1、宝业城市广场项目定位报告 目 录一、项目概况二、项目商业区分析1、商业主体分析、商场主体定位、商场经营业态、商场经营主题、商场经营理念2、项目内街商业分析、内街概况、经营定位、经营原则、经营模式、经营策略三、五星级商务写字楼分析1、资源优势2、定位结构3、核心定位4、定位特点四、现代化生活社区五、合肥市商圈分析六、后期商业七、后期经营策略八、消费人群分析九、商业管理十、总结“宝业城市广场”项目定位报告一，项目概况“宝业城市广场”项目位于合肥市蜀山区东南侧，基地为约240米X240米的矩形，南侧为主干道望江西路，西侧为潜山路，东面为庐西路，北侧为住宅小区。该地段交通便利，是理想的居住、商业开发用2、地，随着周边大型商业的建成，加之与合肥市政府仅一路之隔，因此在不久的将来该区域将成为合肥最高端、最具诱惑力的商业中心。 “宝业城市广场”项目总用地面积约92.18亩，地上总建筑面积2.459万平方米，地下建筑面积5.6万平方米，是一座集现代高端百货商场、高档住宅、酒店式商务公寓、五星级写字楼及商业一条街为一体的商业建筑群，具备金融、贸易、服务、展览、旅游等多种功能，提供办公、餐饮、购物、住宿等全方位服务，以先进的服务理念、高标准的配套设施领先市场。作为蜀山区政府重点打造的首席商业形象建筑工程，合肥的城市名片。宝业城市广场更是承担着能使安徽商业水平上一个大台阶、为本土商业更好的发展下去引领责任。3、办公区为一幢45层的五星级商务办公楼，办公楼建筑总面积为48800平方米，标准层高为3.6米；商场，商业内街、沿街商铺，整个商业建筑面积为73200平方米，其中主体商场16层，建筑面积为3.5万平方米，三幢33层的现代化时尚住宅，建筑面积为122300平方米；住宅楼底下的商铺与南面的高层及商业围成一个150MX75M的内部商业广场，在广场内5幢34层的独立商业体散落其间，整个广场空间丰富而灵动。在住宅的景观部分，通过北面的退让有近一万平方米的绿化为住户提供休闲、活动亲近自然的场所。整体布局活泼而亲切，空间丰富而有层次，每幢建筑各得其所，风格独特，形成了个性鲜明的建筑群。该项目形成后，年营业额预4、计将达10亿人民币以上，广场日均人流量逾越10万人次，解决就业约4000余人，将成为商业的亮点、旅游的亮点。二，商业区分析商业主体分析，商场主体定位：国际品牌购物中心（Direct Shopping Mall）此商场将打造成安徽乃至中部地区唯一的一家国际一流品牌集中地，如北京华贸购物中心新光天地，上海置地广场、香港SOGO商场，将汇集合肥各大商场主力品牌的旗舰店及安徽省唯一的品牌店，为消费者省去香港、去上海购物的机票、车票，省去时间、省去精力就能买到汇集世界一流的口牌，用坐飞机的时间、坐动车组的时间就可以在商场享受休闲的娱乐中心。注：目前已初步达成与杭州大厦联盟经营的意向，同时和燕莎国际购物中5、心正在洽谈。杭州大厦购物中心为浙江杭城大型商场之首，在商业界素有“旗舰店”之誉。商场经营5万多种国内外高档名牌商品，以“生活、购物、享受”为经营宗旨，2002年购物中心年销售额15.6亿元，夺取了建国以来，浙江省商界最好的经营成绩。目前，营业收入在全国各大商场中排名第十位，创利已进入全国商界前三名，零售规模为浙江省商业同行排名第一。，经营业态：宝业国际品牌购物中心是高品位时尚人群的乐园。强调品牌商品和服务体系，在体现时尚和前卫的前提下，表现高品位时尚人群的生活和参与特色，以追求自我、崇尚个性、参与性，新奇刺激和健康生活为主线，通过组合适合并能刺激高品位时尚人群在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐6、设施，使项目成为合肥市高品位时尚人群一族领略时尚、追求自我完美的乐园。该项目商场经营以国际一线品牌为主，分别为：一楼：主要经营国际品牌女鞋、化妆品、瑞士名表馆、黄金珠宝、名烟名酒品。（如NL ，CK、LV、登喜路、埃斯卡达、兰蔻、香奈尔、劳力士、宝齐莱等）二楼、三楼：主要经营国际品牌女装、女士内衣，羊绒制品等，服务配套有城市花园咖啡馆、美容美体生活馆。（如CHLOE、CHRISTIANDIOR、LV、玛丝菲尔、珂罗芭、朗姿）四楼：主要经营精品男装、男士鞋、包、内衣、生活品。（Bruin（布莱恩）、CARLO CASTELLO（斯卡图）、Galaxy（佳乐喜）、KALTENDIN（卡尔丹顿）、A7、shworth（雅狮威）、JEVONI（杰凡尼） 五楼：主要经营运动、休闲服饰、用品。文体用品。（如高尔夫、阿迪达斯等）六楼：主要经营休闲餐厅、咖啡室、茶室、冷饮店、酒吧、影院、特色名吃、商务餐厅、儿童欢乐城。并倾力打造安徽各地名小吃，打造成安徽各地特色“小吃名城”。注，一、小吃城概况宝业城市广场国际品牌购物中心六楼将定位以经营“安徽特色小吃城”为主， 休闲餐厅、咖啡室、茶室、冷饮店、酒吧、影院、特色名吃、儿童欢乐城为辅。该小吃城将汇集安徽全省各地特色小吃，如：万安“杜”字虾米豆腐干、徽州山区“葛粉圆子”、 无为“送灶粑粑”、 八公山“豆腐”、 三河“米饺”、 六安“酱鸭”，宿州“符离集烧鸡”8、等等，向消费者提供全省特色小吃一站式服务，让来合肥旅游的消费者在这里就能品尝到安徽省各地风味特色小吃，填补了合肥地区特大型特色小吃城的空白。整个安徽特色小吃城将占六楼营业面积的一半，小吃城将分为五大版块 “皖南韵雅小吃馆、皖北豪情小吃馆、皖中情趣小吃馆、皖西名流小吃馆、世界风味小吃馆”，每个特色小吃馆装修体现各地风情、文化、建筑等特色，让消费者品尝美味的同时欣赏到安徽各地风情和文化，让消费者感觉自己身临其境，体验式美食消费品位与自然美景相得益彰。 二、价值体现1、充分体现安徽特色小吃，体现安徽风土人情；2、可解决500人左右的就业，年营业额预计能达到1.5亿人民币；3、安徽特色小吃城将成为蜀山9、区人气最旺、商业种类最繁多的中心地带；4、给蜀山区市容市貌增添靓丽的一笔；5、让合肥的老百姓足不出户就能品尝到异地的美味佳肴，节省了时间、路费；喧闹式消费气氛和饮食环境显然已经不合时宜，深层次美食需求与日俱增，体验式美食消费时代来临。作为体验式美食消费的引领者，宝业城市广场具有不可限量的发展潜力，顺应餐饮大势，响应人们饮食消费潮流，满足大众内心需求，营造出独一无二的个性特色，是提升品牌和开拓市场的首选之地。 在宝业城市广场，人们可以体验到全身心的美食消费。吃喝玩乐看美景，味觉、视觉、听觉全享受，是体验的精髓所在。各地的饮食特色，让人感受味觉巅峰，优雅的自然美景，让人忘却城市的喧嚣，告别封闭和喧10、闹，享受放松，创造出一种第三场所的别样格调。，经营主题：安徽第一家定位（高端）（品牌）（直销）为一体的现代购物中心，全面引入国际化、时尚化、个性化，具有丰富文化内涵的消费、休闲中心。将高端消费，品牌追求，时尚潮流，体验消费融为一体，塑造西南区域品牌直销基地，引领潮流的形象和市场认知，从而打造国际化、专业化是安徽合肥唯一的品牌直销、休闲现代购物中心。，经营理念：创造非凡生活品质，用最新的经营理念去丰富商场的文化内涵。为消费者提供一流的购物环境，一流的商品，一流的服务，创造高品味的生活享受。二十一世纪去北京看什么，首先是看鸟巢，国家大剧院，再有就是华贸购物中心，那么安徽看什么呢？首先是安徽的九华山11、或黄山，再有就是合肥的宝业城市广场国际顶级品牌汇集地，集购物、娱乐、饮食为一体的商场。2、项目内街商业分析，内街概况宝业城市广场商业街位于国际品牌购物中、五星级商务写字楼和住宅之间，主要满足写字楼和公寓业主日常娱乐购物，文化休闲、丰富整个商业广场经营种类等。商业内街西面入口位于通往政务区主要干道潜山路，南面入口位于望江西路，是人流聚集的一个主要场所。商业面积约15000平方米，商业街中心以七幢34层单体建筑为主，“七星购物”，北面以住宅楼底下2层商铺为辅，整个广场空间丰富而灵活。室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。，经营定位：宝业城市广场精品时尚12、休闲街内街由住宅底层商铺及七幢单体营业房组成，将打造成购物休闲一条街，将引进国内一线品牌的展示旗舰店、高档自助餐、生活体验馆珠宝店、高档眼镜店、化妆品、箱包、鞋帽等，如麦当劳、必胜客、金得利、老凤祥、大明眼镜、宝岛眼镜等。1、 七幢单体商业称为“七星购物”，将打造成第二个北京的“新光天地”。 引进如星巴客、哈根达斯、上岛咖啡、耐克形象店、莲卡佛、巴拉巴拉等。2、 住宅底下商铺定位为时尚工艺品专卖店，音响、书刊用品专卖店、儿童用品专卖店等。如：瓷器、玻璃器皿、婚纱摄影店、花卉、儿童专卖。 ，商业形态定位原则宝业城市广场商业街整体定位强调精品购物（专业化、品牌化、差异化），具有以下特点：强调商品的13、档次和独有性；强调购物环境和氛围营造；强调服务水平和服务差异；,经营模式在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了八字的经营模式：统一管理、协作经营、统一管理宝业城市广场商业街由宝业集团安徽分公司全面管理，为统一形象，提升服务品质，商业街对所有业户进行统一管理，统一店面商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一广告宣传、统一促销推广；、协作经营宝业城市广场商业街的经营形成协作经营的模式，由宝业城市广场进行市场的整体推介，协助进驻业户经营。具体包括：A、强势广告支持，形成强大的宣传攻势， B、每年联合宝业城市广场国际品牌购物中心举办互动活动，促进交流，提升市场形象；C、利14、用门前广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚；D、打造蜀山区旅游购物新形象，促进旅游休闲和旅游消费；E、利用宝业城市广场强大的营销网，为业户提供商品信息、品牌引进等服务；F统一商业形象，为业户提供形象推广等服务，依托整和形象，形成合力，共同做大市场；G、全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂；H、定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费；，经营策略提升和强化商业街竞争力,遵循现代精品商场的经营理念,制定了十二字的经营策略：整和商业街、完善政策、合理回报。、整和商业街 整和商业街功能，集购物、休闲、观光、旅游多功能于一体；整和商业街空间，进行合理商品布局和楼层功能15、定位；整和推广，避免单兵作战，整个商业街由宝业城市广场进行统一的广告、促销推广。、完善政策完善的商业市场管理和服务功能，提升商业街软环境的竞争力；强化统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障业主和业户的利益。、合理回报保证商业街和业主、业户合理的收益，实现双赢；通过商业街整体机能的完善，提升商业街品牌形象，使商业街业主、业户均能获得良好的回报。三、五星级商务写字楼分析商务写字楼位于该项目东南角，地处望江西路，蜀山区新锐板块，周边交通便利、商务配套齐全，政务区近在咫尺，多条公交线任君选择，金寨路高架桥、长江西路高架桥，成就真正四通八达的捷运商务环境。楼层为45层，总高度116、65米，建筑面积为48800平方米，是该项目标志性建筑，安徽省五星甲级商务写字楼。1、项目资源优势寻找结合项目土地的环境地脉、地块特点、客群特征分析，综合得出本项目最大的资源优势为以下五点：项目所在地为政务区和老城区交界处，区位优越和地段价值可观，未来预期良好；区域内有大量的境外人士，他们对生活品质较为关注该位置尚没有一个真正意义上的硬件和软件皆备的星级酒店和写字楼融为一体的项目；独栋式的建筑形态，有利于酒店的经营和管理。注重物质与精神并重，关注人文的知性精英群体形成。2、项目定位结构图，项目目标即项目核心：具有贴心服务的奢华型产品，赋予产品该写字星级商务酒店的诞生。，三大要素：高品质、高品位17、高科技，三大要素相结合。，构成三大功能的5大基本主张：知识、科学、丰富、自然生态、健康娱乐，用这5大主张作为构成本项目特色的基本元素3、项目核心定位、五星级商务酒店；通过市场调研，结合本案周边的人流量及外地游客聚集的特点，30-43层建议考虑引进一家知名的酒店。（中国香港洲际假日酒店，杭州凯悦酒店等）考虑整体场地出租给某酒店，让酒店自营管理，更专业，开发成本降低。 、观光式餐厅；以44、45层为高档酒店经营为主，食客就餐的同时可以浏览整个政务新区的美景及大蜀山全景。同时餐厅提供多种规格的中西式商务简餐，为商务办公业主提供不同需求的餐饮服务，同时可以辐射周边企业。、五星级商务办公（将成为该区域18、总部经济，给税收、招商引资等巨大的贡献）A，智能化：楼宇自动化系统、通信网络系统和商务办公系统三者有机结合作为智能化平台支持；B，高舒适度：营造一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的商务居住环境；C，信息化：全网立体信息平台宽带网、有线电视网和数字程控交换网全面覆盖，开放式的会议服务； D，空间灵活：适于不同功能需要、大开间结构。4、项目定位特点，提供完善的顶级会所，为业主设立一个专属的奢华场所；，提供舒适豪华的居住办公环境及个性化的家居生活；，提供酒店式的服务和管理。主要是能够为客户提供全方位，全天候的服务和综合性管理；，还拥有独立品牌，全方位软硬件配置、丰富广泛的租客资源等特点和优势；四、现代19、化住宅生活社区三幢33层现代住宅生活区，在形体上以折线的板式为主与南面得点式高层形成对比，三幢住宅西面两幢顶部三层用玻璃连廊相连使三幢建筑整体性更强。居住区中心公园在设计时利用维地形设计来营造一种高程变化丰富的景观，同时为居民欣赏景观提供了不同的观赏点，丰富了公园的空间形态。活跃了空间气氛并改善了生活区的小气候。一幢第二代住宅小区，和整个小区的景观环境、商业环境增加了互补的作用。主要以现代酒店式管理模式的单身酒店公寓，和主题商业、内街连成一体式城市商业中心。让现代都市白领足部出户就能欣赏到城市美景，在自己的生活区就能购买自己喜欢的品牌商品，让自己成为宝业城市广场环境因素中的一份。整个项目以“人20、”为本，关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升整个社区的整体品质。把商业和住宅连为一体，是由“人与自然”与“人与人”的活动体系的有机组合。具有满足人生理，生活所需的物质功能和满足人心里一项，文化行为所需的精神功能。五、合肥商圈分析1、商业的发展不仅与经济发展产业结构水平，而且与城市空间环境、地区居民。消费能力等因素密切相关。东区区级商业中心（花冲公园附近）；北区区级商业中心（公交四保场附近）西南区区级商业中心（南七里站附近）西区区级商业中心（井岗镇附近）大学城区级商业中心另一类是根据城市的发展趋势和城市功能要增设的3个中心：政务文化新区区级商业中心；东南区21、区级商业中心（葛大店附近）；新站区级商业中心。2、合肥自古商业发达，目前传统文化商业与现代商业、特色商业相互并存。淮河路步行街 三里庵国购广场 长江路长江批发市场元一时代广场1234政府对于本区域发展的强力推动，各种配套设施的规划引入市政对中心老城区加快改造，势必会形成以商业为中心的高档居住区居住人群的集中，连锁反应为对商业的需求；近邻商业中心，未来商业部分价值斐然。本 案城市主干线，交通便利，可通达性强，昭示性好。3、区域经济的高速发展和政策推动，将迎来很好的发展契机，商业具备发展基础。根据规划：蜀山区将成为政务区、高新区、老城区搭建桥梁，逐步形成中、西、南展开的城市格局，构建城市中心结构。22、蜀山经济状况：蜀山区是合肥市西南部经济快速发展强区，区位优势明显，现已纳入合肥市新一轮城市规划。截止，2006年全区地区生产总值,比上年同比增长19%，财政收入比上年同比增长30.7%，固定资产投资同比增长87%，工业投资同比增长156%，农民人均纯收入6000元，稳居合肥市之首，同比增长15%，城镇居民可支配收入12450元，同比增长14%。GDP指数，2004年，高新区工业总产值首次突破百亿大关，实现GDP61.45亿元，按2002年统计口径，人口分布：蜀山区是2002年合肥市区划调整后新成立的以城区为主体，兼有少量农业人口的县级区。位于合肥市西南部，总面积168平方公里，辖1镇6街1园区23、，常住人口43.08万，其中非农业人口39.54万。区域商贸状况：止2008年底，蜀山区消费品销售平稳增长，全年完成社会消费品零售总额46亿元，其中，吃的商品零售额12亿元，穿的商品零售额16亿元，用的商品零售额20亿元。居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。购物中心、连锁超市、折扣店等新型商业业态发展势头强劲，规模效应进一步显现。4、蜀山区汇集八大商圈，未来城市商业繁华中心三里庵居住区级商业中心：位于西园新村北侧、长江路沿线。高新区居住区级商业中心：位于长江西路南侧，现管委会的西侧。西七里塘居住区级商业中心：以良辰商厦为基础，结合七里塘农贸市场等商业设施形成居住区商业中心24、。昌河居住区级商业中心：位于312国道以南的高新技术产业开发区内。西城居住区级商业中心：位于潜山路西侧，结合合肥肉联厂的改造统一布点，并逐步向西站方向延伸。青阳北路居住区级商业中心：位于青阳北路，结合新规划的安居苑北村配套建设。莲花新村地区居住区商业中心：位于锦绣大道与莲花路交口的西北角。乡村花园居住区级商业中心：位于经济开发区的始信路边，结合区内的乡村花园中布点的大型超市建设。六、后期商业1、从业态模式：单一业态定位及中档定位的大型零售百货商场呈现出“千店一面”，并且大多分布于主要商业中心地带，竞争日趋激励；故定位于大型百货业态模式，将难以营造市场优势；多业态、规模化、不同优势之主题商场所共25、同打造的商业聚合体，以其“多面磁场效应”形成新型商业中心，表现出愈加增加的市场优势。2、项目所处地：本项目位于合肥市蜀山区，是南七繁华商圈之边缘，鉴于处在区域经济发展过程，周边虽有大型社区，但无大型商贸区，自然人流较少，大众性消费客群不旺；若定位于大众性、普遍性的消费客群，则无任何市场竞争优势。鉴于对本项目未来展望，以本区域的发展来看，若定位于中高档、时尚消费客群，并以规模化营销策略，以形成本市场未来的中高档、追求品质生活和品位消费的消费群体集聚地位目标，将可有效的捕捉长期市场商机。3、商业建设规：鉴于本项目目前之立地条件与商业氛围，若仅定位于中档消费之大型零售百货及日常消费、竞争激烈的大型综26、合超市之通行模式，则势必难与成熟、具有“核心磁力效应”之商业中心抗衡；难以有效吸引客源和营造市场优势，必将面临竞争劣势及经营风险。本项目商业建筑规模宏大，商业总建筑面积73200平方米，若定位于传统格局的综合百货业态，由于“规模不经济”及经营难度大的因素，势必面临入不敷出、经营亏损、难以维计的危险。4、从消费者角：汇集名品，服务大众，引导都市消费文化的潮流，从而带给消费者以“品质卓越，物有价值”的感觉将成为我们在有形商品和无形服务上重点强调的。我们认为本项目专案的经营应锁定为本地区和郊近区域的消费者提供便利、全面、周到的商品和服务项目，满足消费者“一站式购足商品”的愿望。从顾客的购物意愿讲力图27、满足讲究生活质量、追求美好生活的各阶层消费者的需求，让消费者充分享受“最大满意、最小遗憾”的购物乐趣。七、后期经营策略商品力：合理的业态组合，提供最丰富的品牌种类，传达高度的品牌信息，以人为本合理调配各层客群的真正所需。服务力：全方位的服务概念，以满足实际需求为目的的服务设施，贴心的服务感受与高效率服务网络，充分体现现代商业的人性化服务特色。销售力：高素质、高水平、专业的销售队伍，充分将销售与服务良好结合，确保准确履行品牌商经营理念。企划力：准确了解消费心理，充分收集各项资讯，创新包装各类客群的商品，与众不同的促销活动、宣传提案。形象力：努力创新、突出特色，确保商品和服务的品质，满足消费者真正28、实惠的消费需求，全力创建本地区新型商业模式的标版，引领最新的消费概念。八、消费人群分析 从客户区域来源看：作为蜀山区的商业中心，区域内的商业高度集中和繁荣，吸纳的客户范围是整个蜀山区；次要客群是外来的游客，作为蜀山区大蜀山旅游景点的吸引力较大； 从客户年龄结构看：蜀山区不同层次的商业业态布局决定了区域内的消费客群是多样化的客户，年龄结构较为分散，但主要集中在中青年总之，蜀山区商圈的客户分布比较广泛，涵盖了西南区域所有客群及部分郊区客群。九、商业管理、与政府及各职能部门保持良好的关系，通过共管提升商业街形象；、监督并定期核查进驻业户，保障商品品质和经营信誉；、定期为业户提供市场信息和调研报告，供业户经营决策；、引进新品牌供已进驻或欲进驻业户选择；、策划举办各种促销活动，拉动人气提升业绩；、强化业户服务，定期征询业户意见和建议；、配合进驻业户进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜；、辅导经营不佳的业户改善经营方式，提升经营业绩；、与厂家、代理商、业户组成联合督察小组，规范市场经营行为，杜绝违法经营和窜货行为，保证市场良好的经营环境和对外形象；十、总结商业项目是一朵奇葩，其永不凋谢的美，需要辛勤培育，更要日趋专业化的运营管理，以科学的眼光，实事求是的态度来经营她。只有这样，一个成功的商业项目才能在持续发展的动力下，走上无限繁荣的经营之路！15