海商城，中小学，超市，公共停车点等各项公共配套设施，该小区的区位位置优越，交通便利，环境怡人，是镇中心理想的中高档居住地。2、自然现状该项目占地36831平方米,基地原为旧街宅地，北临关岳路，西临24米宽规划道路，中大街步行街将基地分为南北两块。此项目为旧城改造项目，一期动迁居民的回迁房，二期为商品住宅和宾馆。二、规划设计本规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意为动迁居民创造较优质的生活环境；塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。1、住宅规划a、总体布局中以一条环形的小区主要交通道路将整个地块有机的35、分隔。b、整个小区包括六层的多层住宅、小高层住宅两种住宅类型。在小区环路的南侧布置了8幢六层住宅；环路北侧设计了两幢18层的点式住宅，一层沿中大街设店铺。沿24米规划道路设计5层的商业建筑。二期设计了两栋11，18层公寓式酒店，17层宾馆。2、商业规划“商业综合体+商业步行街” 两重商业设施体系a、基地将延伸中大街建成一条商业步行街，结合关岳路（二期用地）周市路（规划拓宽至24米）建设的商业综合体，形成了此区域特有的商业氛围。b、周浦，位于上海市东南部南汇区的西北端，西邻闵行区浦江镇，北接康桥镇，东靠南汇区祝桥镇，南与南汇区航头镇接壤，是南汇区内距离上海市区最近的地区。周康地区毗邻浦东新区，是36、中心城区的东南门户。在建设中的四高小区（90000平方米），医学园区使周浦的人口将急剧增加；c、商业服务配套设施以相对集中和最大限度的方便居民使用为原则，充分考虑结合周围设施状况，依据现状的要求并结合周浦镇的实际情况设置较有规模的商业综合体，以餐饮娱乐业为主，在业态上与小上海商城达到互补。3、城市轮廓线设计中大街作为周浦镇的标志步行街，需要重点考虑建筑形态对城市形象的影响，形成良好的城市印象。 通过沿街建筑的层数的不同，高低变化使建筑的天际线丰富多变。三、建筑设计a、基地内人车分流，由南到北设置了一条步行景观轴，通过四季植物的配置，自然与规整相结合的布局，“绿”的渗透、交融，建筑与环境相联贯、37、穿插、统一中求变化，形成了怡人的空间形态。b、住宅根据回迁的要求，设计了多种户型，在满足基本功能的前提下，通过合理的组合，营造出较有品质的居住空间。c、在充分合理的安排好各项功能的前提下，在建筑的整体造型的细部处理上汲取严谨的整体造型和丰富、典雅的风格，并以现代的手法加以提炼，又注重在尺度上与周边建筑和谐统一，使之成为周浦镇中心的又一标志性的居住小区。在商业建筑的立面处理上，通过虚实的对比， 新型的建筑材料，现代的构图手法，体现了建筑强烈的雕塑感；结合广告、彩旗、装饰物、标示牌营造了浓厚的商业氛围和欢乐的节日气氛，让人流连忘返。四、绿化设计小区绿化设计以小区中心绿化与人行道的条形绿化和宅前、庭38、院绿化组成环境优美的居住、休闲环境。由小区中央的绿轴，结合步行道路设置儿童乐园、体育设施，形成一个有机的、互相贯通的极富人情味的室外邻里交流空间。同时为儿童、老人的活动交往提供了高质量的环境空间。综合技术经济指标项目计量单位数值所占比重()规划总用地（M2）36831总建筑面积（M2）122033100地下（M2）2391419.6地上（M2）9811980.4其中100 住宅建筑面积（M2）3178232.4 商业建筑面积（M2）3592336.6公寓式酒店（M2）1640016.7酒店、办公（M2）1401414.3住宅总户数（户）450100公寓式酒店总户数（户）232100停车数量 （39、台）523地上458地上65建筑密度%37.1容积率2.66绿化率17.3人口总量（万人）0.25人口毛密度（人/公顷）70规划用地平衡表项目用地面积（ha）比例（）规划总用地面积368100居住用地16.745.4公共设施用地11.932.3其中 商业建筑用地7.420.1宾馆建筑用地4.512.2公共绿地7.520.4道路广场用地0.71.9分期综合技术经济指标项目计量单位数值所占比重()一期规划总用地（M2）22202总建筑面积（M2）56296100地下（M2）55149.8地上（M2）5078290.2其中100 住宅建筑面积（M2）3178262.6 商业建筑面积（M2）1900040、37.4住宅户数 居住总户数（户）450100 多层住宅（户）21648高层住宅（户）23452停车数量 地上台38地下台180占地面积（M2）8234建筑密度%37.6容积率2.29绿地率 %19.5二期规划总用地（M2）12826 总建筑面积（M2）65737100地下（M2）1840028.0地上（M2）4733772.0其中100 公寓酒店建筑面积（M2）1640034.6 商业建筑面积（M2）1692335.8酒店，办公建筑面积（M2）1401429.6公寓式酒店总户数（户）232停车数量 地上台19地下台360占地面积（M2）5435建筑密度%42.4容积率3.69绿地率 %15.41、7第二章 给排水设计一、给水系统设计1、生活给水方式：地下室利用市政压力直接供水；多层住宅采用变频水泵供水；高层商住楼、宾馆采用市政压力直接供水、屋顶水箱供水联合的供水方式。2、热水：本工程住宅热水采用燃气热水器，分户制备供应。二、消防系统设计室外消防用水量为30L/s，室内消火栓用水量40L/S，自动喷淋用水量30L/S。1、室外消防本工程室外设室外消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。2、室内消火栓灭火系统室内采用临时高压消防给水系统。在地下室设备用房设置消火栓给水泵2台，一用一备，互为备用，消防泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。3、自动喷水灭42、火系统本工程自动喷淋系统采用湿式自动喷水灭火系统。地下室设置2台喷淋泵，一用一备，喷淋泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。4、灭火器配置：本工程按中危险级设磷酸铵盐干粉灭火器。三、排水系统设计1、 排水体制：室内污、废水分流，室外雨、污水分流。2、污水系统设计：a 生活污水量按生活用水量的90%计，最高日生活污水量为882.6m3/d，最大时生活污水量为94.87m3/h。b 室内生活污废水经收集后排入室外污水管网，餐饮业含油废水经隔油池处理后排入室外污水管，上述污水经室外污水管网收集后排入市政污水管网。3、 雨水系统设计：a 雨水量：按上海市暴雨强度公式，q=重现期按3年考虑。径流系数0.643、5。设计汇水面积3.68公顷，雨水总流量670L/S，拟分别设DN600和DN500排水管排入就近市政雨水管。b 单体屋面雨水汇合后排入雨水井；室外设若干雨水口，汇集地表水，最后接入雨水井。第三章 暖通空调一、空调冷、暖负荷及采暖负荷估算数据本工程住宅裙房的商业部分可设计小型中央空调系统，采用变冷媒流量商用空调机组，结合全热交换新风换气机组。该空调形式系统组合灵活，管理方便，运行节能。二、空调系统形式、控制方式及节能措施1、空调系统形式采用变冷媒流量商用空调机组的商业用房区域，室外主机可置于裙房屋面，室内设计吊顶嵌入式室内机组。由全热交换新风换气机组负责集中送入新风，排除浊气。室内为上送上回的44、气流组织形式。2、控制方式变冷媒流量直接蒸发商用空调机组有较为成熟的控制系统，空调主机可根据负荷变化自动控制各压缩机的启闭或出力,室内机组为线控方式，每间房间各设一个或多个线控器。3、节能措施空调系统由BA控制或自带完善的控制系统，可根据负荷变化适时自动调节冷、热量的供给，以节约能量。三、人防通风系统本项目二期地下层设计战时人员掩蔽所。人员掩蔽所防护等级为六级，为一个防护单元。设有完整的人防通风系统，由悬板防爆活门，扩散室，油网滤尘器，过滤吸收器，人防电动脚踏两用风机以及密闭阀门，换气堵头，插板阀，消声器，送风口等组成人防送风系统，排风系统由自动排气活门，密闭阀门，排风口及风管，扩散室，悬板防45、爆活门等组成，防护单元的人防通风系统能实现清洁通风、滤毒通风和密闭通风的功能。人防部分送风管道利用平时风管。四、机械通风系统宾馆和商业区域的餐厅厨房的烹饪操作区域、蒸饭间、面点间等均设有独立的排油烟通风系统，油烟经净化处理达标后高空排放。一期及二期的地下机动车库均设有机械排风系统，车道自然补风，排风引至室内地坪2.5米以上排放。另机电设备用房设置机械通风系统，会议室、卫生间等产生污浊空气的场所，均设置小型的机械排风设施，如采用矩形低噪声排风机或吊顶式换气扇等。五、防排烟系统及消防措施本工程宾馆为一类高层建筑，防烟楼梯间和其合用前室分别设计正压送风系统。防烟楼梯间采用常开百叶风口，其风机出口设置46、止回阀；合用前室采用常闭多叶送风口，火灾时同时打开着火层和其上下两层的送风口，所有正压送风机均置于塔楼屋面。宾馆的超长内走道及无法满足自然排烟条件的内区房间均设计机械排烟系统，商业区域的超长内走道设置有机械排烟系统，采用高温排烟风机，多叶排烟口，排烟用防火阀，风管等组成。地下机动车库设有机械排烟系统，该系统和平时通风系统合用。另考虑自然防排烟的各室内的外窗设置均具有满足规范要求的足够有效可开启面积。所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板并考虑用耐热材料敷设，空调风管采用离心玻璃棉作为保温材料等。在通风系统和空调系统中风管穿越防火墙、防火隔断47、处均设有防火调节阀，这些消防用阀门均可手动或自动复位，并与电气专业的消防报警系统联锁。六、环保措施及卫生防疫措施所有空调和通风设备均采用低噪声环保产品，所有设备均配置消声、隔声、减振、隔振的设施，如为空调室外机配置减振基座，较大的通风设备设有专用机房，并在机房四壁和顶面采取内贴消声材料的措施，循环水泵采用弹性减振浮筑基座，座装空调及通风机组设置弹性减振基座，吊装的空调和通风机组均设置弹性减振吊架，在风机进、出口设置非燃性的软接头等；空调送风管、回风管、新风管均设置消声静压箱、消声器。综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关室内外噪声控制的要求。另地下机动车库的排风保证在室外地坪2.5m以上48、排放，以避开人员活动区。厨房油烟经净化达标后高空排放。 设置中央空调的区域均在满足相关节能规范的前提下保证最大的新风量。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。末端空调机组均设置有可供清洗的空气过滤网，必要时可设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。第四章 燃气设计一、燃气气源本工程初步考虑从附近规划的市政道路低压天然气管道引来低压天然气，直接供应给宾馆燃气锅炉、各住宅用户和餐厅厨房使用。二、燃气计算流量根据上04）中附录B“两眼灶和海市标准城市煤气、天然气管道工程技术规程（DBJ 08-10-20热水器同时工作系数及计算流量表”查取并计算而得：一期住宅共444户，低压天然气计49、算流量约为131.8 Nm3/h。二期住宅共204户，低压天然气计算流量约为68.8 Nm3/h。商业区域餐厅厨房预留低压用气300 Nm3/h。三、消防安全措施整个供燃气系统均采用符合消防要求的材料和设备，在各用气点处及管道经过处均设有燃气泄漏报警及切断装置，并设有良好的自然或机械通风系统。第五章 弱电设计一、通信系统 住宅部分：在一期设一处面积为60平方米的电信机房，每户设两对电话线和超五类八芯双绞线一根。公建部分：相应设电话终端若干电信局电缆由小区外电信局人井埋地引至。同时采用当前先进的带大容量服务器的微电脑，实行信息处理传输管理智能化。本系统将采用智能化大厦综合布线系统（PDS），该综50、合布线系统采用综合配置型，用光缆和铜芯对绞电缆混合组网。二、CATV系统住宅部分：电视电缆直接由市有线电视网引来，本工程电视网络系统采用宽带双向信号传输技术。三、CCTV安保监控系统 住宅部分：小区入口及周边设有摄像机和红外光束报警器。在电梯轿箱内、车库出入口等地设有CCD 摄像机监控上述地区，部分位置设置可变焦距带云台的摄像机。 小区入口处设有小区管理室，住宅入口分别设有门口机，每一住户设有对讲机及紧急呼叫求助装置，各门口机与小区管理室联网。 住宅的底层、二层和顶层设置防盗报警控制器，并在阳台、窗等部位预留入侵探测器接口，报警信号接至小区管理室(是否设置由甲方确定)。四、火灾自动报警及消防联51、动控制系统根据消防规范要求，本工程的地下车库、沿街商场均按二级保护对象设防，消防控制中心设在物业管理用房；酒店按一级保护对象设防，消防控制中心设在一层。在地下车库和厨房考虑设置温感探测器，在客房、健身房、餐厅、邮局和银行等地设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火灾警铃。六、住宅每户设置信息配线箱一只，电视、通信、安全防范等管线均通过信息配线箱引出。 第五部分 项目销售策略及销售定价一、项目销售策略本项目一期为住宅加底商的综合性物业，其中住宅物业部分为回迁用房，部分出售；底商为出售型物业。周浦镇住宅市场供应量较大，绿地东上海为今年初开盘的超级大盘，且美林小城、中邦等等后续推量52、，使得住宅市场压力较大。同时考虑到项目一期有部分回迁安置，使得社区整体形象感较差，住宅销售利空因素较多。而从商业物业形式来看，小上海旅游文化城、小上海休闲广场、美林休闲广场等商业项目销售接近尾声，且上述商业项目已投入运营，商业氛围初步形成，人气聚集量大，镇中心黄金区域可售型的商业物业较少，同时商业物业销售成功在一定程度上可以拉升住宅物业的销售价格。因此建议本项目先期推入商业物业，然后适时推住宅物业。项目具体推入市场的时间根据项目工程进度确定。 二、销售定价鉴于项目的整体市场定位和产品规划建议，结合目前区域竞争市场的价格定位分析，并考虑了区域市场的整体走势对项目上市时的价格影响。在此基础之上，我53、司给出本案的价格定位，如下采用市场比较法推算本项目一期的销售均价。1、住宅本项目一期住宅定价主要参照绿地东上海、美林小城。项目名称绿地东上海美林小城本项目地 段8810交通环境8810品 牌111010周边配套7810项目规模121110整体规划10810景观设计10710房型面积10910社区配套10710物业管理10910加权指数9685100项目的均价评估由以下几步算出：比较系数项目评估得分 / 比较项目评估得分可调均价每个比较项目的比较系数 * 比较项目均价项目评估均价每个比较项目的可调均价之和 / 比较项目个数楼盘名称均价(元/)加权指数比较系数可调均价评估均价绿地东上海66069654、1.0426883美林小城5643851.1766636本项目1006760通过对项目的综合比较，考虑项目的建设期，其上市时间约在08年，房价伴随一定的自然增长率（按5%的增张计算），预计其未来销售均价定为 7100元/平方米左右 。2、商业本项目一期商业定价主要参照小上海商业广场、美林商业休闲广场。项目名称小上海商业广场美林商业广场本项目地 段10810人 气11810主 力 店91010业态定位10810商业氛围9810项目规模9910建筑形态111010房型面积9910设施配套8810物业管理9910加权指数9587100项目的均价评估由以下几步算出：比较系数项目评估得分 / 比较项目评55、估得分可调均价每个比较项目的比较系数 * 比较项目均价项目评估均价每个比较项目的可调均价之和 / 比较项目个数楼盘名称均价(元/)加权指数比较系数可调均价评估均价小上海商业广场16800951.05317690美林商业广场12000871.15013800本项目10015745通过对项目的综合比较，考虑项目的建设期，其上市时间约在08年，房价伴随一定的自然增长率（按7%的增长计算），预计其未来销售均价定为 16850元/平方米左右 。第六部分 项目投资分析一、项目一期基本经济技术指标项目数量单位规划用地面积22202总建筑面积52200地上总建筑面积48900其中住宅建筑面积32580其中多层56、建筑15995高层建筑16585商业建筑面积15490自行车库面积830地下停车库及地下辅助设施3337新建住宅户数447容积率2.2/建筑密度36.6%绿地率29%机动车停车位224辆其中地面停车45辆地下停车（采用双层机械停车）179辆自行车停车492辆二、项目建设期项目将于2007年9月份动工，预计2008年年底竣工。三、项目投资分析（一）直接成本1、开发成本序号项目计价（万元）01土地契税25002大配套135003附属设施配套120004小区内配套140005规划设计、质量监督70006房屋维修基金350合计52502、动拆迁成本 安置费用、外购房等 10000万元3、建筑安装工程费57、序号项目取费标准取费基数建筑面积计价（万元）01住宅多层建安费1300元/建筑面积15800205402住宅高层建安费1600元/建筑面积16000256003公建配套建安费1600元/建筑面积19000304004地下车库等3500元/建筑面积55001925合计 96004、其他及不可预见费序号项目取费标准取费基数计价（万元）01其他及不可预见费1.2%3-6费用之和1350（二）开发费用1、销售费用 约900万元2、贷款利息（2年期1.5亿元贷款） 约1500万元（三）总成本汇总表序号项目费用（万元）合计1直接成本26200 万元（1）开发成本5250（2）动拆迁成本10000（3）建筑58、安装工程费9600（4）不可预见费用13502开发费用 2400 万元（1）销售费用900（2）银行利息1500共计 28600 万元（四）销售收入预测表1、销售收入分类可销售面积建议销售单价（元/平米）销售收入（万元）住宅1278271009075商业190001685032015合计 41090 万元 2、营业税（总销金额的6.5%）序号项目取费标准取费基数计价（万元）01营业税6.5%总销金额2670（五）投资利润率利润总额=销售收入营业税总费用=41090267028600=9820万元投资利润率=利润总额/总投资额 =9820/28600 =34%（六）资金筹措项目预计总投入成本约为59、2.86亿元，开发商自有资金在35%以上，则：1、自筹资金：约1.36亿元 2、银行贷款：约1.5亿元合计：2.86亿元第七部分 结论2010年世博盛会带动的世博经济的发展；大浦东的规划建设；“两港新城”的建设；市场刚性需求的释放；房地产大环境的回暖等众多利多因素，为本项目的开发带来超强的市场机遇。本项目地块位于周浦镇中心区的位置，是周浦镇仅有的核心地段，是商家的必争宝地。且项目选择在此时段开发，无论上海市房地产大环境还是周浦镇房地产市场小环境均处于市场回暖阶段，市场刚性需求释放，房价一路看涨。在产品规划设计上，秉承“以人为本”，从市场实际需求出发，即满足现阶段客户需求，又能做适当超前设计，引领市场需求。本项目的开发占据天时、地利、人和，项目一期开发投资回报率可达 34% ，因此信诚丽都苑项目是一个风险较小，回报率高的理想投资项目。上海海若房地产开发有限公司 二00七年五月46