1、华北商贸物流城德州家具市场分析报告一、德州家具市场情况分析据不完全调研数据统计，德州市区范围内共有德百家居广场、人民商场家具城、安泰家具大世界等3个较具规模的建材类专业市场，宁津县作为德州市最为重要的家具生产基地也有宁津家具大世界。市场名称总经营面积总经营户数租金水平商铺面积开发商成立时间德百家居广场10万平方米215户1F:3036元/平方米/月，2F:2527元/平方米/月3F:2025元/平方米/月100500平米德百集团2001年人民商场家具城37户1525元/平方米/月100500平米安泰家具大世界54户2030元/平方米/月100500平米宁津家具大世界2万平方米310户100502、0平米上海高联房地产开发公司天使家具城3万平方米1户天使家具有限公司合计617户二、德州建材专业市场分类分析（一）、德百家居广场1、德百家居广场概况德百家居广场位于德州市东风东路堤岭大桥锦绣川公园东200米，德城区和新城区交界处。德百家居广场共计营业面积100000平方米，经营包括家具、灯具、陶瓷、卫浴、瓷砖、建材、家装等。 目前是山东省德州市规模最大、档次最高的大型家居建材交易中心。德百家居广场于2001年正式对外营业。其中一楼主要经营沙发、家具、灯饰、陶瓷卫浴、建材等商品；二楼主要经营家具、沙发、床垫、地毯、灯具、窗帘等商品；三楼主要经营办公、红木等家具商品。此外，德百装饰材料城主要经营各3、种地板、涂料、橱柜、衣柜、水暖器材、建筑五金等建材类商品。2、经营情况据调研显示，德百家居广场（包括德百装饰材料城）共有经营商家300余家，其中一楼77家，二楼100家，三楼38家，德百装饰材料城共有经营户85家。1F商户数2F商户数3F商户数合计德百家居广场7710038215市场名称经营项目商户数目商户结构租金水平德百家居广场门业24本地人为主零售为主一楼租金为3036元/平方米/月，二楼租金约为2527元/平方米/月，三楼2025元/平方米/月地板16橱柜18集成吊顶15陶瓷卫浴29沙发7床垫24窗帘布艺8家具73灯饰18锁具/壁纸等76合计2153、德百家居广场优劣势分析（1）、优势分4、析：u 交通优势：德百家居广场位于德州经济开发区东风东路北侧，交通便利，有多条市内公交线路经过。u 规模优势：德百家居广场是德州市目前规模最大、档次最高的大型家居建材交易中心。u 配套优势：德百家居广场拥有较大规模的货运物流场所和停车，市场内交易环境优越。u 经营管理：德百集团零售服务业出身，具有丰富的经营管理经验。（2）、劣势分析：u 无产权：德百家居广场只租不售，没有产权，入驻商户经营成本较高。（3）、华北城机会分析：u 通过与德百家居广场内经营商户交流得知:华北城市场面积大、规模大、功能齐全，商铺有产权，大多数商户都比较感兴趣。说只要华北城项目各项工作展开后，他们会前来对华北城作更加具体5、的了解。u 如果华北城符合商户的要求，拥有优惠的政策和良好的经营管理经验，通过一对一的招商，德百家居广场内经营商户会来华北城经营。此类客户可作为华北城蓄水客户。（二）、宁津家具大世界1、项目概况地址：宁津县正阳路开发商：上海高联房地产开发公司经营范围：高端中档家具为主体、低档家具为补充，涉及实木桌椅、办公用品、宾馆套房家具、石材桌椅等几大类上百个品种营业时期：2005年占地规模：120亩建筑面积：5万平方米货物来源：宁津本地销售范围：全国各地商户结构：本地家具生产企业铺位使用情况：经营户数：310户铺位面积：100-500/户宁津家具大世界经营概况表市场名称经营项目商户数目商户结构仓储宁津家具6、大世界高中档家具为实木桌椅、办公用品、宾馆套房家具、石材桌椅等几大类上百个品种310户本地家具生产企业无2、宁津家具大世界优劣势（1）、优势分析：u 产地优势：宁津家具大世界是宁津县家具生产企业的展示展销平台，距离生产产地近。u 聚集优势：在宁津分布着许多大大小小的家具生产企业，形成了一个家具生产的聚集优势。（2）、劣势分析：u 地理位置：宁津为家具生产大县，但却受地域和交通的限制。u 经营规模：虽然宁津县聚集了许多家具生产企业，但大多数企业的经营规模小。（3）、华北城机会分析：u 作为展览展示中心，华北城具有规模优势，对于当地的家具制造生产企业具有较大吸引力。华北城出售商铺产权式商铺，对于家7、具生产经营企业而言，较具吸引力。三、德州家具产业发展情况分析德州市宁津县是中国轻工业联合会和中国家具协会联合命名的“中国桌椅之乡”；2008年，被评为“中国家具十佳产业转移基地”；2009年，被山东省政府认为为山东省优质木质家具生产基地；宁津家具已被列入山东省家具产业振兴规划，成为山东省七大特色家具生产区域之一。据数据显示，到目前宁津拥有家具生产加工业户2915家，注册企业700多家，其中规模以上企业55处，从业人员达到4.5万人。2009年，全行业实现营业收入130亿元，利税7.5亿元，上缴税金占宁津全县财政收入总额40%。宁津县已经聚集发展成“1区、7镇、180块”区域布局，形成了“县家具8、工业园带动乡镇聚集区、乡镇聚集区辐射专业村”的集群格局。经过多年的发展，宁津县家具产业链得到不断的拉长、增宽、加厚，形成了木材经营、“白茬”加工、零部件配套、油漆购销、成品组合到产品销售的产、供、销一体化有机产业链，形成了比较明晰的分工和协作体系。在宁津，既有集设计、研发、生产、销售于一体的大中型龙头企业达600多处，也有只生产一件产品甚至某个产品部件的小企业、小加工户2300多家，且形成了庞大的木（板）材供应市场。目前，宁津家具已经在全国20余个省市建立了营销中心，餐桌餐椅占到长江以北市场份额50%以上。经过多年滚动发展，宁津家具行业已经涌现出德普丰、红发、德克、鸿源、汇丰、大亨、仁和、名岳9、利德等20余家龙头骨干家具生产企业，先后涌现出“兴强”牌实木家具和“万赢”牌实木餐桌椅两个山东省名牌产品。三、德州建材类市场总结及建议（一）、预估比例分析市场名称预估比例分析预估比值分析德百家居广场10%20% 1、 通过与德百家居广场的商户交流得知:华北城市场面积大、规模大、功能齐全，商铺有产权，大多数商户都比较感兴趣。说只要我们华北城项目沙盘做好了，他会到我们项目来做具体了解。2、 如果市场有优惠的政策和优良的管理等，符合商户的要求，通过一对一的招商他们应该会来我们华北城经营。此类客户应该是我们蓄水的客户。宁津家具大世界30%1、 作为展览展示中心，华北城具有规模优势，对于当地的家具制造10、生产企业具有较大吸引力。2、 宁津为家具生产大县，但却受地域和交通的限制，若将其展览展示中心搬迁至德州市内华北城具有一定的市场需求。3、 当地政府鼓励支持当地家具生产经营企业走出去。4、 华北城出售商铺产权式商铺，对于家具生产经营企业而言，较具吸引力。宁津家具生产企业（含宁津家具大世界）30%1、天使家具城地处家具产地宁津县，而其经营者既是家具生产商也是家具经销商，据了解，其已代理多个品牌，由于天使家具城地处偏远的宁津县城，日常经营能力受限，对在德州市区内经营具有较大的吸引力。天使家具城8090%安泰家具大市场80%1、 大部分商户表示如果华北城政策优惠、配套完善、业态全、政府支持力度强，他们11、会考虑到华北城做生意。2、 现有市场经营环境恶劣、规模过小，配套设施匮乏、经营成本渐高，绝大多数商家有扩大经营的意向，对新兴市场较具接受能力人民商场家具城7080%（二）、客户预估值及预估面积市场名称经营面积经营户数户均经营面积预估比例分析商户预估值经营面积预估值备注德百家居广场10万平方米215户100200平方米10%20%43户0.86万平方米1、 以经营户数为估计参照2、 预估比例按较高值比例计算3、 按200平方米/户预估安泰家具大市场37户100500平方米80%30户0.6万平方米人民商场家具城54户100500平方米7080%43户0.86万平方米宁津家具生产企业（含宁津家具大12、世界）310户100500平方米30%210户3.1+2.75=5.85万平方米1. 以经营户数为估计参照2. 预估比例按较高值比例计算3. 普通家具生产企业经营面积按200平方米/户预估，55家龙头企业按按500平方米/户预估4. 商户户数预估基数为700天使家具城3万平方米1户8090%1户3万平方米天使家具城由天使家具有限公司公司整体承包，以最低限度进行预估，即现经营总面积合计617户327户8.17平方米（三）、华北城家具市场经营面积总结及建议德州市家具市场分两部分组成，一是德州区域范围内主要依托于本地消费市场家具专业市场， 二是德州市宁津县众多的家具生产企业作为展示展销平台的家具专业市场。据调研数据统计显示，德州市现有家具市场行业经营户为617户，经过预估比例分析后，共有预估商户327户经营户能够经过招商而成为华北城经营商户。经过预估，预估总体经营面积达到近10万平方米。考虑到宁津县众多的家具生产企业，随着招商及市场运营的进一步推进，将逐渐的吸引越来越多的厂商前来华北城，设立产地型 家具展示展销平台，因此，我们建议在现有10万平方米潜力经营面积的基础上留足发展的空间，将家具市场经营面积扩大到20万平方米。9