1、房地产公司车辆、日常办公用品及财务制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 规章制度手册前 言欢迎您加入广东xx实业集团xx房地产有限公司。本手册将帮助您了解公司的日常工作管理规章和制度等规定。请您仔细阅读本手册的各项规定，检查和规范自己的工作行为，认真遵守公司制订的各项规章制度，共同营造一个规范的工作环境，为公司顺利发展作出自己应有的贡献，最大限度地实现自己的人生价值和保障公司的权益。本手册体现公司的管理战略，属公司的内部重要文件，请您妥善保存，在您办理离职手续时，必须将本手册退还人事部.本手册制订于xx年9月1日2、，以前颁布的各项管理规定与本手册不相符的以本手册为准。公司每年度召开一次评审会议，对有关内容可能作出修改或补充。广东xx实业集团xx房地产有限公司 广东xx实业集团xx房地产有限公司车辆管理暂行办法1、 作为公司固定资产的所有车辆的使用必须遵照本制度执行。车辆管理的职能部门是行政办公室，由行政办公室对本公司的车辆进行统一管理，统一调度。2、 车辆的使用范围在xx市区以内，超过此区域范围，必须向行政办公室主任说明情况，获得同意后，方可使用。3、 在正常情况下，车辆的使用限制在外联用车、客户来访接送，及公司总经理或副总经理工作用车、上下班接送交通车四个方面。外联使用范围包括各部门主管以上人员对外联3、系工作；因培训工作需要，可使用车辆；特殊情况下节假日急需加班的员工接送；客户来访指各职能部门与往来单位进行相关业务事宜。4、 员工因公或特殊情况需要使用车辆，必须递交申请报告，经部门负责人与行政办公室协商意见后，如无用车冲突，方可使用。其费用按审批情况办理。但如因特殊情况私人需要用车，由行政办公室报总经理审批后，方可使用，其费用一切自理。5、 为合理安排行车时间，原则上当天使用公车必须提前一天预定，预定要求有行车时间、行车路线以及人数等。如未有以上几项，行政办公室可拒绝受理。如有特殊用车，提交紧急报告，经行政办公室审批签字后，方可使用。6、 车辆使用不得超过申请时间，如因突发事件须延长时间的，4、须提前向行政办公室说明情况。7、 用车完毕以后，主要使用人必须在登记表上签字。如未签字者，司机在报销费用时，该路段费用由使用人和司机共同承担。8、 车辆由专人驾驶，未经许可，其他人严禁擅自动用，如发现有未经许可而使用者，直接追究司机的全部责任。9、 严禁司机公车私用。如发现此情况者，司机应承担该路段所发生的全部费用，并予以200元/次的处罚。10、司机必须保证一天24小时开通通讯工具，如因联络阻碍导致未能“及时出车”，一切后果由司机负责。11、车辆使用者必须爱护车内公共卫生，并且须安全使用车内各种设备，如有人为破坏，均由个人负责。12、本公司所有车辆实行定点维修。维修车辆须向行政办公室领取派修5、单，维修费按单车记载，每季公开一次修理费支出情况。13、车辆应定期保养、清洗。驾驶员应遵章驾驶，遵守有关部门的规定，违章罚款一律由个人负担。14、车辆年审和交费事宜由行政办公室统一负责办理。公务用各种车辆的附带资料，除行车执照、保险卡由各使用人携带外，其余均由行政办公室保管，不得遗失，如该车移转时应办理车辆转籍手续，并将该车各种资料随车转移。15、副总级的领导如自购车辆用于上下班和公务，可以给予报销油料费。16、所有车辆一般性保养须提前一天填写申请，经办公室负责人批准后方可。如发生其它故障需维修的（维修金额超过800元以上的，须总经理批准后方可维修）。17、本办法自xx年12月4日开始执行。日6、常办公用品管理办法办字（xx）04号1、 公司日常办公用品包括信笺、信封、文具、卫生用品等。2、 行政办公室每月限量向各部门发放办公用品，并登记明细。3、 各部门需要购买的日常办公用品，必须由部门负责人每月底及时控制出下月的需求计划，并报行政办公室初审后交总经理审批。4、 部门所专用物品的购买必须由各部门负责人递交申请报告，经行政办公室初审后交总经理审批，获得批准后由行政办公室购买。5、 专用物品购买后必须交行政办公室登记明细，签署意见后，财务部方可办理报销手续。6、 各部门没有按申购程序报批，擅自购买日常用品的，财务部一律不予以报销费用，由该部门负责人或个人自行承担。7、 本办法自xx年127、月6日起执行。广东xx实业集团xx房地产有限公司各类管理审批权限程序表事 项部 门副总 (分管范围)常务 副总经理行政 办公室工程 管理部人事 信息部客户 信息部策划部报建组合约部财务部合 同工程施工盖章5申报1审核2签署3审批4规划设计盖章6会签2申报1审核3签署4审批5材料设备盖章6申报1会签2审核3签署4审批5员工合同盖章4申报1审核2审批3客户信息盖章5申报1审核2签署3审批4报建合约盖章5申报1审核2签署3审批4拨 款工程施工联签1审核2核准3拨款6签署4审批5规划设计联签1审核2核准3拨款6签署4审批5材料设备联签1会签2审核3核准4拨款7签署5审批6报建合约申报1核准2拨款5签署8、3审批4销售物业签字1审核2核准3拨款6签署4审批5公章使用盖章4申报1申报1申报1申报1申报1申报1申报1签署2审批3车辆调度3申报1申报1申报1申报1申报1申报1申报1签署2复查4业务招待申请1申请1申请1申请1申请1申请1签署2审批3管理费用报销差旅费申报1申报1申报1申报1申报1申报1申报1申报1付款4签署2审批3借款申报1申报1申报1申报1申报1申报1申报1申报1付款4签署2审批3办公用品审核2申报1申报1申报1申报1申报1申报1申报1审批3员工工资考勤1考勤1审核2考勤1考勤1考勤1考勤1考勤1支付4审批3业务招待费申报1申报1申报1申报1申报1申报1签署2审批3其他费用申报1申报9、1申报1申报1申报1申报1申报1申报1付款4签署2审批3备注：申报指管理部门经办人及主管领导对该项提出事由并填报资料。 审核指有关职能部门对相关的文件、手续从内容的合法性、符合性、程序性进行复核后签字。 核准指从单据和数量、金额是否有误以及是否符合本公司管理制度方面进行核对并签字。 联签指在有关单位己签署意见后(如监理单位)，本单位有关部门进行审核签字。 会签指在有关部门己签署意见后，本单位相关部门进行复核签字。 指原件存档。指资料留底。 审批程序：先下级，后上级，不得跳级；先定性，后定量审批；先经业务线、行政线有关部门，后经财务线；若遇有关人员出差在外，可电话通知，并由其授权人、代核人代签，10、但事后必须经其补签。本程序表自xx年12月1日开始执行。广东xx集团xx房地产有限公司财务管理制度第一节 总则1、 为规范公司财务管理行为，加强财务管理，完善财务管理和监督机制，保证公司的资产安全、完整，促进公司的发展。根据国家的相关规定，结合本公司的实际情况，制定本制度。2、 本公司财务管理的基本原则是：按照企业财务通则和有关财务制度及财务政策法规，结合公司的营运实际，合理组织并严格规范、优化企业的运作，正确计算和反映公司的经营成果及财务状况，努力提高公司财务管理的效率和水平。3、 公司财务部负责组织本公司的财务管理工作，其主要职责：（1） 负责贯彻执行集团总公司的财务会计、政策，根据本公司11、的特点制定相应的实施办法和制度。（2） 负责编制本公司的年度财务报告；定期编制各类财务报表，及时报送集团总公司；负责财会数据、信息的统计分析及相关资料、档案的管理，定期进行经济活动分析。（3） 负责本公司的财务风险控制工作，统一管理和安排资金，定期编制资金预算计划。第二节 计划管理1、 公司执行年度预算控制制度、工程项目预算成本控制制度（见本制度第四节成本、费用的管理）以及月度现金预算制度。月度的现金预算制度：每月的25日前各部门按分管职责，编制下月的现金收入、支出预算，报财务部综合平衡后，报请总经理批准后下达执行。2、 本公司预算控制实行总经理批准制度。公司预算一经批准后，需严格按预算执行，12、作为年度部门业绩考核指标。3、 如因特殊情况确须对所做预算进行修改，应以书面形式及时说明原因和调整计划报请总经理批准。第三节 资产的管理一、货币资金的管理（一）、现金的管理1、库存现金以保证三至五天零星报销为限，库存现金的最高限额为人民币二万元整，超过部分应及时存入银行以保安全。2、现金的使用范围须按财政部颁布的现金管理办法进行，业务结算原则上应以银行转帐形式支付，特殊情况需报总经理批准后方可进行。3、出纳人员，不得兼管收入、费用、债权、债务等帐册的记载和会计档案的保管工作。日常工作中必须做到日结日清，日记帐与库存现金应于每日终了后及时核对，财务部门应组织定期、不定期对库存现金进行盘点，以保证13、现金的安全。4、各类费用支付，必须具备真实、合法的原始凭证，按下列程序填制报销凭证，注明日期与用途由经手人签字。出纳人员必须检查是否按规定的程序及权限经过审批，不得受理未按规定审批的收付业务。5、凡应由企业支付的现金支出，应遵循先审核、后报销的原则，每一次的支付均应遵循下列程序：由经办人员填制报销凭证、部门领导批准、主管副总经理审批、财务部审核、总经理批准、出纳支付、领款人签收。（二）、银行存款的管理（1）、公司银行帐户由财务部门统一管理，任何其他部门不得私自开设银行帐户。（2）、银行存款的支付需按规定的审批权限，履行审批程序，做到单据齐全、审批手续完备、合乎规章。从银行支付的款项，必须具备真14、实、合法、完整的原始凭证。（3）、应由公司以银行存款支付的款项，应遵循先审核、后报销的原则，每一次的支付均应遵循下列程序：由经办人员填制报销凭证、主管部门领导批准、合约部审核、主管副总经理审批、财务部审核、总经理审批、出纳支付、领款单位（人）在支票签收簿签收。（4）、本公司实行印、章分管制度。由出纳人员签发支票和填写结算凭证，由财务经理复核后加盖财务专用章，由办公室加盖法人印签。（5）、严格控制签发空白、远期支票。因特殊情况确需签发上述支票需经总经理特别批准，注明收款单位的名称、签发日期、规定限额。（6）、公司财务部定期（每月末）和不定期（变化大于50万元）编制现金流量表及时呈报总经理，使总经15、理随时掌握公司的资金情况。（7）、财务部每月核对银行帐目和核对银行对帐单，出现未达帐时，编制“银行余额调节表”，并由财务经理负责审核。2、应收款项的管理应收款项包括：应收帐款、预付帐款和其他应收款。（1）、应收帐款的管理以谁经办，谁追收；谁审批，谁负责为原则。应收房款应由指定部门和人员负责追收。（2）、公司建立销售业务的内部控制制度，做到收款和款项的记录的岗位、职责分离。销售收款以及催收房款的程序详见本公司公布的工管xx8号关于公布销售控制程序管理办法的通知以及工管xx12号关于催收款项作业流程图的通知。（3）、业务部门应建立台帐，负责应收帐款的具体催收工作，财务部门应积极负责协助业务部门做好16、应收帐款的管理工作。应确保按期收回款项，按期编制、寄发应收款通知或对帐单，每次的催收结果必须予以记录。（4）、财务部建立应收帐款的帐龄分析系统，凡预期90天以上，应及时通知业务部门引起关注，由业务部门采取措施予以追讨。（5）、公司财务部应在年末按稳健性原则提取坏帐准备计入当期损益，提取比例在集团总公司为作相应规定前，按相关会计制度要求按5提取。（6）、对于经多方努力仍无法解决的的应收帐款，财务部门应会同相关业务部门将有关情况呈报总经理，决定处理处理方案并进行相关会计处理。3、预付帐款的管理（1）、预付帐款必须以有合法的合同为基础，合同需经合约部审核，未经审核或未具备合同的预付款项业务，财务部不17、得对外付款。（2）、每次预付款项的支付须按规定，填制（预付）进度款请款审批表，并按付款申请规定的程序审核。（3）、预付工程款的支付审核程序：由受款单位提出；监理单位证明其工程进度；工程部复核其工程节点进度，合约部复核其工程进度与合同约定是否符合付款条件；公司总工程师批准；经财务部复核、安排资金计划报送总经理批准。（4）、其他款项的支付审核程序：由受款单位提出；经办业务部门说明同意付款；相关验收部门（如有）复核，合约部复核付款原因及合同约定是否符合付款条件；公司主管副总经理批准；经财务部复核、安排资金报送总经理批准。（5）、为控制公司资金总量平衡，提高公司资金使用效率，预付帐款的支付执行严格的预18、算控制制度，除特殊情况，未经预算批准财务部门不得支付。（6）、大额工程款项的特殊规定：由于房地产企业的特殊性，要求大额工程款项的合同必须约定其支付比例，在相关工程完工前工程款项的支付一般不应大于60%，特殊情况不应大于80%；在工程完工后经工程审价后（如公司安排工程审价），逐步安排支付，以利于资金控制与平衡。（以上大额指50万元以上）（7）、对于已支付尚未结算的预付款项，每半年由财务部出具预付帐款清单，会同其他业务部门与受款单位实施对帐，在与受款单位未就款项支付取得一致的情况下，将不再安排付款，待双方对已支付款项金额取得一致情况下，再按相关程序继续支付，已确保公司资产安全。4、其他应收款的管理19、非主营业务形成的应收款项，应由经办人员及时催收，财务部每年年末以函证形式向受款单位确认，个人借款应及时归还，原则上不应超过三个月；特殊情况经总经理批准除外。5、存货、固定资产管理（1）、固定资产、存货（材料等）等的申请：须按规定由需要人员（经办人员）提出，填制固定资产/一般物品申购计划审批表，按审批表规定程序履行审批手续。（2）、固定资产、存货（材料等）等的购置：并由公司指定采购人员统一购置，经指定人员验收后在行政办（固定资产）办理领用手续；存货（材料）由工程管理部材料管理员办理领用手续。除款项即时结清外，均应签定合同或协议。（3）、固定资产由财务部门进行明细核算，根据相关财务制度规定，定月编20、制固定资产及累计折旧明细表，按期计提折旧。（4）、存货（库存材料）由工程管理部材料员负责管理，材料管理员应建立存货明细帐，对存货实物按种类、品种、型号、规格、逐笔记录。按月将购入、领用及期末库存记录汇总后，交财务部进行会计核算。（5）、固定资产、存货实行年度定期盘点制度，由财务部门会同其他部门在年度终了前必须安排实地盘点，并按实际盘点结果呈报公司领导，并进行相应会计处理。第四节 成本、费用的管理1、 公司建立工程预算成本控制制度，并实行年度预算控制制度、工程项目预算成本控制制度。（1）、年度预算控制制度：每年末12月25日前各部门按分管职责，提出成本及费用预算计划、工程预计进度计划、预计工程款21、项的支付情况、预计房产等权利证明的出具情况、预计销售情况以及预计收款计划，经报总经理批准后，定期考核计划的执行情况，对于成本、费用实际支付超过预算资金计划，应分析原因并呈报总经理批准，及时对预算计划予以调整；（2）、工程项目预算成本控制制度：每一期工程项目开工以前，由相关业务部门按分管职责，制定成本及费用计划，工程预计进度计划、预计工程款项的支付情况、预计房产等权利证明的出具情况、预计销售情况，由财务部门编制项目预算项目成本计划、预计现金流量的预算计划，估算各时期的资金需要情况。定期控制、考核预算成本的执行情况，并对成本、费用及资金收入等变化原因进行分析，对于成本、费用超预算计划，应说明原因并22、呈报总经理批准及时调整成本、费用预算计划以及工程资金的安排计划。 2、 管理费用报销制度及支付标准（1）、本公司管理费用的报销实行“先审核、后报销”原则，对大额业务费用的支付实行事前批准制度：即在大额管理（业务）费用的使用前应先报主管副总经理、总经理批准。（大额：指单笔支出2万元以上）报销程序详见本制度“现金的管理、银行存款的管理”。（2）、管理费用的支付标准1） 工资：按本公司劳动合同约定及人事管理制度的规定标准支付；2） 绩效奖：按本公司的人事管理制度的规定标准对于绩效、工作表现及勤态职工进行奖励（每月每人为200元）；3） 福利费：按本公司劳动合同约定及人事管理制度的规定标准支付；4） 23、工会经费、职工教育经费：按相关制度规定比例提取，按实际需要经总经理批准支付；5） 差旅费及交通费出差旅交通费：交通工具，根据实际情况先申请，后审批确定。 出差市内交通费：副总级以下员工，本市及异地往返机场、火车或码头，如公司不能安排接送，可根据实际情况搭乘出租车、机场班车等车费据实报销；出差市内应尽可能使用公司车辆，如公司车辆不能满足，也可按实际需要经本部门领导批准，使用出租车，费用据实报销。 出差住宿费：副总级以下员工，住宿费标准为：部门经理级每天为300元，其他员工每天为250元，超出上述标准需报总经理批准。 出差伙食补贴及出差津贴：副总级以下员工，每天伙食补贴为60元，出差津贴为每天2024、元。6）通讯费 副总级领导每月通讯费为700元，部门经理为每月通讯费500元，部门副经理、项目工程师为300元，其他员工为150元。7）业务招待费 业务招待费的使用原则为：“先申请，后审批，再报销”，根据实际情况考量进行。第五节 其他财务工作的管理1、 财务核算的管理工作（1）、会计年度为公历的1月1日至12月31日。记帐本位币为人民币。（2）、会计核算必须以真实发生的经济业务事项为基础，依据真实、合法、的原始凭证、填制记帐凭证、登记会计帐簿、编制会计报表。会计核算处理符合相关会计制度的规定。（3）、公司财务人员应定期进行财务清查，将会计记录与实物、款项以及其他资料相互核对，保证帐实、帐帐、帐25、表一致。（4）、应建立、健全公司的会计监督制度，使之符合内部牵制制度、相互制约机制。（5）、公司的财务人员应全力配合集团总公司的稽核人员定期对公司财务状况的检查工作。2、 发票的管理（1）、公司应按当地税务要求使用税控装置，发票的购买、领用、开具、保管由会计人员负责，并做好记录。（2）、发票的开具需仔细核对相关收款记录，发票的开具需符合当地税务机关使用税控装置的要求。3、 财务印签的管理 财务印签：财务章由财务部经理保管，法人印签由办公室保管，使用印签按用章规定程序处理。银行结算票据等由出纳人员保管，财务印签不得预留在空白财务票据上。4、 报表帐册的管理（1）、财务核算所需的相关资料需在次月的26、5日前上报财务部，每月由财务部在次月10日前编制资产负债表、损益表、主要科目余额表、纳税申报表、下月资金预算计划表。对外报表经总经理批准后向税务、财政等国家机关报送，同时分送集团总公司。（2）、财务部的一切报表、帐册均为企业秘密，无关人员未经许可不得翻阅。第六节 罚则1、 出现下列情况之一，按情节轻重对财务人员及相关人员予以警告、记过直至扣发本人月薪： （1）、超出规定范围、限额使用现金或超出库存现金限额造成损失者；（2）、违反财务规定以白条抵库；（3）、未经批准、擅自挪用或借用公司、他人资金；（4）、利用公司帐户替他人套取现金；（5）、保留帐外款项或公款私存。2、出现下列情况之一，按情节轻重27、对财务人员及相关人员予以警告、记过、扣发本人月薪直至予以解聘：（1）、违反财务制度，造成公司财务工作严重混乱；（2）、拒绝提供或提供虚假的会计凭证、帐册等会计资料；（3）、伪造、变造、慌报、毁灭会计凭证、帐册等资料；（4）、利用职务之便，非法占有、冒领、骗取公司财物；（5）、弄虚作假、营私舞弊、泄露公司秘密及贪污公款；（6）、工作中严重失误造成公司利益严重损失者。第七节 附则1、 本制度经总经理批准实行，本制度如与国家相关制度相抵触者，以国家相 关制度为准。2、 本制度未涉及、未尽事宜按公司相关制度及国家有关制度执行。3、 本制度由财务部负责解释，自xx年3月1日起生效。4、 本制度执行之日起28、，原办字（xx）06号关于业务招待费、电话费、住宿 费标准管理办法同时作废。关于强化物业管理工作的四条规定为强化物业管理工作，使物业管理前期介入，防止后遗症，提高施工质量，快捷处理购房业主提出的各种工程质量整改问题，特作以下规定：第一 物业公司参与房地产公司各项工程竣工验收程序，并且物业公司代表在验收报告签字；第二 房地产公司在支付各项工程尾款或质保金时，首先由物业公司签署支付意见，否则不予付款；第三 物业公司参与设计方案评审，对功能配套提出建议。第四 成立由房地产公司工程部和物业公司工程部、施工单位及相关专业技术人员组成的工程维修整改小组，专门对房屋交付购房业主使用前的工程维修整改应急处理，29、房地产公司工程部经理为组长，物业公司工程部经理为副组长，组员为各主管工程师、各施工单位现场施工技术负责人，各施工单位必须派专人定点值班，形成有效处理应急机制。对于拖延时机，工作不落实、不认真，敷衍了事的工作作风，造成客户意见较大的要追究相关责任人的经济及行政责任。第五本规定从xx年8月7日起施行。规章制度补充通知：通知1为加强办公日常管理，降低办公费用开支，开源节流，特作以下规定：1 所有员工较长时间离开办公室外出公干，或是下班之后，都应自觉关闭空调、照明等电源设备，违者每次罚款200元。2 对易损耗的办公用品(如签字笔、面巾纸、复印纸及各类卫生用品等)，应坚持严格管理、节约开支的原则并尽可能30、做到物尽其用，避免铺张浪费。3 公司提倡勤俭节约、严格自律、讲究卫生、富有公德意识的良好作风，坚决反对铺张浪费，不爱护公物等不良现象。4 公司不定期组织对各部门进行抽查，按章严格处理 。5 本规定自xx年7月17日起执行。通知2为加强公司日常办公秩序管理，进一步落实各项规章制度，特作如下强调：一 、公时间职员应坚守工作岗位，如有发现不请假私自外出者将扣发当月绩效奖并通报批评。二、 事或特殊原因暂时离开时应与部门负责人或同部门同事交代，告知其去向及回司时间。三、 公爱好职员应保持手机开通状态，发现无特殊原因未开机耽误了公事联系者将扣发当月电话补贴费用并通报批评。(此特殊原因不包括手机没电之说，请31、职员做好这方面的准备工作。另特殊岗位如驾驶员等公司公司有交代下班后不准关机这一律遵照执行上述规定)四、 本通知规定自xx年8月22日起执行。办字xx01号关于公布保密制度管理办法的通知总则：公司保密制度管理办法业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请全体员工遵照执行。 总则 第一条 为维护公司权益，保守公司秘密，特制定本制度。第二条 公司秘密是关系公司权力和利益，依照特定程序确定，在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。第三条 公司附属组织和分支机构以及职员都有保守公司秘密的义务。第四条 公司保密工作，实行既确保秘密又便利工作的方针。第五条 对保守、保护公司秘密以及改进保密技术、措施等方面成绩显著32、的部门或职员实行奖励。 保密范围和密级确定 第六条 公司秘密包括本制度第二条规定的下列秘密事项：(一)公司重大决策中的秘密事项。(二)公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策。(三)公司内部掌握的合同、协议、意见书及可行性报告、主要会议记录。(四)公司财务预决算报告及各类财务报表、统计报表。(五)公司所掌握的尚未进入市场或尚未公开的各类信息。(六)公司职员人事档案，工资性、劳务性收入及资料。(七)其他经公司确定应当保密的事项。一般性决定、决议、通告、通知、行政管理资料等内部文件不属于保密范围。第七条 公司秘密的密级分为“绝密”、“机密”、“秘密”三级。绝密是最重要的公33、司秘密，泄露会使公司的权益和利益遭受特别严重的损害；机密是重要的公司秘密，泄露会使公司权益和利益遭受到严重的损害；秘密是一般的公司秘密，泄露会使公司的权力和利益遭受损害。第八条 公司秘级的确定：(一)公司经营发展中，直接影响公司权益和利益的重要决策文件资料为绝密级；(二)公司的规划、财务报表、统计资料、重要会议记录、公司经营情况为机密级；(三)公司人事档案、合同、协议、职员工资性收入、尚未进入市场或尚未公开的各类信息为秘密级。第九条 属于公司秘密的文件、资料，应当依据本制度第七条、第八条的规定标明密级，并确定保密期限。保密期限届满，自行解密。 保密措施第十条 属于公司秘密的文件、资料和其它物品34、的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存和销毁，由总经理委托行政办公室专人执行；采用电脑技术存取、处理、传递的公司秘密由部门负责保密。第十一条 对于密级文件、资料和其他物品，必须采取以下保密措施：(一)非经总经理或主管副总经理批准，不得复制和摘抄；(二)收发、传递和外出携带，由指定人员担任，并采取必要的安全措施；(三)在设备完善的保险装置中保存。第十二条 属于公司秘密的设备或者产品的研制、生产、运输、使用、保存、维修和销毁，由公司指定专门部门负责执行，并采用相应的保密措施。第十三条 在对外交往与合作中需要提供公司秘密事项的，应当事先经总经理批准。 第十四条 具有属于公司秘密内容的会议和其他活35、动，主办部门应采取下列保密措施：(一)选择具备保密条件的会议场所；(二)根据工作需要，限定参加会议人员的范围，对参加涉及密级事项会议的人员予以指定；(三)依照保密规定使用会议设备和管理会议文件。(四)确定会议内容是否传达及传达范围。第十五条 不准在私人交往和通信中泄露公司秘密，不准在公共场所谈论公司秘密，不准通过其他方式传递公司秘密。第十六条 公司工作人员发现公司秘密已经泄露或者可能泄露时，应当立即采取补救措施并及时报告行政办公室；行政办公室接到报告，应立即作出处理。 责任与处罚 第十七条 出现下列情况之一者，给予警告，并扣发工资200元以上600元以下：(一)泄露公司秘密，尚未造成严重后果或36、经济损失的；(二)违反本制度第十条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条规定的秘密内容的；(三)已泄露公司秘密但采取补救措施的。第十八条 出现下列情况之一的，予以辞退并酌情赔偿经济损失。(一)故意或过失泄露公司秘密，造成严重后果或重大经济损失的；(二)违反本保密制度规定，为他人窃取、刺探、收买或违章提供公司秘密的；(三)利用职权强制他人违反保密规定的。 附则 第十九条 本制度规定的泄密是指下列行为之一：(一)使公司秘密被不应知悉的； (二)使公司秘密超出了限定的接触范围，而不能证明未被不应知悉者知悉的。第二十条本制度自xx年1月15日开始执行。工管xx01号关于公布工程项目财务结算拨款管理办37、法的通知为了加强广东xx实业集团xx房地产有限公司新建项目资金的周转运用，充分发挥投资效益，提高建设管理水平，根据广东xx实业集团xx房地产有限公司投资资金的使用和拨付要求，特制定本办法，现公布如下：一、 工程款的结算与拨付建安工程款必须坚持基本建设程序，即按合同、按计划、按预算、按工程进度拨款的原则，实行月度进度估验工；季度、年度按验工计价值拨付工程款。末次验工必需办好有关末验工手续，开具建筑安装发票，向工程部、财务部、合约部申请工程款，工程部、财务部、合约部审核后签出意见报主管副总签署意见，经总经理批准后才能付款。工程清算按扣留5%保修金后一次付清。（一） 工程预付款1 预付工程备料款的额38、度：建筑安装工程价值超过30万元的按不超过当年在建工程工作量的20%拨付。在建工程价值低于30万元的按三次拨款法处理，即预付款按总价的30%拨付，施工中期拨付30%，剩余的40%待工程完工验收后拨付。工程质量保修金期满后无质量问题及时付清。2 工程预付款的拨付：施工单位签订承发包工程合同后，应按照合同对工期的要求编制施工计划，填写开工报告和“工程请款单”（见附件1）。根据主管工程师审批的开工报告及工程请款单，报工程部部长批准后交财务部、合约部核准金额，主管副总签署意见后报总经理审批拨付。3 预付款的抵扣：第一次验工后扣回30%，第二次验工扣回30%，剩余金额在第三次验工扣除后按工程进度拨款。（39、二） 工程进度款的拨付1 工程部、财务部人员根据批准的月、季、年度验工计价值和末次验工计价值填写“广东xx实业集团xx房地产有限公司工程款呈批表”（见附件2），向公司财务部申请在建工程款，主管副总签署意见后报总经理审批付款。2 根据已批准的月、季、年度验工计价值和末次验工计价值，由施工单位填写“工程请款单”，工程部、财务部、合约部审核应拨款的额度报主管副总签署意见，由总经理批准后，方能办理付款。（三） 工程款的结算工程完工后，施工单位按合同规定办理完末次验工计价，在扣除5%的保修金额后三个月内结清工程款。二、 加强工程往来款管理1 各施工单位每季验工、结算终了，应与工程部、财务部、合约部核对工40、程往来帐目，互填对帐“签认记录”（见附件3）。2 每季度工程部、财务部、合约部报出财务季度决算后，将各施工单位工程往来结算报主管副总、总经理查阅。三、 预留工程款的支付1 按合同号单独进行清算。2 保修期的起止时间按合同规定，在保修期满三十天内，由施工单位持接管单位出具的证明书，证明工程保修期间无问题，可以办理预留工程款清算。3 在保修期间，出现了保修责任，按合同规定办理。四、 有下列情况的，财务部有权拒绝付款：1 无施工承包合同；2 无验工计价报表；3 施工保修期未到、提前拨付保修款。五、 以上规定从xx年11月20日开始执行。附件： 1工程请款单2 广东xx实业集团xx房地产有限公司呈批表41、二二年十一月二十日主题词：工程、财务、拨款工 程 预 付 款 请 款 单 根据 字第 号工程合同规定，下列承包工程件名进度请领工程预付款 元，请汇拨 银行、财号此致拨款单位：广东xx实业集团xx房地产有限公司请拨单位 主管人财务负责人预算号工程名称预算总值预定实际竣工时间请款时已完进度已领拨款本次请领备注建安工程款本年部分申请款实拨款监理意见：工程部审核意见：合约部意见：财务部意见：主管副总意见：总经理意见：附表二：广东xx实业集团xx房地产有限公司进度款请款呈批表年 月 日请款单位项目名称计划书编号计划金额施工单位款 源合同号合同包价累计预付金额已验工计价金额累计已付金额欠付金额本次请款金额42、小写：大写：工程部意见合约部意见财务部意见 主管副总意见总经理意见工管xx02号关于公布新建工程验工计价管理办法的通知为了加强合同管理，保护合同双方的合法权益，同时，为统一验工计价标准，结合广东xx实业集团xx房地产有限公司工程的具体情况，特制定本办法。一、 验工计价依据1 公司下达的年度计划；2 双方签订的工程施工合同及招、投标文件；3 经批准的设计变更补充项目和批准成立的预算；4 经监理工程师和工程部主管工程师签认的质量检验合同的实际完工工程数量；5 相关的隐蔽工程检查证、成品、半成品、设备和原材料出厂合格证，试验报告单。二、 验工计价程序1 验工计价表由承包单位填写一式五份，每份必须加盖43、单位红色印鉴。批准后的验工计价报表送工程管理部一份、财务部一份、合约部一份、监理单位一份、承包单位一份。2 验工计价表签证顺序（1） 承包单位按规定填写验工计划表并加盖公章，由现场监理工程师及建设单位主管工程师负责审核工点完成数量与实际完成情况是否相符。（2） 监理单位负责人审核验工计价报表后在表一、表二、表三指定位置及报表封面指定的位置签认审核意见，并加盖公章。（3） 工程管理部主管工程师在表一、表二、表三指定位置签认，验工计价主管工程师在表一审核位置签认。（4） 工程管理部主管领导在批准栏签认并加盖公章。各单位签认者对所签认的项目、数量、金额负责。监理工程师及建设单位主管工程师必须依据验收44、工点实际完成数量审核，严禁将未施工项目提前验工计价，工程管理部、合约部主管工程师对报表所采用的验工指标、费率、运算过程、计算结果负责至通过竣工决算审计。3 验工计价阶段划分验工计价实行月份、季度验工计价（详见附表），由各施工单位根据施工合同依据本月（季）实际完成的工程数量编制。季度验工当月不办理月进度估验，待季度验工一起清算。工期不满二个月的工程项目，实行竣工后一次清算。年度验工计价，由各施工单位依据本年完成的实际工程数量编制，经签证审批后作为拨款依据。末次验工计价在竣工交验后进行。在末次验工时要全面整理各种资料，按批准的合同包价，补充合同包价进行验工计价。4 施工单位末次验工计价必须提报以下45、资料：（1） 末次验工报表一式五份（原件三份、复印件二份必须加盖红色印章）。（2） 工程竣工验收报告一式五份（原件）。（3） 基本建设工程竣工决算表一式五份（原件），（表中须经建设单位提供数据的由各主管工程师负责）。（4） 新建（购置）固定资产验收交接记录一式五份（原件）。（5） 工程项目相关单位签认的会签单二份。（6） 表二按包价表格式规定的内容填写，以满足财务制度要求。表三把变更及新增预算按要求分别填写。5 验工计价时间要求月份验工计价数量为上月26日至本月25日（1月份除外）其间的实际完成数量；季度验工计价数量为本季度三个月份验工计价数量之和；年度验工计价数量为本年1月1日至本年12月346、1日工计价数量之和；年度验工计价数量为本年1月1日至本年12月31日的实际完成数量。为了满足各施工单位计划统计口报表时限要求，可根据承包单位的实际进度情况，预估至规定时限的完成数量并列入当次验工计价数量内。月份、季度验工计价：承包单位必须于当月23日编制报表，送监理工程师审核，25日前送工程管理部审核，28日前送合约部核准。年度验工计价：承包单位须于当年12月25日前编制报表，送监理审核。26日至28日送工程管理部审批，30日前送合约部核准。三、 其他事项1 验工计价表审核（包括计算过程）由监理工程师、主管工程师、验工计价工程师负责。2 验工计价必须是完成量的100%，不得预留。工程拨款按合同47、规定办理。3 验工计价数量必须是现场收方的实际完成量，各位签认人必须确保准确无误，杜绝弄虚作假行为。4 末次验工计价不得突破批准的合同（含补充合同）包价及审批的增加（减）预算总额。末验时监理工程师、主管工程师必须认真核对工点数量，特别是原设计有施工过程中取消的项目。5 凡有下列情况之一者，不予办理验工计价。（1） 开工报告未批准者；（2） 无计量资料者；（3） 因施工错误而增加的工程量；（4） 工程质量不合格须返工或待处理者；（5） 隐蔽工程未经检查签证者；（6） 未按变更设计规定手续办理，擅自变更设计者；（7） 未按验标要求进行检查，未填写“工程质量检查评定表”者；（8） 未经甲方同意，乙方48、自行分包工程者；6 验工计价表格式必须采用附件规定格式。附件：（1） 验工计价表（表一）（2） 汇总表（表二）（3） 价目表（表三）本通知从xx年11月20日开始执行。主题词：工程 验工 通知工管xx03号关于公布基本建设变更设计管理办法的通知第一章 总 则 第一条 为适应基建管理体制和投资体制的需要，加强投资控制，严格变更设计管理，明确变更设计的分类、程序、分工及费用处理，制定本办法。 第二条 本办法适用于本公司投资的基本建设项目。 第三条 基本建设工程设计文件一经鉴定批准成立，任何单位或个人不得随意改变。自设计单位交出施工图至工程竣工验收交接期间需变更原设计时，按本办法规定办理。 第四条 49、变更设计必须深入调查研究、充分论证，本着精打细算、节约投资，“明确责权、分类负责、分级管理、逐级控制、场内监督、场外核算，审批自下而上，执行自上而下，杜绝浪费、共同把关，”不断优化设计和保证施工进度需要的原则进行。变更设计应充分考虑设备、材料的订货和供应情况，以及本工程和相关后序工程施工进展情况，尽量减少废弃工程，避免造成设备、材料的积压和延误工期。 第五条 工程部门要加强变更设计管理，建立变更设计台账，按季度对各类变更设计项目、原因、工程数量、费用增减额进行统计、分析，严格控制投资。 第六条 为及时、正确地处理变更设计，设计单位应派人常驻现场。建设、设计、施工、监理单位应通力协作，及时处理变50、更设计的有关问题。第七条 变更设计的原则(1)满足工程质量的要求； (2)满足工程进度、施工工艺的要求； (3)满足优化设计和美化的要求； (4)满足地方经济发展、生产和生活方便的要求； (5)满足实事求是、以客观事实为主的要求； (6)满足“量入为出“、“以质定案“、“以质定量“和经济合理的要求。 第二章 变更设计分类 第八条 变更设计按其内容的重要性、技术复杂程度和增减投资额等因素分为、类。 第九条 类变更设计 凡符合下列条件之一者属类变更设计： （）变更批准的建设规模、基本原则、技术标准、重大方案等鉴定意见； （）虽未变更鉴定意见，而一次变更设计增减投资在5万元（含）以上者。 第十条 类51、变更设计 凡变更已经批准的个别重点工程或个别地段工程的一般设计原则；技术比较复杂，影响工程主体结构、整体布置和使用性能；或虽不属于上述范围，而一次变更设计增减投资在5万元（含）至5万元者，属类变更设计（即不属于、两类者）。 第十一条 类变更设计 凡变更技术简单，不影响工程主体结构或整体布置，不降低技术条件、使用条件和效能，一次变更设计增减投资在5万元以下者，属类变更设计。主要有： （1）生产、生活区的排水、道路、环境布置变更； （2）机械设备局部安装布置变更； （3）给排水支管变更，不影响使用寿命、维修和水力条件者； （4）给排水管路配件及一般的附属设备变更，不降低使用效果及原设计标准者； （52、5）较小生产、生活房屋位置和配套工程变更，不影响整体布置者； （6）房屋结构的材料规格变更，不降低结构强度者； （7）房屋非特殊土的条形明挖基础埋置深度变更； （8）消烟除尘设备类型、形式变更； （9）分岐电缆的局部变更，气压告警器位置局部移动，非干线电缆敷设方式，电缆固定方式，干线电缆一般地线位置变更； （10）通信设备安装的细部结构，一般设备的布置、排列变更； （11）高低压线路经路小于的局部变更，一般房屋照明图变更，变、配电所内二次配线方式的变更而不影响主要性能者； （12）拆迁建筑、改移道路、迁移通信线路和电力线路等工程数量变更。 第十二条 变更设计项目划分的原则 （）同一工点或同一病53、害引起的其内容不可分割的一次性变更，为一项变更设计； （）同一工点中的不同变更内容、同一病害类型的不同工点、同一变更内容的不同段落应分别划分为不同的变更设计项目。 第十三条 变更设计类别、项目的划分如有不同意见时，类由批准单位确定，、类由建设单位确定。 第三章 变更设计的程序、分工 第十四条 类变更设计由提议单位提出变更理由和技术经济比较资料，经审查同意后提交原设计单位研究。原设计单位在征求建设、施工、监理单位及有关方面意见后，负责变更设计。变更设计文件经院总工程师审查后报原批准单位审定（如有不同意见应一并附送），以正式文件批复。变更设计文件由建设单位分发有关单位。 第十五条 类变更设计由提议54、单位提出变更理由和技术经济比较资料，经审查同意后提交原设计单位研究。原设计单位在征求建设、施工、监理单位及有关方面意见后，负责变更设计。变更设计文件经总工程师或总体设计负责人（项目负责人）审查后报建设单位审定（如有不同意见应一并附送）。建设单位以变更设计通知单（附必要的图表）通知有关单位。 第十六条 类变更设计由提议单位提出变更理由及必要的资料，由建设单位组织原设计、施工、监理单位研究后决定。变更设计由原设计单位负责，建设单位审定。建设单位以变更设计通知单（附必要的图表）通知有关单位。 第十七条 外单位提议的变更设计，由建设单位组织原设计、施工、监理单位共同研究，按变更设计的程序和分工办理。 55、第十八条 变更设计应充分考虑对后序专业的影响，凡影响后序专业者，应及时向后序专业提供变更设计资料，后序专业应将变更的有关内容纳入施工图。 第十九条 变更设计必须按规定的程序和分工进行，严格遵守“先批准，后变更；先变更，后施工”的纪律。未经批准自行变更和施工的要承担技术责任，并不予验工计价。第二十条各类变更设计都必须得到建设单位总工程师或主管工程的副总经理签署意见后报总经理批准。 第四章 变更设计的费用处理 第二十一条 变更设计的工程费用 各类变更设计均应附工程数量和费用增减对照表。类变更设计批准后，费用纳入总概算。、类变更设计的工程数量及费用由建设单位逐项审定，其费用在预备费中解决或由合同界定56、。 变更设计费用增减的计算，按原批准概算的编制原则、定额、计费标准、工料价格和有关规定进行。 第二十二条 变更设计的勘测设计费用 因设计单位责任造成的类变更设计不另计勘测设计费，其它原因造成的类变更设计，勘测设计费列入变更设计文件，报批准单位审定。造成类变更设计的原因，由建设单位组织设计、施工、监理单位研究后，由设计单位在上报变更设计文件时说明，如有不同意见一并报送，由批准单位确定。 、类变更设计不另计勘测设计费。 第五章 附 则 第二十三条 本办法自xx年11月20日起施行。主题词：工程、变更、管理工管xx04号关于公布工程签证管理制度的通知1、工程签证必须遵守客观、真实、公正、合理的原则，57、合理维护好各方的利益。 2、工程签证包括各种技术性签证(含设计变更)和经济性签证（含材料签证）。 3、技术性签证由监理单位的监理工程师提出意见，由工程部的现场质监工程师核准。涉及工程设计变更的技术签证，必须在报经设计院核准后，按变更设计管理办法完成相应的程序后方可生效。4、经济性签证由工程部负责牵头，组织质监工程师和监理单位有关人员共同参加，并提出签证意见，经合约部审核后，报总工程师或主管工程副总经理批准。对大宗材料签证，由工程部牵头，会同质监工程师和监理单位有关人员和施工单位共同看样核价，由合约部汇总有关情况、提出签证意见，报总工程师或主管工程副总经理批准。 5、对涉及工程结构安全、明显影响58、工程造价的重大技术性签证和经济性签证，由主管工程副总经理或总工程师召集工程管理部和合约部以及设计单位、监理单位的有关人员共同审议后签定意见后报总经理批准。6、办理正常的隐蔽工程签证时，应至少有现场监理工程师和工程部的现场质监工程师同时签证方为有效。重要的结构隐蔽工程还必须有设计院的专业工程师参加。7、施工中的任何签证都必须手续齐全，内容完善，程序符合规定，各有关单位的专业工程师对所签证的意见负法律责任。本通知从xx年11月20日开始执行。主题词：工程 签证 通知工管xx05号关于公布建设项目竣工文件编制移交办法的通知第一章 总 则第一条 为质量良好地编制建设项目竣工文件，确保顺利交接和归档，根59、据国家档案局、国家计委关于基本建设项目档案管理的有关规定，制定本办法。第二条 竣工文件系指在建设项目建设过程中形成的 ，如实反映施工过程和建设项目实体状况的，具有保存利用价值的各种文件材料、图纸、录音、录像等。第三条 竣工文件是建设项目的真实记录，是对建设项目进行稽查、审计、监督、管理、验收以及设备养护、维修及破损后修复的依据，是改建、扩建和实施质量保修的重要凭证。第四条 本公司档案室负责归口管理属下的建设项目竣工文件编制、移交工作的监督、检查、指导。第二章 竣工文件管理第五条 竣工文件编制工作由本公司档案室负责组织，施工单位负责编制，接管单位档案部门协助指导。建设项目在招、投标和签订施工及监60、理合同、协议时，应列专门条款明确规定竣工文件的编制要求、内容、份数、交接时间以及整理归档的责任。第六条 档案室应建立健全档案、资料和竣工文件编制与管理的相关规章制度，设立专门机构，指定专人负责，监督、检查、指导竣工文件的编制，并要配备确保档案资料安全的库房和设备。第七条 档案室要根据本办法和项目规模、项目施工过程中产生的文件材料，规定详细的归档范围和内容，确保文件材料的完整性。第八条 各施工单位要认真履行投标承诺与合同中关于竣工文件编制的有关条款、规定，加强对竣工文件编制和交接的管理，将这项工作纳入施工技术管理、优质工程评比、单位总工程师和有关工程技术人员的职责范围。施工单位的各级技术管理部门61、都应有专人负责竣工文件编制的组织、检查、指导工作，同级档案部门应协助做好这项工作。第九条 建设项目接管单位的档案部门在工程开始组织施工即应介入竣工文件编制工作。在施工过程中应组织人员深入施工现场，对本管内建设项目竣工文件的形式、积累工作进行监督、检查、指导；在工程竣工前，要重点督促，帮助施工单位编好竣工文件。第十条 监理单位应依据监理委托合同（协议）在施工中负责监督、检查施工单位及时整理竣工文件和竣工验收资料，并按规定检查竣工文件的质量和完整性，负责向本公司档案室提交其监理业务范围内的专项报告。第十一条 工程管理部和监理单位应将竣工文件是否安全、完整作为施工单位未次验工计价的条件之一。竣工文件62、不齐全、不完整，建设项目不能验收交接。第三章 竣工文件的形成积累第十二条 建设工程项目竣工文件的收集、整理、归档及移交，应做到布置施工任务与布置竣工文件编制、工程施工进展与竣工文件形成积累、工程验收交接与竣工文件交接同步进行。第十三条 建设项目开工后，档案室应按接管单位档案部门提出的要求，组织各参建单位，做好文件材料形成、积累工作。施工单位的各单项工程负责人要按照各专业竣工文件编制内容，随时做好图纸修改、资料收集和积累工作，注意收集施工中采用的新工艺、新材料、特殊地质、重点难点的科技攻关项目、地下建筑、地下管线、工程质量事故处理方案以及工程隐蔽部位的资料，并应根据变更设计的要求，及时修改施工图63、，填写工程日志，做到准确、符合实际。第十四条 各单项工程的技术负责人，要将施工过程中形成的各种检查证、试验报告、原材料出厂合格证等原始记录，按工程项目和内容分别放在平时立卷盒内，以防文件材料的散失和损坏。第四章 竣工文件的组成与内容第十五条 竣工文件的内容包括：1 验收证书、建交表和工程技术总结。2 竣工图。（1） 房屋的平面图、纵断面图、平、纵断面缩图、用地总平面图。（2） 桥的平面图、立面图、桥址平面图、梁部和墩台结构图（梁图采用标准图时，只在目录中注明标准图号和编制单位，不必附图）。（3） 通信、信号、电力、给水排水等平面布置图。（4） 各种管线布置图，主要车间设备布置及安装。（5） 园64、林绿化等平面布置图。第十六条 新建建设项目的竣工文件，可按综合、桥梁、涵洞、给水排水、通信、信号、电力、房建、环境保护与水土保持、用地等专业编制（每个专业包含的内容见附件1）。第十七条 征购土地、拆迁补偿等原始凭证的原件，由档案部门单独组卷，归入地亩档案，交接管单位永久保存，财务部门保存复印件。第十八条 工程建设项目中凡有引进技术、引进设备的单位，要做好引进技术和引进设备图纸文件的收集、整理、译注工作。归档时，外文材料与译注材料一起归档，归档的竣工图应是译注后的图纸。第五章 竣工文件的整理与质量要求第十九条 竣工文件形成后，要按文件材料形成的规律，保持文件之间有机联系，合理的组成保管单位。一般65、要求是：1、 一项大的建设项目在组成保管单位时，先区分专业，然后按单项工程组成若干个保管单位（即盒），一盒为一个保管单位。2、 组成保管单位时要考虑建设（运营）单位维修管辖区段，不是一个管辖区段的工程不能组在一起。3、 小桥及涵洞分别按区间组成保管单位。4、 一个建设项目由两个以上单位负责施工时，其竣工文件可各自按施工管辖范围组卷，但要考虑接管单位将文件材料与图纸合并组卷的要求。涉及综合性资料如：建交表、竣工验收报告、施工中来往文电等应由各总承包单位收集汇总，分别组成保管单位。5、 竣工文件一般按施工资料、工程日志、竣工图三部分内容组成保管单位。第二十条 各施工单位将施工过程中形成、积累的文件66、材料、图纸经过加工整理组成保管单位（即卷），组卷时要遵循文件的自然形成规律和成套性的特点，保持卷内文件的有机联系。一般是先按专业，然后再按单项工程组成保管单位（卷）。第二十一条 竣工文件在组成保管单位时，应分别对施工资料、工程日志进行整理装订，对图纸进行折叠或装订，案卷要编张号，填写案卷封面、卷内目录、备考表。其案卷质量应达到规定的要求（见附件2）。第二十二条 竣工文件的质量要求是：1 齐全完整。应归档的施工资料、图纸全部收齐，各项签字盖章齐全，具备法律效力。2 内容准确。所移交的竣工文件内容，真实记述和准确反映建设过程和竣工时的工程客观实际，如建交表、试验报告、隐蔽工程检查证、各种原始记录、67、原材料出厂合格证、复试报告和各项技术数据翔实可靠；竣工图纸已按变更设计和施工洽商记录进行了修改，做到图物相符。3 系统配套。一个建设项目内各专业内容，一个单位工程内施工资料、图纸的各项内容应配套完整。4 整洁美观。竣工文件材料装订整齐、美观、软封面及卷内目录填写清楚，字体工整，文面整洁。不得用圆珠笔、铅笔、双面蓝色复写纸书写和复印文件。图纸图幅标准、线条清晰、字体工整、反差良好、折叠规范统一。第六章 竣工文件的交接手续和份数第二十三条 凡竣工验收的建设项目，在办理验收交接前，施工单位应编好已完工程全部竣工文件达到档案验收标准，经初验工作组审查确认齐全、完整后，交接管单位并按规定送上级档案部门归68、档。个别项目因故不能及时交接，由施工单位与接收单位共同协商交接时间，但最迟不得超过工程竣工验收后三个月。第二十四条 一个建设项目的尾工工程，允许施工单位与原工程项目分开办理竣工文件的交接，即先交已完建设项目的文件，然后再交尾工项目的竣工文件，交接时间由双方商定。第二十五条 竣工文件的汇总和移交1 实行总承包的，各分包单位负责收集、整理分包范围内的竣工文件，交总包单位汇总、整理。竣工时由总包单位向档案室提交完整、准确的竣工文件。2 建设项目分别向几个单位发包的，各承包单位负责收集、整理所承包工程的竣工文件，交档案室汇总、整理，或委托一个承包单位汇总、整理。项目监理文件由监理部门收集、积累，向档案69、室移交。3 各施工单位在档案室的监督、指导下，分别向接管单位档案部门移交竣工文件。4 一个建设项目竣工文件的综合部分，由档案室汇总后直接交接管单位的档案部门。第二十六条 施工单位编制的竣工文件除按规定进城市建设档案馆外，交接管单位的份数是：1 档案室为三份。2 各施工单位根据本部分要求，确定自留份数。第二十七条 竣工文件编制两份以上，应区分为正副本。正本应是竣工文件主要材料的原始件。各种文件材料只有一份的（不含各种原始记录），应列入正本。正本应交档案室，征购土地档案正本交档案部门保管。第二十八条 建设项目竣工验收交接应有档案部门参加。在初验时，由工程部组织监理、施工单位、接管单位的档案部门和业70、务部门共同组成档案检查专业组对竣工文件的内容是否齐全、完整，文整质量是否达到要求等进行检查验收和确认，凡达不到要求的，应退回施工单位进行修改，达到规定标准。第二十九条 档案室应自建设工程竣工验收合格之日起15日内将档案接收部门出具的档案验收合格文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。第三十条 施工单位在办理竣工文件交接时，应分别填写“移交清册和目录”一式两份，交接双方各执一份，以备存查。第七章 附 则第三十一条 本办法自发布之日起施行。附件：1、各专业竣工文件应包含的内容 2、竣工文件管理方法和案卷质量要求主题词：竣工文件 编制 移交附件1：各专业竣工文件应包含的内容新建建设项目竣工文件由综71、合、桥梁、涵洞、给水排水、通信、信号、电力、房建、环境保护与水土保持、用地等10个专业组成。I、全部施工设计文件一套，由档案部门保管备查。II、全部竣工文件。一、综合凡各专业不能包括进去的，均可收集纳入综合部分内，主要有：1 整个建设项目的竣工验收证书2 竣工申报表3 初验申报表4 初验专业小组记录表5 正式验收申报表6 竣工验收交接记录表7 概算及决算支出对照表8 主要材料及人工消耗统计表9 设计与竣工主要工程数量及投资对照表10建设项目剩余工程数量及投资表11整个建设项目的施工技术总结12工程技术条件表13桥梁表14涵洞表15房屋总清册16消防、环保、安全、医药卫生空调设备表17工程质量检72、验报告（由工程建设监理部门提供）18施工中形成的有关文件、电报、协议、合同、会议记录以及照片（底片）、录音带、录象带19 单项工程验收报告二、给水排水给水排水工程包括：1 开、竣工报告及批复文件2 给水排水工程数量汇总表3 给水排水设备数量汇总表4 变更设计通知单5 检查水源井6 水源水质化验单7 既有污水水质化验单8 检查水管路暗转及水压试验情况9 检查钢筋布置10检查房屋或其它建筑物工程地基11水资源开采许可证及与地方有关部门签订的协议12混凝土、砂浆试压报告13管路成品出厂合格证14设备开箱检查证15设备安装检查证16设备基础隐蔽工程检查证17各种机械设备出厂合格证、图纸、说明书（交使用73、单位）18准许污水排放的有关资料19单位工程质量检验评定表20给水站给水、排水总平面图21给水站给水、排水管网系统图22扬水、导水、排水管道平面图、纵断面图23水源地平面布置图及地质图24地表水取水设备纵断面图25管井结构图26山水给水池平面图、剖面图27给水所、给水处理、污水处理、污水抽升泵站、油库、消防等平、剖面图及机械、设备安装28生活供水、点给水排水竣工图29工程日志30工程施工小结31工程竣工验收报告三、通信通信工程包括：1 开、竣工报告及批复文件2 通信、信号、电力工程竣工数量表3 变更设计通知单4 通信设备、仪器、仪表配备表5 利用原有设备、器材一览表6 各种电话装设一览表7 检74、查地下电缆埋设情况8 检查通信电线路回线测定9 检查地线埋设情况10检查通信电缆电气特征11长途电线路（含电缆）规划批准图及文件12各种电气、设备测试记录（交接管单位的维修部门）13单位工程质量检验评定表14通信网图15电话交换网图16专用通信系统图17数据通信网图18各种管理信息系统图19同步网图20电信管理网图21SIM系统2Mb/Sj以上通道分配图22时隙分配图四、电力电力工程包括：1 开、竣工报告及批复文件2 通信、信号、电力工程竣工数量表3 送电线路数量表4 配电线路数量表5 电力设备数量表6 导线安装曲线或安装表7 变更设计通知单8 检查地下电缆埋设情况9 检查地线埋设情况10主变75、压器安装技术检查证11牵引变压器安装技术检查证12各种电气、设备测试记录（只交接收单位的维修部门）13设备开箱设备14设备安装检查15设备基础隐蔽工程检查16单位工程质量检验评定表17发、变、配电所竣工图包括：（1） 总平面布置图（2） 电气主接线图（3） 室内设备平面布置图（4） 室内设备布置断面图（5） 室外变、配电设备平面布置图（6） 室外变、配电设备布置断面图（7） 设备基础平面布置图（8） 架构组装图及零部件图（9） 二次接线图（10） 端子排接线图（11） 屏面布置图（12） 自动化装置配置图（13） 所有电交直流系统图（14） 电缆布置及电缆清册图（15） 照明及动力配线图（1676、） 防雷保护、接线图（17） 电力调度中心平面布置图（18） 运动系统图（19） 运动装置外部接线图（20） 运动装置端子排接线图（21） 运动装置接地图（22） 电力调度中心用电系统图18 电线路（电源、贯通线路及区间其他高压电力线路）包括：（1）线路平面图（2）复杂地段断面图（3）复杂地段电缆敷设图（4）非标准杆塔图（5）设备安装图（6）防雷保护、接地图19 动力配线竣工图包括：（1）平面布置图（2）配电系统图（3）复杂动力设备电气主接线及控制接线图（4）设备安装图（5）防雷保护、接地图20 室内、外照明（不含超高层建筑）包括：（1）平面布置图（2）配电系统图及控制接线图（3）防雷保护、接77、地图21 自动控制竣工图包括：（1）控制室平面布置图（2）配电系统图（3）控制系统图或框图（4）控制设备外部接线图（5）控制系统接地图22 各种机械出厂合格证、图纸、说明书23 供电协议24 工程日志25 工程施工小结26 工程竣工验收报告五、房建房建工程包括：1 开工报告、竣工报告及批复文件2 竣工数量表3 房屋工点表4 站场暖通、空调、卫生、消防设备表5 站场设备构筑物表6 站场设备数量表7 站场暖通空调卫生消防设备工点表8 变更设计通知单及施工变更洽商记录9 施工图会审记录10检查房屋或其它建筑物工程地基11检查钢筋布置12检查各种建筑物防水层及泄水设备13检查给水管路安装及水压试验情况78、14设备开箱检查证15设备安装检查证16设备基础隐蔽工程检查证17混凝土、砂浆试压报告单18钢材、水泥、砂石料、砖等重要原材料出厂合格证或复试报告19成品、半成品混凝土构件出厂合格证（土工地灌注的应附钢筋检查及混凝土试压报告）20新工艺、新材料、新技术、新设备的试验、验收和鉴定记录或证明文件21电气工程线路系统的全负荷试验记录22结构工程的检查记录和历次中间检查记录23工程施工过程中发生的质量事故记录24建筑防火审批资料（按公安部颁发的建筑工程消防监督审核管理规定附件确定的消防监督送审各种申报表、审批表）25单位工程质量检验评定表26钻孔桩基础各种检查证及位置平面图27爆扩桩平面布置图及记录279、8房屋总平面布置图29各站房屋布置图30生活区房屋布置图31管线综合图（适应范围较大、房屋数量较多的生活区）32房屋设备构筑物竣工图包括（1）建筑平面图（2）建筑立面图、剖面图（3）建筑详图（4）结构布置图（5）构件详图、节点构造详图、基础详图33暖通空调卫生消防设备竣工图包括（1） 室外热网布置图（2） 采暖锅炉房竣工图（3） 室内采暖、通风、空调、制冷、给水、排水、热水供应、消防、燃气等竣工图（4） 工程日志（5） 工程施工小结（6） 工程竣工验收报告六、环境保护与水土保持1环境保护与水土保持工程明细表2消防、环保、安全、医药威慑感、空调设备表3环境保护与水土保持工程竣工图（分别编入各专业80、工程竣工图册内）七、用地（一）征用土地应包括以下内容：1 建设工程批准文件2 建设用地（含征用、划拨、回收等）、青苗及拆除建筑物、构筑物补偿清册）3 用地界桩表（应与用地平面图上的地界、数量一致）。表中计算所得面积应与地界图计算面积相符，该表要加盖县（或区）土地管理局及乡、村公章4 建设项目用地、拆迁及各项补偿全部完结结案表5 建设补充耕地及交纳开垦费清册及有关协议证件6 用地的耕地占用税证明或免税通知单7 收（付）款凭证8 用地申请报告和各级地方政府历年批准征用土地文件、装订成册、并编印清单9 用地总平面图地界标桩位置及底图，竣工图上必须盖有政府图章图中要显示被征地勰橢橢制l攔攔攔攔暈膠毐(81、毸毸毸毸聟聡聡聡聡聡聡$菂藢B肅肅品出厂合格证及各种原材料复试报告，零小配件抽样检查合格证，施工单位只做一份，交档案室归档。3混凝土、砂浆试压报告，混凝土灌注记录，隧道压浆记录，路基填土夯实度试验报告，电气、设备测试报告，施工单位只做一份，交档案室归档。4各项设备出厂合格证、使用说明书、图纸，施工单位只做一份，交档案室归档。附件2：竣工文件管理方法和案卷质量要求竣工文件的文整，是将收集的施工资料、图纸、工程日志，通过加工整理组成保管单位。整理的主要任务是：将应收集归档的施工资料编排好次序装订成册，粘上竣工文件软封面；对施工图纸进行修改，更换图标，按尺寸要求进行折叠或装订；对工程日志进行整理，去82、掉空白页，对重要内容进行摘抄，装订成册，粘上软封面；对卷内施工资料、工程日志、图纸编张号，填写卷内目录、备考表，装入科技档案盒内。现分述如下：一、施工资料的整理1 对已形成单位工程的施工资料进行排列，装订成册。其排列的顺序是：（1） 开、竣工报告及批复文件（2） 工程施工小结（3） 竣工工程数量表（4） 变更设计通知单（5） 建交表（6） 各种检查证 （7） 各种原始记录（8） 各种原材料、成品出厂合格证（9） 各种动力机械图纸、出厂合格证、说明书（10） 单位工程质量检验评定表（11） 竣工验收报告（12） 其他报表和文字材料（13） 工程日志（14） 竣工图（按专业、图号排列）以上各项内容83、如组在同一卷内，由于保管期限不同，整个案卷保管期限应从长。2施工资料装订厚度控制在15毫米20毫米之内，装订前先除去金属物，检查文件材料是否齐全，空白页是否去掉，有无颠倒、错页、重份，表格文头是否一律向上或向左，施工资料装订线是否预留，小于A4开纸是否粘贴在A4开纸上。文件材料采用尼龙细线在左侧装订，以打4个眼为宜，装订后用胶水粘上竣工文件软封面。装订后要求结实牢固、整齐美观。二、竣工图的修改和整理竣工图是对工程实体的写照，是工程档案中最重要的部分，是工程移交的重要凭证，其修改、整理要求是：1 图上有结构改变、工艺改变、平面位置改变，地下管线埋设位置等重要改变，或在一张图上改变部分超过35%，84、修改后图面混乱，应重新绘制。2 桥梁、房建专业在施工中如部分采用定型图、通用图，施工单位只需在竣工图上标明采用的图号即可，如整个建筑（房屋、水塔等）全部采用定型图、通用图时，施工单位应提供一套完整的图纸。3 一般工程项目的图纸，应在新晒的设计蓝图上修改成竣工图，修改时应用碳素笔，不得用红色笔或圆珠笔。4 新绘制或用设计图修改的竣工图，都应将原图标更换成正规的竣工图标，大小尺寸应以能遮盖住原图标为准，图标内施工负责人等要签署齐全，法律手续完备。竣工图标应包括以下几项内容。（1） 施工单位全称（2） 工程项目名称（3） 工程地点及单项工程名称、图纸所示部位（4） 开、竣工日期（5） 比例尺（6） 85、竣工图号（将设计图的“施”字改成“竣”字即可）（7） 制图、复核、主管工程师、项目负责人、处总工程师、处长、监理工程师等签字。5 用设计图修改成竣工图时，应在原设计图标的位置贴上竣工图标，并应全部覆盖，以起到否定原设计图的作用。贴上的竣工图标应蓝晒，不能用图章在白纸上。6 新绘制的竣工图标，要加强审核，防止笔误，其图幅要按国标GB4457446084执行。三 、竣工图的折叠和装订1 竣工图纸一般散装在盒内，不装订。竣工图折叠尺寸为297*210毫米，为便于查阅，要求将图纸先折成210毫米手风琴式，然后在折成297毫米。为使图标外露，叠图时应从图标处往后叠。2 成套性使用的图纸应进行装订，如通信86、信号、各种标准、安装图册，装订尺寸为420*297毫米，厚度不超过20毫米。图纸装订成册后折装在盒内。四、工程日志的整理1 去掉空白页及“流水帐”，留下有参考价值的内容，必要时对内容进行摘抄。2 小桥，涵渠等按区间组成保管单位（卷）内的单项工程其工程日志，可集中在一起用尼龙细绳进行装订，厚度不超过20毫米，粘上软封面。五、卷工施工资料、工程日志、图纸编张号将整理好的施工资料、工程日志、图纸按组成保管单位的要求装入统一规定的科技档案盒内，然后再编张号。一个保管单位内按施工资料、工程日志、图纸的先后顺序排列，统一编一个张号，不是一个保管单位，不能连续编张号。1 卷内张号的位置是：施工资料及工程日志87、在每一张的右上角（双面字页编一个张号）；图纸在图标的右上方。2 张号用打号机打印，或用碳素笔、蓝黑钢笔编写。3 一个保管单位内如只有图纸，且本身有张号，可不必另行编张号，如图纸与施工资料放在一个盒内，不管图纸是否有目录，应统一编张号。4 张号从施工资料的内容开始，统一用阿拉伯数字，从001起编，卷内目录、备考表、扉页、封面均不编张号。六、填写卷内目录工管xx01号关于公布工程项目图纸会审和技术交底管理办法的通知总则：工程项目图纸会审和技术交底管理办法业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、部门遵照执行。1. 目的1.1预防施工图纸错、漏，给施工造成的损失。1.2避免施工图设计由于不适应施工88、技术方法而造成的施工困难。1.3使施工人员及相关人员了解设计意图、结构布局、采用新材料、新结构的要求，以便采取措施或做好相应准备工作。2. 适用范围开发项目工程施工前的准备工作的控制(注：房地产公司委托审图公司所进行图纸审查工作另按政府有关文件办理)。3. 职责房地产公司工程部经理负责组织并主持图纸会审和设计交底工作，监理单位的现场总监负责监督技术交底工作。4. 作业内容4.1要求。4.1. 1图纸会审和技术交底是工程施工前的两项重要准备工作，房地产公司、设计单位、监理单位、施工单位必须予以特别的重视，工程部经理应组织各专业工程师认真配合协调好本项工作。4.1.2图纸会审应在技术交底后进行。 89、4.2技术交底。4.2. 1技术交底包括设计单位向施工单位的交底和施工单位内部的层层交底。为明确起见，前者叫设计交底，后者叫技术交底。4.2.2设计交底由房地产公司工程部经理组织设计单位向施工单位就图纸的设计意图、工程技术与质量要求等作出明确的说明。监理单位现场总监、各专业工程师参加并会签。4.2.3技术交底由施工单位组织进行，监理单位现场总监负责对技术交底的实施进行督促、检查。4.3. 4技术交底要求层层进行，一直落实到施工工长及班组长，交底后将主管工程师签署的技术交底文件交栋号负责人，作为指导施工的技术依据。 4.3图纸会审4.3.1图纸会审一般应在施工单位自审完成的基础上进行。4.3.290、图纸会审由房地产公司工程部经理负责组织公司有关部门、设计单位、施工单位、监理单位，必要时可邀请质量监督单位参加，共同对施工图纸进行审议。4.3.3复杂、重要、大型、涉及面大的工程，房地产公司工程部经理应先组织公司相关人员和各专业工程师对图纸进行预审，将问题汇总，并提出初步处理意见，以提高会审的效率和效果。4.3.4图纸会审主要审查图纸的下列主要问题： a)核对图纸是否符合国家有关技术政策、标准、规范和批准的设计文件要求； b)图纸及设计说明是否完整、清楚、明确、齐全、图中尺寸坐标、标高是否正确，相互间有无矛盾，楼梯通道有无死路等； c)建筑、结构与水电设备安装之间在平面与空间上有无重大矛盾； 91、d）防火设计是否符合防火规范的要求； e）有无特殊结构，如有，其设计深度是否足够，施工单位的技术装备条件能否完成； f)图中涉及的特殊材料及配件是否有可靠的供货来源； g）图中有无含糊不清之处。5. 记录5.1施工单位组织进行的内部技术交底，其记录由施工单位建立保存，监理单位现场总监应对其进行检查，并在记录上签署意见，房地产公司工程部经理组织抽查，并将其纳入对监理单位、施工单位考核指标之一。5.2房地产公司组织的设计单位向施工单位技术交底，其记录分别由房地产公司、监理单位和施工单位分别建立保存。5.3图纸会审记录由房地产公司建立保存，并发送至设计单位、施工单位和监理单位，保存期至竣工交付。6.92、 生效本管理办法自xx年1月5日开始生效。主题词：图纸会审、技术交底、管理工管xx02号关于公布工程项目设计控制程序管理办法的通知总则：工程项目设计控制程序管理办法业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关部门遵照执行。7. 目的 确保开发项目的设计达到预期的目标。8. 适用范围 适用于对房地产开发项目设计的控制。9. 职责 房地产公司的策划部、工程管理部分别在职权及业务分工范围内对设计进行控制。10. 程序要点和实施4.1控制设计的范围。下列设计均应予以控制：a)方案、初步设计；b)技术设计(如有此阶段时)；c)施工图设计；d)市政配套工程设计；e)勘察设计；f)装饰、装修工程设计。 4.2设计93、控制的项目。设计控制的项目主要有：a)设计进度的控制；b)设计投资(成本)的控制；c)设计质量的控制；d)各设计单位之间的协调；e)设计与外部有关部门之间的协调。 4.3设计控制的方式、方法。设计控制的方法主要是对过程的跟进和对设计成品的评审。 4.4设计阶段的投资控制。 4.4.1设计阶段投资控制的目的是采取预控手段，促使设计在满足质量及总体效果和功能的前提下，不超过计划投资。 4.4.2公司策划部通过对各阶段设计结果的评审、控制：a)初步设计完成时的概算不超过开发项目设计投资(估算)；b)技术设计完成时的修正概算不超过开发项目(计划)概算；c)施工图设计完成时的预算不超过开发项目(计划)修94、正概算。 4.4.3当发现设计超过投资计划时，策划部应向公司总经理报告，经公司研究后，将公司的决定通知设计单位修改设计，使其满足不超过计划投资的要求或修改公司开发项目的计划投资。 4.4.4策划部应建立并保存设计阶段投资控制的记录。 4.4.5为了控制设计成本使之不超过开发项目计划投资，在与设计单位签订委托设计合同或设计委托书中要明确提出限额设计的要求。 4.5设计进度控制 4.5.1设计进度控制就是对设计阶段出图的控制。设计进度主要通过与设计单位签订的委托设计合同或设计委托书及对设计单位编制的设计进度计划的审核进行控制。 4.5.2设计进度在满足开发项目投资计划的前提下，还应满足施工组织、施95、工进度及物资采购的提前期的需要。 4.5.3策划部应根据设计合同、设计委托书和投资计划建立并保存设计进度控制计划，审核设计单位的设计进度计划，督促设计单位按计划完成设计进度。 4.6设计质量控制 4.6.1设计质量控制是对设计文件的深度及符合性、规范性、完整性、合理性、经济性进行的综合评定，其控制方法是审核、评审、确认。 4.6.2设计质量控制由策划部和工程部负责，控制判定依据主要的有：a)设计招标文件(如进行招标时)；b)设计合同；c)设计委托书(含建筑场地的工程地质勘察报告)；d)相关法律、法规、行政主管部门批文(含红线图、批准的选址报告、规划设计条件等)；e)适用的设计规范和技术标准。496、.6.3控制时机。 各阶段的设计或一个独立开发项目的建筑物及建筑群(小区)设计文件接收后的半个月内进行。4.6.4控制内容： a)设计文件(含图样)的规范性，如图幅、图样的清晰度、图号、文件编号、装订质量、设计、校对、审核、标准审查、批准(负责)等人员的签字、日期、出图印鉴、图样设计人是否具备资格、图样比例、尺寸及偏差标准和计量单位采用是否符合国家规定等； b)总体布局、平面和立面设计文件、图样的审核，如合理性、适用性、美观性、功能性，建设材料、装饰材料的可供应性、整体协调性等； c)结构设计的审核，如可靠性、配筋等； d)给排水及电气管线配置的设计审核，如安全性、容量等； e)设备造型(如委97、托设计单位进行)的审查，如选型、布置、对住户和环境的影响等； f)环境及公用设施的设计审核，如美观性、协调性、合理性、适用性等； g)设计经济性的评价，如： 建筑密度与投资关系的分析； 建筑系数对造价影响的分析； 建筑层高对造价影响的分析； 建筑层数对造价影响的分析； 柱钢尺寸、平面开间尺寸对造价的影响； 建筑标准(如面积标准、户室比、采光、通风等)的合理性； 建筑外形平面轮廓形状对土地利用系数的影响。 h)施工可行性审核。 4.6.5设计质量控制中发现的与设计依据不相符合和设计文件(含图样)中的问题、意见，负责审核或组织的部门应予记录并向设计单位反馈，要求设计单位修改设计文件，或与设计单位协98、商解决，但如果涉及修改相关的报建报批文件，则应慎重考虑后与报建报批的部门沟通，按程序及时再次或重新报批。 4.6.6协调设计进度。 当一个开发项目有多家设计单位参加时，策划部和工程管理部应按其职责权限划分组织协调各设计单位的设计进展工作，主要的有下列控制内容和方法： a)明确各设计单位的接口-输入或输出；(如市政配套工程设计、勘察设计、装修设计) b)督促设计单位内部协调工作的正常运转；(如总体、基础、土建、结构、水、电、环境等各专业的设计协调) c)建立并发挥协调会议的作用。 4.6.7策划部、工程管理部应确保提供的设计输入信息的完整性、及时性、准确性及满足法律、法规的符合性，提供的设计输入99、信息主要的由公司与设计单位签订的设计合同、设计委托书(任务书)、设计招标及相关协议中体现。11. 记录策划部和工程管理部分别建立并保存设计控制形成的记录，保存期至开发项目结束后两年。12. 生效本管理办法自xx年1月5日开始生效。主题词：图纸会审、技术交底、管理工管xx04号关于公布开发项目报建、报批、取证工作规程的通知总则：开发项目报建、报批、取证工作规程业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、部门遵照执行。13. 目的明确房地产开发项目报建、报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利于开发项目的顺利进行。14. 适用范围适用于房地产开发项目全过程的报建、报批、取证工作的管理。15. 职100、责房地产公司报建组负责组织办理相关的报建、报批、取证工作：a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报； b)公司备案申报； c)建设用地批准书申办； d)土地使用证办理； e)房地产开发项目手册办理； f)建设用地规划许可证办理； g)建设工程规划许可证办理； h)施工许可证申办； i)商品房预售许可证申办； j)房屋所有权证办理； k)开发项目竣工综合验收的申报。16. 作业内容4.1公司开发项目必须按国家法律、法规和松江区相关行政主管部门的要求，办理报建、报批、取证手续，获取有效的批准、注册、许可文件。 4.2负责办理报建、报批、取证的部门领导和具体工作人员，应当认真学习相关法律、101、法规，了解报建、报批、取证的规定和要求，做到心中有数，步骤清楚，对所准备并提供所需的文件、资料，要求及时、完整、准确、清晰。 4.3公司注册及资质等级的办理。4.3.1注册房地产公司需要的条件：a)章程和固定的办公地点；b)独立健全的组织管理机构，有上级部门或董事会任命的专职总经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；c)有不少于企业等级的自有流动资金；d)有符合国家规定的财务管理制度。4.3.2具体办理按照中华人民共和国公司法、中华人民共和国公司登记条例、房地产开发企业资质管理规定及xx市有关管理规定办理4.4房地产公司备案4.4.1按有关政府管理规定，房地产公司自领取营业102、执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。4.4.2申请备案时，提交下列文件：a)营业执照复印件； b)企业章程； c)验资证明； d)企业法定代表人的身份证明； e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。4.5土地使用证的办理。4.5.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，要符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。4.5.2国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以房地产开发项目建设条件意见书的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。4.5.3房地103、产开发项目建设条件意见书主要包括以下内容：a)项目性质、规模和开发期限； b)规划控制指标及规划设计要求； c)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求； d)基础设施和公益设施建成后的产权界定； e)项目拆迁、补偿、安置要求；f)项目经营方式等。初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，报建组持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。4.5.5经批准的用地由市、县人民政府颁发建设用地批准书。4.5.6通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。4.5.7公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用。4.5.8本条程序应按照下列104、法律、法规的规定实施：a)中华人民共和国土地管理法； b)中华人民共和国土地管理法实施条例； c)中华人民共和国城市房地产管理法； d)城市房地产开发经营管理条例； e)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；f)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；g)城市房地产开发管理暂行办法。4.6土地使用证书的办理。4.6.1公司获得土地使用权建设用地批准书后，应依法办理土地登记。4.6.2委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。4.6.3申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件：a)土地登记申请表； b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明； c)土地权属来源105、证明； d)地上附着物权属证明。4.6.4经土地管理行政部门审定后发给“土地使用证书”。4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。4.6.6公司报建组应按松江区土地管理管理行政部门的规定，办理土地使用证书，定期查验手续。4.6.7本程序的具体实施按政府的土地登记规则办理；4.7房地产开发项目手册的办理。4.7.1公司报建组应在土地使用权出让合同签订后或建设用地批准书下达后的十五日内，到建设行政主管部门备案，并领取房地产开发项目手册。4.7.2公司报建组应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在房地产开发106、项目手册中。4.7.3公司报建组应按规定将房地产开发项目手册送主管部门验核。4.8建设用地规划许可证的办理4.8.1开发项目用地使用权合同签订后或建设用地批准书下达后，报建组应向城市规划行政主管部门申请定点，获取建设用地规划许可证。4.8.2申报时提交的文件：a)土地使用证书； b)红线图； c)开发项目规划方案（规划设计方案）； d)营业执照和房地产企业资质证书； e)其他规定应提报的文件。4.8.3取得建设用地规划许可证后，对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。4.9建设工程规划许可证的办理4.9.1在初步设计完成后，报建组会同策划部（配合）向城市规划行政主管部门申请办理建107、设工程规划许可证，获取建设工程规划许可证后进行施工图设计。4.9.2申办时提交的文件：a)建设用地规划许可证； b)初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时提供勘察设计文件、报告）； c)设计单位资质证明文件； d)设计合同； e)红线图；f)其他规定应提交的文件。4.9.3本程序具体办理，按政府有关城市规划管理办法执行。4.10施工许可证的办理4.10.1公司报建组负责向县级及以上建设行政主管部门办理施工许可证申请。4.10.2申请施工许可证时，提交下列文件：a)建筑工程用地批准文件、合同； b)建设工程规划许可证； c)需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件； d)确定的施工、承包合同；108、 e)满足施工需要的施工图纸及技术资料；f)保证工程质量和安全的具体措施；g)建设资金已落实的证据；h)法律、法规规定的其他文件。4.10.3经核准并领取了施工许可证后，开发项目进行开工。4.10.3本程序具体办理按中华人民共和国建筑法及xx市有关文件执行。4.11商品房预售许可证的申办。4.11.1商品房预售需要符合下列条件：a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； b)持有建设工程规划许可证和施工许可证； c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期（别墅的主体结构已封顶）； d)己办理商品房预售登记，取得商品房预109、售许可证。4.11.2申请商品房预售许可证登记，提交下列文件：a)4.11.1款所列a) 、b)、 c)项规定的证明材料； b)营业执照和资质等级证书； c)工程施工合同； d)预售商品房分层平面图；e)商品房预售方案；f)需向境外预售的，同时提交允许销售的批准文件。4.11.3本程序具体按城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法执行；4.12开发项目综合验收报告批件的办理。4.12.1开发项目（小区）竣工后，由报建组牵头，工程管理部、策划部、客户信息部参加，组织预验收合格后，由报建组向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。4.12.2竣工综合验收需要符合下列条件：a)所有建设项目110、按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求； b)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全； c)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求； d)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平；e)拆迁居民已合理安置。4.12.3申请竣工综合验收需要提交下列文件：a)规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，修建性详细规划，及各个单项工程设计文件（含图纸）等； b)工程承发包合同； c)工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件； d)竣工资料（含图纸）和技术111、档案资料；e)建设行政主管部门规定的其他文件资料（如施工单位签署的工程保修书）。4.12.4经房地产开发行政主管部门组织的由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）规划、设计、工程质量监督、消防及小区物业等单位参加的综合验收小组进行资料审查、现场检查、全面评定，提出验收意见报房地产开发行政主管部门审批。4.12.5分期建设的住宅小区，按政府的规定，可以分期验收，待全部建成后进行综合验收。4.12.6本程序按城市房地产开发经营管理条例和城市住宅小区竣工综合验收管理办法执行。4.13房屋所有权证（大产证和小产证）的办理4.13.1公司报建组应在竣工验收后商品房销售合同签订之日起90日内（112、客户信息部配合），协助购置人向房地产行政主管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记。4.13.2办理商品房屋初始登记需要提交下列文件：a)申请书； b)商品受置人身份证明； c)土地使用权属证明； d)建设工程规划许可证； e)竣工验收证明； f)房屋交付使用证； g)总平面图和分层平面图； h)具有相应资质的测量机构出具的勘测报告； i)规定其他应提交的文件。4.13.3获取房屋所有权证后，由客户信息部负责及时将证书送交房屋所有权人，并办理相应移交登记手续。4.13.4本程序具体按中华人民共和国城市房地产管理法、城镇房屋所有权登记暂行办法、城市房地产开发经营管理条例相关规定执行。17. 113、记录5.1报建、报批、取证获取的各种证照，原件保存在档案室。5.2所有申办报建、报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。18. 生效本工作规程自xx年1月5日开始生效。主题词：报建报批取证、工作规程工管xx05号关于公布项目策划和销售服务控制程序管理办法的通知总则：项目策划和销售服务控制程序管理办法业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关部门遵照执行。19. 目的 明确职权并规范策划和销售服务基本活动，实现公司的项目开发目标。20. 适用范围 适用于对房地产开发项目策划和销售服务日常活动的控制。21. 职责 房地产公司的策划部、客户信息部分别按职能及业务分工范围对项目策划114、和销售服务活动进行工作。22. 程序要点和实施4.1策划的基本概念策划就是预先决定做什么，何时做，如何做，誰来做。具有全局性、战略性、创新性、超前性、挑战性的特点。4.2策划部的基本工作：a)土地开发价值的研究和评估；b)市场调研和消费者行为与心理分析；c)项目市场定位；d)进行具体的规划设计建议、指导和协调；e)制定价格策略；f)制定广告策略（包括目标、费用预算、媒体选择、节奏、设计技巧以及效果评价等）g)制定销售策略和物业管理策略。 4.3客户信息部的基本工作：a)执行经公司批准的销售策略、价格策略和物业管理策略；b)为公司项目开发策划和决策提供可靠的市场信息，以便开发的项目满足顾客需要；115、c)监控公司销售计划、目标和回款计划的执行；d)管理、协调各项销售业务；e)及时准确的向总经理报送各项销售报表（销售日报表、应收账款回款计划、保留楼盘控制计划）；f)建立销售现场规范化管理，以使客户信息顺利反馈。（如客户访谈记录、己成交客户档案、电话接听记录等）；g)配合策划部的工作，加快信息的传递和反馈；h)制定完善的物业管理措施，监督各项制度的落实，售后服务良好。 4.4策划的基本程序。a)拟定策划方案；b)对方案进行论证、评估并举行公司听证会；c)组织实施己批准的方案；d)对效果进行跟进并评估。 4.4.1策划的每一个方案应有费用估算，包括广告宣传和市场推广所需各项费用，其费用总量应予控116、制。 4.4.2策划采用各种形式所拟编的方案，其内容应详尽，具有可操作性。 4.5销售服务工作程序 4.5.1售前服务。a)为潜在顾客认知企业和项目开发产品提供信息，扩大开发项目产品和企业知名度效应； b)参与市场调研，分析认知市场调研报告。 4.5.2售中服务。a)组织销售人员的培训工作； b)对推出的楼盘编制售楼书和项目推介宣传资料，为潜在的购房者提供选择；c)编制销售手册，为现场销售工作和购房者提供指引；d)销售人员熟悉销售手册的内容，灵活运用促销技巧，文明、热情、大方、礼貌待客。 4.5.3售后服务。a)及时协助业主办理房产证等工作； b)认真组织和协调有关部门实践销售前及销售中的承诺117、（必须事先已沟通好并业经批准）；c)监督和指导物业管理服务公司应按约定，为业主提供满足要求的管理和服务； 4.6策划部与客户信息部的沟通 4.6.1沟通要求。a)沟通原则：公平、公正、透明、及时、有效；b)沟通的内容及信息应准确，实事求是，不得弄虚作假；c)参与沟通人员应积极主动，具备良好的心态，对事不对人；d)以改进工作和过程的有效性为目的，注意适用和实效。4.6.2沟通内容。a)管理和服务要求及要达到的目标；b)工作执行情况及结果；c)工作方针的实施及目标的完成情况；d)各类文件的执行情况；e)工作存在的问题、工作意见和建议等；f)部门信息的传达；g)其他。 4.7项目定价的基本程序a)收118、集整理市场信息及楼盘资料；b)估计成本和需求；c)分析竞争对手；d)选择定价目标与基本方法（决定楼盘的平均单价、各期各栋的平均单价、调整价格偏差、确定付款方式）；4.8项目广告策划基本程序4.8.1确立广告目标。4.8.2广告费用预算。 a)广告调查费用（如咨询、效果调查、媒介调查等）；b)广告制作费用（如照相、制版、印刷、录音、摄影、录相、文案创作、美术设计、广告礼品等）；c)广告媒体费用（如报纸、杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等）；d)其他相关费用（与广告有关的公共活动、SP活动等）。4.8.3甄选广告公司步骤。a)确立甄选标准、制订选择计划；b)访问候选广告公司；c)邀119、请候选广告公司访问企业；d)评审各候选广告公司的设计；e)成立评审小组，提交综合评审报告，总经理决定，签订代理合同。4.8.4选择与运用广告媒体。a)报纸、杂志；b)广播、电视；c)户外广告、售点广告；d)直邮广告、传单海报广告；e)互联网传媒广告；f)空中飞行物广告g)其他。4.9楼盘形象包装基本程序4.9.1前期阶段的楼盘包装a) 户外看板；b) 楼盘标识。4.9.2施工阶段楼盘包装a)公告栏；b)入口牌楼；c)施工进度板；d)广告布幅；e)充气拱门；f)人性化的警示牌。g)其他。4.9.3预售阶段楼盘包装a)路旗；b)小彩旗；c)景观庭园；d)售楼处布置（接待台、展板、灯箱广告、楼盘模型120、户型设计模型、随楼附送的设备样品、销售进度表、售楼书等等布置）；e)其他。4.9.4收尾阶段楼盘包装a)树立入住率广告板；b)告谢板；c)警示牌、欢迎牌、标志旗等；d)其他。 4.10物业管理服务工作程序4.10.1前期阶段的工作a)从物业管理的角度，就别墅的结构设计和功能配置提出建议；b)制定物业管理计划包括计算管理份额；c)制定物业管理组织架构；d)制定物业管理工作和程序并提供员工培训计划；e)制定第一年度物业管理财务预算；f)参与工程监理；g)参与设备购置；h)参与工程验收；i)拟定物业管理文本。4.10.2交付使用后的工作a)别墅及设备维修保养；b)别墅保险事宜；c)保安服务；d)清121、洁服务；e)绿化环境保养；f)紧急事故处理；g)处理住户投诉；h)财务管理。23. 记录策划部和客户信息部分别建立并保存管理控制过程形成的记录、文件，保存期至无利用价值为止。24. 生效本管理办法自xx年1月5日开始生效。主题词：策划和销售服务、管理工管xx06号关于公布工程竣工验收控制程序管理办法的通知总则：工程竣工验收控制程序管理办法业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位和部门遵照执行。1 目的规范工程竣工验收范围和验收活动，确保验收的工程符合规定。2 适用范围适用于房地产公司组织、主持、申请的竣工验收活动控制。3 职责3.1房地产公司工程部负责单位工程、分部工程、分项工程的竣工验收组122、织，并代表甲方参与验收。必要时应组织公司有关部门和物业公司参加。3.2房地产公司报建组、工程管理部（但以报建组为主）负责组织并主持单项工程竣工验收，组织申请开发项目的竣工综合验收并代表甲方参与验收。3.3公司总工程师负责审批开发项目的竣工验收计划。3.4相关部门在其职责范围内参与、配合竣工验收工程，准备并提供所需的文件、资料和记录。4 程序要点和实施4.1术语4.1.1开发项目开发项目就是在一个区域按照总体设计规划开发建设的所有工程总称。如一个建筑小区，包括各种生活设施、辅助设施、市政配套设施、室外道路及环境绿化工程等。4.1.2单项工程单项工程是开发项目的基本单位，也称工程项目。一个单项工程123、应具有独立的设计文件、独立概算，建成后具有独立使用功能的建筑物和设施。如会所、学校、商住楼、变配电所等。4.1.3单位工程单位工程是单项工程的组成部分。一个单项工程可以是由一个或多个单位工程组成。单位工程必须是具有单独的施工图和施工条件，如土建、给排水、电气照明、设备安装等工程。4.1.4分部工程分部工程是单位工程的组成部分。如土建工程可以划分为土石方工程、桩基工程、脚手架工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程等。4.1.5分项工程分项工程是分部工程的组成部分。分项工程具有形式上能单独存在且它包含的工作（工种）往往比较简单的特点。如钢筋混凝土工程可以分为模板工程124、钢筋工程、混凝土工程三个分项工程。4.1.6竣工施工单位依照设计文件、合同、计划和相关法规、标准的要求和规定完成的可以交付的工程。4.1.7中间验收分部、分项工程中需验收合格才允许继续施工的工程验收。如桩基工程、钢筋工程及其他隐蔽工程的验收。4.1.8竣工验收由施工单位对竣工的工程在自检合格基础上提请房地产公司、监理公司、物业公司、设计单位或相关部门检验接收的活动。 4.1.9竣工综合验收房地产公司在开发项目全部竣工后，向建设行政主管部门提出验收申请，并由建设行政主管部门组织进行的验收活动。a) 分期建设（开发）的项目，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。b) 竣工综合验收或分期验收125、不合格的，不得办理交付使用手续。4.2工程验收应具备的条件。4.2.1工程验收应具备下列条件：a) 已按设计文件、相关标准和法规要求、合同规定完成交验的工程；b) 已通过工程施工单位进行的自检且符合规定和规范；c) 涉及验收应准备或提供的图样、记录、证件（如证明使用材质合格的证据）交验方已备齐。4.2.2开发项目竣工综合验收应具下列条件：a) 开发项目的所有工程已按批准的项目规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；b) 开发项目涉及的公共配套设施、市政公用基础设计等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；c) 开发项目建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；d)126、 单项工程、单位工程、分部工程及分项工程均已通过验收并符合规定，且验收资料齐全；e) 施工机具、临时建筑、建筑余土垃圾、剩余构件已全部拆除清运完毕，达到场清地平。4.3验收程序。4.3.1工程验收a） 由施工单位向开发方（房地产公司）提出验收申请；b） 由开发方指定人员或部门组织监理单位、设计单位、工程质量监督检验单位等派员连同施工单位共同在约定的日期进行验收，但单项工程的验收由房地产公司报建组和工程部且以报建组为主组织进行；c） 验收后收尾（适用于单项工程、竣工综合验收）。4.3.2开发项目竣工综合验收a） 施工单位向开发方（房地产公司）提出验收申请，房地产公司工程部和监理公司经对竣工综合验127、收应具备的条件进行检查确认后，报房地产公司报建组；b） 报建组经与工程部协商后，编制综合验收计划，报请公司总工程师批准后，向建设行政主管部门提交验收申请及所需资料、文件；c） 房地产公司的副总经理（主管报建报批）、总工程师、报建组和工程部主要负责人作为公司代表，参加建设主管部门组织的竣工综合验收；d） 验收后收尾。4.4验收计划（适用于开发项目综合验收、单项工程验收）。验收计划应包括验收阶段和收尾阶段的全部工作，应明确下列事项：a) 预计进行的日期；b) 工作内容；c) 依据的标准或要求；d) 执行单位；e) 备注。4.5竣工验收应提报的文件、资料4.5.1根据竣工验收的类别、竣工验收资料由施128、工单位或设备供方收集、整理、汇总报监理单位审核后，送工程部签章，到房地产公司档案室备案。竣工综合验收应提交的文件、资料，由公司报建组负责汇总后报建设行政主管部门。4.5.2提报的文件、资料应完整、齐全、清晰、装订规范，并办理文件交接手续。4.5.3竣工综合验收应提报的文件、资料应符合城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993.11.13建设部建法字第814号文发布）的规定内容和xx市建设行政主管部门的规定 。4.5.4单项工程、单位工程、分部工程和分项工程竣工验收资料，应符合房地产公司和xx市的档案管理要求。4.6验收依据：a） 国家有关行政主管部门批准的文件；b） 适用的法规、国家/行业技术129、标准、规范和质量评定标准；c） 有效的设计图纸、设计文件及变更通知单；d） 相关合同。4.6.2竣工资料审查的要求：a） 完整性应提报的资料是否整齐、齐全；b） 规范性所用记录表格、填写及采用的计量单位是否规范；c） 符合性是否符合验收依据的规定和要求；d） 有效性是否与实际相符。4.6.3竣工资料审查的方法：a) 审阅记录审查中发现的不当、遗漏、错误、要求提交方进行说明、补充、更正；b) 验证必要时可进行测量、现场观察、重新计算进行验证；c) 核对与设计图纸、设计文件、其他相关资料进行相互间核对，以判断其正确性。4.6.4现场验收：a) 按分部、分项验收评定标准予以检查、测量、评定；b) 能130、独立计量的逐项进行清点，核定；c) 设备设施核定其可使用性及功能与规范的相符性。4.7验收的程序4.7.1除应满足4.6.4条现场验收的内容以外，还应按下列程序进行：a) 验收会议签到；b) 主持人宣布验收会议开始，宣布验收委员会组成及其分工；c) 监理单位汇报工程施工过程，预验收结果；d) 施工、承包工程单位汇报工程情况及自检结果；e) 按分工（文件资料审查组、现场检查评定组）分别进行审查、检查；f) 按分工分别报告审查、检查结果及评价意见；g) 验收委员会作出并宣布综合验收结论；h) 进行竣工验收鉴定证书签字仪式；i) 房地产公司代表总结；j) 验收结束。4.7.2无论何种类型的竣工验收，131、均应由组织、主持部门或单位指定人员做好记录（包括录音、录象、照相）及整理编写相关文件、报告。4.8验收后的收尾4.8.1房地产公司工程部应要求监理单位督促施工、承包单位对竣工验收提出的问题进行整改施工，并对整改施工结果进行检查，直至达到要求为止。4.8.2房地产公司工程部应要求监理单位督促施工单位拆除临时建筑、设施、撤离施工机械和设备、材料、配件。4.8.3工程移交施工、承包单位应向房地产公司及时移交竣工验收合格的工程并办理移交接收手续。4.8.4技术资料的移交、交档和保存 a) 技术资料移交的内容应满足xx市建设行政主管部门关于城市建设工程档案管理的规定和要求；b) 公司档案室应按规定对施工132、单位移交的和公司各部门移交的有关的文件、资料进行审核、复制、存档；c) 单位、单项工程的有关竣工验收资料应在验收后，由组织、主持验收部门收集、整理后向公司档案管理部门交档；d) 分部、分项工程的有关竣工验收资料应在单项、单位工程竣工验收后，由组织、主持验收部门交其所属的单项、单位工程竣工验收组织、主持部门汇总、整理后集中向公司档案部门交档；e) 交档文件、资料的内容和要求按有关档案管理规定办理。4.8.5工程承包单位在向公司提交竣工报告时，应向公司出具质量保修书，质量保修书应明确保修范围、保修期限和保修责任，除双方约定以外，最低保修期限应符合建设工程质量管理条例（2000.1.30国务院令第2133、79号发布）的规定。5记录竣工验收所用记录表格和证书的格式应符合xx市相关法规、标准、规范的统一要求。无要求的可参照使用建筑安装工程施工质量检验评定手册（1997年4月第一版，1999年10月第五次印刷，中国建筑工业出版社出版、发行）所提供的表格。6生效本管理办法自xx年1月15日开始生效。主题词：竣工验收控制程序管理办法工管xx07号关于公布施工现场形象建设基本规范管理办法的通知总则：施工现场形象建设管理基本规范管理办法业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、部门遵照执行。1 目的通过施工现场形象建设的规范化管理，狠抓文明施工和各项制度的落实，推动工期、质量、安全的全面发展，不断提高现场134、管理水平，塑造佘山银湖良好的形象。2 适用范围房地产公司所有在建和拟建工程的施工现场。3 职责房地产公司总工程师和工程部经理负责监督检查工作，合约部在审查签订施工承包合同时必须将本管理办法纳入其内，监理单位的现场总监负责督促落实工作，施工单位负责实施本项工作并承担相应的费用。4 作业内容41 工地现场形象规范4.1.1 宣传牌楼：工地现场必须搭设宣传牌楼，其位置宜邻近公路、施工通道或建筑物的正前方入口。牌楼的整体造型可因地制宜，追求美观、醒目、牢固、有特色，不强求一律。（1）内容设计：牌楼顶部为大型横幅（可用电脑喷绘图作背景），左上方配以公司（施工单位）的标徽，居中两行文字，上行为“XX公司”135、，下行为“佘山银湖项目经理部”。牌楼两侧为两个竖幅，书写对联一幅，其内容应围绕安全、质量、工期和企业形象建设的要求自行拟定。（2）制作建议：顶部横幅长5-7mm，用角钢焊连成型；底面用广告灯箱布（或电脑喷绘）。竖幅高4-6m，宽1m左右，也用角钢制作；底面用白色灯箱布。横幅字为粗黑体，竖幅字用综艺体。4.1.2 宣传彩旗：工地必须长期性大量布置彩旗，所有彩旗必须印有“佘山银湖”标徽和字样。4.1.3 宣传标语：工地必须制作和设置内容为“XXXX工程由XX公司承建”和“创文明工地，建优质工程”的固定标语牌或标语横幅；用灯箱布或普通广告布制作，采用红底白字或蓝底白字。4.1.4 工程明示牌：所有工136、号必须有工程明示牌，要求设立在工地入口或其它醒目位置。（1）明示内容：工程名称、工程总投资、主要工作量、开工日期、竣工日期，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位，工地重要负责人。（2）制作建议：白色保丽板为底，钛金包边，长2m、宽1.5m，白色保丽板为底，钛金包边。上述宣传物品要加强维护，出现褪色、残破、损坏应及时更换或拆除，以免对工地形象造成不良影响。42 工地办公室形象规范4.2.1 在项目部（工地办公室）门口设置以公司简介为主要内容的板报（建设用白色保丽板制作或电脑喷绘），用以展示企业实力和业绩。4.2.2 工地办公室门口应有金属招牌，标明项目部名称，灰底黑色。4.2.3 办公室内配备137、必要的办公室家具和办公设施，整体布置要求整齐有序；项目负责人办公室要求墙面清爽、窗明几净、桌椅整洁，不能同时用作居住。4.2.4 主要办公室必须布置两条标语，内容为“坚持标准、规范管理、保证质量、信守合同”和“创文明工地、建优质工程”，制作上建议用不干胶贴，采用蓝色综艺体（白底）。4.2.5 在办公室摆放一些绿色植物。4.2.6 办公室具体布置按照安全文明标准“五四三三一”的要求，设立结合工地实际的图、表、栏、牌。（1）挂列五块牌：即文明工地创建责任网络图、工地形象建设规范示意图、施工负责人责任制、工地技术主管责任制、施工人员责任制。制作建议：选用不锈钢镜框，透明板，2mm有机玻璃；规格为高6138、0cm、宽40cm。（2）建立四本台帐：即文明工地创建考核台帐、事故苗头（问题）分析处理记录、安全质量学习记录、工作例会记录。制作建议：大32开规格的硬皮抄，封面用打印体标明台帐内容。（3）张贴三张挂图：内容：施工平面图、工程进度图、ISO9002质量要素分配图。制作建议：规格在85cm60cm上下；材料前二者用绘图纸，后者用1m白色万通板。标题79用不干胶电脑刻制；正文尽量用印刷体。（4）建立三个栏：即工地宣传栏、厂务公开栏、特殊工种证件摆放栏。其中前两项按上述（施工现场形象规范）要求制作；后一项按统一规格和式样复印并过塑。（5）填写一个表：即晴雨表。建议用A1纸打印，用细木条压边挂在工程进139、度图附近。43 文明施工形象规范工地必须遵循国家及xx市建设管理部门颁布的施工现场管理法规和规章，做到规范场容、文明施工、安全有序、整洁卫生、不扰民、不损害公众利益，树立良好的企业形象。4.3.1 工地各类材料堆码整齐，做到场地整洁，设备完好，工完料清；必须对材料进行分类堆码标记，并按ISO9002标准悬挂产品质量标识牌。4.3.2 工地安全防护、机具设置、生产生活用电必须符合安全规定；所有机具设备必须悬挂安全卡死制度等相应标牌。4.3.3 所有机械设备、施工临时道路、各类管道和线路、变配电间、消防设施、生产生活临时设施必须严格按照已审批的施工平面图规定的位置布置。4.3.4 必须设置临时围护140、设施的位置，高度应不低于1.8m；脚手架、高压电缆、起重把杆回转半径伸至主干道的均应设置安全隔离棚；危险品库附近应有明显标志及围挡措施。4.3.5 工地现场应设置畅通的排水沟渠系统，场地不积水、不积泥浆，保持道路干燥坚实。4.3.6 施工现场泥浆和污水未经处理不得直接排入城市排水设施和河流、湖泊、池塘。4.3.7 建筑垃圾、渣土应在指定地点堆放，及时进行清理；装载建筑材料、垃圾或渣土的车辆必须有防止尘土飞扬、洒落或流溢的有效措施。4.3.8 在行人、车辆通行的地方施工，应当设置沟、井、坎、穴覆盖物和标志。4.3.9 工地应进行绿化布置，同时对职工生活区地面进行硬化。44 工地员工队伍形象规范工141、地员工队伍的形象是施工企业整个队伍形象的重要代表，必须从生产、生活两方面进行规范。4.4.1 工地员工必须按规定着装，佩带按统一格式制作上岗证，并配齐和正确使用安全作业防护用品。4.4.2 坚持每天班前点名制度，讲评安全质量工作要求。4.4.3 施工人员必须严格执行有关安全生产和贯彻ISO9002质量体系要求的操作规程。4.4.4 应建立职民工共同遵守的文明公约，对违反公约的行为要有具体处罚措施并及时落实。4.4.5 应做好施工现场保卫工作，建立防火、防盗责任制并配齐相关设施，出现问题及时处理。 4.4.6 施工现场应准备必要的医务设施，应在工地办公室醒目位置张贴急救车和有关医院电话号码。4.142、4.7 职工宿舍按公寓化、标准化要求建设，配齐必要的生活用品；宿舍内铺盖折叠、日常用品摆放必须整洁、统一；宿舍周围清扫干净，无杂草、污水，衣被晾晒整齐。4.4.8 工地食堂必须配备消毒柜、电冰箱等基本设施，工作人员必须持有健康证明，伙食要符合卫生要求。4.4.9 要按照文化线建设的有关要求，配备必要的文体用品和设施，并建立相应的管理制度，经常开展健康向上的文体活动。4.4.10 所有工地应杜绝黄、赌、毒丑恶现象和打架、斗欧、伤人事件。5 记录51 施工单位在文明施工、工地形象建设方面的情况，房地产公司工程部及监理单位应有记录，工程部经理及现场总监应组织定期文明施工和工地形象检查，并有惩罚措施。143、52 有关记录保存至竣工交付。6 生效本管理办法自xx年2月20日开始生效。主题词：形象建设、管理工管xx08号关于公布销售控制程序管理办法的通知总则：销售控制程序管理办法业经研究与酝酿，现决定予以颁布，请有关部门和人员遵照执行。1.0目的 对销售全过程进行控制，保证公司房地产销售工作的规范及无误，保证销售房款的回收。2.0适用范围本程序适用于公司房地产销售工作及房款回收工作的管理。3.0职责总经理负责审批滞纳金申请、退房申请、审批购房合同；主管副总经理负责审签购房合同、作废认购/暂缓履约申请、变更申请、文件销毁审批单；审签减免滞纳金申请、退房申请；客户信息部经理负责审签作废认购/暂缓履约申请144、减免滞纳金申请、更改申请、退房申请以及购房合同、文件销毁审批单；合约部法务助理负责审核更改申请以及退房申请，购房合同；财务部经理负责审核退房申请以及购房合同；客户信息部销售人员负责审核按揭资料；物业管理公司负责审核已入伙但未办证的退房申请；合同管理人员负责计算机系统终极信息的控制、作废认购/暂缓履约申请、减免滞纳金申请、退房申请的填报，购房合同的制作及审核，为业主办理与购楼有关的手续以及购房相关文件的管理；财务部出纳负责为业主办理与购楼有关的收取楼款、手续费及开具收据；财务部会计负责开具发票及付清楼款证明；行政办合同章管理人员负责认购书、购房合同的盖章；报建组人员负责房地产产权的登记工作。4145、.0工作程序认购阶段（1） 合同管理人员负责向现场销售人员提供己由客户信息部经理签字、行政办合同章管理人员加盖合同章的空白认购书，并登记认购书之编号，请现场销售人员签收；（2） 合同管理人员回收提供给现场销售人员的全部认购书公司留存联(作废认购书必须一式三联全部回收)，若现场销售人员未能返还已经签收的全部认购书，须请其出具经销售经理签署的书面说明；（3） 合同管理人员向现场销售人员提供收款记录单及办理购楼手续说明 书，以备签署认购书时交于客户；(4) 客户信息部收款员根据现场销售人员开出的收款记录单收取购房订金，并在收款记录单上签字；(5) 客户信息部收款员为客户开具订金收据，将订金收据的客户146、联交于客户，将记帐联交给财务部出纳员，并履行交接手续。合同的签订(1) 合同的制作合约部合同管理人员及时向现场销售人员收取已签收好的认购书(须附收款记录单及订金收据一联)；合同管理人员将认购书录入计算机，并根据认购书在预约合同签署表上登记；合同管理人员根据预约登记记录打印制作预约当天签约的合同；合同管理人员填写好当天签约的客户的收款记录单，输出付款通知单。（2）合同的签署普通折扣的购房合同的签订.业主携认购书及全部按揭资料(倘有)至客户信息部办理购房合同(下称合同)签订手续。.合同管理人员确认认购书及按揭资料有效，开具收取按揭资料回执予业主。.合同管理人员将收款记录单交给业主，业主持单至财务部147、交纳首期房款，再将收款记录单及收据发票联送回合约部，由合同管理人员保存。.合同管理人员将合同交给业主签章，并告知其签署要求。.合同管理人员检查合同签署情况，出具合同办理中说明函交给业主。.合同管理人员将付款通知单交给业主留存；.合同管理人员将认购书、业主身份证复印件等置于合同内，将合同连同购房合同审批单依次送交部门其他合同管理员、部门经理、财务部经理、主管副总经理、总经理审批，再由行政办合同章管理人员盖公司合同章；.合同管理人员至行政办取已盖章的合同后，将合同放入合同柜保存。特殊折扣的购房合同的签订.特殊折扣的审批及录入按照售楼合同评审程序执行；.合同管理人员及时将审批结果通知客户，请其前来办148、理合同签订手续；.合同的签订及审核按规定执行。款项的交纳(1) 认购阶段如业主无提前口头或书面通知欲延期履约，合同管理人员认为必要时可填写作废认购/暂缓履约审批单(认购阶段)，报部门经理于3日内签署书面意见；合同管理人员录入审批结果；如业主提前书面通知欲延期履约，则合同管理人员接到通知后报部门经理于3日内签署书面意见；合同管理人员录入审批结果；合同管理人员致电回复业主并记录回复情况。(2) 合同阶段如业主无事先口头或书面通知欲延期履约，则计算机到期自动按合同规定计收滞纳金；如业主事先通知欲延期履约，则合同管理人员将客户申请连同暂缓履约审批单(合同阶段)报部门经理、主管副总经理于3日内签署书面意149、见；合同管理人员录入审批结果；合同管理人员致电回复业主，并在暂缓履约审批单(合同阶段)上记录回复情况。(3) 根据经审批的作废认购/暂缓履约审批单(认购阶段)和暂缓履约审批单(合同阶段)，认定客户违约的，按购房违约处理；(4 ) 交款：业主自客户信息部拿取收款记录单，至财务部交款；财务部出纳收取楼款，并开具收据交业主，录入收款情况，在收款记录单上签字；如业主超过了约定期限前来付款，则财务部出纳一并收取当期楼款及滞纳金，开具收据交业主，录入收款情况，在收款记录单上记录收取情况；(5) 滞纳金的减免经客户信息部及以上领导口头指示，合同管理人员可填写，依次报部门经理、主管副总经理、总经理签署书面意见150、；合同管理人员将审批结果录入电脑；合同管理人员至电通知业主前来交纳未减免部分的滞纳金；合同管理人员持减免滞纳金审批单等领业主至财务部办理手续；财务部出纳收取滞纳金，即时录入收款情况；财务部出纳在减免滞纳金审批单上签字；合同管理人员将减免滞纳金审批单及收款记录单分别保存。(6) 催款财务部会计每月号（如遇休息日顺延）通过计算机及检查截止至上月日各业主的交款情况，输出交款及滞纳金情况清单；财务部会计将清单交部门经理于当日签字确认后，交合同管理人员；合同管理人员根据清单通知业主前来缴交有关款项，并做记录或填写交款通知单；合同管理人员复印交款通知单，原件寄给业主，复印件保存。(7) 开具发票业主付清全151、额楼款及应交款项后，持合同及所有楼款收据至财务部开具发票及付清楼款证明；财务部会计对照合同，确认业主已付清全额楼款及滞纳金(如有)后，收取业主的所有楼款收据，为其开具发票或相应的收据及付清楼款证明；发票及付清楼款证明办证联交业主留存，另一联暂由财务部会计保存，每月一次移交给合约部合同管理人员。付款方式、房号、业主名更改的办理(1) 付款方式、房号更改的办理 业主递交更改申请； 合同管理人员填写更改呈批单并附更改申请，依据认购书、合同更名管理办法的规定，将呈批单送交客户信息部经理/物业管理处主任、主管副总经理签署书面意见(付款方式的更改审批由财务部及客户信息部经理联签即可)； 合同管理人员将更改152、申请连同变更前的合同，由其前往国土局作废原合同；(房号的更改) 合同管理人员致电通知业主带齐所有购楼文件及手续费，前来办理手续 办理：.合同管理人员收回业主原来的所有购楼文件；.合同管理人员持更改呈批单，领业主前往财务部办理手续；.财务部出纳根据呈批单收取手续费，开具收据交给业主(如房号更改，须修改收据或收回原收据作废，并重开收据)，即时将由更改引起的款项转移或变更录入计算机，在更改呈批单上签字；.合同管理人员将更改呈批单保存，作废并留存原购楼文件；.合同管理人员为业主办理重签合同的手续。(2) 更名的办理 业主递交更改申请(更改申请上须写明新业主姓名及身份证号码) 合同管理人员填写更改呈批单153、并附更改申请，依据认购书、合同更名管理办法的规定，将呈批单送交物业管理处主任、客户信息部经理，主管副总经理签署书面意见； 合同管理人员将更改申请连同变更前的合同，由其前往国土局作废原合同； 合同管理人员致电通知原业主偕同新业主带齐所有购楼文件及手续费，前来办理手续； 办理：.合同管理人员收回原业主所有购楼文件及楼款收据或发票及付清楼款证明；.合同管理人员开具收取购楼文件的证明给新业主过目后，交给原业主；.合同管理人员持更改呈批单，领原业主或新业主前往计划财务部办理手续；.财务部出纳根据呈批单收取手续费，开具收据交给交款业主，即时将由更改引起的款项转移或变更录入计算机，在更改呈批单上签字；.合同154、管理人员将更改成批单保存，作废并留存原购楼文件；.合同管理人员为新业主办理签订合同的手续，并告知其须持合同办理中说明函及有原业主签字的收取购楼文件的证明前来领取合同；合同管理人员将审批的合同交给新业主的同时，携留存的更改呈批单及原业主的所有楼款收据或发票及付清楼款证明，领新业主前往财务部办理手续；.财务部会计收回并保存原业主的所有楼款收据或发票及付清楼款证明，为新业主开具相应票据，并保存更改呈批单复印件；.如原业主已入伙，则新业主办完更名所有手续后，合同管理人员致函物业管理处，请物业管理处为新业主办理入伙手续。退房的办理(1) 业主递交退房申请；(2) 合同管理人员填写退房呈批单并附退房申请，155、将呈批单依次送交客户信息部经理、财务部经理、主管副总经理、总经理、董事长签署书面意见；对已入伙但未办证业主的退房呈批单合同管理人员还须递交物业管理公司签署书面意见；(2) 合同管理人员录入审批结果；(3) 合同管理人员致电通知业主带齐购楼所有文件、楼款收据及手续费，前来办理手续； (4) 合同管理人员致函通知现场销售所退房之房号，安排重新出售；(5) 办理： 合同管理人员收回业主原来的所有购楼文件； 合同管理人员持退房呈批单领业主前往计划财务部办理手续； 财务部出纳根据呈批单收取手续费，开具收据交给业主，收回业主原有的收款收据或发票，开具退款支票，即时将由退房引起的款项变更录入计算机； 财务部156、出纳退房呈批单在签字； 合同管理人员将退房呈批单填写“落实情况”栏后存档，作废并留存原购楼文件。公证的办理(1) 按揭业主的合同公证在进行按揭联合办公的同时办理；(2) 合同管理人员不定期统计非按揭付款的、需办理公证的业主的名单；(3) 合同管理人员与公证处经办人商定办理公证的时间、地点；(4) 合同管理人员通知业主集中办理公证的时间、地点、所需文件及费用；(5) 公证后，由合同管理人员收回业主手中合同办理中说明函及认购书(如有)，将合同正本一份交给业主(非银行按揭业主)；(6) 合同管理人员将公证办理情况录入计算机。按揭的办理(1) 普通按揭的办理 楼宇欲售许可证领取之日起十日内，财务部经理157、以书面形式告知客户信息部经理有关按揭银行的名称、按揭成数、年限、利率、月供系数、还款方式、有关费用、银行联系人、联系电话以及办理按揭所需文件等。按揭情况如有任何变动，财务部经理即时以书面形式告知客户信息部经理； 按揭资料的崔收.合同管理人员定期清查未交齐按揭资料的业主，并致电通知其缴交有关资料.合同管理人员认为必要时，可填写银行按揭催办函，盖部门章后，原件寄给业主，并保存复印件； 合同管理人员及时将收集的按揭业主按揭资料报计划财务部； 财务部与银行商定集中办理按揭手续的地点及时间，并至少提前三天通知客户信息部经理； 合同管理人员按计划财务部提供的已经银行审批同意的按揭业主名单，通知业主携带有关158、资料及费用在指定时间和地点办理按揭； 合同管理人员按财务部取得的银行按揭合同及提供的已放款业主名单，通知业主开始供款及领取银行按揭合同； 具体参照公司销售楼宇银行按揭操作规定执行。入伙办理(1) 财务部将到期入伙的付清楼款证明移交给客户信息部；(2) 合同规定入伙日前五至十日内，财务部会计通过计算机及收款记录单检查截止至当日各业主的交款情况，输出交款及滞纳金情况清单；(3) 财务部会计将清单交部门经理于当日签字确认后，交合同管理人员；(4) 合同管理人员根据清单打印入伙通知书；(5) 合同管理人员复印入伙通知书，原件寄给业主，复印件保存；(6) 业主前来办理入伙手续时，合同管理人员核验业主身份159、证，查对付清楼款证 明，为业主开具物业交付使用通知，并留存物业交付使用通知复印件，同时提供住宅使用说明书及住宅质量保证书予业主；(7) 合同管理人员即时将入伙办理情况录入计算机；(8) 业主持物业交付使用通知至物业管理处办理入伙。房产证的办理(1) 入伙办证时，合同管理人员收其业主的办证资料，请业主签署房地产证办理委托书，并至财务部缴纳契税等费用。如业主为两人或以上时，合同管理人员需请业主签署房地产权份额声明；(2) 合同管理人员出具收取合同证明给业主；(3) 财务部出纳收取契税等费用，在收款记录单上记录收款情况，开具房 产证费用付清证明，并请业主将其交予合同管理人员；(4) 如业主欲暂缓办证160、，合同管理人员需请其书面声明暂缓办证，业主声明暂缓办证1个月以上(含一个月)时，需征得客户信息部经理书面同意；(5) 合同管理人员输出合同清单报部门经理签署上报意见；(6) 合同管理人员根据部门经理意见，报送办证清单；(7) 合同管理人员逐户登记产权转移申请资料，并移交给项目报建组报建人员；(8) 项目报建组报建人员将产权转移申请资料上报主管部门，并领取房地产证；(9) 房地产证取回后，项目报建组报建人员将其移交给合同管理人员；(10) 合同管理人员致电通知业主凭收取合同证明、本人身份证及办证费用(倘有)前来领取房地产证；(11) 合同管理人员收取收取合同证明，并请业主在房地产费用付清证明上作161、领证签收。核验业主身份证，发放房地产证；(12) 合同管理人员将房地产证领取情况录入计算机。委托的办理 如业主欲委托他人办理购楼有关手续，合同管理人员告知业主受委托人需携业主亲笔委托书、业主身份证原件及复印件、受委托任人身份证原件及复印件等前来办理。购楼文件的销毁(1) 合同管理人员不定期清理购楼文件，对房地产证已发放的业主，将其相应的认购书、收款记录单、收取购楼文件的证明、房地产证办理委托书、房地产权份额声明、购房合同审批单、合同办理中说明函、作废认购/暂缓履约审批单(认购阶段)、暂缓履约审批单(合同阶段)、减免滞纳金呈批单、更改呈批单、退房呈批单、交款通知单复印件、入伙通知书复印件、收取合162、同证明等填写文件销毁审批单，分别报客户信息部审核、主管副总经理审批；(2) 合同管理人员(两位)依照文件销毁审批单销毁文件并签名。5.0支持性文件售楼合同评审程序认购书、合同更名管理办法购房违约处罚的管理规定销售楼宇银行按揭操作规定6.0相关记录购房合同审批单收款记录单合同办理中说明函付款通知单交款通知单作废认购/暂缓履约审批单(认购阶段)暂缓履约审批单(合同阶段)减免滞纳金呈批单更改呈批单退房呈批单收取购楼文件的证明入伙通知书房地产证办理委托书房地产权份额声明收取合同证明房地产证费用付清证明收取按揭资料回执物业交付使用通知文件销毁审批单办理购楼手续说明书 银行按揭催办函7.0生效本管理办法自163、xx年3月15日开始生效。主题词：销售程序工管xx09号关于公布售楼合同评审程序管理办法的通知总则：售楼合同评审程序管理办法，业经研究与酝酿，现决定予以颁布，请有关部门和人员遵照执行。1.0目的 保证售楼合同的合法有效，维护公司和客户的合法权益。2.0适用范围 本程序适用于公司销售楼宇的认购书、房地产买卖合同及相应的附属文件和公司与客户签订的楼与买卖的各类相关协议。3.0职责 总经理负责签发售楼合同范本； 主管副总经理(经营口)负责审批售楼合同中关于楼款的缴付、违约处理办法、买卖完成后卖方的保留权益及买方的享用权益等方面的条款； 主管副总经理(工程口)负责审批售楼合同中的关于楼宇装修标准、交付164、状况、保修责任等方面的条款； 主管副总经理(物业公司)负责审批售楼合同中关于楼宇交付使用后买方的入伙办理规定及其在物业管理中的义务等方面的条款； 项目开发部经理负责审核售楼合同，提供土地使用权出让合同书、房地产买卖合同签署范本、预售许可证等； 公司财务总监负责审批售楼合同中关于楼款的缴付、违约处理办法等方面的条款；客户信息部经理负责审核售楼合同； 客户信息部合同管理人员负责向现场销售收取已签发的销售楼宇的独立项目销售策划报告复印本； 客户信息部合同管理人员负责拟订售楼合同；合约部法务助理负责从法律角度为售楼合同把关。4.0工作程序 普通楼宇合同的评审(1) 认购书的评审 客户信息部管理人员提前165、30个工作日拟订销售楼宇的认购书的草稿； 客户信息部合同管理人员填写合同评审确认单，附认购书草稿依次报客户信息部经理、项目开发部经理、合约部法务助理确认，主管副总经理评审签发； 合同管理人员保存主管副总经理签发的认购书及确认单，并复印至现场销售人员； 认购书自房地产预售许可证颁发之日起启用。(2) 房地产买卖合同的评审 合约部法务助理提前30个工作日(房地产预售许可证颁发前)，向客户信息部经理提供现行房地产买卖合同(空白)并书面告知签署规范； 合同管理人员根据独立项目销售策划报告、房地产买卖合同签署规范等拟订销售楼宇的房地产买卖合同的签署范本； 合同管理人员填写合同评审确认单，附房地产买卖合同166、签署范本依次报客户信息部、合约部经理、工程部经理、物业公司经理、主管副总经理(经营口)总工程师、财务经理、合约部法务助理确认后，报总经理签发； 合同管理人员将总经理签发的房地产买卖合同签署范本及该确认单交兼职资料员保存，并留复印件备查； 合同管理人员将总经理签发的房地产买卖合同签署范本其确认单的复印件送交确认签字的各主管副总经理，以备其查询； 合同管理人员负责保管和使用房地产买卖合同。(3) 楼宇买卖相关协议的评审 合约部法务助理提前30个工作日(协议正式启用日前)书面提供拟订楼宇买卖相关协议的建议、拟订要求及拟订协议的必需之信息资料予客户信息部经理； 合同管理人员根据资料拟订协议书； 合同管167、理人员填写合同评审确认单，附协议书拟订稿依次报客户信息部经理、合约部经理、主管副总经理(经营口)总工程师、财务经理(必要时)、合约部法务助理确认后，报总经理签发； 合同管理人员保存总经理签发的协议书及该确认单； 合同管理人员将总经理签发的确认单的复印件送交确认签字的各主管副总经理，以备其查询； 合同管理人员负责印制、报告和使用协议书。有特殊要求的售楼合同的评审(1) 有特殊折扣要求的售楼合同的评审 客户提出申请特殊折扣，合同管理人员认为有必要时，可向客户信息部经理口头请示，得到经理的可以申请的答复后，填写合同评审呈批单； 合同管理人员将呈批单依次报客户信息部、合约部经理、主管副总经理(经营口)168、总经理审核、董事长审批； 合同管理人员将审批结果录入计算机并保存该呈批单； 合同管理人员根据审批结果制作该客户的售楼合同。(2) 有其他特殊要求的售楼合同的评审 合同管理人员认为某客户的合同有必要增减和更改合同条款时，可向客户信息部经理口头请示，得到经理的可以申请的答复后，拟订该客户的售楼合同的特别条款； 合同管理人员填写合同评审呈批单，附拟订的特别条款依次报客户信息部经理、(必要时报其他相关部门经理)、主管副总经理(经营口)、确认(其他相关主管副总经理、财务经理、合约部法务助理、总经理)； 合同管理人员根据审批结果制作该客户的售楼合同并保存该确认单。 售楼合同变更的评审(1) 普通售楼合同169、启用后，如认为有必要增减和更改合同条款时，合同管理人员可向客户信息部经理提交合同变更建议审批表；(2) 合同管理人员根据客户信息部经理批示拟订变更条款；(3) 合同变更的评审按照相关规定执行；(4) 如客户提出其合同中付款方式、房号或业主名的书面变更申请，则按照销售控制程序的相关规定执行。5.0支持性文件 销售控制程序6.0相关记录 合同评审确认单 合同评审呈批单 合同变更建议审批表7.0生效本管理办法自xx年3月15日开始生效。主题词：售楼合同、评审程序工管xx10号关于公布客户投诉处理程序管理办法的通知总则：客户投诉处理程序管理办法，业经研究与酝酿，现决定予以颁布，请有关部门和人员遵照执行170、。1.0目的 为加强与客户的沟通，保证客户的权利，树立公司诚信、友善形象，确保客户意见、需求得到及时反馈，客户投诉得到及时有效的解决，提供顾客对公司产品的满意度，积极预防损坏公司形象的行为或事件的发生，使公司产品和服务更加符合市场的需求。20.适用范围 本程序适用于公司房地产销售、租赁等服务过程中形成的客户关系及客户书面及口头投诉的处理。3.0职责 总经理负责：(1) 处理客户对副总经理的投诉；(2) 处理副总经理提交的客户投诉处理单；(3) 处理超过两次约定反馈事件仍未妥善解决的客户投诉。 副总经理负责：(1) 处理客户对分管部门的投诉；(2) 处理其分管部门提交的客户投诉处理单。 客户信息171、部经理负责：(1) 处理客户对服务人员的投诉；(2) 审核客户代表向公司领导或各部门提交的客户投诉处理单。 各部门经理负责：(1) 处理客户对本部门相关人员的投诉；(2) 处理由客户代表提交的投诉工作处理单。 客户代表：(1) 建立客户联络渠道； (2) 签发客户服务人员向公司领导或各部门提交的客户投诉处理单； (3) 协助、监督、检查客户服务人员处理客户投诉； (4) 审阅客户投诉处理工作月报表及客户投诉处理工作年度工作总结 (5) 组织访问和回访客户。 客户服务人员负责：(1) 受理客户投诉；(2) 监督、检查和追踪有关责任人对客户投诉的处理；(3) 将投诉处理结果反馈给客户(4) 编制客172、户投诉处理工作月报及客户投诉处理年度工作总结；(5) 定期访问和回访客户。4.0工作程序 客户联络渠道的建立(1) 电话接待 客户服务电话须明示于售楼现场、租赁办公室等与客户接触的地方，并印在公司售楼书及其他广告中。客户服务人员工作电话在工作时间由专人负责接听，非工作时间，设置录音电话接听客户留言。(2) 客户意见箱 在公司开放建设的住宅区域内，建立客户(业主)意见箱。客户服务人员每周收集一次。 (3) 电子邮件设立客户服务专用电子邮箱，接受客户投诉与意见。 (4) 传真 设立客户服务传真，号码须明示于售楼现场、租赁办公室等与客户接触的地方，并印在公司售楼书及其他广告中。 投诉的受理客户服务人173、员接待客户投诉之后，填写客户投诉处理记录，并告知客户答复时间。 投诉的处理(1) 客户服务人员在自身职责范围内能够处理的投诉，则直接处理，并在客户投诉处理单上记录处理结果与客户反馈意见。 (2) 客户服务人员在自身范围内无法处理的投诉，则将交由客户信息部经理审核后，交行政办客户服务代表签发至投诉事件所在的或被投诉人所属的部门经理或直接领导。收到的部门经理或直接领导在约定的时间内作出处理，如无法解决则逐级上报，直至总经理。其工作流程： 客户服务人员客户信息部经理行政办主任投诉责任部门领导（总经理）反馈客后户。(3) 收到客户代表签发的客户投诉处理单的部门，必需保证及时合理的解决客户投诉，并保证完174、整填写客户投诉处理单。 (4) 客户服务人员跟踪、监督、检查受理的所有客户投诉的处理，并负责及时处理进度反馈给客户 (5) 如遇到需要多个部门协调行动才能解决的投诉，客户代表直接将客户投诉处理单交至总经理，请总经理作出处理意见，签发至各部门执行；或由总经理牵头召开各部门协调会，共同商讨处理办法。客户投诉地信息传递与反馈答复 (1) 对于客户投诉地处理意见，客户服务人员应于受理投诉后，确定反馈日之内，以书面或口头形式向客户通报处理意见，并征求客户对处理结果地意见，协调好公司与客户地关系。客户书面投诉地，一定要以公司地名义向客户书面答复。向客户当面答复事件，应请客户在客户投诉记录单上签字； (2)175、 对于无法及时处理的客户投诉，客户服务人员必须在投诉后确定的反馈 日内与客户联系，重新确定反馈时间，取得客户谅解，反馈信息期限的变更不得超过两次。在经过两个约定反馈时间，仍不能妥善解决的投诉案件，由客户服务人员直接提交总经理处理。对客户的访问调查(1) 投诉处理回访。对已经处理结案和各部门已处理结案并上报总结的案件，客户代表与客户服务人员应及时组织回访，并作出客户回访记录单；(2) 致力亲善、诚信、预防性访问。客户代表与客户服务人员需根据公司的 市场调查，对客户每四个月进行一次个别或集体访问，主动收集客户投诉和意见，并填写客户回访记录单。 客户投诉的检查及总结 (1) 每日客户代表须查阅客户投176、诉处理单，检查当日应完成的工作事项，对未完成工作进行补正，对近期工作作出备忘记录； (2) 每一客户服务人员须对投诉及处理工作按照有关记录进行汇总、整理、分析，填写客户投诉记录清单，写出客户投诉工作月报提交客户信息部经理、主管副总、总经理和投诉事件发生的部门。对于客户投诉中经常发生的问题，填写纠正与预防措施记录表附(复印件)(3) 每年年底，客户服务人员对客户投诉进行汇总分类，写出年度客户投诉处理工作总结，经客户信息部经理、客户代表审核后，提交办公室、主管副总经理、总经理审批，并提交公司管理评审会议评审。5.0相关记录客户投诉处理单客户投诉记录清单客户回访记录单6.0生效本管理办法自xx年3月177、15日开始生效。主题词：客户投诉、处理程序工管xx11号关于公布退户手续作业流程图的通知总则：退户手续作业流程图业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、部门遵照执行。7 目的对销售过程中的退户行为进行控制，保证公司房地产销售工作的规范及无误。8 适用范围本程序适用于公司房地产销售工作的管理。9 职责总经理负责审批退房申请；主管副总经理负责审签退房申请；客户信息部经理负责审签退房申请文件销毁审批单；合约部法务助理负责审核退房申请；财务部经理负责审核退房申请；物业管理公司负责审核已入伙但未办证的退房申请；合同管理人员负责计算机系统终极信息的控制、退房申请的填报管理；财务部出纳负责为业主办理退房178、楼款；财务部会计负责开具发票及付清楼款证明；行政办合同章管理人员负责退房协议的盖章；10 流程图退户手续作业流程图客 户 业务部办 理通知客户携带资料于指定时间地点办理呈单位部门主管审核制作销货退回通知单连同 销货退回证明 解除买卖契约协议书 发票遗失证明书 退款申请单 退款收回证明客户签认 销货退回折让证明 解除买卖契约协议书 发票遗失证明（无遗失免） 退款收回证明手续费于退款内扣除收回合约书发票于指定时间地点携带文件资料办理准不 准签呈核准不符规定申 请告知客户原因承办人员受理（续）客户 业务部 财务部通知客户领 款待 售电脑资料档案除名解 约通知客户领款客户签收出纳，开立退款支票核后将：179、销货退回通知单，附销货退回证明退款申请送会计签收及申请退款会计签收文件并开立退款传票 11 生效本管理办法自xx年3月15日开始生效。主题词：退户手续、流程工管xx12号关于公布催收款项作业流程图的通知总则：催收款项作业流程图业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、部门、人员遵照执行。12 目的对销售过程中的催收款事项进行控制，保证公司房地产销售工作的规范及无误，保证销售房款的回收。13 适用范围本程序适用于公司房地产销售工作的管理。14 职责总经理负责审批回款计划；主管副总经理负责催收款事项的领导；客户信息部经理负责催收款事项的具体领导；合约部法务助理负责配合催收款事项；财务部经理负责收180、款作业及银行方面对接；物业管理公司负责审核入伙时的缴款情况；合同管理人员负责计算机系统终极信息的控制、回款的填报管理；财务部出纳负责为办理收楼款作业；财务部会计负责开具发票及楼款证明；15 流程图催收款项作业流程图客 户 业务部 银 行 财务部缴款期限届满7日后列印未缴款户资料明细向银行查询催 缴未缴户电话催缴已缴等待银行存款凭证收款作业已 缴未 缴2日后累计7天未缴户填催缴函向银行查询催 缴电话继续催缴呈部门主管核准收款作业挂号邮寄7日后累计14天承办人员再确认未缴户书写存证信函并加计滞纳金催 缴未 缴已缴不寄已缴等待银行存款凭证呈部门主管核判电话继续催缴催 缴10日后累计34天承办人员再确181、认 客 户 律师 业务部 银行 财务部已缴等待银行存款凭证向银行查询催 缴催 缴催 缴未缴户明细呈单位部门主管核判电话继续催缴10日后累计24天确认未缴户列印未缴户明细表已缴等待银行存款凭证用印后双挂号邮寄向银行查询未 缴已缴不寄收款作业律师制作催缴函并寄 发未 缴已缴免发收款作业未缴户资料明细予律师制作催缴函10日后累计34天承办人员再确认未缴户明细呈单位部门主管核判电话继续催缴向银行查询已缴免发未 缴已缴等待银行存款凭证 客 户 律师 业务部 银行 财务部催缴收款作业已缴等待银行存款凭证未缴户核后通知律师发催告函律师制作催告函并寄发10日后累计44天承办人员再确认催缴未缴明细呈单位部门主管182、核判电话继续催缴向银行查询已缴免发未 缴制作解约函并寄发催缴未缴户核发后通知律师发解约函已缴等待银行存款凭证收款作业 - 寄发期款缴款通知单解除契约电脑资料除名待 售16 生效本管理办法自xx年3月15日开始生效。主题词：催收款项、流程图工管xx13号关于公布设计变更控制程序管理办法通知总则：变更设计控制程序业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、部门、人员遵照执行。1.0目的 用于保证设计变更的合理性、经济性，消除设计变更对投资和进度带来的消极影响，以及满足业主的特殊要求。2.0适用范围 本程序适用于公司开发的所有工程建设项目进行设计变更控制和业主提出的设计变更控制。3.0职责 总经理负183、责审批增加投资额5万元的设计变更审批表； 总工程师负责审核增加投资额5万元的设计变更审批表，审批签发增加投资额25万元的设计变更审批表； 工程部经理负责审核增加投资额2万元的设计变更审批表，审批签发增加投资额2万元的设计变更审批表； 客户信息部经理负责审核业主提出的设计变更审批表； 合约部经理负责对工程设计变更通知单进行经济分析； 工程部专业技术人员(施工阶段)负责；(1) 处理施工阶段设计问题通知书；(2) 完成变更设计，自行或联系设计单位完成工程设计变更通知单；(3) 跟踪工程设计变更通知单审批过程。4.0工作程序 设计变更的来源(1) 专业技术人员审查设计时发现超投资要通过代换结构型式或184、设备，降低装修标准等来修改设计；(2) 在设计进展过程中，因项目的构思变化而要求变更设计；(3) 施工图纸中的错漏引发的设计变更；(4) 业主出于自身需要提出的合理变更。 设计变更的提出(1) 专业技术人员应详细审查施工图纸，施工图纸的审查意见应在施工交底时提出，经和设计单位研究讨论后在设计施工交底会上形成施工交底图纸会审纪要，或设计单位另行发工程设计变更通知单作为施工的依据；(2) 施工过程中，公司领导、工程部、客户信息部及其他部门提出问题要求，填写施工阶段设计问题通知书，工程部专业技术人员(施工阶段)审阅后认为不属于设计问题的要书面答复，属于设计问题的进行变更设计；(3) 设计单位设计的工185、程，正常情况下，由专业技术人员(施工阶段)联系设计单位并由设计单位做变更设计并发工程设计变更通知单；如工程施工进度急迫，设计单位发工程设计变更通知单时间满足不了要求，可由专业技术人员(施工阶段)在征得设计单位同意前提下，先行出工程设计变更通知单交设计单位盖章确认，或传真给设计单位并注明限期一天给予反馈，否则视为同意。设计单位设计的零星工程的设计变更，不需交设计单位盖章确认。(4) 工程部自行设计的零星工程，由原设计专业技术人员完成变更设计并填写工程设计变更通知单，交工程部经理负责审核后报总工程师批准后交工程部专业技术人员(施工阶段)。 工程设计变更通知单内容包括变更部位、变更原因、变更内容等，186、工程设计变更通知单须由相关专业技术人员会签。 设计变更的审批(1) 工程部专业技术人员(施工阶段)填写设计变更审批表连同相应的工程设计变更审批表交由工程部经理进行审核，根据设计变更内容及对设计投资影响大小决定是否与合约部经理联系进行经济分析。不需进行分析的设计变更由工程部经理审批签发。(2) 合约部根据所提交的资料对设计变更内容进行经济分析并出具经济分析报告交工程部经理，并报送总工程师；(3) 工程部经理对设计变更审批表、经济分析报告进行审核，签署意见后交总工程师审批；(4) 总工程师对工程部经理交来的设计变更审批表、经济分析报告进行审批。增加投资额5万元的审批签发，5万元的签署意见后交总经理187、审核。(5) 工程部经理对增加投资额2万元的设计变更审批签发，2万元的签署意见后交总工程师审批签发。(6) 签发后的设计变更审批表及相应的工程设计变更通知单的分发按图纸资料控制程序执行。(7) 专业技术人员(施工阶段)跟踪设计变更审批表整个审批过程。 业主定做楼盘设计及变更(1) 客户信息部经理根据客户的特殊要求，将商谈的结果形成备忘录，以文件形式报主管副总经理审批后，发往总工程师和工程部经理，经总工程师与设计单位沟通后答复客户信息部，知会客户，决定设计或变更与否。(2) 设计单位依据下达的设计变更任务书进行设计或变更，图纸到位后，总工程师主持审图会议，邀请客户参加，形成设计、施工、监理、客户188、建设主管部门等有关单位和个人的施工图纸会审纪要交付施工。(3) 施工过程中，业主提出的零星变更，由客户信息部填写工程联系单送总工程师审批后知会设计单位，按设计变更审批程序进行后下发工程部执行。5.0相关记录工程设计变更通知单 设计变更审批表6.0生效本管理办法自xx年3月15日开始生效。主题词：变更设计、程序工管xx14号关于公布工程投标单位资格预审管理程序的通知总则：工程投标单位资格预审管理程序，业经研究与酝酿，现决定予以颁布，请有关部门和人员遵照执行。1. 目的确保公司选择的开发项目工程招标的投标单位资格符合招标文件的规定。2. 适应范围适应于工程公开招标（施工和安装）对投标申请单位的资189、格预审。3. 职责3.1 招标工作小组负责对工程投标单位进行资格预审；3.2 合约部参与并协助资格预审工作。4 作业内容4.1工作准备。4.1.1合约部接受投标单位提交的资格预审文件，交招标工作小组，组长负责组织资格预审工作；4.1.2 根据总经理工作指示和招标工作要求，招标工作小组确定预计邀请投标单位的数量，一般为招标工程项目数量的34倍。4.2 资格预审的内容。资格预审是对投标申请单位整体资格的综合评定，主要应包括以下几方面的内容：4.2.1 法人地位。审查其企业的资质等级、批准的营业范围、机构及组织等是否与招标工程相适应。若为联营体招标，对合伙人也要审查。4.2.2商业信誉。主要审查：在190、建设承包活动中都完成哪些工程项目；资信如何；是否发生过严重违约行为；施工质量是否达到业主满意的程度；得过多少施工荣誉证书等。4.2.3财务能力。主要审查：除投标单位的注册资本、总资产之外，重点应放在近3年经过审计的报表中所反映出的实有资金、流动资产、总负债和流动负债，以及正在实施而尚未完成工程的总投资额，年度完成投资额等，可用于本工程的纯流动资金能否满足要求，或施工期间资金不足时的解决办法。4.2.4技术能力。主要评价投标单位实施工程项目的潜在技术水平，包括人员能力和设备能力的方面。4.2.5施工经验。投标人最近几年已完成工程的数量、规模，重点放在与投标项目相类似的工程施工经验上。4.2.6其191、他需评审的内容。4.3资格预审的方法。对投标人的资格一般采取评分的方法进行综合评审。步骤如下：4.3.1首先淘汰报送资料不完整的公司。4.3.2根据项目的特点，将资格预审所要考虑的各种因素进行分类，并应确定各项内容在评定中所占的比例，即确定加权数。4.3.3淘汰总分低于预定及格线的投标单位。对及格线以上的投标单位进行分项审查。如总分达到及格标准，但某项得分低于该项所要求的最低分时，此时或者予以淘汰，或者要求投标单位补送资料，给予再次审查的机会。4.3.5评审后，填写投标单位资格审查记录，注明评审结果，报总经理审批决定。合约部将资格审查结果分别通知参与投标的申请单位。4.4 资格预审应注意的问题192、。4.4.1注意投标申请单位在填报资格预审文件时出现言过其实的现象。因此在审查时，不仅要审阅其文字材料，还应有选择地作一些考察和调查工作。4.4.2投标单位地商业信誉是很重要地一条，要调查了解有无严重违约或毁约地历史记录，在合同履行过程中是否有过无理索赔和扯皮现象。4.4.3对投标单位的主要负责人和设备情况应特别注意。注意分析投标单位正在履行地合同与招标项目在管理人员、技术人员和施工设备方面是否发生冲突，以及是否还有足够的财务能力承担本工程。4.4.4联营体申请投标时，必须审查他们的合作声明和各合作方的资格。4.4.5应重视各投标单位过去施工经历是否与投标工程的规模，专业要求相适应，施工设备、193、工程技术、管理人员的数量、水平能否满足本工程的要求，以及具有专长的专项施工经验是否比其他投标单位占有优势。4.5 招标工作小组成员。4.5.1组长：总工程师4.5.2组员：副总经理、合约部经理、法务助理、工程经理、财务经理、办公室主任、有关的专业工程师。5 相关文件投标单位资格审查记录6 生效本管理程序自xx年3约20日开始生效。主题词：资格预审、管理程序 工管xx15号关于公布招标评标管理程序的通知总则：招标评标管理程序，业经研究与酝酿，现决定予以颁布，请有关部门和人员遵照执行。1 目的招标评标管理过程进行规定和控制，确保评标工作的科学性和公正性，以选择符合公司要求的投标单位。2 适用范围适194、用于对工程施工招标和材料采购招标的投标评标工作。3 职责3.1 招标工作小组负责对工程施工投标文件进行评定。3.2 工程部负责组织投标工作小组对材料采购投标文件进行评定。3.3 合约部参与并协助评标工作。3.4 总经理负责审批投标评标报告。4 作业内容4.1. 评标要求。4.1.1 根据招标文件中规定的标准和方法，对每个投标方的标书进行评标比较。4.1.2 招标文件是评标的依据，评标时不应附加招标文件没有的要求作为评审的依据。4.1.3 开标时被宣布为废标的标书，不予评审。4.1.4 评标工作可分为初评和详评两个阶段。4.2 初评。初评也称“审标”，是为了从所有的标书内筛选除符合最低要求标准的195、合格标书，淘汰那些基本不合格的标书，以免在评标阶段浪费时间和精力。初评的主要内容有：4.2.1 投标书的有效性。投标单位是否经过资格预审并合格；投标保证书的金额和有效期是否符合招标文件的规定；如以标底衡量有效标时，投标报价是否在标底规定的浮动幅度范围内。4.2.2 投标文件的完整性。投标文件是否包括了招标文件规定应递交的全部文件和资料。4.2.3 投标与招标文件内容和要求的一致性。4.2.4 报价计算的正确性。初评阶段仅审核是否有计算依据及其合理性；计算、统计的准确性。4.2.5 初评全部满足上述初评内容的，即为初评合格的投标书，否则为初评不合格的标书。4.2.6 下列情况允许在投标书改正后作196、为初评合格标书：出现的计算错误在规定允许范围内，由招标小组予以改正，并请投标单位签字确认，若拒绝改正，按不合格标书处理。出现的计算错误，但相对应的数据完整、齐全，如： 数字表示的金额和文字表示的金额有出入时，可以用文字表示的金额为准； 单价和数量的乘积和总价不一致，可以单价为准，若属于明显的小数点错误，则可以标书的总价为准。4.3 工程招标详评。重点评定招标单位怎样实施招标工程，因此应该围绕投标文件中有关施工方案、计划、各项技术保障措施、对合同条件的响应程度、报价的合理等方面进行详细评定和比较。详细的内容涉及以下几个方面：4.3.1 技术评审。主要对投标单位的实施方案进行评定，包括以下内容：施197、工整体布置。评审布置的合理性。施工进度计划。进度计划是否满足招标要求，是否科学和严谨，以及是否切实可行。施工方法和技术措施。主要评审各项工程所采取的方法、程序与技术组织措施，包括所配备的施工设备性能是否合适；数量是否充分，采取的施工方法是否既能保证工程质量，又能加快进度并减少干扰；安全保证措施是否可靠等。材料和设备。规定由甲方提供或采购的材料和设备，是否在质量和性能方面满足设计要求和招标文件中的标准。技术建议和替代方案。 对投标文件中提出的技术建议和可供选择的替代方案、评定该方案是否会影响工程的技术性能和质量，建议的可行性和技术经济价值后，考虑是否可以全部采纳或部分采纳。4.3.2 价格分析。198、不仅是对投标文件进行报价数额的比较，还要对主要工作内容及主要工程量的单价进行分析，并对价格组成各部分比例的合理性评价。4.3.3 管理和技术能力评价重点放在供方实施招标工程项目的具体组织机构和实施管理保障措施。如施工管理的组织机构模式、管理人员和技术人员的能力、施工机械设备、质量保证体系等方面审查。4.4 工程招标评标方法。根据招标项目的复杂程度、专业特点来决定。一般采用如下两种方法。4.4.1 评议法。适用于小型工程或规模较小的项目。操作步骤如下：预先拟订评定的内容。如工程造价、合理工程、主要材料消耗、施工方案、工程质量和安全保证措施等项目。经过认真分析、横向比较和调查后进行综合评议，并通过199、协商和投票，选择各项都较优良的投标单位作为中标单位。4.4.2 综合评分法。适用于评审的内容较多而且繁杂的情况下。操作步骤如下：根据招标项目特点将准备评审的内容进行分类，各项内容再细化成小项，并确定各类及小项的评分标准。标准确定后，对投标文件的评审给予评分，各项统计之和为该投标文件得分。4.5 评标报告。评标结束后，招标工作小组负责编制招标评标报告，报总经理审批。评标报告包括的主要内容：评审情况介绍。对合格投标文件的评价。评价内容：标价分析、对技术建议的分析、对合同建议的分析、实施能力的分析、风险分析。推荐中标方名单。4.6 评审主要事项。4.6.1 不应盲目追求低标价。应根据评标价来客观地进200、行综合评定。对过低地报价值应进行细致的分析，考虑在保证质量方面的情况、工程实际成本的允许浮动幅度。4.6.2 达不到工期要求的投标一般不予考虑，但工期提前较多时，考虑是否有可靠的技术措施保障施工质量与施工安全。4.6.3 注意以什么标准来衡量投标单位的报价是否合理。4.6.4 评审报价组成时，应以标底与投标文件中各项工作内容的分项报价进行对照比较，以判定该项报价是否合理，注意单项报价不平衡的情况。4.6.5 投标单位写入投标文件内的优惠条件再开标时予以宣传，评标时不考虑标后优惠。4.6.6 评标中发现的疑问应约请投标单位召开澄清问题会，要求投标单位对某些问题作出说明。4.7 材料招标详评。详评201、的内容涉及以下几个方面：4.7.1 投标价。对投标单位的报价，既包括生产制造的出厂价格，还包括他所报的安装、调试、协作等售后服务的价格。4.7.2 运输费。包括运费、保险费和其他费用。4.7.3 交付费。以招标文件中规定的交货期为准。提前交货，不给予评标优惠，延迟交货允许再规定的可接受范围之内。4.7.4 材料、设备的性能和质量。4.7.5 备配件取得的途径和价格。4.7.6 支付要求。合同内规定了购买货物的付款条件，如果投标文件内投标单位提出了付款的优惠条件或其他的支付要求，尽管这种与投标文件规定的偏离是可以接受的，也应在评标时加以计算与比较。4.7.7 售后服务。包括可提供备件、进行维修服202、务，以及安装监督、调试、人员培训等可能性和价格。4.7.8 其他与投标文件偏离或不符合的因素等。4.8 材料招标评标方法。评标方法通常有以下几种形式：4.8.1 最低投标价法。适用于简单商品、半成品、原材料，以及其他性能质量相同会容易进行比较的货物时，价格可作为评标时考虑的惟一因素，以此作为选择中标单位的尺度。4.8.2 综合评标价法。适用于采购大型设备或大批量材料时采用这种方法。综合评标价法是指以报价为基础，将其他评标时所考虑的因素也折算为一定价格而加在投标价上，去计算评标价，然后再以各评标价的高低决定中标单位。评标时具体的处理办法一般为以下的折算方式：运输费。包括运费、保险费及其他费用，按203、照铁路(水路、水运)运输、保险公司，以及其他部门公布的费用标准，计算货物运抵最终目的地将要发生的运费、保险费及其他费用。交货期。如果迟于招标文件的规定的交货时间，每迟交货一周(半月、月等)可按报价的一定百分比计算折算价，将其加到报价上去。付款条件。当投标单位提出的付款要求偏离招标文件的规定不是很大时，尚属可接受的范围情况下，应根据偏离条件给公司增加的费用，按招标文件中规定的贴现率换算成评标时的净现值，加到投标单位的报价上。备配件、售后服务及培训等。如果这些费用未包括在报价之内，则应加到报价上去。材料、设备性能和质量。若材料、设备性能和质量没有达到技术规范要求的基础参数，凡每种参数比基准参数降低204、一定的百分比时，将在报价上增加若干金额。计算出各投标文件的评标价格后，再进行投标文件间的比较，最后选出最低评标价的投标单位。4.8.3 打分法。各项。4.9 评标结束后，投标工作小组负责编制招标评标报告，报总经理审批。4.10招标工作小组成员。4.10.1组长：总工程师4.10.2组员：副总经理、合约部经理、法务助理、工程经理、财务经理、办公室主任、有关的专业工程师。5 相关文件工程投标单位资格预审管理程序6 生效本管理程序自xx年3月20日生效。主题词：招标评标、管理程序工管xx16号关于公布工程预(结)算作业程序的通知总则：工程预(结)算作业程序业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、205、部门遵照执行。25. 目的规范工程预(结)算审查活动，为准确控制工程投资提供依据。26. 适用范围适用于对建筑、安装、装饰、景观等工程施工单位的工程预(结)算审查活动的控制。27. 职责合约部负责工程预(结)算审查工作，工程管理部配合本项工作。28. 作业内容4.1工程预(结)算审查的界定。本规程所称工程预(结)算审查，是指由合约部对施工单位的工程预(结)算的分项工程量、预算价格、材料消耗量、费用计取的合规合法性及合理性进行的审查。 4.2审查原则：a)客观公正，实事求是，不偏不倚。b)对预(结)算内多计、重列的项目，应依据有关文件或规定予以扣减。c)对预(结)算中与设计图纸不符的问题，应在深206、入施工现场调查、观测的基础上，给予调整。d)对定额缺项的新材料、新工艺应根据施工过程中的合理消耗和市场合理价格，确定其实际消耗量和材料价格。 4.3审查依据。主要的有： a)施工合同及构成施工合同内容的所有文件(如会谈纪要、协议、被确认的书面其他文件等)； b)施工图纸及相关资料； 包括全部的施工图、结构施工图、大样图、标准图，应按图纸目录一一核对收集齐全； 安装工程、景观工程等施工图纸； 图纸会审记录； 设计变更图； 隐蔽工程记录； 现场签证记录(涉及经济性签证必须有工程部经理签字方为有效)； c)施工组织设计； d）预算定额标准和单位估价表； e）费用定额。 4.4审查的组织形式。审查的组207、织形式可以是：a)会审：由合约部组织设计、监理、施工等单位及工程管理部、策划部等部门参加，经过核对、讨论，达成一致意见；b)工程监理单位进行审查；c)工程管理部、合约部进行的审查，本规程是指此种审查。4.5审查程序。建安工程预(结)算审查，一般应按下列程序进行，装饰工程、园林绿化工程预(结)算的审查可参照本规程实施。 4.5.1准备阶段： a)收集审查所需的图纸、合同、施工组织设计、标准图集、预算定额和单位估价表及各种取费标准等文件资料； b)熟悉设计文件资料的内容和要求； c)综合核对各种文件资料，如发现不相吻合的（如设计与施工），应向设计等有关部门征询意见，取得签认，以便作为审查的依据；发208、现设计规定要求与预算定额内容不符的（如材料品种、规格）或定额缺项的，应予记录，以便审查时进行调整或补充。 d)熟悉施工组织设计和施工现场情况、了解施工方案和方法，预制构件制作或来源，运输方式和运距、大型预制构件的安装方案和起重机械的选用、脚手架的形式等。4.5.2审查阶段：a)审查项目和审查工程量（由工程管理部负责）； b)审查预算单价（由合约部负责）； c)审查取费标准（由合约部负责）； d)审查工、料分析（钢筋砼结构必须抽筋审查）（由合约部负责）。4.5.3定案阶段：a)整理审查意见，编制审查报告，经授权人校对、审核、批准后送施工单位； b)施工单位如无异议，则按审查报告所提意见对预（结）209、算进行调整； c)施工单位如不同意审查意见，则应组织其参与，核对分析，协商定案或按合同约定的仲裁方裁定； d)出具审查报告。定案后，应将审查的基本情况，核减（或核增）项目的数量、金额及核减（核增）原因等进行整理，形成书面材料，向公司总工程师及总经理报告审查结果。e)预决算书的要求 按实决算的工程材料要求施工单位根据定额分部分项编号顺序（或施工先后顺序）列出计算书，再根据计算书工程量计算分项结果顺序列出预决算书。 以合同价为依据进行决算的工程的材料要求首先将设计变更、签证、工程变更分类按时间先后进行装订。计算书按其归类类别顺序进行计算，最后按计算书的类别、顺序将其结果汇成预决算书。 单价设计及工210、程变更、签证工程的单价，首先套用合同预算中的单价（定额单价），协商的单价和市场价格及材料换算价格在备注中分别注明“协商价”“市场价”“换”等字样。 材料的装订第一部分.预决算书（合同预算书变更、签证部分的预决算书）；第二部分.按计算顺序，整理的变更、签证材料；第三部分.计算书；第四部分.甲、乙双方协商己定的项目单价和材料单价的协议材料。4.5.4公司在认为必要时，可另行委托审价公司进行审价。4.6审查方法。工程预（结）算的审查方法应根据不同的情况予以采用，主要的方法有：4.6.1按审查的项目范围不同，分为全面审查法和重点审查法。a)全面审查法：即对工程预（结）算的编制依据、工程计算、定额和单价211、的套用，各项取费标准的规范性和技术性，进行全面的审查； b)重点抽查法：是对编制依据、取费标准、定额和单价套用进行粗略审查后，对工程量计算部分，只抽查一些结构复杂、设计标准高、造价大的重点分部分项工程。4.6.2按审查工作进程不同，分为流水审查法和平行审核法。a)流水审查法：是根据被审查的预（结）算的编制顺序，依次逐项进行审查，它是全面审查法采用的工作方法之一； b)平行审查法：按专业分工，对预（结）算书的不同部分同时进行审查。4.6.3按审查的对比依据不同，分为计算对比法和标准对比法。a)计算对比法： 与合约部编制的施工图预算对比，检验被审查的预（结）算的准确度； 重新计算，与被审查的预（结212、）算对比。 b)标准对比法：是指不通过计算，利用原有的适用标准或预（结）算结果的相应项目进行对比。 同类工程对比； 标准图预算对比； 预算手册对比； 单方基本值对比。29. 记录工程预（结）算审查所形成记录、文件除按规定发放的外，合约部应保存正本至工程竣工后两年。30. 生效本管理办法自xx年3月20开始生效。工管xx03号关于公布工程预（结）算审查作业规程的通知同时停止执行。主题词：工程预（结）算、程序工管xx17号关于公布交房作业流程图的通知总则：交房作业流程图业经研究和酝酿，现决定予以颁布，请有关单位、部门遵照执行。17 目的对交房过程中的行为进行控制，保证公司房地产销售、物业管理工作的213、规范及无误。18 适用范围本程序适用于公司房地产销售、物业工作的管理。a) 职责客户信息部经理负责审签交付确认单；财务部经理负责审核交付确认单；物业管理公司负责交付确认单后的客户联系管理工作； 客户信息部销售人员负责交付确认单前的客户联系工作及提供预售合同； 工程管理部负责交付过程的工程质量整改工作； 物业管理公司工程部负责参与工程验收工作并负责交付确认后的工程整改工作。4.流程图佘山银湖别墅交房流程图发展商客户信息部以挂号信方式将交房通知书邮寄给购房业主。购房业主凭交房通知书及其他文件至发展商客户信息部，开具交付确认单。发展商的客户信息部与该客户签署房屋交接书。购房业主凭交付确认单向发展商财214、务部付清房款余额及其他费用，财务部在交付确认单上签字。购房业主凭借交付确认单、身份证等至物业公司办理交房手续。物业公司向购房业主介绍交付流程、收费标准及二次装修规定。购房业主向物业公司支付维修基金和三个月物业管理费。物业公司填写房屋验收整改联系单，交至发展商的工程部及工程质量整改小组，由工程质量整改小组在规定期限内整改。购房业主由物业公司工程部陪同正式验收，填写房屋验收交接表；若有工程质量问题，亦在表内详细记录。经物业公司工程部验收后，由物业公司通知购房业主再次交房。如无工程质量问题购房业主验收通过，物业公司与业主签署房屋接受确认单。交房结束购房业主与物业公司签署文件及物品接受表。购房业主填妥业主联络登记表、住户证申请表。交付确认单致：xx世邦魏理仕物业顾问有限公司下列客户已与我司签订了房屋销售合同，并已缴清交付前应付款项，请予办理交付手续。一、房屋地址号别墅二、业主姓名以销售合同为准三、备注：注：业主凭此确认单原件到物业公司办理交付手续。广东xx实业集团xx房地产有限公司：客户信息部、财务部客户信息部经办人：客户信息部经 理：财 务 部经 理： 日期：回执本人为佘山银湖别墅号别墅之业主/代理人，现已收到贵公司所签署的交付确认单。特此声明。业主/代理人（签章）：日期：5.生效本管理办法自xx年8月10日开始生效。主题词：交房流程