1、第一部分 市场篇4（一）区位分析4第一章大上海崇明4一、国际大都市上海4二、世界级生态岛崇明51、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园”52、区域概况6第二章崇明未来的五大功能区10一、崇东分区（大通道景区与生态示范、休闲运动区）11二、崇中分区（中央森林区与休闲度假、教育研创区）12三、崇北分区（主题乐园区与有机生态农业展示区）13四、崇南分区（田园城市化中心城区）14五、崇西分区（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区）15（二）市场分析17第一章上海房地产宏观大势17一、上海整体投资环境分析171、国际大都市背景下的城市新格局172、宏观经济持续向好，投资环境日趋完善183、居民收入2、稳涨，总体购买力强劲19二、近期政策分析201、政策一：10月28日，央行出台加息政策202、政策二：限制囤地 沪土地储备实施细则出台253、政策三：二手房网上公示将于今年推出26第二章上海房地产市场27一、商品房市场分析271、房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业272、上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期283、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡294、房地产进入高速发展期，房价跳跃式看涨30二、土地市场分析321、新增土地出让322、2004年上海市三号土地公告33第三章上海别墅市场36一、上海别墅市场特征361、豪宅市场明显放大362、市区出现大型社区内别墅项目373、近郊3、别墅小区的别墅纯度提高374、类别墅热销市场38二、供需分析381、别墅市场供应量分析382、别墅供给结构分析393、别墅市场供求状况分析41三、价格分析42四、分布格局43五、别墅物业未来展望451、别墅市场前景看好452、别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势453、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅竞争会更加激烈464、从别墅未来发展区域来看，浦东、青浦、松江仍将是市场热点46第四章类别墅市场分析47一、区域板块分布47二、价格分析481、单价分析482、总价分析49三、产品面积分析50第五章崇明房地产市场分析52一、市政建设52二、区域房地产供求关系分析521、市场供需平衡522、4、崇明新城，未来商品房的供应中心533、本项目未来周边主要竞争分析53三、区域价格走势分析561、受动迁安置房、成交个案影响，短期价格起伏大562、二手房交易活跃，价格节节攀升573、住宅以自用性为主，租赁回报率低，商铺类市场不成熟58四、产品分析591、规模592、建筑形态593、建筑风格604、房型面积615、去化分析62（三） 项目分析64第一章 项目地块概况64一、地块基础经济指标65二、地块周边环境651、地块现状652、地块四至道路663、地块周边相邻关系674、地块附近商业与配套设施675、地块附近景观分析706、地块优劣势分析70第二章项目SWOT分析72第一部分 市场篇（一）区5、位分析第一章大上海崇明一、国际大都市上海上海作为国际型大都市对崇明县的发展战略具有指导性作用进入新世纪后，上海建设西太平洋沿岸的世界级城市和国际金融、贸易、经济和航运中心之一的目标日益清晰，城市功能和形态也进入了大规模的拓展期，上海国际大都市地位的确立，将引导全市各城区引进外资，发展适合当地区域的产业体系，拉动区域经济发展。崇明位于上海东北角，与上海其他城区的联系被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明的辐射能力微小，崇明的发展相对比较封闭，是个区域性市场。十五期间，上海率先建设“一城九镇”（现已改为“三城八镇”），将崇明的“堡镇”归入为“一城九镇”发展规划中，近年又重新对崇明县进行整体规划，划6、分为五大功能分区。上海整体环境的改善对崇明的未来发展思路起到了指导性作用，将带动崇明经济发展，带动各产业发展。二、世界级生态岛崇明1、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园”崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，素有“东海瀛洲、长江门户”之称，是中国的第三大岛和全世界最大的河口冲积岛，面积1225平方公里，人口64万。岛上水洁风清土净，是上海最具潜在战略意义的发展空间之一。随着2007年底沪崇苏越江通道的通车和中国沿海大通道崇明岛桥地位的确立，21世纪初的崇明将凭借特殊的岛屿格局、捷便的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资源四大优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为上海21世7、纪初期选择的战略重点地区之一。到2020年，将崇明基本建设成为以优美的生态环境为品牌，以闻名的游乐度假为主导，以发达的清洁生产为支撑，成为国内领先、国际一流的人类生态环境与生态活动示范岛区，同时也是上海连接长江三角洲和沿海大通道的北翼纽带，这将为本案提供一个良好的外围环境。2、区域概况地理环境崇明岛位于上海东北角，三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积 1225平方公里，东西长80公里，南北宽13至18公里。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。90%以上的土地标高（以吴淞标高0米为8、参照）在3.21米至4.20米之间。岛屿地理位置在东经1210930至1215400，北纬312700至315115，地处北亚热带，气候温和湿润，年平均气温15.2，日照充足，雨水充沛，四季分明。岛上水土洁净，空气清新，生态环境优良，居民平均寿命76.7岁。历史与现状历史：崇明岛成陆已有 1300多年历史。公元618年（唐朝武德元年），长江口外海面上东沙西沙两岛开始出露，至明末清初，始连成一个崇明大岛。公元696年（唐朝万岁通天元年）初，始有人在岛上居住。公元705年（唐朝神龙元年），在西沙设镇，取名为崇明（“崇”为高，“明”为海阔天空，“崇明”意为高出水面而又平坦宽阔的明净平地）。公元1229、2年（南宋嘉定十五年）设天赐盐场，隶通州。公元1277年（元朝至元十四年）升为崇明州，隶扬州路。公元1396年（明朝洪武二年）由州为县，先隶扬州路，后隶苏州府，兼隶太仓州。民国时期，先后隶属江苏南通、松江。解放后，隶属江苏南通专区。1958年12月1日起改隶上海市，目前是上海十九个区县中唯一的县。现状：崇明县是崇明岛上的行政主体，目前辖有 13个镇和1 个乡。县政府所在地城桥镇是全县的政治、经济和文化中心。岛上还有 4个市属国营农场、2个军垦农场，上海实业集团公司在岛上建有一个现代农业园区。2003年底全岛户籍人口总数为63.5万人，人口自然增长率已连续9年保持负增长。民族以汉族为主，另有蒙古10、族、回族、满族、壮族、白族、彝族、朝鲜族、维吾尔族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少数民族。 产业结构第一产业：崇明是上海市重要的农业生产区，土地资源得天独厚，全县大力发展农林结合、农牧结合、粮经结合、种养结合，稳粮、扩经、增林，农业结构调整不断推进。以发展优质大米、河蟹、白山羊、特色蔬菜、林果花五大类重点产品为抓手，进一步突出科技、设施、信息与市场建设，追求优质、高效、生态，推动农业生产全面发展。2003年末，全县耕地面积为75.3万亩，比2002年增加0.4%，完成农业总产值36.5亿元，比2002年增加4.4%。第二产业：经过20多年稳步发展，崇明的工业已形成金属制品、电气机械、纺织服装11、船舶修造、生物医药、现代通信、轻工化工、食品、建材等较为齐全的工业门类。2003年，实现工业总产值79.9亿元，比2002年增长12.2%，全年完成工业销售产值80.8亿元，比2002年增长19.6%，全县独立核算工业企业实现利润4.2亿元，比2002年增长25.8%。第三产业：近年，崇明第三产业有了较快发展， 2003年第三产业实现增加值26.8亿元，增长12.7%，占全县国内生产总值的比重达到了38.2%。旅游业崇明岛自然环境洁净优美，岛上水土洁净，空气清新，气候宜人，景色秀丽，风光旖旎，生态环境良好。2001年已成为上海地区第一个被国家环保总局正式命名的国家级生态示范区，是疗养、度假、12、旅游的理想之地，具有发展海岛旅游的天然条件。现已形成东平国家森林公园、东滩湿地、中南部文化旅游区、中部前卫村的“农家乐”、东部瀛东村的“渔家乐”、西部绿港村的“西沙风情游”等旅游景观区。交通运输崇明全县公路总长 371.154公里（不包括乡村公路），其中一级公路41.47公里，二级公路79.43公里，三级公路140.94公里，四级公路108.16公里。全县有公交线路35条，线路长度4144.1公里，全年运送旅客2071.6万人次。崇明至上海的过江交通已非常便捷，岛上有南门、新河、堡镇 3个港口通航上海的吴淞、宝杨路、石洞口码头，每日进出航班约220个，南门港平均20分钟左右就有一班船发出，高速13、船至宝杨路仅需40分钟左右，南门至石洞口车客渡航线已实行24小时通航。2003年水运旅客759.9万人次，渡运车辆92.3万辆次，比2002年增长19.9%。教育医疗配套设施崇明县现有中学 38所（包括高中12所）、小学36所、职业学校3所（其中国家级重点职校1所）和中等专业技术学校3 所。全县有二级综合医院3所，专科医院4所，乡镇卫生院14所。第二章崇明未来的五大功能区崇明未来的发展，将顺应世界城市化发展新阶段中日益显现的生态化趋势，围绕上海建设世界级城市和生态型城市的目标，立足于拓展上海城市发展新的空间和发掘新的经济增长点，弥补上海城市提升品质之需，探索崇明可持续发展战略之路。根据崇明岛域14、自南向北的地带性规律，结合岛域东西两端的特色空间要求和道路布局特征，整个岛域总体布局将形成五大功能分区。一、崇东分区（大通道景区与生态示范、休闲运动区）崇东分区是崇明生态岛未来的门户地区之一，是全国沿海大通道的生态窗口展示地区，也是崇明生态岛通达性最高的地区之一。规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。主要项目包括：一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区，开发建设生态旅游和生态博览区。二是依托通达性，重点发展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一，成为15、上海健康户外运动的重点地区。 三是按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，以旅游度假、科教研发、会议会展功能为依托，并推进有机农业、循环工业和清洁能源，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。二、崇中分区（中央森林区与休闲度假、教育研创区）崇中分区是全岛位置居中、面积最大的分区，是规划的崇明森林分布的最集中地区，在全岛起着核心地位的作用。规划崇中分区将建成为全岛的中央森林区和生态涵养区，最集中的森林休闲、度假疗养区和国际性的高等教育、研创总部区。主要项目包括：一是扩大建林范围，完善林业结构，辟建一系列大面积的景观森林群落，形成4个左右的国家森林公园，并将16、水系与林地有机结合，整体相互沟通，形成上海最大的公共森林游憩地区。 二是大力发展休闲度假、旅游接待、会议会展和休疗养基地建设，积极推进国际高等教育、研发公司总部的选址布点建设，并可培育一批牧场庄园和农场庄园，形成高起点的生态型产业格局。三是试点承包土地（含宅基地）使用权流转和置换农民身份、农村居民点外迁与崇南地区的集中城市化战略相互接轨，扎实推进“三个集中”，真正做到“山河重整”。三、崇北分区（主题乐园区与有机生态农业展示区）崇北分区是全岛土地成本最为低廉的地区，沪崇苏高速公路穿越，土地增值空间较大，是崇明战略性开发的重要棋子之一。规划崇北分区确定为大型主题乐园、大型会展论坛、大型科教园区、大17、型体育场所的布局空间，可接收和分流上海、江苏（华北）两方面的人流，并作为全岛有机生态农业的发展展示区进行控制。主要工作包括：一是对岛域北岸沿线新垦区土地进行整理和储备，协调对农场和江苏部分行政区的关系，积极论证启东大桥选址和沿海高速公路、沿海铁路的走向，控制分散、零星的土地批租和开发行为。二是对积极筹划世界级主题乐园等四大类型项目的引进，未雨绸缪，使之成为崇明旅游度假岛的先发地区，并能全方位地带动崇明经济的发展和基础设施的建设。四、崇南分区（田园城市化中心城区）崇南分区是全岛的政治、经济和文化中心，是人口和城镇稠密区及产业的集中区，呈带状分布，对全岛经济和社会的空间辐射效果强大。规划崇南地区确18、定为全岛田园式的城市化中心城区，最为集中的人口城市化地区和产业布局园区，成为全岛农村城市化和农民市民化的导入空间。主要项目包括：一是启动崇明新城和堡、庙、新、向等四个中心镇片区建设，扩大中心城镇规模，将全岛较分散的居民点人口、产业向此地带集中，推进崇明城市化的质量和水平，同时也为全岛山河重整、置换土地提供了重要的腾挪空间。二是按照低密度的田园水城风格和链状相接的组团城市形态，高标准建设城镇间的生态林地、交通网络和市政基础设施，高标准地建设好居民小区、教育医疗设施和社区文化设施，成为全岛基本现代化进程中的服务中心，规划人口约55万，占全岛人口的2/3。三是调整优化工业园区布局，化大力气关闭全岛高19、污染的“五小”企业，加强崇明工业园区各分区对劳动密集型、农副加工型和高科技型的企业承接作用，提供相当数量的就业岗位，同时，创建上海首家国家级清洁生产示范区和海洋产业创新基地，为经济发展提供新的增长点。五、崇西分区（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区）崇西分区是崇明全岛位置最远、水质最好、环境幽静的地区，明珠湖周边分布有崇西水闸、边滩水库等一系列生态湖泊和东风西沙等岛外岛，是崇明岛自然风光最为优良的地区之一。规划崇西分区将建成为生态景湖区和比照“东方的日内瓦”的大型国际会议、办公区和环湖度假区。主要项目包括：一是依托明珠湖的开发，培育国际会议基地、论坛中心、会展中心、企业总部等商务功能，力争成20、为未来上海作为世界级城市势必大力发展的国际组织或跨国机构集中地。二是开发环湖观光、私家游艇等项目，有选择地发展滨湖高档别墅和度假休闲区。三是对崇西深水岸线和外岛地区进行战略储备，作为远期离岸型自由贸易区、港口物流集运区、大型娱乐宾馆业发展备用地。对本案的启示：上海国际大都市地位的确立，将使整个上海与国际市场接触更加紧密，崇明作为西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，这对于崇明未来打开外贸市场的可性行具有深远意义；未来将引领崇明的住宅客户群体朝中高档化、国际化转型。崇明岛具有先天的生态景观优势，未来将建成世界级城市的海上花园，高起点规划将使崇明岛的综合优势更加明显。本案处于五大功能分区的崇南分区，21、规划为“田园城市化中心城区”，又处于老城区和新城区交界处，将是崇明岛未来最为集中的人口城市化地区和产业布局园区，未来大量人口导入，对于本案的客户定位具有指导作用。崇明岛目前处于发展期，各项建设均朝良性方向发展，本案未来具有较大的升值潜力。（二）市场分析第一章上海房地产宏观大势一、上海整体投资环境分析1、国际大都市背景下的城市新格局从2004年2008年的五年是上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运中心重要时期，在全球化背景下的区域经济发展，既融合又竞争的态势更加明显，上海作为区域经济的龙头，要更好地服务于长江三角洲乃至全国，首先必须继续保持自身在区域竞争中的优势。在未来四年中，原有城市布局难以22、适应生产力发展，城市发展的重心由中心城为主转向“内外并重”，进行新一轮布局，从而吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为房地产持续发展提供广阔的空间。崇明规划的五大功能区的发展将依附于上海整体大环境的发展，上海成为国际中心，才能保证崇明未来的可能性，崇明是对上海城市功能的补充，上海是崇明赖以发展的大树。2、宏观经济持续向好，投资环境日趋完善p.a.9%数据来源：上海市统计局上海2003年提出的目标是：国民经济继续保持持续快速健康发展，国内生产总值年均增长率继续高于全国23个百分点，到2010年人均国内生产总值达到10000美元左右；基本建立与国际大都市功能相适应23、的新型产业体系，经济运行质量和效益明显提高，综合经济实力显著增强。近年来，在上海市整体经济持续发展的大环境之下，崇明岛的发展也不甘落后。2003年，崇明县的第一产业、第二产业、第三产业均保持增长势头，相比2002年，分别增长了4.4%、19.6%、12.7%。良好的经济环境，将吸引更多的投资者看好崇明，投资崇明，带动区域经济循环发展。3、居民收入稳涨，总体购买力强劲过去六年中，上海城镇人口和农村人口的可支配收入均保持快速的增长，在人口数量基本稳定，每年略有增加的情况下，上海总体的购买力呈现比较快的增长态势，1998年2003年的年平均增长率为10.8，到2003年总体购买力超过1717亿元，再24、考虑到上海有接近300万的流动人口(旅游人口)，因此实际购买力已经超过现有的数据，上海各区域的市场消费能力将继续保持强劲势头。上海总体的购买力 1998-2003 数据来源：上海市历年统计年鉴二、近期政策分析1、政策一：10月28日，央行出台加息政策影响分析对房地产市场：交易情况波澜不惊根据我司近期对房地产成交量的跟踪分析，自从28号加息政策公布以来，上海全市的房地产无论是成交量还是成交价都未出现较大的变化，保持着平稳的走势，市场对加息政策的反响并不热烈。两周（10月18日11月1日）以来房地产交易情况分析对房价：消费者可承受房价实际下跌2对于消费者而言，本次加息最终的反应机制是加息将导致月还25、款额的增加，进而导致购买力的下降。根据这个机制，我们可以发现如果加息幅度为0.27（大多数贷款应该都在五年期以上），消费者的购买力约下降2左右。下表假定申请贷款为50万元，利率为5.31（加息后），那么在新的利息条件下的月供变化如下：贷款年限10年15年20年25年30年原月供5313.063964.393310.842934.612696.34现月供5379.364035.183386.003013.962779.63月供增加66.3070.7975.1779.3583.28增加比例1.251.792.272.73.09从上表可看出，本轮加息导致的购买力下降的最大幅度也仅为3，考虑到五年以内26、贷款利率较低，及并非所有人都是贷足30年等因素，综合估计大约在2左右。对购房者：心理影响大于实际考虑到加息对整体的房价影响仅仅为2左右，与同期的房价波动动辄8、10相比实在是小巫见大巫。同时由于购房者实际对于加息早就有了一定的心理准备，因此，可以说本次加息可能带来的影响被提前消化了。但并非说购房者因此就没有任何反应，经历了将近9年的连续降息后，可以预期未来整体金融政策很可能会进入一个加息周期，因此，购房者尽管对本次加息反应不大，但却在心理上不希望看见连续加息的现象，那样的话，还贷的压力就会骤然加大。就不同目的的购房者而言，加息的最直接影响各有不同，如表所示：类别影响分析备注住宅类自住类高档购房27、者的月供还贷额敏感度不高，影响不大一次付清比例增多中档对于月供敏感度较高，影响较大，经济适用房对于月供敏感度很高，影响很大，重新考虑购买面积非自住类投资者融资成本上升，投资利润下降投机者融资成本上升，价格预期抬高非住宅类商业、办公加息对商办的影响远大于住宅类对开发商：加息影响各有异同通过对业内开发商的了解，我们发现，虽然开发商由于加息导致开发贷款利率上涨，土地储备的成本增加，从而面临更大资金回笼压力。但是贷款无上限的政策却给开发商以可以贷款的希望。根据我们所了解到的信息反馈，部分开发商由于资金链的紧张，甚至向地下钱庄或是信托机构融资，融资利率高达12甚至20。当然对于不同性质的开发企业，加息影28、响也各有不同，对于大型、品牌企业，由于2003年的金融控制以来，即开辟了多元的融资渠道，因此在项目现金流方面比较宽松，而那些中小型企业则无异于雪上加霜。行业的优胜劣汰法则将会残酷地考验每一个业内开发（投资）商。点评：加息针对需求层面 目标减少房地产投机活动本次经济过热的根源可以归咎于房地产，而房地产过热可以部分归因于利率过低，过低的利率导致一些城市的大量消费者进入购房行列。出于培养居民消费热情考虑，因此自从去年以来，无论是控制土地还是压缩信贷主要都是针对供应方即开发商，但却没有从根本上改变消费者的购房热情，或者说房地产热并没有改变，从而在需求持续高涨的环境下，其调控结果是房屋供应增速快速下降，29、房价照升不误，而加息，不仅能够从根源上调整房地产过热的现实，也让政府的宏观调控由以往行政的方式向市场化的方式改变。同时，目前房地产市场中的投资性比例已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，特别是对“以租养房”的投资型客户影响较大，而对于比较高端的、有其他固定收入的投资者影响相对较小。实力不济的炒房者的短期投机行为将受到一定程度的遏制。本次加息象征意义大于实际，再度加息影响巨大无论是土地解禁后的配套政策出台还是加息，宏观调控政策都并非针对老百姓，其主要目的还是对宏观经济进行调控，以压制当前经济过热的局面，同时可以抑制物价，最终受惠的将还30、是老百姓。同时由于本次加息幅度仅仅0.27，对购房消费行为并不形成较大的影响。但却使我们利率由以往下降的通道转变为上升的通道。尽管幅度很小，但如果政府根据调研结果发现第一次加息实际上并未达到预期效果（房地产热并未降温），相应的于近期实行再次加息。则无论（第二次）加息的幅度是多少，消费者的消费信心以及开发商的投资信心都将会受到极大的影响，市场的前景将会看淡。加息后房价走势预期平稳考虑到各项宏观调控政策的逐步落实，以及随后土地配套政策的出台，无论是开发商还是消费者对于政府调控房地产市场的信心都明确无疑，受此影响，尽管在目前环境下整体房价走势不会下跌，但增幅减速却是必然的。加息所带来的影响，也将在崇31、明房地产市场出现，就目前的微幅调整，对购房者产生的影响不大，但将会小幅度增加一次性付款客户比例。2、政策二：限制囤地 沪土地储备实施细则出台政策概要：近期，上海市房地局公布了上海市土地储备办法实施细则。该细则规定：（一）储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为50%；（二）储备第（一）项以外土地的，市土地储备中心所占比例为30%，区县土地储备机构所占比例为70%。影响：上海市土地储备办法实施细则的出台意味着上海将建立起了明确的市区两级土地储备体系，市政府对土地的控制力得到了增强，房地产开发商无限期“囤地”将受到有效限制。加上此前政府已经出台的32、上海市土地储备办法与上海市建设项目审批用地规模控制管理试行办法，今后上海的土地储备体系将更趋完善。点评：储备土地的主体应当是政府，而非开发商。上海出台土地储备办法的目的就是要增强政府对土地市场的调控力度，加大政府对土地供应源头的控制。政府将通过土地储备机构存储并按计划交付供地的方式，对土地一级市场进行调控，平衡近期和远期的用地需求。崇明土地资源储备量大，该政策的出台，将对崇明的土地资源管理有指导作用。3、政策三：二手房网上公示将于今年推出政策概要：从有关部门获悉，上海二手房网上公示系统的技术构架已经基本完成，具体实施细节正在最后确定过程中，二手房网上公示将于今年正式推出。该系统除了免费挂牌二手33、房房源，直接受理买卖双方过户外，另一个突出亮点是将银行引入，为客户直接办理按揭贷款，并对款项进行监管。影响：二手房网上公示的推出，把“自由化”状态的二手房市场交易纳入到一个公开公正公平的平台，通过金融、财税和交易管理等各种手段，各方的经营行为将得到某种规范。点评：一手房网上交易已经运行了大半年，从目前来看，网上交易的透明度正在变得越来越高，运行的效果非常良好。因此，实行二手房网上交易公示势在必行。随着本市将逐渐建立、健全规范的房地产交易管理制度，二手房的交易将逐步纳入规范轨道中来，普通购房者的根本利益将会得到保证，房地产行业的基本现状也会发生重大改变。第二章上海房地产市场一、商品房市场分析1、34、房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业平稳增长期快速增长期 数据来源：上海市统计局随着城镇住房制度改革的深入推进，上海房地产市场体系逐步建立，房地产业占国民经济的比重已从最初的3.71增加至7.39，实现了到21世纪初翻一番的既定目标。以住宅为主的房地产业已经成为上海国民经济的支柱产业。相对于全市的房地产投资开发环境，崇明岛房地产业还处于初级阶段，拉动区域经济发展的动力还不足，未来几年，房地产业将在崇明大力发展。2、上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期 数据来源：上海市统计局2003年是上海房地产投资增幅非常快速的一年，在连续十年平均增长速度保持10的基础上，同比增长幅度仍达到了20.3。而2035、04年1-11月累计已实现投资额1025.48亿元，同比增长21.68%，这些数据清楚地表明了上海房地产市场正处在开发投资的高潮期。预计在未来的5年内，上海政府将通过政策调控，适度控制经济过热，保持房地产的可持续发展。房地产投资每年保持在900亿左右，以防止新的投资过热引发房地产泡沫。不同于上海全市及其他城区的房地产市场，崇明作为后起之秀，未来几年的房地产投资额将持续增高。3、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡1997年2001年，上海的商品房批准预售面积始终保持在14001900万平方米相对稳定的区间波动，从2002年开始进入高速增长期，当年突破2500万方之后，2003年再创新36、高，首次达到3000万方以上，而今年1-11月批准预售面积2285.52万平方米，2004年底仍有望达到2500万平方米左右的体量。在供应保持在较高的增长率的同时，预售成交面积也得到了稳步增长，截至11月，成交面积达到3030.7万平方米。数据来源：上海市房地产交易中心，上海市统计局崇明目前的供应量稀少，以动迁安置房为主，从上海的发展看崇明，随着城市化进程加快，市政建设加大，配套设备完善，加上崇明先天的生态环境，未来的崇明将会是上海的后花园，理想的生态居住地，供应量将会打破原有的格局，成为上海的另一供应大区。4、房地产进入高速发展期，房价跳跃式看涨数据来源：上海市统计局2003年上海的房价涨幅37、超过20，全年的预售商品房的成交均价达到5800元/平方米，成为全国房价最高的城市，截至2004年11月，上海房价涨势依旧，均价已达7506元/平方米。影响近年来上海房价走势的主要原因有：宏观经济向好，使上海房地产价格走势长期趋好城市建设，使上海的外部环境发生了质的飞跃需求拉动，使上海房地产进入快速增长期供应市场由政府操控，尚不能满足市场的巨大需求一、二、三级市场趋向成熟、市场参与者逐渐成熟崇明的房地产市场处于发展萌芽期，目前商品房价格约在40006000元/平方米，部分楼盘已拉高至6800元/平方米，短期内价格上涨空间不大。二、土地市场分析1、新增土地出让今年1-10月，上海市仅崇明没有出让38、土地，全市累计出让新增经营性用地共335幅，出让土地面积达到了2378万平方米，可建面积达到2868万平方米，平均容积率1.21。城区具体分布如下：从市场土地供应来看，今年前九个月土地供应相对偏少，10月成为了今年新增供应的高峰期，593万平方米的新增土地基本集中在闵行、金山、嘉定、南汇等几个外围区域，土地供应远郊化的进程开始提速。2、2004年上海市三号土地公告本项目地块所属的上海市第三号土地公告于10月29日对外公布，本次土地供应总量为278公顷，对于供应不足的上海房产市场只是杯水车薪，但值得关注的是:本次公告地块推出的土地近70为熟地，解决了2003年公告地块的动拆迁问题，提高了企业的开39、发效率，降低了因动拆迁而带来的不可预测性风险。对于整个房产市场影响具体如下：远郊区域相对集中，未来房价增幅趋缓区域土地面积外环以外1883947.7中外之间721570.9中内之间147727内环以内23412本次土地公告为2004年来首次住宅用地的供应，土地供应总量为278公顷；分布面广，全市19个区县中，共有14个有供应量。本次推出的地块与以往相同呈现出从中心城区逐渐向外围区域扩展的总体趋势。预计本次公告地块将于1-2年内推向市场，受区位的影响，未来的房价将因结构性调整，趋于平缓，甚至整体房价有可能走低，但是受现有的上海房产市场需求极其旺盛的影响，大多楼盘的价格还会继续上扬，未来上海房价有40、可能出现小幅上扬。新江湾城C1地块备受关注，崇明有望成为新的开发热点新江湾城推出第一幅公开招标住宅用地，新江湾城是上海城投进行地产运作的第一个项目，实施了“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广”的模式，有效地降低了生地转让的不可预测风险，将成为未来土地运作的一种新型模式；本次公告中崇明拥有三幅地块，全部位于城桥镇。由于受到今年8月崇明越江通道工程可行性研究报告获得批准的利好影响，崇明作为上海一个新的开发热点，值得大家关注，由此将带动崇明的房地产市场，特别是其东部城桥镇区域的发展。近70的土地为熟地转让，提高开发商运作效率本次招标地块的交地标准与2003年相比，熟地的比例大为提升，以往开发商面41、临的动拆迁难的后续问题，得到了很大的改善，熟地占据了68，毛地为27，尚未确定的为5，其中占少部分的毛地大多为农地或旧厂房，动拆迁难度较低；随着新江湾城首次招标地块的出现，未来土地招标中类似新江湾城由土地运营商完成一级土地市场开发，然后再进行招标出让的模式将会占据越来越多的比例，成为土地供应的主要方式。第三章上海别墅市场从近十年上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热；第二次热潮是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的；第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及42、化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。一、上海别墅市场特征1、豪宅市场明显放大2003年、2004年上海别墅市场的一个主要特征之一是豪宅别墅猛增，2003年单套总价1000万元以上的别墅供给量达4。豪宅别墅的上升，反映出上海别墅产品逐渐做精的一个趋势，同时也体现了上海作为国际化大都市对豪宅别墅的吸纳程度。上海豪宅分布主要有以下三种。一是豪宅别墅板块，主要是佘山板块。在2003年，佘山豪宅板块就已经浮出水面，至2004年年底，佘山板块已发展为成熟的豪宅别墅群落。二是别墅板块内的单个豪宅别墅区。如四季草堂、檀宫等。都是上海市家喻户晓的豪宅别墅区。三是别墅社区内的一幢或几幢高价或43、天价豪宅别墅。这类豪宅在上海比较多见。2、市区出现大型社区内别墅项目皇都花园一期市区或临近市区，土地成本不允许房地产的开发容积率过低。但为了提升小区的档次，通过产品规划来增加亮点，近两年，上海市比较流行在市区的普通项目中规划少量的联体别墅甚至是独幢别墅，设计出拔高一个档次的产品，以别出心裁的形式吸引消费者，同时提高价格。如老古北社区的臻园，闵行区的明申花园二期等，都有类似的规划。3、近郊别墅小区的别墅纯度提高近郊新开发的别墅小区别墅纯度也在提高。所谓纯度，有三个层次：一是纯别墅群，二是纯别墅区，三是以某种别墅形态为主，尤其是以独幢别墅为主，联体别墅为辅。在第二个层面上，近郊别墅区的纯度也增强了44、，在一个别墅小区内既规划别墅又规划普通住宅的现象在减少。毕竟这种规划在一定程度上影响到别墅的档次，对后期的物业管理也有一定负面影响。第三个层面上，别墅的产品形态比较纯，整个小区的生活层次比较统一，很少出现联排、双拼、独幢规划在一起。这得益于开发商和代理商对别墅目标客户的把握以及对别墅产品及别墅生活更加深入的理解。4、类别墅热销市场2003年和2004年，上海类别墅热销市场，阳光欧洲城、合生城邦、金地格林春晓、康桥半岛等楼盘凭借其优质品质和合理的性价比得到市场认可，并通过项目成功塑造了开发商企业品牌。二、供需分析1、别墅市场供应量分析 供应总量出现大幅增长2002年上海别墅批准预售总量约110万45、平方米，到2002年底，上海别墅保有量约850万平方米。2003年别墅供应又掀起新的一轮供应高潮，全年批准预售总量超过160万平米，较2002年全年增长50万平方米，涨幅为45。2004年，别墅市场吸纳度可观，市场热销。2、别墅供给结构分析独立别墅占据绝对比例 双拼项目比重有所降低在经济实力允许的情况下，独立别墅是实现别墅生活，诠释自由生活的首选；而双拼和联排别墅，因为其适中的价格，也受到市场的青睐。据数据统计，2003年的上海别墅市场中，各类别墅占市场总份额的比例是：独立别墅为73%，双拼别墅为11%，联排别墅为16%。别墅追求高端化的倾向导致供应结构逐步失衡2003年统计在内的76个别墅项46、目中，其中总价为150万至300万元的中档别墅供应量最大，约占总供应量的35%；其次为总价在300万至600万元的别墅，占到27%，100万元以下的经济类别墅和总价在600万元以上的高档或豪华别墅分别为18%和20%。其中还出现了8个总价千万元以上的顶级别墅。然而，高价化似乎并未带来品质的飞跃。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅基本拿不出更多的卖点吸引眼球，同价、同质竞争局面已十分明显。结构失衡如同市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样，别墅项目追求高端化的倾向，正在导致市场供应结构的逐步失衡。3、别墅市场供求状况分析中高低档别墅供求不相称目前上海别墅市场150-6047、0万的中档别墅占据较大的比重，而从需求来看，上海别墅市场低档、高档别墅需求旺盛。这就造成供应和需求的结构性失衡。即供应呈枣核型两头小、中间大，需求呈纺锤型两头大中间小。这也就是说，目前别墅市场的需求不足主要体现在中档别墅市场上。这主要与消费群体息息相关。根据一项调查，目前别墅消费群体中，上海籍占31.2%，国内其他地区为25%，港、澳、台同胞则为30%，余下则为其他国家人士。本地人士消费以低档别墅为主，而外来购房者主要看中高端别墅。三、价格分析 从2003年上海别墅单价来看，绝大多数集中在10000-20000元的中高价格段，占据了55的比重，另外三个价格段比例相当。值得说明的是，单价2万元以48、上的高价别墅占到14的比重，主要集中在松江佘山、闵行华漕和淀山湖周边区域。2004年，别墅均价继续上升，单价集中于1000020000元/平方米，而豪宅别墅总价均在1000万以上，比如上海紫园、海源别墅、佘山月湖山庄、佘山高尔夫别墅、檀宫等。四、分布格局上海别墅楼盘分布图上海别墅楼盘集中于外环线外，如松江、青浦、嘉定、南汇等区域，已形成以下十几个板块：松江佘山泗泾板块、新桥板块、松江大学城板块、松江九亭板块、青浦徐泾板块、青浦赵巷板块、闵行沪闵路板块、闵行华漕板块、南汇周康板块、南汇野生动物园板块、浦东张江板块、浦东龙阳大道板块等等，离市中心相近的则有虹桥西郊板块。而本案所处的崇明县目前别墅市49、场空白，未来供应量将会有所增加，有望形成上海东北角的别墅区域。从别墅楼盘区域分布来看，2003年在售别墅楼盘约160个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江、青浦和浦东新区四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行26%，松江28%，浦东新区11%，青浦15%，南汇13%，其它区域（市中心、嘉定、奉贤、南汇等地区）共7%。五、别墅物业未来展望1、别墅市场前景看好人们居住观念发生变化，更为注重周边环境和舒适度，别墅规划容积率也会从现在0.3降为更低，这将使得别墅的价格上升。随着办公型、旅游型别墅及分时度假型等多种别墅形态更多地走向市50、场，将一定程度上刺激别墅消费。据分析，良好的宏观经济及投资环境，城市居民可支配收入的提高以及大量外来高收入人群涌入刺激了上海别墅的需求。2003年上海GDP增幅继续保持10%以上的速度，人均GDP超过5000美元；上海吸引了大量外来资金和高收入人群，保证了别墅的消费需求。2003年年末，来自世界126个国家的约2万名外国人在上海从事各项工作。另外，市区中高档公寓房价大幅上涨的压力，城市交通立体网络的完善也刺激了别墅需求放量。2、别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势别墅居住观念的变化，居住者更追求别墅周边的环境及舒适，同时受别墅需求的强有力支撑以及土地供应的受限，使别墅开发的容积率不断下降51、，进一步拔高别墅单价。另外，虽然银行通过对加大豪华住宅首付款比例等手段抑制别墅价格上升，但预计别墅价格在未来几年里仍会呈稳步上升趋势。3、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅竞争会更加激烈上海本地客户需求的放量将对经济型别墅是利好因素，而部分追求享受的外来和本地超高收入者也将给为数不多的高端别墅带来旺盛需求。竞争相对激烈的将是供给量较多的中端别墅市场。4、从别墅未来发展区域来看，浦东、青浦、松江仍将是市场热点浦东、青浦、松江区域经过多年的别墅开发，已形成了成熟的居住氛围，从别墅土地储备量分析，未来，这几个区域仍将是别墅市场热点；此外，嘉定、奉贤区域别墅项目也将会有所增加，发展成为新的别墅群落，而52、崇明作为我国第三大岛，目前别墅市场还未启动，未来将随着崇明区域建设，迎来别墅尤其是旅游别墅的发展热潮。崇明岛自然资源丰富，生态森林、农庄、滩涂，虽然目前别墅开发尚未启动，但它是一片适合开发别墅的热土，未来，渡假型别墅和经济型别墅将会成为崇明房地产的一道风景线。第四章类别墅市场分析类别墅市场分析选取上海市2004年3季度有成交数据的楼盘为样本，数据来源于“上海房地产交易中心”。一、区域板块分布上海2004年三季度类别墅楼盘分布图2004年三季度，全市有成交的类别墅分布于全市的12个区，集中分布于松江、南汇、嘉定、闵行等外围区域。从交易量来看，松江、嘉定、闵行、南汇四区成交量占到全市76.05%，53、其中松江成交量最高，成交量占全市的37.25%，远远高于全市其他区域。而从板块分布来看，2004年三季度，全市有成交的类别楼盘分布于全市的26个板块，其中，松江新城板块成交最为活跃，成交量占全市的26.4%，占三季度松江区域类别墅总成交量的70.78%。二、价格分析1、单价分析2004年三季度，全市类别墅成交均价为7160元/平方米；其中，平均单价最高的是长宁区环内板块的御华名苑，成交均价为32615元/平方米；平均单价最低的是南汇区惠南板块的南城苑，成交均价仅为3005元/平方米。单位：元/平方米2004年三季度，全市类别墅主力成交单价为5000-8000元/平方米，占总成交量的比重为71.54、6%，主要分布在松江新城板块、嘉定-老城区板块和闵行-马桥江川板块。2、总价分析单位：万元/套2004年三季度，全市类别墅主力成交总价为100-150万元，所占成交量的比例为74.2%，主要分布于松江新城板块、嘉定老城区板块、南汇周康板块。其中，成交总价300万元以上的比例虽仅占1.4%，但成交总价最高的御华名苑达到了1393万元，成为全市类别墅单套总价最高的楼盘。三、产品面积分析单位：平方米/套2004年三季度，全市类别墅成交面积主要集中在160-260平方米，所占比重为85.1%；单套面积在160平方米以上和260平方米以上的比重分别为8.7%和6.2%。三季度全市类别墅成交主力面积段为155、60-260平方米，相对于独栋别墅300-400平方米在户型上虽显得紧凑，但功能上与其相当，基本都带有花园和露台，如合生城邦其174平方米的联排别墅具有了独栋别墅都有的一切功能，不仅有南北花园和露台，还带半地下室的室内车库和室外停车位，最大限度地满足了客户的多种需求。结论：现阶段，全市类别墅主力成交单价集中于5000-8000元/平方米，市场接度较高；全市类别墅主力成交总价为100-150万，跨越松江、宝山等7个区14个板块；全市类别墅主力成交面积为160-260平方米，若面积加大，将带来总价偏大，销售周期拉长。对本案的启示：本案所设计的产品空间尺度应偏向于类别墅市场接受度较高产品，以保证本案56、产品热销市场。第五章崇明房地产市场分析一、市政建设2004年12月28日，上海长江隧桥（崇明越江隧道）暨崇明县陈家镇试点城镇建设正式启动。长江隧桥建成后，将从根本上改变崇明岛交通不便的状况，为崇明岛房地产等其他产业开发创造条件，同时，提升了上海的辐射能力，促进长三角地区经济一体化、均衡化发展。二、区域房地产供求关系分析1、市场供需平衡崇明在上世纪90年代以前从未造过商品房，只有在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了100多万平方米的公房。此后直至2003年的十数年间，崇明建设了150万平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性质的公房。2003年至2004年该镇推出了约40万平方米的住宅57、，但大多数为旧城改造和新城建设的配套安置房，真正推入市场销售的仅有怡祥居、金月湾和明珠花苑少量房型对外销售。来自“上海房地产交易中心”的数据显示，1-11月崇明批准预售面积仅为8.9万方，预售登记面积为8.97万方，供求关系比为1：1.01，市场供求平衡。2、崇明新城，未来商品房的供应中心未来崇明及城桥镇商品房的供应量主要集中在规划中的崇明新城。崇明新城中区的规划范围为北至南横引河、东至规划A13线、南至长江岸线、西至鼓浪屿路，规划总面积约为809.68公顷，包括19个街坊用地，建筑分为中、低密度居住用地两种类型。3、本项目未来周边主要竞争分析未来两年总体供应量分析地块名称总建筑面积（平方米）58、城桥镇甘霖坊A区一期商品房项目18750城桥镇甘霖坊A区五期商品房项目 32975城桥镇甘霖坊A区四期商品房项15750城桥镇甘霖坊A区三期商品房项目19600城桥镇甘霖坊A区二期商品房项目 21082中津桥北侧一期工程项目36000中津桥路北侧四期工程项目26600中津桥路北侧三期工程项目29000中津桥路北侧二期工程项目 37800北门路以北地块五期工程项目39000北门路以北地块四期工程项目38500北门路以北地块三期工程项目37500北门路以北地块二期工程项目 39000北门路以北地块一期工程 38000城桥镇甘霖坊B区五期商品房27575桥镇甘霖坊B区四期商品房项目 15750城桥镇59、甘霖坊B区三期商品房项目19600城桥镇甘霖坊B区二期商品房项目17054崇明县甘霖坊B区一期商品房项目36750东门地区5号地块 36494东门地区3号地块98012总计680792如以上图、表所示，本案周边城桥镇和崇明新城未来供应量将达到约68万方，市场竞争激烈，这批供应量中有相当一部分为动迁安置房，其他体量均对外销售，预计将于明后两年陆续上市。而近期内，怡祥居西苑将于2005年上半年推向市场。本案区域主要潜在竞争个案分析本案未来区域主要潜在竞争对手是与本地块同期推出的两块地块，分别为“东门地区3号地块”和“东门地区5号地块”，其中“东门地区5号地块”暂时流标，两块地块容积率均为0.9，其60、建筑形态估计以低层住宅为主辅以多层建筑，总体量为121055.94平方米。该两个地块低密度住宅将与本案形成客户争夺，本案如何引导、培养客户及在适时的时间推向市场将至关重要。区域潜在竞争个案一览表：地块编号位置占地面积（平方米）建筑面积容积率用途东门地区3号地块玉环路以北、东引路以西98012.288210.980.9居住东门地区5号地块玉环路以南、湄州路以东36494.432844.960.9居住三、区域价格走势分析1、受动迁安置房、成交个案影响，短期价格起伏大受动迁安置房和因成交量少而月度价格由个案决定的影响，崇明2004年7月至11月价格走势如上图所示，呈现出波动起伏大的特征。但与上海乃至61、全国其他地区房地产价格快速上涨的情势一样，崇明整体房价也处于上涨阶段。尤其2004年受崇明越江通道工程、新岛规划等一系列利好消息的剌激，房价大幅攀升，目前在售楼盘金月湾售价已突破6000元/平方米。其他如上海春郭房产开发的怡祥居2002年开盘价为1538元平方米，而现在次新二手房价格已超出4000元平方米以上，区域整体房地产呈现一片涨势。崇明房价目前已摸高至6800元平方米，并遭遇市场抵抗，短期内，房价继续走高的可能性不大，未来将随着高品质楼盘如本案的上市，拉升崇明整体房价上升。2、二手房交易活跃，价格节节攀升随着越江通道、岛域规划、崇明岛新规划以及其他一些因素的刺激和影响，崇明县的房价大幅攀62、升，比去年价格上升了50%。2003年崇明房价约为3000元/平方米，比2002年涨了约1000元/平方米，2004年的在售楼盘最高价已突破6000元/平方米。由于在售楼盘供应量短缺，崇明二手房市场较活跃，各种名号的房产中介公司星罗棋布。地段好的二手商品房价格已超过5000元/平方米，普通公房的价格也已经超过4000元/平方米。崇明城桥镇部分二手房价格一览表：楼盘名称楼层面积（m2）总价（万元）单价（元/平米）装修程度泌园村2/6123756078毛坯金月湾6/111096556009毛坯宝岛世纪园1/1175134565574全新装修宝岛世纪园3/69013696574毛坯广安苑4/653963、85408毛坯怡祥居4/6641046154全新装修怡祥居3/562986327全新装修3、住宅以自用性为主，租赁回报率低，商铺类市场不成熟和目前崇明房地产售价相比较，崇明的住宅租赁价格较低，城桥镇简单装修的一室一厅，月租金为500元左右，二室的房子也不会超过1000元。通过中介公司挂牌的情况分析，就目前而言，想通过出租的形式投资崇明二手房市场尚未成熟。相比较住宅市场的“一房难求”，崇明的商铺市场相对平静，鲜有“炒作”现象，市场上挂牌出租和出售的铺位主要集中在商业街道上，社区商铺几乎没有。从价格来看，中心城镇主要街道的商铺售价约为10000-12000元/平方米。四、产品分析本报告选取崇明2064、04年市场上在售的5个楼盘为样本进行产品分析，样本楼盘分别为金月湾、明珠花苑、博园村小区、观潮新村、富源花苑，其中，博园村小区、观潮新村、富源花苑房源以及明珠花苑的大部分房源均为动迁安置房。1、规模崇明在售楼盘较少，规模以511万方的中型规模为主，所占比例为60%；30万方的大型社区为明珠花苑，是崇明目前规模最大的小区。2、建筑形态崇明楼盘规划整体上以多层和小高层建筑为主，在售楼盘多层比例为86.88%，一类为动迁安置房，如观潮新村、富源花苑等；另一类为商品住宅，如金月湾、明珠花苑。此外，小高层少量存在于金月湾和明珠花苑。而独立别墅、联体别墅、叠加别墅等别墅类产品目前市场上未出现。3、建筑风格65、崇明楼盘外立面建筑风格主要以欧式和中式为主，体现出现代西式和江南水乡两种不同的风格。4、房型面积依托崇明良好的生态环境，加上规划上较低的建筑密度，城桥镇楼盘的房型大多拥有日照充分、生态良好、景观绿化面积大的特点，部分住宅小区还利用当地充足的水资源开挖引入水景。从崇明在售楼盘的房型结构来看，主要以二房、三房为主，二房面积集中分布于80110平方米之间，三房面积集中分布于110130平方米。5、去化分析城桥镇目前在售楼盘主要为金月湾小区和明珠花苑。销售情况：明珠花苑于2004年9月开始推出159套房源，但由于层高仅为2.62米，且房型偏大，去化速度不甚理想，至12月底仅销售25套，成交均价为44866、0元/平方米。同为2004年下半年开盘的金月湾，由于周边配套齐全、小区规划好、房型及建筑立面风格等因素，一期去化速度相当快，于04年8月开盘后，当月就销售137套，销售率达90%以上，成交均价为4686元/平方米；二期开盘因价格上涨了1500元/平方米，销售价格达到60006900元/平方米，销售速度相对较慢，开盘3个月销售率约为50%，成交均价为6069元/平方米。客户层面：崇明城桥镇房地产市场需求主要由以下几部分构成：动迁需求，目前主要为崇明城桥镇老城区改造、安置需求。区域客户改善型需求，主要来自城桥镇主力购房族政府机关公务员和小私营业主。农村进城需求。此外，农民进城的购房需要也是购房市场67、的组成部分。少量投资需求。目前的崇明市场主要以区域性消费为主，投资性需求极少，投资客户主要为看重崇明未来发展的市区客户，这部人中大多为原崇明当地居民。对本案的启示：当地住宅市场价格对本案有参考价值，但无借鉴意义；市场上房源房型面积以二房、三房为主，面积处于80-130平方米之间，本案产品针对区域尖端的消费群体，将与一般楼盘的复式房源和大面积房源争夺客户。（三） 项目分析第一章 项目地块概况一、地块基础经济指标规划地块总用地：83491.2m住宅规划用地：73097 m（退红线后）建筑容积率：0.5建筑密度：不大于15%绿化率：不小于50%建筑高度：不大于1012米二、地块周边环境1、地块现状本68、地块目前现状：大部分为农地，少许农家房立于地块之上。2、地块四至道路本地块东至鼓浪屿路，西至东引路，南至一江山路，北至玉环路。目前，一江山路和玉环路建设中，东引路属于规划路，车辆从鼓浪屿路通过。未来，一江山路和鼓浪屿路将成为交通主干道，本案将交通十分便捷。3、地块周边相邻关系本地块位于新城与老城交界处，目前，地块周边以住宅、机关单位和学校为主。农民自建房屋和新建小区主要集中在鼓浪屿路两侧，气象局、检察院、崇明县东门中学、双语小学等分布一江山路两侧。4、地块附近商业与配套设施本地块周边附近配套设施缺乏，各项配套设施、商业业态集中于城桥镇八一路和人民路附近，与本案相距较远。崇明县主要配套设施集中于69、城桥镇。崇明主要配套设施一览表银行工商银行、建设银行、农业银行等医院中心医院、传染病医院、妇保院等学校上海电视大学崇明分校、东门中学、崇明中学、中华高级中学、双语小学、城桥小学、实验小学等文化设施新华书店、县文化馆、学宫博物馆等交通线路申崇线、旅游5号线、南江线、南东线、堡胜线、新森线八一路是城桥镇商业最为繁华的地段，沿街商铺主要业态为服装、餐饮、美容美发等日常型消费；此外，城镇小吃摊位、书店、音像店、建材店等穿插其中。金叶超市是崇明岛最有影响力的购物场所，仅城桥镇就有三家分布，在崇明岛共有约25家分店，是崇明商业覆盖率最广、辐射力最大的通道。对于本案未来的市场宣传推广有启示作用。此外，特色业70、态如房产中介店主要集中于北门路，酒店业集中于靠码头的南门路，以抢得第一时间吸引旅客。5、地块附近景观分析本地块所处地理位置目前景观表现为农地农田，相邻曹家桥河，高层具有长江江景。周边1公里范围内没有景观旅游点，城桥镇有寒山寺等寺庙和瀛洲公园景观点；崇明岛有东滩湿地、东平国家森林公园、各农场等多处景观。6、地块优劣势分析优势：地块处于崇明新城、老城交界处，为未来的城桥镇中心地段；地块规则，有利于开发商规划、塑造高品质楼盘；地块紧靠主干道鼓浪屿路和一江山路，交通便捷；地块处于主干道，未来有利于项目商业部分经营；地块周边名校、政府机关单位林立，人文气息浓厚；地块现状为农地，仅有少数的几户，动迁难度小71、，易于项目启动。劣势：地块周边缺少景观，只能小区内造景；地块处于主干道，未来小区难免受噪音影响。第二章项目SWOT分析S(Strengths) 优势：开发商阳光欧洲城实力雄厚，对于别墅产品有独特见解，实力之作；本案作为别墅产品在当地住宅市场具有唯一性；本案倡导原味欧洲生活理念，可唤醒区域向往国际化生活的高收入者和私营业主；本案房型面积控制得当且不失大气、功能完整；本案周边的双语小学，使本案与国际化接轨更加紧密，实为地利；本案紧靠主干道鼓浪屿路和一江山路，交通便捷。W(Weaknesses)劣势：本案处于主干道，未来小区难免受噪音影响；本案周边配套设施缺乏，生活不够方便；本案周边环境较差，居住氛围较弱；崇明房地产以区域性消费为主，难以导入区域以外购房者。O(Opportunities)机会：本案处于崇明新城、老城交界处，崇明新城的整体规划将带动区域房地产发展，本案物业未来具有较大的升值潜力；崇明区域别墅类产品市场属于空白，开发商可借本案塑造当地别墅领航者地位，塑造别墅品牌，为占领崇明当地别墅市场打下基础。T(Threats)威胁：当地别墅市场空白，第一个吃螃蟹者带有一定的风险；东门3号、5号地块将建造低密度住宅，是本案主要的潜在竞争楼盘，对本案将构成一定的威胁；住宅市场未来的供应量约有68万方(包括动迁安置)，其中的复式房源、大面积房源将对本案产生客户分流。