1、重庆茶园医药电商城商业规划赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 客群背景PART 1商业规划PART 3本体条件PART 2公司简介PART 4 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 客群背景 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 要点梳理要点梳理消费客群类型消费客群类型消费动向消费动向商业供给商业供给三个三个核心问题核心问题 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 客群分析客群分析p融创一期/金科世界城在2013年已相继交房，现已初具生活氛围。p高通栖谷于2014年底交房，现入住企业约32、0余家，15家在现场办公。p卓越国虹时代中心，已交房，现入住办公企业9家左右。p千方产业园也已交房，现办公企业集中于靠时代中心侧的高层，入住企业约20家左右。p本案在2016年3月份交房后，也有10余家企业相继入驻金科大社区融创大社区高通栖谷本案时代中心千方产业园项目周边潜在消费客群可分为三类：社区居民、企业办公客群、建筑工人社区居民、企业办公客群、建筑工人 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 消费动向分析消费动向分析金科大社区融创大社区高通栖谷本案时代中心千方产业园社区居民社区居民办公客群办公客群建筑工人建筑工人消费原则就近消费方便快捷便宜距本案距离500-1000m500m50m消费可3、行性分析本案商业不在社区居民进出的主干道上，且与其社区商业缺乏衔接。除个别业态外，项目商业对社区居民的吸附力较弱周边办公客群到本案步行仅需10分钟，在办公人人群的可接受范围内，又因周边项目尚无配套商业，间接增强项目商业辐射力金科/融创在建项目因与本案相距较远，辐射有限。项目商业服务建筑客群主要是本案二三期的建设工人 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 目标客群目标客群商务办公客群商务办公客群建筑工人建筑工人周边常住周边常住居民居民 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 商业供给现状商业供给现状高通栖谷本案时代中心千方产业园融创社区商业金科社区商业茶花小镇及玉马路商业项目区域内已呈现商业主4、要分布于融创一期/金科社区/茶花小镇及玉马路一带，与本案较近的金科/融创商业现成熟度低，对办公客群吸附力有限办公项目与已存在商业的距离均在20分钟以上（步行），现阶段办公客群的消费需求，餐饮类通过自带解决，其他类消费则多是驱车前往区域中心来满足。办公客群的消费需求存在市场空白点项目区域内办公类项目现均无配套商业呈现，本项目的率先招商将会抢占有市场先机 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 消费增长消费增长体量（）体量（）交房时间交房时间现入驻企业现入驻企业（家）（家）本案2500002016.310（已知）高通栖谷1070002014.1230国虹时代中心3780002015.39千方互联网5、产业园3740002014.620合计69数据来源于尚纪市调p周边项目在交房的一年半左右的时间内，已合计入驻了60余家企业。p而随着项目的交房及商业招商对周边项目入驻率的进一步带动，未来两三年内，企业入驻将会大幅增长。项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 本体条件 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 项目交通动线项目交通动线通江大道p受制于地形及二期的建设，一期交房运营后，办公客群的进出需绕道背侧，而无法实现由通江大道侧直接进出项目。p受制于人流动线，通江大道侧及支路商业前期成为实质上的“商业死角”。p通江大道侧商业前期的招商运营，将会面临较大困难 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问6、 物业条件物业条件p项目1F商业的优势在于6.3-7.9m的层高，一层作两层用，但非项目独占优势，周边项目1F商业亦可满足。p现有外立面设计使得商铺的昭示性受到严重干扰。p项目高层（8号楼）的2F/3F/4F商业无单独出入口或电梯，与写字楼共享电梯p此种设计削弱2/3/4F商业的到达性，限制商业辐射力。项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 物业条件物业条件楼栋商铺编号商铺面积（）楼栋商铺编号商铺面积（）楼栋商铺编号商铺面积（）楼栋商铺编号商铺面积（）楼栋商铺编号商铺面积（）6471191197611921928(1F)771821828(4F)112212216（1托2）11332432447、81191196312412478227227212212211432432449119119641241247924624631221221153393395011611665124124801821824119119116288288511161166612412481186186512212211730330352116116671271278（2F）1363363614914911833833853116116681551552989871491491711917117154119119691551553979789797120164164552052057012712741691698、9115115121174174561451457112412452162161011411412213113157119119721271278(3F)139639611115115123146146581161167414914929696121141141241741745911911975125125397971313913912516616641671671416016012617317352152151514314318（1托2）127348348128295295129312312130350350p招商铺位的主力面积区间在114-125，其次为200及300面积左右，商铺面积整9、体偏大，养商期商家的租金成本较高。p大面积商铺因其较低的实用性和较高的租金成本，增加了前期商户的经营压力。项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 小结小结人流动向和物业条件等不利因素人流动向和物业条件等不利因素增大了前期商业招商难度增大了前期商业招商难度 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 商业规划 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 商务消费业态分析商务消费业态分析业态业态业种业种品类品类餐饮类特色快餐小面馆/家常菜/包子铺等商务快餐乡村基/速美乡等特色正餐火锅店/食府等简餐咖啡/西餐休闲类咖啡馆/茶楼等零售类便利店/文具店服务类印刷印刷图文店等银行工/农/建/交/城商行等酒店快捷酒10、店等作为新兴的办公区，消费需求初期呈现较强的针对性。项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 商铺信息汇总商铺信息汇总6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#18#在售商铺信息汇总在售商铺信息汇总商铺（个）面积（）备注6#131644p均为1F商铺p主力区间116-1197#131777p均为1F商铺p主力区间1248#304839p商铺有4Fp主力区间110以上16#61916p商铺为一托二p主力区间320p售房部占据3个铺，共计98717#131299p均为1F商铺p主力区间166-17418#41305p商铺为一托二p主力区间300左右p售房部占据2个铺，共计66211、合计7912780通江大道p项目现可售商铺面积12780，含售房部面积1649。p除去售房部外，项目可招商面积11131。项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 业态布局业态布局6#17#17#18#7#p项目一期的办公客群的出入集中于项目北侧支路。p6#和17#商业位于一期办公客群出入的主动线上，较于其他铺位人流相对有保障。p6#右端头商铺和17#北端头商铺，鉴于较佳的区位优势，建议设置银行业态,相邻门面则以便利店和餐饮为主。p7#底商位于办公区内部,地缘优势明显，因此建议布置商务连锁快餐及与办公配套的图文/文具等 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 业态布局业态布局7#7#（1F1F）12、6#6#（1F1F）17#17#（1F1F）便利店特色快餐银行商务连锁快餐特色快餐印刷图文印刷图文文具便利店银行火锅店业种业种品牌资源品牌资源特色快餐多为个体户经营，需现招商务连锁快餐乡村基/速美乡印刷图文美丽华图文/文具晨光/得利等银行工商/建行/哈尔滨银行等特色快餐特色快餐特色快餐 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 业态布局业态布局16#8#7#18#18#18#（1 1托托2 2）售房部售房部售房部售房部16#16#（1 1托托2 2）品牌火锅/食府银行医药展示交易市场p18#拐角处两铺位为售房部所占，未来数年“展示佳，客流少”，但远期商业价值较高，鉴于银行的租期为15-20年，因13、此建议设置银行业态。p18#临支路靠里两铺位，面积相对较大，但为“一托二”形式。建议可做面积需求较大的品牌火锅/食府等业态（可设包房）p16#靠中间则商铺，人流更加稀疏，建议将18#1F的药品展示交易延伸至此处，打造专业市场一条街业态业业态业种种商家资源商家资源银行交通/民生/农商行等火锅/食府临江门老火锅/渣渣火锅等足浴/SPA温莎堡洗浴/富侨/足之乐等药品展示交易需借助甲方资源做进一步整合 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 业态布局业态布局8#7#8#8#（2F2F）8#8#（3F3F）8#8#（1F1F）8#8#（4F4F）药品集中展示交易区药品集中展示交易区茶楼/咖啡特色快餐图文14、药品集中展示交易区便利店特色快餐p8#扶梯是通江大道进入一期办公区的唯一通道，人流相对集中，故建议4F（平行园区地平面）以餐饮为主，而临通江大道侧因展示面和采光较好，建议做茶楼/咖啡。p2/3F需从背侧下行进入，1F的特点是“展示佳，客流少”，故建议将2/3F与1F打通，将其整体打造成药品展示交易中心，通过专业市场的定位，弥补客流少的不足，同时又为项目整体定位做配套。业态业种业态业种商家资源商家资源茶楼/咖啡人和阁茶楼/鼎康养生等图文美丽华图文/等便利店罗森/可购/渝百家等药品展示交易需借助甲方资源做进一步整合 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 招商支持招商支持促进招商和加快商家入驻促进15、招商和加快商家入驻促进招商和加快商家入驻促进招商和加快商家入驻临近临近8#8#处处与通江大道向衔接的电动扶梯与通江大道向衔接的电动扶梯于于20162016年底开通运营年底开通运营提供优厚的租赁条件提供优厚的租赁条件 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 招商政策招商政策方案一方案一方案一方案一方案二方案二方案二方案二p合作形式：佣金p收取标准：甲方只需提供五年免租期，无需向乙方支付费用。佣金收取由乙方与商家具体协商招商租赁政策招商租赁政策招商租赁政策招商租赁政策商务合作商务合作商务合作商务合作p合作形式：月费+佣金p收取标准：月费：5万元/月（共计12个月）；佣金：2个月租金/铺p提供三年免16、租期；p免租期内销售的商铺，由开发商对投资者进行租金铺贴p提供五年免租期；p免租期内销售的商铺，由开发商对投资者进行租金铺贴 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 租金铺贴测算租金铺贴测算租金补贴金额测算第1年第2年第三年第四年第五年 8584（含6#/7#/18#/17#/16#的116-118号铺和8#1F及4F的1-4号铺）租金（元/月）3537 39 42 44 免租租金/年300440318466 337574 357829 379299 三年免租金额（元）11477769 五年免租金额（元）203232993209（含8#楼2-3F及4F的6-15号铺）租金（元/月）1516 117、7 18 19 免租金额/年4813551023 54084 57330 60769 三年免租金额（元）1838911 五年免租金额（元）3256098 备注：租金增长按6%/年递增p在三年免租方案下，租金补贴最大额度为1330万元，平摊到售价内，1F售价增加1330元/；2/3F增加570元/；p在五年免租方案下，租金补贴最大金额为2350万元，平摊到售价内，1F售价增加2300元/，2/3F增加1000元/；项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 推售计划推售计划8#(1/2/3F)8#(1/2/3F)/16#/18#/16#/18#6#/7#/8#(4F)6#/7#/8#(4F)17#118、7#p鉴于轻轨站/主干道/三期医院等因素，此侧商业的远期价值可期，对于注重长期回报的投资的者是有吸引力的，将其置后销售的意义不大p8#的2-3F，在做专业市场时，与1F打通使用，因此可一起销售p6#/7#/8#（4F），为办公楼底商，商业远期价值有限。p将其放于中间时间段销售，是为招商预留时间，而后通过“带租约销售”提高商铺溢价推售时间推售时间2016.92016.9推售时间推售时间2016.122016.12推售时间推售时间2017.52017.5p17#商业既位于一期办公区入口，又紧邻三期地块，远期价值可期；p建议将其作为利润型产品，待周边商业初具氛围后再出售。THANK THANK YOUYOU!商瑞商业尚纪投资 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问