1、版权声明版权声明本文仅供客户内部使用，版权归上海百信地产咨询有限公司所有，未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：安徽省宣城市美宣置业有限公司谨呈：安徽省宣城市美宣置业有限公司上海百信地产狸桥项目组2011年3月上海百信地产狸桥项目组2011年3月安徽宣城狸桥镇项目营销策划及推广报告安徽宣城狸桥镇项目营销策划及推广报告 营销策划及推广方案安徽狸桥美宣国际缔造城市荣耀全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P2甲方：2、安徽省宣城市美宣置业有限公司乙方：上海百信地产咨询有限公司甲方：安徽省宣城市美宣置业有限公司乙方：上海百信地产咨询有限公司请甲方于3月10日之前提供以下资料：小区规划总平、平面效果图、立面效果图、鸟瞰图、公共部位表现图、景观效果图、小区详规模型、建材设备说明、商业面积、住宅面积、户型图等。营销策划及推广方案 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P3目录目录第一部分 宏观市场分析第一部分 宏观市场分析（目前环境如何）（目前环境如何）第二部分 项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分 目标消费群定位（我们的楼卖给谁）第四部分 形象定3、位及推广策略（在形象上如何包装）第六部分 媒体策略及建议（阶段性媒体计划）第五部分 广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）第七部分 工作进度表（工作计划）营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?本案营销企划的主要目的：本案营销企划的主要目的：?销售目标销售目标?实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；?推广目的推广目的?在短期内，将项目的市场影响力提升到新的层次；?积累客户积累客户?通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续项目开盘积累忠诚的潜在客户P4主要解决的核心问题营销策略广告企划主要解决的核心问题营销策略广告企划4、市场整体定位形象定位媒体策略案名、广告语媒体、户外、DM、楼书、SP活动造势推广策略市场整体定位形象定位媒体策略案名、广告语媒体、户外、DM、楼书、SP活动造势推广策略 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?狸桥镇位于宣城市宣州区东北部，地处苏皖两省交界处，是宣城市东北部门户城镇和宣州区面积最大的城镇。?狸桥镇北部与江苏省南京市高淳县接壤，西连水阳镇，东接郎溪县，南临南漪湖。?镇区距宣城市区约45公里?距高淳县城约25公里?距南京禄口国际机场80公里?距南京市110公里，区位条件优越。P5狸桥镇狸桥镇宣州区宣州区芜湖县芜湖县郎溪县郎溪县南漪5、湖南漪湖高淳县高淳县水阳镇水阳镇地理位置地理位置 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?狸桥镇位于宣城市东北部，属于安徽、江苏两省的交界地区，是安徽省实施东向发展的核心地区之一。?镇区距宣城市区约45公里，距高淳县城约25公里，处在南京都市圈第二圈层范围内，是南京市向南辐射的直接腹地?狸桥镇交通便捷，宣宁公路穿镇而过，宁黄高速公路即将开工建设，未来与东部发达地区交通联系不断改善，经济联系逐渐加强。P6南京都市经济圈南京都市经济圈南京市南京市宣城市宣城市狸桥镇狸桥镇地理位置地理位置 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生6、活、全新体验，消费、娱乐一站式?狸桥镇行政辖区总面积228平方公里，下辖狸桥社区以及宝塔、东云、卫东、慈溪、长山、金凤、蒋山、金云、南湖、东阳、山湖、昝村等12个村委会。?至2009年底，全镇总人口约6.5万人，其中非农业人口为4106人。?全镇城镇人口约2.1万人(包括中心镇区常住人口约1.2万人，?其它产业人口约0.9万人);?全镇外出务工人口约0.5万人;全镇现状城镇化水平约35%。P7狸桥镇中心城行政建制与人口行政建制与人口 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?狸桥镇交通现状主要有宣宁公路、小狸公路，以及狸南路、昝漕路、昝夏路、桥7、溪路等主要乡镇公路。镇域内村村通水泥路。?境内新建固城湖水运码头，可融入长江，水陆交通便捷。随着宁黄高速公路的建设，将进一步缩短狸桥镇与大城市的空间距离，交通条件大大提高。P8交通条件交通条件 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?镇区内现状道路主要有漪城路（宣宁公路）、九龙山路、湖滨大道、南市路、音阁路、云山路、步行街、老街等，以形成“三纵一横”的主干道系统。?镇区除漪城路（宣宁公路）、九龙山路、湖滨大道、云山路控制较好外，其他道路等级不高，道路斜角交叉多；缺乏广场、汽车站等道路交通设施。P9镇区道路系统现状镇区道路系统现状 营销策划及推8、广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?2009年，全镇实现地区生产总值7.23亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长13.0%。?其中，第一产业实现增加值2.46亿元；第二产业实现增加值2.5亿元，增长83.8%；第三产业实现增加值2.27亿元，增长44.7%。人均生产总值达10921元。?三次产业结构由上年的54.2：21.3：24.5变化为34：34.6：31.4。第二产业已成为主导产业，二产比重比上年提高近13.3个百分点，三产比重比上年提高近7个百分点。?2009年，全镇共实现财政收入6106万元、人均纯收入达到7162元。P1054.2219、.324.5第一产业第二产业第三产业2008年产业结构2008年产业结构3434.631.4第一产业第二产业第三产业2009年产业结构2009年产业结构从两年产业结构对比来看，狸桥已经从以第一产业为支柱，慢慢转化为第二、三产业为支柱。从两年产业结构对比来看，狸桥已经从以第一产业为支柱，慢慢转化为第二、三产业为支柱。经济发展经济发展 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?全镇形成了以生态旅游开发、矿山开采和运输、建筑材料生产等为支撑的产业格局，近几年，狸桥镇紧紧抓住省市“东向发展”和“一主两翼”的发展战略契机，充分发挥资源和区位优势，积极承接10、东部产业梯度转移，镇域经济呈良好的发展态势。?一方面依托1.5亿吨的石灰石储量，已形成了碳酸钙块状规模经济。?一方面以“白马山庄”为龙头，生态休闲度假旅游业也迅速起步。P11产业支柱产业支柱 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?狸桥镇与江苏省南京市高淳县接壤，属于安徽省实施东向发展战略的核心区之一，是宣城市实施东向发展战略的门户城镇。?（1）狸桥镇位于宣城市东北部门户城镇和交通节点，宣城市东向发展的前沿阵地，成为宣城市优先鼓励发展的重点城镇。?（2）狸桥镇为省级中心镇，职能定位为：边贸重镇、工业强镇、旅游特色镇。边贸重镇、工业强镇、旅游特11、色镇。P12发展战略发展战略 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?狸桥镇有着悠久的历史，很早就有人在此居住后逐渐形成村落和集镇，并建立基层组织，狸桥镇名因一座石桥名为狸头桥而得。该桥始建于唐朝，传说中一伙计为主人买犁而淹死，后来人们修建了这座桥纪念他，一老人用一只漂亮的狸猫顶祭此桥，该桥便命名为狸桥。P13人文文化人文文化 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?目前狸桥镇以“白马山庄”为龙头，生态休闲度假旅游业也迅速起步。?狸桥镇境内清澈宽阔的水域、清新的空气及河岸成片的农野，在日益提12、倡生态旅游的今天，具有突出的生态资源环境优势。P14山庄风景乡村梅墅周围环境周围环境 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?境内山峦起伏，地形较复杂，湖光山色，交相辉映。?气候四季分明、气候温和、年较差大、雨量适中、日照充足。光、温、水等气候条件优越。P15自然条件自然条件 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?水文条件镇域内水系发达，湖塘众多，主要有南漪湖、固城湖、水阳江、狸桥河等。P16自然条件自然条件 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、13、娱乐一站式?狸桥镇山、水自然风光旖旎秀美，旅游资源广域分布。?镇域旅游资源有高品位的旅游休闲度假山庄（白马山庄）、神仙洞、南姥咀、东风水库、南漪湖、昆山火山遗址、新四军旧址等。?发展旅游经济潜力巨大，具备建成以休闲度假、生态观光、民俗乡情为特色的旅游城镇的资源与环境条件。P17风景资源风景资源 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?安徽省层面省际边界城镇，位于南京都市圈第二圈层，东向发展的核心地区之一。狸桥镇可以充分利用南京市的教育、人才、技术、信息、金融等公共资源，积极承接南京的产业扩散和转移，促进本地产业结构的提升和发展水平的提高，加快14、经济赶超的步伐。安徽省层面省际边界城镇，位于南京都市圈第二圈层，东向发展的核心地区之一。狸桥镇可以充分利用南京市的教育、人才、技术、信息、金融等公共资源，积极承接南京的产业扩散和转移，促进本地产业结构的提升和发展水平的提高，加快经济赶超的步伐。?宣城市层面东北部门户城镇，东向发展的前沿地区。是宣州区重点打造的经济重镇之一。宣城市层面东北部门户城镇，东向发展的前沿地区。是宣州区重点打造的经济重镇之一。P18区位特征区位特征 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?自然环境特征：半山半圩、山水特征明显，建设用地有限；自然环境特征：半山半圩、山水特15、征明显，建设用地有限；?狸桥镇地处长江下游冲积平原与皖南山区的结合部，自然环境资源优美，境内山峦起伏，湖光山色，交相辉映，拥有南漪湖、固城湖、水阳江等湖泊水系和长山、云山等主要山脉。?由于受到山体、河湖水面限制，城镇建设用地空间十分有限。由于受到山体、河湖水面限制，城镇建设用地空间十分有限。P19自然环境特征自然环境特征 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?资源特征：拥有丰富的山林、矿产、风景旅游和水资源；资源特征：拥有丰富的山林、矿产、风景旅游和水资源；?狸桥镇拥有优质而品种繁多的矿产资源，丰富的林业资源和水资源。?镇域山、水自然风光旖16、旎秀美，旅游资源广域分布。镇域山、水自然风光旖旎秀美，旅游资源广域分布。P20资源特征资源特征 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?商贸、碳酸钙产业、生态休闲度假旅游业；商贸、碳酸钙产业、生态休闲度假旅游业；P21产业特征产业特征?1、商贸1、商贸?狸桥镇商贸特征明显，集贸市场历来繁荣活跃。宣城市东北部城镇及与高淳县交界处周边城镇的农副产品多在此集散，发展商贸、运输等第三产业地缘优势十分明显。?2、碳酸钙产业2、碳酸钙产业?狸桥镇依托1.5亿吨的石灰石储量，已形成碳酸钙加工产业集群，现有企业22家，年产碳酸钙40余万吨。?3、生态休闲度假17、旅游业3、生态休闲度假旅游业?狸桥镇历史悠久，文化底蕴深厚，是宣城市旅游框架体系的一个重要组成部分。境内环境优美，水域广阔，物产丰富，水陆交通便捷，具有发展生态休闲度假旅游业的良好基础条件。营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?皖江城市带承接产业转移示范区重要节点，省级中心镇、省产业集群专业镇、省级优秀旅游乡镇、省级“扩权强镇”试点镇。皖江城市带承接产业转移示范区重要节点，省级中心镇、省产业集群专业镇、省级优秀旅游乡镇、省级“扩权强镇”试点镇。?狸桥镇是皖江城市带承接产业转移示范区宣城翼重要节点。?2008年被省政府认定为省级中心镇、省产业18、集群专业镇、省级优秀旅游乡镇；?2009年又被省政府确立为“扩权强镇”试点镇，目前正积极申报中国历史文化名镇、省级环境优美乡镇等。P22政策特征政策特征 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P23政策特征政策特征?1、规划期限1、规划期限?规划近期：2002年-2005年；远期：2005年2020年。?2、城镇性质与规模2、城镇性质与规模?城镇性质：宣州市东北门户，工贸旅游并举的边贸城镇。?发展规模：远期（2020年）镇区人口规模1.8万人，建成区建设总用地1.8平方公里。?3、城镇总体布局3、城镇总体布局?镇区规划总体布局上划分为商贸区、19、城镇中心区、城西居住区、城东工业区、城南工业区等五个分区紧凑布置。?商贸区：包括行政管理，商贸、居住等多功能；?城镇中心区：位于塔山以东，包括镇政府、文化、体育、公园、广场等公共设施，打造高品位的城镇中心区；?城西居住区：位于商贸区以西，以居住为主要功能；?城东居住区：位于云山以东，结合云山寺布置，打造高品位居住区；?城南工业区：位于云山以西，以工业为主要功能。营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?1、规划近期：2002年-2005年；远期：2005年2020年。?2、城镇性质与规模?城镇性质：宣州市东北门户，工贸旅游并举的边贸城镇。?发展20、规模：远期（2020年）镇区人口规模1.8万人，建成区建设总用地1.8平方公里。?3、城镇总体布局?镇区规划总体布局上划分为商贸区、城镇中心区、城西居住区、城东工业区、城南工业区等五个分区紧凑布置。?商贸区：包括行政管理，商贸、居住等多功能；?城镇中心区：位于塔山以东，包括镇政府、文化、体育、公园、广场等公共设施，打造高品位的城镇中心区；?城西居住区：位于商贸区以西，以居住为主要功能；?城东居住区：位于云山以东，结合云山寺布置，打造高品位居住区；?城南工业区：位于云山以西，以工业为主要功能。P24规划期限规划期限 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、21、娱乐一站式?坚持高水平规划，高起点建设，提升狸桥镇旅游地位和发展水平，把狸桥镇打造成集休闲度假、生态观光、民俗乡情体验于一体的综合旅游区，创建宣城市生态旅游重镇，发展成为坚持高水平规划，高起点建设，提升狸桥镇旅游地位和发展水平，把狸桥镇打造成集休闲度假、生态观光、民俗乡情体验于一体的综合旅游区，创建宣城市生态旅游重镇，发展成为宣城市、南京市“后花园”宣城市、南京市“后花园”。P25目录目录第一部分 宏观市场分析（目前环境如何）第二部分 项目SWOT及竞争分析第二部分 项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）（我们从哪里脱颖而出）第三部分 目标消费群定位（我们的楼卖给谁）第四部分 形象定位及22、推广策略（在形象上如何包装）第六部分 媒体策略及建议（阶段性媒体计划）第五部分 广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）第七部分工作进度表（工作计划）营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?本项目平面效果图P26 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?城镇规模不断扩大，品位不断提升城镇规模不断扩大，品位不断提升?城镇建设范围主要在公共中心区，沿云山西路、九龙山路新建镇政府、文化广场、休闲步行街、农贸市场、综合停车场等公共设施。?城南工业区已形成规模城南工业区已形成规模?拥有企业十几家，形23、成建材生产、服装等产业。布局合理、造型新颖、经济适用居住小区正在建设当中。?生态旅游开发生态旅游开发?南漪湖湿地生态观光区南漪湖湿地生态观光区：黄龙咀水生动植物保护区、联合湖滩湿地生态观光区；?滨湖观光度假区滨湖观光度假区：渔家水寨游憩区、滨湖休闲度假区、南姥咀水上观光区；?长山生态休闲度假区长山生态休闲度假区：白马山庄休闲度假区、东风水库休闲度假区高立洪生态休闲度假区、卯市湖水库休闲度假区市湖水库休闲度假区；?昝村民俗乡情生活体验区昝村民俗乡情生活体验区：田园风光区、民俗风情区；?狸桥旅游综合服务区狸桥旅游综合服务区。?三点三个旅游景点三点三个旅游景点：古陶瓷遗址群、大王庙佛教建筑群、红色旅24、游景点。P27优势优势 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?由于本案的开发正处于狸桥镇旅游开发的前奏，知名度不高，真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性。?本地居民收入偏低，购买能力有限。?本案的升值空间，暂时无法具体表现。?本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用。?城镇经济产业层次低，结构有待调整。第一产业发展基础尚不稳定，农业产业化水平较低；农产品粗放经营，缺少精深加工业。第二产业以建材产业为主，属于粗放型发展，产业层次不高。第三产业有待发展。P28劣势劣势25、 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?周边已开发项目，对本案造成一定的威胁。?受新出台的政策和经济格局动荡，对本案也将造成一定的影响。?随着生态旅游兴起，进程的加速，将会有更多优越的项目不断涌现，将增加本案的市场竞?争能力。?若南湖乡及临湖的区域有项目将对本案构成直接竞争。P29威胁威胁 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?目前整个宣城区域正处于生态旅游开发的前奏，作为狸桥的项目，必将吸引公众的眼球。?由于还处于开发前期，再加上房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间。?26、本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的 市场需求。?可利用独特的地理条件和交通条件。P30机会机会 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P31目录目录第一部分 宏观市场分析（目前环境如何）第二部分 项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分 目标消费群定位第三部分 目标消费群定位（我们的楼卖给谁）（我们的楼卖给谁）第四部分 形象定位及推广策略（在形象上如何包装）第六部分 媒体策略及建议（阶段性媒体计划）第五部分 广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）第七部分工作进度表（工作计划）营销策划及推广方案全新生27、活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P32市场形象定位市场形象定位定位项目定位通常会有2部分组成：项目定位通常会有2部分组成：市场差异化的产品定位市场差异化的产品定位和和满足消费需求的情感定位满足消费需求的情感定位 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P33区域竞争力区域竞争力和和产品竞争力产品竞争力通过市场分析明确市场差异化的产品定位市场差异化的产品定位 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式区域竞争力分析区域竞争力分析Part1P34 营销策划及推广方案全28、新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?“南京、宣城的后花园南京、宣城的后花园”的规划让狸桥融入南京都市圈发展之中，紧密配合长江三角洲地区的发展步伐，积极承接产业转移，是狸桥“地理概念”上的进一步延伸”和“档次上的进一步升级”。?宣城市是长江三角洲地区的直接腹地，而狸桥又处在最前沿，狸桥是宣城市东北部门户城镇这一区位条件的优越性，将随着中国投资热点从南向北、从东向西的逐渐转移，而逐渐凸现。具有区位优势，同时周边规划的主题公园和生态绿地，为本片区提供了良好的生活环境，堪称“闹中取静”。P35 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验29、，消费、娱乐一站式产品竞争力分析产品竞争力分析Part2P36 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式集自然之菁华和人文之精粹的地段户户都有南北双花园，精装修成品房少有的挑空复式空间，设计理念的嫁接占据生态的环境，社区内部多处引入生态化的理念立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格，产品的核心是什么？P37 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式让我们对项目进行一次全新的认识一层二层商铺，三、四、五住宅，六层、七层挑空复式空间。这与狸桥几乎所有项目都有所不同，这肯定是一个差异化的产品，或者说是一个稀30、缺的产品这个项目最显著的特征是什么？寻找到关键词【商铺+复式】P38 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式让我们对【商铺+复式】进一步的透析：这不是简单形式上的商铺+复式所不同的是在风光优美的地方居住，或者是复式的梦想，狸桥首席商贸城，便利。寻找到进一步的关键词【风光优美，便利】P39 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式当然，我们不能忽视环境所带给我们的利好：最直接的反应就是生态、珍贵、稀缺生态、珍贵、稀缺，本项目位于宣城区的核心区域，该区域地理位置得天独厚，整个片区属于狸桥范围内，坐31、享“生态景观”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”，居住区强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。P40 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式而本项目强调将“生态、新生活”概念引入社区规划，以生态的设计理念解决环境与建筑的关系，让本项目的生活环境能与周边的生态环境向协调，达到和谐统一的环境氛围。生态庭院、狸桥生态系统的引入、空中庭院寻找到另一个关键词【生态、新生活】P41 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式产品定位产品定位生态、新32、生活 便利 风光优美品牌形象项目周边环境及规划理念产品核心特点将这些关键词放在一起：【风光优美】【生态、新生活】【便利】P42 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式精装修成品房精装修成品房P43 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式除了产品定位，我们还需要找到除了产品定位，我们还需要找到满足消费需求的情感定位2009地产实战宝典100G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049 QQ:1014899638 P44 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式33、全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式目标消费者分析目标消费者分析Part2009地产实战宝典100G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049 QQ:1014899638 P45 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式Clients Analysis客群分析人，房子的主人、生活的主体P46 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式年 龄根据调查发现，3050岁人群为消费主流，占到总比例的63.2%。首次购房者较少。文化程度硕士生及以上6%大学本科50%大专/大学非本科30%34、高中/技校/中专10%小学初中及以下4%购房者的文化程度普遍偏高。本科占50%，专科占30%。P47 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式家庭结构多数为已拥有家庭，并且有孩子。P48 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式家庭年收入在10万以上的人群比例高达56.7%。家庭年收入12.4%30.9%24.7%6.2%8.2%2.1%6.2%5.2%4.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%3-6万元6-10万元10-15万元15万元-20万元20万35、元-25万元25万元-30万元30万元-50万元50万元-80万元80万元及以上56.7%P49 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式调查发现：目标人群主要来自6大行业，而这6大行业则是目前社会上薪资水平较高、稳定的行业。职 业P50 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式他们心目中的天堂前三位的是“风光宜人的夏威夷”、“优雅的巴黎”、“闲适的威尼斯”，可以发现购房者对自己独特的见解，他们有品味，对闲适、优雅、环境优美的生活青睐有加。价值取向P51 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消36、费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式他们看重的生活要素主要是健康、自然、有品位和典雅、宁静。生活理念P52 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式职业群职业群（1）狸桥高收入企业经营管理高层人群；（2）狸桥私营业主；（3）行政、事业机构二次置业者；（4）外地进狸桥的有产阶级：私营业主、高收入专业人群。年龄群年龄群3050岁的新生力量的有产阶层。文化群文化群（1）在狸桥的高文化层次人群；（2）部分艰苦创业者。主力客群描述主力客群描述 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式主力客群37、行为特征主力客群行为特征 该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层；对于传统习俗与文化具备很强的认同感（儿时的生活经历）；对于老城区和自然资源、稀有资源（包括外城、内城）的认同感；对政治时事敏感，关注力强；对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来。对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报；对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况。P38、54 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式首先我们需要明确【富有而知性的阶层】是什么样的一群人首先我们需要明确【富有而知性的阶层】是什么样的一群人：【富有而知性的阶层】【富有而知性的阶层】他们是30-50岁的中青年，已经拥有家庭。他们更倾向于“40不惑”的年龄，他们事业已经取得成功，他们是30-50岁的中青年，已经拥有家庭。他们更倾向于“40不惑”的年龄，他们事业已经取得成功，有一定的物质基础，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳，不是那种夜半来天明去的投机产物。他们已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定，这种基础不是那种39、不安稳，不是那种夜半来天明去的投机产物。他们已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定，不再为生存这种浅层次的问题搏杀。不再为生存这种浅层次的问题搏杀。生活的经历给了他们开阔的眼、宽容的心，以往的失败对他们而言，只不过是生动的一课。他们的人生路已经没有那么激进，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀让他们的身上呈现出生活的经历给了他们开阔的眼、宽容的心，以往的失败对他们而言，只不过是生动的一课。他们的人生路已经没有那么激进，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀让他们的身上呈现出岁月的静好、未来的圆满。岁月的静好、未来的圆满。P55 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新40、生活、全新体验，消费、娱乐一站式?他们他们人情炼达、世事洞明人情炼达、世事洞明，在这片土地上游刃有余，面对人生的各种纷烦芜杂可以坦然处之。，在这片土地上游刃有余，面对人生的各种纷烦芜杂可以坦然处之。?他们追求舒适、安逸的生活他们追求舒适、安逸的生活。除了文化和物质之外，他们还有“心”这样的心境，让他们懂得生活；这样的心机，让他们在人群中脱颖而出。除了文化和物质之外，他们还有“心”这样的心境，让他们懂得生活；这样的心机，让他们在人群中脱颖而出。?他们不唯金钱，也不唯文化，而是他们不唯金钱，也不唯文化，而是在事业、生活、人生三者之间找到一种平衡，从而追求完满的人生。在事业、生活、人生三者之间找到一41、种平衡，从而追求完满的人生。P56 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式“不挣扎的人才有可能优雅优雅”，对于他们而言，“钱不是问题，重要的是生活质量”。在气质上，他们更醇厚、更优雅、更接近于一个阶层的思想容器。他们所彰显的，是一种更具质感的生活姿态，是一幅优雅的生活画卷。他们有知识、有品位、有责任感。他们的消费行为背后隐藏着许多文化层面的元素，单纯地为满足生理需求或说纯特质的消费模式，对他们并不构成最强的吸引力；唯有将精神愉悦在一起，方能打动这个消费群体。他们非常在意【情绪】他们非常在意【情绪】P57 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，42、消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式他们非常在意【情绪】，“一点闲”和“一点爱好”是细品生活的重要前提。P58 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式他们都是懂得生活的人他们用金钱和权力为生活奠基，以闲适的心思和人居哲学链接自然和人文，并使两者水乳交融，让时间在缓缓地氛围体验慢下来，放飞生活的【情绪】。P59 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式他们是生活方式的经营大师，懂得为自己缔造一种畅意的生活，并把生活当成终生职业，缔造出无尽的优雅【情绪】。P60 营销策划及推广方案43、全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式细品生活、享受生活须恪守一个原则：时间是用来舒服享受的。比如：找个地方，放松思绪，待着，冥想。P61 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式细品生活、享受生活需要适度的奢华和“形而下”的物质主义，更多的却以“形而上”为内核的细品生活、享受生活需要适度的奢华和“形而下”的物质主义，更多的却以“形而上”为内核的【情绪】【情绪】享受享受。P62 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P63未来养老客群：年龄多为35-45岁，因44、为工作，子女等原因，近期没有居住的想法，但出于现价值较低，未来升值潜力较大的考虑，提前购买，打算在未来的3-8年之内居住。地缘情节地缘情节与狸桥有千丝万缕的关系，熟悉项目区域。自然生态的拥护者自然生态的拥护者喜欢本项目的自然风光，喜欢山、湖，喜欢生态悠闲的生活方式。受低房价的吸引受低房价的吸引与市区相差较大的价格落差，对这部分客群有着较强的吸引力。其他客群其他客群养老客群 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P64在项目区域有广泛的人际关系网，对地产产品并不抵触喜欢本项目出色的自然风光和生态的环境较为看重区域的发展和升值空间这部分客群属于社45、会的中坚阶层，离财富阶层还有一定的距离，因此要求较低的总价其他客群其他客群度假客群度假客群的购买特征度假客群的购买特征 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P65目录目录第一部分 宏观市场分析（目前环境如何）第二部分 项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分 目标消费群定位（我们的楼卖给谁）第四部分 形象定位及推广策略第四部分 形象定位及推广策略（在形象上如何包装）（在形象上如何包装）第六部分 媒体策略及建议（阶段性媒体计划）第五部分 广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）第七部分工作进度表（工作计划）营销策划及推广方案全新46、生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P66案名/推广概念案名/推广概念要有足够的要有足够的适应性、差异性、领先性适应性、差异性、领先性 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?一、命名思路一、命名思路?表现产品卖点（精致品质、艺术风格、优雅内涵、黄金地段）?源自客户的兴趣、喜好，能打动人的心灵?与周边楼盘相区隔?好听、易记，便于传播?二、案名建议二、案名建议?方向一：狸桥镇?美宣国际美宣国际?海岸国际海岸国际?南湖豪庭南湖豪庭?狸桥新生活?狸桥.新都?狸桥.名都城?狸桥景苑建议“美宣国际”建议“美宣国际”P6747、?方向二：艺术?淡雅怡景?湖畔语林?筑境?方向二：现代城市生活理念?格林晴天?自由空房 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?美宣国际解读：?美宣是开发商的公司名字，在当地有一定的影响力，本地人对美宣没有陌生感。?更有利于美宣公司宣传、扩大知名度。P68 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?1、广告总精神1、广告总精神?休闲休闲?是一种生活态度，也最符合都市人的生活态度是一种生活态度，也最符合都市人的生活态度?两湖一山，青山绿水，田园风光、两湖一山，青山绿水，田园风光、?生态旅游、休闲48、度假、乡村旅游、民俗乡情、生态观光生态旅游、休闲度假、乡村旅游、民俗乡情、生态观光?自身拥有高标准的产品品质自身拥有高标准的产品品质?开发商倾力打造开发商倾力打造?理所当然成为狸桥镇的新动力源点，社会精英的核心聚集地理所当然成为狸桥镇的新动力源点，社会精英的核心聚集地?广告语：缔造城市荣耀缔造城市荣耀P69广告企划广告企划 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P70 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P71例：DM/户外广告安徽狸桥美宣国际缔造城市荣耀全新生活、全新体验，消费、娱乐一站49、式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P72例：DM/户外广告 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P73例：DM/户外广告 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P74目录目录第一部分 宏观市场分析（目前环境如何）第二部分 项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分 目标消费群定位（我们的楼卖给谁）第四部分 形象定位及推广策略（在形象上如何包装）第六部分 媒体策略及建议（阶段性媒体计划）50、第五部分 广告推广策略及建议第五部分 广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）（广告、促销、公关推广）第七部分工作进度表（工作计划）营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?高姿态、高品位的社会公关活动。?引起公众注意的新闻事件营销。?准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动?现场展现将来的期望值，给客户以购买信心。?公共关系策略与广告宣传推广并举。P75策略概述策略概述 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P76推广阶段推广阶段品牌形象建立品牌形象建立品牌强势推广品牌强势推广品牌升华51、品牌升华品牌轰动品牌轰动此时产品尚未完全确定，营销中以渲染“美宣国际”的美好蓝图为主，营造气氛，充分发表自己的生活主张，树立对消费者的品牌形象感召。将产品推出上市，在市场上树立起“缔造城市荣耀”的形象。全面整合各方面推广手段，全面带动人气，媒体力度达到最高潮在公众层面确立品牌地位，同时为后续的销售打下深厚基础。已有的品牌效应增强客户对产品前景的信心，再针对已有客户的特点，提升及开发新客户。开展准确有效的推广活动，使品牌进一步再针对已有客户的特点，开展准确有效的推广活动，使产品成为狸桥镇“全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式”的代表，品牌得到延续，且为项目开盘创造有力条件。营销策划及推广方案全新52、生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P77推广阶段时间跨度关键节点主要工作简述推广阶段时间跨度关键节点主要工作简述准备期（品牌形象确定）2011年3月20之前3月下旬售楼处投入使用以整体项目的推广为主，在产品尚未完全确定的情况下，以做“全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式”文章为主。以整体项目的推广为主，在产品尚未完全确定的情况下，以做“全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式”文章为主。1、现场及售楼处整体包装。2、以及销售资料的设计及印刷完成。3、开盘前期的销售工具准备、销售团队组建及培训。4、确定三个分销点的具体位置：南京机场出口、宣城市中心、白马山庄。整体项53、目引导期（品牌强势推广）2011年3月20-3月31日3月29日庙会PR造势活动售楼处投入使用，进入引导期工作筹备阶段。售楼处投入使用，进入引导期工作筹备阶段。1、3月29日PR庙会造势活动。2、采用新闻事件营销先行，举办“寻找新生活，欢乐游庙会”抽奖及文艺的公关活动，以娱乐活动引起社会注意，这段时间要将活动执行计划确定，以确定新闻炒作计划。3、项目全程媒体策略与预算计划确定。2011年4月1日-4月3日2011年4月初“寻找新生活，欢乐游庙会”抽奖活动兑奖开始1、延续庙会活动会效应，进入市场酝酿期，“寻找新生活，欢乐游庙会”抽奖的公关活动实施，伴随各种新闻媒体潜移默化的宣传，确定和巩固本案产54、品市场形象，深化产品市场推广。2、同时开盘执行计划确定。推广阶段推广阶段 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P78推广阶段时间跨度关键节点主要工作简述推广阶段时间跨度关键节点主要工作简述整体项目持续期（品牌升华）2011年4月4日至2011年5月20日积累客户为住宅开盘作准备，宣传开始逐步住宅为主、商业为辅，软广告炒作逐步展开，并在公开前一个月左右，开始进行硬广告投放，广告表现以整体形象为主，广告力度在开盘前大量和大面积释放，同时以研讨会、产品说明会等公关活动形式对开盘产生推波助澜的作用，邀约新闻媒体部门、社会名人、商政名流，在市场上形成55、良好口碑，积聚市场买气，为预售以及开盘营造热销场面造势。5月20日至5月底积累客户筹备开盘事宜开盘强销期（品牌轰动）2011年5月底项目开盘1、强势开盘，以开盘典礼等公关活动形式，在较短时间内冲击销售（预定）率。此时广告投入密集而准确。2、市场上形成良好口碑，积聚市场买气，为预售以及开盘营造热销场面造势。推广阶段推广阶段 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式名称中心村数量（个）中心村名称基层村数量（个）基层村名称名称中心村数量（个）中心村名称基层村数量（个）基层村名称狸桥社区3蒋山、鲁桥、洋田慈溪1慈溪7黄泥、太保、北埂、王村、李村、白马、56、姚村长山1长山4方村、管湾、月九、联合昝村1昝村3姜和、横路、姜家山湖1山湖10毫里、王庄、东高、黄龙、山岗、东村、岔冲、山榜、史楼、祖家南湖1南湖7郑村、章村、候村、候家渡、竹塘、西岗、东岗金风1金风3大金山、凤凰、八图东阳1东阳5沿湖、双凤、张家冲、幸福、长山卫东1卫东8唐家、孙巷、月牙、上冯、薛家、范家、四房、茶亭东云1东云4木古塘、红旗、宋家冲、马山宝塔1宝塔16圩角、王庄、河东、赵村、李村、史村、上朱、下朱、双庙、街门、胡家、唐家、唐村、夏湾、沧溪、姜村合 计1070P79一级市场二级市场 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?狸57、桥镇山、水自然风光旖旎秀美，旅游资源广域分布，镇域旅游资源有高品位的旅游休闲度假山庄（白马山庄）、神仙洞、南姥咀、东风水库、南漪湖、昆山火山遗址、新四军旧址等，发展旅游经济潜力巨大，具备建成以休闲度假、生态观光、民俗乡情为特色的旅游城镇的资源与环境条件。?可利用当地的民俗乡情进行SP活动。?如:红色旅游纪念张鼎丞、观故居；大马灯；小马灯；二月十九庙会；菩萨出巡；皖南花鼓戏；土法制陶：品南湖蟹等等。P80 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?总体预算?假设本案件的总销售金额为人民币10亿元左右，按照1.3%的费用比例计算，总的推广费用约为人58、民币1300万元左右。P81项目金额（万元）比例（%）项目金额（万元）比例（%）报纸39630杂志665其他媒体52.84售楼处105.68房展会27.72.1外地推广80.55.6户外灯箱52.84户外广告牌30022.7样板房折旧39.63路旗7.90.6楼书7.90.6DM2.60.2SP活动、PR活动81.86.2其他费用105.68总计1300100整体预算整体预算 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P82广告企划广告企划准备期必须完成的工作（2011年3月20日之前）准备期必须完成的工作（2011年3月20日之前）对品牌进行全59、面整合，通过对工地现场、售楼处的形象包装和开盘前一系列推广活动和媒体广告的宣传，最大限度地提升本案的市场形象，将项目建立成狸桥镇的代表，以满足目标客户的心理需求是至关重要的。一、售楼处装修完毕并开始引导期接待二、品牌识别系统建立与设计三、项目宣传物资料实施四、楼盘信息的确认五、销售道具准备 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P83品牌识别系统建立与设计内容品牌识别系统建立与设计内容（一）基础系统设计（二）应用系统设计l 标志1、事务用品系统l 标准字体l 名片、信封、便笺、笔l 标准色、辅助色l 纸杯l 辅助图形l 手提袋l 广告总精神l60、 购房协议书封套/置业计划封套l 标志、标准字体、辅助图形、广告总精神的标准组合l 看房专车l 标志的变形l 工作证、停车证l 贵宾卡l 公文夹、档案夹l 烟灰缸l 其他推广过程中必需的事务用品广告企划广告企划 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P84现场形象包装现场形象包装A、工地外部形象包装B、售楼处内部形象包装C、样板间形象包装工地围墙包装售楼处的平面布置、装修风格、器具摆放要求等建议导视牌工地广告牌售楼处形象背景牌户型牌立柱挂旗、条幅售楼处展板设计功能牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、洗手间等）售楼处指示牌、精神堡垒室内屋顶61、吊旗免费赠送牌（如：洁具、橱具等）功能区位指示牌（包括停车场指示牌、样板区指示牌）售楼处其它形象展示设计概念介绍标识牌（包括领取资料处、洽谈处、咨询处、洗手间）看楼路线指引牌销售通道形象包装售楼处外部形象设计道旗广告其它形式的户外宣传广告广告企划广告企划 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P85促销礼品类项目宣传物资料实施楼盘信息的确认销售道具准备促销礼品类项目宣传物资料实施楼盘信息的确认销售道具准备礼品外形或外包装形象整体项目楼书设计整体项目楼书设计模型促销活动卡整体项目折页设计物业管理（服务项目、收费标准）销讲资料的完善请柬、邀请函智62、能化标准销售人员的再培训礼品（例如广告伞、钥匙链、手表、明信片、书签）建材标准销售现场服务人员（安保、保洁）活动广告牌配套标准价目表促销过程中的形象展示广告企划广告企划 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?为保证本案开盘达到理想效果和预定量，必须在开盘前有引导期。所谓引导期，即所有销售软硬条件成熟，加上进行了有效的SP活动，大量的广告配合，积累足够的人气之后才可以开盘。引导期非常重要，它可以保证开盘的成功。?PR及SP活动+新闻炒作+十一房展+媒体广告+售楼处客户积累PR及SP活动+新闻炒作+十一房展+媒体广告+售楼处客户积累P86“寻找63、新生活，欢乐游庙会”抽奖公关活动举办宣传中奖结果过程，激发社会对项目的关注产品说明会针对意向客户进行强力促销保证开盘时的稳定客源保证成功开盘保证成功开盘媒体新闻炒作，扩大知名度，积累客户广告企划广告企划 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P87活动时间组织形式营销目标活动时间组织形式营销目标“寻找新生活，欢乐游庙会”竞猜抽奖2011年3月29日利用狸桥庙会会实现本案的盛大亮相，同时加文艺巡演、扫街、派单等活动来宣传本案开盘前预告项目基本信息并积累客户资源，为本案的火暴开盘奠定客户基础“寻找新生活，欢乐游庙会”开奖仪式2011年4月1日至464、月3日与媒体单位，通过热烈的颁奖仪式吸引市民眼球。通过对兑奖过程的宣传，激发社会对狸桥镇项目未来的关注，同时扩大项目的知名度狸桥镇项目新闻发布会暨产品说明会2011年4月16日邀请政府官员、规划专家、业内人士参与研讨，邀约新闻媒体进行软新闻报道、炒做，邀请意向客户现场感受在项目与客户间形成沟通渠道，并树立项目在市场上的高位形象春交会2011年5月1至5月10日邀请已积累客户、媒体、业内人士参与黄金小假期休闲生态游、体验民俗乡情及有奖征文比赛，邀约新闻媒体进行软新闻报道、炒做，邀请意向客户现场感受可将优秀作品刊登项目报纸、杂志广告进一步扩大项目知名度、为开盘做准备，提升形象广告企划广告企划 营销65、策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?广告策略?主定位：主定位：将产品的优势通过广告逐步展现，让消费者坚定信心主口号：全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式主口号：全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式?系列硬广告主题：系列硬广告主题：?开盘广告?主标题：缔造城市荣耀?今天，享受狸桥、享受新生活今天，享受狸桥、享受新生活?强销期及持续期广告?主题一：针对目标客户，赋予产品身份象征和时代精神?主标题：海岸国际（暂定（暂定），缔造城市荣耀，缔造城市荣耀?主题二：狸桥的区位及产品优势、价值分析?主标题：生活与自然的爱恋生活与自然的爱恋?主题三：产品及服务66、特色?主标题：用度假的心情，享受新生活用度假的心情，享受新生活P88广告企划广告企划 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P89目录目录第一部分 宏观市场分析（目前环境如何）第二部分 项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分 目标消费群定位（我们的楼卖给谁）第四部分 形象定位及推广策略（在形象上如何包装）第六部分 媒体策略及建议第六部分 媒体策略及建议（阶段性媒体计划）（阶段性媒体计划）第五部分 广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）第七部分工作进度表（工作计划）营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活67、全新体验，消费、娱乐一站式?精确打击，有的放矢；?注重品牌与销售的结合；?以户外广告作为长效媒体，进行空中打击、缓慢渗透；?以公关活动软文作为铺垫，提升项目的热度，提高客户的信息,营造良好的销售氛围；?以系列硬广告作为精确打击，有效传达项目信息，促进销售;?以促销活动作为推动力，为销售注入源源不断的活力。P90投放策略投放策略 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式媒体分配原则媒体分配原则预热期（15%）公开期（35%）强推期（35%）持续期（15%）预热期（15%）公开期（35%）强推期（35%）持续期（15%）媒体分配原则媒体分配原则P68、91 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式消费者获取房地产信息的渠道消费者获取房地产信息的渠道数据来源:EMR-02.1.P92 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式配合广告目的制造市场关注，尤其是开盘初期制造强烈的市场轰动效应，为暴发性的销售积聚能量。准确的与目标消费者沟通，清晰传达销售信息。迅速提升项目的知名度和影响力。提升发展商的知名度和美誉度。媒介目标媒介目标P93 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式强势的报纸投放，特色的电69、视频道组合，高到达率形成上市的轰动效应。大版面的报纸投放、版面创新、吸引高的关注度,有利于迅速树立发展商的形象，争取消费者。户外，m流动媒体,组合达到最大的到达率，广告天罗地网，“强势出击”。大版面轰动效应轰动效应天罗地网媒体策略媒体策略媒介目标媒介目标P94 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式电视电视品牌形象传播品牌形象传播覆盖率高，音响冲击力强，易短时期内有效累积知名度。报纸报纸品牌信息,促销信息品牌信息,促销信息时效性强，新闻性高，易传递信息细节，或形象轰动效应。电台电台广播专业媒体传播速度快，拥有庞大的而忠实的听众群且制作成本低。70、户外广播专业媒体传播速度快，拥有庞大的而忠实的听众群且制作成本低。户外品牌识别品牌识别时间长，形式多样，流动性高且印象深刻，提示消费信息。媒体组合策略媒体组合策略P95 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P96目录目录第一部分 宏观市场分析（目前环境如何）第二部分 项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分 目标消费群定位（我们的楼卖给谁）第四部分 形象定位及推广策略（在形象上如何包装）第六部分 媒体策略及建议（阶段性媒体计划）第五部分 广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）第七部分工作进度表第七部分工作进度表（工作计划）（71、工作计划）营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P97证件、售楼处、样板房项目3月4月5月上中下上中下上中下证件按揭文件售楼处售楼处选址联系选址使用售楼处设计确定售楼处施工确定装修公司选定确定内装修方案确定确定售楼处内装修完成确定外部景观设计确定外部景观施工确定售楼处内部布置确定售楼处交付使用确定样板房样板房内部设计待定样板房内部装修待定样板房交付使用待定 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P98制作物项目3月4月5月上中下上中下上中下制作物LOGO样稿设计设计制作VI设计/审定/制作设72、计、审定VI应用系统名片、信封、纸杯等等系列报版设计设计、审定、制作DM设计设计/审制作DM 印刷设计/审制作楼书设计设计/审制作第二期设计、制作楼书印刷设计/审制作制作展板设计/审制作沙盘制作公司确定确定沙盘制作完成确定户外广告设计制作施工现场包装确定 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P99商业改变商业改变城市城市生活生活精彩精彩继续继续 营销策划及推广方案全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式全新生活、全新体验，消费、娱乐一站式P100THE END!THANKS茟?F 鶢破/7-C q 兘?潘脆佲?耇 o 輖?内?o 蠬 VvQ|涘73、 D-Z 蔼 ReV 恐 d 諶-姂騳氨 g K 永床_耕玽 =澮(A9?Il 曾 6 焵|褤 6a?D 庄 o?竉瀪 h 戀 4 崲 k?雂騉 R 荛?u 铨?i 藵 嘦+畋?珥?棲 i 糯蔙 謹 蹞屶 Q!萗 5?廫阘m 羲?5?是 7?a 鯐鋐 1q 蟄?赺婒?F C?金琭 vV 婮?憚脑黉?歷 r 姵 F?+?唤)贶?o 庀詷 锞鯨?廢擐 8 澇 F 圅溒?U 砼抑裕缦_ju 濛 鶎 H 蔩蟛 2 韮 批莹 Y 馃,蒑?骙X 窑麦韫鎠怸 oP 捋脒拿|觀?鋘攉%q?/駈汘?憍B?1 尡斚 g 鸶?墢難 U 贌咂 keh0 秾 Rb d?o 驗 u?嗸卛髿 PRJ9 菶+m?;-郾 8?74、増蜅帟?尡恽悱硳|?觙躚鞸 -殠 S,x铑?W氈烱 Tm Y 郏?%余吻?拭鮕阾 yCdC 襝 D 栉賗厒 h 83Mg2m Q,H?Z?寴樰蒙璮$|?襂羕 F 旎?閥 匞髍贞%n_ 盷彇失 BM1H;f柫?4s 旤逅墓鋞 U D 亄?亼案 w 勀衿墓 簬 b?娑鹂鯉?紉?-z4 幠榟桤隵趽磲琘於 瞍斈 N 鍯 0p _ q 弎 k 碫?H?a 檋?煥茰 k9?靬 M;_蟖蜃炒岍?寣唹酀 6 嵟 新 d 銀?q 檙 h溡 CmX 纕媋 7?$z 嶷 摆壀甲刻额悗 w 拤 g?)B 諥手 G?笮?睤 i 箎掣恋 Q 邻?A 匆嫠燣刐礃pYj 殫駊礆镵地?崔秹 NC0 M5#?腲 鐗兎洪 r*n 75、廌?炐暩 b?1?胒軇 m 鯤 1$?t 屖醂 S 鏸 j 鱏貙缅蝭 r 嬏 L W 彔垾)!菗隋獠-如増苏 k?钌?q 濌 o 聱星鴘 G歨?W 槱 a楒鍷 h6 鞙?6?/8?fS?燚 壝 YTq6?眶鼢 2*r_隥 仺 w!Jk 湧?%礘 m?X 賕宀箱?鑰崪笢|簳%?A:B?o 庀詷 锞鯨?廢擐 8 澇 F 圅溒?U 砼抑裕缦_ju 濛 鶎 H 蔩蟛 2 韮 批莹 Y 馃,蒑?骙X 窑麦韫鎠怸 oP 捋脒拿|觀?鋘攉%q?/駈汘?憍B?1 尡斚 g 鸶?墢難 U 贌咂 keh0 秾 Rb d?o 驗 u?嗸卛髿 PRJ9 菶+m?;-郾 8?増蜅帟?尡恽悱硳|?觙躚鞸 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