1、合肥宝能城 C地块沿湖商业、裙楼商业定位建议合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议mulu创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌项目研究市场分析案例借鉴商业定位u城市认知u项目概况u研究目的目目 录录合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌3为皖之中，承东启西，未来区域商业中心p发展机遇发展机遇 在中部崛起战略中起着“承东启西”的作用，并利用区域优势、资源优势实现城市发展，提升城市吸附力。p城市定位城市定位 合肥都市圈基本圈层半径为300公里，到2020年，合2、肥市将成为华东第二大城市，全国八大城市之一，全国金融中心。安徽安徽承东承东启西启西承东启西，中部合作承东启西，中部合作区位因素区位因素合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌4城市规划：“141”升级为“1331”战略，合肥经济蓬勃发展4“1”提升主城区原“141”战略区域，滨湖新区作为最后一个“1”，政策倾斜，发展迅速。“3”三大副中心积极发展巢湖、庐江和长丰三个副中心城市。“3”打造三大产业基地统筹推进新桥临空产业基地、庐南重化工基地和巢北产业基地。“1”打造巢湖生态示范区创新建设环巢湖生态示范区，改善城市形象和面貌。“1331”新格局的确立，环3、湖城市即将呈现政策因素政策因素合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌55宏观经济发展：城市宏观经济基本面运行趋势良好，总量呈现持续稳定的增长态势；安徽各市中居于首位，为商业发展奠定基础p宏观经济面基本良好，经济总量呈现持续增长的态势，2013年GDP总值为4672 亿元，是2008年GDP总值的2.8倍；近五年保持较快的增长速度，年均增长率为15%合肥市经济发展趋势良好GDP总量在安徽省居于首位p通过2013年安徽省GDP排名可以看出，合肥市2013年GDP达4672亿元，是芜湖市的2.2倍，远高于安徽省的其他城市。（亿元）经济因素经济因素合肥宝能4、城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌66p合肥市人均GDP总量一直处于不断上升的趋势，除2011年因并入原巢湖市部分区域导致整体速度变慢外，其他年份均保持11%以上的增长速度。人均GDP总量不断上升排名位居全省第一梯队p比较2013年安徽各市人均GDP可知，由于受到人口基数大的影响，合肥市人均GDP低于铜陵，位于全省第二（元）经济因素经济因素宏观经济：合肥市人均GDP处于不断上升状态，随着庐江、居巢区划归合肥，经济总量不断上升，城市居民购买力持续增长合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌7产业结构发展：产业结5、构不断优化，第三产业平缓增长，将带来不断增长的商业需求随着产业结构的调整，第三产业整体增长速度比较平缓，未出现大幅度的增减第二产业是合肥的重要支撑，仍呈现平稳增长态势产业结构不断优化产业结构不断优化第三产业比重渐增带来办公需求第三产业由原来的39.2%，逐步增长为39.4%，三产的缓步增长将衍生不断增长的办公需求。经济因素经济因素合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌2011年2013年合肥人口基数每年平均增加约5万人，依此进行推算，到2020年人口数量将达到790万人，根据最新城市功能规划，舒城县预计也将划入合肥管辖范围内，将增加110万人，预计6、到2020年合肥人口基数将达到900万人。p合肥市人口的快速增长及外来人口的增加为房地产需求提供了强大支撑。社会发展因素社会发展因素人口数量：随着城市快速发展和城镇化步伐的加快，城区吸纳外来人口能力持续增强，为商业发展提供庞大的消费群体合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌9p 美国著名学者纳瑟姆把一个地区的城市人口占总人口的比重变化过程用一条稍被拉平的纳瑟姆曲线表示出来，曲线表明，城市化水平在30%至70%之间，是城市化快速发展的时期，合肥市近三年的城镇化率逐年增长并始终保持在60%以上，根据纳瑟姆曲线，合肥近年来正进入城市化快速发展阶段。p城镇7、化率每提高1%，同时会使住房投资增长7%、住房销售面积增长5.7%、住房竣工面积增长2.7%、住房价格增长2.4%。根据 十二五经济社会发展目标，2020年合肥城镇化率将达到75%，比2013年的67.8%提高了7.2个百分点，快速增长的城镇化率将为合肥市场带来巨大的潜在需求。20112013年合肥市城镇化率城镇化水平：城镇化水平：合肥市进入城市化加速发展阶段，将衍生大量的房地产需求及商业需合肥市进入城市化加速发展阶段，将衍生大量的房地产需求及商业需求求社会发展因素社会发展因素合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌10 合肥 发展基础良好，未来发展8、潜力巨大，且本案处于重点发展方向上；消费群体庞大，商业环境较好城市基础发展潜力发展方向p 良好的经济形势、产业集聚、人口增长为房地产市场的发展带来极大的想象空间。p随着区域性特大城市规划的实施，合肥市发展潜力巨大，是中部六省最具潜力的二线城市之一。p主要向西向南发展，重点建设滨湖新区，包河区、政务文化新区和高新区。项目所在片区项目所在片区处于城市重点发展方向上。处于城市重点发展方向上。小结小结合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌项目研究市场分析案例借鉴商业定位u城市认知u项目概况u研究目的合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年9、企业 树一流品牌树一流品牌C地块沿湖商业总平图项目概况项目概况u沿湖商业总建面：4.63万方地上建筑面积：3.07万方地下建筑面积：1.56万方车位数：1329个u裙楼总建面：51.08万方地上建筑面积：46.64万方地下建筑面积：4.44万方车位数：6188个沿湖商业裙楼合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌13技术经济指标技术经济指标沿湖商业沿湖商业合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌14写字楼底商写字楼底商技术经济指标技术经济指标合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树10、一流品牌树一流品牌文文化化旅旅游游中中心心国国际际 金金融融后后台台省省政政府府八八百百里里巢巢湖湖发展机会发展机会高铁南站高铁南站文化旅游中心、省府所在、金融后台、八百里巢湖、高铁南站，提供未来商业发展机会地铁双轨交汇地铁双轨交汇合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌 交通配套：“四纵四横一环”井字路网四纵：四纵：包河大道包河大道 庐州大道庐州大道 徽州大道徽州大道 西藏路西藏路四横：四横：锦绣大道锦绣大道 紫云路紫云路 方兴大道方兴大道 云谷路云谷路一环：一环：环巢湖路环巢湖路交通概况交通概况合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业11、创百年企业 树一流品牌树一流品牌17交通配套交通配套：双轨交汇：双轨交汇地铁地铁1号线号线地铁地铁5号线号线双轨交汇，拉近城市“心距离”！交通概况交通概况合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌18景观资源景观资源：五园一湖环伺，旅游资源丰富，巨大潜在消费群：五园一湖环伺，旅游资源丰富，巨大潜在消费群体体 西邻金斗公园、北街塘西河公园、东望方兴湖公园与滨湖湿地公园、南临牛角大圩生态农业区，眺望巢湖，尽览无限风光。景观资源概况景观资源概况合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌项目研究市场分析案例借鉴商业定位12、u城市认知u项目概况u研究目的合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌如何在既定市场、土地指标情况下满足项目需求如何在既定市场、土地指标情况下满足项目需求?（去化速度提升、销售价格提升）产品设计定位形形象象定定位位业业态态选选择择业业态态比比例例产产品品设设计计合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌思思考考无论什么样的规划定位，立足点应该是：追寻市场机会最大化市场机会最大化、价值最大价值最大化化合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌首先看看我们面对的市场环境合13、肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌市场分析项目研究案例借鉴商业定位u合肥商圈概况u滨湖商圈概况u滨湖现状合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌24合肥市商业经过多年的发展，各级商圈逐步形成，且业态不断升级合肥市商业经过多年的发展，各级商圈逐步形成，且业态不断升级商业发展阶段商业发展阶段90年代初三孝口商圈合肥商业物业在三孝口初具规模，以国有商业为主体，以红旗百货大楼等为代表，分布在现在的汇通大厦周边，商业规模不大，体量比较小；高档商业开始显现九十年代中后期，商之都的诞生标志着开始出现高档商业消费。但仍14、以传统百货商店业态的商业模式为主。购物中心开始出现2004年年底，三里庵国购广场开业，标志着合肥第一家shopping mall的诞生。商业综合体2010年年底，随着包河万达广场的开业，及各种消费为一体的体验式商业综合体出现。同时金鹰、银泰等高端百货纷纷崛起。市府广场商圈进入94年，合肥商业蓬勃发展，商业重心转移到四牌楼、乐普生、鼓楼一带。百货商店是商业物业的主要载体。各大商圈兴起进入2000年，城市副中心商圈开始不断发展，如南七商圈、双岗商圈等。大型超市大量大型商超成为构建购物中心、区域商业中心的主力店和主力业态，家乐福，沃尔玛，易等国际品牌进入合肥19942010至今90年代后期2000215、0052007合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌25老城中心商圈成熟并开始新一轮升级，新兴商圈逐步成熟壮大，本项目周边尚未真正形成商圈本本地块周边尚未地块周边尚未形成商圈，仅绿地形成商圈，仅绿地中心项目单兵作战中心项目单兵作战，未来本项目将联，未来本项目将联合绿地形成商业新合绿地形成商业新一极一极老城区商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黄潜望商圈政务区商圈经开区商圈滨湖区商圈马鞍山路商圈区级商业中心市级商业中心正在形成的区级商业中心正在形成的市级商业中心老城中心传统商圈本案滨湖新商圈政务商圈商圈竞争主要锁定老城、滨湖及政务合肥商圈合肥商圈合肥宝能城16、C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌四牌楼商圈代表项目老城其它商圈代表项目三里庵南七元一马鞍山路合肥市区商圈发展较成熟，且正逐步实现进一步升级合肥商圈合肥商圈合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌四牌楼商圈辐射能力强，档次分化，其它商圈辐射力一般;均存在交通、停车等问题，体验性明显不足商圈商圈占位发展现状目标客群业态组合代表商户四牌楼商圈市级商圈合肥最早的商业中心，业态全，发展成熟全市购物中心、百货、商业街百盛、淮河路步行街、银泰、百大、商之都三里庵商圈次市级商圈以大型国购广场、之心城为中心，沿街商铺居多全市购17、物中心、专业市场国购、之心城马鞍山商圈区级商圈以新都汇广场为中心，沿街商铺餐饮居多包河、滨湖区客群购物中心、超市、批发市场万达广场、新都汇广场元一商圈区级商圈以服装批发市场、大型购物中心为主新站片区购物中心、超市、批发市场元一时代广场南七商圈区级商圈以购物中心、专业市场为主蜀山区及包河区百货、专业市场华联超市、百大百货黄潜望商圈区级商圈以购物中心、大型商业中心为主蜀山区及高新区大型超市、商业街乐购超市、大唐国际购物广场、港汇广场老城商圈老城商圈合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌28滨湖商圈：滨湖商圈：新兴滨湖商圈虽规划定位为市级商圈，但对老城区18、的人口拉动力有新兴滨湖商圈虽规划定位为市级商圈，但对老城区的人口拉动力有限限1 15 53 34 42 26 68 87 710109 9会展启动区会展启动区沿湖商业沿湖商业CBDCBD省级政务服务省级政务服务区区金融服务后金融服务后台台在营商业在营商业潜在供应潜在供应滨湖新区商业布局情况滨湖新区商业布局情况徽州大道1 11 1庐州大道1 13 31 12 21 14 4滨湖商圈滨湖商圈合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌零售商业类序号状态项目名称商业形式价格总体量（万m2）1在营世纪金源购物中心集中商业-402在营万国农贸市场集中商业-43在营19、合家福超市集中商业-0.74在营世纪金源商业街商业街-约85在营滨湖锦街商业街-约36潜在供应中翔商业中心集中商业1-4万4.37潜在供应蓝鼎综合体集中商业2-4万约128潜在供应高速时代广场集中商业30000109潜在供应蓝鼎滨湖假日商业体集中商业1.3万9.710潜在供应滨湖城市天地项目社区商业1-4万2.611潜在供应中信项目集中商业未定1012潜在供应利港集中商业未定4.813潜在供应高速百大集中商业25000-35000814潜山供应恒大中心集中商业未定11滨湖商业供应：滨湖商业供应：滨湖目前在营商业有限，未来供应较大，但规模较小滨湖目前在营商业有限，未来供应较大，但规模较小滨湖商圈20、滨湖商圈合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌政务商圈：政务商圈：政务商圈依托片区居住及办公人口发展迅猛，均以大盒子体形式出现，政务商圈依托片区居住及办公人口发展迅猛，均以大盒子体形式出现，在形式及客户聚焦上有可为空间在形式及客户聚焦上有可为空间华邦华润中心新地中心天徽商业广场安粮城市广场银泰城万达骏誉档次：整体属于中高档，后续将有高档商业运营；客户：以在政务区生活及工作的白领和高端消费群体为主；形式：主要为盒子体形式出现，业态以中档百货、高端百货为主。政务商圈政务商圈合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流21、品牌项目名称商业面积（万）商业开发进度价格开业时间天鹅湖万达广场22.5开业-2012年7月新地中心13.5开业-2012年底华润中心18.5在建-2015年华邦世贸城6开业-2014年4月天徽商业广场15红星美凯龙开业、欧尚超市待建、商业在建-2012年骏誉8待建未定-安粮城市广场20在建30000-政务商圈：政务商圈：商业布局逐渐铺开商业布局逐渐铺开政务商圈政务商圈合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌32目前竞品商圈产品形式仍有进一步提升空间目前竞品商圈产品形式仍有进一步提升空间未来商业形态将根据消费者的消费习惯的改变，从原有传统的商业类型渐22、渐向注重特色化体验型消费的商业形态转变。百货购物中心开放式商业街特色主题商业特色体验型消费发展趋势发展趋势合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌市场分析项目研究案例借鉴商业定位u合肥商圈概况u滨湖商圈概况u滨湖现状合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌合肥市商圈规划（2007-2020）未来商业总体发展目标未来商业规划布局p根据合肥市大型零售商业服务设施布局规划，2020年合肥社会消费品零售总额将达到4500亿元，商业增加值1200亿元，年均增长19.8%，商业对GDP贡献度提升至15%p商业营业总面积23、达到2000万，其中零售商业设施面积1000万，初步建成区域性商业中心、物流中心和会展中心；p构建两个都市级综合商业功能区、四个市级商业功能区、八个区级商业功能区、33个居住社区级商业功能区；p未来商业将从传统的老城区中心逐步向南辐射形成第二个都市级商业功能区滨湖区中心；辐射过程中，还将逐步带动形成四大区级商业功能区，包括政务区商业中心、明珠广场地区、老机场商业区、高铁站商业区。根据规划，滨湖的发展定位高，未来将成为与老城商业中心并列的都市级商业中心滨湖商圈规划滨湖商圈规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌发展第一阶段（发展第一阶段（2006-24、20092006-2009）发展第二阶段（发展第二阶段（2010-20152010-2015）发展第三阶段（发展第三阶段（2016-20202016-2020）n人口结构：人口结构：回迁户以及受性价比驱动的刚需自住人n人口结构：安人口结构：安居环境吸引了大量省行政中心和金融服务后台产业人口入住n住宅价值：住宅价值：随着滨湖CBD的成熟，巢湖的稀缺资源将被放大，本区成为合肥价值高地。n人口结构：人口结构：具备消费力的中高消费力的中高素质人口素质人口发展发展阶段阶段成熟成熟阶段阶段起步起步阶段阶段高性价比大盘引爆，居住价值较低高性价比大盘引爆，居住价值较低n引入一中，46中，师范附小及滨湖医院等教25、育医疗配套；n依托综合体大盘的区域影响力，率先打造占地面积2500亩的滨湖世纪城项目，借助学区和项目高性价比特质单点引爆。物业价值演变物业价值演变n区域上完全依赖学区价值的拉动；n项目本身依靠高性价比和大盘规模，初期价值增长缓慢且后劲不足。市政设施进驻，商业、商务功能起步，市政设施进驻，商业、商务功能起步，居住价值升级居住价值升级n国际创新展览馆、渡江战役纪念馆、轮滑场、博物馆已陆续建成；n省农委、消防总队已经入驻，建设中的要素大市场即将投入使用；n建设中的体育公园即将对外开放。物业价值演变物业价值演变n区域上逐渐依靠新区市政、商办配套的成熟，新区价值无限放大；n地块居住价值迅速提升，对于商业26、发展的支撑仅限于内向型的配套。未来逐渐被放大的商业、商务价未来逐渐被放大的商业、商务价值值未来随着区域居住价值的提升和人气的聚集，新区影响力已经放大甚至超过老城区，住宅开发价值开始走向平稳，商业和商务的需求向外向型转变。滨湖新区将成为新的商务中心，商业和商务价值开始提升加速。n住宅价值：住宅价值：价格在2500-4000元/平，处于合肥市的价格洼地n住宅价值：住宅价值：2012年价格在6000元/平以上，跃升合肥居住热点板块，超越旧城，与政务新区并驾齐驱。人口：人口：25-35万万人口：人口：60-70万万人口：人口：100万万百万人口规划，配套完善与产业发展使人口导入加速，百万人口规划，配套27、完善与产业发展使人口导入加速，中高端消费人群的比例将迅速增大中高端消费人群的比例将迅速增大滨湖人口规划滨湖人口规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌地铁1号线滨湖段站点规划图地块与站点位置关系锦绣大道站紫云路站中山路站方兴大道站云谷路站南宁路站人流汇聚方向 地铁开通后，我上班的首选交通工具肯定是地铁，那时候到主城区的时间肯定可以缩短到20分钟以内，那将非常方便。滨湖世纪城居民 李先生地铁1号线的落地 将推动更大的消费人流支撑区域商业项目，增对外辐射能力滨湖交通规划滨湖交通规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流28、品牌树一流品牌市场分析项目研究案例借鉴商业定位u合肥商圈概况u滨湖商圈概况u滨湖现状合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌世纪金源购物中心及其周边商业是滨湖目前唯一的核心商圈，世纪金源购物中心及其周边商业是滨湖目前唯一的核心商圈，辐射范围仅限于新区客群辐射范围仅限于新区客群世纪金源购物中心广西路沿街底商p世纪金源购物中心是目前新区唯一经营的集中型商业，集永辉超市、万尚百货、居然之家建材超市等为一体；p广西路沿街底商作为社区补缺型生活配套与购物中心连成一体，共同组成新区的核心商业圈。居然之家万尚百货世纪金源世纪金源合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定29、位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌世纪金源世纪金源MallMall属于集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的属于集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的“一站式一站式”购物中心购物中心D区A区B区C区分区业态分布分区业态分布A区万尚百货/同仁堂药店/巢湖鱼庄/百格汉斯B区车巢汽车城/国美电器/箱包鞋城/儿童成长天地/影城C区永辉超市/女性时尚馆/农业银行/味食尚/诸葛烤鱼D区居然之家/电信营业厅/柯达/海贝之星精品店/建设银行世纪金源世纪金源合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌目前餐饮业经营相对较好，尤其是特色餐饮业态经营异常火爆n我们门面对面的30、巢湖鱼庄，天每天晚上爆满，日营业额高达五六万，搞不懂什么原因；n我现在租的这个门面是上下两层，总面积在150左右，开间6米，月租12000元/月，转让费低于18000元免谈，每天的净收益在200-300元。-商铺租户p特色餐饮经营状况良好，人气旺盛。p消费性价比是客群消费的关注点。世纪金源世纪金源合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌41万国农贸以目的性商业为主，目前整体经营状况良好万国农贸以目的性商业为主，目前整体经营状况良好沿街商业+集中式摊位规模：总建筑面积4万方，摊位820个，商铺298间业态规划：餐饮、超市、药店、五金、百货、休闲娱乐等注31、：1、商业体量相对较少，作为社区配套效果较理想，与对面项目滨湖和园形成商业对流，促进了商业成熟；2、沿街商业产品规划存在一定的弊端，三层设置，单层面积较小，不适用；3、内部摊位前期推广效果较为理想，抓住了滨湖新区强大的未来人口优势和良好的商业前景，销售较为理想；商铺形态商铺形态面积区面积区间间销售价格销售价格租金租金三层联体沿三层联体沿街商铺街商铺100100多多1000010000多元多元/50005000元元/月月三层联体沿三层联体沿街商铺街商铺9494租金租金43004300元元/月，月，转让费转让费9 9万元万元摊位摊位约约121210-2010-20万万20092009年年1010月32、月1818日开日开盘，当日售罄。盘，当日售罄。万国农贸万国农贸合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌其他商业形式以社区配套的底商为主，去化速度快，市场实现良好销售代表访谈n“滨湖新区目前商铺的租金已经很高了，大约在80-130元/平/月”；n“我们的商铺不单卖，外铺以大客户为主，2层的商铺70-80平的一次性购买要在5-6间的样子，100-300多的至少一次性要买2-3间的样子。两层商铺的价格在2.5万至3万业卖掉了，商铺的客户整体也是外地的多一些”。位置位置滨湖新区广西路与长沙路交口滨湖新区广西路与长沙路交口 规模规模6.76.7万万商业类型商业33、类型特色商业街，内铺特色商业街，内铺+外铺外铺建筑形态建筑形态二层商铺，局部三层二层商铺，局部三层单价单价2.5-3.02.5-3.0万（二层外铺），万（二层外铺），1.51.61.51.6万（三层内铺万（三层内铺2 2万以上（三层外铺）；万以上（三层外铺）；户型面积户型面积70807080平；平；9013990139平平业态定位业态定位社区配套、基本生活服务社区配套、基本生活服务销售模式销售模式1 1、2 2、3 3层整套出售层整套出售市场租金市场租金目前底商租金为目前底商租金为80-13080-130元元/平平/月月 租售状况租售状况20201010.0909.1818开盘，目前内部剩开盘34、，目前内部剩1010套不到；外铺比内套不到；外铺比内铺好销铺好销客户来源客户来源外地投资客占外地投资客占70%70%；客户关注客户关注付款方式，区域发展和商铺未来的租金回报付款方式，区域发展和商铺未来的租金回报滨湖假日锦街商业街销售成功区域商铺租赁市场具备很高的租金基础，为商铺的销售实现提供保障；市场上大规模项目均规划一定体量的社区商业作为本体配套，都实现很高的价格和去化速度其它商业其它商业合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌区域型商业价值已基本成熟，人口持续入住及地铁落地将进一步提升价值，但未来竞争激烈规划规划定位定位发展发展支撑支撑现状现状价35、值价值未来未来供应供应u规划上滨湖新区将形成新的城市级商业中心u近几年区域人口将快速聚集，为商业发展提供消费群体。u目前区域内商业较少，且价值实现较好。u在建和即将开工建设的集中商业项目较多，但同质化严重。小结小结合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌在现有地块特征及市场竞争情况下，市场上是否有案例可供借鉴？合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌u深圳欢乐海岸u昆明低碳中心案例借鉴市场分析项目研究商业定位合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌 深圳欢乐海岸简36、介 欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间。欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合.。深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌从区域来看，实在称得上是深圳主城区内黄金般稀缺的一流价值地块，周边高37、档楼盘林立，城市奢侈景观和独家休闲资源扎堆云集，包括华侨城开发运营的诸多城市名片环绕，如“世界之窗、锦绣中华、欢乐谷”等等，将整个区域的旅游氛围已然打造成了深圳的知名旅游目的地。欢乐海岸区位深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌欢乐海岸东北岸功能业态分布深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌欢乐海岸东北岸功能业态分布深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸合肥宝能城38、C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌u 麦当劳麦当劳“得来速得来速”汽车餐厅：深圳市区首家麦当劳汽车餐厅：深圳市区首家麦当劳“得来速得来速”汽车餐汽车餐厅，集景观、休闲、餐饮、购物等于一体；厅，集景观、休闲、餐饮、购物等于一体；u 欢乐海岸水秀剧场：欢乐海岸水秀剧场是深圳首个水秀表演剧场，剧欢乐海岸水秀剧场：欢乐海岸水秀剧场是深圳首个水秀表演剧场，剧场占地面积场占地面积1 1万多平方米，拥有可容纳万多平方米，拥有可容纳25002500人的湖畔剧场和以人的湖畔剧场和以 漫延的漫延的红树林红树林 为主题的超大型水上舞台。在创意规划、表现手法、观赏效果为主题的超39、大型水上舞台。在创意规划、表现手法、观赏效果和音乐创作等方面的创新高度，代表了当今世界大型多媒体水秀节目和音乐创作等方面的创新高度，代表了当今世界大型多媒体水秀节目的顶级水平。的顶级水平。u SPASPA主题会所：位于椰林沙滩西北端，建筑面积逾主题会所：位于椰林沙滩西北端，建筑面积逾1.21.2万平方米，是深万平方米，是深圳独一无二的海景圳独一无二的海景SPASPA主题会所。它倚临心湖之畔、椰林树影之间，主题会所。它倚临心湖之畔、椰林树影之间，拥有国际一流硬件设施，将引入高端拥有国际一流硬件设施，将引入高端SPASPA品牌，既是欢乐海岸优质的品牌，既是欢乐海岸优质的景观资源，又将成为区域高端客40、群的核心生活配套景观资源，又将成为区域高端客群的核心生活配套 深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌案例借鉴市场分析项目研究商业定位u深圳欢乐海岸u昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心昆明低碳中心基本信息合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌目标定位：以白领、商务客群为主业态类型：金融机构、41、烘焙、咖啡、甜品 、西式快餐、简餐、茶餐厅、特色餐饮 、美容美体、书吧为主昆明低碳中心昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流42、品牌树一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌启启示示深圳欢乐海岸打造有特色的主题商业街昆明低碳中心打造顶级商务休闲生活中心合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌商业定位u整体定位u业态规划u产品定位u交付标准u商业动线案例借鉴市场分析项目研究合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿湖商业街形象定位：安徽顶级环湖特色风情街43、环湖特色时尚生活城安徽顶级商务生活休闲中心环湖核心商业地标裙楼形象定位：目标群体：环巢湖、文旅城游客；滨湖区域外牵引性客群目标群体：满足120万平米城市商务精英 整体定位整体定位合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌银行、眼镜、甜品、美发、花店、旅行社、影印、音像、干洗、药店、美甲舒适生活城市休闲商务服务功能定位：功能定位：以目标客群需求为立基点，围绕以目标客群需求为立基点，围绕“舒适生活、城市休闲、舒适生活、城市休闲、商务服务商务服务”主题展开，主要包含餐饮、休闲娱乐、精品购物主题展开，主要包含餐饮、休闲娱乐、精品购物功能，辅以社区服务、居家生活44、招待、康体、养生、教育功能，辅以社区服务、居家生活、招待、康体、养生、教育等等社区服务购物天地居家生活对应主题对应业种二级主题休闲娱乐饕餮美食健康养生商务招待包含特色居民日常生活所需相关服务项目包含特色家用电器、儿童类相关项目包含特色服饰、鞋帽等相关精品购物项目包含特色休闲餐饮、正餐、快餐等包含特色影院、KTV、旱冰等相关项目包含咖啡、茶馆、商务正餐等相关项目包含SPA、足道、洗浴、按摩等分类功能婚庆时尚包含特色婚纱摄影、婚庆酒楼等相关项目大型超市、家电馆、儿童游乐场、儿童培训、健身珠宝、钟表、化妆品、鞋类、男女装、休闲运动馆、儿童服饰婚纱摄影、婚庆酒楼正餐、快餐、特色餐饮、休闲餐饮SPA、45、足道、按摩、洗浴影院、KTV、旱冰、棋牌商务正餐、咖啡、茶馆沿湖特色风沿湖特色风情商业街情商业街商务休闲生商务休闲生活中心活中心功能定位功能定位合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌商业定位案例借鉴市场分析项目研究u整体定位u业态规划u产品定位u交付标准u商业动线合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿湖商业业态配比商铺类型业态占比特色餐饮、高档大餐饮60%精品零售40%业态规划业态规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌业态规划业态占比高档商务休闲餐饮、46、高档大餐饮42%精品零售35%休闲娱乐20%配套服务3%业态规划业态规划裙楼业态配比合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿湖一层餐饮招牌餐饮（一拖三）特色餐饮（一拖二）休闲餐饮业态规划业态规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿湖二层餐饮招牌餐饮（一拖三）特色餐饮（一拖二）休闲餐饮业态规划业态规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿湖三层餐饮招牌餐饮（一拖三）正餐餐饮业态规划业态规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树47、一流品牌树一流品牌潮流精品（一拖二）精品零售专卖业态规划业态规划沿湖一层商业合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿湖二层商业潮流精品（一拖二）运动户外业态规划业态规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿湖三层商业儿童/女人世界运动户外业态规划业态规划合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌商业定位案例借鉴市场分析项目研究u整体定位u业态规划u产品定位u交付标准u商业动线合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌沿48、湖商业产品定位根据商铺类型及销售形式进行面积分割根据商铺类型及销售形式进行面积分割商铺类型销售形式主力面积建筑标准层高餐饮一拖三800-1000开间3-4m进深14-15m，12-15个标准被拼售1层为5.5-6m，2-3层为5m一拖二180-200开间3-4m进深14-15m，2-3个标准被拼售单层销售50-60开间3-4m，进深14-15m精品零售一拖二30-100开间34.2m，进深610m，双层拼售单层销售15-50开间34.2m，进深610m产品定位产品定位合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌裙楼商业产品定位根据商铺类型及客户特点进行面49、积分割根据商铺类型及客户特点进行面积分割商铺类型销售形式主力面积建筑标准一层销售90-120开间4.2m进深1215m二层及以上自持40-50开间3.6-4.2m，进深10-12米地下商铺划分销售15-40开间进深比为1：2，不超过1：4；开间3m4.2进深610m产品定位产品定位合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌商业定位案例借鉴市场分析项目研究u整体定位u业态规划u产品定位u交付标准u商业动线合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌合肥市场商业形态可分为集中商业、商业裙楼、独立商业街以及住宅底商等几50、种形式，根据本案物业特点，建议按照一般商业街交付标准即可。大餐饮大型餐饮交付标准建筑&结构楼层净高3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体结构毛坯面电气负荷指标300-400W/m2计量方式磁卡表暖通空调风商户自行确定技术条件新风量（最小值）25 m3/小时。人空调冷负荷350W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN40排水管径DN150计量方式水表计量燃气燃气管径DN100燃气用量150 m3/小时交付标准交付标准合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌休闲餐饮休闲餐饮交付标准建筑&结构楼层净高3.3m；楼层荷载4051、0Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体结构毛坯面电气负荷指标450-600W/m2计量方式磁卡表暖通空调风商户自行确定技术条件新风量（最小值）25 m3/小时.人空调冷负荷250-300W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN40排水管径DN150计量方式水表计量燃气燃气管径DN50（若不用燃气，则可不设）燃气用量20 m3/小时（若不用燃气，则可不设）交付标准交付标准合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌 零售购物中心建造标准独立零售店铺工程条件建筑&结构楼层净高3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面，楼地面平整度要求10mm墙体大玻璃墙面；大玻璃地弹簧门或透明防盗卷帘；隔墙乳胶漆饰面电气负荷指标80-100W/m2计量方式磁卡电表暖通空调风风机盘管，数量根据店铺面积确定新风量（最小值）18 m3/小时。人空调冷负荷200-250W/m2风管设备保温橡塑保温给排水美容美发预留给水管径DN40；排水管径DN100交付标准交付标准合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌商业定位案例借鉴市场分析项目研究u整体定位u业态规划u产品定位u交付标准u商业动线合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议创百年企业创百年企业 树一流品牌树一流品牌商业动线商业动线