1、谨呈：深圳市地铁集团有限公司谨呈：深圳市地铁集团有限公司谨呈：深圳市地铁集团有限公司谨呈：深圳市地铁集团有限公司深圳地铁横岗深圳地铁横岗车车深圳地铁横岗深圳地铁横岗车车商商商商车车辆段综合物业开发项目辆段综合物业开发项目车车辆段综合物业开发项目辆段综合物业开发项目商商业初步分析及招商建议业初步分析及招商建议商商业初步分析及招商建议业初步分析及招商建议商业顾问部2014年4月商业顾问部2014年4月【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】目 录2、目 录1.同致行介绍1.同致行介绍2.商业市场概2.商业市场概述述3.3.项目现状分析项目现状分析3.3.项目现状分析项目现状分析4.商业借鉴案4.商业借鉴案例例5.项目定位及5.项目定位及业业6.6.招商策略建议招商策略建议6.6.招商策略建议招商策略建议述述（对区域市场的认识）析析（项目背景理解及分析）析析（项目背景理解及分析）例例业业态规划态规划议议（我们的优势）议议（我们的优势）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】关于同致行关于同3、致行同致行地产顾问集团成立于19199 9成功代理、策划和销售10001000多多至2013年，累积在全国范围服务目前共有团队专家2424位位专业顾目前共有团队专家2424位位，专业顾3636亿亿2013年，实现全年总利润达3636亿亿9 95 5年，励精图治于地产行业近2020年多多个大型住宅、写字楼及纯商业项目务过的各类物业总面积逾1亿1亿平方米顾问团队成员15001500余余人顾问团队成员15001500余余人亿元亿元亿元亿元人民币http:/|Page 3【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t4、唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】同致行的三大战略区域同致行的三大战略区域(至2014年3月)(至2014年3月)全方位服务分公司 12个全方位服务分公司 12个 项目办公室 26个项目办公室 26个业务覆盖业务覆盖超过超过4545个城市个城市 业务覆盖业务覆盖超过超过4545个城市个城市华北区域华北区域中南区域中南区域华南区域华南区域http:/|Page 4【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】业务服务范围业5、务服务范围土地评估机构评估服务中房个人评估业务投资咨询服务国际服务机按产国际服务产多元化房地产方案多元化房地产方案配合配合评估服务评估服务顾问服务顾问服务写市场调研多元化房地产方案多元化房地产方案，配合配合写产商住市场调研前期策划商业定位研究定位规划分析住其旅定位规划分析经济测算营销策略用家业主业主/投业主业主/投资资投投资资中介咨询服务房屋租售服务机构安家服务按揭代理服务产权办证服务产权办证服务合客户之广泛需求合客户之广泛需求经纪服务经纪服务写字楼物业合客户之广泛需求合客户之广泛需求代理服务代理服务写字楼物业产业园物业商铺物业住宅物业住宅物业其他个别物业旅游地产http:/|Page 5资资6、者者资资者者【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】我们为不同领域的客户提供我们为不同领域的客户提供最最2020年年我们致力为每座城市代2020年年我们致力为每一座城市代性、标志性项目输出我们的智慧深圳联泰地产深圳鹏基集团深圳南光地产深圳振业集团深圳瑞河耶纳深圳万科地产深圳中海地产深圳招商地产深圳富春东方深圳中城银浦深圳新浩实深圳西湖林语深圳中航香水郡深圳嘉宝田花园深圳卓越地产深圳星河地产深圳中信集团深圳市赛格深圳中银集深圳前海股深圳丹枫雅苑7、深圳星海名城深圳听海花园深圳中航集团深圳东部集团深圳中核置业深圳金众集深圳恒立冠深圳市富通深圳挪威森林深圳中央商务大厦深圳中银大厦深圳广森投资南山开发集团深圳地业地产深圳花样年深圳同济实深圳讯美科最最优质服务优质服务南京奥体建设代表深圳航天大厦深圳江苏大厦石家庄天山集团大益置业镇江中房新鸿代表深圳联泰大厦深圳时代科技大厦深圳现代商务大厦洛阳世纪华阳石家庄天山水榭花都南京奥体新城深圳卓越时代广场深圳赛格广场深圳赛格群星广场昆山中航城长沙大玺门商业公园长沙鹏基诺亚山林方地产浦地产实业郑州曼哈顿广场郑州主语城郑州星钻长沙泊爱蓝湾益阳中核缇香名苑韶关龙洲岛菲诗艾伦格集团集团股份郑州长城康桥华城郑州大河8、龙城河南建业集团中信井冈山国会中心西安丝路花城香榭西安首府集团冠投资通地产河南升龙置业镇江恒顺地产中华永恒慈善基金会哈尔滨TIMES国际公馆徐州红星美凯龙镇江翠竹园别墅年集团实业科技http:/|Page 6【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】我们的商家资源系统我们的商家资源系统国内零售国内零售国内零售国内零售 国内一线零售品牌 儿童主题类品牌 运动休闲系列国内零售国内零售国内零售国内零售 运动休闲系列 餐饮及其它商家品牌资资系系 国际一9、线品牌 国际儿童游乐品牌 国际餐饮品牌售商家售商家售商家售商家售商家售商家售商家售商家资资源源香港香港香港香港系系统统以及以及海外海外以及以及海外海外资源资源资源资源 国际餐饮集团异国特色零售商家资源资源资源资源 异国特色零售商家 体验式商家业态http:/|Page 7【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】部分商家资源部分商家资源http:/|Page 8【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:10、/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】部分零售商业资源部分零售商业资源儿童儿童餐饮餐饮餐饮餐饮休闲运动休闲运动零售零售零售零售http:/|Page 9【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】同致行关爱我们承载的同致行关爱我们承载的社社“雏鹰计划”“雏鹰计划”、“新动力成长计划”“新动力成长计划”为员工搭建良致行培养高层次人才起到了很好的造血能力致行培养高层次人才起到了很11、好的造血能力“同致行关爱慈善感恩社会感恩社会同致行关爱慈善基金同致行”是由（中国）董事长王波先生倡导发起，我我们们我我们们承载承载承载承载感恩社会感恩社会在深圳慈善总会的支持和管理下设立的专项公益基金，承载承载承载承载旨在关心员工健康，救助贫困学生，积极发展慈善事业。践行企业公民职责践行企业公民职责。承载承载责责同致行倡导员工同致行倡导员乐于承担家庭和一个员工都找到社社会责任会责任良好的成长平台，为同关爱员工关爱员工们们们们载载载载载载载载责责任任工成为有能力、有爱心，http:/|Page 10成为有能力有爱心，和社会责任的人，让每到家的归属感。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全12、【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业市场概述商业市场概述总体市场概况总体市场概况区域特性分析区域特性分析区域商业市场研判区域商业市场研判区域商业市场研判区域商业市场研判【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】总体市场概况总体市场概况?深圳市商业格局龙岗已逐步深圳市商业格局龙岗已逐步成成深圳商业格局：随着政府商业规划的出台，泛中心13、深圳商业格局：随着政府商业规划的出台，泛中心化化心、多副中心”心、多副中心”城市，而龙岗将成为城市，而龙岗将成为次级商业中心次级商业中心，?由于罗湖金三角圈，将他们作为一?通过对各商圈及分析，我们将各行的辐射体系中形的辐射体系中，形业价值梯度结构，成成为深圳的次级商业中心为深圳的次级商业中心化化已成必然，将由“单中心”城市，转变为已成必然，将由“单中心”城市，转变为“一主中“一主中进一步带动老城区商业发展进一步带动老城区商业发展市级商业区市级商业区罗湖金三角华强北福田中心区次级商业区次级商业区福田中宝安中心商业区龙岗中心商业区龙岗中心商业区南山后海商业区南山后海商业区南油商业区南头商业区片区商14、业中心片区商业中心沙井商业区光明中心商业区龙华商业区角、华强北属于城市商一个整体来探讨布吉商业区坪山中心商业区沙头角商业区及各行政区的区位关系行政区域纳入到各商圈形成整个城市层面的商http:/|Page 12沙头角商业区其 它形成整个城市层面的商以此作为分析的基础【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】总体市场概况总体市场概况?深圳地铁商业现状地铁沿线深圳地铁商业现状地铁沿线?深圳成功的商业中心大多能与地铁连接深圳成功的商业中心大多能与地铁15、连接，项目能依间和竞争力；?龙岗三号线两端两端的地铁商业发展较好商业发展较好但中间区域中间区域?龙岗三号线两端两端的地铁商业发展较好商业发展较好，但中间区域中间区域益田假日广场COCOPARK海岸城宝能太古城宝能太古城商业发展良好，未来机会点很多商业发展良好，未来机会点很多依托地铁传送大量消费人流，具有更为广阔的发展空域域的商业仍为市场空白点仍为市场空白点远洋新干线域域的商业仍为市场空白点仍为市场空白点。龙岗COCOPARK摩尔城摩尔城新城市广场金光华KKMALL万象城中心城金光华http:/|Page 13KKMALL中心城【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：16、h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】总体市场概况总体市场概况?宏观商业环境分析电商冲击宏观商业环境分析电商冲击效效宏观商业环境：宏观商业环境：电商冲击电商冲击效应明显，传统商场经营受2006-2012网络购物交易规模走势图网络购物交易规模走势图?2012年整个网购交易规模突破13000亿。中国网络经济市场规模达3850 4亿元受益传统零传统零中国网络经济市场规模达3850.4亿元，受益于网购市场的高速发展，同比增长54.1%；中国网络经济市场相比2011年增长1351.3亿元其中电子商务市场增量贡献最大传17、统零传统零苏宁电国美电家乐福元，其中电子商务市场增量贡献最大。家乐福2013年效效应明显，线上线下融合是趋势应明显，线上线下融合是趋势受考验，线上线下融合线上线下融合是趋势，商业模式选择需谨慎?受网络零售的严重冲击，消费者购买行为已发生变化，市场平衡被打破，传统零售商开始进行网络零售尝试，截止到2012年6月，共有59家百强企业开展，超过70家网店，其中百货业态26家。年份网站数净增网站数年份网站数净增网站数2009-2012年各年传统零售企业开展网络零售数量2009年前142010年31172011年5221年2012年597零售业数据零售业数据：零售业数据零售业数据电器：2012年1-3季18、度置换或关闭59家连锁店，净减少22家；电器：2012年净减少30家；福：中国关闭6家；http:/|Page 14福中国关闭 家；年500强中国企业29家入榜，其中20家均出现营业额下滑。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特性分析区域特性分析?龙岗区域市场特性文化创意龙岗区域市场特性文化创意 区域高新科技产业基础雄厚，为项目所在区 区域高新科技产业基础雄厚，为项目所在区域域产业是区域发展的主要支撑产业是区域发展的主要支撑?产业升级19、产业升级区域产业现代化程度高，第三产业总体比重接近80%产业结构不断优化升级现以文化创以文化创近80%，产业结构不断优化升级，现以文化创以文化创意、高新科技等为支柱产业意、高新科技等为支柱产业，并快速向以现代服务业为主导的发展方向迈进；?特色资源特色资源区域文化创意产业高度密集，工艺美术产业、现代印刷产业、文化休闲旅游产业迅速崛起，现代印刷产业、文化休闲旅游产业迅速崛起，依托强大的产业资源，打造深圳文化产业龙头大区、深莞惠都市产业群中的文化产业核心区；打造深圳文化产业龙头大区、深莞惠都市产业群中的文化产业核心区；来来?未未来来发展发展随着区域城市建设以及产业发展的推进，其经济水平及城市功能仍将20、保持快速发展和完善，本案区域有望陆续完善公共基础配套设施与社区商业服务功能；http:/|Page 15域域发展带来了良好的机遇。发展带来了良好的机遇。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特性分析区域特性分析?区域居民消费特性商业消费区域居民消费特性商业消费2013年深圳市各区域社会消费品零售总额:4433（亿元）2013年深圳市各区域社会消费品零售总额:4433（亿元）罗湖区福田区罗湖区福田区9宝安区南山区宝安区南山区668.28821、79.3盐田区龙岗区盐田区龙岗区583.5572.46单位：单位：数据来源：2013深圳市统计年鉴013?区域全市领先的零售总额保证了旺盛的消费力，?区域全市领先的零售总额保证了旺盛的消费力，力居高不下，消费潜力持续旺盛力居高不下，消费潜力持续旺盛?通过深圳市各中区域的社会消费品零售总额比较，可以看出龙岗区的商业售总额比较，可以看出龙岗区的商业消费处于深圳市整体区域的中等水平，由此说明本案区域内商业发展相对成由此说明本案区域内商业发展相对成1301.07930.03熟，且受零售商和消费者的认可熟，且受零售商和消费者的认可；?龙岗区商业已进入到一个蓬勃发展时8期，传统商圈与新兴商圈的融合，促进了22、区域的社会消费品零售总额快速亿元亿元增长，反映出本案区域居民具有较强的消费能力和发展潜力。反映出本案区域居民具有较强的消费能力和发展潜力。300同时其高增长速度显示出消费结构升级的趋势；同时其高增长速度显示出消费结构升级的趋势；http:/|Page 16【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特性分析区域特性分析?区域发展规划分析主要商业区域发展规划分析主要商业较较2008-2020年龙岗区总体发展规划2008-2020年龙岗区总体发展23、规划?深圳市龙岗区总体发展规划显示，区域规划的商业商务用地基本集中在目前的繁华区域以中心城为核心以中心城为核心与布吉与布吉横岗横岗区域，以中心城为核心以中心城为核心，与布吉与布吉、横岗横岗、平湖形成四大商业辐射圈、平湖形成四大商业辐射圈，预计未来上述预计未来上述区域仍然是最主要的商业及商贸集中区区域仍然是最主要的商业及商贸集中区；区域仍然是最主要的商业及商贸集中区区域仍然是最主要的商业及商贸集中区；?本案地处六约地段，依托地铁三号线，其用地规划主要结合现状考虑，以居住用地用地规划主要结合现状考虑，以居住用地为主，并有相当部分教育科研用地，主要承担区域人口居住及科研教育功能，主要承担区域人口居住24、及科研教育功能，此外也有部分社会公共设施及服务配套用地。?本案处于布吉商圈和横岗商圈的中心地带，商?本案处于布吉商圈和横岗商圈的中心地带，商业业较较集中，规划功能板块定位清晰集中，规划功能板块定位清晰本案本案http:/|Page 17业业市场潜力较大市场潜力较大【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特性分析区域特性分析?区域交通条件特性龙岗大道区域交通条件特性龙岗大道将将?项目地处龙岗区六约地铁站站上盖地段，区域内已形成“一环三纵五横25、”的主要道路结构，交通网络较完善，交通便利性较高；?根据城市交通规划，龙岗形成了包括机荷高速深汕高速南坪快速水官高速北通道速深汕高速、南坪快速水官高速北通道、梅观高速、清平高速、丹平快速、盐排高速、惠盐高速等在内的“两横五纵”路网格局，7条7条高速公路和2条快速路发挥着联系互通的作用高速公路和2条快速路发挥着联系互通的作用；?项目紧邻龙岗大道，方便到达罗湖及其他区域项目紧邻龙岗大道，方便到达罗湖及其他区域，加强了本域与外部的沟通和连接加强了本区域与外部的沟通和连接；?地铁3号线六约站直通本案，3号线连接罗湖、福田及龙岗的重要商业中心增强了本案到达福田及龙岗的重要商业中心，增强了本案到达外部区域26、的便利性。?龙岗大道作为横跨整个龙岗区的一条主要干道，?龙岗大道作为横跨整个龙岗区的一条主要干道，对对将将打造成第二条“深南大道”打造成第二条“深南大道”六约站六约站本本 案案本本 案案http:/|Page 18对对本项目而言，其交通便利性的优势十分明显；本项目而言，其交通便利性的优势十分明显；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特性分析区域特性分析?区域人口特性人口消费需求区域人口特性人口消费需求?本案位于龙岗六约片区，本案核心辐27、射区域内本案核心辐射区域内包包辐射区内常住人口总计约为219万人，其中常住人?本案核心辐射区人口以企事业单位白领、高知高员及中小企业雇主等，消费需求消费需求旺旺盛盛，消费品质较消费品质较员及中小雇主等，消费需求盛消费需求盛，消费品质较消费品质较范 围核心辐射区人口范 围核心辐射区人口行政规划行政规划布吉：104万横岗：70万龙岗中心城45?闲龙岗中心城：45万闲?高?总人口总人口219万?总人口总人口219万注：此数据来源于2010年第六次全国人口普查各街道办数据旺盛，消费品质高，消费欲望强烈旺盛，消费品质高，消费欲望强烈包包括横岗片区、布吉片区和龙岗中心城片区括横岗片区、布吉片区和龙岗中心城28、片区，核心人口200万人。高收群体居多，另外还有部分机关事业单位公务人较高较高，消费欲消费欲望望强烈强烈。较高较高，消费欲强烈消费欲强烈区域人口特征区域人口特征?企业单位白领人群，高知高收群体，时尚休闲消费需求旺盛；闲消费需求旺盛；?机关事业单位工作人群，周边机关事业单位，高消费力，高品质需求；?中小企业雇主消费欲望强消费频次高?中小企业雇主，消费欲望强、消费频次高http:/|Page 19【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特性分29、析区域特性分析?区域特性总结区域特性总结特征特征：区域商业形态区域商业形态主要以商业街主要以商业街ShopShop特征特征一一：区域商业形态区域商业形态主要以商业街主要以商业街、ShopShop特征二：特征二：区域整体商业档次不高，且业态较区域整体商业档次不高，且业态较特征三：特征三：横岗商业项目只具备单一方面竞争横岗商业项目只具备单一方面竞争特征四：特征四：区域商业发展利好刺激消费激增，区域商业发展利好刺激消费激增，提提pping mallpping mall 和百货业态为主和百货业态为主辐射范围小辐射范围小ppingpping mallmall 和百货业态为主和百货业态为主，辐射范围小辐射30、范围小为单一，为单一，商业缺乏领导者商业缺乏领导者力，力，缺少具备综合竞争力的标杆项目缺少具备综合竞争力的标杆项目提提升整个高档消费商圈的人群和购买力升整个高档消费商圈的人群和购买力http:/|Page 20【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?区域商圈分析由三大商圈组区域商圈分析由三大商圈组成成?百货超市成为主流未来：体育未来：体育新新居住、商业居住、商业文文以体育为主体以体育为主体商圈研究商圈研究?百31、货超市成为主流；?专业市场占据一定份额：老城、中心城目前已有龙岗赛格、电子世界、东以体育为主体以体育为主体目前：商业目前：商业暂暂城目前已有龙岗赛格、电子世界、东方国际茶都等专业市场，相对规模均较有影响力；?多种业态共同发展：专卖店、便利店、个体户店、专业店等业有一定发展，其中以龙岗老街为代表的早期商业及东东大大其中以龙岗老街为代表的早期商业及以中心城社区商业为代表的新发展商业，都在不同程度上对龙岗老城、中心城的业态互补起到了积极作用；?零售业行业涉及餐饮、食品、服装、家电电子医药建材音像等老布家电、电子、医药、建材、音像等成成，主要以百货、超市类业态居多，主要以百货、超市类业态居多新新城的规32、划定位是依托深圳大运中心，集体育、教育、城的规划定位是依托深圳大运中心，集体育、教育、文文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，将成为深圳化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，将成为深圳体的新体的新“地标地标”体的新体的新“地标地标”，暂暂未形成未形成龙岗电子世界龙岗电子世界中心城天虹中心城天虹港澳城港澳城大运新城大运新城中心城商圈中心城商圈天虹天虹大大街街布吉商圈布吉商圈东方茶都东方茶都星河星河COCO世贸中心世贸中心岁宝百货岁宝百货百合商圈百合商圈布吉http:/|Page 21【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k33、 y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?主要商圈分析大运新城商圈主要商圈分析大运新城商圈大运新城商圈大运新城商圈大运新城大运新城商商体育、教体育、教育育合功能区，合功能区，?地位：龙岗未来规划中的新商圈规划中新市级商圈?大运会优势规划推进商业进程居住环境、配套优势、地图3号线的延伸，大运会影响的辐射等，使其楼市的辐射区域可以扩张至关内区楼市的辐射区域可以扩张至关内区域，甚至在1小时生活圈内的惠州、东莞区域，吸引其周边的中高端客户向城际中心聚集，从而促进商业形成、发展与升级。商商圈商圈将依托深圳大运中心，逐步形成集圈商圈将依34、托深圳大运中心，逐步形成集育育、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复将成为深圳以体育为主体的新“地标”、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复将成为深圳以体育为主体的新“地标”大运新城大运新城中心城商圈中心城商圈布吉商圈布吉商圈http:/|Page 22【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?主要商圈分析中心城商圈主要商圈分析中心城商圈中心城商中心城商圈圈费，以中费，以中高高中心城商圈中心城商圈?业态以购35、物广场、百货超市、独立街铺及专业市场为主?商圈辐射范围：以龙城街道区域为核心辐射圈，一般为各商业点1-1.5公里范围居民比重最大，同时吸引主要来自龙岗、布吉等区域的中高层次消费者，部分来自东莞、惠州等周边消费者等周边消费者?商业格局逐渐由早期的分散、功能商业格局逐渐由早期的分散、功能单单一一的临街型商铺和社区商铺走向的临街型商铺和社区商铺走向单的临街型商铺和社区商铺走向单的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模，“龙岗中心区商圈”开始走向成熟。了多功能的区域性市场规模，“龙岗中心区商圈”开始走向成熟。圈圈点状非集中分布，依托周边众多高档住宅消点状非集中分布，依托周边众多高档住宅消高高36、档消费为主，辐射范围很广档消费为主，辐射范围很广中城天虹中城天虹龙岗电子世界龙岗电子世界中中心心城天虹城天虹港澳城港澳城大运新城大运新城中心城商圈中心城商圈世贸中心世贸中心布吉商圈布吉商圈东方茶都东方茶都星河星河COCO世贸中心世贸中心岁宝百货岁宝百货http:/|Page 23【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?主要商圈分析布吉商圈主要商圈分析布吉商圈布吉商圈布吉商圈名品牌，名品牌，提提布吉商圈布吉商圈37、?商业圈由单一的布吉老街商圈，发展成为老布吉商圈、布吉东大街商圈、百合商圈共生之态。?商圈辐射范围：以布吉区域及社区居民区为包围圈形成以商业街居民区为包围圈，形成以商业街、社区底商、百货、超市、专业市场为一体的商业圈。东大东大?除布吉街商圈有历史沉淀外，大部分新兴商业辐射半径有限，仅作为社套总体档次高缺东大东大社区配套，且总体档次不高，缺乏主题式商业。老依托周边中小型消费需求，通过引进国际著依托周边中小型消费需求，通过引进国际著提提升了区域商业层次升了区域商业层次大运新城大运新城中心城商圈中心城商圈天虹天虹大街大街布吉商圈布吉商圈大街大街百合商圈百合商圈老布吉http:/|Page 24【官方38、正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?区域商业市场预判需要有标区域商业市场预判需要有标杆杆?龙岗大道沿线36公里拥有12个城市综合体，增强对龙岗区域的吸引力及其他区域的消费拦截力度；?随着众多优质商业项目的进驻，有望提升整着商有体商业档次并增强商圈竞争力；?万科广场、摩尔城、星河COCOpark、华润万科广场摩尔城星河p华润MALL，中海航综合商业体等知名开发商的进驻，未来商业资源将逐渐向被誉为黄金经济走廊的龙岗39、大道为转移，预判将形成龙岗区域的主要消费区域；因此，在商业规模及业态综合性方面，本案区判未来将作为区域大型商圈的补充型商业判未来将作为区域大型商圈的补充型商业；此此判未来将作为区域大型商圈的补充型商业判未来将作为区域大型商圈的补充型商业；此此杆杆项目形成区域特色，带动商业发展项目形成区域特色，带动商业发展龙岗中心区商圈：新兴商业龙岗中心区商圈：新兴商业聚集区聚集区以商业街、百货、专业街形成的传统商业圈以商业街、百货、专业街形成的传统商业圈以社区商业、传统商业街为以社区商业、传统商业街为主主聚集区聚集区地铁3号线主主区域将难以与新兴商圈与传统商圈抗衡，在预在预此外还需形成自身特色此外还需形成自身40、特色具备独立生存能力具备独立生存能力；http:/|Page 25此外还需形成自身特色此外还需形成自身特色，具备独立生存能力具备独立生存能力；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?区域商业市场情况区域商业市场情况?片区商业处于萌芽期片区商业处于萌芽期，以超市和百货为主，真正的会出现，同时也加速片区商业氛围的形成和成熟加速片区商业氛围的形成和成熟。?由于龙岗区域住宅的购买者大多为关内外溢人群?由于龙岗区域住宅41、的购买者大多为关内外溢人群消费人群消费人群。万科广场莱蒙都会爱联蒲排锦峰城龙岗 Cocopark乐城颐安都会项目爱联蒲排乐城信义御城天虹百货横岗华润万家麟恒中心龙洲百货天天乐百货木棉湾项目的购物中心尚未出现，虽未来片区未来片区大体量商业竞争商业竞争。所以离关内较近的地区能有机会截获较远地区的有机会截获较远地区的鹏达摩尔城，所以离关内较近的地区能有机会截获较远地区的有机会截获较远地区的场海航城宝能 城市中心龙城财富广场远洋新干线龙城财富广场中信龙腾城岗名居本项目购物中心百货http:/|Page 26百货未来供应【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:42、/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?区域商业发展特点分析区域商业发展特点分析?商业处于百货时代向集中商业时代过渡的阶段，商?大部分商业以中低端档次为主，满足大众购物消费?体量规模未体现，大部分较小，商业辐射范围小；?消费群体以本地居民为主，高端消费外溢明显。商业规模商业规模商业规模商业规模偏小偏小偏小偏小偏小偏小偏小偏小商业定位商业定位中低端中低端商业定位商业定位中低端中低端区域商业发区域商业发展展商商商商3 3 3 3以区域性消以区域性消以区域性消以区域性消以区域性消以区域性消以区域性43、消以区域性消费群体为主费群体为主费群体为主费群体为主商业圈聚集优势明显；费需求；高端消高端消高端消高端消高端消高端消高端消高端消费外溢费外溢费外溢费外溢展展特点特点商商业辐射业辐射商商业辐射业辐射3 3 3 3公里左右公里左右公里左右公里左右http:/|Page 27【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域商业市场研判区域商业市场研判?区域未来商业发展趋势区域未来商业发展趋势1、商业多点开花，龙岗升级为1、商业多点开花，龙岗升级为深圳次44、深圳次级级2、随着轨道交通的不断实现，2、随着轨道交通的不断实现，商圈轨商圈轨道道3 3商业未来发展趋势商业未来发展趋势以以体验式集中商体验式集中商3 3、商业未来发展趋势商业未来发展趋势以以体验式集中商体验式集中商级级商业商业区区；道化道化的大势所趋；的大势所趋；商业商业为主为主在形态上要注意在形态上要注意差异化竞争差异化竞争商业商业为主为主，在形态上要注意在形态上要注意差异化竞争差异化竞争。http:/|Page 28【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均45、为假冒】【注意甄别】项目现状分析项目现状分析区位特点及周边环境区位特点及周边环境交通与人流交通与人流项目综合分析项目综合分析项目综合分析项目综合分析【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特点及周边环境区域特点及周边环境?项目四至项目四至?地块四至：北临深惠公?盐排立交南侧为自然?盐排立交，南侧为自然?北侧展示面佳，但地铁?地块方正便于商业规划西侧为盐排立交南侧为自然为山体南侧为自然为山体公路，东接牛始埔路，西侧为然为山体然为山体铁高架桥46、对展示面有一定阻隔划，地块之间存在一定的高差北临深惠公路与地铁六约站东接牛始埔路http:/|Page 30东接牛始埔路【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特点及周边环境区域特点及周边环境?项目周边环境项目周边环境六约北片区功能定位：六约北片区功能定位：休闲型高尚住区休闲型高尚住区、以居住为主的综合片区以居住为主的综合片区，深圳市深圳市?休闲休闲配套配套规划个广场三个中心四个公园六约休休闲型高尚住区休闲型高尚住区以居住为主的综合片区以47、居住为主的综合片区，深圳市深圳市中部物流组团的综合配套片区中部物流组团的综合配套片区?休闲休闲配套配套：规划一个广场、三个中心、四个公园，六约休广场；六约综合体育中心、六约文化中心、六约活动中心；约山地公园、梧桐公园、塘厦公园、中海公园；?居住区居住区：以振业城、中海大山地等大型高尚居住区为主?教育配套教育配套：拥有学校15个，学校密度达4.64所/平方公里；休闲休闲六http:/|Page 31【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特48、点及周边环境区域特点及周边环境?地块现状情况地块现状情况六约六约地地中心3中心3层层紧邻龙岗大道，罗湖-龙岗方向直达项目入口紧邻龙岗大道，罗湖-龙岗方向直达项目入口本项目本项目地地铁站，与购物铁站，与购物层层接驳接驳http:/|Page 32【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域特点及周边环境区域特点及周边环境?地块高差分析地块高差分析B地块：B地块：整体标高17.8m；C地块：C地块：整体标高0；路面标高：路面标高：临C地块东侧标高49、5m，西侧标高-14m；E面面山体+5地块商业价值预判地块商业价值预判：体地块商业价值预判地块商业价值预判：?B地块比C地块高17.8m，商业价值相对较低；B地块比C地块高17.8m，商业价值相对较低；?C地块临龙岗大道有一定高差，处理适当可提升商C地块临龙岗大道有一定高差，处理适当可提升商?C地块D面展示效果最佳，其次为C面、E面，A面C地块D面展示效果最佳，其次为C面、E面，A面和和梧深桐路深峰路面面C面面学校牛始C地块+17.8A面面B面面C面面D面面B地块C地块保障性住宅始浦路B地块59+76.8路山体业价值业价值和和B面最弱B面最弱http:/|Page 33【官方正版】房商网20150、4版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】交通与人流交通与人流?周边交通人流周边交通人流本项目周边交通主要有几个方向人流：本项目周边交通主要有几个方向人流：1.深坑人行天桥人流2.深峰路人流3.1.深坑人行天桥人流2.深峰路人流3.六约地铁站人流六约地铁站人流深坑天桥六约地铁站人流六约地铁站人流4.梧桐路人流5.牛始浦路及牛始埔天桥人流4.梧桐路人流5.牛始浦路及牛始埔天桥人流6 6 保障性住宅人流保障性住宅人流16 6.保障性住宅人流保障性住宅人流7.西侧住宅人流751、.西侧住宅人流山体体?人流：未来项目的主要人流节点集中在六约地铁站?交通：未来项目交通节点主要以龙岗大道为主牛梧桐深峰牛始埔天桥243牛路路学校牛始浦6C地块保障性住宅浦路6B地块山体人行天桥人流方向站http:/|Page 34交通流方向【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】交通与人流交通与人流?项目交通人流项目交通人流?龙岗大道（深惠路）是地块最主要的外部临街展示北达坪地街道的深圳、惠州市交界；?从道路等级及车流人流主要来向来看龙岗大道52、是龙岗大道是?从道路等级及车流人流主要来向来看，龙岗大道是龙岗大道是?地铁3号线六约站点靠近地块东侧，轨道交通便利地铁3号线六约站点靠近地块东侧，轨道交通便利示面，同时也是横跨龙岗区域的主干道，南接罗湖，是通达项目的最主要道路是通达项目的最主要道路；是通达项目的最主要道路是通达项目的最主要道路；性佳。性佳。http:/|Page 35【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】交通与人流交通与人流?商业动线分析商业动线分析商场人流东线停车场人流动53、线http:/|Page 36【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】交通与人流交通与人流?人流聚集点人流聚集点车库入口人流聚集点http:/|Page 37【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目综合分析项目综合分析?项目现状特征项目现状特征?项目项目CC地块紧临龙岗大道地块紧临龙岗大54、道展示效果较好展示效果较好；?项目项目CC地块紧临龙岗大道地块紧临龙岗大道，展示效果较好展示效果较好；?项目直通地铁三号线六约站，项目直通地铁三号线六约站，交通及区位优交通及区位优势势?项目项目C地块及B地块有一定高差C地块及B地块有一定高差，可，可打打?片区以高档居住功能为主，商业氛围较弱，片区以高档居住功能为主，商业氛围较弱，本本项项及布吉等周边区域的商圈及布吉等周边区域的商圈；势势明显；明显；打打造特色建筑形态；造特色建筑形态；项项目将形成以六约为核心，辐射横岗目将形成以六约为核心，辐射横岗http:/|Page 38【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h55、 t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目综合分析项目综合分析?项目优劣势分析项目优劣势分析STRENGHT1 综合体的客流支撑1.综合体的客流支撑2.临近地铁口交通优势明显3.超长展示面，展示效果好SWSW4.地块高差可打造特设建筑形态1.片区商业缺乏领导者2.龙岗处于购物中心培育时期，拥有庞大消费人群OPPORTUNITIESOPPORTUNITIES3.零售品牌已开始拓展关外市场OPPORTUNITIESOPPORTUNITIES项目开发的关键问题在于如何根据自身特点，满足项目开发的关键问题在于如何根据56、自身特点，满足综综WEAKNESSES1 体量规模不占优势1.体量规模不占优势2.片区边缘位置，商业氛围淡薄WOTWOT1.现有商圈商业已发展成熟是消费者的主流选择；2.未来麟恒广场即将进入市场威胁；3.周边客群基数较低。THREATSTHREATSTHREATSTHREATS综综合体配套的同时，打造主题优势，提高自身竞争力合体配套的同时，打造主题优势，提高自身竞争力http:/|Page 39【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目综合57、分析项目综合分析?项目初步判断项目初步判断本案处于本案处于片区边缘片区边缘，对项目主要影响有：，对项目主要影响有：周边客群周边客群基基其他区域消费者到本项目消费可能性降低。其他区域消费者到本项目消费可能性降低。弱化区位的影响的方式一般弱化区位的影响的方式一般有两种：有两种：?一是主题特色鲜明一是主题特色鲜明，通过，通过丰富的业态与新鲜的体验感丰富的业态与新鲜的体验感龙塘富华居装饰丰富的业态与新鲜的体验感丰富的业态与新鲜的体验感吸引消费者；吸引消费者；富华居装饰建材超市振业城金稻?二是以主力商家或目的性业态二是以主力商家或目的性业态构成经营基础，通过准构成经营基础，通过准确定位占据细分市场先机。58、确定位占据细分市场先机。基基数较低数较低，项目缺少消费者支撑；，项目缺少消费者支撑；消费距离过长消费距离过长，新城汇茂盛路商业街新世界广场横岗眼镜城银信park金沙摩尔新城汇信义锦绣商业街茂盛路商业街新世界广场塘片区麟恒中心龙洲百货松柏路商业街横岗天虹新马商贸城麟恒中心广场华润万家六约市场天和百货稻百货中心片区天天乐百货六约购物中心http:/|Page 40【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目综合分析项目综合分析?市场机会点分析市场59、机会点分析零售消费生活服务消费大零售消费生活服务消费大交叉分析交叉分析富裕阶层X富裕阶层X星河C星河COO新世界广场新世界广场中产阶层O中产阶层O银信银信PARKPARK麟恒中心麟恒中心广广金金沙摩尔沙摩尔天天虹虹工薪阶层O工薪阶层O学生群体学生群体O O新马商贸城新马商贸城银信银信PARKPARK沙摩尔沙摩尔学生群体学生群体O O市场机会点市场机会点市场机会点市场机会点市场机会点市场机会点：市场机会点市场机会点：区域内商业项目以中档定位为主展特性与商业供应情况，本案可着力挖掘的市场机童主体验消费童主体验消费童主体验消费童主体验消费时时时时儿儿童主童主题题体验消费体验消费儿儿童主童主题题体验消60、费体验消费、时时时时众餐饮消费大众娱乐消费儿童主题体验消费时尚特色休闲娱乐消费众餐饮消费大众娱乐消费儿童主题体验消费时尚特色休闲娱乐消费X零售X零售OOCOPARKCOPARKXOXO广广场场本 案本 案虹虹商场商场OXOXO OX XO OX X主，且业态定位主要以生活型消费为主，结合区域发机会点有：时尚特色休闲娱消费时尚特色休闲娱消费时尚特色休闲娱消费时尚特色休闲娱消费http:/|Page 41时尚特色休闲娱时尚特色休闲娱乐乐消费时尚特色休闲娱消费时尚特色休闲娱乐乐消费消费；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s 61、k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目综合分析项目综合分析?项目竞争策略项目竞争策略市场机会点市场机会点市场机会点市场机会点项目优项目优劣劣项目优项目优劣劣?区域商业市场多以生活服务消费、大众娱乐消费为主，缺乏高缺乏高端时尚端时尚特色体验类标杆商业特色体验类标杆商业?区域处于两大商域属性不够明显域属性不够明显，?项目拥有绝对的端时尚端时尚、特色体验类标杆商业特色体验类标杆商业；?区域内文化资源产业丰富，为儿童主题类儿童主题类时尚休闲时尚休闲消费类消费类商?项目拥有绝对的完全可打造成高端?项目紧临龙岗大十分良好具备打具备打儿童主题类儿童主题类、时尚休62、闲时尚休闲消费类消费类商业提供了广阔的市场空间；十分良好，具备打具备打或深圳市特色商或深圳市特色商业业本案本案竞竞注重家庭及儿童市场注重家庭及儿童市场地铁资源综合利地铁资源综合利用用劣劣势特征势特征劣劣势特征势特征未来商业发展趋势未来商业发展趋势未来商业发展趋势未来商业发展趋势圈外沿，项目区需要区需要进行突围突围；地铁资源优势地铁资源优势?受电商等的影响，未来商业市场将朝着体验型、特色创新型商朝着体验型、特色创新型商业发展业发展，传统商业市场发展受阻；地铁资源优势地铁资源优势，端地铁商业体；道，商业展示面打造区域商业标杆打造区域商业标杆业发展业发展，传统商业市场发展受阻；?主题式商业仍是未来商63、业的发展趋势主题式商业仍是未来商业的发展趋势，并将形成以主题带动综合消费的形式形成综合的商业打造区域商业标杆打造区域商业标杆业业的基础条件的基础条件；合消费的形式，形成综合的商业市场竞争力；竞竞争策略争策略特色体验式消特色体验式消立足龙岗，面向全市立足龙岗，面向全市http:/|Page 42费费【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目综合分析项目综合分析?定位发展策略定位发展策略树立标杆，立足片区，面向全市树立标杆，立足片区，面向全市树64、立标杆，立足片区，面向全市树立标杆，立足片区，面向全市凸显商业主题，提升项目自身竞凸显商业主题，提升项目自身竞争争凸显商业主题，提升项目自身竞凸显商业主题，提升项目自身竞争争打造项目特色打造项目特色，通过创新塑造项目通过创新塑造项目打造项目特色打造项目特色，通过创新塑造项目通过创新塑造项目打造项目特色打造项目特色，通过创新塑造项目通过创新塑造项目打造项目特色打造项目特色，通过创新塑造项目通过创新塑造项目发挥地铁资源优势，注重儿发挥地铁资源优势，注重儿童童发挥地铁资源优势，注重儿发挥地铁资源优势，注重儿童童A A定位发展策略定位发展策略定位发展策略定位发展策略A AB B争争力力争争力力C C目65、价值点目价值点目价值点目价值点目价值点目价值点目价值点目价值点DDDD童童市场，持续优化市场，持续优化童童市场，持续优化市场，持续优化http:/|Page 43【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴香港青衣城香港青衣城东京多摩商业街东京多摩商业街【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它66、均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?商业案例借鉴香港青衣城商业案例借鉴香港青衣城项目概况：项目概况：项目概况：项目概况：地址：新界青衣青敬路33号地址：新界青衣青敬路33号地址：新界青衣青敬路33号建筑面积:4.6万客流量/日平均人次:50298地址：新界青衣青敬路33号建筑面积:4.6万客流量/日平均人次:50298核心客户群：周边住宅区居民核心客户群：周边住宅区居民经营概况经营概况经营概况经营概况面对30分钟车程内香港多个大型商圈的竞争，青衣城选择了户为核心客户群走差异化主题路线的方式面对30分钟车程内香港多个大型商圈的竞争，青衣城选择了户为核心客户群走差异化主题路线的方式经营67、概况经营概况：经营概况经营概况：户为核心客户群，走差异化主题路线的方式：?引进在尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大?全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支?将主力店的其他部分划分成小型店铺出租依靠主力店的户为核心客户群，走差异化主题路线的方式：?引进在尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大?全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支?将主力店的其他部分划分成小型店铺出租依靠主力店的?将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的持 了其商业的整体性和连续性?业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站?出租率：100%?将主力店的其他部分划分成小型68、店铺出租，依靠主力店的持 了其商业的整体性和连续性?业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站?出租率：100%?出租率：100%?出租率：100%了以周边客了以周边客大型主题。支撑。的带动保大型主题。支撑。的带动保的带动，保站式”消费的带动，保站式”消费http:/|Page 45【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?商业案例借鉴香港青衣城商业案例借鉴香港青衣城交通状况交通状况位于青衣城地铁站，所处区域交69、通极为便利，位于青衣城地铁站，所处区域交通极为便利，与与地铁车站通道与商场入口融合?青衣城所处的区域性商圈与市级商圈之间有便捷的?青衣城所处区域与市级商圈的时间距离均在20分钟与与市级商圈的时间距离均在20分钟以内市级商圈的时间距离均在20分钟以内青衣城与市级商圈的关系的地铁网络相连接，交通便利http:/|Page 46钟以内，本身也与地铁保证了极好的互通性。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?商业案例借鉴香港70、青衣城商业案例借鉴香港青衣城业态分布业态分布业态分布业态分布主力店以餐饮业与超市为主，小型店铺辅以时主力店以餐饮业与超市为主，小型店铺辅以时装装有有，保证了消费者的保证了消费者的“一“一站式站式”消消食食大家乐有有，保证了消费者的保证了消费者的站式站式消消饮饮食食大家乐料理 稻家品/超市家品/超市日本城娱乐娱乐反主力店主力店占商铺总面积的2/3娱乐娱乐玩具反运动用品运动用品运动家?小型店铺，主要租售?业态分布广泛，主要洗、礼品等是作为主小型店铺小型店铺洗、礼品等，是作为主一楼可租售店铺78个二楼可租售店铺20个小型店铺小型店铺占商铺总面积的1/3三楼可租售店铺24个装装、饰品、美容、书店等，业71、态丰富、应有尽、饰品、美容、书店等，业态丰富、应有尽主力店业态分布主力店业态分布乐 肯德基 麦当劳 必胜客 敦煌海鲜酒家 扒王之王 心齐桥乐 肯德基 麦当劳 必胜客 敦煌海鲜酒家 扒王之王 心齐桥稻香鱼港 东京餐厅 粤翠轩城 美家居 百佳超市 实惠超市丰泽电器世界反斗城 嘉禾影视城反斗城 嘉禾影视城家售给一些私人或小型的商家，其面积基本在50-80.要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干主力店的延续和补充主力店的延续和补充。铺位铺位http:/|Page 47铺位【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n72、 e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?商业案例借鉴香港青衣城商业案例借鉴香港青衣城经营状况经营状况以知名度较高的主力店为支撑带动小型店铺的以知名度较高的主力店为支撑带动小型店铺的出出?选择走差异化路线的方式尝试走概念的方式尝试走概念化道路,全港首次选择以海洋概念作为大型主题。?将主力店周边部分?将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租依靠主力以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性。出出租，保持了其商业的整体性和连续性租，保持了其商业的整体性和连续性梦幻岛大堂梦幻岛大堂小型店铺小型店铺船形餐厅船形餐厅蓝色布置蓝色布置小型店铺73、小型店铺船形餐厅船形餐厅http:/|Page 48【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?对本项目的借鉴意义对本项目的借鉴意义?主题突出主题突出：依托海洋概念依托海洋概念，青衣城内的题进行装修，追求风格统一风格统一原则；定位清晰定位清晰?定位清晰定位清晰：针对商场位置及周边人流之特场所场所，以中上收入之家庭为目标客群。以35%超市及家品为主打。?特色品牌特色品牌将市场最具代表性之品牌将市场最具代表性之品牌?特色品牌74、特色品牌：将市场最具代表性之品牌将市场最具代表性之品牌家庭为主力消费者。的所有商家都要适应这一主题，并配合该主特性，将商场打造成区域内的购物休闲区域内的购物休闲%为一般零售，32%为餐饮及11%为高档次牌牌引入商户组合吸引中上收入及有品位之牌牌引入商户组合，吸引中上收入及有品位之http:/|Page 49【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?商业案例借鉴日本东京多摩商业案例借鉴日本东京多摩?多摩商业街地处东京火车75、站和东京都立大学之间立大学之间?占地面积：40，000平方米?CFA：20，000平C0，000平方米?CLA:16，000平方米，其中，零售占80 90%餐饮占80-90%，餐饮占10%左右。商业街商业街http:/|Page 50【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?商业案例借鉴日本东京多摩商业案例借鉴日本东京多摩?零售业是多摩的最主要商业形式，占整个商业街是其中的超市。商业街商业街街的90左右。其店铺建设分布76、都很有特色，特别http:/|Page 51【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?商业案例借鉴日本东京多摩商业案例借鉴日本东京多摩?多摩餐饮业占整个商业街的10左右。餐厅装饰商业街商业街饰精巧优雅，别具特色。http:/|Page 52【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】77、【注意甄别】商业案例借鉴商业案例借鉴?案例分析小结案例分析小结?商业元素与大环境协调共融：商业元素与大环境协调共融：项目面与大环境既统一又各有特色与大环境既统一又各有特色，营造出了商业经营个性化商业经营个性化?商业经营个性化商业经营个性化：每个店铺在与大环境整个商业丰富多彩而又富有情趣整个商业丰富多彩而又富有情趣；?特业经营注重“人”的因素：特业经营注重“人”的因素：将市为本，从“人”的需求出发，设计各自从“人”的需求出发，设计各自的的目在商业建筑、商业配套、景观饰品等方完整而有品质的商业消费环境；境的协调下，各自经营出自己的个性，使市场最商业因人而存在，每个商家以“人”的的经营和展示经营和展78、示。http:/|Page 53【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项项项项目定位及业态规划目定位及业态规划定位影响要素定位影响要素商业主题及业态组合商业主题及业态组合细节规划建议细节规划建议细节规划建议细节规划建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】定位影响要素定位影响要素?定位前79、提定位前提单一的主题概念与业态组合所能释放的吸纳能量主题特色突出，最大限度地利用地铁资源的主题特色突出，最大限度地利用地铁资源的优优主题特色突出，最大限度地利用地铁资源的主题特色突出，最大限度地利用地铁资源的优优单一的主题概念与业态组合所能释放的吸纳能量保证项目整体性的同时，以特色体验功能来扩保证项目整体性的同时，以特色体验功能来扩张张立足龙岗立足龙岗，面向深圳面向深圳，对区域市场要有拉动作对区域市场要有拉动作立足龙岗立足龙岗，面向深圳面向深圳，对区域市场要有拉动作对区域市场要有拉动作立足龙岗立足龙岗，面向深圳面向深圳，对区域市场要有拉动作对区域市场要有拉动作立足龙岗立足龙岗，面向深圳面向深圳80、，对区域市场要有拉动作对区域市场要有拉动作在目标市场定位上，要跳出龙岗区这个区域范跳出龙岗区这个区域范围围来进行区域突围是整个项目定位的关键所在来进行区域突围是整个项目定位的关键所在。量是相对有限的因此我们构想有鲜明特色的主题概念在在优优势势优优势势量是相对有限的，因此我们构想有鲜明特色的主题概念，在在张张消费诉求，满足不同人群需要，达到聚拢人气的根本目的消费诉求，满足不同人群需要，达到聚拢人气的根本目的。作用作用作用作用作用作用作用作用围围，以面向整个深圳市场为前提，以面向整个深圳市场为前提，营造亮点、树立项目标杆http:/|Page 55【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨81、防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】定位发展方向定位发展方向?主题定位方向建议主题定位方向建议方向方向一一：以儿童教育儿童教育、游乐游乐儿童教育儿童教育、游乐游乐方向方向以儿童教育儿童教育游乐游乐儿童教育儿童教育游乐游乐儿童乐园形成特色，打造面向全深圳的方向二方向二：以时尚休闲、文时尚休闲、文化化时尚休闲、文时尚休闲、文化化闲活动中心树立标杆，立足片区市场，做乐乐、互动体验互动体验乐乐、互动体验互动体验等为主题的乐乐互动体验互动体验乐乐互动体验互动体验等为主题的的儿童及家庭休闲消费地化化82、创意创意化化创意创意等为主题的家庭休做区域商业市场的领导者http:/|Page 56【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一主题定位方案一主题定位?方案一主题定位概念诠释方案一主题定位概念诠释案名建议案名建议：MMMM PARPARPARPAR案名建议案名建议：MMMM-PARPARPARPAR备选案名：备选案名：OOOORK(RK(RK(RK(中文中文：摩派摩派中文中文：摩派摩派)RKRK (RK(RK (中文中文：摩派摩派中文中文83、：摩派摩派)OONENEOONE-MALLMALLNE-MALLMALLhttp:/|Page 57【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一打造设想方案一打造设想?方案一主题定位概念诠释方案一主题定位概念诠释儿童游乐中心生儿童游乐中心生态态体验体验馆馆室内温室地铁主室内温室地铁主题题儿童体验中心儿童4D电影院儿童体验中心儿童4D电影院绿色购绿色购物物室内虚拟实景竞技馆室内虚拟实景竞技馆态态馆馆文化体验中心文化体验中心花园花园题题餐厅餐厅84、文化书局网络互动体验平台文化书局网络互动体验平台物物中心中心线上/线下互动空间线上/线下互动空间http:/|Page 58【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议儿童游乐中心儿童游乐中心儿童游乐中心儿童游乐中心儿童职业体验中中心【国际先进儿童培训模式】原因及作用原因及作用?儿童职业体验中心是国际国内近年出现的新型商业模式，其实质既是品牌文化推广平台，也合也融合了娱乐和教育双重功能；?其价值高于只具有单纯娱85、乐或教育功能的商业项目或者公益项目；项目或者公项目；?具有非常强的集客能力，像星期八小镇等儿童类乐园，一般需要提前两个星期预订。和教育局合作，学生的最佳课间活动和教育局合作，学生的最佳课间活动http:/|Page 59【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议儿童游乐中心儿童游乐中心儿童游乐中心儿童游乐中心儿童4D电影院【科普教育基地】原因及作用原因及作用原因及作用原因及作用?结合教育主题，与学校等教育机构86、合作，做为科普教育基地；?汇集人气效果明显；?人流互动，延长人流逗留时间；?休闲氛围打造为消费者提供良好的购物休?休闲氛围打造，为消费者提供良好的购物休闲场所；?吸引日间消费人流；http:/|Page 60?提升项目的经营品位和档次。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议儿童游乐中心儿童游乐中心儿童游乐中心儿童游乐中心室内虚似实景竞原因及作用原因及作用?通过高科技手通过高科技手段，将体育竞技娱乐化，形成87、项目独特亮点目独特亮点；?汇兼具体育、文化、旅游多种主题，形成醒目的人流聚集要素。竞技馆【国际先进儿童培训模式】http:/|Page 61【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议生态体验馆生态体验馆生态体验馆生态体验馆室内温室花园在国内商业中心引入室内温室以儿童以儿童在国内，商业中心引入室内温室花园获得最多关注的莫过于上海K11艺术中心。以儿童以儿童而父而父母母原生态原生态2013年重新开业的K11打造了88、都市农庄，采用先进技术，进行室原生态原生态市农庄，采用先进技术，进行室内植物栽培；并通过规划一些活动，让消费者参与其中，让消费者感受另一番乐趣。与此同时还打造了新型农场与此同时，还打造了新型农场，在每天的固定时间，在划定区域放养小猪，为商业中心润色不少。【让消费者感受另一番乐趣】童消费带动家庭消费童消费带动家庭消费儿童关注点是乐趣儿童关注点是乐趣童消费带动家庭消费童消费带动家庭消费，儿童关注点是乐趣儿童关注点是乐趣，母母则趋向于自己的生活乐趣，让都市人回归则趋向于自己的生活乐趣，让都市人回归态的感觉态的感觉，一一定能够吸引消费者的眼球定能够吸引消费者的眼球。态的感觉态的感觉，定能够吸引消费者的89、眼球定能够吸引消费者的眼球。http:/|Page 62【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议生态体验馆生态体验馆生态体验馆生态体验馆地铁主题餐厅打造以地铁为依托，从餐厅装修、菜品设计、市场活动都以地铁为概念主题的特色餐厅。餐饮是所有商业项目中最能够吸引消费者的业态，打造特色主题餐厅仅打造特色主题餐厅，不仅能形成项目的一个特色点，还能助以加强人气。【打造深圳市首个以地铁为主题的餐厅】充分发挥地铁资源的优势90、充分发挥地铁资源的优势http:/|Page 63【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议生态体验馆生态体验馆生态体验馆生态体验馆绿色购物中心结合绿色建结合绿色建展的新模式城市绿地资“绿色”，住消费者的住消费者的【亲近自然，是人性回归的需求】建筑发展趋势，绿色主题商业中心已经成为未来发建筑发展趋势，绿色主题商业中心已经成为未来发式；资源已成稀缺资源，如何在有限的空间，创造更多更加亲近自然，是人性回归的需求，91、是吸引和留的重要资源，是未来商业中心的长久生命力所在。的重要资源，是未来商业中心的长久生命力所在项目可考虑引入生态项目可考虑引入生态项目可考虑引入生态项目可考虑引入生态系列主题，并通过绿系列主题，并通过绿色建筑设计色建筑设计景观安景观安色建筑设计色建筑设计、景观安景观安排、业态设置等，突排、业态设置等，突出项目特点出项目特点。http:/|Page 64出项目特点出项目特点。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念92、打造建议文化体验中心文化体验中心文化体验中心文化体验中心文化书局【深圳圳书城的缩小版】原因及作用原因及作用?结合台北的诚品书店以它独?结合台北的诚品书店以它独特的经营方式、独特的书店文化，带给社会大众一种精致高的选择给这个城市种贵的选择，带给这个城市一种体面和尊严。当然，精致高贵指的并不仅是书的馐、书的内指的并不仅是书的馐书的内容、书的价格，更是一种环境、一种气氛、一种向往。?项目如果能引进类似的主题?项目如果能引进类似的主题书店，一定会成为一大亮点。http:/|Page 65【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k93、 y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议文化体验中心文化体验中心文化体验中心文化体验中心网络互动体验平平台【与京东商城等网络形成互动】原因及作用原因及作用原因及作用原因及作用?突破传统零售模式，利用现代科技手段，突破传统零售模式，利用现代科技手段，将线上流行资讯与线下实际体验相结合将线上流行资讯与线下实际体验相结合。将将线上流行资讯与线下实际体验相结合将线上流行资讯与线下实际体验相结合。将传统的“购买”转变为“体验”“购买”转变为“体验”，从而打造成为一种新的生活方式；?客户体验客户根据自与企业的动?客户体验是客户根据自94、己与企业的互动产生的印象和感觉，是客户个人在形体、情绪、知识上参与的所得，它带给客户以获得价值的强烈心理感受；它由一系列附加于产品或服务之上的事件所组成，鲜明地突出了产品或服务的全新价值它强化了厂商的专产品或服务的全新价值；它强化了厂商的专业化形象，促使客户重复购买或提高客户对厂商的认可。http:/|Page 66【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议文化体验中心文化体验中心文化体验中心文化体验中心与品95、牌展示店及?越来越越来越多多及相关业态合作，进行体验/展示/交易多多的品牌希望他们的店面具有展示和体验的功能的品牌希望他们的店面具有展示和体验的功能http:/|Page 67【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议B B地块地块B B地块地块（儿童主题）（儿童主题）（儿童主题）（儿童主题）天真童年珍藏馆?把小朋友的玩具作品道具存放把小朋友的玩具作品道具存放概念意义大过实概念意义大过实?把小朋友的玩具作品道96、具存放把小朋友的玩具作品道具存放，概念意义大过实概念意义大过实?组织户外儿童跳蚤市场，每个月进行玩具交换组织户外儿童跳蚤市场，每个月进行玩具交换等等?采取和政府机构合作的模式，打造儿童科普基采取和政府机构合作的模式，打造儿童科普基地地馆/户外儿童跳蚤市场/儿童科普教育基地实际意义实际意义；实际意义实际意义；等等等等地地，商业客堂等。，商业客堂等。http:/|Page 68【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组97、合构想?业态定位组合建议C地块业态定位组合建议C地块20%业态配比业态配比儿童主题40%20%20%儿童主题餐饮主题特色业态其它体体30%儿童4D影院体验中心儿童4D影院体验中心F4体体童童儿童特色培训儿童特色培训特色餐饮/主题餐厅特色餐饮/主题餐厅F2F3色餐色餐主餐主餐童游童游牌牌精品书店精品书店品牌咖啡品牌咖啡文具店文具店儿儿童童玩具玩具F1F2特色餐饮特色餐饮/主主题题餐餐厅厅儿儿童游童游乐乐品品牌牌京东商京东商精品书店精品书店品牌咖啡品牌咖啡文具店文具店F1京东商京东商功能业态业态细分功能业态业态细分主力店主力店儿童主题乐园/4D影院半主力店半主力店儿童玩具/特色餐饮系列生态产品超市98、儿童/农产品休闲购物休闲购物生态产品超市儿童/农产品文体教育中心文具店轻餐饮咖啡/茶座/水吧餐饮餐饮轻餐饮咖啡/茶座/水吧主题餐厅儿童主题餐厅/地铁主题餐厅体验式消费体验式消费品牌体验店苹果体验店/精品书店/京东线体验式消费体验式消费品牌体验店特色书店苹果体验店/精品书店/京东线下产品体验中心生态农城市生态农城市牌牌生态农生态农产品产品城市城市牌牌咖啡咖啡茶座茶座商城线下体验中心商城线下体验中心http:/|Page 69茶座茶座商城线下体验中心商城线下体验中心【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯99、一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组合构想?业态定位组合建议B地块业态定位组合建议B地块功能业态功能业态主题形态主题形态引入以儿童为主题的商家，如孩子王常规业态儿童玩具特色体验中心特色体验中心常规业态儿童玩具体验式消费儿童科普基地/儿童主题商家儿童主题商家F2儿童科普基地儿童科普基地F1业态细分业态细分/4D影院儿童活动月儿童活动月http:/|Page 70【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【100、注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组合构想?平面落位建议（包括B地块）平面落位建议（包括B地块）层层层层一一一一层层层层商业平面向广场推进；利用良好的展示门面设置体验性商业业态商业平面向广场推进；利用良好的展示门面设置体验性商业业态商业区主入口商业区主入口二二层层二二层层商业区商业区次次互互动体验式消费中心动体验式消费中心动体验式消费中心动体验式消费中心儿童游乐主题系列商家业态儿童游乐主题系列商家业态儿童主题儿童主题次次入口入口http:/|Page 71【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一101、客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组合构想?平面落位建议（不含B地块）平面落位建议（不含B地块）三层儿童特色培训儿童特色培训其其其其主主四层四层四层四层其他半其他半主题餐厅主题餐厅其他半其他半主主力店力店影院影院http:/|Page 72儿童4D影院儿童4D影院【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组合构想?方案一商家品牌建议方案一商家品牌建议儿童主题类：儿童102、主题类：儿童业态是突显项目主题的重要组成元儿童业态是突显项目主题的重要组成元素，一个受欢迎的儿童业态可能就是保证项目人气的关键点之一项目人气的关键点之一。品牌示意品牌示意：品牌示意品牌示意：品牌示意品牌示意：品牌示意品牌示意：http:/|Page 73【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组合构想?方案一商家品牌建议方案一商家品牌建议文化体验类：文化体验类：文化体验式消费作为商业消费中的种新文化体验式消费作为商103、业消费中的一种新的趋势，是塑造项目亮点的关键因素。品牌示意品牌示意：品牌示意品牌示意：品牌示意品牌示意品牌示意品牌示意http:/|Page 74【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组合构想?方案一商家品牌建议方案一商家品牌建议餐饮系列：餐饮系列：餐饮以完善的功能及多样化的业态带给消餐饮以完善的功能及多样化的业态带给消费者全方位的美食体验，包含主题餐厅、中西快餐特色餐饮等中西快餐、特色餐饮等。品牌示意品牌示意：104、品牌示意品牌示意：品牌示意品牌示意：品牌示意品牌示意：http:/|Page 75【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一业态组合构想方案一业态组合构想?方案一商家品牌建议（B地块）方案一商家品牌建议（B地块）直接引入儿童主题商家：如孩子王等直接引入儿童主题商家：如孩子王等http:/|Page 76【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客105、服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二主题定位方案二主题定位?方案二主题定位概念诠释方案二主题定位概念诠释案名建议案名建议：6Y6Y6Y6Y案名建议案名建议：6Y6Y6Y6Y备选案名：备选案名：第第一一第第一一YUEYUEYUEYUE休闲站休闲站休闲站休闲站YUEYUEYUEYUE休闲站休闲站休闲站休闲站一一欢乐城堡欢乐城堡一一欢乐城堡欢乐城堡http:/|Page 77【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二打106、造设想方案二打造设想?方案二主题定位概念诠释方案二主题定位概念诠释赋赋 家庭家庭赋赋 生 生活活家庭生活天地家庭生活天地赋赋家庭家庭活活精致生活服务精致生活服务?儿童服饰/玩具儿童服饰/玩具?品质早茶餐厅品质早茶餐厅?母婴用品集合店母婴用品集合店?儿童教育儿童教育/培训培训?个人护理用品个人护理用品?美容美发美容美发?儿童教育儿童教育/培训培训?宠物店宠物店?美容美发美容美发?时尚会所时尚会所?赋赋 美食美食赋赋 娱乐娱乐美食美食娱乐娱乐各式餐饮集合各式餐饮集合主题休闲娱乐主题休闲娱乐?粤菜风味餐饮粤菜风味餐饮?健身会所健身会所?川湘特色餐饮川湘特色餐饮?品牌西餐品牌西餐?休闲足浴休闲足浴?露107、天游泳池露天游泳池?品牌西餐品牌西餐?咖啡语茶咖啡语茶?露天游泳池露天游泳池?羽毛球馆羽毛球馆?http:/|Page 78【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二概念打造建议方案二概念打造建议赋赋家庭家庭赋赋家庭家庭满足周边群体日母婴用品母婴用品母婴用品母婴用品/宠物店宠物店：宠物店宠物店：母婴用品母婴用品母婴用品母婴用品/宠物店宠物店宠物店宠物店为周边消费群体的日常偏好行为和为周边消费群体的日常偏好行为和生活需求提供需求生活需求提供108、需求并以特色的业并以特色的业生活需求提供需求生活需求提供需求，并以特色的业并以特色的业态做为项目的突出特点。态做为项目的突出特点。日常生活的需求【以周边居住者为目标】品牌示意：品牌示意：http:/|Page 79【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二概念打造建议方案二概念打造建议赋赋生活生活赋赋生活生活都市白领阶层精精致生活精致生活：精致生活精致生活：引入美容美体和休闲足浴等业态的商家，引入美容美体和休闲足浴等业态的商家，提高整体项109、目的档次提高整体项目的档次同时作为项目周边同时作为项目周边提高整体项目的档次提高整体项目的档次，同时作为项目周边同时作为项目周边住宅的配套设置，提升周边商务工作者的住宅的配套设置，提升周边商务工作者的日常生活的品质需求日常生活的品质需求。日常生活的品质需求日常生活的品质需求。品牌示意：品牌示意：精致生活空间【以商务人士为主导】http:/|Page 80【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二概念打造建议方案二概念打造建议赋赋美食美食赋110、赋美食美食餐饮是吸引商业各式餐饮：各式餐饮：各式餐饮：各式餐饮：餐饮以完善的功能及多样化的业态带给餐饮以完善的功能及多样化的业态带给消费者全方位的美食体验消费者全方位的美食体验包含咖啡轻包含咖啡轻消费者全方位的美食体验消费者全方位的美食体验，包含咖啡轻包含咖啡轻食、中西快餐、中式餐饮、特色餐饮等。食、中西快餐、中式餐饮、特色餐饮等。业人流的最关键因素【吸引周边及地铁人流】品牌示意：品牌示意：http:/|Page 81【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假111、冒】【注意甄别】方案二概念打造建议方案二概念打造建议赋赋娱乐娱乐赋赋娱乐娱乐满足周边人对娱体验式休闲系列：体验式休闲系列：体验式休闲系列：体验式休闲系列：满足周边人群对娱乐的消费需求，满足周边人群对娱乐的消费需求，与其他业态相互补充与其他业态相互补充突出特色突出特色与其他业态相互补充与其他业态相互补充，突出特色突出特色，吸引社交聚会的消费群体。，吸引社交聚会的消费群体。娱乐的需求【突出特色，吸引大众消费群体】品牌示意：品牌示意：http:/|Page 82【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服112、QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一概念打造建议方案一概念打造建议B B地块地块B B地块地块（儿童主题）（儿童主题）（儿童主题）（儿童主题）儿童早教主题系?越来越多的家庭和父母关注儿童早教越来越多的家庭和父母关注儿童早教系列http:/|Page 83【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二业态组合构想方案二业态组合构想?业态定位与组合C地块业态定位与组合C地块40%20%业态配比业态配比儿童主题40%30%2113、0%20%儿童主题时尚休闲餐饮系列特色业态30%羽毛球馆/健康俱乐部羽毛球馆/健康俱乐部F4特色餐饮特色餐饮咖啡早茶咖啡早茶F2F3生市生市童装牌童装牌宠物店宠物店旱地喷泉旱地喷泉精品店精品店孕品孕品店店F1F2便便民民生生活活超市超市童装童装品品牌牌早早特特宠物店宠物店旱地喷泉旱地喷泉精品店精品店F1特特功能业态业态细分功能业态业态细分主力店主力店羽毛球馆/健康俱乐部半主力店半主力店咖啡早茶/特色餐饮母婴用品专卖孕品店/童装品牌休闲购物休闲购物母婴用品专卖孕品店/童装品牌生活服务超市24小时便民生活超市轻餐饮早茶/咖啡餐饮餐饮轻餐饮早茶/咖啡其它大众餐饮特色体验特色体验特色消费系列地铁宠物店114、/游泳池/特色餐饮消费消费特色消费系列系列/旱地喷泉餐餐大众大众餐饮餐饮早茶早茶茶座茶座特色餐饮系列特色餐饮系列http:/|Page 84茶座茶座特色餐饮系列特色餐饮系列【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二业态组合构想方案二业态组合构想?业态定位与组合B地块业态定位与组合B地块功能业态功能业态主题形态主题形态引入以早教亲子为主题的商家，如红黄常规消费童装等体验式消费体验式消费常规消费童装等体验式消费儿童游戏场/艺早教亲子商家早教亲115、子商家F2儿童消费品（童装）儿童消费品（童装）F1儿儿业态细分业态细分黄蓝艺术展示中心童游戏场、艺术展示中心童游戏场、艺术展示中心http:/|Page 85【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二业态组合构想方案二业态组合构想?平面落位建议（包括B地块）平面落位建议（包括B地块）一一层层一一层层商业区主入口商业区主入口旱地喷泉旱地喷泉二二层层二二层层商业区次商业区次入入早茶餐厅早茶餐厅早教亲子、特色餐饮等主要业态早教亲子、特色餐饮等主116、要业态特色餐饮特色餐饮入入口口http:/|Page 86【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二业态组合构想方案二业态组合构想?平面落位建议（不含B地块）平面落位建议（不含B地块）三层儿童特色培训儿童特色培训其其其其主主四层四层四层四层其他半其他半主题餐厅主题餐厅其他半其他半主主力店力店影院影院http:/|Page 87儿童4D影院儿童4D影院【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w 117、w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二业态组合构想方案二业态组合构想?方案二商家品牌建议方案二商家品牌建议品牌示意：品牌示意：餐饮类：餐饮类：餐饮类：餐饮类：以中餐特以中餐特色为主色为主以中餐特以中餐特导，吸引周边乃至全市的消费客体。导，吸引周边乃至全市的消费客体。http:/|Page 88【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二业态组合构想方案二业态组合构想?方118、案二商家品牌建议方案二商家品牌建议休闲体验类：休闲体验类：休闲体验类：休闲体验类：品品以高端的休闲体验商家业诚，来突显项目的整体形象和整体定位。以高端的休闲体验商家业诚，来突显项目的整体形象和整体定位。品品牌示意：牌示意：http:/|Page 89【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案二业态组合构想方案二业态组合构想?方案二商家品牌建议（B地块）方案二商家品牌建议（B地块）儿童主题类：儿童主题类：儿童主题类：儿童主题类：直接引入儿童主119、题类商家直接引入儿童主题类商家http:/|Page 90【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】细节规划建议细节规划建议?营造商业环境的亮点营造商业环境的亮点借鉴参考南京水游城，以水为主题，打造借鉴参考南京水游城，以水为主题，打造项项项项目特色亮点目特色亮点http:/|Page 91【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：105352120、7879【其它均为假冒】【注意甄别】细节规划建议细节规划建议?设计亮点建议设计亮点建议不同风格建筑结合玻璃与高级石材混搭营造建不同风格建筑结合玻璃与高级石材混搭营造建筑筑筑筑之美之美http:/|Page 92【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】细节规划建议细节规划建议?设计亮点建议设计亮点建议花园式建筑与情景街区花园式建筑与情景街区自然与建筑空间的完美结结合http:/|Page 93【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防121、假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】招商策略与建议招商策略与建议整体招商原则整体招商原则招商策略建议招商策略建议招商目标招商目标分解分解招商目标招商目标分解分解【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】招商策略建议招商策略建议?招商策略原则招商策略原则?先主力，后散户先主力，后散户首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再?先收紧，后放松122、先收紧，后放松前期设置各类招商条件及门槛，严格挑选吸纳商户散户，力求“满场开业”效果。?评资质，分等级评资质，分等级对于有意向进场的客户，按标准进行资质评定，分政策。再借其品牌优势及号召力，带动散户进场。户。后期视招商情况，再适度降低门槛，放松各级分为不同等级，再根据等级高低，制定不同的优惠http:/|Page 95【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】招商策略建议招商策略建议?招商策略控制招商策略控制首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠123、条首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件件场，消化大量面积，最后吸引普通商户，以场，消化大量面积，最后吸引普通商户，以获获主题业态休闲系列餐饮业态儿童业态服务系列亮点业态特色品种特色品种品牌经营品牌经营核心主力核心主力店店特色品种特色品种经营错位经营错位品牌经营品牌经营连锁加盟连锁加盟核心主力核心主力店店优先排列优先排列特色商家系列特色商家系列件件，再借其品牌优势及号召力，带动主力商户进，再借其品牌优势及号召力，带动主力商户进获获取租金利润。取租金利润。社区配套经营类商家承租能力较强同业差异同业差异市场培育市场培育同业差异同业差异异业互补异业互补市场培育市场培育逐渐成熟逐渐成熟符合业态规划类124、商家http:/|Page 96【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】招商目标分解招商目标分解?各阶段详细规划各阶段详细规划准备期 7-8月入市期 9 12月强节点：1、开始初步咨询2、户外媒体亮相节点：1、正式入市2、正式营销中心投入使用节点22、户外媒体亮相3、现场引导系统到位核心攻击点：本司客户渠道户外媒体3、销售通道成型核心攻击点：认筹多渠道攻势23核心攻节点：接受咨询攻击点：户外、报纸，本司强大客户渠道节点：准备到位攻击点：开始诚125、意登记8月份前亮相9月份前造势强招期 12-2月持续期25月：1、正式开盘、现场环境初步成熟节点：1、持续招商、现场环境初步成熟、工程进度局部实景攻击点：公关活动多渠道攻势、持续招商2、样板铺投入使用核心攻击点：热销节点：强势认筹攻击点：正式开盘节点：平稳推进攻击点：活动营销12月份开业12月后持续招商http:/|Page 97【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】招商目标分解招商目标分解?整体招商节点整体招商节点次主力店的谈判次主力店的126、意向特色次主力店的谈判次主力店的意向特色商商目标性商户制定针对性方招商工作成功与否，将直接影响招商后针对蓄案，知名商家不仅是客户，资项目整体，招商工作做得好，可以吸引不少知名户进行挑选相而且是稀缺资源是品牌号召力以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签项目发的商家签订合力的销商约，必能让投资者增强投资信签订合心。2014年8月-9月2014年9月-11月2014年12月2014年8月 9月年 月月年月商商家的招商项目整体开业家的招商项目整体开业后期，要蓄客的客待项目完成75%的入驻率行筛选，相对符合75%的入驻率时本司建议本项目正式开业发展条件家或业态合同合同月-2015年2月2015年2月-127、整体开业http:/|Page 98月年 月2015年2月 整体开业【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】招商推广策略招商推广策略?招商推广建议招商推广建议?项目新闻发布会项目新闻发布会项目新闻发布会项目新闻发布会首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再借?主力商家签约仪式主力商家签约仪式前期设置各类招商条件及门槛严格挑选吸纳商户前期设置各类招商条件及门槛，严格挑选吸纳商户。，力求“满场开业”效果。?新媒体推广新媒体推广有意向客户准行对128、于有意向进场的客户，按标准进行资质评定，分为。借其品牌优势及号召力，带动散户进场。后期视招商情况再适度降低门槛放松各级散户后期视招商情况，再适度降低门槛，放松各级散户为不同等级，再根据等级高低，制定不同的优惠政策http:/|Page 99【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】招商推广策略招商推广策略?招商推广建议招商推广建议招商推广策略考虑的因素：招商推广策略考虑的因素：与住宅与住宅写字楼及商铺的销售推广相比写字楼及商铺的销售推广相比商业129、的推广商业的推广与住宅与住宅、写字楼及商铺的销售推广相比写字楼及商铺的销售推广相比，商业的推广商业的推广体招商的进度亦有较大不同，主要特点列举如下：体招商的进度亦有较大不同，主要特点列举如下：（1）推广的主要对象为近期有拓展计划的经营商家（2）商家考察的主要内容为本地商圈的现状及未来（3）中前期的主力店推广及洽谈是否成功将起到决（4）前期与商家的沟通、条件初步洽谈与周边环境（5）对商家影响较大的传播途径为业内朋友的推介评价、意向。广对象较为单广对象较为单推广手段较为独特推广手段较为独特整整广对象较为单广对象较为单一，一，推广手段较为独特推广手段较为独特，整整家；来若干年的可预期发展空间；决定性130、作用；境考察历时较长，预估将达到23个月；介及评价，至为关键的是同行及竞争对手的http:/|Page 100【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】顾问工作开展计划顾问工作开展计划?工作计划及进度表工作计划及进度表序号工作阶段和顾问工作内容第一周第二周 第三周前期准备阶段1项目签约2项目启动会议3调研安排/资料收集第一阶段：市场调研及报告初稿1市场调研1市场调研2市调资料整理3部门项目讨论会4项目思维导图讨论会4项目思维导图讨论会5报告撰写131、：地块价值分析6报告撰写：商家访谈7报告撰写：项目定位建议8报告撰写：业态组合9报告撰写：建筑规划设计建议10报告撰写：收益测算11初稿内部审核11初稿内部审核12初稿内部二审第三阶段：项目细则内容跟进第四阶段：项目收尾第四阶段：项目收尾备注：第一阶段服务包括但不限于以上内容，具第三、第四阶段具体时间进度安排需要根第四周 第五周 第六周 第七周 第八周 第九周 第十周http:/|Page 101具体需要根据双方沟通结果而定，部分顾问内容将调整或增加；根据项目实际操作情况而定，暂且不表。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】谢 谢谢 谢We serve.You enjoy.We serve.谢！谢深圳同致行20 4 042014.04【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】