1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789XX房地产开发项目建设项目可行性研究报告建设方：国营XX农场、XX房地产开发集团有限公司报告日期：二OO八年五月目录第一章 总论-1第二章 市场分析-8第三章 项目区位与环境分析-27第四章 项目选址与主要建设条件-34第五章 建设规模与产品方案-40第六章 环境影响分析及保护-49第七章 劳动安全卫生与消防-56第八章 组织机构与人力资源配置-63第九章 项目实施计划-65第十章 投资估算及资金筹措-65第十一章 财务评价-70第十二章 2、结论与建议-74XX房地产开发项目建设项目可行性研究报告第一章 总论第一节 项目背景在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，丽江的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，丽江房地产慢慢开始，并朝着良性的方向发展，丽江的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消3、费观念的改变以及丽江旅游综合环境的不断改善，使得丽江作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，丽江也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到丽江过冬、度假充满热情，客观上造成了丽江近期推出的休闲度假产品特别是避寒山庄多数被内地人所青睐。业内人士认为，未来几年的丽江房地产，特别是热带避寒山庄具有较大的市场需求。在美丽的丽江坝区域内可以供给的热带避寒休闲度假项目目前尚无一家，在未来几年内将远远难以满足市场对丽江坝热带风光度假房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的丽江菩提岛度假休闲度假傣式民居项目三期无疑适时而上，具有一定的建设4、必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的休闲度假旅游产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、举世公认的丽江品牌 丽江是北回归线上唯一仅存的绿洲，与泰国等东南亚国家有着一脉相承的传统历史文化。2、独具特色的民族文化和雨林文化 丽江民族文化丰富多彩，真正能代表丽江民族文化的，一是以纳西园为代表的“泼水节印象”系列活动的大傣乡风情展示；二是热带雨林风貌展示。3、昆曼高速公路开通，旅游环线国际化 随着昆曼高速公路的开通，丽江的旅游业将从大后方转向国际旅游的前沿阵地，丽江旅游环线国际化的格局基本形成，丽江旅游业与各省、各地区的竞争，将转变为国际之间的竞争。4、澜沧江湄公河次区5、域开发，引发旅游路线的变化 澜沧江湄公河次区域的开发，丽江将直接跨入国际旅游的舞台，丽江的旅游地位也将从竞争者转变为国际旅游的组织者、规划者、参与者、谋局者和实施者。因此，势必引发新一轮旅游线路的改变。5、旅游市场及竞争格局面临重新“洗牌” 旅游市场的竞争，就是人才的竞争，时间的竞争和品牌的竞争。随着昆曼高速公路的开通和澜沧江湄公河次区域开发，竞争格局势必重新“洗牌”，旅游品牌大战势必打响。谁拥有强大生命力的国际品牌，谁就拥有强大的市场份额。第二节 项目合作方介绍1 国营XX农场国营XX农场，隶属于云南农垦集团公司丽江分公司，位于丽江州丽江市勐罕镇和景哈乡境内，地处东经10049至10112、6、北纬2041至2059之间，属无量山脉南端，辖区跨澜沧江两岸，与缅甸接壤，东连基诺乡，南接缅甸，西邻南联山，北靠小勐养。澜沧江由西向南穿坝而过，将辖区分为江南、江北两部分，江南有三、四作业区，江北有一、二作业区、直属分场、农场职工医院和丽江纳西园，全场共36个橡胶生产队，17个居民点，5个制胶厂。农场机关座落在澜沧江北岸，与勐罕镇人民政府相接，距州府丽江27公里，距省会昆明700公里。全场占地面积为13.56万亩，其中橡胶种植面积为10.1万亩（包括在缅甸第四特区新开发的1.4万亩），年产干胶8000余吨，现有总人口12604人，其中在职职工4002人。丽江坝农场主产业为天然橡胶种植加工业，附7、属产业为水果种植业、养殖业和旅游业，是一个拥有总资产1.9亿元的中型农业企业。国营XX农场是丽江橡胶发源地，被誉为“版纳胶源”。早在1948年，泰国华侨钱仿周、李宗周等6人，就在丽江坝创建了丽江最早的胶园“暹华胶园”。1957年1月，国营XX农场正式建立。经过近50年的发展和三代农垦人的艰苦努力，现已将蛮荒、瘴疠之地变成了经济繁荣、职工安居乐业之所；将封闭、落后的边塞变成了交通发达、物丰人旺的旅游胜地。1999年，丽江坝农场投资近5000万元，开发的丽江纳西园风景区在云南、乃至全国都享有较高知名度。现已被国家旅游局评为国家AAAA级旅游景区中国旅游知名品牌，被云南日报誉为农垦人二次创业的典范。8、2004年，丽江坝农场又按照云南农垦集团公司的统一部署，在农场内部实行政企分开，将农场分离为国营XX农场和云南天然橡胶产业股份有限公司丽江坝分公司。同时通过合场并队，大幅度精简了三级管理机构，由过去的7个分场精简为四个区，由过去的65个橡胶生产队合并为36个橡胶生产队，精减管理人员近百名，降低了管理成本；并剥离了教育、公安等社会职能部门，医院基本实行了差额补贴承包的经营模式，减轻了企业的负担。政企分开后，丽江坝农场和橡胶分公司进一步实施体制创新和机制创新，创新橡胶园的科学管理，促进高产稳产，使有限的橡胶资源产生最好的经济效益。国营XX农场将继续抓住中国东盟自由贸易区建设带来的机遇，在集团公司和9、产业公司的领导下，发扬“艰苦奋斗、勇于开拓、顾全大局、无私奉献”的老农垦精神，发挥区位优势，做强做大旅游业，增强市场核心竞争力，同时继续大力发展非公经济，积极调整产业结构，使农场的发展紧跟时代的节拍，与祖国边疆各族人民共同携手并进，实现一个新的跨越，新的腾飞。2 XX房地产开发集团有限公司XX房地产开发集团有限公司是在昆明注册的专业从事房地产开发、销售及酒店经营管理的科技型房地产开发企业，注册资金2000万元，具有三级房地产开发资质，至2006年9月，实收资本为6886万元。现公司员工160余人，85以上具有大学本科以上文凭，是云南省第五大民营企业。从1999年开始，XX房地产开发集团有限公司10、在昆明成功开发了XX工业园、留学人员创业园、大学科技园等房地产项目。XX房地产开发集团有限公司旗下有丽江分公司、江苏分公司、泰国亚新股份公司、丽江坝菩提岛度假酒店、丽江泰国商城等五个实体。1999年XX丽江分公司成立，开发建设了以下项目：曼弄枫高尚住宅小区：是丽江市目前最大的以傣族文化为内涵的房地产开发项目，为提高建设的水准和品味，特聘新加坡蔡家声特许建筑师作为项目顾问。本项目占地20万，设计建筑面积16.8万，总投资3亿元，累计上缴国家税费2500万元。其中一期占地13.1万，建筑面积11.31万，投资1.4亿元，户型配比为高尚住宅341套，商铺92套，经济实用户型164套，会所一幢。二期销11、售已基本售磬，房价也比一期2006年6月份开盘时上涨了80以上，并于2007年11月全部交房。三期工程计划在2008年6月开工。丽江坝菩提岛度假酒店：该酒店位于勐罕镇龙得湖菩提岛，与4A级旅游景区纳西园隔湖相望。酒店按五星级标准设计建设，曾聘请泰国阿佳娜酒店管理公司进行经营管理。酒店以典型的傣族建筑元素为主，包括民族傣族别墅式家庭客房、休闲娱乐中心、水上高尔夫训练场及相关附属设施，建筑面积3万，总投资9450万元，已完成投资4300万，项目并可为勐罕镇提供300余个就业岗位，填补了勐罕镇没有星级酒店的空白。丽江泰国商城：商城位于丽江市民航路29号，项目占地4070，建筑面积3800，总投资1012、00万元。设计为全开放式商业铺面，专营泰国正宗小商品兼泰国民俗文化的表演的旅游项目，采取“五统一”（统一规划、统一招商、统一管理、统一进货、统一宣传推广）的经营方式。2006年XX丽江分公司上缴税费1000余万元，是丽江州地税除中国移动公司外的第二大纳税户。第三节 项目编制依据及原则1. 项目编制依据1) 丽江市勐罕镇镇政府与云南XX房地产开发集团签订的勐罕镇（丽江坝）开发建设型旅游小镇“梦幻版纳”开发建设战略合作框架协议2) 旅游规划通则（GB/T18971-2003）3) 云南省旅游发展倍增计划4) 云南省人民政府关于加快旅游小镇“梦幻版纳”开发建设的指导意见5) 勐罕镇村镇规划（200113、2020年）6) 丽江州丽江市勐罕镇土地利用总体规划（19992010年）7) 勐罕镇（丽江坝）旅游小镇“梦幻版纳”总体规划没有被批准8) 国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价参数（第二版）9) 建设项目可行性研究指南10) 投资项目经济评价二 项目编制原则本着客观性、科学性、预见性的原则，重点进行项目的必要性、建设条件、社会的可接受性、环境的可持续性的研究。同时也充分考虑项目建设的近期效益及远期发展，两者兼顾，协调发展。第四节 主要技术经济指标1 土地开发强度指标 勐罕镇（丽江坝）在被丽江市列入沧江新区分区五之前，国营XX农场及勐罕镇人民政府均委托云南省城乡规划设计院进行过勐罕镇（丽江坝）14、的总体规划，但没有被正式批准，而XX集团委托泰国KTGY做的丽江坝攀枝花林片区概念性规划于2007年6月28日通过丽江市人民政府组织的专家征询意见会，但也未最终确定。在勐罕镇的总体规划还没有确定之前，本项目所提的下列指标均为根据市场及房地产开发经验提出的技术经济指标。项目用地用地面积用地比例规划用地平衡规划总用地54000100%建筑用地1350025%道路场地1350025%绿化用地2700050%1.容积率1.22.建筑密度25%3.总建筑面积64800 其中：可售面积550802 财务指标项目总投资2.3亿元，在计算期内可实现销售收入3.3亿元，扣除各项成本及税金后，可实现税后利润为5915、71万元。财务指标如下：投资利润率：26.05%投资利税率：18.13%资本金利润率：135.70%税后财务净现值： 4540万税后财务内部收益率：22.92%投资回收期：1.35年当销售收入达到74.23%时，即24530万元时项目才不至于亏损。第五节 结论项目经研究认为，项目建设是贯彻实施省政府关于建设“民族文化旅游大省”“旅游小镇建设”、“社会主义新农村”和州委、政府“旅游强州”、“大傣乡”发展战略的一项具体工程，项目建设符合国家产业政策。从旅游房地产业的微观经济发展需求、地区产业结构调整和国民经济的发展趋势看，项目建设是必要的。项目结构布局合理，建设内容可行，经济上合理，社会效益、环境16、生态效益好，项目可行。同时本项目的实施也为4A级景区纳西园走旅游房地产发展之路做出有益的尝试和探索。第二章 市场分析第一节 勐罕镇（丽江坝）游客量预测1、预测背景丽江傣族自治州旅游发展总体规划（20012020年）对版纳州旅游市场的预测结果如下：20072015年丽江州旅游人数及收入预测（括号内为实际值）丽江“十一五”旅游发展规划对丽江市十一五期间旅游经济指标一览表2、勐罕镇（20062020年）游客量预测由于缺乏镇域范围内准确的旅游人口统计资料，所以无法精确预测出勐罕镇（丽江坝）的旅游人口数量，依据云南省旅游“十一五”发展规划、丽江“十一五”旅游业发展规划等相关上层次规划以及类比勐罕镇（丽江17、坝）周边城镇的旅游发展规划及其发展规模，粗略估计2005年旅游总人口为年均100.00万人，根据丽江市的旅游人口发展预测，本次规划把勐罕镇（丽江坝）游客的年均增长率定为8%，推得2020年旅游总人口为275.00万人左右。3、省域旅游线路发展格局 我省“十一五”时期，旅游发展的主要任务是：优化旅游格局，壮大旅游产业基础，壮大旅游项目开发建设力度，加强旅游市场开发，构建和谐云南旅游。目前我省区域旅游格局是形式以滇中的“大昆明国际旅游区”、滇西北的“香格里拉生态旅游区”、滇西南的“澜沧江湄公河国际旅游区”、滇西南的“火山热海边境旅游区”、滇东南的“喀斯特山水文化旅游区”和滇东北的“红土高原旅游区”18、六大旅游区。其中：滇西南的“澜沧江湄公河国际旅游区”是以滇西南的丽江州、思茅市、临沧市地区为主，抓住大湄公河次区域旅游合作与发展的机遇，突出热带雨林、民族风情和边境旅游特色，深度开发生态旅游、跨国旅游、民族风情旅游精品，加强开发水电工业旅游产品，加快打造和推出澜沧江湄公河黄金旅游线路，把滇西南建成我省面向东南亚大湄公河次区域的重要国际旅游区，把丽江市塑造成云南面向东南亚的重要国际旅游集散中心。 省域游线（澜沧江湄公河国际旅游区）：丽江州思茅市临沧市湄公河境外区域；4、丽江市旅游发展布局 丽江市“十一五”期间旅游发展的总体布局是：依托五大优势，构建四大板块；提升六大景区，建设九大项目；打造品牌，19、突出八大产品。其中：四大板块为城区板块、东部板块、南部板块、北部板块。东部板块以勐罕镇（丽江坝）为中心点，包括澜沧江新大桥下游沿江两岸、景哈乡临近勐罕镇部分区域、基诺乡部分区域，形成以丽江坝纳西园为轴线，以澜沧江和昆曼公路大通道为纽带，与勐仑植物园和勐腊望天树旅游景区串联起来，纵深发展到老挝郎勃拉邦、万象以及澜、湄黄金水道双向跨境旅游，形成一日游、多日游或者自主游的大、中、小立体环线旅游圈，着力打造魅力的大傣乡、大风情、大湄公河。 丽江市游线（东部游线）：澜沧江新大桥下游沿江两岸勐罕镇（丽江坝）-勐仑镇湄公河境外区域；5、勐罕镇（丽江坝）旅游线路规划 根据以上分析和现状调查，目前勐罕镇（丽江坝20、）的旅游活动以民族风情园观光为主，游客停留时间短暂，一般逗留不超过4个小时，从某种意义上说旅游组织主要是“过境游”。在本次规划中，我们对勐罕镇（丽江坝）旅游资源进行重新梳理整合，在保留优势重点项目的基础上，策划了多个新兴旅游产品，将原有局限于民族风情园内的旅游空间扩展到整个勐罕镇（丽江坝），既丰富了游客旅游体验，延长了旅游时间，又间接提高了游客过夜率，为勐罕镇（丽江坝）发展多日游产品奠定了基础。第二节 旅游资源现状分析1、旅游资源总体评价 结合勐罕镇（丽江坝）的现状旅游资源及其开发程度和质量，对其综合评价如下：1） 自然旅游资源突出，具有良好的开发前景澜沧江水面宽敞，沿岸风景秀丽，有民族风情园21、傣族村寨等，形成了美丽的田园风光景色，适于进行沿江的旅游观光、休闲度假。龙得湖宁静秀美，澜沧江热情奔放，两岸的傣族村落与湖水、江水相互辉映，项目规划范围内还有保存完整的原生态傣族村寨4个，民族文化和民族风情浓郁，攀枝花林景色旖旎。2） 文化旅游资源品味高。但开发力度不够文化旅游资源主要是傣族民俗文化和村寨，特别是丽江坝坝区的几个主要傣族村寨，傣式竹楼，寨旁的缅寺、寨心都保存较为完整，对外地游客具有较强吸引力，但目前开发力度不够。3） 地方特产旅游资源多样 勐罕镇（丽江坝）是以傣族为主体的少数民族聚居地，民族特色鲜明，以傣菜、傣药、竹制品、热带水果为代表的地方特产比较丰富。4） 休闲娱乐资源有22、待进一步开发利用 目前以观光度假型旅游产品为主，具有巨大开发潜力的商务会议、休闲度假的旅游产品有待进一步开发。5） 旅游资源分布集中，交通联系欠便捷 勐罕镇（丽江坝）自然人文旅游资源星罗棋布于澜沧江沿线两侧和龙得湖沿岸，空间上较为集中，但现状交通尚不太便捷，对于旅游资源的整合与开发有一定的影响。2、旅游资源卖点分析 旅游资源的卖点主要表现在资源的独特性方面，这种独特性表现为在一定范围内较为独特或具有唯一性。为此，我们将勐罕镇（丽江坝）旅游资源与周边区域的主要旅游资源进行了一个全面的对比分析，并对各资源的卖点及局限性进行了评价。1）拥有在全国范围内及大区域范围内的品牌名气的卖点资源傣族民族风情园23、傣族民族风情园是丽江最具吸引力的景点之一，已经形成全国知名旅游品牌，它为勐罕镇（丽江坝）吸引大尺度范围的客源市场提供了基础，勐罕镇打造的“一卡制”游“大傣乡”的计划实施后，本项目以休闲度假为主题的开发将成为勐罕镇纳西园“过境观光”的重要补充形式。2）大部分资源属于遍在性资源 勐罕镇（丽江坝）的人文旅游资源在版纳州内容易找到同类替代资源，不具备对全国范围内大众游客的独特吸引力，属于遍在性资源，需要挖掘新内容，寻求错位突破。3）大部分景点旅游内容少，景点容量小 勐罕镇（丽江坝）内景点均存在旅游内容少或景点容量小的限制，因此，在没有有机整合的情况下，大部分景区将面临“过境化”的问题。第三节 客源市场24、现状分析1、勐罕镇（丽江坝）市场现状规模 傣族民族风情园作为勐罕镇（丽江坝）旅游业的关键支撑和核心景点，园区游客量占整个镇旅游人口总量的绝大部分，因此勐罕镇必须加快旅游产品的结构调整，尽快建成以休闲度假、商务会议等为主的旅游产品开发。2、客源市场地域结构 由于统计口径问题，勐罕镇（丽江坝）缺乏历年游客地域市场结构的数据，为此我们主要针对大区域的旅游市场进行相关的概念性分析。1）国内市场经济发达地区游客和本省经济发达地洲游客是国内最大的客源市场国内游客主要集中在距离丽江相对较近的地区，如云南、四川；或者经济状况相对比较发达的地区，如华东地区和华北地区（北京、江苏、浙江、上海等），两者占到内地游客25、数的50%多。2）入境市场 海外游客在游客接待重量中所占比例较小，只占到20%不到。 主要海外客源市场集中在亚洲，占到50%多，并且以中国台湾、日本和中国港澳为主。虽然海外总游客量在近年有所下降，但亚洲市场在海外客源的比重却呈现出上升的态势。 北美洲的美国、欧洲的法国、荷兰、德国，大洋洲的澳大利亚以及亚洲的泰国和韩国将是未来的潜在客源市场。3、游客旅游目的的构成 根据走访调查、分析和规划相关经验数据，粗略得出了勐罕镇（丽江坝）游客的旅游目的比例结构。目前来勐罕镇（丽江坝）旅游的所有游客中，以观光游览为主要目的的游客所占比例最高，占到80%以上，其次是文化交流活动和商务会议，而探亲、健康疗养和商26、务活动则基本没有。 将我们得出的初步数据与19992003年中国城镇居民出游目的比例和构成对比可以发现：勐罕镇（丽江坝）观光游客的比重明显高于中国城镇居民因观光目的出游的比重，而商务、商务会议、疗养度假类则较低。这一方面也表明勐罕镇（丽江坝）在当前已具备开拓观光旅游以外的旅游市场环境和条件，勐罕镇（丽江坝）有可能也应该利用这种错位发展的策略来实现自身在版纳州同类景区中的突破，同时休闲度假旅游也是一个极有盈利空间的旅游市场，有极大的开发价值。4、游客出行方式 在出行方式上，单位组织和旅行社组织在所有出游方式中占了80%，散客和单独出游者只占了不到5%，这说明勐罕镇（丽江坝）目前只是州内旅游线路中27、的一个节点，主要由州内旅行社组织游客进入，尚未直接面对消费市场。5、勐罕镇（丽江坝）现状市场存在的问题游客出游类型较为单一，观光占绝对主导地位，客源市场类型发育不够成熟与观光市场占绝对主导地位的结构相对应的是：游客停留时间短、游客花费低、游客花费增长缓慢，并由此导致旅游收益和旅游收益增长速度相对较低，旅游“旺丁不旺财”。游客空间集聚性强，除傣族民族风情园外，其它景区游客感知度较低。境外游客市场比例偏低。旅游资源是旅游发展的基础，旅游市场需求是旅游开发的导向，纵观前文对勐罕镇（丽江坝）旅游资源和旅游市场现状的分析，可以对勐罕镇（丽江坝）下一步的市场开拓与产品策划提供一些有益启示，并做出有针对性的28、决策。第四节 项目市场拓展战略1、消费市场开拓目标 以文化旅游、商务会议旅游、休闲度假旅游以及自驾车旅游为主题，提高游客的停留时间和消费水平，提高重游率；消费群体面对中国东北和西北地区、云南省内、临近省份以及东南亚傣族地区以及丽江的知识青年。2、客源市场拓展战略 立足国内市场，开拓国际市场，立足云南省内市场，开拓中远程客源市场；巩固观光旅游市场，拓展文化、商务会议、休闲度假等非观光类旅游市场。 鉴于勐罕镇（丽江坝）现阶段及近期观光市场仍然占有重要地位，而未来发展方向是休闲度假市场，本项目侧重于休闲度假的市场定位。此外，需要说明的是，由于地处版纳州整体旅游发展环境中，本项目旅游目标市场很大程度上29、将与勐罕镇整体目标客源市场捆绑（或互补），同时根据自身独特因素确定自身客源市场。3、国内市场战略 我国地域幅员辽阔，不同区域的人文风情和自然气候差异性比较大，全国大部分地区处于温带和亚热带中，仅有海南和版纳地区处于热带边缘。这一先天优势为处于西南边境地区的勐罕镇（丽江坝）发展旅游带来了极其有利的条件。1）观光客源市场定位重点客源市场：云南本地客源市场云南本地游客是版纳州旅游业的一个不可或缺的组成部分，其数量稳定，拥有庞大的自驾车游客群体，是勐罕镇（丽江坝）旅游业的重要支撑。传统客源市场：华北、华东等经济发达地区及逐步增长的西南地区客源市场一直以来北京、上海等华北、华东经济发达地区省份的游客市场30、都是丽江州旅游市场的支柱。尤其是北京的游客市场，其游客数量甚至超过了云南省本地游客，跃居内地游客数量的第一位，而上海地区拥有较浓的与版纳联结的知青情结。四川、贵州等西南地区省份出游人数可观，大通道的区位优势更可以吸引该地区的自驾车游客成为勐罕镇（丽江坝）的重要客源。总体而言，对于传统客源市场，开发新的旅游产品、提高服务质量、规范旅行社行为、维护旅游者权益是提高游客量的关键。2）新兴市场：华中、东北、西北地区客源市场华中、东北、西北等区域虽然有距离、交通和经济等方面的不利因素，但是由于丽江和这些区域在自然景观上的截然不同，对这些地区的居民有着强烈的吸引力。同时，考虑到国内旅游的强劲发展势头及这些31、地区巨大的人口总量，所以这些市场所蕴藏的潜力也不容忽视。由于自然景观以及人文风情上的差异性，勐罕镇（丽江坝）文化旅游产品对于这部分市场有较大的吸引力，市场拓展的关键在于加强宣传促销，完善旅游服务和提高可进入性。3）国内度假客源市场定位 按国际上的惯例，一个国家的人均GDP达到1000美元后，对观光旅游的需求将大涨；而当人均GDP达到3000美元以上，对休闲度假游的需求就开始膨胀。这种规律放在一个国家的区域内进行分析应当同样有效。到2005年，我国人均GDP已经超过1700美元，其中珠三角、长三角、环渤海经济圈人均GDP已经接近或超过3000美元，北京、上海、杭州、苏州、无锡、广州、深圳等地区的32、人均GDP已突破5000美元。根据上述我国各地区的经济发展状况以及勐罕镇（丽江坝）的自身特点，本项目对于国内度假目标市场进行如下定位： 重点客源市场：华东、华北等北方发达地区客源市场一方面，由上述指标可以看出，这部分地区已经有相当一部分人群具备了度假休闲旅游的能力。另一方面，勐罕镇（丽江坝）地处热带，冬季与北方气候形成了巨大反差，具备了开发成为避寒胜地的气候条件，加之其浓郁的傣族文化氛围和居住特色华东、华北相差较大，一旦条件成熟，将能对这部分地区度假游客形成全方位的吸引力。潜力客源市场：华南地区客源市场与重点客源市场上所列出的地区相比，这部分地区虽然具备了较为成熟的经济条件，但是考虑到这部分地33、区大多数位于热带与接近热带的区域，因而与北方地区相比，勐罕镇（丽江坝）在自然其后方面的吸引力大大减弱，但民族村寨产品仍具有较大吸引力，故而将其列为潜力客源市场。机会市场：华中、西南等邻近省份客源市场这部分地区与前面两块地区相比最大的劣势就是经济实力的差距，因而在当前限制了其具备度假旅游能力的人群数量，但是随着这些地区经济实力的增长，加之其到云南的优越区位条件，这部分市场还是拥有相当的潜力的。1、 入境市场战略1）澜湄次区域市场比较研究 2008昆曼国际大通道开通后，东南亚地区游客特别是该地区的第三国游客将可能成为勐罕镇（丽江坝）最大的新兴客源市场，因此，在继续开拓原有入境客源市场的同时，也必须34、对这部分市场予以特别的重视。 通过对澜湄次区域各国及丽江地区入境客源市场地域结构比较研究，可以总结出澜湄次区域各国入境客源市场特点：第一，东盟国家内部游客流动量较大，其中新加坡、马来西亚、泰国出游居民最多，同时这些国家又是接待游客最多的目的地国家。 第二，东亚地区到东盟地区旅游以日本、中国大陆、韩国、中国台湾游客最多。 第三，来自欧美地区的远程游客把东盟国家组成一条完整的旅游线路，所以在一定程度上使得澜湄次区域拥有大体一致的客源市场。 第四，泰国是接待来自东亚、北美和欧洲游客最多的澜湄次区域国家，这一点足以说明泰国在东南亚地区具有重要的门户地位，是东南亚地区最重要的国际游客集散地。多数游客的旅35、游线路是先至曼谷，经万象至琅勃拉邦，再去越南或者柬埔寨，也在一定程度上反映出了泰国在次区域中的重要地位。 鉴于澜湄次区域国家客源市场的现状，本项目在今后的发展中应该抓住昆曼通道开通及勐罕镇建设“大傣乡”的难得机遇，加强与澜湄次区域国家的旅游合作，并注意深化自身环境与特色产品的建设，强调在“原始森林、植物集锦、民族风貌和气候”方面的比较优势，来分享“身边”巨大的市场份额。 首先，形成与有一定知名度的傣族民族风情园互补的旅游产品 作为勐罕镇（丽江坝）王牌旅游资源，本项目要避免规划与纳西园同质的旅游产品，形成差异化和互补化，最终实现共同发展，相互促进的和谐共赢局面。 第二，休闲度假旅游产品的重点开发36、 泰北地区是次区域五国入境散客集散中心，入境游客主要参与泰国、老挝等国家开展的村寨和丛林徙步旅游活动。而勐罕镇（丽江坝）在少数民族文化和热带雨林的保护方面都具有比较优势，且欧美地区的远程游客一般把东盟国家当成一条完整的线路来浏览，在次区域地区停留的时间一般可达2周左右，为此，通过简化入境手续，开通高速公路的措施，使欧美游客的线路继续往被延伸进入勐罕镇（丽江坝），让他们体验纯正的原始森林和源头傣文化之余，又可享受本项目提供休闲娱乐项目，达到修整、恢复的目的，这又增添整个行程中东方中国文化体验的内容，这也不失为一种可能。 第三，充分发挥“傣文化之源”的优势 必须承认的是，对于一些东南亚国家而言，勐37、罕镇（丽江坝）的傣文化与其民族文化存在相当程度的相似性。但是从整个澜湄次区域及至全东南亚傣文化的起源来看，丽江是其发源地，因而每年有大批的东南亚国家游客到丽江来进行的“寻根之旅”。正是由于这一点，在04和05年泰国游客数量已经跃居整个版纳州入境游客的首位。因此，随着昆曼大通道的开通，勐罕镇（丽江坝）极有机遇利用其原生态的自然人文优势拓展澜湄次区域的“寻根游”市场。 第四，气候优势 据丽江在澜湄次区域旅游合作中的发展战略中的研究结果，勐罕镇（丽江坝）和整个版纳州在气候上有比较优势（气温相对较低），而在文化上又与次区域地区联系紧密，因此本项目针对中国北部和东南亚国家的高收入阶层冬季和夏季前往勐罕镇38、（丽江坝）度假，以及商务、探亲访友的市场有一定潜力。2）入境市场目标定位 观光客源市场定位：重点客源市场：日本、中国港澳台地区（现状约占总数30%） 日本是我国最大的入境客源国，而港澳台地区游客一直在入境旅游市场上占有相当的份额。这些区域既是全球比较成熟的旅游客源地区，也是中国的主要海外客源市场，对这些市场的争夺能巩固现有的优势，具有的重要意义不言而喻。 传统客源市场：美国、英国、法国、韩国等发达国家 美国市场在云南具有很强的基础，美国人对中国优美的自然山水和民族、民俗文化非常感兴趣，是云南入境游客的重要组成部分。西欧各国如法国、德国、英国一直是旅游输出客源的传统强国，每年都有上十万人次的游客39、在云南旅游。这些都是本项目可以充分利用的传统客源市场。 新兴客源市场：澜湄次区域国家及该区域的第三国游客 由于目前澜湄次区域大多数国家本身经济实力并不是很强以及旅游产品与版纳具有较大相似性，再加上勐罕镇（丽江坝）与丽江及澜湄次区域的交通条件不理想等因素，历年来该地区到勐罕镇（丽江坝）旅游的游客占入境旅游总数的比例并不突出。基于前文对澜湄次区域客源市场研究的结论以及昆曼大通道开通后的区位优势，预计这一地区的游客及第三国游客在2008年后将会有一个快速的增长，从而成为勐罕镇（丽江坝）新兴的客源市场。 度假客源市场定位： 重点客源市场：港澳台地区 港澳台地区历年来都始终占据着内地入境休闲度假市场的极40、大份额。随着当今国内旅游趋势由观光向度假的加速转变，生态因素已经提升到了一个前所未有的高度。而勐罕镇（丽江坝）与中国内地其他度假地区相比，热带原始生态环境和植物园是一大特色，此外，还具备了一定的价格优势和边境区位优势。一旦条件成熟，必将吸引大量的港澳台地区度假休闲游客。 传统客源市场：日本、韩国及欧美等发达国家日韩及欧美等发达国家的旅游需求早已完成由观光向度假的转变，之所以目前来丽江的这部分国家游客仍以观光行为为主，主要是国为缺乏高端的旅游产品和设施条件。而随着勐罕镇（丽江坝）国际精品小镇建设的实施和完成，在具备了上述条件之后，这部分地区的度假游客数量将迅速提升。 潜力市场：泰国等澜湄次区域国41、家 这一地区尽管在交通和区位上具有一定的有利条件，但是由于其经济尚不够发达，能够具备条件进行休闲度假旅游的游客数量相应较少，因而也许在最近一段时间内这部分地区的度假客源市场的发展将会较为缓慢。但是随着经济的发展，在远期这一地区尤其是泰国的度假客源市场的潜力将是不可估量的。 第五节 项目旅游形象战略通过将勐罕镇（丽江坝）与周边一些小镇进行比较，得出本项目自身的特点和优势，从而找准本项目的形象定位。1、 相似类型的城镇比较1）勐罕镇（丽江坝）与丽江州内其他被列入“60个旅游小镇“梦幻版纳”的城镇比较 勐海县打洛镇：打洛镇是国家三级口岸。距打洛镇，公里处有打洛边境旅游开发区。建有边贸交易市场、饭店、42、宾馆、娱乐场所等。 勐腊县易武乡：易武乡是勐腊县北部的一个乡，是“普洱茶”的主产地之一。易武正利用茶马古道的“品牌效应”，应积极开展茶文化和旅游。从上面几个小镇的基本情况来看，勐罕镇（丽江坝）的旅游产品与打洛镇、易武乡有着明显的区别。综合来看勐罕镇（丽江坝）是独一无二的。2）勐罕镇（丽江坝）与昆曼公路上重要的境外小城镇对比 08年昆曼公路的开通，为从泰国到中国提供了一条很便捷的通道。在此选取了几个昆曼公路一重要的境外城镇和勐罕镇（丽江坝）进行比较。 泰国的清迈：清迈是泰国第二大城市，群山环抱、风光秀丽，气候冬暖夏凉，是泰国北部的政治、经济中心和疗养旅游胜地。 泰国的清莱：清莱是泰国北部的第二大43、城市，地处泰、老、缅三国交界处的举世闻名的“金三角地区”，这里大部分是山区，城市风格简朴。 老挝的会晒：会晒是老挝关口，主要具有交通中转站的职能。 从以上的情况来看，勐罕镇（丽江坝）与它们在性质上是有所不同的。清迈是一种综合性旅游地，其旅游体验比较城市化。而清莱大部分是山区，虽然“金三角地区”的神秘风光对游客有很大的吸引力，但是其神秘刺激的旅游体验和热带雨林的神奇浪漫体验还是不一样的。而且对于勐罕镇（丽江坝）来说，它既有神奇的热带雨林，又有丰富多彩的傣族贝叶文化，能给游客提供不同的旅行体验。勐罕镇（丽江坝）要打响自己的品牌，需要强化自身作为小镇与其他城市不同的形象。勐罕镇（丽江坝）需要一种安静44、祥和、超脱世俗的形象，以满足人们所趋向的休闲旅游的需要。勐罕镇（丽江坝）境内分布着大量的热带雨林，正适合营造这种小镇形象。3）勐罕镇（丽江坝）与州内的其他典型小镇的对比 关累镇：关累镇是大湄公河次区域经济合作区的重要水路口岸物流集散地之一，是以发展边贸和航运事业为主的边贸口岸型城镇。 勐养镇:陆路交通枢纽，以橡胶加工和建材生产为主的建制镇. 小街乡:以热带作物生产加工交易为主，结合热带风光、温泉疗养旅游的城镇。 基诺乡：以基诺族风情风俗为主。 从上面的情况看，以傣家风情作为主打的文化型旅游产品，除了勐仑镇，就只有勐罕镇（丽江坝）是如此。而以环抱龙得湖的民族风情园作为主打的观光型旅游产品的勐罕镇45、（丽江坝）则是独一无二的环湖而建的城市。4）勐罕镇（丽江坝）与东南亚地区旅游热点的对比 东南亚地区的旅游热点主要有岛屿与风光、海滨风光、火山奇观和民族风情，与勐罕镇（丽江坝）可能产生同质竞争的就是植物奇观和民族风情。但仔细比较勐罕镇（丽江坝）能与泰国其实两者能形成某种资源上的互补，同时可以把同泰国的竞争关系转化为链式的互补拉动关系。2、 本项目旅游总体形象概念通过前面的比较分析，我们也不难发现，对于勐罕镇（丽江坝）来说，它有一些资源是独一无二的。本项目旅游形象的确定，就要紧紧抓住这些主脉络和资源特色，并易于识别。第六节 项目定位根据项目价值描述，同时保障预期经营风险最低，本项目定位为：五星级标46、准高档休闲度假养生公寓回避产权式酒店的预期经营风险，将休闲度假和养生作为使用价值重点阐述。第七节 目标客户定位目标客户主体定位为：华东、华南、华北有休闲度假需求或投资需求或养老尽孝需求的客户。此部分客户主力年龄在35岁以上，有身份和一定社会地位，多是私企个体老板或企业中高层领导，也有部分是离退休教师、老干部等。此类客户的消费敏感因素主要是购买决策成功感（他们相信自己的判断，并对预期有较为主观的预测，注重看项目价值价格比，购买决策理性），在进行销售推广时，需要重点注意考虑客户的购买动机，购买动机选择性进行项目价值讲解。第八节 项目价值体系居住价值心理价值投资价值酒店式公寓1、 投资价值：作为酒店47、式公寓，具有投资价值是客户购买最关键的因素，本项目现阶段属期房，决定投资价值最根本的因素是价格和预期收益，价格是公司可控因素，预期收益含自然增值、委托经营收益、预期转让收益三块，自然增值是不动产产品的统一属性，委托经营收益来源于公司（开发商及酒店经营管理公司）的经营效果，具有较大的不可预见性和风险，对于本项目而言，委托经营收益会增加项目开发商的风险，故不建议执行委托经营。预期转让收益是投资价值的价格兑现，寻找接手人是转让收益兑现的关键，对于项目开发商而言，5年后1.5倍价格回收是最无风险也是对客户最有保障的方式（发售时20万，五年后开发商30万回收，房地产作为变相融资的一种方式，很肯定的是绝大48、部分客户到时不会要求开发商回收，此方式仅是形式上的客户保障条件）。若客户不愿意等5年，销售代理公司可以向客户承诺客户购房5年时间内，若需要增价转让，销售代理公司为客户办理居间业务（提供交易条件和撮合买卖）。2、 居住价值：对购买者而言，休闲度假和养老是本项目产品最为直接的居住价值，休闲度假针对客户旅行需求，与旅行社的联系是关键，养老针对尽孝和安度晚年需求，孝道宣传是关键。3、 心理价值：本项目的目标客户群主力是华东、华南、华北的异地客户，此部分客户中有一定比例是曾经在70年代到过版纳生活，对在版纳购房有除投资和居住以外的心理满足需求，故本项目在销售和推广过程中如何将这种心理价值发挥到最大，对项49、目销售将能产生极重要的帮助，第九节 项目定价1、 项目基价拟定本项目为单一无比照项目（在区域市场范围内没有直接竞争性产品），较难用市场比照法确定项目售价，收益法定价原则主要基于产品预售收益能较准确预测，但本项目预期收益无法准确预测，收益法定价原则同样不适合。故本项目定价需采用成本加成定价。成本加成定价法：成本加成定价法是在单位产品总成本基础上按照一定的比率增加预期收益，再加上应上缴的税金和应该发生的费用，确定房地产单位价格的方法。计算如下：成本加成定价法只考虑成本，没有结合市场竞争情况，在得出成本加成单价后还需要结合市场情况分析此价格的市场接受性，避免出现有价无市导致销售不畅进而影响项目成功。50、从市场角度分析项目售价主要从竞争、可替换选择、价值表现、销售进度要求4个方面评价价格的市场接受性，并根据市场环境合理调整售价，具体调整方式如下：因素价格影响评价售价竞争在区域市场范围内没有直接竞争性产品，类比非区域市场（千岛湖地区的酒店式公寓现阶段售价约12000元/平米），但结合千岛湖区域的商品房均价与版纳当地的商品房均价比（千岛湖地区商品房均价约5000元/平米，而版纳的商品房均价约2000元/平米，房价比2.5/1），以上房价数据来源于千岛湖房网和版纳信息港房网。12000/2.5=4400元/平米可替换选择现阶段在丽江市区的精装修公寓售价约2800元/平米，若从投资角度评价，结合本项目51、的自然资源优势，预期售价不应该超过3800元（价格差异在1000元以内，客户可以接受），否则客户可以选择替换购买。3800元/平米价值表现因本项目属于丽江坝旅游小镇的第一个面市组团，项目价值的体现还很不完善和健全，需要确保项目成功，低价入市是最稳妥的做法，待此组团销售推广成功后，可以通过后期的产品增价销售实现整盘利润最大化的实现，故定价时需要考虑后期提价幅度，通过有序和合理的不断提价，保障客户购买信心。定价来源参照成本加成定价。入市：3800前期：4000中期：4400后期：4800销售进度要求结合十分有经验的置业顾问和销售人员对项目的考察和评价，得出销售角度出发的市场接受价。4000元/平米52、结合以上诸多因素分析，本项目市场接受基本价格为A2=（4400+3800+4250+4000）4=4112元/平米。保守估计我们判定项目市场接受的基本价格为4112元/平米。 2、 价格提升空间市场涨幅对产品价格的提升从2007年云南省房地产市场住宅价格涨幅来看，全省价格季度涨幅基本保持在10%以上，保守估计按10%计算，则本项目产品可提升价格4112*10%=411元/平米板块发展对产品价格的提升本项目为丽江坝旅游度假小镇的子项目,而丽江坝旅游度假小镇项目为政府重点支持开发的丽江沧北新区建设项目之一。整个沧北片区将打造为集旅游、休闲、度假、会议、商务、民俗体验等为一体的新经济区。项目属于投资53、为主的住宅产品，鉴于板块支撑，我们认为项目可提升的价格能增加650元/平米。推盘策略对产品价格的提升成功的推盘是对项目产品价格提升的关键因素。本项目将结合“低开高走”和“波浪螺旋”两种策略来最大限度的提升项目产品价格。项目初期优势不明显，以4112元/平米的市场基础价格通过“低开”，首先获得市场认可，以2倍市场增幅进行“高走”，突显项目投资空间，给客户以本项目定能“保值、增值”的信息；同时，利用购置房地产项目“买涨不买落”的心理套牢投资客。为降低项目价格提升带来的市场抗性，结合“低开高走”同时采取“波浪螺旋”的推盘策略。推出的货包品质高低搭配，以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作54、为判断标准，进行同步的周期性价格波动调整。本推盘策略的优势是：1、配合价格策略，保证价格的初步提升；2、配合提价策略，保证提价的波浪式起伏；3、配合营销策略，保证好与差的多样化选择；4、配合财务策略，保证将最好的房卖出最好的价；5、配合风险规避策略，保证危机中可以有低品质产品支持低价，支撑人气。本推盘策略可提升幅度为4112*20%=822元/平米小结：通过对市场基础价格的预估及对产品价格提升空间的分析,本项目的最终价格为4112+411+650+822=5995元/平米。重点说明：接近6000元/平米的价格是目前市场接受的最好水平，需要完整、高效的广告推广配合和项目价值输出。第十节 客源开拓55、旅行社外销：聘导游为项目促销员；异地分销：深圳商报合作；全员动员推销；利用XX在昆明资源进行直销；（可周期性组织高尔夫爱好者去现场练习场体验并达到成交的目的）第三章 项目区位与环境分析第一节 自然环境概况1、地理位置丽江市地处我国西南边陲，云南省的最南端，北与思茅地区的江城县为邻，距昆明730公里；南与缅甸接壤，国境线总长112.391公里。南北最大纵距为112公里，东西最大横距98公里，总面积6958平方公里。属北热带与南亚热带过渡地带。勐罕镇位于丽江市东南部，距市区27公里，镇域地处北纬214708”215653”和东经1005248”1011018”之间，跨纬度945”，经度177”。镇56、域东与勐腊县勐仑镇为邻，南与景哈乡隔江相望，西连小街、嘎洒两乡，北邻基诺乡，东西最大横距26.9公里，南北最大纵距16.2公里，国土面积321.91平方公里。丽江坝片区位于勐罕镇镇政府驻地，东西长9.2公里，南北宽2.8公里。1、 气象气候条件丽江处于热带北缘，由于海拔较高，常年受来自热带气流的控制，气候属热带内陆山地气候型，同时兼有大陆性气候和海洋性气候的优点，全年无四季之分，日温差大，年温差小，干湿分明，雨量适中，全年基本无霜。年平均日照1800-2300小时，年平均气温18.6-21.9，最冷月平均气温13-15，最热月平均气温22-25。全市年平均降雨量1200-1700；风向多东南风57、和西南风，年平均风速0.5-1.8m/s。境内自然环境比较复杂，主体气候明显。勐罕镇气候属于北亚热带和南亚热带湿润季风气候，兼有大陆性气候和海洋性气候特点。夏无酷暑、冬无严寒，一年无四季之分，仅干湿季分明。终年无寒暑，雾浓多静风，日温差大，年温差小，很少有霜，年平均气温在7-21.8。降水量年均12001600毫米，雨量充沛，森林覆盖面积为35.41%，植被多为热带雨林和季雨林，年均日照18002200小时，年太阳辐射点量为120130千卡，风向主要为东南、西南风，风速0.51.5米/秒，静风频率为71%。年平均湿度达80%-86%，雾日年达108天146天。2、 工程地质和水文地质丽江市地处58、横断山系纵谷区南延尾端，位于澜沧江大断裂带两侧，属山原地形，南低北高，自西北向东南倾斜缓降，山恋叠崎，沟壑纵横。位于西南与勐海接壤的路南山，是该区域的最高山，海拔2196m，该区域最低点位于东南部澜沧江与南阿河汇合处，海拔485m，与最高点相对高差为1711m，地貌类型为山原地和山间盆地。勐罕镇在大地构造中的位置，处于印度洋板块与欧亚板块相碰撞地域的东侧，属于西南地槽褶皱区中的三江（怒江、澜沧江、金沙江）印支褶皱系的南端。澜沧江深断裂自北而南，将全境切割为东西两部，西部属于临沧澜沧复背斜的南端。由于靠近澜沧江深断裂而构造复杂，以断裂为主，构造线为南及南西向；东部属于兰坪思茅褶皱系的南端，包括澜59、沧江附近及其以东的大部分地区，构造断层较少，褶皱完整，构造线为北西或近北西。澜沧江深断裂长100余公里，断裂深度达43公里以上，为深入上地幔的深断裂。断面多向西倾，倾斜达75度，是地震活动性强烈的断裂。1943年丽江发生5.75级地震，震中就在断裂带上。由于降水充沛，勐罕的地表水和地下水都很丰富。河流均属于澜沧江水系。澜沧江发源于青藏高原，下游（中国境外）称湄公河，流入印度洋。河流全长4480公里，丽江段长151公里，勐罕段长31公里，最大流量为12800立方米/秒，最小流量为388立方米/秒，多年平均流量为1845立方米/秒，年径流量为580.1亿立方米。目前常年可通行100吨级船舶。区内有60、大小支流70余条，河网较为密集，每平方公里达0.6公里。镇域内有水库四座：曼岭水库，库容780万立方米；曼桂一水库，库容480立方米，灌溉面积5600亩；曼桂二水库，库容230立方米，灌溉面积2300亩；曼章水库，库容200万立方米，灌溉面积1500亩。勐罕镇水源取自澜沧江。3、 生物资源丽江州境内有占全州面积12，面积达2400多平方公里(约360余万亩)的热带雨林及原始森林自然保护区，是我国目前仅存的两片热带雨林中最大的一片，是国内自然植被和珍稀动物颁最多的地区之一，属古热带植物区马来西亚植物亚区的滇缅泰区。丽江有珍稀植物341种，属国家重点保护植物有52种，占云南省保护植物的36；动物区61、系属于东洋界、华南区的滇南山地亚区。其特有的亚洲野象，在国内外理是远近闻名。同时，丽江还是国内灵长类动物的集中分布区。故丽江素有“植物王国”、“动物乐园”和“物种基因库”等美称，是一块得天独厚的宝地。第二节 社会经济概况丽江市是丽江州州府所在地，是以傣族为主的民族边疆城市，市内有傣、汉、哈尼、基诺、拉枯、彝、布朗、瑶等13个民族，少数民族人口占总人口的62.5，是一个具有浓郁民族风情的少数民族集聚地区。据统计，2003年末，丽江市总人口为37.42万人，其中城区常住人口6.25万人，建成区的面积14.5k。丽江市的主要产业有农业种植、橡胶生产与加工、旅游、商业、建材和食品加工等。2004年全市62、国内生产总值达到38.77亿元，比上年增长12.7，全市财政一般预算收入1.48亿元；全市农民年人均纯收入2280元，城镇居民年人均可支配收入达7737元。目前，以风景名胜区为依托发展的旅游业，已成为丽江市国民经济中的重要组成部分。2004年全市接待国内外游客234.80万人，旅游总收入达21.65亿元。1、 文化与宗教丽江市的人口结构为傣族、汉族、其它少数民族各占三分之一。丽江州的主要少数民族傣族是一个全民信教的民族，信奉佛教中的南传上座部佛教，亦称小乘佛教，至今已有一千多年的历史，与缅甸、傣国等东南亚国家为同脉宗教信仰。傣文的传授方式是通过习读经文来学习傣文，傣族人民的生活、节日和各种民间63、活动都与佛教有着密切的关系，形成了傣族特有的民族文化。供傣族人民从事宗教活动的缅寺、佛塔遍布全州，在州内还有曼飞龙佛塔和曼听总佛寺等多处在东南亚国家享有盛名的南传上座部佛教圣地，是我国南传上座部佛教与东南亚国家进行佛教学术交流和佛事活动的重要场所。勐罕镇域内世居着傣族、哈尼族、拉祜族、布朗族，其中傣族占67.77%，哈尼族占19.96%。由于历史和自然条件以及民族风俗习惯等多方面的原因，傣族多居于坝区，其他民族多居在山区和半山区，形成大聚居小杂居的情况，各民族之间的政治、经济、文化发展不平衡。直到1949年，傣族、哈尼族等处于以傣族土司为代表的封建领主经济阶段，而拉祜族、基诺族、布朗族等民族，64、还保留着原始社会的农村公社制，实行寨老主持下全村寨或全民族成员民主议事的制度，建国后被列为“直接过度”的民族。1)宗教文化傣族是一个信仰南传佛教的民族，它对傣族社会的政治、经济、文化艺术等方面都有深刻的影响。傣族地区佛寺十分普遍，送子入寺为僧是天经地义之事。傣族佛寺不仅要有5名以上僧侣，供奉佛主塑像，而且还要种植“五树六花”，“五树六花”现已成为傣族家园的象征物。2)建筑文化傣族建筑艺术别具一格，尤以寺塔和飞架于江河上的竹桥最为有客。傣族的佛寺建筑精致、堂皇，是傣族造型艺术的精品。而竹楼是傣族人因地制宜创造出的一种特殊形式的民居。 竹楼为干栏式建筑，上层住人，下层拴放牲畜。 竹楼通风、凉快、清65、洁、明亮，又可以防备野兽的袭击，十分安全。3)水文化傣族人民喜欢依水而居，有“水的民族”的美称。傣族澜沧江为“南米匡”汉文记音为湄公河，“南”为水、河，“咪”(湄)为母亲，“匡”(公)为财富，即“财富之母(源)河”，这财富不仅包涵物质财富，也包涵精神财富，因此人们习惯称傣族为水的民族。在勐罕镇镇区范围内有澜沧江流经，另外，在镇区内有天然湖泊-龙得湖。2、产业资源1)农业勐罕镇是一个半山区乡镇，有山区和坝区两个特点:坝区主要是以粮食为主，2005年粮食总产量达1559万公斤。由于得天独厚的热区优势，冬季农作物，反季节蔬菜及热区花、草、苗、木、水果的发展较快。橡胶种植及初加工是目前勐罕镇主要的经济66、产业，2005年橡胶总量达8.18万亩，干胶产量达7195吨。2)工业勐罕镇域主要工业企业有民营标胶厂和红塔水泥厂。2004年末，公有乡镇企业5家，集体企业和联办企业28家，个体企业367家，股份制企业两家，从业人员达1628人，2004年乡镇企业总收入为9637万元，2005年乡镇企业总收入为11280万元。3)旅游业勐罕镇旅游资源十分丰富，现有景点十多处，主要是景区有勐巴拉、曼春满、曼听三处。由于丽江坝是丽江市前往勐仑植物园的必经之路，地缘优势及其明显，宣慰街故王宫的开发，同丽江坝形成犄角之势。在集镇范围内的曼听村内拥有丽江4A级旅游景区之一的纳西园，纳西园周围的傣族村寨与龙得湖、澜沧江风67、光、自然植被景观形成孔雀尾巴妩媚的光彩。曼听村辖区内的曼听、曼乍、曼嘎、曼春满和曼将5个村小组地处澜沧江畔，江湖环抱，风景秀丽，村寨相连。如今的曼听村已成为平均每天接待1700多名游客的公园式旅游村寨，景色秀丽、风情浓郁的傣寨群落，让中外游客乐不思归。3、 城镇发展定位丽江市城市定位：热带风光、民族风情浓郁的国际化生态旅游城市，依托大西南，面向东南亚的澜沧江湄公河次区域水电工业中心，水陆空口岸贸易中心，国际旅游度假中心。在丽江州“十五”发展计划纲要中和丽江城镇体系规划中均把丽江坝(勐罕镇)的发展定位为“全州的文明卫生城镇和旅游重镇”。人说：“不到丽江坝，等于没到过丽江”丽江坝不仅气候宜人、风景68、秀丽，更重要的是丽江坝是丽江自然风光与傣民族文化的缩影，它集中体现了贝叶文化的方方面面。在丽江坝可以切身感受到傣族人民传统的生产、生活方式，还可以了解到傣民族独特的贝叶文化、民风民情和宗教。丽江坝，还被确定为云南省22个开发建设性旅游小镇“梦幻版纳”之一。丽江坝傣族文化区正在申报我国第一批国家级非物质文化遗产保护区，以它鲜明的地方民族特色和充分展示傣民族文化创造国的杰出价值，甚称傣民族文化的浓缩与集中体现。4、 项目区位优势分析项目选址位于丽江傣族自治州州府所在地丽江市丽江坝。丽江州地处中国东盟次区域经济圈的前沿，直接与缅甸、老挝接壤。丽江市目前已经开通了与东五国的水陆空交通通道；2004年澜69、沧江湄公河流域国这共同签署了中国与东盟六国澜沧江湄公河开通航运的协订和中泰果蔬贸易零关税协订等。开通与东盟国家的边境贸易，年贸易额达 万元；成功举办中国东盟艺术节，加强中国与东盟各国间的文化交流。2006年将通车投入运行的昆曼公路的国内段(昆明磨憨)及2007年将启动的泛亚铁路中线玉溪磨憨段建设工程必将极大地改善丽江的交通状况，从而消除多年来制约我州经济发展的交通瓶颈。项目区政策环境在今年大湄公河次区域经济合作第二次领导人商务会议上温家宝总理的讲话中郑重宣布：“中国决定自2006年1月1日起，单方面向柬埔寨、老挝和缅甸三国扩大特惠关税产品范围”和在商务会议通过的昆明宣言中明确了“2005年内完70、成所有大湄公河次区域便利客货跨境运输协定附件和议定书的谈判工作并尽早执行，承诺忙制定次区域电力贸易运营协议，批准大湄公河次区域贸易投资便利化战略行动框架，并要求切实执行。”-在云南促进澜沧江-湄公河次区域经济发展五年计划中将丽江市定位为：“昆曼经济走廊上的重要结点城市，将建设成为面向老挝、泰国的重要商贸旅游城市，澜沧江湄公河旅游圈的集散地，东盟游客进入中国的门户之一。改善澜沧江航道，发挥丽江港澜湄航运第一港的功能，打造物流产业，建设泰国商品城、畜产品和果蔬批发交易市场，形成澜湄物流中心、贸易中心；提升城市和游泳基础设施，尽快展开旅游产业二次创业；建设蔗、茶、胶、热带水果加工基地；开发澜沧江干流71、水电并配套建设电网，形成水电出口基地”-我省确立了绿色经济强省、民族文化大省和中国连接东南亚、南亚国际大通道的三大目标，这些重要战略规划中都将为丽江的经济和社会发展创造了良好的周边国际环境和政策环境。-在丽江州“十五”发展规划纳要中，确立了全州交通建设以建设大通道为发展目标，以公路建设为重点，全面加强机场、内河航道建设，进一步提升水、陆、空立体交通网络和等级。重点抓好“两线”(国道213、214线)“两环”(东西旅游环线)、“四联点”公路建设等与国际大通道“昆曼公路”配套交通设施。-在丽江州“十五”发展规划纲要中要求：加快城镇建设的进程，拟将丽江建成云南省连接东南亚国际大通道的边境口岸中心城市72、和现代化国际旅游城市；将勐海、勐腊二县按政治、文化中心城镇的要求布局发展；把丽江坝(勐罕镇)、勐仑镇建成全州的文明卫生城镇和旅游城镇；把打洛、磨憨、关累、大勐龙四镇建成边境口岸重镇。-在丽江州“十五”计划中提出：在旅游规划布局中，按照“一个中心，两大片区”的旅游产业布局，建设以观光游览、休闲度假、会展、商务为主的丽江中心旅游区；在优化提升旅游产业中，要求发挥自然风光和民族风情独特的优势，突出特色，合理布局，建设精品工程，提高档次和水平，培育精品旅游景区；加快旅游产品结构优化，积极培育具有竟争力的拳头产品；加速旅游城镇建设，提高旅游产业综合接待能力。综上所述：项目建设的区位环境、资源条件、政策环73、境、地区社会经济环境、文化背景等均为项目建设奠定了良好的基础条件。第四章 项目选址与主要建设条件第一节 建址现状1、 地点与地理位置丽江坝(勐罕镇)隶属于丽江州州府所在地丽江市的一个镇，位于丽江市的东南部，处于澜沧江下游，东接勐腊县勐仑镇、西连丽江市嘎洒镇、南与景哈乡隔江相望、北邻基诺乡，距离丽江市区27km，人口约1.4万，其中傣族占67.77，哈尼族19.96。东西长9.2公里，南北宽2.8公里，平均海拔高度510-500m之间，属热带气候。全镇地势西北高东南低，以丘陵山地为多，是亚洲大陆的东南亚半岛过渡地带。由于受东南季风和西南季风控制，气候干湿分明，年平均气温22。7，平均降水量13074、0-1700mm，年平均日照16902100小时，静风少寒，全年无霜。是全天候旅游度假观光区。在云南省旅游发展倍增计划中，勐罕镇被列为云南要狠抓的60个旅游小镇“梦幻版纳”中22个开发建设型的重点，并在2004年通过了国家级“生态旅游示范镇”验收，辖区范围内旅游资源丰富，主要有：4A级景区纳西园、澜沧江自然风光、原生态傣族村寨及佛寺、宁静秀丽的龙得湖、景色优美的攀枝花林等，享有“东方绿宝石”、“孔雀尾巴”、“鱼米之乡”的美誉。正在规划的丽江市至勐罕镇连接昆曼高速公路的二级公路距离项目建设地点约8公里，公路起于丽江市江北，止于丽江坝五乡，全长40公里，途经勐罕镇及41级景区纳西园(年均游客10075、万人次左右)，是勐罕镇联系丽江市的主要通道。丽江电站建成后，丽江港的港口功能将转移至丽江坝，拟建的港口紧靠本项目北部攀枝花林。项目位于丽江州丽江市勐罕镇龙得湖北岸，项目地界东至丽江菩提岛度假酒店一二期，西至丽江坝农场运输队，北临龙得湖，南接曼浓岱村民小组，现状高程多在538.81549.60之间；规划区内现状多为和经济农田和经济林。2 建址土地权属建设土地权属为国营XX农场。3 建址现状建址内没有任何开发性质建设，完整地保留了自然的本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，现状地貌均为开垦的果树和菜地。空气质量达到G23095-1999中规定的一级标准；环境噪声质量达到G23096-1993规76、定的标准；地面水环境质量达到G23838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。4 建址条件1） 地形地貌条件丽江市地处横断山系纵谷区南延尾端，位于澜沧江大断裂带两侧，属山原地形，南低北高，自西北向东南倾斜缓降，山恋叠崎，沟壑纵横。位于西南与勐海接壤的路南山，是该区域的最高山，海拔2196m，该区域最低点位于东南部澜沧江与南阿河汇合处，海拔485m，与最高点相对高差为1711m，地貌类型为山原地和山间盆地。勐罕镇在大地构造中的位置，处于印度洋板块与欧亚板块相碰撞地域的东侧，属于西南地槽褶皱区中的三江（怒江、澜沧江、金沙江）印支褶皱系的南端。澜沧江深断裂自北而南，将全境切割为东西两部，西部属77、于临沧澜沧复背斜的南端。由于靠近澜沧江深断裂而构造复杂，以断裂为主，构造线为南及南西向；东部属于兰坪思茅褶皱系的南端，包括澜沧江附近及其以东的大部分地区，构造断层较少，褶皱完整，构造线为北西或近北西。澜沧江深断裂长100余公里，断裂深度达43公里以上，为深入上地幔的深断裂。断面多向西倾，倾斜达75度，是地震活动性强烈的断裂。1943年丽江发生5.75级地震，震中就在断裂带上。本项目建址地貌单元为丘陵，地貌类型为山间谷地，属坡地与冲沟交汇地貌单元。总体地形起伏，地势由南向北逐渐升高，高差5.16米。建址黄海高程2M=514.60米。2） 工程地质、水文地质条件（1）工程地质条件建址场地地基土岩性78、自上而下构成情况为：层杂填土杂色-灰黑色，结构松散，稍湿-饱和。局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。其层厚一般为0.30-1.50M，层底标高为213.43M-230.19M。层角砾碎石土灰黄色，稍密状态，湿-饱和。碎石层呈次圆状，主要为风化碎石；充填为粉质粘土，混少量中粗砂。局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚一般为0.60M-3.60M，层底标高为211.13M-226.21M。层板岩强风化褐黄色，硬-坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。层面标高为211.13M-226.21M。据本地经验和相关资料推断此层下80-1003M即进入中风化带。场地勘察区内埋藏79、的地下水为层杂填土中的上部滞水；水量不大，对砼一般无侵蚀性。建址场地各层地基土承截力特征值6K和压缩模量5S取值如下：61k(KP1)5s(MP1)层角砾碎石土250.015.00层板岩强风化300.0压缩性微小 中风化600.0压缩性微小地基基础设计与施工建议(1)因拟建场地勘察区内埋藏的地基土分布不均，层角砾碎石土局部地段夹淤泥质粘土或砂土，基岩埋深高差较大，故建议以层板岩强风化作为本工程的天然地基，采用独立柱基础；(2)因层板岩强风化埋深高差较大，基岩面坡度相对较大，故应做好建筑物的抗滑措施。根据建筑抗震设计规范G250011-2001附录1我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和80、设计地震分组第1.0.10条，拟建场区抗震设防烈度VI度区。3）水文地质条件由于降水充沛，勐罕的地表水和地下水都很丰富。河流均属于澜沧江水系。澜沧江发源于青藏高原，下游（中国境外）称湄公河，流入印度洋。河流全长4480公里，丽江段长151公里，勐罕段长31公里，最大流量为12800立方米/秒，最小流量为388立方米/秒，多年平均流量为1845立方米/秒，年径流量为580.1亿立方米。目前常年可通行100吨级船舶。区内有大小支流70余条，河网较为密集，每平方公里达0.6公里。镇域内有水库四座：曼岭水库，库容780万立方米；曼桂一水库，库容480立方米，灌溉面积5600亩；曼桂二水库，库容230立81、方米，灌溉面积2300亩；曼章水库，库容200万立方米，灌溉面积1500亩。勐罕镇水源取自澜沧江。 4）气象条件丽江处于热带北缘，由于海拔较高，常年受来自热带气流的控制，气候属热带内陆山地气候型，同时兼有大陆性气候和海洋性气候的优点，全年无四季之分，日温差大，年温差小，干湿分明，雨量适中，全年基本无霜。年平均日照1800-2300小时，年平均气温18.6-21.9，最冷月平均气温13-15，最热月平均气温22-25。全市年平均降雨量1200-1700；风向多东南风和西南风，年平均风速0.5-1.8m/s。境内自然环境比较复杂，主体气候明显。勐罕镇气候属于北亚热带和南亚热带湿润季风气候，兼有大陆82、性气候和海洋性气候特点。夏无酷暑、冬无严寒，一年无四季之分，仅干湿季分明。终年无寒暑，雾浓多静风，日温差大，年温差小，很少有霜，年平均气温在7-21.8。降水量年均12001600毫米，雨量充沛，森林覆盖面积为35.41%，植被多为热带雨林和季雨林，年均日照18002200小时，年太阳辐射点量为120130千卡，风向主要为东南、西南风，风速0.51.5米/秒，静风频率为71%。年平均湿度达80%-86%，雾日年达108天146天。5 社会经济状况丽江市是丽江州州府所在地，是以傣族为主的民族边疆城市，市内有傣、汉、哈尼、基诺、拉枯、彝、布朗、瑶等13个民族，少数民族人口占总人口的62.5，是一个83、具有浓郁民族风情的少数民族集聚地区。据统计，2003年末，丽江市总人口为37.42万人，其中城区常住人口6.25万人，建成区的面积14.5k。丽江市的主要产业有农业种植、橡胶生产与加工、旅游、商业、建材和食品加工等。2004年全市国内生产总值达到38.77亿元，比上年增长12.7，全市财政一般预算收入1.48亿元；全市农民年人均纯收入2280元，城镇居民年人均可支配收入达7737元。目前，以风景名胜区为依托发展的旅游业，已成为丽江市国民经济中的重要组成部分。2004年全市接待国内外游客234.80万人，旅游总收入达21.65亿元。6 公共设施条件（1）供电丽江坝现有丽江市级电网变电站1个，总装84、机容量为1.8万KVA；省级大电网输电到丽江地区，在丽江设立1座220KV容量为12万KVA变电站，并已实现并网供电，丽江城区电力供应充足。项目区在电力供应、可从位于丽江坝(勐罕镇)集镇东北部，已经建成的35KV架空高压大电电力网取得电力供应，电力供应充足稳定，是项目电力供应的理想来源。（2）供水丽江坝目前已拥有生产能力0.5万吨/日自来水厂一座，建设了较为完善的供水管网设施，实现了对集镇周边村寨的自来水供应。（3）排水场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的龙得湖，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。（4）空调及供热本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时85、回收废热、加热洗浴用水。冬天利用蓄热电锅炉供暖。第五章 建设规模与产品方案第一节 建筑设计指导思想与原则1.以“傣族人家”为设计目的，营造一个现代“桃花源”丽江坝旅游休闲度假项目。2.贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高档休闲度假房地产项目。3.注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境86、质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。4.尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。5.以“傣族元素”为建筑特点，以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调傣族“水文化”与居民生活活动的融合，将建筑与环境、景观、湖水融为一体。6.沿袭地方傣族原生态文化，体现现代文明，创造内函丰富的版纳文化环境。7.建筑风格上采用傣族元素与现代居住理念结合的手法。8.以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对主体建筑空间的组织，周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间87、，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的休闲度假氛围。9.保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。10本项目建筑按五星级饭店标准建设和装修。第二节 建筑方案描述建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。从当地特有的傣式建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。努力把建筑风格与傣泰文化结合起来。创造一种真正富有感染力的建筑形象。设计采用中式别墅与徽派建筑相结合，互为补充，互相融合的设计手法，把泰式别墅内敛的院落式布局要素与88、傣式建筑的门柱、黛瓦、大屋顶相揉合，形成乍新还旧的独具特色的新风格。设计的主题建筑外观整体性和美感很强，亭台楼阁，傣式大屋顶，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。项目整体建筑风格为典型的傣式和泰式结合的建筑形式，着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。将丽江坝傣族古村落最精华的的建筑形式移植于项目建筑正立面；结合水系孤线，用弧形的屋顶，创造出特有的、活泼的平面弧形傣式屋顶，将傣式建筑传统继承发扬光大，展现在每位业主眼中。89、第三节 建筑特征与结构本项目地处国家4A级风景区丽江坝，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的休闲度假旅游房地产产品。建筑装饰：整个建筑按五星级酒店标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；二、三层和四层地面铺地毯，墙面贴墙纸。 1、建（构）筑物工程表表5-1 建（构）筑物一览表序号名称面积（m2）层数结构类型层 高（m）备注11楼22楼33楼44楼55楼66楼77楼2、 主要设备表5-2 主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）单价(万元90、)总额(万元)备注一中央空调及电锅炉系统均采用环保蓄能产品1基载风冷热泵机组制冷量660KW，制热量690KW1150KW6868台佳2双工况机组制冷550KW，制冰工况制冷350KW1110KW3636台佳3蓄冰装置有效容积65m31120KW5555美国3RYOG5L4冷却塔流量120t/h11010良机、金日5风机盘管Q=80m3/tH=20m450120凯泉，创新6水泵Q=120m3，H=20m9100KW0.867.74凯泉，创新7供冷板式换热器换热量890KW12.52.5维克斯8供暖板式换热器换热量360KW换热温差511.561.56瑞典舒瑞普9电蒸汽锅炉LSS0.5-0.7-91、41360KW8.58.5广州贝龙10燃油蒸汽锅炉LSS0.5-0.7-Y16.966.96广州贝龙备用11蓄能卫生热水箱钢制、内置铜盘管立式40m31101012全自动控制系统PL3自动控制+触摸屏1套3335德国西门子，美国3RYOG5L13自备柴油发电机组60小计421.26二其它设备1全自动洗衣机XGQ-5061套36上海航星2智能化监控系统1套703会议音响系统6984通讯设备655变压器及配电800KV12286信息中心30含软件小计327合计748.263 配套设施1） 给、排水（1）给水1. 用水量本项目设计日最大用水量为601.48吨。表5-3 日用水量序号名称用水定额使用人92、数用水量m3备注1100L/.日540542800L/.日60048031.2L/m2.次16000m219.2448.2810%合计601.482. 水源本项目所需生活用水由勐罕镇自来水公司供应。3. 水质水压要求（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准G25479-85要求。（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。自来水公司管网 场区管网 消防水池 用水点 室内消防管网室外消火栓 火点本项目自建深水井多眼，出水量50t/h,用于厨房洗菜和洗衣房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件。2）排水93、项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到G28978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。排放量本项目用水量601.48吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量465.8吨/天，年废水发生量为17.0万吨。排水分为污水排放及防洪排水二个系统。生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到94、污水综合排放标准G28978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。生活污水处理按以下流程进行：污水化粪池小型一体化污水处理设备中水回用。本项目新建污水处理池337.5立方米。防洪排水：本项目地处坝区，雨量充沛，项目的开发必须考虑在暴雨来临时对地面溪流作有组织地排放，不造成水土流失，不使场地积水。结合原有水沟、冲沟、河道作为排水设施，并将其加固改造后利用，以节约投资。部分区段更可作为水景景观或场区内绿化相结合，以组成更丰富的自然景观。3） 供电（1）供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或95、埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求； 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素3OS0.9；采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。（2）过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-3-S系统。变电房接地电阻R10。（3）电力设计负荷计算及变压器容量选择根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合96、确定本项目用电负荷。动力安装容量：840KW生活照明安装容量：465.13KW合计：1305.13KW取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到二期工程施工需要，本项目设置2台800V1变压器。变配电房70平方米。设置应急柴油发电机组，以保证在10KV系统发生故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目设发电机房30平方米。（4）电源及电压本项目10KV电源由厂外高压线路直接引至场区配电房。场区动力及照明97、均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用2V铜芯穿焊接钢管或UPV3管明设或暗设，或沿桥架敷设。（5）照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用2V铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m98、时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。4） 通讯设施通讯设施包括电话通讯，有线电视（31TV），数据网络和消防监控。在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。有线电视（31TV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探99、测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。5） 公用系统消耗电：1044.10KW水：601.48吨/日第六章 环境影响分析及保护第一节 编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年12月3日）（3）国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文建设项目环境保护设计规定（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国100、家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知（6）安徽省计委、经委、环委（86）07号文建设项目环境保护管理办法实施细则第二节 设计采用标准（1）环境质量标准大气环境执行G23095-1996大气环境质量标准的二级标准。（2）污染物排放标准1. 废污水执行G28978-1996污水综合排放标准的二级标准。2. 废气执行G216297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准。（3）噪声执行G212348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）。第三节 环境现状项目四周无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气101、质量达到G23095-1999规定的一级标准，环境噪声达到G23096-1993规定的标准，地面水环境质量达到G23838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。（1）水环境现状项目所在地为丽江丽江市勐罕镇，用地内有龙得湖，水量充沛，水质清澈。该区域人类活动较少，没有工业企业，生活污染源很少，因此拟建项目周围地表水质较好。表7-1 地表水水质（mg/l） 项目样品号、时间氨氮（mg/l）石油类（mg/l）4O(mg/l)3O43r(mg/l)SS(mg/l)2O45（mg/l）龙得湖-0719-19:000.4330.05(L)6.975(L)982.78龙得湖-0719-116:000.102、3070.05(L)6.325(L)792.29表7-1可知，该地区符合G23838-2002地表水环境质量标准III类水标准，有部分指标可达I、II类水质要求。该龙得湖经处理后可用项目内冲冼和绿化之用。（2）大气环境质量现状根据丽江市环境保护监测站对勐罕镇环境空气质量的监测，可知项目周围大气环境质量总体上属二级水平。表7-2 环境空气监测结果表（mg/m3）项目点位、样品号SO2（mg/m3）TSP（mg/m3）1#丽江菩提岛度假酒店1-0719-19：000.009(L)0.0191-0719-16：000.009(L)0.0192#丽江菩提岛度假酒店200m2-0719-9：000.00103、9(L)0.0192-0719-16：000.009(L)0.019（3）声环境质量现状该建设项目周围噪声源主要来源于项目的施工噪声。根据丽江市环境保护监测站对该区域声环境的监测，可知项目周围声环境良好，可以达到城市区域环境噪声标准（G23096-93）中的2类标准。表7-3 声环境监测结果表（421） 时间点位2005.4.58:0016:001#南边界43.346.32#东边界55.256.23#北边界56.853.44#西边界42.248.1（4）生态环境丽江州境内有占全州面积12，面积达2400多平方公里(约360余万亩)的热带雨林及原始森林自然保护区，是我国目前仅存的两片热带雨林中最104、大的一片，是国内自然植被和珍稀动物颁最多的地区之一，属古热带植物区马来西亚植物亚区的滇缅泰区。丽江有珍稀植物341种，属国家重点保护植物有52种，占云南省保护植物的36；动物区系属于东洋界、华南区的滇南山地亚区。其特有的亚洲野象，在国内外理是远近闻名。同时，丽江还是国内灵长类动物的集中分布区。故丽江素有“植物王国”、“动物乐园”和“物种基因库”等美称，是一块得天独厚的宝地。第四节 基本原则（1）设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。（2）坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。（105、3）贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。第五节 主要污染源和污染物（1）废水主要是生活废水。（2）噪声噪声主要来自水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和大楼通风设备等。（3）废气主要来自餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。第六节 污染治理措施1、 污水治理措施XX房地产开发项目建设项目，冲洗、公用设施、餐厅等用水量共601.48吨/天，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，污水排放系数为0.8，则废水产生量481.2吨/天，年废水发生量为17.0万吨，3O43r浓度为300mg/l,NH3-N浓度为30mg/l,3O43r产生量为0.1397t/4、51t106、/1,NH3-N产生量为0.01397t/4、5.1t/1，废水经有动力生活污水处理装置处理达到污水综合排放标准（G28978-2002）一级标准后排入附近无名小溪（建议将一部分污水进行再净化用于浇洒地面和绿化之用）。处理工艺如下：废水 化粪池 格栅井 厌氧池 生物接触氧化池厨房废水 隔油池 排放 采样井 沉淀池污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。2、 噪声治理措施噪声主要来自水泵房、锅炉房、空调冷冻机组、冷却塔、变配电间、大楼通风设备噪声等，各噪声源的声级值如表7-5所示。表7-4 主要噪声源源强污染源声源名称噪声值（42）小区内部人群交谈、招呼60-80音107、响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声源如水泵房、冷热水机组、变配电房和大楼通风设备，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。噪声防治措施如下：（1）对锅炉房的门窗应作为隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于3042(1)，同时，锅炉房作业时门窗不得随意开启。（2）厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于0.7m高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。108、（3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。3、 废气治理措施由于XX房地产开发项目建设项目内设置餐厅，这些餐饮服务场所厨房将产生油烟废气。油烟废气日发生量约为1.3kg/4，年产生油烟中油的含量约为0.478吨。根据（G218483-2001）饮食业油烟排放标准，规定油烟废气排放浓度不得超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。4、 固体废弃物治理措施丽江菩提岛度假酒店二期傣式民居建设项目建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产109、生的生活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对餐饮固体废弃物等委托勐罕镇环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理。第七节 生态保护本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面： （1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢110、的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。（4）只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。第八节 绿化本项目将生111、态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。（1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；（3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。（5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。绿化率超过40%。第九节 环境管理和监测：本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。第十节 环境影响分析本项112、目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。第七章 劳动安全卫生与消防第一节 职业安全卫生1、 设计依据（1）劳动部劳字（1988）48号文关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定（2）工业企业设计卫生标准TJ36-79（3）工业企业噪声控制设计规范G2J87-85（4）建筑设计防火规范G2J16-87本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。2、 职业危害因素分析生产服务过程均无毒、无害。职113、业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。3、 主要防护措施（1）油烟针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。（4）防114、机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。1. 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。2. 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。3. 机械运行过程中，不得进行检查。（5）防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（7）个人防护115、1. 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。2. 餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。3. 严禁在工作时间吸烟和吃食品。4. 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。4、 卫生要求（1）场址卫生要求1. 通风日照良好，空气清新，地势高燥；2. 场区内外土壤清洁并适于116、绿化；3. 能源供应充足，并有清洁的水源；4. 交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距；5. 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；6. 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；g. 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（2） 平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。1. 生活场地应有单独的院落。2. 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。3. 建筑物密度不可过大，以利通风。4. 必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消117、室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。（3） 卧室卫生要求1. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。2. 保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。3. 卧室应有充足的自然光和人工照明。5、 预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。6、 机构设置、人员配备应设置全场性118、职业安全卫生领导机构，项目公司级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。第二节 消防1、 设计依据（1）建筑设计防火规范G2J16-87（1997修订版）（2）火灾自动报警系统设计规范G250116-98（3）建筑灭火器配置设计规范G2J140-902、 概述本项目位于丽江市勐罕镇镇，本项目是高档休闲度假旅游地产项目，建筑耐火等级为一、二级。现项目占地面积约5.4公顷，建筑面积约64800平方米，按照规范要求，厂区内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。3、 总图(1) 厂区四周为环形通道。(2) 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在项目内的不同方位设置119、2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以酒店区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3） 本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。4、 建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。（4）锅炉房按建筑设计防火规范要求进行防爆设计。5、 电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现120、过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自121、动报警系统采用T11000系统并配备应急电源。（8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。（9）在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。（10）有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。第三节 消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建122、筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。1、 消防水源依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。2、 消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：303.62=216立方米室内消防用水量：103.62=72立方米总消防用水量：288立方米火灾时最大消防流量为103.6+303.6=144立方米/小时3、 消防设施（1）室外消火栓本设计在场区内设123、立环状给水管网，管径不小于4N100。在厂区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据G2J16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用4N65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。（3）消防水池在场区内设有400立方米的消防水池并与景观喷水池合建。配设2J手抬式机动消防泵2台。（4）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5124、）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防厂区消防水池市政管网水源 室外消防管网 室内消火栓系统 室内自动喷淋灭火系统建筑灭火器 火点消防水压栓口压力应大于0.2Mp1，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mp1。火灾时最大消防流量180m3/小时。（5）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。（6）锅炉房内宜设蒸汽灭火系统。第八章 组织机构与人力资源配置第一节 组织机构本项目承办单位为国营XX农场与XX房地产开发集团有限公司，该项目实行项目决策会领导下的项目总指挥负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由XX房地产开发集团有限公司现有机构125、管理。组织机构详见管理机构图。甲方乙方项目总指挥项目副总指挥企划部工程部财务部销售代理公司项目决策会办公室第二节 劳动定员本项目劳动定员18人。序号岗位人数备注1总指挥12副总指挥13企划部54工程部55财务部36办公室3合计18第三节 员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由国营XX农场及XX房地产开发集团有限公司在现有员工中选派，其余通过丽江市人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。第九章 项目实施计划根据项目建设进度，本项目从2008年第三季度的的实施计划见下表：序号季度2008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32008Q4126、2010Q12010Q21前期准备及设计报建2建安施工阶段3销售阶段4装修施工阶段5竣工验收注： 1） 前期准备及设计报建：全部工作于20087年第三季度完成。 2） 建安施工计划：于2009年第三季度全部建安施工任务结束。 3） 销售阶段：住宅销售从2008年第四季度开始，到2010年第二季度结束销售任务。 4） 装修施工计划：于2009年第三季度到2010年第二季度全部装修施工任务结束。 5） 竣工验收：2010年开始组织竣工验收，为客户办理房屋产权。第十章 投资估算及资金筹措第一节 总投资估算本项目占地5.4公顷（约80.1亩），总建筑面积为64800，按照五星级酒店标准装修的成本为35127、37.5元/，故项目总投资为22923万元。其中：1、 土地投资单位：万元序号项目单位面积单价元/金额(万元)备注1土地出让金54000300.00 1620.02土地平整费3拆迁补偿费3.1 拆迁费3.2 补偿费3.3 其它增加费用4 合计1620.02、 项目前期费用单位：万元序号项目单价金额备注1规划、设计、可研费50324.0 含装修设计等全部设计图纸费2施工图审查费14%45.4 设计费的14%3预算费用0.3%21.4 工程造价的0.3%4水文、地质勘查费532.4 5噪音费1.459.4 按建筑面积，1.45元/6城市配套费2.5%178.2 工程造价的2.5%7人防费20129128、.6 按建筑面积，20元/8城建管理费1.59.7 按建筑面积，1.5元/9招标公司代理费1%71.3 工程造价的1%10标底编制费0.30%21.4 工程造价的0.3%11白蚁防治费36.3 按建筑面积，底层：8元/；2-9层：5元/合计879.03、 基础设施建设费项目名称：单位：万元序号项目单价工程量合计备注1供电工程50 64800 324.0 配内外设计、供电设备、设施、电缆管道安装、电表安装到户2供水工程20 64800 129.6 水泵房内设施、管道及管道安装、水表及安装3室外消防系统10 64800 64.8 4排污工程25 13500 33.8 挖土、管道、阴井、化粪池5小区129、道路工程120 13500 162.0 混凝土路面6路灯工程3000 500 150.0 7小区绿化水景工程150 27000 405.0 绿化景观及设计8环卫设施280 80 2.2 9三通一平10 54000 54.0 合计1325.44、 建筑安装工程费单位：m2、万元项目建筑面积建安工程费装饰工程费合计备注单价金额单价金额1、基础工程64800150972.0972.0 2、建筑工程648008005184.05184.0 土建3、安装工程64800150972.0972.0 水电建安成本小计7128.07128.0 4、装修工程648006003888.090058329720.0 130、5、监理费106.9 工程造价的2.5%6、质量监督费3.6 工程造价的0.05%合计16958.5 5、 公共设施建设费单位：万元序号项目建筑面积单价金额备注1大门及值班室5.00 2安全防范系统40.00 2.1可视对讲30.00 2.2电子巡更10.00 3计算机系统50.00 4自动控制系统50.00 4.1建筑设备监控系统30.00 4.2自动灯光控制系统20.00 5社区服务系统10.00 5.1停车场管理系统10.00 6小区大门20.00 合计175.006、 运行费用序号项目数量单价金额备注1管理费用305.6 1.1 公司管理人员工资18 3500 75.6 年工资总额1.131、3 办公费(万元/年)80.0 1.4 业务招待费(万元/年)90.0 1.5 差旅费(万元/年)60.0 2销售费用(万元)991.4 按销售额的3%计2.1楼盘推广宣传费694.0 2.2其它销售费用297.4 合计1297.0 7、 不可预见费：不可预见费按照上述六项之和的3%计算，为667.6万元。第二节 合作方式丽江坝农场与XX集团合作方式如下：1、 双方组建项目公司，挂靠云南农垦集团版纳分公司盛泰地产公司进行开发。2、 国营XX农场以土地方式出资，XX集团以现金方式出资，国营XX农场占42%的项目股份，XX集团占58%的项目股份。项目经营委托XX集团，双方派驻财务共同监管项目资金及132、派驻管理人员监管项目运作。3、 双方以协议方式成立项目部，并委派管理人员及财务人员进入运作。4、 国营XX农场负责为项目办理土地证，XX集团负责项目规划、设计、报批报建、工程建设及产品销售。第三节 资金筹措本项目总投资为22923万元，启动资金需求4400万元，其中：土地款：按20万/亩，为54000300元/=1620万元建安成本：根据房地产相关政策法规及丽江市的实际情况，预计在项目建设到2层既可办理到预售许可证，本项目平均层高5层，按丽江目前基础及土建成本为1150元/（道路、绿化等不包含在内），再根据建筑安装合同的约定建设到2层时支付进度款为65%。故取得预售许可证的投资应为：64800133、5层2层1150元/65%=1980万元前期费用：800万元（含设计费、报规报建及前期运作费等）按顺序筹措资金如下：一、 自有资金：4400万元，主要目标为取得预售许可证1、 丽江坝农场以5.4公顷土地作价投入1620万元；2、 XX集团以现金方式投入2780万元。二、 销售转投入：18523万元。三、资金来源及运用表资金来源及运用表 单位：万元序号项目合计2008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q21资金来源450484400375037503750136006000550042981.1资本金440044001.2销售收入33048375134、03750375060006000550042982资金运用27077 4400 3655 3246 3346 3329 3468 3090 2545 2.1项目总投资22923 4400 3409 3000 3100 2936 2472 1927 1679 2.1.1土地费1620 1620 2.1.2前期费用879 620 259 2.1.3基础设施配套1325 30 250 250 200 200 200 195 2.1.4建安工程16959 1980 2500 2500 2500 2500 2000 1500 1479 2.1.5公共配套175 100 75 2.1.6运行费1297 135、50 300 150 300 150 100 100 147 2.1.7不可遇见费668 100 100 100 100 86 72 56 54 2.2税金4155 0 246 246 246 393 996 1164 866 2.2.1营业税及附加1834 0 208 208 208 333 333 305 239 2.2.2土地增值税330 0 38 38 38 60 60 55 43 2.2.3所得税1990 0 0 0 0 603 803 584 3盈余资金10371 0 95 504 404 2672 2532 2410 1753 累计盈余资金0 95 600 1004 3676 6136、208 8618 10371 说明：Q表示季度，例如2008Q3即为2008年第三季度，以下均同。第十一章 财务评价第一节 营业收入测算一、 定价策略本项目的销售定价策略主要采取“低开高走”，以项目成本相对城区房产的优势，借助一期成功销售的低价迅速占领市场。销售均价根据动力恒通的市场调查和测算，为6000元/,故销售额为：550806000元/=33048万元。项目设定销售周期为21个月，为了使本项目的房价得到最大的升值和释放，在项目前期销售不宜放量过大，应按销控逐步销售，适当时机还要捂盘。二、 销售代理费用本项目销售将委托云南动力恒通房地产经纪有限公司代理销售，该公司曾经代理过XX集团版纳分137、公司曼弄枫山水林溪别墅小区的全盘销售，对房地产销售市场较为了解，销售操作也较为成熟，是非常理想的合作伙伴。根据项目一期销售代理费用为3%，根据销售代理惯例，销售代理费用包含项目市场推广及广告宣传等的全部费用，且项目市场推广及广告宣传费用不得低于销售代理费的70%。 三、 销售进度计划由于本项目现金流较好，故实行有节奏的销售控制，有计划的放盘，从而实现销售收入最大化，每季度的销售计划见下表：销售计划一览表 单位：万元合计2008Q32007Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q2一. 销售收入33048 0 3750 3750 3750 6000 6000 5138、500 4298 1.1销售率1 0 0 0 0 0 0 0 1.2销售收入33048 3750 3750 3750 6000 6000 5500 4298 二.经营税金及附加1834 208 208 208 333 333 305 239 三.土地增值税330 38 38 38 60 60 55 43 四.除税销售收入30883 3504 3504 3504 5607 5607 5140 4016 第二节 成本测算 项目合计2008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q2项目总投资22923 4400 3409 3000 3100 2936 2139、472 1927 1679 1、土地费1620 1620 2、前期费用879 620 259 3、基础设施配套1325 30 250 250 200 200 200 195 4、建安工程16959 1980 2500 2500 2500 2500 2000 1500 1479 5、公共配套175 100 75 6、运行费1297 50 300 150 300 150 100 100 147 7、不可遇见费668 100 100 100 100 86 72 56 54 第三节 财务指标测算一、 项目损益表 单位：万元合计2008Q32007Q42009Q12009Q22009Q32009Q420140、10Q12010Q21.经营收入33048 0 3750 3750 3750 6000 6000 5500 4298 销售收入33048 0 3750 3750 3750 6000 6000 5500 4298 开发产品经营成本22923 4400 3409 3000 3100 2936 2472 1927 1679 营业税及附加1834 0 208 208 208 333 333 305 239 土地增值税330 0 38 38 38 60 60 55 43 2.利润总额7961 -4400 95 504 404 2672 3135 3213 2337 弥补前期亏损-4400 -4305 -141、3800 -3396 -724 3.应纳税所得额7961 2411 3213 2337 所得税1990 603 803 584 4.税后利润5971 1808 2410 1753 注：1、营业税及附加按销售额5.55%计征； 2、土地增值税暂按销售收入的1%预征； 3、所得税按应纳税额的25%征。二、 项目现金流量表单位：万元项目合计2008Q32007Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q2现金流入3304803750375037506000600055004298 销售收入3304803750375037506000600055004298现金流出270142、7744003655324633463329346830902545 总投资2292344003409300031002936247219271679 经营税金及附加18340208208208333333305239 土地增值税330038383860605543 所得税199000000603803584税后净现金流量7961-4400955044042672313532132337 累计净现金流量-4400-4305-3800-3396-724241156247961所得税前净现金流量5971-4400955044042672253224101753 累计所得税前净现金流量-4400-4143、305-3800-3396-724180842185971贴现系数（ic=12%）1.000.970.940.920.890.860.840.81税前净现金流量现值4540 -4400 93 475 370 2374 2184 2018 1425 累计税前净现金流量现值-4400 -4307 -3832 -3462 -1088 1096 3114 4540 税后财务内部收益率22.92%投资回收期（年）1.35年三、 财务评价1项目总投资2.29亿元，在计算期内可实现销售收入3.3亿元，扣除各项成本及税金后，可实现税后利润为5971万元。财务指标如下：投资利润率：26.05%投资利税率：18.144、13%资本金利润率：135.70%税后财务净现值：4540万元税后财务内部收益率：22.92%投资回收期：1.37年2.盈亏平衡分析项目销售盈亏平衡点=总投资总销售额（1-税费率）100%=74.23%。由上可知，当销售收入达到74.23%时，即24530万元时项目才不至于亏损。第十二章 结论与建议 1、结论本项目起点较高，充分挖掘了丽江坝的自然资源、人文资源、气候资源等不可复制的资源，项目建成后必将成为丽江坝乃至丽江的重要旅游名片，项目社会效益和经济效益较好，具有较强的盈利能力。并为纳西园未来走休闲度假旅游房地产做出积极的尝试和探索。 2、建议 鉴于项目的社会效益和经济效益较好，建议丽江坝农场与XX集团尽快形成战略合作伙伴，组建项目公司进行实施。