1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密 2012.9，武汉 太极湖度假项目前期策划报告 2 Contents 1 2 3 4 项目概况 市场研究 客层研究 可比案例研究 5 项目定位 6 规划及产品建议 7 经济测算 8 开发策略 3 本体研究 本体支撑 解决问题 市场研究 项目定位 产品建议 营销方案 市场研究 客户研究 参考案例 4 从项目本身谈起 5 PART 1 项目认知/地块/区位 项目位于武当山旅游经济特区，是世界文化遗产地、中国5A风景名胜区、道教名山和武当拳发源地 十堰市丹江2、口位于湖北西北部、鄂豫两省交界处，踞汉江之滨、东临襄阳市、西连十堰市、南接房县，抵近神农架，北交河南南阳市，是武当文化的发源地；武当山旅游经济特区，位于丹江口境内，北边面向南水北调中线水源地丹江口水库；紧邻中原文化圈及荆楚文化圈；是中国著名的道教圣地、国家5A级风景区、世界文化遗产。6 PART 1 项目认知/区域规划 太极湖生态文化旅游区位于武当山北麓脚，依托武当山和丹江口水库，打造为集旅游观光、休闲娱乐、养生度假于一体的国家级现代旅游业示范园区，本项目处于太极湖新区配套居住区 整个生态文化旅游区规划面积57平方公里，以“一环、二轴、两核、六区”为战略布局：“一环”：环湖路；“二轴”：自然景3、观轴和人文景观轴；“两核”：为太极湖新区和太极湖旅游区两大中心；“六区”：休闲度假区、旅游配套区、生态公园区、运动公园区、水上游乐区、太极湖新区。太极湖新区：由管理服务组团、商业娱乐组团和生活居住组团组成，重点建设旅游发展中心、商业步行街、太极湖学校、太极湖医院和高尚居住区等一系列项目，规划总建筑面积100万平米；太极湖旅游区：由水上游乐组团、文化体验组团、休闲养生组团组成，重点建设太极古镇、文化主题公园、山地体育公园、生态湿地公园、武当国际会议中心、老子学院、太极剧场、武当山旅游码头、游艇俱乐部等一系列生态文化旅游项目。7 PART 1 项目认知/地块/四至 项目整体处于太极湖生态旅游度假区4、的西南组团板块，南北面临山，东西面临近环湖路及太极湖，景观资源较丰富，后期可成为项目价值点之一 项目以山地地形为主，南、北面被山环抱，山体资源丰富；东西面临近太极湖水域（近期会引进丹江口水库的水），项目整体处于太极湖生态旅游度假区的西南组团板块；山脉和水资源等生态景观资源突出，同时可成为本项目核心价值点之一。山脉 太极湖水域 地块山脚下路 西面山坡 地块山脚下太极湖水面 从太和楼远眺太极湖 8 PART 1 项目认知/地块/内部 项目内部由各种小型山体所组成，山体资源丰富，同时地块中部细长、地势较陡、高压线穿过等不利因素，后期规划可考虑有效加以规避 项目整体占地750亩，容积率在1.6以下；同5、时550亩和200亩地块之间，地势较细长，坡度较陡；目前已有一个地标性景点正在施工；地块为山地，地势较陡，山上有桔树；地块内部有少量的民房和厂房，同时有高压线穿过，后期规划需要规避。厂房 550亩 200亩 太和山庄 厂房和民房 山地及高压线 山地 山地及高压线 9 PART 1 项目认知/地块/周边配套 周边区域配套主要以土特产、餐饮及小型宾馆为主，档次较低且功能单一，目前较难以有效吸引旅游及度假型客户 市政配套：武当山火车站，公交枢纽站；商业配套：红源美食城、武当山银街假日酒店、十堰武当山凯莱商务宾馆、武当山建国酒店等；景观资源：武当山旅游区、丹江口水库。十堰武当天尊国际大酒店 武当山建国6、饭店 十堰武当山凯莱商务宾馆 红源美食城 金税宾馆 10 项目周边拥有众多现代化的配套设施，如太极剧场、艺术馆、旅游发展中心等，同时现代化的商业综合体项目正在建设中，后期旅游休闲配套将逐步完善 本项目周边拥有众多的现代化休闲旅游配套设施，如太极剧场、艺术馆、武术交流中心等，同时各项目目前已接近完工；目前本项目的南面正在建设大型商业综合体项目，此项目则是集大型综合商业、步行商业街、城市广场、酒店、居住为一体的多功能商业综合体，它的修建则可让区域的旅游休闲配套日趋完善及丰富；众多现代化配套的建设将对后期度假及旅游客群的导入带来较大的利好。PART 1 项目认知/地块/周边配套 武当旅游发展中心 武7、当艺术馆 太极湖学校 武当太极大剧院 武当国际大酒店 武当武术国际交流中心 山水四季C区 丽水街 山水四季B区 山水四季A区 太极山庄 山水精舍 11 回到市场 12 全国 湖北 鄂西 武当 太极湖 环丹江口 PART 2 度假市场分析 13 PART 2 度假市场分析/全国 目前国内大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，出现众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期 传统旅游地产企业 大型品牌地产企业 中旅中旅 珠海海泉湾度假村 绿城千岛湖度假公寓 雅居乐清水湾 三联青岛田横岛渡假村 万恒大连莱茵海岸度假村 华润万宁石梅湾 北京华侨城 深圳华侨城 成都华侨8、城 14 江浙湖泊岛屿 川西民居 黄山脚下 海南国际旅游岛 海景及高尔夫地产 大连、烟台、威海等主打滨海度假 江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区 旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，项目发展主要以依托自然和人文资源为主 海南热带海洋沙滩 高尔夫球运动 文化古镇 沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础；自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型。PART 2 度假市场分析/全国 15 纵向上游产业 纵向下游产业 旅游横向关联产业 旅游横向关联产业 房地产 健康休闲 会展 旅游创意服务 节庆 体育赛事 博彩 医疗 教育 娱乐演出业 9、商业零售 酒店住宿业 内容型文化创意产业 电影、电视剧创意制作 文学作品及人物创意 网络游戏及游戏人物创意 其他文化创意产业 动漫及卡通人物创意制作 衍生品 出版发行 传媒（网络、电视、电台）版权管理 旅游运输业 游乐设施制造 在线旅游业等 旅游产业 餐饮 湖北省旅游横向关联产发展主要集中在餐饮、酒店住宿业、房地产、健康休闲、会展和节庆上，目前旅游产业中文化资源有待深挖，商业零售、游乐演出、旅游创意服务等产业发展欠缺；纵向上下游产业处在发展初期阶段，产业链非常薄弱，产业链延伸严重不足；从整个旅游过程来看，游客从旅游过程的始端到终端,需要众多的产业部门向其提供产品和服务来满足他的各种需求。其中，10、不仅包括餐饮、酒店、景区景点、以及休闲娱乐设施等旅游核心企业，还关联到园林、建筑、金融、广告媒体等辅助产业和部门。前者构成了产业链的链上要素，后者为产业链的动态链接与正常运营提供必要的保障和支持。目前旅游业产业链发展纵深不足，产业关联还处在起步阶段，旅游产业中文化资源挖掘不足，商业零售、游乐演出、旅游创意服务等产业发展欠缺 PART 2 度假市场分析/湖北 16 旅游景区还属于资源主导型，旅游配套服务和深层次旅游产品开发较为匮乏 湖北游客旅游目的分布示意图 游客旅游目的主要为自然观光；休闲度假、主题游乐等长期性高盈利性目的较少，说明湖北省旅游还处在观光旅游的初级阶段，资源主导型产品层级。恩施清11、江 大洪山 鄢陵花都温泉 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0500010000150002000025000300002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 人数（万）同比增长 湖北省旅游人数增至情况 湖北省旅游产业加快旅游业转型升级，在金融危机过后保持30%-40%的速度同比增长。PART 2 度假市场分析/湖北 17 京津冀都市圈 区域规划 海峡两岸经济区 珠江三角洲地区 北部经济区 江苏沿海经济带 丹江口库区 及上游地区 鄱阳湖生态经济区 成渝经济区 辽宁沿海经济带 皖江经济带 关12、中-天水 经济区 已批复规划区域：长江三角洲地区区域规划 京津冀都市圈区域规划 广西北部湾经济区发展规划 珠江三角洲地区改革发展规划纲要 正启动重点区域规划 中部崛起地区 成渝经济区 辽宁沿海经济带 江苏沿海经济带 丹江口库区及上游地区 图们江合作开发地区 图们江合作开发地区一个区域协作重点规划的区域以生态资源为核心要素构建的“环丹江口生态经济协作区”PART 2 度假市场分析/环丹江口 18 18 多元的文化基础 郧县远古文化 汉江流域荆楚文化 十堰时尚汽车文化 库区移民文化 太极湖武当山道教养生文化 丹江口大坝水文化 一个具有多元文化的区域环丹江口生态文化旅游协作区具备远古文化、荆楚文化、13、汽车文化、移民文化以及武当山道教养生文化等，是大山、大水和大文化资源的生态文化高地 PART 2 度假市场分析/环丹江口 19 一个自然景观和人文景观完美结合的山岳型风景名胜区，武当山被誉为“亘古无双胜境，天下第一仙山”，为全省6家5A级景区之一 绚丽多姿的自然景观：有“七十二峰、三十六岩、二十四涧、十一洞、三潭、九泉、十池、九井、十石、九台”等山水风光；博大精深的武当武术：以太极、形意、八卦见长，与武当道教渊源甚深；源远流长的道教文化：武当山位居四大道教名山之首，是我国著名的道教圣地；其中的宫、观、庵堂、岩庙、亭等建筑群被誉为“中国古代建筑成就的博物馆”和挂在悬崖峭壁上的故宫。天柱峰 古建筑14、群 七十二峰 太极 PART 2 度假市场分析/武当山 20 一个华中腹地，全国十一大交通枢纽之一的风水宝地，武当山外部交通条件正大为改观，将更有效的导入湖北及其它省市区域的大量客户 襄樊刘集机场 北京 西安 上海浦东 深圳 G316国道 G209国道 恩施许家坪机场 宜昌三峡机场 武汉天河机场 航空体系 高速规划 铁路规划 武当山火车站 丹江口火车站 交通体系：北部福银高速汉十段；西部G209国道；东部G316国道；高速直达城市；规划交通：一个机场：武当山机场；两个码头：丹江口库区旅游码头和武当山旅游码头；三条铁路：十宜铁路（十堰宜昌）、运十铁路（山西运城十堰）、郑十铁路（郑州十堰）；四条高15、速：十房高速（十堰房县）、谷竹（谷城竹溪县）高速、十白高速（十堰白河）、郧十高速（郧县至十堰）。水上客运（太极湖景区）：太极湖景区旅游交通码头（待建中）逐步开通航线：武当山丹江城区（70公里）武当山河南淅川（120公里）；武当山郧县（90公里）；武当山郧西（120公里）；武当山龙山塔（25公里）PART 2 度假市场分析/武当山 21 武当山目前是以自然景观及建筑人文、道教文化和武当武术为一体的旅游产品结构 性质 景点 性质 景点 景点 性质 景点 自然景观 龙头香 建筑人文 金殿 清微宫 古迹 琼台三观 飞升崖 武当山门 五龙宫 南岩宫 逍遥谷 紫霄宫 冲虚庵 磨针井 黄龙洞 天柱峰 回龙观16、 老岩镇 老君岩 遇真宫 榔梅祠 人威观 凌虚岩 太和宫 雷神洞 华阳岩 玉虚宫 三道天门 太子岩 朝天宫 泰常观 隐仙岩 玄岳门 天津桥 玉虚岩 太子坡 五龙岩 动物园 逍遥谷 南天门 五龙三元 金殿殿内供奉着“真武祖师大帝”的镏金铜像，重达十吨。史载，该殿由20吨精铜和300公斤黄金在北京铸造而成，然后再送往武当山的。武当山大门，是进入武当山景区的第一道门。于1988年修建，为六柱五孔仿古石雕牌坊，由136个构件卯榫建成。高11.9米，宽21.6米，栏柱为八角形，底座前后嵌有抱鼓。金殿 武当山门 紫霄宫 紫霄宫的主要景点有龙虎殿、十方堂、紫霄殿、佳音杉、父母殿、太子岩等。此地周围岗峦天然形17、成一把二龙戏珠的宝椅，故明代永乐皇帝封之为“紫霄福地”。天柱峰是武当山的主峰，海拔1612.1米，其巅峰拔空峭立，犹如一根宝柱雄屹于众峰之中，有“一柱擎天”之名。PART 2 度假市场分析/武当山 天柱峰 22 重要客户：北京、上海、广州、浙江等中远程市场 客 户 比 例：10.9%游离客户：其他省、港澳台及国外 客 户 比 例：8.7%核心客户：武当山周边、湖北省内、西安等客户比例：80.4%武当山 武当山 随着道路等交通设施逐步改善旅游客群范围逐渐由传统和周边市场拓宽至中远程市场，旅游团队比例增大，客单消费额逐步提升 荆门 PART 2 度假市场分析/武当山 23 太极湖生态文化旅游区总用18、地统计表 序号 用地性质 用地面积（公顷）比例 1 居住用地 277.15 4.27%R1一类居住用地 192.18 2.96%R2一类居住用地 76.78 1.18%R22公共服务设施用地 8.19 0.13%2 公共设施用地 305.86 4.71%C11市属办公用地 7.23 0.11%C12非市属办公用地 1.15 0.02%C21商业用地 196.1 3.02%C24服务业用地 4.31 0.07%C25服务业用地 72.28 1.11%C3文化娱乐用地 8.65 0.13%C4体育用地 4.11 0.06%C5医疗卫生用地 6.8 0.10%C6文物古迹用地 5.23 0.08%319、 对外交通用地 19.14 0.29%游艇码头用地 19.14 0.29%4 道路广场用地 141.46 2.18%道路用地 120.33 1.85%广场用地 11.1 0.17%社会停车场库用地 10.03 0.15%5 绿地 3350.15 51.60%公共绿地 722.95 11.13%生态绿地 2627.2 40.46%6 市政公共服务设施 18.72 0.29%供水设施用地 1.18 0.02%供电设施用地 8.53 0.13%供燃气设施用地 0.24 0.00%交通设施用地 0.95 0.01%加油站 0.2 0.00%其他交通设施用地 3.61 0.06%合计 总用地 6492.20、89 100.00%太极湖总用地近65平方公里；规划居住用地仅占4.27%，相对而言，太极湖区域居住项目将较为稀缺，居住产品未来的投资和升值潜力凸显；公共设施用地功能多样，商业、文化娱乐、体育、医疗卫生、文物古迹等，且用地面积大于居住比例，将为项目提供全方位的配套，并实现旅游产品升级，丰富度假功能 游艇码头弥补了武当山区域的水上游乐功能空白，实现旅游功能的多样化；绿地占比超一半，将提升项目度假环境。PART 2 度假市场分析/太极湖 太极湖用地指标：旅游度假环境整体规划较完善，且区域旅游功能日益丰富 24 市场 需求 Description of the contents 市场 供给 休闲时间21、延长 旅游消费增多 休闲娱乐需求大 观光型产品为主 产品形式单一初级 需要引擎类新产品 Description of the contents 太极湖商业综合体的建设能够很大程度满足居民和游客的休闲购物需求，但从宏观看，武当山仍非常缺乏高端精品特色的复合型的旅游产品 PART 2 度假市场分析/产品趋势 25 区域度假市场分析 26 区域度假市场分析 27 由于太极湖正处于建设初期，目前开发住宅类产品寥寥无几，仅太极养生园与武当墅为别墅产品，三丰广场为商业体项目 武当山太极养生园 三丰广场 天尊武当墅 PART 2 度假市场分析/区域度假市场 28 物业类型 别墅 最早开盘时间 2012年下半22、年 建筑地址 武当墅位于武当山旅游景区大门口东侧100米 占地面积 5.1万 建筑面积 3.62 容积率 0.71 总户数 13套 绿化率 60%装修情况 精装 车位 85个 主力面积段 独栋别墅、四合院别墅和双拼别墅280-660 建筑风格 中式 开发理念 中国道文化体验中心 销售报价 未开盘，现接受预定中，预计均价14000元/开发商 天尊置业 客户 预定客户中约80%来自十堰与武当山当地，20%来源于武汉 备注 别墅由专业星级酒店管理团队统一管理。业主未入住期间，将由天尊国际大酒店代管物业，作为酒店客房进行出租。而业主将享受酒店托管分红 天尊武当墅13套精品别墅，由专业星级酒店统一管理 23、PART 2 度假市场分析/区域度假市场 29 三层设计，5套客房，其中4套单人间，1套商务套房。楼下2层各设置一个客厅或棋牌室作为公共空间 二层设计，7套客房，其中5套单人间，1套双人间，1套商务套房。底层设置超大客厅及厨房，共配备3个棋牌室。天尊武当墅户型 PART 2 度假市场分析/区域度假市场 30 物业类型 多层、别墅 最早开盘时间 2011年10月 建筑地址 汉十316国道与太极湖大道交汇处 占地面积 8.45万 建筑面积 4.9万 容积率 0.87 总户数 292套 绿化率 40%装修情况 毛坯 车位 不详 主力面积段 280-360独栋36套；联排别墅25076套，花园洋房9524、-166210套 建筑风格 徽派 开发理念 养生休闲居住 销售报价 花园洋房折后均价4536元/平米，联排别墅折后均价6799元/平米，独栋别墅折后均价11483元/平米 开发商 湖北广源房地产开发有限公司 销售进度 花园式洋房已然销售告罄，仅剩下几套，独栋别墅还剩10套左右，联排别墅还余四五套；后期的花园式洋房预计2013年5月入市 客户来源 大部分来自武当山本地与十堰 推广渠道 十堰晚报、网络，并在多个商圈进行巡展 房型 面积（）套数（套）总价段（万）套数占比 独栋 280-360 36 300-450 11%联排 250-315 76 160-200 24%花园洋房 95-285.78 25、210 40-111 65%武当山太极养生园太极湖区域最早开发的养生住宅 PART 2 度假市场分析/区域度假市场 31 景观功能与物业排布概况 景观功能分析图 项目物业排布概况 售楼部 项目户型设置情况 280-360独栋36套；联排别墅25076套；花园洋房95-166210套 项目景观功能设置情况 设置2大景观区：入口特色景观区与酒店商业景观区 此外，别墅区设置亲水休闲区，在花园洋房区设置大量休闲活动区、健身活动区、老人活动区、儿童活动区，同时也有少量亲水休闲区 沙盘 PART 2 度假市场分析/区域度假市场 32 洋房户型分析 L栋 三室二厅 133.6 F栋 三室二厅 165.76 26、户型布局合理，设计方正实用 南北通透，客餐厅一体 设置入户花园，可变成三房 1.8米宽南向观景阳台 南北通透，客餐厅一体 全明空间，设计合理，动静分离，干湿分离 进门入户花园，主卧设置卫生间、衣帽间及观景飘窗 双卧朝南，且客厅、侧卧共享阳台 宽3.3米，近20的L型转角大阳台设置，美景尽收眼底 L栋 二室二厅 95.42 与二室户型大致相同 户型方正，南北通透，紧凑实用 主要功能间朝南，居住舒适 客厅设置1.8米宽南向观景阳台 PART 2 度假市场分析/区域度假市场 33 别墅户型分析 专属私家地下停车位，30多平米地下公园，多功能活动室、储藏室一应俱全；阔绰前庭后院，首层错层设计，超大私家27、花园，凸显尊贵；二楼南向主卧嵌卫生间，与观景阳台连为一体；三楼两大露台，一个阳光房 318.71 H独栋别墅 314-315 K型联排别墅 349.66 C型独栋别墅 楼顶近40平米超大种植屋面，可享受“亲地健康生活”，专属私家停车位、储藏室，满足功能需求；一楼宴会式、挑空设计的阔绰大客厅，外带超宽阳台；体现尊贵大气；二楼两间近25的阔绰卧室，嵌卫生间或衣帽间，与观景阳台连为一体；三楼两间阔绰卧室带独立卫生间、衣帽间 一层超大入户花园与专属私家地下停车位，宴会式、挑空设计的阔绰大客厅体现尊贵大气；二楼超大露台可享受闲情逸致的生活空间，三楼超大卧室设置衣帽间与书房，可静享私密生活 PART 2 28、度假市场分析/区域度假市场 34 物业类型 多层 最早开盘时间 2012.8.28 建筑地址 武当山旅游经济特区汉十路东天门 占地面积 1.4万 建筑面积 6万 容积率 2.9 总户数 1264套 绿化率 35%装修情况 毛坯 车位 地下200余个 物业形态 武当粤海国际大酒店、武当风情商业街、美食小吃城 建筑风格 中式 开发理念 中国道文化体验中心 商业销售报价 3万-5.5万/开发商 十堰市明阳房地产有限公司 备注 武当山三丰广场由一座五星级度假酒店和经营名优餐饮、风味小吃、特色咖啡酒吧、道家养生休养娱乐、新奇特优旅游纪念品的商业街组成，以及围绕中国道文化体验中心为主题，太极文化墙及定期举29、行的道教养生培训、武当武术表演等展示展演活动，建成后将成为武当山第一大，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、度假、养生于一体的一站式服务旅游商业航母。三丰广场集餐饮、商业、娱乐、酒店等于一体的风情广场 PART 2 度假市场分析/区域度假市场 35 三丰广场定位为武当山首个40000一站式旅游综合服务商业街，引入粤海国际大酒店，地下三层广场分别实现不同功能，临街商业采用双首层设计 粤海国际大酒店 地下三层广场 地下三层为停车场，可提供车位200多个，地下二层为商业服务功能区，内设有游泳池、中药洗浴、中药推拿、桑拿、按摩、足浴等，地下一层为为酒店大堂、中西餐厅、购物中心；3层至6层为酒店客房，可提供30、客房200余间 地上1层和2层为临街商业，主要经营旅游纪念品和土特产 设在市区公园路上的展示中心 借势武当路一侧与项目地块形成的高差采用双首层设计，且双首层均价基本相同，以经营旅游纪念品和土特产为主，2楼以上设置烟道，未来可经营餐饮业。商铺层高约4米，户均2060；商铺销售30%，自持则达到70%。设在万豪酒店的户外广告 PART 2 度假市场分析/区域度假市场 36 武当山宾馆 武当太和玄武酒店 武当山天尊国际大酒店 武当山建国饭店 酒店名称 星级 位置 酒店业主方 管理公司 开业时间 酒店类型 武当山建国饭店 准五星 景区内 湖北省旅游开发有限公司 首旅管理公司 2010年10月 高端旅游31、会议型 武当山天尊国际 准四星 景区内 天尊置业有限公司 无 2010年8月 旅游度假、会议型 武当山宾馆 四星 景区附近城区 特区管委会 无 1986年 旅游度假型、政府接待型 太和玄武大酒店 三星 景区附近城区 置业公司 无 1991年 旅游度假型 十堰雅阁大酒店 五星 十堰市 世纪百强置业公司 无 2008年 商务会议型 目前武当山周边仍以经济型和舒适型的商务宾馆为主，近年陆续出现高档星级酒店 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 37 武当雅阁国际大酒店 建筑风格：意大利知名建筑设计师设计，整个建筑体现了意大利古典主义建筑和当代现实主义建筑风格的完美融合。武当山建国饭店 建32、筑风格：酒店以中式建筑风格为主，依山势而建气势恢宏，内部装饰风格迥异、浪漫典雅精致。武当天尊国际大酒店 建筑风格：酒店整体以中式建筑风格为主，并结合了武当山的道教文化元素在天尊的私家园林设计。武当山宾馆 建筑风格：酒店整体以中式建筑风格为主，以政府接待风格为主基调。太和玄武大酒店 建筑风格：普通中式宾馆风格 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 区域星级酒店一般基本以中式风格为主，并融合武当山文化元素而打造 38 酒店名称 地理位置 车场 房间数量 餐饮 宴会及会议设施 康体娱乐 武当山建国饭店 武当山景区山门 车位300个 可卖房238间 未来可卖房间达到1100间左右 中餐包房：33、10间，2个大包房，2个中包房；西餐厅：1个可容纳180-200人；大堂吧（营业时间17:00）大的宴会厅：面积728平米，可平均分割成3部分，有充足的休息区和备餐区；小会议室4个 健身房：1间 KTV：6间（平均500元/间）可容纳15-20人，最大的包房可容纳48人，980元/间 棋牌室：5间，收费100元/小时 武当山天尊国际 武当山旅游经济特区 元和观 车位200个 248间，现可卖房199间，未来将达到1000间以上 餐厅数：2个 天尊食府：16个包厢，主营陕南菜 西餐厅：1个 2个宴会厅，分别容纳240人/320人 2个会议室 棋牌室：每小时60元，最低消费200元 KTV：12834、元，19:00-02:00 桑拿、沐足、游泳池、健身房 武当山宾馆 武当山特区 车位80个 231间 武当食府：包厢12个，最低消费5501500 西餐厅：可容纳150人，也可摆中餐 茶艺轩；宴会厅1个，约456；会议室：10余间，分别可容纳12-20人、48-80人、120人，、188人、280人 KTV:1间 棋牌室5间，40元/小时 太和玄武大酒店 武当山旅游特区 太和大道8号 车位较少 110间 玄武餐厅：共5层，3个大厅：1F可容纳25桌、3F可容纳14桌、5F可容纳7桌 包房23个，其中 4个包房16人桌 早餐：1F散餐、3F自助 贵宾厅1个，可容纳10-20人 会议厅1个，可容纳35、90-110人 多功能厅1个，可容纳200人 棋牌室5间 足浴 十堰雅阁大酒店 十堰市北京北路78号 700个车位 地上600个，地下100个 2栋楼共605间，淡季开放一栋约275间左右，另一栋住少量常住客 总统别墅一套 中餐厅：60个包房，主营粤菜、鄂菜，最低消费根据区域划分 茶道馆：北京茶馆及江南水乡风格，散座40个左右，单间12间 西餐厅：200个餐位，中西式自助，88元/位起 日韩料理：星评要求，现阶段主要供常住客消费 酒吧：意大利风格 主宴会厅一个，1500平米，可分割使用，备舞台、灯光，有专用厨房、过道、休息区和卫生间 多功能厅1个，320平米 固定台型会议2个，80-120平米36、 小会议室9个，40-70平米 桑拿洗浴 KTV16间左右 棋牌娱乐 健身、游泳池、网球场 区域星级酒店一般200间客房规模，设置中西餐厅及宴会厅，并配备少量康体娱乐设施 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 39 建国 天尊 武当山 太和 雅阁 平均房价 4804003002205000200400600平均房价 建国 天尊 武当山 太和 雅阁 年出租率 57.00%52.00%65.00%51.00%50.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%年出租率 酒店名称 现有房型数量 房间面积 年平均房价 年出租率 武当山建国饭店 单间：53间 标双：64间 豪37、双：101间 大床套房：10间 双床套房：6间 豪华：42 标准：32 套房：82以上 480元左右 57左右 武当山天尊国际 单间：16间 标双：150间 豪双：15间 套房：12间 单间：28 标双：30 豪双：48 套房：62 约460元 52左右 武当山宾馆 单间：28间 标间：170间 套房：16间 单间：17-20 标间：17-20 套房：38 约300元 65左右 太和玄武大酒店 单间：6间 标间：76间 套房：3间 单间：15-18 标间：15-18 套房：40-50 约220元 51%十堰雅阁大酒店 共2栋楼，淡季、平季开放1栋，约275间 单间、标间全部42以上 套房85138、20 总统别墅：3700，20间/套客房 约500530元（2栋楼开放数量不定）50左右 星级酒店平均房价基本在300-500元之间，年出租率一般50%-60%PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 40 星级酒店客房价格结构：一般淡季为旺季价格价格8折，公司协议价与旅行社或团队价格另有折扣 酒店名称 门市价 前台价格 公司协议价 旅行社价格 团队优惠价 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 武当山建国饭店 高级双人间：1199元；豪华双人间：1299元；豪华大床房：1299元 高级双床套：1999元；豪华大床套：2099元；建国套房：3999元 高级双人间：539元 豪华单39、人间：589元 套房：899元 高级双人间：659元 豪华单人间：709元 套房 ：1019元 高级双人间：419元 豪华单人间：459元 套房：739元 高级双人间：599元 豪华大床房：649元 豪华双床：649元 高级双人间：419/539 豪华单人间：459/589 套房 ：739/899 高级双人间：479元、豪华单人间：519元 套房：799元 武当山天尊国际 观光单人间：698元；商务豪华大床/景观高级双人房：828元 高级双人间/高级家庭房：1188元，高级套房（2室）1688元；豪华套房（3室）2188元；贵宾套房（2室）2988元 观光单人间/爱心房：398元 商务豪华大床40、房/景观高级双人房：468元 高级双人间/高级家庭房：658元 高级套房（两间套）：868元 豪华套房（三间套）：1099元 贵宾套房（两房一厅）：1499元 观光单人间/爱心房：388元 商务豪大/景观高级双人房：408元 高级双人间/高级家庭房：388元 高级套房（两间套）798元 豪华套房（三间套）1198元 贵宾套房（两房一厅）1388元 高级双人房：479元 豪华单双人间：519元 高级双套房：799元 豪华大床套房：839元 标准单双：388元 套房：748元 武当山宾馆 普通三人间：288元；商务单人间：488元；豪华单双人间：688元；普通标准间：258元；商务标准间：428元41、 套房：988元；商务套房：1288元；豪华套房 ：1988元 总统套房 ：9988元 豪华双人间:320元 商务标准间：280元 无 1号楼标间：280元 2号楼单间：260元 3号楼标间：260元 行政楼按门市价优惠40%（黄金周房价另行通知）204-260元 太和玄武大酒店 经济标间：288元；豪华标间：388元；商务标间：458元；豪华单间：458元；套间：998元；家庭套房：688元 商务标间：280元；豪华单间：280元 无 周日至周四：220元 周五至周六：240元 周日至周四：220元 周五至周六：240元 十堰雅阁大酒店 豪华标准间：498元；山景豪双人间：528元 商务大床42、房：828元；商务双人间：828元 行政大床间：688元；山景行政大床：758元 行政套房 ：1188元 商务大床房：420元 商务双人间：498元 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 41 案例1：天尊国际大酒店，准四星级酒店，位于武当路东侧 酒店服务 说明 房间 248间别致客房，包括32间套房和行政贵宾楼层。所有房间均配置有中央空调、非吸烟楼层、写字台、备有语音留言设备的国际程控电话、宽带上网设施、高清电视、迷你吧、冰箱和室内保险设施 行政楼层 独立的上午设施、专用会客及阅览室，为贵宾提供商务活动、下午茶及鸡尾酒服务 商务中心 提供一系列秘书服务和宽带服务。商务设施包括传真机43、复印件、票务，备有高速宽带上网设备的电脑、镭射、彩色打印机及影音设备租赁等服务 会议设施 拥有贵宾休息室、衣帽间、DJ房等区域，是举办大型会议、婚礼、表演、文艺晚会、发布会、鸡尾酒会、宴会或展销会的最佳场所，配有先进的同步影音设施及无线宽带上网设备 天尊食府 川、湘、粤式菜系与道家美食，同时备有16间豪华包厢，豪包可容纳24人同时就餐，宴会厅可筵开30席 凯旋门西餐厅 提供早晚自助餐和各式零点佳肴 紫竹轩大堂吧 各式小吃、点心及鸡尾酒，适合商务洽谈等 康乐设施 棋牌室、桑拿、浴足、游泳池、健身房等 酒店服务设施 饼店、医务室、停车场、商务中心、礼宾服务、外币兑换、客房保险箱、宽带上网设备、客44、房电子门锁、航空票务订票处、客房咖啡、茶设备、备有语言功能的长途电话 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 42 酒店拥有大小会议室、KTV及康乐中心等商务休闲娱乐设施，但配置档次稍显地段 酒店拥有850的会议场地，有着400国际会议中心及面积分别为210、120等不同大小的多功能会议室，灵活配套，适合各项需求。武当天尊国际大酒店畅想天尊KTV会所多间KTV包房采用国内顶尖灯光音响 康乐中心拥有宽敞的足浴大厅及风格各异的贵宾房和棋牌室,正宗泰式古法按摩，中医保健按摩，独家秘制中草药泡脚，干湿蒸汽浴室、水疗按摩、按摩房及桑拿贵宾房 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 43 45、案例2：众晶太极湖国际大酒店为太极湖区域首家五星级酒店，设置400余间客房，由曼哈顿酒店管理公司管理，预计9月底开业 酒店 名称 星级 建面（）建筑 客房数 娱乐配套 餐饮配套 服务 众晶太极湖国际大酒店 五星级 48973.58 5栋独立别墅和5栋复式标准客房 428间，包括标准间292间，复式客房43间，别墅式客房54间 迷你高尔夫、网球场、室内外游泳池、温泉、KTV夜总会、养生足浴、SPA、高级会所 中西餐厅、咖啡厅、酒吧 送餐、婴儿看护、叫醒、衣物洗涤 众晶太极湖国际大酒店酒店设计打造 1500 平方米的太极广场、广场 7 级叠水池、会所 5 级叠水池、大堂后景观水池、别墅区景观水池、46、客房区 170 米景观小溪、多处亲水木栈台，强化园林景观设计，是具有文化养生特色的会议度假主题酒店。接待中心 独立别墅 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 接待中心实景图 接待中心实景图 44 酒店设置客房428间，门市价1698元起步，餐饮设置亚洲风情特色餐厅、西餐厅及大堂吧等 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 类型 房间数 门市价 前台价 客房 行政豪华房 28 2398 目前尚未开始营业，如需预定，可与财务部商议价格 豪华单人/双人房 80/70 1798 高级客房 175 1698 行政套房 14 2898 总统套房 1/27 8888 类型 说明 餐饮 美食47、 亚洲风情特色餐厅 位于主楼三层，室内露台，面积439m2，可容纳近百人同时用餐。主要经营粤菜、本地特色菜、东南亚风味菜、台湾风味、日式铁板烧等菜式 维克多西餐厅 位于酒店主楼一层，面积843m2，可容纳156人，并设有2间独立的包房V1、V2，每间房可容纳10人用餐。众享大堂吧 位于酒店主楼的一层，面积：194平方米，可容纳50人。主推各类酒水、果汁、咖啡、西式甜品等，并有专业钢琴师现场演奏。高级客房（标间）总统套房 豪华双人房 亚洲风情特色餐厅 维克多西餐厅 众享大堂吧 45 类型 简介简介 康体娱乐 仙乐KTV 位于酒店主楼一层的右边，营业面积1000多平方米，共有KTV包房13间，其中48、总统房2间、豪华房1间、中房5间、小房5间，可容纳宾客195人。太极湖养生会所 在酒店8号楼，共计2层，总营业面积为800多平方米，设有恒温游泳池、SPA美容房4间、棋牌室4间、美容美发、咖啡厅等多种服务项目可同时容纳宾客86人。知足养生健康中心 位于酒店5号楼一层，营业面积500多平方米，设有足浴房11间，计26个足浴位。中医理疗房5间，计14个位。VIP棋牌室2间。可容纳宾客46人。功能功能 简介简介 会议/宴会 会议 国际会议中心可同时容纳800人的会议和培训，配备先进的同声传译音响视频系统，另有12间中小型会议室。宴会 金殿厅位于主楼二层，面积478m2，可容纳300人用餐。承接婚宴、49、乔迁宴、寿宴、弥月宴、团体宴席等各类筵席。仙乐KTV 太极湖养生会所 知足养生健康中心 宴会 会议 康体娱乐设置KTV、会所、养生健康中心，以及会议宴会厅，均已五星级标准打造，可满足多样化需求 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 46 酒店名称 星级 休闲度假组团 湖景山庄 度假酒店 山地运动组团 运动会所 休闲养生组团 国际大酒店 五星级酒店 假日酒店 未来太极湖区域将出现多个度假酒店，将一定程度上弥补目前星级酒店市场空白 PART 2 度假市场分析/区域度假市场/酒店 47 客户研究 问卷内容：客户来源、客层年龄以及客层消费、消费喜好以及停留时间。问卷发放：300份 有效问卷：50、180份 景区客户研究 项目潜在客户研究 项目竞案客户研究 电话访谈 访谈提纲（部分）：1、客户本体；2、区域及项目认知；3、度假休闲配套要求；4、可接受价格度及产品偏好。是否会转化为项目潜在客户？竞案客户对目前市场的认识 潜在客户对旅游地产的认识及对本项目的接受度 PART 3 客层研究/客户研究途径 48 客层研究 景区游客-客层研究 项目潜在客户研究 目标客户定位 PART 3 客层研究/景区客户研究 49 1-2日游占比达到88%，游客停留时间普遍较短。500元以下占比3成，500元以上消费近7成，景区消费中等偏上。结论：景区内游客导入主要依靠湖北省内、河南、陕西等区域；游客主要为年龄51、以35岁以上居多，景区内年轻群体偏少；游客基本为1-2日游，景区内主要的消费水平集中在500元以上。大多对工艺品与土特产/茶叶等比较感兴趣 35-55年龄层的占比约为57%。景区游客年龄层偏高 PART 3 客层研究/景区客户研究 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%湖北 河南 陕西 北京 广东 浙江 上海 其他省 境外 核心 外围 其他 武当山客户来源构成 占比 武当山景区客户基本特征 50 思考：景区客户能否成为本项目潜在客户？1-2日游 35岁以上 500元以上的消费 利 抗 可以看出，景区游客目前仍以“35岁以上的，消费500元以上，对景区工艺品与特产感52、兴趣”。从收入水平上看，客户属于中上等消费，说明游客对景区的认可，并有一定支付能力。由此可以判断，景区游客未来会有一部分转化为本项目潜在客户。从调研中可以发现，景区游客多以1-2日游为主，停留时间普遍较短，这主要是由于景区硬件配套设施缺乏，活动项目少，导致游客以观光休闲为主。PART 3 客层研究/景区客户研究？51 客层研究 景区游客-客层研究 项目潜在客户研究 目标客户定位 PART 3 客层研究/目标客户访谈 52 1.景区游客受访客户基本情况分析 “大专、本科或同等学历”的客户占比较大，达到50%，“中学及以下学历”占比仅为10%；中等偏上学历人群在本次访谈的客户当中占有绝对优势。在本53、次进行访谈的过程中，以普通职员、私营老板和企业高管为主，三者占比分别为27%、26%和15%；近6%的客户已处于退休或半退休状态。在受访的客户当中，家庭月度收入水平以5000-10000之间的客户为主力，总计占比约为58%；受访客户当中，企业高管、私营业主及来自北上广深的客户家庭月收入达10000以上。PART 3 客层研究/项目潜在客户研究 53 PART 3 客层研究/项目潜在客户研究 太极湖知名度正逐渐增加，受访客户仅18%未听过太极湖，39%客户已经去过太极湖。太极湖运营后8成受访者表示有兴趣，会前往度假，仅7%的受访者表示不会前往；在受访的客户当中，仅18%的客户去过太和山庄，且大多54、为武当山本地人，43%的客户听说过，近4成客户未听说过；2.景区游客受访客户对区域及项目认知 54 客类 群体特征 是否认同旅游地产 是否考虑购买太极湖别墅产品 总价段接受范围 标签新贵 40岁以下,购买力400万元以下 私营业主和财富新贵、部分富二代 年轻和财富兼得，注重享受生活 基本认同 不一定 100万左右 沉稳尊享 资产亿元以上，年龄多在45岁以上 多次豪宅置业经历，喜欢自己打造豪宅 品质要求高，业余活动以养生休闲为主 认同 会购买 100-300万之间 理智品质 资产多在千万元，40岁左右 事业还属于上升期，生活工作讲究高效 多处房产，档次不高，对豪宅生活有想象 能接受 会，但要看价55、格 100-200万 投资理财 购买力多在400-600万元区间,各行业中高层管理人员及经验丰富的投资客 良好的经济基础和丰富的投资经验 基本认同 会考虑 150万左右 结论：本次访谈的高端客户基本都在项目潜力客户范围内，对旅游地产也基本持以认同态度，明确拒绝本项目比例不高，度假物业价格基本接受在100-200万之间。PART 3 客层研究/项目潜在客户研究 55 55 4.项目竞案别墅客户基本情况分析 来源比例20%5%45%20%十堰武当山武汉等湖北省内城市其他 来自“十堰、武当山”的客户占比较大，达到70%，“武汉等湖北省内客户”占比为20%；虽然客户来源较广，但以武当山本地个体户、十堰56、城区企事业高管与私企老板及个体户为主；客户在武当山区域购买别墅基本以“投资”或“投资兼自住”为主要目的，约占80%，仅20%客户购买目的为自住功能。PART 3 客层研究/项目潜在客户研究 56 客层研究 景区游客-客层研究 项目潜在客户研究 目标客户定位 PART 3 客层研究/目标客户定位 57 吸引客群：河南、陕西、重庆 辐射客群：浙江、广东、北京等地客群 核心客群：湖北武汉、十堰、宜昌、襄阳区域客户 重点面向湖北武汉、十堰、宜昌、襄阳区域客户，吸引客户，辐射河南山西陕西三省客户群 大武当旅游发展环境下，辐射长三角、珠三角等地的广泛实力置业群体。后期根据项目的成熟可辐射到河南、陕西重庆的57、高端客户。别墅核心客户为湖北武汉、十堰、宜昌、襄阳高端客户，塑造出品牌价值，为后期产品推广奠定良好的客户口碑。PART 3 客层研究/项目客户定位 58 社会等级 价值取向 中产阶层 实用型 重名型 重利型 中下阶层 需求程度 无意识 有意识 有兴趣 渴望 目的 观光旅游 休闲自住 度假放松 商务会议 户外运动 上流社会 项目对象 项目机会点 对城市 酒店度假中心、武当山养生文化 对周边区域市民 经常来体验的假日休闲胜地、实现5+2生活模式的度假居住福地 对城市与周边区域企业 商务休闲娱乐、企业别墅庄园 对外地游客 四季皆宜、探寻武当山文化 对区域 提升、整合区域旅游资源的服务配套 本项目可通58、过打造较高档次的养生休闲配套服务，丰富的度假活动满足城市高端客户不同的需求 PART 3 客层研究/项目客户定位 59 重点关注特征：安全性、服务性强，物业管理出色 顶级尊享及身份认同感 风水好、景观环境好 开发企业品牌形象 品质及规划具备市场震撼力；房子尺度大、功能合理 度假居所、私人圈层、功能强大 生活及商业配套齐全 企业高层管理者、富豪 个体工商业者、私营业主 十堰、武汉、宜昌、襄阳等城市公务员、事业单位高层 离退休追求生活品质的高收入客群 投资经验丰富有闲置资金的投资客 地市县级干部 本地及周边县市行政事业单位中高层 律师、设计、房产等高收入知识人群 河南、陕西及其他外省市投资度假型人59、群 核心客群 主力客群 本项目客群属于中高端及高端收入的群体，具有一定的身份象征，对度假产品的打造需满足高品质、功能性强、尺度大、风水好、高水准的物业服务及齐全的配套等需求 PART 3 客层研究/项目客户定位 60 年龄 长期兼顾发展各年龄层的游客 区域来源 近期以湖北、河南、陕西等游客为主，中远期发展全国游客 职业 企业主；公司企业高管；事业单位、公务员高层；教授等 价值取向 近中期以5+2模式休闲享受兼投资为主，中远期发展带薪假期游客 置业目的 多次置业，以改善性需求和度假需求为主 停留时间 近中期以停留1-2天的游客为主，远期发展3天的游客 专项市场 近中期以休闲娱乐为主，远期以高端休60、闲度假为主 结论 以武汉、十堰、宜昌、襄阳等省内客户为主，辅以周边河南、陕西旅游投资大客户；注重养生和服务品质，讲究生活品位，事业上的成功者，有投资理财的远见，有闲钱的财富拥有者，对身份地位有认同感，购买力强的高端客群。客户定位 推导过程 PART 3 客层研究/项目客户定位 61 向往生态、私密、修身养性的 社会成功人士 PART 3 客层研究/项目客户定位 62 他们是这样的一群人：他们热爱事业，但他们更爱生活，渴望工作后的悠闲生活；他们重视金钱，赚钱的目的是为了更好的享受生活；他们不追求时尚，但也不会拒绝时尚，他们对精神层次的追求更猛烈；他们崇尚健康，渴望有自己专属的养生之道；他们追求幸61、福，重视与家庭和工作相关的社会交往；工作忙碌的成功人士，渴望更多闲暇和放松 PART 3 客层研究/项目客户定位 63 63 PART 3 客层研究/项目客户定位 因此，他们希望的生活是远离紧张、压力、尘嚣的，亲近自然的养生与休闲 紧张、压力，统统不属于我们的度假村。这里有美丽的太极湖风景；顶级尊贵的五星级酒店配套服务；这里有丰富运动休闲娱乐场所，这里有静谧轻松的养生会所，为您打造生活全配套的同时，领略世界的奇妙在这里，领略西方盛行的户外度假生活，欣赏所有人脸上轻松而惬意的微笑，度过静谧怡然的闲暇时光 64 可比案例研究 65 茵梦湖国际旅游度假区 66 茵梦湖国际旅游度假区南昌首个大型文化旅62、游产业基地 整体项目 区位 南昌英雄经济开发区南园内（原银三角产业园）占地面积 3000亩 业态类别 住宅、商业、商务、酒店、休闲娱乐等多种业态类别 项目启动区 占地面积 128895.3 建筑面积 77337.18 容积率 0.6 建筑类别 联排、双拼、独栋 建筑风格 英式风格 装修情况 毛坯 开发商 江西康庄投资置业有限公司 项目位于南昌英雄经济开发区南园内（原银三角产业园），融主题游乐、旅游度假、休闲娱乐、商务办公、文化传播、高尚居住为一体的综合性文化旅游产业基地，同时也填补了南昌市及江西省类似产品的市场空白。启动区 PART 4 可比案例研究/茵梦湖国际旅游度假区 67 项目位于南昌市63、南部效区，距南昌市中心约18公里 PART 4 可比案例研究/茵梦湖国际旅游度假区/区位概况 68 项目打造休闲、娱乐、别墅及商业配套设施等多元化的业态及功能，创造具有独特人文的旅游度假资源优势 整个度假区中最核心的旅游产品，以神秘、奇幻的“世界未解之谜”为创作线索，“世界八大未解之谜”进行重点表达与展示，是全国唯一的以探索世界未解之谜为主题的乐园。主题乐园 以新型的生态乡村休闲项目为主，集主题娱乐、红色主题迷宫、生态餐饮、时尚运动、汽车户外等功能为一体，规划有部分庄园地产和企业会所功能。休闲庄园 主要商业设施包括天鹅堡主题高端酒店、菲森小镇（德式风情商业街、婚庆广场）和奥特莱斯。商业设施与配64、套 采用欧洲十个不同国家的建筑风格打造十大风情组团，每个组团均设置该国标志性微缩景观，同时引入该国浓厚的传统艺术文化和民俗风情，打造原汁原味的欧式旅游小镇。旅游小镇 PART 4 可比案例研究/茵梦湖国际旅游度假区/项目特色 69 产品规划分布图 婚庆商务广场 汽车影院 青青牧场 企业花园 创意产业园 德式菲森小镇 茵梦湖主题公园 天鹅堡主题酒店 奥特莱斯 欧洲十国风情小镇 越野营地 玉米地迷宫 主题客栈 主题客栈 婚庆商务广场 PART 4 可比案例研究/茵梦湖国际旅游度假区/规划布局 70 启动区定位为具有英伦气质的小镇，同时高端的产品规划，即能提显项目的高端形象，又能保证项目快速的回笼资65、金，顺利的打开市场 别墅产品 面积 （）占比 联排 170-210 60%双拼 230-270 35%独栋 290-310 5%PART 4 可比案例研究/茵梦湖国际旅游度假区/启动区定位及产品规划 71 联排及双拼别墅采用斜联体布局结构，打造独栋品质 创新性斜联体，保证每栋四面采光，前后私家花园独享，独栋品质，创新“T”字户型，保证了每个房间的景观拥有及多向采光。布局特点：利用地块不规则方向和地块内水系资源，创新户型排布格局，提升产品价值；客厅开窗正对水景和私密花园，提升室内景观拥有量；全临水内花园，提升户外生活品质。PART 4 可比案例研究/茵梦湖国际旅游度假区/启动区定位及产品规划 766、2 PART 4 可比案例研究/茵梦湖国际旅游度假区/启动区定位及产品规划 莎士比亚故居 体现小镇人文气质的节点小品莎士比亚故居，感受戏剧大师的文化一生，陶冶心灵的艺术气息；茅草屋、巨石、英式建筑等都体现了独有的英国人文建筑，使客户能充分融入到英国的文化特色；同时小镇不定时组织工作人员在小镇里穿上英国皇家卫兵服装，推出游行演出，并与游客形成互动。人文特色：小镇设置各种英国具有人文风情，如英式的学院文化、绅士文化、英式人文建筑；使业主和游客能从软硬件各方面切身的体会到英国特色 茅草屋 巨石 英国卫兵 英国建筑 73 南昌滨江国际温泉城 74 南昌滨江国际温泉城南昌首个世界级滨江温泉度假区 项目位67、于南昌市西南郊赣江西岸的生米温泉区，且临近赣江；项目整体占地约3000亩；项目业态丰富，主要以五星级酒店、高端住宅、精品商业、商务会议、休闲娱乐及各种风味的特色餐饮等多种业态类别所组成；项目开发商为中国江西国际经济技术合作公司。PART 4 可比案例研究/南昌滨江国际温泉城 75 PART 4 可比案例研究/南昌滨江国际温泉城 项目位于南昌九龙湖组团，区域将重点打造以温泉资源为核心的生态型休闲度假旅游产业 南昌规划将九龙湖组团打造成80-100平方公里集办公、居住、休闲、会展于一体的生态宜居新城，成为南昌城市副中心；项目距南昌市近16公里，丰和大道南延线开通后，到南昌市半小时车程左右，能极方便68、的满足南昌及周边区域客户对温泉旅游度假的巨大需求。项目 九龙湖组团 项目 76 PART 4 可比案例研究/南昌滨江国际温泉城 项目整体产品功能分布 主题物业类别产品种类泉语人生温泉中心温泉体验区养生会馆生命保健中心美容美体会所星级酒店和温泉会所会议中心魅力风情商业配套威尼斯广场温泉生活街区世界风情小镇艺术工厂人与自然旅游项目人工湖（水上乐园）生态公园野外拓展梦幻剧场汽车影院养生时光度假住宅独栋别墅，双拼别墅，联排别墅，花园洋房，多层公寓，酒店式公寓，老年别墅，滨江湿地公园，主题园林77 PART 4 可比案例研究/南昌滨江国际温泉城 项目以温泉作为核心，并融合世界多种温泉文化，通过软硬件的打69、造，突现疗养及养生的功能特色，实现项目的差异化，营造独特的温泉度假环境 硬件环境的打造 在温泉泡区进行划分，运用世界各国及区域相应的建筑风格特点、植物、雕塑、饰品、景观小品等室内外的装饰，营造其各国独有的温泉泡区体验环境；与各区域的主题及硬件相对应，根据各主题的泡泉习俗、泡泉功能、温泉饮食、温泉名称等各种软件的营造上，同时结合各地相应的温泉体验服务，结合硬件充分发挥客户体验。日本温泉有“男女同浴“的文化习俗 软件环境的打造 意大利温泉泥疗 日本温泉 欧洲温泉 欧洲雕塑 78 PART 4 可比案例研究/南昌滨江国际温泉城 丰富的休闲娱乐配套，有效增加项目的休闲度假功能，可实现各年龄段的覆盖，满70、足其各自多种旅游度假的需求 融合温泉的打造，包括养生会馆、生命保健中心及美容美体会所的配套施设，可以突现项目的养生文化及功能，满足各年龄层对健康的追求，实现较高的生活品质。温泉中心 温泉生活街区紧邻温泉中心，满足区域的温泉度假客户的休闲需求，同时北面地块的世界风情小镇、威尼斯广场和艺术工厂，通过融合各国文化艺术的特点，打造独具魅力休闲商业体验地。商业配套 多种旅游娱乐配套如人工湖（水上乐园）、生态公园、野外拓展、梦幻剧场、汽车影院，可以满足中青年客群的娱乐需求，丰富扩展休闲娱乐的功能。旅游配套 79 PART 4 可比案例研究/南昌滨江国际温泉城 定位为具有英伦气质的小镇，同时高端的产品规划，71、即能提显项目的高端形象，又能保证项目快速的回笼资金，顺利的打开市场 产品类型 物业类型 户均面积（）建筑面积 （万）别墅 独栋别墅 300-500 2.52 双拼别墅 200-250 26.84 联排别墅 170-200 16.92 老年别墅 120-160 9.73 洋房 花园洋房 120-160 3.88 公寓 多层公寓 60-150 8.4 酒店式公寓 30-55 2.0 合计 70.3 由于项目定位为世界温泉文化缩影，同时利用度假村与温泉区相呼应，建造再现世界著名温泉小镇景象，使居住者在社区内就能体验异域的独特温泉文化；选取7个世界闻名的温泉小镇，各个居住组团分别再现异域小镇的独特风貌72、。80 南昌梅岭旅游度假风景区 81 PART 4 可比案例研究/南昌梅岭旅游度假风景区 南昌梅岭旅游度假风景区南昌超大型新都市休闲主义旅游度假项目 区位 西山山脉梅岭风景区东向 占地面积 占地10000亩，建设用地3600亩 建筑面积 1858654 容积率 0.77 项目性质 创造新都市休闲主义核心理念，带动区域整体开发，打造南昌大都市区域首个山水生态型新都市旅游休闲圣地 开发商 江西华宸集团 82 PART 4 可比案例研究/南昌梅岭旅游度假风景区 项目三面环山，内拥乐化水库，具有较好的山水资源，同时距离城区只需10-20分钟，区域同样拥有环境资源优越、夏季凉爽、天然氧吧等突出特点，这些73、都为项目旅游休闲功能的开发，打下较好的基础 龙隐山 三面环山 乐化水库 梅岭风景区 距市中心车行20分钟 距红谷滩车行10分钟 距昌北机场8公里 83 PART 4 可比案例研究/南昌梅岭旅游度假风景区 本项目以新都市休闲主义理念为核心，规划六大主题组团，相互融合实现功能的互补，客户的全年龄段覆盖，实现休闲价值的乘数效应 体育休闲公园 教育养生园 滨水乐活城 文化艺术中心 主题组团 产品种类 温泉度假 温泉别墅 生态酒店 温泉商业中心 酒店式公寓 滨水休闲 水上俱乐部、水上快艇、高端沙滩餐饮、潜水、水上别墅、度假居住区（酒店式公寓+多层+花园洋房+联排+双拼+独栋）体育休闲 高尔夫、跑马场、山74、地自行车、攀岩、登山、狩猎、综合运动馆、酒店式公寓 养老教育 老年大学、医疗康复中心、活动中心、运动中心、餐饮中心、教育产业园、教育广场、老年居住区（别墅+公寓）、教育居住区（酒店式公寓+多层+花园洋房+联排+双拼）总部基地 企业俱乐部、奥特莱斯、风情商业街、多功能会议厅、SOHO公寓、产权式酒店 文化艺术 梦剧场、博物馆、特色农庄、汽车影院、创意文化街、民俗文化街、酒店式公寓 新都市休闲主义理念一般在区域中心城市大都市化阶段出现，比如武汉、广州等；主要表现为人们将抛弃“辛苦”的旅游，热衷于在离家不远的山水中享受自然生活；城效区域主动承接起城市休闲、度假、运动等功能，外围都市休闲度假板块逐渐形75、成。84 PART 4 可比案例研究/南昌梅岭旅游度假风景区 总部基地和温泉度假组团为项目提供大量高端客群，同时也体现了项目高端的气质和特性，注重生活的品质 包括温泉悬崖生态别墅、生态宾馆、酒店式公寓设施满足旅游度假人群需求，同时也可结合养生的文化理念，为高端客户提供舒适健康的度假休闲空间。温泉度假 总部基地是集精品商务、顶级商业及生态绿色环境为一体的多功能总部经济区，包括企业俱乐部、多功能会议厅、风情商业街等，同时可作为项目发展的重要支撑点，更可有效助推区域的发展。总部基地 85 PART 4 可比案例研究/南昌梅岭旅游度假风景区 文化艺术和体育休闲组团为项目增加了人文气息和活力，能较大的迎76、合市场的需求，丰富了休闲度假功能，使项目在人文精神层面实现升华 打造成为集文化艺术展览、创作、教育、表演等为一体的人文深度体验区，包括博物馆、特色农庄、创意文化街及民俗文化街等，把文化特色深度植入到项目里，增加客户的体验度。文化艺术 包括山地高尔夫球场、马术场、狩猎场等高端人士的运动配套设施，又有根据项目山地特点使普通客群都能参与的山地自行车场、攀岩、登山运动，众多运动功能设施的打造，使项目的整体竞争力得到较大的增强。体育休闲 86 PART 4 可比案例研究/南昌梅岭旅游度假风景区 养老教育和滨水休闲组团的打造，一则弥补区域养老功能及服务的空白，二则可为项目持续带来充足的人气，较大的丰富了项77、目的整体娱乐功能 可以有效弥补区域养老功能及服务的空白，利用医疗康复中心、餐饮中心、老年大学、老年活动及运动中心等，为老人提供全方位的完善服务，同时加大文化产业的打造力度，打造教育主题庄园、多功能会展厅等，以有效吸引美术、音乐、出版等类型公司或个人工作室入驻。养老教育 建造成为集水上运动、嬉水娱乐、度假休闲为一体的滨水港湾，如潜水运动、高端沙滩餐饮、嬉水乐园、水上快艇等，将极大的丰富项目的娱乐功能，能最大限度的吸引城市旅游及度假的客户的到来。滨水休闲 87 PART 4 可比案例研究/南昌梅岭旅游度假风景区 项目度假居住产品主要分布在滨水休闲组团、养老教育组团、总部基地组团和文化艺术组团，同时78、依靠各组团的主题特点，打造各自的度假文化氛围 度假小镇名称 组团 产品类型 建筑面积（）威尼斯小镇 滨水休闲组团 双拼 70000 联排 154400 多层住宅 15300 曼谷水都 滨水休闲组团 独栋 77500 双拼 122500 花园洋房 36000 哈佛小镇 养老教育组团 花园洋房 36000 多层 20000 剑桥小镇 养老教育组团 双拼 123500 联排 96960 戛纳小镇 文化艺术组团 花园洋房 30000 多层 16250 达沃斯小镇 总部基地组团 花园洋房 30000 多层 20000 合计 848410 88 小浪底旅游度假区 89 区位 项目位于小浪底大坝上游西北侧 79、占地面积 266800 建筑面积 148000 容积率 0.56 项目性质 项目针对河南区域的峰层人士，以打造高端旅游度假为主，同时兼顾宇通集团自身商务及培训要求 开发商 郑州绿都地产集团有限公司 绿都小浪底旅游度假项目风景区内首个峰层级商务度假生活馆 黄河小浪底风景区 项目所在地 洛阳市 PART 4 可比案例研究/绿都小浪底旅游度假项目/项目概况 90 小浪底大坝 PART 4 可比案例研究/绿都小浪底旅游度假项目/地块资源特征 小浪底水库大坝 项目 项目位于小浪底大坝上游西北侧，且三面一线临水，水域资源丰富；同时周边拥有丰富的黄河三峡自然资源及浓郁的人文资源 湖心岛 黄河西滩 黄河三峡 80、汉光武帝陵 观瀑节 91 小浪底风景区 酒店度假中心 体验自然风光的山水秀丽，感受帝王级品质服务，集结高端圈层的休闲度假中心。度假居住 纯粹墅群，自然生态资源与人造景观的极致演绎，体验“野奢”的居住乐趣。旅游度假与居住功能互补，提升整体价值。生态品质居住配上高端酒店及度假配套项目，人气聚合，共荣发展。以小浪底风景区为核心资源，分别打造短期居住的酒店度假版块，及度假住宅版块，同时使两类版块实现有效的联动 PART 4 可比案例研究/绿都小浪底旅游度假项目/功能分析 92 主题 物业类型 产品种类 假日龙湾 酒店项目 五星级酒店、宇通商务会议中心、高尔夫练习场、企业庄园、游艇码头、钓鱼岛、房车营地81、 半岛风情 度假住宅 90墅、独栋别墅、双拼别墅 游艇码头、钓鱼岛 度假住宅版块和酒店度假版块分别处在项目的南北区域 独栋别墅 双拼别墅 90墅 房车营地 五星级度假酒店 企业庄园 PART 4 可比案例研究/绿都小浪底旅游度假项目/规划排布 93 项目所在风景区核心区域，拥有丰富的黄河文化，结合其三面环水的优势，打造顶级且多功能的休闲度假产品，创造区域内独一无二的高端度假示范区 项目结合自身三面环水的优势特点，打造风景区内首家以五星级酒店，并以黄河文化为主题，辅以小型高尔夫练习场、房车营地、游艇码头、钓鱼岛、高端人文风情商业街等多种高端配套，为区域的峰层客户创造私密且丰富的度假空间。休闲度假82、 宇通商务会议中心及企业庄园的打造，将极好的解决了开发商自身对商务办公的需求，同时也满足了河南省区域内众多大型企业对度假区域内的顶级商务办公的需求。精品商务 纯粹的滨水墅群，自然生态资源与人造景观的极致演绎，体验“野奢”的居住乐趣。度假庄园 PART 4 可比案例研究/绿都小浪底旅游度假项目/项目特色 94 产品类型 户均面积（）占比 酒店别墅 100-140 55.6%双拼别墅 220-260 38.2%独栋别墅 290-350 6.2%别墅度假产品实现采用三类别墅产品，酒店别墅产品的占比超过一半，在满足高档次的度假品质的同时，有效的回笼资金，实现项目的快速销售 PART 4 可比案例研究/83、绿都小浪底旅游度假项目/别墅产品 项目的度假产品以别墅产品为主，共分三类；90墅在保证度假品质的基础上，以低总价的优势，实现项目的快速销售；双拼别墅依山体打造，拥有一定的私密性，同时也拥有较好的水景视野；少量独栋别墅则拥有最好的度假品质，一线亲水。95 开发模式：利用及挖掘的历史文化、民俗文化等人文资源基础，同时保证这类文化能助推项目品位的提升，把这些文化元素在项目产品中植入从而实现项目价值的外化。文化体验驱动型开发 结合项目地块属性及常规文化体验型项目打造策略，本项目在功能配置上包括休闲旅游、度假居住及复合配套，其中以休闲旅游物业功能为发展之引擎。PART 4 可比案例研究/项目开发模式 984、6 项目功能 休闲旅游 度假居住 复合配套 民俗文化 特色酒店 特色商业 风格特色化的别墅 风格特色化的公寓 会所 其他配套 PART 4 可比案例研究/开发模式 97 本体研究 本体支撑 解决问题 市场研究 项目定位 产品建议 营销方案 市场研究 客户研究 项目具备打造高端复合型旅游度假物业的基础条件 市场现状：分析湖北省旅游休闲度假市场的现实情况，及武当山本地休闲度假产品发展的现状、市场竞争及未来开发机会点 富贵型、富裕型、中产型 武汉、十堰、宜昌、襄阳等省内客户河南、陕西、重庆等邻近省市客户长三角、珠三角、京津等经济发达地区客户 高端度假住宅和高端旅游休闲配套 案例参考 文化体验驱动型开85、发 98 项目定位 99 项目定位背景 项目本体 周边自然、人文资源得天独厚，天赋异禀，太极养生文化影响深远；旅游资源丰富，高端精品尚需挖掘；地处未来武当太极湖生态文化旅游区内，区域内规划利好，发展前景好；对外交通，通达性好。市场背景 旅游市场尚处于旅游国际化转型的发展阶段，从观光旅游向休闲、度假旅游发展；从资源型向功能型发展；区域内旅游产品单一、同质化严重，档次不高，基础设施建设严重滞后，亟待解决，旅游市场存在产品升级换代的重大机遇。目前区域市场楼盘较少，品质较低，而高端高品质产品成为本项目住宅市场机会点。客户锁定 以武汉、十堰、宜昌、襄阳等省内中产、富裕、富贵客户为主；年龄在35-50岁，86、年收入在100-300万；注重自然资源、地理位置；注重产品的品质和具有当地人文地理特色，符合客户需求的产品；注重产品的升值潜力。PART 5 项目定位/定位背景 100 本项目SWOT分析 人文：武当太极文化博大精深，影响深远，人文历史养生资源丰富；旅游资源：武当山是世界文化遗产地、中国5A风景名区，旅游资源丰富；景观资源：坐拥太极湖和山景，自然景观资源丰富。区位：位于十堰丹江口市武当山旅游经济特区；交通条件：209，316国道和福银高速经过此地，交通通达性好。S W T O 区域知名度：太极湖旅游度假区的开发尚处于起步阶段，还未形成规模，知名度不高；地块现状：高压线穿过，山体较陡，设计、工程87、有难度；人口：当地人口基数少，片区内居住氛围淡。区域规划：项目所处区域规划将打造武当太极湖生态文化旅游区，集旅游观光、休闲娱乐、养生度假于一体的国家级现代旅游业示范园区，项目区域规划利好；交通规划：规划在建的武当山机场，码头等水路空立体交通网的完善，交通规划利好；旅游市场机会点：区域内旅游休闲配套功能单一，档次不高，亟需引入高端旅游休闲产品；住宅市场机会点：目前区域市场楼盘较少，品质较低，而高端高品质产品成为本项目住宅市场机会点。市场竞争：后期区域各个旅游项目的相继投入，将给本项目运营及销售带来压力，市场竞争激烈；政策限制：独栋等高端产品受到政策限制。PART 5 项目定位/SWOT分析 1088、1 101 SWOT 优势 Strength 劣势 Weak 机会 Opportunity 威胁 Threaten 1、充分利用武当太极养生文化，挖掘地块价值，合理规划，充分利用项目内外山体，太极湖等生态自然景观资源，打造高端旅游休闲度假产品；2、借助武当山风景区的旅游度假功能升级及其太极湖生态文化旅游区的规划，区域交通及配套后期的极大改善和升级，区域内规划利好，是本项目成功的重要推力；3、住宅、度假、商业、休闲等各功能产品合理搭配，产生各物业集成的链式反应；4、高端品质旅游休闲度假产品成为本项目的必然选择，树立武当山区域度假休闲标杆，这也将是本项目的成功关键因素；5、合理控制项目开发节奏，尽89、量规避市场供求失衡和政策不利影响。PART 5 项目定位/SWOT分析 102 项目方向：把握区域市场发展大势，结合区域文化特点，突出项目山水的优势景观资源，打造具有多重养生休闲度假功能的产品，成为区域旅游度假市场的标杆 区域层面借助区域规划利好与旅游度假功能的升级 借助风景区的旅游度假功能升级，利用生态旅游新区的规划优势，再次提升区域旅游度假的价值；挖掘武当太极精品文化，结合自然景观资源优势，树立区域旅游度假项目标杆。项目层面市场领导者 打造区域最具品质感的高端旅游休闲度假产品，成为游客休闲度假的首选；利用先进的主题开发理念，合理搭配各类型物业及配套，满足客户对高品质度假生活、休闲养生的追求90、。开发层面把握规划大势机会、合理设计产品、高效滚动开发及运营 把握大势发展机会，树立项目高端形象，提升后期产品价值；合理规划休闲度假产品，分别有效排布出售和运营型物业开发，使项目实现高效滚动开发。PART 5 项目定位/项目方向 103 PART 5 项目定位/项目整体定位 国际化 InternationalInternational 高端项目 HigherHigher 旅游观光TravelTravel 养生文化 Health Health cultureculture 世界级 休闲度假 Life CenterLife Center 高端旅游养生文化休闲度假项目 武当太极湖世界级养生文化度假胜91、地 武当太极文化，博大精深，养生文化影响深远，高端精品文化尚需挖掘；武当太极湖，山水旖旎，天赋异禀，旅游资源丰富；武当太极湖未来规划利好，发展前景好。104 104 武当太极湖 中国最美旅居地 PART 5 项目定位/项目形象定位 问道武当山，养生太极湖 云游天下地，栖居于此处 105 本体研究 本体支撑 解决问题 市场研究 项目定位 产品建议 营销方案 市场研究 客户研究 项目具备打造高端复合型旅游度假物业的基础条件 市场现状：分析湖北省旅游休闲度假市场的现实情况，及武当山本地休闲度假产品发展的现状、市场竞争及未来开发机会点 富贵型、富裕型、中产型 武汉、十堰、宜昌、襄阳等省内客户河南、陕西92、重庆等邻近省市客户长三角、珠三角、京津等经济发达地区客户 高端度假住宅和高端旅游休闲配套 案例参考 文化体验驱动型开发 世界级高端旅游养生 文化度假项目 106 规划及产品建议 107 项目周边度假物业市场概况 项目名称 概况 物业类型 户型 太极养生园 位于十堰市武当山特区工业园旁，由112套别墅，210套洋房组成 独栋别墅36套、联排别墅76套、电梯洋房210套 独栋别墅318350，联排别墅314360 电梯洋房95286 天尊武当墅 位于十堰市武当山景区正门东侧，天尊国际大酒店内 独栋别墅、四合院别墅、双拼别墅共13套 独栋别墅643 双拼别墅295 太极养生园和天尊武当墅为本项目周93、边的主要竞品，主要产品均为别墅、洋房等，依托武当山的文化底蕴，打造中式的养生度假物业；本项目是太极湖度假区的项目之一，应与整体文化氛围相契合，打造养生类度假休闲产品。PART 6 规划及产品建议产品规划市场概况 108 其他地区旅游度假物业介绍 项目名称 概况 物业类型 户型 南昌茵梦湖国际旅游度假区 项目位于南昌英雄经济开发区南园内（原银三角产业园），融主题游乐、旅游度假、休闲娱乐、商务办公、文化传播、高尚居住为一体的综合性文化旅游产业基地 联排别墅、双拼别墅、独栋别墅 联排别墅170210 双拼别墅230270 独栋别墅290310 绿都小浪底度假项目 项目位于黄河小浪底大坝上游西北侧，占94、地面积约400亩，建筑面积14.8万方，容积率0.56 90墅、双拼别墅、独栋别墅 90墅100140 双拼别墅220260 独栋别墅290350 南昌新宇 项目位于南昌市西南郊赣江西岸的生米温泉区，且临近赣江；占地约3000亩；独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、老年别墅、洋房、公寓 独栋别墅300500，双拼别墅200250，联排别墅170200，老年别墅120160，花园洋房120160，公寓3055平方米、60150 从全国各地旅游度假项目的产品来看，拥有较好自然资源的项目多以别墅物业为主，辅以洋房等产品，而别墅产品又多以独栋别墅、双拼别墅、联排别墅为主，产品基本相似，缺乏创新型产品，所以根95、据以上度假项目案例，本项目可考虑合院别墅、养老型产品、90墅突破市场。PART 6 规划及产品建议产品规划市场概况 109 客户度假动机在繁杂紧张的工作之余，客户会出于家庭娱乐、放松休闲、社交应酬等原因外出度假 联络家庭成员感情，如亲子活动、家庭聚会等 寻求健康自然、养生的生活方式 放松身心 社交应酬 满足自身兴趣爱好 度假动机 客户语录：放松身心：“都是去休闲的吧，其实就是聊聊天，跑跑步，吃吃饭，做SPA，听听音乐之类的”“一个感觉身体很舒服，同时可以调整心态，所谓度假就是修身又修心，身心兼修，这种比较好”招待朋友、员工：“度假邀请朋友，或是一些做的比较好的员工，大家一起去玩一下”PART 96、6 规划及产品建议产品规划客户分析 110 客户度假动机商务招待类客户外出度假的动机偏重于社交应酬上，而其他类别的客群较注重放松身心和家庭娱乐 客群 度假动机 投资增值类 以放松身心为目的 娱乐享受类 以自身的兴趣爱好为出发点选择度假地，有自然风景资源、娱乐项目的地方是度假首选 养生度假类 以休闲的方式体验一种健康自然的生活 商务招待类 邀请客户，或组织公司员工一起度假，作为商务应酬的一种方式 亲子休闲类 较重视家庭生活，以家庭为单位出去度假，并以小孩子的兴趣为导向 PART 6 规划及产品建议产品规划客户分析 111 宜人的气候条件 度假地的治安状况 度假的氛围 休闲娱乐配套 关注因素 客户97、度假动机休闲娱乐配套设施、气候条件、治安状况、度假氛围是客户在选择休闲度假地时所关注的因素“有自然资源的度假地气候条件一般比较好，比如恩施的气候条件就比较好，适合度假”“治安最重要，出去度假要有什么事一下子就没心情了，是不是？三亚现在不太经常去了，那里治安不太好”“现在太极湖的整体氛围还不够成熟，但比较看好未来的发展，不太喜欢去北方，感觉没有度假的氛围”“酒店内的配套齐全一点，比如SPA、健身房、棋牌室等，能够在酒店内住着度假也挺不错”“农家乐也是不错的选择，能够亲近自然，让孩子体验自然的乐趣”PART 6 规划及产品建议产品规划客户分析 112 通过对客户度假动机的分析，有针对性的打造度假产98、品，使项目成为客户心中的度假首选 度假 置业 Text in here Text in here 高端人士们在紧张繁杂的工作生活之余，想到某处有这样一个地方，内心深处便会感到舒适、放松，从而吸引他们前来休闲度假；我们的产品，在综合考虑客户各种置业因素的同时，也应是客户休闲度假的首选地。PART 6 规划及产品建议产品规划客户分析 113 客户购买动机客户购买度假类物业的动机除了休闲度假、满足兴趣爱好外，还处于老年居所、投资升值、身份地位等体现的需求 拥有私人商务招待的场所 投资升值 身份地位的体现 用于老年居所 满足自身兴趣爱好 用于休闲度假 置业动机 客户语录 家人休闲度假：“主要是方便家人99、休闲度假用的”父母养老：“像我爸妈可能考虑住到这里，因为他们养老，他们如果去住了，我们就会经常去一下。”私人应酬场所：“想有自己的私人空间，做自己的事情、招待客户、员工聚会，有时候客人来开订购会，也有一个这样的地方洽谈一下”身份体现：“你去看过千岛湖的别墅，也要一千多万，一提到那里就知道是有钱人的地方”投资升值：“度假兼投资升值，别墅占地面积较大，以后更加保值，70年后的产权问题，别墅忧虑更小。”PART 6 规划及产品建议产品规划客户分析 114 PART 6 规划及产品建议产品规划客户分析 客户购买动机居住的舒适度、升值空间是休闲度假类物业客户在购置物业时考虑的两个重要角度 在这些因素基础100、上，不同的客户因购买目的的不同，关注因素会有不同的侧重点。居住舒适度角度：功能间的尺度较大；“有天有地”的独院；多阳台、露台，可以看风景；安全性私密性。升值空间角度：区域未来发展；项目自身的档次、规划、运营情况；面积适中，控制总价，可方便投资。项目所处地段；周边自然环境；交通状况、配套；产品类别，档次；建筑设计、风格、装修风格。客户语录：“去远离市区的地方度假还是喜欢住别墅，房间多一些，空间更大更舒适，能在阳台或露台上看风景就更好了”“其实地段像我来讲的话，闹中取静外，但又是不能够太远的，生活会不方便，然后我会注重他的安全性”“如果去城郊度假，我比较喜欢宁静的地方，有自然的感觉最好，绿化率要高101、一点，比较喜欢有山有水的那种”“一般到一个地方投资肯定看规划怎么样，区域的规划怎么样，看附近有没有什么大项目，另外总价不要太高，不然可能会考虑别的地方了”115 项目地块位于山体之上，高低起伏较大，考虑物业选型及排布时，需与地势结合分析 太和山庄 地块看湖资源较好，适合打造中、高端度假产品 位于地块中央，地势为山顶，适合打造品质最高的产品，获得价值最大化 位于西面地块的北部，地势较南面略高，适合打造多层，使湖景资源最大化利用，同时不能超过太和楼的高度 位于西面地块的南部，地势较低，适合打造低密度产品及一些配套产品 位于连接东西地块的狭长过道处，打造物业有难度，建议以景观功能为主 考虑到南面有工102、业园的不利景观，建议在此打造小高层遮挡，同时尽量减小对其他物业的采光等影响 由于有南面小高层的遮挡，其地块价值不是很高，建议打造总价较低的度假产品，以性价比取胜 由于此处地势较平坦，适合打造基底面积较大产品，如联排、合院别墅等 PART 6 规划及产品建议产品规划地势分析 116 根据本项目的吸引点和障碍点，得出本项目的产品机会点 市场概况 客户需求 地势分析 1.从一般旅游度假项目物业选型来看，多以别墅产品为主，双拼别墅和联排别墅居多，独栋产品存在报批风险；2.从案例中可知，创新型的度假产品，低总价，高附加值，将有力的冲击市场；3.项目周边户型产品偏大，总价过高，客户受众较窄。1.随着经济的103、发展，客户对度假需求越来越旺盛，置业目的较明确，以自用和投资为主；2.极舒适的度假居住空间，尽可能的贴近自然的产品；3.多功能，控制面积,低总价的户型产品可以满足更多的客户需求。项目位于山体之上，地势起伏较大，结合地势及太极湖资源，合理规划产品布局，做到景观资源利用最大化。本项目物业的打造可以传统别墅产品为主，面积段以契合市场产品入市，同时相对市场产品在控制总价的基础上，更多的突现产品的功能性，提升产品的附加值，如独栋别墅约300左右，双拼别墅约240左右，联排别墅180220；可考虑开发创新产品，填补市场空白，如老年别墅、经济型别墅等，满足自用、投资需求，赢得市场认可，获取利润；前期酒店式公104、寓、度假公寓产品等小面积低总价的产品，可以依此进一步扩大客群，促进项目快速回款。PART 6 规划及产品建议产品规划 117 PART 6 规划及产品建议产品规划 根据以上对市场、客户及项目本体分析，推导出产品策略，本项目产品规划指标及规划建议如下 118 区域 产品 占地面积（）容积率 建筑面积（）数目 太和山庄 太和楼建筑群 76177.88 0.48 36501.69 7座 旅游度假 养生会馆 10000 1.0 10000 1座 酒店式公寓 9600 1.5 14400 2栋 度假公寓 10240 1.5 15360 3栋 企业庄园 15000 0.3 4500 10套 生态种植区 1105、2322.12 休闲度假 独栋别墅 42000 0.3 12600 42套 双拼别墅 76800 0.5 38400 160套 太极别墅 35942.9 0.7 25160 148套 90墅 125473.4 0.8 100378.72 912套 花园洋房 53100 1.2 63720 12栋 小高层 10285.7 2.8 28800 2栋 会所 4000 0.7 2800 1座 社区商业 5000 1 5000 其他用地 14083 4000 合计 500025 0.72 361620 PART 6 规划及产品建议指标建议 规划指标 119 PART 6 规划及产品建议指标建议 客户类型106、来源区域职业及行业家庭收入总价区域产品偏好企业庄园大型企业私营业主大型企业负责人十堰、武汉、襄阳汽车及配件、大型国企单位年收入千万的富裕阶层500万元以上对产品要求很高，重视舒适空间；稀缺资源占有。酒店式公寓公务员企业中高管私营业主十堰、武汉、湖北、河南、陕西等其它区域企事业单位、政府机构、汽车、电信、水利等多种产业月收入8000元以上100万元以下要求经济实用的户型；面积小，总价低，有升值空间。装修好的房子，实现拎包入住。度假公寓企业中高管私营业主武当山、十堰、湖北省其它区域企事业单位、政府机构、大型国企，私营企业月收入8000-10000元100万元以下重视主卧室的空间舒适，视野宽广；多使107、用飘窗、露台及阳台，以更好的亲近自然；装修好的房子，实现拎包入住。独栋别墅大型企业主十堰、武汉、襄阳等湖北省其它区域汽车及配件、水利年收入千万的富裕阶层300-500万元稀缺资源占有；深厚的文化底蕴；对产品要求很高，重视舒适空间；私密空间，安全氛围；至少两个以上的停车位。双拼别墅大型企业高管私营业主权力阶层十堰、随州等湖北省其它区域，同时有部分浙江、广东、北京汽车及配件、大型国企单位、政府的高级官员月收入20000元以上200-300万元深厚的文化底蕴；私密空间，安全氛围；户型方正，和山体，自然景观相融；90墅企业中高管私营业主公务员有闲钱的自由职业者十堰、襄阳、河南、陕西等区域能源、水电产业108、汽车等产业，企事业单位、政府机构、私营企业月收入8000元以上70-110万元有天有地的度假空间；丰富的自然及文化资源；多赠送面积，同时产品总价不高，有一定升值潜力。太极养生墅退休干部私营业主大学教授武汉、十堰、襄阳，安康、南阳及信阳等部分河南、陕西区域政府退休干部、水利水电、学校、医院、金融业月收入15000元以上110-200万元产品舒适度要高；卫生间、主卧等功能间设计能方便老年人的居住；院落的打造需要更多的自然空间及交流空间。花园洋房私营业主企业职工及中层管理者武当山、十堰、襄阳、湖北省其它区域政府机构、企事业机构、旅游服务产业月收入5000-8000元60-100万元户型方正，通透，109、采光充足；多赠送面积，如入户花园、飘窗、阳台、露台要大，能较好的接触自然。小高层私营业主企业职工武当山、十堰、湖北省其它区域旅游、餐饮、娱乐产业月收入4000-6000元30-50万元户型方正，南北通透，得房率要高；多赠送面积，如入户花园、飘窗、落地飘窗、阳台，以提高性价比。产品旅游度假休闲度假产品及客户情况分析 120 PART 6 规划及产品建议规划建议 规划布局考虑 将太极文化融入产品规划布局中，将地块划分为旅游度假区和休闲度假区，分别布局产品。阳 阴 阴 阳 休闲度假 旅游度假 121 PART 6 产品建议规划建议 规划示意图 太和山庄 生态 种植区 养生会馆 企业庄园 度假公寓 酒110、店式公寓 小高层 商业 花园洋房 太极养生墅 90墅 双拼别墅 独栋别墅 会所 122 PART 6 规划及产品建议动线及隔离带分析 动线及隔离带 分设度假出入口、住宅出入口，度假动线和居住动线分开，保证居住空间的私密性；度假区域与住宅区域之间设置隔离带，度假客户不能进入住宅区域，住宅业主能在两区域间自由出入。住宅出入口及动线 度假出入口及动线 隔离带 太极养生墅 123 旅游度假区规划及产品建议 124 PART 6 规划及产品建议旅游度假区规划建议 旅游度假区规划布局说明 主导项目1：太和山庄 布局考虑：在地块东面，具有良好的昭示性，建成后成为太极湖地区标志性建筑；具有观光、休闲、商务、住111、宿等多种功能；独特的仿古建筑风格，饱含文化气息。主导项目2：养生会馆 主导项目3：公寓 布局考虑：位于酒店、公寓、别墅等度假住宅围合之中，使得旅客能便捷享受会馆服务；会馆以道家养生文化为主题，提供全方位的文化养生体验。主导项目4：企业庄园 布局考虑：企业庄园是专为大客户度假、商务休闲需求打造的单体体量更大的出售型别墅物业；企业庄园位于地块北面，同时享受周边配套及会馆配套服务。布局考虑：公寓是为度假人士打造的具有投资价值和自用价值的综合性物业；位于太和山庄超五星酒店附近，弥补旺季客房不足，也能便捷享受周边配套及酒店服务。主导项目5：生态种植区 布局考虑：由于连接东西地块之间地势狭长陡峭，不适宜开112、发其他物业，结合已有果树资源，打造生态种植区；利用先进的种植技术，环保高产，为游客提供生态新体验。125 PART 6 规划及产品建议旅游度假区太和山庄太和楼 太和山庄是一座大型楼阁式风景建筑群，建成后将成为太极湖旅游度假区的地标性建筑 126 PART 6 规划及产品建议旅游度假区太和山庄 太和山庄主要分为两大功能区，其一以太和楼为标志的景观建筑，其二为贵宾楼、佳宾楼等其它建筑作为酒店及配套功能来打造 太和山庄由太和楼和五星级酒店来组成：太和楼：以观景功能为主，地势最高，将成为新区的景观标志；酒店：由蕴秀阁、会务餐饮楼、休闲中心、贵宾楼及佳宾楼所组成，可丰富旅游度假的功能。127 案例一：千113、岛湖开元度假酒店完备的休闲配套是最大的借鉴之处 项目构成：占地面积：20万平方米 物业组成：由85栋半岛别墅与建筑面积近33000平方米的产权式度假酒店组成 别墅面积：290-400平方米之间 配套商业：五星级开元度假酒店 经营管理：部分已售别墅返租，进行统一酒店式管理 酒店配套：酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池等。项目借鉴：发展产权式酒店，并提供丰富的酒店配套项目借鉴：发展产权式酒店，并提供丰富的酒店配套 PART 6 规划及产品建114、议旅游度假区太和山庄五星级酒店案例借鉴 128 酒店功能体系：集商务、餐饮、娱乐等于一体，并进一步扩展 五星级酒店 酒店主体 附属设施 酒店客房 商务设施 餐饮设施 娱乐设施 其他设施 产权式度假公寓 智能停车场 标准客房、商务套房、总统套房等 大型宴会厅、大中型会议室、小型会议室等 花园餐厅、中式餐厅、西式餐厅、空中主题餐厅、早餐厅、其他特色餐厅、酒吧等 健身房、棋牌室、桑拿、泳池、咖啡厅、SAP、美容美发等 小型商务中心、洗衣房、票务中心、租赁服务、旅游服务、行政办公等 投资型产品，打造为配属家庭式中档酒店 机械式停车场，实现智能停车 1、打造功能复合型五星级酒店，提供全套商务、休闲、健身115、等服务；2、酒店重点打造住宿、停车和高尔夫推杆练习场，其他配属设施适量即可。PART 6 规划及产品建议旅游度假区太和山庄五星级酒店案例借鉴 129 项目地址 浙江富阳银湖开发区320国道旁 开发及投资 杭州金都房产集团 运营日期 2004年开业 项目规模 占地6000余亩，其中别墅区占地1000亩，建面20万方 项目定位 针对高品味休闲产业领域中金字塔最尖端的小众市场的度假项目 开发及投资 富阳富春山居休闲事业有限公司，投资1亿美金 项目定位 项目引擎 住宅形态 客群构成 项目性质 第二居所性质；高尔夫先导，度假物业与商务结合作为主要盈利点，是集旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的高端复合型116、地产项目 目前客源构成主要为欧美，中国境内，日本，台商等企业的决策者。复合型顶级休闲度假区 高尔夫俱乐部、温泉酒店 独栋别墅、电梯花园洋房、联排别墅、双拼别墅 案例二：富春山居针对高品味休闲产业领域中金字塔最尖端的小众市场的度假项目 PART 6 规划及产品建议旅游度假区太和山庄五星级酒店案例借鉴 130 度假酒店 客房配置 主楼客房：三个楼层（共计96房间数）园景豪华房22间 园景套房20套 湖景豪华房7间 湖景套房17套 湖滨套房1套（附属露台）湖滨高级套房2套（附属露台）湖滨豪华套房1套（附属露台）酒店别墅12栋(主楼客房南北方向)别墅内部设施：独立起居空间，配有茶水吧、休闲吧、私人阳台117、，室外按摩池等 富春别墅5栋(散布于半山中)别墅套房设施：4间主卧室、私人室内游泳池、厨房、餐厅、客厅等，每栋平均面积可达1500平方米，均设有24小时管家式定制服务 富春山居度假酒店客房配置 PART 6 规划及产品建议旅游度假区太和山庄五星级酒店案例借鉴 131 酒店体量：国内五星级酒店客房总体量约4.5万方 酒店名称 客房数 凯莱度假酒店 404 山海天大酒店 242 假日度假酒店 358 椰林滩大酒店 353 银泰度假酒店 422 天福源度假中心 477 万豪度假酒店 456 红树林大酒店 502 希尔顿大酒店 501 华宇皇冠假日酒店 466 鸿洲埃德瑞度假酒店 390 宝宏龙都 3118、34 平均 405间 国内知名度假五星级酒店房间数 根据国内景区知名五星级酒店标准，平均酒店客房数在400间左右。标间占整体客房数的70%左右，标间面积基本控制在30-40；豪华套房及商务套房占30%左右，面积基本控制在50-60；根据酒店建筑一般标准，每套房间公摊多在50%-60%，因此五星级酒店客房部分总建筑面积约为4.5万方。在控制成本及其它产品的配合上，因此本项目的五星级酒店体量可适当削减，不宜超过4万方。PART 6 规划及产品建议旅游度假区太和山庄五星级酒店案例借鉴 132 PART 6 规划及产品建议旅游度假区养生会馆案例借鉴 案例：富春山居休闲配套 富春SPA：以纯净天然有机的119、植物香薰精油导引，唤醒都市人向往的纯粹；精致而专业的按摩手法，消除身体的疲累，领略古人悠闲自在的宁静致远。营业时间：10：0022：00 富春太极：以精心安排的太极课程，导引客人放松压力与疲累，感受身心的调和与力量，提供远离城市喧嚣的净土。营业时间：07：3008：30 09：0010：00 标准课程：学员上限为8人，60分钟 费用：RMB 350/单人 或RMB550/双 专属课程：量身定制的专属课程 费用：RMB 700/单人或双人 桑拿/水疗：专为客人独立定制的桑拿单间，满足所有酒店客人的需求。133 PART 6 规划及产品建议旅游度假区养生会馆 养生会馆：以武当太极养生文化为核心理念120、，弘扬道家养生文化，为追求休闲养生人士提供全方位养生体验 养生会馆：以武当太极养生文化为核心理念，弘扬道家养生文化，为追求休闲养生人士提供全方位养生体验 养生会馆紧邻酒店式公寓、企业庄园及太和山庄，位于项目旅游度假区的核心之处，可达性较好；养生会馆占地约10000平米，建筑面积约10000平米，以武当道家养生文化为主题，弘扬道家养生理念，为客户提供养生之道；养生会馆分为个区域，既：行为养生区、食疗养生区、按摩养生区、药物养生区，针对不同需求的客户提供不同的服务。养生会馆 134 PART 6 规划及产品建议旅游度假区企业庄园 企业庄园：针对企业度假办公需求打造的销售型别墅物业，单栋体量较度假别121、墅更大 1、企业庄园针对企业度假办公和商务交流而建，是一种集商务和休闲与一体的新型办公物业。2、该物业作为销售型别墅物业（可以返租统一管理），单栋体量较度假别墅更大，功能更多。135 酒店 体量 千岛湖开元度假村 3.3万方 丽江官房大酒店 6.5万方 那曼汀花园别墅酒店 5.2万方 亚龙湾五号别墅酒店 4.5万方 香水湾君澜别墅酒店 6.3万方 从国内代表性别墅酒店体量看，大多集中46万方，本项目已有较大体量的五星级酒店及其他度假物业，建议体量不宜过大，套数在10套以内，体现其稀缺性。PART 6 规划及产品建议旅游度假区企业庄园 国内代表性纯别墅式风情酒店规模 136 PART 6 规划及122、产品建议旅游度假区企业庄园 产品 户均面积（）套数 建筑风格 企业庄园 300 2 现代风格 380 2 450 2 520 2 600 2 合计 4500 10 企业庄园位于地块北面，享受酒店及会馆的休闲配套，适合大客户团队前来休闲度假办公 企业庄园位于地块北面，依山而建，10栋大独栋别墅背山面水，可俯瞰周边良好资源景观；共打造10套面积在300600平米的独栋别墅，为企业大客户提供休闲度假办公场所；企业庄园全部出售，保证资金回笼；出售后可以采取返租统一管理的模式，使其既具有自用价值也具有投资价值；企业庄园由于单体体量较大，总价较高，故建议不带装修，降低总价，扩大客户范围。企业庄园 137 123、PART 6 规划及产品建议旅游度假区企业庄园 企业庄园户型建议 天尊武当墅 643 鑫聚温莎半岛 417.66 地下一层 一层 二层 户型建议 由于企业庄园单体面积较大，在户型设计上应考虑功能的完善与合理，可多设置卧室、活动室等，为大客户团队提供休憩、娱乐、居住之所；户型设计上可多设置观景阳台等，使客户能全方位地充分享受山景、水景资源，放松心情，享受度假之旅；企业庄园位于山体树丛之中，宛如一座天然氧吧，在户型设计上可以多考虑将外部景观与室内设计结合在一起，如赖特别墅，形成自然过渡。138 PART 6 规划及产品建议旅游度假区酒店式公寓 酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒124、店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大功效 酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业；酒店式公寓布局新颖、方整气派，现代、优雅的表现手法，融合了共享空间理念的开放式设计，营造出极为人性化的舒适居停，且价格相对较低，自由度较大。139 PART 6 规划及产品建议旅游度假区酒店式公寓案例借鉴 案例：北京燕莎class 物业类型：公寓；楼型及数量：1栋7层塔楼公寓；开盘时间：2006年10月27日；入住时间：2008年6月；产权：50年可注册；总户数：155户；车位配比：1125、.6：1，地下78，地上18。位置：朝阳区新源里新东路14号 投资商：华盈置地集团有限公司 开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公 物业管理：美国宾至国际 占地面积：4301平方米 总建筑面积：15330.9平方米 容积率：2.2 140 PART 6 规划及产品建议旅游度假区酒店式公寓案例借鉴 户型 面积范围（）套数 价格区间（万元）所占比例 零居 48/50/62 131 127164 85%一居 79/87/90/100 24 208265 15%主力户型以零居小户型为主，比例占到了85%，纯小户型以投资为导向的项目 户型分析：1、格局方正，独立厨卫；2、起居室与卧室分开，动静分区明确126、；3、卧室带步入式衣帽间；4、卧室和起居室均有采光，居住舒适度相对较好。141 PART 6 规划及产品建议旅游度假区酒店式公寓 本项目在太和山庄内有超五星酒店，建议配备一定体量的酒店式公寓，补充客房，同时可以实现项目较快的回款 产品 建筑面积（）户均面积（）层数 套数 酒店式公寓 14400 4060 8层 288 酒店式公寓位于东面地块地势较低处，虽有8层层高，但总高度低于太和楼，同时体量较大，在旅游旺季可弥补太和山庄客房不足的缺憾；酒店式公寓带精装修，客户购买后可直接拎包入住，省去装修烦恼；项目开发前期，出售酒店式公寓可迅速回笼资金，保证现金流平稳，减小开发压力。酒店式公寓 142 PA127、RT 6 规划及产品建议旅游度假区酒店式公寓 精装修建议 酒店式公寓采取精装修，装修成本约1000元/平方米，顾客能直接拎包入住，省去装修烦恼，且精装修房源带来的溢价更大；室内装修尤其注重厨卫的装修，通过高档材料及高贵的装修风格，体现项目的高品质；除每户室内装修外，酒店式公寓的大堂、过道、电梯间等公共空间也是体现项目整体调性的重要展示面，运用高档石材等，体现尊贵感。143 PART 6 规划及产品建议旅游度假区酒店式公寓 户型建议 户型优势：1、户型方正，空间利用率较高；2、南面阳台，户外活动空间大；3、主卧功能齐全，观景面较大。一室一厅一卫 约38 户型优势：1、户型方正，主要功能间全南朝向128、，采光通风较好；2、动线明晰，功能合理；3、阳台的设置可增加产品附加值；4、户型紧凑，空间合理利用。144 PART 6 规划及产品建议旅游度假区度假公寓 与度假别墅差异化的打造一定体量的度假公寓，体现度假居住品质的同时，进一步拓展度假客群 产品 建筑面积（）户均面积（）层数 套数 度假公寓 15360 60100 8层 192 度假公寓共3栋，沿山势起伏走势，朝向为东南向；且临路，昭示性较好；在度假别墅的基础上，打造差异化的度假公寓产品，可以实现旅游度假客群的拓宽；8层带电梯的度假公寓可采取带装修，方便客户的直接入住及出租；项目开发前期，出售公馆可迅速回笼资金，保证现金流平稳，减小开发压力。129、度假公寓 145 PART 6 规划及产品建议旅游度假区度假公寓 度假公寓可采用一梯两房和两梯四户相结合的形式排布，保证各户型的都能相应拥有较好的采光和通风 95-105平米的大户型采用对称式布局，同层两户户型对称，大面宽、短进深，更可实现三面采光的，度假的居住舒适性较高。60-70平米的小户型产品主要采用两梯四户来打造，保证各户型朝南，都有较好的采光和通风。146 146 1室1厅1卫，60 PART 6 规划及产品建议旅游度假区度假公寓 度假公寓的户型可更多的体现度假居住空间的舒适度，如1房和2房户型面积较大，更加注重卧室的采光，通风；整体户型则可多使用飘窗、露台及阳台，以更好的亲近自然 130、2室2厅1卫，100 卧室 卧室 147 PART 6 规划及产品建议旅游度假区生态种植区 生态种植是一种改善农业生态环境的种植技术，利用微生物技术和轮作制，获得良好收益的带来良性循环“生态种植”的具体做法是在田野里使用微生物技术和轮作制，即豆类、粮食、苜蓿）、根茎植物不断轮种，以增加土地的氮肥和氯肥，使地下水保持清洁。待农作物收获之后，再把其根茎和麦秆捣碎，喷洒上益生菌原液后埋入地下，使地表下形成一层肥沃的天然腐蚀质，同时又能促使有机物的转化，保持水土不致流失；生态种植能为农作物营造出良好的微生态生长环境；能提高种子发芽率及幼苗的健壮度，促进农作物在各时期的生长发育、提高结实率；能预防连种带131、来的影响、减少农作物病、虫、害的发生；能显著改善农作物品质。148 PART 6 规划及产品建议旅游度假区生态种植区案例借鉴 案例：黑莓牧场“美国第一乡村休闲胜地”黑莓牧场是一座有70多年历史的著名私人牧场，坐落在田纳西大烟山脚下，拥有美国最奢华的乡村酒店，总占地面积为4,200英亩，主要由广阔山脉林地和相对集中的度假活动区域组成。2006年500家最佳度假休闲Hotel Resort之一；世界服务第一；世界餐饮第一；2005年全美综合排名第二；度假黄金榜服务第一名.当你进入由白色质朴的篱笆围住私人牧场内部时，你就会感觉到它是一个非常特别的地方，让你从内心深处感觉象是又一次拜访一个富有的乡村舅132、舅家一样。黑莓牧场黑莓牧场 149 PART 6 规划及产品建议旅游度假区生态种植区案例借鉴 黑莓牧场的食物如此出名与牧场农园密不可分，游客可以亲自参与到牧场的农业生产活动中来，在指导下种植蔬菜，了解它们如何生长，也可以在农园采摘新鲜蔬果即时进行烹饪，吃着自己亲手种植的蔬菜，滋味就特别不同了；室外种植了大量的传统农作物，如南瓜、玉米、葫芦等，呈现波浪起伏的景观效果，顿时让人联想到庄稼丰收的情景，乡村田园气息扑面而来 农园是农业生产的基地，牧场70%的餐饮食材基本由牧场自给，人们还可以在庄园参与种植，了解农业知识，体验亲手劳动的快乐 150 PART 6 规划及产品建议旅游度假区生态种植区案例借133、鉴 有很多不同种类的果树组成，还有一些产核桃、榛子的坚果树木、葡萄藤、蓝莓矮树林、黑莓荆棘丛；牧场对土壤进行了充分的测试，以使得将这些果树种在最适宜生长的地方，以实现果园长久地繁荣；这些果园都经过耐心地维护和养育，经过很长一段时期才成熟收获，有了这种精心的过程，才有了用它们制作的美味食物。经过加工的农产品有蜂蜜、苹果醋、果酱等；还可以让小朋友们参与到其中，采摘胡萝卜，挤压苹果酒，这些动手的活动使他们在这里的每一天都很充实。农园的果园种类繁多，成熟的果实不仅供应内部餐厅，还制作各种加工品，游客也可进入果园采摘并参与加工 151 度假居住区规划及产品建议 PART 6 项目规划及产品建议 152 134、山地别墅接地技术 主要研究建筑的底部如何与地形基地进行衔接的技术，目前国内山地别墅的主流接地形式为退台接地式。退台接地式：即将基地处理成阶台状，建筑各组成部分根据基地形状呈叠落形式布置在其上的处理手法。重庆学府大道69 号别墅是掉层式和退台式相结合很好的例子。设计者把掉层上面直接做成露台，可以种花，种树，形成具有良好生活的情趣的环境，在最底层的退台前面有一个很大的私家花园，退台的后面是一个较私密性的空间。这种布局方式使得建筑形态非常丰富。PART 6 规划及产品建议度假居住区 153 153 山地项目的总体布局 主要有两种形式，目前国内山地别墅类产品多以以分散式布局为主。分散式布局 分散式布局135、能够与整个地形和场地的环境相互交融。运用这种布局形式可以更好的呼应整个山形，感觉比较自然。集中式布局 集中式布局把住宅集中在一起，做成高密度的低层建筑方式，这种方式占地会小一些，但是也会产生对山体的遮挡，或者产生建筑形态的拥挤感和单调感。PART 6 规划及产品建议度假居住区 154 山地别墅设计4大要点 要点一：交通组织 流线简洁 由于山地住宅用地形态复杂，一般占地面积较大，自成体系，小区内的交通以车行为主，步行为附，所以最大限度地提高小区内道路的使用效率是构成小区优雅环境的前提条件。布置原则：方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。道路流线：结合地形，地势和等高线的变化，136、因势利导，做到流线简洁，减少道路坡度变化和施工土方量，还要结合市政管道的敷设进行设计。杭州 绿城桃花源 PART 6 规划及产品建议度假居住区 155 要点二：竖向设计 合理高差 山地住宅小区的竖向设计应充分利用自然地形，选择合理的设计标高，尽量减小土方工程量，利用建筑基础、地下车库、路槽及管沟挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡，避免出现余土外运现象。排水暗管均设于路下，然后直接排入市政雨水管网。管道的敷设方式根据具体情况大致可分为3 种：架空、直埋和地沟。室外给水管道、污水管道、电气线路、通讯光缆等均宜采用地下敷设方式。山地别墅设计4大要点 PART 6 规划及产品建议度假居住区 156 137、要点三:空间布局 因地制宜 要满足住宅日照，通风，密度，朝向，间距等方面 的要求，以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条 件，并能有效地防止噪声污染。规划要“因地制宜”、最大限度地保留原生态系统，让建筑和自然和谐的融合。深圳 万科17英里 山地别墅设计4大要点 PART 6 规划及产品建议度假居住区 157 要点三:空间布局 因地制宜 别墅的类型也决定了小区的空间形态。联排别墅具有线性特点，应因地制宜，根据复杂的地形特点，调整建筑走向，形成弯曲和错位，打破空间的单一性。利用山地地形自然形成围绕山峰布置的组团。双拼住宅和独立别墅以错落方式布局，创造出整个小区在空间节奏和景观层次上的变化。双拼、138、联排山地别墅 独栋山地别墅 山地别墅设计4大要点 PART 6 规划及产品建议度假居住区 158 要点三:空间布局 因地制宜 规划时还应注意到当地的地质结构。因为，这些过程确立了不同场地的稳定性、承载力以及开挖和整坡的难易。住宅小区以居住为主体，公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住宅的干扰。山地别墅设计4大要点 PART 6 规划及产品建议度假居住区 159 要点四：景观设计 天人合一 山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。景观组织方式与处理手法：结合建筑的布局方式，景观组织沿建筑而设置，并在建筑间较开139、阔的地方设置景观节点，形成空间趣味点。设置视觉通廊，通过对建筑合理组织，形成无视线障碍的景观通廊，使整个小区空间通达舒展。发展立体绿化，营造空中景观。这是有效增大住区绿化面积，改善环境，美化住区的重要措施之一。水体设计中，考虑到岸边湿地对水体净化价值的可利用性，故应对湿地加以保护，在湖岸设置木栈道和休闲平台，增加行走湖岸的乐趣。宅旁景观设计要结合建筑布局和地形特点，注重创造居民可以聚集活动的场所，创造别具特色的“环境节点”，使居民感受到交往带来的情谊、温暖、祥和的大家庭气氛。山地别墅设计4大要点 PART 6 规划及产品建议度假居住区 160 PART 6 规划及产品建议度假居住区90墅案例借140、鉴 案例：海南福湾私岸首席西班牙风情滨海社区 项目背景 项目由重庆东合实业（集团臣高）有限公司开发，世界著名设计公司JWDA倾力打造，西班牙风格的68-137平方米亲海独院泳池别墅，总价200-360万元，皆配私家泳池、露天SPA。一线海景公寓，离海不到100米，前景可观。精装修、配家电、床上用品，拎包即可入住，成为时下度假、投资的绝佳选择。161 海南福湾户型解析 120亲海独院泳池别墅 137亲海独院泳池别墅 产品特征：由于其为亲水型度假别墅，主体以水域环绕突出其休闲娱乐功能，弱化生活起居的功能削减适当面积，以多处柱廊元素构成回游空间，达到90平米内尺度的空间感扩大，以其创新占领度假型别墅141、市场。PART 6 规划及产品建议度假居住区90墅案例借鉴 162 客户抗性分析 在对目前市场上出现的小户型别墅产品研究中，由于面积较小，在空间布局与细节处理上仍存在部分不足，部分客户容易产生抗性 产品缺陷 客户抗性 解决方式 小面宽、大进深 面宽较窄，容易使人产生压抑感，空间感较差的同时会影响楼梯走道的布局 牺牲部分容积率以达到产品寻求更高的容积率 私密性较差 小户型别墅其楼栋间距一般较窄，私密性可能受到影响 利用景观绿化隔离保证其私密性 改造成本较高 由于附赠面积较多，后期改造装修成果较高 可制定菜单式全装修，提供服务的同时可提高溢价空间 PART 6 规划及产品建议度假居住区90墅 16142、3 PART 6 规划及产品建议度假居住区90墅 90别墅 物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）单套面积（）数目（套）90墅 0.8 125473.4 100378 8595 100115 120140 912 建议面积在90左右，运用多种“偷面积”的方式，使实际的使用面积达到120-140，满足客户的舒适居住需求，使产品性价比超值 控制面积，严格控制总价；通过赠送地下室、阳台、露台、顶层阁楼等多种方式，使产品性价比超值。164 户型建议 户型1：建筑面积约108-111 2+1室两厅双露台一花园 1.超大地下室可做娱乐室 2.独立入户花园，使得客厅充分采光，泊车位直接入户 3.次卧连露143、台，客厅6.3米挑高可做一房 4.一层一间主卧套房，享别墅气质 5.阁楼的用途较多，可娱乐休闲 户型2：建筑面积约88-91 2+1室两厅三露台一花园 1.超大地下室可做娱乐室 2.独立入户花园，使得客厅充分采光，泊车位直接入户 3.双露台设计 4.一层一间主卧套房，享别墅气质 5.阁楼最高处达4.1米，可做儿童房 赠送面积：地下室、一半车库、入户花园、大露台、二层6.3米挑高做一层、顶层各楼 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 165 户型优化之地下室/半地下空间 根据地下空间范围巧妙计算建筑面积 主要技巧：地下室和半地下室不计入建筑面积；注释：地下室定义：房间地面低于室外地平面144、的高度超过该房间净高的1/2；半地下室定义：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2；在计算坡地别墅时，根据区域规范不同，建筑计算法规会有所不同：若其高于高于地面超过1/3，不计入地下室与半地下室范围，则其净高小于2.2米不计算建筑面积；净高超过2.2米部分按1/2建筑面积计算。地下室/半地下室 一层 下沉式庭院 采光点 采光地下室 一层 二层 二层 进行地下室/半地下室与非地下室的界定 难点：下沉式庭院 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 166 可将一层车位上封顶，二层作为房间改造利用 设计要点：利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置145、，可将二、三层架板，顶部增设屋顶改造房间使用。车库改造后模型示意 车库模型示意 建筑面积：89m2 实际可使用面积：120 m2 1F 2F 适用范围：别墅 面积计算:二层均不计建筑面积 车库上方俯瞰示意 缺点：开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。车库上方 车库上方 不计建筑面积 不计建筑面积 资料来源：上海 河谷3号 户型优化之车位上方空间处理，最大化赠送面积 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 167 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 独栋别墅（金顶别墅）物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）单套面积（）数目（套）独栋别墅（金顶）0.25146、 8000 2000 380-440 5 建议此别墅体量400多，大气，奢享，内有泡澡池和较大的精致景观的庭院 168 中式空间营造 独栋别墅的外院、侧院、水院空间序列张弛有度，结合游泳池、泡澡池这一现代功能，使室外空间大度有序，同时采用三合院布局，使室内外光影交融，自然景观与建筑人文空间相映成趣，富于传统禅意。入户花园 私家庭院 立体小院 独栋别墅（金顶别墅）PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 169 金顶别墅与山体地形结合，追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度，私密性和舒适性，彰显顶级身份象征的尊崇感 独栋别墅（金顶别墅）金顶别墅 价值体现 147、室内空间:客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间 室外空间:大面积庭院、多重庭院、精装修庭院 内外空间关系:大面积观景窗、多房间景致 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 170 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）单套面积（）数目（套）独栋别墅(高端）0.31 34000 10600 280-320 37 独栋别墅（高端别墅）建议面积在300左右结合山地地形，控制面积，功能全，庭院空间小而精致 171 一层 负一层 负一层 通透采光，功能多样，可健身娱乐，也可收藏佳酿。尽显别墅主人的独特举和非凡品位。一层 正门正宅，客厅辟茶室一偶148、，禅意悠久然，开放式厨房，尽享脉脉温情，下沉式起居室，宽敞通透，自然空气扑面来 二层 卧室幽静而私密，布局巧妙，互不干扰，推窗见景，主卧奢侈独卫，尽享私密空间。独栋别墅（高端别墅）二层 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 172 独栋别墅（高端别墅）独栋别墅 价值体现 与山地地形的完美结合 通过多院落、多露台、室内外 连接开敞化设计 通过室外庭院空间和内庭院的精致设计 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 高端别墅与山体地形结合，追求完整的功能空间，多利用院落、露台等户外空间的打造，成为高端客群的尊享别墅居所 173 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 建议面149、积在240左右，建筑要与山地地形高差起伏结合好，营造出错落有致，变化无穷的建筑之美，与山体融为一体 双拼别墅 物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）单套面积（）数目（套）双拼别墅 0.5 76800 38400 220-260 160 174 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 太极养生墅 物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）单套面积（）数目（套）太极养生墅 0.7 35942.9 25160 160-180 148 建议太极别墅的面积在170左右，采用合院别墅（四围合）和联排别墅。注重细节，方便交流，营造养生宜居的环境 175 花园洋房 物业类型 容积率 占地面积（）建150、筑面积（）单套面积（）数目（套）花园洋房 1.2 53100 63720 1-5层125-145 6层200-220 432 建议花园洋房采用“6+1”式的洋房，顶层可采用复式结构，提高居住舒适度 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 176 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 花园洋房户型 三室两厅两卫一厨 130 赠送入户花园，增加使用面积，入户即能享受自然的环绕。八角落地窗居住舒适感全面提升，视野更开阔，将窗外自然景观引入室内来。大面积赠送露台，使得居住者的户外活动空间较大，可更多的亲近自然，契合本项目宜居生态的特点。177 PART 6 规划及产品建议度假居住区产151、品建议 小高层产品 小高层采用组团的形式与别墅区区隔管理，同时通过赠送面积，实现较高性价比，满足还建居民及员工的居住需求，较快回笼资金 可变空间 飘窗 飘窗 入户花园 小高层外立面采用新中式风格，与别墅度假区形成整体的统一；在户型的打造上，通过飘窗、落地飘窗、错层露台等赠送面积的方式，实现较高的性价比；小高层住宅可作为还建房，又能为项目员工提供住宿之所、同时体量适中，且能迅速回笼资金。物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）单套面积（）数目（套）小高层 2.8 10285.7 28800 80-120 288 178 阳光会所（自然生态坊）物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）会所 0.152、7 4000 2800 楼层 建筑面积（）物业类型 一层 1000 阳光花房，中医按摩室 二层 1000 阳光花房，棋牌室、茶艺坊 三层 800 阳光花房，咖啡简餐区 自然生态坊用大面积具有艺术美感的阳光花房建筑，由玻璃围合而成，外观错落有致，供业主休憩观赏，让业主领养植物，享受栽种之乐，成为休闲生活中的清新景致之所 PART 6 规划及产品建议度假居住区产品建议 179 物业类型 容积率 占地面积（）建筑面积（）商业配套 1.0 4000 4000 商业配套 属于社区商业，为居住组团，提供就近综合性消费的场所 可引入一家社区标超，若干家便利店、小吃店、水果店等 PART 6 规划及产品建议度153、假居住区产品建议 180 PART 6 规划及产品建议度假居住区停车位 本项目度假居住停车位建议 度假居住组团 独栋别墅 双拼别墅 老年别墅 90墅 停车位（个）2 2 1 1 本项目度假居住区停车位建议,每栋别墅都设有私家停车位。另外，局部地面设停车棚。181 通过调研发现，区域项目的智能化新技术主要以安防功能为主，充分保证客户的私密性和安全性 示意：车辆管理系统 可视监控系统 红外电子监控 PART 6 规划及产品建议度假居住区新技术 案例：武当山太极养身园 182 建议本项目除选择智能安保功能外，可适当选择高品质的保温环保技术，与建议本项目除选择智能安保功能外，可适当选择高品质的保温环保154、技术，与其他项目拉开档次，其他项目拉开档次，突现本项目生态健康住宅特征突现本项目生态健康住宅特征和品质和品质 本项目选择4种低碳与智能化技术，突出亮点为让客户既然能在此享受自然养生的同时,提高安保措施，提升本项目产品的品质的同时,满足度假居住客户舒适享受,以及心理上安全感和满足感；新技术总造价约为330元/，在技术上具有可行性，投资成本在可承受范围内。序号 环保及新技术 单位建筑面积增加成本（元/平米）1 外窗系统（高品质塑料窗，玻璃第三面有LOW-E涂层，窗框和窗洞采用隔热设计）150 2 家居智能控制 250 3 混凝土天棚辐射系统 130 4 新风换气系统 50 5 外墙保温系统（达到综155、合节能的80%标准）130 6 小区智能安保系统 20 7 中央吸尘系统 30 8 冰蓄冷集中供能子系统 130 9 毛细管辐射冷暖子系统 100 10 同层排水系统 55 11 防盗入户门+指纹密码锁 30 序号 环保及新技术 单位建筑面积增加成本（元/平米）1 智能安保系统 20 2 外墙保温系统（达到综合节能的80%标准）130 3 外窗系统（高品质塑料窗，玻璃第三面有LOW-E涂层，窗框和窗洞采用隔热设计）150 4 防盗入户门+指纹密码锁 30 合计 330 PART 6 规划及产品建议度假居住区新技术 183 外墙保温系统及外窗系统 增强的外维护结构保温隔热措施，主要包括外墙、屋顶156、和建筑底板；外围护墙体实体墙外侧和屋顶、底板做好外保温，对于建筑物的总体保温隔热有很大作用，减少热桥的产生，可以大量节省能源和制冷、采暖设备的消耗；传热系数：外墙：=0.36W/k；内隔墙：1.5W/k。在诸如窗洞，阳台板，突出圈梁，及构造柱等位置，将其热桥阻断，达到较好的保温节能效果并增加舒适度；这种产品在施工中埋入混凝土楼板，施工简便，效果非常好；断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水功能。断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一半，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好；传热系数:门：1.5W/k；窗：=2.0W/k。PART 6 规划及产品建议度假居住区新技术 18157、4 室内居家防盗 接警主机 控制键盘、主机 煤气探测器 幕帘探测器 按钮 红外探测器 系统采用室内新式报警系统，室内配置：幕帘、红外封闭、紧急按钮、煤气报警器设备，报警采用对讲接入。非法进入报警，并发送报警信息；保存、管理报警信息。PART 6 规划及产品建议度假居住区新技术 185 安保系统的选用，是高端项目的必备之选，能充分保障社区的安全性和业主的私密性，是关系到居民生命、财产安全的重要工程，也是体现项目高端性的重要方式 PART 6 规划及产品建议度假居住区新技术 186 186 经济测算 187 土地估价原则 PART 7 项目经济测算/土地价格估算 替代原则 供需原则 变动原则 预期158、收益原则 贡献原则 最有效使用原则 报酬递减原则 188 宗地概况 PART 7 项目经济测算/估价对象回顾 项目前期占地约50万方；项目位于十堰市丹江口武当山旅游经济特区，北面紧邻丹江口水库；处于太极湖生态旅游度假区的西南组团板块；209及316国道分布东西两侧，一小时到达南阳、襄樊、宜昌等市。预估地块形状及范围图 189 市场比较法 比较案例1 比较案例2 比较案例3 比较案例 交易情况 交易期日 区位因素 个别因素 其它因素 待评估宗地 比准价格1 比准价格2 比准价格3 比准价格 PART 7 项目经济测算/土地价格估算 收集交易资料 待估土地价格确定 因素比较修正 确定比较交易案例 159、190 比较案例概况 PART 7 项目经济测算/土地价格估算 地块编号 成交时间 地块位置 地块面积（）成交总价（万元）25-592 2012.05.02 武当山特区石家庄村 60840 2400 15-15 2011.01.16 武当特区柳树沟村、西沟村 47622 1220 15-36 2011.01.15 武当特区西沟村 35725 930 本案 191 市场比较法估价过程及结果 PART 7 项目经济测算/土地价格估算 土地价格：P=（381.46+254.69+248.65）*1/3 =300元/=20万元/亩 待估宗地 武当山特区石家庄村 武当特区柳树沟村、西沟村 武当特区西沟村160、 交易时间 100 101 102 102 交易情况 100 102 102 102 交易方式 100 102 101 101 土地用途 100 103 102 103 出让年限 100 101 98 101 距主干道距离(米)100 95 96 96 距火车站距离(米)100 94 95 95 周边配套 100 96 97 97 自然景观 100 101 101 101 供电状况()100 101 101 101 供水状况()100 101 101 101 排水状况()100 101 101 101 地形状况 100 101 101 101 案例单价 394.5 256.2 260.3 待估161、宗地 武当山特区石家庄村 武当特区柳树沟村、西沟村 武当特区西沟村 100 0.99009901 0.980392157 0.980392157 100 0.980392157 0.980392157 0.980392157 100 0.980392157 0.99009901 0.99009901 100 0.970873786 0.980392157 0.970873786 100 0.99009901 1.020408163 0.99009901 100 0.952380952 0.97087379 0.970873786 100 1.052631579 1.041666667 1.04162、1666667 100 1.063829787 1.052631579 1.052631579 100 1.041666667 1.030927835 1.030927835 100 0.99009901 0.99009901 0.99009901 100 0.99009901 0.99009901 0.99009901 100 0.99009901 0.99009901 0.99009901 100 0.99009901 0.99009901 0.99009901 100 0.99009901 0.99009901 0.99009901 比准单价 381.4589699 254.695045163、 248.6469784 192 周边同类型住宅案例 PART 7 项目经济测算/土地估价/住宅价格推导 编号 楼盘名称 物业类型 装修情况 销售价格（元/）户均面积（）武当山太极养身园 独栋别墅 毛坯 11483 280-360 联排别墅 毛坯 6799 250-315 花园洋房 毛坯 4536 95-285.78 天尊武当墅 独栋别墅 精装修 14000 660 双拼别墅 精装修 280 祥安东城国际花园 高层 毛坯 4200 193 PART 7 项目经济测算/土地估价/住宅价格推导 出售型物业价格推导 物业类型 装修情况 户均面积（）参考价格（元/)独栋别墅 毛坯 300 13000 164、双拼别墅 毛坯 240 10000 酒店式公寓 精装修 50 6000 度假公寓 精装修 80 5500 90墅 精装修 105 9000 全装修 90 8500 小高层 毛坯 100 4000 花园洋房 毛坯 140 5000 太极养生墅 毛坯 170 8000 企业庄园 毛坯 450 11000 本项目出售物业为独栋别墅、双拼别墅、酒店式公寓、酒店式别墅、度假公寓、小高层、老年别墅和企业庄园。楼盘名称 物业类型 销售价格（元/）价格修正（元/）比重 比准价格（元/）武当山太极养身园 独栋别墅 11483+1000 0.6 12670 天尊武当墅 独栋别墅 14000-1000 0.4 注：165、企业庄园与独栋别墅产品类型相当，为企业定制，因总价较高，故单价低于独栋别墅；双拼舒适度低于独栋，按照市场上经验价格低于独栋15%；酒店式公寓及度假公寓面积较小，因此低总价，达到快速回款的目的，价格与小高层接近；有部分带有1200元/精装修；花园洋房叫小高层品质较高，因此价格高于小高层；90墅分小户型和大户型两种产品，小户型带有1500元/精装修；大户型带有1000元/全装修；价格与联排接近。楼盘名称 物业类型 销售价格（元/）价格修正（元/）参考价格（元/）武当山太极养身园 联排别墅 6799+800 7600 花园洋房 4536+500 5036 祥安东城国际花园 高层 4200-200 4166、000 194 PART 7 项目经济测算 经营性物业开发成本约为3.4 亿元 序号 项目类别 数量（）单位成本（元/）各项成本（万元）备注 一 土地费用 1 土地出让金 121583 300 3647 每亩20万元 2 契税 3647 0.04 146 按出让金的4%计算 小计 3793 二 建筑装饰成本 1 旅游度假 太和楼 主体建筑 10556 1600 1688.96 按建筑面积计算 太和山庄 主体建筑 25946 2500 6486.4225 按建筑面积计算 装修成本 25946 4000 10378.276 按建筑面积计算 养生会馆 主体建筑 10000 1600 1600 按建筑167、面积计算 设备配套 10000 700 700 按建筑面积计算 生态种植区 土地平整、绿化 12322 550 678 按占地面积计算 2 休闲度假 会所 主体建筑 2800 1600 448 按建筑面积计算 社区商业 主体建筑 5000 1600 800 按建筑面积计算 设备用房 主体建筑 4000 1600 640 按建筑面积计算，配套用房包含了出售型物业的部分配套用房 小计 23419 三 前期费用 1 建筑设计费 58302 20 116.60338 按主体建筑面积计算 2 勘察设计费 58302 5 29 按主体建筑面积计算 3 前期手续费 58302 5 29 按主体建筑面积计算 168、4 可行性研究费 58302 3 17 按主体建筑面积计算 5 三通一平 121583 15 182 按占地面积计算 6 地形测图 121583 0.22 3 按占地面积计算 7 景观设计 58302 20 117 按主体建筑面积计算 小计 494 四 基础设施建设费 1 城市基础设施建设费 58302 180 1049.4304 按主体建筑面积计算 2 室外工程费 43704 500 2185 包括道路及景观绿化工程费，按占地面积40%计算 小计 3235 五 其它工程费用 1 工程招标费 26654 0.0014 37.3 二、四项总和的0.14%2 施工报建费、质安监等 26654 0.169、008 213.2 二、四项总和的0.80%3 定额测编 26654 0.0018 48.0 二、四项总和的0.18%4 白蚁防治 58302 2 11.7 按主体建筑面积2元每平米计算 5 防雷 58302 0.6 3.5 按主体建筑面积计算 6 后期测量 58302 1.7 9.9 按主体建筑面积计算 7 环保 121583 0.15 1.8 按占地面积计算 8 工程监理费 26654 0.012 319.8 二、四项总和的1.20%9 物业管理维修专项基金 26654 0.02 533.1 二、四项总和的2%小计 1178 六 其它费用 1 不可预见费 28326 0.02 566.5 170、二至五项总和的2%2 财务费用 28326 0.02 566.5 二至五项总和的2%3 管理费用 28326 0.01 283.3 二至五项的1%4 工程税费 23419 0.02 468.4 二项的2%小计 1885 七 总成本(万元)34005 195 PART 7 项目经济测算 可售物业开发成本约为10.3亿元 序号 项目类别 数量（）单位成本（元/）各项成本（万元）备注 一 土地费用 1 土地出让金 378442 300 11353 每亩20万元 2 契税 11353 0.04 454 按出让金的4%计算 小计 11807 二 建筑装饰成本 1 旅游度假 酒店式公寓 主体建筑 1440171、0 1700 2448 按建筑面积计算 装修成本 14400 1000 1440 按建筑面积计算 度假公寓 主体建筑 15360 1700 2611.2 按建筑面积计算 装修成本 15360 1000 1536 按建筑面积计算 企业庄园 主体建筑 4500 1800 810 按建筑面积计算 2 休闲度假 独栋别墅 主体建筑 12600 1800 2268.0 按建筑面积计算 双拼别墅 主体建筑 38400 1700 6528.0 按建筑面积计算 花园洋房 主体建筑 63720 1600 10195.2 按建筑面积计算 小高层 主体建筑 28800 1600 4608.0 按建筑面积计算 太极养172、生墅 主体建筑 25160 1700 4277.2 按建筑面积计算 90墅（精装）主体建筑 30114 1700 5119.3 按酒店式别墅建筑面积的30%计算 装修成本 30114 1200 3613.6 按建筑面积计算 90墅（全装）主体建筑 70265 1700 11945.1 按酒店式别墅建筑面积的70%计算 装修成本 70265 800 5621.2 按建筑面积计算 小计 63021 三 前期费用 1 建筑设计费 303319 20 606.6 按主体建筑面积计算 2 勘察设计费 303319 5 152 按主体建筑面积计算 3 前期手续费 303319 5 152 按主体建筑面积计173、算 4 可行性研究费 303319 3 91 按主体建筑面积计算 5 地形测图 378442 0.22 8 按占地面积计算 6 三通一平 378442 15 568 按占地面积计算 7 景观设计 303319 20 607 按主体建筑面积计算 小计 2184 四 基础设施建设费 1 城市基础设施建设费 303319 180 5459.73678 按主体建筑面积计算 2 其他室外工程费 151377 500 7568.84 包括道路及景观绿化工程费，按照占地面积的40%计算 小计 13029 五 其它工程费用 1 工程招标费 76049 0.0014 106.5 二、四项总和的0.14%2 施工174、报建费、质安监等 76049 0.008 608.4 二、四项总和的0.80%3 防雷 303319 0.6 18.2 按主体建筑面积计算 4 后期测量 303319 1.7 51.6 按主体建筑面积计算 5 环保 378442 0.15 5.7 按占地面积计算 6 燃气 303319 25 758.3 按主体建筑面积计算 7 定额测编 76049 0.0018 136.9 二、四项总和的0.18%8 白蚁防治 303319 2 60.7 2元每平米 9 工程监理费 76049 0.012 912.6 二、四项总和的1.20%10 物业管理维修专项基金 76049 0.02 1521.0 二、175、四项总和的2%小计 4180 六 其它费用 1 不可预见费 82413 0.02 1648.3 二至五项总和的2%2 财务费用 82413 0.02 1648.3 二至五项总和的2%3 管理费用 82413 0.01 824.1 二至五项的1%4 推广费用 230863 0.02 4617.3 按销售收入的2%小计 8738 七 总成本(万元)102958 196 PART 7 项目经济测算 项目销售收入估算暂定本项目2014年3月入市，销售周期约5年，2019年2月完成销售后，实现度假物业运营及住宅物业销售收入约为23.8亿元 2015年运营，大约18亩，其中9亩可种植水果，如桔子、苹果，另176、外9亩种植药材，如天麻等，以年产出来计算。主要为酒店入住人员及住宅区人员，2015年营业，消费价格为200元/天次/人，往后每年价格以10%增长率上涨；太和山庄运营收入可见专题报告；通过前面的市场分析，区域市场价格比较平稳，结合本案产品特性及市场竞案价格参照，建议：独栋入市价格为：13000元/平米；双拼入市价格为10000元/；企业庄园入市价格为11000元/；酒店式公寓入市价格为6000元/；度假公寓入市价格为5500元/；小高层入市价格为4000元/；花园洋房入市价格为5000元/；90墅（精装）入市价格为9000元/；90墅（全装）入市价格为8500元/；太极养生墅入市价格为8000元177、/。销售价格 太和山庄 养身会馆 种植区 197 对本项目财务指标分析，项目净现金流约为5.2亿元，折现净现金流将达到1.5亿元 PART 7 项目经济测算 营业税及附加：包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，税率按5.5%取；所得税税率取25%；土地增值税：根据国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知，按1.5%预征。198 PART 7 项目经济测算 对本项目财务指标分析，项目2012年3月动工、2019年2月销售完毕，投资回报率达到38.21%，内部收益率达到4%，投资收益较高，风险可控 项目2014年3月入市，2019年2月销售完成后，投资利润率为38.21%，财务内部收178、益率为4%，从财务指标上看，项目收益较高，投资风险可控，项目整体可开发。静态财务指标 指标项 单位 数值 经营收入 万元 238078 总投资 万元 136963 经营税金及附加 万元 20,216.96 所得税 万元 28,565.77 净利润 万元 52,332.42 总投资回报率%38.21 静态投资回收期 季度 21.6 动态财务指标 指标项 单位 数值 财务内部收益率%4%财务净现值 万元 14,972.80 动态回收期 季度 23.9 199 PART 7 项目经济测算 项目正常启动及运转至少需资本金7.6亿元，其中开发商最少的自有资金为2.7亿元，剩余4.9亿元可向银行贷款 项目179、现金流量总表 数据来源：项目净现金流量表 单位：万元 情况说明 1、投资高峰期反应项目在此时点位项目总体累计投入的高点；2、投资峰值是非常重要的指标，反应正常启动资金最低的资金准备。按月度看项目现金流走势，可以看到项目在2014年6月前，资金投入量最大；项目投资峰值（理想最大值）应该在2014年5月底，为前期土地成本与2012年4月-2014年6月的投资建设成本之和，约为7.6亿元，为保证项目的实现正常滚动开发，合理预判其他因素变动造成影响，建议项目的启动资金至少为7.6亿元；根据我国房地产开发要求，开发商在投资普通商品房项目时最低资本金比例不低于35%，则本项目自有资金不少于2.7亿元；剩余180、4.9亿元可向银行取得贷款.200 工程风险 市场风险 资金风险 外部协作条件风险 政策风险 社会风险 风险因素识别 PART 7 项目经济测算/住宅项目风险分析 风险因素识别 项目风险分析是贯穿于项目建设和生产运营的全过程的，在本次前期定位中我们结合项目特点着重识别以下风险。201 风险评估方法 风险评估可采用多种方法，本项目中我们结合项目情况引进风险因素和风险程度模型对本项目进行风险评估。PART 7 项目经济测算/住宅项目风险分析 风险因素名称 市场需求量 竞争能力 价格 资源风险 技术风险 工程风险 资金风险 政策风险 外部协作条件风险 社会风险 其他风险 工程地质 水文地质 工程量 181、工程质量 汇率 利率 资金来源中断 资金供应不足 政治条件变化 经济条件变化 政策调整 风险程度 一般 较大 严重 灾难性 说明 存在市场需求变动 周边有竞争 敏感性高 工程资源 工程方案 可以防范 发生的概率小 可以 防范 概率不大 有适应弹性 202 风险防范对策 PART 7 项目经济测算/住宅项目风险分析 政策风险对策 社会风险对策 工程风险对策 建议该项目价格策略采取低开高走的策略，以防政策调整带来的市场冲击。加强项目参与式评价工作，在可能的条件下让前期入住的客户共享一些项目建设成果，保证项目顺利实施。注重对协作单位的选择，加强合同和约定的控制，风险转移的同时加强自身风险控制。资金来182、源风险对策 可错开工程开竣工时间，力求以前一工程回款抵后续工程资本金，全力避免项目资金链断口出现。要求协作公司垫资，也是保证现金流的一个重要砝码。市场风险对策 增强项目竞争力，规避市场风险，关键在于项目产品特色的营造，避开同质化竞争的陷阱，立于不败之地。203 PART 7 项目经济测算/项目总体评价 总体上，在假定的售价水平下，本项目能实现较大的盈利。政府强有力支持 品牌效应 强大的辐射力 市场需求程度 准确的市场定位 专业的规划设计 一流的合作团队 高端品质的追求 同时注重开发质量和成本控制，资金快速回笼是关系项目开发成败的关键因素。204 PART 8 项目开发策略 205 PART 8183、 项目开发策略营销推广战略 客户推广总战略 主力客户 外围客户 远距客户 精耕细作 内拉外推 资源借助 前期重点消化十堰及武当山客户，为项目后续推广搭建核心客户平台 依靠区域影响力、武汉及湖北省内其他县市推广拉力带动 借销售资源、品牌战略以及区域影响力等进行综合带动 206 PART 8 项目开发策略总体策略 2012年 上半年 2014年 2015年 可售物业产品 度假及配套物业产品 生态种植区 养身会馆 酒店式公寓、90墅、企业庄园建设期 酒店式公寓、90墅、企业庄园销售期 2016年 度假公寓、90墅、小高层、花园洋房建设期 90墅、小高层、度假公寓、花园洋房销售期 开业 开盘 开盘 度184、假物业抢占区域内休闲度假高端市场，导入客流，增加地块热度，带动住宅物业发展。项目一期 项目二期 二期打造种植区，丰富本项目的度假休闲产品类型，为后期住宅销售注入人气；同时小高层隔绝工业园区，为低密度产品提供私密的空间。总体策略 开发周期 项目分四期开发，通过度假与可售物业的循环交替开发，在保证现金流的情况下逐步聚集人气，使区域逐渐成熟；由于度假物业定位高端，建设期相对较长，部分可售物业先行开盘回笼资金，充分保障现金流，并为度假物业积累人气。项目三期 随着前期度假产品配套的成熟，为住宅物业的销售奠定了高端形象基础，不仅可以加速90墅及太极养生墅产品的销售，也丰富了本项目的产品线和客户群。商业配套185、 会所 开业 开业 独栋、双拼建设期 独栋、双拼销售期 2018年 开盘 开业 开业 2017年 2019年 开盘 项目四期 通过前面三期产品的打造，使得项目较为成熟，独栋、双拼产品的推出，为住宅物业的销售奠定了高端形象基础。与前期的度假休闲产品相结合，使得项目全盘快速售罄。太和山庄裙楼 2013年 中旬 90墅、双拼、太极养生墅建设期 90墅、双拼、太极养生墅销售期 开盘 207 重要节点 预计售楼部可使用 11月开始项目推广 2014.5 达到预售条件 推5.24万 推 14.13万 推7.28万 推3.66万方 2013年6月 2013年 10月 2014年2月 9月 全案售罄 推售计划186、预计开盘之日起，营销周期5年 形象导入期 预热期 3月 认筹期 一次开盘 推盘节奏 推盘货量 11月 2016年 3月 加推 二次开盘 三次开盘 2017年3月 2018年3月 PART 8 项目开发策略推售策略 8月 10月 一期 二期 三期 加推 2015年3月 9月 加推 加推 加推 加推 加推 9月 11月 加推 9月 加推 2019年2月 四次开盘 四期 208 项目一期 项目一期包括太和山庄、酒店式公寓、企业庄园、养生会馆、90墅；一期度假物业占位区域内高端度假市场，导入客流，增加地块热度，带动可售物业的销售；随着可售物业业主的不断导入，成为经营物业稳定的客户群，也增加了项目人气。187、PART 8 项目开发策略推售策略一期 产品 占地面积（万）容积率 建筑面积（万）太和山庄 7.6 0.48 3.65 酒店式公寓 0.96 1.5 1.44 企业庄园 1.5 0.3 0.45 养生会馆 1.0 1.0 1.0 90墅 4.2 0.8 3.35 合计 15.26 9.89 酒店式公寓 太和山庄 养生会馆 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 项目一期 209 一期：本期主题“发现之旅，养生太极湖”，利用武当山的知名度，借助武当山-太极湖之旅，借势引爆市场 开盘计划：建议2014年3月份第一次开盘，推出酒店式公寓和188、企业庄园，2014年6月份加推90墅；本期卖点：太和山庄超五星酒店、养生会馆、武当养生旅游区；预计开盘价格：第一次开盘酒店式公寓，入市价格为6000元/平米，加推的企业庄园入市价格为11000元/，加推的90墅价格为8500元/。可开展的线下活动：可与政府合作，开展武当太极湖文化艺术节、未来规划展，借此契机可宣扬太极湖，不仅能提升项目调性，还能提高区域认知度；同时也可举办道教文化节，宣扬武当道教文化，为项目增加客户来源和人气。PART 8 项目开发策略推售策略一期 区域 产品 套数（套）体量（万）体量 占比 一期 旅游度假 酒店式公寓 288 1.44 27.5%企业庄园 10 0.45 8.189、5%休闲度假 90墅 304 3.35 64%合计 602 5.24 100%酒店式公寓 太和山庄 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 养生会馆 项目一期 210 项目二期 项目二期包括90墅、小高层、花园洋房、社区商业、生态种植区、度假公寓；二期打造种植区，丰富本项目的度假休闲产品类型，为后期住宅销售注入人气；同时小高层隔绝工业园区，低密度产品提供私密的空间。PART 8 项目开发策略推售策略二期 产品 占地面积（万）容积率 建筑面积（万）度假公寓 1.024 1.5 1.536 小高层 1.03 2.8 2.88 90墅 4190、.2 0.8 3.35 花园洋房 5.3 1.2 6.37 社区商业 0.5 1.0 0.5 生态种植区 1.23 合计 13.284 14.636 酒店式公寓 太和山庄 养生会馆 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 项目二期 211 二期：本期主题“轻松拥有品质生态度假生活”，回归自然，享高品质社区配套，亲民的价格，超高性价比打动客户，赢得市场 开盘战略：建议2015年3月份第一次开盘，推出花园洋房和小高层，6月份加推度假公寓，12月份加推90墅；本期卖点：太和山庄超五星酒店、养生会馆、生态种植区；预计开盘价格：第一次开盘花园191、洋房，入市价格定为5000元/平米、小高层入市价格4000元/、加推的90墅价格为8700元/、度假公寓入市价格为5500元/；可开展的线下活动：可针对本期产品特点，举办度假产品投资论谈、理财讲座等活动。另外，可开展花卉植物展、武当印象摄影比赛等活动，展现本项目所能承载的五彩缤纷的生活，吸引消费者。PART 8 项目开发策略推售策略二期 区域 产品 套数（套）体量（万）体量 占比 二期 旅游度假 度假公寓 192 1.53 10.8%休闲度假 小高层 288 2.88 20.4%90墅 304 3.35 23.7%花园洋房 432 6.37 45.1%合计 1216 14.13 100%酒店式192、公寓 太和山庄 养生会馆 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 项目二期 212 项目三期 项目三期包括双拼别墅、90墅、太极养生墅、会所；随着前期度假产品配套的成熟，为住宅物业的销售奠定了高端形象基础，不仅可以加速90墅及太极养生墅产品的销售，也丰富了本项目的产品线和客户群。PART 8 项目开发策略推售策略三期 产品 占地面积（万）容积率 建筑面积（万）双拼 2.1 0.7 1.44 90墅 4.2 0.8 3.34 太极养生墅 3.6 0.7 2.5 会所 0.4 0.7 0.28 合计 10.3 7.56 酒店式公寓 太和193、山庄 养生会馆 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 项目三期 213 开盘战略：建议2017年3月份第一次开盘，推出太极养生墅，6月份加推90墅，9月份加推双拼；本期卖点：疗养中心、老年活动中心；预计开盘价格：第一次开盘太极养生墅，入市价格为8000元/平米，加推90墅价格为9500元/，双拼入市价格为10000元/；可开展的线下活动：可开展名家养生讲坛、别墅试住体验、钓鱼比赛、名家书画展览等，为项目迅速聚集人气的同时还可以宣传生活方式。三期：本期主题“尽享半山滨水的恩赐”，远离尘嚣和浮华，在山水美景之中尽享人生的美妙 PART194、 8 项目开发策略推售策略三期 区域 产品 套数（套）体量（万）体量 占比 三期 休闲度假 双拼 60 1.44 19.8%太极养生墅 148 2.5 34.3%90墅 304 3.34 45.9%小计 512 7.28 100%酒店式公寓 太和山庄 养生会馆 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 项目三期 214 项目四期 项目四期包括独栋别墅、双拼别墅；通过前面三期产品的打造，使得项目较为成熟，独栋及双拼的推出，为住宅物业的销售奠定了高端形象基础。与前期的度假休闲产品相结合，使得项目全盘快速售罄。PART 8 项目开发策略推售195、策略四期 产品 占地面积（万）容积率 建筑面积（万）独栋别墅 4.2 0.3 1.26 双拼别墅 4.8 0.5 2.4 合计 9.0 3.66 酒店式公寓 太和山庄 养生会馆 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 项目四期 215 开盘战略：建议2018年3月份第一次开盘，推出独栋别墅，9月份加推双拼，2019年2月份售罄；本期卖点：会所、景观园林；预计开盘价格：第一次开盘独栋别墅，入市价格定为13000元/平米，加推的双拼入市价格为10500元/；可开展的线下活动：线下活动要贴近本期客户群，围绕本期卖点展开，比如：顶级收藏品展196、览、奢侈品拍卖会等，让圈层更近距离的接触。四期：本期主题“太极之上 尊享人生”，让空间不仅是居住的载体，更多的富有诗意及文化内涵，同时具备更多的身份象征，引发客户的共鸣 PART 8 项目开发策略推售策略四期 区域 产品 套数（套）体量（万）体量 占比 四期 休闲度假 独栋 42 1.26 34.4%双拼 100 2.4 65.6%合计 142 3.66 100%酒店式公寓 太和山庄 养生会馆 企业庄园 度假公寓 生态 种植区 小高层 90墅 花园洋房 太极别墅 会所 双拼别墅 独栋别墅 商业 项目四期 216 PART 8 项目开发策略/小结 对策建议：先文化度假后地产 本项目依托武当山文化197、及自然风景资源，在开发策略上先文化生态及度假旅游后地产，开发初期以为武当山风景区提供相关旅游度假配套为主，再搭配地产开发；先小量的投资物业开发后多产品线开发 本项目开发体量较大，资金投入较大，考虑到资金回笼压力，在开发旅游配套时，可辅以一定的小面积段投资性投资性产品，待项目占有了一定的市场，获得市场认知度时可以大量开发度假住宅物业，以平衡前期度假配套的投入。217 本体研究 本体支撑 解决问题 市场研究 项目定位 产品建议 开发策略 市场研究 客户研究 项目具备打造高端复合型旅游度假物业的基础条件 市场现状：分析湖北省旅游休闲度假市场的现实情况，及武当山本地休闲度假产品发展的现状、市场竞争及未来开发机会点 富贵型、富裕型、中产型 武汉、十堰、宜昌、襄阳等省内客户河南、陕西、重庆等邻近省市客户长三角、珠三角、京津等经济发达地区客户 高端度假住宅和高端旅游休闲配套 案例参考 文化体验驱动型开发 世界级高端旅游养生 文化休闲度假项目 以现代中式风格为主 的度假居住产品和休 闲度假配套产品 先文化度假后地产 先小量的投资物业 开发后多产品线开发 218 谢 谢