1、华北商贸物流城德州建材市场分析报告一、德州建材市场情况分析据不完全调研数据统计，德州市区范围内共有好宜居建材城、德州装饰材料城、联兴石材大市场、陶瓷大市场、德州铝塑型材大市场以及德百家居广场装饰材料城等6个较具规模的建材类专业市场。市场名称总经营面积商铺总数总经营户数租金水平商铺面积开发商成立时间好宜居建材城6.8万平方米466间287户1400元/套/月约6080平方米/套王海滨2002年一期开业，2004年二期开业德州装饰材料城8.2万平方米510间185户8001500元/套/月约60平方米/套德州聚鑫实业集团2000年联兴石材大市场55 户8001000元/套/月约70平方米/套联兴房2、地产有限公司2000年前后陶瓷大市场169户10002500元/套/月约60平方米/套1997年左右德州铝塑型材大市场约1万平方米约60户2000-3000元/亩/年0.22亩/户村属土地德百装饰材料城85户合计838户二、德州建材专业市场分类分析（一）、好宜居建材市场1、项目概况地址：德州市大学西路经营范围：陶瓷 地板 木门 五金锁具 灯饰 装饰材料 吊顶 等货物来源：全国各地的厂家市场面积：开发商是：王海滨销售范围：德州市区及周边县市商户结构：本地人为主开业时间：2002年一期开业，2004年二期开业物业管理：好宜居市场办公室 铺位使用情况：经营户数：287户（466间商铺） 空置数目: 3、0间铺位面积：为上下两层的独立商铺，一楼开间5米，进深10米，约50平；二楼用做住宿仓储，约有30平。租金水平：1400元/套/月经营户基本状况：好宜居建材市场位于德州大学西路，市场成立较晚，商户以本地人居多，生意较好。好易居建材市场经营概况表市场名称经营项目商户数目商户结构租金水平仓储好易居建材市场灯具照明、地板、门业、橱柜、涂料等286户批零兼顾,以零售为主,大部分经营户为本地人1300元/套/月没有专门的仓储2、好宜居建材城优劣势分析（1）、优势分析：u 规模优势：好宜居建材市场是德州规模最大的建材市场之一，拥有商铺466间，主要以零售为主，好宜居建材城大部分商铺已经卖给业主，然后由好易4、居物业公司返租回来，再租赁给商户。u 位置交通优势：好宜居建材市场位于德州城市主干道大学路，道路宽阔，适合于车辆快速通达，且有多趟市内公交线路经过。u 经营管理优势：商户反应好易居物业管理非常到位，即使前面受保龙仓超市的阻挡，生意仍然不错。u 物流配套优势：好宜居建材市场靠近运达物流，物流方便。运达物流占地200亩，由好宜居建材城董事长王海滨先生投资建设。（2）、劣势分析：u 仓储劣势：据调研获悉，好宜居建材市场没有为驻场经营商户预留仓储设施，增加了商户经营成本，给市场内经营商户带来很大不便。（2）、华北城机会分析：u 好宜居建材市场开发商已跟华北城进行过初步接洽，表现出了浓厚的合作兴趣。u 5、在跟商户的交流中了解到，好宜居建材城大部分商户已经听说过德州华北城，对这个项目很关注。（二）、德州装饰材料城 1、德州装饰材料城概况地址：德州湖滨南路和新河路的交汇处经营范围：装饰材料、门业、地板、橱柜、五金、陶瓷卫浴等 货物来源：全国各地厂家经营面积：8.2万平开发商是：德州聚鑫实业集团销售范围：德州市及周边乡镇商户结构：本地人为主，少部分外地人开业时间：2000年物业管理：没有物业管理铺位使用情况：经营户数：185家（510间） 空置数目: 60间铺位面积：为上下两层框架是结构，开间5米、进深6米租金水平：8001500元/套/月经营户基本状况：商户以本地人为主，主要经营中低档的木门、装饰6、材料、地板、陶瓷、卫浴，以批发为主,该市场成立较晚，生意也不如对面的陶瓷大市场德州装饰材料城经营概况表市场名称经营项目商户数目商户结构租金水平仓储德州装饰材料城装饰材料31家本地人为主零售为主8001500元/月/套仓库面积小门地板78家锁具/壁纸等76家总计185家2、德州装饰材料城优劣势分析（1）、优势分析：u 道路交通优势：德州装饰材料城位于湖滨南路和新河路的交汇处，交通便利，有多条市内公交线路经过。u 区域聚集优势：德州装饰材料城周边有联兴石材大市场、陶瓷大市场等互补性市场聚集，形成了以建材、装饰材料为经营主体的商贸聚集地。（2）、劣势分析：u 经营管理：德州装饰材料城经营环境恶劣，缺7、乏有效的市场经营管理，是成立较早的粗放型建材市场。u 经营配套：据调研了解，德州装饰材料市场缺乏物流仓储等相关配套设施，目前市场内部分商铺已被用作仓储使用，严重影响了市场整体经营形象。（3）、华北城机会分析：u 滨湖南路商圈由装饰材料城、陶瓷大市场、联兴石材大市场、木材市场组成。在和装饰材料城的商户交流中，大部分商户表示如果华北商贸城政策优惠、配套完善、业态全、政府支持力度强，他们会考虑到华北城做生意。（三）、联兴石材大市场1、联系石材大市场概况地址：德州市湖滨南路经营范围：石材、装饰材料 货物来源：全国各个石材主产区，如莱州、五莲等 市场面积：开发商是：德州联兴房地产销售范围：主要辐射市区及8、周边乡镇商户结构：外地人比较多，能占到百分之60%开业时间：2000年前后物业管理：联兴房地产有限公司铺位使用情况：经营户数：55 户 铺位面积：上下两层的独立商铺，开间5米，进深7米，70平/套。租金水平：8001000元/套/月经营户基本状况：经营中低档石材零售为主，大部分为本地人，市场经营状况良好。经营商户大部分都接工程。联兴石材大市场经营概况表市场名称经营项目商户数目商户结构租金水平仓储联兴石材大市场石材45主要经营户为外地人，零售为主。800-1000元/套/月没有货场装饰材料10总计552、联兴石材大市场优劣势分析（1）、优势分析：u 道路交通优势：联兴石材大市场位于湖滨南路和新河9、路的交汇处，交通便利，有多条市内公交线路经过。u 区域聚集优势：联兴石材大市场周边有德州装饰材料城、陶瓷大市场等互补性市场聚集，形成了以建材、装饰材料为经营主体的商贸聚集地。（2）、劣势分析：u 内部道路过窄，货车往往无法进入，对日常经营带来很大的不便。u 经营管理：联兴石材大市场经营环境恶劣，缺乏有效的市场经营管理，是成立较早的粗放型建材市场。u 经营配套：据调研了解，联兴石材大市场缺乏物流仓储等相关配套设施，目前市场内部分商铺已被用作仓储使用，严重影响了市场整体经营形象。（3）、华北城机会分析：u 在和商户的交流中，商户反映目前整个德州市的石材市场较为分散，每个市场的规模都不大，联兴石材大10、市场缺少加工区和货物堆场，市场内道路狭窄，大货车无法进入市场装卸货物，希望华北城能够整合德州的石材市场在一起，做大做强。（四）、陶瓷大市场1、陶瓷大市场概况地址：德州市湖滨南路和新河路的交汇处经营范围：陶瓷卫浴 建材 装饰材料 货物来源：全国各地的厂商市场面积：开发商：销售范围：主要辐射市区及周边乡镇商户结构：本地人为主，批零兼营，批发为主开业时间：1997年左右物业管理：物业管理不正规铺位使用情况：经营户数:169户 空置数目: 0间铺位面积：为上下两层独立商铺，一层开间5米，12米进深，二层5米开间、6米进深。租金水平：1000元2500元/套/月经营户基本状况：经营中低档产品，批零兼营，11、批发为主，大部分为本地人，市场经营状况良好。陶瓷大市场经营概况表市场名称经营项目商户数目商户结构租金水平仓储陶瓷大市场陶瓷卫浴71家本地人为主，批零兼营，批发为主。1000-2500/套/月无专业仓储装饰材料63家门、锁具等35家总计169家2、陶瓷大市场优劣势分析（1）、优势分析：u 道路交通优势：陶瓷大市场位于湖滨南路和新河路的交汇处，交通便利，有多条市内公交线路经过。u 区域聚集优势：陶瓷大市场周边有德州装饰材料城、陶瓷大市场等互补性市场聚集，形成了以建材、装饰材料为经营主体的商贸聚集地。u 经营状况优势：陶瓷大于1998年左右开业，现已成为德州市规模最大的中低档建筑材料集散地，批发为主12、，生意较好。（2）、劣势分析：u 内部道路过窄，货车往往无法进入，对日常经营带来很大的不便。u 经营管理：陶瓷大市场经营环境恶劣，缺乏有效的市场经营管理，是成立较早的粗放型建材市场。u 经营配套：据调研了解，陶瓷大市场内无厕所,无自来水，经营场地脏乱差，缺乏物流仓储等相关配套设施，目前市场内部分商铺已被用作仓储使用市场内部道路狭窄。严重影响了市场整体经营形象。u 经营成本：陶瓷大市场内经营户主要租赁业主的房子经营，市场内经营商户经营成本较高。（3）、华北城机会分析：u 通过和市场内商户的交流获悉，陶瓷大市场由所在村委筹建。整个市场的商铺已经全部售出，经营户主要租赁业主的房子经营，租金较高，且逐13、年上涨租金；商户们期望能够入驻像华北城这样规模大、管理专业正规、商铺有产权的市场。（五）、德州铝塑型材大市场1、德州铝塑型材大市场概况地址：德州开发区东七里铺村，东风东路南200米经营范围：铝材、塑钢、异型材及铝合金货物来源：全国各地商城面积：1万平米开发商是：东七里铺村主办销售范围：主要辐射市区及周边乡镇主营品牌：市场经营龙口、南岩、龙鼎伟业、蒙山、新大地、南山、山铝、金象、大明、丛林、新德、海螺、海龙、伟昌、松竹、银东、华一、华晨、中旺、雁翎、迪美等上百种优质铝材、塑钢、异型材及铝合金。塑钢配件齐全，是鲁西北及东南最大的铝塑型材专业大市场。商户结构：批发为主开业时间：物业管理：铺位使用情况14、：经营户数：50户 空置数目: 0间 铺位面积：0.2-2亩/户租金水平：2000-3000元/亩/年（合同期限：30年）经营户基本状况：主要经营铝塑批发为主，为仓储式建材专业批发市场，经营商户多为较具实力的法人，租赁成本低廉，户均租赁面积庞大，经营情况较好。德州铝塑型材大市场经营概况表市场名称经营项目商户数目商户结构租金水平仓储德州铝塑型材市场铝塑型材50户主要是本地人，批发为主2000-3000元/亩/年自建大棚做货场2、德州铝塑型材大市场优劣势分析（1）、优势分析：u 道路交通优势：德州铝塑型材大市场位于东风东路南200米，交通便利，适合于大型货物运输工具进出。u 经营成本优势：德州铝塑15、型材大市场为开发区东七里铺村集体筹办，户均租赁面积庞大，租赁成本及其低廉，在经营成本上具有强大的经营优势。u 商户实力优势：德州铝塑型材大市场经营商户多为较具实力的法人，具有强大的经营实力，对德州市建材行业具有较大的影响力。u 经营优势：德州铝塑型材大市场户均经营面积巨大，可用来作为正常展示经营、货物堆放和加工场所等用途，具有强大的经营优势。（2）、劣势分析：u 内部道路过窄，大型货车不便进入，影响日常经营。u 经营管理：德州铝塑型材大市场经营环境恶劣，缺乏有效的市场经营管理，且缺少相关的物流配套设施，是较为典型的粗放型建材市场。（3）、华北城机会分析：u 德州铝塑型材大市场辐射范围广，商户的16、经济实力较强，可以作为华北城招商蓄水的对象。三、德州建材类市场总结及建议（一）、预估比例分析市场名称预估比例分析预估比值分析好宜居建材城80%90%1、 在跟商户的交流中了解到，好宜居建材城大部分商户已经听说过德州华北城，对这个项目很关注。2、 部分租赁商户对于产权式商铺具有浓厚的兴趣。3、 好宜居开发商已跟华北城接触，具有较为强烈的合作意向。德州装饰材料城80%1、 大部分商户表示如果华北城政策优惠、配套完善、业态全、政府支持力度强，他们会考虑到华北城做生意。2、 现有市场经营环境恶劣、配套设施匮乏、经营成本渐高，绝大多数商家有扩大经营的意向，对新兴市场较具接受能力联兴石材大市场6070%117、 在和商户的交流中，商户反映目前市场的规模都不大，联兴石材大市场缺少加工区和货物堆场，市场内道路狭窄，大货车无法进入市场装卸货物，希望华北城能够整合德州的石材市场在一起，做大做强。陶瓷大市场80%1、 经营户主要租赁业主的房子经营，租金较高，且年年增长，经营户对产权式商户具有强烈的期许和认可。2、 陶瓷大市场设施陈旧且不完善，市场内无厕所,无自来水，经营场地脏乱差，市场内部道路狭窄。3、 市场占地规模狭小，影响经营商户自身经营需要，商户们期望能够入驻像华北城这样规模大、管理专业正规、商铺有产权的市场。德州铝塑型材大市场4050%1、 该市场经营场地简单陈旧，环境较为恶劣。2、 该市场为仓储式18、市场，经营成本低廉，具有较强的持续经营能力。3、 该市场辐射范围广，市场内商户的经济实力较强，对产权式商铺具有较大的需求和购买能力，可以作为我们招商蓄水的对象。德百装饰材料城4050%1、 通过与德百家居广场的商户交流得知:华北城市场面积大、规模大、功能齐全，商铺有产权，大多数商户都比较感兴趣。说只要我们华北城项目沙盘做好了，他会到我们项目来做具体了解。2、 如果市场有优惠的政策和优良的管理等，符合商户的要求，通过一对一的招商他们应该会来我们华北城经营。此类客户应该是我们蓄水的客户。3、 装饰材料城经营规模较小，且经营成本较高，对产权式商铺和大规模经营具有较强期待。（二）、客户预估值及预估面积19、市场名称经营面积经营户数户均经营面积预估比例分析商户预估值经营面积预估值备注好宜居建材城6.8万平方米287户约6080平方米/套80%90%258户3.87万平方米1、 以经营户数为预估参照2、 预估比例按比例较高值计算3、 预估户均经营面积借鉴豪德集团在山东济宁、潍坊项目情况（即户均面积为78120平方米），按照100平方米/户计算，户均经营店铺按1.5个计算4、 经营面积预估值=商户预估值1001.5德州装饰材料城8.2万平方米185户约60平方米/套80%148户2.22万平方米联兴石材大市场55 户约70平方米/套6070%39户0.585万平方米陶瓷大市场169户约60平方米/套820、0%135户2025万平方米德百装饰材料城85户约60平方米/套4050%43户0.645万平方米德州铝塑型材大市场约60户0.22亩/户4050%30户0.45万平方米合计841户653户约10万平方米（三）、华北城建材市场经营面积总结及建议德州市建材产业不发达，没有建材产业作为支撑，因此，德州区域范围内建材专业市场主要依托于本地消费市场，为销地型专业市场。华北城建材市场经营商户主要来源于现有市场。考虑到好宜居建材市场开发商王海滨先生前期已与华北城接洽，并对与华北城合作表现出浓厚兴趣，因此，华北城建材市场经营面积为：u 与好宜居建材市场王海滨先生合作经过初步接洽，好宜居建材市场王海滨先生对与21、华北城合作共同开发建材市场表现出浓厚的兴趣，并指出希望能在华北城内拥有经营面积为20万平方米的建材经营区域。因此，在这种情况下，我们建议华北城建材市场经营面积为20平方米。u 不与好宜居建材市场王海滨先生合作据调研数据统计显示，德州市内建材行业经营户为841户，经过预估比例分析后，共有预估商户653户经营户能够经过招商而成为华北城经营商户。按照豪德集团在山东济宁和潍坊两个项目的相关做法分析，华北城店铺为两层结构，建筑面积为100平方米，以每个预估商户平均租赁（或购买）1.5个商铺计算，则华北城预估经营面积为10万平方米。因此，我们建议在10万平方米基准市场的基础上翻倍开发，华北城建材市场经营面积为20万平方米。 综上所述，无论是否考虑与好宜居建材市场王海滨先生合作，综合德州市建材类市场情况，我们华北城团队建议德州华北商贸物流城建材市场经营面积均为20万平方米。14